Immobilienwirtschaft IN DER PRAXIS · Ausgabe 2/2010 Dienstleistungen für die Immobilienwirtschaft...
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Immobilienwirtschaft
IN DER PRAXISAusgabe 2/2010
Dienstleistungen für die Immobilienwirtschaft
Integrierter Projektansatz bei der WBG Zirndorf
Die Gebäude und Wohnungen bau-technisch erfasst und dokumentiert, Außenflächen, Gebäude und Wohnun-gen detailliert aufgemessen und alle Grundrisse inklusive Lagepläne digital umgesetzt – eine Bestands erfassung in der Vollversion.
Qualität beginnt bei der Planung
Eine systematische und transparente Projektdurchführung ist der Garant für erfolgreiche Projekte. Entscheidend ist bereits der Projektstart! Wir stellen un-sere Vorgehensweise und unsere Pro-jektleiter näher vor.
wowiconsult goes Nordrhein-Westfalen
Die wowiconsult ist seit April auch in Nordrhein-Westfalen ganz direkt und vor Ort präsent. Schnelle Reaktions-zeiten und Kundennähe waren schon immer ein Qualitätsmerkmal der wowiconsult.
wowiconsult Strategietage in Eltville
Am 16. + 17.09.2010 finden die Stra-tegietage in Eltville statt. Wir stellen die Neuentwicklungen von analysSuite2010 vor und möchten zusammen mit Kun-den und Interessenten die weiteren Ent-wicklungsschwerpunkte für analySuite praxisnah und offen diskutieren.
2 wowiconsult | Immobilienwirtschaft in der Praxis
Im Haus, ums Haus und ums Haus herum – Bestandsmanagement als Vollversion
Eine „Bestandserfassung“ hat für je-
des Unternehmen eine andere Aus-
prägung. Sie kann von der Erfassung
der Außenanlagen über die Gebäude
bis zu den Wohnungen unterschied-
liche Unternehmerbereiche und -pro-
zesse betreffen.
Um eine erfolgreiche Projektdurchfüh-
rung sicherzustellen, ist es dringend
notwendig, vor Projektbeginn die Ziele
im Unternehmen zu kennen. Nur so
können mögliche Synergien bei der
Erfassung genutzt und nachträglicher
Mehraufwand vermieden werden.
Wir empfehlen deshalb unseren Kun-
den, vor Projektvergabe ein Pilot
projekt durchzuführen, in dem alle
geforderten Leistungsbestandteile am
Beispiel eines Gebäudes (oder mehre-
rer) umgesetzt werden.
Integrierter Projektansatz bei der Wohnungsbau - gesellschaft der Stadt Zirndorf mbH
Das Projektprofil
Die Wohnungsbaugesellschaft der
Stadt Zirndorf mbH wurde 1935 ge-
gründet und hat heute, im Jahr ihres
75-jährigen Jubiläums, einen Bestand
von ca. 1.200 Wohnungen. Die Sanie-
rung des Altbestands wird ein Unter-
nehmensschwerpunkt der kommen-
den Jahre sein.
Diese strategische Ausrichtung sollte
durch eine zielgerichtete Sanierungs-
planung auf eine solide finanzielle Basis
gestellt werden. Notwendig dafür war
eine Analyse des Bestands hinsichtlich
des technischen Zustands und der not-
wendigen Sanierungsmaßnahmen und
-kosten. Darüber hinaus möchte die
WBG Zirndorf auch in der Vermark-
tung der Wohnungen neue Wege
gehen. Im eigenen Internetauftritt
sollten die verfügbaren Wohnungen in
Form ansprechender Exposés präsen-
tiert werden.
Mit dieser Zielsetzung ist die WBG
Zirndorf an die wowiconsult heran-
getreten.
Für die Bündelung aller Aufgabenstel-
lungen führte die wowiconsult im
Oktober 2009 ein Pilotprojekt durch.
Auf der Grundlage eines Pflichten-
hefts wurden alle Aspekte der Be-
standserfassung und Dokumentation
definiert und dokumentiert. Die Ver-
einbarungen wurden anhand eines
Objekts einem Praxistest unterzogen
und der Geschäftsleitung präsentiert.
Nach erteilter Freigabe wurde im Juni
2009 das Gesamtprojekt gestartet.
