Применение информационных технологий для решения задач транспортной и складской логистики
III КВАРТАЛ 2011 ГОДА РЫНОК СКЛАДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ·...
5
ОБЗОР III КВАРТАЛ 2011 ГОДА РЫНОК СКЛАДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ Москва Knight Frank ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ • В III квартале было введено в эксплуатацию 91 тыс. м 2 высококачественных складских объектов. Cейчас в этих проектах только треть площадей еще не занята арендаторами, но на данном этапе это фактически все доступное предложение в классе А: доля вакантных площадей в этом сегменте составляет около 30 тыс. м 2 или 0,6% от общего объема качественных складских помещений в Московской области. • Спрос на складские помещения в течение 2011 г. сохранялся на высоком уровне по сравнению с 2010 г. Объем заключенных сделок за период январь-сентябрь, по предварительным данным, составил около 730 тыс. м 2 , что в два раза выше, чем за аналогичный период прошлого года. За весь 2011 г. ожидается поглощение около 1 млн м 2 , что является рекордным показателем с 2007 г. • В III квартале 2011 г. арендные ставки на современные склады не претерпели серьезных изменений и остались на уровне предложения в $130-135/м 2 /год (triple net).
Transcript of III КВАРТАЛ 2011 ГОДА РЫНОК СКЛАДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ·...
ОБЗОР
III КВАРТАЛ 2011 ГОДАРЫНОК СКЛАДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИМосква
Knight Frank
ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ• ВIIIкварталебыловведеновэксплуатацию91тыс.м2высококачественныхскладскихобъектов.Cейчасв
этихпроектахтолькотретьплощадейещенезанятаарендаторами,нонаданномэтапеэтофактическивседоступноепредложениевклассеА:долявакантныхплощадейвэтомсегментесоставляетоколо30тыс.м2
или0,6%отобщегообъемакачественныхскладскихпомещенийвМосковскойобласти.
• Спроснаскладскиепомещениявтечение2011г.сохранялсянавысокомуровнепосравнениюс2010г.Объемзаключенныхсделокзапериодянварь-сентябрь,попредварительнымданным,составилоколо730тыс.м2,чтовдваразавыше,чемзааналогичныйпериодпрошлогогода.Завесь2011г.ожидаетсяпоглощениеоколо1млнм2,чтоявляетсярекорднымпоказателемс2007г.
• ВIIIквартале2011г.арендныеставкинасовременныескладынепретерпелисерьезныхизмененийиосталисьнауровнепредложенияв$130-135/м2/год(triplenet).
III КВАРТАЛ 2011 ГОДАРЫНОК СКЛАДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ Москва
2
Ключевые события • БританскийинвестфондRavenRussia
получилконтрольнаддеятельностьютрехстроительныхкомпаний,ставфактическиединственнымвладельцемскладскихкомплексов«Кулон-Пулково»(общ.пл.36тыс.м2)и«Пулково-Эстейт»(общ.пл.60тыс.м2)вСанкт-Петербургеилогистическогопарка«Ногинск-Восток»(общ.пл.230тыс.м2)вМосковскойобласти.РанееRavenRussiaвладелэтимипроектамисовместносдевелоперскойкомпанией«Эспро».
• ВIIIквартале2011г.былоподписаносоглашениеостроительствекрупного
проектапосистемеdesign&build.КомпанияPNKGroupпостроитдлягруппыкомпаний«Дикси»логистическийцентробщейплощадью44тыс.м2.Всоответствиистехническимитребованиями«Дикси»онбудетразделеннанесколькотемпературныхзон.Этасделкаявляетсяоднойизкрупнейшихдляразвивающегосясегментастроительстваскладовподзаказчика.
• КомпанияGiffelsManagementRussiaизмениласвоеназваниенаRadiusGroup.Весной2011г.пулинвесторов,всоставкотороговошлиминоритарныйакционеркомпанииКрисВанРиит
иинвестиционныйфондPPF,выкупил100%акцийкомпании.Активамивэтойсделкевыступилискладскойкомплекс«ЮжныеВрата»общейплощадью76,5тыс.м2иземельныйучастокплощадьюоколо80гадлядальнейшегоразвитияпроекта.
