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Gewerbeimmobilien , Zimmermann,
vermieten EI: verwalten g) GutberIet-Hart
Steuerberatungsburg v.d.H.
von
Joachim Schmidt
Haufe Mediengruppe
Freiburg . Berlin . München
InhaItsverzeichn is
Statt eines Vorworts 5
Abkürzungsverzeichnis 21
A Betriebswirtschaftliehe Bewertung 25
1 Internationale Immobilienbewertung 25
1.1 Was ist dabei der Cash-Flow? 30
1.2 Weitere internationale Verfahren 30
1.3 Die unterschiedliche Sichtweise bei der Beurteilung
von gewerblichen Mietverträgen 32
1.4 Exkurs: IAS/IFRS 34
2 Die Gewerbeimmobilie im Steuerrecht 39
2.1 Überblick zur Besteuerung von Gewerbeimmobilien 39
2.1.1 Einkommensteuer 39
2.1.2 Gewerbesteuer 43
2.1.3 Grunderwerbsteuer 44
2.1.4 Umsatzsteuer 46
2.1.5 Bauabzugssteuer 47
2.2 Die einkommensteuerliche Behandlung der
Gewerbeimmobilie 49
2.2.1 Die Abgrenzung des Erhaltungs- vom Herstellungs
aufwand 49
2.2.2 Der gewerbliche Grundstückshandel 68
2.3 Die umsatzsteuerliche Behandlung der Gewerbe
immobilie 72
2.3.1 Der Vermieter als Kleinunternehmer 72
2.3.2 Option zur allgemeinen Umsatzsteuerpflicht 74
9
In ha Itsverzeich nis
2.3.3 Die umsatzsteuerfreie Vermietung der Gewerbe
immobilie 75
2.3.4 Die Option zur Steuerpflicht gemäß § 9 UStG 78
2.3.5 Die ordnungsgemäße Rechnung als Grundlage des
Vorsteuerabzugs 79
2.3.6 Verpflichtung zur Rechnungsausstellung und
Pflichtangaben in der Rechnung 81
2.3.7 Berichtigung von Rechnungen 87
2.3.8 Rechnungen über Kleinbeträge 88
2.3.9 Aufbewahrung von Rechnungen 89
2.3.10 Unrichtiger oder unberechtigter Steuerausweis 90
2.3.11 Weitere Voraussetzungen des Vorsteuerabzugs 91
2.3.12 Vorsteuerabzug in der Bauphase 94
2.3.13 Vorsteuerabzug bei Leerstand des Gebäudes 97
2.3.14 Vorsteueraufteilung bei gemischter Nutzung 97
2.3.15 Korrektur des Vorsteuerabzugs gemäß § 15a UStG 99
2.3.16 Die Berichtigung von Rechnungen
(§ 14 Abs. 6 Nr. 5 UStG) 104
2.3.17 Umsatzsteuerliche Behandlung von
Grundstücksveräußerungen 106
3 Relevante Vertragseckdaten und ihre Bedeutung
für die Bewertung 112
3.1 Wirtschaftlich besonders relevante Vertragseck
daten sind 113
3.1.1 VermietersteIlung und Übertragbarkeit des
Mietvertrags auf Dritte 113
3.1.2 Herstellung des Mietgegenstands 115
3.1.3 Haftung für die Gewährung des vertragsgemäßen
Mietzwecks 116
3.1.4 Mietzeit, Mietbeginn und Übergabe 117
3.1.5 Miete, Wertsicherung und Nebenkosten 119
3.1.6 Umsatz-/Mehrwertsteuer 121
10
Inhaltsverzeichn is
3.1.7 Option, Anmietungsrecht und Andienungs75 verpflichtung 122 78 3.1.8 Kaution, Patronatserklärung und Schuldmitübernahme 123
3.1.9 Instandhaltung (einschließlich Schönheitsreparaturen) 79 und Erneuerung 124
3.1.10 Untervermietung und Gebrauchsüberlassung 125 81 3.1.11 Konkurrenzschutz und Betriebspflicht 127 87 3.1.12 Werbung 128 88 3.1.13 Bauliche Veränderungen 128 89 3.1.14 Schriftformklauseln 129 90 4 Die Bedeutung der Verwaltungstätigkeit für die 91 Bewertung 133 94
