Handelsrätt C Uppsats -Christoffer Persson784035/FULLTEXT01.pdf · Handelsrätt!C!! 2!...

UPPSALA UNIVERSITET Företagsekonomiska Institutionen -‐ Handelsrätt

Avskrivningsmetodens påverkan på bostadsrättsföreningar

Datum: 2015-‐01-‐09 Kandidatuppsats HT 2014 Författare: Christoffer Persson Handledare: Kjell Adolfsson

Christoffer Persson Handelsrätt C

2

Sammanfattning Syftet med denna uppsats ska vara att kartlägga hur den statliga bokföringsnämndens

beslut om en övergång från progressiva till linjära avskrivningar för

bostadsrättsföreningar inom nyproduktion påverkar föreningarna och dess

medlemmar. Genom att utreda konsekvenserna av den nya avskrivningsmetoden så

har en tydlig bild om vart problemet ligger växt fram och dessutom vad den statliga

bokföringsnämndens nya direktiv lett till. Genom att genomföra en intervju med en av

Sveriges ledande revisor inom området samt med ett av Sveriges största byggföretag

som enbart arbetar med nyproduktion av bostäder så har en splittrad bild av hur de

olika aktörerna ser på saken växt fram. Genom att analysera de empiriska studierna

tillsammans med intervjuerna så har konsekvenserna av det nya direktivet fått klarhet.

Det står klart att linjära avskrivningar som istället ska användas speglar en

bostadsrättsförenings ekonomiska situation bättre då de progressiva avskrivningarna

som tidigare användes känns nästintill orimliga ur en bokföringsmässig synvinkel.

Men frågan är vad det nya direktivet egentligen lett till. Som det ser ut i dagsläget så

speglas värdeminskningen bättre i och med den nya avskrivningsmetoden än den

tidigare. Men samtidigt har ett minusresultat som den nya avskrivningsmetoden i

många fall lett till i princip blivit standard. Dessutom verkar bostadsrättsspekulanter

inom nyproduktion och andra aktörer ha accepterat att det är så här de ser ut i

nyproducerade bostadsrättsföreningar. Det har uppstått ett läge där man enbart fått en

bokföringsmässig ändring och inte något mer.


3

Förkortningar BFN: Statliga bokföringsnämnden

BRL: Bostadsrättslagen

KöpL: Köplagen

EFL: Lagen om ekonomiska föreningar

BFL: Bokföringslagen

ÅRL: Årsredovisningslagen

FAR: Branschorganisation för redovisningskonsulter, revisorer och rådgivare


4

Innehållsförteckning

Sammanfattning 2

Förkortningar 3

1. Inledning 6

1.1 Problemformulering 6

1.2 Syfte 8

1.3 Frågeställning 8

1.4 Avgränsningar 8

2. Teori 9 2.1.1 Bostadsrätt som boendeform 9

2.1.2 Ekonomisk plan 10

2.1.3 Underhållfond 10

2.2.1 Redovisning för bostadsrättsföreningar 11

2.2.2 Löpande bokföring i bostadsrättföreningar 11

2.2.3 Årsredovisning i bostadsrättsföreningar 12

2.3.1 Avskrivningar för bostadsrättsföreningar 13

2.3.2 Linjära avskrivningar 14

2.3.3 Progressiva avskrivningar 15

2.3.4 komponentavskrivningar 16

2.4.1 Exempel: skillnad mellan linjära och progressiva avskrivningar 17


5

3. Empiri 18 3.1 Metod 18

3.2 Revisorn 19

3.3 Byggföretaget 21

4. Analys 23

5. Slutsats 26

6. Övrigt 27 6.1 Förslag på vidare forskning 27

7. Källor 28 7.1 Litteratur 28

7.2 Elektroniska källor 28

7.3 Intervjuer 29


6

1. Inledning

• 1.1 Problemformulering

Den första bostadsrättsföreningen bildades under 1800-talet då det i Sverige rådde

stor bostadsbrist i de större städerna. Syftet var att man skulle samla ihop

medlemmars besparingar för att kunna bygga ett gemensamt hus till en lägre kostnad.

Föreningarna styrdes under lagen om ekonomiska föreningar som på denna tid inte

var särskilt bra anpassad för just boendefrågor, detta ledde till en hel del orättvisor

och problem i de gemensamma husen. Först när bostadsrättslagen trädde i kraft år

1930 blev det ordning och reda på bostadsrättsfrågorna.1

Idag finns de närmare en miljon lägenheter som är upplåtna av bostadsrättsföreningar,

vilket innebär att en stor andel av Sveriges befolkning bor i en bostadsrätt. Varje

bostadsrättsförening ska ha en styrelse som demokratiskt är vald av föreningens

medlemmar. Styrelsen har till uppgift att förvalta fastigheten, sköta verksamheten

samt tillhandahålla medlemmarnas intresse genom att följa föreningsstämmans beslut,

föreningens stadgar och gällande regelverk. Styrelsen ansvarar även för att den

löpande bokföringen under året är korrekt och till varje årsbokslut ska styrelsen

presentera en årsredovisning för föregående räkenskapsår. Årsredovisningen ska

beskriva föreningens verksamhet samt sammanfatta den löpande redovisningen till ett

resultat. Årsredovisningen är viktig del av föreningens ekonomi då den ger

utomstående en tydligen inblick i föreningen. 2 I bostadsrättsföreningens

årsredovisning ska man ta upp avskrivningarna, en avskrivning är ett sätt att fördela

bostadsrättsföreningens tillgångar, i en bostadsrättsförenings innebär det att man

fördelar byggnadens värde på dess nyttjandetid genom att årligen skriva av

värdeminskningen.3

1 Isacson, s 10. 2 Öhrlings s 9f. 3 HSB avskrivningar.


7

Den 28 april 2014 kom den statliga bokföringsnämnden (BFN) med ett direktiv som

innebär att progressiva avskrivningar som tidigare används för att skriva av

byggnadens värde med i bostadsrättsföreningar inte längre är en lämplig

avskrivningsmetod för bostadsrättsföreningar. Bostadsrättsföreningar ska enligt BFNs