• ДевелоперскаякомпанияMLPполучилакредитнастроительствовторойочередилогистическогокомплексаMLPПодольск(общ.пл.204тыс.м2).Кредитнаялинияслимитомв$143,8млнбылаоткрытаСреднерусскимБанкомСбербанкаРоссии.Вводобъектавэксплуатациюпланируетсяужев2012г.
Основные показатели
Общийобъемпредложения(классыА,В,С),тысм2 10750
Класс А Класс B Динамика*
Общийобъемкачественногопредложения,тыс.м2 4402 1912
ПриростпредложениявIIIкв.2011г.,тыс.м2 91,5 -
Ожидаемыйприростпредложенияза2011г.,тыс.м2 312 71
Объемсделокарендыикупли-продажи**вIIIкв.2011г.,тыс.м2 220
Среднийуровеньвакантныхплощадей,% 0,6 4,5
Заявляемыеарендныеставки,$/м2/год*** 130-135 100-120
Операционныерасходы,$/м2/год 35-50 25-40
*Посравнениюспредыдущимкварталом
**Предварительныеданные
***безучетаНДС,операционныхрасходовикоммунальныхплатежей
Источник:KnightFrankResearch,2011
СкладскойкомплексКулон-Пулково.Санкт-Петербург
Вячеслав ХолоповДиректорДепартаментаиндустриальнойискладскойнедвижимости,земли,KnightFrankРоссияиСНГ
«Недостаток качественного предложения в складском сегменте Московской области и достаточно высокий спрос, в том числе на крупные помещения, в совокупности дают основания полагать, что и в 2012 г. логистические проекты не насытят рынок. Но и не исключено, что макроэкономическая ситуация может «спутать карты» девелоперам в части финансирования – и тогда объемы ввода в 2012-2013 гг. могут стать ниже прогнозируемых».
ОБЗОР РЫНКА СКЛАДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ
www.knightfrank.ru
3
ПредложениеОбщийобъемкачественногопредложениянарынкескладскойнедвижимостиМосковскогорегионасоставил4,4млнм2вклассеАиоколо2млнм2вклассеB.Запрошедшиемесяцы2011г.нарыноквышло157тыс.м2складскихпомещенийклассаAиB,апоитогамгодапрогнозируетсявводнауровнедо390тыс.м2.Этосамыйнизкийпоказательс2003г.,чтоявляетсяпоследствиемснижениядевелоперскойактивностив2008-2009гг.
Сложившаясяв2008-2009гг.ситуацияпривелаксокращениюколичествадевелоперов.Основнаячастьпостроенныхв2011г.объектов(72%отобщегообъемаплощадей)приходитсянакрупнейшихигроковрынка.Кстроительствупобольшейчастипланируютсяобъектыот50тыс.м2.
ВIIIкварталебыловведеновэксплуатацию91тыс.м2высококачественныхскладскихобъектов.Cейчасвэтихпроектахтолькотретьплощадейещенезанятаарендаторами,нонаданномэтапеэтофактическивседоступноепредложениевклассеА:долявакантныхплощадейвэтомсегментесоставляетоколо30тыс.м2или0,6%отобщегообъемакачественныхскладскихпомещенийвМосковскойобласти.
Всвязиссокращениемдоступногодляарендыпредложениянарыноквозвращаетсяпрактиказаключенияпредварительныхдоговороварендынаэтапестроительстваобъекта.Этоявлениебылоширокораспространенонарынкедо2008г.,когдауровеньвакантныхпомещенийвскладахклассаАредкопревышал1%.НарынкеМОснованаблюдаетсянехваткакрупныхготовыхистроящихсяскладскихзданий:завесь2011г.будетвведенолишь10зданийсплощадьюболее20тыс.м2.
Всвязисдефицитомготовогопредложения,атакжевсилуналичияспецифическихтребованийкзданиям,рядпотенциальныхарендаторов,имеющихвозможностьпланироватьразвитиебизнесанадолгосрочныйпериод,начинаютрассматриватьстроительствоскладскихпомещений«подключ».Примерамимогутпослужитьзаключенныев2011г.договоренностипореализациитакихпроектов.Вчастности,российскаяритейл-компанияподисаладоговорнастроительствооколо50тыс.м2впроектеПНКВнукововМосковскойобласти(консультантсделки–KnightFrank).Крометого,PNKGroupпланируетпостроитьдлякомпании«Дикси»распределительныйцентр.Несмотрянаболеедолгийсрокреализациитакихпроектовидополнительныефинансовыезатраты,всилуотсутствиядостаточногообъемаспекулятивногопредложенияданныйсегментобладаетбольшимпотенциалом.
