GESCHÄFTSBERICHT 2017

3

VORWORT DER GESCHÄFTSLEITUNG

Für ein christlich geprägtes Wohnungsbauunternehmen

stehen Werte wie soziale Gerechtigkeit und der Erhalt der

Schöpfung im Vordergrund. Diese Sorge für

das gemeinsame Haus gewinnt umso mehr

an Bedeutung, als die Lebensqualität vieler

Menschen abnimmt und die Furcht vor so-

zialem Niedergang vielerorts greifbar ist.

Unser wichtigster Auftrag bleibt die Verant-

wortung für den uns anvertrauten Bestand

von Wohnungen für Menschen, deren

gleich berechtigte Teilhabe am gesellschaft-

lichen Leben nicht selbstverständlich ist.

Dies gelingt uns, weil wir wirtschaftlich

handeln und dafür die Gewinne verwenden, die wir mit

unserer Verlässlichkeit als Bauträger und Kompetenz als

Immobiliendienstleister erzielen.

Bei weiter steigenden Preisen und knappen Personalres-

sourcen ist die anhaltende Hochkonjunktur die derzeit

größte Herausforderung für die gesamte Immobilien-

branche. Gleichwohl gelingt es unserem Unternehmen, den

eigenen Wohnungsbestand durch Fertigstellungen und

Zukäufe konsequent zu erweitern und gleichzeitig Grund-

stücke für neue Bauvorhaben zu akquirieren, womit unsere

Projekttätigkeit auf Jahre hinaus gesichert ist. „Nichts von

dieser Welt ist für uns gleichgültig“, damit haben wir auch

in Zukunft beste Voraussetzungen, allen Menschen einen

sicheren Lebensraum zu schaffen.

Andreas Ruf Filip John

5

INHALTSVERZEICHNIS

Vorwort der Geschäftsleitung 3

UNTERNEHMENSDATEN, ORGANE, BETEILIGUNGEN UND MITGLIEDSCHAFTEN DER GESELLSCHAFT 7

Unternehmensdaten/Organe 8

Gesellschafter 8

Aufsichtsrat 9

Geschäftsführung 9

Prokuristen 9

Firmensitz 9

Geschäftsstellen 9

Beteiligungen 9

Mitgliedschaften 9

BERICHT DER GESCHÄFTSFÜHRUNG 11

Portfolioentwicklung durch Neubau 12

Portfolioentwicklung durch Zukauf 16

Baulandentwicklung 16

Energetische Modernisierung 17

Bauträgerobjekte 18

Projektentwicklung 20

Bauen für Dritte 21

Ausblick auf 2018/2019 22

Soziales Engagement 23

Personalbericht 24

BERICHT DES AUFSICHTSRATES 25

KONZERNLAGEBERICHT FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2017 27

KONZERNABSCHLUSS (NACH HGB) 35

Konzernbilanz zum 31.12.2017 36

Konzerngewinn- und Verlustrechnung für das Jahr 2017 38

Konzern-Kapitalflussrechnung 39

Konzerneigenkapitalspiegel (DRS 22) 40

Konzernanhang für das Geschäftsjahr 2017 41

WIEDERGABE DES BESTÄTIGUNGSVERMERKS 50

UNTERNEHMENSDATEN,ORGANE,BETEILIGUNGEN undMITGLIEDSCHAFTEN derGESELLSCHAFT

8

UNTERNEHMENSDATEN / ORGANE

Gemäß notarieller Urkunde vom 25.03.1949 ist das

Unternehmen als Gesellschaft mit beschränkter Haftung

gegründet worden; es besteht in dieser Rechtsform unver-

ändert fort. Der Gesellschaftsvertrag ist seitdem den recht-

lichen und sachlichen Bedürfnissen entsprechend mehrfach

geändert worden. Die Anerkennung als gemeinnütziges

Wohnungsunternehmen erfolgte am 18. August 1949, die

als unmittelbarer Kleinsiedlungsträger am 27. April 1955.

Die Bestätigung als allgemeiner Sanierungsträger für das

Gebiet des Landes Hessen wurde am 30. September 1978

ausgesprochen.

Die in § 37 Zweites Wohnungsbaugesetz geforderte Eig-

nung und Zuverlässigkeit als Betreuungsunternehmen ist

gemäß den Bescheiden vom 30. Dezember 1993 für das

Land Hessen, vom 30. Juni 1994 für das Land Rheinland-

Pfalz und vom 10. Juni 1994/12. August 1996 für das Land

Thüringen nachgewiesen. Die nach Wegfall der Woh-

nungsgemeinnützigkeit erforderlich gewordene Erlaubnis

gemäß § 34 c Gewerbeordnung wurde am 15. Februar

1994 erteilt.

Die Gesellschaft hat sich zum 1. Januar 1990 eine neue

Satzung gegeben, die auch nach Aufhebung des Woh-

nungsgemeinnützigkeitsgesetzes weiterhin den gemein-

nützigkeitsrechtlichen Grundsätzen im Wohnungswesen

Rechnung trägt.

ORGANIGRAMM

TOCHTERUNTERNEHMEN

GSW Baugesellschaft mbH

GSW Wohnungsgesellschaft mbH

DIB Erfurt GmbH & Co. KG (94,9 %)

DIB Erfurt Verwaltungsgesellschaft mbH

GESELLSCHAFTER

Bistum Limburg

Bischöflicher Stuhl zu Mainz

Bischöflicher Stuhl zu Fulda

Bistum Erfurt

Caritasverband für die Diözese Limburg e.V.

Caritasverband für die Diözese Mainz e.V.

Caritasverband für die Diözese Fulda e.V.

Caritasverband für das Bistum Erfurt e.V.

GSW – UNTERNEHMENSSTRUKTUR

GSW Gemeinnütziges

Siedlungswerk GmbH

Muttergesellschaft

GSW

Baugesellschaft mbH

100 %

GSW

Wohnungsgesellschaft

mbH

100 %

DIB VV AG

5,1 %

Gewinnabführung

Gewinn-abführung

DIB Erfurt GmbH

& Co. KG

94,9 %

DIB Erfurt

Verwaltungs-

gesellschaft mbH

9

AUFSICHTSRAT

Finanzdirektor Eberhard von Alten, Mainz

Vorsitzender (ausgeschieden am 15.05.2017)

Finanzdezernent Gordon Sobbeck, Limburg

stellvertr. Vorsitzender (bis 18.05.2017)

(Vorsitzender ab 18.05.2017)

Verwaltungsdirektor Volkmar Hommel, Mainz

stellvertr. Vorsitzender (ab 18.05.2017)

Ltd. Finanzdirektor Gerhard Stanke, Fulda

stellvertr. Vorsitzender

Finanzreferentin Bettina Braun, Erfurt

Justitiar Heinrich Griep, Mainz

Baudirektor Dipl.-Ing. Johannes Krämer, Mainz

(ab 18.05.2018)

Diözesanbaumeister Dr. Burghard Preusler, Fulda

Syndikusrechtsanwalt Wolfgang Rath, Limburg

Ltd. Verwaltungsdirektor i. K. Peter Steinhauer, Limburg

GESCHÄFTSFÜHRUNG

Andreas Ruf MRICS

Dipl.-Ing. Architekt MBA Filip John

PROKURISTEN

Andreas Schulz

Stephan Torchalla

FIRMENSITZ

Blumenstraße 14 -16

60318 Frankfurt/M.

Telefon (0 69)15 44-0

Telefax (0 69)15 44-1 11

E-Mail info@gsw-ffm.de

www.gsw-ffm.de

GESCHÄFTSSTELLEN

Frankfurt/M., Blumenstraße 10-12

Telefon (0 69) 15 44-0

Limburg, Heinrich-von-Kleist-Straße 12

Telefon (0 64 31) 94 72-0

Mainz, Saarstraße 1

Telefon (0 61 31) 2 89 01-0

Erfurt, Stiftsgasse 4a

Telefon (03 61) 2 20 62-0

Kassel, Bürgistraße 16-18

Telefon (05 61) 57 0585-0

BETEILIGUNGEN

Pax-Bank, Köln

Bank im Bistum Essen eG, Essen

Bank für Kirche und Caritas eG, Paderborn

MITGLIEDSCHAFTEN

Kath. Siedlungsdienst e.V., Berlin

Verband der Südwestdeutschen Wohnungswirtschaft e.V.

Frankfurt am Main

Siedlungsförderungsverein Hessen, e.V., Frankfurt am Main

Arbeitgeberverband der Wohnungswirtschaft e.V.,

Düsseldorf

Deutsches Volksheimstättenwerk, Berlin

DESWOS Deutsche Entwicklungshilfe für soziales

Wohnungs- und Siedlungswesen e.V., Köln

Pensions-Sicherungs-Verein VVaG., Köln

BERICHT derGESCHÄFTSFÜHRUNG

12

Unsere Gesellschaft errichtete auf dem Areal der ehemali-

gen „Druckerei Fortschritt“, auf einer Grundstücksfläche

von ca. 4.800 m², insgesamt 96 Mietwohnungen. Bedingt

durch die zentrale Lage von Erfurt, mit ausgeprägten über-

regionalen Anbindungen im Fernzug- und Autoverkehr, hat

sich insbesondere der Dienstleistungssektor sehr stark ent-

wickelt. Durch die hohe Pendlerquote und die Vielzahl an

Arbeitsplätzen wird die Nachfrage nach Wohnraum weiter-

hin steigen.

Das Areal zwischen Juri-Gagarin-Ring und Johannesstraße

mit seiner gründerzeitlichen Industriearchitektur ist ein prä -

gender Baustein der Stadt Erfurt. Die ursprüngliche Nutzung

musste 1994 eingestellt werden. Ein Großteil der Bestands-

bauten, die unter Denkmalschutz stehen, wurde erhalten

und einer wohnwirtschaftlichen Nutzung zugeführt. Wäh-

WOHNEN in derDRUCKEREI

FORTSCHRITTGründerzeitliche Industriearchitektur

PORTFOLIOENTWICKLUNG DURCH NEUBAU

ERFURTGRAPHISCHES VIERTEL

13

rend der Planungs- und Bauphase mussten vielfältige Auf-

lagen der Unteren Denkmalschutzbehörde und des Amtes

für Stadtentwicklung und Stadtplanung erfüllt werden.

Das Gebäude Juri-Gagarin-Ring 137 und die ehemalige

Druckerei Fortschritt mit dem dazwischen liegenden Quer-

riegel stehen unter Denkmalschutz. Diese Gebäude wurden

umgenutzt und es entstanden 76 Wohnungen und Appar-

tements mit Wohnflächen zwischen 35 m² und 161 m². Im

Erdgeschoss am Juri-Gagarin-Ring befinden sich zwei Ge-

werbeeinheiten in der Größe von 54 m² und 60 m².

Ein Neubau mit 20 Wohneinheiten und Wohnflächen zwi-

schen 61 m² und 176 m² entstand an der Ecke Pflöcken-

gasse/Juri-Gagarin-Ring. Im Untergeschoss des Neubaus

und unter dem entstehenden Hof wurde eine Tiefgarage

mit 66 Pkw-Stellplätzen realisiert. Das Erdgeschoss des Ge-

bäudes wurde ebenfalls weitestgehend für die Unterbrin-

gung des ruhenden Verkehrs mit Pkw-Stellplätzen genutzt.

Gestalterisch postiert sich der Neubau als modernes Pen-

dant zur historischen Bausubstanz des Areals. Bodentiefe

Fenster, großzügige private Außenräume sowie eine offene

Grundrissgestaltung werden modernen Wohnansprüchen

gerecht. Den Bezug zum historischen Standort erfährt der

Neubau durch die Gestaltung der Erdgeschoss-Zone. In der

Pflöckengasse wurde der Verlauf der historischen Mauer

im Grundriss exakt aufgegriffen. Der noch vorhandene Be-

reich der historischen Mauer wurde unter Verwendung der

originalen Steine wieder aufgebaut und in die Gestaltung

der modernen Erdgeschosszone einbezogen.

Alle zum Innenhof orientierten Wohnungen verfügen über

einen Außenraum in Form von Balkonen, Terrassen oder

Loggien und teilweise auch über kleine private Gärten im

Hof. Die historischen Klinkerfassaden und damit der histo-

rische Industriecharakter des Areals konnten größtenteils

erhalten werden.

Die Gebäude sind von allen drei umliegenden Straßen fuß-

läufig für die Mieter zugänglich. Den Mittelpunkt des En-

sembles bildet ein großzügiger Innenhof. Hierbei handelt

es sich um einen nicht öffentlichen, abgeschlossenen Frei-

raum für die Bewohner des Areals und deren Besucher. Die

gesamte Freifläche wurde barrierefrei gestaltet.

