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GUIDE DEL’AMÉNAGEMENT URBAINL’AMÉNAGEMENT AU SERVICE DE LA CONSTRUCTION
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EN PARTENARIAT AVEC LE
SOMMAIRE
GUIDE DE L’AMÉNAGEMENT URBAIN 2017 3GUIDE DE L’AMÉNAGEMENT URBAIN 20172
PRÉAMBULE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4
LA TRADUCTION DU PROJETDANS LES DOCUMENTS D’URBANISME . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11
La DécLaration De projet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15La MoDification . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18La MoDification siMpLifiée . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21
LES PROCÉDURES OPÉRATIONNELLES . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25
La Zone D’aMénageMent concerté . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30La concession D’aMénageMent . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38Le perMis De construire . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44Le perMis De construire vaLant Division parceLLaire (pcvD) . . . . . . . . . . . . . . . . 47Le perMis Dit D’ « habiLitation » ou « Division priMaire » . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50Le perMis D’aMénager De LotisseMent . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53
LES PROCÉDURES DE FINANCEMENT . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57
La taxe D’aMénageMent . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 60Le projet urbain partenariaL . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63
POST SCRIPTUM : N’OUBLIEZ PAS … . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 69
GLOSSAIRE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 81
2016 a marqué une nouvelle évolution du droit de l’urbanisme
et de l’aménagement : modernisation du règlement
des plans locaux d’urbanisme, dématérialisation des procédures
d’autorisation et les travaux sur le futur géoportail des documents de
planification, simplification et amélioration du traitement des recours .
Le déploiement des intercommunalités et des nouvelles métropoles
bouleverse par ailleurs la gouvernance de l’aménagement du territoire .
Ces réformes ne sont pas neutres sur les pratiques des acteurs
de l’aménagement urbain : aménageurs, promoteurs et élus .
Elles sont abordées dans une nouvelle édition de ce guide pratique
à vocation pédagogique sur le thème de l’urbanisme et de
l’aménagement, qui met l’accent sur les nouveaux interlocuteurs
compétents en matière d’urbanisme et la possibilité offerte par la
réforme du règlement des PLU de fixer les règles de manière différente
par rapport aux usages des dernières décennies, par le recours plus
systématique à des graphiques par exemple pour améliorer la lisibilité
de la règle, ou à permettre aux opérateurs et aux élus d’écrire la
règle ensemble pour faciliter l’émergence de projets innovants, tant
du point de vue architectural, qu’environnemental et sociétal .
Le présent document met en lumière ces différents outils conçus
pour faciliter la mise en œuvre d’opérations d’aménagement,
d’initiative publique ou privée, et soulève les questions auxquelles
doivent répondre ensemble aménageurs, constructeurs et élus .
Non exhaustif, il a vocation à rappeler synthétiquement et distinguer
les principaux outils d’aménagement, de financement ainsi que les
outils d’évolution des documents d’urbanisme auxquels peuvent
recourir les acteurs, publics et privés, de l’aménagement .
Ce document, élaboré par la Fédération des Promoteurs Immobiliers
de France, a été mis à jour avec l’aide Me Vincent GUINOT, avocat
spécialisé en droit de l’urbanisme du cabinet LACOURTE-RAQUIN-TATAR .
Il a fait l’objet d’une relecture et d’un partage avec le SNAL, présidé par
Pascale POIROT, que je remercie pour l’implication de son équipe .
Alexandra François-CuxacPrésidente de la Fédération des promoteurs immobiliers de France
PRÉAMBULE
PRÉAMBULE
GUIDE DE L’AMÉNAGEMENT URBAIN 2017 54
Cré
dit :
Ber
nard
Lac
haud
n PREMIÈRE ÉTAPE : LA DÉFINITION DU PROJET
Depuis la Loi SRU, les élus locaux sont expressément autorisés à consulter
et dialoguer avec les opérateurs, publics ou privés, en vue de l’aménagement
d’un secteur1 .
Cette phase de négociations autour de la définition du projet
d’aménagement d’un secteur est parfaitement légale et surtout
indispensable à la richesse de la diversité de l’aménagement urbain .
Pendant cette période, chacun est libre d’apporter ses idées,
son savoir-faire au profit de l’intérêt général collectif .
Une fois définies les principales caractéristiques du projet,
il importe de savoir « QUI FAIT QUOI ? »
n DEUXIÈME ÉTAPE : L’EXAMEN DES OUTILS
Plus précisément, il s’agit de déterminer :
• Qui prend l’initiative de l’aménagement ?
• Quel niveau de contrôle la collectivité entend-t-elle exercer
sur la procédure d’aménagement ?
• Quels sont les équipements nécessaires découlant
de l’aménagement de ce secteur, en distinguant les équipements
propres à l’opération des équipements publics ?
• Comment la collectivité envisage-elle les conditions de leur
réalisation et de leur financement ?
• Les documents d’urbanisme applicables (PLU ou autres)
permettent-ils la réalisation de ce projet ? Sont-ils adaptés ?
Doivent-ils êtres complétés ?
l’adaptation du document d’urbanisme
Selon le secteur d’implantation (ex. : dans une zone AU) et/ou les
caractéristiques du projet (ex. : intégration de toitures végétalisées),
il peut être nécessaire de faire évoluer le plan local d’urbanisme, voire
d’autres documents (SCOT, SDRIF, …), car ces derniers, trop stricts ou
incomplets, peuvent être inadaptés .
Le projet défini, ayant recueilli l’accord des élus, des personnes intéressées
et de la population, doit être « traduit » dans le PLU .
L’intégration du projet dans le PLU peut conduire à des évolutions mineures,
comme la modification d’une règle de hauteur par exemple, ou plus importantes .
Ainsi, s’il s’agit de définir les règles applicables dans un secteur A Urbaniser,
le projet d’aménagement pourra être inscrit dans des Orientations
d’Aménagement Particulières (OAP) du PLU.
PRÉAMBULE
GUIDE DE L’AMÉNAGEMENT URBAIN 2017 76
1 - Articles L132-12 et suivants du code de l’urbanisme .
Imaginons un secteur, ancienne friche industrielle, zone naturelle
ou cœur urbain, pouvant faire l’objet d’un projet d’aménagement .
Peu importe que l’idée de cet aménagement émane d’une initiative
privée ou publique . Peu importe qui détient la maitrise foncière ; qu’elle
appartienne à une personne privée ou publique . La question posée est
de savoir : « QUE FAIT-ON DANS CE SECTEUR ? »
PRÉAMBULE
• la maîtrise d’ouvrage des équipements publics
- La collectivité décide de conserver la maîtrise d’ouvrage
des équipements publics ; elle les réalise elle-même en régie directe
en recourant à des marchés publics .
- La collectivité décide de déléguer la maîtrise d’ouvrage
des équipements publics ; elle en confie la réalisation à un opérateur,
public ou privé . Dans ce cas, elle peut recourir à une concession
d’aménagement conclue, sauf exception, au terme d’une procédure
de publicité et de mise en concurrence .
Le choix des conditions de réalisation des équipements publics est
indépendant du choix de l’outil d’aménagement . Ainsi, concession
ne rime pas nécessairement avec ZAC, et une collectivité peut concéder
une opération d’aménagement en dehors du cadre de la ZAC .
• le financement des équipements publics
Important ! Rappelons que le traitement du financement ne porte
que sur celui des équipements publics ; les équipements propres
à la réalisation de l’opération (voiries internes, réseaux, etc.) relèvent
de la responsabilité du constructeur ou de l’aménageur .
PRÉAMBULE
GUIDE DE L’AMÉNAGEMENT URBAIN 2017 98
Concrètement, les conditions d’aménagement et d’équipement
de cette zone seront exposées dans un schéma d’aménagement.
Ce document présente les choix de la collectivité pour aménager un secteur,
essentiellement à partir d’un ou plusieurs de document(s) graphique(s).
Tout projet de construction ou d’aménagement doit être compatible
avec ces orientations . Il s’agit d’un cadre d’aménagement souple qu’il
importe de ne pas négliger .
Le Code de l’urbanisme prévoit un grand nombre de procédures
d’évolution des documents d’urbanisme . Toutes ne seront pas examinées .
Seront exposées les procédures d’adaptation des PLU les plus courantes,
c’est-à-dire la modification, avec enquête publique ou simple mise
à disposition du public, ainsi que la mise en compatibilité avec une
Déclaration d’Utilité Publique (DUP) ou une Déclaration de Projet.
Peu importe la procédure à laquelle il conviendra de recourir, selon
l’ampleur des adaptations nécessaires, celle-ci est sans influence
sur le choix des autres outils d’aménagement et de financement .
les outils d’aménagement
Lorsque la collectivité entend prendre l’initiative de la procédure
d’aménagement, d’une importance significative, longue et complexe,
et la maîtriser dans son ensemble, l’outil le plus opérant sera la plupart
du temps la zone d’aménagement concerté (ZAC).
En revanche, si la collectivité n’entend pas prendre l’initiative de l’opération,
le projet, même complexe et d’une certaine ampleur, peut être réalisé dans
le cadre des autorisations d’urbanisme classiques : par un ou plusieurs
permis de construire ou un permis d’aménager .
De même, selon le niveau de contrôle qu’entend exercer la collectivité
sur la réalisation des équipements publics, plusieurs hypothèses peuvent
être envisagées concernant :
LA TRADUCTION DU PROJET DANS LES DOCUMENTS D’URBANISME
GUIDE DEL’AMÉNAGEMENT URBAIN
La collectivité peut décider de recourir à plusieurs types de solution :
• Une solution « fiscale » en délibérant sur la Taxe d’Aménagement,
éventuellement « majorée » (le taux de la part communale ou
intercommunale peut atteindre 20 % lorsque le secteur concerné doit
accueillir des équipements publics lourds pour permettre son urbanisation).
• Une solution « para-fiscale », qui pourra prendre la forme d’une convention
de participation dite « de ZAC » si le projet est réalisé dans le cadre
d’une ZAC et que le constructeur n’a pas acquis son terrain auprès de
l’aménageur .
• Une solution « commerciale », c’est-à-dire que la collectivité
peut prévoir que le financement des équipements publics sera assuré
par la commercialisation des terrains, après aménagement .
• Une solution contractuelle, sous la forme d’une convention de projet
urbain partenarial (PUP) mettant à la charge de l’opérateur une partie
du coût des équipements publics nécessaires à son projet .
• Elle peut également décider de recourir à la VEFA pour faire l’acquisition
des équipements publics, dans le respect des conditions posées par le
code des marchés publics .
Se pose enfin une dernière question « COMMENT FAIT-ON ? »
n TROISIÈME ET DERNIÈRE ÉTAPE : LA DÉFINITION DES OUTILS
Partant du projet et selon les réponses apportées aux questions
précédemment évoquées, les parties pourront déterminer les outils
d’aménagement, de réalisation et/ou de financement des équipements
publics, les plus adaptés pour mettre en œuvre le projet .
Elles pourront également déterminer s’il est ou non nécessaire d’adapter
le document d’urbanisme ou d’autres documents et définir la procédure
requise pour permettre la réalisation du projet .
GUIDE DE L’AMÉNAGEMENT URBAIN 2017 1110
Lorsqu’une collectivité, en partenariat avec un opérateur privé
ou public, promoteur et/ou aménageur, envisage d’aménager un
secteur, il peut s’avérer nécessaire de faire évoluer le document
d’urbanisme .
Si le projet est situé dans une zone à Urbaniser par exemple (AU),
le Plan Local d’Urbanisme et/ou d’autres documents de planification ayant
une incidence sur la définition et la réalisation du projet (ex. : le SCOT, le
SDAGE ou encore le PPR) nécessitent une évolution, de manière plus ou
moins importante pour permettre la mise en œuvre du projet retenu .
Le Code de l’urbanisme prévoit plusieurs procédures d’évolution des plans
locaux d’urbanisme (PLU) présentées ci-après sous forme de schémas.
Toutes ne seront pas examinées dans le présent document, et notamment
les procédures d’élaboration et de révision du PLU .
Seront exposées les procédures les plus couramment utilisées : celles
requises en cas d’adaptations mineures du PLU (modification et
modification simplifiée) et celles visant la mise en compatibilité du PLU avec
la réalisation d’un projet déterminé (Déclaration de projet et/ou Déclaration
d’Utilité Publique).
Lorsque la traduction du projet dans le PLU implique des modifications
marginales (ex. : règles de hauteur, encourager le recours à des dispositifs
utilisant des énergies renouvelables, …) ou de corriger une erreur, il peut être
recouru à la procédure de modification simplifiée. Dans ce cas, il n’y a pas
d’enquête publique mais une simple mise à disposition du PLU au public .
De la même façon, si les évolutions nécessaires ne sont pas de nature
à bouleverser l’économie du PLU, la procédure de modification avec
enquête publique pourra être utilisée .
Enfin, si l’opération nécessite le recours à l’expropriation, la commune
pourra demander à l’Etat une Déclaration d’utilité Publique, qui mettra
le PLU en compatibilité avec le projet .
En tout état de cause, il convient de rappeler que :
• le choix de la procédure d’évolution du document d’urbanisme
ne présage pas du choix de l’outil d’aménagement .
• depuis la loi ALUR, le transfert de compétence à l’intercommunalité
est encouragé, la décision pourra donc relever de l’EPCI .