Gebäude und Wohnungen
Die WBG Zirndorf hatte sich bei den
Begehungen bewusst für eine „inte-
grierte“ Lösung entschieden: Bei der
Bewertung nach analysSuite sollten
mit den Gebäuden die Wohnun-
gen gleich mit begangen und nach
analysSuite bewertet werden.
Bei den Wohnungsbegehungen boten
sich im Vorfeld verschiedene Synergi-
en an:
a) Kontrolle vorhandener Pläne:
Kontrolle der Raummaße sowie
Prüfung der Lage der Räume, Türen,
Fenster und Sanitäreinrichtungen
b) komplettes IstAufmaß:
lichte Raummaße, Vorsprungs-
maße, Raumhöhe, Brüstungshöhe
ab Oberkante Fensterbank,
lichte Leibungsmaße, Aufmaß
von Türen und Fenstern.
Die WBG Zirndorf entschied sich für ein
umfassendes Ist-Aufmaß, da die Priorität
auf einer ganzheitlichen Dokumentation
des gesamten Bestands lag.
Zwischen Juni und September 2009
wurden von der wowiconsult 1.189
Wohnungen in 144 Objekten began-
gen und nach analysSuite bewertet.
Die Bewertungen in den jeweiligen
Baugruppen eines Gebäudes sind au-
tomatisch mit Instandsetzungsmaß-
nahmen und -kosten verbunden und
ermöglichen einen sofortigen Über-
blick über die aktuellen – und über
hinterlegte Lebens dauerkataloge auch
zukünftigen – Instand setzungskenn-
zahlen.
Alle baulichen Zustände wurden von
QMQualitätsm
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Gebäude
Außenanlagen
Bautechnische Bewertung,
Dokumentation,
Ausstattung,
Wohnungsgrundrisse
Verkehrssicherung,
Lagepläne, Pflanzflächen,
Wegeflächen, Plätze
Baumkataster
Bautechnische Bewertung,
Dokumentation, Verkehrssicherung,
Grundrisse, Ansichten, Schnitte
Strategische Bestandsplanung
den Mitarbeitern der wowiconsult
fotografiert, so dass die Bewertungen
für die WBG Zirndorf jederzeit nach-
vollziehbar sind.
Das im Zuge der Wohnungsbegehungen
durchgeführte Ist-Aufmaß war besonders
detailliert: So wurden u. a. die Heizgeräte
und deren Lage als Element der Plandigi-
talisierung definiert.
Vom Papierplan im Ordner zum
Digitalplan am Bildschirm
Die Anforderung lautete, die vorhan-
denen Planunterlagen mittels CAD
(ALLPLAN) abzuzeichnen und daraus
ansprechende Wohnungslayouts und
Geschosspläne zu erstellen. Durch das
detaillierte Ist-Aufmaß waren darüber
hinaus die Voraussetzungen geschaf-
fen, zusätzlich auch Ansichten und
Schnitte zu generieren.
Bei der Umsetzung der Plandigitalisierung
wird bei der wowiconsult grundsätzlich
Geschäftsführer Rudolf Kordter (links) mit seinem Team
www.wowiconsult.eu 3
ein 3D-Gebäudemodell erzeugt, um die
Grundlage für Mengen ermittlungen
oder Visualisierungen zu schaffen.
Außenflächen Erstellung von
Lageplänen
Im Sinne des integrierten Projektan-
satzes wurden bei den Begehungen
auch die Außenanlagen einbezogen.
Die konkrete Anforderung, abwasser-
wirksame Flächen zukünftig auswei-
sen zu können, mündete in die detail-
lierte Aufnahme der Außenflächen,
wo neben Spiel- und Müllstellplätzen
auch die Wege- und Pflanzflächen so-
wie der Baumbestand dokumentiert
wurden.
Diese Dokumentationen inklusive Flä-
chenermittlungen konnte die WBG
Zirndorf Anträgen direkt beifügen.
Darüber hinaus liefern Flächenermitt-
lungen Angaben über Pflanz- und
Rasenflächen, die Lage und den Kro-
nendurchmesser des Baumbestandes
hinsichtlich eventuell erforderlicher
Baumrückschnitte.
Zuordnung in die analysSuite
Planverwaltung
Alle Pläne (Wohnungs- und Geschoss-
grundrisse, Lagepläne) wurden in die
analysSuite Planverwaltung impor-
tiert, wo sie entweder dem jeweiligen
Objekt (Geschossgrundrisse, Lageplä-
ne) oder der jeweiligen Wohnung
zugeordnet sind. Dadurch sind alle
Mitarbeiter der WBG Zirndorf in der
Lage, direkt auf alle Pläne im Unter-
nehmen zuzugreifen.