nya direktiv istället använda sig av linjära avskrivningar och de nya reglerna ska

tillämpas för samtliga bostadsrättsföreningar med omedelbar verkan. Att använda sig

av en progressiv avskrivning innebär att man skriver av en mindre del av byggnadens

värde de första åren då byggnaden är ny för att sedan höja avskrivningarna med tiden

samtidigt som räntekostnaden minskar och kostnaderna för underhåll ökar. Att

använda sig av linjära avskrivningar som man tidigare gjorde innebär istället att

byggnaden skrivs av med samma belopp varje år, oavsett fastighetens ålder och utan

hänsyn till inflationen.4

Byggföretagen i Sverige som producerar och säljer nybyggda bostadsfastigheter i

bostadsrättsform har tidigare haft som standard att använda sig av progressiva

avskrivningar när man bildar nya bostadsrättsföreningar. BFNs nya beslut leder dock

inte till att bostadsättsföringens kassaflöde blir sämre utan problematiken detta

medför är i första hand det negativa resultatet i årsredovisningen. För nybildade

bostadsrättsföringar som har samma intäkter som förut innebär den nya

avskrivningsmetoden att de med största sannolikhet kommer visa bokföringsmässigt

underskott då de måste redovisa en större kostnad för avskrivningen än tidigare i

årsredovisningen. Detta kan komma att skada både föreningar och dess medlemmar

då föreningar i många fall kommer att behöva välja mellan att höja avgifterna eller

redovisa ett negativt resultat. Det är dock inget som säger att bostadsföreningen måste

visa positivt resultat så länge intäkterna täcker kostnaderna för den löpande

verksamheten så att kassaflödet är i balans. Om en ekonomiskt stabil

bostadsrättsförening på grund avskrivningar uppvisar ett negativt resultat

bokföringsmässigt kan bostadsrättsföreningen och dess medlemmar ytterligare

påverkas negativt då olika aktörer så som bostadsrättsköpare och andra lekmän kan ha

svårt att bedöma bostadsrättsföreningens ekonomiska status.5

4 Öhrlings, s 13. 5 Skanska.


8

• 1.2 Syftet Syften med denna uppsats är att kartlägga hur den statliga bokföringsnämndens beslut

om ett förbud mot progressiva avskrivningar påverkar bostadsrättsföreningar inom

nyproduktion. Hur detta kommer påverka bostadsrättsföreningens bokföring, resultat

och i sin tur påverka medlemmarna. Slutresultatet av uppsatsen förväntas även ge ett

underlag till vilken form av avskrivning som lämpar sig bäst för

bostadsrättsföreningar inom nyproduktion och om det var ett effektivt/produktivt

beslut att förbjuda progressiva avskrivningar i bostadsrättsföreningar.

• 1.3 Frågeställning Hur påverkas bostadsrättsföreningar inom nyproduktion ekonomiskt av den statliga

bokföringsnämndens nya direktiv?

• 1.4 Avgränsningar Eftersom de nya reglerna enbart behandlar bostadsrätter så är det givet att det enbart

är denna boendeform som kommer att avhandlas. Uppsatsen kommer i första hand

behandla övergången från progressiva till linjära avskrivningar, detta eftersom det är

linjära avskrivningar som blir den vanligaste avskrivningsmetoden för

bostadsrättsföreningar att använda nu. Vidare kommer uppsatsen att rikta in sig på

bostadsrättsföreningar inom nyproduktion hos de större byggbolagen i Sverige

eftersom det är där problemet kan bli som störst, dels för att de är nya

bostadsrättsföringar men även för att byggbolagen har ett vinstintresse som inte

behöver vara förenat med tydlig information gentemot potentiella bostadsrättsköpare.


9

2. Teori

• 2.1.1 Bostadsrätt som boendeform En bostadsrättsförening är en ekonomisk förening utan vinstsyfte vars främsta uppgift

är att tillhandahålla lägenheter till dess medlemmar utan tidsbegränsning.

Bostadsrättsföreningen är en juridisk person och för att bli medlem betalar man en

fastställd insats till föreningen då en lägenhet upplåts för första gången. Genom att

köpa en bostadsrätt och bli medlem så blir man bostadsrättsinnehavare till en

lägenhet, som bostadsrättsinnehavare har man nyttjanderätt och andelsrätt i

föreningen. För att bli medlem så måste styrelsen har gjort en prövning och godkänt

personen som medlem. Bostadsrättsföreningen har ingen rätt att neka någon

medlemskap så länge man uppfyller föreningens krav. Att man har en andelsrätt i

föreningen innebär att man äger en andel i föreningen som baserar sig på lägenhetens

storlek, nyttjanderätten innebär att en medlem äger rätten att nyttja en specifik

lägenhet i föreningen på obestämd tid. Som bostadsrättsinnehavare har man både

rättigheter och skyldigheter. En bostadsrättsinnehavares rättigheter är t ex att ha

möjlighet att delta vid föreningsstämman där man bland annat väljer styrelse och tar

beslut om föreningens framtid, rättigheterna kan även gälla hur mycket

bostadsrättsinnehavaren får göra om i sin lägenhet och om de krävs föreningens

godkännande. En bostadsrättsinnehavares skyldigheter innefattar sådant som att betala

avgifter och vårda sin lägenhet. I stadgarna som föreningen beslutar om regleras

ansvarsfördelning mellan bostadsrättshavaren och föreningen. Vid upplåtelse av en

bostadsrätt betraktas det som lös egendom och inte fast som det är när man köper en

villa, därför tillämpas reglerna i Köplagen (KöpL) vid bostadsrättsköp.6

Likt ett annat företag ska en bostadsrättsförening registrera sig hos bolagsverket.

