Il Centro Abbronzatura Vanità · Rho è un comune della provincia di Milano, attraversato a sud...
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Giudice: Dott. Roberto Angelini
Custode: SIVAG s.p.a.
Perito: Dott. Arch. Mariangela Sirena
1
TRIBUNALE DI MILANO SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI – III CIVILE
Esecuzione Forzata
DOTT. RAG. LEONARDO DELPIANO (R.G.E. n. 1140/2013)
con Avv. Marco Crosta
CASSA DI RISPARMIO DI ASTI S.P.A. (Intervenuto – ex R.G.E. 116/2013)
con Avv.ti Riccardo e Francesca Marinetti (Foro di Asti)
Avv. Renato Resta (Foro di Milano)
BANCA DI CREDITO COOPERATIVO DI CARUGATE E INZAGO S.C.
(Intervenuto – ex R.G.E. 3217/2014)
con Avv. Davide Piacentini
contro
//
Giudice: Dott. Roberto Angelini
ELABORATO PERITALE
Tecnico Incaricato: Dott. Arch. Mariangela Sirena
Iscritto all’Albo degli Architetti della Provincia di Milano al n. 9388
Iscritto all’Albo del Tribunale al n. 11523
C.F. SRNMNG66S51F205S – P.IVA n. 12054360156
con studio in Milano – Via Arzaga n. 15
Telefono 02 4120786 - Fax 02 87262041 - Cellulare: +39 335 5470992
e-mail: [email protected]
Giudice: Dott. Roberto Angelini
Custode: SIVAG s.p.a.
Perito: Dott. Arch. Mariangela Sirena
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Beni immobili siti in Rho (MI)
Via Antonio Labriola sc - angolo Via Aldo Moro
Lotto 002
1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:
A. Proprietà superficiaria, con la durata disciplinata dalla Convenzione del
18.01.2001 Rep. n. 149278/16792, per la quota di 1000/1000 di negozio con servizio,
disimpegno e magazzino al piano terra, con sottostanti due vani ad uso magazzino,
due servizi e due disimpegni al piano seminterrato, collegati da scala interna di
proprietà e da un montacarichi, oltre ad area a cortile esclusivo ed area a
parcheggio esclusivo.
L’unità immobiliare sviluppa una superficie lorda di mq. 1.422,00 circa.
Identificato in Catasto come segue:
intestazione:
//
descrizione:
Foglio n. 6, Mappale n. 550, Subalterno n. 713; Categoria C/1, Classe 5, consistenza
435 mq., piano T-S1, rendita catastale € 12.648,29
- Variazione nel classamento del 15/06/2007 n. 47301.1/2007 in atti dal 15/06/2007
(protocollo n. MI0567994) variazione di classamento
- Frazionamento e fusione del 15/06/2006 n. 40243.1/2006 in atti dal 15/06/2006
(protocollo n. MI0393818) frazionamento e fusione derivante dai seguenti immobili
soppressi:
- foglio 6 particella 550 subalterno 709
- foglio 6 particella 550 subalterno 710
- foglio 6 particella 550 subalterno 703
- foglio 6 particella 550 subalterno 704
coerenze (in contorno da nord in senso orario):
- del negozio in piano terra e delle aree esclusive in un sol corpo: passaggio comune,
proprietà di terzi, mappale 552, Via Labriola, passaggio comune, porticato comune,
per due lati e parte comune;
- del negozio in piano interrato: locale contatori, proprietà di terzi, cavedio, box
sub. 714, corsello comune.
A1. Proprietà superficiaria, con la durata disciplinata dalla Convenzione del
18.01.2001 Rep. n. 149278/16792, per la quota di 1000/1000 di box-garage ad uso
autorimessa al piano seminterrato.
L’unità immobiliare sviluppa una superficie lorda di mq. 72,00 circa.
Identificato in Catasto come segue:
intestazione:
//
descrizione:
Giudice: Dott. Roberto Angelini
Custode: SIVAG s.p.a.
Perito: Dott. Arch. Mariangela Sirena
3
Foglio n. 6, Mappale n. 550, Subalterno n. 714; Categoria C/6, Classe 5, consistenza
59 mq., piano S1, rendita catastale € 268,14
- Variazione nel classamento del 15/06/2007 n. 47301.1/2007 in atti dal 15/06/2007
(protocollo n. MI0567994) variazione di classamento
- Frazionamento e fusione del 15/06/2006 n. 40243.1/2006 in atti dal 15/06/2006
(protocollo n. MI0393818) frazionamento e fusione derivante dai seguenti immobili
soppressi:
- foglio 6 particella 550 subalterno 709
- foglio 6 particella 550 subalterno 710
- foglio 6 particella 550 subalterno 703
- foglio 6 particella 550 subalterno 704
coerenze (in contorno da nord in senso orario):
negozio sub. 713, cavedio, box sub. 715, corsello comune.
A2. Proprietà superficiaria, con la durata disciplinata dalla Convenzione del
18.01.2001 Rep. n. 149278/16792, per la quota di 1000/1000 di box-garage ad uso
autorimessa al piano seminterrato.
L’unità immobiliare sviluppa una superficie lorda di mq. 72,00 circa.
Identificato in Catasto come segue:
intestazione:
//
descrizione:
Foglio n. 6, Mappale n. 550, Subalterno n. 715; Categoria C/6, Classe 5, consistenza
59 mq., piano S1, rendita catastale € 268,14
- Variazione nel classamento del 15/06/2007 n. 47301.1/2007 in atti dal 15/06/2007
(protocollo n. MI0567994) variazione di classamento
- Frazionamento e fusione del 15/06/2006 n. 40243.1/2006 in atti dal 15/06/2006
(protocollo n. MI0393818) frazionamento e fusione derivante dai seguenti immobili
soppressi:
- foglio 6 particella 550 subalterno 709
- foglio 6 particella 550 subalterno 710
- foglio 6 particella 550 subalterno 703
- foglio 6 particella 550 subalterno 704
coerenze (in contorno da nord in senso orario):
box sub. 714, cavedio, box sub. 716, corsello comune.
A3. Proprietà superficiaria, con la durata disciplinata dalla Convenzione del
18.01.2001 Rep. n. 149278/16792, per la quota di 1000/1000 di box-garage ad uso
autorimessa al piano seminterrato.
L’unità immobiliare sviluppa una superficie lorda di mq. 72,00 circa.
Identificato in Catasto come segue:
intestazione:
//
descrizione:
Foglio n. 6, Mappale n. 550, Subalterno n. 716; Categoria C/6, Classe 5, consistenza
59 mq., piano S1, rendita catastale € 268,14
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- Variazione nel classamento del 15/06/2007 n. 47301.1/2007 in atti dal 15/06/2007
(protocollo n. MI0567994) variazione di classamento
- Frazionamento e fusione del 15/06/2006 n. 40243.1/2006 in atti dal 15/06/2006
(protocollo n. MI0393818) frazionamento e fusione derivante dai seguenti immobili
soppressi:
- foglio 6 particella 550 subalterno 709
- foglio 6 particella 550 subalterno 710
- foglio 6 particella 550 subalterno 703
- foglio 6 particella 550 subalterno 704
coerenze (in contorno da nord in senso orario):
box sub. 715, cavedio, box sub. 717, corsello comune.
A4. Proprietà superficiaria, con la durata disciplinata dalla Convenzione del
18.01.2001 Rep. n. 149278/16792, per la quota di 1000/1000 di box-garage ad uso
autorimessa al piano seminterrato.
L’unità immobiliare sviluppa una superficie lorda di mq. 72,00 circa.
Identificato in Catasto come segue:
intestazione:
//
descrizione:
Foglio n. 6, Mappale n. 550, Subalterno n. 717; Categoria C/6, Classe 5, consistenza
59 mq., piano S1, rendita catastale € 268,14
- Variazione nel classamento del 15/06/2007 n. 47301.1/2007 in atti dal 15/06/2007
(protocollo n. MI0567994) variazione di classamento
- Frazionamento e fusione del 15/06/2006 n. 40243.1/2006 in atti dal 15/06/2006
(protocollo n. MI0393818) frazionamento e fusione derivante dai seguenti immobili
soppressi:
- foglio 6 particella 550 subalterno 709
- foglio 6 particella 550 subalterno 710
- foglio 6 particella 550 subalterno 703
- foglio 6 particella 550 subalterno 704
coerenze (in contorno da nord in senso orario):
box sub. 716, cavedio, box sub. 718, corsello comune.
A5. Proprietà superficiaria, con la durata disciplinata dalla Convenzione del
18.01.2001 Rep. n. 149278/16792, per la quota di 1000/1000 di box-garage ad uso
autorimessa al piano seminterrato.
L’unità immobiliare sviluppa una superficie lorda di mq. 71,00 circa.
