•Hoe is hypotheekverstrekking geregeld? •Hoe wordt de maximale hypotheek bepaald?...
-
Upload
lucas-lemmens -
Category
Documents
-
view
216 -
download
0
Transcript of •Hoe is hypotheekverstrekking geregeld? •Hoe wordt de maximale hypotheek bepaald?...
• Hoe is hypotheekverstrekking geregeld?
• Hoe wordt de maximale hypotheek bepaald?
• Energiezuinige woningen
Hypotheekmarkt
bank
consument
Hypotheken zijn ingewikkeld
bank
consument
adviseur
Toezicht
bank
consument
adviseur
DNB
Nationale Hypotheekgarantie (jaren 80)
bank
consument
adviseur
DNB
VROM BZK
Wonen
NHG
Nibud
Gedragstoezicht (jaren 00)
bank
consument
DNB
AFM
Min FinVROM BZK
Wonen
NHG
Nibud
Gedragscode (2007)
bank
consument
DNB
AFM
Min FinVROM BZK
Wonen
NHG
Nibud
2013
bank
consument
DNB
AFM
Min FinVROM BZK
Wonen
NHG
Nibud
Maximale financieringslasten
• Bevordering eigenwoningbezit• Geen overkreditering• Betaalbaar nu en in de toekomst
• Langdurige verplichting: risico’s
• Individuele afweging vs. geautomatiseerd beslissen
Bestedingspatroon basis voorbeeldinkomen 2000 2000woonlasten 242 390energie & water 99 109lokale belastingen 0 46verzekeringen 149 149telefoon, tv, internet 52 62vervoer 13 208kleding 50 91inventaris 91 162ziektekosten 23 23voeding 191 197huishoudgeld 60 127overig 73 324totaal uitgaven 1043 1888saldo 957 112
Modaal inkomen
€ 33.000
Individueel vs. gemiddeld
• Uitgaven achterhalen• Gedrag verantwoorden bij bank / adviseur• Schatten voor nieuwe situatie
• Geautomatiseerd proces• “Objectieve” beoordeling• Tijd = geld
Methode betaalbare woonlasten
Samenvattend
• Minimale uitgaven zijn gewaarborgd
• Van elke euro meer inkomen gaat de helft naar overige uitgaven en de helft is beschikbaar voor woonlasten
• Woonlasten = hypotheek + overige eigenaarslasten
Toekomst
Risico’s Kansen
Rentestijging Rentedaling
Inkomensdaling- Vrijwillig (kinderen)- Onvrijwillig (werkloosheid)- Pensionering
Inkomensstijging- Carrière- (CAO-)loonstijging
Uitgavenstijging- Inflatie- Kinderen- Scheiding
Waardedaling woning Waardestijging woning
Uitkomst
• Financieringslastpercentages naar inkomen en rentestand– Vaste inkomensbestanddelen– Tweede inkomen telt niet volledig mee– Minimale rente als korter dan 10 jaar vast– Boven 55 jaar ook toetsen bij na pensionering– Rekening houdend met andere financiële
verplichtingen (leningen, alimentatie)
• Maximum t.o.v. waarde woning (2013: 105%)
Niet helemaal vast
• Afwijken mag:– Uitzicht op inkomensstijging– Verwacht inkomen uit vermogen
– Energiezuinige woning– Oversluiten
– Andere goede reden (Volg of leg uit/Comply or explain)
Per 1-1-2013
• 8.000 euro extra hypotheek als:
- Er sprake is van een woning met label A++- Er sprake is van het treffen van
energiebesparende voorzieningen
Energiebesparende voorzieningen
• gevelisolatie, dakisolatie, vloerisolatie, leidingisolatie, energie-zuinige kozijnen, deuren en daarmee gelijk te stellen constructieonderdelen, hoog rendement beglazing (HR++), installatie voor warmteterugwinning, energiezuinige ventilatie, inclusief hoog-rendement-ventilatoren, hoogrendementketels, warmtepompen, zonneboilers, zonnecellen of een combinatie daarvan
Energie en waarde woning
• Van 2013 tot 2018: • Hypotheek van 105% -> 100% waarde
woning
• Voor treffen van energiebesparende voorzieningen blijft het 106%.
Waarom is energiezuinigheid woning afwijkingsmogelijkheid?
• Lagere energierekening is meer budgettaire ruimte voor consument
• Kenmerk woning: – Geen gedragsaspect– Bestendige situatie
– Dus niet hele energierekening!
Gebouwgebonden energiekosten (2012)
A++++ A+++ A++ A+ A B C D E F G
Vrijstaand -9 3 -2 18 40 74 109 156 222
2-onder-1-kap -31 -22 -22 -8 10 34 60 92 141
Tussenwoning -38 -30 -34 -21 -6 13 35 64 102
Flat -50 -43 -45 -33 -22 -10 7 32 59
TOTAAL -35 -27 -29 -15 0 21 44 75 118
Praktische voorwaarden
• Voor standaardnormen:– Energiezuinigheid woning moet simpel te
meten en uit te drukken zijn
• Explain-situatie:– Extreem energiezuinige woningen– Geldverstrekker moet goed gedocumenteerd
verhaal hebben voor de toezichthouder
KISS