СпросСпроснаскладскиепомещениявтечение2011г.сохранялсянавысокомуровнепосравнениюс2010г.Объемзаключенныхсделокзапериодянварь-сентябрь,попредварительнымданным,составилоколо730тыс.м2,чтовдваразавыше,чемзааналогичныйпериодпрошлогогода.
Завесь2011г.ожидаетсяпоглощениеоколо1млнм2,чтоявляетсярекорднымпоказателемс2007г.
Ростобъемовпоглощениясдерживаетсясокращениемдоступногопредложения,чтоприводиткувеличениюдолисделок,заключенныхнастадиистроительстваобъектов.
Ключевые объекты, выходящие на рынок в 2011 г.
Название Расположение Площадь, м2 Девелопер
ПНК-Внуково Боровскоеш.,20кмотМКАД 100000 PNKGroup
RavenRussia-Климовск
Симферопольскоеш.,21кмотМКАД
55000 RavenRussia
ПНК-ЧеховСимферопольскоеш.,49кмотМКАД
39500 PNKGroup
ИнфрастройБыково
Новорязанскоеш.,19кмотМКАД
34000 ИнфрастройБыково
БелаяДачаНоворязанскоеш.,4кмотМКАД
32000HinesInternational,АгрофирмаБелаяДача
МСК-СУ9фаза3 Новорязанскоеш.,1кмотМКАД 22500 МСКСУ-9
КрекшиномеждуМинскимиКиевскимш.,24кмотМКАД
20000 РосЕвроДевелопмент
КарлоПазолини Киевскоеш.,3кмотМКАД 20000 КарлоПазолини
Источник:KnightFrankResearch,2011
Источник: Knight Frank Research, 2011
Ввод в эксплуатацию объектов складской недвижимоститыс. м2
1200
1000
800
600
400
200
0 2007 2008 2009 2010 2011 2012П
Объем ввода складскиих площадей, тыс. м2
Ожидаемый объем ввода, тыс. м2
0
200
400
600
800
1000
1200
2007 2008 2009 2010 2011 2012
Î æèäàåì ûé î áúåì ââî äà, òûñ. ì ²
Î áúåì ââî äà ñêëàäñêèõ ï ëî ù àäåé, òûñ. ì ²
òû ñ. ì ²
Источник: Knight Frank Research, 2011
Динамика нового предложения, объемов заключенных сделок и вакантных складских площадей в МОтыс. м2
1400
1200
1000
800
600
400
200
0 2007 2008 2009 2010 2011П 2012П
Объем ввода складских площадей, тыс. м2
Объем заключенных сделок, тыс. м2
Вакантные площади, тыс. м2
0
200
400
600
800
1,000
1,200
1,400
2007 2008 2009 2010 2011 2012 П
Объем ввода складских площадей, тыс. м²
Объем заключенных сделок, тыс. м²Вакантные площади (класс А), тыс. м²
тыс. м²
III КВАРТАЛ 2011 ГОДАРЫНОК СКЛАДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ Москва
4
Еслив2010г.сделкипопредварительнымдоговорамарендызанималиоколо20%вобщемобъемепоглощения,топоитогампрошедших9месяцев2011г.этотпоказательувеличилсядо30%.Учитываяснижениеобъемоввакантныхплощадейпрактическидонуля(0,6%вклассеАпосостояниюнаконецсентября),можнопрогнозировать,чтопорезультатам2011г.доляпредварительныхконтрактоввобщемобъемесделокможетвырастидо40-45%.ДанныйвыводподтверждаетсярезультатамиIIIквартала,когдабольшеполовиныарендаторов(53%)заключалидоговорынаэтапестроительстваобъекта.
