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Halbjahresbericht 2011 – 2012
Halbjahresbericht 2011 – 2012
Agenda
Abschluss Geschäftsjahr 31. März 2012Bilanzpräsentation 5. Juni 201223. ordentliche Generalversammlung 29. Juni 2012
Seite1
Das Halbjahr in Kürze Seite 2 Aktionärsbrief Seite 6 Portfolio Seite 8 Finanzbericht Seite 19
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Das Halbjahr in KürzeKennzahlen 3Highlights 4Bedeutende Aktionäre 5
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Züblin Gruppe Halbjahresbericht 11_12
In KürzeAktionärsbrief
PortfolioFinanzbericht
Kennzahlen
in Mio. CHF 1.4.2011 bis 30.9.2011
1.4.2010 bis 31.3.2011
1.4.2010 bis 30.9.2010 1
Erfolgsrechnung
Mietertrag 40 91 46
Marktwertveränderung der Anlageliegenschaften –0,4 –17 –6
EBITDA (ohne Ergebnis aus dem Verkauf von Anlageliegenschaften) 30 70 35
Liquiditätswirksamer operativer Erfolg 11 23 11
Erfolg 3,6 7,3 3,2
EPRA Eigenkapitalrendite 0,9% 1,7% 0,8%
Bilanz
Anlageliegenschaften 1 198 1 282 1 381
EPRA Eigenkapital 412 423 423
EPRA Eigenkapitalquote 32,0% 30,7% 28,8%
Hypotheken 787 882 967
Loan to Value in % 65,7% 68,8% 70,0%
Kennzahlen pro Aktie in CHF
Liquiditätswirksamer operativer Erfolg 0.14 0.28 0.12
Erfolg der Aktionäre 0.04 –0.01 –0.01
EPRA NAV pro Aktie 5.84 5.94 6.01
NAV pro Aktie 4.84 5.27 5.03
Börsenkurs 2.90 3.83 3.58
Nennwertrückzahlung – – –
Portfolio
EPRA Mietertragsrendite, brutto 6,2% 6,6% 6,6%
EPRA Mietertragsrendite, netto 5,4% 5,9% 5,8%
Durchschnittlicher Zinssatz 4,6% 4,5% 4,5%
Leerstandsquote (monetär) 11,3% 11,4% 10,7%
1 Angepasste Werte aufgrund Restatement (siehe 2.4 im Anhang der konsolidierten Halbjahresrechnung).Obige Kennzahlen sind entweder direkt aus der konsolidierten Erfolgsrechnung oder Bilanz ersichtlich oder können anhand der Begriffsdefinitionen auf den Seiten 62 bis 64 und der EPRA Performance Messung auf den Seiten 51 bis 55 nachvollzogen werden.
HighlightsPortfolioMieteinnahmen CHF 40 Mio. (–14%). Portfolioentwick-lung Verkauf von sieben Immobilien im Wert von CHF 39 Mio. Leerstandsquote leicht gesunken auf 11,3%. Bewertungen Schweiz positiv, Frank-reich und Deutschland leicht negativ, Niederlande negativ – insgesamt Bewertung von CHF –0,4 Mio. gegenüber CHF –6,3 Mio. im Vorjahr. Energieeffizienz Projekt in Dortmund erhält als eines der ersten Umbauprojekte in Deutschland das DGNB-Zertifikat.
FinanziellesNegativer Währungseffekt CHF/EUR von – 6% am Stich-tag, –12% Durchschnittskurs beeinflusst Gesamtrechnung. Resultat Gewinn vor Steuern von CHF 8,3 Mio. gegenüber CHF 4,9 Mio. im Vorjahr. Gewinn nach Steuern CHF 3,6 Mio. gegenüber CHF 3,2 Mio. im Vorjahr. Weitere Reduktion Ad-ministrationskosten von 13%. Aufnahme einer Anleihe in der Schweiz über CHF 50 Mio. und Reduktion der kurzfristig fälligen Darlehen. Verbesserung LTV von 68,8% auf 65,7%. EPRA-Eigenkapitalquote verbessert von 30,7% auf 32%.
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PortfolioFinanzbericht
BedeutendeAktionäre
Anzahl Aktien im Handelsregister eingetragen per 30.9.2011: 59 724 486
30.9.2011 Offenlegung gemäss SESTA
Bruin I, S.à.r.I., Luxemburg 1 12,16% 12,16% am 17.11.2010
Forum European Realty Income L.P., Cayman 1 7,68% 7,68% am 17.11.2010
Total 19,84% 19,84% am 17.11.2010
Lamesa Holding SA, Panama 9,36% 9,36% am 17.11.2009
SUVA, Luzern 8,22% 7,13% am 28.11.2007
Barron Investments Limited, Guernsey 6,83% 7,29% am 07.01.2011
Ausgleichsfonds der AHV, Genf 3,26% 3,26% am 05.01.2011
1 Diese Aktionäre bilden eine Gruppe, welche insgesamt 19,84% der Aktien hält. Es bestehen keine Aktionärbindungsverträge. Die Gesellschaften sind durch Andrew N. Walker im Verwal-tungsrat vertreten.
Der Züblin Immobilien Holding AG sind folgende Aktionäre bekannt, die einen meldepflichtigen Grenzwert übeschreiten:
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PortfolioFinanzbericht
Brief anunsere Aktionäre
Züblin weist für das erste Halbjahr 2011/2012 trotz schwierigen Umfelds ein gutes Resultat aus. Der zaghafte wirtschaftliche Aufschwung in Europa wurde durch die weiterhin ungelöste Staatsverschuldungs- und Bankenkrise überschattet. Dies hat zu einem weiteren Wertverlust des Euro geführt.
Dennoch steigerte Züblin den Gewinn und verbesserte das Bilanzbild. Die Gruppe erzielte einen Gewinn von CHF 3,6 Mio., was einer Verbesserung von 10,3% entspricht. Die EPRA Eigenkapitalquote stieg um 1,3 Prozentpunkte auf 32%. In der Berichts-periode konnten sieben nicht strategische Immobilien in den Niederlanden und in Deutschland verkauft werden.
Die Planung des Umbauprojekts «Jatte 1» in Paris wurde abgeschlossen. Die Erteilung der Baubewilligung wird anfangs 2012 erwartet, was einen Baubeginn im März 2012 erlaubt. Die Finanzierung im Umfang von EUR 55 Mio. wird gruppenintern bereit gestellt.
Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre
Sehr geehrte Damen und Herren
Pierre N. Rossier, Präsident des Verwaltungsrats, und Bruno Schefer, CEO
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PortfolioFinanzbericht
Durch den Verkauf von sieben strategisch nicht konformen Immobilien in Deutschland und den Niederlanden wurde das Portfolio opti-miert. Der Wert der verkauften Liegenschaften betrug CHF 39 Mio. Der Mietertrag reduzierte sich entsprechend und auch aufgrund des schwachen Euro um 14% auf CHF 40 Mio., verglichen mit CHF 46 Mio. im Vorjahr. Züblin konnte dank der Verkäufe und dadurch, dass sie Refinanzierungsmöglichkeiten optimal wahrnahm, den Finanzaufwand um 24% senken. Zudem reduzierte die straffe Kosten-kontrolle die administrativen Kosten um weitere 13%. Ferner hat die Gruppe einen erheblichen Währungserfolg erzielt, nachdem Euro-Darlehen auf Stufe Holding unter dem heutigen Interventionskurs der Nationalbank und dem Wechselkurs per 31. März 2011 (CHF 1.30) zurückbezahlt wurden. Somit konnte der liquiditätswirksame operative Gewinn verglichen mit der Vorjahresperiode trotz-dem auf dem gleichen Niveau gehalten werden.
Wie in der Vergangenheit zeigen die Marktwertveränderungen ein unterschiedliches Bild. Während die Schweizer Immobilien wei-terhin vom starken Markt profitierten und eine Wertsteigerung von 2,8% erzielt werden konnte, mussten die Werte in Frankreich und Deutschland um jeweils 0,7% nach unten korrigiert werden. In den Niederlanden leidet der Markt immer noch unter der schwachen Nachfrage und einem hohen Leerstand. Eine weitere Wertkorrektur von 3,7% war deshalb notwendig. Insgesamt ergab dies eine leichte Abwertung von CHF 0,4 Mio. gegenüber CHF 6,3 Mio. in der Vergleichsperiode. Hinzu kam ein Verlust aus dem Verkauf bei einer Anlageliegenschaft von CHF 2,8 Mio. Unter Berücksichtigung des höheren Steueraufwands als Folge des guten Resultats in der Schweiz betrug das Gruppenergebnis CHF 3,6 Mio. gegenüber CHF 3,2 Mio. im Vorjahr, was einer Steigerung von 10,3% entspricht.
Die Züblin Immobilien Holding hat im Juli 2011 eine 4% CHF-Anleihe mit einer Laufzeit von vier Jahren in der Höhe von CHF 40 Mio. herausgegeben, die im September 2011 um weitere CHF 10 Mio. erhöht wurde. Diese Mittel wurden für die Tilgung von kurzfris-tigen Immobilienfinanzierungen und für die Ablösung eines Darlehens auf Holdingstufe eingesetzt. Ferner wurden die Einnahmen aus Verkäufen mehrheitlich an die Banken zurückgeführt, woraus eine verbesserte Loan-to-Value-Ratio resultierte. Diese betrug per 30. September 2011 65,7%, gegenüber 68,8% per 31. März 2011 und 70,0% per 30. September 2010. Ebenfalls konnten sämtliche kurzfristigen Finanzierungen abgelöst oder um drei oder fünf Jahre verlängert werden.
Grösstes Umbauprojekt der Züblin Gruppe ist «Jatte 1» in Paris. Hauptmieter der Immobilie war bis anhin Roche. Die umfangrei-chen Vorbereitungsarbeiten sind mit der Vergabe an die Bouygues Gruppe als Totalunternehmerin abgeschlossen. Damit hat Züblin Kosten-, Termin- und Qualitätssicherheit. Die Gesamtinvestition beträgt EUR 55 Mio. und der Baubeginn ist für Anfang März 2012 vor-gesehen. Die Gruppe prüfte für die Finanzierung verschiedene Alternativen und entschied sich, das Renovationsprojekt ohne Beizug von Partnern durchzuführen. Die Finanzierung erfolgt über ein Darlehen der Züblin Immobilien Holding an die direkte Besitzerin der Immobilie «Jatte 1», eine 100%ige Tochter der Züblin Immobilière France SA. Das Darlehen wird durch die weitere Erhöhung der Anleihe in der Schweiz (CHF 10 Mio.), den bestehenden sowie den geplanten operativen Cashflow der Gruppe refinanziert.
Das Renovationsprojekt in Frankreich führt bei der Züblin Gruppe in den nächsten zwei Jahren zu 10 bis 15% weniger Mieteinnahmen im operativen Geschäft. Trotz anhaltender schwieriger Marktbedingungen geht Züblin den eingeschlagenen Weg konsequent weiter. Das heisst, in Energieeffizienz investieren, die Eigenkapitalquote verbessern sowie Kompetenz und Qualität für unsere Kunden bieten – und somit die nachhaltige Entwicklung der Gruppe sichern.
Pierre N. Rossier Bruno ScheferPräsident des Verwaltungsrats CEO
Gutes operatives Ergebnis
Verbesserte Marktwert-veränderungen
Verbessertes Bilanzbild
Renovationsprojekt «Jatte 1»in Paris kommt planmässig voran
Ausblick
PortfolioGesamtportfolio 10Portfolio Schweiz 12Portfolio Frankreich 13Portfolio Deutschland 14Portfolio Niederlande 17
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PortfolioFinanzbericht
Der Wert des Gesamtportfolios hat von CHF 1 282 Mio. auf CHF 1 198 Mio. um CHF 84 Mio. abgenommen. Investitio-nen von CHF 16 Mio. stehen Verkäufe von CHF 39 Mio., negative Marktwertveränderungen von CHF 0,4 Mio. und Fremdwährungseinflüsse von minus CHF 61 Mio. gegenüber.
In der Berichtsperiode wurden sieben Liegenschaften verkauft, vier davon in den Niederlanden und drei in Deutschland. Damit hat sich der Anteil der Logistikimmobilien im Verhältnis zum Gesamtportfolio von 9% auf 7% und der Anteil Einzel-handel von 12% auf 11% verringert. Dagegen ist der Büroanteil von 79% per 31.3.2011 auf 82% per 30.9.2011 gestie-gen.
Zurzeit werden vier Immobilien teilweise oder gesamthaft renoviert. In der Schweiz betrifft dies die Liegenschaften in Egg, Baden und Bern; in Deutschland diejenige in Dortmund. Mit Ausnahme von Bern werden alle Arbeiten in der zwei-ten Hälfte des laufenden Geschäftsjahrs abgeschlossen sein. Das Ende der Arbeiten in Bern ist für Frühling 2013 vorge-sehen. Weit fortgeschritten ist die Planung der Gesamtrenovation des grössten Gebäudes der Gruppe, «Jatte 1»in Paris. Der Beginn der Umbauarbeiten ist für Frühling 2012 geplant.
Der Jahresmietertrag per 30. Septmber 2011 beläuft sich auf CHF 74 Mio. Dieser wird aufgrund der Renovationstätig-keiten, vor allem in Frankreich, auf ca. CHF 65 Mio. sinken. Die Leerstandsquote während der Berichtsperiode hat sich mit 11,3% leicht verbessert, wobei die Renovationsobjekte in dieser Kennzahl nicht enthalten sind.
Im abgelaufenen Halbjahr 2011/12 wurde die komplett renovierte Immobilie an der Holbeinstrasse in Zürich als eine der besten 30 Immobilien, die während den letzten vier Jahren neu gebaut oder umgebaut wurden, von der Stadt Zürich ausgezeichnet.
Kommentarzum Portfolio
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PortfolioFinanzbericht
Gesamtportfolio
CHF/EUR in Mio. Schweiz Frankreich Deutschland Niederlande Total
Marktwert CHF 354,7 379,4 332,4 131,6 1 198,1
EUR 291,5 311,7 273,1 108,2 984,5
% 29,6 31,7 27,7 11,0 100,0
Anzahl Liegenschaften 9 8 27 16 60
Jahresmietertrag* CHF 15,8 23,5 23,1 11,2 73,6
EUR 13,0 19,3 18,9 9,2 60,5
Leerstandsquote* % 9,7 8,4 14,0 13,8 11,3
Büro m² 47 259 69 467 95 175 54 516 266 416
Einzelhandel m² 1 094 – 67 667 1 594 70 355
Gewerbe/Logistik m² 528 – 20 662 146 016 167 206
Übrige Flächen m² 18 377 6 907 15 508 32 892 73 684
Total Nutzfläche m² 67 257 76 374 199 012 235 018 577 661
* ohne Renovationsprojekte
Portfolio nach Märkten in % Portfolio nach Anlagekategorien in %
Schweiz 30
Frankreich 32
Niederlande 11
Deutschland 29
Büro 82
Einzelhandel 11
Gewerbe/Logistik 7
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PortfolioFinanzbericht
Region per 30.9.2011 per 31.3.2011 per 30.9.2010
Schweiz * 9,7% 11,4% 4,6%
Frankreich* 8,4% 6,2% 5,8%
Deutschland * 14,0% 15,5% 17,5%
Niederlande 13,8% 13,7% 14,0%
Total 11,3% 11,4% 10,7%
* ohne Renovationsprojekte
Mieter Branche Mietanteil in % des Jahresmietertrags
Gesamt
Roche, Paris (Auszug per Ende November 2011) Pharma 12,4%
Faurecia, Paris Autozubehör 5,7%
Baker & McKenzie, Zürich Anwaltskanzlei 4,0%
Etat de Genève, Genf Öffentliche Dienste 3,7%
Europ Assistance, Paris-Gennevilliers Versicherung 3,4%
Total 29,2%
Leerstandsquote
Grösste Mieter
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PortfolioSchweiz per 30.9.2011
Liegen-schaft Nr.