LA TRADUCTION DU PROJET DANS LES DOCUMENTS D’URBANISME
GUIDE DE L’AMÉNAGEMENT URBAIN 2017 1312
LA TRADUCTION DU PROJET DANS LES DOCUMENTS D’URBANISME
La compétence des communes pour élaborer et gérer le PLU est désormais
en principe exercée par un établissement de coopération intercommunal (EPCI).
Ce principe ne connaît pas d’exception s’agissant des communautés urbaines et des métropoles .
Ainsi l’Eurométropole de Strasbourg et la métropole européenne de Lille par exemple sont compétentes en matière de PLU . Il en va différemment pour la métropole Aix-Marseille-Provence et la Métropole du Grand Paris (MGP).
S’agissant de la MGP, elle n’exerce pas la compétence PLU ; cette compétence relève des 12 établissements publics territoriaux (EPT) qui la composent.
Il en va de même pour la métropole d’Aix-Marseille-Provence, dont les conseils de territoire élaboreront plusieurs plans locaux d’urbanisme intercommunaux, le périmètre de chacun de ces plans couvrant un territoire de la métropole .
S’agissant des communautés d’agglomération et des communautés de communes, elles exercent la compétence PLU :
• à tout moment, si les communes membres prennent l’initiative de ce transfert,
• le 27 mars 2017, sauf si une minorité de blocage s’y oppose (25 % des communes représentant au moins 20 % de la population),
• si tel est le cas, le 1er janvier suivant le renouvellement du conseil de l’EPCI (en principe : les municipales de 2020), sauf si la même minorité de blocage s’y oppose à nouveau .
Lorsque le PLU relève de la compétence d’un EPCI, il s’agira d’un PLU intercommunal lors de la révision d’un des PLU communaux .
Quelle que soit l’autorité compétente en matière de PLU, le maire de la commune sur le territoire de laquelle est prévu le projet de construction reste compétent pour délivrer le permis de construire .
FOCUS SUR LA COMPÉTENCE EN MATIÈRE DE PLU
GUIDE DE L’AMÉNAGEMENT URBAIN 2017 1514
LES DÉCLINAISONS DE LA DÉCLARATION DE PROJET
Dans un but de simplification et d’accélération des délais de réalisation
des projets immobiliers, trois procédures ont été créées :
• la Procédure Intégrée pour le Logement2 ;
• le Projet d’intérêt majeur, depuis la Loi ALUR ;
• la Procédure Intégrée pour l’Immobilier d’Entreprise3 pour les projets
visant la création de locaux d’activités économiques .
LA DÉCLARATION DE PROJET
délibération facultative de l’organe délibérant de lancement de la procédure
enquête publique
approbation de la déclaration de projet
approbation du nouveau plu mis en compatibilité
6 À 8 MOIS1
1 - Sauf réalisation d’une évaluation environnementale .2 - Instruction du Gouvernement du 18 mars 2015 .3 - Instruction du Gouvernement du 14 octobre 2016 .
examen conjoint avec les personnes publiques associées
Le projet d’intérêt majeur, comme son « cousin francilien » le Contrat
de Développement Territorial, peut valoir Déclaration de projet .
Le choix de la procédure applicable sera guidé à la fois par la nature du
projet et les documents de planification (PPR, PLH, PDU, …) ou les servitudes
d’utilité publique à adapter pour permettre la réalisation du projet .
Ces procédures visent une optimisation des délais en regroupant en une
procédure unique l’évolution du PLU, l’adaptation de certaines servitudes
d’utilité publique et une instruction des autorisations requises pour le projet,
y compris le permis .
La procédure de déclaration de projet vise, pour la commune
ou l’EPCI, à se prononcer, par délibération, sur l’intérêt général1 d’une
opération d’aménagement ou la réalisation d’un programme de
construction, publique ou privée, quel que soit le secteur d’implantation
(Zone U ou AU). Peu importe qui, du secteur public ou privé, est à l’origine
du projet déclaré d’intérêt général .
Cette procédure est l’outil de prédilection pour mettre un PLU en compatibilité
avec un projet . Conçue en ce sens, elle permet à la collectivité, qui a accepté et
soutient le projet, de l’inscrire dans son PLU en adaptant ce dernier .
Les délibérations de l’organe délibérant, l’enquête publique et l’examen
avec les personnes publiques associées visent à recueillir un avis de
l’ensemble des personnes concernées, de sorte que le projet soit accepté
collectivement dans l’intérêt général .
L’adaptation du PLU peut être plus ou moins importante : ne seront
amendées que les règles nécessaires .
Selon la nature des documents à modifier pour permettre la réalisation
de cette opération déclarée d’intérêt général, la déclaration de projet peut
être approuvée par la commune, l’EPCI ou conjointement avec le préfet
ou l’EPCI en charge du SCOT, s’il est nécessaire de le modifier .
Par ailleurs, si la mise en œuvre du projet requiert d’exproprier des terrains,
une Déclaration d’Utilité Publique (DUP) sera nécessaire et l’enquête
publique portera à la fois sur la DUP et la mise en compatibilité, par le
préfet, du PLU .
avantages / inconvénients
Cette procédure d’adaptation présente le principal avantage d’être souple
et rapide . Dans le cas où seul le PLU doit être adapté, cette procédure
pourra être achevée dans un délai approximatif de 6 à 8 mois, dès lors
qu’il y a consensus sur l’intérêt général du projet et dès lors que la
déclaration de projet n’est pas soumise à évaluation environnementale .
Si la réalisation du projet implique la modification d’autres documents
(comme le SCOT), il faudra l’intervention de l’Etat, ce qui peut prendre plus
de temps .
LA TRADUCTION DU PROJET DANS LES DOCUMENTS D’URBANISME
GUIDE DE L’AMÉNAGEMENT URBAIN 2017 1716
1 - A propos de la notion d’intérêt général d’un projet, dans une décision relative à l’ancienne procédure de révision simplifiée, il a été jugé qu’ « il appartient à l’autorité compétente d’établir, de manière précise et circonstanciée, sous l’entier contrôle du juge, l’intérêt général qui s’attache à la réalisation de la construction ou de l’opération constituant l’objet de la révision simplifiée, au regard notamment des objectifs économiques, sociaux et urbanistiques poursuivis par la collectivité publique intéressée » (CE, 23 oct. 2013, N°350077).
LA TRADUCTION DU PROJET DANS LES DOCUMENTS D’URBANISME
GUIDE DE L’AMÉNAGEMENT URBAIN 2017 1918
1 - Depuis la loi ALUR est désormais soumise à la procédure de révision l’ouverture à l’urbanisation d’une zone n ’a pas été ouverte à l’urbanisation ; - ou n’a pas fait l’objet d’acquisitions foncières significatives de la part de la commune ou de l’intercommunalité, directement ou par l’intermédiaire d’un opérateur foncier .
1 - Sauf lorsqu’il s’agit d’instituer l’un des mécanismes de majoration de la constructibilité prévus par le code de l’urbanisme pour le logement libre, le logement social, le logement intermédiaire et les constructions écologiquement vertueuses (cf. article L.151-28).
La procédure de modification du PLU est une autre procédure qui
permet d’adapter le PLU, mais pas pour permettre la réalisation
d’un projet spécifique .
Selon la nature des adaptations prévues, la modification du PLU
peut être réalisée de manière simplifiée ou non . Dans le premier
cas (modification simplifiée), une simple mise à disposition du public
pendant un mois est prévue ; dans le second cas (modification), une enquête
publique est requise . Ces procédures sont représentées sous forme de
schémas ci-après .
De manière générale, la modification est autorisée dès lors que les
évolutions envisagées ne portent pas atteinte à l’économie générale du PLU .
En revanche, il n’est pas possible de « modifier » le PLU s’il s’agit de réduire
des espaces naturels (agricoles, forestiers, …) ou d’aggraver des nuisances. Dans ce cas, il faut « réviser » le document d’urbanisme1, ou bien recourir
à la procédure de déclaration de projet si l’opération revête un caractère
d’intérêt général, assez largement entendu.
LA MODIFICATION
La procédure de modification simplifiée peut être utilisée pour des
adaptations ponctuelles comme la rectification d’une erreur ou l’augmentation
(jusqu’à 20 % maximum1) des règles de hauteur de gabarit ou d’emprise des
constructions, etc .
Cette procédure, simple et rapide, permet d’adapter le PLU à l’évolution
des techniques de construction innovantes et, par exemple, autoriser
le recours à des façades en bois ou des toitures végétalisées, l’installation
de panneaux photovoltaïques, etc .
Elle permet de moderniser, par exemple, un PLU un peu obsolète pour
répondre aux nouvelles exigences de conception de l’habitat et encourager
la réalisation de projets innovants . Les cas relevant de la modification
simplifiée sont exposés ci-après .
LA TRADUCTION DU PROJET DANS LES DOCUMENTS D’URBANISME
La procédure de modification s’applique lorsqu’il est prévu :• de majorer de plus de 20 % les possibilités de construction résultant, dans une zone,
de l’application de l’ensemble des règles du plan ;• de diminuer ces possibilités de construire ;• de réduire la surface d’une zone urbaine ou à urbaniser.En revanche, ce n’est pas la procédure de modification mais la procédure de révision qui s’applique lorsqu’il est prévu2 :• de changer les orientations définies par le projet d’aménagement et de développement
durables du PLU ;• de réduire un espace boisé classé, une zone agricole ou une zone naturelle et forestière ;• de réduire une protection édictée en raison des risques de nuisance, de la qualité des sites,
des paysages ou des milieux naturels, ou d’une évolution de nature à induire de graves risques de nuisance .
• d’ouvrir à l’urbanisation une zone à Urbaniser créée il y a plus de 9 ans et n’ayant pas fait l’objet d’acquisitions foncières significatives, soit directement par la collectivité, soit par l’intermédiaire d’un opérateur foncier .
Il peut être recouru à la procédure de modification simplifiée lorsque l’on ne rentre pas dans les cas dans lesquels la procédure de modification s’impose .
La procédure de modification simplifiée est applicable lorsque les autres procédures (modification ou révision) ne sont pas applicables . Elle est notamment possible en vue de :
• la rectification d’une erreur matérielle ;• l’augmentation, dans la limite de 20 %, du coefficient d’emprise au sol ou de la hauteur
maximale des constructions, ainsi que des plafonds dans lesquels peut être autorisée l’extension limitée des constructions existantes ;
• la modification des règles de stationnement ;• la modification ou la suppression d’un emplacement réservé ; • la diminution des obligations de recul des constructions par rapport aux limites de leur
terrain d’assiette ou par rapport aux autres constructions situées sur le même terrain ;• la suppression des règles qui auraient pour objet ou pour effet d’interdire l’installation de
systèmes domestiques solaires thermiques ou photovoltaïques ou de tout autre dispositif individuel de production d’énergie renouvelable, l’utilisation en façade du bois ou de tout autre matériau renouvelable permettant d’éviter des émissions de gaz à effet de serre ou la pose de toitures végétalisées ou retenant les eaux pluviales ;
• ainsi que dans le cas des majorations des possibilités de construire, pour encourager les travaux d’agrandissement et/ou la construction de bâtiments « écologiques » et/ou de logements locatifs sociaux ou intermédiaires .
délibération du conseil municipal déterminant les modalités de mise a disposition du dossier au public
déliberation motivée du conseil municipal approuvant le plu modifié
3 MOISmise à disposition du dossier (30 jours min)
notification aux personnes publiques associées
enquête publique
approbation par délibération1 de l’organe délibérant du plu modifié
4 À 6 MOIS
1 - Depuis la loi ALUR, lorsque le projet de modification porte sur l’ouverture à l’urbanisation d’une zone à urbaniser ou non constructible (2AU) , une délibération motivée de l’organe délibérant de l’établissement public compétent ou du conseil municipal doit justifier l’utilité de cette ouverture au regard des capacités d’urbanisation encore inexploitées dans les zones déjà urbanisées et la faisabilité opérationnelle d’un projet dans ces zones.
LA MODIFICATION SIMPLIFIÉE
GUIDE DE L’AMÉNAGEMENT URBAIN 2017 2120
Rappelons que parmi les nombreux éléments que le Code de l’urbanisme
autorise à mentionner dans le règlement d’un PLU (cf. art. L.151-8 et suiv.), seuls très peu d’éléments sont obligatoires ; la plupart des règles (surface des logements, performance énergétique ou environnementale, …) sont facultatives .
Il importe de veiller à ce que le règlement du PLU applicable au secteur faisant l’objet du projet ne comporte pas trop de règles pour éviter les contradictions, des règles trop générales ou stéréotypées, qui seraient contraires au projet et qui ne correspondraient pas à la volonté politique de la collectivité .
Le PLU doit mentionner les règles incontournables, que seule la collectivité est légitime à définir, et qui ne pourront pas évoluer sans une nouvelle consultation de la population .
En cas de recours à la procédure de ZAC, le règlement du PLU peut être affiné dans les cahiers des charges de cession de terrains, uniquement opposables aux constructeurs ayant acquis leurs terrains auprès de l’aménageur . Ces documents peuvent comporter de nombreuses indications sur les caractéristiques des constructions envisagées dans cette zone.
Le contenu du PLU, applicable dans les secteurs de ZAC depuis la Loi SRU, comme les CCCT, sont tous deux opposables aux demandes de permis de construire déposées dans ces secteurs . Obligatoires, les CCCT sont opposables aux demandes de permis de construire et constituent une garantie de l’initiateur de la ZAC lorsque ce dernier n’est pas compétent pour délivrer les autorisations d’urbanisme .
