КОНСПЕКТ ЛЕКЦИИ

по курсу

Экономика недвижимости

Таганрог 2004

Для студентов экономических специальностей

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

ТАГАНРОГСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙРАДИОТЕХНИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ

С. В. Гриненко

852г 73 я42.65

Гриненко С. В. Экономика недвижимости. Конспект лекций.: – Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004. 107с.

Учебное пособие дает представление о теории и практикефункционирования рынка недвижимости как важнейшей сферыпредпринимательской деятельности, систематизированные сведения обэкономических процессах, связанных с недвижимым имуществом физических июридических лиц, о функционировании рынка недвижимости, методахуправления недвижимостью обеспечивающих эффективность этой сферыдеятельности. В нем освещены основные сферы деятельности, связанные снедвижимостью. В учебном пособии рассматриваются понятие, сущность,признаки и классификацию недвижимости; сущность, функции и основныехарактеристики рынка недвижимости; основные операции рынканедвижимости и их законодательное регулирование; методы оценки различныхобъектов недвижимости; основные принципы управления недвижимостью всовременных условиях.

Учебное пособие предназначено для студентов, аспирантов и преподава-телей экономических вузов, слушателей школ бизнеса, экономистов, менедже-ров и других заинтересованных лиц.

Печатается по решению редакционно-издательского совета Таганрогскогогосударственного радиотехнического университета.

Рецензенты: Ю. С Колесников д-р экон. наук, профессор, зам. директораСКНИИ экономических и социальных проблем при РГУ.

Проклин А. Н. к.э.н., доцент кафедры менеджмента ТРТУ.

Таганрогский государственныйрадиотехнический университет, 2004

3

СОДЕРЖАНИЕВВЕДЕНИЕ ................................................................................................. 51. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ ЭКОНОМИКИНЕДВИЖИМОСТИ.................................................................................... 51.1. Понятие, сущность и основные характеристики недвижимости ....................51.2. Правовые основы недвижимости......................................................................11

1.2.1. Право собственности .........................................................................111.2.2. Виды операций (сделок) с недвижимостью ....................................111.2.3. Государственная регистрация операций (сделок) с

недвижимостью......................................................................................................122. Рынок недвижимости ...........................................................................132.1. Основные характеристики рынка недвижимости ...........................................132.2. Функции рынка недвижимости .........................................................................172.3. Управление рынком недвижимости .................................................................192.4. Формы государственного регулирования рынка недвижимости .................203. Оценка недвижимости ......................................................................... 223.1. Виды стоимости недвижимости........................................................................223.2. Принципы оценки недвижимости.....................................................................233.3. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости .........................................253.4. Технология оценки недвижимости ...................................................................283.5. Подходы к оценке недвижимости.....................................................................30

3.5.1. Сравнительный (рыночный) подход ................................................313.5.2. Затратный подход ..............................................................................373.5.3. Доходный подход...............................................................................48

3.6. Определение итоговой стоимости объекта оценки.........................................593.6.1. Согласование результатов оценки....................................................593.6.2. Структурирование по иерархии........................................................60

4. Кредитование недвижимости.............................................................. 624.1. Возникновение и развитие ипотечного кредитования ...................................62

4.1.1. Развитие ипотеки в России ...............................................................624.1.2. Ипотека как способ обеспечения обязательств...............................654.1.3. Особенности ипотечного кредитования ..........................................684.1.4. Особенности рынков ипотечного капитала.....................................69

4.2. Основные этапы ипотечного кредитования.....................................................704.3. Методы ипотечного кредитования недвижимости .........................................75Кредит с нарастающими платежами ...................................................................79Канадский ролловер ...................................................................................................814.4. Виды кредитования недвижимости в особых целях.......................................82

4.4.1. Методы финансирования нового строительства.............................824.4.2. Методы финансирования строящегося жилья ................................834.4.3. Методы финансирования проектов по освоению земли ................83

4

4.4.4. Финансирование недвижимости продажей в рассрочку ................845. Экономика землепользования............................................................. 845.1. Особенности землепользования........................................................................84

5.1.1. Земля как природный ресурс ............................................................845.1.2. Земля как экономическая категория ................................................855.1.3. Землеустройство как инструмент формирования экономически

обоснованного землепользования..........................................................................865.1.4. Государственный земельный кадастр как экономико-правовая

система функционирования объектов недвижимости.........................................885.1.5. Охрана земель. Экологические ограничения землепользования ..89

5.2.Особенности оценки земли.................................................................................905.2.1. Основные положения оценки земельных участков ........................905.2.2. Оценка массовая и единичных объектов земельной собственности925.2.3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

земли .......................................................................................................................935.2.4. Повышение эффективности использования городских земель .....945.2.5. Методы оценки земель ......................................................................96

6. Налогообложение недвижимости .....................................................1006.1. Понятия и общие положения о налогообложении недвижимости..............1006.2. Система налогов и сборов в сфере недвижимого имущества ..................101Заключение..............................................................................................104Тематика рефератов по курсу ...............................................................105Библиографический список...................................................................106

5

ВВЕДЕНИЕКурс «Экономика недвижимости» – общепрофессиональная экономиче-

ская дисциплина, необходимая для формирования современных кадров Рос-сийского государства. Изучение настоящего предмета предусмотрено Го-сударственным образовательным стандартом для экономических специаль-ностей, в соответствии с которым и подготовлен предлагаемый учебник.

Цель курса – изучение теории и практики функционирования рынканедвижимости как важнейшей сферы предпринимательской деятельности.Объекты последней, с одной стороны, служат определенной гарантией ста-бильности бизнеса, сохранения и приумножения стоимости капитала, а сдругой, — имеют особую престижность в общественном сознании. Именнорынок недвижимости обеспечивает, в конечном счете, переход земельныхучастков и всего, что прочно с ними связано, в руки эффективных собствен-ников и тем самым играет решающую роль в формировании и укреплении сред-него социального слоя российского общества.

Предмет курса – система экономических, организационных и правовых от-ношений по поводу недвижимого имущества, основанная на действующих за-конодательных и нормативных актах, регулирующих управление различнымиобъектами недвижимости и совершение с ними гражданско-правовых сделок сцелью получения желаемого коммерческого или социального результата.

Объект изучения – рынок недвижимости, его виды и сегменты в частипрактической реализации сделок и управления объектами недвижимости в рам-ках существующего правового пространства.

1. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ ЭКОНОМИКИНЕДВИЖИМОСТИ

1.1. Понятие, сущность и основные характеристики недвижи-мости

«Недвижимое имущество – это любое имущество, состоящее из земли, атакже зданий и сооружений на ней».

В России термин «недвижимое и движимое имущество» впервые появил-ся в законодательстве во времена правления Петра I в Указе от 23 марта 1714 г.«О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». Под не-движимым имуществом признавались земля, угодья, дома, заводы, фабрики,лавки. К недвижимому имуществу относились также полезные ископаемые, на-ходящиеся в земле, и различные строения, как возвышающиеся над землей, таки построенные под ней, например: шахты, мосты, плотины.

В советском гражданском праве (ГК РСФСР – ст. 21, 1922 г.) было уста-новлено, что в связи с отменой частной собственности на землю деление иму-щества на движимое и недвижимое упразднено.

В процессе проведения экономических реформ в России вновь введеноделение имущества на движимое и недвижимое. С 1994 г., согласно ст. 130 ГКРФ, «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) отно-

6

сятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все,что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несо-размерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетниенасаждения, здания, сооружения». К недвижимости относятся также подлежа-щие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутренне-го плавания, космические объекты.

Законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество. Так,согласно ст. 132 ГК РФ, «предприятие в целом как имущественный комплекс,используемый для осуществления предпринимательской деятельности, призна-ется недвижимостью» (табл. 1.1).

Таблица 1.1Виды недвижимого имущества

№ п/п Отдельные объекты Сложные объекты1 Земельные участки2 Участки недр3 Обособленные водные объекты4 Все, что прочно связано

с землей, в том числе:♦ леса;♦ многолетние насаждения;♦ здания;♦ сооружения

5 Приравненные к недвижимо-сти, подлежащие государствен-ной регистрации:♦ воздушные и морские суда;♦ суда внутреннего плавания;♦ космические объекты.Иные предметы, наделенныестатусом недвижимости по закону

Предприятие в целом как имущест-венный комплекс, включая:♦ земельные участки;♦ здания и сооружения;♦ инвентарь и оборудование;♦ сырье и продукцию;♦ требования и долги;♦ права на обозначения, индивидуа-лизирующие предприятие, его про-дукцию, работы и услуги;♦ нематериальные активы;♦ информацию;♦ другие исключительные права

Определение недвижимости, находящейся в жилищной сфере содержитсяв ст. 1 Закона РФ “Об основах федеральной жилищной политики”, которая всостав такого имущества включает: земельные участки и прочно связанные сними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяй-ственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития, жи-лые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строени-ях, пригодные для постоянного и временного проживания, сооружения и эле-менты инженерной инфраструктуры жилищной сферы.

Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бума-ги, признаются движимым имуществом.

Недвижимое имущество может быть делимым и неделимым.Делимым является имущество, которое может быть без нарушения его

сущности разделено на доли и каждая его доля после раздела представляет це-

7

лую недвижимую вещь. При этом в установленных законом случаях делимаянедвижимость может быть признана неделимой (фермерские хозяйства в рядестран).

Недвижимое имущество может иметь неотделимые части, которые на-зывают существенными (не могут быть отделены от недвижимой вещи безпричинения ей несоразмерного ущерба – например, лифт и лифтовое оборудо-вание жилого дома).

С недвижимыми вещами могут быть связаны движимые вещи, называе-мые принадлежностями. Принадлежностью является такая движимая вещь,которая, не являясь существенной частью, служит недвижимости и связана сней общим назначением.

Недвижимая вещь может иметь различные обременения – условия, за-прещения, стесняющие правообладателя при осуществлении права собственно-сти либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества(сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества идругих), устанавливаемых на основе договора или закона.

Сервитут – право ограниченного пользования чужим объектом недви-жимого имущества, например, для прохода, прокладки и эксплуатации необхо-димых коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без ус-тановления сервитута. Сервитут как вещное право на здание, сооружение, по-мещение может существовать вне связи с пользованием земельным участком.

Кадастровый номер – уникальный, не повторяющийся во времени и натерритории Российской Федерации номер объекта недвижимости, которыйприсваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета (ин-вентаризации) в соответствии с процедурой, установленной законодательствомРоссийской Федерации, и сохраняется, пока данный объект недвижимости су-ществует как единый объект зарегистрированного права. Кадастровый номерздания или сооружения состоит из кадастрового номера земельного участка, накотором находится здание или сооружение, и инвентарного номера здания илисооружения. Кадастровый номер помещения в здании или сооружении состоитиз кадастрового номера здания или сооружения и инвентарного номера поме-щения.

Кадастровый и технический учет (инвентаризация) объекта недви-жимости – описание и индивидуализация объекта недвижимого имущества(земельного участка, здания, сооружения, жилого или нежилого помещения), врезультате чего он получает такие характеристики, которые позволяют одно-значно выделить его из других объектов недвижимого имущества.

Существенной характеристикой недвижимости является ее целевое на-значение или разрешенное использование.

Любой объект недвижимости в реальной действительности существует вединстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждоеиз которых может в соответствующих случаях выступать в качестве основного(определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций.

Географическая концепция отражает физические (технические) характе-ристики недвижимости: конструкцию и материалы строений, размеры, место-

8

положение, плодородие почв, улучшения, окружающую среду и другие пара-метры. Все объекты недвижимости подвергаются воздействию физических, хи-мических, биологических, техногенных и других процессов. В результате по-степенно изменяются их потребительские качества и функциональная пригод-ность, состояние которых учитывается при совершении сделок, владении ипользовании имуществом.

Экономическая концепция рассматривает недвижимость как эффектив-ный объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода.Основные экономические элементы недвижимого имущества - стоимость и це-на - первично возникают из его полезности, способности удовлетворять раз-личные потребности и интересы людей. За счет налогообложения владельцевнедвижимости формируются муниципальные бюджеты и реализуются соци-альные программы.

На юридическом уровне недвижимость подразумевает совокупность пуб-личных и частных прав, устанавливаемых государством с учетом отечествен-ных особенностей и международных норм. Частные права могут быть недели-мыми или частичными и разделенными на основе физического горизонтальногои вертикального разграничения имущества на подземные ресурсы, поверхностиземельных участков, строения на них, воздушное пространство.

В России, как и в других промышленно развитых странах мира, законода-тельно гарантировано частным лицам право покупать, продавать, сдавать варенду или передавать имущество либо права на владение и пользование имдругим гражданам и предприятиям, т.е. свободно распоряжаться своей собст-венностью. Однако, когда частная собственность на недвижимость приходит впротиворечие с общественными интересами, она перестает относиться к юрис-дикции частного права.

Социальная роль недвижимого имущества состоит в удовлетворении фи-зиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностейлюдей. Владение недвижимостью престижно в общественном сознании и необ-ходимо для формирования цивилизованного среднего социального слоя.

Традиционно в России недвижимость делится на 3 группы: жилищныйфонд, нежилой фонд, земля. Каждая из этих групп развивается самостоятельно,имеет собственную законодательную и нормативную базу (рис. 1.1).

9

Основные типы недвижимости

Земля- свободные земельныеучастки (под застройкуили другие целииспользования земли)- природные комплексыдля эксплуатацииприродных ресурсов и т.д

Жилье

- элитное жилье- типовое жилье- городское жилье- загородное жилье и т.д.

Нежилые помещения

- офисные помещения- складские помещения- торговые помещения- производственныепомещения и т.д.

Рис. 1.1. Основные типы недвижимости

Жилищный фонд – совокупность всех жилых помещений независимо отформ собственности, включая жилые дома, общежития, специализированныедома, квартиры, иные жилые помещения в других строениях, пригодные дляпроживания.

Жилая недвижимость как товар обладает следующими свойствами, отли-чающими его от других товаров (рис. 1.2).

Жилаянедвижимость

неоднородна: жилье различается по размеру, местоположению, временипостройки, внутренней планировке, отделке и коммунальным удобствам

недвижима: прочная связь с землей, перемещать жилище из одногоместа в другое практически невозможно

долговечна: долгое время находится на рынке недвижимости,требует вложений для поддержания

дорога: приобретение сложно оплатить единовременно,требуются заемные средства

высоки издержки переезда: помимо существенной денежной стоимостисобственно переезда существуют также "психологические" издержки,

связанные с расставанием с привычным окружением

Рис. 1.2. Особенности недвижимости как товара

К нежилому фонду относятся здания, сооружения и другие объекты илиих часть, расположенные на определенном земельном участке и зарегистриро-ванные в установленном порядке. Нежилые помещения различаются по функ-циональному назначению на офисные, торговые, складские и производствен-ные.

Базовый объект недвижимости – это земля, которая является местомпроживания всех людей, основным фактором в любой сфере бизнеса, прямоили косвенно участвующем в производстве всех других товаров.

10

Наряду с делением на типы, недвижимость классифицируется по рядупризнаков, что способствует более успешному исследованию рынка недвижи-мости и облегчает разработку и применение методов оценки различных катего-рий недвижимости, управления ими.

По характеру использования! Жилая недвижимость: дома, коттеджи, квартиры.! Коммерческая недвижимость: отели, офисные помещения, магазины, ресто-раны, пункты сервиса.

! Производственная недвижимость: фабрики, заводы, склады.! Сельскохозяйственная недвижимость: фермы, сады.! Специальная недвижимость: школы, церкви, монастыри, больницы, ясли-сады, дома престарелых, здания правительственных и административныхучреждений.

По целям владения! для ведения бизнеса;! для проживания владельца;! в качестве инвестиций;! в качестве товарных запасов и НЗП;! для освоения и развития;! для потребления истощимых ресурсов.

По степени специализации! специализированная (в силу своего специального характера редко, если во-обще сдается в аренду третьим лицам или продается на открытом рынке дляпродолжения ее существующего использования, кроме случаев, когда онареализуется как часть ее использующего бизнеса): нефтеперерабатывающиеи химические заводы, электростанции; музеи, библиотеки и подобные импомещения, принадлежащие общественному сектору;

! неспециализированная — вся другая недвижимость, на которую существуетвсеобщий спрос на открытом рынке для инвестирования, использования всуществующих или аналогичных целях.

По степени готовности к эксплуатации! введенные в эксплуатацию;! требующие реконструкции или капитального ремонта;! незавершенное строительство.

По воспроизводимости в натуральной форме! не воспроизводимые: земельные участки, месторождения полезных иско-паемых;

! воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения.Недвижимость имеет потенциальную способность приносить доход и яв-

ляется довольно привлекательным направлением инвестирования. Формы до-хода от недвижимости:1) будущие периодические потоки денежных средств;2) увеличение стоимости недвижимости за счет изменения рыночных цен, при-обретения новых и развития старых объектов;

3) доход от перепродажи объекта в конце периода владения.

11

1.2. Правовые основы недвижимости

1.2.1. Право собственностиПраво собственности и другие вещные права на недвижимость, ограни-

чения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государ-ственной регистрации в едином государственном реестре. В случаях, преду-смотренных законом, наряду с государственной регистрацией может осуществ-ляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимости.

Право собственности – это совокупность юридических норм, закрепляю-щих и охраняющих принадлежность материальных благ определенному субъ-екту.

Право собственности состоит из трех прав:• владение – фактическое обладание вещью, создающее для обладателявозможность непосредственного воздействия на вещь;

• пользование – право потребления вещи в зависимости от ее назначе-ния, а также получения доходов, приносимых вещью;

• распоряжение – определение юридической судьбы вещи путем осу-ществления динамики имущественных отношений.

Субъектами права собственности могут быть:- частные лица (юридические и физические);- государство;- местное управление (муниципальные образования).

1.2.2. Виды операций (сделок) с недвижимостьюОперация (сделка) – это действия граждан и юридических лиц, направ-

ленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обя-занностей. Цель любой сделки – приобретение права собственности или правапользования имуществом.

Действительность сделки определяется через совокупность следующихусловий:

• законность содержания;• правоспособность и дееспособность физических и юридическихлиц, совершающих сделку;

• соответствие воли и волеизъявления участников сделки;• соблюдение формы сделки.

Единственным доказательством существования зарегистрированного пра-ва является государственная регистрация прав на недвижимое имущество исделок с ним.

Купля-продажаПри этой сделке заключается письменный договор купли-продажи объек-

та недвижимости. По этому договору продавец обязуется передать объект не-движимости в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять этотобъект и уплатить за него определенную цену. Договор купли продажи объектанедвижимости подлежит обязательной государственной регистрации.

12

МенаВ этой сделке каждая из сторон обязуется передать в собственность дру-

гой стороне один объект в обмен на другой. При этом права собственности наобъекты недвижимости передаются сторонам одновременно, при выполненииобеими передачи недвижимого имущества.

ДарениеВ сделке дарения даритель безвозмездно передает или обязуется передать

одаряемому:• объект недвижимости в собственность;• имущественное право к себе или третьему лицу

либо освобождает или обязуется освободить одаряемого от имуществен-ных обязанностей.

РентаВ этом виде сделки получатель ренты – собственник объекта недвижимо-

сти передает объект в собственность плательщику ренты, который, в свою оче-редь, обязуется в обмен на полученный объект периодически выплачивать по-лучателю ренты определенную сумму либо предоставлять средства на его со-держание в иной форме.

Рента имеет несколько подвидов:• постоянная – выплачивается бессрочно;• пожизненная – выплачивается в течение жизни получателя ренты;• пожизненное содержание с иждивением.

АрендаПри аренде объекта арендодатель обязуется предоставить арендатору

объект недвижимости за арендную плату во временное владение и пользование.Передача объекта недвижимости другому собственнику не влечет за собой пре-кращение договора аренды, если этого не желает арендатор. Письменная формадоговора аренды и его регистрация обязательны.

1.2.3. Государственная регистрация операций (сделок) с недвижимо-стью

В общем виде регистрация прав на недвижимое имущество и сделок сним представляет собой организованную систему взаимосвязанных и взаимо-действующих элементов (частей), обеспечивающих факт государственногопризнания и подтверждения определенных прав на объекты недвижимости.

Государственная регистрация недвижимости дает людям титул собст-венности — законное право на недвижимость, которое регламентирует права иобязанности ее владельца. Поэтому, чтобы приобрести права собственности нанедвижимое имущество, надо зарегистрировать его установленным способом.В России с 1 февраля 1998 г. принята государственная регистрация прав на не-движимое имущество и сделок с ним.

Основной нормативный акт, регулирующий отношения по государствен-ной регистрации прав на недвижимость в России это Закон РФ от 21 июля

13

1997 г. № 122-ФЗ «О Государственной регистрации прав на недвижимое иму-щество и сделок с ним».

Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделокс ним теперь осуществляют вновь созданные учреждения юстиции по регист-рации прав – самостоятельные юридические лица, подотчетные и контроли-руемые Министерством юстиции РФ.

Факт государственной регистрации возникновения и перехода прав на не-движимое имущество удостоверяется выдачей свидетельства, и на докумен-тах, выражающих содержание сделки, делается специальная надпись. Самапроцедура регистрации сводится к записям информации о правах на каждыйобъект недвижимости и его параметрах в Едином государственном реестре.

2. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ

2.1. Основные характеристики рынка недвижимости

Рынок недвижимости – это механизм, посредством которого соединя-ются интересы и права, устанавливаются цены на недвижимость.

Рынок недвижимости и уровень его развития характеризует развитие на-циональной экономики. В развитии рынка недвижимости в России можно вы-делить следующие этапы.

Первый, наиболее бурный период развития рынок недвижимости пере-жил в начале 90-х годов. Открытие и развитие предприятий происходило прак-тически в правовом вакууме, спрос намного опережал предложение, а следова-тельно, доходы были очень высоки. Точкой отсчета здесь можно считать раз-решение на приватизацию квартир и, как следствие, появившаяся возможностьпродавать и покупать квартиры. Именно тогда появилось значительное количе-ство бизнесменов и просто обеспеченных людей, которые захотели улучшитьсвои жилищные условия новым путем. То есть не ожиданием бесплатного му-ниципального жилья, не сложными схемами обмена, а просто покупкой квар-тир. Квартир в то время приватизировалось относительно немного, продающихквартиры было мало, а покупателей было уже достаточно.

На втором этапе появляются первые нормативные акты, регулирующиериэлтерскую деятельность в России. Этот период характеризуется предоставле-нием значительных льгот, что при сохранении хорошей конъюнктуры позволя-ло получать хорошие доходы, что влекло в данный сегмент рынка новых пред-принимателей. Начался рост цен на жилье, но квартиры стали продаваться зна-чительно труднее, а покупатель стал привередливее. Возникли новые формыобслуживания клиентов. Появилась, в частности, и стала широко распростра-няться продажа квартир с рассрочкой платежа, предоставление кредитов подзалог квартир. Некоторые фирмы стали работать по эксклюзивным договорам,беря на себя обязательство реализовать квартиру клиента за определенныйсрок.

Третий этап характеризуется превышением спроса над предложением,ужесточением законодательной базы, острой конкуренцией на рынке, что при-

14

вело к падению доходов. Мелкие предприятия разоряются, средние и дажекрупные ведут борьбу за выживание. К началу 1996 года начался естественныйспад стоимости квартир. К весне 1996 года цены на квартиры в Москве, Санкт -Петербурге и других российских городах стали падать. В среднем они дешеве-ли ежемесячно на 2–3%. Количество квартир, выставляемых на продажу, всеувеличивалось, а число потенциальных покупателей сокращалось.

Со второго полугодия 1999 года наступил новый этап развития рынка не-движимости России после августовского кризиса 1998 года - этап прекращенияснижения цен, начала стабилизации и некоторого подъема. Это происходило нафоне благоприятного развития макроэкономических показателей в стране и, вчастности, невысоких (по сравнению с осенью 1998 года) темпов инфляции,плавной и ограниченной девальвации рубля к доллару.

Следовательно, рынок недвижимости, как это следует из теории рыноч-ной экономики, прошел стадию спада, вышел на стабилизацию, а впереди (необязательно сразу) – новый подъем, в том числе и некоторый рост цен.

Недвижимое имущество занимает центральное место в любом общест-венном устройстве, выполняя одновременно две важнейшие функции: средствапроизводства и предмета личного потребления для проживания, отдыха, куль-турного досуга и т.п. С объектами недвижимости тесно связано экономическоеи правовое регулирование государством различных сфер жизни общества и ма-териального производства.

Основной, базовый объект недвижимости – земля имеет уникальное зна-чение во всей системе предпринимательской деятельности людей и самой ихжизни. Она представляет собой особую ценность для всего человеческого об-щества, поскольку является единственным местом проживания всех народов ипоколений людей, основным и единственным фактором в любой сфере бизнеса,прямо или косвенно участвующих в производстве всех других товаров и благ.Недвижимость находится в центре совмещения экономических процессов, ча-стных и общественных интересов, административных норм и правил (рис. 2.1).

15

Недвижимость

Вещная форма капитала Экономические интересыОбщественные интересы

Правовое регулированиесделок Государственная

регистрация

Защита прав

- принудительный выкуп- возврат бесхозных

объектов- целевое назначение- зонирование

- налогообложение- лицензирование- ипотечное кредитование- приватизация- национализация- страхование- ценообразование- инвестирование- информация

Рис. 2.1. Недвижимость – объект экономических и государственных интересов

Недвижимое имущество как товар – это объект сделок, удовлетворяющийразличные, реальные или потенциальные потребности и имеющий определен-ные качественные и количественные характеристики.