14

OFFENBACH HESSENRING

37 NEUBAU-MIETWOHNUNGEN und der STADTTEILTREFF

„ELSE-HERRMANN-SAAL”

15

Neben dem Westend und der Rosenhöhe ist der Stadtbe-

reich Hessenring, in dem sich auch das neu entwickelte

Wohngebiet „Altes Schlachthofviertel” befindet, eine der

besseren Wohnlagen in Offenbach. Die im Zuge der Neu-

bebauung entstandene neue Infrastruktur deckt die Grund-

bedürfnisse des täglichen Lebens weitestgehend ab. Es

bestehen vielfältige Möglichkeiten für Freizeitaktivitäten,

schulische Einrichtungen stehen zur Auswahl und sind fuß-

läufig gut zu erreichen. Durch das angrenzende städtische

Alten- und Pflegeheim ist der Standort auch für Senioren

attraktiv.

Mit einem Investitionsaufwand von knapp zehn Millionen

Euro entsteht in 2 Bauabschnitten eine moderne Wohn -

anlage mit integriertem Quartierstreff für den eigenen

Wohnungsbestand. Errichtet werden 2 viergeschossige Bau -

werkskörper mit insgesamt 37 Mietwohnungen in einer

Größenordnung von 65-131 m² sowie diverse Pkw- und

Fahrradabstellplätze.

Im 1. Bauabschnitt konnte die Errichtung eines L-förmigen,

viergeschossigen Gebäudes mit 21 Wohnungen realisiert

werden.

Der integrierte Seniorentreff Else-Herrmann-Saal im Erd-

geschoss verfügt über einen eigenen Zugang mit großer

Freiterrasse. Insgesamt umfasst die Nutzfläche des neuen

Seniorentreffs ca. 332 m². Der Saal und alle Wohnungen

sind barrierefrei und uneingeschränkt, auch für Rollstuhl-

fahrer, nutzbar. Die Treppenhäuser mit Tageslichteinfall und

großzügigen Glasflächen sind von der Straße aus einsehbar.

Farbliche Akzente im Hauszugangsbereich und in Teilberei-

chen der Fassade dienen zur Gliederung und zur Identifi zie -

rung für die Bewohner und die Nutzer des Seniorentreffs.

16

PORTFOLIOENTWICKLUNG DURCH ZUKAUF

Fulda ist eine junge Stadt, in der es sich gut leben lässt.

Fulda zeichnet sich durch eine sehr hohe Beschäftigungs-

dichte aus und gehört durch die zentrale Lage und die

guten Zug- und Autobahnanbindungen in alle Himmels-

richtungen zu den zukünftigen „Power-Regionen“. Zur sehr

guten Infrastruktur tragen auch die Fachhochschulen mit

ihren Studienschwerpunkten bei. Der Anteil der Studieren-

den an der Gesamtbevölkerung Fuldas beträgt ca. 12 %.

Die von unserer Gesellschaft erworbene Gesamtwohnan-

lage „CAMPUS LIVING FULDA“ besteht aus mehreren Be-

standsgebäuden.

Die Wohnanlage mit insgesamt 228 Studentenwohnun-

gen besteht aus einem Appartementhaus mit 220 hoch-

wertigen 1- und 2-Raum-Appartements in unterschiedli chen

Größen sowie zwei Mehrfamilienhäusern mit je 4 Wohnun-

gen. Einige Appartements sind komplett möbliert.

Die Gebäude liegen in unmittelbarer Nähe der Fachhoch-

schule und in guter Erreichbarkeit zur Innenstadt.

APPARTEMENTHAUS für STUDENTEN 2 MIN. FUSSWEG

zur HOCHSCHULE

BAULANDENTWICKLUNG

Seit Ende der 90er-Jahre ist unser Unternehmen in die Ent-

wicklung der Baugebiete Marbach-Süd eingebunden. Die

Grundstücke wurden seinerzeit von der Vereinigten Kirchen-

und Klosterkammer zur Verfügung gestellt. Bereits in allen

vorherigen Bauabschnitten konnten die Erschließungsar-

beiten durch unsere Gesellschaft erfolgreich koordiniert

und die Grundstücke an die neuen Besitzer in Erbpacht ver-

äußert werden.

Das neue Baugebiet MAR 414 mit weiteren 65 Grund-

stücken konnte nun in einem 4. und 5. Bauabschnitt zur

Bebauung in Erbpacht für Einfamilienhäuser erschlossen

werden. Die neuen Erschließungsstraßen waren am 1. Au-

gust 2017 fertiggestellt. Ab Herbst 2017 konnten die

Grundstücke mit Größen von 424 m² bis 942 m² von den

neuen Bauherren bebaut werden.

ERFURT-MARBACH

BAULANDERSCHLIESSUNG

STUDENTENWOHNHEIM FULDA

17

ENERGETISCHE MODERNISIERUNG

• Anbringung von Wärmeverbundsystemen (WDVS)

• Erneuerung und Umstellung von Gaszentralheizungen mit Wärmetauschern, solarthermische Anlagen

• Dach- und Kellerdeckendämmungen

• Fenstererneuerungen

• Balkonerneuerungen, -vergrößerungen und -sanierungen

• Badsanierungen

• Neugestaltung der Hauseingänge und Treppenhäuser

• Neugestaltung der Außenbereiche

In unserem Bestand überwachen wir seit vielen Jahren den

Energieverbrauch unserer Gebäude und führen energeti-

sche Modernisierungen durch.

Die Investitionen im Geschäftsjahr 2017 für umfangreiche

Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen betru-

gen ca. 13,06 Mio. €.

Auf nachstehende Maßnahmen wurde hierbei besonderer Wert gelegt:

Limburg, Marienbader Ring 53 - 57

18

ZEHN MODERNE EIGENTUMSWOHNUNGEN

FANDEN IHRE NEUEN EIGENTÜMER

BAUTRÄGEROBJEKTE

19

Heddernheim erfährt zurzeit einen

Aufwärtstrend bei der Nachfrage

von Miet- und Eigentumswohnun-

gen. Die sehr guten Verkehrsanbin-

dungen an das dichte Straßen- und

Autobahnnetz des Rhein-Main-

Gebiets sowie sehr gute Anbindungen durch U-Bahn-Linien

an die Innenstadt und die vorhandenen nahe liegenden

Grünbereiche, vor allem entlang der Nidda, lassen Heddern -

heim als attraktiven Wohnstandort für eine breite Bevölke-

rungsschicht erscheinen.

In zentraler Lage von Frankfurt-Heddernheim entstand

eine moderne Wohnanlage mit 10 Eigentumswohnungen

und Wohnflächen zwischen 37 m² und 150 m².

Ein auf dem Grundstück vorhandenes Gebäude wurde ab-

gebrochen. Bei dem Neubau handelt es sich um einen 3-ge-

schossigen, voll unterkellerten Massivbau mit Flachdach,

das extensiv begrünt wurde. Der energetische Standard

entspricht den Festsetzungen der Energieeinsparverord-

nung EnEV 2016 Energieeffizienz A/KFW 55. Das Gebäude

verfügt über eine Solarthermie-Anlage und eine zentrale

Lüftungsanlage mit Kreuzgegenstrom-Wärmetauscher.

Zudem wurden alle Wohnungen mit einem „SMART-

HOME-SYSTEM“ ausgestattet. Die Lichtsteuerung, die

Steuerung der Rollläden sowie die Steuerung der Raum-

thermostate wurden mit diesem System realisiert. Über

einen Aufzug sind alle Wohnungen barrierefrei erreichbar.

Tageslichtbäder, Parkett und Fußbodenheizung runden die

hochwertige Ausstattung der Wohnungen ab.

FRANKFURT-HEDDERNHEIM IN DER RÖMERSTADT

20

Auf einer Grundstücksfläche von ca. 6.700 m² ist die

Errichtung von Mehrfamilienhäusern mit Mietwohnungen

geplant.

Zwischen der Kaiserstraße und der Luisenstraße entsteht

ein innerstädtisches Quartier. Durch die Verbindung von be-

stehender Industriearchitektur und Neubauten soll mittels

einer Abfolge von Wohn- und Werkhöfen ein attraktiver Le-

bensraum zum Wohnen und Arbeiten geschaffen werden.

In einem durch eine heterogene Bebauung geprägten Um-

feld sieht das Entwurfskonzept eine Bebauung mit vier

Baukörpern für 72 Wohn- bzw. Gewerbeeinheiten vor. Der

breit gefächerte Wohnungsmix bietet vom Einzimmerap-

partement bis zur großzügigen Loftwohnung mit eigenem

Garten Raum für nahezu jede Wohnform.

PROJEKTENTWICKLUNG

OFFENBACH LUISENSTRASSE

Nach Erwerb eines Erbbaugrundstücks von der Waisen-

haus-Stiftung gemeinsam mit dem Mitinvestor Fraternität

Behinderten-Selbsthilfe e. V. ist die Errichtung eines Wohn-

und Geschäftshauses mit ca. 21 barrierefreien Wohnungen

vorgesehen.

Auf der ehemaligen Gewerbefläche entstehen zwei Bau-

körper, die attraktive Wohnungen für Behinderte und den

Behindertenfahrdienst der Fraternität aufnehmen werden.

Alle Wohnungen gehen in das Anlagevermögen unserer

Gesellschaft über. Die Gewerbeeinheit wird für den Mitin-

vestor Fraternität als Generalübernehmer errichtet.

FRANKFURT-ECKENHEIM HOMBURGER LANDSTRASSE

68 NEUBAU-MIETWOHNUNGEN

und 44 BESTANDS-WOHNUNGEN

21 NEUBAU-MIETWOHNUNGEN und

GEWERBEFLÄCHE

21

BAUEN FÜR DRITTE

Für die Baugesellschaft Oden-

waldring übernahmen wir die

Bauleitung und Projektsteuerung zur Bebauung des Areals

der ehemaligen Milchhofsiedlung.

Zeitversetzt in 3 Bauabschnitten entstanden vier Gebäude

mit insgesamt 52 barrierefreien Wohneinheiten.

Die Gesamtwohnfläche von 3.370 m² verteilt sich auf fünf

3-Zimmer-Wohnungen, fünfundvierzig 2-Zimmer-Woh -

nun gen und zwei 1-Zimmer-Wohnungen mit Wohnflächen

zwischen 43 und 88 m².

Alle Wohnungen verfügen über eine Terrasse, Dachterrasse

oder einen Balkon. Gebaut wurde nach Energieeffizienz-

hausstandard KfW 55.

Auf dem Grundstück wurden auch eine Tiefgarage mit

32 Stellplätzen sowie 5 ebenerdige Parkplätze errichtet.

BEBAUUNG der EHEMALIGENMILCHHOFSIEDLUNG

OFFENBACHSPRENDLINGER LANDSTRASSE /ODENWALDRING

22

EINFAMILIENHÄUSER

4 EFH Hochheim, Im Schänzchen

EIGENTUMSWOHNUNGEN

13 WE Erfurt, Mainzerhofplatz

11 WE Wiesbaden, Platter Straße

6 WE, 1 Gewerbe Wiesbaden, Platter Straße

8 WE Mainz-Finthen, An der Steige

FÜR DRITTE

52 WE Offenbach, Sprendlinger Landstraße

MIETWOHNUNGEN

60 betreute Seniorenwohnungen Erfurt, Ernst-Haeckel-Straße

20 WE Neu-Isenburg, Dreiherrnsteinplatz

16 WE Offenbach, Hessenring, 2. BA

14 WE Mainz, Weifert-Janz-Straße

AUSBLICK AUF 2018/2019

PROJEKTE

23

LICHTBLICK AKTIVSCHWESTER SIGRID E.V.

Soziales Engagement ist uns wichtig: In der heutigen Zeit,

in der viele soziale Einrichtungen ohne ehrenamtliche

Helfer undenkbar wären, ist eine finanzielle Unterstützung

dieser Arbeiten wichtiger denn je.

Auch in 2017 konnten wir wieder die Organisation

UHURU e. V. – Gemeinsam für Kinder in Kenia unter-

stützen.

Ziel der Arbeit des Vereins ist die Verbesserung der ökono -

mischen, sozialen und psychischen Situation stark benach-

teiligter Kinder und Jugendlicher.

Die Vision von UHURU e. V. ist eine Gesellschaft, in der

Kinder ihr Recht auf Leben, Entwicklung und Zukunft in

Freiheit und Würde genießen können.

UHURU E.V.

Auch die Arbeit des Vereins Lichtblick

Aktiv Schwester Sigrid e. V. konnten

wir in 2017 unterstützen.

Seit mehr als 20 Jahren setzt sich Schwester Sigrid in der

Mainmetropole Frankfurt dafür ein, Obdachlosen und von

Obdachlosigkeit bedrohten Menschen zu helfen.

SOZIALES ENGAGEMENT

GEMEINSAM fürKINDER in KENIA

24

PERSONALBERICHT

Im Geschäftsjahr standen durchschnittlich insgesamt 111

Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter im Dienste der Gesell-

schaft, darunter 22 in Teilzeitarbeitsverhältnissen. Zu den

111 Beschäftigten gehören auch 3 Auszubildende, die zu

Immobilienkaufleuten ausgebildet wurden.