97 B Vertragstechnik 139
97 1 Vertragstechnik 139
99 1.1 AGB Allgemeine Geschäftsbedingungen 139
1.1.1 Verwendung, Marktgängigkeit 139
104 1.1.2 AGB und Schuldrechtsreform 140
1.1.3 Definition 140
106 1.1.4 Abgrenzung der Allgemeinen Geschäftsbedingung
zur Individualvereinbarung 141
112 1.1.5 Nachweis des Aushandelns 142
1.1.6 Inhaltskontrolle 143
113 1.1.7 Überraschende Klauseln 145
1.1.8 Haftungsbegrenzungen und Haftungsausschlüsse 146
113 1.1.9 Folgen der Unwirksamkeit 148
115 2 Überlegungen vor und während der Vertragsver
handlungen 151
116 2.1 Ziel der Verhandlungen 151
117 2.2 Ausgangsposition des Vermieters 152
119 2.2.1 Ist-Situation 152
121 2.2.2 Wirtschaftliche Grundüberlegungen 153
2.2.3 Corporate Identity und K. o.-Kriterien 155
11
In ha Itsverzeichn is
2.2.4 Was sollte der Vermieter über den Mieter vor D
Aufnahme der Vertragsverhandlungen in Erfahrung 1
bringen? 157 1.1
2.3 Vorüberlegungen des Mieters 158 1.2
2.3.1 Die erstmalige Niederlassung am Standort 158 1.3
2.3.2 Klares Anforderungsprofil erstellen 160 1.4
2.3.3 Vorüberlegungen bei Wechsel des Mietobjekts am 1.5
Standort 160 1.6
2.3.4 "Erst sprechen oder gleich entscheiden?" 161 2
2.3.5 Mögliche Ansatzpunkte für Verhandlungen 161 2.1
2.3.6 Unterschiedliche Strategien bei der Anbahnung der 2.2
Verhandlungen 163 2.3
2.4 C Vertragsarten 171 2.5 1 Abgrenzung Geschäftsraum-Igewerbliches 2.6
Mietverhältnis 171 2.7 2 Abgrenzung Geschäftsraum-lWohnraummietverhäItnis 172 3 3 Mischmietverhältnisse 174 3.1 4 Spezielle Mietverhältnisse: Gewerblicher Mietvertrag 3.2
und Catering-Vertrag 177 3.3 4.1 Rechte und Pflichten im VerhäItnis zwischen dem 3.4
Caterer und dem Mieter über die Erbringung von 3.4.1 Catering-Leistungen und die Zahlungsabwicklung 178 3.4.2
4.2 Vereinbarung zwischen dem Vermieter und dem Mieter 180 3.5 4.3 Vereinbarung zwischen dem Vermieter und dem Caterer 181 3.6 4.4 Gemeinsame Vorschriften alle drei Beteiligten betreffend 181 3.7 5 Abgrenzung Gewerberaummiete zu den anderen 4
Nutzungsformen 183 4.1 5.1 Abgrenzung der Miete zur Pacht 183 4.2 6 Abgrenzung Gewerberaummiete zu dinglichen 5
Nutzungsrechten an gewerblichen Räumen 184 5.1 6.1 Das Dauernutzungsrecht 184 5.2 6.2 Die beschränkte persönliche Dienstbarkeit 185 5.3
12
In ha Itsverzeichn is
D Vertragsinhalt 187
1 Vertragsparteien 187
157 1.1 Überlegungen bei Anbahnung des Vertragsschlusses 187 158 1.2 Wer kann Partei des Mietvertrags sein? 188
158 1.3 Vermieter- und Mieterwechsel 189
160 1.4 Fehlende Identität von Eigentümer und Vermieter 190
1.5 Nachhaftung des früheren Eigentümers 191
160 1.6 Konkludente Zustimmung zur Mietvertragsübertragung 192
161 2 Mietgegenstand/Nutzungsrechte 193 161 2.1 Andere mietvertragliche Bezeichnungen 193
2.2 Definition 193
