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를 활용한 토지적성평가 기법에 관한 연구GIS평가체계 을 중심으로- -Ⅰ

정연우 채영식ㆍ한국토지공사 국토도시연구원 주 한국공간정보통신( ( ) )ㆍ

국문요약

본 연구에서는 토지적성평가 평가체계 을 중심으로 평가결과의 정확성을 향상시킬 수 있Ⅰ는 방안을 제시하였다 이를 위해 지표값 측정 및 임계치 설정을 중심으로 현 제도에서 적.용하고 있는 평가방법과 이를 개선할 수 있는 방안을 검토하고 사례지역을 대상으로 두 가,지 방법을 적용함으로써 기존의 방법에 비해 지니는 효과를 파악하였다 구체적인 분석과정.은 공간적 입지특성에 대한 거리측정시 저항을 고려한 분석 보전적성값 산정시 물리1) , 2)적 특성지표에 적용되는 귀속도 함수의 임계치 설정에 따른 평가결과를 측정하였다.평가결과 첫째 저항을 고려한 측정방법이 단순한 직선거리에 의한 방법에 비해 하천이나,

임야 등 접근성이 떨어지는 지역적 특성을 보다 잘 반영하고 있는 것으로 나타났다 둘째. ,대상지역의 최고값을 최대임계치로 설정하는 현재의 방법이 귀속도 함수를 고려한 임계치

설정 때보다 상대적으로 평가절하된 평가치를 도출할 수 있음을 예측할 수 있었다 마지막.으로 인공위성영상자료를 평가결과에 중첩시켜 보았을 때 본 연구의 방법에 의한 적성등급

이 현황과 보다 잘 부합하는 것으로 나타났다.현재 도시관리계획수립지침에서는 관리지역 세분시 토지적성평가 결과를 활용하도록 제도

적 근거를 마련해 놓았으며 지자체에서는 이같은 기준에 의해서 관리지역을 세분하고 있는,실정이다 이같은 시점에서 본 연구에서 제시한 평가방법은 토지적성평가 결과의 정확성을.향상시켜 준다는 점에서 의의가 크다 더불어 그간 제도의 시행과정에서 나타난 문제점 평. --가단위의 문제 평가절차상의 문제 기초자료 정비의 문제 등 이 보완된다면 국토 및 도시, , --정책 수립시 이를 효과적으로 지원할 수 있는 공간의사결정지원체계 로서도 활용될 수(SDSS)있을 것이다.

서 론.Ⅰ그간 토지가 지닌 고유한 특성을 파악하고 이를 과학적이고 객관적인 방법으로 평가하고

자 하는 노력이 꾸준히 진행되어 왔다 특히 준농림지역을 중심으로 한 토지의 난개발이 사.회문제화 되면서 이를 방지하고 계획적으로 국토를 관리하기 위해 토지적성평가 제도가 도

입되었다 이종용이용범 토지적성평가는 토지의 환경생태적물리적공간적 특성을 종( , 2004).․ ․ ․합적으로 고려하여 개별 토지가 갖는 환경적사회적․ 가치를 평가하고 그 결과, 에 따라 토지

용도를 분류하여 국토도시계획에 활용하는 제도이다 그 동안 이와 유사한 제도로서 토지분.․류조사 농지능력구분조사 녹지자연도 등이 있었지만 토지가 갖는 특성을 종합적으로 고려, , ,

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하여 그 평가결과를 계획에 반영하는 체계적인 토지평가제도는 토지적성평가제도가 최초라

고 할 수 있다 채미옥 이에 토지적성평가가 효과적으로 운용된다면 용도지역 중심의( , 2002).토지이용관리체계를 계획에 의한 관리체계로 전환하는데 있어 보전할 지역과 개발할 지역을

구분할 수 있는 합리적인 분류기준으로서 중요한 역할을 할 수 있을 것이다.그러나 법령의 제정과 동시에 사업이 추진된 관계로 제도정착을 위한 다양한 기반이 마련

되지 않은 등 다양한 미비점이 노출되고 있는 상황이다 현재까지 토지적성평가 시행과정에.서 나타나고 있는 문제점으로는 평가단위의 문제 평가지표 임계치의 문제 분석기법적 문, ,제 평가절차상의 문제 기초자료 정비의 문제 도시계획제도상의 문제 도시계획정보화 관, , , ,점에서의 문제 등을 들 수 있다 임종훈 특히 평가체계 의 경우 평가결과 부여된 토( , 2004). ,Ⅰ지적성등급에 대해 주민들에게 논리적으로 설명할 수 있는 근거가 부족하며 나아가 적성등,급이 지자체 현황과 불일치하는 경우가 발생하는 등 실무적 차원에서 어려움을 겪고 있다.이같은 문제점에도 불구하고 토지적성평가는 공간계획을 수립하기 위한 기본자료임은 물론