In Kooperation mit der Dualen Hochschule Baden-Würt-

temberg realisieren wir ein Studienkonzept, bei dem ein

wissenschaftliches Studium an einer Hochschule mit einer

Praxisausbildung im Unternehmen verknüpft wird. Nach

insgesamt 3-jähriger Ausbildung endet diese mit einem

Abschluss zum Bachelor/Immobilienwirtschaft.

Daneben bieten wir weiterhin die klassische duale Berufs-

ausbildung zu Immobilienkaufleuten an, hier werden die

Auszubildenden im Betrieb und an der Berufsschule ausge-

bildet.

Vor jeder Abschlussprüfung nahmen die Auszubildenden

an Vorbereitungskursen zur Abschlussprüfung der Süd-

westdeutschen Fachakademie der Immobilienwirtschaft

e.V. teil. Praktikanten fanden bei uns ebenfalls Einblick in

die Berufswelt.

Die Gesellschaft sieht es nach wie vor als eine vorrangige

Aufgabe, die Ausbildung von jungen Menschen zu fördern

und so für qualifizierten Nachwuchs zu sorgen. Die Anfor-

derungen an Unternehmen und deren Mitarbeiter steigen

permanent. Qualifiziertes Personal ist deshalb unverzicht-

bar. Aus diesem Grund sorgt die Gemeinnütziges Sied-

lungswerk GmbH, wie in den Jahren zuvor, dass ein großer

Teil der Belegschaft zu qualifizierten Fort- und Weiterbil-

dungsveranstaltungen angemeldet wird.

Allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern spricht die Ge-

schäftsführung Dank und Anerkennung aus. Zu danken ist

auch den Mitgliedern des Betriebsrates, die gemeinsam mit

der Geschäftsführung, die anstehenden personellen und

sozialen Probleme vertrauensvoll und konstruktiv ange-

fasst und gelöst haben.

25

Der Aufsichtsrat hat im Berichtszeitraum 2017 die Arbeit

der Geschäftsführung überwacht und diese beratend be-

gleitet. Die Geschäftsführung informierte den Aufsichtsrat

regelmäßig, zeitnah und umfassend über die Lage der Ge-

sellschaft sowie über alle für das Unternehmen relevanten

Fragen der Planung und der Geschäftsentwicklung. Im Ge-

schäftsjahr 2017 fanden sieben Sitzungen des Aufsichts-

rates statt.

Die in der Satzung vorgeschriebenen Vorgänge und Ge-

schäftsvorfälle wurden beraten und es wurden soweit

erforderlich, entsprechende Beschlüsse gefasst. Im Mittel-

punkt der Beratungen standen die strategische Weiterent-

wicklung der Gesellschaft, die laufende und mittelfristige

Wirtschaftsplanung, die Entwicklung der Ertrags- und

Liquiditätslage der Gesellschaft sowie der Tochtergesell-

schaften, die Erörterung der Quartalsabschlüsse und die

Entwicklungen in den einzelnen Sparten des Unterneh-

mens mit ihren wirtschaftlichen Ergebnissen sowie ihren

Chancen und Risiken.

Der Aufsichtsratsvorsitzende (bis 15.05.2017 Herr von Alten,

ab 18.05.2017 Herr Sobbeck) wurde außerdem laufend über

alle wichtigen Geschäftsvorfälle und Ereignisse informiert.

Die Geschäftsführung der Gemeinnütziges Siedlungswerk

GmbH hat den Jahresabschluss zum 31.12.2017 nach den

Regeln des HGB, den Konzernabschluss nach HGB sowie

den Lagebericht und Konzernlagebericht für das Geschäfts-

jahr 2017 aufgestellt. Die zum Abschluss- und Konzernab-

schlussprüfer bestellte Wirtschaftsprüfungsgesellschaft,

dr Domizil-Revisions AG, hat den Jahresabschluss und den

Konzernabschluss nebst Lagebericht geprüft und jeweils

mit Datum vom 23.03.2018 mit dem uneingeschränkten

Bestätigungsvermerk versehen.

Der Prüfungsausschuss des Aufsichtsrates hat wechselnde

Sachgebiete des Unternehmens ausführlich geprüft und

erörtert. Im Mittelpunkt der Prüfungen standen folgende

Themen:

• Musterprozess der Kaufvertragsabwicklung im

Bauträgergeschäft

• Mietinkasso, Forderungsmanagement

• Datenschutz

• Anlagevermögen GSW und DIB – Übersicht über

die wirtschaftliche Performance des Bestandes

• Stand der aktuellen Bauprojekte:

- in ihrer zeitlichen Abwicklung

- in ihrer wirtschaftlichen Situation

- Darstellung der unmittelbaren Verantwortungsträger

Die Feststellungen des Prüfungsausschusses wurden im

Aufsichtsrat erörtert.

Allen Mitgliedern des Aufsichtsrates wurden der Jahres- und

Konzernabschluss sowie der Lagebericht rechtzeitig zur

Verfügung gestellt. In Anwesenheit der Prüfer wurde das

Prüfungsergebnis eingehend erörtert. Die Prüfung hat kei-

nen Anlass für Beanstandungen ergeben. Es wurden auch

keine Risiken bekannt, denen im Jahres- und Konzernab-

schluss nicht ausreichend Rechnung getragen worden wäre.

In gemeinsamer Sitzung mit der Geschäftsführung hat der

Aufsichtsrat am 26.04.2018 den Jahres- und Konzernab-

schluss und den Lagebericht erörtert und gebilligt und der

Gesellschafterversammlung empfohlen, den handelsrecht-

lichen Jahresabschluss festzustellen.

Der Aufsichtsrat dankt allen Mitarbeiterinnen und Mitar-

beitern sowie den Geschäftsführern der Gesellschaft für die

im Berichtsjahr 2017 geleistete Arbeit.

Frankfurt, den 26.04.2018

Der Aufsichtsrat

Gordon Sobbeck

Vorsitzender

BERICHT DES AUFSICHTSRATES

KONZERNLAGEBERICHTfür das GESCHÄFTSJAHR 2017

I. GESAMTWIRTSCHAFTLICHE LAGE UND BRANCHENENTWICKLUNG

DEUTSCHLAND1

GESAMTWIRTSCHAFTLICHE LAGE UND

VORAUSSICHTLICHE ENTWICKLUNG

Die konjunkturelle Entwicklung der deutschen Wirtschaft

hat sich im Jahr 2017 weiter positiv entwickelt. Seit nun-

mehr 8 Jahren in Folge wächst die deutsche Wirtschaft

kontinuierlich. Das Bruttoinlandsprodukt (BIP) stieg preis-

bereinigt im Jahresdurchschnitt 2017 um 2,2 % gegenüber

dem Vorjahr2. Damit setzte die deutsche Wirtschaft das ro-

buste Wachstum des Jahres 2016 (BIP 1,9 %) fort.

Auf der Verwendungsseite des Bruttoinlandsprodukts war

der Konsum wichtigster Motor für das Wachstum. Die pri-

vaten Konsumausgaben lagen preisbereinigt um 2,0 %

höher, die Konsumausgaben des Staates erhöhten sich mit

1,4 % nur unterdurchschnittlich. Im Inland erhöhten sich die

Bruttoanlageinvestitionen um 3 % und die Ausrüstungs -

investitionen um 3,5 %. Die Bauinvestitionen stiegen preis-

bereinigt um 2,6 %, der Wohnungsbau ist hierbei mit einem

Anteil von 61,1 % beteiligt.

Die Verbraucherpreise3 (Index) erhöhten sich im Jahres-

durchschnitt 2017 um 1,8 %. Der Preisanstieg fiel damit

deutlich höher aus als im Jahr 2016. Wesentlichen Einfluss

hierauf hatte wie schon im Vorjahr die Entwicklung der

Energiepreise.

Die Arbeitnehmerentgelte erhöhten sich ebenfalls um

4,2 %. Das verfügbare Einkommen der privaten Haushalte

stieg um 4,0 %.4

ARBEITSMARKT5

Im Jahr 2017 befand sich der Arbeitsmarkt in einer weitge-

hend stabilen Verfassung, die Anzahl der Erwerbstätigen

28

KONZERNLAGEBERICHT

2015 2016 2017

Bruttoinlandsprodukt + 1,9% + 2,0% 2,2%

Private Konsumausgaben + 1,7% + 2,1 % 2,0%

Konsumausgaben des Staates + 2,9% + 3,7% 1,4%

Ausrüstungsinvestitionen +4,7% + 1,7% 3,5%

Bauinvestitionen +5,2% + 2,7% 2,6%

in der BRD stieg um + 1% auf 44,7 Mio., die Zahl der Er -

werbslosen ging um 130 Tsd. auf 2,4 Mio. zurück. Die

Arbeitslosenquote lag bei 5,5 %.

KAPITALMARKT6

Die EZB hat ihre Geldpolitik weitergeführt und den Markt

mit entsprechend hoher Liquidität versorgt um die Wirt-

schaft zu stimulieren und die Inflation in einen Zielkorridor

von 2 % zu bringen. Der EURIBOR 3-Monatssatz lag im

Durchschnitt bei - 0,33 %.

IMMOBILIENMARKT

Der Immobilienmarkt befand sich 2017, durch das nach

wie vor niedrige Zinsniveau und die starke Nachfrage nach

Immobilien, insgesamt in einer sehr guten Verfassung. Die

Bruttowertschöpfung der Grundstücks- und Wohnungswirt-

schaft betrug in 2017 ca. 306,8 Mrd. € nach 297,3 Mrd. €

und erhöhte sich damit um 3,2 %.

Die Bauinvestitionen insgesamt stiegen im Jahr 2017 um

2,6 % und damit etwas niedriger als im Vorjahr . Der Woh-

nungsbau entwickelte sich wie in den Vorjahren deutlich

überdurchschnittlich und stieg um 3,1 % nach 4,3 % im

Vorjahr, während die Nichtwohnbauten lediglich mit + 1,4 %

auf Vorjahresniveau lagen. Der Anteil der Bauinvestitionen

am Bruttoinlandsprodukt der BRD lag im abgelaufenen

Geschäftsjahr bei 9,8 %.

Nach letzten Schätzungen7 wurde in Deutschland im

Zeitraum Jan-Dez. der Bau von ca. 349.000 Wohnungen

genehmigt. Dies entspricht einem Rückgang von 7 % ge-

genüber dem Vorjahr.

In der Rhein-Main-Region führen die konstant hohe Nach-

frage nach Wohnimmobilien und steigenden Einwohner-

zahlen zu einem erheblichen Nachfrageüberhang in

nahezu allen Segmenten des Wohnimmobilienmarktes.

Vor allem in den innerstädtischen Bezirken der Großstädte

und in den begehrten Wohnlagen des Vordertaunus sind

dadurch weiterhin steigende Preise zu verzeichnen. Dies

gilt sowohl für die Mietpreise als auch für Eigentumsmaß-

nahmen.

In Frankfurt werden für Wohnungen mit mittlerer bis guter

Ausstattung Mietpreise zwischen 8,00 und 18,00 € pro

1 Statistisches Bundesamt Volkswirtschaftliche Gesamtrechnung, erste Ergebnisse 2018, Fachserie 18

2 Volkswirtschaftliche Gesamtrechnung erste Jahresergebnisse 2017, Fachserien 18 – Reihe 1.1

3 Statistisches Bundesamt , Verbraucherpreise 2017

4 Statistisches Bundesamt, Inlandsproduktberechnung 20175 Bundesagentur für Arbeit, erste Schätzung für 20176 Bundesbank Statistiken Feb. 20187 DIW 2018

29

Quadratmeter bezahlt. Im Umland beginnen die Miet-

preise bei 4,50 €/m².

Bei den Eigentumswohnungen sind sowohl für gebrauchte

Objekte als auch im Neubau steigende Preise zu verzeich-

II. KONZERNSTRUKTUR UND GESCHÄFTSMODELL

In den Konzernabschluss zum 31.12.2017 wurden folgende

Unternehmen einbezogen:

Gesellschaft Anteil am Geschäftsmodell WohnungsbestandStammkapital zum 31.12.2017

Gemeinnütziges Siedlungswerk GmbH Bestandsbewirtschaftung 5.708

(Mutterunternehmen) Bestandsbewirtschaftung für Dritte

Bauträgergeschäft

Projektentwicklung

Bau im Anlagevermögen

WEG Verwaltung

Dienstleistungen

GSW Baugesellschaft mbH, 100,00 Bauen auf fremdem Grund –

Frankfurt am Main und Boden

GSW Wohnungsgesellschaft mbH, 100,00 Bestandsbewirtschaftung 695

Frankfurt am Main

DIB Verwaltungsgesellschaft mbH, 100,00 Stellung der Geschäftsführung der –

Möhrendorf DIB Erfurt GmbH & Co. KG

DIB Erfurt GmbH & Co. KG, 94,90 Bestandsbewirtschaftung 365

Möhrendorf

nen. In den begehrten Lagen Frankfurts werden Preise in

der Spitze zwischen 6.000,- € und 14.000,- €/m² Wohn-

fläche aufgerufen und bezahlt.