Ort, Strasse Erwerbs- datum
Baujahr/ Renovations-
jahr
Jahres- mietertrag CHF 1000
Leerstand (CHF)
%
Eigentums-verhältnis
Diskontie- rungssatz
%
Grund- stücks-
fläche m2
Büro m2
Einzel- handel
m2
Gewerbe/ Logistik
m2
Übrige Flächen
m2
Total Nutz- fläche
m2
Leerstand m2
Leerstand (m2)
%
Anzahl Park- plätze
1 Baden, Rütistrasse 3/3a
1.3.2000 1961 2011
775 16,6 □ 4,60 1 172 3 240 404 0 1 147 4 791 1 037 21,6 11
2 Egg, Gewerbestrasse 12/12a
1.4.2000 1982/87 2011
818 19,9 □ 4,70 4 894 3 544 0 528 1 657 5 729 1 167 20,4 93
3 Zürich, Hardturmstrasse 76
20.3.2000 1967 2010
861 4,2 □ 4,20 1 100 2 822 0 0 882 3 704 335 9,0 25
4 Zürich, Talstrasse 80
6.4.2004 1949 2010
1 567 0,0 □ 3,80 574 2 603 0 0 526 3 129 0 0,0 9
5 Zürich, Talstrasse 82
1.1.2000 1950 1 888 0,0 □ 3,80 817 2 473 690 0 379 3 542 0 0,0 0
6 Zürich, Holbeinstrasse 22/30
1.7.2008 1961/72 2010
4 315 0,0 □ 3,60 1 660 5 524 0 0 280 5 804 0 0,0 46
Total Region Zürich 10 224 3,7 10 217 20 206 1 094 528 4 871 26 698 2 539 9,5 184
Region Bern
7 Zollikofen, Industriestrasse 1
21.12.1998 1991 2 757 32,0 □/△ 4,80 4 942 13 428 0 0 12 974 26 402 9 398 35,6 307
Region Genf
8 Genf, Boulevard Carl-Vogt 17/19
1.9.1999 1963 2010
2 787 0,0 □/○ 4,40 2 066 7 054 0 0 532 7 586 0 0,0 60
Total Portfolio Schweiz 15 767 9,7 17 225 40 688 1 094 528 18 377 60 686 11 937 19,7 551
Renovationsprojekt
9 Bern, Morgenstrasse 136
1.6.2000 1991 – – □ 4,70 2 740 4 974 1 144 453 6 571 – – 120
□ Alleineigentum○ Stockwerkeigentum△ Baurecht
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PortfolioFinanzbericht
PortfolioFrankreich per 30.9.2011
Liegen-schaft Nr.
Ort, Strasse Erwerbs- datum
Baujahr/ Renovations-
jahr
Jahres- mietertrag CHF 1000
Leerstand (CHF)
%
Eigentums-verhältnis
Diskontie-rungssatz
%
Grund- stücks-
fläche m2
Büro m2
Einzel- handel
m2
Gewerbe/ Logistik
m2
Übrige Flächen
m2
Total Nutz- fläche
m2
Leerstand m2
Leerstand (m2)
%
Anzahl Park- plätze
10 Neuilly-sur-Seine, Paris, 52 Boulevard du Parc
1.7.2002 1971 7 225 0,0 □ 7,00 5 800 12 480 – – 4844 17 324 – 0,0 408
11 Neuilly-sur-Seine, Paris, 20–26 Boulevard du Parc
19.3.2007 1978 3 216 25,0 □ 7,00 4 546 7 897 – – 888 8 785 2 172 24,7 240
12 Suresnes, Paris, 12–18 rue Gustave Flourens
28.3.2007 2006 1 111 0,0 □ 7,00 1 173 2 522 – – 19 2 541 – – 68
13 Gennevilliers, Paris, 1 pr. de la Bonnette
4.8.2006 1991 2 526 0,0 □ 7,50 1 885 8 093 – – – 8 093 – 0,0 190
14 Nanterres, Paris, 6 –16 Rue Hennape
5.10.2007 2001 4 269 12,0 □ 6,50 7 892 11 162 – – 11 162 1 766 15,8 296
Total Region Paris 18 348 8,3 21 296 42 154 – – 5 751 47 905 3 938 8,2 1 202
Region Lyon
15 Lyon, 17–23 av. Pompidou
14.1.2008 1993 3 526 12,7 □ 7,00 6 143 15 533 – – 56 15 589 1 863 12,0 435
Region Marseille
16 Marseille, 36 –40 rue Roger Salengro
30.1.2008 2007 1 663 0,0 □ 7,00 2 087 4 735 – – 1 100 5 835 – – 67
Total Portfolio Frankreich 23 537 8,4 29 526 62 422 – – 6 907 69 329 5 801 8,4 1 704
Renovationsprojekt
17 Neuilly-sur-Seine,Paris, 28 –34 Boulevard du Parc
1.7.2002 1976 – – □ 7,00 3 223 6 345 – – – 7 045 – – 149
□ Alleineigentum○ Stockwerkeigentum△ Baurecht
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PortfolioDeutschland per 30.9.2011
Liegen-schaft Nr.
Ort, Strasse Erwerbs- datum
Baujahr/ Renovations-
jahr
Jahres- mietertrag CHF 1000
Leerstand (CHF)
%
Eigentums-verhältnis
Diskontie-rungssatz
%
Grund- stücks-
fläche m2
Büro m2
Einzel- handel
m2
Gewerbe/ Logistik
m2
Übrige Flächen
m2
Total Nutz- fläche
m2
Leerstand m2
Leerstand (m2)
%
Anzahl Park- plätze
Büro
18 Hamburg, A.-Einstein-Ring 17–21
1.1.1999 1992 1 816 9,0 □ 6,00 7 538 13 590 − − 340 13 930 1 111 8,0 246
19 Hamburg, Nagelsweg 37, 39
1.1.1999 1986 1 386 6,9 □ 5,60 4 616 8 873 − − 490 9 363 246 2,6 191
20 Hamburg, Wandsbeker Zollstr. 11–19
1.1.1999 1970 2002
1 087 4,6 □ 5,60 3 453 6 531 − − 782 7 313 385 5,3 100
Total Region Hamburg 4 289 7,2 15 607 28 994 − − 1 612 30 606 1 742 5,7 537
−
21 Düsseldorf, Rossstrasse 96
1.11.2001 1984 2009
1 180 1,0 □ 5,20 1 315 6 393 − − 46 6 439 − 0,0 75
22 Witten, Marktstrasse 2
1.7.2004 2002 512 11,0 □ 6,20 687 1 780 1 110 − 620 3 510 778 22,2 0
Total Region Düsseldorf 1 692 4,3 2 002 8 173 1 110 − 666 9 949 778 7,8 75
23 Stuttgart, Vor dem Lauch 14
1.1.2000 1982 818 33,4 □ 6,50 6 998 7 788 − 547 333 8 668 3 110 35,9 180
24 Stuttgart, Mittlerer Pfad 2–4
1.12.2000 1991 1 625 41,3 □ 7,20 8 521 19 090 − − 2 625 21 715 8 896 41,0 299
25 Stuttgart, Mittlerer Pfad 9
1.6.2000 1991 1 058 0,5 □ 6,40 3 620 7 348 − 375 123 7 845 − 0,0 121
Total Region Stuttgart 3 501 30,8 19 139 34 226 − 922 3 081 38 228 12 006 31,4 600
−
26 Wiesbaden, Kreuzberger Ring 24
1.8.2001 2001 296 42,0 □ 5,70 2 372 3 631 − − 77 3 708 1 327 35,8 98
27 München-Germering, Streiflacher Strasse 7
1.3.2002 1999 389 21,6 □ 6,10 2 512 3 303 − − 225 3 528 778 22,1 70
Total Übrige 686 31,9 4 884 6 934 − − 302 7 236 2 105 29,1 168
Total Büro 10 168 18,4 41 632 78 327 1 110 922 5 661 86 019 16 631 19,3 1 380
□ Alleineigentum○ Stockwerkeigentum△ Baurecht
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Liegen-schaft Nr.
Ort, Strasse Erwerbs- datum
Baujahr/ Renovations-
jahr
Jahres- mietertrag CHF 1000
Leerstand (CHF)
%
Eigentums-verhältnis
Diskontie-rungssatz
%
Grund- stücks-
fläche m2
Büro m2
Einzel- handel
m2
Gewerbe/ Logistik
m2
Übrige Flächen
m2
Total Nutz- fläche
m2
Leerstand m2
Leerstand (m2)
%
Anzahl Park- plätze
Logistik
Region Düsseldorf
28 Frechen, Europaallee 19
29.12.2006 2006 2 376 0,0 □ 7,10 50 625 3 000 − 19 740 − 22 740 − 0,0 178
Einzelhandel
29 Neumünster, Haart 190
1.7.2004 1998 977 0,0 □ 6,20 20 459 368 6 337 − 1 080 7 785 − 0,0 207
30 Hannover, Badenstedter Str. 128
1.7.2004 1998 − 100,0 □ 7,70 26 443 − 10 535 − − 10 535 10 535 100,0 262
Total Region Hannover 977 31,0 46 902 368 16 872 − 1 080 18 320 10 535 57,5 469
31 Arnsberg, Zum Schützenhof 1
1.7.2004 1979 1 001 6,0 □ 6,00 6 872 375 7 984 − 687 9 046 503 5,6 276
32 Dortmund-Aplerbeck, Eggensteinstr. 7
1.7.2004 1980 496 0,0 □ 6,40 11 865 − 4 450 − − 4 450 − 0,0 97
33 Marl, Marler Stern 1–80
1.7.2004 1974 456 23,0 ○ 6,70 2 222 − 2 563 − − 2 563 567 22,1 0
34 Neuwied-Niederbieber, Neuer Weg 53
1.7.2004 1981 184 0,0 □ 6,30 4 933 − 1 600 − − 1 600 − 0,0 59
35 Korschenbroich, An der alten Post 1–9
1.7.2004 1990 452 19,2 □ 6,30 4 035 925 1 843 − 3 267 6 035 995 16,5 96
36 Langenfeld, Marktplatz 2–6
1.7.2004 1991 529 13,8 □ 6,10 2 347 1 025 1 702 − 1 710 4 437 853 19,2 64
37 Mönchengladbach, Hindenburgstr. 75
1.7.2004 1983 2 388 15,4 □ 6,00 7 578 2 423 6 239 − 1 287 9 949 2 147 21,6 406
38 Monheim, Rathausplatz 2A, 6–12
1.7.2004 1992 609 18,7 □/○ 6,20 3 575 1 055 2 537 − 767 4 359 1 087 24,9 66
Total Region Düsseldorf 6 114 13,6 43 427 5 803 28 918 − 7 718 42 439 6 152 14,5 1 064
□ Alleineigentum○ Stockwerkeigentum△ Baurecht
Seite16
Züblin Gruppe Halbjahresbericht 11_12
In KürzeAktionärsbrief
PortfolioFinanzbericht
Liegen-schaft Nr.
Ort, Strasse Erwerbs- datum
Baujahr/ Renovations-
jahr
Jahres- mietertrag CHF 1000
Leerstand (CHF)
%
Eigentums-verhältnis
Diskontie-rungssatz
%
Grund- stücks-
fläche m2
Büro m2
Einzel- handel
m2
Gewerbe/ Logistik
m2
Übrige Flächen
m2
Total Nutz- fläche
m2
Leerstand m2
Leerstand (m2)
%
Anzahl Park- plätze
Region Frankfurt
39 Wiesbaden, Hagenauer Str. 23
1.7.2004 1998 483 0,0 □ 6,30 6 909 − 2 393 − 205 2 598 − 0,0 98
Region Stuttgart
40 Jettingen, Heilbergstr. 5
1.7.2004 1971 640 0,0 □ 6,20 18 875 − 5 815 − − 5 815 − 0,0 201
41 Wilhelmshaven, Mühlenweg 146
1.7.2004 2001 605 5,2 □ 6,50 10 004 739 4 161 − − 4 900 494 10,1 161
42 Lübeck, Schwartauer Allee 92
1.7.2004 2001 647 3,4 □ 6,10 5 602 3 168 1 548 − 69 4 785 196 4,1 86
43 Halle, Am Treff 5
1.7.2004 1970 1 045 0,0 □ 6,50 12 899 − 6 850 − 776 7 626 − 0,0 42
Total Übrige 2 298 2,4 28 505 3 907 12 559 − 845 17 311 690 4,0 289
Total Einzelhandel 10 512 12,2 144 618 10 078 66 557 − 9 848 86 483 17 377 20,1 2 121
Total Portfolio Deutschland 23 056 14,0 236 323 91 405 67 667 20 662 15 508 195 242 34 008 17,4 3 679
Renovationsprojekt
44 Dortmund, Hansastr. 30
1.7.2004 1986/2011 – – □ 5,20 627 3 032 497 – 241 3 770 – – 0
□ Alleineigentum○ Stockwerkeigentum△ Baurecht
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Züblin Gruppe Halbjahresbericht 11_12
In KürzeAktionärsbrief
PortfolioFinanzbericht
PortfolioNiederlande per 30.9.2011
Liegen-schaft Nr.