FOCUS : LE CONTENU DU PLAN LOCAL D’URBANISME
GUIDE DE L’AMÉNAGEMENT URBAIN 2017 2322
en marche vers la modernisation des plu
La réforme de modernisation du PLU, applicable aux PLU élaborés ou
révisés à compter du 1er janvier 2016, va dans ce sens, en diversifiant les
orientations d’aménagement et de programmation (OAP) et en permettant
d’exprimer les principes posés dans le règlement du PLU de manière plus
lisible et plus souple .
Ainsi, le règlement du PLU peut prévoir :
• des règles différentes selon la nature des constructions
(nouvelles ou existantes, sous-destinations, …),
• des règles qualitatives définissant un résultat à atteindre,
• des règles alternatives à la règle générale,
• des documents graphiques pour illustrer la règle.
les orientations d’aménagement et de programmation : qu’est ce que c’est ?
Déterminées dans le respect des orientations définies par le PADD,
uniquement dans les zones urbaines ou à urbaniser, les OAP constituent
des règles souples, exprimées sous forme d’orientations, avec lesquelles
le projet doit être compatible, sur les thèmes de l’aménagement, l’habitat,
les transports et les déplacements1 .
La réforme de modernisation des PLU en distingue trois types2 :
• les OAP « patrimoniales » comprenant des dispositions relatives
à la conservation, la mise en valeur ou la requalification des éléments
de paysage, quartiers, immeubles…
1 - Article L .151-6 du code de l’urbanisme2 - Articles R .151-6 et suivants du code de l’urbanisme
LES PROCÉDURES OPÉRATIONNELLES
GUIDE DE L’AMÉNAGEMENT URBAIN 2017 2524
GUIDE DEL’AMÉNAGEMENT URBAIN
• les OAP « sectorielles », par quartier ou par secteur, définissant
les conditions d’aménagement et de programmation garantissant
la prise en compte des qualités architecturales, urbaines et paysagères
des espaces ;
• les OAP « d’aménagement », comportant un schéma d’aménagement
précisant les principales caractéristiques d’organisation spatiale
du secteur, portant au moins sur les thèmes suivants :
- la qualité de l’insertion architecturale, urbaine et paysagère ;
- la mixité fonctionnelle et sociale ;
- la qualité environnementale et la prévention des risques ;
- les besoins en matière de stationnement ;
- la desserte par les transports en commun ;
- la desserte des terrains par les voies et réseaux .
Pour favoriser l’émergence de projets, ces secteurs ne comportent
pas de règlement de PLU .
Il existe différents outils d’aménagement . Le premier auquel on pense
est la Zone d’Aménagement Concerté ou ZAC . L’élément distinctif de la
ZAC par rapport à d’autres outils d’aménagement réside dans le niveau
de contrôle que la collectivité entend exercer sur l’aménagement d’un
secteur. Dans la ZAC, ce contrôle s’exerce tout au long de la procédure,
initiée et dirigée par la collectivité .
L’aménagement d’un secteur peut également être réalisé
dans le cadre d’autorisations d’urbanisme, permis de
construire, permis de construire valant division ou permis
d’aménager de lotissement . Dans ce cas, le degré de
contrôle de la collectivité est réduit : il s’exerce via les
dispositions du règlement du PLU applicables aux permis et les éventuelles
prescriptions mentionnées dans les autorisations .
Enfin, la mise en œuvre du projet peut requérir d’utiliser le contrat
de concession pour la réalisation des équipements qu’implique la réalisation
du projet .
LES PROCÉDURES OPÉRATIONNELLES
GUIDE DE L’AMÉNAGEMENT URBAIN 2017 2726
Certains projets de travaux ou d’aménagements, publics ou privés,
susceptibles d’avoir des « incidences notables sur l’environnement ou la santé humaine » compte tenu de leur nature et leur ampleur, peuvent requérir la réalisation d’une étude d’impact, soit de manière systématique, soit au cas par cas .
Le nouveau régime des études d’impact permet la réalisation d’une étude unique lorsque le projet :• relève de plusieurs catégories de
la nouvelle nomenclature1 ;et/ou
• est réalisé de manière concomitante ou coordonnée avec l’évolution du PLU .
Si le projet requiert une étude d’impact, la DREAL peut être interrogée en amont pour déterminer le contenu adéquat du dossier en fonction des caractéristiques du projet, et ainsi mieux anticiper les demandes de l’administration (« avis de cadrage »).2
Enfin, veillez aux mesures compensatoires susceptibles de modifier la conception du projet . En outre, des mesures de suivi peuvent également être prescrites dans les autorisations, dont le non-respect est sanctionné .
FOCUS : LES ÉTUDES D’IMPACT
1 - Le régime des études d’impact, y compris la nomenclature, a été modifié (cf. ordonnance n°2016-1058 - JO 05/08/2016 ; décret n°2016-1110 - JO 14/08/2016). Il est applicable depuis le 1er septembre 2016 aux plans et programme ayant fait l’objet d’un arrêté d’ouverture et d’organisation de l’enquête publique ou d’un avis sur la mise à disposition du public publié après cette date ; depuis le 1er janvier 2017, aux projets relevant d’un examen au cas par cas, faisant l’objet d’une demande d’examen au cas par cas, à compter de cette date ; à compter du 16 mai 2017 pour les projets relevant d’une étude systématique, faisant l’objet d’une première demande d’autorisation déposée à compter de cette date . 2 - Attention ! Cet avis ne lie pas l’administration et n’est encadré dans aucun délai .
la ZAC, n’est pas l’unique outil
d’aménagement .
LES PROCÉDURES OPÉRATIONNELLES
travaux, ouvrages, aménagements ruraux et urbains
39. travaux, constructions et opérations d’aménagement y compris ceux donnant lieu à un permis d’aménager, un permis de construire, ou à une procédure de zone d’aménagement concerté.
Travaux, constructions et opérations constitués ou en création qui créent une surface de plancher supérieure ou égale à 40 000 m2 ou dont le terrain d’assiette couvre une superficie supérieure ou égale à 10 hectares .
Travaux, constructions et opérations d’aménagement constitués ou en création qui soit crée une surface de plancher supérieure ou égale à 10 000 m2 et inférieure à 40 000 m2 et dont le terrain d’assiette ne couvre pas une superficie supérieure ou égale à 10 hectares, soit couvre un terrain d’assiette d’une superficie supérieure ou égale à 5 ha et inférieure à 10 ha et dont la surface de plancher créée est inférieure à 40 000 m2 .
Les composantes d’un projet donnant lieu à un permis d’aménager, un permis de construire, ou à une procédure de zone d’aménagement concerté ne sont pas concernées par la présente rubrique si le projet dont elles font partie fait l’objet d’une étude d’impact ou en a été dispensé à l’issue d’un examen au cas par cas .
DÉPÔT DOSSIER DE DEMANDE D’EXAMEN AU CAS PAR CAS
DÉPÔT DE LA DEMANDE D’AUTORISATION DU PROJET (PC)
INSTRUCTION DE LA DEMANDE DE PERMIS
DÉCISION DE L’AUTORITÉ ENVIRONNEMENTALE DE DISPENSE /R ÉALISATION D’UNE ÉTUDE D’IMPACT
TRANSMISSION DU DOSSIER DE DEMANDE DE PERMIS À L’AUTORITÉ ENVIRONNEMENTALE ET AUX COLLECTIVITES INTERESSÉES AUX INCIDENCES DU PROJET
DÉLIVRANCE DU PERMIS
RÉALISATION DE L’ÉTUDE D’IMPACT
PROCEDURE D’ÉTUDE D’IMPACT*
INSTRUCTION DE LA DEMANDE D’AUTORISATION DU PROJET
* Pour les projets soumis a examen au cas par cas.
Le dossier est réputé être complet dans un délai de 15 jours suivant son dépôt.
Le dossier de demande de permis doit comprendre la décision de dispense de réaliser une étude d’impact ou l’étude d’impact ou son actualisation (procédure coordonnée)
• Si le projet ne donne pas lieu à une enquête publique, il fait l’objet d’une mise à disposition du public, organisée par le maître d’ouvrage .Dans ce cas, le délai d’instruction est majoré d’un mois .• Si le projet fait l’objet d’une enquête publique, le délai d’instruction court à compter de la réception du rapport du commissaire enquêteur .
• La décision intervient dans un délai de 35 jours suivant le dépôt du dossier.
• Le silence de l’autorité vaut obligation de réaliser une étude impact .
Le dossier est transmis aux collectivités par les services instructeurs .
L’autorité environnementale, comme les collectivités intéressées, doivent rendre leur avis dans un délai de 2 mois (silence vaut absence d’observations).
Le permis pourra comporter des prescriptions, ainsi que les éventuelles mesures d’Evitement Réduction ou de Compensation (ERC) et les mesures de suivi prévues au titre de l’étude d’impact .
Exemple : au moins 12 mois en cas d’étude faune-flore sur 4 saisons .
GUIDE DE L’AMÉNAGEMENT URBAIN 2017 2928
LES PROCÉDURES OPÉRATIONNELLES
GUIDE DE L’AMÉNAGEMENT URBAIN 2017 3130
le plu et la Zac
La ZAC est une procédure d’aménagement, initiée par une collectivité .
Toutefois, une ZAC peut être réalisée sur plusieurs communes
(ZAC intercommunales), et/ou sur un ou plusieurs sites (on parle
de ZAC « multi-sites »).
Elle peut en effet être créée dans n’importe quel secteur, constructible ou
non . Le cas échéant, le PLU pourra être adapté pour tenir compte du projet .
L’aménageur désigné peut être associé aux études d’évolution du PLU si
elles sont nécessaires .
la Zac : une opération d’aménagement d’initiative publique
La ZAC est une procédure d’aménagement, initiée par une personne
publique exclusivement, pour réaliser ou faire réaliser l’aménagement
et l’équipement d’un secteur : il s’agit d’une opération publique
d’aménagement, même si sa réalisation est confiée à un opérateur privé .
Ne pas confondre ! La ZAC ne doit pas être confondue avec les outils
de réalisation et de financement des équipements publics associés .
Même si bien souvent ZAC rime avec concession d’aménagement
et la convention de participation de ZAC, elles ne forment pas un tout indivisible
car chacune a un objet spécifique . La ZAC est un outil d’aménagement
au même titre que le permis de construire ou le permis d’aménager
de lotissement . La concession d’aménagement est un contrat organisant
la réalisation des équipements publics, dont le financement peut être assuré
par une participation dite de ZAC . Comme il est indiqué par ailleurs dans
ce document, la collectivité peut décider de réaliser les équipements en régie .
Dans ce cas, la concession d’aménagement n’a plus lieu d’être .
Qu’entend-on par opération d’aménagement ? Définie par le Code
de l’urbanisme, cette notion recouvre un grand nombre de domaines1 .
Cet aménagement doit se traduire par la définition et la réalisation
d’un programme des équipements publics (d’infra - et de superstructure)
nécessaires aux besoins des futurs occupants de la zone et approuvé
par la collectivité . 1 - Le cahier des charges de cession de terrain mentionne la constructibilité de la construction autorisée sur le lot cédé ; il peut définir des prescriptions techniques, urbanistiques et architecturales .2 - Art . L . 300-3 du Code de l’Urbanisme .1 - Cf . art . L .300-1 du code de l’urbanisme
LA ZONE D’AMÉNAGEMENT CONCERTÉ
LES PROCÉDURES OPÉRATIONNELLES
GUIDE DE L’AMÉNAGEMENT URBAIN 2017 3332
Dossier de création de la ZAC
Le dossier de création de ZAC comprend :
• un rapport de présentation, qui expose notamment l’objet
et la justification de l’opération, comporte une description de l’état
du site et de son environnement, indique le programme global prévisionnel
des constructions à édifier dans la zone, énonce les raisons pour lesquelles,
au regard des dispositions d’urbanisme en vigueur sur le territoire
de la commune et de l’insertion dans l’environnement naturel ou urbain,
le projet faisant l’objet du dossier de création a été retenu ;
• un plan de situation ;
• un plan de délimitation du ou des périmètres composant la zone ;
• l’étude d’impact si nécessaire (cf. supra) ;
Rappelons que, depuis 2000, les ZAC ne sont plus des secteurs particuliers,
dans lesquels s’applique un droit « dérogatoire » . Depuis la Loi SRU, les
Plans d’Aménagement de Zone ont été supprimés dans les ZAC ; c’est donc
le PLU qui s’applique, en complément des prescriptions figurant dans les
cahiers des charges de cessions des terrains1.
les différentes étapes d’une Zac
Études préalables
Avant la création de la ZAC, la collectivité réalise ou fait réaliser des études
préalables définissant le programme d’aménagement, le choix du site, la
faisabilité technique, économique et financière, l’insertion du projet de ZAC
dans son environnement ainsi que la procédure choisie pour la réalisation de
l’opération . Si elle entend faire réaliser les études, elle devra désigner la personne
après mise en concurrence, dans le cadre d’un contrat de mandat par exemple ou
d’un marché public de prestation de services .
Concertation préalable
Sur la base de ces études, l’organe délibérant de la collectivité compétente
en matière de ZAC définit les objectifs de la ZAC et les modalités de la
concertation préalable du public (moment, durée, participants, …)1 sur ce
projet, avant toute décision de création de la ZAC .