163 2.3 Gesetzliche Grundlagen 194
2.4 Regelungsumfang 194 171 2.5 Aufnahme in Anlagen 209
2.6 AGB-Relevanz 210 171 2.7 Dokumentation 211 172 3 Mietzweck 213 174 3.1 Andere mietvertragliche Bezeichnungen 213
3.2 Definition 213 177 3.3 Gesetzliche Grundlagen 214
3.4 Regelungsumfang 214 'ringung von 3.4.1 Mietzweck gleich Verwendungszweck 214 :sabwicklung 178 3.4.2 Tauglichkeitsrisiko 215 r und dem Mieter 180 3.5 Aufnahme in Anlagen 219
:er und dem Caterer 181 3.6 AGB-Relevanz 220 teiligten betreffend 181 3.7 Dokumentation 222
den anderen 4 Werbung 224 183 4.1 Vermietung von Werbeflächen 224 183 4.2 Anbringung von Werbung 225
5 Konkurrenzschutz 228 184 5.1 Einleitung 228 184 5.2 Definition 228 185 5.3 Vertragsimmanenter Konkurrenzschutz 229
13
In ha Itsverzeichnis
5.4 Reichweite vereinbarten Konkurrenzschutzes 230 9.2
5.5 Konkurrenzschutz für Freiberufler 231
5.6 Sortimentspflicht und Ausschluss des Konkurrenz 9.3
schutzes 231 9.4
5.7 Sortimentsbestimmung 232 9.5
5.8 Ansprüche des Mieters bei Verstoß gegen die 9.6
Konkurrenzschutzklausel 232 9.6.1
6 Betriebspflicht 234 9.6.2
6.1 Vorbemerkung 234 9.6.3
6.2 Definition 235 9.6.4
6.3 Gesetzeslage 235 9.7
6.4 Ausdrückliche Vereinbarung einer Betriebspflicht 235 9.8
6.5 Konkludente Vereinbarung einer Betriebspflicht 236 9.9
6.6 Nutzen der Vereinbarung einer Betriebspflicht 237 9.10
6.7 Rechtsfolgen einer vereinbarten Betriebspflicht 237 9.11
6.8 Begrenzung der Betriebspflicht nach § 242 BGB 238 10
6.9 Betriebspflicht und Ladenäffnungszeiten 239 10.1
7 Gewährleistung 241 10.2
7.1 Einleitung 241 10.2.1
7.1.1 Taugt der Mietgegenstand zum vertragsgemäßen 10.2.2
Gebrauch? 241 10.2.3
7.1.2 Thematische Mängelschwerpunkte 245 11
7.2 Der Minderungsanspruch 260 11.1
7.3 Einschränkung bzw. Ausschluss des Minderungsrechts 261 11.2
7.4 Aufwendungsersatz 263 11.3
7.5 Schadensersatz wegen Nichterfüllung 263 12
7.6 Darlegungs- und Beweislast bei Mängeln 264 12.1
7.7 Außerordentliche Kündigung 265 12.2
7.8 Abbedingung des Minderungsrechtsausschlusses 265 12.3
8 Option 267 12.4
9 Miete 272 12.5
9.1 Einleitung 272 12.6
14
In ha Itsverzeich nis
230 9.2 Gesetzliche Rahmenbedingungen für Vereinbarungen 231 über die Miete 273
9.3 Die Umsatzmiete 275 231 9.4 Investitionskostenmiete 276 232 9.5 Umsatzsteuer, Umsatzsteueroption 278
9.6 Mietanpassung 281 232 9.6.1 Die Staffelmiete 282 234 9.6.2 Leistungsvorbehalt (Verhandlungsklausel) 283 234 9.6.3 Schiedsgutachtenklausel 286 235 9.6.4 Automatische Wertsicherungsklauseln (Index) 287 235 9.7 Die Behandlung von Altverträgen 290
'i Betriebspflicht 235 9.8 Die Arbeit mit Wertsicherungsklauseln 290 'ebspflicht 236 9.9 Verjährung, Verwirkung von Mietforderungen 292
·.ebspflicht 237 9.10 Liquiditätssicherung des Vermieters 294 ·.ebspflicht 237 9.11 Hinterlegung der Miete 294 §242 BGB 238 10 Versicherungen 296