Enligt lagen om ekonomiska föreningar (EFL) 2 kap 3 § ska en bostadsrättsförening

registreras senast sex månader efter beslut om bildandet.7

6 HSB juridik. 7 Öhrlings, s 16.


10

• 2.1.2 Ekonomisk plan

Innan en bostadsrättsförening får upplåta bostadsrätter ska en ekonomisk plan

upprättas. Den ekonomiska planen ska beskriva föreningens verksamhet genom att

klargöra vilka kostnader det finns för bygget, vilka lån som måste tas upp, troliga

kostnader föreningen kommer ha för drift och underhåll, vilka avgifter och hyror som

kommer tas ut för att budgeten ska gå ihop men även de olika bostadsrätternas

ägarandel. Den ekonomiska planen ska även ge en ekonomisk prognos och en

känslighetsanalys. I känslighetsanalysen ska de analyseras vilka framtida risker det

finns, ett exempel kan vara om räntan går upp och hur det skulle kunna komma att

påverka föreningens ekonomi och i sin tur månadsavgifterna. Anledningen till att den

ekonomiska planen upprättas är att bostadsrättsköpare och andra intressenter ska

kunna få en tydlig bild av bostadsrättsföreningen och dess framtida ekonomiska

status.8 Även den ekonomiska planen ska vara registrerad hos bolagsverket och

granskad av två särskilda intygsgivare innan en bostadsrättsförening får upplåta

bostadsrätterna.9

Det är vanligt förekommande att byggbolagen påbörjar försäljningen av nya

bostadstadsrätter innan byggnationen är klar eller inte ens har påbörjats. I dessa fall

blir det svårt att upprätta någon ekonomisk plan, då ska byggbolaget istället ta fram en

kostnadskalkyl. En kostnadskalkyl är en förenklad ekonomisk plan som bygger på

preliminära resultat vars uppgift är att ge bostadsrättsspekulanter en så tydlig bild av

bostadsrättsföreningens framtida ekonomi som möjligt, även den ska vara registrerad

hos bolagsverket.10

• 2.1.3 Underhållsfonden

Alla bostadsrättsföreningar ska ha underhållsfond, genom att bostadsrättsföreningen

avsätter pengar till underhållsfonden så blir dessa pengar öronmärkta för underhåll av

byggnaden. Beloppet som ska avsätts varje år ska vara bestämt i förenings stadgar och

när en komponent i fastigheten behöver bytas ut eller repareras så är tanken att man 8 Borättsupplysning. 9 Bolagsverket. 10 Borättsupplysning.


11

ska kunna ta av pengarna i underhållsfonden så att bostadsrättsföreningen inte

behöver ta upp nya lån som antagligen skulle påverka föreningens avgifter. Genom att

bostadsrättsföreningen har en underhållsfond så har man en förutsägbarhet som mot

oväntade händelser.11

• 2.2.1 Redovisning för bostadsrättsföreningar

En bostadsrättsförening har samma skyldigheter som ett svenskt företag när de

kommer till att presentera ekonomisk data. Det görs genom att löpande bokföra alla

ekonomiska händelser i bostadsrättsförening för att sedan avsluta med en

årsredovisning i slutet av räkenskapsåret. Redovisningen i Sverige är till stor del

ramlagar där lagstiftaren i stor utsträckning hänvisar till praxis och god sed. Genom

att en bostadsrättsförening presenterar årets löpande bokföring i en årsredovisning så

kan olika intressenter, så som potentiella köpare, banker och andra som är i behov av

en ekonomisk inblick i föreningen enkelt få det. I enlighet med EFL så är det

styrelsen som har ansvaret för föreningens organisation och förvaltning. Detta innebär

även att det är styrelsen som har huvudansvaret för föreningens ekonomi. Styrelsen

ska varje år utse en extern revisor som har till uppgift att granska och kontrollera

föreningen i samband med årsredovisningen. Revisorn har till uppgift att kontrollera

att föreningens ekonomiska data samt utfärda en revisionsberättelse.12

• 2.2.2 Löpande bokföring i en bostadsrättsförening

Enligt Lagen om ekonomiska föreningar så är det styrelsen i föreningen som har det

yttersta ansvaret för föreningens angelägenheter samt ansvarar för att den löpande

bokföringen skötts korrekt. Bostadsrättsföreningar har alltid bokföringsskyldighet för

hela sin verksamhet. Alla affärshändelser ska bokföras och presenteras i

grundbokföringen samt i huvudbokföringen. Bokföringen ska ske på ett sådant sätt att

man lätt kan gå in och kontrollera den i sin fullständighet.13

11 Revisorn. 12 Lönnqvist, s 11ff. 13 Öhrlings, s 27ff.


12

Enligt Bokföringslagen (BFL) 1 kap är en bostadsrättsförening alltid

bokföringsskyldig för hela sin verksamhet. Enligt BFL 2 kap så ska bokföringen ske

med god redovisningssed vilket innebär att man följer BFL och BFNs allmänna råd

om löpande bokföring, verifikationer och arkivering. BFN ansvarar för utvecklingen

av god redovisningssed som regleras i BFL. BFNs normer om god redovisningssed är

inte tvingade enligt lag utan mer av karaktären ”bör göra” men eftersom det

representerar god redovisningssed blir det i praktiken tvingade även fast det inte är

fastställt enligt lag. BFNs allmänna råd behandlar samtliga områden inom

redovisningen och ger tydliga restriktioner om hur den löpande bokföringen,

räkenskapsinformation, arkivering samt verifikationer skall skötas hos en

bostadsrättsförening.14

• 2.2.3 Årsredovisning i en bostadsrättsförening

Efter ett avslutat räkenskapsår ska den löpande bokföringen för

bostadsrättsföreningen sammanställas till en årsredovisning. Bostadsrättsföreningen är

enligt Årsredovisningslagen (ÅRL) skyldig att upprätta en årsredovisning och

tillämpa ÅRL i sin helhet. Årsredovisningen ska även granskas av en revisor som

även upprättar en revisionsberättelse. Förutom att årsredovisningen ska upprättas på

ett överskådligt sätt och i enlighet med god redovisningssed så ska den innehålla en

balansräkning, en resultaträkning, noter och en förvaltningsberättelse. Styrelsen i en

bostadsrättsförening står till svars för att bokföringen som upprättas följer BFL. Detta

innebär att det är styrelsen som bär ansvaret för att redovisningen följer gällande

lagstiftning i BFL och dessutom följer de allmänna råden som är framtagna av BFN.15

Årsredovisningen ska vara informativ så att blivande medlemmar och andra

intressenter lätt ska kunna få en tydlig bild av bostadsrättsföreningens ekonomi. Det

är även viktigt att den innehåller information om föreningens framtidsplaner så som

renoveringar och eventuella avgiftshöjningar.16

14 Öhrlings, s 31f. 15 Öhrlings, s 35ff. 16 Riksbyggen.