III. WIRTSCHAFTLICHE SITUATION DES KONZERNS

BESTANDSBEWIRTSCHAFTUNG

Die Gemeinnütziges Siedlungswerk GmbH hielt direkt und

indirekt am Bilanzstichtag 6.768 eigene Wohnungen, 92

eigene gewerblich genutzte Einheiten, 815 Treuhandwoh-

nungen und 813 fremdverwaltete Wohnungen in der Be-

wirtschaftung. Darüber hinaus wurden 2.391 Garagen und

Tiefgaragenstellplätze sowie 2.630 Pkw-Stellplätze be-

30

IV. LAGE DES KONZERNS

VERMÖGENS- UND KAPITALVERHÄLTNISSE

Die Bilanzsumme des Konzerns beträgt 465 Mio. € und hat

sich gegenüber dem Vorjahr (434 Mio. €) um 31 Mio. €

erhöht. Die Bilanzstruktur entspricht typischerweise der

eines anlageintensiven Konzerns.

Das Eigenkapital beträgt zum Bilanzstichtag 31.12.2017

insgesamt 83,1 Mio. €. Die Eigenkapitalquote beträgt

17,9 %. Es wird angestrebt, die Eigenkapitalquote sukzes-

sive weiter zu erhöhen.

Mio. € 2017 2016

Gezeichnetes Kapital 13,9 13,9

Kapitalrücklage 0,2 0,2

Gewinnrücklagen 65,7 62,4

Konzernbilanzgewinn 2,6 3,1

Anteile anderer Gesellschafter 0,7 0,7

Eigenkapital gesamt 83,1 80,3

PORTFOLIOMANAGEMENT

Die Entwicklung und Bewirtschaftung unseres Wohnungs-

bestandes wird über ein EDV-gestütztes Portfoliomanage-

mentsystem gesteuert. Im Vordergrund steht hierbei die

langfristige wirtschaftliche Sicherung unserer werthaltigen

Objekte. Daten aus der Vermietung, der Hausbewirtschaf-

tung, dem technischen Bereich sowie über die Mikro- und

Makro-Lage werden als Parameter der Steuerung zu-

grunde gelegt. Daraus abgeleitet ergeben sich die unter-

schiedlichen Investitionsentscheidungen. Im Vordergrund

stehen Maßnahmen zur Energieeinsparung und die Anpas-

sung der Wohnungen an moderne Wohnbedürfnisse.

BAUTRÄGERGESCHÄFT

Das anhaltend niedrige Zinsniveau im Euroraum und feh-

lende Anlagealternativen am Kapitalmarkt haben zu einer

weiterhin starken Nachfrage nach Wohnimmobilien ge-

führt. Das Interesse richtete sich hierbei

sowohl auf Einfamilienhäuser als auch Eigentumswohnun-

gen. Bei den Käufern waren verstärkt Kapitalanleger ver-

treten, die liquides Vermögen in Immobilien umgeschichtet

haben.

Im Berichtsjahr wurde eine Reihe von laufenden Projekten

bearbeitet und entwickelt, im Berichtszeitraum wurden

46 Wohneinheiten fertiggestellt und ergebniswirksam an

Erwerber übergeben.

treut. Im Berichtsjahr sind 425 Wohnungen im Bestand

zugegangen und 19 Wohnungen aus dem Bestand abge-

gangen. Insgesamt erhöhte sich der Wohnungsbestand um

406 Einheiten.

Bezogen auf die einzelnen Geschäftsstellen verteilt sich der

Bestand wie folgt:

Wohnungen qm Gewerbe Sonstiges

Eigenes Vermögen 6.768 433.204 92 22

Treuhandvermögen 815 54.056 11 3

Verwaltung 813 69.162 55 14

Gesamtsumme 8.396 556.422 158 39

Geschäftsstelle Wohnungen Garagen, Abstellplätze

Frankfurt am Main 4.202 2.356

Erfurt 737 632

Kassel 312 163

Limburg 773 314

Mainz 2.143 1.481

Fulda 229 75

VERMIETUNG

Die Geschäftsentwicklung innerhalb unseres Wohnungs-

bestandes hat sich auch im abgelaufenen Wirtschaftsjahr

positiv entwickelt. Der Wohnungsbestand ist aufgrund sei-

ner Lage und Ausstattung gut vermietet.

Die Leerstandsquote (Anzahl der Wohnungen, die länger

als 3 Monate nicht vermietet waren, im Verhältnis zum Ge-

samtbestand) betrug zum Jahresende 1,1 %. Die Fluktua-

tionsrate lag im Berichtszeitraum bei 8,5 % nach 7,6 % im

Vorjahr.

Die Erlösschmälerungen (durch Leerstand aufgrund von

Renovierungen, Mieterwechsel und Erstvermietung im

Neubau) betrugen im Berichtsjahr 1.087 T€.

Die Abschreibungen auf Mietforderungen haben sich mit

433 T€ (318 T€ im Vorjahr) erhöht. Durch ein frühzeitiges

Ansprechen der Mieter bei unregelmäßigen oder ausblei-

benden Mietzahlungen versuchen wir den Abschreibungs-

bedarf zu verringern.

IMMOBILIENVERWALTUNG FÜR DRITTE

Neben dem Eigenbestand verwaltet die Gesellschaft als

Dienstleister Immobilienbestände für Dritte. Dies erfolgt in

unterschiedlichen Rechtsverhältnissen, als Treuhandeigen-

tum, nach WEG oder als reine Verwaltung. Je nach Bedarf

wird diese Verwaltungsleistung sowohl in kaufmännischer

als auch in technischer Hinsicht erbracht.

31

Im Jahr 2017 betrugen die Aufwendungen und Investitio-

nen für Instandhaltung und Modernisierung des Anlage-

vermögens 30,79 €/m² Wohnfläche (Vorjahr 33,53 €/m²Wohnfläche).

Die Umsatzerlöse erreichten im Berichtsjahr 68,4 Mio. €.

Die Gesamtleistung beträgt 75,4 Mio. €.

Die wesentlichen Posten der Konzern-Gewinn- und Verlust-

rechnung stellen sich wie folgt dar:

Der EBITDA beträgt 17,7 Mio. €. Der Konzernjahresüber-

schuss erreicht 2,9 Mio. €.

FINANZLAGE

Der Cashflow (Jahresüberschuss + Abschreibungen + Zu-

nahme der Pensionsrückstellungen) beträgt 11,0 Mio. €.

Die Finanzlage war über das Geschäftsjahr hinweg ausge-

glichen. Ein Großteil der laufenden Projekte im Umlaufver-

mögen wurde aus dem Cashflow finanziert. Investitionen

im Anlagevermögen werden grundsätzlich langfristig

finanziert.

Der Konzern besitzt auch die für das laufende Geschäfts-

jahr 2018 erforderlichen finanziellen Reserven.

PERSONAL

Im Konzern waren zum Jahresende 106 haupt- und teil-

zeitbeschäftigte Mitarbeiter, 2 Geschäftsführer, 3 Azubis

sowie 119 geringfügig Beschäftigte angestellt. 54 % weib-

lichen Mitarbeiterinnen stehen 46 % männliche Mitarbei-

ter gegenüber. Das Durchschnitts alter der Mitarbeiter im

Konzern liegt bei 49 Jahren.

Im Rahmen unserer Personalentwicklung führen wir regel-

mäßig Schulungen durch und unterstützen Weiterbil-

dungsmaßnahmen der Mitarbeiter. Unser Konzern bildet

regelmäßig junge Menschen in den Berufen Immobilien-

kaufmann/-frau aus. In Kooperation mit der Dualen Hoch-

schule Baden-Württemberg realisieren wir am Standort

2016 2017 Plan 2017T € T € T €

Umsatzerlöse Hausbewirtschaftung 42.206 44.993 45.743

Umsatzerlöse Verkauf Grundstücke 29.489 22.461 28.921

Aufwendungen Hausbewirtschaftung 23.825 25.317 25.938

Aufwendungen Verkaufsgrundstücke 19.877 12.599 25.550

Personalaufwand 7.996 8.488 8.233

Abschreibungen Anlagevermögen 6.844 7.319 7.454

Zinsaufwand 5.940 7.070 7.281

ANLAGEVERMÖGEN

Das Anlagevermögen des Konzerns beträgt zum

Bilanzstichtag 415,3 Mio. € (Vorjahr: 391,6 Mio. €).

Die Zugänge zum Anlagevermögen belaufen sich auf

32,7 Mio. € und betreffen vor allem Investitionen in

Wohngebäude durch Ankäufe sowie Neubau- und

Modernisierungsmaßnahmen.

Die Anlagenintensität liegt im Geschäftsjahr bei 89,2 %.

UMLAUFVERMÖGEN

Das Umlaufvermögen beträgt 50,2 Mio. € (Vorjahr:

42,5 Mio. €). Der Anstieg betrifft vor allem die Erhö-

hung der liquiden Mittel um 5,6 Mio. € auf 12,6 Mio. €

sowie der Unfertigen Leistungen um 5,0 Mio. € auf

19,1 Mio. €.

VERBINDLICHKEITEN

Auf der Passivseite betragen die Verbindlichkeiten ge-

genüber Kreditinstituten und anderen Kreditgebern

322,6 Mio. € (Vorjahr: 304,1 Mio. €). Einzahlungen aus

der Aufnahme von Krediten von 93,0 Mio. € stehen

Tilgungen von 74,5 Mio. € gegenüber.

Eine Aufgliederung der gesamten Verbindlichkeiten nach

Fristigkeiten zeigt die nachfolgende Tabelle (vgl. dazu

ausführlich im Anhang):

Die durchschnittliche Verzinsung aller Darlehen be-

trägt 1,8 % p. a. (Vorjahr 1,7 % p. a.). Der niedrige Zins-

satz resultiert sowohl aus den Förderdarlehen des

sozialen Wohnungsbaus, ca. 44 % der mittelbar wie

unmittelbar gehaltenen Wohnungsbestände des Kon-

zerns unterliegen noch der Sozialbindung, als auch aus

dem aktuellen Kapitalmarktniveau.

ERTRAGSLAGE

Das Ergebnis nach Steuern beträgt 2,9 Mio. € (Vorjahr:

3,2 Mio. €). Dies ist im Wesentlichen auf Mieterträge,

auf Erträge im Bauträgergeschäft sowie auf eine Än-

derung des zugrunde zu legenden Zinssatzes für die

Aufzinsung der Pensionsrückstellungen zurück zu füh-

ren. Durch das niedrige Zinsniveau war lediglich eine

Aufzinsung der Rückstellung für die betrieblichen

Pensionszusagen (Zinsen für Pensionsverpflichtungen)

von 1,7 Mio. € erforderlich (Vorjahr: 0,5 Mio. €).

Mio. € 2017 2016

Langfristige Verbindlichkeiten (> 5 J.) 268,0 238,8

Kurzfristige Verbindlichkeiten (< 5 J.) 81,1 85,4

Verbindlichkeiten gesamt 349,2 324,2

32

Mannheim ein Studienkonzept, bei dem ein wirtschafts-

wissenschaftliches Studium an einer Hochschule mit einer

Praxisausbildung im Konzern verknüpft wird.

Die Interessen und Belange der Mitarbeiter werden durch

einen Betriebsrat vertreten.

NACHHALTIGKEIT

Im Konzern werden, soweit möglich, Projekte im Sinne nach-

haltigen Bauens entwickelt. Dies erfolgt sowohl in der Aus-

V. CHANCEN UND RISIKEN IN DER GESCHÄFTSTÄTIGKEIT

OPERATIVE BEDINGUNGEN

Aus seinem operativen Geschäft entstehen dem Konzern

Risiken. Für alle relevanten Bereiche des Konzerns besteht

ein entsprechendes EDV-gestütztes Risiko-Management-

System, mit dessen Hilfe Veränderungen innerhalb des

Konzerns fortlaufend überprüft werden. Sämtliche Risiken

des Konzerns werden abgebildet, betragsmäßig bewertet

und mit Eintrittswahrscheinlichkeiten versehen.

Die Datenverarbeitung erfolgt über ein Netzwerk in einer

Client/Server-Lösung, mit parallel betriebenen Servern und

Anbindung der Geschäftsstellen im Netzwerk. Gegen un-

berechtigte Zugriffe von außen besteht eine Antiviren- und

Firewall-Struktur. Das Risiko des Verlustes wichtiger Unter-

nehmensdaten ist äußerst gering, die Daten werden täglich

gesichert und geschützt. Bei einem vollständigen Daten-

verlust betrifft dies höchstens einen Arbeitstag.

Unser Unternehmen ist Mitglied im Arbeitgeberverband

der deutschen Immobilienwirtschaft e. V. und damit Tarif-

partner. Dieser Tarifvertrag sieht eine Entlohnung nach

Qualifikation und Tätigkeitsgruppe vor und entspricht in-

soweit den Vorgaben aus dem Transparenzentgeltgesetz.