La création de la ZAC sera approuvée par délibération de la collectivité,
qui, le cas échéant, fera également le bilan de la concertation .
1 - La loi ALUR consacre la jurisprudence en posant le principe dans le Code de l’Urbanisme que la concertation doit être d’une durée suffisante et présenter des moyens adaptés au regard de l’importance et des caractéristiques du projet . 1 - Cf . Art . L .311-4 du Code de l’urbanisme .
Celui-ci peut être assuré de différentes manières :
• La réalisation des équipements peut être confiée à l’aménageur désigné, qui dispose ou disposera de la maîtrise foncière, dans le cadre d’une concession d’aménagement . Dans ce cas, le financement des équipements est assuré par la commercialisation des terrains, ainsi que, le cas échéant, par le versement d’une subvention par la collectivité, si la ZAC est structurellement déficitaire .
• Par le paiement de la TA, étant souligné que dans l’immense majorité des cas, les opérations prévues dans
la ZAC sont exonérées de la part (inter)communale de la TA.
• Par l’instauration d’une convention de participation, qui se substitue à la part (inter)communale de la TA, lorsque le constructeur n’a pas acquis son terrain auprès de l’aménageur ou de la collectivité si la ZAC est réalisée en régie (ce qui est rare en pratique)1 .
Cette participation a vocation à couvrir uniquement le coût des équipements publics à réaliser pour répondre aux besoins des futurs habitants ou usagers des constructions à édifier dans la zone. Celle-ci sera jointe au dossier de demande de permis de construire .
FOCUS : LE FINANCEMENT DES ÉQUIPEMENTS PUBLICS DANS UNE ZAC
LES PROCÉDURES OPÉRATIONNELLES
GUIDE DE L’AMÉNAGEMENT URBAIN 2017 3534
de risque d’exploitation de la ZAC) ou à une concession (l’aménageur
assume tout ou partie le risque économique de la ZAC).
Rappelons également que rien n’empêche l’opérateur désigné pour
réaliser les études préalables de participer à la mise en concurrence pour
la désignation de l’aménageur, dès lors que sont garanties aux candidats
une égalité d’information et des conditions de parfaite concurrence .
Concrètement, il faut que les études préalables soient traduites dans
le cahier des charges pour la mise en concurrence en vue de désigner
l’aménageur, afin que tous les candidats disposent du même degré
d’information .
Il précise également si la part communale ou intercommunale de la taxe
d’aménagement (TA) sera ou non exigible dans la zone.
Désignation de l’aménageur
Le dossier de création de ZAC déterminant les conditions de sa mise en
œuvre, l’aménageur pourra être désigné dès ce stade .
Depuis la loi ALUR, l’aménageur peut même être désigné avant la création
de la ZAC si la collectivité a suffisamment avancé dans son projet. Elle doit
avoir tiré le bilan de la concertation et défini les principales caractéristiques
du projet d’aménagement telles que les enjeux et l’objectif de l’opération, son
périmètre d’intervention, son programme et son bilan financier prévisionnel,
afin de pouvoir initier un appel d’offres sur la base de ces éléments .
Attention ! ZAC ne rime pas nécessairement avec mise en concurrence .
la mise en concurrence dans les Zac Trop souvent, élus et opérateurs associent ZAC et mise en concurrence mais
cela n’est pas toujours vrai . Il pourra y avoir mise en concurrence au stade
des études préalables, si la personne publique qui a eu l’initiative de la ZAC,
veut passer un contrat avec une personne pour lui confier la réalisation des
études préalables .
De la même façon, si la personne publique, à l’initiative de la ZAC, entend
confier l’aménagement de la ZAC à un tiers, il pourra ou non y avoir mise
en concurrence selon la nature des opérateurs, publics ou privés,
en présence . Ainsi, elle est exclue si la collectivité entend réaliser la ZAC
en régie directe ou la confier à une Société Publique Locale d’Aménagement
ou à une société d’économie mixte à opération unique (SEMOP)1 . Lorsqu’elle
s’impose, soulignons que les mesures de mise en concurrence sont celles
prévues en matière de commande publique, et varient selon que la ZAC
s’apparente à un marché public (l’aménageur n’assume pas le transfert
1 - Cf . page 43 .
LES PROCÉDURES OPÉRATIONNELLES
GUIDE DE L’AMÉNAGEMENT URBAIN 2017 3736
Lorsque la ZAC est réalisée en régie directe, les dossiers de création
et de réalisation peuvent être joints en un dossier unique .
Enfin, les éléments du dossier de réalisation peuvent être approuvés par une
ou plusieurs décisions, échelonnées dans le temps .
L’aménageur désigné :
• pourra être associé à l’élaboration du dossier de réalisation de ZAC, ainsi
qu’aux travaux d’adaptation du PLU nécessaires à la mise en œuvre de la ZAC,
• sera tenu de mettre en concurrence les entreprises à qui il entend confier
la réalisation des équipements publics,
• pourra se voir déléguer l’exercice du droit de préemption urbain, ainsi
que bénéficier de la déclaration d’utilité publique éventuellement prise
par le préfet, pour lui permettre de maîtriser tout ou partie du foncier
(une ZAC peut en effet être à maîtrise foncière partielle, et des conventions
de participation financière seront conclues avec les opérateurs développant
des projets de construction sur des terrains qui n’auront pas été acquis
auprès de l’aménageur).
Dossier de réalisation de la ZAC
La délibération qui crée la ZAC approuve le dossier de création, précise le ou
les périmètres de la zone, le programme global prévisionnel des constructions,
ainsi que le régime applicable au regard de la taxe d’aménagement (TA).
La personne publique qui a pris l’initiative de la ZAC établit en outre un
dossier de réalisation de la ZAC, qui comprend :
• le projet de programme des équipements publics à réaliser dans la zone ;
• le projet de programme global des constructions à réaliser dans la zone ;
• les modalités prévisionnelles de financement de l’opération
d’aménagement, échelonnées dans le temps ;
• le cas échéant, il complète le contenu de l’étude d’impact notamment
en ce qui concerne les éléments inconnus au moment de la constitution
du dossier de création .
Contrôlée par la collectivité qui en a l’initiative, la ZAC est une procédure d’aménagement globale. Elle comporte des outils impliquant l’ensemble des acteurs de la ZAC :
• Les propriétaires qui souhaitent construire dans la ZAC sont amenés à participer au financement des équipements publics dont ils bénéficieront, en signant une convention financière de participation (hypothèse de la ZAC à maîtrise foncière partielle) ;
• Si la collectivité à l’initiative de la ZAC n’est pas compétente pour délivrer les autorisations d’urbanisme, les caractéristiques des constructions à réaliser découlant du PLU peuvent être affinés grâce aux mentions des CCCT.
La contrepartie de cette souplesse réside dans la responsabilité du projet pour la collectivité et l’absence de droits acquis pour l’aménageur . Autrement dit, la collectivité peut décider de modifier ou de supprimer unilatéralement une ZAC, même si elle risque de voir sa responsabilité engagée par l’aménageur .
Enfin, comme on l’a dit, l’aménageur peut être investi d’une délégation d’exercice des droits de préemption et d’expropriation, ce qui peut s’avérer un exercice délicat .
BON À SAVOIR ! AVANTAGES / INCONVÉNIENTS
Rappel ! On parle d’opération d’aménagement . Il peut s’agir d’une ZAC
mais il peut s’agir d’un autre type d’opération d’aménagement, réalisée par
exemple dans le cadre de plusieurs permis de construire ou d’aménager .
quelles sont les missions de l’aménageur concessionnaire ?
La concession d’aménagement constitue un transfert de la maîtrise
d’ouvrage de l’opération d’aménagement à un aménageur . L’aménageur
n’est donc pas un simple prestataire : il exerce ses missions sous
le contrôle de la collectivité mais sous sa propre responsabilité,
et dans certains cas, à ses risques et périls financiers .
LES PROCÉDURES OPÉRATIONNELLES
GUIDE DE L’AMÉNAGEMENT URBAIN 2017 3938
qu’est-ce qu’une concession d’aménagement ?
Une concession d’aménagement est un contrat administratif par lequel
une personne publique compétente en matière d’aménagement
(le concédant), confie à un opérateur, public ou privé
(le concessionnaire), la réalisation d’une opération d’aménagement,
celui-ci finançant les travaux et la réalisation des équipements
par la revente des terrains et/ou la perception de subventions
de la part du concédant, et/ou la perception des participations
des constructeurs qui ne lui ont pas acheté leur terrain.
comment distinguer la concession d’aménagement des autres régimes ?
En pratique, lorsqu’une collectivité décide de réaliser une opération
d’aménagement,
• elle peut soit la réaliser en régie . Lorsque la collectivité conserve
la maîtrise d’ouvrage des équipements publics/travaux d’aménagement
et se contente de désigner un prestataire chargé uniquement de
la réalisation de ces travaux, il convient de mettre en concurrence
les entreprises susceptibles de les réaliser, en suivant les dispositions
relatives aux mandats et aux marchés publics .
• soit confier cette réalisation à une personne publique ou privée par le
biais d’un contrat de concession d’aménagement . Lorsque la collectivité
concédante transfère la maîtrise d’ouvrage de l’opération au
concessionnaire, le régime juridique de la concession d’aménagement
est applicable.
LA CONCESSION D’AMÉNAGEMENT
LES PROCÉDURES OPÉRATIONNELLES
GUIDE DE L’AMÉNAGEMENT URBAIN 2017 4140
• Lorsque le concessionnaire n’assume pas de risque économique lié
à l’opération d’aménagement, alors l’ordonnance1 du 23 juillet 2015
relative aux marchés publics et son décret d’application sont applicables .
Mais aucune formalité n’est prévue lorsque le montant total des produits
de l’opération d’aménagement faisant l’objet du contrat est en-deçà du seuil
de mise en concurrence communautaire (5,225 M€). Pour autant le contrat
de concession doit être attribué au terme de mesures de publicité et de mise
en concurrence « adaptées » et librement définies par la collectivité publique .
quel est le contenu des contrats de concession d’aménagement ?
La mise en œuvre de la procédure de passation doit permettre à la
personne publique concédante de désigner l’aménageur compétent pour
réaliser l’opération d’aménagement et de conclure un contrat répondant
aux objectifs d’aménagement poursuivis .
Il importe de s’assurer que le contrat de concession comporte des clauses
permettant d’accompagner l’évolution de l’opération d’aménagement .
En tout état de cause, le contrat de concession d’aménagement devra
préciser les obligations de la collectivité concédante et de l’aménageur
notamment concernant :
• l’objet du contrat, sa durée et les conditions dans lesquelles
il peut éventuellement être prorogé, ou modifié ;
• les conditions de rachat, de résiliation ou de déchéance
par le concédant,
• les conditions et les modalités d’indemnisation du concessionnaire
et du concédant,
• la répartition du risque entre la personne publique concédante
et l’aménageur.
À ce titre, il doit être en mesure de se comporter en maître d’ouvrage,
cela implique que :
• il acquiert tout ou partie des terrains compris dans le périmètre
de l’opération, y compris, le cas échéant, par voie d’expropriation
ou de préemption ;
• il réalise les travaux d’aménagement et d’équipement, voire les études
opérationnelles ;
• et qu’il cède les terrains aménagés situés à l’intérieur du périmètre
de la concession .
En outre, l’aménageur peut se voir confier d’autres missions matérielles
ou immatérielles dès lors qu’elles sont nécessaires à la réalisation
de l’opération d’aménagement, comme par exemple, le pilotage et
la coordination par le concessionnaire des missions nécessaires à la
réalisation des objectifs d’aménagement poursuivis .
concession d’aménagement et mise en concurrence
Sauf lorsqu’elle est conclue avec une Société Publique Locale
d’Aménagement (SPLA) ou une Société d’Economie Mixte à Opération
Unique (SEMOP), la concession d’aménagement doit être précédée
d’une procédure de publicité/mise en concurrence.
Le Code de l’urbanisme prévoit deux procédures de passation :
• Lorsque le concessionnaire assume un risque économique lié à l’opération
d’aménagement, les dispositions1 de l’ordonnance du 29 janvier 2016 relative
aux contrats de concession et de son décret d’application sont applicables .
1 - Ordonnance n°2016-65 ; décret n°2016-86 du 1er février 2016 1 - Ordonnance n°2015-899 ; décret n °2016-360 du 25 mars 2016
LES PROCÉDURES OPÉRATIONNELLES
GUIDE DE L’AMÉNAGEMENT URBAIN 2017 4342
Par ailleurs, lorsque le concédant décide de participer au coût de l’opération,
sous forme d’apport financier ou d’apport en terrains, le traité de concession
doit préciser à peine de nullité :
• les modalités de cette participation financière, qui peut prendre la forme
d’apports en nature ;
• le montant total de cette participation et, s’il y a lieu, sa répartition en
tranches annuelles ;
• les modalités du contrôle technique, financier et comptable exercé par
le concédant . À cet effet, le concessionnaire doit fournir chaque année
un compte rendu financier comportant notamment en annexe le bilan
prévisionnel actualisé des activités, objet de la concession, le plan de
trésorerie actualisé faisant apparaître l’échéancier des recettes et des
dépenses de l’opération ainsi qu’un tableau des acquisitions et cessions
immobilières réalisées pendant la durée de l’exercice .
la semop : qu’est ce que c’est ?
