HyponasuntomarkkinoidentilanneanalyysiQ1/2015

Asuntomarkkinatkasvukeskuksissatammi–maaliskuu,8.4.2015

 

 

2 

 

Asuntomarkkinat pidättävät henkeä eduskuntavaalien alla 

Asuntomarkkinatetenevätpääkaupunkiseutu‐jaydinaluevetoisesti.Tilanneonerikoinen,silläjopaTampereellaonvaikeaa,kunmennäänaivanydinkeskustanulkopuolelle.PääkaupunkiseutuajaTampereenydinaluettalukuunottamattakasvukeskustenkinvetovoimahäilyy,jaalueideneriytyminennäyttääjatkuvan.Kokomaatakuvaavatkeskimääräisethinta‐jakauppatiedotkertovatkokonaisuudestavaillinaisesti.

UusiaasuntolainojakysytäänvilkkaastiHelsingissä,EspoossajaVantaalla.Pääkaupunkiseudunmarkkinatovatalkaneethengittää,jaodotettuakäännettävoiaistiaainakinalueellisesti,muttahyvinkohdesidonnaisesti.Asuntokauppojatehdäänjopajonkinverranodotuksiaenemmän,johtuenhiljaisestaviimevuodesta,muttatilanneonäärimmäisenherkkä.Luottamusonavainsana,javaalejaedeltävästäpoliittisestaepävarmuudestahuolimattakuluttajienluottamusonkääntynythiemanparempaansuuntaan.

Asuntojentarveeiolekaikonnutmihinkään,vaikkaasuntomarkkinatovatviimevuosinatakunneet.Alhainenkorkotaso,pankkienkilpailujaostajanmarkkinoidenmahdollistamatinkiminenovattukeneetostohalukkuutta.Pienetasunnotkäyvätkaupaksi,muttasuurtenasuntojenjaomakotitalojenkauppaonedelleenvaikeuksissa.

Hyponanalyysivallitsevastamarkkinatilanteestakoheneeylöspäin,muttajääkuitenkinvielähivenenmiinukselle‐5,0pisteeseen(‐0,50%),koskasuomalaistakansantalouttajajulkistatalouttakoskevatsuuretpäätöksetantavatedelleenodottaaitseään.Luottamuskasvukeskusten,erityisestipk‐seudunjaTampereenasuntomarkkinoidenrakenteellistenongelmienratkaisunosaltaonherätettypäätettyjenliikennehankkeidenavulla.

Neeivätkuitenkaanyksinriitäsaamaanaikaanmerkittävääpositiivistakäännettäkasvukeskustenasuntomarkkinoilla.Tarvitaanmyösluottamustajauskallustatuottaa,ostaajakorjatasekärahoittaaasuntoja.Luottamusjauskallusovattyöllisyyskehityksenvarassajalähitulevaisuudennäkymätovatvaarassakääntyähuonompaansuuntaan.

Lisäksihuoltaaiheuttavateripuolueidenasuntopoliittisetlausunnoteduskuntavaalienalla.Esimerkiksi,sitoutuukotulevakinhallitusasuntokaavoitukseenkytkettyjenliikennehankkeidenedistämiseen,jottakasvukeskustenasuntomarkkinatpystyvätkehittymäänterveestijatasapainoisesti.

Hyponnäkemyskasvukeskustenasuntomarkkinoidentulevaisuudestaonkuitenkintoistaiseksipositiivisenneutraalijaodottava.Vuoden2015asuntomarkkinatjatkavat”taaperrustaan”epävarmuudenoloissa,muttaasuntolainavuodelletyypilliseentapaan”keväisissämerkeissä”.

 

3 

Näkemyksellisenkaupunkipolitiikanhuutavatarve

VanhaneduskunnanhistoriallisensekavatviimeisetviikotkertovatsyvästäepäluottamuksestaKataisen‐Stubbinhallituksensisälläjapoliittistenpuolueidenvälillä.Joskuluttajienluottamusonkinkääntynytnousuun,poliittinentilanneonhyvinepävarma,koskapuolueethakevataskelmerkkejäkohtivaalienjälkeisiäasemapaikkoja.

UudenhallituksenonväistämättäpäätettävänäkemyksellisestäkaupunkipolitiikastaSuomelle.Kaupungistumiskehitykselleeisaakääntääselkää,vaanlaajapohjaisenasuntopolitiikanytimeksionotettavakehityksentuomatmahdollisuudet.Kaupungistuminenonmoniulotteista,jatilannekuvanselvittämiseksionrehellisestimietittävä,mitenerilaisiaasumisenmuotojakohdellaanerityisestialueellisestijaasuntotyyppikohtaisesti.Lisäksipitääkiihkottakatsoa,millaistaasumistametänneSuomeentarvitsemmejahaluammepitkälläaikavälillä.Katseonsuunnattavavuodesta2015vuoteen2030.

Suomalaisistaasuntokunnistanoin65prosenttiaasuuomistusasunnossa,muttaHelsingissälukuyltäävain47prosenttiin.Helsingissäomistusasuminenonviimevuosinavähentynytjakehitysnäyttäänopeutuvan,samallakunvuokra‐,asumisoikeus‐jaosaomistusasuminenyleistyvät.Muuallamaassaomistus‐javuokra‐asumisensuhdeonpysynytkuluneenvuosikymmenenhyvinvakaana.