Недвижимое имущество – наиболее долговечный товар из всех сущест-вующих, обеспечивающий надежность инвестиций, так как стоимость его современем может возрастать под влиянием различных факторов. Другой важнойособенностью недвижимости является то, что недвижимые товары потребляют-ся по месту их расположения, поэтому возникает такая экономическая характе-ристика как территориальные предпочтения. Другими экономическими особен-ностями недвижимости являются неравномерность денежных потоков, диффе-ренциация налогообложения, многообразие комбинаций вещных прав, жесткаярегламентация оформления сделок, ликвидность и необходимость менеджмен-та. В условиях рыночных отношений управление недвижимостью представляетсобой сложную комплексную систему по удовлетворению потребностей в кон-кретном виде недвижимости.

В силу своей специфики рынок недвижимости носит ряд особенностей,представленных в табл. 2.1.

16

Таблица 2.1Особенности рынка недвижимости

Признак ХарактеристикаЛокализация − абсолютная неподвижность

− большая зависимость цены от местоположе-ния

Вид конкуренции − несовершенная, олигополия− небольшое число покупателей и продавцов− уникальность каждого объекта− контроль над ценами ограничен− вступление в рынок требует значительного ка-питала

Эластичность предложе-ний

− низкая, при росте спроса и цен предложениемало увеличивается

− спрос может быть очень изменчивымСтепеньоткрытости

− сделки носят частный характер− публичная информация, часто неполная и не-точная

Конкурентоспособностьтовара

− во многом определяется окружающей внеш-ней средой, влиянием соседства

− специфичностью индивидуальных предпочте-ний покупателей

Условиязонирования

− регулируется гражданским и земельным зако-нодательством с учетом водного, лесного,природоохранного и другого специальногоправа

− большая взаимозависимость частной и другихформ собственности

Оформление сделок юридические сложности, ограничения и условияСтоимость включает стоимость объекта и связанных с ним

прав

Рынок недвижимости оказывает большое влияние на все стороны жизнии деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций: ценооб-разующую, регулирующую, коммерческую, санирования, информационную,посредническую, стимулирующую, инвестиционную, социальную.

Функционирование рынка недвижимости осуществляется его субъектами,к которым относятся: продавцы, покупатели, профессиональные участники, го-сударственные органы.

Профессиональными участниками рынка являются риэлтеры, оценщики,дилеры и другие посредники. Риэлтерской считается деятельность, осуществ-ляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на ос-нове соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) по совер-шению от его имени и за его счет или от своего имени, но за счет и в интересах

17

заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с земельными участками,зданиями, сооружениями, строениями, жилыми и нежилыми помещениями иправами на них.

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру и его можно диф-ференцировать по различным признакам, представленным в табл. 2.2.

Таблица 2.2Классификация рынков недвижимости

Признакклассификации Виды рынков

Вид объекта Земельный, зданий, сооружений, предприятий, поме-щений, многолетних насаждений, вещных прав, иныхобъектов

Географический (тер-риториальный)

Местный, городской, региональный, национальный,мировой

Функциональное на-значение

Производственных помещений, жилищный, непроиз-водственных зданий и помещений

Степень готовности кэксплуатации

Существующих объектов, незавершенного строитель-ства, нового строительства

Тип участников Индивидуальных продавцов и покупателей, промежу-точных продавцов, муниципальных образований, ком-мерческих организаций

Вид сделок Купли-продажи, аренды, ипотеки, вещных правОтраслевая принад-лежность

Промышленных объектов, сельскохозяйственных объ-ектов, общественных зданий, другие

Форма собственности Государственных и муниципальных объектов, част-ных

Способ совершениясделок

Первичный и вторичный, организованный и неоргани-зованный, биржевой и внебиржевой, традиционный икомпьютеризированный

2.2. Функции рынка недвижимостиРынок недвижимости оказывает большое воздействие на все стороны

жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций.Одна из главных функций рынка — установление равновесных цен,

при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений. Приценах ниже равновесной имеет место избыточный спрос, а в случае превыше-ния равновесной цены — избыточные предложения. В цене концентрируется ибольшой объем информации о насыщенности рынка, предпочтениях покупате-лей, затратах на строительство, хозяйственной и социальной политике госу-дарства в области, например жилищного строительства и т.д.

Регулирующая функция состоит в том, что рынок, автономно функцио-нируя, по определению А. Смита, "невидимой рукой" перераспределяет ресурсыпо сферам предпринимательства и направляет его участников к цели, которая

18

совсем не входила в их намерения, — к формированию эффективной структу-ры экономики и удовлетворению общественных интересов. В современном ми-ре недостатки рыночного регулирования все больше компенсируются госу-дарственным управлением народным хозяйством, особенно в части охраныприроды, защиты конкуренции, перераспределения доходов, создания право-вой среды бизнеса, решения социальных проблем и др.

Коммерческая функция состоит в реализации стоимости и потреби-тельной стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал.

Функция санирования - это очищение экономики от неконкурентоспо-собных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных. Рыночныймеханизм указывает людям направления поиска, но не дает им никаких гаран-тий относительно конечных финансовых результатов. Он признает лишь общест-венно необходимые инвестиции в недвижимость, ведь только их и оплачиваетпокупатель. Поэтому освобождение рынка от неэффективных собственников пред-приятий и других объектов недвижимости ведет к повышению устойчивости и эко-номическому росту.

Информационная функция - это уникальный рыночный способ опера-тивного сбора и распространения обобщенной объективной информации, позво-ляющий продавцам и покупателям недвижимости свободно, со знанием делапринять решение в своих интересах.

Посредническая функция выражается в том, что рынок выступает вкачестве совокупного посредника и места встречи множества независимых иэкономически обособленных в результате общественного разделения труда поку-пателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляетсявозможность альтернативного выбора партнеров. Действуют на рынке недвижи-мости и профессиональные посредники: риэлторы, оценщики, агенты, брокеры,страховщики, ипотечные кредиторы и другие лица, оказывающие услуги заин-тересованным участникам.

Стимулирующая функция, в конечном счете, выступает в форме эконо-мического поощрения прибылью продуктивного использования достиженийнаучно-технического прогресса в создании и использовании недвижимогоимущества. Конкуренция экономически принуждает и поддерживает высокуюделовую активность и поиск новых возможностей эффективного управлениякапитальной собственностью.

Инвестиционная функция — рынок недвижимости, это привлекательныйспособ сохранения и увеличения стоимости капитала. Он способствует перево-ду сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальныйпроизводительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимого иму-щества. При этом само недвижимое имущество служит своеобразной страховойгарантией инвестиционных рисков.

Социальная функция проявляется в росте трудовой активности всегонаселения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать соб-ственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижныхобъектов. Из владельцев недвижимости, в общем, формируется средний соци-альный слой общества. В результате неоднократного перераспределения на

19

рынке предприятия земельные участки, здания и сооружения, в конечном сче-те, переходят к эффективным стратегическим инвесторам, обеспечивающим вы-сокопроизводительное их использование.

2.3. Управление рынком недвижимостиОсновные цели управления рынком недвижимости:

- реализация конституционных прав граждан на недвижимое имущество иобязанностей, связанных с владением им;- установление на рынке определенного порядка и условий для работы всемего участникам;- защита участников от недобросовестности, мошенничества и преступныхорганизаций и лиц;- обеспечение свободного ценообразования на объекты недвижимости в соот-ветствии с предложением и спросом;- создание условий для инвестиций, стимулирующих предпринимательскуюдеятельность в сфере производства;- оздоровление экологической среды, достижение экономического роста,снижение безработицы, решение жилищной проблемы и других обществен-ных целей;- справедливое налогообложение недвижимого имущества и участников рын-ка недвижимости;- создание благоприятных условий решения жилищной проблемы в странеи регионах.

Принципы управления рынком недвижимости во многом зависят от по-литических и экономических условий в стране, но одновременно они должныучитывать сложившийся мировой опыт. Достижение сформулированных целейвозможно при учете следующих принципов управления.

Разделение процедур — применение особых подходов к регулиро-ванию отношений различных видов недвижимости - жилых и нежилыхпомещений, земельных, лесных участков и других объектов.

Открытость информации обо всех участниках и объектах рынканедвижимости для принятия деловых решений.

Гласность нормотворчества — публичное обсуждение проектовзаконов и других нормативных актов. Например, обсуждение программыжилищной реформы, затрагивающей интересы всех слоев населения.

Конкурентность как механизм повышения качества услуг на рынкеи снижения их стоимости.

Разделение полномочий между регулирующими органами — нормо-творчество и нормоприменение — не должны вмещаться в одном лице.

Объекты недвижимости государственной и муниципальной собст-венности находятся в общем совместном владении и пользовании всего на-селения соответствующего региона.

Простота и понятность правил и процедур, установленных законо-дательными актами о недвижимости, надежность защиты собственников— добросовестных приобретателей от любого произвола.

20

Применение дополнительных мер защиты на рынке жилых поме-щений граждан группы риска — несовершеннолетних, одиноких пенсио-неров, инвалидов и др.

Рациональное распределение функций управления рынкомнедвижимости между государственными органами и профессиональными уча-стниками — коммерческими и общественными организациями (ассоциациямириэлторов; оценщиков и др . ) .

Политика в области управления недвижимостью должна обеспечиватьэффективное использование земель в соответствии с утвержденнымисхемами зонирования территорий и исключительное адресное и обосно-ванное предоставление льгот по налогообложению с постепенным перехо-дом от предоставления льгот по земельным платежам к адресным компенса-ционным выплатам из бюджета в соответствии с проводимой социальнойполитикой.

Представительные органы государственной власти (федераль-ные, территориальные и муниципальные) в интересах населения прини-мают законы и иные нормативные правовые акты, устанавливающие по-рядок владения, пользования и распоряжения объектами недвижимости.

Распоряжение государственной недвижимостью в соответствии сдействующим законодательством осуществляют исполнительные органыгосударственной власти.

Приватизация государственной и муниципальной недвижимостии возмездная передача прав на негосударственные объекты должна произво-диться по рыночной стоимости, а не по инвентаризационной.

Сборы и налоговые платежи, взимаемые с объектов недвижимо-сти, в том числе и по сделкам с ними, делятся по уровням управления в со-ответствии с установленными нормами.

Соблюдение преемственности российской системы управлениярынком недвижимости, имеющей свою историю и традиции, с учетоммирового опыта регулирования прав собственности на различные объектынедвижимого имущества; его творческое осмысление и адаптацию к нашимотечественным условиям.

2.4. Формы государственного регулированиярынка недвижимости

На рынке недвижимости государство выполняет следующие функ-ции:- идеологической и законодательной инициативы (концепции развития от-дельных видов рынка и программы их реализации);- инвестора в приоритетные отрасли материального производства, жи-лищное строительство и социально-культурную сферу;- профессионального участника при торговле жилищными сертифика-тами, государственными зданиями и сооружениями и другими объектаминедвижимости;

21

- эмитента государственных и муниципальных ценных бумаг под залогнедвижимого имущества;- регулятора, устанавливающего правила и нормы функционированиярынка недвижимости;- верховного арбитра в спорах между участниками рынка недвижимостичерез систему судебных органов;- контролера устойчивости и безопасности рынка (регистрация прав и сде-лок с недвижимостью).

Система государственного регулирования рынка недвижимости состо-ит из двух элементов:

1) государственные и муниципальные органы и организации;2) государственные и иные нормативные акты.

В организационном отношении государственное регулирование рынканедвижимости осуществляется в двух формах:

- путем прямого вмешательства, т.е. административным способом;- косвенным воздействием или экономическими методами управления.

Прямое административное управление включает совокупность сле-дующих приемов:- создание нормативной базы — законов, постановлений, инструкций, пра-вил, положений, регулирующих функционирование рынка недвижимостив центре и в регионах;- отбор и удостоверение статуса профессиональных участников рынканедвижимости — лицензирование, регистрация, предоставление прав упол-номоченных лиц органами исполнительной власти по совершению сделок собъектами государственной и муниципальной собственности;- установление обязательных требований к содержанию и качеству раз-личных видов деятельности на рынке недвижимости и к его участникам;- контроль за соблюдением всеми участниками рынка установленных норми правил;- введение запретов и санкций за отступление от нормативных требований присовершении сделок с недвижимым имуществом и поддержание правопорядкана рынке;- выкуп в государственную собственность любых объектов недвижимостидля общественных нужд.

Административное управление не связано с созданием дополнитель-ных материальных стимулов или штрафных санкций. Оно основывается на силегосударственной власти и включает в себя меры запрета, принуждения илиразрешения.

Экономические методы управления рынком недвижимости осуществля-ются с помощью:1) системы налогообложения имущества и льгот (ставки налогов, освобождениеот них);

2) регулирование учетной ставки (дисконтной политики Центрального Банка);3) выпуска и обращения жилищных сертификатов;

22

4) предоставления гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий,безвозмездных субсидий для жилищ и строительства на коммерческой осно-ве;

5) реализации государственных целевых программ;6) амортизационной политики;7) внешнеэкономической деятельности.

3. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ

3.1. Виды стоимости недвижимости

Оценка – это методически обоснованное мнение эксперта о стоимостиобъекта недвижимости и процесс ее определения.

Стоимость не является характеристикой, которая сама по себе присущанедвижимости: наличие стоимости зависит от желания людей, необходимо на-личие покупательной способности, полезности и относительной дефицитности.

Спрос — количество данного товара или услуг, находящее на рынке пла-тежеспособных покупателей.

Полезность — способность имущества удовлетворять некоторые потреб-ности человека.

Дефицитность — ограниченность предложения.Возможность отчуждаемости объектов – это возможность передачи

имущественных прав, что позволяет недвижимости переходить из рук в руки(от продавца к покупателю), т.е. быть товаром.

В рыночных условиях выделяют различные виды стоимости недвижимости:• рыночная – это наиболее вероятная цена продажи объекта на конкурент-ном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в сво-их интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы ине испытывают давления чрезвычайных обстоятельств;

• потребительская (в использовании) – это стоимость недвижимости дляспецифического потребителя, максимальная сумма, которую можно по-лучить от продолжения владения и последующей продажи имущества;

• инвестиционная – это стоимость оцениваемого объекта для специфиче-ского инвестора; прирост рыночной стоимости объекта недвижимости врезультате инвестирования;

• страховая – рыночная стоимость объекта , определяемая для целей стра-хования; обычно это стоимость замещения или восстановительная стои-мость;

• замещения – это стоимость нового объекта недвижимости с идентичны-ми функциональными свойствами, но с использованием современных ма-териалов, конструкция и оборудования;

• восстановительная – это стоимость воспроизводства объекта недвижи-мости, т.е. сумма издержек на строительство точной копии оцениваемогообъекта;

23

• залоговая – рассчитывается на основе рыночной стоимости для кредито-вания;

• ликвидационная – это стоимость при вынужденной продаже; она иден-тична рыночной стоимости, но ограничена сроками проведения оценки,маркетинговых исследований и продвижения на рынок, которые необхо-димы для получения наилучшей цены;

• для налогообложения — стоимость объекта оценки, определяемая дляисчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положе-ниями нормативных правовых актов - это рыночная или восстановитель-ная стоимость в зависимости от объекта недвижимости; в России исполь-зуется инвентаризационная стоимость, базирующаяся на восстановитель-ной;

• утилизационная — стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимо-сти материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилиза-цию объекта оценки;

• действующего предприятия — стоимость единого имущественногокомплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирова-ния сформировавшегося производства; при этом оценка стоимости от-дельных объектов предприятия заключается в определении вклада, кото-рый вносят эти объекты в качестве составных компонентов действующе-го предприятия.Чем ближе полученное в процессе оценки значение стоимости объекта к

истинному, тем меньше вероятность ошибки при принятии решений в областиуправления недвижимостью. Поэтому оценке должен предшествовать систем-ный анализ параметров и характеристик объекта, а также факторов внешнейсреды.

3.2. Принципы оценки недвижимости

В мировой практике участники рынка недвижимости выработали унифи-цированный набор фундаментальных оценочных правил или принципов, кото-рые объединяются в четыре взаимосвязанные группы (табл. 3.1).

Таблица 3.1Принципы оценки недвижимости

Группа Принцип ХарактеристикаПолезности Любой объект недвижимости обладает стоимо-

стью, если он может быть полезен потенциально-му владельцу

Принципы

пользователя

недвижимого

имущества

Замещения Рациональный покупатель не заплатит за объектнедвижимости больше минимальной цены за дру-гой аналогичный объект с такой же полезностью

Ожидания Стоимость объекта, приносящего доход, определя-ется текущей стоимостью доходов, которые могутбыть получены в будущем от владения недвижи-мостью

24

Окончание табл. 3.1Группа Принцип Характеристика

Остаточной продук-тивности

В основе стоимости земельных участков лежит их ос-таточная продуктивность, т.е. чистый доход, послетого, как оплачены затраты на труд, управление и экс-плуатацию капитала

Предельной продук-тивности

В результате инвестиций должен быть получен доход,остающийся после покрытия издержек

Вклад Любые добавочные элементы оправданы тогда, когдаполучаемый прирост стоимости превышает затраты наприобретение этих элементов

Возрастающей иубывающей доход-ности

Закономерность об убывающей предельной произво-дительности – т.е. наращивание капиталовложенийведет к пропорциональному росту прибыли до опре-деленного предела, после чего прирост прибыли ста-новится меньше, чем прирост капиталовложений

Сбалансированности(пропорционально-сти)

Оптимальное сочетание факторов предприниматель-ства, обеспечивающих максимальную стоимость – со-ставные части объекта недвижимости должны бытьсогласованы между собой

Оптимальных вели-чин

Оптимальное количество земли, необходимой для эф-фективного использования различных видов недви-жимости

Принципы

, связанные с объектом

недвижимости

Оптимального раз-деления имущест-венных прав

Имущественные права следует соединять и разделятьтак, чтобы увеличить общую стоимость объекта не-движимости

Наиболее эффектив-ного использования

Из возможных вариантов выбирается вариант наи-лучшего и наиболее эффективного использования

Соответствие Максимальная стоимость образуется тогда, когда ар-хитектура, уровень удобств и характер использованияобъекта соответствуют потребностям и ожиданиямрынка

Зависимость Стоимость объекта недвижимости зависит от качестваего местоположения, близости к экономической средеи инфраструктуре и т.п.

Спрос и предложе-ние

Цена недвижимого имущества определяется взаимо-действием предложения и спроса на соответствующемсегменте рынка

Конкуренция Рыночные цены устанавливаются на определенномуровне, кроме того уравнивается доходность инвести-ций

Принципы

внешней рыночной

среды

Изменение Стоимость недвижимости непрерывно изменяется вовремени. Изменению подвержен как сам объект не-движимости, так и внешние условия

Принцип наилучшего и наибо-лее эффективного использова-ния

Разумное и возможное использование объекта недви-жимости, даже если текущее использование объектадругое, обеспечивающее самую высокую стоимостьнедвижимости на дату оценки*

*В оценочной деятельности существуют особенности применения данногопринципа для оценки земельных участков. Выбор оптимального использованияземельного участка зависит:

25

• от потенциала местоположения участка – оценка удобств (неудобств),негативных факторов, сопутствующих данному варианту;

• возможности рынка принять данный вариант использования – оцен-ка того, насколько данный вариант использования участка вписывается вхарактер спроса и предложения на данном рынке – инфраструктура, де-мографическая ситуация в исследуемом районе, возможные конкуренты;

• правовой обоснованности застройки – экспертиза с точки зрения зако-нодательства, градостроительных нормативов, перспективных планов за-стройки, ограничений местной администрации и требований местного на-селения;

• технологической обоснованности застройки – оценка возможностиосуществления планируемого варианта строительства в заданные сроки,при соответствующем графике финансирования и проекте организациистроительно-монтажных работ;

• финансовой обоснованности застройки – подразумевает оценку эффек-тивности инвестиционного проекта;

• физических, грунтовых и ландшафтных характеристик.

3.3. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости

Мировая практика выделяет следующие группы факторов, существенновлияющих на стоимость недвижимости, представленные в табл. 3.2.

Таблица 3.2Факторы, влияющие на стоимость недвижимости.

Группа Характеристикафакторов Факторы

Характеристикиместоположения

- климат, ресурсы, топография, грунты, почва;- по отношению к деловому центру, местам при-ложения труда, жилым территориям, автотранспор-ту, побережью, зеленым массивам и т.д.

Характеристикиземельного уча-стка

размеры, форма, площадь, подъезды, благоустрой-ство, вид использования по зонированию, сервиту-ты, общий вид, привлекательность и т.д.Ф

изические

Характеристикизданий и соору-жений

- количество;- тип, год и качество постройки;- стиль, планировка, конструкции и т.д.

26

Окончание табл. 3.2

Группа Характеристикафакторов Факторы

Общие

- состояние мировой экономики;- экономическая ситуация в стране, регионе, наместном уровне;- финансовое состояние предприятий

Факторы спроса

- уровень занятости;- величина заработной платы и доходов;- платежеспособность;- наличие источников финансирования;- ставки процента и аренды;- издержки при формировании продажЭ

кономические

Факторы пред-ложения

- площадь продаваемой земли;- число объектов, выставленных на продажу;- затраты на СМР;- финансирование, налоги

Социальные

- базовые потребности в приобретении земли,объектов недвижимости, предприятий, в вариантеземлепользования;- базовые потребности в общении с окружающи-ми, отношение к соседним объектам и их владель-цам, чувство собственности;- тенденции изменения численности населения,размера семьи, омоложение или старение;- тенденции изменения уровня образования,уровня преступности;- стиль и уровень жизни

Политические,

администра-

тивные и юридические

- налоговая, финансовая политика;- предоставление разного рода льгот;- контроль землепользования, ставок аренднойплаты;- зонирование: запретительное, ограничительноеили либеральное;- строительные нормы и правила: ограничитель-ные или либеральные;- услуги муниципальных служб: дороги, благоус-тройство транспорт, школы, охрана здоровья и т.д.;- правовые нормы и правила

Проводя оценку объекта недвижимости, кроме влияния названных фак-торов следует учитывать:различные уровни влияния факторов:

• региональный;

27

• местный (локальный);• непосредственного окружения;

основные градостроительные принципы:! функциональное зонирование – разделение поселения на части раз-

личного функционального назначения по принципу ведущей функции;! город как единое целое – ни одна из функций города, взятая в от-

дельности, не существует сама по себе;! создание системы взаимосвязанных общественных центров – обще-

городской, жилой, промышленный, отдыха, местного значения;! транспортно-планировочная организация города – улично-

дорожная сеть, организующая пешеходные и транспортные связи между раз-личными функциональными зонами, создать архитектуру поселения;

! поселение как развивающаяся структура – в архитектурно-планировочную структуру должна быть заложена возможность развития и со-вершенствования;

! город в системе расселения – поселение является элементом систе-мы национального расселения – рационально построенной пространственнойорганизации группы поселений разной величины и профиля в различной при-родно-ландшафтной среде;

! комплексность – при развитии поселения должны быть совместнорассмотрены пять задач:

• социальная – обеспечить выполнение социальных функций – жи-лье, образование, обслуживание, отдых, труд, управление;

• экологическая - обеспечить жизнепригодность среды, выражаемойфизическими, санитарно-гигиеническими и климатическими пара-метрами;

• экономическая – направлена на рациональное использование тер-риториальных ресурсов при размещении и эффективном использо-вании основных факторов производства;

• эстетическая – обеспечение полноценных эстетических качеств ок-ружающей среды;

• техническая – обеспечивает решение задач, связанных с рельефомтерритории, качества и несущей способности грунтов, прочих ин-женерно-геологических условий;

циклы развития среды местоположения недвижимости:• рост;• стабильность (зрелость);• упадок (ухудшение);• зарождение (обновление).

28

3.4. Технология оценки недвижимостиОценка недвижимости — это определение стоимости недвижимости в со-

ответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этикиоценщика.

Оценка недвижимости бывает массовая и индивидуальная.Массовая оценка недвижимости — это оценка большого числа объек-

тов недвижимости на конкретную дату с использованием стандартных методики статистического анализа. При этом унифицируется процедура оценки боль-шого числа объектов. При массовой оценке на заключительном этапе проверя-ется используемая для расчетов модель и контролируется качество получаемыхрезультатов. При этом результаты, полученные с помощью модели массовойоценки, сравниваются с реальными ценами продаж и оцениваются отклоненияуровня оценки по каждой группе аналогичных объектов.

Индивидуальная оценка недвижимости — это оценка конкретного объ-екта на определенную дату. Индивидуальная оценка проводится в несколькоэтапов, объединенных в понятие «процесс оценки», на заключительном этапекоторого осуществляется согласование результатов, полученных с использова-нием различных подходов к оценке недвижимости.

Процесс оценки недвижимости состоит из этапов (табл. 3.3), выполняе-мых последовательно для определения ее стоимости.