239 10.1 Allgemeines 296 241 10.2 Einzelne Versicherungsarten 297 241 10.2.1 Verbundene Wohngebäudeversicherung 297
10.2.2 Glasversicherung 298 241 10.2.3 Haftpflichtversicherungen 298 245 11 Sicherheitsleistung 299 260 11.1 Kaution und Bürgschaft 299 261 11.2 Patronatserklärung 305 263 11.3 Mietvertragsübernahme 307 263 12 Untervermietung 309 264 12.1 Einleitung 309 265 12.2 Gesetzliche Grundlagen 310 265 12.3 Gebrauchsüberlassung an Dritte 311 267 12.4 Die Erlaubnis des Vermieters 313 272 12.5 Außerordentliches Kündigungsrecht des Mieters 315
12.6 Berechtigte Gründe für die Versagung der
Untermieterlaubnis 317
15
272
Inha Itsverzeichnis
16
12.7
12.8
12.9
12.10
12.11
13
14
14.1
14.2
14.3
14.4
14.5
14.6
14.7
14.8
E
1
1.1
1.2
1.3
1.4
1.5
1.6
1.7
"Unechte Untervermietung"
Verdeckung oder Offenlegung des Hauptmietvertrags
Häufig vom Hauptmietvertrag abweichende
Vereinbarungen
Vorlage des abgeschlossenen Untermietvertrags
Untervermietung unter aufschiebender Bedingung
Rückgabe der Mietsache
Schriftform
Einleitung
Gesetzliche Grundlage
Keine Heilung durch salvatorische Klausel
Keine Heilung durch die Berufung auf Treu
und Glauben
Heilmittel Schriftformklausel im Vertrag
Heilung eines Schriftformmangels durch
Nachtragsvereinbarung
Häufige Ursachen für Schriftformmängel
Praktische Abwicklung der Unterzeichnung von
Mietverträgen im Unternehmen
Betrieb und Unterhalt
Betriebskosten
Was sind Betriebskosten?
Abgrenzung der Betriebskosten von den
Instandhaltungskosten
Überleitungsprobleme bei Altverträgen
Umlegbarkeit weiterer Betriebskosten in der
Gewerberaummiete
Die konkrete Vereinbarung der Umlegung von
Betriebskosten
Die Abrechnung über die Betriebskosten
Kalkulation der Nebenkosten und
Nebenkostennachforderung
318
318
320
323
324
325
333
333
334
336
336
338
339
340
342
345
345
345
347
348
349
351
354
356
1.8
1.8.1
2
2.1
2.2
2.3
2.4
2.5
2.6
2.7
2.8
3
3.1
3.2
3.3
3.4
3.5
F
1
1.1
1.1.1
1.1.2
1.1.3
1.2
1.2.1
2
2.1
V
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I
I
I
P
V
In ha Itsverzeichn is
318 1.8 Verjährung und Verwirkung von 318 Nebenkostennachforderungen 360
1.8.1 Probleme der Heizkostenverordnung und des 320 Wärmecontracting 362 323 2 Instandhaltung 364 324 2.1 Ausgangssituation: Die unterschiedliche Sichtweise 325 der Parteien 364 333 2.2 Verwirrung bei der Verwendung der Begriffe 365 333 2.3 Der Wille des Gesetzgebers 367 334 2.4 Die Transparenz des Gewollten 368 336 2.5 Definitionen 370
2.6 Analyse des Ist-Zustands des Gebäudes 374 336 2.7 Grundregeln für die Überbürdung von 338 Erhaltungsmaßnahmen und -kosten in AGB 379
2.8 Schönheitsreparaturen 381 339 3 Verkehrssicherungspflicht 385 340 3.1 Allgemeines 385
3.2 Verkehrssicherungspflicht in Bezug auf Gebäude 386 342 3.3 Verkehrssicherungspflichten im Rahmen von