Ort, Strasse Erwerbs- datum
Baujahr/ Renovations-
jahr
Jahres- mietertrag CHF 1000
Leerstand (CHF)
%
Eigentums-verhältnis
Diskontie-rungssatz
%
Grund- stücks-
fläche m2
Büro m2
Einzel- handel
m2
Gewerbe/ Logistik
m2
Übrige Flächen
m2
Total Nutz- fläche
m2
Leerstand m2
Leerstand (m2)
%
Anzahl Park- plätze
Büro
45 Amsterdam, Zekeringstraat 1–23
1.1.2000 1995 1 450 8,6 △ 8,8 13 068 8 369 − 3 872 − 12 241 1 326 10,8 233
46 Amsterdam, Zekeringstraat 45–47
1.1.2000 1992 2003
648 0,0 △ 9,2 5 370 3 052 − 1 477 − 4 529 − 0,0 118
47 Amsterdam, Zekeringstraat 39–43
1.1.2000 1992 2003
557 34,6 △ 8,7 9 030 4 553 − 2 297 − 6 850 3 150 46,0 129
48 Diemen, Diemerhof 10–12
1.1.2000 1990 135 45,0 □ 8,6 2 668 2 193 − − − 2 193 1 073 48,9 57
49 Diemen, Diemerhof 16–18
1.1.2000 1990 2009
663 0,0 □ 8,3 3 943 3 672 − − − 3 672 − 0,0 117
Total Region Amsterdam 3 454 13,6 34 079 21 839 − 7 646 − 29 485 5 549 18,8 654
50 Dordrecht, Stationsweg 4
1.7.1998 1962 549 19,9 □ 8,7 3 001 3 817 − − − 3 817 1 244 32,6 70
51 Gouda, Tielweg 6
1.7.1998 1990 210 24,4 □ 8,7 1 800 2 097 − − − 2 097 619 29,5 56
52 Rotterdam, Schiekade 34
1.7.1998 1961 2000
672 36,7 □ 8,4 2 298 7 029 1 594 − − 8 623 4 010 46,5 46
Total Region Rotterdam 1 431 29,4 7 099 12 943 1 594 − − 14 537 5 873 40,4 172
53 De Bilt, Utrechtseweg 370
1.7.1998 1982 318 0,0 □ 8,6 1 998 2 067 − − − 2 067 − 0,0 37
54 Nieuwegein, Meentwal 1
1.7.1998 1991 − 100,0 □ 8,7 1 160 1 876 − − − 1 876 1 876 100,0 0
55 Utrecht, Kaap Hoorndreef 10–14
1.7.1998 1972 2001
244 39,1 □ 8,6 606 3 344 − − − 3 344 1 432 42,8 0
56 Utrecht, Kaap Hoorndreef 66–78
1.7.1998 1975 351 21,3 □ 8,9 606 3 150 − − − 3 150 866 27,5 0
Total Region Utrecht 912 29,9 4 370 10 437 − − − 10 437 4 174 40,0 37
□ Alleineigentum○ Stockwerkeigentum△ Baurecht
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Züblin Gruppe Halbjahresbericht 11_12
In KürzeAktionärsbrief
PortfolioFinanzbericht
Liegen-schaft Nr.
Ort, Strasse Erwerbs- datum
Baujahr/ Renovations-
jahr
Jahres- mietertrag CHF 1000
Leerstand (CHF)
%
Eigentums-verhältnis
Diskontie-rungssatz
%
Grund- stücks-
fläche m2
Büro m2
Einzel- handel
m2
Gewerbe/ Logistik
m2
Übrige Flächen
m2
Total Nutz- fläche
m2
Leerstand m2
Leerstand (m2)
%
Anzahl Park- plätze
57 Huizen, Huizermaatweg 9–37
1.7.1998 1986 510 0,0 □ 9,0 950 3 068 − − − 3 068 − 0,0 0
58 Zeist, Huis ter Heideweg 30 –40
1.7.1998 1980+2001 359 43,2 □ 8,3 6 940 4 637 − − − 4 637 2 362 50,9 92
Total übrige Regionen 870 23,9 7 890 7 705 − − − 7 705 2 362 30,7 92
Total Büro 6 667 21,3 53 438 52 924 1 594 7 646 − 62 164 17 958 28,9 955
Logistik
59 Oss, Waalkade
17.2.2003 1974-1990 2 301 0,0 □ 9,2 127 683 1 193 − 48 165 32 892 82 250 − 0,0 0
60 Veendam, Spoorhavenweg
17.2.2003 1994-99 2010
2 239 0,0 △ 9,1 122 621 399 − 90 205 − 90 604 − 0,0 0
Total Logistik 4 541 0,0 250 304 1 592 − 138 370 32 892 172 854 − 0,0 0
Total Portfolio Niederlande 11 208 13,8 303 742 54 516 1 594 146 016 32 892 235 018 17 958 7,6 955
□ Alleineigentum○ Stockwerkeigentum△ Baurecht
FinanzberichtKonsolidierte Erfolgsrechnung 20Konsolidierte Bilanz 22Konsolidierte Geldflussrechnug 24Konsolidierter Eigenkapitalnachweis 26Segmentinformationen Erfolgsrechnung und Bilanz 28 Segmentinformationen Immobilienkennzahlen 30 Anhang zur konsolidierten Halbjahresrechnug 32Anmerkungen 36Bericht der Revisionsstelle 50EPRA Performance Messung 51Immobilien Bewertungsbericht 56
In Q
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in
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fü
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ne
nac
h-
hal
tig
e Z
uku
nft
.
Konsolidierte Erfolgsrechnung und Gesamtergebnisrechnung
in Tausend CHF
Anmerkungen
1.4.2011 bis 30.9.2011
reviewed
1.4.2010 bis 30.9.2010
reviewed 1
Mietertrag 1 39 620 46 080
Total Betriebsertrag 39 620 46 080
Liegenschaftsaufwand 3 –3 443 –3 496
Unterhalt und Reparaturen –1 406 –1 750
Netto Betriebsertrag 34 771 40 834
Verwaltungsaufwand 4 –4 857 –5 572
Ergebnis aus dem Verkauf von Anlageliegenschaften 2 –2 795 0
Positive Marktwertveränderung der Anlageliegenschaften 6 21 749 17 595
Negative Marktwertveränderung der Anlageliegenschaften 6 –22 188 –23 941
Total Marktwertveränderung –439 –6 346
Erfolg vor Finanzaufwand und Ertragssteuern (EBIT) 26 680 28 916
Finanzaufwand 5 –21 043 –25 164
Finanzertrag 5 2 682 1 130
Erfolg vor Ertragssteuern 8 319 4 882
Ertragssteuern –4 761 –1 659
Erfolg 3 558 3 223
davon:
– Anteile der Aktionäre der Züblin Immobilien Holding AG 2 433 –495
– Anteile ohne beherrschenden Einfluss 1 125 3 718
Erfolg pro Aktie 0.04 -0.01
Verwässerter Erfolg pro Aktie 0.04 -0.01
1 Angepasste Werte aufgrund Restatement (siehe 2.4 im Anhang der konsolidierten Halbjahresrechnung).Die Erläuterungen im Anhang zur konsolidierten Halbjahresrechnung sind integraler Bestandteil der konsolidierten Halbjahresrechnung.
Konsolidierte Erfolgsrechnung
Seite20
Züblin Gruppe Halbjahresbericht 11_12
In KürzeAktionärsbrief
PortfolioFinanzbericht
in Tausend CHF
Anmerkungen
1.4.2011 bis 30.9.2011
reviewed
1.4.2010 bis 30.9.2010
reviewed 1
Erfolg 3 558 3 223
Veränderung der Cash Flow Hedges-Bewertung 9 –17 371 –8 025
Ertragssteuern 9 –737 176
Veränderung Pensionskassenverpflichtung –17 –83
Währungsdifferenzen –17 425 –18 577
Sonstiges Gesamtergebnis –35 550 –26 509
Gesamtergebnis –31 992 –23 286
davon:
- Anteile der Aktionäre der Züblin Immobilien Holding AG –25 823 –21 944
- Anteile ohne beherrschenden Einfluss –6 169 –1 342
1 Angepasste Werte aufgrund Restatement (siehe 2.4 im Anhang der konsolidierten Halbjahresrechnung).Die Erläuterungen im Anhang zur konsolidierten Halbjahresrechnung sind integraler Bestandteil der konsolidierten Halbjahresrechnung.
Konsolidierte Gesamtergebnisrechnung
Seite21
Züblin Gruppe Halbjahresbericht 11_12
In KürzeAktionärsbrief
PortfolioFinanzbericht
KonsolidierteBilanz
in Tausend CHFAnmerkungen
30.9.2011 reviewed
31.3.2011 geprüft
31.3.2010 geprüft
Anlagevermögen
Anlageliegenschaften 6 1 130 929 1 261 807 1 402 428
Mobilien 426 453 556
Latente Steuerguthaben 3 955 4 849 5 433
Derivative Finanzinstrumente 9 862 1 520 0
Sonstige Forderungen 8 519 4 552 0
Total Anlagevermögen 1 144 691 1 273 181 1 408 417
Umlaufvermögen
Anlageliegenschaften zum Verkauf bestimmt 6 67 178 20 223 34 562
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 5 569 6 610 7 930
Forderungen aus Ertragssteuern 3 722 8 698 9 005
Sonstige Forderungen 22 166 16 676 15 549
Flüssige Mittel 45 230 51 399 60 121
Total Umlaufvermögen 143 865 103 606 127 167
Total Aktiven 1 288 556 1 376 787 1 535 584
Die Erläuterungen im Anhang zur konsolidierten Halbjahresrechnung sind integraler Bestandteil der konsolidierten Halbjahresrechnung.
Aktiven
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Züblin Gruppe Halbjahresbericht 11_12
In KürzeAktionärsbrief
PortfolioFinanzbericht
in Tausend CHFAnmerkungen
30.9.2011 reviewed
31.3.2011 geprüft
31.3.2010 geprüft
Eigenkapital
Aktienkapital 7 59 724 59 724 59 724
Kapitalreserven 37 036 37 036 37 036
Spezialreserve aus Kapitalherabsetzung 367 306 367 306 367 306
Gewinnreserven –83 566 –85 868 –85 109
Eigene Aktien 7 –2 494 –1 787 –3 017
Reserve für Cash Flow Hedges 9 –37 917 –22 964 –34 674
Währungsdifferenzen –54 248 –40 961 –22 417
Eigenkapital der Aktionäre der Züblin Immobilen Holding AG 285 841 312 486 318 849
Anteile ohne beherrschenden Einfluss 57 989 64 194 58 323
Total Eigenkapital 343 830 376 680 377 172
Fremdkapital
Langfristige Hypotheken 10 709 849 793 088 914 458
Anleihen 49 170 0 0
Pflichtwandelanleihe 4 714 5 714 6 593
Sonstige langfristige Verbindlichkeiten 661 600 478
Latente Steuerverbindlichkeiten 21 429 20 228 16 338
Derivative Finanzinstrumente 9 47 990 31 138 52 191
Langfristiges Fremdkapital 833 813 850 768 990 058
Kurzfristige Hypotheken 10 30 364 70 192 71 020
Hypotheken zum Verkauf bestimmt 10 47 025 18 922 31 407
Derivative Finanzinstrumente 9 2 789 1 211 254
Verbindlichkeiten aus Ertragssteuern 239 293 248
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 2 338 1 991 2 206
Kurzfristige Darlehen 0 18 207 32 835
Sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten 28 158 38 523 30 384
Kurzfristiges Fremdkapital 110 913 149 339 168 354
Total Fremdkapital 944 726 1 000 107 1 158 412
Total Passiven 1 288 556 1 376 787 1 535 584
Die Erläuterungen im Anhang zur konsolidierten Halbjahresrechnung sind integraler Bestandteil der konsolidierten Halbjahresrechnung.
Passiven Seite23
Züblin Gruppe Halbjahresbericht 11_12
In KürzeAktionärsbrief
PortfolioFinanzbericht
KonsolidierteGeldflussrechnung
in Tausend CHF
Anmerkungen
1.4.2011 bis 30.9.2011
reviewed
1.4.2010 bis 30.9.2010
reviewed 1
Geldfluss aus Geschäftstätigkeit
Erfolg 3 558 3 223
Anpassung für:
– Ergebnis aus dem Verkauf von Anlageliegenschaften 2 2 795 0
– Nettofinanzaufwand 5 18 361 24 034
– Veränderung Marktwert Anlageliegenschaften 6 439 6 346
– Steueraufwand 4 761 1 659
– Abschreibung 78 73
– Sonstige nicht liquiditätswirksame Effekte 44 –159
Geldfluss vor Veränderung Nettoumlaufvermögen 30 036 35 176
Veränderung Nettoumlaufvermögen –15 219 63
Bezahlte Ertragssteuern –204 –91
Erhaltene Ertragssteuern 5 519 0
Erhaltene Zinsen 350 44
Total Geldfluss aus Geschäftstätigkeit 20 482 35 192
Geldfluss aus Investitionstätigkeit
Investitionen in Anlageliegenschaften 6 –16 253 –24 556
Devestitionen von Anlageliegenschaften 2 35 849 0
Investitionen in Mobilien –73 –8
Erhöhung sonstige langfristige Vermögenswerte –5 616 0
Total Geldfluss aus Investitionstätigkeit 13 907 –24 564
1 Angepasste Werte aufgrund Restatement (siehe 2.4 im Anhang der konsolidierten Halbjahresrechnung).Die Erläuterungen im Anhang zur konsolidierten Halbjahresrechnung sind integraler Bestandteil der konsolidierten Halbjahresrechnung.
Seite24
Züblin Gruppe Halbjahresbericht 11_12
In KürzeAktionärsbrief
PortfolioFinanzbericht
in Tausend CHF
Anmerkungen
1.4.2011 bis 30.9.2011
reviewed
1.4.2010 bis 30.9.2010
reviewed1
Geldfluss aus Finanzierungstätigkeiten
Nettoerlös aus Emission Anleihe 49 126 0
Abnahme kurzfristige Darlehen –16 558 0
Zunahme Hypotheken 21 126 7 000
Abnahme Hypotheken –71 380 –3 402
Bezahlte Zinsen –19 784 –23 904
Kauf eigener Aktien 7 –2 164 –2 802
Verkauf eigener Aktien 7 1 343 2 746
Ausschüttung an Anteile ohne beherrschenden Einfluss 0 –1 527
Total Geldfluss aus Finanzierungstätigkeit –38 291 –21 889
Währungsdifferenzen aus flüssigen Mitteln –2 267 –3 306
Veränderung flüssige Mittel –6 169 –14 567
Bestand am Anfang der Periode 51 399 60 121
Bestand am Ende der Periode 45 230 45 554
1 Angepasste Werte aufgrund Restatement (siehe 2.4 im Anhang der konsolidierten Halbjahresrechnung).Die Erläuterungen im Anhang zur konsolidierten Halbjahresrechnung sind integraler Bestandteil der konsolidierten Halbjahresrechnung.
Seite25
Züblin Gruppe Halbjahresbericht 11_12
In KürzeAktionärsbrief
PortfolioFinanzbericht
KonsolidierterEigenkapitalnachweis
in Tausend CHF Aktien- kapital
Kaptial- reserven
Spezialreserve aus Kapital-
herabsetzung
Gewinn-reserven
Eigene Aktien Reserve für Cash Flow
Hedges
Währungs- differenzen
Eigenkapital der Aktionäre der
ZIHAG
Anteile ohne beherrschenden
Einfluss
Total Eigenkapital
Bestand per 31.3.2010 59 724 37 036 367 306 –85 109 –3 017 –34 674 –22 417 318 849 58 323 377 172
Erfolg –495 –495 3 718 3 223
Sonstiges Gesamtergebnis –83 –6 852 –14 514 –21 449 –5 060 –26 509
Im Eigenkapital erfasstes Konzerngesamtergebnis 0 0 0 –578 0 –6 852 –14 514 –21 944 –1 342 –23 286
Dividende aus Agio Züblin Frankreich 482 482 –2 010 –1 528
Veränderung eigener Aktien –330 274 –56 25 –31
Bestand per 30.9.2010 1 59 724 37 036 367 306 –85 535 –2 743 –41 526 –36 931 297 331 54 996 352 327
Erfolg –311 –311 4 365 4 054
Sonstiges Gesamtergebnis 49 18 562 –4 030 14 581 4 812 19 393
Im Eigenkapital erfasstes Konzerngesamtergebnis 0 0 0 –262 0 18 562 –4 030 14 270 9 177 23 447
Veränderung eigener Aktien –71 956 885 21 906
Bestand per 31.3.2011 59 724 37 036 367 306 –85 868 –1 787 –22 964 –40 961 312 486 64 194 376 680
1 Angepasste Werte aufgrund Restatement (siehe 2.4 im Anhang der konsolidierten Halbjahresrechnung).Die Erläuterungen im Anhang zur konsolidierten Halbjahresrechnung sind integraler Bestandteil der konsolidierten Halbjahresrechnung.