Таблица 3.3Этапы оценки недвижимости

№этапа

Содержание этапа

1 Определение проблемы1.1 идентификация объекта – определение наименования, местоположение,

физические характеристики1.2 выявление предмета оценки - установление имущественных прав, свя-

занных с объектом1.3 устанавливается дата проведения оценки - календарная дата, по состоя-

нию на которую определяется стоимость объекта оценки1.4 определение цели оценки объекта – от выбора цели зависит методика

оценки и, соответственно, полученный результат1.5 определение вида стоимости, который необходимо определить в соот-

ветствии с поставленной целью1.6 формулируются ограничивающие условия - заявления в отчете, описы-

вающие препятствия или обстоятельства, которые влияют на оценкустоимости имущества

2 ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ОСМОТР ОБЪЕКТА ИЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА НА ОЦЕНКУ

2.1 Предварительный осмотр и знакомство с администрацией2.2 Определение информации и ее источников, определение комплекса до-

кументов, которые должен представить заказчик

29

Продолжение табл. 3.3№этапа

Содержание этапа

2.3 Выбирается персонал, специализирующийся на оценке данного классаобъектов

2.4 Составляется задание на оценку, содержащее следующие данные: имязаказчика; имя оценщика; предмет оценки; дату оценки; цель и функциюоценки; применяемый стандарт стоимости; календарный план оценки;особые условия

2.5 Составляется календарный план работ по оценке2.6 подготовка и подписание договора на оценку

3 Сбор и анализ данных3.1 Сбор и обработка следующей информации и документации: правоуста-

навливающих документов, сведений об обременении объекта оценкиправами иных лиц; данных бухгалтерского учета и отчетности, относя-щихся к объекту оценки; информации о технических и эксплуатацион-ных характеристиках объекта оценки; информации, необходимой дляустановления количественных и качественных характеристик объектаоценки с целью определения его стоимости, а также другой информа-ции, связанной с объектом оценки

3.2 Анализ рынка, к которому относится объект оценки, текущей конъюнк-туры и тенденций, а также выбор аналогов объекта оценки и его обосно-вание

4 Оценка земельного участка4.1 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования как уже

застроенного, так и предположительного вакантного земельного участка4.2 Определение стоимости земельного участка5 Применение трех подходов к оценке стоимости объекта недвижи-

мости5.1 Применение сравнительного подхода5.2 Применение доходного подхода5.3 Применение затратного подхода

30

Окончание табл. 3.3№этапа

Содержание этапа

6 Согласование результатов, полученных с помощью различных подхо-довполучение итоговой оценки имущества на основании сравнения резуль-татов применения различных подходов к оценкеКак правило, один из подходов считается базовым, два других необхо-димы для корректировки получаемых результатов. При этом учитывает-ся значимость и применимость каждого подхода в конкретной ситуации.Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете обоценке, может быть признана рекомендуемой для целей оценки, если сдаты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объек-том оценки прошло не более 6 месяцев

7 Подготовка отчета и заключения об оценке.подготовка документа, содержащего обоснование мнения оценщика остоимости имущества

8 Доклад об оценке

3.5. Подходы к оценке недвижимостиИзвестно несколько десятков методов оценки недвижимости, используе-

мых для различных объектов. Выбор того или иного метода оценки зависит отряда факторов, таких как характер объекта, функции и цели оценки. Рекомен-дуется выбирать наибольшее количество используемых методов, чтобы при со-гласовании оценки получить наиболее точную стоимость.

Все методы группируются в три подхода к оценке недвижимости(рис. 3.1):

- сравнительный;- доходный;- затратный.

31

Затратный подход -стоимость объекта недвижимости = затраты на строительство -

износ + стоимость земельного участка

метод сравнительнойединицы (удельной стоимости)

поэлементныйметод

сметныйметод

индексныйметод

Подходы и методы оценки недвижимости

Доходный подход -стоимость объекта недвижимости = стоимости будущих доходов от

его использования

метод капитализации(прямой капитализации)

метод дисконтированияденежных потоков

Сравнительный (рыночный) подход -стоимость объекта недвижимости не может превышать стоимости

аналогичных объектов с идентичными характеристиками

метод валового рентногомультипликатораметод парных продаж

Рис. 3.1. Методы оценки недвижимости в соответствии с группировкой

3.5.1. Сравнительный (рыночный) подход

Сравнительный подход к оценке – это совокупность методов оценкистоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отно-шении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода:1. Объект не должен быть уникальным.2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия со-вершения сделок.

3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемойнедвижимости, должны быть сопоставимы.

Сравнительный подход базируется на принципах:- замещения;- сбалансированности;- спроса и предложения.Этапы сравнительного подхода:1 этапИзучение рынка – проводится анализ состояния и тенденций рынка и

особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выяв-

32

ляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, про-данные сравнительно недавно.

2 этапСбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу

или недавно проданных аналогах объекта оценки; сравнение объектов-аналоговс оцениваемым объектом.

3 этапКорректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отли-

чиями от объекта оценки.4 этапУстановление стоимости объекта оценки путем согласования скорректи-

рованных цен объектов-аналогов.Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с

ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:- сроке экспозиции. Срок экспозиции – время, которое объект находится нарынке;- независимости субъектов сделки. Под независимостью подразумевается то,что сделки заключаются не по рыночной цене, если продавец и покупатель:

• находятся в родственных отношениях;• являются представителями холдинга и независимой дочерней ком-пании;

• имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность;• сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом илииными обязательствами;

• занимаются продажей объектов недвижимости умерших лиц и т.д.;- инвестиционной мотивации, которая определяется:

• аналогичными мотивами инвесторов;• аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованиемобъектов;

• степенью износа здания.Основные критерии выбора объектов-аналогов:

1. Права собственности на недвижимость.Корректировка на права собственности представляет собой разницу меж-

ду рыночной и договорной арендной платы, так как полное право собственно-сти определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финан-сированием.2. Условия финансирования сделки.

При нетипичных условиях финансирования сделки необходим тщатель-ный анализ, в результате которого вносится поправка.3. Условия продажи и время продажи.4. Местоположение.5. Физические характеристики.

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необ-ходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок

33

производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетомзначимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определе-ние поправочных коэффициентов (см. рис. 3.2).

Виды корректировок (поправок)

Процентные Стоимостные

Денежные

Абсолютные∏= воккорректироаналогаобъекта КСС *

вкикорректиросравненияедобъекта КСС *.=

( ) абсолютнаясравненияедколсравненияедобъекта ПКСС += ... *

( ) сравненияедколнаяотносительсравненияедобъекта КПСС ... ++=

абсолютнаяаналогаобъекта ПСС +=

наяотносительаналогаобъекта ПСС +=

Рис. 3.2. Виды корректировок

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объек-та-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степеньразличий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Еслиоцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вно-сится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий.

Стоимостные поправки:а) абсолютные поправки, вносимые к единице сравнения, изменяют це-

ну проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивает-ся различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Поло-жительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимогоаналога, отрицательная, если хуже;

б) денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога вцелом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различияв характеристиках.

Кумулятивные процентные поправки определяются путем перемноже-ния всех индивидуальных процентных поправок.

34

Поправка в форме общей группировки используется обычно на развитомрынке недвижимости, где имеется большое число продаж. Совокупная коррек-тировка производится в рамках выделенной группы сопоставимых объектов.

Последовательность внесения поправок:1. Поправка на условия финансирования.2. Поправка на особые условия продаж.3. Поправка на время продажи.4. Поправка на местоположение.5. Поправка на физические характеристики.

Преимущества сравнительного подхода:1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и поку-пателей.

2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.3. Статически обоснован.4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.Недостатки сравнительного подхода:1. Различия продаж.2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сдел-ки.

4. Зависимость от активности рынка.5. Зависимость от стабильности рынка.6. Сложность согласования данных о существенно различающихся прода-жах.

3.5.1.1. Метод парных продаж

Один из способов определения величины поправки по какой-либо ха-рактеристике — анализ парных продаж. Он заключается в сопоставлении ианализе нескольких пар сопоставимых продаж. При этом парными продажаминазываются продажи двух объектов недвижимости, которые почти идентичны,за исключением одной характеристики, которую эксперт-оценщик долженоценить, чтобы использовать ее в качестве поправки к фактической цене со-поставимого объекта.

НапримерИзвестна следующая информация по рыночным продажам:

ОбъектыФакторы1 2 3 4

Площадь, м2 150 150 200 200Сад есть есть есть НетГараж есть нет есть НетЦена продажи, $ 32000 30000 45000 40000Определить:1. Корректировку на разницу в площади.

35

2. Корректировку на наличие сада.3. Корректировку на наличие гаража.Решение

ОбъектыФакторы Оцениваемый 1 2 3 4Площадь, м2 150 150 150 200 200Корректировка -13000 -130001и3Сад нет есть есть есть нетКорректировка -3000 -3000 -3000 3и4Гараж есть есть нет есть нетКорректировка +2000 +2000 1и2Цена продажи, $ 29000 32000 30000 45000 40000Суммарная корректировка -3000 -1000 -16000 -11000Скорректированная цена 29000 29000 29000 29000

Экспертные методы внесения поправок используются, если нельзя вне-сти денежные поправки.

Пусть стоимость оцениваемого объекта = Х;Стоимость проданного объекта = 1,0 (100%).Тогда:если объект лучше аналога на 15%, то цена аналога должна увеличиться

на 15%Х = (1,0 + 0,15) * 1 = 1,15.если объект хуже аналога на 15%, то цена аналога должна уменьшиться

на 15%Х = (1,0 – 0,15) * 1 = 0,85.если аналог лучше оцениваемого объекта на 15%, то цена аналога должна

уменьшиться

1,0 = (1,0 + 0,15) * Х; 87,015,10,1 ==Х .

если аналог хуже оцениваемого объекта на 15%, то цена аналога должнаувеличиться

1,0 = (1,0 – 0,15) * Х; 18,185,00,1 ==Х .

3.5.1.2. Метод валового рентного мультипликатора

Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) – это отношение продажнойцены или к потенциальному валовому доходу или к действительному доходу.

Для применения данного метода необходимо:1) оценить рыночный валовой доход, генерируемый объектом;2) определить отношение валового дохода от оцениваемого объекта к ценепродаж по сопоставимым продажам аналогов;

36

3) умножить валовой доход от оцениваемого объекта на усредненное значениеВРМ по аналогам.Вероятная цена продажи рассчитывается по формуле

( ) mПВДЦПВДВРМПВДЦm

iaiaоаооб ::**1

== ∑ ,

гдеЦоб - вероятная цена продажи оцениваемого объекта;ПВДо - валовой доход от оцениваемого объекта;ВРМа - усредненный валовой рентный мультипликатор;Цia - цена продажи i-го сопоставимого аналога;ПВДia - потенциальный валовой доход i-го сопоставимого аналога;m - количество отобранных аналогов.

ПримерРасчет ВРМ

Аналог Цена продажи, у.е. ПВД, у.е. ВРМОбъект оценки 150000*5,08 =762169 150000 5+5,43+4,81 = 5,08А 800000 160000 800000/160000 = 5,00В 950000 175000 950000/175000 = 5,43С 650000 135000 650000/135000 = 4,81

Роль ВРМ может выполнять общий коэффициент капитализации (ОКК).ОКК – это отношение чистого операционного дохода к продажной цене.В этом случае

( ) mЦЧЧОК iaiaкап ::

= ∑ ;

( ) mЦЧОДЧОДКЧОДЦm

iaiaокапооб ::**1

== ∑ ,

гдеКкап -общий коэффициент капитализации;ЧОДо - чистый операционный доход от оцениваемого объекта;Цia - цена продажи i-го сопоставимого аналога;ЧОДia - чистый операционный доход i-го сопоставимого аналога;m - количество отобранных аналогов.

ПримерРасчет ОКК

Аналог Цена продажи, у.е.ЧОД, у.е. ОККОбъект оценки 375000 50000 0,13А 35000 5000несопоставимВ 500000 40000 0,08С 35000035000(за истекший год)несопоставимD 450000 48000 0,11

37

В табл. 3.3 приведен пример использования метода парных продаж приоценке квартиры.

Таблица 3.3Расчет стоимости квартиры методом парных продаж

Объекты сопоставленияХарактеристикиобъекта

Объектоценки ОС1 ОС2 ОС3 ОС4 ОС5

Местоположение отл. хор. отл. отл. удовл. отл.Корректировка 5,00% - - 12,00% -Этажность квартиры 11/14 9/9 3/14 9/9 7/9 7/10Корректировка 7,00% - 7,00% - -Состояние объекта хор. отл. хор. отл. удовл. хор.Корректировка -5,00% - -5,00% 3,00% -Площадь общая, м2 52,8 55,00 52,00 47,00 44,00 58,2Корректировка -2,00% - 2,00% 3,00% -4,00%Площадь жилая, м2 29,4 38,00 30,00 30,00 28,5 31,1Корректировка -5,00% - - - -Площадь кухня, м2 7,7 7,00 9,00 7,5 7,00 10,1Корректировка - -2,00% - - -4,00%Лоджия + + + заст. заст. +Корректировка - - -3,00% -3,00% -Цена квартиры, $ 32000,00 29510,00 30600,00 26000,00 27936,00Корректировка сум-марная

- -2,00% 1,00% 15,00% -8,00%

Цена квартиры скор-ректированная, $

29485,38 32000,00 28919,80 30906,00 29900,00 25701,12

3.5.2. Затратный подход

Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на оп-ределении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объектаоценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что по-купатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта анало-гичной полезности.Информация, необходимая для применения затратного подхода:- уровень заработной платы;- величина накладных расходов;- затраты на оборудование;- нормы прибыли строителей в данном регионе;- рыночные цены на строительные материалы.Преимущества затратного подхода:1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее на-дежным.

38

2. Данный подход является целесообразным или единственно возможнымв следующих случаях:

" технико-экономический анализ стоимости нового строительства;" обоснование необходимости обновления действующего объекта;" оценка зданий специального назначения;" при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка;" анализ эффективности использования земли;" решение задач страхования объекта;" решение задач налогообложения;" при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных дру-гими методами.

Недостатки затратного подхода:1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаютсябыстрым ростом затрат труда.

3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижи-мости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т.к. впроцессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленныйизнос.

4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.5. Сложность определения величины накопленного износа старых строе-ний и сооружений.

6. Отдельная оценка земельного участка от строений.7. Проблематичность оценки земельных участков в России.Этапы затратного подхода (см. рис. 3.3):! Расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективногоиспользования (Сз).

! Расчет стоимости замещения или восстановительной стоимости (Свс илиСзам).

! Расчет накопленного износа (всех видов) (Сизн):• физический износ - износ, связанный со снижением работоспособ-ности объекта в результате естественного физического старения ивлияния внешних неблагоприятных факторов;

• функциональный износ - износ из-за несоответствия современнымтребованиям, предъявляемым к подобным объектам;

• внешний износ - износ в результате изменения внешних экономи-ческих факторов.

! Расчет стоимости объекта с учетом накопленного износа: Сон=Свс-Сизн.! Определение итоговой стоимости недвижимости: Сит= Сз+Сон.

3.5.2.1. Метод сравнительной единицы

Этот метод предполагает расчет стоимости строительства сравнительнойединицы аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога

39

должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объек-тах (планировка, оборудование, права собственности и т.д.)

Если в качестве сравнительной единицы выбран 1 м2, то формула расче-та будет иметь следующий вид:

Со=См2*Sо*Кп*Кн*Км*Кв*Кпз*Кндс,гдеСо - стоимость оцениваемого объекта;См2 - стоимость 1 м2 типичного сооружения на базовую дату;Sо - площадь оцениваемого объекта (количество единиц сравнения);Кп - коэффициент, учитывающий возможное несоответствие данных по

площади объекта и строительной площади (1,1-1,2);Кн - коэффициент, учитывающий возможное несоответствие между оцени-

ваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного = 1);Км - коэффициент, учитывающий местоположение объекта;Кв - коэффициент, учитывающий изменение стоимости СМР между базо-

вой датой и датой на момент оценки;Кпз - коэффициент, учитывающий прибыль застройщика (%);Кндс - коэффициент, учитывающий НДС (%).Важным этапом является выбор типичного объекта. При этом необходи-

мо учитывать:- единое функциональное назначение;- близость физических характеристик;- сопоставимый хронологический возраст объектов;- другие характеристики.

3.5.2.2. Метод разбивки по компонентам

Этот метод предполагает разбивку оцениваемого объекта на строитель-ные компоненты – фундамент, стены, перекрытия т.п. Стоимость каждого ком-понента получают исходя из суммы прямых и косвенных затрат, необходимыхдля устройства единицы объема по формуле:

нjjзд КCVС **

= ∑ , где

Сзд – стоимость строительства здания в целом;Vj – объем j-го компонента;Сj – стоимость единицы объема;n – количество выделенных компонентов здания;Кн – коэффициент, учитывающий имеющиеся несоответствия между оце-

ниваемым объектом и выбранным типичным сооружением.Существует несколько вариантов использования метода разбивки по ком-

понентам:- субподряд;- разбивка по профилю работ;

40

- выделение затрат.Метод субподряда основан на том, что строитель-генподрядчик нанимает

субподрядчиков для выполнения части строительных работ. Затем рассчиты-ваются суммарные затраты по всем субподрядчикам.

Метод разбивки по профилю аналогичен предыдущему и основан на рас-чете затрат на наем различных специалистов.

Метод выделения затрат предполагает использование разных единицсравнения для оценки разных компонент здания, после чего эти оценки сумми-руются.

41

42

3.5.2.3. Метод количественного обследования

Данный метод основан на применении детального количественного рас-чета затрат на монтаж отдельных компонентов, оборудования и строительстваздания в целом. Кроме расчета прямых затрат необходим учет накладных рас-ходов и иных затрат, т.е. составляется полная смета воссоздания оцениваемогообъекта.

Расчет стоимости строительстваСтоимость строительства зданий и сооружений определяется величиной

инвестиций, необходимых для его осуществления. Стоимость строительства,как правило, определяется на стадии предпроектных проработок (составлениеТЭО строительства).

Сметная стоимость строительства зданий и сооружений - это сумма денеж-ных средств, необходимых для его осуществления в соответствии с проектнойдокументацией.

На основе сметной стоимости производится расчет размера капитальныхвложений, финансирования строительства, а также формирования свободных(договорных) цен на строительную продукцию.

Сметная стоимость строительства включает следующие элементы:строительные работы;работы по монтажу оборудования (монтажные работы);затраты на приобретение (изготовление) оборудования, мебели и инвен-

таря;прочие затраты.Методы расчета затрат. При составлении смет (расчетов) инвестора и

подрядчика на альтернативной основе могут применяться следующие методырасчета затрат:

ресурсный;ресурсно-индексный;базисно-индексный;базисно-компенсационный;на основе банка данных о стоимости ранее построенных или запроекти-

рованных объектов-аналогов.Ресурсный метод – расчет в текущих (прогнозных) ценах и тарифах ресур-

сов (элементов затрат), ведется исходя из потребности в материалах, изделиях,конструкциях (в том числе вспомогательных, применяемых в процессе произ-водства работ), а также данных о расстояниях и способах их доставки на местостроительства, расходе энергоносителей на технологические цели, времениэксплуатации строительных машин и их составе, затратах труда рабочих.

Ресурсно-индексный метод – это сочетание ресурсного метода с систе-мой индексов на ресурсы, используемые в строительстве.

Индексы стоимости (цен, затрат) – относительные показатели, опреде-ляемые соотношением текущих (прогнозных) стоимостных показателей и базо-вых стоимостных показателей на сопоставимые по номенклатуре ресурсы.

43

Базисно-индексный метод – перерасчет затрат по строкам сметы из ба-зисного уровня цен в текущий уровень цен при помощи индексов.

Базисно-компенсационный метод – суммирование стоимости, исчислен-ной в базисном уровне сметных цен, и определяемых расчетами дополнитель-ных затрат, связанных с изменением цен и тарифов на используемые ресурсы впроцессе строительства.

Необходимо учитывать, что до наступления стабилизации экономическойситуации и формирования соответствующих рыночных структур наиболее приори-тетными методами расчета сметной стоимости являются ресурсный и ресурсно-индексный. В практической деятельности экспертов большей популярностьюпользуется базисно-индексный метод расчета сметной стоимости.

Определение износа объекта недвижимостиИзнос характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости,

его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инве-стора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воз-действием различных факторов. Износ (И) обычно измеряют в процентах, астоимостным выражением износа является обесценение (О).

В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта недвижимо-сти, выделяют следующие виды износа: физический, функциональный и внеш-ний.

Физический и функциональный износ подразделяется на устранимый инеустранимый.

Устранимый износ – это износ, устранение которого физически возмож-но и экономически целесообразно, т.е. производимые затраты на устранениетого или иного вида износа способствуют повышению стоимости объекта в це-лом.

Выявление всех возможных видов износа - это накопленный износ объ-екта недвижимости. В стоимостном выражении совокупный износ представ-ляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценойоцениваемого объекта.

Совокупный накопленный износ является функцией времени жизни объ-екта. Рассмотрим основные оценочные понятия, характеризующие этот показа-тель.

Физическая жизнь здания (ФЖ) - период эксплуатации здания, в течениекоторого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствуетопределенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговеч-ность и т.п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительст-ве и зависит от группы капитальности зданий. Физическая жизнь заканчива-ется, когда объект сносится.

Хронологический возраст (ХВ) - период времени, прошедший со дня вводаобъекта в эксплуатацию до даты оценки.

Экономическая жизнь (ЭЖ) определяется временем эксплуатации, в тече-ние которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшениявносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивает-ся, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соот-

44

ветствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка не-движимости. При этом проводимые улучшения уже не вносят вклад в стоимостьобъекта вследствие его общего износа.

Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологическоговозраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на датуоценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объек-та. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возрастможет отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сто-рону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный воз-раст, как правило, равен хронологическому.

Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания – периодвремени от даты оценки до окончания его экономической жизни (рис. 3.4).

Ввод объектав эксплуатацию Снос объекта

Физическаяжизнь объекта

Экономическаяжизнь объекта

Дата оценки

Хронологическийвозраст

Эффективныйвозраст

Оставшаясяэкономическаяжизнь объекта

Рис. 3.4. Периоды жизни здания и характеризующие их показатели

Износ в оценочной практике необходимо отличать по смыслу от подоб-ного термина, используемого в бухгалтерском учете (начисление износа).Оценочный износ - один из основных параметров, позволяющих рассчитатьтекущую стоимость объекта оценки на конкретную дату.

Физический износ - постепенная утрата изначально заложенных пристроительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействиемприродно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека.

Методы расчета физического износа зданий следующие:• нормативный (для жилых зданий);• стоимостной;• метод срока жизни.

Нормативный метод расчета физического износа предполагает ис-пользование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведом-ственного уровня.

В указанных правилах даны характеристика физического износа различ-ных конструктивных элементов зданий и их оценка.

45

Физический износ здания следует определять по формуле:

100:1

⋅= ∑

n

iiф LИИ ,

где: Иф - физический износ здания, %;Иi - физический износ i-го конструктивного элемента, %;Li - коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-го

конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания;п - количество конструктивных элементов в здании.Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и

систем в общей восстановительной стоимости здания (в процентах) обычнопринимают по укрупненным показателям восстановительной стоимости жилыхзданий, утвержденных в установленном порядке, а для конструкций, элементови систем, не имеющих утвержденных показателей, по их сметной стоимости.

Данная методика применяется исключительно в отечественной практи-ке. При всей наглядности и убедительности ей присущи следующие недостат-ки:− по причине своей «нормативности» она изначально не может учесть нети-пичные условия эксплуатации объекта;

− трудоемкость применения по причине необходимой детализации конструк-тивных элементов здания;

− невозможность измерения функционального и внешнего износа;− субъективность удельного взвешивания конструктивных элементов.

В основе стоимостного метода определения физического износа ле-жит физический износ, выраженный на момент его оценки соотношением стои-мости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих по-вреждения конструкций, элемента, системы или здания в целом, и их восстано-вительной стоимости.

Суть стоимостного метода определения физического износа заключаетсяв определении затрат на воссоздание элементов здания.

Данный метод позволяет сразу рассчитать износ элементов и здания в це-лом в стоимостном выражении. Поскольку расчет обесценения производится наоснове разумных фактических затрат на доведение изношенных элементов до«практически нового состояния», результат по данному подходу можно счи-тать достаточно точным. Недостатки метода - обязательная детализация и точ-ность расчета затрат на проведение ремонта изношенных элементов здания.

Определение физического износа зданий методом срока жизни. Показа-тели физического износа, эффективного возраста и срока экономической жизнинаходятся в определенном соотношении, которое можно выразить формулой:

( ) ( ) 100*100*

+== ОСФЖЭВЭВ

ФЖЭВИ ,

где: И – износ;ЭВ – эффективный возраст;ФЖ – типичный срок физической жизни;

46

ОСФЖ – оставшийся срок физической жизни.Физический износ можно рассчитать как для отдельных элементов здания

с последующим суммированием рассчитанных обесценений, так и для здания вцелом. Для приближенных расчетов износа возможно использовать упрощен-ную формулу:

( ) 100*ФЖХВИ = .

Применение данной формулы также актуально при расчете процентныхпоправок на износ в сравниваемых объектах (метод сравнительных продаж),когда оценщику не представляется возможным произвести осмотр выбранныханалогов. Рассчитанный таким образом процент износа элементов или здания вцелом может быть переведен в стоимостное выражение (обесценение):

( )100* ИВСО = .На практике элементы сооружения, имеющие устранимый и неустрани-

мый физический износ, делят на «долгоживущие» и «короткоживущие».«Короткоживущие элементы» - элементы, имеющие меньший срок жизни,

чем здание в целом (кровля, сантехническое оборудование и т.п.).«Долгоживущие элементы» - элементы, у которых ожидаемый срок жизни

сопоставим со сроком жизни здания (фундамент, несущие стены и т. д.).Устранимый физический износ «короткоживущих элементов» возникает

вследствие естественного изнашивания элементов здания со временем, а такженебрежной эксплуатации. В этом случае цена продажи здания снижена на соот-ветствующее обесценение, поскольку будущему собственнику необходимо бу-дет произвести «ранее отложенный ремонт», чтобы восстановить нормальныеэксплуатационные характеристики сооружения (текущий ремонт внутреннихпомещений, восстановление участков протекающей кровли и т.д.). При этомпредполагается, что элементы восстанавливаются до «практически нового» со-стояния. Устранимый физический износ в денежном выражении определенкак «стоимость отложенного ремонта», т.е. затрат по доведению объекта досостояния, «эквивалентного» первоначальному.