Mietverhältnissen 387 345 3.4 Übertragung der Verkehrssicherungspflicht 388 345 3.5 Die Streupflicht 389 345
F Vertragsgestaltung 391 347 1 Mietzeit 391 348 1.1 Mietbeginn 391
LU Verspätete Räumung durch den Vormieter 393 349 1.1.2 Sachmängel 395
1.1.3 Vermietung vom Reißbrett 397 351 1.2 Übergabe 399 354 1.2.1 Vertragsstrafen 401
2 Beendigung des Mietverhältnisses 403 356 2.1 Ende der Festlaufzeit 403
17
In haltsverzeichn is
2.2 Ordentliche Kündigung 404 H 1
2.3 Sonderkündigungsrechte 404 I. , 2.4 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem 1 (
Grund 406 2 I 2.5 Systematik der gesetzlichen Regelung 407 3 2.6 Der wichtige Grund in der Rechtsprechung 409 II. 2.7 Die Aufhebungsvereinbarung 415 1
2 G Flächen- und Leerstandsmanagement 419 3 1 Flächen- und Leerstandsmanagement 419 4 1.1 Was ist die Mietfläche? 419
1.2 Flächendefinitionen im Mietvertrag 421 5 1.3 Unterschied zwischen DlN 277 und MF-G der gif 423 6 1.4 Fläche aus der Sicht des Developers 425
1.5 Flächenangabe im Mietvertrag 426 7 1.6 Mietfläche am Beispiel eines Einkaufscenters 428 1.7 Flächenkennziffern 429 III. 1.8 Flächenbestandserfassung 429 1 1.9 Darstellung der bisherigen Nutzungssituation 431 2 1.10 Reduzierte Flächenanforderungen 431 3 1.ll Reduzierung/Erweiterung der Flächen während 4
der Mietzeit 431 5 1.12 Leerstandsverwaltung 433 6 1.12.1 Definition des Leerstands 433 7 1.12.2 Leerstand und Wertberichtigung 434
1.12.3 Aktives Inkassomanagement 434 8 1.13 Früherkennung drohenden Leerstands und
Frühwarnsysteme 437 9 1.14 Leerstandsverhinderung durch kreative
Vertragsgestaltung 439
1.15 Verringerung der Leerstandskosten 441 Stichw 1.16 Initiativen der Verwaltung gegen Leerstand 442
1.17 Umwandlung von Büros in Wohnungen 446
18
Inha Itsverzeichnis
404 H Arbeitshilfen 449 404 1. Verträge 451
406
407
409
1
2
3
11.
Gewerbemietvertrag
Erster "gelebter" Mietvertrag
Zweiter "gelebter" Mietvertrag
Checklisten
452
478
493
524 415 1 Checkliste Verwaltersuche 525
419 419
419
421
423
425
426
428
429
429
431
431
2
3
4
5
6
7
IlI.
1
2
3
Checkliste Wartungsverträge Bürohaus
Checkliste Hotelmietvertrag
Checkliste wesentliche Vertragsregelungen
Hotelbetreibervertrag
Checkliste für die Einrichtung eines Call-Centers
Checkliste Prüfung Nebenkostenabrechnung
Einkaufscenter
Beispiele von Mietnebenkosten (nicht in
§ 2 der BetrKV enthalten)
Vorschriften und Erläuterungen
Auflistung der Vorschriften im Gewerbemietrecht
Schriftform im Mietrecht
Textform im Mietrecht
526
528
530
532
534
536
537
538
540
541
431
433
433
434
434
4
5
6
7
8
Mietflächenschema
Mietfläche für Büroraum MF-B
Mietfläche für Handelsraum (MF-H)
Musterformulierung unter Verwendung der
gif-Richtlinie MF-G
Standards für ImmobilienverwaltungiFacilities
542
544
545
547
437 9
Management I
Standards für Immobilienverwaltung/Facilities
549
439 Management II 550
441 Stichwortverzeichnis 551 442
446
19