Hipermall Aeropuerto
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Desarrollos Industrializados de Vivienda S.A. de C.V:
Promotora Tollocan S.A. de C.V.Enero de 2002
Desarrollos Industrializados de Vivienda S.A. de C.V:
Promotora Tollocan S.A. de C.V.Enero de 2002
Índex:Índex:
1.1. Introducción.Introducción.
2.2. ObjetivosObjetivos
3.3. Ubicación.Ubicación.
4.4. Medidas y Colindancias.Medidas y Colindancias.
5.5. Factibilidad y Usos de Suelo.Factibilidad y Usos de Suelo.
6.6. Estudio de la demanda.Estudio de la demanda.
7.7. Estudio de la oferta de Centros Comerciales.Estudio de la oferta de Centros Comerciales.
8.8. Conclusiones del estudio de mercado.Conclusiones del estudio de mercado.
9.9. Concepto.Concepto.
10.10. Hotel Ejecutivo.Hotel Ejecutivo.
Desarrollos Industrializados de Vivienda S.A. de C.V:
Promotora Tollocan S.A. de C.V.Enero de 2002
Objetivos:Objetivos:
1.1. Satisfacer las demandas de la población y la zona Satisfacer las demandas de la población y la zona Industrial en cuanto a entretenimiento y Industrial en cuanto a entretenimiento y esparcimiento, mejores opciones de precios en esparcimiento, mejores opciones de precios en supermercados y gran variedad de giros, comodidad supermercados y gran variedad de giros, comodidad al realizar sus compras y operaciones financieras.al realizar sus compras y operaciones financieras.
2.2. Como consecuencia de esta inversión se Generarán Como consecuencia de esta inversión se Generarán mas de 5,000 empleos directos durante la obra y la mas de 5,000 empleos directos durante la obra y la operación del Centro Comercial, generando riqueza en operación del Centro Comercial, generando riqueza en la población y mayor captación de recursos la población y mayor captación de recursos económicos al municipio.económicos al municipio.
3.3. Este proyecto será el detonador de la zona Este proyecto será el detonador de la zona propiciando el asentamiento de fraccionamientos propiciando el asentamiento de fraccionamientos residenciales y medio alto, siendo la directriz de un residenciales y medio alto, siendo la directriz de un estándar de calidad de vida en la población tanto en estándar de calidad de vida en la población tanto en ámbito cultural como de entretenimiento y ámbito cultural como de entretenimiento y esparcimiento.esparcimiento.
Desarrollos Industrializados de Vivienda S.A. de C.V:
Promotora Tollocan S.A. de C.V.Enero de 2002
IntroducciónIntroducción
El Municipio de Lerma, con una ubicación privilegiada debido en primer lugar a su cercanía con la Ciudad de México, los municipios de Metepec, San Mateo Atenco y Toluca, las Zonas Industriales, los fraccionamientos residenciales como “Los Encinos”, “Los Robles”, “Hacienda Jajalpa”, “Hacienda San Martín”, “La Virgen”, “La Asunción”, grandes desarrollos de vivienda como “Los Sauces”, “Santín”, “Casas Geo”, Etc., El Aeropuerto Internacional de La Ciudad de Toluca y Vialidades principales como el Paseo Tollocan y el Blvd. Miguel Alemán hacen el sitio ideal para desarrollar un Centro Comercial Regional para atender las zonas mencionadas, ya que actualmente carecen de éste tipo de infraestructura.
En virtud de lo anterior, nuestra empresa, especializada en desarrollos comerciales, se ha propuesto construír un Centro Comercial de carácter regional en un predio ubicado en la esquina de Paseo Tollocan y Blvd. Miguel Alemán y que contará con Tienda de Autoservicio, Club de Precios, Cines, Tiendas departamentales, Centros de Entretenimiento, Centro Financiero, Hotel, Restaurantes, Locales comerciales de diversos giros, para satisfacer las demandas de la zona que en este momento no están atendidas.
Desarrollos Industrializados de Vivienda S.A. de C.V:
Promotora Tollocan S.A. de C.V.Enero de 2002
UBICACIÓN:
En el Municipio de Lerma, se encuentra ubicado el predio propuesto con una Sup. Aproximada de 220,000 m².
Tiene un frente de 654 m. con el Blvd. Miguel Alemán Valdez mismo que comunica al Aeropuerto Internacional “Lic. Adolfo López Mateos” con la Cd. De Toluca y los Municipios de Metepec y San Mateo Atenco y otro frente de 343.86 m. con el Paseo Tollocan que comunica a La Cd. De Toluca con la Cd, de México.
