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Jornada Técnica Internacional La Inspección Técnica de Edificios (ITE) desde la perspectiva europea.

Barcelona, 18 de mayo de 2011.

El “Fascicolo di fabricato” como control de los edificios en Italia. Giovanni Manieri Elia, profesor de Facultad de Arquitectura la Universidad Roma 3

El Fascicolo di fabbricato fue introducido en Roma en 1999 y el objetivo era difundirlo en

todo el pais; esto encontrò muchos obstaculos principalmente de parte de los grandes

grupos immobiliarios que lo consideran un aumento de gastos innecesario. Luego de una

causa legal en el 2006 una sentencia del Tribunal Administrativo Regional anulò el

caracter obligatorio del Fascicolo y ello ha desfavorecido e inclusive en muchos casos

anulado su difusion en otros ayuntamientos del pais.

El Fascicolo del fabbricato consiste en una inspeccion efectuada en los edificios con el

almacenamiento de datos y documentos relativos a la seguridad del immueble con la

finalidad de descubrir las eventuales problematicas y proceder a las soluciones antes que

se generen situaciones de grave peligro.

La documentacion es recogida y evaluada por un tecnico que efectua la investigacion y

supervision; una vez concluido el trabajo, el Fascicolo es estregado a los propietarios del

immueble y ademas a la administracion comunal ( municipalidad ).

La necesidad de un control general en los edificaciones en Roma fue evidenciada en

manera tragica por el derrumbe ocurrido en Via di Vigna Jacobini en el 1998 cuando en la

madrugada del 6 de diciembre un edificio entero se derrumbò repentinamente causando

la muerte de 27 personas.

Fue evidente que no se podia continuar a considerar

que la seguridad de un patrimonio arquitettonico de la

importacia del patrimonio romano, conformado por el 70

% de edificios de mas de 50 años de construccion,

fuese a cargo en modo general y esclusivo a los

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propietarios los cuales, a menudo ignoran las mas elementales nociones de seguridad de

las estructuras y las instalaciones del immueble. Estos han realizado durante los años

muchas modificaciones a los edificios para adaptarlos a las diferentes exigencias que con

las nuevas tecnologias surgen continuamente.

Igualmente algunos edificios de grandes

dimensiones han sido sujetos a modificaciones

graduales en el tiempo, paralelamente a las

nesecidades de los diferentes habitantes.

Quienes las han realizado en el ultimo medio

siglo, han actuado con escaso conocimiento de

las caracteristicas estructurales de los muros

historicos en un contexto cultural dominado por

las construcciones en cemento armado.

De este modo, a menudo en manera superficial,

se han producido profundos vacios excavados en los muros portantes para la realizacion

de numerosas instalaciones internas; se han demolido muchos muros secundarios

considerados como simples tabiques, para ampliar el espacios, ignorando la funcion

estructural de refuerzo transversal de aquellos. Han ensanchado puertas y ventanas

especialmente en el piso al nivel de la calle con la finalidad de crear escaparates para

tiendas o sino se han construido mas pisos para incrementar el valor del immueble.

Muchos de estos cambios realizados, si son analizados por separado, podrian ser

pertinentes y adecuados a la estructura del edificio, pero si los tomamos en conjunto

podrian alterar mucho el funcionamento estructural por entero con una importante

reduccion del margen de seguridad. Sobretodo en los grandes edificios, fraccionados en

sus multiples unidades habitativas, cada propietario desconoce los cambios producidos

por los vecinos y por este motivo resulta imposible evaluar una intervencion en el real

contexto estructural del edificio. La ocasion de un control contemporaneo y global del

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immueble propuesto por el Fascicolo del fabbricato permite un analisis antes imposible y

casi nunca realizado en las modificaciones ordinarias.

Por lo tanto, el Fascicolo del fabbricato era destinado a realizar un control general de

todas las edificaciones romanas y ademas debia servir para efectuar un control en el

tiempo con la actualizacion obligatoria cada 10 años o en caso de intervenciones

importantes.

El trabajo del inspector consiste en varias actividades.

Se empieza con la recoleccion y seleccion del material: busqueda de los dibujos y planos

originales asi como los levantamientos actualizados. A continuacion se efectua una trabajo

de comparacion de planos y elevaciones con la individuacion de los cambios realizados

en las estructuras a traves de los años que podrian haber causado efectos negativos en la

estructura.

Luego se procede a verificar la correspondencia de los planos catastrales con la

comunicacion a los propietarios de eventuales incongruencias. Despues se lleva a cabo

Edificio que originalmente tenia 4 pisos, como se ve en la foto del 1938, ha sido ampliado con dos pisos mas como pueden observar en la situacion actual.