Die Wohnungsgrundrisse wurden als
PDF und JPG abgespeichert und sind
nun auch Bestandteil des Exposés, das
direkt aus analysSuite heraus erzeugt
werden kann.
Projekte im Bestand: Qualität beginnt bei der Planung! Projekte zur Erfassung und Doku-
mentation des Bestands dauern – je
nach Zielstellung und Bestandsgröße
– zwischen wenigen Tagen und meh-
reren Monaten. Auch wenn die Erfas-
sung der Objekte nach analysSuite
in hohem Maße standardisierbar ist,
unterscheidet sich jedes Projekt vom
anderen.
Die Projektleiter der wowiconsult
führen seit über 10 Jahren Bestands-
erfassungen durch. Unsere Kunden
bescheinigen uns eine „terminlich und
fachlich einwandfreie“ (…) „in hohem
Maße planmäßige und berechenbare
Abwicklung“, und eine „praxisnahe
Projektorganisation und Umsetzung“
des jeweiligen Kundenwunsches.
(Weitere Kundenstimmen siehe
www.wowiconsult.eu)
Welche Faktoren tragen dazu
bei, aus Projekten echte Erfolgs
geschichten zu machen?
Ein Garant für die fachlich einwand-
freie, zeit- und budgetgerechte Re-
alisierung ist die systematische und
transparente Vorgehensweise in allen
Projektphasen!
Projektauftakt:
Das Organisationshandbuch
Entscheidend für den Projekterfolg ist
bereits der Auftakt mit einer ausführ-
lichen Analyse aller Anforderungen
im Unternehmen. Schlüsselfaktoren
sind ein gemeinsames Verständnis
hinsichtlich der unternehmensspezi-
fischen Projektziele, die Berücksichti-
gung individueller Rahmenbedingun-
gen wie z. B. vorhandene Ressourcen
und das EDV-Umfeld, sowie die Klä-
rung von Kommunikationswegen und
der Informationsverteilung.
Deshalb beginnt bei der wowiconsult
jedes Projekt mit der Analyse der Rah-
menbedingungen und der Dokumen-
tation aller Anforderungen. Optimiert
wird dieser Prozess durch ein unter-
nehmensspezifisches Organisations-
handbuch, das aus den Erfahrungen
vergangener Projekte mit Wohnungs-
unternehmen stetig weiterentwickelt
und optimiert wurde.
Das Pilotprojekt
Auf der Grundlage der im Organisa-
tionshandbuch dokumentierten Richt-
linien wird in der Regel ein Pilotprojekt
durchgeführt. Hier werden die Anfor-
derungen einem Praxistest unterzo-
gen: Passen die Begehungsrichtlinien
zum Unternehmensprozess? Können
Synergien bei der Begehung (z. B.
Kontrolle von Grundrissen, Aufnah-
me von Verkehrssicherungspflichten)
noch optimiert werden? Funktioniert
die Integration der Software in die
EDV-Umgebung? Die Ergebnisse wer-
den dem Auftraggeber präsentiert.
Erst dann erfolgt die Projektfreigabe.
Meilensteine als wesentliche
Komponente des Qualitäts
managements
Die Definition von Zwischenzielen
bzw. Meilensteinen ist Teil der Projekt-
planung, die im Organisationshand-
buch dokumentiert wird. Während
des Projekts werden die Erreichung
der Zwischenziele und die Qualität der
erbrachten Leistungen in bestimmten
Abständen überprüft. Die Einhaltung
von Meilensteinen reduziert die Ge-
fahr von Missverständnissen und spart
Zeit und Geld. Deshalb ist das Meilen-
steinkonzept eine wesentliche Kompo-
nente unseres Qualitätsmanagements.