Неустранимый физический износ компонентов с коротким сроком жизни- это затраты на восстановление быстроизнашивающихся компонентов, опреде-ляются разницей между восстановительной стоимостью и величиной устрани-мого износа, умноженной на соотношение хронологического возраста и срокафизической жизни этих элементов.

Устранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни опре-деляется разумными затратами на его устранение, подобно устранимому физи-ческому износу элементов с коротким сроком жизни.

Неустранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни рас-считывается как разница между восстановительной стоимостью всего здания исуммой устранимого и неустранимого износа, умноженной на соотношениехронологического возраста и срока физической жизни здания.

Функциональный износ. Признаки функционального износа в оцениваемомздании - несоответствие объемно-планировочного и/или конструктивного ре-

47

шения современным стандартам, включая различное оборудование, необходи-мое для нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с его текущимили предполагаемым использованием.

Функциональный износ подразделяют на устранимый и неустранимый.Стоимостным выражением функционального износа является разница

между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения, которая ис-ключает из рассмотрения функциональный износ.

Устранимый функциональный износ определяется затратами на необхо-димую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатацииобъекта недвижимости.

Причины функционального износа:• недостатки, требующие добавления элементов;• недостатки, требующие замены или модернизации элементов;• сверхулучшения.

Недостатки, требующие добавления элементов - элементы здания и обо-рудования, которых нет в существующем окружении и без которых оно не мо-жет соответствовать современным эксплуатационным стандартам. Износ засчет данных позиций измеряется стоимостью добавления этих элементов,включая их монтаж.

Недостатки, требующие замены или модернизации элементов - позиции,которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современнымстандартам (счетчики для воды и газа и противопожарное оборудование). Из-нос по этим позициям измеряется как стоимость существующих элементов сучетом их физического износа минус стоимость возврата материалов, плюсстоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых эле-ментов. Стоимость возврата материалов рассчитывается как стоимость демон-тированных материалов и оборудования при использовании их на других объ-ектах (дорабатываемая остаточная стоимость).

Сверхулучшения - позиции и элементы сооружения, наличие которых внастоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов.Устранимый функциональный износ в данном случае измеряется как текущаявосстановительная стоимость позиций «сверхулучшений» минус физическийизнос, плюс стоимость демонтажа и минус ликвидационная стоимость демон-тированных элементов.

Неустранимый функциональный износ вызывается устаревшими объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зда-ний относительно современных стандартов строительства. Признаком неустра-нимого функционального износа является экономическая нецелесообразностьосуществления затрат на устранение этих недостатков. Кроме того, необходимучет сложившихся на дату оценки рыночных условий для адекватного архитек-турного соответствия здания своему назначению.

В зависимости от конкретной ситуации стоимость неустранимого функ-ционального износа может определяться двумя способами:1) капитализацией потерь в арендной плате;

48

2) капитализацией избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для со-держания здания в надлежащем порядке.Для определения необходимых расчетных показателей (величины арендных

ставок, ставки капитализации и др.) используют скорректированные данные по со-поставимым аналогам. При этом отобранные аналоги не должны иметь призна-ков выявленного у объекта оценки неустранимого функционального износа.

Определение обесценения, вызванного неустранимым функциональнымизносом по причине устаревшего объемно-планировочного решения (удельнаяплощадь, кубатура), осуществляется методом капитализации потерь в аренд-ной плате.

Расчет неустранимого функционального износа методом капитализацииизбыточных эксплуатационных затрат, необходимых для поддержания здания вхорошем состоянии, может быть произведен подобным образом. Данный под-ход предпочтителен для оценки неустранимого функционального износа зда-ний, отличающихся нестандартными архитектурными решениями и в которыхтем не менее размер арендной платы сопоставим с арендной платой по совре-менным объектам-аналогам в отличие от величины эксплуатационных затрат.

Внешний (экономический) износ – обесценение объекта, обусловленноенегативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыноч-ной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование не-движимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных ре-шений в области налогообложения и т.п. Внешний износ недвижимости в за-висимости от вызвавших его причин в большинстве случаев является неустра-нимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может«самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной сре-ды.

Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:• капитализации потерь в арендной плате;• сравнительных продаж (парных продаж);• срока экономической жизни.

3.5.3. Доходный подход

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в кото-рую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и коли-чества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь буду-щего дохода и текущей стоимости объекта.

Базовая формула доходного подхода (рис.3.5):

КЧДС = или

RIV = ,

где: С (V) - стоимость недвижимости;ЧД (I) - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом

обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна при-носить недвижимость за период;

49

К ( R ) - норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капи-тализации.

Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязьмежду доходом и стоимостью объекта оценки.

Ставка капитализации - это отношение рыночной стоимости имуществак приносимому им чистому доходу.

Ставка дисконтирования - норма сложного процента, которая применя-ется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных пото-ков, возникающих в результате использования имущества.

I

R V

Д е л е н и е

У м н о ж е н и е

Рис. 3.5. Модель капитализации дохода

Этапы доходного подхода:1. Расчет валового дохода от использования объекта на основе анализа теку-щих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.

2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и невзысканныхарендных платежей производится на основе анализа рынка, характера егодинамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная та-ким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показа-тель является действительным валовым доходом.

3. Расчет расходов, связанных с объектом оценки:- операционных (эксплуатационных) – издержки по эксплуатации объекта;- фиксированных – затраты на обслуживание кредиторской задолженности

(процентов по кредитам, амортизационных отчислений, налогов платежей ит.д.);

- резервы – издержки на покупку (замену) принадлежностей для объекта не-движимости.

4. Определение величины чистого дохода от продажи объекта.5. Расчет коэффициента капитализации.

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный моменткак текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:− качество и количество дохода, который объект недвижимости может при-нести в течение своего срока службы;

50

− риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.Доходный подход используется при определении:

− инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не опла-тит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих до-ходов от этого объекта;

− рыночной стоимости.В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух ме-

тодов:− прямой капитализации доходов;− дисконтированных денежных потоков.

3.5.3.1. Метод капитализации доходов

При использовании метода капитализации доходов в стоимость недви-жимости преобразуется доход за один временной период, а при использованииметода дисконтированных денежных потоков - доход от ее предполагаемогоиспользования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объек-та недвижимости в конце прогнозного периода.

Достоинства и недостатки метода определяются по следующим критериям:• возможность отразить действительные намерения потенциального

покупателя (инвестора);• тип, качество и обширность информации, на основе которой проводит-

ся анализ;• способность учитывать конкурентные колебания;• способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие

на его стоимость (месторасположение, размер, потенциальная доходность).Метод капитализации доходов используется, если:• потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют

собой значительную положительную величину;• потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами. Ре-

зультат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий, соору-жений и из стоимости земельного участка, т.е. является стоимостью всего объ-екта недвижимости. Базовая формула расчета имеет следующий вид:

RkNOYС = или

ККЧОДC = , где

С - стоимость объекта недвижимости (ден. ед.);КК - коэффициент капитализации (%).Таким образом, метод капитализации доходов представляет собой оп-

ределение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодо-вого) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

При применении данного метода необходимо учитывать следующие ог-раничивающие условия:

• нестабильность потоков доходов;• если недвижимость находится в стадии реконструкции или незавер-

шенного строительства.

51

Основные проблемы данного метода1. Метод не рекомендуется использовать, когда объект недвижимости тре-

бует значительной реконструкции или же находится в состоянии незавершен-ного строительства, т.е. в ближайшем будущем не представляется возможнымвыход на уровень стабильных доходов.

2. В российских условиях основная проблема, с которой сталкиваетсяоценщик, - «информационная непрозрачность» рынка недвижимости, преждевсего отсутствие информации по реальным сделкам продажи и аренды объек-тов недвижимости, эксплуатационным расходам, отсутствие статистическойинформации по коэффициенту загрузки на каждом сегменте рынка в различ-ных регионах. В результате расчет ЧОД и ставки капитализации становитсяочень сложной задачей.

Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:1) определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в ка-

честве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем инаиболее эффективном использовании;

2) расчет ставки капитализации;3) определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого

операционного дохода и коэффициента капитализации путем деления ЧОД накоэффициент капитализации.

Потенциальный валовой доход (ПВД) - доход, который можно получитьот недвижимости при 100%-ом ее использовании без учета всех потерь и рас-ходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленнойарендной ставки и рассчитывается по формуле:

CмSПВД *= ,где: S - площадь, сдаваемая в аренду, м2;

См - арендная ставка за 1 м2.Действительный валовой доход (ДВД) - это потенциальный валовой до-

ход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе аренднойплаты с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использова-ния объекта недвижимости:

ДВД = ПВД – Потери + Прочие доходыЧистый операционный доход (ЧОД) - действительный валовой доход за

минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизацион-ных отчислений):

ЧОД = ДВД – ОР.Операционные расходы - это расходы, необходимые для обеспечения

нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводствадействительного валового дохода.

Расчет коэффициента капитализации.Существует несколько методов определения коэффициента капитализа-

ции:• с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изме-

нение стоимости актива);• метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы;

52

• метод прямой капитализации.Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения капи-

тальных затрат.Коэффициент капитализации состоит из двух частей:1) ставки доходности инвестиции (капитала), являющейся компенсаци-

ей, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежныхсредств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвести-циями;

2) нормы возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальныхвложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяетсятолько к изнашиваемой части активов.

Ставка дохода на капитал строится методом кумулятивного построения:+ Безрисковая ставка дохода ++ Премии за риск ++ Вложения в недвижимость ++ Премии за низкую ликвидность недвижимости ++ Премии за инвестиционный менеджмент.

Безрисковая ставка доходности – ставка процента в высоколиквидныеактивы, т.е. это ставка, которая отражает «фактические рыночные возможно-сти вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого то бы ни былориска не возврата». В качестве безрисковой ставки чаще берется доходность поОФЗ, ВЭБ.

В процессе оценки необходимо учитывать, что номинальные и реальныебезрисковые ставки могут быть как рублевые, так и валютные. При пересчетеноминальной ставки в реальную и наоборот целесообразно использовать фор-мулу американского экономиста и математика И. Фишера, выведенную им ещев 30-е годы XX века:

JиинRрJиинRрRн *++= ;

JиинJиинRнRр

+−=

1; где

Rн – номинальная ставка;Rр – реальная ставка;Jинф – индекс инфляции (годовой темп инфляции).При расчете валютной безрисковой ставки целесообразно проводить

корректировку с помощью формулы Фишера с учетом индекса долларовойинфляции, при определении рублевой безрисковой ставки - индекса рублевойинфляции.

Перевод рублевой ставки доходности в долларовую ставку или наоборотможно произвести с помощью следующих формул:

( ) ( ) 11*1 −++= KursDvDr ;( ) ( ) 11*1 −++= KursDrDv ; где

Dr, Dv - рублевая или валютная доходная ставка;Kurs – темп валютного курса, %.Расчет различных составляющих премии за риск:

53

• надбавка за низкую ликвидность. При расчете данной составляющейучитывается невозможность немедленного возврата вложенных в объект не-движимости инвестиций, и она может быть принята на уровне долларовойинфляции за типичное время экспозиции подобных оцениваемому объектов нарынке;

• надбавка за риск вложения в недвижимость. В данном случае учитыва-ется возможность случайной потери потребительской стоимости объекта, инадбавка может быть принята в размере страховых отчислений в страховыхкомпаниях высшей категории надежности;

• надбавка за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны исложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Над-бавку за инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать с учетомкоэффициента недогрузки и потерь при сборе арендных платежей.

Метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы.Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и за-

емного капитала, коэффициент капитализации должен удовлетворять требова-ниям доходности на обе части инвестиций. Величина коэффициента определя-ется методом связанных инвестиций, или техникой инвестиционной группы.

Коэффициент капитализации для заемного капитала называется ипотеч-ной постоянной и рассчитывается по следующей формуле:

КДОRm = ; где

Rm – ипотечная постоянная;ДО – ежегодные выплаты;К – сумма ипотечного кредита.Ипотечная постоянная определяется по таблице шести функций сложного

процента: она равна сумме ставки процента и фактора фонда возмещения илиже равна фактору взноса на единицу амортизации.

Коэффициент капитализации для собственного капитала называется ипо-течной постоянной и рассчитывается по следующей формуле:

cКPTCFRс = ; где

Rc – коэффициент капитализации собственного капитала;PTCF – годовой денежный поток до выплаты налогов;Кс – величина собственного капитала.Общий коэффициент капитализации определяется как средневзвешенное

значение:( ) RcMRmMR *1* −+= , где

М – коэффициент ипотечной задолженности.Если прогнозируется изменение в стоимости актива, то возникает необ-

ходимость учета в коэффициенте капитализации, возврата основной суммыкапитала (процесса рекапитализации). Норма возврата капитала в некоторыхисточниках называется коэффициентом рекапитализации. Для возврата перво-начальных инвестиций часть чистого операционного дохода откладывается в

54

фонд возмещения с процентной ставкой Ур - ставкой процента для рекапита-лизации.

Существуют три способа возмещения инвестированного капитала:• прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);• возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции

(метод Инвуда). Его иногда называют аннуитетным методом;• возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процен-

та (метод Хоскольда).Метод Ринга.Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмеще-

ние основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая нормавозврата капитала рассчитывается путем деления 100%-ной стоимости активана остающийся срок полезной жизни, т.е. это величина, обратная сроку службыактива. Норма возврата - ежегодная доля первоначального капитала, поме-щенная в беспроцентный фонд возмещения:

nRyRk 1

+= ; где

n – оставшийся срок экономической жизни;Ry – ставка доходности инвестиций.Пример.Условия инвестирования:• срок - 5 лет;• R - ставка доходности инвестиций 12%;• сумма вложений капитала в недвижимость 10000 долл.Решение. Метод Ринга. Ежегодная прямолинейная норма возврата капита-

ла составит 20%, так как за 5 лет будет списано 100% актива (100: 5 = 20). В этомслучае коэффициент капитализации составит 32% (12% + 20% = 32%).

Возмещение основной суммы капитала с учетом требуемой ставки до-ходности инвестиций отражено в табл. 3.4.

Таблица 3.4Возмещение инвестируемого капитала по методу Ринга

(долл.)№п/п

Остаток капитало-вложении на начало

периода

Возмещение капи-таловложении

Доход на инвестиро-ванный капитал

(12%)

Общаясумма до-хода

1 10000 2000 1200 32002 8000 2000 960 29603 6000 2000 720 27204 4000 2000 480 24805 2000 2000 240 2240

10000 3600 1360Возврат капитала происходит равными частями в течение всего срока

службы объекта недвижимости.Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвестиру-

ется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как со-

55

ставная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещенияпри той же ставке процента, что и по инвестициям:

),( YnSFFRyRk += ,где SFF - фактор фонда возмещения;Y = R (ставка дохода на инвестиции).Возмещение инвестированного капитала по данному методу представлено

в табл. 3.5.Пример.Условия инвестирования:• срок - 5 лет;• доход на инвестиции - 12%.Решение. Коэффициент капитализации рассчитывается как сумма ставки

доходности инвестиции 0,12 и фактора фонда возмещения (для 12%, 5 лет)0,1574097. Коэффициент капитализации равен 0,2774097, если взят из графы«Взнос на амортизацию» (12%, 5 лет).

Таблица 3.5Возмещение инвестированного капитала по методу Инвуда (долл.)

В том числе№п/п

Остаток основной суммыкапитала на начало года,

долл.

Общая суммавозмещения % на капитал

возмещениеосновнойсуммы

1 10000 2774,10 1200 1574,102 8425,90 2774,10 1011,11 1762,993 6662,91 2774,10 799,55 1974,554 4688,36 2774,10 562,60 2211,505 2476,86 2774,10 297,22 2476,88

Метод Хоскольда. Используется в тех случаях, когда ставка дохода пер-воначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирова-ние по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получениедохода по безрисковой ставке:

),( YбnSFFRyRk += ,где Уб - безрисковая ставка процента.

Пример. Инвестиционный проект предусматривает ежегодный 12%-ыйдоход на инвестиции (капитал) в течение 5 лет. Суммы в счет возврата инве-стиций могут быть без риска реинвестированы по ставке 6%.

Решение. Если норма возврата капитала равна 0,1773964, что представляетсобой фактор возмещения для 6% за 5 лет, то коэффициент капитализации равен0,2973964 (0,12 + 0,1773964).

Если прогнозируется, что инвестиции потеряют стоимость лишь частич-но, то коэффициент капитализации рассчитывается несколько иначе, посколь-ку возмещение капитала производится за счет перепродажи недвижимости, ачастично - за счет текущих доходов.

56

Преимущества метода капитализации доходов заключаются в том, чтоэтот метод непосредственно отражает рыночную конъюнктуру, так как при егоприменении анализируются с точки зрения соотношения дохода и стоимости,как правило, большое количество сделок с недвижимостью, а также при расче-те капитализируемого дохода составляется гипотетический отчет о доходах,основной принцип построения которого - предположение о рыночном уровнеэксплуатации недвижимости.

Недостатки метода капитализации доходов состоят в том, что:• применение его затруднительно, когда отсутствует информация о ры-

ночных сделках;• метод не рекомендуется использовать, если объект недостроен, не вышел

на уровень стабильных доходов или серьезно пострадал в результате форс-мажорных обстоятельств и требует серьезной реконструкции.

3.5.3.2. Метод дисконтированных денежных потоков

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, де-тален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных де-нежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Применяетсяметод ДДП, когда:

• предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно от-личаться от текущих;

• имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоковденежных средств от недвижимости;

• потоки доходов и расходов носят сезонный характер;• оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный коммер-

ческий объект;• объект недвижимости строится или только что построен и вводится

(или введен в действие).Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе те-

кущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков иостаточной стоимости.

Для расчета ДДП необходимы данные:• длительность прогнозного периода;• прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию;• ставка дисконтирования.Алгоритм расчета метода ДДП.1. Определение прогнозного периода. В международной оценочной

практике средняя величина прогнозного периода 5-10 лет, для России типич-ной величиной будет период длительностью 3-5 лет. Это реальный срок, накоторый можно сделать обоснованный прогноз.

2. Прогнозирование величин денежных потоков.При оценке недвижимости методом ДДП рассчитывается несколько ви-

дов дохода от объекта:1) потенциальный валовой доход;

57

2) действительный валовой доход;3) чистый операционный доход;4) денежный поток до уплаты налогов;5) денежный поток после уплаты налогов.

На практике российские оценщики вместо денежных потоков дисконти-руют доходы:

• ЧОД (указывая, что объект недвижимости принимается как не отяго-щенный долговыми обязательствами),

• чистый поток наличности за вычетом расходов на эксплуатацию, зе-мельного налога и реконструкцию,

• облагаемую налогом прибыль.Необходимо учитывать, что требуется дисконтировать именно денежный

поток, так как:• денежные потоки не так изменчивы, как прибыль;• понятие «денежный поток» соотносит приток и отток денежных

средств, учитывая такие денежные статьи, как «капиталовложения» и «долговыеобязательства», которые не включаются в расчет прибыли;

• показатель прибыли соотносит доходы, полученные в определенныйпериод, с расходами, понесенными в этот же период, вне зависимости от ре-альных поступлений или расхода денежных средств;

• денежный поток - показатель достигнутых результатов как для самоговладельца, так и для внешних сторон и контрагентов - клиентов, кредито-ров, поставщиков и т.д., поскольку отражает постоянное наличие определен-ных денежных средств на счетах владельца.

Особенности расчета денежного потока при использовании метода ДДП.1. Поимущественный налог (налог на недвижимость), слагающийся из

налога на землю и налога на имущество, необходимо вычитать из действи-тельного валового дохода в составе операционных расходов.

2. Экономическая и налоговая амортизация не является реальным де-нежным платежом, поэтому учет амортизации при прогнозировании доходовявляется излишним.

3. Капитальные вложения необходимо вычитать из чистого операцион-ного дохода для получения величины денежного потока, поскольку это реаль-ные денежные выплаты, увеличивающие срок функционирования объекта ивеличину стоимости реверсии.

4. Платежи по обслуживанию кредита (выплата процентов и погашениедолга) необходимо вычитать из чистого операционного дохода, если оценива-ется инвестиционная стоимость объекта (для конкретного инвестора). Приоценке рыночной стоимости объекта недвижимости вычитать платежи по об-служиванию кредита не надо.

5. Предпринимательские расходы владельца недвижимости необходимовычитать из действительного валового дохода, если они направленына поддержание необходимых характеристик объекта.

Таким образом, денежный поток (ДП) для недвижимости рассчитыва-ется следующим образом:

58

1. ДВД равен сумме ПВД за вычетом потерь от незанятости и при сбореарендной платы и прочих доходов;

2. ЧОД равен ДВД за вычетом ОР и предпринимательских расходов владель-ца недвижимости, связанных с недвижимостью;

3. ДП до уплаты налогов равен сумме ЧОД за вычетом капиталовложений ирасходов по обслуживанию кредита и прироста кредитов.

4. ДП равен ДП до уплаты налогов за вычетом платежей по налогу на доходывладельца недвижимости.Следующий важный этап - расчет стоимости реверсии. Стоимость ре-

версии можно спрогнозировать с помощью:1) назначения цены продажи, исходя из анализа текущего состояния

рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предположенийотносительно будущего состояния объекта;

2) принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимо-сти за период владения;

3) капитализации дохода за год, следующий за годом окончания про-гнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки ка-питализации.

Определение ставки дисконтирования. «Ставка дисконта - коэффи-циент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы,получаемой или выплачиваемой в будущем».

Ставка дисконтирования должна отражать взаимосвязь «риск - доход», атакже различные виды риска, присущие этой недвижимости (коэффициент ка-питализации).

Поскольку выделить безинфляционную составляющую для недвижимо-сти довольно трудно, оценщику удобнее пользоваться номинальной ставкойдисконтирования, так как в этом случае прогнозы денежных потоков и измене-ния стоимости собственности уже включают инфляционные ожидания.

Результаты расчета текущей стоимости будущих денежных потоков вноминальном и реальном исчислениях одинаковы. Денежные потоки и став-ка дисконтирования должны соответствовать друг другу и одинаковоисчисляться.

В западной практике для расчета ставки дисконтирования применяютсяследующие методы:

1) метод кумулятивного построения;2) метод сравнения альтернативных инвестиций;3) метод выделения;4) метод мониторинга.

Метод кумулятивного построения основан на предпосылке, что ставкадисконтирования является функцией риска и рассчитывается как сумма всехрисков, присущих каждому конкретному объекту недвижимости.

Ставка дисконтирования = Безрисковая ставка + Премии за риск.Премия за риск рассчитывается суммированием значений рисков, прису-

щих данному объекту недвижимости.

59

Метод выделения - ставка дисконтирования, как ставка сложного процен-та, рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичнымиобъектами на рынке недвижимости.

Обычный алгоритм расчета ставки дисконтирования по методу выделе-ния следующий:

• моделирование для каждого объекта-аналога в течение определенногопериода времени по сценарию наилучшего и наиболее эффективного исполь-зования потоков доходов и расходов;

• расчет ставки доходности инвестиций по объекту;• полученные результаты обработать любым приемлемым статистиче-

ским или экспертным способом с целью приведения характеристик анализа коцениваемому объекту.

Метод мониторинга основан на регулярном мониторинге рынка, отсле-живании по данным сделок основных экономических показателей инвестиций внедвижимость. Подобную информацию необходимо обобщать по различнымсегментам рынка и регулярно публиковать. Такие данные служат ориентиромдля оценщика, позволяют проводить качественное сравнение полученных рас-четных показателей со среднерыночными, проверяя обоснованность различно-го рода допущений.

Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится поформуле:

n

n

itt i

Mi

CiPV)1(

1*)1( +

++

= ∑=

; где

PV – текущая стоимость;Ci – денежный поток периода t;It – ставка дисконтирования денежного потока периода t;M – остаточная стоимость.Остаточная стоимость, или стоимость реверсии, должна быть продискон-

тирована (по фактору последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме те-кущих стоимостей денежных потоков.

Таким образом, стоимость объекта недвижимости равна = Текущаястоимость прогнозируемых денежных потоков + Текущая стоимость оста-точной стоимости (реверсии).

3.6. Определение итоговой стоимости объекта оценки3.6.1. Согласование результатов оценкиМетод анализа иерархии (МАИ) применяется для согласования ре-

зультатов, полученных с использованием различных подходов и методов оценки.1. Первым шагом МАИ является структурирование проблемы, согласова-

ние результатов в виде иерархии. В наиболее простом виде иерархия строится свершины, представляющей цель проблемы через промежуточные уровни,обычно являющиеся критерием сравнения к самому нижнему уровню, которыйв общем случае является набором альтернатив.

60

2. После иерархического воспроизведения проблемы строится матрицасравнения критериев и рассчитывается значение приоритетов критериев. Эле-мент матрицы - aij - представляет собой интенсивность элемента иерархии i от-носительно иерархии j.