MARKTBEDINGUNGEN

– WOHNEN

Veränderungen gesetzlicher sowie wirtschaftlicher Rah-

menbedingungen können Risiken im Konzern hervorrufen.

Risiken bestehen, soweit diese Änderungen Einfluss und

Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt haben.

Aus der Vermietung bestehen Forderungsausfallrisiken. Die

Mietrückstandsquote betrug zum Bilanzstichtag 1,6 %.

Die Forderungen sind überwiegend durch Kautionen ab -

gesichert.

Unser Bestand ist zu 44 % in der Sozialbindung, so dass

wir Wohnungen mit günstigen Mieten am Markt anbieten

können. Gleichzeitig bestehen bei Wegfall der Sozial-

bindung erhebliche positive Mietanpassungspotentiale,

die im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten ausge-

schöpft werden.

Volkswirtschaftliche Prognosen gehen von unterschied -

lichen demographischen Entwicklungen in den einzelnen

Regionen aus. Hierbei gibt es Wirtschaftsräume mit nach-

haltig stabilen Bevölkerungsstrukturen und Zuwande-

rungstendenz, z. B. das Rhein-Main-Gebiet oder eher

strukturschwächere Regionen in Nordhessen. Ca. 80 %

unserer Wohnungsbestände liegen im Rhein-Main-Gebiet

mit einer stabilen Nachfragestruktur, so dass wir derzeit

keine demographischen Risiken für unsere Wohnungsbe-

stände befürchten. Zusätzliche Nachfragepotentiale für

Wohnraum entstehen durch die Zuwanderung von Flücht-

lingen aus den unterschiedlichen Krisengebieten. Das

Rhein-Main-Gebiet ist hierbei eine bevorzugte Region für

den Zuzug von Flüchtlingen.

Nach Angabe des Statistischen Bundesamtes ist mittel-

fristig mit einem Rückgang der Gesamtbevölkerungszahl

zu rechnen, gleichzeitig verändern sich jedoch auch die

Haushaltsstrukturen. Durch die zunehmende Anzahl der

Ein- und Zweipersonenhaushalte wird die Anzahl der Haus-

halte insgesamt von heute 40,6 Millionen8 auf 41,1 Millio-

nen im Jahr 2025 ansteigen. Erst danach wird die Anzahl

der Haushalte wieder leicht zurückgehen (diese Prognosen

berücksichtigen allerdings noch nicht die möglichen Ent-

wicklungen durch den Zuzug von Flüchtlingen). Wir erwar-

ten deshalb für unsere Bestände eine nachhaltig stabile

Nachfragesituation.

8 Destatis Ergebnisse des Mikrozensus 2009, ab 2015 Ergebnisse der Trendvariante der Haushaltsvorausberechnung-2010.

wahl verwendeter Materialien als auch in der Umsetzung

entsprechender Energiekonzepte bis zu Passivhäusern.

In unserem Bestand überwachen wir seit vielen Jahren den

Energieverbrauch unserer Gebäude und führen energetische

Modernisierungen durch. Hierbei werden Gebäude teilweise

bereits zum zweiten Mal energetisch modernisiert und die

Standards überarbeitet.

33

– BAUTRÄGERGESCHÄFT, PROJEKTENTWICKLUNG,

PROJEKTSTEUERUNG

Mit der gesamtkonjunkturellen Entwicklung verblieb im

Verlauf des Wirtschaftsjahres auch die Nachfrage nach Ein-

familienhäusern und Eigentumswohnungen weiter auf

Hohem Niveau. Haushalte mit einem mittleren bis geho-

benen Einkommen sind hierbei überproportional vertreten.

Die Nachfrage erfolgt sowohl für Zwecke der Eigennutzung

als auch zur Kapitalanlage. Es ist davon auszugehen, dass

dieser Nachfragetrend noch eine gewisse Zeit anhalten wird.

Die regionalen Märkte werden permanent beobachtet und

ausgewertet. Die Anzahl der Vorratsgrundstücke wird be-

grenzt und deckt nur die laufende Planung und Produktion

ab. Ein Überhang an fertigen Häusern wird, soweit möglich,

vermieden. Nach Einschätzung des Konzerns überwiegen

die Chancen zur Realisierung marktgerechter Verkaufs-

preise die Risiken, die sich aus der Veränderung der varia-

blen Kosten ergeben können.

FINANZWIRTSCHAFTLICHE BEDINGUNGEN

Veränderungen steuerlicher Rahmenbedingungen können

zu Finanzrisiken führen. Das Management des Konzerns

wird kontinuierlich durch externe Steuerberater unterstützt,

so dass auf Veränderungen rechtzeitig reagiert werden kann.

In der operativen Geschäftstätigkeit, vor allem bei der Be-

standsfinanzierung, ist der Konzern Zinsänderungsrisiken

ausgesetzt. Durch Darlehen mit langfristigen Zinsbindun-

gen wird dieses Risiko begrenzt. Anstehende Prolongatio-

nen von Kapitalmarktmitteln bieten nach wie vor die

Chance auf Zinssenkungen, da die auslaufenden Verträge

von einem höheren Zinsniveau kommen. Die Entwicklung

des Kreditportfolios wird über ein EDV-gestütztes Kredit-

portfoliomanagementsystem permanent überwacht und

gesteuert.

Nach Einschätzung der Banken wird sich, trotz der Ein-

flüsse aus der Euro- und insbesondere der Bankenkrise im

Euroraum, das Zinsniveau mittelfristig eher seitwärts be-

wegen und in einem engen Korridor pendeln.

Der sich abzeichnende gegenwärtige und zukünftige

Finanzmittelbedarf unseres Konzerns ist gesichert. Das

Anlagevermögen wird jeweils langfristig finanziert. Das

Bauträgergeschäft wird aus dem Cashflow oder über Be-

triebsmittelkredite finanziert, soweit nicht die Abschlags-

zahlungen gemäß MaBV bereits für die erforderliche

Liquidität sorgen.

ZUSAMMENFASSUNG

Bestandsgefährdende Risiken sowie sonstige Risiken mit

wesentlichem Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- oder Er-

tragslage des Konzerns sind derzeit nicht erkennbar.

AUSBLICK

Die Ertragsstruktur des Konzerns ist stabil. Nach Einschät-

zung des Konzerns überwiegen die Marktchancen insge-

samt die bestehenden Risiken. Auf der Grundlage unserer

mehrjährigen Finanz- und Wirtschaftsplanung erwarten

wir in den nächsten Jahren positive Geschäftsentwicklungen.

In der Gewinnprognose für das laufende Geschäftsjahr

2018 sind die Mieterträge aus dem Anlagevermögen rela-

tiv sicher abzuschätzen, die Erträge aus dem Bauträgerge-

schäft sowie aus den Bereichen Projektentwicklung und

Projektsteuerung sind noch ungewiss. Gemäß aktuellem

Wirtschaftsplan wird für das Jahr 2018 mit einem Konzern-

jahresüberschuss von 1,7 Mio. €. gerechnet.

Die wesentlichen Posten der Konzern-Gewinn- und Verlust-

rechnung sollen sich gemäß Wirtschaftsplan im Jahr 2018

wie folgt entwickeln:

Frankfurt am Main, den 23.03.2018

Gemeinnütziges Siedlungswerk GmbH Frankfurt/Main

Plan 2018T €

Umsatzerlöse Hausbewirtschaftung 48.377

Umsatzerlöse Verkauf Grundstücke 15.298

Aufwendungen Hausbewirtschaftung 25.911

Aufwendungen Verkaufsgrundstücke 37.187

Personalaufwand 9.057

Abschreibungen Anlagevermögen 8.064

Zinsaufwand 7.720

KONZERNABSCHLUSSBilanzGewinn- und VerlustrechnungKapitalflussrechnungEigenkapitalspiegelAnhang

36

AKTIVA 2017 2017 2016

€ € €

A. ANLAGEVERMÖGENI. Immaterielle Vermögensgegenstände

1. Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten 110.447,93 123.843,38

2. Firmenwert 201.003,10 297.484,59311.451,03 421.327,97

II. Sachanlagen1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte

mit Wohnbauten 398.465.725,04 353.175.817,882. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte

mit Geschäfts- und anderen Bauten 1.551.911,10 1.633.537,503. Grundstücke ohne Bauten 3.149.871,46 3.761.453,904. Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter 349.999,54 435.984,495. Technische Anlagen und Maschinen 114.925,00 0,006. Betriebs- und Geschäftsausstattung 335.989,68 380.241,477. Anlagen im Bau 1.850.685,44 27.620.338,098. Bauvorbereitungskosten 680.558,48 817.305,159. Geleistete Anzahlungen 8.287.060,09 3.102.307,87

414.786.725,83 390.926.986,35

III. Finanzanlagen1. Beteiligungen 0,00 50.000,002. Sonstige Ausleihungen 22.604,00 33.009,003. Andere Finanzanlagen 129.800,00 129.800,00

152.404,00 212.809,00415.250.580,86 391.561.123,32

B. UMLAUFVERMÖGENI. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte

1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten 5.726.944,96 5.500.562,592. Bauvorbereitungskosten 1.358.779,22 121.842,603. Grundstücke mit unfertigen Bauten 7.943.651,21 10.463.460,394. Grundstücke mit fertigen Bauten 1.817.151,27 2.039.833,985. Unfertige Leistungen 19.104.631,90 14.1 1 1 .721,236. Andere Vorräte 17.806,50 16.783,00

35.968.965,06 32.254.203,79

II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände1. Forderungen aus Vermietung 522.352,20 460.961,342. Forderungen aus Verkauf von Grundstücken 131.526,00 1.422.981,373. Forderungen aus Betreuungstätigkeit 0,00 459.494,644. Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen 1.856,58 0,005. Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein

Beteiligungsverhältnis besteht 0,00 27.762,656. Sonstige Vermögensgegenstände 938.944,27 816.697,83

1.594.679,05 3.187.897,83

III. Kassenbestand undGuthaben bei Kreditinstituten 12.644.172,66 7.051.819,37

50.207.816,77 42.493.920,99

465.458.397,63 434.055.044,31

KONZERNBILANZ ZUM 31.12.2017

37

PASSIVA 2017 2017 2016

€ € €

A. EIGENKAPITALI. Gezeichnetes Kapital 13.884.131,03 13.884.131,03

II. Kapitalrücklage 178.952,16 178.952,16

III. Gewinnrücklagen1. Gesellschaftsvertragliche Rücklagen 6.113.300,83 5.912.030,892. Bauerneuerungsrücklagen 14.228.979,15 14.228.979,153. Andere Gewinnrücklagen 45.350.834,05 42.279.930,49

65.693.114,03 62.420.940,53

IV. Konzernbilanzgewinn 2.637.579,30 3.070.903,56

V. Anteile anderer Gesellschafter 752.559,94 705.314,6383.146.336,46 80.260.241,91

B. RÜCKSTELLUNGEN1. Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen 21.576.848,00 20.763.348,002. Steuerrückstellungen 563.361,35 254.408,563. Sonstige Rückstellungen 10.961.715,07 8.606.458,02

33.101.924,42 29.624.214,58

C. VERBINDLICHKEITEN1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 273.627.177,17 237.673.799,432. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 49.021.921,41 66.436.646,053. Erhaltene Anzahlungen 14.846.734,28 14.439.629,684. Verbindlichkeiten aus Vermietung 1.251.459,34 951.268,305. Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit 7.457.403,34 2.436.426,896. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 2.297.745,96 1.747.202,077. Sonstige Verbindlichkeiten 707.695,25 485.615,40

davon aus Steuern € 507.206,13 (im Vorjahr € 402.324,55)349.210.136,75 324.170.587,82

465.458.397,63 434.055.044,31

38

2017 2017 2016€ € €

1. Umsatzerlösea) aus der Hausbewirtschaftung 44.992.738,22 42.206.442,01b) aus Verkauf von Grundstücken 22.461.943,97 29.489.156,76c) aus Betreuungstätigkeit 813.523,47 3.068.870,60d) aus anderen Lieferungen und Leistungen 91.031,54 7.865,74

68.359.237,20 74.772.335,11

2. Erhöhung (Vorjahr Verminderung)des Bestandes an fertigen und unfertigen Erzeugnissen 2.775.233,13 -699.287,30

3. Aktivierte Eigenleistungen 671.221,92 831.565,14

4. Sonstige betriebliche Erträge 3.612.738,92 1.777.429,8675.418.431,17 76.682.042,81

5. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungena) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung -25.317.174,10 -23.824.897,44b) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke -16.299.700,76 -19.877.254,87c) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen -4.380.470,17 -4.801.063,02

-45.997.345,03 -48.503.215,33

6. Rohergebnis

7. Personalaufwanda) Löhne und Gehälter -6.159.825,48 -5.765.185,29b) soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung -2.328.610,97 -2.231.240,77davon für Altersversorgung € 1.234.155,35 (Vorjahr € 1.173.944,05) -8.488.436,45 -7.996.426,06

8. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen -7.319.220,93 -6.844.006,20

9. Sonstige betriebliche Aufwendungen -3.254.229,56 -3.842.094,71

10. Betriebsergebnis 10.359.199,20 9.496.300,51

11. Erträge aus Beteiligungen 0,30 5.918,36

12. Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des Finanzanlagevermögens 7.192,52 7.766,87

13. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 15.713,37 6.662,39

14. Zinsen und ähnliche Aufwendungen davon aus der Aufzinsungvon Rückstellungen € 1.795.138,85 (Vorjahr € 770.871,04) -7.069.654,14 -5.939.532,35

15. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag -363.209,95 -392.733,15

16. Ergebnis nach Steuern 2.949.241,30 3.184.382,63

17. Sonstige Steuern -63.146,75 -72.246,92

18. Konzernjahresüberschuss 2.886.094,55 3.112.135,71

19. Einstellung in Gewinnrücklagen - gesellschaftsvertragliche Rücklagen -201.269,94 0,00

20. Anteile anderer Gesellschafter am Gewinn -47.245,31 -41.232,14

21. Konzernbilanzgewinn 2.637.579,30 3.070.903,57

KONZERNGEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG FÜR DIE ZEIT VOM 01.01.2017 BIS 31.12.2017

39

KONZERN-KAPITALFLUSSRECHNUNG FÜR 2017

2017 2016T€ T€

Konzernjahresüberschuss 2.886 3.112+/- Abschreibungen/Zuschreibungen auf Gegenstände des Anlagevermögens 7.319 6.844+/- Zunahme/Abnahme der Rückstellungen 1.374 2.082+/- Sonstige zahlungswirksame Aufwend./Erträge -95 -51-/+ Zunahme/Abnahme der Vorräte, Forderungen aus Lieferungen und Leistungen

sowie anderer Aktiva, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeitzuzuordnen sind -1.151 251

+/- Zunahme/Abnahme der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Passiva, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeitzuzuordnen sind 6.501 2.579

-/+ Gewinn/Verlust aus dem Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens 18 -20+/- Zinsaufwendungen/Zinserträge 7.046 5.925

- Beteiligungserträge 0 -6+ Ertragsteueraufwand 363 393- Ertragsteuerzahlungen -54 -1.008

= Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit 24.207 20.101

- Auszahlungen für Investitionen in das immaterielle Anlagevermögen -52 -22+ Einzahlungen aus Abgängen von Gegenständen des Sachanlagevermögens 531 1.291- Auszahlungen für Investitionen in das Sachanlagevermögen -32.537 -63.912+ Einzahlungen aus Abgängen von Gegenständen des Finanzanlagevermögens 63 14- Auszahlungen für Investitionen in das Finanzanlagevermögen -2 -5- Auszahlungen für Zugänge zum Konsolidierungskreis 0 -29+ Erhaltene Zinsen 23 15+ Erhaltene Beteiligungserträge 0 6

= Cashflow aus der Investitionstätigkeit -31.974 -62.642

+ Einzahlungen aus aus der Aufnahme von Krediten 93.019 110.499- Auszahlungen aus der planmäßigen Tilgung von Darlehen -11.232 -11.692- Auszahlungen aus der außerplanmäßigen Tilgung von Darlehen -63.156 -50.148- Gezahlte Zinsen -5.272 -5.181

= Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit 13.359 43.478

Zahlungswirksame Veränderung des Finanzmittelfonds (Zf. 12., 21., 26.) 5.592 937+/- Konsolidierungskreisbedingte Veränderung des Finanzmittelfonds 0 25

+ Finanzmittelfonds am Anfang der Periode 7.052 6.090

= Finanzmittelfonds am Ende der Periode 12.644 7.052

40

KO

NZ

ER

NE

IGE

NK

AP

ITALS

PIE

GE

L(D

RS

22)

Eigenkapital des Mutterunternehm

ensN

icht beherrschende Anteile

Konzern-

eigenkapital

RücklagenSum

me

Summ

eSum

me

Gezeichnetes

Kapital-

Gew

inn-Sum

me

Kapital

rücklagerücklagen

Konzernjahres-

Nicht

Auf nicht

überschuss der beherrschende

beherrschendenach § 272

gesellschafts-andere

dem M

utter-A

nteile vorA

nteileA

bs. 2vertragliche

Gew

inn-G

ewinn-

unternehmen

Jahres-entfallende

HG

BRücklagen

rücklagenSum

me

vortragzuzurechnen ist

ergebnisG

ewinne

€€

€€

€€

€€

€€

€€

€

Stand am

31.12.201613.884.131,03

178.952,165.912.030,89

56.508.909,6462.599.892,69

76.484.023,723.070.903,56

79.554.927,28664.082,48

41.232,14705.314,63

80.260.241,91

Einstellung in Rücklagen

3.070.903,563.070.903,56

3.070.903,56-3.070.903,56

0,000,00

Konzernjahres-

201.269,94201.269,94

201.269,942.838.849,24

47.245,3147.245,31

2.886.094,55überschuss

-20

1.269,942.637.579,30

Stand am

31.12.201713.884.131,03

178.952,166.113.300,83

59.579.813,2065.872.066,19

79.756.197,220,00

2.637.579,3082.393.776,52

664.082,4888.477,45

752.559,9483.146.336,46

Eigenkapital des Mutterunternehm

ensN

icht beherrschende Anteile

Konzern-

eigenkapital

RücklagenSum

me

Summ

eSum

me

Gezeichnetes

Kapital-

Gew

inn-Sum

me

Kapital

rücklagerücklagen

Konzernjahres-

Nicht

Auf nicht

überschuss der beherrschende

beherrschendenach § 272

gesellschafts-andere

dem M

utter-A

nteile vorA

nteileA

bs. 2vertragliche

Gew

inn-G

ewinn-

unternehmen

Jahres-entfallende

HG

BRücklagen

rücklagenSum

me

vortragzuzurechnen ist

ergebnisG

ewinne

€€

€€

€€

€€

€€

€€

€

Stand am

31.12.201513.884.131,03

178.952,165.912.030,89

55.383.378,1461.474.361,19

75.358.492,221.125.531,50

76.484.023,72664.082,48

664.082,4877.148.106,20

Einstellung in Rücklagen

1.125

.53

1,501.12

5.5

31,50

1.125

.53

1,50- 1.125.531,50

0,000,00

Konzernjahres-

3.070.903,563.070.903,56

41.232,1441.232,14

3.112.13

5,71

überschuss

Stand am

31.12.201613.884.131,03

178.952,165.912.030,89

56.508.909,6462.599.892,69

76.484.023,720,00

3.070.903,5679.554.927,28

664.082,4841.232,14

705.314,6380.260.241,91

41

A. ALLGEMEINE ANGABEN

Der Konzernabschluss zum 31.12.2017 umfasst

- das Mutterunternehmen Gemeinnütziges Siedlungswerk

GmbH, Frankfurt am Main (im Handelsregister B des Amts -

gerichts Frankfurt am Main unter der Nummer HRB 7442

eingetragen),

- das Tochterunternehmen DIB Erfurt GmbH & Co. KG,

Möhrendorf (im Handelsregister Ades Amtsgerichts Fürth

unter der Nummer HRA 10702 eingetragen),

- das Tochterunternehmen GSW Baugesellschaft mbH,

Frankfurt am Main (im Handelsregister B des Amtsgerichts

Frankfurt am Main unter der Nummer HRB 102591 einge-

tragen),

- das Tochterunternehmen DIB Verwaltungsgesellschaft

mbH, Möhrendorf (im Handelsregister B des Amtsgerichts

Fürth unter der Nummer HRB 15672 eingetragen) und

KONZERNANHANG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2017

B. KONSOLIDIERUNGSKREIS

Das Mutterunternehmen ist die Gemeinnütziges Sied-

lungswerk GmbH.

In den Konzernabschluss zum 31.12.2017 wurden neben

dem Mutterunternehmen folgende Unternehmen einbe-

zogen:

- das Tochterunternehmen GSW Wohnungsgesellschaft

mbH, Frankfurt am Main (im Handelsregister B des Amts-

gerichts Frankfurt am Main unter der Nummer HRB 102318

eingetragen).

Die Jahresabschlüsse dieser fünf in den Konzernabschluss

einbezogenen Unternehmen wurden nach den Vorschriften

des Handelsgesetzbuches (HGB) und des GmbH-Gesetzes

aufgestellt.

Die Gliederung der Konzernbilanz und der Konzern-

Gewinn- und Verlustrechnung richtet sich nach den Form-

blättern für Wohnungsunternehmen. Für die Gewinn- und

Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren an-

gewandt. Das Geschäftsjahr umfasst den Zeitraum

01.01.2017 bis 31.12.2017.

Name und Sitz der Gesellschaft Anteil am Stammkapital %

GSW Baugesellschaft mbH, Frankfurt a. M. 100,0 Mehrheit der Stimmrechte

GSW Wohnungsgesellschaft mbH, Frankfurt a. M. 100,0 Mehrheit der Stimmrechte

DIB Verwaltungsgesellschaft mbH, Möhrendorf 100,0 Mehrheit der Stimmrechte

DIB Erfurt GmbH & Co. KG, Möhrendorf 94,9 Mehrheit der Stimmrechte

C. KONSOLIDIERUNGSGRUNDSÄTZEUND ABSCHLUSSSTICHTAG

Die Erstkapitalkonsolidierung der DIB Erfurt GmbH & Co.

KG erfolgte zum 02.02.2015 (Erwerb der Anteile) nach der

Neubewertungsmethode gemäß § 301 Abs. 1 HGB. Der da-

nach verbliebene aktivische Unterschiedsbetrag von

482.407,44 € wird gemäß § 301 Abs. 3 HGB als Firmen-

wert ausgewiesen. Der Anteil der Minderheitsgesellschaf-

ter wird gemäß § 307 Abs. 1 HGB im Eigenkapital unter

,,Anteile anderer Gesellschafter“ ausgewiesen.

Die Erstkapitalkonsolidierung der GSW Baugesellschaft

mbH erfolgte zum 29.06.2015 (Erwerb der Anteile) nach

der Neubewertungsmethode gemäß § 301 Abs. 1 HGB. Der

danach verbliebene aktivische Unterschiedsbetrag (Firmen-

wert) beträgt 1.626,35 €.

Die Erstkapitalkonsolidierung der GSW Wohnungsgesell-

schaft mbH erfolgte zum 05.06.2015 (Erwerb der Anteile)

42

nach der Neubewertungsmethode gemäß § 301 Abs. 1

HGB. Der danach verbliebene aktivische Unterschiedsbe-

trag (Firmenwert) beträgt 2.998,58 €.

Die Erstkapitalkonsolidierung der DIB Verwaltungsgesell-

schaft mbH erfolgte zum 22.04.2016 (Erwerb der Anteile)

nach der Neubewertungsmethode gemäß § 301 Abs. 1

HGB. Der danach verbliebene aktivische Unterschiedsbe-

trag (Firmenwert) beträgt 3.632,88 €.

D. ANGABEN ZU DEN BILANZIERUNGS-UND BEWERTUNGSMETHODEN

1) BILANZIERUNGSWAHLRECHTE

a) Aktivierung von in der Bauphase anfallenden Grund-

steuern.

b) Es erfolgt eine Aktivierung der Fremdkapitalzinsen

während der Bauzeit im Anlagevermögen und Umlauf-

vermögen.

2) BEWERTUNGSMETHODEN (ANLAGEVERMÖGEN)

a) Der aus der Erstkapitalkonsolidierung in 2015 der DIB

Erfurt GmbH & Co. KG resultierende Firmenwert (482,4 T€)

wird unverändert linear mit 20 % p.a. abgeschrieben. Die

aus der Erstkapitalkonsolidierung der GSW Baugesell-

schaft mbH, aus der Erstkapitalkonsolidierung der GSW

Wohnungsgesellschaft mbH und aus der Erstkapitalkonso-

lidierung resultierenden Firmenwerte (in 2015: 1,6 T€ und

3,0 T€, in 2016: 3,6 T€) wurden vollständig abgeschrieben.

Die Bewertung der sonstigen immateriellen Vermögensge-

genstände erfolgte zu Anschaffungskosten, die Abschrei-

bung linear mit 25 % p.a.

b) Das gesamte Sachanlagevermögen wurde zu fortge-

führten Anschaffungs- oder Herstellungskosten bewertet.

Die Herstellungskosten für Wohn- und Geschäftsbauten

werden auf der Grundlage direkt zurechenbarer Kosten er-

mittelt. Dabei werden Zinsen für Fremdkapital und Grund-

steuern einbezogen. Die aktivierten Eigenleistungen für

Anlagen im Bau umfassen Architekten- und Verwaltungs-

leistungen.

c) Wohnbauten sowie Geschäfts- und andere Bauten, die

vor dem 01.01.1991 fertiggestellt wurden, werden unter Zu-

grundelegung einer Gesamtnutzungsdauer von grundsätz-

lich 80 Jahren linear abgeschrieben.