13

• 2.3.1 Avskrivningar i bostadsrättsföreningar

Avskrivning är en term som används inom redovisning och bokföring. Det man

skriver av är anskaffningsvärdet på en tillgång så att det blir utspritt över tillgångens

ekonomiska livslängd. En avskrivning ska vara systematisk vilket betyder att den ska

följa en plan som bestäms redan vid investeringstillfället. Hur lång avskrivningstiden

ska vara ska bygga på en bedömning om hur länge tillgången kommer användas och

hålla innan den inte är värd något, i praktiken är det sällan avskrivningstiden och

faktiska nyttjandetiden överensstämmer med varandra. När man redovisar en

avskrivning bokförs det som en minskning på en tillgång även om det egentligen inte

har gått ut några pengar från företaget eller föreningen, detta medför att resultatet kan

påverkas kraftig och enligt vissa fall få en missvisande bild om man inte bedömer att

tillgångens värdeminskning och avskrivning är lika med varandra. En byggnad är en

anläggningstillgång vilket man tillämpar en planenlig avskrivning på.

Avskrivningstiden är olika för olika byggnader men när de gäller bostadsfastigheter så

har skatteverket bestämt avskrivningstiden till 50 år vilket ger en avskrivning på 2 %

av anskaffningsvärdet årligen. Avskrivningen av en fastighet omfattar endast

byggnadens värde, tomtmarken får inte skrivas av om man inte av någon anledning

kan visa på att den har en årlig värdeminskning.17

När de kommer till bostadsrättsföreningar så har det den senast tiden varit en livlig

diskussion om hur man bör skriva av byggnadens värde. Till och med våren 2014 var

det standard för bostadsrättsföreningar att använda sig av progressiva avskrivningar

men den 28 april 2014 kom BFN med nya riktlinjer för hur bostadsrättsföreningar ska

sköta avskrivningen på byggnadens värde. I och med BFNs nya direktiv så får inte

bostadsrättsföreningar använda sig av progressiva avskrivningar längre utan man

rekommenderar istället linjära avskrivningar vilket man menar ska spegla

bostadsrättsföreningens ekonomi på ett bättre sätt.18

17 Lönnqvist, s 77f. 18 Riksbyggen.


14

2.3.2 Linjära avskrivningar

Linjär avskrivning innebär att bostadsrättsföringen skriver av byggnadens värde med

ett lika stort belopp varje år, det är den vanligaste avskrivningsmetoden och dessutom

den lättaste ur redovisningssynpunkt. Detta innebär att en bostadsfastighet med en

ekonomisk livslängd på 50 år kommer att skrivas av 2 % av anskaffningsvärdet

årligen.19 En nackdel med linjär avskrivning är att det är svårt att motivera att en

förbrukning av en tillgång har en linjär värdeminskning. Enligt Schroeder m fl så kan

linjära avskrivningar vara olämpliga i inom vissa marknader då det inte speglar

värdeminskningen korrekt.20

Linjär avskrivning innebär att man skriver av samma belopp årligen under hela byggnadens nyttjandetid.

19 Lunden, s 206ff. 20 Schroeder, s 293f.


15

2.3.3 Progressiva avskrivningar

Progressiv avskrivning innebär att man anser att byggnaden minskar mindre i värde

de första åren, och därför skriver man av ett mindre belopp de första åren för att

avskrivningen sedan ska öka med tiden. Anledning till detta kan vara att byggnaden är

nybyggd eller nyrenoverad. Men enligt vissa har avskrivningsmetoden missbrukats i

bostadsrättsföreningar då man i nya bostadsrättsföreningar använt denna

avskrivningsmetod för att kunna ta ut låga avgifter för att på så sätt göra

bostadsrättsföreningen mer attraktiv detta eftersom föreningar med lägre avgifter

oftare har dyrare lägenheter. Enligt andra är progressiva avskrivningar lämpliga för

byggnader då man hävdar att byggnaden är i större behov av renoveringar och utbyte

av komponenter längre fram i tiden och därför hävdar man att det är då

avskrivningarna ska vara som störst. 21 Den grundläggande iden till progressiva

avskrivningar var att det skulle vara en avskrivningsmetod där man tog hänsyn till

inflationen alltså inte likt så som det har används de senaste åren i

bostadsrättsföreningar.22

Progressiv avskrivning innebär att man skriver av ett mindre belopp de första åren då byggnaden är ny för att sedan höja

avskrivningen med byggnadens ålder.

21 Lunden, s 206ff. 22 Lönnqvist, s 77f.


16

• 2.3.4 Komponentavskrivningar

Komponentavskrivning innebär att man ser en byggnad som en sammansättning

av olika komponenter, så som stomme, avloppstammar, fasad, fönster etc. Varje

komponent ska då skrivas av över respektive komponents nyttjandeperiod, man

brukar se det som att byggnadens stomme står för 50 % av det totala

anskaffningsvärdet. När en komponent i byggnaden ska ersättas så raderas det

eventuellt oavskrivna beloppet och anskaffningsvärdet för

ersättningskomponenten tas istället upp som en ny avskrivning. Detta kan medföra

att ursprungsbyggnaden kan vara helt avskriven vid en tidigare tidpunkt än

tillbyggnaden, eller tvärtom.23

23 Lunden, s 206ff.


17

• 2.4.1 Exempel: Skillnad mellan linjära och progressiva avskrivningar

Fastighetsnytt publicerade en artikel där det illustrerade vad skillnad på

avskrivningen blir för en nyproducerad lägenhet om man använder en progressiv

avskrivning jämfört med en linjär avskrivning. Om man förutsätter att

nyttjandeperioden för byggnaden är 50 år och investeringen i byggnaden var 40

000 kr per kvadratmeter vid uppförandet. För att beräkna den progressiva

avskrivningen så antar vi att vi har en annuitet med 5 % ränta och en löptid på 50

år.