En un radio de 10 Km. A la redonda se encuentran los Municipios de Toluca, Lerma, Metepec, San Mateo Atenco y Ocoyoacac con uma población de mas de un millón de habitantes, El Aeropuerto Internacional “Lic. Adolfo López Mateos”, Las Zonas Industriales de Lerma, Toluca 2000, Exportec 1 y 2, Zona Industrial deToluca y “El Coecillo”.
Estas Características lo convierte en el mejor predio comercial de la Cd. Toluca.
UBICACIÓN:
En el Municipio de Lerma, se encuentra ubicado el predio propuesto con una Sup. Aproximada de 220,000 m².
Tiene un frente de 654 m. con el Blvd. Miguel Alemán Valdez mismo que comunica al Aeropuerto Internacional “Lic. Adolfo López Mateos” con la Cd. De Toluca y los Municipios de Metepec y San Mateo Atenco y otro frente de 343.86 m. con el Paseo Tollocan que comunica a La Cd. De Toluca con la Cd, de México.
En un radio de 10 Km. A la redonda se encuentran los Municipios de Toluca, Lerma, Metepec, San Mateo Atenco y Ocoyoacac con uma población de mas de un millón de habitantes, El Aeropuerto Internacional “Lic. Adolfo López Mateos”, Las Zonas Industriales de Lerma, Toluca 2000, Exportec 1 y 2, Zona Industrial deToluca y “El Coecillo”.
Estas Características lo convierte en el mejor predio comercial de la Cd. Toluca.
Aeropuerto Internacional
“Lic. Adolfo López Mateos”
Blvd
. Aero
puerto
A Metepec
Paseo Tollocan
Desarrollos Industrializados de Vivienda S.A. de C.V:
Promotora Tollocan S.A. de C.V.Enero de 2002
Comunidad
Características Físicas
1 Área de los municipios 989km2
2 Altura sobre el niverl del mar. 2,680 m
3 Latitud 19° 18' N
4 Longitud 99°40' O W
5 Temperatura máxima 2 18.3° C
6 Mínima 2 6.8° C
7 Media 2 12.6° C
8 Máxima absoluta 28.8° C
9 Mínima absoluta -10.0° c
10 Humedad relativa media 65%
11 Presión barométrica media 760.3 mm Hg
12 Días con lluvia apreciable 136 año
13 Días con heladas 76 año
14 Precipitación anual 786 mm.
15 Vientos dominantes dirección variable
16 Velocidad media 2.3 m/s
17 Clima húmedo semi frío
18 Sismicidad sismos frecuentes
Toluca, Mex, zona metropolitanaIncluye los siguientes municipiosLerma, Metepec, Mexicaltzingo, San Mateo Atenco, Toluca, Zinacantepec.
Población Zona metropolitana de Toluca
y = 56.819x + 723.86R2 = 0.8878
0
200
400
600
800
1000
1200
1400
1600
hombres
mujeres
Población total
Lineal (Población total)
Notas:El estrato “A/B” comprende un ingreso familiar de mas de 65 S.M.El estrato “C+” comprende un ingreso familiar entre 26 y 64 S.M. El estrato “C” comprende un ingreso familiar entre 8 y 25 S.M El estrato “D+” comprende un ingreso familiar de 5.5 hasta 7 S.MEl estrato “D” comprende un ingreso familiar de 2 hasta 5.4 S.M.El estrato “E” comprende un ingreso familiar hasta dos S.M.
Población por estrato
A/B11% C+
13%
C20%D+
17%
D34%
E5%
** Estimado
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Promotora Tollocan S.A. de C.V.Enero de 2002
MEDIDAS Y COLINDANCIAS:
SURESTE: 343.14 m. Con Paseo Tollocan (Lateral).SUROESTE: 631.68 m. Con Blvd. Miguel Alemán. NORESTE: 332.51 m. Fábrica Barcel.NORESTE: 66.25 m. Fábrica Barcel.NORESTE: 231.36 m. Fábrica Barcel.NOROESTE: 355.19 m. Propiedad privada.
SUPERFICIE TOTAL: 220,285.00 m².
Frente a Paseo Tollocan.
Vista del terreno desde Blvd. Miguel Alemán. Vista de Blvd. Miguel Alemán (Blvd. Aeropuerto)..
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FACTIBILIDAD Y USOS DE SUELO:
De acuerdo al oficio No. 206020018/049/2002 con fecha del 22 de enero de 2002, la Dirección de desarrollo urbano y obras públicas del Gobierno del Estado de México, proporciona la Factibilidad y Normas de Usos de Suelo de la siguiente manera:
1. SERVICIOS DE OFICINAS: Despachos, oficinas, consultorios públicos y privados.2. ACTIVIDADES MERCANTILES: Almacenamiento y Abasto, Bodegas y frigoríficos, locales
comerciales y de servicio, venta de alimentos, Centros comerciales de mas de 20,000 m²,etc.