Интенсивность проявления обычно оценивается по шкале интенсивностив балльных оценках от 1 до 9:

1 - равная важность;3 - умеренное превосходство одного над другим;5 - существенное превосходство;7 - значительное превосходство;9 - очень сильное превосходство;2,4,6,8 - промежуточные значения.Если при сравнении элементов иерархии ij получается aij = 5, то aji = 1/5.Сравниваются результаты, получившиеся на нижнем уровне, т.е. набор

альтернатив между собой и по каждому выбранному критерию отдельно.Определяется итоговое значение веса каждой альтернативы путем умноже-

ния локальных приоритетов на приоритет соответствия критерия на выше-стоящем уровне и дальнейшем суммировании по каждому элементу в соот-ветствии с критерием, на который воздействует элемент.

Итоговая согласованная стоимость

А Б В Г

Доходный подход Затратный подход Сравнительный подход

Рис. 3.6. Согласование результатов оценки

3.6.2. Структурирование по иерархии

А - возможность отразить действительные намерения покупателя и про-давца.

Б - тип, качество, обширность данных, на основе которых проводилсяанализ.

В - способность параметров, используемых методов учитывать конъюнк-турные колебания.

Г - способность методов учитывать специфические методы оценки объ-екта, влияющие на сто стоимость (размер, местоположение и т.д.).

61

Строится матрица согласования и рассчитывается значения критериев.

Таблица 3.6Матрица согласования критериев

А Б В Г Расчет Вескритерия

АБВГ

Сумма

Затем проводится сравнение результатов на нижнем уровне по каждомукритерию.

Таблица 3.7Оценка результатов по критерию А

Доходныйметод

Затратныйметод

Сравнительныйметод

Расчет Вескритерия

Доходныйметод

Затратныйметод

Сравнительныйметод

Сумма

После проведения оценки по каждому критерию (А, Б, В, Г) рассчитыва-ется итоговое значение весов каждого метода. Итоги объединяются в таблице.

Таблица 3.8Матрица согласования результатов

А Б В Г Расчет Вескритерия

Доходныйметод

Хд

Затратныйметод

ХЗ

Сравнительныйметод

ХС

Сумма

62

Последним шагом согласования цены объекта недвижимости являетсярасчет стоимости по формуле:

С= (ДС*ХД) + (ЗС*ХЗ) + (СС*ХС), гдеДС – стоимость объекта недвижимости, полученная методом доходного

подхода;ЗС - стоимость объекта недвижимости, полученная методом затратного

подхода;СС - стоимость объекта недвижимости, полученная методом сравнитель-

ного подхода;Хд, ХЗ, ХС – вес каждого подхода (из табл. 3.8).Таким образом, в результате использования трех подходов к оценке объ-

екта недвижимости и согласования полученных результатов получают стои-мость оцениваемого объекта, которая и будет представлена в отчете об оценке.

4. КРЕДИТОВАНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ

4.1. Возникновение и развитие ипотечного кредитования

4.1.1. Развитие ипотеки в России

Ипотека - залог недвижимости как способ обеспечения обязательств.Наличие системы ипотечного кредитования — неотъемлемая составная частьлюбой развитой системы частного права. Роль ипотеки особенно возрастает,когда состояние экономики является неудовлетворительным. В этом случаепродуманная и эффективная ипотечная система, с одной стороны, способствуетснижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные средст-ва граждан и предприятий, с другой — помогает решать социальные и эконо-мические проблемы.

Первые дошедшие до нас акты о залоге в России относятся к периодуXIII—XIV вв., а законодательные нормы впервые появились в самом конце XIVили начале XV в. в Псковской Судной Грамоте, в которой наряду с древнейшимспособом взыскания — личным - появляется взыскание имущественное. Одна-ко передачи заложенного имущества во владение кредитора не требовалось, чтобыло крайне невыгодно кредитору, который оказывался беззащитным при от-чуждении имущества должником. Значительно позднее при совершении за-кладной имущество стало передаваться кредитору, который мог пользоватьсяего плодами вместо процентов. Так в русском праве появилась новая форма за-лога, обеспечивающая надежными гарантиями для кредиторов и позволяющаяиспользовать заложенное имущество вместо начисления процентов на кредит.

Примерно в середине XVII в. созрели предпосылки для новой формы за-лога: экономический подъем и усовершенствование поземельной регистрацииуменьшили необходимость передачи имущества кредитору с целью обезопа-сить его от злоупотреблений должника.

63

В конце XVII в. в России складывается система ипотечного кредитованиядворянства. При этом банками предусматривались дополнительные гарантии посохранению имений за их собственниками. В 1770 г. были установлены условияведения Дворянским банком пассивных операций, согласно которым предпола-галось платить вкладчикам 5 % годовых, а из денег вкладчиков выдавать ссудыпод 6% годовых.

Для увеличения капитала банка за счет выпуска ассигнаций и другихценных бумаг в 1787 г. был создан Государственный заемный банк. В обнов-ленном банке, как и в прежнем Дворянском, активные операции по выдаче ссудсочетались с пассивными по приему вкладов от государственных учреждений ичастных лиц. Государственный заемный банк, был приближен к стандартномуипотечному банку. Единственным отличием являлось то, что объектом залогабыла усадьба с землей и крепостными, вследствие чего на величину выдавае-мой ссуды значительно влияла цена «крепостной души». Рос дефицит государ-ственного бюджета, который перекрывался за счет эмиссии ассигнаций, чтоприводило к резкому падению их курса. Правительство не решилось предоста-вить Заемному банку дополнительные средства на долгосрочное кредитование.Возникшее ограничение в предоставлении ссуд послужило поводом для разви-тия ипотечных операций в других кредитных учреждениях, начинается выпускновых ценных бумаг — ипотечных облигаций. Для восполнения средств, по-траченных на предоставление ссуд, был произведен выпуск билетов сохраннойказны. Происходила постепенная организация рынка ценных бумаг, форми-рующих вторичный рынок закладных.

Во второй половине XIX в. порядок оформления залога определялся вПоложении о нотариальной части, получившем силу закона 14 апреля 1866 г., иПравилами, утвержденными Министерством юстиции 31 мая 1891 г., в которыхопределялся порядок ведения реестра крепостных дел. Сделка по залогу недви-жимости должна была совершаться у нотариусов, а затем утверждаться стар-шим нотариусом округа, в котором находится недвижимое имущество. Стар-ший нотариус взыскивал соответствующую пошлину, делал на договоре над-пись об утверждении и вносил сделку в крепостную книгу, отмечая в реестрекрепостных дел, и налагал запрещение на заложенное имение. В таких банках,как Государственный дворянский банк, Крестьянский поземельный банк, го-родские общественные банки, городские кредитные общества, акционерные по-земельные банки был выработан механизм операций с недвижимостью, став-ший основой, на которой базировались соответствующие положения в другихстранах.

Для получения кредита в перечисленных выше заведениях ссудополуча-телю необходимо было представить в банк правоустанавливающие акты на не-движимость, свидетельство старшего нотариуса или суда о принадлежностиимения залогодателю и о свободе от запрещений, сведения о страхованиистроений. Оценка имущества производилась самим банком, а выдаваемая подзалог сумма составляла 50—75% от оценочной суммы.

В конце XIX — начале XX вв. активно шел процесс кредитования под за-лог земельных участков, которые собирался приобрести ссудополучатель. Этот

64

процесс развивался при содействии крестьянских поземельных банков, которыебыли созданы практически во всех губерниях России и способствовали наделе-нию обедневших крестьян землей. С 1922 по 1961 г. в России действовал Граж-данский кодекс РСФСР, ст. 85 которого определяла залог как право требования,которое позволяет кредитору в случае невыполнения должником обязательстваполучить преимущественное перед другими кредиторами удовлетворение изстоимости заложенного имущества (без разделения на движимое и недвижи-мое). Институт ипотеки ввиду различных экономических и правовых препятст-вий до настоящего времени не приобрел в России значительного распростране-ния, поэтому он регулируется относительно небольшим массивом нормативныхактов.

Впервые в постсоветское время понятие «ипотека» было введено в 1992 г.Законом Российской Федерации «О залоге», который закрепил возможностьипотеки как способа обеспечения обязательств. Гражданским кодексом РФ(часть первая) были уточнены некоторые положения о залоге (ст. 334–358). Вст. 340 оговорено, что ипотека здания или сооружения допускается только содновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на которомнаходится это здание или сооружение, либо части этого участка, функциональ-но обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодате-лю права аренды этого участка или его соответствующей части. А при ипотекеземельного участка право залога не распространяется на находящиеся или воз-водимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре непредусмотрено иное условие.

Регистрация недвижимости, важнейшая функция государства, без надле-жащего исполнения которой устойчивый оборот недвижимости невозможен,регулируется Федеральным законом от 21.07.1997 г. «О государственной реги-страции прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Фактическая реали-зация прав банка по ипотеке возможна в рамках Закона «Об исполнительномпроизводстве». Отдельные специальные нормы, которые, тем не менее, следуетучитывать при заключении ипотечных договоров, рассеяны и по соответст-вующим законам.

В 1998 г. был принят Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижи-мости)», согласно которому по договору о залоге недвижимого имущества (до-говору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредиторомпо обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетво-рение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стои-мости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя.Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипо-текой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущест-во, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении ипользовании (ст. 1).

Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Граждан-ского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также поло-жений указанного Федерального закона. Ипотека подлежит государственнойрегистрации учреждениями юстиции в Едином государственном реестре прав

65

на недвижимое имущество по месту нахождения имущества, являющегосяпредметом ипотеки и обеспечивающего уплату залогодержателю основнойсуммы долга или по кредитному договору, или иному обеспечиваемому ипоте-кой обязательству.

До принятия Закона «О залоге недвижимости» не было серьезных осно-ваний для выселения неплатежеспособного должника и его семьи из заложен-ной квартиры. Речь шла лишь о переходе прав собственности с исключениемправа пользования или его ограничением в зависимости от размера жилой пло-щади на одного жильца. В настоящее время выселение вполне возможно, нопри условии предоставления другого жилого помещения в черте того же насе-ленного пункта и с учетом всех санитарных норм. Создание такого резервногофонда предусмотрено законодательными, в том числе и местными, актами. Од-нако информация о наличии такого фонда и судебная практика по реализацииправ банков-кредиторов в новых правовых условиях практически отсутствуют.

Важно, что с введением Закона «О залоге недвижимости» появилась «за-кладная» как свободно обращающаяся на рынке ценная бумага. Закладная явля-ется именной ценной бумагой, удостоверяющей право владельца на получениеисполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества,указанного в договоре об ипотеке, без представления других доказательств су-ществования этого обязательства и само право залога на указанное в договореоб ипотеке имущество. После государственной регистрации ипотеки органом,осуществляющим эту регистрацию, закладная выдается первоначальному зало-годержателю и передается путем исполнения передаточной надписи. Закладнаяупрощает передачу банком прав по ипотеке — она передается путем соверше-ния очередной передаточной надписи с последующей государственной регист-рацией. Еще одна положительная характеристика закладной заключается в том,что закладная сама может быть предметом залога.

4.1.2. Ипотека как способ обеспечения обязательств

Часто под термином «ипотека» подразумевают ипотечное кредитование,однако «ипотека» имеет самостоятельное значение — залог недвижимости какспособ обеспечения обязательств.

Согласно ст. 5 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договоруоб ипотеке может быть заложено следующее недвижимое имущество:

— земельные участки, за исключением земельных участков, указанных вст. 63 настоящего Федерального закона;

— предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, ис-пользуемое в предпринимательской деятельности;

— жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие изодной или нескольких изолированных комнат;

— дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского на-значения;

— воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космическиеобъекты.

66

Если речь идет об ипотеке жилья, то предмет залога должен отвечать сле-дующим требованиям:" иметь отдельную от других квартир или домов кухню и санузел (т.е. комму-нальные квартиры в залог не принимаются);

" быть подключенным к электрическим, паровым или газовым системам ото-пления, обеспечивающим подачу тепла на всю площадь жилого помещения;

" быть обеспеченным горячим и холодным водоснабжением в ванной комнатеи на кухне;

" иметь в исправном состоянии сантехническое оборудование, двери, окна икрышу (для квартир на последних этажах).Здание, в котором расположен предмет залога, должно отвечать следую-

щим требованиям:" не находиться в аварийном состоянии;" не состоять на учете по постановке на капитальный ремонт;" иметь цементный, каменный или кирпичный фундамент;" иметь металлические или железобетонные перекрытия;" этажность здания не должна быть менее трех этажей.

В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, результа-ты оценки его стоимости, существо и срок исполнения обеспечиваемого ипоте-кой договора, а также право, в силу которого имущество, являющееся предме-том ипотеки, принадлежит залогодателю. Предмет ипотеки определяется в до-говоре с указанием его наименования, местонахождения и достаточным для це-лей идентификации описанием. Оценка предмета ипотеки определяется в соот-ветствии с Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» посоглашению залогодателя с залогодержателем.

Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и подлежитгосударственной регистрации, с момента которой он вступает в силу. Ипотекаподлежит государственной регистрации учреждениями юстиции в Едином го-сударственном реестре прав на недвижимое имущество по месту нахожденияимущества, являющегося предметом ипотеки, в порядке, установленном Феде-ральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имуще-ство и сделок с ним. Кредитный договор, обеспечиваемый ипотекой, можетбыть заключен позже регистрации ипотечного договора, а право залога возни-кает с момента заключения кредитного договора, и заемщик ничем не рискует,если кредитный договор не будет заключен. Вследствие того, что законодатель-ство допускает многократный последующий залог уже обремененного ипоте-кой имущества, следует включать соответствующее запретительное условие вкаждый ипотечный договор.

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга покредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательствуполностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, ус-тановленная в обеспечение исполнения кредитного договора с условием выпла-ты процентов, обеспечивает также уплату кредитору причитающихся ему про-центов за пользование кредитом и уплату залогодержателю сумм, причитаю-щихся ему:

67

— в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени)вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащегоисполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

— в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежнымисредствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либофедеральным законом, ст. 393 ГК РФ (взыскать с физического лица процентыза пользование чужими средствами сложно, так как в судебном процессе необ-ходимо доказать, что гражданин имел возможность для погашения долга, но невозвратил имеющиеся у него средства и использовал их иначе, а таких практи-ческих наработок еще нет);

— в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обра-щением взыскания на заложенное имущество;

— в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требова-

ния залогодержателя в том объеме, в каком они имеются к моменту их удовле-творения за счет заложенного имущества. Отчуждение заложенного имуществасобственником возможно лишь с согласия банка. Банк может обратить взыска-ние на заложенное имущество для удовлетворения за счет этого имуществасвоих требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнениемобеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевре-менной уплатой суммы долга полностью или частично. Например, при наруше-нии сроков внесения периодических платежей более трех раз в течение 12 ме-сяцев. Взыскание, как правило, производится по решению суда.

Правила Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» применяются к за-логу незавершенного строительства недвижимого имущества, если оно возво-дится на земельном участке, отведенном для строительства в установленномзаконодательством порядке.

Выделение залога недвижимости в отдельную категорию, получившуюназвание «ипотека», обусловлено особенностями недвижимой собственности.Преимущества недвижимости в качестве объекта залога относительно другихобъектов залогового обеспечения следующие:

— стоимость заложенной недвижимости может возрастать пропорцио-нально уровню инфляции;

— реальная опасность потерять имущество (особенно жилье при жилищ-ном ипотечном кредитовании) является хорошим стимулом для исполнениядолжником своих обязательств;

— возможность использования в качестве залога, если кредит носит дол-госрочный характер и значителен по сумме, так как недвижимость долговечнаи ее стоимость высока;

— увеличение стоимости недвижимости может с достаточной достовер-ностью прогнозироваться, что невозможно при использовании в качестве зало-га, например, товаров народного потребления.

68

4.1.3. Особенности ипотечного кредитования

Ипотечный кредит — это кредит, обеспеченный определенной недвижи-мой собственностью. Ипотечное кредитование — это предоставление кредитапод залог недвижимого имущества. Создание действенной системы ипотечногокредитования возможно на базе развития первичного и вторичного рынков ипо-течного капитала.

Первичный рынок ипотечного капитала состоит из кредиторов, которыепредоставляют заемный капитал, и заемщиков-инвесторов, которые покупаютнедвижимость для инвестирования или использования в коммерческой дея-тельности.

Вторичный рынок охватывает процесс купли-продажи закладных, выпу-щенных на первичном рынке. Главная задача вторичного рынка ипотечного ка-питала — обеспечить первичных кредиторов возможностью продать первич-ную закладную, а на полученные средства предоставить другой кредит на ме-стном рынке.

Преимущество ипотечного кредитования заключается в том, что если за-емщик не вернет кредит, кредитор имеет право распорядиться недвижимостьюпо своему усмотрению. Вследствие того, что недвижимость долговечна и еецена достаточно стабильна, у кредитора низки опасения невозврата ссуд и естьоснования для долгосрочного отвлечения финансовых ресурсов.

Привлечение финансовых ресурсов на основе ипотеки получило наи-большее развитие на рынке недвижимости, так как стоимость недвижимости вбольшинстве случаев не соответствует финансовым возможностям потенци-альных покупателей, а сама недвижимость, на приобретение которой полученкредит, может служить в качестве обеспечения обязательства по его возврату.

Получение ипотечного кредита связано с необходимостью выполнятьобязательства по кредитному договору. Поэтому до получения такого кредитапотенциальному заемщику необходимо проанализировать:

— достаточно ли денежных средств для внесения первоначального взносаза квартиру и на покрытие расходов, связанных с совершением сделки по куп-ле-продаже квартиры (нотариальное удостоверение договора, плата за регист-рацию договора в Государственном реестре), заключение договоров страхова-ния;

— останутся ли средства на поддержание необходимого уровня жизнипосле осуществления периодических выплат по кредитному договору;

— не ожидается ли падение доходов в течение периода кредитования,имеется ли перспектива быстро найти другую работу в случае прекращенияимеющейся, с оплатой не ниже прежней;

— имеется ли непрерывный трудовой стаж в течение последних 2 лет икаковы причины увольнения и перерывы в работе и своевременно ли выполня-ются текущие обязательства, связанные с жильем: оплата коммунальных услуг,телефона, электроэнергии (проверяется банком);

69

— имеются ли активы в виде движимого или недвижимого имущества(автомобили, гараж, дача, другая квартира), которые могут быть использованыв качестве дополнительного обеспечения.

В России количество выдачи ссуд под залог недвижимости сравнительноневелико, так как ее стоимость при залоге значительно ниже рыночной вслед-ствие того, что объект оценивается, исходя из его продажи в довольно далекомбудущем, если кредит не будет возвращен. При этом кредитор «застраховыва-ет» себя от возможных будущих изменений, а слишком небольшая стоимостьимущества при залоге невыгодна залогодателю.

Основная проблема ипотечного кредитования — недостаток долгосроч-ных финансовых ресурсов. Одним из источников долгосрочных средств явля-ются вклады частных вкладчиков. Но в настоящее время у населения подорванодоверие к банкам вообще и к коммерческим – особенно. Финансово-экономи-ческий кризис 1998 г. привел к существенному уменьшению реальных доходовнаселения, обесцениванию сбережений, оттоку частных вкладов в Сбербанк.Еще одной проблемой является оценка платежеспособности потенциальногозаемщика, исходя из его реальных доходов. Из-за чрезмерности налоговогобремени велика доля теневого сектора в экономике, поэтому официальные до-ходы потенциальных заемщиков не высоки, что затрудняет принятие коммер-ческими банками решений по кредитам. Продуманная государственная налого-вая политика при ипотечном кредитовании населения позволит вывести реаль-ные доходы из «тени». Но налоговое законодательство не может быстро изме-няться.

4.1.4. Особенности рынков ипотечного капитала

Рынок ипотечного капитала — это часть финансового рынка, на которомперераспределяются заемные финансовые ресурсы, обеспеченные залогом не-движимости. В качестве ценных бумаг на рынке ипотечного капитала высту-пают закладные.

Ипотечный кредит — это кредит, обеспеченный определенной недвижи-мой собственностью. Ипотечное кредитование — это предоставление кредитапод залог недвижимого имущества.

Рынок ипотечного капитала разделяется на первичный и вторичный:— на первичном рынке обращаются первичные закладные;— на вторичном рынке покупаются и продаются закладные, полученные на

первичном рынке.Наряду с этим существует классификация рынков ипотечного капитала

по типам недвижимости, выступающей в качестве залогового обеспечения:ипотечные рынки жилья, доходной недвижимости и т.д.

Основными участниками первичного рынка ипотечного капитала являют-ся кредиторы, которые предоставляют заемный капитал для приобретения иразвития недвижимости, и заемщики-инвесторы, покупающие недвижимость винвестиционных целях. Развитие первичного рынка ипотечного капитала —

70

фактор решения жилищной проблемы для многих семей посредством ипотеч-ного жилищного кредитования.

На вторичном рынке ипотечного капитала осуществляются сделки купли-продажи закладных, выпущенных на первичном рынке. Существование вто-ричного рынка призвано обеспечить первичных кредиторов возможностьюпродать первичную закладную, чтобы за счет полученных средств предоста-вить другой кредит, посредством чего капитал из более богатых районов стра-ны может быть перераспределен в районы, испытывающие недостаток кредит-ных ресурсов.

Риск и прибыльность ценных бумаг вторичного рынка ипотечного капи-тала сравнивается с доходностью ценных бумаг на других финансовых рынках.

4.2. Основные этапы ипотечного кредитования

Оформление, заключение и обслуживание кредитной сделки — длитель-ный процесс, требующий тщательной проработки принимаемых решений.

Для максимального сокращения процедуры оформления кредита и полу-чения кредитором максимальной информации о клиенте кредитными учрежде-ниями разработаны стандартные формы документов. Например, для кредито-вания жилья: заявление о предоставлении кредита, справка о наличии вкладов,справка о наличии работы, калькуляция затрат на получение кредита и кредит-ная справка.

Для доходной недвижимости перечень сведений должен быть сущест-венно шире. Основное внимание здесь уделяется качеству управления недви-жимостью, оценке способности объекта генерировать доход, необходимый дляпогашения кредита. Для этого, в частности, анализируется величина операци-онных расходов, их распределение между заемщиком и арендатором; изучаетсярепутация и бизнес арендаторов, профессионализм управляющего недвижимо-стью; выясняется влияние налоговых и других последствий заемного финанси-рования на инвестиционный проект.Выделяют следующие этапы ипотечного кредитования:1) предварительный этап (разъяснение клиенту основных условий кредито-вания, передача списка документов для получения ссуды);

2) сбор и проверка информации о клиенте и о залоге;3) оценка вероятности погашения кредита;4) принятие решения по кредиту (сумма, срок, ставка процента, порядок по-гашения);

5) заключение кредитной сделки;6) обслуживание кредитной сделки;7) закрытие кредитной сделки.На предварительном этапе заемщик должен получить всю необходимую

информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих правахи обязанностях при заключении кредитной сделки. После разъяснения заемщи-ку основных условий кредитования определяется максимально возможная сум-ма кредита, согласовываются процедуры кредитования и расчетов, составляется

71

примерная смета предстоящих расходов заемщика, заполняется заявление накредит.Заявление о предоставлении кредита рассматривается кредитором как один

из самых важных источников информации о клиенте. Это заявление включаетследующую информацию:

— желаемые условия кредита: вид, общая сумма, процентная ставка, схемаамортизации, размер ежемесячного платежа;

— описание покупаемой собственности: адрес, юридическое описание;— источник первоначального платежа;— назначение кредита: покупка, строительство, рефинансирование собствен-

ности и т.д.;—биографические сведения: уровень образования и профессиональной ква-

лификации;— сведения о работе и источниках дохода;— сведения об активах и обязательствах. Отношение суммы кредита к стои-

мости недвижимости, используемой в качестве залога, обычно не превышает70%:

70100__

≤•тинедвижимосСтоимость

кредитаСумма %.

В соответствии с этим отношением ограничение для суммы кредита бу-дет следующим:

Сумма кредита = 0,7 • Стоимость объекта залога

Рекомендуемая величина отношения платежей по кредиту к сумме дохо-дов заемщика — не более 30% чистого дохода заемщика:

Платеж по кредиту = 0,3 • Чистый доход заемщика

Кредиты предоставляются при условии наличия у заемщика первоначальногокапитала в размере не менее 30—50% от рыночной стоимости приобретаемогожилья (соответствует рекомендуемой величине первого взноса при покупкежилья). В качестве первоначального капитала могут выступать депозитныевклады или наличные денежные средства, которые непосредственно перед пре-доставлением кредитных средств должны быть размещены заемщиком в банкена депозитном счете.

Сумма кредита и срок кредитования рассчитываются экспертом послеопределения платежеспособности заемщика с учетом доходов. Затем, исходя издействующих процентных ставок в соответствии со сроком кредитования, оп-ределяется процентная ставка по данному кредиту.

Цель следующего этапа «Сбор и проверка информации о клиенте и зало-ге» — выявление потенциальных некредитоспособных заемщиков, для чегопроводят проверку трудоустройства клиента, подтверждение его текущих до-ходов и расходов, проверку клиента службой экономической безопасности кре-

72

дитного учреждения и оценку собственности клиента, предполагаемой к про-даже для получения суммы первоначального взноса, оценка предмета залога.