Linjär avskrivning: 40 000/50 = 800 kr per kvadratmeter i 50 år.

Progressiv avskrivning: 0,00478*50000 = (år 1: 239 kr per kvadratmeter) (år 50:

2100 kr per kvadratmeter)

Om vi förutsätter att bostadsrättsföreningen har en total bostadsyta på 2000

kvadratmeter, då blir det enligt:

Linjär avskrivning: 800*2000 = 1 600 000 kr som bostadsrättsföreningen ska

skriva av årligen i 50 år.

Progressiv avskrivning: 239*2000 = 478 000 kr som bostadsrättsföreningen ska

skriva av första året och 2100*2000 = 4 200 000 kr som bostadsrättsföreningen

ska skriva av sista året.24

24 Fastighetsnytt.


18

3. Empiri

• 3.1 Metod För att får en förståelse för uppsatsen syfte har jag valt att genomföra intervjuer med

en revisor specialiserad på bostadsrättsfrågor samt med ett av Sveriges ledande

byggföretag. Intervjumetoden som användes var icke standardiserad eftersom

frågorna och svaren varierade kraftig. Den första intervjun som genomfördes var med

revisorn som är expert på bostadsrättsfrågor. Detta eftersom förståelsen för ämnet

man själv har byggt upp samt revisorns expertuttalande inom ämnet underlättade

intervjun med byggföretaget. Frågorna till byggföretaget kunde då lättare anpassas då

man byggde dessa på revisorns kritik vilket ledde till en tydligare bild av situationen.


19

• 3.2 Revisorn

Enligt den intervjuade revisorn som är VD för en av Sveriges ledande revisionsbyråer

när de kommer till frågor angående bostadsrättsföreningar så var det ett bra beslut av

BFN att ändra sina direktiv för avskrivningar i bostadsrättsföreningar. Han menar på

att de progressiva avskrivningarna som tidigare används inte är anpassade för

bostadsrättsföreningar och anser att linjära avskrivningar är ett bättre alternativ även

om de inte är en optimal avskrivningsmetod för bostadsrättsföreningar heller enligt

honom. Revisorn anser att problemen hos bostadsrättsföreningarna är mer än bara

avskrivningarna. Revisorn menar att många bostadsrättsföreningar och främst de

relativt nya tar ut alldeles för låga avgifter och att därmed avsätter en för liten del av

kapitalet till bostadsrättsföreningens underhållsfond.

Han poängterar även att lagstiftningen inte varit och fortfarande inte är anpassad för

just bostadsrättsföreningar speciellt när de kommer till avskrivningar. I första hand

har man Bostadsrättslagen (BRL) 7 kap 14§ som säger att en bostadsrättsförening ska

ta ut en avgift som täcker den löpande verksamheten samt underhåll vilket han menar

på att de inte gör när de sätter avgifter som inte täcker avskrivningarna som är en del

av den löpande verksamheten. Sedan har man ÅRL 4 kap 4§ att följa där det står att

en avskrivning av en anläggningstillgång ska vara systematisk, samtidigt anser man

inte progressiv avskrivning vara systematisk i vissa fall. Sen har man även haft

branschorganisationen FARs uttalande i FAR 3 att ta hänsyn till, i FAR 3 menar man

på att en materiell anläggningstillgång som kan vara en byggnad i en

bostadsrättsförening ska skrivas av med hjälp av progressiva avskrivningar. Revisorn

anser att lagstiftningen behöver ses över ytterligare och att man måste skapa

rättsregler som är bättre anpassade för bostadsrättsföreningar genom att

bostadsrättsföreningar får ett eget regelverk där allt från föreningens stadgar till

avskrivningsmetoder för bostadsrättsföreningar regleras.

Han bekräftar uppgifterna om att det inte finns något som hindrar att en

bostadsrättsförening kan visa minusresultat år efter år pga avskrivningsmetod så länge

kassaflödet går ihop, samtidigt är de inte något han rekommenderar då en

bostadsrättsförening behöver en bra marginal för att klara av räntehöjningar och andra

oförutsedda men även förutsedda underhållsarbeten. För att en bostadsrättsförenings


20

ekonomi ska betraktas som sund enligt revisorn så ska man ha så pass höga

månadsavgifter att man efter kostnader för den löpande verksamheten vilket innefattar

ränta, amortering, skatter, avskrivningar, eventuell tomträttsavgäld samt övriga

driftkostnader minst bör ha 100 kr per kvm och månad kvar. Det ska räcka för att

täcka ”förbrukningen” av byggnaden, dvs avsättning till bostadsrättsförenings

underhållsfond. Enligt revisorn så har Sveriges byggföretag satt som standard att efter

kostnaderna för den löpande verksamheten ha ca 20 kr per kvm och månad kvar. Han

menar att detta är minskning då bostadsrättsföreningar producerade av Sveriges

byggföretag för 10-15 år sedan låg på ca 80 kr per kvm och månad kvar efter

kostnader för den löpande verksamheten. Anledningen till att det har gått ner är att

man vill ha så låga avgifter som möjligt i bostadsrättsföreningen för att göra

föreningen attraktivare menar revisorn. Genom att avsätta för lite till en

underhållsfond eller skriva av för lite så menar revisorn att man inte betalar för

slitaget på byggnaden utan skjuter den kostanden till framtiden.