3. PARQUES Y EXHIBICIONES: Espacios Abiertos, Parques, jardines, plazas, teatros, etc.4. CULTURA: Educación, Academias artísticas y deportivas, etc.5. MÉDICOS Y ASISTENCIALES: Consultorios y laboratorios clínicos.6. ALOJAMIENTO: Hoteles, instalaciones religiosas, templos, moteles, casas de
huéspedes.7. SEGURIDAD PÚBLICA: Servicios de emergencia, procuración de justicia.8. COMUNICACIONES: Terminal de carga, estacionamiento público, taller, encierro de
vehículos privados, etc.9. INFRAESTRUCTURA: Industria manufacturera, micro-industria, talleres, instalaciones de
comunicaciones.
NORMAS DE USO DE SUELO:
A. CORREDOR INDUSTRIAL Ó INDUSTRIA.B. LOTE MÍNIMO EN SUBDIVISIÓN 1,000 m².C. FRENTE MÍNIMO DE 20 m.D. ALTURA MÁXIMA SOBRE BANQUETA 30 m. E. SUPERFICIE MÍNIMA SIN CONSTRUIR 40%.F. SUPERFICIE MÁXIMA DE CONSTRUCCIÓN 3.5 VECES SUP. DEL TERRENO.
Desarrollos Industrializados de Vivienda S.A. de C.V:
Maestría en Consultoría en Proyectos de InversiónEnero de 2002
1,190,119.00
531,746.00
257,095.00
0
200,000
400,000
600,000
800,000
1,000,000
1,200,000
Población PEA Población con Ing. > a 5sal. Min.
1.-Toluca
2.-Lerma
3.-San Mateo Atenco
4.-Metepec
5.-Chapultepec
6.-Ocoyoacac
7.-Zinancantepec
Total
Población:
La población total de los municipios cercanos a nuestro desarrollo del área metropolitana de la Cd. Toluca en 2001, es de 1,190,119 habitantes, La población Económicamente Activa (PEA) total es de 531,746 Hab., de la cual ganan un salario mayor a 5 S.M. el 48% de la PEA.
Cabe hacer notar que dentro de esta zona de influencia se encuentran los fraccionamientos como Hacienda Jajalpa, Club de Golf “Los Encinos”, Hacienda San Martín a una distancia no mayor a 12 Km. Los Fraccionamientos “La Virgen” y “La Asunción” a una distancia de 5 Km, los cuales son de un nivel económico “A”, El Fraccionamiento Sor Juana Inés de la Cruz con Nivel Económico B--B+, y a una distancia no mayor a 5 Km. Se encuentran una serie de conjuntos de interés social con mas de 10,000 viviendas de nivel económico B-C, la zona residencial de Metepec de nivel económico A-B.
Población.
Fuente: Sistema Nacional de Información Municipal, estimado al 2000.
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Análisis de la Demanda de Centros Análisis de la Demanda de Centros Comerciales.Comerciales.
1.- Como se puede analizar en la gráfica de población se tiene una población de 1’190,000 hab, con una PEA de 531,546 hab de los cuales el 46% gana más de 5 SMM.
2.- Se analizaron cinco plaza comerciales con un total de 301 locales comerciales de los cuales el 44% repite en mas de tres ocasiones, de éstos locales el 50% pertenecen al grupo ACE (Asociación de comerciantes establecidos y el resto son franquicias).
3.- El resto de los locales comerciales son propiedad de comerciantes de la localidad.
4.- En los Centros comerciales analizados los anclajes son tiendas departamentales de prestigio como Liverpool, el Palacio de Hierro, Sears, Sanborns.