Neubauten, die zwischen dem 01.01.1991 und 31.12.1995

fertiggestellt wurden, werden nach der degressiven Me-

thode gemäß § 7 Abs. 5 Satz 1 Nr. 2 und Satz 2 EStG abge-

schrieben. Das Beibehaltungswahlrecht nach Artikel 67

Abs. 4 EGHGB wurde in Anspruch genommen.

Gebäude, die nach dem 01.01.1996 fertiggestellt oder an-

geschafft wurden, werden linear mit 2 % abgeschrieben.

d) Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung

werden linear mit 4,35 % p.a. - 33,3 % p.a. abgeschrieben.

e) Finanzanlagen werden zu den Anschaffungskosten be-

wertet.

3) BEWERTUNGSMETHODEN (UMLAUFVERMÖGEN)

a) Grundstücke ohne Bauten werden mit den Anschaf-

fungskosten bzw. dem niedrigeren beizulegenden Wert be-

wertet. Bauvorbereitungskosten, Grundstücke mit fertigen

und unfertigen Bauten werden mit den Anschaffungs- und

Herstellungskosten bzw. dem niedrigeren beizulegenden

Wert bewertet. Es wird von dem Aktivierungswahlrecht des

§ 255 Absatz 2 HGB Gebrauch gemacht und anteilige auf

die Bauzeit entfallende Verwaltungsleistungen sowie

Grundsteuern in die Herstellungskosten einbezogen.

b) Die anderen Vorräte werden mit den Anschaffungs-

kosten bewertet. Der Wert der am Bilanzstichtag vorhan-

denen Ölbestände wird nach dem Fifo Verfahren ermittelt.

c) Bei den Forderungen und sonstigen Vermögensgegen-

ständen wird allen erkennbaren Risiken durch Einzelwert-

berichtigungen Rechnung getragen; bei den Forderungen

aus Vermietung werden pauschalierte Einzelwert berichti-

gungen vorgenommen.

4) BEWERTUNGSMETHODEN (RÜCKSTELLUNGEN)

a) Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtun-

gen werden auf der Grundlage versicherungsmathemati-

scher Berechnungen nach dem Anwartschaftsbarwert-

verfahren unter Berücksichtigung der Richttafeln 2005 G

Forderungen, Verbindlichkeiten, Aufwendungen und Er-

träge zwischen den einbezogenen Gesellschaften wurden

gegeneinander verrechnet. Zu eliminierende Zwischenge-

winne lagen nicht vor.

Die Jahresabschlüsse des Mutterunternehmens und der

einbezogenen Tochterunternehmen sind auf den Stichtag

des Konzernabschlusses, den 31.12.2017, aufgestellt.

43

von Prof. Dr. Heubeck bewertet. Die Rückstellungen für

Pensionen und ähnliche Verpflichtungen wurden pauschal

mit dem von der Deutschen Bundesbank veröffentlichten

durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen 10 Jahre

(bis zum Jahresabschluss 31.12.2015: 7 Jahre) abgezinst,

der sich bei einer angenommenen Restlaufzeit von 15 Jah-

ren ergibt (§ 253 Abs. 2 Satz 2 HGB). Dieser Zinssatz der

vergangenen 10 Jahre betrug am Bilanzstichtag 3,68 %

(Vorjahr: 4,01 %). Der Zinssatz der vergangenen 7 Jahre

beträgt 2,80 %. Bei der Ermittlung der Rückstellungen für

Pensionen und ähnliche Verpflichtungen wurden jährliche

Lohn- und Gehaltssteigerungen von 1,77 % und Renten-

steigerungen von jährlich 1,77 % zugrunde gelegt, sowie

eine Fluktuation in Höhe von 1,75 % p.a. unterstellt.

Vor der Umstellung auf BilMoG zum 01.01.2010 wurden

die Rückstellungen für Pensionen aufgrund eines versiche-

rungsmathematischen Gutachtens entsprechend dem

Teilwertverfahren unter Zugrundelegung eines Rechnungs-

zinsfußes von 5,0 % gebildet. Der sich durch BilmoG erge-

bende Erhöhungsbetrag beläuft sich grundsätzlich auf

3.209,7 T€ (vgl. dazu unter E.9).

b) Die sich ergebende ausschüttungsgesperrte Differenz

zwischen dem Verpflichtungswert bei 7- und 10-jährigem

Abzinsungssatz beträgt gemäß § 253 Abs. 6 HGB

2.617.551 €.

c) Entsprechend § 253 Abs. 2 HGB sind die sonstigen Rück-

stellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr mit

dem ihrer Restlaufzeit entsprechenden durchschnittlichen

Marktzinssatz der vergangenen sieben Jahre abgezinst.

d) Die anderen Rückstellungen werden nach vernünftiger

kaufmännischer Beurteilung mit dem Erfüllungsbetrag be-

messen.

5) BEWERTUNGSMETHODEN (VERBINDLICHKEITEN)

Die Verbindlichkeiten sind mit dem Erfüllungsbetrag an-

gesetzt.

E. ANGABEN ZUR BILANZ

1) Die Entwicklung des Anlagevermögens ist aus dem An-

lagenspiegel ersichtlich (siehe Anlage 1 zum Anhang). Bei

den Anlagen im Bau handelt es sich um Modernisierungen

bestehender Gebäude sowie um noch nicht endgültig fer-

tig gestellte Immobilienobjekte des Sachanlagevermögens.

2) In dem Posten „Unfertige Leistungen“ sind 12.175,2 T€

noch nicht abgerechnete Betriebskosten und 6.929,5 T€

noch nicht abgerechnete Betreuungsleistungen enthalten.

3) Andere Vorräte sind Heizölbestände und Kleinreparatur-

material.

4) Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem

Jahr bestehen bei dem Posten „Forderungen aus Vermie-

tung“ mit 17.652,45 € (im Vorjahr: 19.596,91 €).

5) Forderungen gegen Gesellschafter bestehen mit

17.209,48 € (Vorjahr: 25.644,41 €). Diese sind im Posten

Sonstige Vermögensgegenstände enthalten.

6) Der Posten Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinsti-

tuten enthält kurzfristige Bar- und Kontokorrentguthaben,

die zum Nominalwert angesetzt sind.

7) Als gezeichnetes Kapital wird das Stammkapital der

Gemeinnütziges Siedlungswerk GmbH von 13.884.131,03 €

ausgewiesen.

8) Die Entwicklung des Konzerneigenkapitals ist aus dem

Eigenkapitalspiegel zu ersehen. Der Jahresüberschuss des

Vorjahres der Muttergesellschaft von 2.392,1 T€ wurde

den Anderen Gewinnrücklagen zugeführt.

9) Aus der Umstellung der Pensionsrückstellungen im

Rahmen des BilMoG zum 01.01.2010 (BilMoG-Eröffnungs-

bilanz) ergab sich ein rechnerischer Zuführungsbetrag im

Ver gleich zum alten Ansatz zum 31.12.2010 von 3.209,7 T€.

Die Gesellschaft macht von dem Wahlrecht des Art. 67

Abs. 1 Satz 1 EGHGB Gebrauch und verteilt den Aufwand

aus der Umstellung (3.209,7 T€) über einen Zeitraum von

maximal 15 Jahren. Im Geschäftsjahr 2017 wurden daher

213,98 T€ als sonstiger betrieblicher Aufwand erfasst.

Zum Abschlussstichtag beläuft sich die Unterdeckung bei

den Pensionsrückstellungen somit auf 1.497,9 T€.

10) Die gebildete Rückstellung für Pensionen zum

31.12.2017 beträgt 21.576,8 T€.

11) Die Bewertung der langfristigen Rückstellungen für noch

anfallende Herstellungs kosten und für Gewährleistungen

wurde entsprechend der Vorjahresmethodik fortgeführt.

Die Inflationsrate wurde bei beiden Rückstellungen mit

1,7 % angesetzt. Die laufzeitadäquaten Zinssätze der

langfristigen Rückstellungen betragen je nach Laufzeit

zwischen 1,33 % und 1,88 % und wurden den Angaben der

Bundesbank entnommen.

44

12) Die Sonstigen Rückstellungen von 10.961,7 T€ bein -

halten unter anderem:

Für Gewährleistungen (3.217,5 T€), für noch anfallende

Kosten für Verkaufsobjekte und sonstige Lieferungen und

Leistungen (2.477,4 T€), für unterlassene Aufwendungen

für Instandhaltungen, die innerhalb von drei Monaten nach

dem Bilanzstichtag nachgeholt werden (3.629,5 T€).

13) Die Zusammensetzung der Verbindlichkeiten nach

Restlaufzeiten sowie der Gesamtbetrag der Verbindlich -

keiten, die durch Pfandrechte gesichert sind, ergeben sich

aus dem Verbindlichkeitenspiegel (Anlage 2 zum Anhang).

14) Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern sind in

den folgenden Bilanzpositionen enthalten:

Verbindlichkeiten gegenüber 6.861.242,24 €

anderen Kreditgebern (Vorjahr 7.023.119,15 €)

Sonstige Verbindlichkeiten 22.989,15 €

(Vorjahr 22.989,15 €)

Insgesamt 6.884.231,90 €

(Vorjahr 7.046.108,30 €)

15) Bei dem Mutterunternehmen resultieren aus temporä-

ren Differenzen zwischen handels- und steuerrechtlichen

Wertansätzen in dem Posten Grundstücke mit Wohnbau-

ten und anderen Bauten, Grundstücke mit Geschäftsbauten.

Pensions rückstellungen, Gewährleistungsrückstellungen

und sonstigen Rückstellungen und Grundstücke ohne Bau-

ten (UV) signifikante aktive latente Steuern. Weiterhin

bestehen steuerliche Verlustvorträge, die bei der Berech-

nung aktiver latenter Steuern berücksichtigt werden kön-

nen. Aufgrund der Inanspruchnahme des Wahlrechts des

§ 274 Abs. 1 Satz 2 HGB werden aktive latente Steuern

nicht ange setzt. Die aus der Kapitalkonsolidierung der

DIB Erfurt GmbH & Co. KG resultierenden passiven

latenten Steuern sind erheblich niedriger. Aufgrund der

steuerlichen Struktur im Konzern wird insofern keine

Steuerbelastung entstehen. Ein Ansatz latenter Steuern im

Konzernabschluss erfolgt daher nicht.

F. ANGABEN ZUR GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG

Die Umsatzerlöse sind ausschließlich im Inland erzielt

worden. Eine Aufgliederung nach Tätigkeitsbereichen kann

der Gliederung der Gewinn- und Verlustrechnung entnom-

men werden.

Die sonstigen betrieblichen Erträge beinhalten u. a. Auflösun-

gen nicht mehr benötigter Rückstellungen von 2.764,2 T€,

Kostenerstattungen für frühere Jahre von 372,0 T€ sowie

Veräußerungsgewinne aus dem Abgang von Gegenstän-

den des Anlagevermögens mit 164,4 T€.

Die gesamten periodenfremden Erträge betragen 360,9 T€.

In den Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung sind als

umlagefähige Be triebskosten Grundsteuern in Höhe von

1.067,5 T€ sowie Hausmeisterlöhne von 433,9 T€ enthalten.

In den sonstigen betrieblichen Aufwendungen sind peri-

odenfremde Aufwendungen in Höhe von 37,5 T€ (Vorjahr:

89,6 T€) enthalten. Aus dem Abgang von Vermögensge-

genständen des Anlagevermögens ergab sich darüber

hinaus ein Verlust von 182,0 T€.

Der Körperschaftsteueraufwand beträgt 191,9 T€ (Vor-

jahr: 104,4 T€). Der Gewerbesteueraufwand beträgt

171,3 T€ (Vorjahr: 288,3 T€).

Der Aufwand aus der Aufzinsung der Rückstellungen für

noch anfallende Herstellungskosten und für Gewähr-

leistungen beträgt 47,7 T€ (Vorjahr: 224,5 T€).

G. SONSTIGE ANGABEN

1) Im Geschäftsjahr sind durchschnittlich folgende Arbeit-

nehmer (nach Köpfen) beschäftigt worden:

Geschäftsführer 2

Angestellte 106

Auszubildende 3

Nebenberufliche Mitarbeiter 119

230

2) Sonstige finanzielle Verpflichtungen bestehen aus ver-

gebenen Aufträgen gegenüber Bauunternehmern und Hand -

werkern in Höhe von 5.265,3 T€ (Vorjahr: 12.697,0 T€).

3) Das unter der Bilanz ausgewiesene Treuhandver mögen

beträgt 70.837.515,38 € (Vorjahr: 70.150.713,58 €.) Die

Treuhandverbindlichkeiten beinhalten auch Mietkautionen

in Höhe von 8.036.691,40 € (Vorjahr: 8.037.222,55 €).