Identificato in Catasto come segue:
intestazione:
//
descrizione:
Foglio n. 6, Mappale n. 550, Subalterno n. 718; Categoria C/6, Classe 5, consistenza
59 mq., piano S1, rendita catastale € 268,14
Giudice: Dott. Roberto Angelini
Custode: SIVAG s.p.a.
Perito: Dott. Arch. Mariangela Sirena
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- Variazione nel classamento del 15/06/2007 n. 47301.1/2007 in atti dal 15/06/2007
(protocollo n. MI0567994) variazione di classamento
- Frazionamento e fusione del 15/06/2006 n. 40243.1/2006 in atti dal 15/06/2006
(protocollo n. MI0393818) frazionamento e fusione derivante dai seguenti immobili
soppressi:
- foglio 6 particella 550 subalterno 709
- foglio 6 particella 550 subalterno 710
- foglio 6 particella 550 subalterno 703
- foglio 6 particella 550 subalterno 704
coerenze (in contorno da nord in senso orario):
box sub. 717, cavedio, parte comune, corsello comune.
Inerisce alle porzioni immobiliari oggetto della procedura la proporzionale quota di
comproprietà superficiaria degli enti, spazi e servizi comuni dell’intero stabile ai sensi
dell’art. 1117 e seguenti del Codice Civile e del Regolamento di Condominio, meglio
identificati al mappale 550 subalterno 1 ed ivi compresa la cabina Enel al mappale
550 subalterno 40.
2. DESCRIZIONE SOMMARIA:
Rho è un comune della provincia di Milano, attraversato a sud dal fiume Olona, con
una superficie di circa 22 kmq. per una popolazione di circa 50.650 abitanti, posto a
circa 14 km. a nord-ovest dal centro di Milano; il territorio comunale è attraversato
dalla Strada statale 33 del Sempione e dalla A50 tangenziale Ovest, a nord-est è
lambito dall’autostrada dei laghi A8 e a sud dall’autostrada A4 Torino-Trieste. Nella
parte meridionale della cittadina passa la ferrovia Milano-Novara-Torino. Rho confina
con i comuni di Arese, Cornaredo, Lainate, Milano, Pero, Pogliano Milanese,
Pregnana Milanese, Settimo Milanese; le frazioni del Comune di Rho sono:
Castellazzo, Biringhello (dove si trova l’immobile oggetto dell’esecuzione), Lucernate,
Mazzo, Pantanedo, Passirana, Terrazzano;
Caratteristiche zona: quartiere Biringhello: periferico a traffico moderato
con parcheggi sufficienti
Caratteristiche zone limitrofe: residenziale
Servizi offerti dalla zona: sono presenti diversi istituti scolastici, tra cui 5 asili
nido privati e 10 strutture di servizi all’infanzia
private, 14 scuole materne (7 statali e 7 private), 12
scuole primarie (10 statali e 2 private), 8 scuole
secondarie di primo grado (6 statali e 2 private), 8
scuole secondarie di secondo grado (1 liceo
classico, 1 liceo scientifico, 1 liceo delle scienze
umane , 1 liceo delle scienze economico-sociali, 2
istituti professionali e 2 istituti tecnici), non vi sono
sedi universitarie; il municipio non è nelle immediate
vicinanze; sono inoltre presenti diverse aree a verde
pubblico, tra cui i parchi Aldo Moro, Central Park,
Labriola, Castellazzo, Bolzano, Villa Burba Medici,
Collegio dei Padri Olbiati, Cavour, Turati, Mazzolari,
Bolzano, Citterio, Mattei, Villa Visconti Banfi,
Giudice: Dott. Roberto Angelini
Custode: SIVAG s.p.a.
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6
Giorgetti-Sassi, Italia, Bixio, Calatafimi, Pomè,
Goglio, Pace, e dei Fontanili; dal punto di vista
socio-culturale sono presenti 5 biblioteche, e
alcune associazioni culturali; dal punto di vista
commerciale sono presenti 14 farmacie, diversi
supermercati, negozi al dettaglio e
ristoranti/pizzerie, bar, pub e alcuni centri
commerciali nelle vicinanze; dal punto di vista delle
attrezzature sportive troviamo una piscina
comunale, un centro sportivo, alcune palestre
private e campi di calcio.
La zona è provvista di servizi di urbanizzazione
primaria e secondaria.
Collegamenti pubblici: i caselli autostradali più prossimi alla cittadina sono
quelli di Lainate per autostrada A8 e A9 e di Agrate
per l’autostrada A4; il territorio di Rho è attraversato
dalla Strada statale 33 del Sempione e dalla A50
tangenziale Ovest, a nord-est è lambito dalla
autostrada dei laghi A8 e a sud dall’autostrada A4
Torino-Trieste. L’immobile dista circa 700 mt. dalla
fermata dell’autobus 528, che porta al capolinea
della linea 1 della metropolitana Rho-Fiera e alla
fermata di Cadorna M1; l’autobus 433 collega Rho
al capolinea di Bisceglie M1; dalla stazione
ferroviaria di Rho-fiera, che dista circa 2,5 km.,
transitano le linee Varese/Domodossola-
Arona/Torino, S6 Treviglio-Milano-Novara,
S5 Treviglio - Milano - Varese FS, S14 Rogoredo-Rho,
S11 Chiasso/Como-Milano/Rho e i treni ad alta
velocità da Salerno-Napoli-Roma-Firenze-Bologna-
Reggio Emilia -Trieste -Venezia-Padova-Verona-
Brescia-Torino; la cittadina è inoltre collegata con i
comuni limitrofi tramite una rete di autobus di linea
(autolinee STIE spa); l’aeroporto di Malpensa è a
circa 30 Km. a ovest del Comune, mentre quello di
Linate è a circa 25 Km. a sud-ovest.
3. STATO DI POSSESSO:
Durante il sopralluogo del 12.05.2015, alla presenza del sig. // della S.I.V.A.G. S.P.A. e
del sig. //, legale rappresentante della società //, che occupa gli immobili pignorati,
quest’ultimo dichiarava di occupare gli stessi in virtù del contratto di locazione
stipulato in data 01.10.2011, avente durata di sei anni, di cui rilasciava una copia
all’esperto insieme alla cessione di credito ad altra persona dei canoni di locazione.
Dalla banca dati dell’Anagrafe Tributaria dell’Agenzia delle Entrate di Milano
risultano registrati diversi contratti di locazione come dante causa a nome della //
ma nessuno di questi riguarda gli immobili pignorati; pertanto gli immobili risultano
“liberi” nonostante siano occupati dalla società suddetta senza alcun titolo.
4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:
4.1. Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell’acquirente
Giudice: Dott. Roberto Angelini
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4.1.1. Domande giudiziali, sequestri o altre trascrizioni pregiudizievoli:
nessuna
4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provvedimenti d’assegnazione casa coniugale:
nessuna
4.1.3. Atti di asservimento urbanistico e limiti all’edificabilità:
- come da Cessione di diritti reali a titolo oneroso e Convenzione Edilizia di
cui ad atto del 18.01.2001 Repertorio n. 149278 Raccolta n. 16792 a firma del
Dott. Giuseppe Garbagnati, Notaio in Rho, registrate a Rho il 02.02.2001 al n.
146 e trascritte a Milano 2 il 02.02.2001 al Reg. Gen. n. 9891 e Reg. Part. n.
6967 ed al Reg. Gen. n. 9892 e Reg. Part. n. 6968, stipulata tra la //;
- come da Concessione Edilizia rilasciata dal Sindaco del Comune di Rho in
data 23.07.2002 n. C57/2002.
- modifica degli articoli 2 e 8 della Convenzione Edilizia del 18.01.2001, di cui
ad atto del 28.11.2006 Repertorio n. 42586 Raccolta n. 11453 a firma del
Dott. Donato Rubinetti, Notaio in Codogno (LO), e trascritto a Milano 2 il
05.12.2006 al Reg. Gen. n. 187992 e Reg. Part. n. 97491, stipulata tra la //.
4.1.4. Diritti di prelazione:
nessuno
4.1.5. Altre limitazioni d’uso:
nessuna
4.1.6. Altri vincoli:
- come da Cessione di diritti reali a titolo oneroso e Convenzione Edilizia di
cui ad atto del 18.01.2001 Repertorio n. 149278 Raccolta n. 16792 a firma del
Dott. Giuseppe Garbagnati, Notaio in Rho, registrate a Rho il 02.02.2001 al n.
146 e trascritte a Milano 2 il 02.02.2001 al Reg. Gen. n. 9891e Reg. Part. n.
6967 ed al Reg. Gen. n. 9892 e Reg. Part. n. 6968, stipulata tra //, con
particolare riferimento all’art. 10;
- come da atto di assegnazione a socio di cooperativa edilizia, a firma del
Dott. Giovanni Picone, Notaio in Lissone, in data 10.12.2004 Repertorio n.