Helsinkinäyttäätässäjamonessamuussaasiassaasuntomarkkinoidensuunnan,eliomistusasuminenvähenee,kunkaupungistuminenjatkuujaasuntomarkkinateriytyvätedelleen.Uhkanaoneriasumismuotojenepätasa‐arvoinenkohtelu,jakuitenkinelämmevastaasuntovarallisuudenkartuttamisenalkuvaihettamuihinPohjoismaihinverrattuna.

Tulevaneduskunnanjahallituksenonherättäväsiihen,ettäsuomalaisenasumisentulevaisuuspitääsisälläänsuuriamahdollisuuksia.Kokoasuntovarallisuudenlaskennallinenmarkkina‐arvoyltäälähes500miljardiineuroonvapaa‐ajanasunnotmukaanlukien.Toisaaltamerkittävämääräasuntojajääasuntomarkkinoidenulkopuolelle,kunniidenkäyttötarkoitusmuuttuu,niitäjätetäänkorjaamattataipuretaan.Tiedämmemyös,ettäseuraavan15–20vuodentarpeisiinmeidänonrakennettavajopapuolimiljoonaauuttaasuntoa,tulevaisuudenasuntomarkkinoidenkannaltaoikeillepaikkakunnille.Tämäurakkaonhelpostiyli100miljardineuronkokoinenpelkästäänasuntojenosalta.Siinäonpaljontöitäjaverotulojatarjolla.

Ansiokkaitaselvityksiäontehtypaljonjalisäätulee.KansliapäällikköHannelePokantyöryhmänesitysonhyväpohja,jojulkaistuPTT:nlaatimaPohjoismainenasuntomarkkinaselvityssamoin.KiinteistöliittojulkaiseelähiaikoinaomanAsuntokannankorjaustarveselvityksen,jakäynnissäonuseitamuitaasiantuntijaselvityksiäkoskienkaupungistumistajaasuntovarallisuudenmarkkina‐arvoja.

Puolueidenontartuttavanyttosissaanlaajapohjaiseenasuntopolitiikkaan,jonkaytimenäonkaupungistuminen.Luontainenkaupungistumiskehitysonnähtävähyvänäasiana–eipahana.Onjärjetöntäkäyttääyhtäänveroeuroatämän”luonnonvoiman”estämiseksi,sensijaansopeutumistaonsyytätukeajaauttaa.

 

 

4 

Johtopäätökset ja suositukset asunnon ostajalle 

KalliistaasunnoistaHelsinginseudullaeioleedelleenkäänpulaa.Katsekannattaakinsuunnatakantakaupunginsijastalähialueillejalähiöihin.Päivänsanaonurbaanijärkitrendi,jotatukevathyvätliikenneyhteydet.

Tinkimisvaraalöytyyläheskaikistaasuntotyypeistä.Hyvinhoidetuistajateknisestihyvässäkunnossaolevistarivi‐jakerrostalokohteistakannattaatinkiärohkeasti5–10prosenttiapyyntihinnasta–heikomminhoidetuistajateknisestihuonossakunnossaolevistakohteistaontingittäväenemmän.Niissäonvalmistauduttavamyöshuolehtimaankorjauksista.

Korotovatnytlähesolemattomat,jotenasuntolainankuukausimaksutonhyväkäyttäälainanlyhentämiseen.Korkojenmuutokseenonainasyytävarautuaitsellesopivallatavallajokopuskurirahastoakerätentaikalliimpialainojaylimääräisinlyhennyksinvähentäen.Ylivelkaantumisenvälttämiseksivoitehdäyksinkertaisenhappotestin:Pystytkömaksamaankaikistaveloistasivähintäänkorot,josjäättyöttömäksitaityökyvyttömäksi?Alivelkaantumisenaikaonin–ylivelkaantuminenonout.

EnsiasunnonostajillakorostuvatASP‐ennakkosäästöt,vanhempienroolijalisävakuudet.

Kannattaaetsiäoikeankokoistaja‐hintaistaasuntoa,vahvistaaomiataustojasekävalmistautuakunnollalainaneuvotteluunpankkienkanssa.Ontärkeäämiettiämyösomaaennustettasiitä,mitentilannemuuttuu10–15vuodessa.Poikkeuksellisenalhaisenkorkotasononpidäantaahämätä.Maksukykyäkoskevienstressitestienjahappotestienlopputuloksiaonsyytänoudattaa.

Tulevaisuuttakoskevianäkemyksiäonsyytäkysyäpankinlainaneuvottelijalta.Pankkieivoimennävälittäjänseläntaakse.Tämänvuoksionhyväottaaasuntolainapankista,jokaeiolekytköksissämilläänlaillakaupastahuolehtivaankiinteistövälittäjään.Asuntorahoitustajavälittäjävalintaaeisaa,eikäpidäkytkeätoisiinsa.

  

Neuvo1:Varokahdenasunnonloukkua. 

 

5 

Missääntapauksessaeipidäajautuakahdenvelkaisenasunnonloukkuun.Ensinvanhanasunnonmyynti,sittenpankistasitovaluottopäätösuudenasunnonrahoittamiseenjavastasenjälkeenallekirjoitussitovaanostositoumukseen.