Заемщику поясняют требования кредитного учреждения к предмету кре-дитуемой сделки: приобретаемая недвижимость должна быть ликвидной, правасо стороны третьих лиц на объект залога должны отсутствовать и т.п.

По результатам повторного собеседования проводится тестирование за-емщика. Тест-анкета обычно содержит следующие вопросы, имеющие балль-ную оценку:− сведения о заемщике: пол, возраст, семейное положение, наличие брачногоконтракта, наличие и количество иждивенцев, место проживания заемщикаи поручителей;

− основная информация о приобретаемой недвижимости;− наличие первоначального капитала;− сведения о занятости заемщика и поручителей;− сведения об активах и обязательствах заемщика и поручителей;− сведения об имуществе заемщика.

В зависимости от набранного посредством тест-анкеты количества бал-лов, заемщики классифицируются на «стабильных» и «нестабильных».

При оформлении заявления на ипотечный кредит определяется техноло-гия получения ссуды и дальнейшего обслуживания кредита, разрабатываетсяграфик платежей и порядок его изменения, рассчитывается максимально воз-можная сумма кредита, оцениваются дополнительные активы заемщика (акции,облигации, недвижимость, автомобили, драгоценности), документально под-тверждаются доходы и обязательства. Затем оформляется запрос в службу эко-номической защиты кредитного учреждения, на основании которого проверя-ется заемщик: обычно проверяются действительные доходы и расходы заем-щика, место работы (в случае его смены в течение последних двух-трех лет ус-танавливаются причины) и др.

На следующем этапе «Оценка вероятности погашения кредита» прово-дится андеррайтинг заемщика. Андеррайтинг — процедура, которая включаетоценку кредитором вероятности погашения ипотечного кредита и определениемаксимально возможной суммы кредита с учетом доходов заемщика, наличиясобственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки.Для этого анализируются финансовые возможности заемщика, оценивается егостремление погасить кредит, вычисляются коэффициенты по ипотечному кре-диту и оцениваются риски, после чего предоставляются рекомендации кредит-ному отделу. Учитывается уровень образования клиента, профессиональныйопыт, уровень квалификации, занятость в стабильно развивающемся и потен-циально доходном сегменте рынка.

Затем принимается решение о выдаче кредита или отказе в кредитовании.Отказ должен предоставляться в письменном виде с указанием всех причин,препятствующих кредитованию.

При выявлении ложной представленной информации заемщику будет от-казано в предоставлении кредита. Если принято решение продолжить перего-

73

воры, «стабильному» потенциальному заемщику предоставляют список необ-ходимых для кредитования документов.

Основные коэффициенты, рассчитываемые на данном этапе:− отношение периодических платежей по кредиту и периодического доходазаемщика;

− отношение жилищных расходов и совокупного дохода заемщика;− отношение суммы запрашиваемого кредита к стоимости приобретаемогоимущества;

− отношение суммы предоставляемого кредита к минимальной цене продажинедвижимого имуществаСледующий этап — «Принятие решения по кредиту». На этом этапе

оформляется запрос о проведении оценки объекта залога, разрабатываются за-ключение юриста о приемлемости предмета залога, заключение специалиста пооценке вероятности погашения кредита, анализируются риски, оформляется за-лог недвижимости, принимается решение о величине кредита, процентныхставках, сроках кредитования, порядке погашения кредита.

Решение по кредиту принимается на основе экспертного заключения,объединяющего всю собранную информацию о заемщике и объекте залога:

− желаемая сумма кредита, срок и цель кредитования;− анализ объекта залога;− информация о заемщике, членах его семьи и поручителях;− описание предполагаемой сделки;− источники погашения кредита;− расчет возможной суммы кредита;− анализ кредитных рисков, риска снижения рыночной стоимости, уничто-жения или повреждения приобретаемого имущества;

− риск смерти или утраты трудоспособности заемщика;− предлагаемые варианты обеспечения. Кредитный проект рассматриваетсяна кредитном комитете, при принятии положительного решения выбира-ется схема оформления в залог приобретаемого жилья с последующимуведомлением заемщика.На этапе «Заключение кредитной сделки» оформляются и заключаются

следующие договоры:− договор купли-продажи недвижимости;− кредитный договор;− договор ипотеки (подлежит государственной регистрации);− договоры страхования.

Договор купли-продажи недвижимости, на приобретение которой беретсякредит, заключается между заемщиком и продавцом этой недвижимости.

В кредитном договоре стороны предусматривают сумму предоставляемо-го кредита; срок, на который предоставляется кредит; размер уплачиваемых за-емщиком процентов за пользование кредитом; очередность погашения кредитаи процентов по нему; основания для досрочного расторжения договора и взы-скания кредита и процентов по нему и др.

74

В договор об ипотеке стороны включают:− предмет ипотеки;− цену передаваемого в ипотеку помещения;− существо основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (предостав-ление кредитных средств);

− размер основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (размер предос-тавляемого кредита и размер процентов за пользование денежными средст-вами);

− срок исполнения основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (срок,на который предоставляется кредит);

− указание на то, что передаваемое в ипотеку имущество находится в пользо-вании у заемщика (он же залогодатель по договору об ипотеке);

− требования по страхованию передаваемого в ипотеку имущества;− основания обращения взыскания на предмет ипотеки и другие условия.

Права и обязанности сторон по кредитному договору и договору об ипо-теке должны гарантировать кредитору и заемщику защиту их интересов и воз-можность отстаивания своих прав. В случае, если заемщик не в состоянии воз-вратить кредитные средства, кредитор имеет право обратить взыскание на за-ложенное имущество.

Договоров страхования заключается несколько, в соответствии с количе-ством объектов страхования. Для снижения риска кредитора осуществляетсястрахование ипотечного кредита. Застрахованные кредиты имеют большую ли-квидность на вторичном рынке. Во многих странах с рыночной экономикойфункционирует система государственного страхования ипотечных кредитов,выдаваемых как государством, так и частными кредиторами. Чтобы быть за-страхованным государственным учреждением, ипотечный кредит и объект за-логового обеспечения должны соответствовать довольно жестким требовани-ям. Система частного страхования более привлекательна для заемщика и кре-дитора, так как недвижимость, используемая для залога, может не отвечатьстандартам государственного страхования; заемщик имеет возможность взятькредит с небольшим начальным платежом; размер страхового платежа меньше,чем в случае государственного страхования; страховка дает возможность кре-дитору продать закладную на вторичном рынке.

Страхование недвижимости осуществляется в соответствии с условиямиипотечного договора. Банк-залогодержатель имеет право преимущественногоудовлетворения своих требований из страхового возмещения перед другимикредиторами, поэтому целесообразно страховать заложенное имущество насумму, эквивалентную или превышающую размер основного долга с учетомпроцентов. Банк имеет возможность проверять наличие и состояние заложен-ного имущества в натуральной и документальной форме.

Если кредит привлекается для приобретения жилья, то заемщик должензаключить с рекомендованной кредитным учреждением страховой компаниейдоговор страхования жизни и здоровья заемщика от несчастных случаев и до-говор-обязательство страхования квартиры.

75

Страховая компания до заключения договоров страхования тщательноизучает представленные заемщиком документы, выясняя степень надежностивозврата ссуды заемщиком. Если выдача кредита осуществляется без достаточ-ных гарантий, страховщик может установить более высокую тарифную ставкуили отказать в заключении договора страхования.

Этап завершается перечислением кредитных средств безналичным путемсогласно договорам купли-продажи или платежному поручению заемщика.

Этап «Обслуживание кредитной сделки» заключается в следующем:− осуществляется прием платежей;− проверяется соответствие фактических выплат графику платежей;− ведется бухгалтерский учет операций;− рассчитываются и перечисляются платежи по налогам на недвижимость истраховке;

− взимаются просроченные платежи;− ведется работа с проблемными кредитами:− переговоры, заключение нового кредитного договора, изменение условийдоговора (срока, процентной ставки, порядка погашения), обращение взы-скания на заложенное имущество и т.п.;

− ведется отчетность по выданным кредитам.«Закрытие кредитной сделки» — заключительный этап ипотечного кре-

дитования. После полного погашения задолженности по кредиту, уплаты на-численных процентов и штрафных санкций ссудный счет заемщика обнуляетсяи, таким образом, происходит закрытие кредитной сделки. Соответственно,ипотека прекращается, о чем делается соответствующая запись в Государст-венном реестре РФ.

Если заемщиком и залогодателем не выполняются условия кредитногодоговора или договора об ипотеке, кредитор обращает взыскание на заложен-ную недвижимость в судебном или внесудебном порядке. Предмет ипотекиреализуется. Полученные от реализации средства идут на погашение долга кре-дитору (основной суммы долга, процентов, штрафов, пеней и т.д.), осуществле-ние расходов по процедуре обращения взыскания и продажи предмета ипотеки.Оставшиеся средства получает заемщик.

4.3. Методы ипотечного кредитования недвижимости

Оценка и анализ методов финансирования необходимы при анализе по-токов дохода от недвижимости. Величину и периодичность получения доходовпо закладным на финансовом рынке можно спрогнозировать более точно, чемпри инвестировании собственного капитала.

Практическое применение ипотечных кредитов как методов финансиро-вания недвижимости должно обеспечивать выполнение следующих условий:

" достижение прибыльности и возвратности средств;" сохранение денежных средств кредитора от инфляции;" защита от рисков;" доступность заемщику условий предоставления кредита.

76

Основными участниками системы ипотечного кредитования являются:Залогодатель – физическое или юридическое лицо, предоставившее не-

движимое имущество в залог для обеспечения своего долга. К ним предъявля-ются следующие требования:

- надежность и платежеспособность;- добровольное предоставление в залог недвижимого имущества;- способность внести авансовые платежи.Залогодержатели – юридические лица, выдающие кредиты под залог не-

движимого имущества. К ним относятся банки, фонды и другие кредитные уч-реждения, с которыми залогодатели заключают договор о предоставлении ипо-течного кредита. Ипотечные кредиторы осуществляют обслуживание выданныхипотечных кредитов в течение всего срока действия договора.

Ипотечный банк – учреждение, которое специализируется на выдачедолгосрочного кредита под залог недвижимости. Ссуды такими банками выда-ются не только на жилищное, но и на производственное строительство.

Кредитование через ипотечные банки является классической схемой ипо-течного кредита, на основе которой работают большинство ипотечных про-грамм в мировой практике.

Преимущества ипотечного кредитования для банков:− сравнительно низкий риск при выдаче кредитов, так как они обеспечиваютсянедвижимостью;

− долгосрочность кредитования освобождает банки от частных переговоров склиентами;

− ипотечные кредиты обеспечивают банку вполне стабильную клиентуру;− закладные могут активно обращаться на вторичном рынке, что позволяетбанку диверсифицировать свой риск, продав закладную после выдачи креди-та.Недостатки ипотечного кредитования для банков:

− необходимость держать в штате узких специалистов-профессионалов – оце-нщиков недвижимости, которую представляют в залог, что увеличивает из-держки банка;

− долгосрочное отвлечение денежных средств;− большая длительность срока, на который предоставляется кредит, являетсябольшой угрозой предстоящей прибыли банка, так как очень трудно спрог-нозировать на десятилетия вперед динамику рыночных процентных ставок.С точки зрения отношения сторон к заложенному имуществу выделяют-

ся следующие основные виды залога:" классический залог – имущество остается у залогодателя;" заклад – имущество передается залогодержателю во владение;" твердый залог – имущество остается у залогодателя с нанесением на негознаков, свидетельствующих о залоге.В настоящее время разработано множество типов ипотечных кредитов,

различающихся в зависимости от схем выдачи, погашения и обслуживания.Основные виды кредитов представлены на рис. 4.1.

77

Ипотечный кредит

Постоянный ипотечныйкредит

(самоамортизирующийся)

Ипотечный кредит с переменными выплатами

С шаровым платежом

Пружинный

С участием

С нарастающими платежами

С обратным

аннуитетом

С переменной ставкой

Канадский

ролл-овер

Завершающая

ипотека

С выплатой

добавленного процента

с замораживанием процентныхвыплат до истечения срокас выплатой только процентов

с частичной амортизацией

в доходах

в приросте стоимости

Рис. 4.1. Виды ипотечных кредитов

Постоянный ипотечный кредитДанный вид кредита носит также название аннуитетный — самоаморти-

зирующийся кредит с фиксированной процентной ставкой, по которому преду-смотрены равновеликие периодические (как правило, ежемесячные) платежи.

Периодический платеж включает выплату в счет погашения долга и упла-ту процентов по кредиту. Величина платежа определяется как сумма, которуюнеобходимо вносить ежемесячно, чтобы полностью погасить кредит в течениесрока действия кредитного договора по определенной процентной ставке. Пла-теж определяется с учетом текущей стоимости денежного потока.

Данный вид кредита характерен для стран с низкой инфляцией и дли-тельными сроками кредитования. Максимальный срок кредитования будет ко-роче остаточной экономической жизни объекта финансирования.

При расчете платежей по ипотечному кредиту учитываются три фактора:− основная сумма кредита,− срок (остаточный) погашения кредита,− процентная ставка.ПримерРассмотрим порядок расчета величины выплат по кредиту, если известно,

что основная сумма кредита составляет 900 тыс. р., срок кредитования — 5 лет,ставка процента — 24% в год (2 % ежемесячно).

Ежемесячные платежи должны быть более 2%, и, соответственно, более18 тыс. р., так как 18 тыс. р. — проценты по кредиту за 1-й месяц.

78

Рассчитаем ежемесячный фактор фонда возмещения, учитывая, что 5 летэто 60 месяцев, ставка процента равна 2% в месяц:

008768,01)02.01(

02.01)1( 60 =

−+=

−+= ni

iSFF .

Ежемесячные платежи для погашения кредита и выплаты процентов в те-чение 5 лет:

900*(0,02+0,008768)=25,9 тыс.руб.

То есть достаточными для покрытия основной суммы и выплаты процен-тов по кредиту будет 25,9 тыс. р. в месяц. При этом в 1-й месяц 18 тыс. р. будетнаправлено на выплату процентов, а 7,9 тыс. р. (фонд возмещения) — на пога--шение основной суммы кредита. Через месяц остаток кредита составит 892,1тыс. р.:

900-900*0,008768=900-7,9=892,1 тыс.руб.Процент во второй месяц составит 2% от 892,1 тыс. р., или 17,8 тыс.р. На

погашение основной суммы в этом месяце будет направлено25,9-17,8=8,1 тыс.руб.

Таким образом, при последующих платежах сумма, направляемая на по-гашение основной суммы, будет увеличиваться. За 5 лет ежемесячными плате-жами в 25,9 тыс. р. кредит будет полностью погашен.

Такой тип ипотечного кредита позволяет равномерно распределить на-грузку по возврату заемных средств.

Кредит с «шаровым» платежом.В этом случае предусматривается выплата большей части или всей суммы

кредита, т.е. «шаровой» платеж в конце срока кредитования.Разновидности методов кредитования с «шаровым» платежом:

− отсутствие процентных выплат до конца срока кредита, по окончании срокавыплачивается вся сумма кредита и начисленный сложный процент, напри-мер, кредиты под освоение земли;

− выплата в течение кредитного периода только процентов, в конце срока по-гашение задолженности «шаровым» платежом;

− частичная амортизация с итоговым «шаровым» платежом.Схемы кредитования с «шаровым» платежом применяются при финанси-

ровании нового строительства и проектов по освоению земли.Пружинный (с фиксированной выплатой основной суммы) кредитОсобенности кредитования следующие:

− периодические фиксированные платежи в счет погашения основной суммыдолга;

− выплаты процентов на оставшуюся часть долга.Разновидность: несколько лет только процентных платежей, а потом рав-

ные платежи в счет долга и проценты на непогашенный остаток кредита.

79

Кредит с участиемПредставляет собой схему финансирования, при которой кредитор непо-

средственно участвует в инвестировании: кредитор одновременно получает иплатежи по кредиту, и определенную часть регулярного дохода и (или) часть отсуммы увеличения стоимости собственности.

Если собственность финансируется посредством кредита с участием, пра-во собственности переходит к инвестору, кредитор только получает право начасть денежного потока, связанного с качеством функционирования собствен-ности. При этом кредитор имеет приоритетное право на получение своей частидохода от собственности, а заемщик получает более льготные условия кредито-вания, в частности, применяется более низкая процентная ставка.

Ипотечные кредиты с участием привлекательны для кредитора по сле-дующим причинам:− такие схемы финансирования позволяют защитить интересы кредитора в ус-ловиях высоких темпов инфляции;

− уменьшение процентной ставки приводит к уменьшению периодическихплатежей по кредиту, что снижает риск невыполнения обязательств заемщи-ком.Но часть дохода от недвижимости, которую предполагает получить кре-

дитор, имеет большую степень риска. Для уменьшения риска снижения доходаот недвижимости кредиторы включают в договоры статьи о периодическихпроверках качества управления собственностью. При участии относительноувеличения стоимости есть риск того, что стоимость недвижимости не увели-чится.

Привлекательность ипотечного кредита с участием для заемщика:− платежи по кредиту с участием меньше, чем платежи по другим типам кре-дитов;

− меньшие периодические платежи являются стимулом для реализации заем-щиком инвестиционного проекта, требующего больших затрат капитала.Однако в случае существенного роста стоимости и дохода от недвижимо-

сти увеличивающиеся выплаты кредитору могут не компенсироваться сниже-нием процентной ставки.

Кредит с нарастающими платежами Применяется для заемщиков, рассчитывающих на рост доходов. Особен-

ности такого метода кредитования:− минимальный первый взнос, затем взносы увеличиваются с постояннымтемпом;

− на определенном этапе начинаются равновеликие платежи по схеме само-амортизирующегося кредита.При кредитовании с ростом платежей задается последовательность раз-

меров платежей с увеличением взносов через равные интервалы времени, размерпоследнего взноса определяется по сумме остатка задолженности по кредиту.

Такие схемы финансирования удобны для предпринимателей: в началь-ный период финансовые ресурсы не отвлекаются из бизнеса, который можетинтенсивно развиваться.

80

Кредит с обратным аннуитетомПредполагает снижение выплат по кредиту в конце срока или их прекра-

щение.Кредит с переменной процентной ставкойОсновные характеристики, присущие ипотечным кредитам с переменной

процентной ставкой:− процентная ставка меняется в соответствии с изменением финансовой си-туации на рынке, корректируется по оговоренным в кредитном договоре фи-нансовым индексам, например, по индексу государственных ценных бумаг;

− может быть установлен максимальный и минимальный уровень процентнойставки, выплачиваемой заемщиком;

− корректировки процентной ставки могут проводиться только через заранееоговоренные в кредитном договоре интервалы времени с учетом преобла-дающих процентных ставок в этот период;

− может быть установлен предельный уровень изменения процентных ставокотносительно предыдущего периода;

− в договоре по данному типу кредитов может быть предусмотрено досрочноепогашение после заранее оговоренного срока без уплаты штрафа за досроч-ное погашение;

− могут действовать условия кредита до момента продажи собственности,дающие кредитору право требовать при продаже собственности немедлен-ной выплаты остатка кредита, т. е. передача обязательств по существующе-му кредиту новому владельцу собственности может быть запрещена, что да-ет возможность кредитору повысить процентную ставку в соответствии стекущей рыночной ситуацией.Основные типы ипотечных кредитов с переменной процентной ставкой:

− кредиты с корректируемой процентной ставкой;− кредиты с пересматриваемой процентной ставкой;− кредиты с индексируемыми платежами.

Кредит с корректируемой процентной ставкой.При таком финансировании предусматривают два варианта:

− корректировку процентной ставки с соответствующим увеличением плате-жей по кредиту;

− корректировку процентной ставки без изменения величины периодическихплатежей, но с изменением срока погашения кредита.При этом корректировка проводится в соответствии с изменением приня-

того за основу индекса.Кредитование с индексируемыми платежами. Такие кредиты отличаются

тем, что ставка процента фиксируется на весь срок кредитования. Однако оста-ток кредита и ежемесячные платежи регулярно корректируются в соответствиис текущей нормой инфляции.

По таким кредитам начальные платежи меньше, что привлекательно длязаемщика. Однако платежи регулярно корректируются, и если темпы роста до-

81

ходов заемщика будут ниже темпов инфляции, возможна ситуация, при кото-рой заемщик не сможет выполнять обязательства по кредитному договору.

От темпов роста инфляции могут отставать и темпы увеличения стоимо-сти недвижимости. Тогда остаток кредита может превысить стоимость собст-венности, что тоже, возможно, станет причиной невыполнения заемщиком обя-зательств.

Канадский ролловерДанный вид ипотеки характеризуется переменными ставками процента

через заранее оговоренные промежутки времени (3-5 лет). Разновидность этогокредита – кредит с переговорной ставкой, когда кроме периодов измененияставки процента оговариваются предельные ставки.

Кредит с перезакладываемым залогом (завершающая ипотека)Эти методы основаны на схемах финансирования, которые предусматри-

вают возможность продажи недвижимости, являющейся залоговым обеспече-нием кредита, еще не погашенного на момент продажи собственности. Обяза-тельства по кредиту в этом случае принимает на себя покупатель.

При отсутствии достаточного количества денежных средств на оплатусделки покупатель может взять новый кредит по рыночной ставке.

Возможно использование двух методов финансирования сделки:− прямая оплата остатка кредита и взятие нового кредита на сумму, позво-ляющую полностью оплатить собственность;

− принятие обязательств по существующему кредиту и взятие нового кредитана сумму, недостающую для оплаты сделки, причем обеспечением второгокредита будет та же недвижимость, позиция второго кредитора будет значи-тельно рискованнее, что повлечет установление более высокой процентнойставки по кредиту.Такие схемы финансирования вложений в недвижимость могут быть ис-

пользованы и для рефинансирования: владелец может взять новый кредит подэту же собственность под более высокую норму процента, выплатить обяза-тельств по старому кредиту, а разницу использовать для своих срочных нужд.

Однако при этом увеличивается риск заемщика, связанный с возможнойпотерей права выкупа заложенной собственности: соблюдение заемщиком гра-фика платежей при расчетах со вторым кредитором не гарантирует того, чтоэтот кредитор выполняет обязательства по платежам первому кредитору,вследствие чего заемщик может потерять право выкупа.

Кредит с добавленной процентной ставкойТакой вид кредита предусматривает отнесение процентов на основной

долг, а результат делится на число периодов погашения для определения вели-чины платежа. Данная ипотека используется для кредитования личной собст-венности и предусматривает досрочное погашение долга.

82

4.4. Виды кредитования недвижимости в особых целях4.4.1. Методы финансирования нового строительства

Строительство требует значительных капиталовложений, поэтому для егофинансирования привлекается заемный капитал. Срок кредитования обычноравен сроку, который необходим для завершения строительства. Для финанси-рования нового строительства применяются ипотечные кредиты для осуществ-ления нового строительства.

Условия кредитования нового строительства существенно отличаются оттипичных условий для долгосрочных кредитов из-за более высокого риска, свя-занного с новым строительством. Долгосрочные кредиты предоставляются подзалог реальных объектов, определить стоимость которых не составляет особоготруда. При кредитовании нового строительства существует риск того, чтостроительство не будет завершено, а в случае завершения есть неопределен-ность относительно того, какова будет реакция рынка на этот новый объект.Стоимость строительства может оказаться более высокой, чем рыночная стои-мость объекта.

Для снижения рисков применяются особые схемы финансирования ново-го строительства. Например, кредиты на строительство выдаются не единовре-менно, а поэтапно, причем только после подтверждения полного завершениясогласованного объема строительно-монтажных работ. Другой вариант — кре-дитор получает и оплачивает счета субподрядчиков за фактически выполнен-ные работы. Банк совместно с застройщиком должны тщательно проанализиро-вать комплекс факторов, включая спрос на данный тип объектов, емкость рын-ка, способность застройщика контролировать сроки и смету затрат в ходестроительства, чтобы при его завершении выйти на запланированные цены и,таким образом, выдержать предложенные первоначальные условия продажижилья.Кредит погашается «шаровым» платежом в конце кредитного периода за

счет долгосрочного кредита или за счет выручки от продажи построенного объ-екта на рынке.Наиболее распространенные варианты погашения кредита на строительство:— выдача кредита только тогда, когда заемщик уже имеет договор о долго-

срочном финансировании завершенного объекта;— строитель одновременно является заемщиком и строительного, и долго-

срочного кредита у одного кредитора;—наличие предварительной договоренности между застройщиком и банком

о возможности предоставления ипотечных кредитов потенциальным покупате-лям для приобретения построенных объектов, что эффективно сочетается сипотечным кредитованием покупателей построенного таким способом жилья:получаемые ипотечные кредиты и собственные средства граждан используютсядля оплаты жилья, а застройщики получают возможность погасить ранее полу-ченный строительный кредит.

Наряду с вышеперечисленными вариантами существует «Краткосрочноефинансирование девелопмента». Предусматривается схема выдачи кредита на

83

строительство при отсутствии договора о предоставлении долгосрочного кре-дита по завершении строительства. В этом случае кредитор и заемщик предпо-лагают, что будет получен доход от продажи объекта, за счет которого будетпогашен кредит. Высоки риски из-за проблем поиска долгосрочного кредиторав случае невозможности быстрой продажи объекта, что может повлечь невы-полнение обязательств по краткосрочному кредиту.