51355 e Raccolta n. 16247, registrato a Monza (MB) il 15.12.2004 al n. 11495 e
trascritto presso l’Agenzia del Territorio - Ufficio Provinciale di Milano - Servizio
di Pubblicità Immobiliare di Milano 2 in data 17.12.2004 al Reg. Gen. n.
182826 e Reg. Part. n. 95776;
- come da Regolamento di Condominio allegato all’atto sopra citato; - atto di compravendita a firma del Dott. Giovanni Picone, Notaio in Lissone,
del 22.06.2005 Repertorio n. 52402 Raccolta n. 17086, registrato a Monza il
28.06.2005 al n. 7194 serie 1T e trascritto presso l’Agenzia del Territorio - Ufficio
Provinciale di Milano - Servizio di Pubblicità Immobiliare di Milano 2 in data
29.06.2005 al Reg. Gen. n. 96429 e Reg. Part. n. 49205;
- modifica degli articoli 2 e 8 della Convenzione Edilizia del 18.01.2001, di cui
all’atto del 28.11.2006 Repertorio n. 42586 Raccolta n. 11453 a firma del
Dott. Donato Rubinetti, Notaio in Codogno (LO), e trascritto a Milano 2 il
05.12.2006 al Reg. Gen. n. 187992 e Reg. Part. n. 97491, stipulata tra //.
4.2. Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della
Procedura
4.2.1. Iscrizioni:
Ipoteca volontaria: derivante da concessione a garanzia di mutuo
fondiario, a carico di //), a favore di BANCA DI CREDITO COOPERATIVO DI
CARUGATE SOCIETA’ COOPERATIVA, Codice Fiscale 01132850155, con sede
in Carugate (MI); Atto Repertorio n. 57211 Raccolta n. 20947 del 05.02.2008
a firma del Dott. Giovanni Picone, Notaio in Lissone, registrato il 07.02.2008
Giudice: Dott. Roberto Angelini
Custode: SIVAG s.p.a.
Perito: Dott. Arch. Mariangela Sirena
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al n. 2073, iscritto presso l’Agenzia del Territorio - Ufficio Provinciale di Milano
- Servizio di Pubblicità Immobiliare di Milano 2 in data 08.02.2008 al Reg.
Gen. n. 17007 e Reg. Part. n. 3968, inerente ai seguenti beni immobili:
- bene di cui al Fg. 6 Mapp. 550 Sub. 713 oggetto di pignoramento
- bene di cui al Fg. 6 Mapp. 550 Sub. 714 oggetto di pignoramento
- bene di cui al Fg. 6 Mapp. 550 Sub. 715 oggetto di pignoramento
- bene di cui al Fg. 6 Mapp. 550 Sub. 716 oggetto di pignoramento
- bene di cui al Fg. 6 Mapp. 550 Sub. 717 oggetto di pignoramento
- bene di cui al Fg. 6 Mapp. 550 Sub. 718 oggetto di pignoramento
Importo capitale: € 800.000,00
Importo ipoteca: € 1.400.000,00
Costo di cancellazione: € 624,91
Ipoteca giudiziale: derivante da decreto ingiuntivo del Tribunale di Asti
Repertorio n. 1703 del 02.08.2010, contro //, a favore di CASSA DI RISPARMIO
DI ASTI S.P.A., Codice Fiscale 00060550050, con sede in piazza Libertà n. 23 -
Asti, iscritta presso l’Agenzia del Territorio - Ufficio Provinciale di Milano -
Servizio di Pubblicità Immobiliare di Milano 2 in data 06.08.2010 al Reg. Gen.
n. 104288 e Reg. Part. n. 25747, inerente ai seguenti beni immobili:
- bene di cui al Fg. 6 Mapp. 550 Sub. 713 oggetto di pignoramento
- bene di cui al Fg. 6 Mapp. 550 Sub. 714 oggetto di pignoramento
- bene di cui al Fg. 6 Mapp. 550 Sub. 715 oggetto di pignoramento
- bene di cui al Fg. 6 Mapp. 550 Sub. 716 oggetto di pignoramento
- bene di cui al Fg. 6 Mapp. 550 Sub. 717 oggetto di pignoramento
- bene di cui al Fg. 6 Mapp. 550 Sub. 718 oggetto di pignoramento
Importo capitale: € 62.895,50
Importo ipoteca: € 80.000,00
Costo di cancellazione: € 113,62 metà costo di cancellazione con lotto 001
Ipoteca giudiziale: derivante da decreto ingiuntivo del Tribunale di Milano
Repertorio n. 14776 del 22.04.2012, contro //, iscritta presso l’Agenzia del
Territorio - Ufficio Provinciale di Milano - Servizio di Pubblicità Immobiliare di
Milano 2 in data 05.11.2012 al Reg. Gen. n. 108770 e Reg. Part. n. 18503,
inerente ai seguenti beni immobili:
- bene di cui al Fg. 6 Mapp. 550 Sub. 713 oggetto di pignoramento
- bene di cui al Fg. 6 Mapp. 550 Sub. 714 oggetto di pignoramento
- bene di cui al Fg. 6 Mapp. 550 Sub. 715 oggetto di pignoramento
- bene di cui al Fg. 6 Mapp. 550 Sub. 716 oggetto di pignoramento
- bene di cui al Fg. 6 Mapp. 550 Sub. 717 oggetto di pignoramento
- bene di cui al Fg. 6 Mapp. 550 Sub. 718 oggetto di pignoramento
Importo capitale: € 32.416,04
Importo ipoteca: € 48.000,00
Costo di cancellazione: € 85,215 metà costo di cancellazione con lotto 001
4.2.2. Pignoramenti:
Pignoramento: derivante da atto di precetto, contro //; Atto di
pignoramento immobiliare Rep. n. 2183 del 07.02.2013 promosso da //,
trascritto presso l’Agenzia del Territorio - Ufficio Provinciale di Milano -
Servizio di Pubblicità Immobiliare di Milano 2 in data 26.04.2013 al Reg. Gen.
n. 39074 e Reg. Part. n. 27015, inerente alla quota di 1/1 di proprietà
superficiaria dei seguenti beni immobili:
- bene di cui al Fg. 6 Mapp. 550 Sub. 713
- bene di cui al Fg. 6 Mapp. 550 Sub. 714
- bene di cui al Fg. 6 Mapp. 550 Sub. 715
- bene di cui al Fg. 6 Mapp. 550 Sub. 716
- bene di cui al Fg. 6 Mapp. 550 Sub. 717
- bene di cui al Fg. 6 Mapp. 550 Sub. 718
Importo: € 51.318,91
Costo di cancellazione: € 131,00 metà costo di cancellazione con lotto 001
Giudice: Dott. Roberto Angelini
Custode: SIVAG s.p.a.
Perito: Dott. Arch. Mariangela Sirena
9
Pignoramento: derivante da atto di precetto, contro //; Atto di
pignoramento immobiliare Rep. n. 4704 del 17.12.2013 promosso da BANCA
DI CREDITO COOPERATIVO DI CARUGATE E INZAGO S.C., Codice Fiscale
01132850155, con sede in Via De Gasperi n. 11 – Carugate (MI),
rappresentata e difesa dall’Avv. Davide Piacentini, Codice Fiscale
PCNDVD65H12F205D, trascritto presso l’Agenzia del Territorio - Ufficio
Provinciale di Milano - Servizio di Pubblicità Immobiliare di Milano 2 in data
06.02.2014 al Reg. Gen. n. 9018 e Reg. Part. n. 6217, inerente alla quota di
1/1 di proprietà superficiaria dei seguenti beni immobili:
- bene di cui al Fg. 6 Mapp. 550 Sub. 713
- bene di cui al Fg. 6 Mapp. 550 Sub. 714
- bene di cui al Fg. 6 Mapp. 550 Sub. 715
- bene di cui al Fg. 6 Mapp. 550 Sub. 716
- bene di cui al Fg. 6 Mapp. 550 Sub. 717
- bene di cui al Fg. 6 Mapp. 550 Sub. 718
Importo: € 696.006,60 oltre interessi
Costo di cancellazione: € 262,00
4.2.3. Altre trascrizioni:
nessuna
4.2.4. Altre limitazioni d’uso:
nessuna
4.2.5. Altro (interventi non trascritti – nessun costo di cancellazione):
Intervento: Atto di Intervento nella procedura esecutiva R.G.E. 1140/13,
promosso da CASSA DI RISPARMIO DI ASTI S.P.A., Codice Fiscale
00060550050, con sede in piazza Libertà n. 23 - Asti, //, inerente alla quota di
1/1 di proprietà superficiaria dei seguenti beni immobili:
- bene di cui al Fg. 6 Mapp. 550 Sub. 713 oggetto di pignoramento
- bene di cui al Fg. 6 Mapp. 550 Sub. 714 oggetto di pignoramento
- bene di cui al Fg. 6 Mapp. 550 Sub. 715 oggetto di pignoramento
- bene di cui al Fg. 6 Mapp. 550 Sub. 716 oggetto di pignoramento
- bene di cui al Fg. 6 Mapp. 550 Sub. 717 oggetto di pignoramento
- bene di cui al Fg. 6 Mapp. 550 Sub. 718 oggetto di pignoramento
Importo: € 80.716,39 oltre interessi
Intervento: Atto di Intervento nella procedura esecutiva R.G.E. 1140/13,
promosso da BANCA DI CREDITO COOPERATIVO DI CARUGATE E INZAGO
S.C., Codice Fiscale 01132850155, con sede in Via De Gasperi n. 11 –
Carugate (MI), //, inerente alla quota di 1/1 di proprietà superficiaria dei
seguenti beni immobili:
- bene di cui al Fg. 6 Mapp. 550 Sub. 713 oggetto di pignoramento
- bene di cui al Fg. 6 Mapp. 550 Sub. 714 oggetto di pignoramento
- bene di cui al Fg. 6 Mapp. 550 Sub. 715 oggetto di pignoramento
- bene di cui al Fg. 6 Mapp. 550 Sub. 716 oggetto di pignoramento
- bene di cui al Fg. 6 Mapp. 550 Sub. 717 oggetto di pignoramento
- bene di cui al Fg. 6 Mapp. 550 Sub. 718 oggetto di pignoramento
Importo: € € 696.006,60 oltre interessi
4.3. Giudizio di conformità urbanistico-edilizia e catastale
4.3.1. Conformità urbanistico-edilizia
Lo stato di fatto degli immobili visionati non è conforme con la Variante alla
Concessione Edilizia rilasciata dal Sindaco del Comune di Rho in data
23.07.2002 n. C57/2002, reperita dall’esperto, in quanto risultano presenti le
seguenti difformità.