Uudenasunnonosto/vanhanmyyntionsyytäsuunnitellatarkastijahuolellisestisekäsamallakilpailuttaakaikkipankkipalvelutasuntolainanrinnalla.Asuntolainakeskusteluontulevaisuudenkannaltayksitärkeimmistäneuvotteluista,jotensiihenkannattaavalmistautuahyvinhuolellisesti.Erityisestikasvukeskuksissarahoittajapankkienkilpailukiristyy,jotenomanhankkeentarkkamiettiminenvoituottaaedullisenlopputuloksen.Asuntolainaakannattaakysyäuseastapankistajavaatiapankinedustajaltatodennettuaitsenäistäjariippumatontanäyttöämyösasuntokauppaosaamisesta(esim.LKV).Pankkieivoimennävälittäjänseläntaakse.Eikäkaikenfinanssiasioinninkeskittäminenainakannata.

Asuntolainasuhdekestääuseinpidempäänkuinavioliitto.Pidäsemielessä.

    

Neuvo2:Varmistarahoitusennenkuinsitoudutuudenostoon.

 

6 

Hypon analyysi 

Hyponasuntomarkkina‐analyysinkeskeisetmuuttujat

Kysyntä/tarjontatilanne Korkotaso:kokonaiskorkojamarginaalitaso+korko‐odotukset Asuntojenhintataso,nimellinenjareaalinen(suhteessatuloihin) Muuttekijätkutentyöttömyys,verotus,laina‐ajat,rahoituksensaatavuus,vakuusarvostus,

tukijärjestelmät,kuluttajienodotukset/käyttäytyminenym. 

Kysyntä / tarjonta: painoarvo 40 % 

Kasvukeskustenasuntomarkkinattoimivatalavireisestipk‐seutuajaTampereenydinaluettalukuunottamatta.Nopeaamuutostaparempaantaihuonompaaneikuitenkaanolenäköpiirissä.Investointipäätöksetpk‐seudunjaTampereenliikenneinfraankytkettyinäasuntotuotantoonolivatpitkäänodotettukonkreettinenlupausparemmasta.Kaikenlaistenuusienasuntojentuotantomääriäonkasvatettavaselvästiaiemmasta.Hyvätpyrkimyksetnäkyvätmarkkinoillakonkreettisestikuitenkinaikaisintaanloppuvuodesta2016lähtienedellyttäen,ettäkaikkiasuntotuotantoketjunosasetnytaktivoituvatjahuolehtivatomastaosuudestaan.

Tarvitsemmevelattomanlikvidin,hyväkuntoisenasuntovarallisuudenkasvattamistaeliasuntolainojenjamuidenasuntovakuudellistenlainojenlyhentämistä,kysyntäävastaavaauusasuntotuotantoajakorjausrakentamistaensisijaisestipk‐seudullejaTampereellesekämuihinkaupunkeihin.Tarjonnanlisäysjakorjaustoimetonkohdennettavasinne,missävoidaansuurellavarmuudellaolettaaolevanmonipuolisetjatoimivatasuntomarkkinatmyös10–15vuodenjälkeenkin.

Epävarmuudenoloissakaikenlaistenasuntojentuotantoonjäänytjälkeentavoitetasoistajauusienmyymättömienasuntojenmääräonpysynytsuhteellisenkorkeallatasolla–kasvukeskustenperusongelmaonuusienasuntojenliiankorkeahintatasosuhteessaasunnonostajienostokykyynja‐haluun.

Asunnonmyyntiäjaostoasekäluottopäätöksiäharkitaantarkkaan–asuntokaupanketjutovatpitkiäjakuntarajatkinylittäviä–vaikeintaonmyydävanhajahuonokuntoinenomakotitalotaantuvaltapaikkakunnaltajalöytääomaanmaksukykyynnähdensopivanhintainenuusikerros‐tairivitaloasuntokasvukeskuksesta.

Vaikeintilanneonensiasunnonostajilla.Marginaalieneriytymisenlisäksiuusipankkisääntelyontervehdyttänytomarahoitusosuusvaateitajalyhentänytlaina‐aikoja.Sekuitenkinkaventaaasunnonostajienostokykyä–erityisestiensikertaaomistusasuntomarkkinoilletulevillaasiakkailla.Vanhempientaloudellisenasemanmerkitysonkasvanut.TämänvuoksiASP‐järjestelmäätulisikehittääniin,ettäseantaakaikilleensiasunnonostajilletaustastaanriippumattamahdollisuudenvalitaomistusasuntopolku–josniinhaluaa.ASP‐järjestelmänalaikärajaolisipitänytlaskea18vuodesta15vuoteen.

 

7 

Vastikääntehty”italialainen”ASP‐järjestelmänuudistusasettaapieni‐jakeskituloistenperheidenlapseteriarvoiseenasemaan.Tältäosinkeskenjääneelläuudistuksellakasvatetaanperäkammarinpoikienjatyttöjensukupolvea,vaikkakaikinkeinoinkannustammeheitävalmistumaanammattiinnopeasti.