Важнымпоказателемнарынкескладскойнедвижимостиявляетсяактивность3PL-операторов*.Объемсделоксучастиемлогистическихоператоровлишьзапервыедевятьмесяцев2011г.выросболеечемна30%посравнениюс2010г.(примернос93тыс.м2в2010г.доуровня125тыс.м2запервыедевятьмесяцев2011).Приэтомвданномрасчетенеучитываютсяобъемы,арендуемыеконечнымипотребителямилогистическихуслуг,когдаоператорприглашаетсядляобслуживания:этановаядля2011г.тенденциянарынке3PL.
Наблюдаетсяукрупнениезапросоварендаторовиувеличениесреднегоразмерасделки.Впрошедшие9месяцеварендаторывсреднемзапрашивалиоколо10тыс.м2,тогдакакв2010г.–около7тыс.м2.Средняяарендованнаяплощадьувеличиласьна20%посравнениюсминимумом2008г.
Данныефакторы,атакжеснижениеобъемовпредложенияиотсутствиенарынкекрупных(более20тыс.м2)складскихзданийведетккачественномуизменениюспроса:потенциальныепокупателииарендаторыготовырассматриватьпроектыстроительстваобъектовподзаказ(design&build)всоответствиисихтребованиями.
Коммерческие условия
ВIIIквартале2011г.арендныеставкинасовременныескладынепретерпелисерьезныхизмененийиосталисьнауровнепредложенияв$130-135/м2/год(triplenet**).Однакоснижениеобъемовсвободныхпомещенийиоживлениерынка,традиционнонаблюдаемоепослеокончаниялетнегоотпускногосезона,можетоказатьдополнительноедавлениенаставкинаскладскомрынкеМосковскойобласти.
Всвязисосложившейсямакроэкономическойситуациейрядпотенциальныхарендаторов
*3PL–3rdPartyLogistics,–внешнееуправлениелогистическимипроцессами,комплекслогистическихуслуг,осуществляемоетретьейстороной(оператором).Вфункции3PL-операторавходятдоставкагруза,обработкаихранение,учетиуправлениетоварнымизапасами,организацияперевозокит.д.
**Triplenet–чистаяаренднаяставка,рассчитываемаязам2помещениявгодбезучетаоперационныхрасходов,коммунальныхплатежейиНДС.
предлагаютсобственникамввестивдоговорвалютныйкоридор.Однаконарынкепоканетпрецедентовзаключенияарендныхдоговоровсподобнымиусловиями.
Прогноз
В2011г.ожидается,чтосуммарныйвводвэксплуатациюскладскихплощадейсоставитдо390тыс.м2,однакоотносительноданныхплощадейужеведутсяпереговорыисбольшойдолейвероятностидоконцагодабудутзаключеныдоговорыаренды.Такимобразом,вконце2011г.долявакантныхпомещенийсоставитнеболее1,5%.В2012г.мыожидаемувеличениеобъемоввводановыхскладскихпроектовдоуровня790тыс.м2(вклассеАиB).
Однаковвидупревышенияспросанадпредложением,существеннаячастьэтих
площадейбудетарендованаещенаэтапестроительствапопредварительнымдоговорамаренды,втомчислев2011г.
Дефицитскладскихобъектовсдерживаетростобъемовпоглощенияиожидается,чтов2012г.объемзаключенныхсделокнепревысит700тыс.м2,т.е.сократитсяна20-25%посравнениюс2011г.Приэтомнаскладскиеобъекты,находящиесявстадиистроительства,придетсяоколополовиныспроса.
Ростарендныхставокбудетсдерживатьсяплатежеспособностьюарендаторов,однакокконцу2011г.заявляемаяаренднаяcтавкадляскладовклассаАврадиуседо25кмотМКАД,понашимпрогнозам,достигнет$130-140м2/год(triplenet).В2012г.ожидаетсястабилизациястоимостиарендывсвязисвыходомнарынокзначительногообъемановыхскладскихпроектов.
Торговые операторы
Производители и дистрибьюторы FMCG
3PL-операторы*
Источник: Knight Frank Research, 2011
* 3PL – 3rd Party Logistics, - внешнее управление логистическими процессами, комплекс логистических услуг, осуществляемое третьей стороной (оператором). В функции 3PL-оператора входят доставка груза, обработка и хранение, учет и управление товарными запасами, организация перевозок и т.д.