Vidare tror han att många av dagens nybildade bostadsrättsföreningar kommer få

stora problem när räntan stiger vilket enligt honom bara är en tidsfråga. Dock tror han

inte att en bostadsrättsförening med ett minusresultat men med ett stabilt kassaflöde

kommer betraktas som mindre attraktiv om de har samma avgifter som förut. Detta

har han sett tidigare då bostadsrättsföreningar med dålig ekonomi inte har påverkats

av ett minusresultat eftersom allmänhetens okunskap om bostadsrättsföreningarnas

ekonomi samt den stora efterfrågan på bostadsrätter fått priserna att stiga ytterligare

utan oro från marknaden. Andra aktörer så som banker som lånar ut pengar till en

bostadsrättsförening tittar i första enbart på föreningens kassaflöde och vad det finns

för pant när en bostadsrättsförening vill ta ett nytt lån. Detta gör att

bostadsrättsföreningar med ett stabilt kassaflöde men med minusresultat fortfarande

kommer att kunna låna pengar för att finansiera kostnader de inte kan betala kontant.

Enligt revisorn vore det optimalt för bostadsrättsföreningar att använda sig av en

komponentavskrivning där man skriver av varje komponent för sig, detta eftersom en

byggnads olika komponenter har så pass olika nyttjandetid vilket gör att en

komponentavskrivning skulle vara optimal för en bostadsrättsförening även om det

skulle krävas lite mer arbete när det kommer till det bokföringsmässiga. Vidare anser

han att en lagstiftning bör anpassas bättre för bostadsrättföreningar vilket skulle


21

medföra att det skulle bli lättare för potentiella köpare och andra som i många fall

saknar ekonomisk kunskap för att förstå bostadsrättsföreningens ekonomi. Han anser

även att man borde ställa högre krav på den ekonomiska planen som tas fram för en

bostadsrättsförening, i dagsläget så nämns avskrivningar enbart i det finstilta i de

ekonomiska planerna som de större byggföretagen tar fram.

• 3.3 Byggföretaget

Byggföretaget som intervjuades delar revisorns åsikt om att de var korrekt att BFN

ändrade sina riktlinjer från progressiva till linjära avskrivningar när de gäller

avskrivningar av byggnadens värde för bostadsrättsföreningar. Man anser att linjära

avskrivningar speglar verkligheten bättre än progressiva avskrivningar i en

bostadsrättsförening. Samtidigt tycker man från byggbolagets sida att den diskussion

som varit i media senaste tiden inte klargjort att detta enbart är en bokföringsmässig

ändring och att detta inte är något som påverkar bostadsrättsföreningens kassaflöde.

Vidare anser byggbolaget senaste tidens hysteri kring avskrivningsmetoder lett till att

köpare har fått minskat förtroende för nyproducerade bostadsrätter och att köpare har

svårt att veta vilka man ska lita på. Byggbolaget anser inte att bostadsrättsföreningar

och bostadsrättsinnehavare behöver oroa sig för att kunna få framtida banklån om

deras resultat är negativt även fast deras ekonomi är solid med ett kassaflöde som går

ihop.

När byggbolaget upprättar ekonomiska planer utförs det enligt gällande lagstiftning.

De ekonomiska planernas syfte är att utgöra ett underlag för intygsgivarnas

bedömning av bostadsrättsförenings stabilitet i första hand, samtidigt utesluter man

inte planens uppgift gentemot blivande bostadsrättsinnehavare att även ge dem en

korrekt bedömning om bostadsrättsförenings ekonomi. I de ekonomiska planerna som

byggföretaget idag tar fram använder man sig av linjära avskrivningar vilket resulterar

i ett bokföringsmässigt underskott men återigen hävdar man att detta inte är något

som kommer att påverka bostadsrättsförenings ekonomiska hållbarhet och därmed

inte heller avgiften. Avgiften som man räknar med i de ekonomiska planerna kommer

att täcka fastighetens framtida underhåll genom underhållsfonden som byggts upp till

dess att de är dags för att ersätta eller reparera komponenter.


22

Som svar på revisorns påstående om att de nybildade bostadsrättsföreningarna

avsätter för lite till underhållsfonden så svarar man att de årsavgifterna som tas ut är

beräknade att täcka bostadsrättsföreningens löpande verksamhet, vilket innefattar

bland annat ränta, amortering, skatter, avskrivningar, ev tomträttsavgäld och

driftkostnader. Det som är kvar efter detta är ca 30 kr per kvm och år och detta avsätts

till bostadsrättsförenings underhållsfond.

Byggbolaget menar även att man räknar men en marginal när man gör de ekonomiska

planerna. De som upprättas idag räknar man med en snittränta på 3,5 % - 4,5 % med

en bindningstid på 1-5 år. I deras ekonomiska planer tas en planerad avgiftshöjning

med på ca 2 %. Om räntan i framtiden skulle gå upp mer än dessa 1,5 % - 2,5 %

procentenheter så menar man att bostadsrättsföreningar kan komma att behöva höja

sina avgifter för att få ihop kassaflödet.

Byggbolaget kunde inte svara på frågan om komponent avskrivningar skulle spegla en

bostadsrättsförenings ekonomi bäst utan hänvisar ännu en gång till att det enbart är en

bokföringsteknik fråga och att de kommer följa lagstiftning som är aktuell för

tillfället.


23

4. Analys Syftet med uppsatsen var att kartlägga hur den statliga bokföringsnämndens beslut

om en övergång från progressiva till linjära avskrivningar påverkar

bostadsrättsföreningar inom nyproduktion. Hur detta kommer påverka

bostadsrättsföreningarnas bokföring, resultatet samt hur det kommer att påverka

medlemmarna.