Issues du modèle de nos voisins européens et de la loi1 du 1er juillet 2014,
la SEMOP est une société d’économie mixte à objet unique,
qui peut consister en la réalisation d’une opération de construction,
de développement du logement ou d’aménagement .
Au même titre que les autres SEM, la SEMOP est une société anonyme,
composée d’au moins deux actionnaires, dont la collectivité initiatrice du
projet . En revanche, contrairement aux autres SEM, le capital social d’une
SEMOP n’est pas nécessairement détenu en majorité par la collectivité
ou le groupement, qui doit détenir entre 34 % et 85% du capital de
la société et au moins 34% des voix dans les organes délibérants . La
présidence du conseil d’administration ou du conseil de surveillance doit
être confiée à un élu .
Le ou les autres actionnaires, opérateurs économiques, sont
sélectionnés à l’issue d’un appel public à concurrence, dont les
modalités sont définies par la nature du contrat objet de la SEMOP
(ex. : concession d’aménagement).
L’avis d’appel public à la concurrence doit comporter notamment les règles
de gouvernance et les modalités de contrôle dont le ou les actionnaires
publics souhaitent disposer sur l’activité de la société définies, le cas
échéant, dans un pacte d’actionnaire .
La SEMOP cesse avec l’objet du contrat, qui est signé sans procédure de
mise en concurrence, puisque celle-ci a été réalisée en amont pour désigner
le(s) partenaire(s) de la collectivité.
1 - Loi n°2014-744 codifiée aux articles L.1541-1 et suivants du CGCT.
Vous projetez de réaliser un ensemble immobilier composé par exemple d’un
immeuble de logements et d’un immeuble de bureaux, reposant tous deux sur un parking souterrain .
La jurisprudence vous permet aujourd’hui de réaliser cette opération de deux façons : • soit par le dépôt d’une demande de permis
de construire unique ;• soit par le dépôt de plusieurs demandes
de permis de construire ; chacune portant sur un bâtiment, ayant une fonctionnalité distincte.
Dans cette seconde hypothèse, peu importe le nombre de maîtres d’ouvrage. Vous pouvez déposer seul ces différentes demandes de permis ou vous pouvez les déposer concomitamment avec d’autres opérateurs .
Pour être habilité à déposer plusieurs demandes de permis de construire pour un même ensemble immobilier, il importe de remplir cumulativement les trois conditions suivantes1 :
1 - les parties de la construction doivent avoir une vocation fonctionnelle autonome ;
2 - l’ampleur et la complexité du projet, au regard notamment des règles d’urbanisme2 , doivent justifier le dépôt de différentes autorisations ; la complexité pouvant résulter dans l’intervention de plusieurs maîtres d’ouvrage ;
3 - les services instructeurs doivent avoir été mis en mesure d’appréhender le projet dans son ensemble3.
FOCUS : « LES ENSEMBLES IMMOBILIERS »
parking souterrain
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LES PROCÉDURES OPÉRATIONNELLES
GUIDE DE L’AMÉNAGEMENT URBAIN 2017 4544
pétitionnaire
La réforme de 2007 a modifié le Code de l’urbanisme pour indiquer
clairement qu’une demande de permis de construire peut être déposée par
une ou plusieurs personnes, habilitées à le faire . Dans ce cas, un formulaire
« Fiche complémentaire / Autre demandeur » doit être joint au dossier de
demande de permis de construire .
Précisons que, depuis 2007, il n’y a plus besoin de verser au dossier
de demande de permis de construire les pièces justifiant du titre habilitant
à construire (ex. : promesse de vente) ; ceci est désormais déclaratif
(cf. Encadré 8 du formulaire de demande de permis de construire)1 .
Attention ! Les conséquences de la co-titularité d’un permis
La co-titularité d’un permis peut résulter, soit d’une autorisation obtenue
conjointement par plusieurs personnes initialement, soit d’un transfert
partiel de permis opéré après obtention du permis .
• Quid du paiement des taxes d’urbanisme ?
En cas d’obtention conjointe d’un permis, les co-titulaires du permis sont
solidairement redevables du paiement des taxes et participations d’urbanisme
attachées au permis . Il en va de même en cas de transfert partiel du permis,
comme cela est rappelé dans le formulaire de demande de transfert .
• Quid de l’achèvement des travaux ?
En outre, en cas de co-titularité d’un permis, résultant soit d’une demande
conjointe de permis, soit d’un transfert partiel de permis, les co-titulaires
du permis sont tenus de l’achèvement au regard des services instructeurs .
unité foncière
Depuis la réforme de 2007, le Code de l’urbanisme prévoit expressément
qu’une demande de permis de construire puisse être déposée sur un ou
plusieurs terrains contigus .
1 - Principe posé dans une décision CE, 17 juil. 2009, Cme de Grenoble, N°301615 ; confirmé par CAA Paris, 6 juin 2014, SCI Suchet Montmorency, N°12PA03899.2 - CE, 12 oct. 2016, n°3910923 - Cela se traduit par la production d’un dossier global (« master plan »).
LE PERMIS DE CONSTRUIRE
1 - A l’exception des demandes de PC déposées sur le domaine public .
LES PROCÉDURES OPÉRATIONNELLES
GUIDE DE L’AMÉNAGEMENT URBAIN 2017 4746
principe
Ce permis permet de construire plusieurs bâtiments et de diviser le terrain
d’assiette de la demande de permis en plusieurs lots, sans recourir ni à une
déclaration préalable, ni au permis d’aménager . En effet,
les divisions issues de ce permis sont exclues du champ du lotissement1.
La division intervient avant l’achèvement des constructions. Le PCVD
est couramment utilisé pour des projets immobiliers cédés dans le cadre de
Ventes en l’État Futur d’Achèvement (VEFA). Dans ce cas, ce sont les ventes
qui opèrent les divisions parcellaires .
dossier de demande
Rappelons que ce permis n’existe dans le Code de l’urbanisme que par les
pièces qu’il requiert de verser au dossier de demande de permis de construire .
En effet, lorsque vous demandez un permis de construire valant division
parcellaire, vous devez joindre au dossier de demande de permis de construire
notamment un plan de division2.
En outre, lorsque le projet comporte des voies ou espaces communs,
le dossier de demande doit comprendre le projet de constitution d’une
association syndicale des acquéreurs à laquelle seront dévolus la propriété,
Afin de clarifier les relations et les responsabilités des uns et des autres,
il est recommandé d’établir une convention organisant notamment
le phasage en cas d’opération réalisée par tranches pour garantir
l’achèvement des équipements communs (espaces verts,
stationnements, …), les conséquences de l’éventuelle défaillance
de l’une des parties, pour des raisons commerciales ou économiques,
et la possibilité de transférer les droits à construire ou de modifier le permis
avec l’accord des co-titulaires, etc .
Pour différentes raisons, le permis de construire peut être « transféré » . Pour cela, il faut que le permis soit en cours de validité et que l’accord exprès
et préalable du titulaire initial du permis ait été recueilli . Ces points sont rappelés dans le formulaire de demande de transfert de permis de construire .
Ce transfert peut être total, par exemple, lorsque le permis de construire a été obtenu par la société de promotion et qu’il est transféré à la SCI, maître d’ouvrage et venderesse .
Il peut également être partiel. Dans ce cas, on distingue différentes hypothèses :
• on parle d’ « adhésion » à un permis de construire, c’est-à-dire que plusieurs personnes concourent à la mise en œuvre du permis, y compris s’il s’agit d’un permis de construction valant division parcellaire . Le permis devient alors conjoint .
• on parle de « scission » d’un permis de construire . Dans cette hypothèse, issue de la pratique, les constructions autorisées doivent être divisibles et pouvoir fonctionner de manière autonome .
1 - Cf. art. R.442-1 c) du Code de l’urbanisme. 2 - Cf . art . R .431-24 du Code de l’urbanisme .
BON À SAVOIR : LE TRANSFERT DE PERMIS
LE PERMIS DE CONSTRUIRE VALANT DIVISION PARCELLAIRE
règles d’instruction
Le principe de l’instruction des demandes de PCVD est posé à l’article
R .151-21 du Code de l’urbanisme . Aux termes de ce dernier article, « Dans
le cas d’un lotissement ou dans celui de la construction, sur une unité
foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments
dont le terrain d’assiette doit faire l’objet d’une division en propriété ou en
jouissance, l’ensemble du projet est apprécié au regard de la totalité des
règles édictées par le plan local d’urbanisme, sauf si le règlement de ce plan
s’y oppose » .
En application de cet article, les règles du PLU, notamment les règles
d’implantation ou d’emprise au sol, doivent être examinées à l’échelle
de l’unité foncière d’origine, et non pas en fonction des futures divisions
internes1, à moins que le PLU n’ait expressement prévu l’inverse, en exigeant
que chaque construction réalisée respecte les règles d’urbanisme à l’échelle
de leur terrain d’assiette respectif .
la gestion et l’entretien de ces voies et espaces communs, sauf si le projet
sera soumis au statut de la copropriété . L’opérateur peut également avoir
prévu la conclusion avec la commune ou l’EPCI une convention prévoyant
le transfert gratuit dans leur domaine de la totalité des voies et espaces
communs une fois les travaux achevés .
Vous devez également cocher la case correspondant dans l’encadré 5.2
du formulaire de demande de permis . En cas d’oubli, il a été jugé1 que,
même si le pétitionnaire n’a pas expressément précisé dans sa demande
qu’il entendait solliciter un tel permis (ex. : n’a pas coché la case) ou/et si
le dossier de demande ne comportait pas les pièces requises, la demande
de permis doit être considérée comme une demande de PCVD et se voir
appliquer le régime adéquat, compte tenu des caractéristiques et de la
conception du projet .
Par ailleurs, dans un cas d’espèce, la jurisprudence a admis qu’un permis
simple puisse être transformé en PCVD par le dépôt d’une demande de
permis de construire modificatif2, sous réserve que cela n’interfère pas les
conditions d’instruction de la demande de permis et que les modifications
ne bouleversent pas l’économie générale du projet .
Enfin, soulignons que depuis la réforme de 2007, le critère de maîtrise
d’ouvrage unique du PCVD a été supprimé . En conséquence, une demande de
PCVD peut être déposée par une ou plusieurs personnes ; il peut également
être partiellement transféré, ce qui n’était pas possible auparavant .
Quand à l’assiette de la demande de PCVD, le Code de l’urbanisme
a été modifié pour permettre le dépôt d’une demande de PCVD sur
un ou plusieurs terrains .
1 - C’est également l’interprétation de la Cour Administrative d’Appel de Paris (voir en ce sens : CAA Paris, 6 juin 2014, SCI Suchet Montmorency, N12PA03899, 12PA03901, 12PA03931) et le Conseil d’Etat (voir en ce sens : CE, 9 avril 2015, Commune de Tassin-la-Demi-Lune, n°37201)
GUIDE DE L’AMÉNAGEMENT URBAIN 2017 4948
LES PROCÉDURES OPÉRATIONNELLES
principe
Le permis de construire « dit d’habilitation » également connu sous le terme
de « division primaire » a toujours été prévu au Code de l’urbanisme1 .
Il s’agit des « divisions par ventes ou locations effectuées par un propriétaire
au profit de personnes qu’il a habilitées à réaliser une opération immobilière
sur une partie de sa propriété et qui ont elles-mêmes déjà obtenu un
permis d’aménager ou un permis de construire portant sur la création d’un
groupe de bâtiments ou d’un immeuble autre qu’une maison d’habitation
individuelle » .
La division intervient le jour de la vente une fois le permis obtenu.
Dans ce cas, comme pour le PCVD, les divisions issues d’un permis d’habilitation
sont exclues du champ du lotissement ; elles ne requièrent donc ni déclaration
préalable, ni permis d’aménager . Ainsi, à chaque fois que la vente est conclue
sous condition suspensive de la délivrance d’un permis de construire, le
détachement du terrain est dispensé de toute procédure de lotissement,
sauf si le permis de construire porte sur la construction d’une seule maison
individuelle .
1 - Cf. ancien art. R.315-2 d) du Code de l’urbanisme ; art. R.442-1 d) du Code de l’urbanisme.
LE PERMIS DIT D’ « HABILITATION » OU « DIVISION PRIMAIRE »
GUIDE DE L’AMÉNAGEMENT URBAIN 2017 5150
assiette de la demande de permis
A la question de savoir si la demande de permis porte sur l’ensemble du terrain
tel qu’il existe avant la division ou bien sur la partie du terrain que l’opérateur
achètera après avoir purgé son permis, le Ministère du Logement avait répondu
que celle-ci porte sur l’ensemble de l’unité foncière avant division1 . Cependant,
une cour administrative d’appel a retenu une solution inverse et a jugé que
« la demande de permis de construire ne devait porter que sur cette seule
superficie, et non sur la totalité »2 .
Depuis l’entrée en vigueur de la loi Alur, le COS et la superficie minimale
de parcelle ont été supprimés dans les PLU . En conséquence, la question
de l’assiette du projet, dans ce cas de figure, ne devrait continuer à impacter
un projet que dans des hypothèses limitées, comme par exemple, en présence
d’un coefficient d’emprise au sol ou pour les ratios d’espaces verts et pleine terre.
dossier de demande
Le dépôt d’une demande d’un permis d’habilitation ne requiert aucune
pièce particulière.
La seule exigence réglementaire tient à la nature et au nombre des
constructions : ce permis ne peut pas porter sur la construction d’une
maison individuelle.