이고 개발과 보전을 조화시킬 수 있는 계획도구로서 보완되고 발전될 수 있는 잠재력을 가,지고 있다 김항집( , 2004).이에 본 연구에서는 평가체계 을 중심으로 평가결과의 정확성을 향상시킬 수 있는 방안Ⅰ을 제시하고자 한다 이를 위해 현재 토지의적성평가에관한지침 이하토지적성평가지침. ( ‘ ’이라 함 및 토지적성평가 가이드 건설교통부국토연구원 에서 적용하고 있는 평가방법) ( , 2003)․을 개선할 수 있는 방안을 검토하고 사례지역을 대상으로 이를 적용함으로써 기존의 방법,에 비해 지니는 효과와 유용성을 파악하고자 한다.

이론고찰.Ⅱ토지적성평가1.일반적으로 토지적성평가는 전통적인 적지분석과 맥락을 같이하고 있다 특히 오늘날 환.

경친화적 토지이용계획 분석기법으로 가장 많이 거론되고 있는 의 생태적 적지분석McHarg론은 우리에게 실천적 방법론을 제시하고 있다 이 이론의 가장 큰 특징은 땅과 자연이 가.지고 있는 본질적인 생태적 수용력 이 바로 그 토지의 용도를(ecological carrying capacity)결정할 수 있다는 관점에 있으며 이를 위해 생태학적 접근방법과 지도중첩기법, (map

을 제안하고 있다 따라서 공간개발에 있어서 가장 중요한 것은 생태적 적overlay method) .지 를 찾는 것이며 그러한 적지에서는 개발에 따른 환경에의 영향을(ecological suitable site) ,최소화할 수 있는 설계안이 제안될 수 있다는 것이다 이는 환경친화적이고(McHarg, 1969).지속가능한 개발과 그 궤를 같이 한다고 볼 수 있다.

토지의적성평가에관한지침 에 의하면 토지적성평가란 전국토의 환경친화적이고 지속, “「 」가능한 개발 을 보장하고 개발과 보전이 조화되는 선계획후개발의 국토관리체계 를 구” “ ”․축하기 위하여 각종의 토지이용계획이나 주요시설의 설치에 관한 계획을 입안하고자 하는

경우에 토지의 환경생태적물리적공간적 특성을 종합적으로 고려하여 개별토지가 갖는 환경․ ․

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적사회적 가치를 과학적으로 평가함으로써 보전할 토지와 개발가능한 토지를 체계적으로․판단할 수 있도록 계획을 입안하는 단계에서 실시하는 기초조사이다 토지적성평가는 필지.또는 격자단위로 실시하며 크게 평가체계 과 평가체계 로 구분된다 관리지역을 보전관, .Ⅰ Ⅱ리지역생산관리지역 또는 계획관리지역으로 세분하는 경우에는 평가체계 을 적용하며 그,․ Ⅰ밖의 용도지역용도지구의 지정 및 변경 도시계획시설의 설치 및 정비 도시개발사업 및 지, ,․구단위계획 등 도시관리계획을 입안하는 경우 평가체계 를 적용한다.Ⅱ

평가체계 Ⅰ 평가체계 Ⅱ우선등급 분류 개발 보전(1) ( , ) 우선등급 분류 보전(1) ( )

대체지표 선정(2) 대체지표 선정(2)지표별 평가기준 설정(3) 지표별 평가기준 설정(3)지표별 평가점수 산정(4) 지표별 평가점수 산정(4)특성별 적성값 산정(5) 평가단위별 적성값 산정(5)종합적성값 산정(6) 종합적성값 산정(6)

적성등급 분류 개 등급(7) (5 ) 적성등급 분류 개 등급(7) (3 )도시관리계획 입안에 활용 도시관리계획 입안에 활용

표( 1 평가체계별 토지적성평가 절차)

평가체계 과 평가체계 의 수행절차는 표 과 같다 첫 단계에서는 평가대상토지의 객( 1) .Ⅰ Ⅱ관적 상황에 비추어 토지적성평가를 실시하지 아니하더라도 개발적성 또는 보전적성의 판,별이 명백한 경우에 이를 실시하지 않고 개발등급 또는 보전등급을 부여한다 다음은 평가.지표별 평가기준을 설정하는 단계로서 지역상황에 따라 평가기준을 조정확정한다 그리고.․앞서 설정된 지표별 평가기준에 따라 필지 또는 격자별 특성값을 점수값으로 환산하여 특성

별 또는 필지별 적성값을 산정하게 된다 다음은 특성 개발보전농업 별 및 평가단위별 적성. ( )․ ․값을 가감 또는 가중평균하여 필지별로 종합적성값을 산정한다 마지막으로 이같이 산정된.종합적성값을 토대로 대상지내 전체 필지에 대한 적성등급을 분류하게 된다.