A. negozio/magazzino
al piano terreno - magazzino:
Giudice: Dott. Roberto Angelini
Custode: SIVAG s.p.a.
Perito: Dott. Arch. Mariangela Sirena
10
- è presente un’area delimitata da pareti mobili in alluminio e vetro con
porta scorrevole, ribassata a ml. 2,78 con struttura in alluminio e quadrotti
asportabili in cartongesso, con annessa cella frigorifera;
- lo sviluppo della scala ha alzate diverse rispetto a quelle di progetto, con
un parapetto e soletta arretrati rispetto alla prima alzata della scala stessa.
al piano interrato - magazzino:
- è presente un’area macchinari delimitata e chiusa da pannelli in truciolare
di legno, che impedisce l’accesso al locale cavedio;
- è presente una nuova cella frigorifera ed un secondo locale ad uso
magazzino, con relativo disimpegno, quest’ultimo attiguo alla scala;
- è presente un’apertura che collega il magazzino con il box A1. confinante.
4.3.2. Conformità catastale
Lo stato di fatto dell’immobile visionato non è conforme con la scheda
catastale del 23.05.1983, reperita presso il Catasto di Milano, in quanto sono
presenti le seguenti difformità:
A. negozio/magazzino
al piano terreno - negozio:
- i locali negozio e magazzino sono ribassati ad altezza di ml. 3,49 con
struttura in alluminio e quadrotti asportabili in cartongesso.
- il locale negozio ha una campata con vetrata in alluminio e vetro, con
relativa porta, non indicata sulla scheda catastale.
al piano terreno - magazzino:
- è presente un’area delimitata da pareti mobili in alluminio e vetro con
porta scorrevole, ribassata con struttura in alluminio e quadrotti asportabili in
cartongesso a ml. 2,78, e con annessa cella frigorifera;
al piano interrato - magazzino:
- è presente un’area macchinari delimitata e chiusa da pannelli in truciolare
di legno, che impedisce l’accesso al locale cavedio;
- sono presenti due celle frigorifere ed il secondo locale ad uso magazzino,
con relativo disimpegno, ha dimensioni diverse rispetto a quelle della
scheda catastale;
- è presente un’apertura che collega il magazzino con il box A1. confinante.
5. ALTRE INFORMAZIONI PER L’ACQUIRENTE: ***L’esperto verificava che il complesso immobiliare non è attualmente gestito da
alcun amministratore.***
6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:
6.1. Attuali proprietari (del diritto di superficie): //, proprietaria del diritto di superficie per la quota di 1/1 (proprietà superficiale con
la durata disciplinata dalla Convenzione del 18.01.2001 Rep. n. 149278/16792), con
atto di compravendita a firma del Dott. Giovanni Picone, Notaio in Lissone, del
22.06.2005 Repertorio n. 52402 Raccolta n. 17086, registrato a Monza il 28.06.2005 al n.
7194 serie 1T e trascritto presso l’Agenzia del Territorio - Ufficio Provinciale di Milano -
Servizio di Pubblicità Immobiliare di Milano 2 in data 29.06.2005 al Reg. Gen. n. 96429
e Reg. Part. n. 49205, inerente alla quota di 1/1 di proprietà superficiaria dei seguenti
beni immobili, descritti come “un vano ad uso negozio e servizi posto in piano terra,
con sottostante vano ad uso magazzino e servizi, collegati da una scala interna e da
un montacarichi, con annessa piccola area a cortile esclusivo ed area a parcheggio
esclusivo, tre vani ad uso cantina e numero tre boxes-garages ad uso autorimessa
posti in piano seminterrato” e identificati catastalmente così come segue:
- bene di cui al Fg. 6 Mapp. 550 Sub. 703
Giudice: Dott. Roberto Angelini
Custode: SIVAG s.p.a.
Perito: Dott. Arch. Mariangela Sirena
11
- bene di cui al Fg. 6 Mapp. 550 Sub. 704
- bene di cui al Fg. 6 Mapp. 550 Sub. 709
- bene di cui al Fg. 6 Mapp. 550 Sub. 710
***L’esperto fa presente, però, che i suddetti subalterni sono superati in quanto sono
stati soppressi e sostituiti con i subalterni 713 – 714 – 715 – 716 – 717 – 718, con
frazionamento e fusione del 15.06.2006, in seguito ad una variazione di distribuzione
dei suddetti spazi interni.
6.2. Precedenti proprietari (nel ventennio): 6.2.1. //, proprietaria del diritto di superficie per la quota di 1/1 (proprietà
superficiale con la durata disciplinata dalla Convenzione del 18.01.2001 Rep.
n. 149278/16792 – anni 90) con atto di assegnazione a socio di cooperativa
edilizia, a firma del Dott. Giovanni Picone, Notaio in Lissone, in data 10.12.2004
Repertorio n. 51355 e Raccolta n. 16247, registrato a Monza (MB) il 15.12.2004
al n. 11495 e trascritto presso l’Agenzia del Territorio - Ufficio Provinciale di
Milano - Servizio di Pubblicità Immobiliare di Milano 2 in data 17.12.2004 al
Reg. Gen. n. 182826 e Reg. Part. n. 95776, inerente alla quota di 1/1 di
proprietà superficiaria di beni immobili identificati con subalterni differenti
rispetto alla compravendita del 22.06.2005.
6.2.2. //, proprietario del diritto di proprietà e del diritto di nuda proprietà di cui
all’atto (trasferimento al Comune di Rho di aree acquisite dal C.I.M.E.P.
nell’interesse del Comune, in esecuzione del P.E.E.P. Consortile ex lege n.
167/62 e successive modifiche ed integrazioni, relativamente alla residua
parte delle aree acquisite nel Lotto RH/1-34) del 12.02.2004 Repertorio n.
44461 Raccolta n. 7716 a firma del Dott.ssa Teresa Palumbo, Notaio in Rho,
registrato a Rho il 16.02.2004 al n. 304 serie 1T e trascritto a Milano 2 il
18.02.2004 al Reg. Gen. n. 20634 e Reg. Part. n. 10877.
6.2.3. //, proprietaria del diritto di superficie di cui all’atto del 18.01.2001 Repertorio
n. 149278 Raccolta n. 16792 a firma del Dott. Giuseppe Garbagnati, Notaio in
Rho, registrato a Rho il 02.02.2001 al n. 146 e trascritte a Milano 2 il 02.02.2001
al Reg. Gen. n. 9891 e Reg. Part. n. 6967 (cessione di diritti a titolo oneroso) ed
al Reg. Gen. n. 9892 e Reg. Part. n. 6968 (convenzione edilizia).
6.2.4. //, proprietario del diritto di proprietà e del diritto di nuda proprietà di cui
all’atto (trasferimento al Comune di Rho di aree acquisite dal C.I.M.E.P.
nell’interesse del Comune, in esecuzione del P.E.E.P. Consortile ex lege n.