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Züblin Gruppe Halbjahresbericht 11_12
In KürzeAktionärsbrief
PortfolioFinanzbericht
in Tausend CHF Aktien- kapital
Kaptial- reserven
Spezialreserve aus Kapital-
herabsetzung
Gewinn-reserven
Eigene Aktien Reserve für Cash Flow
Hedges
Währungs- differenzen
Eigenkapital der Aktionäre der
ZIHAG
Anteile ohne beherrschenden
Einfluss
Total Eigenkapital
Bestand per 31.3.2011 59 724 37 036 367 306 –85 868 –1 787 –22 964 –40 961 312 486 64 194 376 680
Erfolg 2 433 2 433 1 125 3 558
Sonstiges Gesamtergebnis –17 –14 953 –13 287 –28 257 –7 293 –35 550
Im Eigenkapital erfasstes Konzerngesamtergebnis 0 0 0 2 416 0 –14 953 –13 287 –25 824 –6 168 –31 992
Veränderung eigener Aktien –114 –707 –821 –37 –858
Bestand per 30.9.2011 59 724 37 036 367 306 –83 566 –2 494 –37 917 –54 248 285 841 57 989 343 830
Die Erläuterungen im Anhang zur konsolidierten Halbjahresrechnung sind integraler Bestandteil der konsolidierten Halbjahresrechnung.
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PortfolioFinanzbericht
Segmentinformationen Erfolgsrechnung und Bilanz
Erfolgsrechnung nach Ländern 1.4.2011 - 30.9.2011 1.4.2010 - 30.9.2010
in Tausend CHF Schweiz Frankreich Deutsch-land
Niederlande Holding 1 Konsolidie-rung 2
Total Schweiz Frankreich Deutsch-land
Niederlande Holding 1 Konsolidie-rung 2
Total
Mietertrag 7 928 13 404 11 607 6 681 0 0 39 620 7 755 16 216 13 680 8 429 0 0 46 080
Ertrag aus anderen Segmenten 0 0 0 0 1 328 –1 328 0 0 0 0 0 1 529 –1 529 0
Total Betriebsertrag 7 928 13 404 11 607 6 681 1 328 –1 328 39 620 7 755 16 216 13 680 8 429 1 529 –1 529 46 080
Liegenschaftsaufwand –560 –890 –1 340 –1 276 0 623 –3 443 –631 –385 –1 273 –1 760 0 553 –3 496
Unterhalt und Reparaturen –343 –90 –512 –461 0 0 –1 406 –126 –105 –678 –842 0 0 –1 750
Netto Betriebsertrag 7 025 12 424 9 755 4 944 1 328 –705 34 771 6 998 15 726 11 729 5 827 1 529 –976 40 834
Verwaltungsaufwand –196 –1 363 –915 –384 –2 704 705 –4 857 –249 –1 498 –1 227 –445 –3 129 976 –5 572
Ergebnis aus Verkauf Anlageliegenschaften –48 0 –3 –2 744 0 0 –2 795 0 0 0 0 0 0 0
Pos. Marktwertveränd. Anlageliegenschaften 17 691 1 503 2 555 0 0 0 21 749 7 474 4 108 3 038 2 975 0 0 17 595
Neg. Marktwertveränd. Anlageliegenschaften –8 116 –4 224 –4 795 –5 053 0 0 –22 188 –7 345 –3 860 –9 754 –2 982 0 0 –23 941
Total Marktwertveränd. Anlageliegenschaften 9 575 –2 721 –2 240 –5 053 0 0 –439 129 248 –6 716 –7 0 0 –6 346
Erfolg vor Finanzaufwand und Ertragssteuern (EBIT) 16 356 8 340 6 597 –3 237 –1 376 0 26 680 6 878 14 476 3 786 5 375 –1 600 0 28 916
Nettofinanzaufwand –3 303 –6 147 –6 739 –1 884 –288 0 –18 361 –4 729 –7 528 –10 121 –3 035 1 380 0 –24 034
Erfolg vor Ertragssteuern 13 053 2 193 –142 –5 121 –1 664 0 8 319 2 149 6 948 –6 335 2 340 –220 0 4 882
Ertragssteuern –4 027 0 –709 0 –25 0 –4 761 –2 078 0 402 0 17 0 –1 659
Erfolg 9 026 2 193 –851 –5 121 –1 689 0 3 558 71 6 948 –5 933 2 340 –203 0 3 223
davon Anteile ohne beherrschenden Einfluss 0 1 125 0 0 0 0 1 125 0 3 718 0 0 0 0 3 718
Nicht liquiditätswirksame Effekte im EBIT 9 575 –2 736 –2 178 –4 928 –86 0 –353 129 229 –6 620 0 –29 0 –6 291
1 Das Segment «Holding» beinhaltet Züblin Immobilien Holding AG, Züblin Immobilien Management AG und Züblin Immobilière Belgium SA.2 Konsolidierung der Intercompany Management Fees und Property Management Fees in der Erfolgsrechnung sowie von Intercompany-Darlehen und -Kontokorrenten in der Bilanz.
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PortfolioFinanzbericht
Bilanz nach Ländern 30.9.2011 31.3.2011
in Tausend CHF Schweiz Frankreich Deutsch-land
Niederlande Holding 1 Konsolidie-rung 2
Total Schweiz Frankreich Deutsch-land
Niederlande Holding 1 Konsolidie-rung 2
Total
Anlageliegenschaften 354 710 379 363 265 225 131 631 0 0 1 130 929 337 560 405 067 352 040 167 140 0 0 1 261 807
Anlageliegenschaften zum Verkauf bestimmt 0 0 67 178 0 0 0 67 178 0 0 8 454 11 770 0 0 20 223
Mobilien 0 141 150 10 125 0 426 0 157 176 15 105 0 453
Sonstige Aktiven 25 180 52 396 10 826 13 274 121 407 –133 060 90 023 42 139 48 034 10 582 11 557 92 462 –110 471 94 304
Total Aktiven 379 890 431 900 343 379 144 915 121 532 –133 060 1 288 556 379 699 453 258 371 252 190 482 92 567 –110 471 1 376 787
Hypotheken 193 720 275 890 193 093 77 510 0 0 740 213 194 120 295 059 262 062 112 039 0 0 863 280
Hypotheken zum Verkauf bestimmt 0 0 47 025 0 0 0 47 025 0 0 6 828 12 095 0 0 18 922
Sonstiges Fremdkapital 83 458 47 641 45 410 46 835 67 202 –133 060 157 488 75 780 38 233 37 268 37 937 39 157 –110 471 117 905
Total Fremdkapital 277 178 323 531 285 528 124 346 67 202 –133 060 944 726 269 900 333 292 306 158 162 071 39 157 –110 471 1 000 107
1 Das Segment «Holding» beinhaltet Züblin Immobilien Holding AG, Züblin Immobilien Management AG und Züblin Immobilière Belgium SA.2 Konsolidierung der Intercompany Management Fees und Property Management Fees in der Erfolgsrechnung sowie von Intercompany-Darlehen und -Kontokorrenten in der Bilanz.
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Segmentinformationen Immobilienkennzahlen
Immobilienkennzahlen nach Ländern und Anlagekategorie 30.9.2011 31.3.2011
in Tausend CHF Schweiz Frankreich Deutschland Niederlande Total Schweiz Frankreich Deutschland Niederlande Total
Jahresmietertrag Ist
Büro 15 767 23 537 10 168 6 667 56 139 15 937 29 473 11 266 9 131 65 807
Einzelhandel 0 0 10 512 0 10 512 0 0 11 646 0 11 646
Gewerbe/Logistik 0 0 2 376 4 541 6 917 0 0 2 539 6 632 9 171
Total Jahresmietertrag Ist 15 767 23 537 23 056 11 208 73 568 15 937 29 473 25 451 15 763 86 624
Anlageliegenschaften
Büro 354 710 379 363 158 821 84 484 977 378 337 560 405 067 168 403 106 576 1 017 606
Einzelhandel 0 0 141 940 0 141 940 0 0 159 674 0 159 674
Gewerbe/Logistik 0 0 31 642 47 147 78 789 0 0 32 416 72 334 104 750
Total Anlageliegenschaften 354 710 379 363 332 403 131 631 1 198 107 337 560 405 067 360 493 178 910 1 282 030
Nutzfläche in m2
Büro 67 257 76 374 89 789 62 164 295 584 67 582 76 374 93 709 76 711 314 376
Einzelhandel 0 0 86 483 0 86 483 0 0 98 794 0 98 794
Gewerbe/Logistik 0 0 22 740 172 854 195 594 0 0 22 740 251 108 273 848
Total Nutzfläche in m2 67 257 76 374 199 012 235 018 577 661 67 582 76 374 215 243 327 819 687 018
Leerstand in m2
Büro 11 937 5 801 16 631 17 958 52 327 12 222 4 633 18 549 25 674 61 078
Einzelhandel 0 0 17 377 0 17 377 0 0 25 532 0 25 532
Gewerbe/Logistik 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Total Leerstand in m2 11 937 5 801 34 008 17 958 69 704 12 222 4 633 44 081 25 674 86 610
Die Anlageliegenschaften sind bei den Immobilienkennzahlen aufgrund der Hauptnutzung der Liegenschaft vollständig dieser Anlagekategorie zugewiesen und mit den Seiten 12 bis 18 vergleichbar.Die Begriffsdefinitionen können auf den Seiten 62 bis 64 eingesehen werden und die EPRA Performance Messung kann auf den Seiten 51 bis 55 nachvollzogen werden.
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PortfolioFinanzbericht
Immobilienkennzahlen nach Ländern und Anlagekategorie 30.9.2011 31.3.2011
Schweiz Frankreich Deutschland Niederlande Total Schweiz Frankreich Deutschland Niederlande Total
Fälligkeitsübersicht der Mietverträge
unbefristet 8% 0% 9% 0% 4% unbefristet 9% 0% 9% 1% 5%
11/12 11% 0% 24% 0% 10% 10/11 14% 35% 12% 6% 18%
12/13 6% 40% 13% 2% 19% 11/12 6% 2% 12% 21% 10%
13/14 7% 2% 9% 13% 7% 12/13 7% 1% 18% 10% 9%
14/15 22% 0% 10% 10% 9% 13/14 3% 9% 7% 19% 9%
15/16 12% 7% 8% 26% 11% 14/15 25% 17% 9% 3% 13%
16/17 0% 19% 7% 6% 10% 15/16 7% 9% 11% 4% 8%
17/18 1% 9% 7% 4% 6% 16/17 1% 23% 5% 3% 9%
18/19 1% 19% 0% 10% 8% 17/18 0% 2% 5% 4% 3%
19/20+ 32% 4% 13% 29% 17% 18/19+ 28% 2% 12% 29% 16%
Total 100% 100% 100% 100% 100% Total 100% 100% 100% 100% 100%
EPRA Mietertragsrendite, brutto (ungeprüft) 4,6% 6,5% 6,9% 7,9% 6,2% 4,9% 6,9% 7,0% 8,3% 6,6%
EPRA Mietertragsrendite, netto (ungeprüft) 4,3% 6,2% 5,7% 5,7% 5,4% 4,5% 6,6% 6,0% 6,4% 5,9%
Die Anlageliegenschaften sind bei den Immobilienkennzahlen aufgrund der Hauptnutzung der Liegenschaft vollständig dieser Anlagekategorie zugewiesen und mit den Seiten 12 bis 18 vergleichbar.Die Begriffsdefinitionen können auf den Seiten 62 bis 64 eingesehen werden und die EPRA Performance Messung kann auf den Seiten 51 bis 55 nachvollzogen werden.
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Anhang zur konsolidierten Halbjahresrechnung
Die Züblin Immobilien Holding AG ist mit ihren Tochtergesellschaften (zusammen «Züblin Gruppe») auf das Management ihres euro-päischen Immobilienportfolios ausgerichtet. Ausser in der Schweiz ist sie in Frankreich, Deutschland und den Niederlanden tätig und beschäftigt per 30. September 2011 27 Mitarbeitende (31. März 2011 27 Mitarbeitende).
Die Züblin Immobilien Holding AG ist eine schweizerische Aktiengesellschaft mit Sitz in Zürich (Claridenstrasse 20). Ihre Aktien werden am Hauptsegment der SIX Swiss Exchange gehandelt.
2.1 GrundlagenDie konsolidierte Halbjahresrechnung der Züblin Gruppe wurde in Übereinstimmung mit IAS 34 «Interim Financial Reporting» erstellt. Sie entspricht dem Kotierungsreglement, der schweizerischen Gesetzgebung sowie der Richtlinie betreffend Rechnungslegung der SIX Swiss Exchange. Die konsolidierte Halbjahresrechnung enthält nicht alle Informationen und Erläuterungen, die am Jahresende er-forderlich sind, und sollte deshalb in Verbindung mit der konsolidierten Jahresrechnung der Züblin Gruppe vom 31. März 2011 gelesen werden. Die vorliegende konsolidierte Halbjahresrechnung der Züblin Gruppe per 30. September 2011 wurde am 15. November 2011 vom Verwaltungsrat genehmigt.
2.2 ÄnderungenderRechnungslegungsgrundsätzeMit Ausnahme von Standards und Interpretationen, die im Berichtsjahr neu eingeführt wurden, sowie der Anpassung (siehe 2.4 «Be-handlung zukünftiger Transaktionskosten»), sind der vorliegenden konsolidierten Halbjahresrechnung die Rechnungslegungs- und Bewertungsgrundsätze des vorigen Jahres zugrunde gelegt.
Seit dem 1. April 2011 wurden die folgenden Standards und Interpretationen neu eingeführt.
– IAS 24 (rev.): Angaben über Beziehungen zu nahestehenden Personen– IFRIC 19: Tilgung finanzieller Verbindlichkeiten mittels Eigenkapitalinstrumenten– Diverse: Annual Improvements Project 2010
Diese genannten Überarbeitungen, Anpassungen, Interpretationen und Verbesserungen haben keine bedeutenden Auswirkungen auf die konsolidierte Berichterstattung.