퍼지집합이론2.단정적 분류 에서 단위 데이터는 주어진 한계치 에 기초하여(crisp classification) (threshold)

수용되거나 거절된다 이러한 한계치의 설정에 있어 발생하는 불확실한 상황은 공간분석에.대한 단정적 분류가 지니는 논리상 문제를 야기한다(Banai, 1993).

를 이용한 현상의 이해와 평가에 있어서 이러한 논리적 제한을 극복할 수 있는 하나의GIS대안이 퍼지방법이다 퍼지이론은키가 상당히 큰 사람 나이가 꽤 많은 사람 에. ‘ ’,‘ ’,‘7

가까운 수등과 같이 표현되는 인간의 주관적인 사고나 판단에 있어 모호성을 정량적으로’

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다루기 위해 에 의해 제안된 것으로서 다양한 분야에 폭 넓게 이용되고 있다Zadeh(1965) .그림 은 건축연령을 기준으로 한 건물노후도 결정의 예를 보여주고 있다 그림 에( 1) . ( 1(a))

서는 년과 년 사이의 건물노후도에 대해 동일한 값을 부여한다 이는 사고의 단절을 가10 20 .져오며 다양한 노후도 정도에 대한 생각을 제대로 반영하지 못하고 있다 한편 그림. ( 1(b))에서는 가치의 증감을 연속적으로 보다 자연스럽게 표현함으로써 인간의 일반적 사고에 더,욱 가깝게 접근하고 있다 이처럼 퍼지이론은 인간이 사용하는 모호한 표현을 가급적 흡사.하게 처리하고자 하는 것이며 또한 정보의 손실을 최소화하여 보다 충실한 결론을 유도하,고자 하려는 것이다.

그림 퍼지와 단정적 논리에 의한 건물노후도의 결정( 1) ' '퍼지집합은 이산적 이거나 연속적인 범위에 걸쳐 정의될 수 있다(discrete) (continuous)

그리고 퍼지집합은 범위 내 각각의 값에 대한 소속도를 결정하는귀속도(Altman, 1994). ‘함수 를 가진다 이러한 귀속도 함수는 대체로 세 가지 형태 자형’(membership function) . --S ,자형 선형 로 나누어진다 이 중 어떠한 함수를 선택할지는 공간현상의 특성에 따르게 되J , -- .는데 자형이나 선형 함수를 사용하는 것이 일반적이다 퍼지집합이론의 적용연구를 살펴, S .보면 토지이용의 적지분석에 부울 논리와 퍼지논리를 적용하고 그 결과를 비교함으, (Boolean)로써 공간의사결정 과정에서 퍼지논리의 효과성 검토 불확실성 하에서 퍼지이론을 이용한,다기준 의사결정 모형의 제시 식량공급을 위한 토지의 취약성 평가에 있어 에 의한 새, GIS로운 의사결정 기술개발 등 다양한 연구가 이루어졌다(Hall, Wang, and Subaryono, 1992;Davidson, Theocharopoulos, and Bloksma, 1994; Altman, 1994; Eastman, 1996).이같은 퍼지방법이 갖는 유용성을 다음과 같이 요약할 수 있다 첫째 퍼지방법은 현상이. ,

지니는 본연의 속성을 최대한 유지하면서 평가를 진행하기 때문에 전통으로 사용하던 단정

적 분류방법에서 야기되는 현상의 과다한 생략과 그에 따르는 왜곡의 문제를 줄일 수 있다.둘째 퍼지방법의 수행에서 중요한 정보를 제공하는 소속도는 일련의 평가 과정에서 계속되,는 중첩에도 불구하고 단정적 방법보다오류의 확장 정확성 감소의‘ ’(error propagation)--폭 이 적다 셋째 이러한 퍼지 평가방법을 지리정보시스템 에 도입함으로써 보다 다양-- . , (GIS)하고도 방대한 도시공간정보의 신속하고도 체계적인 처리를 수행할 수 있기 때문에 효율적

이고 정확한 환경평가가 가능하다 오규식정연우( , 1999).․

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거리측정3.의 버퍼분석 은 거리를 측정하는데 주로 사용된다 일반적으로 객체의 버퍼링GIS (buffering) .