4.4.2. Методы финансирования строящегося жилья

На сегодняшний день распространенным методом финансирования жильяявляется долевое участие в строительстве. Основные варианты долевого уча-стия:− со стопроцентной единовременной оплатой — за дольщиком закрепляетсяотдельная квартира в строящемся доме с указанием метража, сумма, соот-ветствующая стоимости строительства на момент подписания договора, вно-сится в оговоренные сроки и не подлежит дальнейшей индексации в связи синфляцией, по окончании строительства — взаиморасчеты между дольщи-ком, оплаченная квартира оформляется в собственность дольщика;

− с поэтапной оплатой — за дольщиком закрепляется отдельная квартира встроящемся доме с указанием метража, оговаривается в договоре график оп-латы с учетом инфляции (величина первого взноса обычно не менее 20 % за-висит от степени готовности жилого дома), по графику каждым взносом оп-лачивается определенное количество метров жилья;

− с зачетом имеющегося жилья — за дольщиком закрепляется отдельная квар-тира в строящемся доме с указанием метража, оговаривается, сколько мет-ров новой квартиры оплачивается в результате зачета стоимости старой,разницу в стоимости старой и новой квартир дольщик оплачивает деньгамив процессе строительства.В сегодняшних условиях повышение доступности жилья осуществляется

через долевое строительство и продажу жилья в рассрочку, функционированиесистемы стройсбережений, жилищных сберегательных программ, действие ре-гиональных программ с использованием ресурсов местных бюджетов и про-грамм предоставления ссуд на приобретение жилья предприятиями своим со-трудникам, выпуск в некоторых городах муниципальных жилищных облигацийи др.

4.4.3. Методы финансирования проектов по освоению земли

Для такого типа финансирования существуют кредиты под освоение зем-ли — это кредиты с «шаровым» платежом, направленные на финансированиепроектов по освоению земли. Степень риска таких кредитов, как и кредитов наосуществление нового строительства, высока. " Приобретаемая за счет заемно-го финансирования земля используется для последующей более выгодной пе-репродажи за счет увеличения неулучшенной или улучшенной земли (подведе-ние коммуникаций, разбивка на участки, мелиоративные работы, устройствоулиц и дорог и прочие работы по обустройству участка).

84

Как и при кредитовании нового строительства, схема выдачи кредита подосвоение земли поэтапная, сопровождающаяся контролем кредитора за выпол-нением проекта.

Погашается кредит при продаже улучшенных земельных участков.

4.4.4. Финансирование недвижимости продажей в рассрочку

Продажа в рассрочку — способ финансирования недвижимости, осно-ванный на распределении во времени платежей по сделке купли-продажи. Приэтом продавец может избежать значительных налоговых выплат в год продажи,так как платежи распределены по времени, при потребности в денежных сред-ствах может взять кредит, который будет оплачен из отсроченных платежей посделке купли-продажи.

5. ЭКОНОМИКА ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ

5.1. Особенности землепользования

5.1.1. Земля как природный ресурсЛюбая деятельность человека — производственная, коммерческая и пр.

— неразрывно связана с землей, которая является важнейшими видом и со-ставной частью недвижимости, основой формирования любого недвижимогообъекта.

Земля, как и другие объекты недвижимости, характеризуется следую-щими свойствами:

- пространственной ограниченностью;- невозможностью перемещения без существенного нарушения ее харак-теристик;

- тем, что является непременным условием любой хозяйственной и обще-ственной деятельности.Наряду с общими свойствами, характерными для всех видов недвижимо-

сти, земля имеет отличительные, свойственные только ей качества. Это:- производительная способность;- возможность улучшения качества при рациональном использовании;- существенное повышение ценности при изменении целевого назначения.Прежде всего, земля представляет собой природный ресурс, характери-

зующийся пространством, рельефом, почвами, водами, недрами, раститель-ным и животным миром. По мере развития производительных сил этот ресурспревращается в объект социально-экономических связей, главное средствопроизводства в сельском хозяйстве и пространственный базис развития и раз-мещения всех отраслей хозяйства, территориальную основу бытия в целом.

Уникальное свойство земли — ее способность с помощью природныхсил производить в массовом порядке сельскохозяйственную и другую сырье-вую продукцию.

85

Земля как объект недвижимости проявляется только в том случае, когдаопределен конкретный земельный массив или участок.

Земельный участок — часть земной территории, которая оборудована иготова к использованию в различных целях.

Земельный участок, находящийся в пользовании физического или юриди-ческого лица или группы лиц, имеющий конкретные границы и местоположение,образует землепользование (землевладение). Этими понятиями определяетсяобъем правомочий на землю (собственность, владение и пользование), про-цесс ее использования.

5.1.2. Земля как экономическая категория

Изначально как природный ресурс земля находит свое экономическоевыражение через систему социально-экономических связей и имущественныхвзаимоотношений между гражданами, их объединениями, органами местногои государственного управления. Это взаимодействие носит название земель-ных отношений, которые выражаются через макро- и микроэкономику земле-пользования. При этом многообразие правовых аспектов земельных отноше-ний реализуется через экономические показатели.

Земля как пространственный базис деятельности и объект недвижимо-сти характеризуется социальными и экономическими параметрами. Важней-шие характеристики земельного участка — его размеры и местоположение.Местоположение участка характеризуется его удаленностью от основных ин-женерных коммуникаций, территориальных центров влияния, наличием дороги их качеством. В зависимости от различий в размещении ценность земельногоучастка может многократно различаться.

Непосредственное влияние на ценность земельного участка оказываютего природно-технологические свойства: контурность, рельеф, геология, поч-вы. В зависимости от этих качеств затраты на освоение и использование зе-мельного участка, а именно прокладку инженерных коммуникаций, строи-тельство зданий и сооружений, их эксплуатацию, будут неодинаковы.

Важная составляющая ценности объекта недвижимости — экологиче-ское состояние как непосредственно участка, на котором расположен объект,так и прилегающих земель.

Правовое содержание землепользования преобразуется в экономическиепараметры. В зависимости от объема прав на земельный участок — собствен-ность, пользование, аренда — существенно различаются его ценность и стоимостьразмещенных на участке сооружений. В сельском и лесном хозяйстве земля вы-ступает не только как пространственный базис размещения строительных объ-ектов, но и как главное средство производства. При этом важнейшей экономи-ческой характеристикой земель выступает их продуктивность, вомногом зависящая от плодородия почв и инфраструктурного обустройстваучастка. По признакам плодородия почв выполнено зонирование земель РФ исформированы почвенные группировки. Полученные данные используются

86

при массовой оценке сельскохозяйственных и лесных земель для налогообло-жения.

Относительные характеристики ценности продуктивных земель полу-чают в результате их бонитировки.

Балл бонитета - это важнейший показатель, характеризующий естест-венное и экономическое плодородие почв. На его основе рассчитываются нор-мативы продуктивности земель по основным возделываемым культурам. Итолько после этого определяются показатели экономической или стоимостнойоценки земель.

Вторым по важности после плодородия учитывается местоположениеземель. Рыночная оценка местоположения сельскохозяйственного предпри-ятия как объекта недвижимости определяется его удаленностью от пунктовсбыта сельскохозяйственной продукции и приобретения материально-техни-ческих средств. При этом расстояния по дорогам различного качества — ас-фальтированные гравийным, грунтовым — сравниваются с их средним эквива-лентом.

Технологическая оценка местоположения земельного участка произво-дится по удаленности от производственного центра хозяйства. Большое влия-ние на нее оказывают способ использования земельного участка, затраты напереезды агрегатов и работающих, а также на доставку семян, горюче-смазочных материалов и вывоз произведенной сельскохозяйственной продук-ции.

Несмотря на функциональные различия земель, на которых осуществ-ляется сельско- и лесохозяйственное производство, и используемых как про-странственный базис размещения городов, промышленных объектов, они на-ходятся в постоянном взаимодействии. Сельскохозяйственные и лесные уго-дья — источник расширения городов, размещения всевозможных строитель-ных объектов.

В соответствии с российским земельным законодательством при заня-тии сельскохозяйственных угодий для строительных целей новым землеполь-зователем (земельным собственником) производятся компенсационные пла-тежи. Экономическое содержание платежей заключается в возмещении потерьсельскохозяйственного производства. Полученные финансовые ресурсы ис-пользуются для увеличения продукции с других участков земель.

Процесс использования земель, их хозяйственное положение и рыноч-ный оборот несут в себе значительное экономическое содержание, которое яв-ляется основой формирования стоимостных характеристик земельных участ-ков и других объектов недвижимости, неразрывно связанных с землей.

5.1.3. Землеустройство как инструмент формирования экономическиобоснованного землепользования

Землеустройство как социально-экономическое явление представляетсобой закономерно протекающий процесс и систему мероприятий по организа-ции использования земель и устройству территории для меняющихся целей и

87

условий производства, хозяйственного использования отдельных объектов не-движимости и социальных потребностей населения.

Землеустройство регулирует земельные отношения, организует использо-вание, учет и оценку земель, разработку территориальных планов землепользо-вания. Землеустроительная деятельность охватывает широкий спектр земель-ных вопросов во всех отраслях экономики. На государственном уровне это:

- научное прогнозирование земельных преобразований;- обеспечение единой государственной политики в планировании и ор-ганизации рационального использования и охраны земель всех катего-рий независимо от форм собственности;

- контроль за целевым использованием земель;- формирование экологически и экономически обоснованных, компакт-ных и оптимальных по площади землепользований;

- обеспечение надежного функционирования различных производствпутем создания для них необходимых территориальных условий;

- подготовка и выдача документов, удостоверяющих право на землю.Применительно к объектам недвижимости методами землеустройства

решаются следующие задачи:- разработка программ использования и охраны земель на основе градо-строительных, экологических и экономических характеристик терри-тории;

- формирование земельных участков по единой государственной систе-ме и их техническое оформление;

- разработка проектов создания и упорядочения землепользования сустранением различных неудобств;

- установление границ земельных участков, отвод земельных участков внатуре, составление документов для оформления прав на земельныеучастки;

- закрепление и изменение на местности черты городов, поселков исельских поселений;

- проведение инвентаризации с выявлением неиспользуемых, нерацио-нально используемых и используемых не по целевому назначению зе-мель;

- выполнение земельно-оценочных работ.Для объектов недвижимости наиболее важной практической задачей, ре-

шаемой методами землеустройства, является отвод участка в натуре (на мест-ности). В результате устанавливается граница объекта недвижимости, земель-ной собственности, землепользования. В состав документации по отводу участ-ка включаются описание границ, планы границ, каталоги координат межевыхзнаков. Работы ведутся на материалах кадастровых съемок с использованиемкарт и планов, на которых фиксируются местоположение, границы, площади иправовой статус земельного участка с объектами другой недвижимости, топо-графические и иные элементы местности.

Землеустроительная документация согласовывается с заинтересованнымигосударственными и общественными организациями и учреждениями и утвер-

88

ждается в зависимости от уровня разрабатываемой документации соответст-вующим органом государственной исполнительной власти и местного само-управления.

Проектно-изыскательские работы, выполненные землеустроительнымипредприятиями и частными лицами без лицензии, признаются недействи-тельными. Разработчики землеустроительной документации несут ответст-венность за экономическую и экологическую обоснованность мероприятий,предусмотренных в проектах землеустройства.

В процессе землеустроительного проектирования разрабатывается не-сколько вариантов проектного решения, и осуществляются расчеты экономи-ческой эффективности по каждому из них. Окончательный вариант проекта —наиболее экономически выгодное и экологически безопасное проектное ре-шение.

5.1.4. Государственный земельный кадастр как экономико-правоваясистема функционирования объектов недвижимости

Земельный кадастр представляет собой государственную систему регист-рации земельных участков и прочно связанной с ними недвижимости и оформле-ния правоустанавливающих документов, учета и оценки земельных участков.По действующему земельному законодательству он ведется по единой системе навсей территории РФ, выполняет основополагающую роль в юридически право-мерном создании и эффективном функционировании объектов недвижимости.

Государственный земельный кадастр содержит систему необходимыхсведений и документов о правовом режиме земель, об их принадлежности соб-ственникам, землепользователям и арендаторам, о категориях земель, качест-венной характеристике и ценности земель, включает регистрацию землепользо-ваний и участков земельной собственности, количественный и качественныйучет земельных ресурсов, бонитировку почв и экономическую оценку земель.

Регистрация правомочий на землю (собственности, владения, пользова-ния) — одна из важнейших задач. В процессе регистрации каждому участкуземли присваивается уникальный порядковый номер. За первичную учетно-регистрационную единицу землепользования принимается элементарный зе-мельный участок или земельный массив.

Отдельный земельный участок как элементарная единица при регистра-ции, а также учете и оценке земель должен иметь фиксированные и легкорас-познаваемые на местности и на плане границы. В природном отношении онможет различаться по естественно-историческим и ландшафтным признакам,микроклиматическим характеристикам и условиям использования.

Регистрации земельного участка предшествует оформление юридиче-ских документов, устанавливающих право на предоставление или приобрете-ние земель, отвод земельного участка в натуре и составление соответствующе-го планово-картографического материала. Земельная собственность, земле-пользование регистрируются в государственной земельно-кадастровой книгерайона (города). При этом устанавливаются правовой режим, площадь и соб-

89

ственник (пользователь) земель. Юридический документ — свидетельство направо собственности на земельный участок бессрочного (постоянного) поль-зования.

Количественный учет земель ведется по их целевому назначению, соб-ственникам земель, землепользователям, арендаторам, земельным участкам ипо видам угодий в их составе. Учет качества земель включает земельно-кадастровое районирование, классификацию земель, характеристику их по эко-номическим, экологическим, технологическим и градостроительным свойст-вам, специализированную группировку почв.

Кадастровая оценка выполняется для установления объективной ценно-сти земель и используется в основном для определения налогооблагаемой ба-зы. Она проводится одновременно на территории административного района(города) и выражается в виде системы натуральных и стоимостных показате-лей. Ценность земель различных категорий устанавливается исходя из доход-ности, спроса и предложения, складывающихся на земельном рынке. Кадастро-вая оценка земель сельскохозяйственного назначения учитывает уровень ихпродуктивности и местоположение. Кадастровая оценка земель населенныхпунктов проводится на основе их функционального назначения, местоположе-ния, социального и инженерно-транспортного обустройства, плотности за-стройки, экологического состояния и престижности.

Информационное обеспечение государственного земельного кадастра осу-ществляется проведением топографо-геодезических, аэросъемочных, картогра-фических работ, почвенных, геологических, геоботанических и инженерных об-следований и изысканий, инвентаризации земель, сбором и обобщением инфор-мации о рыночных продажах земельных участков и других объектов недвижимо-сти. Современное информационное обеспечение рынка недвижимости формиру-ется государственными агентствами по оценке земель, создаваемыми на базе ин-ститутов и предприятий по землеустройству. Ведется разработка и освоение Го-сударственной автоматизированной системы земельного кадастра Россиидля накопления, обработки и выдачи земельно-кадастровой информации в ав-томатизированном режиме.

5.1.5. Охрана земель. Экологические ограничения землепользования

Охрана земель включает систему правовых, организационных, экономи-ческих и других мероприятий, направленных на рациональное и целевое ис-пользование земель всех категорий. Мероприятия по охране земель должныпредотвращать их деградацию путем стимулирования природоохранных тех-нологий, осуществления компенсационных выплат за ухудшение качестваземель. Они предусматривают действия по экономии ценных и продуктивныхугодий.

В интересах охраны здоровья людей, окружающей природной средыустановлены нормативы предельно допустимых концентраций химических,бактериальных, радиоактивных и других вредных веществ в почве. В процессепроектирования, размещения, строительства и ввода в эксплуатацию новых и

90

реконструируемых зданий, строений, сооружений и других объектов, а такжепри использовании технологий, отрицательно влияющих на состояние земель,должны строго выполняться природоохранные нормативы. Последствиявлияния защитных мероприятий на состояние земель оцениваются по резуль-татам государственных санитарно-гигиенической и экологической экспертиз.

Для повышения заинтересованности собственников земель, землеполь-зователей и арендаторов в сохранении и воспроизводстве плодородия почв,защите земель от негативных последствий производственной деятельностипредусмотрено экономическое стимулирование рационального использованияи охраны земель. Собственникам земель, землепользователям и арендаторамв ряде случаев предусматривается полная или частичная компенсация затрат,связанных с земельными улучшениями.

Предприятия, организации и граждане, допустившие радиоактивное,химическое или иное загрязнение земель, ухудшение их качества как объектанедвижимости, компенсируют затраты на дезактивацию, возмещают убыткисобственникам земель, землепользователям, а также потери.

5.2.Особенности оценки земли

5.2.1. Основные положения оценки земельных участков

Как средство производства земля имеет особенности, оказывающие не-посредственное влияние на оценку недвижимости:- земля не является результатом предшествующего труда;- пространственно ограничена;- незаменима другими средствами производства;- обладает постоянством местоположения;- неизнашиваема при правильном использовании;- территориально разнокачественна;- характеризуется специфической полезностью каждого конкретного зе-мельного участка;- обладает плодородием и в сельском хозяйстве наиболее эффективно ис-пользуются все ее полезные качества;- практически во всех сферах деятельности человека (кроме сельского и лес-ного хозяйства) выступает в основном в качестве пространственного опера-ционного базиса, поэтому неразрывно связана с объектами, на ней располо-женными: зданиями, сооружениями, дорогами, мелиоративными сооружения-ми, прочими материальными элементами, созданными трудом человека, такназываемыми улучшениями.

Следует различать термины «земля» и «земельный участок», которые ис-пользуются в разном значении. Термин «земля», как правило, употребляется втом случае, когда речь идет о неосвоенной собственности. Термин «земельныйучасток» означает часть территории, на которой выполнены какие-то работы

91

(улучшения), позволяющие использовать данный участок согласно целевомуназначению.

Выделяют следующие улучшения, проводимые для создания участка:− внешние: устройство улиц, тротуаров, дренажных и инженерных сетей;− внутренние: планировка, озеленение, асфальтирование, устройство выпусковдля подключения инженерных сетей, коммуникаций связи и т.д.В Земельном кодексе РФ содержится следующее определение земельного

участка: «Земельный участок — часть поверхности земли, имеющая фикси-рованную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другиехарактеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре идокументах государственной регистрации прав на землю. Правовой ста-тус земельного участка включает: целевое назначение, разрешенное ис-пользование, форму законного владения. Земельный участок может бытьделимым и неделимым. Неделимым признается земельный участок, кото-рый по своему целевому назначению и разрешенному использованию не мо-жет быть разделен на самостоятельные земельные участки».

Оценка земли применима не только к пустующим, незастроенным зем-лям. Типичный объект недвижимости состоит из земельного участка и построеки существует необходимость в определении стоимости земельного участка от-дельно от имеющихся на нем улучшений, что вызвано следующими причина-ми:− различие в налогообложении земли и строений (налог на имущество и зе-мельный налог);

− требуется отдельная оценка земельного участка от улучшений при примене-нии затратного метода определения стоимости недвижимости;

− принятие решений о сносе имеющихся улучшений в целях лучшего и наибо-лее эффективного использования земельного участка.Главный элемент земельных отношений — земельная собственность.При оценке земельного участка необходимо учесть связанный с ним на-

бор прав. Распространенные права, требующие оценки:1) полное право собственности — возможность использования свободно-

го от арендаторов участка любым законным способом;2) право аренды — возможность владения земельным участком по дого-

вору аренды.В соответствии с Законом Российской Федерации «О плате за землю»

использование земли в нашем государстве является платным. Формами платыв нем названы: земельный налог, арендная плата, нормативная цена земли.Земельным налогом облагаются ежегодно все собственники земли, а такжеземлевладельцы и землепользователи, кроме арендаторов. Арендная платавзимается за земли, переданные в аренду. Нормативная цена земли вводитсядля покупки и выкупа земельных участков в случаях, предусмотренных законо-дательством РФ, для обеспечения экономического регулирования земельныхотношений при передаче земли в собственность, установлении коллективно-

92

долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении и получе-нии банковского кредита под залог земельного участка.

В России большинство земель не продается, а сдается в аренду, поэтомучасто оценщики определяют не стоимость земельного участка, а стоимостьправ его аренды.

Стоимость прав аренды — это сумма, которую готов заплатить потен-циальный покупатель за право владения данным участком по договору арендыс целью получения выгоды от этого владения. Оценка прав аренды применяетсяпри определении цены продажи права аренды земельного участка, при опреде-лении стоимости объекта, частью которого является арендуемый земельныйучасток, и при оценке ущерба от расторжения договора аренды.

5.2.2. Оценка массовая и единичных объектов земельной собственно-

сти

Выделяют три формы платы за землю:" земельный налог," арендную плату," нормативную цену земли,в основе которых содержится стоимостная оценка земли.В мировой оценочной практике выделяют два вида оценки стоимости

земельных ресурсов:" массовую;" единичных объектов земельной собственности.

Оба вида оценки представляют собой систематические методы расчетастоимости. В обоих случаях необходим анализ рынка, но принципиальнаяразница заключается в масштабе проведения и контроле качества выполнен-ной оценки.

Модели массовой оценки ориентированы на воспроизводство рынкаодного или нескольких вариантов землепользования на обширной географи-ческой территории. Для выполнения массовой оценки требуются значи-тельный персонал; разработка стандартной методики, способной унифици-ровать процедуру оценки большого числа объектов собственности на конкрет-ную дату; использование статистических методов как в процессе оценки, так идля проверки качества выполненной оценки. Массовая оценка как нельзя луч-ше подходит для налогообложения.

Оценка единичных объектов собственности на конкретную дату выпол-няется, как правило, небольшим количеством персонала, решение принимает-ся одним специалистом. Качество выполненной работы определяется путемсопоставления с реальными продажами аналогичных объектов.

93

5.2.3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

земли

При оценке земельного участка следует определить вариант его наилуч-шего и наиболее эффективного использования, который определяется взаимо-действием ряда факторов.

Анализ наилучшего использования включает изучение альтернативныхвариантов использования (освоения, застройки) земельного участка и выбороптимального. При этом учитываются перспективность местоположения, со-стояние рыночного спроса, стоимость застройки, стабильность предполагаемыхдоходов и т.п.

Большое значение при оценке стоимости объекта, состоящего из земель-ного участка и построек, придается анализу наилучшего использования, во-первых, предположительного вакантного земельного участка и, во-вторых, зе-мельного участка с имеющимися улучшениями.

Анализ предположительного вакантного земельного участка является не-обходимым этапом при определении его стоимости, и он основан на установле-нии наиболее доходного варианта использования земли.

Анализ земельного участка с имеющимися улучшениями предполагаетпринятие решения о сносе, модернизации или сохранении имеющихся на зе-мельном участке улучшений в целях обеспечения максимальной доходностиобъекта.

Вероятное и наиболее доходное использование участка обеспечивает егосамую высокую стоимость. Варианты использования должны быть законными,физически допустимыми и экономически эффективными.

Назовем основные факторы, определяющие оптимальное использованиеземли:

1) местоположение — фактор, оказывающий основное влияние на стои-мость земельного участка (учитываются перспективность местоположения,транспортная доступность, характер окружения);

2) рыночный спрос — фактор, отражающий соотношение спроса и пред-ложения на рынке;

3) финансовая обоснованность — способность проекта обеспечить доходот использования земельного участка, который был бы достаточным для воз-мещения расходов инвесторов и обеспечения получения ожидаемой прибыли;

4) физическая пригодность участка — перспектива создания улучшений— размер, топография, качество грунта, климат, инженерно-геологические игидрогеологические характеристики участка, существующее зонирование, эко-логические параметры и т.д.;

5) технологическая обоснованность и физическая осуществимость —анализ соотношения качества, затрат и сроков реализации проекта, вероятностьстихийных бедствий, доступность транспорта, возможность подключения ккоммунальным удобствам, учет размеров и формы участка, например, размерможет быть мал для строительства промышленного объекта;

94

6) законодательная (юридическая) допустимость — соответствие вариан-та использования земельного участка действующему законодательству. Выяв-ляется в результате анализа строительных, экологических нормативов, ограни-чений этажности, наличия временных запретов на строительство в данном мес-те, сложности в районе исторической городской застройки, возможное измене-ние нормативных актов, соблюдение правил зонирования, негативные настрое-ния местного населения;

7) максимальная доходность (максимум дохода собственности и стоимо-сти участка), которая определяется дисконтированием будущих доходов аль-тернативных вариантов использования, с учетом риска инвестиций.

5.2.4. Повышение эффективности использования городских земель

Особую категорию представляют собой городские земли. На их ценностьвлияют величина города и его производственно-хозяйственный потенциал, уро-вень развития инженерной и социальной инфраструктуры, региональные при-родные, экологические и другие факторы. К тому же существуют особенностизаконодательства для этой категории земель.

На ценность того или иного участка одни и те же факторы могут оказы-вать противоположное влияние:

— интенсивное движение транспорта нежелательно для жилого района,но увеличивает стоимость участка для целей торговли;

— размещение относительно учебных заведений и торговых центров, эс-тетические достоинства и удобства, учитывающиеся при оценке земель поджилищное строительство, практически не влияют на ценность территорий, ори-ентированных на промышленное развитие; для них важны транспортная ин-фраструктура и экономическое зонирование.

В функционировавшей ранее плановой экономике с приоритетами про-мышленного развития командно-административное распределение «бесплат-ной» земли привело к серьезным диспропорциям в развитии города и расточи-тельному, не нужному и даже вредному для города использованию ценнейшейгородской земли (в том числе предприятиями и организациями), нередко при-водящему к тяжелым экологическим проблемам. Однажды распределеннаяземля практически не перераспределяется, что приводит к дальнейшему усу-гублению негативных тенденций.