Poliittinenelämäkäyjovaalikamppailunloppukiriä.Laajapohjaisenhallituksenjäljiltävaaleissavalittavalleeduskunnallejauudellehallituksellejäiuseitasuururakoitamyösasuntopolitiikassa.Nopeitajakäytännöntasollatoimiviaratkaisujaonkyettävätekemäänjaviemääntoimintaan.Talous‐javaltapoliittinenepävarmuusväistyyaikaisintaankesällä2015.Olitulevanhallituksenkokoonpanomikätahansaniinasuntopolitiikanytimeksitulisihyväksyävahvakaupungistumiskehitys.Siihensaakkaasuntomarkkinatpidättäväthenkeään.

Pahintamyrkkyäolisi,josverovaroinryhdytäänestämäänkaupungistumiskehitystäjavaltiovetäytyisijosovituistakasvukeskustenasuntokaavoitukseenkytketyistäliikenneratkaisuista.

Vaikutusmarkkinoihin‐2(edelliselläneljännekselläQ4/2014vaikutusoli‐3)

 

Korkotaso: painoarvo 35 % 

Korotovatolleetennätysmatalatjopitkäänjaniidenennustetaanmyöspysyvänainakinparivuottamatalalla.Korkotasoontukenutasuntomarkkinoita,muttasiitäeioleenääyksinelvyttäväksitekijäksi.Nyt12kkeuriboron0,20%ja6kk0,10%.Tasotovatsuperalhaiset,kunmuistaa,ettävuonna2008asuntolainojenyleisinviitekorko12kkeuriborolikorkeimmillaan5,39%.Primekorotovateuriboreihinverrattunaedelleen"katossa".Tämäonhyväpitäämielessäsitäsilmälläpitäen,ettäeuriborkorkojenuudistustenjälkeenprimekorotsaattavatkasvattaauudelleensuosiotaanasuntolainojenviitekorkonaerityisesti6ja12kkeuriboriensijasta.

Ennätysmatalakorkotasoonantanuterinomaisenmahdollisuudensiihen,ettäasuntovelkaisetovatkyenneetlyhentämäänlainojaan.Velkaistenkotitalouksiennauttimakorkoelvytysonjoluokkaa5miljardiaeuroavuodessaverrattunavuoden2008korkotasoonja2–3miljardiaeuroahyvinkinrealistiseentulevaan2–3prosentinkorkotasoonnähden.Eiolesyytätarttuapankkientarjoamiinlyhennysvapaatarjouksiin,vaanjatkaalainojensäntillistälyhentämistänormaalintakaisinmaksusuunnitelmanmukaisesti.

Ylivelkaantuneillakotitalouksillaontakanaanraskastalvi.Suurtenirtisanomistenjälkeentyöttömyyteenajautuneitakotitalouksiaonpaljonjavaratalkavatloppua.Alhainenkorkotasoonauttanutselviytymäänainakinlainojenkorkosuorituksista.Rahoittajillajalainaturvaatarjonneillevakuutusyhtiölläkasvaariskihoitamattomienluottojenkasvustataijopaluottotappioista.Riskilaukeaa,kunkorkotasokääntyynousuunjalainanvakuussijaitseekasvukeskustenulkopuolella.

 

8 

Finanssialanlisäsääntelynjakannattavuusvaatimustenvaikutuksetnäkyvät.Luottojenjamuidenpankkituotteidenehdotjahinnatovatjatkossaaiempaaselvemminasiakas‐japaikkakuntakohtaisia.Asuntolainojenmarginaalihaitarionpysyvästileveä1,00–2,00prosenttia,muttapankkikilpailunkiristyessäsekapeneekasvukeskustensisällä.Eroteripaikkakuntienvälilläovattulleetjäädäkseen.

Suomalaistenpankkienvarainhankintaonkansainvälistynytpankinkoostajayhtiömuodostariippumatta.Uudessapankkisääntelyssälisättäväsijoittajavastuuonnostanutsijoittajantuottovaatimuksia,jolloinpankkienvarainhankintakustannuksetovatnousseetjasenäkyymyösluottojenhinnoittelussa.Hyvätpankithyvienkasvunäkymienkerasaavatrahoitustaedullisemmin.Huonotpankitheikkojenkasvunäkymienkeramaksavatrahoituksestaanenemmän.

Kilpailukasvukeskuksissakiristyyjakohdistuuerityisestimaksukykyisiinjalikviditvakuudetomaaviinasiakkaisiin,koskanäidenasiakkaidenavullapankitsaavatsääntelynvaatimaanpitkäaikaistavarainhankintariittävänedullisesti,muttavainvakuudellisestikatettujenjoukkovelkakirjalainojenavulla(CoveredBonds).

Olemmenyttilanteessa,jossakasvukeskuksenerittäinmaksukykyinenasiakassaaerittäinhyvillävakuuksillalainaaselvästialle1prosentinmarginaalilla.Taantuvanpaikkakunnanheikommanmaksukyvynomaavaasiakasepälikvideillävakuuksillajoutuupuolestaanmaksamaanlainastaanjopayli2prosentinmarginaalia,josylipäätäänsaalainaa.Tilannettavaikeuttaaentisestääntaantuvienpaikkakuntienpankkikato.Asiakasjoutuutyytymäänpaikkakunnanainoanpankinpäätökseen.