1. AllgemeineGesellschafts-informationen
2. WichtigsteGrundsätzederRechnungslegung
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2.3 ZukünftigeÄnderungenderRechnungslegungsgrundsätzeDie folgenden neuen oder geänderten Standards und Interpretationen sind frühestens für Geschäftsjahre beginnend nach dem 1. April 2012 anzuwenden.
– IFRS 7 (rev.): Offenlegung – Ausbuchung finanzieller Vermögenswerte– IFRS 9: Finanzinstrumente– IFRS 10: Konzernabschlüsse– IFRS 11: Gemeinsame Vereinbarungen– IFRS 12: Angaben zu Beteiligungen an anderen Unternehmungen– IFRS 13: Bemessung des beizulegenden Zeitwerts– IAS 1 (rev.): Darstellung des Abschlusses– IAS 12 (rev.): Ertragssteuern– IAS 19 (rev.): Leistungen an Arbeitnehmer – IAS 28 (rev.): Anteile an assoziierten Unternehmen
Keine dieser Änderungen bzw. Neuerungen wurden von der Züblin Gruppe in der vorliegenden konsolidierten Jahresrechnung vor-zeitig angewendet. Ohne systematische Analyse werden zum jetzigen Zeitpunkt keine nennenswerten Auswirkungen auf die Bericht-erstattung der Züblin Gruppe erwartet.
2.4 BehandlungzukünftigerTransaktionskostenIn Frankreich, Deutschland wie auch den Niederlanden wurde erstmalig per 31. März 2011 bei der Ermittlung der Marktwerte der Anlageliegenschaften die zukünftigen Transaktionskosten, dabei vor allem die Handänderungssteuern, die im Falle eines Verkaufes voraussichtlich anfallen werden, von den Marktwerten der externen Bewerter abgezogen. Diese Anpassung erfolgte mit dem Ziel, die länderspezifischen Unterschiede, die sich bei der Bewertung von Anlageliegenschaften über die letzten Jahre herausgebildet haben, entsprechend zu berücksichtigen. Züblin ist der Meinung, durch die Verwendung von Marktwerten nach Abzug zukünftiger Transak-tionskosten für die Märkte Frankreich, Deutschland und Niederlande ein genaueres Bild des aktuellen Marktwerts der Anlageliegen-schaften ausweisen zu können. Für die Schweiz wird aufgrund der dortigen Praxis weiterhin ein Marktwert ohne Berücksichtigung zukünftiger Transaktionskosten bilanziert. Beide Methoden erfüllen die Bestimmungen von IAS 40, richten sich jedoch an der jeweiligen länderspezifisch vorherrschenden Praxis aus.
Dies hat in der konsolidierten Halbjahresrechnung einen Einfluss auf Erfolgsrechnung, Gesamtergebnisrechnung, Geldflussrechnung und Eigenkapitalnachweis.
Die gemachten Anpassungen und deren Auswirkungen werden in den folgenden Tabellen aufgezeigt.
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in Tausend CHF 1.4.2010bis30.9.2010
NachAnpassung
1.4.2010 bis 30.9.2010
Vor Anpassung
Marktwertveränderung –6 346 –7 218
Erfolg 3 223 2 351
Anteile der Aktionäre der Züblin Immobilien Holding AG –495 –1 412
Anteile ohne beherrschenden Einfluss 3 718 3 763
Ergebnis pro Aktie –0.01 –0.02
Verwässertes Ergebnis pro Aktie –0.01 –0.02
in Tausend CHF 1.4.2010bis30.9.2010
NachAnpassung
1.4.2010 bis 30.9.2010
Vor Anpassung
Erfolg 3 223 2 351
Währungsdifferenzen –18 577 –22 084
Gesamtergebnis –23 286 –27 665
Anteile der Aktionäre der Züblin Immobilien Holding AG –21 944 –25 387
Anteile ohne beherrschenden Einfluss –1 342 –2 278
in Tausend CHF 1.4.2010bis30.9.2010
NachAnpassung
1.4.2010 bis 30.9.2010
Vor Anpassung
Erfolg 3 223 2 351
Anpassung für
– Veränderung Marktwert Anlageliegenschaften –6 346 –7 218
Erfolgsrechnung
Gesamtergebnisrechnung
Geldflussrechnung
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Die Erstellung der konsolidierten Halbjahresrechnung erfordert von der Gruppenleitung Einschätzungen und Annahmen. Diese Ein-schätzungen und Annahmen haben einen Einfluss auf den Ausweis und die Bewertung der Vermögenswerte, Verbindlichkeiten, Erträ-ge und Aufwendungen, auf die Offenlegungen von Eventualverbindlichkeiten sowie auf andere Angaben in der konsolidierten Halbjah-resrechnung. Die tatsächlichen Werte können von diesen Annahmen und Schätzungen abweichen. Für den Fall, dass die getroffenen Annahmen nachfolgend von den tatsächlichen Umständen abweichen, werden die ursprünglichen Einschätzungen und Annahmen revidiert und im entsprechenden Geschäftsjahr in der konsolidierten Jahresrechnung erfasst. Wesentliche Einschätzungen und An-nahmen sind für die Züblin Gruppe hauptsächlich bei der Bewertung der Anlageliegenschaften sowie den Steuern notwendig. Die Ausführungen im konsolidierten Jahresabschluss sind unverändert gültig.
Im vergangenen Halbjahr hat sich der Konsolidierungskreis um die Gesellschaft Züblin Immobilière France Asset Management S.A.S. erweitert. Andererseits reduzierte sich der Konsolidierungskreis um die in diesem Zeitraum liquidierten Gesellschaften Züblin Invest-ment G1 bis G6 sowie um die Maxstrasse 2 – 4, 3a Immobilien GmbH, die rückwirkend per 1. April 2011 mit der ZUB Immobilien GmbH fusioniert worden ist.
in CHF Stichtagskurs Stichtagskurs Durchschnittskurs Durchschnittskurs
30.9.2011 31.3.2011 1.4.2011bis30.9.2011
1.4.2010 bis 30.9.2010
1 EUR 1.2170 1.3005 1.2072 1.3695
6.1 AnleiheDie Anleihe wird beim erstmaligen Ansatz zum Nettoerlös, d.h. nach Abzug von Transaktionskosten, bilanziert. In den darauf folgenden Perioden erfolgt der Ausweis im Konzernabschluss als Finanzverbindlichkeit zu fortgeführten Anschaffungskosten. Die Transaktions-kosten werden nach der Amortized-Cost-Methode über die Laufzeit der Anleihe abgeschrieben. Die Anleihe ist an der SIX Swiss Ex-change kotiert. Der jeweilige Kurs hat keinen Einfluss auf die Bewertung, wird jedoch im Anhang offengelegt. Der effektive Zinsaufwand der Anleihe setzt sich zusammen aus dem Coupon zuzüglich der anteiligen Abschreibung der Transaktionskosten.
6.2 DevisenoptionenZüblin verfügt über Devisen-Put-Optionen. Zweck dieser Put-Optionen ist die Absicherung künftiger Geldflüsse in anderer als der Funktionalwährung. Diese Instrumente werden beim erstmaligen Ansatz zu ihren Marktwerten im Zeitpunkt des Erwerbs bilanziert. In den darauf folgenden Perioden werden die entsprechenden positiven Wiederbeschaffungswerte in der Bilanz unter den derivativen Finanzinstrumenten ausgewiesen. Die Bewertungsgewinne und -verluste werden in der Erfolgsrechnung erfasst.
3. WesentlicheEinschätzungenundAnnahmen
4. Konsolidierungskreis
5. Umrechnungskurse
6. Bilanzierungs-undBewertungsgrundsätze
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Anmerkungen
in Tausend CHF Schweiz Frankreich Deutschland Niederlande Total
1.Halbjahr2010/2011
Mietertrag in Berichtswährung 7 755 16 216 13 680 8 429 46080
Mietertrag in Lokalwährung 7 755 11 841 9 989 6 155
1.Halbjahr2011/2012
Mietertrag in Berichtswährung 7 928 13 404 11 607 6 681 39620
Mietertrag in Lokalwährung 7 928 11 103 9 615 5 534
Veränderung zu Vorjahr in Lokalwährung 173 –738 –374 –621
davon:
– Käufe 0 0 0 0
– Verkäufe –2 023 0 –316 –401
– Leerstand und Mietvertragsanpassung 2 196 –738 –58 –220
Die Reduktion des Mietertrags um CHF 6,5 Mio. (Vorjahr: Abnahme von CHF 7,4 Mio.) erklärt sich hauptsächlich durch die in den letz-ten Geschäftsjahren getätigten Verkäufe und die Entwicklung des Euro-Kurses.
in Tausend CHF 1.4.2011bis30.9.2011
1.4.2010 bis 30.9.2010
Verkaufserlös 35 849 –
Marktwert der letzten Bewertung –38 644 –
ErgebnisausdemVerkaufvonAnlageliegenschaften –2795 –
In den vergangenen sechs Monaten wurden sieben Anlageliegenschaften (Vorjahr: keine) verkauft, wovon drei in Deutschland und vier in den Niederlanden. Die Transaktionen stehen in Zusammenhang mit der angepassten Strategie, aufgrund der die Züblin Gruppe sich auf das Segment Büro in drei Ländern und wenigen Städten konzentriert. Der Verlust von CHF 2,8 Mio. betrifft hauptsächlich eine Liegenschaft.
1. Mietertrag
2. ErgebnisausVerkaufvonAnlageliegenschaften
Seite37
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PortfolioFinanzbericht
in Tausend CHF 1.4.2011bis30.9.2011
1.4.2010 bis 30.9.2010
Liegenschaftssteuern –214 –255
Rechtskosten –127 –65
Debitorenverluste 46 –97
Externe Verwaltung –294 –203
Heiz- und Nebenkosten –2 125 –1 957
Sonstiger Liegenschaftsaufwand –729 –919
TotalLiegenschaftsaufwand –3443 –3496
in Tausend CHF 1.4.2011bis30.9.2011
1.4.2010 bis 30.9.2010
Personal und Verwaltungsrat –2 823 –3 504
Bewertung –112 –207
Revision –269 –271
Rechts- und Steuerberatung –205 –238
Sonstige Steuern –271 –199
Abschreibungen –78 –73
Externe Buchhaltung und IT –449 –490
Sonstige Beratung und Investor-Relations –438 –558
Sonstiger Verwaltungsaufwand –212 –32
TotalVerwaltungsaufwand –4857 –5572
Während der ersten sechs Monate der Berichtsperiode konnten die Verwaltungskosten im Vergleich zur Vorjahresperiode um CHF 0,7 Mio. resp. um 13% gesenkt werden. Die Reduktion fand grösstenteils beim Personalaufwand infolge Veränderungen in der Gruppen-leitung statt.
3. Liegenschaftsaufwand
4. Verwaltungsaufwand
Seite38
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PortfolioFinanzbericht
in Tausend CHF 1.4.2011bis30.9.2011
1.4.2010 bis 30.9.2010
Finanzaufwand
Hypothekarzinsen –19 047 –23 610
Zinsaufwand und Kapitalkosten –1 443 –1 351
Zinsaufwand 4% Anleihe Züblin Immobilien Holding AG –437 –
Zinsaufwand Pflichtwandelanleihe Züblin Frankreich –116 –203
TotalFinanzaufwand –21043 –25164
Finanzertrag
Zinsertrag 340 44
Währungsdifferenzen 1 2 342 1 086
TotalFinanzertrag 2682 1130
TotalNettofinanzaufwand –18361 –24034
1 Darin enthalten ist ein Ertrag CHF 0,6 Mio. aus der Ausbuchung von Währungsdifferenzen im Eigenkapital der sechs Subholding-Gesellschaften Züblin Investment G1 bis G6 infolge deren Liquidation.
FinanzaufwandDer Finanzaufwand verminderte sich in der ersten Hälfte des laufenden Geschäftsjahrs um CHF 4,2 Mio. auf CHF 21,0 Mio. (Vorjahr CHF 25,2 Mio.). Die Veränderung hat verschiedene Gründe. Positiv beigetragen haben namentlich die verminderten Hypothekarzinsen aufgrund der vorausgegangenen Verkäufe von Anlageliegenschaften, ein Schuldenabbau sowie die Entwicklung des Euro-Kurses.
FinanzertragDie Züblin Gruppe verzeichnete einen Finanzertrag von CHF 2,7 Mio. (Vorjahr CHF 1,1 Mio.). Der Anstieg des Finanzertrags im Vergleich zum Vorjahr um CHF 1,6 Mio. ist grösstenteils auf Währungsdifferenzen inzwischen vollständig zurückbezahlter kurzfristiger Darlehen in Euro zurückzuführen.
5. Finanzaufwandund-ertrag
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PortfolioFinanzbericht
in Tausend CHF Schweiz Frankreich Deutschland Niederlande Total
Bilanzwertper31.3.2011 337560 405067 360494 178909 1282030
Käufe 0 0 0 0 0
Wertvermehrende Investitionen 7 575 3 049 5 038 591 16 253
Verkäufe 0 0 –7 663 –30 981 –38 644
Positive Marktwertanpassung der Anlageliegenschaften 17 691 1 503 2 555 0 21 749
Negative Marktwertanpassung der Anlageliegenschaften –8 116 –4 224 –4 795 –5 053 –22 188
Währungsdifferenzen 0 –26 032 –23 226 –11 835 –61 093
Bilanzwertper30.9.2011 354710 379363 332403 131631 1198107
– davon als «Anlageliegenschaften» bilanziert 354 710 379 363 265 225 131 631 1 130 929
– davon als «Anlageliegenschaften zum Verkauf bestimmt» bilanziert 0 0 67 178 0 67 178
Bewertung der externen Bewerter 1 354 710 379 363 332 403 131 631 1 198 107
1 Der Bericht der unabhängigen Schätzer (Wüest & Partner [CH + DE], BNP Paribas [FR] und Troostwijk [NL] für die Bewertungen per 30. September 2011 ist auf den Seiten 56 bis 61 auf-geführt.
Die Veränderung des Bestands der Anlageliegenschaften von CHF 1 282,0 Mio. auf neu CHF 1 198,1 Mio. wird durch die folgenden Punkte erklärt:
– Im vergangenen Halbjahr wurden Investitionen im Umfang von CHF 16,3 Mio. (gesamtes Vorjahr CHF 50,2 Mio.) getätigt. Die wert-vermehrenden Umbauten fanden grösstenteils an den Anlageliegenschaften in der Schweiz, in Frankreich und in Deutschland statt.
– Dagegen haben die Verkäufe im Umfang von CHF 38,6 Mio. (gesamtes Vorjahr CHF 93,9 Mio.) den Bestand vermindert. Die Verkäufe wurden in Deutschland und in den Niederlanden getätigt und stehen im Zusammenhang mit der Umsetzung der Strategie der Züblin Gruppe.
– Die leicht negative Marktwertanpassung über das ganze Portfolio von CHF 0,4 Mio. (gesamtes Vorjahr CHF 17,0 Mio.). Während Züblin in der Schweiz eine Aufwertung von 2,8% verzeichnen konnte, gab es Abwertungen in Frankreich und in Deutschland von je 0,7% und in den Niederlanden von 3,7%.