은 등방향 및 등형태 로 그 확장이 제한되는데 반해 그림 연속된 셀(isotropic) (isomorphic) ( 2),로 구성된 표면 위에서의 확장은 그 과정에서의 저항 에 따른 변화를 반영하기(resistance)위해 이질적으로 수행될 수 있다 그림( 3).이같은 비 등방향 의 확장에 있어 두 가지 요소가 거리측정을 위한 시작점(non-isotropic) ,

으로부터 점차 값을 누적시키는데 영향을 끼치게 된다 첫 번째 요소는 물리적 거리로서 각.셀 단위의 합 또는 실제 거리로 계산된다 두 번째 요소는 거리의 누적이 일어나는 셀들의.속성에 영향을 받는다 즉 통과하고자 하는 셀의 마찰 이 클수록 거리의 누적치는. (friction)더 커지게 된다 이같은 메커니즘에 의하면 확장 거리는 저항이 가장 큰 곳에서 가장 빨리.누적되며 따라서 기하학적으로 더 긴 통로가 목적지에 도달하는데 비용이 더 적게 들 수,있다(Burrough and McDonnell, 2000).

그림 등방향의 확장( 2)

그림 저항 함수를 통한 확장( 3)

분석방법.Ⅲ평가지표 및 측정방법1.평가지표(1)

토지적성에 영향을 주는 요인은 크게 물리적 특성요인 지역특성요인 공간적 입지특성요, ,인으로 구분되며 토지적성평가지침에서는 각 요인별로 평가에 사용할 수 있는 평가지표군,을 제시하고 있다 구체적으로 관리지역 세분화를 위한 토지적성평가 평가체계 은 보전농. Ⅰ ․

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업개발적성별로 각각의 물리적 특성 지역특성 및 공간적 입지특성에 따라 표 의 평가지, ( 2)․표를 이용하여 평가를 실시한다 본 연구에서는 평가지표 중 용도전용비율을 도시용지인접.비율로 대체하여 평가한다.

부문 평가요인 평가지표

개발적성

물리적 특성 경사도 표고,지역특성 도시용지비율 용도전용비율,

공간적 입지특성 기개발지와의 거리 공공편익시설과의 거리,농업적성

물리적 특성 경사도 표고,지역특성 경지정리면적비율 전답과수원면적비율, ‧ ‧

공간적 입지특성 경지정리지역과의 거리 공적규제지역과의 거리,보전적성

물리적 특성 경사도 표고,지역특성 생태자연도 상위등급비율 공적규제지역면적비율,

공간적 입지특성 공적규제지역과의 거리 경지정리지역과의 거리,

표( 2 평가체계 의 평가지표) Ⅰ

측정방법(2)평가지표에 대한 측정은 토지종합정보망 에 구축된 전산자료 또는 개별공시지가조사(LMIS)

를 위한 토지특성자료와 각 행정기관이 작성하여 제공하고 있는 지리정보도면 등을 활용하

여 지침에서 제시하는 조사방법에 따라 조사하고 현장조사를 병행할 수 있다 본 연구에서.는 물리적 특성과 지역특성에 해당하는 지표는 토지적성평가지침에서 제시하는 방법을 그대

로 적용하며 공간적 입지특성 지표에 대해서는 현재 적용하고 있는 직선거리에 의한 방법,과 이에 대한 개선방안으로서 저항을 고려한 거리측정 방법을 각각 적용하여 비교한다.물리적 특성에 해당하는 경사도와 표고의 경우 수치지형도에서 등고선 및 표고점을 추출,

하여 을 생성하고 이를 표고 및 경사도를 기준으로 한 의 데이터로 변환TIN , 5m×5m GRID하여 각 필지에 중첩되는 의 평균값을 계산한다 한편 지역특성에 해당하는 면적비율GRID .은 해당필지가 속한 최소행정구역의 전체면적에 대한 지표별 해당지역 면적 도시용지면적-- ,경지정리면적 등 의 비율을 계산하여 구한다 마지막으로 공간적 입지특성에 해당하는 거-- .리지표의 경우 첫 번째로 필지의 중심점에서 지표별 해당지역 기개발지 공공편익시설 등, -- ,과의 직선거리를 측정하고 두 번째로 필지의 중심점에서 해당지역까지 횡단하는데 있어-- ,

존재하는 저항 을 고려한 거리를 측정한다 본 연구에서는 우선적으로 경사도와(resistance) .토지이용을 저항값으로 고려한다 이에 경사도가 높을수록 접근성이 떨어지며. 1) 토지이용이,하천전답임야일 경우가 주거상업공업지역 보다 이동거리가 더 큰 것으로 가정하였다․ ․ ․ ․ ․ 2).