Comme tout permis, ce permis peut être sollicité par une ou plusieurs
personnes. Il peut également être transféré3.
1 - Cf. Rép. Min. N°65630, JO AN 06/07/2010. 2 - Voir en ce sens : CAA Lyon, 12 nov. 2013, N°13LY00584. 3 - Cf. Rép. Min. N°41893, JO AN 06/04/2010.
effets du permis
Une fois le permis de construire obtenu, le propriétaire du terrain le vendra
au promoteur, en réalisant une division primaire, et pourra, le cas échéant,
réaliser d’autres divisions . En effet, le nombre de divisions primaires n’étant
pas limité, elles peuvent être sollicitées autant de fois que le pétitionnaire le
souhaite .
Elles peuvent intervenir simultanément ou successivement, sous réserve,
d’une part, du respect des droits à construire attachés au terrain d‘assiette et,
d’autre part, de préciser les conditions de réalisation d’éventuels équipements
communs aux projets de construction .
LES PROCÉDURES OPÉRATIONNELLES
GUIDE DE L’AMÉNAGEMENT URBAIN 2017 5352
Le permis d’aménager est un outil d’aménagement, d’initiative privée ou
publique, dont l’objet est la viabilisation d’un tènement foncier et sa division
en plusieurs terrains à bâtir.
Un permis d’aménager est requis lorsque l’opération suppose la réalisation
d’équipements communs à plusieurs lots destinés à être bâtis et propres
au projet 1.
Attention ! Ces équipements constituent a priori des équipements propres
mais l’aménageur peut en solliciter la rétrocession afin qu’ils puissent être
intégrés dans le domaine public, s’agissant de voies ouvertes à la circulation
publique .
1 - L’ordonnance N°2011-1916 du 22 décembre 2011 (JO 23/12/2011) relative à certaines corrections à apporter au régime des autorisations d’urbanisme, puis le décret du 27 février 2014, ont modifié successivement le régime du permis d’aménager . Le critère du nombre de lots créés sur une période de 10 ans a été supprimé . Sont soumises à permis d’aménager les divisions de terrains à bâtir impliquant la réalisation de travaux d’équipements communs à plusieurs lots à bâtir, de sorte que les divisions accompagnées de la création d’équipements destinés à ne desservir qu’un seul lot à bâtir requièrent une simple déclaration préalable .
Toutes les divisions de « terrains à bâtir » ne requièrent pas nécessairement un permis
d’aménager . Certaines divisions sont exclues de cette autorisation, notamment les
divisions primaires (ou permis d’habilitation) et celles réalisées dans le cadre d’un permis de
construire valant division parcellaire (cf supra) ou par l’aménageur dans le cadre d’une ZAC.
BON À SAVOIR !
LE PERMIS D’AMÉNAGER
LES PROCÉDURES OPÉRATIONNELLES
GUIDE DE L’AMÉNAGEMENT URBAIN 2017 5554
avantages / inconvénients
L’un des avantages du permis d’aménager est de pouvoir présenter
à la collectivité et aux futurs acquéreurs un projet global d’aménagement,
en présentant le fonctionnement du site, les circulations, l’affectation des
différents lots, des hypothèses d’implantation,…
Il autorise une répartition de la surface de plancher globale entre les
différents lots .
Il permet au titulaire de l’autorisation, soit de développer lui-même les lots
à bâtir, soit d’en céder tout ou partie à des tiers.
Enfin, le titulaire du permis d’aménager bénéficie, dans une certaine mesure,
d’une stabilisation de ses droits à construire pendant un délai de 5 ans,
c’est-à-dire qu’un éventuel changement du PLU après la délivrance du permis
d’aménager ne pourra pas faire obstacle à l’obtention d’un permis de construire .
Pour protéger les intérêts des acquéreurs de lots, ce régime est très
encadré.
Tout d’abord, le lotisseur ne peut pas conclure de promesse de vente tant
qu’il n’a pas obtenu son permis d’aménager . Et après l’obtention du permis
d’aménager, il ne peut conclure qu’une promesse unilatérale de vente
prévoyant une indemnité de dédit de 5 % maximum .
Il peut cependant être autorisé à céder les lots avant l’achèvement de
tout ou partie des travaux d’aménagement lorsqu’il produit une garantie
d’achèvement des travaux de viabilisation destinée à assurer l’achèvement
tant à l’égard des acquéreurs que de la collectivité . Cette garantie porte
sur la totalité des travaux (garantie extrinsèque de type GAPD) ou sur les
travaux de finition dont le différé a été autorisé (garantie intrinsèque).
Le permis de construire peut être délivré dès l’obtention du permis
d’aménager à la condition qu’il ne soit mis en œuvre que lorsque les
équipements desservant le lot seront achevés (cette possibilité n’est pas
ouverte lorsque la construction porte sur une maison individuelle).
S’agissant des divisions de lots et des droits à construire, ils peuvent être
fixés par le permis d’aménager . Les lots autorisés peuvent être subdivisés,
dans certains cas, sans l’accord des co-lotis, mais il n’est donc pas possible
d’en créer plus que le nombre autorisé dans le permis d’aménager ; sauf
à obtenir un permis d’aménager modificatif et l’accord d’une majorité
qualifiée des colotis .
Attention ! Le permis d’aménager implique souvent la rédaction d’un
règlement et d’un cahier des charges de lotissement. A cet égard,
l’attention est attirée sur la rédaction de ces documents, dont la durée
d’application peut être importante et peut faire obstacle à une évolution
ultérieure du lotissement dans le temps.
GUIDE DE L’AMÉNAGEMENT URBAIN 2017 5756
LES PROCÉDURES DE FINANCEMENT
GUIDE DEL’AMÉNAGEMENT URBAIN
Cette partie du document vise à exposer les différents outils
de financements des équipements publics . Ne sera donc pas
abordée la réalisation des équipements propres à l’opération
(voiries internes, réseaux, etc.).
rappel : les équipements propres à l’opération
Toute opération de construction requiert la réalisation d’équipements
propres (voirie et réseaux divers), qui recouvrent les travaux de
raccordement aux équipements publics existant au droit du terrain .
Dès lors qu’ils ne correspondent plus exclusivement aux besoins du projet
mais qu’ils ont vocation à desservir d’autres constructions existantes ou
futures, ces équipements sont des équipements publics1 .
LES PROCÉDURES DE FINANCEMENT
GUIDE DE L’AMÉNAGEMENT URBAIN 2017 5958
Rappelons que plusieurs solutions existent pour assurer le financement
des équipements publics :
• La collectivité peut décider de recourir à une solution « fiscale » et
délibérer sur la Taxe d’Aménagement .
• La collectivité peut décider de recourir à solution « para-fiscale », sous
la forme d’une convention de participation de ZAC, si le projet est réalisé
dans le cadre d’une ZAC, pour les constructeurs qui n’ont pas acquis leur
terrain auprès de l’aménageur .
• La collectivité peut décider de recourir à une solution « commerciale »,
c’est-à-dire qu’elle peut prévoir que le financement des équipements publics
sera assuré par la commercialisation des terrains, après aménagement,
dans le cadre d’une concession d’aménagement par exemple .
• Si le projet est réalisé dans le cadre d’un permis de construire ou
d’aménager, la collectivité peut recourir à une solution « contractuelle »
sous la forme d’une convention de projet urbain partenarial (PUP).
Équipements propresÉquipements publics
LES PROCÉDURES DE FINANCEMENT
1 - Dans la limite d’une bande de 100 mètres . CF . L332-15 code de l’urbanisme .
LES PROCÉDURES DE FINANCEMENT
GUIDE DE L’AMÉNAGEMENT URBAIN 2017 6160
le montant de la ta est calculé comme suit : Surface de construction X valeur forfaitaire au m² X taux
La surface de construction est définie comme la somme des surfaces
de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure
à 1,80 mètres, calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment,
à l’exclusion des vides et trémies . Cette surface comprend donc les parkings
réalisés en sous-sol1 .
Pour information, pour 2017, les valeurs forfaitaires sont fixées à 705 €
en province et 799 € en Ile de France. Elles sont réévaluées au 1er janvier
de chaque année par un arrêté ministériel publié entre mi novembre et fin
décembre, en fonction du dernier indice du coût de la construction connu
à cette date, et arrondies à l’euro inférieur .
Quant au taux, il est fixé à :
• 1 % max. pour la part régionale (seule l’Ile de France disposant
d’une part régionale) ;
• 2,5 % max. pour la part départementale ;
• et 1 % de plein droit pour la part (inter)communale,
c’est-à-dire si la collectivité n’a pas pris de délibération avant le 30
novembre fixant un autre taux pour l’année suivante .
Ce taux peut être porté jusqu’à 5 % par délibération, il peut être majoré
jusqu’à 20 % par délibération motivée, dans certains secteurs, lorsque la
réalisation de travaux substantiels de voiries ou de réseaux ou la création
d’équipements publics généraux est rendue nécessaire .
Applicable depuis le 1er mars 2012, la Taxe d’Aménagement
(TA) a fusionné les anciennes taxes (TLE et taxes assimilées),
en s’en distinguant toutefois par l’affectation des recettes :
contrairement à la TLE destinée au budget général
des collectivités, les recettes de la TA sont affectées au
financement des équipements publics .
Mais surtout, la TA permet de moduler le taux selon les secteurs de la
commune . Ainsi, il est possible d’adapter le montant de la recette attendue
de la taxe au coût réel des équipements publics à réaliser pour permettre
l’opération .
Attention ! Pour éviter tout retard de lancement du projet, il faut tenir
compte du fait que la délibération fixant le taux doit être prise avant la fin
novembre de chaque année . Le bilan du projet devra donc être établi avant
cette date .
1 - Toutefois, par délibération, la commune ou l’intercommunalité, le département et la région, chacun pour la part qui le concerne, peuvent décider d’exonérer en tout ou partie les surfaces annexes affectées au stationnement (sauf pour les maisons individuelles).
LA TAXE D’AMÉNAGEMENT
Rappelons à cet égard l’intérêt d’un certificat d’urbanisme (CU) : lorsqu’une demande
de permis de construire est déposée dans le délai de 18 mois à compter de la délivrance
d’un CU, c’est le taux le plus favorable entre celui indiqué dans le CU et celui applicable à la
date de délivrance du permis qui s’appliquera .
BON À SAVOIR !
LES PROCÉDURES DE FINANCEMENT
GUIDE DE L’AMÉNAGEMENT URBAIN 2017 6362
qu’est ce qu’une convention de projet urbain partenarial ?
La convention de projet urbain partenarial est initialement un outil
de préfinancement des équipements publics rendus nécessaires par
des opérations ponctuelles, pour satisfaire les besoins des futurs habitants
ou usagers . C’est en effet le constructeur ou l’aménageur qui prend
l’initiative du projet et propose à la collectivité de financer tout ou partie
des équipements publics rendus nécessaires par son projet de construction1
par cette convention .
La loi ALUR est venue compléter ce dispositif pour permettre :
• d’une part, à l’initiative du constructeur ou de l’aménageur, l’organisation
d’un débat au sein du conseil municipal sur le projet d’aménagement ;
• d’autre part, à la collectivité, avant la conclusion d’une première
convention, de délimiter un périmètre à l’intérieur duquel les constructeurs
qui obtiendront ultérieurement des permis de construire devront conclure
une convention de PUP pour participer au financement d’équipements
publics dont la réalisation a été décidée à l’occasion de cette première
convention, et qui bénéficient également à ces constructeurs .
avantages / inconvénients
La convention de projet urbain partenarial permet de négocier le montant
de la participation, qui peut être supérieur à celui qui résulterait
de la seule TA . Même si l’opérateur n’est jamais le maître d’ouvrage des
équipements publics, le PUP lui garantit leur préfinancement, supposant
ainsi leur réalisation dans de meilleurs délais .
Attention ! La majoration du taux de la TA doit respecter les critères de
proportionnalité applicables en matière de participation d’urbanisme .
Elle ne doit pas aboutir à mettre à la charge des opérateurs le coût des
équipements publics excédants les besoins des futurs habitants ou usagers
des constructions à édifier dans ces secteurs .
Sont prévus des exonérations et des abattements de plein droit et/ou sur
délibération de la collectivité .
avantages/ inconvénients
Cette TA « majorée » constitue donc un nouvel outil de financement des
équipements publics pour les collectivités, souple, du fait de la modulation
et la sectorisation de son taux prévues par les textes .
S’agissant d’une taxe générale, elle est versée en plusieurs fois . Due au
titre du permis d’aménager ou de construire, tacite ou exprès, y compris
modificatif, la TA est due en plusieurs versements : 12 et 24 mois suivant la
délivrance du permis . Son versement intervient donc indépendamment de
l’avancement du projet .
En outre, elle n’est pas affectée à la réalisation d’une opération déterminée,
contrairement à d’autres outils conventionnels de financement, comme la
convention de PUP ou la concession d’aménagement .
1 - Dans la limite de la part proportionnelle aux besoins des futurs usagers ou utilisateurs des constructions à édifier .
LE PROJET URBAIN PARTENARIAL
LES PROCÉDURES DE FINANCEMENT
GUIDE DE L’AMÉNAGEMENT URBAIN 2017 6564
Si la participation convenue ne correspond pas au financement
des équipements répondant aux seuls besoins des futurs usagers,
le constructeur, l’aménageur ou les acquéreurs successifs, peuvent
demander le remboursement (« action en répétition de l’indu »)
auprès de la collectivité .