Kunsuurinosamarginaalistameneevarainhankinnanjasääntelyvaatimustenkatteeksi,pysyylainaaminenitsessäänheikostikannattavanaliiketoimintana–varsinkinalhaistenmarkkinakorkojenaikana.Osapankeistaonpäättänytsupistaalainaamistaanmerkittävästijaosaontaasryhtynyttervehdyttämäänlainaamistoimintaansamerkittävästi.Tämänäkyykonttoriverkostonkarsimisenajaerityisestipaikallisienpankkienfuusioitumisenajayhteenliittyminä.

AsuntolainaamisenreaalihintaonkuitenkinedelleenEuroopanedullisimmallatasolla–erityisestipk‐seudullajaTampereella–muttasuuntaonvahvastieriytyväjaehdotkiristyvätvarsinkinkasvukeskustenulkopuolella.Pankkitoimintakaupungistuu.Kaupunkilainenasuntolaina‐asiakaseisuostusubventoimaantaantuvanpaikkakunnanasuntolaina‐asiakkaansaamiamarginaalitarjouksia,eikätaantuvanpaikkakunnantalletusasiakassuostupuolestaansubventoimaankaupunkilaistensaamiatalletustarjouksia.Paikkakunta‐japankkiuskollisuusjoutuutestiin,erityisestikasvukeskustenulkopuolella.Asuntolainaajallaonvelanottajanmarkkinatkaupungissa.

Asuntolaina‐asiakkaidenmaksukyvynstressitestilaskelmissakäytetäänvakiintuneesti6prosentinkokonaiskorkotasoa.Nykyisessäkorko‐jatoimintaympäristössäolisihyvämiettiätuontasonalentamismahdollisuuksia.Uusitasovoisiolla5prosenttia.Seolisiedelleenkonservatiivinen,muttaajassaelävä.Tärkeintäonkuitenkinhuolehtiasiitä,ettäsuomalaistensäntillinenlainojenlyhennyskulttuurisäilyypankkienmainoskampanjoistajatulevaisuudensopeutumispaineistahuolimatta.

Tärkeäsuomalaiseenkinasuntorahoitukseenliittyvänkokonaisuudenmuodostavatasuntolainojen,asunto‐osakeyhtiölainojenjaRS‐lainojenriskipainot.RiskipainojentulisiollasamallatasollakaikissaPohjoismaissa.Erityisestins.sisäistenluottoluokituksenmallien(IRBA)mukaisiariskipainojatulisi

 

9 

nostaajayhdenmukaistaa.Nykyisetepäterveenalhaisettasotovateuroajanhuumassaennenkriisejäpäätettyjä.

Toimivienjaterveidenasuntolainamarkkinoidenkannaltariskipainojenpankkikohtainenvaihtelunoin1prosentista35prosenttiinonaivanliiansuuri.TervealarajaSuomenoloissaolisi15–25prosenttia.Tämätakaisisen,ettäpankkikilpailujalainojenhinnoittelupysyyterveenä,erityisestierilaistenyhteenliittymäratkaisujenlisääntyessä.Tokisemerkitseemyössitä,ettäosapankeistajoutuisimerkittävästikinvahvistamaanomiapääomiaanmuutoksestaselviytyäkseen.

Vaikutusmarkkinoihin+9,0(edelliselläneljännekselläQ4/2014+8,0)

 

Asuntojen hintataso: painoarvo 15 % 

Kasvukeskuksissajaniidenliepeilläasuntoaloituksetovatjääneetjälkeentavoitetasoistaheikkojentalousnäkymienvuoksi.Erityisestipienten,uusienjavanhojenasuntojenhintatasoonpysynytkorkeana,koskamarkkinamekanismiohjaakysynnänniihin–”Tukholmantauti”jyllääHelsinginmetropolialueellaja”Helsinki‐syndrooma”muissakasvukeskuksissa.Taloudentaantumajaasumisarvostustenurbanisoituminenkääntäämuuttoliikettäkehyskunnistakeskuksiin.Puutekasvukeskustenkohtuuhintaisistauusistaperhe‐asunnoistajapienistäasunnoistaeihelpotu–vanhat,kompaktit3h+kja4h+kovatalkaneetkiinnostaa,jamyösrivitaloasunnoissaonollutaistittavissapienen”pöhinän”vahvistumista.Asuntojamyydäänjaostetaansiltimyöskasvukeskuksissatällähetkellävähemmänkuintilanteeseennähdenpitäisi.Ketjuonpitkä,muttakauppatahtivoikiihtyä,josmyyjätvainmalttavattinkiähintapyynnöistään.

Matalakorkotasoonluonuttilanteen,jossaasuntolainojalyhennetäänjakorkojamaksetaan,vaikkaperheetolisivattörmänneettyöttömyyteen.Taantumanjatkuminenuhkaakuitenkinsyödäturvaverkot.Ylivelkaisillakotitalouksillaontakanamonellatapaavaikeatalvi,muttakäännettäjoudutaanvieläodottamaanmahdollisestikokovuosi2015.Jäänähtäväksikuitenkin,onkopahintakanavaivastaoikeastaanedessäkuntalouskääntyyjakorkotasonousee.