평가점수 산정2.평가지표별 측정치를 바탕으로 평가점수를 산정하는 방법으로는 크게 백분위수를 이용하

는 방법 퍼지집합을 이용하는 방법 중력모형을 이용하는 방법이 있다 본 연구에서는 백분, , .위수와 중력모형을 적용하는 평가지표에 대해서는 토지적성평가지침에서 제시하는 방법을

그대로 적용하며 퍼지집합을 이용하는 경우 표고와 경사도에 대해 토지적성평가 가이드에,

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서 제시하는 귀속도 함수의 임계치 설정방법과 지역상황을 고려한 정규분포곡선을 이용하는

방법을 각각 적용하여 비교한다.백분위수를 이용하는 방법(1)

도시용지비율 용도전용비율 경지정리면적비율 등 지역특성에 해당하는 면적비율은 대부, ,분 점이 되는 절대적인 기준을 정할 수 없기 때문에 다음의 방법을 활용하여 상대적으로100평가하는 것이 바람직하다 면적비율을 분석하는 방법은 평가지표별로 당해 지표의 분포비.율이 가장 높은 법정동 리 의 점수를 기준으로 하여 내림차순으로 정렬한 다음 일정비율로( ) ,구분하여 점수를 매긴다 내림차순으로 정렬한 평가지표별 면적비율값을 상위 이상. 20% , 20

초과의 등급으로 구분하여 각각에 대해 표 과 같이 등급40%, 40 60%, 60 80%, 80% 5 ( 3)∼ ∼ ∼별 평가점수를 부여한다.

해당 시군의․상위분포 범주

상위 20% 초과20%이하40%

초과40%이하60%

초과60%이하80% 이하80%

점 수 100 80~99 60~79 40~59 20~39

표( 3 면적비율에 따른 평가점수 부여)

퍼지집합을 이용하는 방법(2)표고 경사도 그리고 공간적 입지특성에 해당하는 평가지표 중 기개발지와의 거리 경지, , ,

정리지역과의 거리 공적규제지역과의 거리지표는 측정치에 따라 적성값이 연속적으로 증가,하거나 감소하는 지표이다 그러므로 무리한 이진법적 기준의 적용이나 분류보다는 퍼지집.합의 개념을 통해 과 사이의 점진적인 값을 부여함으로써 오류의 가능성을 줄이는 것이1 0합리적이다.이에 물리적 특성과 공간적 입지특성에 해당하는 평가지표 표고 경사도 기개발지와의-- , ,

거리 경지정리지역과의 거리 공적규제지역과의 거리 를 대상으로 각 부문에 속하는 지표, , -- ,의 특성에 따른 귀속도 함수를 이용하여 에서 까지의 연속된 척도로 점수를 부여한다 이0 1 .때 귀속도 함수 는 가장 일반적으로 사용되는 자형 함수를 사용하고(membership function) S ,각 함수의 소속도 결정을 위한 두 임계치는 최저기준과 적정기준에 기초하여 정한다 이를.위해 우선 부문별 평가지표에 따라 특성에 맞는 형태의 함수 단조 증가 또는 단조 감소함--수 를 선정한다 표- ( 4).

부문자형 함수S

monotonically decreasing monotonically increasing개발적성 표고 경사도 기개발지와의 거리, , -농업적성 경지정리지역과의 거리 공적규제지역과의 거리, -보전적성 경지정리지역과의 거리 공적규제지역과의 거리, 표고 경사도,

표( 4 부문별 평가지표의 귀속도 함수 선정)

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다음으로는 지역상황 법적 규제사항 등을 고려하여 부문별 평가지표에 적합한 임계치를,설정한다 그림 귀속도 함수의 임계치 설정방법을 살펴보면 토지적성평가 가이드에서는( 4). ,보전적성값을 산정할 때 대상지역의 최고값으로 표고와 경사도의 최대임계치를 설정하는 반

면 본 연구에서는 이에 대한 개선방안으로서 지표별 측정값의 분포를 바탕으로 최대임계치,를 설정3)하여 그 결과를 상호 비교한다.

monotonically decreasing

귀속도

합수

monotonically increasing구분 monotonically decreasing

귀속도

합수

monotonically increasing구분

0최소임계치(최소 5°)

최대임계치(최대 15°)

경사도

1

0최소임계치(최소 5°)

최대임계치(최대 15°)

경사도

1

최소임계치(최소 15°)

최대임계치(최대 48°)

경사도

1

0최소임계치(최소 15°)

최대임계치(최대 48°)

경사도

1

0

그림 귀속도 함수의 임계치 설정 사례( 4)중력모형을 이용하는 방법(3)