– Die negative Entwicklung des Wechselkurses CHF/EUR hat ebenfalls mit CHF 61,1 Mio. (gesamtes Vorjahr CHF 94,2 Mio.) zur Min-derung des Werts der Anlageliegenschafen beigetragen.
Der Brandversicherungswert der Anlageliegenschaften beläuft sich auf CHF 1 187,1 Mio. (Vorjahr: CHF 1 275,1 Mio.).
6. Anlageliegenschaften
1.Halbjahr2011/2012
Seite40
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PortfolioFinanzbericht
in Tausend CHF Schweiz Frankreich Deutschland Niederlande Total
Bilanzwertper31.3.2010 372800 438230 422247 203713 1436990
Käufe 0 0 0 0 0
Wertvermehrende Investitionen 35 765 2 853 9 361 2 198 50 177
Verkäufe –77 743 0 –16 126 0 –93 869
Positive Marktwertanpassung der Anlageliegenschaften 18 164 7 322 4 319 4 052 33 857
Negative Marktwertanpassung der Anlageliegenschaften –11 426 –4 158 –22 278 –13 039 –50 901
Währungsdifferenzen 0 –39 180 –37 029 –18 015 –94 224
Bilanzwertper31.3.2011 337560 405067 360494 178909 1282030
– davon als «Anlageliegenschaften» bilanziert 337 560 405 067 352 040 167 140 1 261 807
– davon als «Anlageliegenschaften zum Verkauf bestimmt» bilanziert 0 0 8 454 11 769 20 223
ÜberleitungMarktwertzumBilanzwert31.3.2011
Bewertung der externen Bewerter 1 337 560 405 067 363 162 183 787 1 289 576
Wertanpassung Anlageliegenschaften zum Verkauf 2 0 0 –2 668 –4 878 –7 546
Bilanzwertper31.3.2011 337560 405067 360494 178909 1282030
1 Der Bericht der unabhängigen Schätzer (Wüest & Partner [CH + DE], BNP Paribas [FR] und Troostwijk [NL] für die Bewertungen per 31. März 2011 ist im Geschäftsbericht 2010/2011 er-sichtlich.
2 Gegenüber den Bewertungen der externen Bewerter per Stichtag wurden von der Gesellschaft weitere Wertanpassungen vorgenommen. Diese resultierten aus vor dem Bilanzstichtag ab-geschlossenen Verkaufsverträgen, die jedoch noch nicht in der Bewertung des externen Bewerters berücksichtigt wurden.
Geschäftsjahr2010/2011
Seite41
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PortfolioFinanzbericht
Anzahl in Tausend CHF
AusgegebeneAktienzunom.CHF1.00per31.3.2010 59724486 59724
Keine Kapitalveränderungen im Geschäftsjahr 2010/2011 – –
AusgegebeneAktienzunom.CHF1.00per31.3.2011 59724486 59724
Keine Kapitalveränderungen im 1. Halbjahr 2011/2012 – –
AusgegebeneAktienzunom.CHF1.00per30.9.2011 59724486 59724
Die Generalversammlung vom 1. Juli 2011 stimmte dem Antrag des Verwaltungsrats, keine Dividende auszuschütten und keine Nenn-wertrückzahlung vorzunehmen, zu.
Anzahl in Tausend CHF
BestandeigenerAktienper31.3.2010 627432 3017
Kauf eigener Aktien 1 256 263 4 775
Verkauf eigener Aktien –1 426 100 –5 604
Wertschriftenergebnis eigener Aktien –401
BestandeigenerAktienper31.3.2011 457595 1787
Kauf eigener Aktien 627 288 2 164
Verkauf eigener Aktien –385 006 –1 343
Wertschriftenergebnis eigener Aktien –114
BestandeigenerAktienper30.9.2011 699877 2494
7. Aktienkapital
Aktienkapital
EigeneAktien
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in Tausend CHF Bilanzwert Zins < 1 Jahr Amortisation
Zins 1 bis 5 Jahre Amortisation
Zins > 5 Jahre Amortisation
Hypotheken 787 238 19 400 29 941 40 413 757 297 0 0
Anleihe und Pflichtwandelanleihe 53 884 2 864 0 9 182 50 000 743 0
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 2 338 0 2 338 0 0 0 0
Derivative Finanzinstrumente 50 779 16 006 0 30 702 0 637 0
Sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten 18 402 0 14 774 0 0 0 3 628
Totalper30.9.2011 912641 38270 47053 80297 807297 1380 3628
Hypotheken 882 202 24 337 89 114 68 470 772 216 371 20 872
Pflichtwandelanleihe 5 714 923 0 3 693 0 385 0
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 1 991 0 1 991 0 0 0 0
Derivative Finanzinstrumente 1 32 349 14 914 0 16 484 0 –47 0
Sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten 38 095 239 37 327 0 0 0 768
Totalper31.3.2011 960351 40413 128432 88647 772216 709 21640
1 Derivative Finanzinstrumente werden netto ausgewiesen.
In den nächsten zwölf Monaten werden CHF 47,0 Mio. (Vorjahr CHF 128,4 Mio.) der ausgewiesenen Verbindlichkeiten fällig. Davon betreffen CHF 29,9 Mio. (Vorjahr CHF 89,1 Mio.) Hypotheken, die im Rahmen der normalen Geschäftstätigkeit verlängert werden sollen.
8. ZukünftigevertraglicheFälligkeiten
Seite43
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in Tausend CHF Kontraktwert30.9.2011
Kontraktwert 31.3.2011
Wiederbe-schaffungswert
30.9.2011
Wiederbe- schaffungswert
31.3.2011
1 bis 12 Monate 153 297 67 400 –2 789 –1 211
1 bis 3 Jahre 161 091 130 310 –10 185 –3 217
3 bis 5 Jahre 323 239 367 726 –33 111 –20 912
mehr als 5 Jahre 212 127 200 000 –4 694 –5 489
TotalCashFlowHedges 849754 765436 –50779 –30829
– davon Verbindlichkeiten –50 779 –32 349
– davon Guthaben 0 1 520
in Tausend CHF 2011/2012 2010/2011
Reserve für Cash Flow Hedges der Aktionäre der Züblin Immobilien Holding AG –22 964 –34 674
Reserve für Cash Flow Hedges der Anteile ohne beherrschenden Einfluss –8 394 –13 603
TotalReservefürCashFlowHedgesimEigenkapitalper1.4. –31358 –48277
Neubewertung –24 478 –746
In der Erfolgsrechnung als Zinsaufwand erfasst 7 107 19 094
Veränderung laufender und latenter Steuern –737 –1 429
TotalReservefürCashFlowHedgesimEigenkapitalper30.9./31.3. –49466 –31358
– davon Aktionäre der Züblin Immobilien Holding AG –37 917 –22 964
– davon Anteile ohne beherrschenden Einfluss –11 549 –8 394
9. DerivativeFinanzinstrumente
CashFlowHedges
NachweisderCashFlowHedgesimEigenkapital
Seite44
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Die Züblin Gruppe benutzt Zinssatz-Swaps zur Reduzierung der Cashflow-Risiken, die aus variablen Zinsverbindlichkeiten entste-hen. Im vergangenen Halbjahr wurden zwei neue Swap-Positionen, beginnend am 30. März 2012 bzw. 5. Juli 2012, abgeschlos-sen. Diese sollen dann auslaufende Swaps ersetzen.
Mit Ausnahme eines Swaps sind alle bestehenden Swaps gemäss den Anforderungen von IAS 39 effektiv. Die Veränderungen der Bewertungen der effektiven Swaps werden über die Gesamtergebnisrechnung erfasst. Die Veränderung des ineffektiven Teils der Cash Flow Hedges von CHF –0,2 Mio. (Vorjahr CHF 0,0 Mio.) wurde über die Erfolgsrechnung erfasst.
Zahlungen auf Zinssatz-Swaps und Zinszahlungen für die Hypotheken erfolgten gleichzeitig.
in Tausend CHF Kontraktwert30.9.2011
Kontraktwert 31.3.2011
Wiederbe-schaffungs-
wert30.9.2011
Wiederbe- schaffungs-
wert 31.3.2011
1 bis 12 Monate 0 n.a. 0 n.a.
1 bis 3 Jahre 0 n.a. 0 n.a.
3 bis 5 Jahre 14 000 n.a. 862 n.a.
TotalDevisenoptionen 14000 n.a. 862 n.a.
– davon Guthaben 862 n.a.
Die Züblin Gruppe sichert einen Teil der künftigen Geldflüsse in anderer als der Funktionalwährung ab. Die entsprechenden positiven Wiederbeschaffungswerte werden in der Bilanz unter den derivativen Finanzinstrumenten ausgewiesen. Die Bewertungsgewinne und -verluste werden in der Erfolgsrechnung erfasst.
Devisenoptionen
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in Tausend CHF Kontraktwert30.9.2011
Kontraktwert31.3.2011
Wiederbe-schaffungswert
30.9.2011
Wiederbe-schaffungswert
31.3.2011
Total Cash Flow Hedges 849 754 765 436 –50 779 –30 829
Total Devisenoptionen 14 000 0 862 0
TotalDerivativeFinanzistrumente 863754 765436 –49917 –30829
– davon Verbindlichkeiten –50 779 –32 349
– davon Guthaben 862 1 520
TotalDerivativeFinanzinstrumente
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in Tausend CHF Schweiz Frankreich Deutschland Niederlande Total %
Zinsfestschreibung
1 bis 12 Monate 193 720 275 890 87 993 77 510 635 113 81%
1 bis 3 Jahre 0 0 0 0 0 0%
3 bis 5 Jahre 0 0 152 125 0 152 125 19%
mehr als 5 Jahre 0 0 0 0 0 0%
Total 193720 275890 240118 77510 787238 100%
davon
– langfristige Hypotheken 709 849
– kurzfristige Hypotheken 30 364
– zum Verkauf gehaltene Hypotheken 47 025
DurchschnittlicheZinssätze 0,67% 2,24% 4,24% 3,48% 2,60%
ZinsfestschreibungunterBerücksichtigungderSwaps
1 bis 12 Monate 56 950 0 13 509 46 134 116 593 15%
1 bis 3 Jahre 0 77 884 25 804 0 103 688 13%
3 bis 5 Jahre 96 770 105 879 200 805 31 376 434 830 55%
mehr als 5 Jahre 40 000 92 127 0 0 132 127 17%
Total 193720 275890 240118 77510 787238 100%
DurchschnittlicheZinssätze 3,41% 4,59% 5,39% 5,15% 4,60%
VertragsfälligkeitderHypotheken
1 bis 12 Monate 0 0 0 25 102 25 102 4%
1 bis 3 Jahre 193 720 218 691 0 31 377 443 788 56%
3 bis 5 Jahre 0 57 199 240 118 21 031 318 348 40%
mehr als 5 Jahre 0 0 0 0 0 0%
Total 193720 275890 240118 77510 787238 100%
MarktwertderHypotheken
Festhypotheken 0 0 158 228 25 503 183 731 23%
Variable Hypotheken 195 696 264 361 93 714 55 684 609 455 77%
Total 195696 264361 251942 81187 793186 100%
10.Hypotheken
ÜbersichtstabelleHypothekenper30.9.2011
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in Tausend CHF Schweiz Frankreich Deutschland Niederlande Total %
Zinsfestschreibung
1 bis 12 Monate 194 120 295 059 107 286 124 134 720 598 82%
1 bis 3 Jahre 0 0 0 0 0 0%
3 bis 5 Jahre 0 0 161 604 0 161 604 18%
mehr als 5 Jahre 0 0 0 0 0 0%
Total 194120 295059 268890 124134 882202 100%
davon
– langfristige Hypotheken 793 088
– kurzfristige Hypotheken 70 192
– zum Verkauf gehaltene Hypotheken 18 922
DurchschnittlicheZinssätze 0,79% 1,66% 4,22% 3,53% 2,47%
ZinsfestschreibungunterBerücksichtigungderSwaps
1 bis 12 Monate 97 350 0 0 72 114 169 464 19%
1 bis 3 Jahre 0 97 383 36 470 0 133 853 15%
3 bis 5 Jahre 96 770 174 267 232 420 52 020 555 476 63%
mehr als 5 Jahre 0 23 409 0 0 23 409 3%
Total 194120 295059 268890 124134 882202 100%
DurchschnittlicheZinssätze 2,87% 4,55% 5,32% 5,04% 4,45%
VertragsfälligkeitderHypotheken
1 bis 12 Monate 0 0 0 74 168 74 168 8%
1 bis 3 Jahre 194 120 50 841 0 49 966 294 926 33%
3 bis 5 Jahre 0 220 809 268 890 0 489 699 56%
mehr als 5 Jahre 0 23 409 0 0 23 409 3%
Total 194120 295059 268890 124134 882202 100%
MarktwertderHypotheken
Festhypotheken 0 0 167 421 32 040 199 461 22%
Variable Hypotheken 196 602 305 899 112 744 94 347 709 592 78%
Total 196602 305899 280165 126387 909053 100%
ÜbersichtstabelleHypothekenper31.3.2011
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Im vergangen Halbjahr wurden Hypotheken im Umfang von CHF 21,1 Mio. neu finanziert und im Umfang von CHF 71,4 Mio. zurück-bezahlt. Das Hypothekarportfolio der Züblin Gruppe umfasst sowohl variable als auch festverzinsliche Darlehen. Per 30. September 2011 beliefen sich die festverzinslichen Hypotheken auf CHF 183,7 Mio. (Vorjahr CHF 199,5 Mio.). In den langfristigen Hypotheken sind Vertragsabschlusskosten in der Höhe von CHF 2,5 Mio. (Vorjahr CHF 2,5 Mio.) berücksichtigt worden.
Die Hypotheken enthalten teilweise Covenants, die unter anderem das Einhalten gewisser Finanzkennzahlen (Gesamtschuld/EBITDA, Zinsdeckungsgrad, Loan to Value [LTV] und Eigenkapitalquote) vorsehen. Die Finanzkennzahlen varieren pro Land und Darlehensver-trag; nachfolgend eine Übersicht für die einzelnen Länder.
Schweiz Frankreich Deutschland Niederlande
30.9.2011
Gesamtschuld/EBITDA 13.5 – 13.75 –
Zinsdeckungsgrad 1.5 1.15 – 1.5 1.4 1.0 – 1.5
Loan to Value 70% 70% – 75% 70% 66% – 75%
Eigenkapitalquote 30% – 25% –
Züblin überwacht die Einhaltung der Finanzkennzahlen laufend und erstellt Sensitivitätsanalysen mit den wesentlichen Faktoren wie Erfolg, Zinsbelastung und Bewertung der Liegenschaften. Die Verletzung einer Finanzkennzahl hat je nach Vertrag unterschiedliche Konsequenzen, führt in einer ersten Phase jedoch typischerweise zu einer Erhöhung des Zinssatzes bzw. zu einer schnelleren Amor-tisation der Hypothek. Danach hat die Gesellschaft normalerweise eine bestimmte Zeit, um diese Verletzung wieder zu korrigieren. Falls nach diesem Zeitraum die Verletzung nicht korrigiert werden konnte, verlangt die Bank im Normalfall eine schnellere Amortisation oder eine (Teil-)Rückzahlung der Hypothek. Während der Berichtsperiode waren die Finanzkennzahlen der Züblin Gruppe eingehalten.