167/62 e successive modifiche ed integrazioni, relativamente al Lotto RH/1-34,
ad esclusione dei mappali 399 e 446 del foglio 6) del 20.05.1998 Repertorio n.
67119 Raccolta n. 8739 a firma del Dott.ssa Maria Gentile, Notaio in Rho,
registrato a Rho il 09.06.1998 al n. 375 serie 1V e trascritto a Milano 2 il
22.06.1998 al Reg. Gen. n. 49091 e Reg. Part. n. 35720.
6.2.5. // Cessione a titolo gratuito: proprietaria dei terreni di cui all’atto del
19.12.1979 a firma del Dott. Francesco Sciarrone, Notaio in Rho, registrato a
Rho il 07.01.1980 al n. 37 Vol. 84 e trascritto a Milano 2 il 29.07.1982 al Reg.
Gen. n. 45598 e Reg. Part. n. 36792.
6.2.6. // - Espropriazione per pubblica utilità: pronuncia del trasferimento coatto
degli immobili espropriati per la costruzione di alloggi per lavoratori e servizi in
piano di zona del 11.10.1980, Repertorio n. 220 a firma della Regione
Lombardia, con sede in Milano, e trascritto a Milano 2 il 21.11.1980 al Reg.
Gen. n. 64014 e Reg. Part. n. 51228 - Decreto 220/80/LL.PP. – Espr./307-Mi-
Prot. 1373.
7. PRATICHE EDILIZIE:
7.1. Dall’atto di compravendita del 22.06.2005 reperito dall’esperto, risultano
esistenti le seguenti pratiche relative all’immobile:
Giudice: Dott. Roberto Angelini
Custode: SIVAG s.p.a.
Perito: Dott. Arch. Mariangela Sirena
12
- come da Cessione di diritti reali a titolo oneroso e Convenzione Edilizia di cui
ad atto del 18.01.2001 Repertorio n. 149278 Raccolta n. 16792 a firma del
Dott. Giuseppe Garbagnati, Notaio in Rho, registrate a Rho il 02.02.2001 al n.
146 e trascritte a Milano 2 il 02.02.2001 al Reg. Gen. n. 9891 e Reg. Part. n. 6967
ed al Reg. Gen. n. 9892 e Reg. Part. n. 6968, stipulata tra //;
- Concessione Edilizia rilasciata dal Sindaco del Comune di Rho in data
23.07.2002 n. C57/2002, in forza della quale è stato edificato il fabbricato di cui
fanno parte le unità immobiliari oggetto della procedura, realizzato in
conformità alle allora vigenti prescrizioni urbanistico-edilizie.
Dall’atto di compravendita risulta inoltre che, successivamente alla fine dei
lavori relativi alla suddetta Concessione Edilizia, non sono state apportate alla
stessa modifiche che richiedano provvedimenti autorizzativi.
- Modifica degli articoli 2 e 8 della Convenzione Edilizia del 18.01.2001, di cui ad
atto del 28.11.2006 Repertorio n. 42586 Raccolta n. 11453 a firma del
Dott. Donato Rubinetti, Notaio in Codogno (LO), e trascritto a Milano 2 il
05.12.2006 al Reg. Gen. n. 187992 e Reg. Part. n. 97491, stipulata tra //.
In merito alle difformità di cui al paragrafo 4.3.1, lo scrivente dichiara la
necessità di presentare una pratica edilizia in sanatoria per sanare le difformità
presenti all’interno dell’immobile, che risultano comunque conformi alla
disciplina urbanistica ed edilizia vigenti.
7.2. Dalla richiesta di accesso agli atti amministrativi presso l’archivio del Comune di
Rho, l’esperto reperiva le seguenti pratiche edilizie:
- D.I.A. del 29.12.2005 in Variante alla CE n. C57/2002 – pratica n. D691/2005 e
relativa attestazione chiusura del procedimento.
- Richiesta di Agibilità del 16.12.2011 e risposta da parte del Comune del
23.10.2012, il quale attesta ma non rilascia l’agibilità ai sensi del D.P.R.
22.04.1994 n. 425.
****L’esperto fa presente che il Comune di Rho ha affisso una lettera, sul
cancello del passo carraio di accesso ai box, sulla quale evidenzia, a seguito di
dichiarazione di inagibilità sia del parcheggio pubblico sia delle autorimesse
poste al piano interrato, che l’accesso alle autovetture è interdetto, pur
essendo in corso interventi per risolvere la situazione****.
Descrizione immobile di cui al punto 1
A. Proprietà superficiaria, con la durata disciplinata dalla Convenzione del
18.01.2001 Rep. n. 149278/16792, per la quota di 1000/1000 di negozio con servizio,
disimpegno e magazzino al piano terra, con sottostanti due vani ad uso magazzino,
due servizi e due disimpegni al piano seminterrato, collegati da scala interna di
proprietà e da un montacarichi, oltre ad area a cortile esclusivo ed area a
parcheggio esclusivo.
Identificato in Catasto come segue:
intestazione:
//
descrizione:
Foglio n. 6, Mappale n. 550, Subalterno n. 713; Categoria C/1, Classe 5, consistenza
435 mq., piano T-S1, rendita catastale € 12.648,29
- Variazione nel classamento del 15/06/2007 n. 47301.1/2007 in atti dal 15/06/2007
(protocollo n. MI0567994) variazione di classamento
- Frazionamento e fusione del 15/06/2006 n. 40243.1/2006 in atti dal 15/06/2006
(protocollo n. MI0393818) frazionamento e fusione derivante dai seguenti immobili
soppressi:
Giudice: Dott. Roberto Angelini
Custode: SIVAG s.p.a.
Perito: Dott. Arch. Mariangela Sirena
13
- foglio 6 particella 550 subalterno 709
- foglio 6 particella 550 subalterno 710
- foglio 6 particella 550 subalterno 703
- foglio 6 particella 550 subalterno 704
coerenze (in contorno da nord in senso orario):
- del negozio in piano terra e delle aree esclusive in un sol corpo: passaggio comune,
proprietà di terzi, mappale 552, Via Labriola, passaggio comune, porticato comune,
per due lati e parte comune;
- del negozio in piano interrato: locale contatori, proprietà di terzi, cavedio, box
sub. 714, corsello comune.
Il negozio ha un’altezza interna di ml. 3.80 – ribassato a ml. 3,49
I vani ad uso magazzino del piano terra hanno un’altezza interna di ml. 3,80 –
ribassati a ml. 3,49 e ml. 2,78.
I vani ad uso magazzino del piano sotterraneo hanno un’altezza interna di ml. 2.97
Destinazione Sup. Lorda Coeff. Sup. Comm. Esposizione Condizioni
Piano terra
Negozio 402,99 100% 402,99 Nord-Est/
Sud- Ovest/
Sud-Est
buone
Magazzino 74,51 100% 74,51 Nord-Est
Parcheggio esclusivo
non edificabile
608,74 1/3 202,91
Cortile/marciapiede
esclusivo non
edificabile
191,09
10%
19,11
Piano seminterrato
Magazzino 129,33 25% 32,33 Nord-Est buone
Cavedio 15,15 25% 3,79
Totale 1.421,81 735,64
Totale 1.422,00 Arr. 736,00 Arr.
Giudice: Dott. Roberto Angelini
Custode: SIVAG s.p.a.
Perito: Dott. Arch. Mariangela Sirena
14
Caratteristiche descrittive negozio/magazzino al piano terra:
Fondazioni (struttura): Materiale/Tipologia: non conosciute
Strutture verticali (struttura): Materiale: pilastri in c.a.
Travi (struttura): Materiale: non conosciute
Solai (struttura): Tipologia: non conosciute
Condizioni: non verificate
Muratura (struttura): Tipologia: portante con facciata in intonaco di colore giallo
chiaro e grigio chiaro
Condizioni: buone
Copertura Tipologia: tetto piano
(struttura e rivestimento):
Infissi interni Tipologia: ante a battente/scorrevoli in legno o in alluminio e/o
(componente edilizia): vetro
Condizioni: buone
Infissi esterni Tipologia: in alluminio e vetro, alcuni dotati di sopraluce apribile
(componente edilizia): Condizioni: discrete
Protezioni esterne: non presenti
Plafoni Materiale: controsoffitto con struttura in alluminio e quadrotti
(componente edilizia): asportabili in cartongesso di colore bianco
Lo stato del controsoffitto è buono
Pareti (interne): Materiale: forati + intonaco + tinteggiatura a smalto lavabile di
colore bianco e giallo
Lo stato delle pareti è buono
Rivestimento Ubicazione: bagno, materiale: ceramica 20x20 di colore
(componente edilizia): verde, con effetto nuvolato e decori, posata su tutti i lati
in senso ortogonale
Pavimenti Ubicazione: negozio – magazzino e bagno, materiale: gres
(componente edilizia): porcellanato 30x 30 di colore rosato, posato in senso ortogonale
Porte di ingresso al porte in alluminio di colore naturale e vetro
negozio
(componente edilizia):
Antenna collettiva Tipologia: non verificata
(componente edilizia): Condizioni: ------------------
Certificazione: -------------
Giudice: Dott. Roberto Angelini
Custode: SIVAG s.p.a.