Omakotitalomarkkinatovatolleetsuurtenmurrostenedessä.Suurinosaomakotitaloistaontulevaankysyntäännähdenväärässäpaikassa.Lisäksineovatvanhojajaniidenkorjaustarveonvieläarvaamatontekijä.Uusimmattutkimustiedotkertovat,ettäsuomalaisetovatpitäneettaantumankinaikana,taiehkäpäjuurisenvuoksi,asunnoistaanhyvinhuoltamerkittävinkorjaustoimin.Tarvitaankattaviaselvityksiäkorjaustarpeentodellisentasonjaerityisestialueellisensijainninselvittämiseksi.Eriasuntotyyppejätuleekohdellasamallatavoin,kunkorjauksiamietitään.Omakotitalojaeiolesyytäkohdellakevyemminkuinkerros‐tairivitaloja.Maaseudunkuivanmaanmummonmökitovatasiaerikseen.

Asuntorahastojentoimintaonpitänytosaltaanuudisasuntotuotantoakäynnissä.Tämäantaapuolestaantilaamuilletoimijoillevanhojenasuntojenkaupassa–seonhyväasiamuunmuassaensiasunnonostajienjapienempääasuntoaetsiviensenioreidenkannalta.Samaansuuntaanvaikuttaamuidenasuntosijoittajatahojenaktiivisuudenjäähtyminen–varsinkinkorjausvelkaisissa

 

10 

asunto‐osakeyhtiöissä.Asiansahyvinjapitkäjänteisestihoitaneetasunto‐osakeyhtiötkorjaavatkinnytpotin.

Kasvukeskuksissakinvanhojenasuntojenhinnat–asuntotyypistäjaasuinalueestatokiriippuen–alenevatedelleenhieman,muttapysyvätsiltikorkeallatasollauusienasuntojenkroonisenalitarjonnanvuoksi.Asuntoyhtiöissäjotehtyjenremonttienrahoitusratkaisujentarkatehdotjajäljelläolevankorjaustarpeenottaminenhuomioonovaterittäintärkeäasia.Isännöitsijöiltäonvaadittavaajantasaisettiedotjanäkemyksettulevasta.

Isännöitsijäonmonellatapaaasunto‐osakeyhtiönkeulakuva.Hyväisännöitsijäonpalkkansaansainnut.Huonotuleehyvinkalliiksi.Asiansaosaavalle,aikaansaavallejaosakaslähtöiselleisännöitsijällekannattaamaksaa,muttatarkastieriveloitusperusteettiedostaen.Huonojatyötaakankasvustajatkuvastivalittavaisännöitsijäkannattaavapauttaatehtävistäänenempienongelmienvälttämiseksi.

Kuluttajanasunnonostokyvynja‐halunheikentyessäluottamustulevaanonedelleenepävarmallapohjallajanäkymätovat”turtuneet”–tämävoiollaedelleenarvaamatontekijä,vaikkaasuntolainojenhakeminenonpiristynytjakauppavirinnytpääkaupunkiseudullajaTampereenydinalueilla.

Pitkälläaikavälilläatkaisunavainasunnonostajanluottamuksenpalauttamiseksionasumisensääntely‐jatukikuplanmäärätietoinenpuhkaiseminennormi‐jatukisavotanavulla.Viimeistäänvaalienjälkeenonlöydettävähallitus‐jaoppositiorajatylittäväasuntopoliittinenkokonaisnäkemyspitkälletulevaisuuteen,kaavoitettavalisäämaataasuntotuotantoonsiellämissäasukasmäärätkasvavat,saatavajoustavuutta,innovaatioitajakilpailuakaupunkiasuntotuotantoonsekähuolehdittavaterveenasuntolainoituksen,korjausrakentamisenrahoittamisenjaRS‐rahoituksenedellytyksistäerityisestikasvukeskuksissa.

MuuallaSuomessaasuntojenhintatasoonkääntynytasuntotyypistäjaasuinalueestariippuenhitaaseen,muttapysyväänliukuun–paitsitodennäköisissäsote‐jakuntauudistuksenvoittajakunnissa,joissaonedessä”Helsinki‐syndrooman”pahentuminen.Epävarmuussote‐jakuntauudistustentulevistamalleistajarruttaaedelleenkipeästikaivattujapaikallisiaasuntotuotantoratkaisuja.

Sote‐jakuntauudistuksetluovatkuitenkinyhdentärkeänpohjantulevaisuudenasuntomarkkinoille,jotkarakentunevatvaltaosinpk‐seudunjaTampereensekämuutamanmuunisonkaupunginvaraan.PäätetytliikenneinvestoinnitvahvistavatpuolestaanpääkaupunkiseudunmetropolialueenjaTampereenongelmienratkaisumahdollisuuksia.Kokonaisuusonnytkähtänytisonaskeleeneteenpäin,muttapäätöstenkonkreettisetvaikutuksetnäkyvätasuntokaupassajaasuntojenhinnoissavastamyöhemmin.