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una inspeccion directa en la cual se controla el estado

de conservacion de las instalaciones (gas, electrico,

idraulico y calefaccion) y a la individuacion de

situaciones particularmente criticas, pidiendo a los

propietarios los documentos referentes a las

instalaciones y comunicandoles eventuales faltas;

igualmente las instalaciones condominiales deberan

ser controladas.

Se procede tambien al control de la presencia de

indicios de humedad en los techos, los pisos

intermedios, en los sotanos, y el estado de la estructura portante a traves de la

observacion de la presencia de lesiones en los muros, ya sean antiguas o recientes,

buscando tambien informaciones de la existencia de lesiones escondidas bajo recientes

revoques. La inspeccion es obligatoria en cada una de las habitaciones de todo el

edificio, excepto en casos particulares que deberan ser indicados en la relacion.

Tambien se debe verificar la presencia de arboles altos y una posible interferencia en los

cimientos o en las instalaciones enterradas del immueble. En caso de existencia de

problematicas de este tipo es necesaria la participacion de un perito agronomo. Por

ultimo se procede al atento control del

estado de conservacion del revoque, de

las cornisas, pisos, techos, escaleras,

puertas y ventanas, barandas y

ascensores.

Cada elemento de posible peligro y cada

falta de documentacion obligatoria debe

Las grietas son muy comunes en los edificios históricos.

El tecnico hace el control del estado de conservacion del revoque, de las cornisas, de las fachadas, detectando la presencia de desprendimientos ya ocurridos o inminentes

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ser descrita detalladamente y señalada a los

propietarios en la relacion tecnica. Para completar, un

geologo debe redactar la relacion geologica basada en

una inspeccion y en datos contenidos en la bibliografia

y cartografia especifica de la zona.

Los objetivos propuestos por la legislacion

correspondiente al Fascicolo son:

– el control de todas las edificaciones de la ciudad,

evidenciando situaciones de peligro imminente o

probabile; la creacion de un banco datos digitalizado y

actualizado, controlado y seguro que sea a disposicion

de las personas que deben intervenir en los immuebles,

especialmente los mismos propietarios los cuales

actuando en determinadas partes del edificio deben conocer la conformacion real

incluyendo tambien las partes internas; evitar las situaciones de un posible peligro que se

pueden crear a causa de la falta de una informacion precisa.

Los resultados esperados consisten en la disminucion de los accidentes (derrumbes,

caidas, explosiones, electocuciones) y tambien contribuir a una correcta manutencion de

los edificios que favorezca la duracion de los mismos.

El vencimiento del plazo para la realizacion del Fascicolo era establecido el dia 31 de

marzo del 2006 para todos los immuebles edificados antes del 1939 y el 31 de marzo del

2007 para aquellos construidos despues. No eran previstas penales para quienes no

cumplian con esta obligacion pero en caso de trabajos de remodelacion del immueble,

para obtener el permiso era requerido el Fascicolo por la municipalidad.

La inspeccion es efectuada a vista y con la ayuda de instrumentos de relevacion y

tambien de la maquina fotografica. La figura profesional habilitada a la realizacion del

Fascicolo son los arquitectos, los ingenieros civiles y los maestros aparejadores; no es

Contadores y viejas tuberias del gas, hechas de plomo y grifos en latòn de los años 40. (Roma, 2007).

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prevista ninguna obligacion de titulos de especializacion. Los colegios profesionales y

tambien las universidades organizan varios cursos optativos de formacion especifica. Los

inspectores reciben el encargo directamente de los propietarios de los immuebles.

La responsabilidad de los inspectores no es declarada en el reglamento sin embargo es

implicita una responsabilidad indirecta en caso de accidente si se revela evidente una

negligencia por parte del profesional encargado.

El costo del Fascicolo es proporcional al valor catastral del immueble (aproximadamente

180 euros por cada apartamento, 2,25 Euros/ Mq).

En conclusion de la inspeccion, el tecnico puede declarar el edificio:

– Sujeto a observacion, en el caso hubieran sido detectados problemas, si fueran

necesarios mayores analisis, intervenciones, o si faltaran certificaciones importantes.

– No sujeto a observacion, si no existen problemas que requieren una particular

atencion.

Considerando todos los edificios inspeccionados en Roma desde el año 1999 hasta el

Fascicoli presentati per periodo di costruzione

10 27

183

154

849

2372

382

1284

667

986

571

91

0

500

1000

1500

2000

2500

XII

- X

IV s

ec.

XV

sec

.

XV

I -

XV

II s

ec.

XV

III

sec.

XIX

sec

.

1908

-193

9

1940

-195

0

1951

-196

2

1963

-197

1

>19

71

altr

o

no

n p

reci

sab

ile

periodo di costruzione

n. d

i fas

cico

li p

rese

nta

ti

Fascicoli realizados y clasificados segun el período de construcción del immueble (los datos del histograma se refieren al 31/3/2006, por un total de 7.576 Fascicoli realizados).