Perito: Dott. Arch. Mariangela Sirena
15
Antifurto
(componente edilizia):
Gas (impianto):
Elettrico (impianto):
Fognatura (impianto):
Telefonico (impianto):
Citofonico (impianto):
Tipologia: non presente
Condizioni: -------------------
Certificazione: -------------
Alimentazione: presente
Condizioni: non verificate
Certificazione: --------------
Tipologia: sottotraccia e a vista
Condizioni: funzionante
Certificazione: non conosciuta
Tipologia: non ispezionata
Fognatura: comunale
Condizioni: non verificate
Tipologia: presente
Condizioni: ----------------
Tipologia: non presente
Condizioni: ------------------
Certificazione: --------------
Idrico (impianto):
Alimentazione: boiler elettrico posizionato nel bagno per la
produzione dell’acqua calda sanitaria
Condizioni: funzionanti
Certificazione: non conosciuta
Bagno: non completo di tutti gli apparecchi – sono mancanti il
bidet e la doccia
Termico (impianto):
Condizionamento
(componente edilizia):
Scale interne
(componente edilizia):
Certificazione
energetica:
Tipologia: caldaia a gas metano autonoma localizzata sul tetto
Condizioni: funzionante
Certificazione: non presente
Tipologia: con macchinario esterno posizionato sul tetto e
bocchette localizzate nel controsoffitto
Condizioni: funzionante
Certificazione: non presente
Tipologia: muratura
Rivestimento: in serizzo; ringhiere in ferro verniciate di colore verde
Condizioni: buone
non presente
Ascensore(impianto):
Portineria:
presente n. 1montacarichi
Condizioni: buone
Certificazione: non conosciuta
non presente
Giudice: Dott. Roberto Angelini
Custode: SIVAG s.p.a.
Perito: Dott. Arch. Mariangela Sirena
16
Caratteristiche descrittive vano ad uso magazzino al piano interrato:
Infissi interni
(componente edilizia):
Infissi esterni
(componente edilizia):
Plafoni
(componente edilizia):
Pareti (interne):
Rivestimento
(componente edilizia):
Pavimenti
(componente edilizia):
Porta di ingresso
(componente edilizia):
Idrico (impianto):
Tipologia: ante a battente in legno o alluminio
Condizioni: buone
Tipologia: in alluminio di colore naturale
Condizioni: buone
Protezioni esterne: non presenti
Materiale: stabilitura e varie mani di pittura di colore bianco
Lo stato dei plafoni è buono
Materiale: forati + intonaco + tinteggiatura oppure blocchetti
prefabbricati imbiancati di colore bianco
Lo stato delle pareti è buono
Ubicazione: bagni e disimpegni, materiale: ceramica 20x20 di colore
azzurro, con effetto nuvolato e decori, posata su tutti i lati in senso
ortogonale
Ubicazione: bagni e disimpegni, materiale:
ceramica 30x30 di colore grigio, con effetto nuvolato, posata in
in senso ortogonale
Ubicazione: magazzini e disimpegno, materiale: c.a. con spolvero al
quarzo
Tipologia: n. 1 basculante in ferro zincato
Alimentazione: boiler elettrico posizionato nei disimpegni dei bagni per
la produzione dell’acqua calda sanitaria
Condizioni: funzionanti
Certificazione: non conosciuta
Bagno: non completo di tutti gli apparecchi – sono mancanti il bidet e
la doccia
Caratteristiche descrittive area a parcheggio e cortile esclusivo:
Pavimenti Ubicazione: marciapiede, materiale: piastrelloni antigelivi per esterni di
(componente edilizia): colore grigio
Ubicazione: parcheggio e cortile, materiale: autobloccanti antigelivi per
esterni di colore rosso
A1. Proprietà superficiaria, con la durata disciplinata dalla Convenzione del
18.01.2001 Rep. n. 149278/16792, per la quota di 1000/1000 di box-garage ad uso
autorimessa al piano seminterrato.
Identificato in Catasto come segue:
intestazione:
//
Giudice: Dott. Roberto Angelini
Custode: SIVAG s.p.a.
Perito: Dott. Arch. Mariangela Sirena
17
descrizione:
Foglio n. 6, Mappale n. 550, Subalterno n. 714; Categoria C/6, Classe 5, consistenza
59 mq., piano S1, rendita catastale € 268,14
- Variazione nel classamento del 15/06/2007 n. 47301.1/2007 in atti dal 15/06/2007
(protocollo n. MI0567994) variazione di classamento
- Frazionamento e fusione del 15/06/2006 n. 40243.1/2006 in atti dal 15/06/2006
(protocollo n. MI0393818) frazionamento e fusione derivante dai seguenti immobili
soppressi:
- foglio 6 particella 550 subalterno 709
- foglio 6 particella 550 subalterno 710
- foglio 6 particella 550 subalterno 703
- foglio 6 particella 550 subalterno 704
coerenze (in contorno da nord in senso orario):
negozio sub. 713, cavedio, box sub. 715, corsello comune.
Il box-garage ad uso autorimessa ha un’altezza interna di ml. 2.97
Destinazione Sup. Lorda Coeff. Sup. Comm. Esposizione Condizioni
Piano seminterrato
Box-garage 64,09 a corpo 64,09 - buone
Cavedio 7,50 a corpo 7,50
Totale 71,59 71,59
Totale 72,00 Arr. 72,00 Arr.
Caratteristiche descrittive box-garage ad uso autorimessa:
Pavimenti
(componente edilizia):
Portone di ingresso
(componente edilizia):
Tipologia: c.a. con spolvero al quarzo
Tipologia: n. 1 basculante in ferro zincato
A2. Proprietà superficiaria, con la durata disciplinata dalla Convenzione del
18.01.2001 Rep. n. 149278/16792, per la quota di 1000/1000 di box-garage ad uso
autorimessa al piano seminterrato.
Identificato in Catasto come segue:
intestazione:
//
descrizione:
Foglio n. 6, Mappale n. 550, Subalterno n. 715; Categoria C/6, Classe 5, consistenza
59 mq., piano S1, rendita catastale € 268,14
- Variazione nel classamento del 15/06/2007 n. 47301.1/2007 in atti dal 15/06/2007
(protocollo n. MI0567994) variazione di classamento
- Frazionamento e fusione del 15/06/2006 n. 40243.1/2006 in atti dal 15/06/2006
(protocollo n. MI0393818) frazionamento e fusione derivante dai seguenti immobili
soppressi:
Giudice: Dott. Roberto Angelini
Custode: SIVAG s.p.a.
Perito: Dott. Arch. Mariangela Sirena
18
- foglio 6 particella 550 subalterno 709
- foglio 6 particella 550 subalterno 710
- foglio 6 particella 550 subalterno 703
- foglio 6 particella 550 subalterno 704
coerenze (in contorno da nord in senso orario):
box sub. 714, cavedio, box sub. 716, corsello comune.
Il box-garage ad uso autorimessa ha un’altezza interna di ml. 2.97
Destinazione Sup. Lorda Coeff. Sup. Comm. Esposizione Condizioni
Piano seminterrato
Box-garage 64,35 a corpo 64,35 - buone
Cavedio 7,54 a corpo 7,54
Totale 71,89 71,89
Totale 72,00 Arr. 72,00 Arr.
Caratteristiche descrittive box-garage ad uso autorimessa:
Pavimenti
(componente edilizia):
Portone di ingresso
(componente edilizia):
Tipologia: c.a. con spolvero al quarzo
Tipologia: n. 1 basculante in ferro zincato
A3. Proprietà superficiaria, con la durata disciplinata dalla Convenzione del
18.01.2001 Rep. n. 149278/16792, per la quota di 1000/1000 di box-garage ad uso
autorimessa al piano seminterrato.
Identificato in Catasto come segue:
intestazione:
//
descrizione:
Foglio n. 6, Mappale n. 550, Subalterno n. 716; Categoria C/6, Classe 5, consistenza
59 mq., piano S1, rendita catastale € 268,14
- Variazione nel classamento del 15/06/2007 n. 47301.1/2007 in atti dal 15/06/2007
(protocollo n. MI0567994) variazione di classamento
- Frazionamento e fusione del 15/06/2006 n. 40243.1/2006 in atti dal 15/06/2006
(protocollo n. MI0393818) frazionamento e fusione derivante dai seguenti immobili
soppressi:
- foglio 6 particella 550 subalterno 709
- foglio 6 particella 550 subalterno 710
- foglio 6 particella 550 subalterno 703
- foglio 6 particella 550 subalterno 704
coerenze (in contorno da nord in senso orario):
box sub. 715, cavedio, box sub. 717, corsello comune.