Die folgende Tabelle gibt eine Zusammenfassung der Werte der für Hypotheken verpfändeten Anlageliegenschaften:
in Tausend CHF 30.9.2011 31.3.2011
Buchwert der belasteten Anlageliegenschaften 824 740 944 471
Beanspruchte Kredite bzw. Deckung 593 518 688 083
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Im Rahmen der Konsortialfinanzierung wurden alle auf den Schweizer Immobilien lastenden Schuldbriefe bei der UBS als Agentin hin-terlegt. Sofern die im Konsortialkreditvertrag vereinbarten Bedingungen (Trigger-Covenants) nicht mehr eingehalten werden, erfolgt die Sicherungsübereignung der Schuldbriefe in Höhe von CHF 136,8 Mio. (Vorjahr CHF 136,8 Mio.) an die Darlehensgeber.
Im Zusammenhang mit Hypotheken wurden teilweise zukünftige Mietzinsforderungen für Liegenschaften, Versicherungsansprüche für Liegenschaften und Aktien von Tochtergesellschaften ergänzend zu den hypothekarischen Belastungen als Sicherheiten abgetreten.
in Tausend CHF Nominalwert Kurs in % Marktwert Effektiver Zinssatz in %
Per30.9.2011 50 000 102,75% 51 375 4,50%
Per31.3.2011 n.a. n.a. n.a. n.a.
Im ersten Halbjahr gab die Züblin Immobilien Holding AG eine 4% Anleihe über CHF 50,0 Mio. heraus, die an der SIX Swiss Exchange gehandelt wird. Die Anleihe hat eine Laufzeit von vier Jahren und diente dem Abbau kurzfristiger Darlehen sowie der Refinanzierung verschiedener Hypotheken.
Die abgezogenen Transaktionskosten werden nach der Amortized-Cost-Methode über die Laufzeit abgeschrieben. Der effektive Zins-aufwand der Anleihe setzt sich zusammen aus dem Coupon zuzüglich der anteiligen Abschreibung der Transaktionskosten.
Zum heutigen Zeitpunkt sind keine Ereignisse nach dem Bilanzstichtag bekannt.
11.4%Anleihe11/15
12.EreignissenachdemBilanzstichtag
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PortfolioFinanzbericht
Bericht derRevisionsstelle
An den Verwaltungsrat der Züblin Immobilien Holding AG, Zürich
Zürich, 16. November 2011
Einleitung: Wir haben eine Review des verkürzten Konzern-Zwischenabschlusses (Erfolgsrechnung, Gesamtergebnisrechnung, Bilanz, Geldflussrechnung, Eigenkapitalnachweis und Anhang (Seiten 20 bis 49) der Züblin Immobilien Holding AG für die den Zeitraum vom 1. April 2011 bis 30. September 2011 umfassende Rechnungsperiode vorgenommen. Für die Erstellung und Darstellung des verkürz-ten Konzern-Zwischenabschlusses in Übereinstimmung mit dem International Financial Reporting Standard IAS 34 «Interim Financial Reporting» und den Bestimmungen von Art. 17 der Richtlinie betreffend Rechnungslegung («RLR») der SIX Swiss Exchange ist der Verwaltungsrat verantwortlich. Unsere Verantwortung besteht darin, aufgrund unserer Review eine Schlussfolgerung zu diesem ver-kürzten Konzern-Zwischenabschluss abzugeben.
UmfangderReview: Unsere Review erfolgte in Übereinstimmung mit dem International Standard on Review Engagements 2410 «Review of Interim Financial Information Performed by the Independent Auditor of the Entity». Eine Review eines verkürzten Konzern-Zwischenabschlusses umfasst Befragungen, vorwiegend von Personen, die für das Finanz- und Rechnungswesen verantwortlich sind, sowie die Anwendung von analytischen und anderen Verfahren. Der Umfang einer Review ist wesentlich geringer als der einer Prüfung in Übereinstimmung mit den International Standards on Auditing und ermöglicht es uns daher nicht, eine mit einer Prüfung vergleichbare Sicherheit darüber zu erlangen, dass uns alle wesentlichen Sachverhalte bekannt werden. Aus diesem Grund geben wir kein Prüfungsurteil ab.
Schlussfolgerung: Bei unserer Review sind wir nicht auf Sachverhalte gestossen, aus denen wir schliessen müssten, dass der ver-kürzte Konzern-Zwischenabschluss nicht in allen wesentlichen Belangen in Übereinstimmung mit dem International Financial Reporting Standard IAS 34 «Interim Financial Reporting» und den Bestimmungen von Art. 17 RLR erstellt wurde.
Ernst & Young AG
Daniel Zaugg Christian Krämer Zugelassener Revisionsexperte Zugelassener Revisionsexperte (Leitender Revisor)
Bericht über die Review des verkürzten Konzern-Zwischenabschlusses
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PortfolioFinanzbericht
EPRAPerformance Messung
in Tausend CHF 30.9.2011 30.9.2010
ErfolgderAktionärederZüblinImmobilienHoldingAG 2433 –495
Anpassungen:
Marktwertveränderung der Anlageliegenschaften 439 6 346
Ergebnis aus dem Verkauf von Anlageliegenschaften 2 795 0
Laufende Ertragssteuern auf Ergebnis aus dem Verkauf von Anlageliegenschaften1 –11 0
Marktwertveränderung Derivative Finanzinstrumente über die Erfolgsrechnung erfasst –247 0
Latente Steuern auf Apassung zu EPRA Earnings 2 3 998 70
Anteile ohne beherrschenden Einfluss auf Anpassungen zu EPRA Earnings –1 457 133
EPRAEarnings 7949 6054
Durchschnittliche Anzahl ausstehende Aktien 59 166 297 59 164 948
EPRAEarningsproAktie 0.13 0.10
1 Berechnet zum Referenzsteuersatz in der Schweiz 22% (Vorjahr 22%) und in Deutschland 31,11% (Vorjahr 31,11%).2 Auf Marktwertveränderung Derivative Finanzinstrumente über die Erfolgsrechnung erfasst berechnet zum Referenzsteuersatz, auf Marktwertveränderungen Anlageimmobilien Schweiz be-
rechnet zu 30,05% (30,05%) und Deutschland zu 31,11% (Vorjahr 31,11%).
A.1 EPRA Earnings pro Aktie
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PortfolioFinanzbericht
in Tausend CHF 30.9.2011 30.9.2010
EPRAEarnings 7949 6054
Anpassungen:
Laufende Ertragssteuern auf Ergebnis aus dem Verkauf von Anlageliegenschaften1 11 0
Latente Steuern auf Anpassung zu EPRA Earnings2 –3 998 –70
Ertragssteuern 4 761 1 659
Liquiditätswirksame Ertragssteuern 0 0
Abschreibungen 78 73
Vertragsabschlusskosten (Hypotheken) 256 427
Amortisationskomponente 2,0% Pflichtwandelanleihe Züblin France 308 333
Währungsdifferenzen –2 342 –1 071
Realisierte Währungsdifferenzen 1 559 16
Anteile ohne beherrschenden Einfluss auf obige Anpassungen –79 –273
LiquiditätswirksameroperativerErfolgderAktionäre 8503 7148
Durchschnittliche Anzahl ausstehender Aktien 59 166 297 59 164 948
LiquiditätswirksameroperativerErfolgproAktie 0.14 0.12
Liquiditätswirksamer operativer Erfolg von Anteilen ohne beherrschenden Einfluss 2 982 4 055
LiquidtätswirksameroperativerErfolg 11485 11203
1 Berechnet zum Referenzsteuersatz in der Schweiz 22% (Vorjahr 22%) und in Deutschland 31,11% (Vorjahr 31,11%).2 Auf Marktwertveränderung Derivative Finanzinstrumente über die Erfolgsrechnung erfasst berechnet zum Referenzsteuersatz, auf Marktwertveränderungen Anlageimmobilien Schweiz be-
rechnet zu 30,05% (30,05%) und Deutschland zu 31,11% (Vorjahr 31,11%).
A.2 Liquiditätswirksamer operativer Erfolg
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in Tausend CHF 30.9.2011 31.3.2011
Anzahl ausgegebener Aktien 59 724 486 59 724 486
Anzahl eigener Aktien –699 877 –457 595
TotalausstehenderAktienperBilanzstichtag 59024609 59266891
Eigenkapital der Aktionäre 285 841 312 487
EigenkapitalproAktie 4.84 5.27
EigenkapitalderAktionäre 285841 312487
Anpassungen:
Marktwert der Derivativen Finanzinstrumente 41 340 24 031
Latente Steuern (netto) 17 473 15 377
EPRAEigenkapitalderAktionäre 344654 351895
EPRAEigenkapitalproAktie(EPRANAVpershare) 5.84 5.94
EPRAEigenkapitalderAktionäre 344654 351895
Anpassungen:
Anteile ohne beherrschenden Einfluss 57 989 64 194
Marktwert der Derivativen Finanzinstrumente der Anteile ohne beherrschenden Einfluss 9 435 6 797
EPRAEigenkapital 412079 422886
Bilanzsumme 1 288 556 1 376 786
EPRAEigenkapitalquote 32,0% 30,7%
B. EPRA Eigenkapital pro Aktie (NAV), EPRA Eigenkapital und EPRA Eigenkapitalquote
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in Tausend CHF 30.9.2011 31.3.2011
EPRAEigenkapitalderAktionäre 344654 351895
Anpassungen:
Marktwert der derivativen Finanzinstrumente –41 340 –24 031
Latente Steuern (netto) –17 473 –15 377
Abweichung zum Marktwert der Hypotheken –3 421 –24 313
EPRANNNAV 282420 288174
Anzahl ausstehender Aktien per Stichtag 59 024 609 59 266 891
EPRANNNAVproAktie 4.78 4.86
in Tausend CHF 30.9.2011 31.3.2011
Anlageliegenschaften 1198107 1282030
Anpassungen:
Renovationsprojekte –67 122 –21 806
Anlageliegenschaften zum Verkauf bestimmt –67 178 –20 223
VermietbareAnlageliegenschaften 1063806 1240001
Anpassungen:
Bei Verkauf anfallende Transaktionskosten 42 156 48 380
VermietbareAnlageliegenschaftenzumMarktwertderBewerter(A) 1105963 1288381
JahresmietertragvermietbareAnlageliegenschaften(B) 68804 84905
Liegenschaftskosten –8 841 –8 920
Jahresmietertragnetto(C) 59963 75985
Anpassungen für Vermietungsanreize n.a. n.a.
«Topped-up»Nettoertrag(D) 59963 75985
EPRAMietertragsrendite,brutto(B/A) 6,2% 6,6%
EPRAMietertragsrendite,netto(C/A) 5,4% 5,9%
EPRA«topped-up»NIY(D/A) 5,4% 5,9%
C. EPRA Triple Net Asset Value (NNNAV)
D. EPRA Net Yield Disclosure
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PortfolioFinanzbericht
in Tausend CHF 30.9.2011 31.3.2011
Geschätzter Marktmietertrag des Leerstands (A) 9 414 11 146
Geschätzter Marktmietertrag für das ganze Portfolio (B) 89 797 100 634
EPRALeerstandsquote(A/B) 10,5% 11,1%
in Tausend CHF 30.9.2011 31.3.2011
Geschätzter Marktmietertrag des Leerstands (A) 9 414 11 146
Jahresmietertrag Soll für das ganze Portfolio (B) 82 982 97 770
ZüblinLeerstandsquote(A/B) 11,3% 11,4%
E.1 EPRA Leerstandsquote monetär
E.2 Züblin Leerstandsquote monetär
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Immobilien-BewertungsberichtWüest & Partner
Sehr geehrte Herren
Im Auftrag der Gruppenleitung der Züblin Immobilien Holding AG haben die Wüest & Partner AG und W&P Immobilienberatung GmbH (Wüest & Partner), die BNP Paribas Real Estate Valuation France und Troostwijk («die Gutachter») die Liegenschaften bzw. Liegen-schaftsteile der Züblin Immobilien Holding AG und ihren zugehörigen Unternehmen («Züblin Gruppe») zum Zweck der Rechnungs-legung per Stichtag 30. September 2011 bewertet. Es wurden sämtliche Anlage- und Entwicklungsliegenschaften bewertet.
Das Portfolio der Züblin Gruppe ist über mehrere Länder gestreut: Schweiz, Frankreich, Deutschland und die Niederlanden. Die Be-wertungen in den verschiedenen Ländern wurden durch folgende Unternehmen vorgenommen:
Wüest & Partner war für sämtliche Bewertungen der in der Schweiz gehaltenen Liegenschaften verantwortlich.
In Zusammenarbeit mit der Tochtergesellschaft, die W&P Immobilienberatung GmbH, war Wüest & Partner für sämtliche Bewertungen der in Deutschland gehaltenen Liegenschaften verantwortlich.
Die BNP Paribas Real Estate Valuation France war für sämtliche Bewertungen der in Frankreich gehaltenen Liegenschaften verantwort-lich. Wüest & Partner war zuständig für die Koordination der Bewertungen und die Zusammenführung der Ergebnisse aus Frankreich in dasselbe Berichtsformat, welches in Deutschland und der Schweiz angewendet wird. Bei dieser Zusammenführung wurden keine Ergebnisse geändert.
Troostwijk war für sämtliche Bewertungen der in den Niederlanden gehaltenen Liegenschaften verantwortlich. Wüest & Partner war zu-ständig für die Koordination der Bewertungen und die Zusammenführung der Ergebnisse aus den Niederlanden in dasselbe Berichts-format, welches in Deutschland und der Schweiz angewendet wird. Bei dieser Zusammenführung wurden keine Ergebnisse geändert.
Die Gutachter bestätigen, dass die Bewertungen im Rahmen der national und international gebräuchlichen Standards und Richtlinien gemäss den «International Valuation Standards» (IVSC) sowie den «Royal Chartered Surveyors» (Red Book) durchgeführt wurden. Die ermittelten Marktwerte für die Anlageliegenschaften entsprechen dem «Fair Value», wie er in den «International Reporting Standards» (IFRS) gemäss IAS 40 revised, Paragraphen 33–55 (Investment Property), umschrieben wird. Die Entwicklungsliegenschaften/Anla-geliegenschaften im Bau mit künftiger geplanter Nutzung als Anlageliegenschaften sind in der Bilanz der Züblin Immobilien Holding gemäss IAS 40 aufgeführt.
Der «Fair Value» ist definiert als der am Stichtag wahrscheinliche, auf dem freien Markt zu erzielende Preis zwischen zwei unabhän-gigen, gut informierten und kauf- beziehungsweise verkaufswilligen Parteien unter Berücksichtigung eines marktgerechten Vermark-tungszeitraums.