Abnahme und Übergabe –
Der Projektabschluss
Jedes Projekt muss neben einem defi-
nierten Anfang auch ein eindeutiges
Ende haben. Für uns bedeutet dies
zum einen, die Ergebnisse der Be-
standserfassung und die sich daraus
ergebenden Strategien vor der Ge-
schäftsführung zu präsentieren. Und
natürlich gehört es ebenfalls dazu,
mit einer praxisbezogenen Schulung
die Mitarbeiter des Unternehmens in
die Lage zu versetzen, die Aufgaben
Wolfgang Günther leitet seit ca. 10 Jah-ren Projekte in der Bestandserfassung. Praxiserfahrung er-warb er sich in über 20 Jahren Berufs-erfahrung als Bau-techniker in einem
Ingenieurbüro. Seine profunden bau-technischen Fachkenntnisse und sei-ne kommunikativen Fähigkeiten sind gerade bei der Projektsteuerung von hoher Bedeutung. Als Schnittstelle zum Kunden und der Entwicklung trägt Herr Günther wesentlich zur praxisnahen Weiterentwicklung der Software und des Dienstleistungs-portfolios bei.
Leitung Projektmanagement
Wolfgang Günther, Bautechniker
> Persönliches
Nach über 18 Jahren Berufserfahrung als Technischer Leiter in einem Wohnungs-unternehmen leitet Günter Hölscher seit mehreren Jahren wowiconsult-Projekte in der Bestandserfas-
sung. Aufgrund seiner Berufserfah-rung kennt er „die andere Seite“ im Projekt und weiß um Strukturen, Kommunikationswege und Abläufe in einem Wohnungsunternehmen. Dieses Wissen – wie auch seine ver-tieften Fachkenntnisse in der Bautech-nik – kommen ihm bei der Projekt - planung und -steuerung sehr zugute.
Projektleitung
Günter Hölscher, Betriebswirt
> Persönliches
Das Vorgehensmodell der wowiconsult GmbH
Pflichtenheft Organisations-
handbuchPilotprojekt Realisierung
Projekt-übergabe &
Schulung
Projekt- und Ressourcenmanagement
Meilensteine, Qualitätssicherung
im Bestandsmanagement mit den
neuen Hilfsmitteln effizient umsetzen
zu können. Aber auch nach Abschluss
eines einzelnen Projekts ist eine Be-
treuung durch unsere Projektmitarbei-
ter bei Fragen und neuen Anforderun-
gen Bestandteil unserer Philosophie!
Projektsteuerung bei der wowiconsult
Aufgaben des Projektleiters:● Erstellung des Organisations-
handbuchs● Einhaltung von Meilensteinen● Qualitätssicherung● Kommunikation zwischen Auf-
traggeber und Projektteam der wowiconsult
● Qualifizierung, Steuerung und Controlling der Projektmitar-beiter
● Übergabe der Projektergebnisse● Schulung der Anwender
4 wowiconsult | Immobilienwirtschaft in der Praxis
Pilotprojekte● Sie möchten eine Gesamtlösung für
Ihre Bestandserfassung, die auf ihr
Unternehmen zugeschnitten ist? ● Sie möchten eine nachvollziehbare
und systematische Vorgehensweise
bei der Projektumsetzung und eine
Bestandsbewertung, die exakt Ihre
Unternehmenssicht abbildet? ● Sie möchten ein Werkzeug, das ein-
fach bedienbar ist und doch alle we-
sentlichen Elemente des technischen
Bestandsmanagements abdeckt? ● Und Sie wollen keinen Datenfried-
hof sondern eine schlanke Daten-
haltung, die Ihre Geschäftsprozesse
unterstützt?
Das bieten wir!
Nehmen Sie uns beim Wort.
Wählen Sie ein oder zwei Objekte in
Ihrem Bestand für ein Pilotprojekt aus.
● Mit einer überschaubaren Investiti-on erhalten Sie konkrete Daten zu Ihrem Bestand!
● Die Ergebnisse aus dem Pilotpro-jekt liefern Ihnen ohne Risiko eine Entscheidungsgrundlage für Ihr weiteres Vorgehen.
● Ihre spezifischen Anforderungen und Richtlinien sind integriert!
● Sie testen ohne Risiko die Vorge-hensweise und Praktikabilität des Programms analysSuite.
● Ihre Mitarbeiter lernen im Pilot-projekt analysSuite2009 kennen und können diese Kenntnisse im Gesamtprojekt anwenden.
> Pilotprojekt – Vorteile
Wir besprechen mit Ihnen Ihre Anfor-
derungen, begehen und bewerten die
ausgewählten Gebäude und Woh-
nungen, messen bei Bedarf gleich mit
auf und fertigen CAD-Grundrisse für
die Wohnungen an. Die Ergebnisse
präsentieren wir in Ihrem Unterneh-
men. Danach entscheiden Sie über die
Vergabe des Gesamtprojekts.