Giudice: Dott. Roberto Angelini
Custode: SIVAG s.p.a.
Perito: Dott. Arch. Mariangela Sirena
19
Il box-garage ad uso autorimessa ha un’altezza interna di ml. 2.97
Destinazione Sup. Lorda Coeff. Sup. Comm. Esposizione Condizioni
Piano seminterrato
Box-garage 64,35 a corpo 64,35 - buone
Cavedio 7,54 a corpo 7,54
Totale 71,89 71,89
Totale 72,00 Arr. 72,00 Arr.
Caratteristiche descrittive box-garage ad uso autorimessa:
Pavimenti
(componente edilizia):
Portone di ingresso
(componente edilizia):
Tipologia: c.a. con spolvero al quarzo
Tipologia: n. 1 basculante in ferro zincato
A4. Proprietà superficiaria, con la durata disciplinata dalla Convenzione del
18.01.2001 Rep. n. 149278/16792, per la quota di 1000/1000 di box-garage ad uso
autorimessa al piano seminterrato.
Identificato in Catasto come segue:
intestazione:
//
descrizione:
Foglio n. 6, Mappale n. 550, Subalterno n. 717; Categoria C/6, Classe 5, consistenza
59 mq., piano S1, rendita catastale € 268,14
- Variazione nel classamento del 15/06/2007 n. 47301.1/2007 in atti dal 15/06/2007
(protocollo n. MI0567994) variazione di classamento
- Frazionamento e fusione del 15/06/2006 n. 40243.1/2006 in atti dal 15/06/2006
(protocollo n. MI0393818) frazionamento e fusione derivante dai seguenti immobili
soppressi:
- foglio 6 particella 550 subalterno 709
- foglio 6 particella 550 subalterno 710
- foglio 6 particella 550 subalterno 703
- foglio 6 particella 550 subalterno 704
coerenze (in contorno da nord in senso orario):
box sub. 716, cavedio, box sub. 718, corsello comune.
Il box-garage ad uso autorimessa ha un’altezza interna di ml. 2.97
Destinazione Sup. Lorda Coeff. Sup. Comm. Esposizione Condizioni
Piano seminterrato
Box-garage 64,35 a corpo 64,35 - buone
Cavedio 7,54 a corpo 7,54
Totale 71,89 71,89
Giudice: Dott. Roberto Angelini
Custode: SIVAG s.p.a.
Perito: Dott. Arch. Mariangela Sirena
20
Totale 72,00 Arr. 72,00 Arr.
Caratteristiche descrittive box-garage ad uso autorimessa:
Pavimenti
(componente edilizia):
Portone di ingresso
(componente edilizia):
Tipologia: c.a. con spolvero al quarzo
Tipologia: n. 1 basculante in ferro zincato
A5. Proprietà superficiaria, con la durata disciplinata dalla Convenzione del
18.01.2001 Rep. n. 149278/16792, per la quota di 1000/1000 di box-garage ad uso
autorimessa al piano seminterrato.
Identificato in Catasto come segue:
intestazione:
//
descrizione:
Foglio n. 6, Mappale n. 550, Subalterno n. 718; Categoria C/6, Classe 5, consistenza
59 mq., piano S1, rendita catastale € 268,14
- Variazione nel classamento del 15/06/2007 n. 47301.1/2007 in atti dal 15/06/2007
(protocollo n. MI0567994) variazione di classamento
- Frazionamento e fusione del 15/06/2006 n. 40243.1/2006 in atti dal 15/06/2006
(protocollo n. MI0393818) frazionamento e fusione derivante dai seguenti immobili
soppressi:
- foglio 6 particella 550 subalterno 709
- foglio 6 particella 550 subalterno 710
- foglio 6 particella 550 subalterno 703
- foglio 6 particella 550 subalterno 704
coerenze (in contorno da nord in senso orario):
box sub. 717, cavedio, parte comune, corsello comune.
Il box-garage ad uso autorimessa ha un’altezza interna di ml. 2.97
Destinazione Sup. Lorda Coeff. Sup. Comm. Esposizione Condizioni
Piano seminterrato
Box-garage 63,56 a corpo 63,56 - buone
Cavedio 7,42 a corpo 7,42
Totale 70,98 70,98
Totale 71,00 Arr. 71,00 Arr.
Caratteristiche descrittive box-garage ad uso autorimessa:
Giudice: Dott. Roberto Angelini
Custode: SIVAG s.p.a.
Perito: Dott. Arch. Mariangela Sirena
21
Pavimenti
(componente edilizia):
Portone di ingresso
(componente edilizia):
Tipologia: c.a. con spolvero al quarzo
Tipologia: n. 1 basculante in ferro zincato
8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEI BENI:
8.1. Criterio di stima In letteratura si definisce “valore di mercato” il più probabile prezzo di trasferimento
di un bene immobile da una parte liberamente cedente ad una liberamente
acquirente, nessuna delle quali forzata a vendere o a comprare, entrambe
pienamente a conoscenza dei fattori di rilievo della proprietà, dei suoi possibili usi,
delle sue caratteristiche e delle esistenti condizioni di mercato.
Nell’analizzare il caso in specie, tuttavia, non deve essere trascurata la presenza
della Convenzione del 18.01.2001 Repertorio n. 149278 Raccolta n. 16792 a firma del
Dott. Giuseppe Garbagnati, tuttora in vigore, che di fatto al momento impone
precise limitazioni sia relativamente al prezzo di alienazione delle unità immobiliari, sia
limitazioni di tipo urbanistico-edilizio. In merito alla presenza di tali limitazioni si è
recentemente espresso anche il Comune di Rho nelle sue comunicazioni, dove, in
relazione al diritto di superficie, specificava che la trasformazione del regime del
suolo verrà effettuata solo dopo la trasformazione degli interventi residenziali
realizzati nel territorio comunale, mentre, in relazione alla capacità edificatoria del
comparto, confermava che la stessa è stata definita dalla Convenzione e
totalmente utilizzata e che, quindi, anche in caso di trasformazione del regime del
suolo, resteranno comunque in vigore gli articoli dell’originaria Convenzione, tra cui i
parametri edilizi.
Alla luce delle limitazioni poc’anzi ricordate, l’esperto ha ritenuto opportuno e
necessario procedere alla determinazione del valore economico dei beni oggetto
della presente valutazione attraverso una duplice procedura:
- effettuando una stima di mercato “a valore di mercato” tramite un criterio
“sintetico-comparativo” basato sul confronto fra le unità immobiliari oggetto di
valutazione ed altre unità simili per tipologia, qualità ed ubicazione, le quali siano
state recentemente oggetto di scambio o poste in vendita sullo stesso mercato
oppure offerte su piazze assimilabili, mediante prezzi unitari desunti dalle indagini di
mercato e mediante risultanze desunte dal bollettino di Rilevazione dei prezzi degli
Immobili sulla piazza di Milano e Provincia.
Poiché, però, la vendita riguarda non la piena proprietà degli immobili oggetto del
procedimento di esecuzione immobiliare, ma solo la proprietà superficiaria per la
restante durata della concessione del diritto di superficie, verrà applicata sul prezzo
di mercato stimato una riduzione, così come evidenziato al punto 8.3.
- effettuando la stima del prezzo di alienazione utilizzando la formula di calcolo di
cui alla Convenzione del 18.01.2001.
8.2. Fonti di informazioni Catasto di Milano
Studio Notarile Giovanni Picone – Via Carducci n. 1 Lissone (MB)
Agenzia delle Entrate Ufficio Milano 2 - Via Ugo Bassi n. 4/A
Agenzia del Territorio – Circoscrizione di Milano 2
Amministratore: non presente
Comune di Rho – Ufficio Protocollo – Richiesta di accesso agli atti
Cancelleria Civile del Tribunale – Punto informativo Avvocati:
l’esperto verificava che non sono presenti altre cause, oltre quelle già oggetto
di esecuzione forzata, relative a domande trascritte ai RR.II.
Giudice: Dott. Roberto Angelini
Custode: SIVAG s.p.a.