Período de construcción

Fascicoli realizados

No Detectado

Otro

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2006 resulta que casi la mitad de los edificios

estudiados han sido declarados “sujetos a

observacion”. La respuesta de los habitantes ha

sido muy positiva y han colaborado

eficientemente en las inspecciones. Han sido

realizados y depositados 13,000 Fascicoli hasta

junio del 2010, a pesar que desde el 2006 el

Fascicolo no es obligatorio (800 Fascicoli al año

desde el 2006 hasta el 2010).

En forma conjunta, los datos obtenidos en los Fascicoli pueden evidenciar algunos

problemas comunes a determinadas categorias de edificios o a determinadas areas,

permitiendo acciones correctivas organicas.

El data base informatizado facilita futuras inspecciones, favorece la localizacion de la

informacion del proyecto de remodelacion y manutencion; ademas los datos son

conservados en manera segura en diferentes lugares: en la administracion del immueble

(en papel y digitalizado) y en las oficinas de la municipalidad (digitalizado). De este modo

la conservacion es permanentemente asegurada, tambien en situaciones de particular

gravedad.

Evaluación final. Cada Fascicolo termina con el resultado final del examen del edificio, indicando presencia o ausencia de factores de deficiencias significativas.

Valutazione finale

Non porre l'edificio sotto osservazione;

4102; 54%

Porre l'edificio sotto osservazione;

3474; 46%

sujeto a observación 3.474 46%

no sujeto a observación

4.102 54%

Factores de deficiencias identificados. Sólo el 26% de los edificios controlados no muestra deficiencias.

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COMPOSICIÓN DEL FASCICOLO

DATOS DE IDENTIFICACCIÓN del immueble, de la propiedad y del profesional

encargado

CUADRO A : identificación del edificio (ubicación, datos catastrales...)

CUADRO B dibujos técnicos disponibles (planos, elevaciones y secciones de proyecto

original y del levantamiento actualizado)

CUADRO C descripción de la inspección visual (observaciones efectuadas en el sitio)

CUADRO D instalaciones del edificio (descripción y estado de conservación)

CUADRO E lista de las intervenciones de seguridad màs importantes (realizadas y por

realizar)

CUADRO F informe de síntesis (evaluación final y propuestas de desarrollo)

INFORME DE SÍNTESIS

- Las operaciones de investigación efectuadas o por efectuar

- Noticias acerca del acceso a todas las partes del edificio

- Los documentos que faltan considerados necesarios

- Las principales deficiencias en la documentación

- Las principales deficiencias encontradas en la inspeccíon visual

- Principales eventos del pasado, con referencia a los aspectos estáticos

- Necesidad del informe agro-forestal

- Urgencia y plazos para las inspecciones adicionales y especializadas

- Sugerencias, consejos, disposiciones inmediatas, etc.

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ACTIVIDADES POR LA REDACÍON DEL FASCICOLO

Recoleción de plantas, alzados, secciones, informes de proyectos de origen

Recoleción de planos de situaciones intermedias

Recoleción del levantamiento actual

- comparación de las palntas y control de los cambios realizados

- comparación de las elevaciones y control de lo cambios realizados

- control de la congruencia de los planos catastrale y comunicación a los

proprietarios de la eventual necessidad de actualización

INTALACIONES CONTROLADA

Gas

Eléctrico

Calefacíon

Agua

Alcantarillado

Eliminación del agua de lluvia

Evacuación de humos

Ascensor

- Control visual del las instalaciones

- Controllo de la presencia de deficiencias

- Recolection de la documentación necessaria

- Segnalación a los propietarios de las deficiencias.

En relación a la instalaciones de las diferentes unidas inmobiliaria y tambien aquellas

centralizadas.

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INFORME GEOLÓGICO

Ubicación del area de investigación, caracteristicas del edificio y del tejido urbano

Características geomorfológicas observadas in situ.

Características geológicas - estratigráficas e hidrogeológicas,

Riesgo de movimiento debido a la presencia de cavidades en el terreno

Riesgo sísmico y de amplificación sísmica del los suelos.

Características geotécnicas de los suelos

Evaluación general sobre la seguridad referida a la ubicación del edificio y el terreno.

LOS OBJETIVOS ESTABLECIDOS POR LA LEGISLACIÓN

- Controlar la edificacion de toda la ciudad detectando situaziones de peligro potencial o

inminente

- Crear una base de datos digitalizada y actualizada, controlada y confiable y que debe

estar a disposicion de aquellos que tienen que intervenir en los edificios.

- Evitar las situaciones peligrosas causadas por la falta de información

RESULTADOS ESPERADOS

- reducción de los accidentes (choques, caídas, explosiones, etc.)

- favorecer el mantenimiento de los edificios y por lo tanto su duracion.