BFNs nya direktiv var både enligt revisorn och byggbolaget ett bra beslut. Både

revisorn och byggbolaget anser att linjära avskrivningar beskriver den ekonomiska

verkligheten bättre än progressiva avskrivningar. Samtidigt är man enade om att detta

enbart är en bokföringsmässig ändring och kassaflödet i bostadsrättsföreningen

fortfarande är detsamma. De progressiva avskrivningar som man tidigare använde i

nyproducerade bostadsrättsföreningar resulterade i att enbart en liten del av byggnads

värda under byggnadens första år. Detta innebar att kostnaderna i de nya

bostadsrättsföreningarna var relativt låga vilket medförde att man kunde ta ut en låg

avgift utan att resultatet blev negativt eller att kassaflödet inte gick ihop. Idag när

progressiva avskrivningar inte längre är aktuellt och bostadsrättsföreningar istället

måste tillämpa linjära avskrivningar så innebär det att bostadsrättsföreningar som har

samma intäkter som förut med största sannolikhet kommer att visa ett negativt resultat

eftersom bostadsrättsföreningar i större utsträckning prioriterar låga avgifter än ett

positivt resultat så länge kassaflödet går ihop. Byggbolaget som inte heller anser detta

vara något problem kommer att fortsätta upprätta sina ekonomiska planer efter exakt

samma principer som förut då de menar att kassaflödet fortfarande är detsamma och

att avskrivningar bara påverkar bostadsrättsföreningens årsredovisning och inte är

något större problem. Revisorn delar byggbolagets åsikt till viss del då han menar på

att det kommer finnas bostadsrättsföreningar med solid ekonomi som kommer att visa

ett negativt resultat utan att de är något problem. Men samtidigt uttrycker han sin

missnöjdhet till att han ser allt flera bostadsrättsföreningar som enligt honom har en

dålig ekonomi. Gemensamt för bostadsrättsföreningar med dålig ekonomi är enligt

revisorn att de avsätter för lite till underhållsfonden vilket han menar kan komma att

få negativa konsekvenser framöver.


24

Enligt revisorn är de egentligen inte det negativa resultatet som den nya

avskrivningsmetoden medför det största problemet många bostadsrättsföreningar har

utsätts för. Utan det är i de flesta fall en konsekvens av att bostadsrättsföreningar tar

ut för låga avgifter vilket de kunde göra innan med hjälp av progressiva avskrivningar

då det negativa resultatet döljs av de låga avskrivningarna. Enligt byggbolaget så

räknar man med en marginal men eftersom räntan idag är extremt låg och marginalen

bostadsrättsföreningarna har räknat med egentligen bara sträcker sig så långt att de

skulle klara av ett normalt ränteläge så är inte marginalen så pass stor som man skulle

kunna önska. Eftersom en bostadsrättsförenings levnadstid är så lång så kommer det

uppstå situationer längre fram i tiden då marginalen inte kommer att vara tillräcklig

och om man då inte har byggt upp en tillräcklig underhållsfond så kommer många

bostadsrättsföreningar få stora problem. Enligt revisorn så kommer

bostadsrättsföreningar att tvingas höja sina avgifter när en stigande ränta eller

renoveringar/uppdateringar av byggnaden är ett faktum.

Som tidigare nämndes är det antagligen de nya bostadsrättsföreningarna producerade

av byggbolagen som kommer att påverkas i störst utsträckning av BFNs nya direktiv.

Detta på grund av att man från byggbolagens sida ofta tar fram ekonomiska planer när

man kanske prioriterar att kunna tjäna så mycket pengar som möjligt på lägenheterna

vid en försäljning istället för att sätta bostadsrättsföreningen ekonomi i först hand.

Äldre bostadsrättsföreningar kommer troligtvis inte påverkas i lika stor utsträckning

som de nyare då de redan har en byggnad som i många fall redan är avskriven eller till

stora delar är det. Dessa bostadsrättsföreningar är även ofta förenade med låga

avgifter vilket gör att de nog inte skulle påverkas lika mycket av en eventuell

avgiftshöjning, dessutom har de oftast längre skuldsättning i förhållande till

byggnadens värde.


25

Eftersom årsredovisningarna för 2014 inte har presenterats har vi inte fått se resultatet

av BFNs nya direktiv på papper ännu. Årsredovisningens huvudsakliga uppgift är att

ge en så rättvisande bild av bostadsrättsföreningens ekonomi som möjligt så är det de

man måste se om det nya direktivet medför. I första hand kommer man skriva av

byggnadens värde linjärt vilket kommer ge en mer rättvisande bild än om man skulle

ha fortsatt använda sig av progressiva avskrivningar då man istället sprider ut

avskrivningarna linjärt under hela byggnadens livslängd och inte har orimligt låga

avgifter i början för att i slutet ha avskrivningar som ingen bostadsrättsförening skulle

klara av resultatmässigt. Detta kommer dock resultera i ett negativt resultat kommer

att bli verklighet för nyproducerade bostadsrättsföreningar och då är frågan om det

negativa resultatet kommer ge en rättvis bild av bostadsrättsföreningens ekonomi då

man fortfarande har ett kassaflöde som går ihop. Svaret på denna fråga är svår och de

kommer skilja sig från förening till förening. Det kommer att finns

bostadsrättsföreningar som redovisar ett negativt resultat men samtidigt har en stabil

ekonomi eftersom de har en bra marginal mellan intäkter och kostnader och avsätter

tillräckligt till underhållsfonden. Sedan kommer vi ha nyproducerade

bostadsrättsföreningar som redovisar ett negativt resultat och som kanske inte avsätter

till underhållsfonden i den mån man skulle kunna önska sig. Dessa

bostadsrättsföreningar är de som kommer påverkas mest av en framtida räntehöjning.