La convention doit dresser une liste exhaustive des équipements publics
à réaliser, peu importe qu’il s’agisse de nouveaux équipements publics
à réaliser ou d’équipements en cours de réalisation, et notamment ceux
dont le financement a été fractionné en plusieurs opérations .
• Le délai de réalisation des équipements
La convention doit fixer un délai de réalisation des équipements et prévoir
qu’à défaut de réalisation des travaux dans ce délai, les sommes perçues
devront être restituées .
Soulignons que la réalisation des équipements publics définis dans
la convention est assurée sous la maîtrise d’ouvrage de la collectivité,
qui la confiera aux entreprises désignées après mise en concurrence
(marchés publics). En revanche, les équipements propres, voirie et réseaux
internes à l’opération seront réalisées par l’aménageur ou le constructeur,
et pourront être transférés ultérieurement à la collectivité, le cas échéant .
En tout état de cause, elle assure une meilleure adéquation du planning
financier au planning de réalisation des équipements publics que la TA .
La conclusion du projet urbain partenarial ne nécessite pas de mise en
concurrence préalable car l’initiative de l’opération d’aménagement ou de
construction est privée .
La convention de PUP est le contrat conclu, à l’initiative du constructeur
ou de l’aménageur, porteur du projet, avec la commune .
Elle suppose la réalisation d’un projet d’aménagement ou de construction
dans des zones urbaines et des zones à urbaniser : zones U et AU des PLU.
quel est le contenu de la convention de projet urbain partenarial ?
La convention de projet urbain partenarial doit mentionner les éléments
suivants :
• La liste des équipements à financer
L’objet de la convention est strictement limité au financement des
équipements publics rendus nécessaires par l’opération, et répondant aux
seuls besoins des futurs usagers ou habitants .
Rien n’empêche le signataire de la convention de PUP de participer à la mise en concurrence requise pour désigner la personne en charge de réaliser les travaux, dès lors qu’une égalité
d’information et des conditions de parfaite concurrence sont garanties .
BON À SAVOIR !
Les équipements publics rendus nécessaires par une opération d’aménagement ou de construction peuvent n’être que partiellement financés dans le cadre d’une opération .
La collectivité peut fractionner le financement des équipements lors des opérations successives telles que les PUP, ou encore la convention de participation de ZAC .
Depuis la loi ALUR, un équipement public peut être achevé ou être en cours de réalisation et justifier une convention de PUP, lorsque le projet est à l’intérieur d’un périmètre élargi (cf supra).
La répartition du coût de financement entre les différentes opérations est alors être prévue par la délibération fixant le périmètre élargi de projet urbain partenarial, par l’autorité publique compétente pour conclure la convention de PUP .
BON À SAVOIR !
• Le montant de la participation
Le montant de la participation à laquelle s’engage l’opérateur est fixé
dans le respect des principes de proportionnalité et de nécessité : seuls les
équipements publics indispensables sont finançables par le PUP .
Les coûts prévisionnels de l’ensemble des éléments d’équipement ainsi que
le prix unitaire de chacun d’eux doivent être mentionnés dans la convention .
Le coût de l’équipement public s’entend de l’ensemble des dépenses
liées à la mise en œuvre de tels équipements . Ainsi, outre le montant des
travaux de réalisation, la participation intègre les frais d’études, les coûts
du foncier ou encore l’engagement de frais divers .
Le montant de cette participation est cependant plafonné au coût des
équipements publics correspondant strictement aux besoins des futurs
habitants ou usagers du projet d’aménagement ou de construction envisagé .
• La nature de la participation
Le paiement de la participation peut relever :
• d’une contribution financière ;
• d’un apport de terrain bâti ou non bâti, pouvant être situé hors du
périmètre de la convention de projet urbain partenarial. Le bâtiment,
situé sur le terrain, objet de l’apport, doit exister avant la signature
de la convention .
Il ne peut en aucun cas s’agir de la réalisation des travaux eux-mêmes .
• Les modalités de paiement
S’agissant des modalités de paiement, les parties sont libres de négocier . Le
règlement de la participation peut intervenir avant le commencement des
travaux ou s’échelonner à courte durée pendant leur réalisation, la pratique
étant de conditionner la convention de PUP et/ou l’exigibilité du premier
versement au caractère définitif de l’autorisation d’urbanisme .
• Le périmètre de la convention
La convention s’applique au terrain d’assiette de l’autorisation
d’urbanisme, dont le périmètre est annexé à la convention . La participation
remplace la part communale ou intercommunale de la TA sur le périmètre
de l’opération . Lorsqu’une opération ne concerne que partiellement
une unité foncière, ce n’est que la partie servant d’emprise au projet qui
constitue le périmètre .
l’articulation avec les autres taxes d’urbanisme
S’agissant d’opérations d’aménagement, les constructions seront
échelonnées dans le temps, c’est pourquoi, il est nécessaire de déterminer
dans la convention la durée de l’exonération de la part communale
GUIDE DE L’AMÉNAGEMENT URBAIN 2017 6766
S’agissant de déterminer si le montant des travaux s’entend HT ou TTC, rappelons que les collectivités bénéficient du Fonds de Compensation de TVA . Cet élément est donc à prendre
en compte dans les négociations avec la collectivité sur le montant de la participation .
BON À SAVOIR !
LES PROCÉDURES DE FINANCEMENT
POST SCRIPTUM : N’OUBLIEZ PAS . . .
ou intercommunale de la TA qui ne peut excéder 10 ans . Ce délai court
à compter de la prise d’effet de la convention de projet urbain partenarial,
c’est-à-dire à compter de la date d’affichage en mairie .
Cumul des taxes : L’équipement public financé par le PUP ne peut
donner lieu à une autre participation spécifique (ex. : participation pour
équipement public exceptionnel). Toutefois, si la participation du PUP ne
finance pas les équipements que les autres participations sont destinées à
financer, ce cumul est possible (ex . : participation pour le financement de
l’assainissement collectif).
Enfin, la participation n’est pas une taxe d’urbanisme ; le porteur
du projet demeure donc redevable des autres taxes attachées à son permis
(notamment les parts départementale ou régionale de la TA).
l’évolution du projet et de la convention
• La modification de la convention : la convention peut également prévoir
la possibilité de passer des avenants pour tenir compte des modifications
qui pourraient survenir .
• L’abandon du projet : le porteur du projet peut obtenir la décharge de la
participation, s’il démontre qu’il n’a pas été en mesure de donner suite
à son autorisation d’urbanisme . Toutefois, dans cette hypothèse, il s’agit
de tenir compte des dépenses déjà engagées par la collectivité, qui ne
peuvent être restituées . Si les travaux sont achevés, aucune restitution
ne pourra être opérée . En revanche, si les travaux ont commencé à être
excécutés, ils doivent être achevés .
GUIDE DE L’AMÉNAGEMENT URBAIN 2017 6968
GUIDE DEL’AMÉNAGEMENT URBAIN
Vous projetez d’acquérir un terrain en vue de l’aménager
et/ou d’y édifier des constructions. Outre la faisabilité
économique de votre projet au regard du marché, il importe
d’examiner la faisabilité technique et juridique de votre
projet au regard des réglementations croisées applicables
aux terrains constructibles .
Ce guide n’a pas vocation à traiter la fiscalité applicable aux acquisitions
de terrains à bâtir . Néanmoins, rappelons rapidement que, depuis mars
2011, la TVA immobilière a été modifiée, mais également le régime
d’imposition des plus-values immobilières . Enfin, il existe une taxe forfaitaire
sur les terrains devenus constructibles (TFTC), l’une nationale obligatoire,
l’autre facultative, instituée au niveau local par délibération. Renseignez
vous donc auprès de la mairie de situation du terrain pour connaitre la
fiscalité applicable .
Avant d’étudier la constructibilité de votre terrain, au regard des règles du
document d’urbanisme applicable, il importe préalablement de vous poser
quelques questions :
n LES QUESTIONS TECHNIQUES À VOUS POSER
les sols sont-ils adaptés au projet que j’envisage ?
En pratique l’étude de sols est obligatoire particulièrement en vue de la
construction d’immeubles collectifs, comportant des parkings souterrains .
POST SCRIPTUM : N’OUBLIEZ PAS…
GUIDE DE L’AMÉNAGEMENT URBAIN 2017 7170
Assurez-vous les services d’un géotechnicien pour lui confier les missions
indispensables à la réalisation de votre projet (cf. Norme AFNOR P 94-500
modifiée). Outre les études de sols, il importe également de vous interroger
sur l’historique du terrain .
Y a-t-il un risque potentiel de pollution ?
Cette question est primordiale et pourtant, elle est trop souvent négligée .
Certes, les cessions de terrains ayant accueilli des Installations Classées pour
la Protection de l’Environnement (ICPE) sont encadrées mais il peut exister
un risque de pollution en dehors de ce cas .
Si votre terrain a accueilli une ICPE soumise à autorisation ou
enregistrement, cette information doit figurer dans l’acte de vente . De la
même façon, cette information devra vous être communiquée si l’ICPE était
soumise à déclaration .
En dehors de ce cas, n’hésitez pas à consulter les bases de données
existantes en la matière (BASOL : http://basol.ecologie.gouv.fr,
BASIAS : http://basias.brgm.fr, …) ou à vous renseigner auprès de la DREAL.
Bientôt, l’information relative à un risque potentiel de pollution devrait
figurer dans l’état des risques naturels et technologiques, qui doit être
annexé à votre promesse de vente .
n LES QUESTIONS JURIDIQUES À VOUS POSER
le terrain est-il soumis à un droit de préemption ?
Avant de déposer une demande de permis de construire sur un terrain,
assurez-vous que vous ne risquez pas de voir le terrain que vous convoitez
préempté par une collectivité (commune, département, concessionnaire, …).
Renseignez-vous auprès de la mairie de situation du terrain pour savoir
si un droit de préemption a été institué et connaitre son périmètre afin
de déterminer si votre bien est ou non concerné .
POST SCRIPTUM : N’OUBLIEZ PAS
POST SCRIPTUM : N’OUBLIEZ PAS…
GUIDE DE L’AMÉNAGEMENT URBAIN 2017 7372
mon terrain est-il frappé de servitude(s) ?
Avant de concevoir votre projet de construction, il importe de connaitre
l’ensemble des servitudes susceptibles de grever votre terrain . On en
distingue trois principaux types : les servitudes d’urbanisme, les servitudes
d’utilité publique et les servitudes de droit privé .
Les servitudes d’urbanisme
Ce sont les servitudes découlant des règles d’urbanisme : celles fixant
l’occupation des sols, les règles d’implantation, …
Parmi celles-ci citons notamment les Plans d’Exposition au Bruit, les Lois
Littoral et Montagne, les Schémas de Mise en Valeur de la Mer, les Plans
de Sauvegarde et de Mise en Valeur (secteurs sauvegardés) et les Règles
générales d’urbanisme ou RNU d’ordre public .
Si le bénéficiaire du droit de préemption décide de préempter un bien,
il doit le notifier dans un délai d’au moins deux mois1 suivant la réception
de la Déclaration d’Intention d’Aliéner (DIA), établie après conclusion
de la promesse de vente . Votre notaire est là pour vous aider dans
l’accomplissement de ces formalités .
Y a-t-il un risque de trouver des vestiges archéologiques ?
Le terrain sur lequel vous projetez de construire contient peut-être des
vestiges archéologiques .
Sachez qu’il existe une carte archéologique nationale, consultable dans les
Directions Régionales des Affaires Culturelles (DRAC), qui vous permettra
de savoir si votre terrain se situe dans un secteur « sensible » . Il existe
également des cartes communales, disponibles dans les mairies .
Cette question peut, par ailleurs, être soulevée dans le cadre de l’instruction
de votre demande de permis . En effet, si votre projet se situe dans un
secteur « sensible », le préfet de région peut demander aux services
instructeurs de lui transmettre votre dossier de demande de permis .
Cette transmission peut aboutir à la prescription d’un diagnostic
d’archéologie préventive, voire à l’issue du diagnostic, à la prescription
de fouilles archéologiques, interrompant le chantier de construction .
Vous pouvez anticiper une telle demande en sollicitant une demande
volontaire de diagnostic auprès des services de la DRAC, avant de déposer
votre demande de permis . Destinée au préfet de région, cette demande
doit comporter un plan parcellaire et les références cadastrales, le descriptif
du projet et son emplacement sur le terrain d’assiette ainsi qu’une notice
précisant les modalités techniques envisagées pour l’exécution des travaux .
1 - La Loi ALUR a modifié le régime du droit de préemption, de sorte que la décision de préemption intervient en principe dans un délai de deux mois . Cependant, ce délai peut être suspendu, et donc allongé, en cas de demande de visite du bien ou de demande d’informations complémentaires, par le titulaire du droit de préemption . Pour éviter cet allongement des délais, il semble plus prudent de délivrer une information exhaustive du bien au stade de la DIA .
POST SCRIPTUM : N’OUBLIEZ PAS…
GUIDE DE L’AMÉNAGEMENT URBAIN 2017 7574
Enfin, le Plan Local d’Urbanisme constitue la principale source
des servitudes d’urbanisme . Pour garantir votre opération, tant au stade
de la promesse de vente qu’au dépôt de votre demande d’autorisation,
assurez-vous que le PLU n’est pas en train d’évoluer. Ainsi, renseignez-
vous auprès de la mairie pour savoir si le PLU fait, ou va faire, l’objet d’une
procédure d’adaptation (révision, modification, modification simplifiée, …).