Version: wowiconsult – Immobilienwirtschaft in der Praxis 2/2010
Herausgeber: wowiconsult GmbH
Anschrift: Bötzinger Straße 29a, 79111 Freiburg
Telefon: +49 (0)761 – 7 90 90 150
Web: www.wowiconsult.eu
Umsetzung: © 2010 Jellyfish media GbR
Bildnachweis: Fotolia.com © Ewa Walicka (Titelbild)
> Impressum
Übrigens:
Weitere Planbeispiele finden Sie unter www.wowiconsult.eu
In der Vergangenheit war die WRW GmbH in Düsseldorf Koopera-tionspartner für unsere Kunden in Nordrhein-Westfalen. Nachdem die WRW diese Leistung
nicht mehr erbringt, haben wir uns ent-schlossen, unsere Kunden durch eine ei-gene Repräsentanz in NRW zu betreuen.
Wir freuen uns, Ihnen mitteilen zu können, dass wir einen kompetenten und vielen unserer Kunden bereits bekannten Repräsentanten für Sie ge-winnen konnten.
Herr Wolfgang Rabl, ehemals Prokurist der WRW mit langjähriger Erfahrung in der Wohnungswirtschaft, steht Ih-nen ab sofort als Ansprechpartner zur Verfügung.
Als Spezialist für die Themen Be-standsmanagement und Bestands-strategien wird er Ihnen zu diesen Themenfeldern gerne zur Verfügung stehen und Ihnen das Leistungsport-folio der wowiconsult in den nächs-ten Wochen bei einem Besuch per-sönlich vorstellen.
Sie können Herrn Rabl jederzeit über Mail [email protected] oder per Telefon 0160 881 9996 erreichen.
> wowiconsult goes NRW
Strategietage auf der Burg Crass 16. + 17.09.2010 in Eltville Unbedingt vormerken: Die Strategie-
tage für die Wohnungswirtschaft
auf der Burg Crass in Eltville finden
dieses Jahr vom 16. – 17.09.2010 im
gewohnt schönen Ambiente der Burg
Crass statt.
Im Fokus wird u. a. die Weiterentwick-
lung von analysSuite2010 stehen:
Nach den aktuellen Erweiterungen
„Zukunftsplanung“ und „Vorgangs-
management“ planen wir für das
kommende Release wieder spannen-
de Neuerungen, wie z. B eine Man-
danten- und Benutzerverwaltung in
analysSuite: Damit können mehrere
Bestände in einer Datenbank verwal-
tet und die Zugriffsrechte auf den be-
trieblichen Bedarf angepasst werden.
Weitere Erweiterungen möchten wir
Ihnen gerne vorstellen und mit Ihnen
diskutieren: Vom Nutzen eines Geo-
informationssystems im Bestandsma-
nagement, über die chronologische
Betrachtung des Portfolios bis hin
zum Einsatz von Portfoliokennzahl-
systemen in der strategischen Pla-
nung. Nutzen Sie die Möglichkeit, die
Einsatzmöglichkeiten von analysSuite
aktiv mitzugestalten!
Übrigens:
Eine Bestandserfassung für Ihren Gesamtbestand ist günstiger als Sie denken!
Projektkosten- übersicht*
ca. 1.000 WE ca. 2.000 WE ca. 5.000 WE über 10.000 WE
Gebäudeanalyse 28 EUR / WE 26 EUR / WE 24 EUR / WE 20 EUR / WE
Gebäudeanalyse & Wohnungs begehungen
58 EUR / WE 54 EUR / WE 52 EUR / WE 50 EUR / WE
Gebäudeanalyse & Wohnungs begehungen
Plandigitalisierung
110 EUR / WE 105 EUR / WE 100 EUR / WE 90 EUR / WE
* Die Preise sind Durchschnittspreise und können in Abhängigkeit des Verhältnisses Anzahl Gebäude/Anzahl WE und der Anzahl Hauseingänge variieren. Sie enthalten ALLE erforderlichen Projektinhalte wie Projektorganisation, Qualitätssicherung, Schulung und Installation, Software, VorOrtBegehungen und Dokumentation. Lediglich Spesen und Aufmaße werden gesondert kalkuliert. Bei der Plandigitalisierung werden alle Wohnungen und Regelgeschosse als CADDaten, PDF und JPGFormat zur Verfügung gestellt. Alle Pläne werden vor Ort kontrolliert.
> Planbeispiel