Om vi i framtiden får en ränta som dessa föreningar inte klarar av att betala med sina

dåvarande intäkter kommer det resultera i att bostadsrättsföreningarna kommer att

tvingas höja sina avgifter för att få kassaflödet att gå ihop. Vilket i sin tur kommer att

medföra att de blir dyrare att bo i dessa bostadsrättsföreningar och

bostadsrättsinnehavare kan komma att påverkas privatekonomisk då de inte bara får

en högre avgift utan samtidigt en högre ränta på lånen. Eftersom dessa

bostadsrättsföreningar troligen har tagit ut en för låg avgift och avsatt för lite till en

underhållsfond för att klara av en sådan höjning kommer antagligen renoveringar och

uppdateringar av byggnaden bli lidande av detta då bostadsrättsföreningarna istället

tvingas att prioritera att betala ränta istället. Det är svårt att avgöra om detta skulle få

någon effekt på bostadrättspriserna men givetvis betraktas inte en lägenhet som lika

attraktiv om den har en hög månadsavgift och bostadsrättsförenings ekonomi är

ostabil.


26

5. Slutsats

Sammanfattningsvis kan vi konstatera att linjära avskrivningar är bättre anpassad

avskrivningsmetod än progressiva avskrivningar när det kommer till att spegla

bostadsrättsföreningar ekonomi. Detta eftersom att en byggnad består av så pass

många olika komponenter med olika nyttjandetid att det blir svårt att konstatera att

avskrivningarna skulle vara så pass små det första året och på samma sätt kommer

avskrivningarna bli orimligt höga när byggnaden når sin nyttjandetids slut. Det nya

direktivet kommer i många fall få konsekvenser att de nya bostadsrättföreningarna

producerade av byggföretagen kommer att visa ett negativt resultat. Eftersom det inte

är något som förhindrar att en bostadsrättsförening gör ett minusresultat år efter år

kommer det antagligen inte leda till att så många bostadsrättsföreningar höjer sina

avgifter för att få ett positivt resultat. Samtidigt är det viktigt att vi klargör att

avskrivningar enbart är en bokföringsmässig kostnad. BRNs nya direktiv som har lett

till en övergång från progressiva till linjära avskrivningar bygger egentligen på ett

ställningstagande utifrån god redovisningssed och att de linjära avskrivningarna ska

spegla en bostadsrättsförenings ekonomi bättre.

För att spegla en bostadsrättsförenings ekonomi på bästa sätt skulle ett alternativ

kunna vara komponentavskrivningar. Genom att skriva av varje komponent var för sig

får man en mer rättvis bild av bostadsrättsförenings ekonomi. Att det skulle bli

standard är inte så troligt då de skulle krävas mer omfattande arbete när man har flera

avskrivningar som löper parallellt med varandra samtidigt med olika tider och förnyas

vid olika tidpunkter.


27

6. Övrigt

6.1 Förslag till vidare forskning

Eftersom BFNs beslut om en övergång från progressiva till linjära avskrivningar är så

pass nytt så har man inte fått se effekterna på riktigt ännu dessutom har

årsredovisningarna för 2014 räkenskapsår inte presenterats ännu. Genom vidare

forskningen längre fram i tiden skulle man kunna undersöka vilka konsekvenserna

blivit på riktigt och om denna avskrivningsändring visat sig fungera bra. Man skulle

även kunna tänka sig att man jämför avskrivningarna hos en bostadsrättsförening med

avskrivningar i andra former av byggnader, t ex med kommersiella fastigheter som

ägs av ett aktiebolag för att kunna titta på vad som fungerar olika bra inom dessa två

områden. Ett annat alternativ skulle även kunna vara att titta på hur man gör i andra

länder.


28

7. Källor 7.1 Litteratur

• Isacson, P. (2006). Bostadsrättsboken, allt du behöver veta för att köpa, sälja,

äga och bo med bostadsrätt. Stockholm: Svenska Förlaget.

• Lundén, B. & Svensson, U. (2009). Bostadsrätt – ekonomi, skatt och juridik

för föreningen och medlemmarna. 13 uppl. Mölnlycke: Björn Lundén

Information.

• Lönnqvist, R. (2011). Årsredovisning i aktiebolag och koncerner. 5:e

upplagan. Lund: Studentlitteratur AB.

• Schroeder, R.G., Clark, M.W. & Cathey, J.M. (2011). Financial Accounting

Theory and Analysis, text and cases. 10:e upplagan. Hoboken, NJ: John Wiley

& Sons Inc.

• Öhrlings PriceWaterhouseCoopers. (2009). Bostadsrättsföreningar: regler,

redovisning och skatter. 2:a upplagan. Lund: Studentlitteratur.

7.2 Elektroniska källor

• http://bostad.skanska.se/Att-kopa-nybyggt/Fragor-och-svar-om-progressiv-

avskrivning/ (hämtade 14 november 2014) (Cit: Skanska)

• http://www.borattupplysning.se/wp_brskola/ekonomisk-plan/ (hämtad 21

november) (Cit: Borättsupplysning)

• http://www.riksbyggen.se/nyheter/aktuellt/kalmar/aktuellt-

nyckeln/information-om-avskrivningar-i-bostadsrattsforeningar/ (hämtad 24

januari 2015) (Cit: Riksbyggen)


29

• http://fastighetsnytt.se/2014/03/avskrivningsmetoder-for-byggnader-i-

bostadsrattsforeningar/ (hämtad 1 december 2014) (Cit: Fastighetsnytt)

• http://blogg.hsb.se/juridik/2011/12/09/vad-ar-en-bostadsrattsforening/ (hämtad

21 november 2014) (Cit: HSB juridik)

• http://www.hsb.se/omhsb/nyhetsarkiv/1.328450 (hämtad 25 januari 2015)

(Cit: HSB avskrivningar)

• http://www.bolagsverket.se/ff/foreningsformer/bostadsrattsforening/starta/eko

nomisk-1.1859 (hämtad 22 november 2014) (Cit: Bolagsverket)

7.4 Intervjuer

• Revisor, VD för en revisionsbyrå 2014-12-04 (Cit: Revisor )

• Controller på ett byggbolag 2014-12-12

Handelsrätt C Uppsats -Christoffer Persson784035/FULLTEXT01.pdf · Handelsrätt!C!! 2!...

Documents

Transcript of Handelsrätt C Uppsats -Christoffer Persson784035/FULLTEXT01.pdf · Handelsrätt!C!! 2!...