Sachez que lorsque l’élaboration ou la révision d’un PLU a été prescrite,
les services instructeurs peuvent opposer un sursis à statuer à votre
demande de permis, dès lors que les constructions projetées « sont
de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l’exécution du
futur plan » (cf. art. L.153-11 du Code de l’urbanisme). Renseignez-vous
également afin de savoir si le PLU fait ou a fait l’objet d’un recours .
Rappel Si vous avez obtenu un certificat d’urbanisme, celui-ci cristallise le
droit applicable en cas de dépôt d’une demande de permis dans un délai de
18 mois suivant l’obtention de votre certificat, à l’exception des dispositions
ayant pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique, et
de celles justifiant un sursis à statuer1 .
Les servitudes d’utilité publique
Etablies dans l’intérêt général, et annexées aux documents d’urbanisme,
ces servitudes sont réparties en quatre principales catégories :
• celles relatives à la conservation du patrimoine, comme le classement
des forêts exposées aux risques incendie,
• celles relatives à l’utilisation de certaines ressources et équipements
(énergie, mines et carrières, télécommunications…),
• celles relatives à la Défense Nationale,
• et celles à la salubrité et à la sécurité publiques, parmi lesquelles,
les plans de prévention des risques naturels, d’inondation par exemple, ou les
servitudes d’utilité publiques consécutives à l’exploitation d’une installation
classée pour la protection de l’environnement (cf. supra : sols pollués).
Les RNU ont vocation à régir l’implantation des constructions et des aménagements sur
l’ensemble du territoire, notamment lorsqu’il n’existe pas de document d’urbanisme .
Cependant, même lorsqu’il existe un Plan Local d’Urbanisme, certaines RNU dites d’ordre public sont opposables aux demandes d’autorisation d’urbanisme .
Ayant trait à la salubrité publique, la sécurité publique, le patrimoine, l’environnement et les paysages, ces règles permettent aux services instructeurs d’émettre des prescriptions ou de refuser une demande d’autorisation . Il s’agit notamment des articles R .111-2, R .111-4, R .111-26 et R .111-27 du Code de l’urbanisme .
• L’article R.111-2 concerne les projets susceptibles de porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique, du fait de leur situation, leurs caractéristiques, leur importance ou leur implantation à proximité d’autres installations . Cet article peut être utilisé en cas de réalisation de constructions dans un secteur à « risques » (ex. : affaissement de terrains, zone d’expansion de crue, avalanches…) ou à proximité d’une activité « dangereuse » comme un complexe chimique, voire une exploitation agricole (ex. : périmètre de protection des puits).
NB Rappelons que les questions de salubrité et de sécurité publique peuvent également être traitées dans le Règlement Sanitaire Départemental (RSD). Bien qu’il ne soit pas opposable aux demandes d’autorisations d’urbanisme, ce document impose des règles de construction. Renseignez-vous en préfecture ou auprès de votre architecte .
• L’article R.111-4 concerne les projets de nature, par leur localisation et leurs caractéristiques, à compromettre la conservation ou la mise en valeur d’un site ou de vestiges archéologiques .
• L’article R.111-26 concerne les projets de nature, par leur importance, leur situation ou leur destination, à avoir des conséquences dommageables pour l’environnement . Parmi les « préoccupations d’environnement » s’imposant ainsi aux demandes d’autorisation, rappelons qu’y figurent les principes de développement durable, de précaution, d’action préventive et de correction ainsi que pollueur-payeur . Ces dispositions s’appliquent donc lorsque des constructions sont envisagées dans des secteurs « sensibles » (ex. : arrêtés de biotope, ZNIEFF, installations classées, …). Elles peuvent de se traduire par des prescriptions « compensatoires » dans les permis délivrés .
• L’article R.111-27 concerne les projets de nature, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments, « à porter atteinte à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains, ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales » . Très controversées, car très subjectives, ces dispositions ne s’appliquent pas dans les secteurs couverts par une ZPPAUP ou un PSMV1 .
FOCUS : LES RÈGLES GÉNÉRALES D’URBANISME D’ORDRE PUBLIC
1 - Ces régimes sont regroupés dans le régime des sites patrimoniaux remarquables . Cf . loi « Patrimoine » du 7 juillet 2016 .
1 - Un certificat d’urbanisme délivré pendant la révision d’un PLU ne protège pas nécessairement de l’application des dispositions du futur PLU .
POST SCRIPTUM : N’OUBLIEZ PAS…
GUIDE DE L’AMÉNAGEMENT URBAIN 2017 7776
Pour connaitre ces servitudes, vous pouvez donc vous reporter aux annexes
du document d’urbanisme de la commune de situation de votre terrain .
Vous en serez partiellement informé via l’état des risques naturels
et technologiques, bientôt étendu aux risques de pollution des sols, que le
vendeur du terrain est tenu de joindre à la promesse de vente, sur lequel doit
figurer la situation du terrain au regard de ces risques (sismique, cyclonique,
sécheresse, inondation, …). Enfin, vous pouvez consulter le site www .prim .net
pour connaitre les risques majeurs auxquels votre terrain est soumis .
Les servitudes de droit privé
On ne rappellera jamais assez que le permis est délivré « sous réserve du
droit des tiers » .
Un permis conforme aux règles d’urbanisme, respectant les servitudes
d’utilité publique, ne pourra pas être mis en œuvre, voire pourra être
contesté devant le Juge civil, s’il méconnait des règles de droit privé .
Sans être exhaustifs, rappelons qu’il existe des servitudes de droit ou
servitudes civiles légales (ex. : vues, distances d’implantation des
plantations, passage, …) mais également des servitudes conventionnelles
(ex. : servitude non aedificandi, cour commune, tour d’échelle, etc.).
Ces servitudes peuvent trouver leur source dans les actes de vente mais
aussi dans d’autres documents, comme le cahier des charges de cession de
terrain dans une ZAC ou dans le règlement ou le cahier des charges dans un
lotissement1 .
Enfin, soulignons que certaines servitudes privées s’acquièrent au fil du
temps (ex. : usucapion ou prescription acquisitive trentenaire). Sur ces
questions, n’hésitez pas à solliciter votre notaire.
Le PLU peut être contesté « par la voie de l’exception » à l’occasion d’un recours
dirigé contre un permis, c’est-à-dire après expiration du délai de recours des tiers de deux mois courant à compter de la publication du PLU . Dans ce cas, les motifs de déclaration d’illégalité sont encadrés . Plus précisément, lorsque le requérant invoque une illégalité pour vice de forme ou de procédure du PLU, ces moyens ne sont pas recevables s’il a introduit son recours (contre le permis) plus de 6 mois après la publication du PLU1 .
Par ailleurs, précisons que l’annulation du PLU ne conduit pas nécessairement à l’annulation du permis délivré sur sa base . Toutefois en cas de recours contre un PLU le juge peut surseoir à statuer dans l’attente que la collectivité remédie à l’irrégularité constatée par le juge si cela est possible .
Le permis pourra être annulé s’il s’avère illégal au regard des règles d’urbanisme remises en vigueur2 (CE, 7 fév. 2008, N°297227, 297229 ; 16 nov. 2009, N°308623). Rappelons, en effet, que lorsqu’un document d’urbanisme est annulé, c’est le document immédiatement antérieur qui s’applique (cf. art. L.600-12 du Code de l’urbanisme).
Attention ! Si le document d’urbanisme antérieur est un POS, l’annulation d’un PLU emporte application des règles générales d’urbanisme3 et de la règle de constructibilité limitée .
FOCUS : LE CONTENTIEUX DES PLANS LOCAUX D’URBANISME
1 - Ces dispositions ne sont pas applicables si les illégalités invoquées tiennent à des motifs graves d’annulation : absence de rapport de présentation ou de documents graphiques ou méconnaissance des règles d’enquête publique . 2 - Cf. art. L600-9 du code de l’urbanisme.3 - Prises en application de l’article L .111-1 du code de l’urbanisme .
1 - Attention, si la loi ALUR organise plus largement qu’auparavant, et plus systématiquement, la caducité des règles d’urbanisme dans un lotissement, il convient de rester prudent si des servitudes figurant au cahier des charges, publié ou non, s’opposent au projet . En effet, dans sa jurisprudence la plus récente à la date de rédaction de ce guide, la Cour de Cassation ne tient pas compte de la caducité des règles d’urbanisme contenues dans un cahier des charges et ne s’attache qu’au caractère contractuel des servitudes qu’un tel document comporte (Civ. 3e, 21 janvier 2016, N°15-10566).
POST SCRIPTUM : N’OUBLIEZ PAS…
GUIDE DE L’AMÉNAGEMENT URBAIN 2017 7978
Ces autorisations font l’objet d’une instruction (délai, pièces) distincte de
celle de votre permis . L’instruction de ces autorisations peut donc produire
des effets sur la demande, la délivrance et/ou la mise en œuvre de votre
permis .
Bon à savoir ! Devrait être généralisée l’expérimentation pratiquée, dans
certaines régions1, depuis 2014, pour une durée de trois ans des dispositifs
de simplification et d’accélération des projets, visant à regrouper certaines
de ces autorisations en un permis unique « IOTA » lorsque le projet requiert
une autorisation au titre de la Loi sur l’eau et, un permis unique « ICPE »
lorsque le projet requiert une autorisation au titre de cette réglementation .
hormis les autorisations requises au titre du droit de l’urbanisme, d’autres autorisations sont-elles nécessaires à la réalisation de mon projet ?
Comme leur nom l’indique, les autorisations d’urbanisme ne sanctionnent
que le respect des règles d’urbanisme (cf. supra – Les servitudes
d’urbanisme).
La réalisation de votre projet peut requérir d’autres autorisations
administratives et notamment :
• Une déclaration ou une autorisation dite « Loi sur l’eau » si la réalisation
de votre projet est susceptible de porter atteinte « à l’eau et aux milieux
aquatiques » (ex. : bassin de rétention, collecte des eaux usées, …) ;
• Une autorisation, déclaration ou enregistrement au titre des Installations
Classées pour la Protection de l’Environnement si la réalisation de
projet est susceptible de constituer un danger ou une nuisance pour
l’environnement, soit du fait de la nature de l’activité du bâtiment, soit du
fait des substances entreposées, produites, utilisées … Pour en savoir plus,
consulter le Questions/Réponses sur le site du Ministère de l’Ecologie.
• Une autorisation d’exploitation commerciale si votre projet comporte
des commerces ; dans ce cas, votre permis de construire vaut autorisation
d’exploitation commerciale1 .
• Une autorisation d’aménager un Etablissement Recevant du Public ; selon
leur nature et leur capacité d’accueil, ces établissements doivent respecter
des règles de sécurité – incendie ; dans ce cas, votre permis de construire
vaut autorisation ERP .
• Une autorisation de défrichement si la réalisation de votre projet implique
l’abattage d’arbres sur un ancien terrain de forêt ; pour en savoir plus,
consultez le site Service Public.
1 - Une ordonnance prévoit d’étendre ces dispositifs expérimentaux régionaux à l’ensemble du territoire .1 - Depuis le 18 décembre 2014, conformément à la Loi dite « ACTPE » du 18 juin 2014 .
GUIDE DE L’AMÉNAGEMENT URBAIN 2017 8180
GLOSSAIRE
GUIDE DEL’AMÉNAGEMENT URBAIN
avec les remerciements de la fpi à
mm baffert, bertin, de montmège, pigeon, poidevin et portmann.
AEC Autorisation d’Exploitation CommercialeCCCT Cahier des Charges de Cession de Terrain CDAC Commission Départementale d’Aménagement CommercialCNAC Commission Nationale d’Aménagement CommercialCU Certificat d’urbanismeDIA Déclaration d’Intention d’AliénerDRAC Direction Régionale des Affaires CulturellesDP Déclaration préalableDUP Déclaration d’Utilité PubliqueEPCI Établissement Public de Coopération IntercommunalERP Établissement Recevant du PublicICPE Installation Classée pour la Protection de l’EnvironnementOAP Orientation d’aménagement et de programmationPA Permis d’AménagerPADD Plan d’Aménagement et de Développement DurablePC(M) Permis de Construire (modificatif)PCVD Permis de Construire Valant Division ParcellairePDU Plan des Déplacements UrbainsPEB Plan d’Exposition au BruitPIG Projet d’Intérêt GénéralPIIE Procédure Intégrée d’Immobilier d’EntreprisePIL Procédure Intégrée pour le LogementPLU Plan Local d’Urbanisme PLH Programme Local de l’HabitatPPR Plan de Prévention des RisquesPSMV Plan de Sauvegarde et de Mise en ValeurPUP Projet urbain partenarialRAP Redevance d’Archéologie PréventiveRNU Règlement National d’UrbanismeSCOT Schéma de Cohérence Territoriale
GLOSSAIRE
Cet ouvrage a été réalisé par la Fédération des promoteurs immobiliers de France .Conception graphique : VedaCom - Crédit photos : Fotolia, Schutterstock
Parution : janvier 2017
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SDP Surface De PlancherSDRIF Schéma Directeur régional d’Ile-de-FranceTLE Taxe Locale d’EquipementTA Taxe d’aménagementZAC Zone d’Aménagement ConcertéZNIEFF Zones Naturelles d’Intérêt Écologique , Faunistique et FloristiqueZPPAUP Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager
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