5.- Ver anexo de tiendas participantes en los diferentes Centros comerciales las cuales pueden ser posibles clientes de nuestro desarrollo. LISTADO DE TIENDAS QUE PARTICIPAN EN CENTROS COMERCIALES
6% 11%
16%
49%
18%REPITEN EN 5 OCACIONES
REPITEN EN 4 OCACIONES
REPITEN EN 3 OCACIONES
REPITEN EN 2 OCACIONES
NO REPITEN
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Principales Comercios
0
50
100
150
200
250
300
1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000
Año
Nú
me
ro d
e C
om
erc
ios
abarrotes y misceláneas
artículos para el hogar
agencias de automóviles
carnicerías ysalchichoneríascuriosidades
dulcerías
farmacias
ferreterías y tlapalerías
librerías
maquinaria agrícola eimplementosmaquinaria en general
material eléctrico
materiales paraconstrucciónmercerías y sederías
muebles en general
muebles para baño
muebles para oficina
panaderías
papelerías
refacciones automotrices
tiendas de ropa
tiendas de pinturas
vidrios y cristales
vinos y licores
zapaterías
Establecimientos Comerciales en la Zona Metropolitana de la Cd. De Toluca
1220
1445 1450 14721567
1638 1627
R2 = 0.86
0
500
1000
1500
2000
2500
1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
Total de establecimientoscomerciales
Lineal (Total de establecimientoscomerciales)
Notas:
Para el año 2000 se tienen un total de 1,627 establecimientos comerciales de diferentes giros estimándose que para el 2005 se alcancen casi los dos mil establecimientos a un ritmo de crecimiento del 3.35% anual.
Los giros con mayor crecimiento en los últimos cinco años son las agencias de automóviles, la tiendas de curiosidades, las farmacias, librerías, papelerías y zapaterías con mas del 80%.
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Análisis de la Oferta de Centros Análisis de la Oferta de Centros Comerciales.Comerciales.
1.- Actualmente no se está desarrollando ningún Centro Comercial en la zona.
2.- La plaza mas cercana se encuentra a mas de 10 Km. De distancia siendo éstas Carrefour en la salida a Atlacomulco, Galerías Metepec, Plaza Las Américas, Cinemex Metepec y Sams en el municipio de Metepec, Outlet en Paseo Tollocan.
3.- El comercio en la zona se desarrolla en accesorias y tianguis.
4.- No existen cines, tiendas de Autoservicio, cafeterías en un radio de 5 Kms.
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Conclusiones y recomendaciones del Conclusiones y recomendaciones del estudio de mercado de Centros estudio de mercado de Centros
Comerciales.Comerciales.
1.- Es una zona con gran necesidad de un Centro Comercial que contenga una tienda de Autoservicio, Tiendas departamentales, Cines y una cafetería como mínimo.
2.- Se podrían ofrecer hasta 9,500 m². de locales comerciales entre boutiques, comida rápida, ópticas, bancos (no hay bancos en la zona), zapaterías, restaurantes, Centros de diversión infantil, dulcerías, entre otros. El precio de Venta por metro cuadrado recomendado para inicio de ventas es de $8,500.00 para locales de hasta 40 m². si se rentaran los locales el costo por m² es de $18.00 US Dollar.
3.- El estacionamiento debe de ocupar por lo menos una superficie similar a la de construcción.
4.- La realización de este Centro Comercial traería una fuerte plusvalía a la zona.
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CONCEPTOCONCEPTO
1.- Se propone la construcción de un “Hipermall”, el cual reune en un solo recinto un Centro comercial de conveniencia con un hipermercado, un “Fashion mall” con tiendas departamentales, un “Power center” con un Club de precios, un entretenicentro con cines, boliches, SPA, Hotel Ejecutivo, Food Court, Tiendas de entretenimiento infantil, etc.
2.- Se podrían ofrecer hasta 10,000 m². de locales comerciales entre boutiques, comida rápida, ópticas, bancos (no hay bancos en la zona), zapaterías, restaurantes, Centros de diversión infantil, dulcerías, entre otros.
3.- El estacionamiento debe de ocupar por lo menos una superficie similar a la de construcción.
4.- La realización de este Centro Comercial traería un importante desarrollo comercial a la zona, ya que en este momento se encuentra en el olvido.
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CUADRO DE AREASCUADRO DE AREAS
CONCEPTO PRIMERA ETAPA SEGUNDA ETAPASUP. LOCALES COMERCIALES 10,000.00 m²9,000.00 m²SUP. PLAZAS Y CIRC. CUBIERTAS 8,500.00 m²
4,500.00 m²TIENDA CLUB 13,800.00 m²HIPERMERCADO (AUTOSERVICIO) 25,000.00 m²CINES 4,000.00 m²SUB-ANCLAS 3,929.83 m²6,779.83 m²TIENDAS DEPARTAMENTALES 16,000.00 m²GASOLINERA 3,014.51 m²HOTEL (EN CINCO NIVELES) 7,500.00 m²RESTAURANTE 600.00 m²TIENDA-CAFÉ 2,850.00 m²OFICINAS y/o CONSULTORIOS 5,000.00 m²POZO (EXISTENTE) 400.00 m²
TOTAL 95,594.34 m²25,279.83 m²ESTACIONAMIENTO Y AREAS EXT. 104,029.32m²AREA DE RESERVA 29,930.00 m²SUPERFICIE DE DESPLANTE 88,559.06m²SUPERFICIE TOTAL CONSTRUIDA 120,874.17m²
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Notas: Los logotipos son propiedad de las marcas registradas y se utilizan únicamente con fines explicativos.Las Tiendas aquí indicadas están interesadas en participar y se mantienen negociaciones con ellas.