Pahintamyrkkyäolisi,josnytpäätetyiltälinjauksiltavietäisiinkin”mattoalta”eduskuntavaalienjälkeen.Vaalipuheillakinvoisaadaaikaanpahaajälkeäheiveröisilläasuntomarkkinoilla.Puheetvarainsiirtoveronalentamiseksiovathyydyttäneetomakotitalonkauppaajapuheetperintöveronlaskemisestaomanasunnonmyyntivoittoverotustakiristämälläovatsaaneetasuntovarakkaatseniorithätäilemäänomaatilannettaan.Vielänäitäkinvähemmäntarvitsemmepuheitakaupungistumisenestämiseksiverovarointaikoko

 

11 

maanpitämiseksiasuttuna.Sitäonjoyli60vuottatehty.Lopputulosonnähtävillä.Suurinosasuomalaisistaasuukaupungeissajahemaksavatjonytmyössuurimmanosaveroista.

Vanhojenasuntojenhintatasoonnytkaikillapaikkakunnillajakaikissaasuntotyypeissälaskeva.”Softlanding”jatkuuedelleen.Vanhojenasuntojenhinnatsopeutuvatsuomalaistenasunnonostokykyynja‐haluun.Jäänähtäväksi,koskettaakosopeutuminenjatkossamyösuusienasuntojenhintoja.Toimimmekuitenkinnytostajanmarkkinoilla.Hintapyynnöstätinkiminenvauhdittaaasuntokaupantoteutumista.Epärealistisethintapyynnöttappavatmielenkiinnon.Toisaaltamyösposkettomatalhaisettarjouksettappavatmyynti‐innostuksen.

Vaikutusmarkkinoihin‐8,0(edelliselläneljännekselläQ4/2014‐9,0)

Muut tekijät: painoarvo 10 % 

Talouskasvuonhyytynytennusteidenmukaanhyvinpitkäksiaikaa.Harvojamyönteisiäseikkojaovateläkeratkaisu,jokaantaapohjaakestävyysvajeenhoitamiselle,sekäpääkaupunkiseudunjaTampereenliikennehankkeet.Muutvieläkinmerkittävämmätpäätöksetkestävyysvajeenjakilpailukyvynratkaisemiseksiantavatedelleenodottaaitseään.Epäonnistuminenvaalienjälkeennäidenpäätöstentekemisessävoiviedämatonmyösasuntomarkkinoidenalta.

Ukrainankriisionedelleenavoinhaavakansainvälisissäsuhteissa.Inhimillisenhädänlisäksitalouspakotteetjavastapakotteetuhkaavatvakavastityöllisyyttäjatalouskasvua.SuomenosaltaVenäjäntaloudensyöksyonsuuriuhka,jokanäkyyjovientiluvuissa.Kreikanlainaohjelmatovatjatkuvastiajankohtaisia.

Työnjapalveluidentarjontakeskittyykasvukeskuksiin,muttaasumisenjärjestäminenkasvaasuureksiongelmaksi.Huonoilletaloudellisilleajoilleluontaisenmuuttovirranpidättelyvaikutusonkyseenalaistettuasuntomarkkinoideneriytymisenvuoksi–osalletyönperässämuuttavistavanhaasuntoon”pallojalassa”–kasvukeskuksessaonedessäalivuokra‐asuntoputki,vaikkatoiveetkohdistuisivatomaanvuokra‐taiomistusasuntoon.

Omistusasumistajaasuntovelanottamistakohdellaanedelleenei‐toivottavallaotteella,muttakohtuuhintaisiavuokra‐asuntovaihtoehtojaeikyetäsaamaanaikaan–eiainakaanilmanerilaistensuorienjapiilotukimuotojenkäyttämistä.Moneterilaisettuetvaluvatvuokrahintoihinjaerilaisetvähennyksetvähentävätverotuottoja.Tarvitsemmekaikenlaistaasumista,jottakaupungistumisenhaasteetovathallinnassa.

Asuntojenhallinta‐jarahoitusmuotojenmonimuotoisuusjatasapuolinenkohteluovatavainkaupungistumisenhallintaan.Tuetaantaiei,niintehdäänsetasapuolisesti.Samallaonhyvämuistaa,ettäkaupunkilainenomistusasuminenonsuhteellisennuorijaprovosoivastisanottunauhanalainenilmiö.

Asuminenonjärjestettävä.Ratkaisuavoihakeakantakaupunginulkopuolelta,hyvienliikenneyhteyksienpäästä.Järkitrendistäontullutuusimuotitrendipakonsanelemana.Asuntosijoittajatpuolestaanetsivätparempiatuottoja.Tulevaisuudenhaasteenaonalueiden

 

12 

leimaantumisilmiönvoimistuminen–lähiöideneriytyminenonhiipivä,muttajatkuvastivoimistuvailmiö.

Rahoituksensaatavuusonolluttalouskasvunjaasumisenjärjestämisenlisäjarru.Ontärkeätäpitääsuomalainenasuntolainajärjestelmäterveenä,käynnissäjakasvussa.Sopeutuminenuusiinpelisääntöihinonvienytaikansa,muttakannattaapitkälläaikavälillä.Asuntorahoituksenlisäkiristykseeneioleenäätarvetta,muttapankkikilpailuntervehdyttämistoimiatarvitaan.Tarvitsemmelisäähyväkuntoisiaasuntojakasvukeskuksiinjaniidentuottamisenjaostamisensekäkorjaamisenmarkkinaehtoistarahoittamista.