Auftrag
Beteiligte Unternehmen
Portfolio Schweiz
Portfolio Deutschland
Portfolio Frankreich
Portfolio Niederlande
Bewertungsstandards
Definition des «Fair Value»
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PortfolioFinanzbericht
Wertvermehrende Investitionen und damit verbundene Mehrerträge werden bei der Ermittlung des «Fair Value» mit Rücksicht auf den Paragraphen 51 der IAS 40 nicht einbezogen. Ebenso wenig enthalten sind Handänderungs-, Grundstückgewinn- und Mehrwertsteu-ern sowie weitere bei einer allfälligen Veräusserung der Liegenschaften anfallende Kosten und Provisionen. Auch sind keinerlei Verbind-lichkeiten der Züblin Gruppe hinsichtlich allfälliger Steuern (neben den ordentlichen Liegenschaftssteuern) und Finanzierungskosten berücksichtigt.
Die Bewertungen der Züblin Gruppe wurden durch die Gutachter mit Hilfe der Discounted-Cashflow-Methode (DCF) vorgenommen. Dabei wird der Marktwert einer Immobilie durch die Summe der in Zukunft über 100 Jahre (Bewertungszeitraum) zu erwartenden, auf den Stichtag diskontierten Nettoerträge bestimmt. Die Diskontierung erfolgt pro Liegenschaft, in Abhängigkeit ihrer individuellen Chancen und Risiken, marktgerecht und risiko adjustiert.
Damit die Bewertungen der Liegenschaften in Frankreich den französischen Bewertungsstandards (gemäss Afrexim, Verband der französischen Immobilienbewertungsunternehmen) entsprechen, hat BNP Paribas Real Estate Valuations France drei verschiedene Methoden angewendet:
– Die Ertragswertmethode, bei der die aktuellen sowie die Marktmieten jeder Liegenschaft vor Abzug ausserordentlicher Investitionen kapitalisiert werden.
– Die DCF-Methode auf einer 10-Jahresbasis.– Die Vergleichswertmethode, basierend auf Quadratmeterpreisen, die in vergleichbaren Transaktionen beobachtet werden.
Der Marktwert wurde anschliessend durch Vergleich der Ergebnisse aus den drei verschiedenen Methoden ermittelt.
Damit die Marktwerte der Liegenschaften des Portfolios in Frankreich mit dem restlichen Züblin Portfolio verglichen werden können, hat Wüest & Partner anschliessend mögliche (plausible) Bewertungsannahmen getroffen. Diese ermöglichten Wüest & Partner, den Wert, welcher von der BNP Paribas Real Estate Valuation France ermittelt wurde, zu erreichen. Dies geschah unter Anwendung der oben erwähnten Methode.
Alle Liegenschaften in den entsprechenden Ländern sind Wüest & Partner, BNP Paribas Real Estate Valuation France und Troostwijk aufgrund der durchgeführten Besichtigungen und der zur Verfügung gestellten Unterlagen bekannt. Die Liegenschaften wurden in Bezug auf ihre Qualitäten und Risiken (Attraktivität und Vermietbarkeit der Mietobjekte, Bauweise und Zustand, Mikro- und Makrolage usw.) eingehend analysiert. Heute leer stehende Mietobjekte wurden unter Berücksichtigung einer marktüblichen Vermarktungsdauer bewertet.
Die Liegenschaften werden von den Gutachtern mindestens im Dreijahresturnus sowie nach Zukauf von Liegenschaften und nach Beendigung grösserer Umbauarbeiten besichtigt.
In der Berichtsperiode vom 1. April 2011 bis 30. September 2011 wurden die folgenden Liegenschaften besichtigt:
Schweiz DeutschlandKeine Liegenschaft wurde besichtigt. Keine Liegenschaft wurde besichtigt.
Frankreich NiederlandeKeine Liegenschaft wurde besichtigt. Keine Liegenschaft wurde besichtigt.
Bewertungsmethode
Grundlagen der Bewertung
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PortfolioFinanzbericht
Per 30. September 2011 wurden die Werte von insgesamt 60 Anlageliegenschaften durch die Schätzer ermittelt.Der «Fair Value» der Liegenschaften nach IAS 40 wird von den Gutachtern per Stichtag wie folgt geschätzt:
9 Liegenschaften mit einem Gesamtwert von CHF 354 710 000.
8 Liegenschaften mit einem Gesamtwert von EUR 311 720 000.
27 Liegenschaften mit einem Gesamtwert von EUR 273 133 115.
16 Liegenschaften mit einem Gesamtwert von EUR 108 160 000.
In der Berichtsperiode vom 1. April 2011 bis 30. September 2011 wurden sieben Anlageliegenschaften verkauft. Diese Liegenschaften sind:
Deutschland – Berlin, Maxstrasse 3a– Deggendorf, Industriestrasse 30– Monheim, Heinestrasse 2, 4, 4a, 10, 12
Niederlande – Amsterdam, Paasheuvelweg 26 – Den Haag, Laan van Meerdervoort 51– Nieuwegein, Zoomstede 13–25 – Moerdijk, Middenweg 49
Ergebnisse
Schweiz
Frankreich
Deutschland
Niederlande
Veränderungen in der Berichtsperiode
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PortfolioFinanzbericht
Im Einklang mit der Geschäftspolitik von Wüest & Partner, BNP Paribas Real Estate Valuation France and Troostwijk erfolgte die Bewertung der Liegenschaften der Züblin Gruppe unabhängig und neutral. Sie dient lediglich dem vorgängig genannten Zweck; Wüest & Partner, BNP Paribas Real Estate Valuaion France und Troostwijk übernehmen keine Haftung gegenüber Dritten.
Zürich, 15. November 2011Wüest & Partner
Dr. Christoph ZaborowskiChartered Surveyor MRICS, Volkswirt, Partner
Pascal MarazziSenior Consultant
Amsterdam, 15. November 2011Troostwijk Taxaties
Ir. Jordy KleemansConsultant & Taxateur van onroerende zaken
Paris, 15. November 2011BNP Paribas Real Estate Valuation France
Jean-Claude Dubois MRICSChartered Surveyor MRICS, Chairman, Member of the I.F.E.I
Unabhängigkeit und Vertraulichkeit
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PortfolioFinanzbericht
Für die Bewertung der Liegenschaften wurden folgende nominale Diskontierungssätze angewendet:
Land Minimaler Diskontierungs-
satz (%)
Maximaler Diskontierungs-
satz (%)
Mittlerer Diskontierungs-
satz (%) *
Schweiz 4,64 5,75 5,14
Frankreich 6,94 7,81 7,36
Deutschland 6,25 9,32 7,79
Niederlande 8,48 10,00 9,07
AlleLänder 4,64 10,00 7,03
* Mit Marktwerten gewichteter Durchschnitt der Diskontierungssätze der Einzelbewertungen.
Folgende allgemeine Annahmen liegen den Bewertungen der Anlageliegenschaften zugrunde.
– Die Bewertungen basieren auf Mieterspiegeln der Züblin Gruppe per 30. September 2011.
– Das verwendete DCF-Modell entspricht dem Ein-Phasen-Modell. Der Bewertungszeitraum erstreckt sich ab dem Bewertungsdatum auf 100 Jahre, mit einem impliziten Residualwert in der elften Periode.
– Die Diskontierung beruht auf einem risikogerechten Zinssatz. Der jeweilige Satz wird für jede Liegenschaft individuell mittels Rückgriff auf entsprechende Vergleichswerte aus Freihandtransaktionen bestimmt. Er setzt sich wie folgt zusammen: risikoloser Zinssatz + Immobilienrisiko (Immobilität des Kapitals) + Zuschlag Makrolage + Zuschlag Mikrolage in Abhängigkeit der Nutzung + Zuschlag Objektqualität und Ertragsrisiko + evtl. spezifische Zuschläge. Je nach Liegenschaft, Nutzung und Standort bewegen sich die nomi-nalen Diskontierungsfaktoren zwischen 4,64% und 10,00% (vgl. Tabelle 1).
– In den Bewertungen wird, wo nicht anders spezifiziert, von folgenden Teuerungen ausgegangen (nominale Diskontierungssätze werden entsprechend angepasst):
– Schweiz: 1,0% – Frankreich: 2,0% – Deutschland: 1,5% – Niederlanden: 2,0%
Anhang: Bewertungsannahmen
Anlageliegenschaften
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– Bonitätsrisiken der jeweiligen Mieter werden in der Bewertung nicht explizit berücksichtigt.
– Spezifische Indexierungen bestehender Mietverhältnisse werden individuell berücksichtigt. Nach Ablauf der Verträge wird mit einem Indexierungsgrad von 40% bis 100% (landesüblicher Durchschnitt pro Land und Nutzung) und einer durchschnittlichen Vertragsdauer von fünf Jahren gerechnet.
– Die Terminierung der einzelnen Zahlungen erfolgt bei den bestehenden Mietverhältnissen entsprechend den vertraglich festgelegten Regelungen. Nach Ablauf der Verträge werden die Geldflüsse bei Geschäftsnutzungen vierteljährlich vorschüssig, bei Wohnnutzun-gen monatlich vorschüssig berücksichtigt.
– Auf Seite der Betriebskosten wurde davon ausgegangen, dass vollständig getrennte Nebenkostenabrechnungen geführt und somit die mieterseitigen Nebenkosten entsprechend ausgelagert werden.
– Die Unterhaltskosten (Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten) wurden mit einem Gebäudeanalyse-Tool gerechnet. Darin wer-den aufgrund einer Zustandsanalyse der einzelnen Bauteile deren Restlebensdauer bestimmt, die periodische Erneuerung modelliert und daraus die jährlichen Annuitäten ermittelt. Die errechneten Werte werden mittels den von Wüest & Partner erhobenen Kosten-Benchmarks plausibilisiert.
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Begriffsdefinitionen
EBITDAErfolg vor Finanzaufwand und Ertragssteuern (EBIT) abzüglich Marktwertveränderungen auf Anlageliegenschaften, Ergebnis aus dem Verkauf von Anlageliegenschaften und Abschreibungen.
EPRAEarningsErfolg abzüglich Marktwertveränderungen auf Anlageliegenschaften, Ergebnis aus dem Verkauf von Anlageliegenschaften, Marktwert-veränderungen der derivaten Finanzinstrumente und Anteil ohne beherrschenden Einfluss.
LiquiditätswirksameroperativerErfolgEBITDA abzüglich Hypothekarzinsen und Abschreibungen.
LiquiditätswirksameroperativerErfolgderAktionäreAnteil der Aktionäre der Züblin Immobilien Holding AG am liquiditätswirksamen operativen Erfolg.
AnteilohnebeherrschendenEinflussBezieht sich bei Züblin auf die Minderheitsaktionäre der französischen Tochtergesellschaft Züblin Immobilière France S.A., die an der französischen Börse Euronext Paris kotiert ist.
EPRAEigenkapitalrenditeErfolg im Verhältnis zum EPRA Eigenkapital, das zu Beginn der Berichtsperiode zur Verfügung stand, bereinigt um allfällige Ausschüt-tungen und/oder Kapitalerhöhungen.
MarktwertderAnlageliegenschaftenBeim Marktwert der Anlageliegenschaften werden die in Frankreich, Deutschland und den Niederlanden beim Verkauf anfallenden Transaktionskosten abgezogen.
EPRAEigenkapitalEigenkapital abzüglich Marktwert der derivativen Finanzinstrumente sowie der latenten Steuern.
EPRAEigenkapitalderAktionäreEPRA Eigenkapital abzüglich Anteile ohne beherrschenden Einfluss.
EPRAEigenkapitalquoteEPRA Eigenkapital im Verhältnis zur Bilanzsumme.
Erfolgsrechnung
Bilanz
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AnzahlausstehenderAktienAnzahl ausgegebener Aktien der Züblin Immobilien Holding AG abzüglich der Anzahl eigener Aktien. Bei stichtagsbezogenen Kenn-zahlen (Bilanz) wird die Anzahl eigener Aktien per Stichtag abgezogen, während bei periodenbezogenen Kennzahlen (Erfolgsrechnung) die durchschnittlichen Anzahl eigener Aktien berücksichtigt wird.
EPRAEarningsEPRA Earnings dividiert durch die durchschnittliche Anzahl ausgegebener Aktien.
LiquiditätswirksameroperativerErfolgderAktionäreLiquiditätswirksamer operativer Erfolg der Aktionäre dividiert durch die durchschnittliche Anzahl ausstehender Aktien.
EPRAEigenkapital(EPRANAV)EPRA Eigenkapital der Aktionäre dividiert durch die Anzahl ausstehender Aktien per Stichtag.
EPRATripleNetAssetValue(NNNAV)EPRA Eigenkapital der Aktionäre abzüglich Marktwert der derivativen Finanzinstrumente, latente Steuern und Abweichung zum Markt-wert der Hypotheken dividiert durch die Anzahl ausstehender Aktien per Stichtag.
JahresmietertragIstJahresmiete, resultierend aus den am Stichtag bestehenden Mietverträgen. Diese Zahl enthält keine auf den Mieter überwälzbaren Nebenkosten.
JahresmietertragSollJahresmietertrag Ist plus geschätzter Jahresmietertrag des Leerstands.
GeschätzterMarktmietertragSämtliche vermietbaren Flächen des gesamten Portfolios zu Marktmieten berechnet.
AnalysederMietertragsrenditen
VermietbareAnlageliegenschaftenAnlageliegenschaften abzüglich Entwicklungsprojekte und Anlageliegenschaften zum Verkauf bestimmt.
EPRAMietertragsrendite,bruttoJahresmietertrag Ist der vermietbaren Anlageliegenschaften im Verhältnis zum Marktwert der vermietbaren Anlageliegenschaften per Stichtag zusätzlich der beim Verkauf anfallenden Transaktionskosten.
Kennzahlen pro Aktie
Portfolio
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PortfolioFinanzbericht
EPRAMietertragsrendite,nettoJahresmietertrag Ist abzüglich Liegenschaftsaufwand sowie Unterhalt und Reparaturen (Eigentümerlasten) der vermietbaren Anlagelie-genschaften im Verhältnis zum Marktwert der vermietbaren Anlageliegenschaften per Stichtag zusätzlich der beim Verkauf anfallenden Transaktionskosten.
AnalysedesLeerstands
GeschätzterMarktmietertragdesLeerstandsLeerstand in m2 per Stichtag berechnet zu Marktmieten.
LeerstandsquotemonetärGeschätzter Jahresmietertrag des Leerstands im Verhältnis zum Jahresmietertrag Soll.
EPRALeerstandsquoteGeschätzter Jahresmietertrag des Leerstands im Verhältnis zum geschätzten Marktmietertrag.
Leerstandsquote(m2)Nicht vermietbare Fläche am Bilanzstichtag im Verhältnis zur total vermietbaren Fläche.
Konzept und Layout: defacto > ci, ZürichSystem: nspublish.chRealisation: Neidhart + Schön AG, ZürichDruck: Linkgroup, ZürichPapier: Fischer Papiere, eminent
Züblin Immobilien Holding AG Claridenstrasse 20 CH-8002 Zürich
Telefon +41 (0)44 206 29 39 [email protected] www.zueblin.ch