POZO
FOOD COURT
Sup. 3,096.81 m²
GASOLINERA
Sup. 600 m²
Sup. 25,000 m²
TIENDA DE AUTOSERVICIO
Sup. 13,800 m²
TIENDA CLUB
Sup. 4,000 m²
CINES
Sup. 8,000.00 m²
TIENDA DEPARTAMENTAL
HOTEL
TIENDA DEPARTAMENTALTIENDA RESTAURANTE
SUB-ANCLA SUB-ANCLA
RESTAURANTE
OFICINAS
BLVD. MIGUEL ALEMÁN VALDEZ
PA
SE
O T
OLL
OC
AN
BARCEL
Sup. 1,000.00 m²
Sup. 2,564.721 m²
Sup. 2,850 m²Sup. 4,900 m² Sup. 2,129.83 m² Sup. 1,800 m²
1 2 3 4 5 6 7
8
9
14
15
16
17
19 20 21 22 23
10
11
12
13
18
1
2
7
8
9
10
3
4
5
6
11
14
15
12
13
1
2
7
8
9
10
3
4
5
6
11
14
15
12
13
16
17
20
21
18
19
22
23
2
4
5
6
7
8
1 3
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40
41
42
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 1 2 3 4 5 6 7 8 1 2 3 4 5 6 7 8
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15
7
8
9
10
11
14
15
12
13
16
17
1
2
3
4
5
67
8
9
10
11
14
15
12
13
16
17
1
2
3
4
5
6
2 3 4 5 6 7 8 9
1
2
3
4
5
7
8
9
6
A B
C
E
D F GL
K
J
35
5.0
7
653.19
34
3.8
6
654.86
1
28
29
56
57
86
87
116
149
148 179
180
211
212
245
246
279
280
315
316
351
352
387
388
424
425
461
462
491
492
521
522
552
553
585
117
586
617
618
650
651
667
668
684
685
720
721
757
758
794
795
831
832
868
869
907
908
946
947
987
988
1028
1029
1074
1075
1126
1127
1178
1179
1234
1235
1294
1295
1354
1355
1416
1417
1448
1449
1480
1481
1525
1526
1569
1570
1613
1614
1657
1658
1701
1702
1745
1746
1789
1790
1840
1841
1903
1904
1974
1975
2037
2038
2100
2101
2132
2133
2249
2250
2366
2367
24832484
2522
2523
2560
2561
2592
2593
2625
2626
2657
2658
2690
2691
2720
2721
2743
2743
2743
2744
2768
2769
2803
2804
2842
2843
2884
2885
2934
2935
2985
2986
3035
3036
3079
30803035
312430353170
31253171
32163263
3217
3264
3329
3330
3397
3398
3369
3370
3398
3399
34273456
3428
3517
3457
35183578
3579
3639
36403700
3701
3761
37623822
3823
3883
38843944
3945
4005
40664006
4067
4127
4188 4128
TIENDA CLUB DE PRECIOSSup. 17,800 m²
DEPARTAMENTAL 2Sup. 4,900 m²
DEPARTAMENTAL 1Sup. 8,000 m²
CINESSup. 4,000
m²
TIENDA REST. Sup. 2,850 m²
SUBANCLA2Sup. 1,800 m²
HIPERMERCADO
Sup. 25,000 m²
BURGER KINGSup. 600 m²
GASOLINERASup. 3,000 m²
Lobby Hotel
SUBANCLA1Sup. 2,130 m²
Desarrollos Industrializados de Vivienda S.A. de C.V:
Promotora Tollocan S.A. de C.V.Enero de 2002
HOTEL EJECUTIVOHOTEL EJECUTIVO
1.- Se propone la construcción de un “Hotel ejecutivo” con las siguientes características:
• 150 habitaciones.
• Centro ejecutivo
• Lobby-bar
• Salones para juntas.
• Gimnasio.
• Restaurante.
Desarrollos Industrializados de Vivienda S.A. de C.V:
Promotora Tollocan S.A. de C.V.Enero de 2002
PLANTA BAJA
HOTEL EJECUTIVO
Desarrollos Industrializados de Vivienda S.A. de C.V:
Promotora Tollocan S.A. de C.V.Enero de 2002
PLANTA N-1
HOTEL EJECUTIVO
Desarrollos Industrializados de Vivienda S.A. de C.V:
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