공간적 입지특성에 해당하는 평가지표 중 공

공편익시설과의 거리는 거리에 따른 편익을 반

영할 수 있는 중력모형을 이용하여 평가하는 것

이 합리적이다 즉 토지적성평가에 있어서 시설.접근성분석 공공편익시설과의 거리 은 임계치를( )설정하는 것보다 거리조락함수를 이용한 평가가

합리적이다 해당필지가 공공편익시설로부터 멀.어질수록 이용편이성이 낮아지므로 개발적성으

로서의 잠재력은 거리조락함수 개념에 기초한

중력모형을 통해 분석할 수 있다.Pud p=

100

공공편익시설과의최단거리(㎞) 2

(Pud p:공공편익시설과의 거리에 대한 중력모형점수)

공공편익시설이용의 편익

공공편익시설과의거리(km)

0

100

11

1

1 3 10

공공편익시설이용의 편익

공공편익시설과의거리(km)

0

100

11

1

1 3 10

그림 중력모형 적용 사례( 5)

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사례연구.Ⅳ대상지 현황1.본 연구에서는 경기도 시 일부지역을 사례연구 대상지역으로 선정하였으며 토지종합,○○

정보망 전산자료 개별공시지가 전산자료 자연환경현황도 지자체 보유자료 등을 활(LMIS) , , ,용하여 토지적성평가에 필요한 다양한 주제도 국토이용계획도 개발진흥지(thematic map)-- ,구 지구단위계획구역 재해발생위험지역 경지정리지역 공적규제지역 등 를 구축하였다, , , , -- .그림 은 대상지에 지정된 국토이용계( 6)

획 현황을 나타낸다 평가체계 을 수행하기. Ⅰ위해 우선 수치지적도와 개별공시지가 속성,자료를 결합 하여 기본도 를(join) (base map)구축하였으며 이렇게 구축된 기본도를 국토,이용계획도와 중첩하여 관리지역을 추출하

였다 이때 추출된 평가대상토지는 총.개 필지 면적 로 나타났다19,240 , 54.1 .㎢

평가체계 수행절차 표 참조 에 따라( 1 )Ⅰ첫 단계로서 개발이 완료되었거나 개발계획

이 수립된 지역 이하우선개발대상지역이( ‘ ’라 함 또는 절대적인 보전요소나 생산요소)를 지닌 지역 이하우선보전대상지역이라 함 에 속한 토지에 대해서는 별도의 평가를 실( ‘ ’ )시하지 않고 각각 등급과 등급을 부여할 수 있다 분석결과 등급으로 분류된 우선개발대5 1 . 5상지역에는 취락지구 유통단지 복합화물터미널 제 종지구단위계획구역 개발진흥지구 적, , , 2 , ,법훼손지가 속하며 이들 지역 중 관리지역에 포함된 면적은 로서 이는 평가대상토지, 7.8㎢면적의 에 달한다 한편 등급으로 분류된 우선보전대상지역에는 임상도 영급이상 지14.5% . 1 4역 별도관리지역 경지정리지역 상수원보호구역으로부터 이내 지역 국가 및 지방, , , 1,000m , 1급 하천의 양안으로부터 이내 지역 공적규제지역 생태자연도 등급 지역이 속하며 이500m , , 1 ,들 지역 중 관리지역에 포함된 면적은 로서 이는 평가대상토지 면적의 에 달한12.3 22.9%㎢다 그림( 7).

그림 대상지 국토이용계획 현황( 6)

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우선개발대상지역 등급(a) (5 ) 우선보전대상지역 등급(b) (1 )그림 우선등급 분류( 7)

평가기준 설정2.지표값 측정 및 임계치 설정은 토지적성평가지침 및 토지적성평가 가이드에서 제시하고

있는 방법과 앞서 분석방법에서 제시한 개선방안을 각각 적용한다 표( 5).

구분 현 지침에 의한 방법 개선방안

공간적 입지특성에 대한

거리값 측정직선거리 저항을 고려한 거리4)

보전적성값 산정시 물리적

특성에 대한 최대임계치 설정대상지역내 최고값

지표별 측정값의 분포를

고려한 최고값

표( 5 지표값 측정 및 임계치 설정 방법)

직선거리에 의한 방법(a) 저항을 고려한 방법(b)그림 공공편익시설과의 거리분석( 8)

우선 지표값 측정과 관련하여 공간적 입지특성 지표 중 공공편익시설에 대한 거리측정 분

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석결과를 살펴보면 그림 과 같다 수치지형도상의 지형지물을 두 방법에 의한 분석결과( 8) .에 중첩시켜 보면 저항을 고려한 측정방법이 단순한 직선거리에 의한 방법에 비해 하천이,나 산지 등 접근성이 떨어지는 지역적 특성을 보다 잘 반영하고 있음을 알 수 있다.다음으로 평가점수 산정과 관련하여 물리적 특성지표에 적용되는 귀속도 함수의 임계치