Основные применяемые единицы сравнения земельных участков:− цена за 1 га — для больших массивов сельскохозяйственного, промышлен-ного назначения или жилищного строительства;

− цена за 1 м2 — в деловых центрах городов, для офисов, магазинов;− цена за 1 фронтальный метр — для коммерческого использования земель вгородах. В этом случае стоимость участка пропорциональна длине его гра-ницы по улице или шоссе при стандартной глубине участка, на которуюприходится небольшая часть стоимости;

− цена за лот — применяется для сравнения стандартных по форме и размеруучастков в районах жилой, дачной застройки;

95

− цена за единицу плотности — соотношение площади застройки к площадиземельного участка и др.Большинство земельных ресурсов в настоящее время находится в госу-

дарственной и муниципальной собственности. Практика показывает, что в ры-ночных условиях городские земли являются ценнейшим ресурсом и могут слу-жить стабильным источником доходов местного бюджета. Городские властиопределяют величину земельного налога, арендную ставку за землю и норма-тивную цену земельного участка при выкупе, поэтому вопрос повышения эф-фективности использования земель является актуальным для них. Чтобы зе-мельная собственность использовалась более эффективно, т.е. приносила мак-симальный доход от использования и способствовала улучшению общего инве-стиционного климата, необходимы дальнейшее развитие рыночных отношенийна земельном рынке, ориентация на сложившуюся рыночную ситуацию и тре-бования рынка.

Чтобы земельная собственность использовалась более эффективно, т.е.приносила максимальный доход от использования и способствовала улучше-нию общего инвестиционного климата, в первую очередь необходима реализа-ция процессов налогообложения, аренды и выкупа городских земель на основеее рыночной стоимости. При этом достигается справедливое распределение на-логового бремени, стимулирование эффективного использования и активизацияинвестиций в реконструкцию и развитие в процессе реструктуризации террито-рии.

Результаты оценки городской территории служат исходной информациейдля решения следующих задач:" выработка градостроительной политики и социальное планирование;" формирование предложения по типам функционального использования тер-ритории с учетом ее качества;

" формирование экономических механизмов размещения различных вариан-тов землепользования и инвестиционно-строительной политики;

" анализ последствий вариантов развития и реструктуризации городской сре-ды, оптимизация муниципальных инвестиций в поддержание и развитие го-родской среды;

" определение инвестиционной привлекательности территории как функциистоимости городских земель.Существуют два взгляда на ценность городских земель:— проектировщика-градостроителя в процессе функционального зониро-

вания территории как раздела генерального плана города;— оценщика в процессе разработки кадастровой оценки земель.Основой формирования кадастровой оценки земель и функционального

зонирования территории должна выступать комплексная градостроительнаяоценка рыночной стоимости.

96

5.2.5. Методы оценки земель

Нормативный метод заключается в определении нормативной цены зем-ли. Используется при передаче, выкупе земли в собственность, установленииобщей совместной (долевой) собственности сверх бесплатной нормы, передачепо наследству или дарении, получении кредита под залог, изъятии для государ-ственных или общественных нужд.

Земли городов оцениваются с учетом плотности застройки, престижностирайона, характера окружающего землепользования, экологического состояния,инженерно-транспортного обустройства и др. Земли разделяют на зоны, диф-ференцированные по базовым ставкам земельного налога и нормативной ценеземли (Закон РФ «О плате за землю»). Нормативная цена земли фиксируется вЗемельном кадастре.

Основа определения нормативной цены земли:ставки земельного налога и повышающие коэффициенты, льготы по зе-

мельному налогу не учитываются.Часто необходимо оценить объект, состоящий из здания и земельного

участка, когда на последний имеются только права аренды. В этом случае в ка-честве стоимости земли можно учесть затраты на отвод земельного участка подстроительство.

В рыночных условиях при наличии необходимой информации целесооб-разно применять методы, основанные на анализе рыночных данных. Распоря-жением Минимущества России от 07.03.2002 № 568-р утверждены Методиче-ские рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков.Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков использу-ются метод сравнения продаж, метод выделения, метод капитализации земель-ной ренты, метод распределения, метод остатка, метод разбивки на участки.

Метод сравнения продаж является наиболее простым и эффективнымметодом оценки, может использоваться для оценки и фактически свободной, ипредположительно вакантной земли; позволяет определить конкретную ценуземельного участка путем внесения процентных поправок к ценам продаж ана-логов. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участкамидопускается использование цен предложения (спроса).

Общепринятые элементы сравнения для земельных участков: права соб-ственности, условия финансирования, особые условия продажи, рыночные ус-ловия (изменяются во времени), месторасположение (расстояние от города идорог, характеристика окружения), условия зонирования, физические характе-ристики (размер, форма и глубина участка, угловое расположение, тип почв,рельеф), доступные коммунальные услуги, экономические характеристики,наилучшее и наиболее эффективное использование. При оценке земли можноиспользовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них иполучая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стои-мости. Особую категорию представляют собой городские земли, на их ценностьвлияют величина города и его производственно-хозяйственный потенциал, уро-

97

вень развития инженерной и социальной инфраструктуры, региональные при-родные, экологические и другие факторы.

Метод дает достаточно точные результаты только на развитом информа-ционно-открытом конкурентном рынке. Российский земельный рынок не отве-чает этим требованиям, стоимость земельного участка невозможно определитьисходя из информации о сделках продаж участков-аналогов. Поэтому для оцен-ки должна собираться вся доступная информация для применения всех методовоценки участков.

Метод капитализации земельной ренты основан на том, что при наличиидостаточной информации о ставках аренды земельных участков можно прово-дить определение стоимости этих участков как текущей стоимости будущихдоходов в виде арендной платы за оцениваемый земельный участок. В рамкахданного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход отсдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли.Как регулярный поток дохода, земельная арендная плата может капитализиро-ваться в стоимость делением на коэффициент капитализации для земли, опре-деляемый из анализа рынка. Исходные данные для капитализации получают изсравнения продаж арендованной земли и величин арендной платы.

На основе полученной арендной ставки рыночная стоимость участка оп-ределяется по доходному подходу обычно с применением метода прямой капи-тализации. Формула расчета стоимости земельного участка имеет вид:

L

LL R

IV = , где

VL — стоимость земельного участка,IL — доход от владения землей,RL: — ставка капитализации для земли.Ставка капитализации определяется делением величины земельной ренты

по аналогичным земельным участкам на цену их продажи или увеличениембезрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, связанный синвеcтированием капитала в оцениваемый земельный участок.

Основные факторы, влияющие на величину арендной ставки земельногоучастка: характеристики местоположения, размер, форма, окружающий типземлепользования, транспортная доступность, инженерное оборудование.

Однако в России в аренду, главным образом, сдаются земли государст-венного и муниципального фонда, и величина арендной платы рассчитываетсяв соответствии с нормативной ценой земли, не эквивалентной ее рыночнойстоимости. В настоящее время предпринимаются попытки аренды земель по еерыночной стоимости, но еще рано говорить об объективности результатовпрактического применения метода капитализации земельной ренты.

Метод распределения (метод соотношения, соотнесения, allocation) —определение составляющей стоимости земельного участка на основании из-вестного соотношения стоимости земли и улучшений в имущественном ком-плексе. Метод основан на принципе вклада и утверждении того, что для каждо-го типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостьюземли и построек. Наиболее достоверно это соотношение для новых построек,

98

они близки к варианту лучшего и наиболее эффективного использования. Чембольше возраст зданий, тем больше величина отношения стоимости земли кобщей стоимости собственности.

Для применения метода требуются достоверные статистические данные осоотношении стоимостей земли и всей собственности конкретного типа недви-жимости на заданном рынке. Однако метод редко применяется даже на разви-тых рынках, так как обладает низкой достоверностью. Применение метода оп-равдано в условиях недостаточности информации о продажах земельных участ-ков. Получаемые значения считаются ориентировочными.

Метод выделения (извлечения) применяется для оценки застроенных зе-мельных участков, если есть информация о ценах сделок аналогичными объек-тами недвижимости. Улучшения земельного участка соответствуют его наибо-лее эффективному использованию. Метод предполагает следующую последо-вательность действий:− определение элементов сравнения объектов;− определение отличий каждого аналога от объекта оценки;− расчет и внесение корректировок по каждому из элементов сравнения;− расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего всебя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщенияскорректированных цен аналогов;

− расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшенийоцениваемого земельного участка;

− расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычи-тания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающе-го в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стои-мости воспроизводства улучшений земельного участка.Метод выделения применяется, когда вклад улучшений в общую цену

участка невелик, рекомендуется для оценки загородных участков (для которыхвклад улучшений мал и достаточно легко определяется), применяется при от-сутствии данных о продажах земельного участка в окрестности.

Метод является наиболее эффективным в условиях пассивного рынка(отсутствуют данные о продаже свободных земельных участков) с учетом осо-бенностей исходной информации и модели получения искомой стоимости.Стоимость земельного участка в общем виде определяется по формуле:

УЗ ССС −= , гдеСз, — стоимость земельного участка,С — стоимость объекта,Су — стоимость улучшений.Метод остатка основан на технике инвестиционной группы для физи-

ческих составляющих. Метод применяется для оценки застроенных и незастро-енных участков, если есть возможность застройки оцениваемого земельногоучастка улучшениями, приносящими доход. Стоимость земли определяют в ре-зультате капитализации части дохода, относящегося к земле.

99

Для определения стоимости земельного участка необходимо знать стои-мость здания, чистый операционный доход всей собственности, коэффициентыкапитализации для земли и для зданий.

Основные этапы метода остатка для земли:1) определяется чистый операционный доход всей собственности на ос-

нове рыночной ренты и предполагаемых операционных расходов;2) определяется чистый операционный доход, относящийся к строению

(зданию);3) чистый операционный доход, относимый к земельному участку, капи-

тализируется в показатель стоимости через норму капитализации для земли.Сложно прогнозировать доход в условиях недостаточной стабильности

экономики.Метод разбивки на участки (подход с точки зрения развития) использу-

ется при оценке земли, пригодной для разделения на индивидуальные участки.Состоит из следующих этапов:− определение размеров и количества индивидуальных участков;− расчет стоимости освоенных участков с помощью метода сравнения сопос-тавимых продаж;

− расчет затрат и графика освоения предполагаемого периода продажи и ра-зумной предпринимательской прибыли;

− вычет всех затрат на освоение и предпринимательской прибыли из предпо-лагаемой суммарной цены продажи участков для определения чистой вы-ручки от продажи недвижимости после завершения освоения и продажи ин-дивидуальных участков;

− выбор ставки дисконта, отражающей риск, связанный с периодом предпола-гаемого освоения и продажи.Затраты на освоение земельного массива обычно включают:− расходы на разбивку, расчистку и планировку участков;− расходы по устройству дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа;− налоги, страховку, гонорары ИТР;− расходы на маркетинг;− прибыль и накладные расходы подрядчика и т.д.В целом, моделирование рыночной стоимости земельных участков про-

водится в рамках предположения о достижении динамического равновесия вконкуренции различных «рациональных» землепользователей за право занятьопределенный участок. При балансе платежеспособного спроса и предложенияна имитируемом земельном рынке при ограниченности предложения решаетсявопрос о наиболее эффективном использовании участка как свободного и сучетом существующей застройки. Моделирование потенциального рентногодохода для различных типов землепользования базируется на закономерностяхформирования рентных эффектов местоположения и сложившихся цен (прода-жи и аренды). Учитывая существенную разницу в стоимостных показателях дляучастков, расположенных по фронту улично-дорожной сети города и располо-женных на внутриквартальных территориях, эти участки подлежат обязатель-

100

ному разделению при оценке. Реализация принципа наиболее эффективногоиспользования происходит в условиях конкуренции за пользование недвижи-мостью между различными функциональными сегментами рынка с учетом ре-альных ограничений на объемы спроса и возможной многофункциональноститерритории, в результате чего на каждом участке образуется набор землеполь-зователей.

6. НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ

6.1. Понятия и общие положения о налогообложении недвижимостиВладение, пользование и управление объектами недвижимости в той

или иной форме связанно с выплатой различных налогов и сборов для финан-сового обеспечения деятельности государства и регулирования условий про-изводства, структуры народного хозяйства, инвестирования в основныефонды и решения многих других экономических и социальных задач страны.Налогообложение недвижимости, как и другого имущества и доходов в Рос-сии, строится на основе следующих принципов (табл. 6.1).

Таблица 6.1Современные принципы налогообложения недвижимого имущества

№п\п

Принципы нало-гообложения

Основное содержание (сущность)

1 Всеобщности Каждое лицо должно уплачивать установленные зако-ном налоги и сборы

2 Справедливостии дифференциации

Уровень налоговых ставок должен учитывать фактиче-ские возможности налогоплательщика исходя из стоимо-сти его недвижимого имущества

3 Обязательности Поскольку любое государство не может существоватьбез налогов, то уплата их неизбежна. При этом длякаждого налогоплательщика должно быть выгоднееплатить, чем не платить налоги

4 Равенства Перед налогом все равны. Налоги и сборы не могутбыть дискриминационными и применяться различно ис-ходя из политических, идеологических, этнических, кон-фессиональных и иных аналогичных различий между на-логоплательщикамиНедопустима дифференциация ставок налогов и сбо-ров, а также льгот в зависимости от формы собствен-ности, гражданства физических лиц и места происхо-ждения капитала

В процессе налоговых отношений по поводу недвижимого имущества исделок с ними на одной стороне выступают налогоплательщики — предприятия ифизические лица, а на другой налоговые агенты и различные учреждения иорганизации, выполняющие свои особые функции в системе налогообложения, втом числе:

101

- Министерство РФ по налогам и сборам (МНС), его подразделения на местах;- государственные органы исполнительной власти и местного самоуправле-ния, другие уполномоченные ими органы и должностные лица, осуществляю-щие (помимо МНС) прием и взимание налогов и (или) сборов, а также кон-троль за их уплатой (сборщики налогов и сборов);- Министерство финансов РФ, финансовые органы администраций краев, об-ластей, районов и городов — при решении вопросов по отсрочке и рассрочкеуплаты налогов и сборов;- органы государственных внебюджетных фондов;- Федеральная служба налоговой полиции РФ и ее территориальные подраз-деления — в случаях нарушения налогоплательщиками налогового законода-тельства.

Для целей налогообложения важное значение имеет и определение взаи-мозависимых юридических и физических лиц, отношения между которыми мо-гут оказывать влияние на условия или экономические результаты их деятельно-сти или деятельности представляемых ими лиц. В состав взаимозависимыхлиц включаются организации и (или) физические лица, если:- одна организация непосредственно и (или) косвенно участвует в другой орга-низации в размере более 20%. Доля косвенного участия одной организации в дру-гой через последовательность иных организаций определяется в виде произведе-ния долей непосредственного участия организаций этой последовательности од-на в другой;- одно физическое лицо подчиняется другому физическому лицу по должност-ному положению;- лица состоят в соответствии с семейным законодательством РФ в браке, от-ношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попе-чителя и опекаемого.

Взаимозависимыми по суду могут быть признаны также лица и по иным ос-нованиям, если будут предоставлены доказательства того, что лица находятсяпод контролем другого лица либо одно лицо находится под контролем другоголица, которое может повлиять на результаты управления недвижимостью.

6.2. Система налогов и сборов в сфере недвижимого имуще-ства

С введением в действие второй части Налогового кодекса с 2001 г. в сференедвижимости установлено 16 различных налогов и сборов, которые можно клас-сифицировать по меньшей мере по четырем признакам.

Основная группировка налогов и сборов на рынке недвижимости формиру-ется по наиболее практически значимому субъектному признаку, отражающемусубъектно-объектные отношения собственности — отношения людей (физиче-ских лиц) и хозяйствующих единиц (предприятий, организаций) к предметамнедвижимого имущества, т. е. по категориям налогоплательщиков, которыевладеют, пользуются и распоряжаются различными объектами недвижимости:

102

1. Налоги, исчисляемые и взимаемые с физических лиц. При этом к фи-зическим лицам - плательщикам налогов и (или) сборов в сфере недвижимостиотносятся:

соответствующие налоговые резиденты РФ — граждане России, иностран-ные граждане и лица без гражданства, фактически находящиеся на территорииРоссийской Федерации не менее 183 дней в календарном году;

физические лица, не являющиеся налоговыми резидентами РФ, но полу-чающие доходы от источников (недвижимости), расположенных в РоссийскойФедерации.

2. Налоги с предприятий — юридических лиц, образованных в соответствиис законодательством РФ, а также иностранных фирм (компаний), обладающих граж-данской правоспособностью и созданных в соответствии с законами иностранных го-сударств, международных организаций, их филиалов и представительств, создан-ных на территории РФ.

Существенное экономическое значение в системе налогообложения не-движимости имеет группировка налогов и (или) сборов по уровням государст-венного управления в стране (рис. 6.1), соответствующим укрупненному админи-стративному устройству России как федерального государства по иерархическимуровням. Налоговый кодекс (НК) РФ выделяет три вида налогов и сборов:- федеральные — устанавливаются НК и обязательны к уплате на всей тер-ритории РФ;- региональные — устанавливаются в соответствии с НК, вводятся в действиезаконами субъектов РФ и взимаются только на территории соответствующихсубъектов;- местные — вводятся в соответствии с НК нормативными правовыми актамипредставительных органов местного самоуправления и действуют на террито-рии соответствующих муниципальных образований.

В организационном отношении по объектам налогообложения все нало-ги и сборы в области недвижимости можно подразделить на две взаимосвязан-ные, но имеющие специфические особенности, разновидности:- налоги на недвижимые объекты как овеществленный инвестиционный капи-тал в форме имущества, используемого для удовлетворения личных потребно-стей или осуществления бизнеса, периодически выплачиваемые в течениевсего периода нахождения имущества в собственности физических, а также иво владении и пользовании юридических лиц;- налоги и сборы, выплачиваемые при совершении с объектами недвижимостисделок купли-продажи, дарения, наследования, сдачи внаем или аренду, ипо-теки и др.

По четвертому признаку — физической природе объектов недвижимостии их функционально-целевому назначению выделяются следующие видыналогов и сборов:

− земельный налог;− лесной налог;− налог на пользование недрами;− налог на воспроизводство минерально-сырьевой базы;

103

− налог на водно-воздушные транспортные средства, подлежащие государст-венной регистрации и приравненные к недвижимым предметам.

Виды налогов и сборов

Федеральные Региональные Местные

1. Налог на добавленнуюстоимость (НДС)2. Налог на прибыль(доход) организаций3. налог на доход откапитала4. Налог на доходыфизических лиц5. Налог на пользованиенедрами6. Лесной налог7. Госпошлина8. Федеральныелицензионные сборы9. Налог навоспроизводствоминерально-сырьевой базы

1. Налог на имуществоорганизаций2. Налог на недвижимость3. Налог с продаж4. Региональныелицензионные сборы

1. Земельный налог2. Налог на имуществофизических лиц3. Налог на наследованиеили дарение4. Местныелицензионные сборы

Не могут устанавливаться налоги и сборы, непредусмотренные НК

С момента введения налога на недвижимость прекращаютсвое действие Налог на имущество организаций, налог наимущество физических лиц и земельный налог

Рис. 6.1. Виды налогов и сборов по уровням государственного управления

Любой вид налога считается установленным только в том случае, когдаопределены налогоплательщики и элементы налогообложения:

- объект налогообложения;- налоговая база;- налоговый период;- налоговая ставка;- порядок исчисления налога;- порядок и сроки уплаты налога;- возможные налоговые льготы в необходимых случаях.При установлении сборов также определяются их плательщики и элемен-

ты обложения применительно к конкретным сборам.

104

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

При любом общественном устройстве особое место в системе общест-венных отношений занимает недвижимое имущество, с функционированиемкоторого так или иначе связаны жизнь и деятельность людей во всех сферахбизнеса, управления и организации. Именно недвижимость формирует цен-тральное звено всей системы рыночных отношений. Объекты недвижимости нетолько важнейший товар, удовлетворяющий различные потребности людей, ноодновременно и капитал в вещной форме, приносящий доход.

Недвижимость – основа национального богатства страны, имеющая почислу собственников массовый характер. Поэтому знание экономики недвижи-мости необходимо для успешной предпринимательской деятельности в различ-ных видах бизнеса, а также в жизни любой семьи и отдельно взятых граждан,поскольку собственность на недвижимость – первичная основа свободы, неза-висимости и достойного существования всех людей.

В результате изучения курса «Экономика недвижимости» необходимовладеть следующими знаниями и умениями:

- знать понятие, сущность, признаки и классификацию недвижимости;- знать сущность, функции и основные характеристики рынка недвижи-мости;- знать основные операции рынка недвижимости и их законодательноерегулирование;- владеть методами оценки различных объектов недвижимости;- знать основные принципы управления недвижимостью в современныхусловиях.

105

ТЕМАТИКА РЕФЕРАТОВ ПО КУРСУ

1. Виды и формы сделок с недвижимостью в соответствии с нормативно-законодательной базой РФ.2. Регистрация прав на недвижимое имущество РФ: особенности и основныепринципы.3. Социально-экономические особенности рынка недвижимости.4. Рыночная стоимость и принципы оценки недвижимости.5. Ипотечное кредитование как вид залогового права.6. Рынок городского жилья.7. Рынок загородного жилья.8. Рынок нежилых помещений.9. Рынок промышленной недвижимости.10. Затратный подход к оценке стоимости недвижимости: основные принципы иособенности.11. Доходный подход к оценке стоимости недвижимости: основные принципыи особенности.12. Рыночный подход к оценке стоимости недвижимости: основные принципы иособенности.13. Риэлтерские фирмы: структура и функции.14. Международные стандарты оценки недвижимости.15. Налогообложение недвижимости в РФ: основная направленность.16. Страхование недвижимости в России и за рубежом (сравнение принци-пов).17. Основные характеристики городского пространства.18. Предприятие как имущественный комплекс.19. Аренда объектов недвижимости.20. Земельные участки как важнейший объект недвижимости.

106

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК1. Ардемасов Е.Б.. Горбунов А.А., Песоцкая ЕВ. Маркетинг в управлениинедвижимостью. Под ред. Горбунова А.А. - СПб: ИСЭП РАН, I997.2. Асаул А.Н., Старинский В.Н. Рынок недвижимости - новая социально-экономическая реальность – СПб: МАИЭС, 1998.3. Балабанов И.Г. Операции с недвижимостью в России. - М.: «Финансы истатистика»,1996.4. Горемкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник. М.: Издательско-книготорговый центр «Маркетинг», 2001.5. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Недвижимость: регистрация пpaв и сде-лок, ипотечное кредитование в схемах - М., 1998.6. Гражданский Кодекс Российской Федерации. Части 1 и 2. - М.: ИНФРА-М, Норма, 1996.7. Коростелев С. П. Основы теории и практики оценки недвижимостиУчебное пособие. - М.: «Русская деловая литература», 1998.8. Кудрявцев В.А., Кудрявцева В.В. Основы организации ипотечного кре-дитования. Учебное пособие. – М.: «Высшая школа», 1999.9. Максимов С.Н. Экономика недвижимости: Учебное пособие. - СПб:Изд-во Санкт-Петербургского Университета, 1999.10. Международные стандарты оценки МСО -1. МСО - 5.11. Оценка недвижимости: Учебник /Под ред. А.Г.Грязновой, М.А. Федото-вой. – М.: «Финансы и статистика», 2003.12. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия «Оценочная дея-тельность»: Учебное и практическое пособие. – М.: «Дело», 1998.13. Скворцов О.Ю. Регистрация сделок с недвижимостью: правовое регули-рование и судебно-арбитражная практика, «Бизнес-школа», «Интел-Синтез»,1998.14. Старинский В.Н., Асаул А.Н., Кускова Т.А. Экономика недвижимостиУчебное пособие/ Под ред. Краюхина Г.А. - СПб.: СПбГИЭА, 1999.15. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости - СПб ГГУ, СПб, 1997.16. Указ Президента РФ «О дополнительных мерах по развитию ипотеч-ного кредитования» № 293 от 28.02.1996 г.17. Управление портфелем недвижимости: Учебное пособие для вузов (пер. сангл. под ред. Беляева С.Г.). – М: «Закон и право», ЮНИТИ, 1998.18. Федеральный Закон «О государственной регистрации прав на недвижи-мое имущество и сделок с ним» Ми 122-ФЗ от 21.07.1397 г.19. Федеральный Закон «О залоге» № 2872 - 1 от 29.05.1992 г.20. Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: Учебное пособие. – Рос-тов - н/Д: Феникс, 2002.21. Экономика недвижимости Учебное пособие /Под ред. Ресина В.И. - М.,«Дело», 2000.22. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов/Подобщ. ред. Грабовского П.Г. - М.: Изд-во «ACS», 1999.

Гриненко Светлана Викторовна

ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ

Конспект лекции

Ответственный за выпуск Гриненко С. В.Редактор Лунева Н. И.Корректор Селезнева Н. И.Компьютерная верстка Гусейнов Г. М.

ЛР № 020565 от 23 июня 1997г. Подписано к печати 10.04.2004Формат 60х841/16. Бумага офсетная.Печать офсетная. Усл.-п.л. – 6,9. Уч.-изд. – 6,7.

Заказ № Тираж 300 экз.<< C >>

_______________________________________________________________

Издательство Таганрогского государственногорадиотехнического университета.

ГСП 17А, Таганрог, 28, Некрасовский, 44Типография Таганрогского государственного

радиотехнического университетаГСП 17А, Таганрог, 28, Энгельса, 1