Спрос в 2011 г. был довольно диверси-фицирован, но наибольшую активность проявляли торговые операторы %
5%
34%27%
17%
Производители и дистрибьюторы - прочее
Другое
17%
Источник: Knight Frank Research, 2011
Изменение размера среднего запроса на аренду складских площадей в МОтыс. м2
10
9
8
7
6
5
4
3
2
1
0 2006 2007 2008 2009 2010 2011
7.55.2
6.85.3
6.6
9.9
0
5
10
15
20
2006 2007 2008 2009 2010 2011òûñ
Источник: Knight Frank Research, 2011
Арендные ставки демонстрируют стабильный рост $/м2/год
160
140
120
100
80
60
Класс А Класс В
I II III IV2011П
I II III IV2006
I II III IV2007
I II III IV2008
I II III IV2009
I II III IV2010
5
Европа АвстрияБельгияВеликобританияГерманияИрландияИспанияИталияМонакоНидерландыПольшаПортугалияРоссияРумынияУкраинаФранцияЧешскаяреспубликаШвейцария
Африка БотсванаЗамбияЗимбабвеКенияМалавиНигерияТанзанияУганда ЮжнаяАфрика
Ближний Восток БахрейнОАЭ
Азия и Тихоокеанский регион АвстралияВьетнамИндияИндонезияКамбоджаКитайМалайзияНоваяЗеландияСингапурТайландЮжнаяКорея
Америка и Канада БермудскиеостроваКанадаКарибскиеостроваСША
ОБЗОР
Офисная недвижимостьСтанислав ТихоновПартнер[email protected]
Складская недвижимость, регионыВячеслав Холопов Директор[email protected]
Торговая недвижимостьСергей ГипшПартнер[email protected]
Профессиональные услугипо консалтингу Константин РомановПартнер[email protected]
Элитная жилая недвижимостьЕлена ЮргеневаДиректор[email protected]
Инвестиции и продажиЕвгений СеменовДиректор[email protected]
Оценка недвижимостиОльга Кочетова Руководитель[email protected]
Санкт–ПетербургНиколай ПашковГенеральныйдиректор[email protected]
КиевМихаил ЕрмоленкоГенеральныйдиректор[email protected]
Маркетинг, PR и исследования рынкаМария КотоваПартнер,Исполнительныйдиректор[email protected]
ОснованнаявЛондонеболеевеканазад,компанияKnightFrankявляетсяпризнанным
лидеромнамеждународномрынкенедвижимости.Вместесосвоимстратегическимпартнером,
компаниейNewmarkKnightFrank,располагаетсетьюизболеечем243офисовв43странахмира
инасчитывает7067специалистов.
Вотуже116летKnightFrankостаетсясимволомпрофессионализмадлядесятковтысячклиентов
вовсеммире.За16летработывРоссииKnightFrankсталаоднойизведущихкомпанийнарынках
офисной,складской,торговойижилойнедвижимости.ТольковРоссиинашимиуслугами
воспользовалисьболее500крупныхроссийскихимеждународныхкомпаний.
ЭтотидругиеобзорыKnightFrankразмещенынасайтеwww.knightfrank.ru
© Knight Frank 2011
Этототчетявляетсяпубликациейобобщенногохарактера.Материалподготовленсприменениемвысокихпрофессиональныхстандартов,
однакоинформация,аналитикаипрогнозы,приведенныевданномотчете,неявляютсяоснованиемдляпривлечениякюридической
ответственностикомпанииKnightFrankвотношенииубытковтретьихлицвследствиеиспользованиярезультатовотчета.
Публикацияданныхизотчета,целикомиличастично,возможнатолькосупоминаниемKnightFrankкакисточникаданных.
МОСКВА
119021,ул.ТимураФрунзе,д.11,корп.2Телефон:+7(495)9810000Факс:+7(495)9810011
САНКТ-ПЕТЕРБУРГ
191025,ул.Маяковского,д.3БТелефон:+7(812)3632222Факс:+7(812)3632223
КИЕВ
04071,ул.Хорива,д.39-41,офис80Телефон:+380(44)5456122Факс:+380(44)5456122