Asumisensuhteellinenkallistuminenpakottaavähentämäänmuutakulutusta.Seonjohidastanuttalouskasvunaikaansaamistaentisestään.Trendinäyttääjatkuvan.Suomalainenkinasuntolainajärjestelmäjoutuukatsomaanitseääntulevaisuudenpeiliin.

Edessäonisoimpanakysymyksenäse,kuinkaturvatasuomalaisenasuntolainajärjestelmäntärkeinominaisuus–riittävänsäntillinenlyhennyskulttuuriurbanisoituvassayhteiskunnassajakansantaloudessa.Tällähetkellätodennäköisempääon,ettäsopeutuminentapahtuuasuntovelkaantumisenkasvunkuinasuntojenkohtuuhintaistumisenkautta.AsuntolainojenlyhennysvapaatovatensiaskelRuotsintiellä.

Vaikutusmarkkinoihin‐12,0(edelliselläneljännekselläQ4/2014‐10,0)

 

13 

Hypon Kuumemittari Q1/2015 Hyponanalyysivallitsevastamarkkinatilanteestakoheneeylöspäin,muttajääkuitenkinvielähivenenmiinukselle‐5,0pisteeseen(‐0,50%),koskasuomalaistakansantalouttajaerityisestijulkistatalouttakoskevatsuuretpäätöksetantavatedelleenodottaaitseään.Luottamuskasvukeskusten,erityisestipk‐seudunjaTampereenasuntomarkkinoidenrakenteellistenongelmienratkaisunosaltaonherätettypäätettyjenliikenneinfrastruktuurihankkeidenavulla.

Neeivätkuitenkaanyksinriitäsaamaanaikaanmerkittävääpositiivistakäännettäkasvukeskustenasuntomarkkinoilla.Tarvitaanmyösluottamustajauskallustatuottaa,ostaajakorjatasekärahoittaaasuntoja.Luottamusjauskallusovattyöllisyyskehityksenvarassajalähitulevaisuudennäkymätovatvaarassakääntyähuonompaansuuntaan.Lisäksihuoltaaiheuttaaeripuolueidenasuntopoliittisetlausunnoteduskuntavaalienalla.Sitoutuukotulevahallitusliikennehankkeidenedistämiseenasuntomarkkinoidentasapainoisenkehityksenturvaamiseksi?

Hyponnäkemyskasvukeskustenasuntomarkkinoidentulevaisuudestaonkuitenkintoistaiseksipositiivisenneutraalijaodottava.Vuoden2015asuntomarkkinatjatkavat”taaperrustaan”epävarmuudenoloissamuttaasuntolainavuodelletyypilliseentapaan”keväisissämerkeissä”.

 

14 

Hypon asuntomarkkinoiden tilanneanalyysi, since 2002 

Analyysikuvaakasvukeskustenasuntomarkkinatilannettaniihinkeskeisestivaikuttavientekijöidenavulla

Hypojulkistaanäkemyksensävähintäänneljännesvuosittain KunkinosatekijänpainoarvojaanalyysiperustuuHyponasuntomarkkina‐asiantuntijoiden

näkemykseenAsuntomarkkina‐analyysiäonjulkaistusäännöllisestineljäkertaavuodessakesäkuusta2002lähtien(Q2/2002).TämäonHypon52.asuntomarkkina‐analyysi.

Hypontilanneanalyysinominaisuudet

Analyysinneljäeriosatekijääarvioidaanasteikolla+10–‐10.Kunkinosatekijänpainoarvotvoivatmuuttuamarkkinatilanteenmuuttuessa

Analyysikuvaaasuntomarkkinoidentämänhetkistätilaakasvukeskuksissa.Seeikerrovastaustasiihen,onkoasunnonostaminen/myyntijuurinytjärkevää,vaanantaaasuntomarkkinoillatoimivillekuvanympäristöstä,jossatoimitaan

Analyysieiolekansantaloustiedettävaankansantaloustietoaelitärkeäätietoaniillekansalaisille,jotkaaikovattoimiaasuntomarkkinoilla

 

Oma,velatonasuntotyöuranjälkeen.Onkoparempaaeläkesäästövinkkiä?

AriPauna,toimitusjohtajaPuhelin(09)228361tai0503534690

Hypo‐Parempaanasumiseen.Turvallisesti.www.hypo.fi

SuomenHypoteekkiyhdistysonSuomenvanhinvaltakunnallinenjayksityinenluottolaitos,perustettu1860.Hypo‐konsernionkaikistapankki‐javakuutusyhtiöistäriippumaton,jäsentensäomistamakeskinäinenyhtiö,jokatoiminnassaanonerikoistunutpelkästäänasuntorahoitukseen.Konserniinkuuluumyösvuonna2002perustettutalletuspankki,SuomenAsuntoHypoPankkiOy.

Tilinpäätöksen1.1.–31.12.2014mukaanHypo‐konsernintaseoli1,5miljardiaeuroa,ydinvakavaraisuus15,1%,luottokanta1,2miljardiaeuroa,vakuuskanta2,5miljardiaeuroa,talletukset507miljoonaaeuroa,järjestämättömätluotot0,23%jaliikevoitto7,5miljoonaaeuroa.Asiakkaitakonsernillaonnoin25000.