설정 결과가 표 과 같이 나타났다 현 지침에 의한 방법에서는 보전적성값 산정시 대상지( 6) .역의 최고값을 최대임계치로 설정한 결과 경사도 도 표고 가 최대임계치로 설정되57 , 410m었다 반면 지표별 측정값의 분포를 고려한 방법에 의하면 정규분포곡선과 히스토그램의. ,막대그래프가 만나는 경사도 도 표고 를 최대임계치로 조정하였다 그림 참조 이25 , 200m ( 9 ).는 그래프에서 볼 수 있듯이 이 값 이상의 측정값에 대해서는 개체수가 매우 적게 분포하고

있어 전자의 방식으로 임계치가 설정될 경우 상대적으로 개체수가 많이 분포하고 있는 측,정치에 대해 보전적성값 산정시 평가절하된 결과 를 초래할 수 있다는 점에서 이( )ⓐ→ⓐ′를 미연에 방지할 수 있는 현실적인 대안이라고 할 수 있다.

구분 현 지침에 의한 방법 개선방안

경사도최소임계치 도15 도15최대임계치 도57 도25

표고최소임계치 50m 50m최대임계치 410m 200m

표( 6 보전적성값 산정시 물리적 특성에 대한 임계치)

경사도(a) 표고(b)그림 물리적 특성 분포( 9)

평가결과 검토3.앞서 설정한 평가기준을 바탕으로 토지적성평가지침에 의해 평가를 실시하였다 이를 위.

해 우선 평가지표별 점수값에 각각의 가중치를 적용하여 지표별 적성값을 모두 산출한 후,이를 합산하여 부문별 적성값 개발적성값 농업적성값 보전적성값 을 산정하였다 다음으로( , , ) .

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개발적성값에서 농업적성값과 보전적성값을 차감하여 평가대상토지의 종합적성값을 산정하

였다 마지막으로 대상지 전체 평가대상토지에 대한 종합적성값의 평균과 표준편차를 이용.하여 표준정규분포곡선상의 표준화값( z i 을 산정하고 이를 활용하여 개 등급으로 구분하) , 5였다 표( 7).

적성등급 제 등급1 제 등급2 제 등급3 제 등급4 제 등급5기준표준화값 z i<-1.5 -1.5≤ z i<-

0.5-0.5≤ z i<0.

5 0.5≤ z i<1.5 z i 1.5≥필지수 분포비율(%) 6.7 24.2 38.2 24.2 6.7

비 고보전농업․적성 강함

←―――――――――――――――――→ 개발적성

강함

표( 7 토지적성등급의 부여사례)

표 은 토지적성등급별 필지수와 면적비율을 보여준다 현 지침에 의한 결과치와 개선방( 8) .안을 적용한 결과치의 차이는 미미하게 나타났으며 이는 표준화값, ( z i 을 기준으로한 상대)평가를 통해 토지적성등급을 부여하는 방법에서 기인한다 하지만 지형을 고려한 거리측정.으로 인해 직선거리에 의한 방법보다 실제 접근성이 떨어짐으로써 개발적성값이 감소하고,보전적성값 산정시 임계치 설정방법에 따른 보전적성값의 상향 조정으로 인해 결과적으로

보전농업적성이 강한 등급의 비율이 현 지침에 의한 결과보다 약간 증가1 (3.51% 4.2%)․ →하는 경향을 보였다.

적성등급현 지침에 의한 결과 개선방안에 의한 결과

필지수 면적( )㎡ 면적비율(%) 필지수 면적( )㎡ 면적비율(%)우선 등급1 3,975 12,396,127 22.89 3,975 12,396,127 22.89등급1 762 1,902,156 3.51 1,087 2,273,979 4.20등급2 3,058 10,171,545 18.79 2,712 9,384,488 17.33등급3 3,827 13,061,320 24.12 4,052 14,383,202 26.56등급4 2,904 6,723,368 12.42 2,656 5,961,059 11.01등급5 899 2,041,197 3.77 943 1,896,857 3.50

우선 등급5 4,011 7,848,202 14.50 4,011 7,848,202 14.50계 19,436 54,143,914 100.00 19,436 54,143,914 100.00

표( 8 토지적성등급별 필지수 및 면적비교)

다음으로 토지적성등급별 공간적 분포현황은 그림 과 같이 나타났다 인공위성영상자( 10) .료를 두 방법에 의한 평가결과에 중첩시켜 보면 본 연구에서 제시한 방법에 의한 적성등급,이 현재의 방법에 비해 지역적 특성을 보다 잘 반영하고 있음을 알 수 있다 지역의 경우. A대부분 임야로서 현 지침에 의하면 향후 개발될 소지가 있는 등급으로 분류되었으나 이는4농지와 산지로 둘러싸여 있는 부지 여건을 고려해 볼 때 개발보다는 보전경향이 큰 지역으