Perito: Dott. Arch. Mariangela Sirena
22
Agenzie immobiliari
Osservatori del mercato di Milano: Rilevazione dei prezzi degli Immobili sulla
piazza della provincia di Monza e Brianza, pubblicato dalla Camera di
Commercio di Monza Brianza in collaborazione con TeMA Territori Mercati
Ambiente - Periodo di rilevazione dati: II Semestre 2014, pubblicati nel mese di
Marzo 2015
8.3. Valutazione corpi – stima a valore di mercato del diritto di superficie
ID Immobile Superficie
commerciale
Valutazione immobile Valore immobile
A
A1
A2
A3
A4
A5
Negozio/
Magazzini
+
area cortilizia/
parcheggio
esclusivi
box-garage ad uso
autorimessa
box-garage ad uso
autorimessa
box-garage ad uso
autorimessa
box-garage ad uso
autorimessa
box-garage ad uso
autorimessa
mq. 736,00
mq. 72,00
mq. 72,00
mq. 72,00
mq. 72,00
mq. 71,00
€ 1.000,00/mq.
a corpo
a corpo
a corpo
a corpo
a corpo
€ 736.000,00
€ 12.500,00
€ 12.500,00
€ 12.500,00
€ 12.500,00
€ 12.500,00
Totale
prezzo di mercato € 798.500,00
Durata della concessione del diritto di superficie:
90 anni dalla stipula della Convenzione del 18.01.2001 - scadenza anno 2091
Concessione del diritto di superficie già utilizzata dai precedenti proprietari e
dall’attuale proprietario del diritto di superficie: 14 anni
Rimanente durata della concessione del diritto di superficie:
scadenza anno 2091 – anno corrente 2015 = 76 anni
Determinazione del prezzo degli immobili secondo il valore di mercato:
Riduzione del 15% sul valore di mercato valutata a discrezione dell’esperto
Valore del diritto di superficie degli immobili A-A1-A2-A3-A4-A5 ridotto del 15%:
€ 798.500,00 – € 119.775,00 (-15%) = € 678.725,00
Giudice: Dott. Roberto Angelini
Custode: SIVAG s.p.a.
Perito: Dott. Arch. Mariangela Sirena
23
8.4. Adeguamenti e correzioni della stima a valore di mercato del diritto di
superficie Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri
tributari su base catastale e reale e per assenza di
garanzia per vizi per rimborso forfettario di eventuali
spese condominiali nel biennio anteriore alla vendita e
per l’immediatezza della vendita giudiziaria:
- € 101.808,75
Oneri notarili e provvigioni mediatori a carico
dell’acquirente:
nessuno
Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni
a carico dell'acquirente:
nessuna
Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni
che saranno cancellate a cura e spese della
procedura:
- € 1.216,75
Spese tecniche di regolarizzazione edilizia-urbanistica
e/o catastale
- € 2.800,00
8.5 Prezzo base d’asta del lotto – stima a valore di mercato del diritto di
superficie
Valore della “proprietà superficiaria” degli immobili A-A1-A2-A3-A4-A5, al netto
delle decurtazioni, nello stato di fatto in cui si trovano
€ 572.899,50
IMMOBILE LIBERO
PREZZO BASE D’ASTA CONSIGLIATO : per la quota intera di possesso, a corpo, nello
stato di fatto e di diritto in cui si trova, al netto delle decurtazioni
immobile libero € 572.899,50
IMMOBILE OCCUPATO
Valore di riferimento: € 572.899,50 -
Riduzione del 25% per lo stato di possesso € 143.224,87
€ 429.674,63
PREZZO BASE D’ASTA CONSIGLIATO : per la quota intera di possesso, a corpo, nello
stato di fatto e di diritto in cui si trova, al netto delle decurtazioni
immobile occupato € 429.674,63
Giudice: Dott. Roberto Angelini
Custode: SIVAG s.p.a.
Perito: Dott. Arch. Mariangela Sirena
24
8.6 Valutazione corpi – stima prezzo da Convenzione del diritto di superficie
Durata della concessione del diritto di superficie:
90 anni dalla stipula della Convenzione del 18.01.2001 - scadenza anno 2091
Concessione del diritto di superficie già utilizzata dai precedenti proprietari e
dall’attuale proprietario del diritto di superficie: 14 anni
Rimanente durata della concessione del diritto di superficie:
scadenza anno 2091 – anno corrente 2015 = 76 anni
Determinazione del prezzo per trasferimenti successivi alla prima assegnazione
Art. 13 - Convenzione del 18.01.2001
- Atto notarile di compravendita del 22.06.2005 a firma del Dott. Giovanni
Picone, Notaio in Lissone, – prezzo di vendita del diritto di superficie:
€ 1.050.000,00
Incremento ISTAT del costo di costruzione di un fabbricato residenziale:
dal mese di giugno 2005 al mese di gennaio 2015 = + 9,36%
€ 1.050.000,00 x (+ 9,36%) = € 1.148.280,00
Percentuale di deprezzamento determinata dall’età dell’edificio:
Età edificio 14 anni = da 10 anni a 20 anni fino 10%
€ 1.148.280,00 x (– 10%) = 1.033.452,00
8.7 Prezzo base d’asta del lotto – stima prezzo da Convenzione del diritto di
superficie
Valore della “proprietà superficiaria per la rimanente durata della concessione
del diritto di superficie” degli immobili A-A1-A2-A3-A4-A5, al netto delle
decurtazioni, nello stato di fatto in cui si trovano
€ 1.033.452,00
8.8. Adeguamenti e correzioni della stima al prezzo della Convenzione del
diritto di superficie
Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni
a carico dell'acquirente:
nessuna
Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni
che saranno cancellate a cura e spese della
procedura:
- € 1.216,75
Spese tecniche di regolarizzazione edilizia-urbanistica
e/o catastale
- € 2.800,00
Giudice: Dott. Roberto Angelini
Custode: SIVAG s.p.a.
Perito: Dott. Arch. Mariangela Sirena
25
8.9 Prezzo base d’asta del lotto – stima prezzo da Convenzione del diritto di
superficie
Valore della “proprietà superficiaria per la rimanente durata della concessione
del diritto di superficie” degli immobili A-A1-A2-A3-A4-A5, al netto delle
decurtazioni, nello stato di fatto in cui si trovano
€ 1.029.435,25
IMMOBILE LIBERO
PREZZO BASE D’ASTA CONSIGLIATO : per la quota intera di possesso, a corpo, nello
stato di fatto e di diritto in cui si trova, al netto delle decurtazioni
immobile libero € 1.029.435,25
IMMOBILE OCCUPATO
Valore di riferimento: € 1.029.435,25 -
Riduzione del 25% per lo stato di possesso € 257.358,81
€ 772.076,44
PREZZO BASE D’ASTA CONSIGLIATO : per la quota intera di possesso, a corpo, nello
stato di fatto e di diritto in cui si trova, al netto delle decurtazioni
immobile occupato € 772.076,44
Il perito
Arch. Mariangela Sirena
Fanno parte della presente relazione i seguenti allegati:
All. 1 Verbale di giuramento/quesito e nomina dell’esperto
All. 2 Comunicazione dell’incarico ricevuto alla SIVAG S.P.A.
All. 3 Visura storica per immobile
All. 4 Estratto di mappa
All. 5 Schede catastali aggiornate, a seguito del frazionamento e fusione del
15.06.2006
All. 6 Atto di compravendita dell’immobile e schede catastali del 04.02.2005,
superate successivamente da quelle sopra allegate (All. 5)
All. 6a Atto di provenienza precedente e Regolamento di Condominio
All. 6b Ispezione ipotecaria atto notarile
Giudice: Dott. Roberto Angelini
Custode: SIVAG s.p.a.
Perito: Dott. Arch. Mariangela Sirena
26
All. 6c Convenzione
All. 6d Ispezione ipotecaria atto notarile
All. 6e Ispezione ipotecaria atti notarili
All. 7 Ricerca contratti di locazione presso l’Agenzia delle Entrate
All. 7a Contratto di locazione consegnato da AVT S.r.l.
All. 8 Ispezione ipotecaria ordinaria
All. 9 Ispezione ipotecaria atto notarile
All. 10 Pratiche Edilizie Comune di Rho
All. 10a Pratiche Edilizie Comune di Rho
All. 11 Documentazione fotografica relativa all’esterno ed all’interno del bene
All. 12 Attestato di Prestazione Energetica
Ing. Roberto Lecchi fattura pro-forma del 29.04.2015 € 317,20
All. 13 Rilevazione dei prezzi degli Immobili sulla Piazza di Milano e Provincia, edito
dalla TeMA - Territori Mercati Ambiente
All. 14 Attestazioni di invio alle parti della perizia, con relativi avvisi di ricevimento
Spese, sostenute successivamente al deposito della perizia, per l’invio
dell’APE al delegato alla vendita
Spese postali per invio Raccomandata A/R € 4,80
All. 15 Spese vive:
Spese Agenzia del Territorio – quietanza n. 5740/4624 del 24.03.15 € 14,00
Spese Agenzia del Territorio – quietanza n. 30442 del 25.03.15 € 1,00
Spese Agenzia del Territorio – quietanza n. 30443 del 25.03.15 € 6,00
Spese Agenzia del Territorio – quietanza n. 8224/6668 del 29.04.15 € 4,00
Spese Comune di Rho – accesso agli atti del 28.04.2015 € 17,40
Spese Agenzia del Territorio – quietanza n. 8409/6819 del 04.05.15 € 15,00