45

4) Das im Geschäftsjahr 2017 als Aufwand gebuchte Ge-

samthonorar des Abschlussprüfers beträgt brutto 99,8 T€.

Hiervon entfallen brutto 73,8 T€ auf Abschlussprüfungs-

leistungen, inklusive der Prüfung des Konzernabschlusses,

und 26,0 T€ auf sonstige Leistungen.

5) Folgende Gesellschafter haben Darlehen zur Finanzie-

rung einzelner Wohnanlagen gewährt:

Restwert zum 31.12.2017

Bistum Limburg 1.1 1 4 .557,22 €

Bistum Mainz 1.498.570,66 €

Bistum Fulda 4.248.114,36 €

Summe 6.861.242,24 €

6) GESCHÄFTSFÜHRUNG

Andreas Ruf MRICS

Dipl.-Ing. Architekt MBA Filip John

7) AUFSICHTSRAT

Finanzdirektor Eberhard von Alten, Mainz

Vorsitzender (bis 15.05.2017)

Finanzdezernent Gordon Sobbeck, Limburg

stellv. Vorsitzender (bis 17.05.2017),

Vorsitzender (ab 18.05.2017)

Verwaltungsdirektor Volkmar Hommel, Mainz

stellv. Vorsitzender (ab 18.05.2017)

Ltd. Finanzdirektor Gerhard Stanke, Fulda

stellv. Vorsitzender

Finanzreferentin Bettina Braun, Erfurt

Justitiar Heinrich Griep, Mainz

Baudirektor Dipl.-Ing. Johannes Krämer, Mainz

(ab 18.05.2017)

Diözesanbaumeister Dr. Burghard Preusler, Fulda

Syndikusrechtsanwalt Wolfgang Rath, Limburg

Ltd. Verwaltungsdirektor i. K. Peter Steinhauer, Limburg

8) AUFWENDUNGEN FÜR ORGANE

Dem Aufsichtsrat wurden Aufwandsentschädigungen in

Höhe von 16,7 T€ gewährt. Die Ruhegelder der früheren

Geschäftsführung betrugen 120,5 T€; für diesen Perso-

nenkreis ist eine Rückstellung mit 1.465,1 T€ gebildet.

Die Angabe der Vergütung für die Geschäftsführung unter-

bleibt gemäß § 286 Abs. 4 HGB in Verbindung mit § 285

Nr. 9 HGB.

9) GESELLSCHAFTER

Anteile in T€

Bistum Limburg 6.714,85

Bischöflicher Stuhl zu Mainz 4.603,06

Bischöflicher Stuhl zu Fulda 2.479,31

Bistum Erfurt 76,69

Caritasverband für die Diözese Limburg e.V. 2,56

Caritasverband für die Diözese Mainz e.V. 2,56

Caritasverband für die Diözese Fulda e.V. 2,56

Caritasverband für das Bistum Erfurt e.V. 2,56

13.884,13*

10) FINANZMITTELFONDS

Die Entwicklung des Finanzmittelfonds wird in der Kapital-

flussrechnung dargestellt. Der Finanzmittelfonds besteht

zum 31.12.2017 aus dem Bilanzposten Kassenbestand und

Guthaben bei Kreditinstituten.

11) GEWINNVERWENDUNGSVORSCHLAG DES

MUTTERUNTERNEHMENS

Die Geschäftsführung des Mutterunternehmens schlägt

vor, den Bilanzgewinn des Jahres 2017 von 1.811,4 T€ in die

Anderen Gewinnrücklagen einzustellen.

Frankfurt/Main, den 23. März 2018

Gemeinnütziges Siedlungswerk GmbH

Die Geschäftsführung

(Ruf) (John)

* Additionsabweichung durch Rundungen Euroumstellung

46

ENTWICKLUNG DES ANLAGEVERMÖGENS IN EURO ZUM 31.12.2017

Bruttoanschaffungskosten

Stand Um- Stand 01.01. Zugänge buchungen Abgänge 31.12.

ANLAGEVERMÖGEN

Immaterielle Vermögensgegenstände

Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten 615.372,91 51.683,28 0,00 0,00 667.056,19

Firmenwert 490.665,25 0,00 0,00 0,00 490.665,25

Zwischensumme 1.106.038,16 51.683,28 0,00 0,00 1.157.721,44

SACHANLAGEN

Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten 497.155.390,56 19.654.807,08 33.396.634,68 1.106.978,46** 549.099.853,86

Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten 4.126.719,59 0,00 0,00 0,00 4.126.719,59

Grundstücke ... und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten 3.761.453,90 0,00 -611.582,44 0,00 3.149.871,46

... mit Erbbaurechten Dritter 435.984,49 0,00 0,00 85.984,95 349.999,54

Technische Anlagen und Maschinen 0,00 116.000,00 0,00 0,00 116.000,00

Betriebs- und Geschäftsausstattung 1.981.086,27 102.746,83 0,00 33.101,25 2.050.731,85

Anlagen im Bau27.620.338,09 3.676.548,87

845.687,330,00 1.850.685,44

-30.291.888,85

Bauvorbereitungskosten 817.305,15 1.092.685,59 *** -469.929,24 759.503,02* 680.558,48

Geleistete Anzahlungen 3.102.307,87 8.053.673,70 -2.868.921,48 0,00 8.287.060,09

Zwischensumme 539.000.585,92 32.696.462,07 0,00 1.985.567,68 569.711.480,31

FINANZANLAGEN

Anteile an verbundenen Unternehmen 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

Beteiligungen 50.000,00 0,00 0,00 50.000,00 0,00

Sonstige Ausleihungen 33.009,00 2.500,00 0,00 12.905,00 22.604,00

Andere Finanzanlagen 129.800,00 0,00 0,00 0,00 129.800,00

Zwischensumme 212.809,00 2.500,00 0,00 62.905,00 152.404,00

Gesamtsumme 540.319.433,08 32.750.645,35 0,00 2.048.472,68 571.021.605,75

ANLAGE 1

* davon Umgliederung in das Umlaufvermögen 732.174,47 € (hiervon € 156.721,90 Zugänge aus 2017),** davon Umgliederung in das Umlaufvermögen 589.934,91 €*** davon Umgliederung aus dem Umlaufvermögen 3.112,86 €**** davon Umgliederung in das Umlaufvermögen 191.724,48 €

47

Bruttoabschreibungen Bilanzwerte FK-Zinsen

Stand Um- Stand Buchwert Buchwert im Gj. akti-01.01. Zugänge buchungen Abgänge 31.12. 01.01. 31.12. vierter Betrag

491.529,53 65.078,73 0,00 0,00 556.608,26 123.843,38 110.447,93 0,00

193.180,66 96.481,49 0,00 0,00 289.662,15 297.484,59 201.003,10 0,00

684.710,19 161.560,22 0,00 0,00 846.270,41 421.327,97 311.451,03 0,00

143.979.572,68 6.922.874,89 0,00 268.318,75**** 150.634.128,82 353.175.817,88 398.465.725,04 171.995,39

2.493.182,09 81.626,40 0,00 0,00 2.574.808,49 1.633.537,50 1.551.911,10 0,00

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 3.761.453,90 3.149.871,46 0,00

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 435.984,49 349.999,54 0,00

0,00 1.075,00 0,00 0,00 1.075,00 0,00 114.925,00 0,00

1.600.844,80 146.688,62 0,00 32.791,25 1.714.742,17 380.241,47 335.989,68 0,00

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 27.620.338,09 1.850.685,44 223.991,79

0,00 5.395,80 0,00 5.395,80 0,00 817.305,15 680.558,48 0,00

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 3.102.307,87 8.287.060,09 0,00

148.073.599,57 7.157.660,71 0,00 306.505,80 154 .924.754,48 390.926.986,35 414.786.725,83 395.987,18

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 50.000,00 0,00 0,00

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 33.009,00 22.604,00 0,00

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 129.800,00 129.800,00 0,00

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 212.809,00 152.404,00 0,00

148.758.309,76 7.319.220,93 0,00 306.505,80 155.771.024,89 391.561.123,32 415.250.580,86 395.987,18

48

DIE FRISTIGKEITEN DER VERBINDLICHKEITEN SOWIE DIE ZUR SICHERHEIT GEWÄHRTEN PFANDRECHTE O. Ä. RECHTE STELLEN SICH ZUM 31.12.2017 WIE FOLGT DAR:

ANLAGE 2

Konzern-Verbindlichkeiten insgesamt

unter 1 Jahr

€ €

Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 273.627.177,17 9.257.695,09

(237.673.799,43) (23.546.453,44)

Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 49.021.921,41 2.737.673,28

(66.436.646,05) (5.829.869,89)

Erhaltene Anzahlungen 14.846.734,28 14.846.734,28

(14.439.629,68) (14.439.629,68)

Verbindlichkeiten aus Vermietung 1.251.459,34 1.251.459,34

(951.268,30) (951.268,30)

Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit 7.457.403,34 7.457.403,34

(2.436.426,89) (2.436.426,89)

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 2.297.745,96 2.297.745,96

(1.747.202,07) (1.747.202,07)

Sonstige Verbindlichkeiten 707.695,25 707.695,25

(485.615,40) (485.615,40)

Gesamtbetrag 349.210.136,75 38.556.406,54

(324.170.587,82) (49.436.465,67)

49

davon

Restlaufzeit gesichert

1 bis 5 Jahre über 5 Jahre

€ € €

37.031.208,95 227.338.273,13 273.493.578,37

(29.361.106,88) (184.766.239,11) (237.459.308,09)

5.594.758,67 40.689.489,46 45.367.926,28

(6.573.518,07) (54.033.258,09) (60.019.297,88)

0,00 0,00 2.656.672,78

(0,00) (0,00) (2.656.672,78)

0,00 0,00 0,00

(0,00) (0,00) (0,00)

0,00 0,00 0,00

(0,00) (0,00) (0,00)

0,00 0,00 0,00

(0,00) (0,00) (0,00)

0,00 0,00 0,00

42.625.967,62 268.027.762,59 321.518.177,43

(35.934.624,95) (238.799.497,20) (300.135.278,75)

(Vorjahreszahlen in Klammern)

50

Bestätigungsvermerk

Nach dem abschließenden Ergebnis unserer Prüfung ertei-

len wir unter genanntem Datum den folgenden uneinge-

schränkten Bestätigungsvermerk:

Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers

Wir haben den von der Gemeinnütziges Siedlungswerk Ge-

sellschaft mit beschränkter Haftung, Frankfurt am Main,

aufgestellten Konzernabschluss - bestehend aus Bilanz,

Gewinn- und Verlustrechnung, Anhang, Kapitalflussrech-

nung und Eigenkapitalspiegel - und den Konzernlagebe-

richt für das Geschäftsjahr vom 01.01.2017 bis 31.12.2017

geprüft. Die Aufstellung von Konzernabschluss und Kon-

zernlagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen

Vorschriften liegt in der Verantwortung der gesetzlichen

Vertreter der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der

Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beur-

teilung über den Konzernabschluss und über den Konzern-

lagebericht abzugeben.

Wir haben unsere Konzernabschlussprüfung gemäß § 317

HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprü-

fer festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger

Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung

so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und

Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Kon-

zernabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungs-

mäßiger Buchführung und durch den Konzernlagebericht

vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertrags-

lage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit er-

kannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen

werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und

über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld des Kon-

zerns sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berück-

sichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit

des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems

sowie Nachweise für die Angaben in Konzernabschluss und

Konzernlagebericht überwiegend auf der Basis von Stich-

proben beurteilt.

Die Prüfung umfasst die Beurteilung der Jahresabschlüsse

der in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen,

der Abgrenzung des Konsolidierungskreises, der ange-

wandten Bilanzierungs- und Konsolidierungsgrundsätze

und der wesentlichen Einschätzungen der gesetzlichen Ver-

treter sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des

Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts. Wir sind

der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend

sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung ge-

wonnenen Erkenntnisse entspricht der Konzernabschluss

der Gemeinnütziges Siedlungswerk Gesellschaft mit be-

schränkter Haftung, Frankfurt am Main, den gesetzlichen

Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der Grund-

sätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächli-

chen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-,

Finanz- und Ertragslage des Konzerns. Der Konzernlage-

bericht steht in Einklang mit dem Konzernabschluss, ent-

spricht den gesetzlichen Vorschriften, vermittelt insgesamt

ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns und stellt

die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zu-

treffend dar.

Frankfurt am Main, den 23.03.2018

Domizil-Revisions AG

Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Steuerberatungsgesellschaft

Brünnler-Grötsch

Wirtschaftsprüfer

WIEDERGABE DES BESTÄTIGUNGSVERMERKS

Schultze

Wirtschaftsprüfer

IMPRESSUM

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Fotographie Alexandra Lechner, Frankfurt am Main

www.alexandralechner.de

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Es wurde unter Verwendung von chlorfrei gebleichtem

Zellstoff und ohne optischen Aufheller hergestellt.

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