로 편입될 필요가 있으며 따라서 개선방안에 의한 결과가 이에 부합하는 것으로 판단할 수,

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있다 그림 한편 지역의 경우 이미 개발이 되었거나 향후 개발을 위해 산( 10 (a_1), (b_1)). B지가 절개되어 있는 현황을 고려해 볼 때 등급 내지 등급으로 분류된 결과 보다는 등급3 4 4이상으로 분류된 본 연구의 방법이 보다 적절한 결과를 도출하였음을 알 수 있다 그림( 10(a_2), (b_2)).

현 지침에 의한 결과(a) 개선방안에 의한 결과(b)

현 지침에 의한 결과 지역(a_1) (A ) 개선방안에 의한 결과 지역(b_1) (A )

현 지침에 의한 결과 지역(a_2) (B ) 개선방안에 의한 결과 지역(b_2) (B )그림 토지적성등급도( 10)

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결 론.Ⅴ본 연구에서는 토지적성평가 평가체계 을 중심으로 평가결과의 정확성을 향상시킬 수 있Ⅰ

는 방안을 제시하였다 이를 위해 지표값 측정 및 임계치 설정을 중심으로 현 제도에서 적.용하고 있는 평가방법과 이를 개선할 수 있는 방안을 검토하고 사례지역을 대상으로 두 가,지 방법을 적용함으로써 기존의 방법에 비해 지니는 효과를 파악하였다.우선 지표값 측정과 관련하여 공간적 입지특성에 대한 거리측정 분석결과 저항을 고려한,

측정방법이 단순한 직선거리에 의한 방법에 비해 하천이나 임야 등 접근성이 떨어지는 지역

적 특성을 보다 잘 반영하고 있는 것으로 나타났다 다음으로 보전적성값 산정시 물리적 특.성지표에 적용되는 귀속도 함수의 임계치 설정 결과 대상지역의 최고값을 최대임계치로 설,정하는 현재의 방법이 상대적으로 평가절하된 평가치를 도출할 수 있음을 예측할 수 있었

다 마지막으로 이같은 평가방법을 적용하여 도출된 토지적성등급과 인공위성영상자료를 중.첩시켜 보았을 때 본 연구의 방법에 의한 적성등급이 현황과 보다 잘 부합하는 것으로 나타

났다.국토의계획및이용에관한법률의 본격적인 시행으로 인해 년 말까지 전국에 분포되어2007

있는 관리지역은 계획생산보전관리지역으로 세분되어져야 한다 현재 도시관리계획수립지.․ ․침에서는 관리지역 세분시 토지적성평가 결과를 활용하도록 제도적 근거를 마련해 놓았으

며 지자체에서는 이같은 기준에 의해서 관리지역을 세분하고 있는 실정이다 이에선계획, . ‘후개발개념에 따른 계획적인 국토관리를 위해서는 지역현황을 반영한 정확한 토지적성평’가에 따른 용도지역의 세분이 선행되어야 한다 이같은 시점에서 본 연구에서 제시한 평가.방법은 토지적성평가 결과의 정확성을 향상시켜 준다는 점에서 의의가 크다 더불어 그간.제도의 시행과정에서 나타난 문제점 평가단위의 문제 평가절차상의 문제 기초자료 정비-- , ,의 문제 등 이 보완된다면 국토 및 도시정책 수립시 이를 효과적으로 지원할 수 있는 공간--의사결정지원체계 로서도 활용될 수 있을 것이다(SDSS) .

1) 사례연구 대상지인 시의 개발행위허가기준 및 도로설계기준 건설교통부 상 최대 종단경( , 2005)○○

사범위를 바탕으로 경사도별 저항값을 도 도 도 도 이상 으로 설정하였음, 0~10 (1), 10 ~20 (2), 20 (3) .

2) 개별공시지가 전산자료상의 토지이용현황을 이용하였으며 토지이용별 저항값을 주거 상업, (1), (1),

주상복합 공업 도로 전 답 공공용지 기타 임야 특수필지 하천(1), (1), (1), (2), (2), (2), (2), (3), (3),

으로 설정하였음(3) .

3) 경사도와 표고 측정값에 대해 정규분포곡선이 표시된 히스토그램을 작성하여 곡선과 막대그래프가

만나는 지점의 측정값을 최대임계치로 설정하였음.

4) 경사도 및 토지이용별 저항값을 바탕으로 격자 형태의 각각의 주제도를 작성하고 이를 중첩(grid) ,

하여 총 비용을 나타내는 주제도를 작성하였음(overlay) .

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