GESTIÓN URBANÍSTICA

PRINCIPIOS

• CESIÓN

• EQUIDISTRIBUCIÓN

• URBANIZACIÓN

SISTEMAS

• COMPENSACIÓN

• CONCIERTO

• CONCESION OBRA URBANIZADORA

• COOPERACION

• EXPROPIACIÓN

PRESUPUESTOS DE LA EJECUCIÓN (109)

• Aprobación del planeamiento que contenga la ordenación detallada

• Suelo urbano no consolidado– Aprobación planeamiento general si

contiene ordenación detallada– No ordenación detallada PG: Plan especial

• Suelo urbanizable delimitado– Plan parcial sector correspondiente– Plan General si contiene ordenación

detallada• Suelo urbanizable no delimitado

– Aprobación Plan Sectorización• Sistemas generales

– Aprobación plan especial– Plan General si ordenación detallada

PRINCIPIO DE CESIÓN OBLIGATORIA Y GRATUITA

• Afecta a conjunto propietarios:– Suelo urbano no consolidado

– Suelo urbanizable delimitado

• Suelo necesario para viales, espacios libres, zonas verdes y dotaciones públicas de carácter local

• Suelo necesario para la ejecución de los sistemas generales que planeamiento general, en su caso, incluya o adscriba

• Suelo correspondiente al 10 por 100 del aprovechamiento del sector correspondiente

PRINCIPIO DE EQUIDISTRIBUCIÓN

• División del suelo equidistribución– Polígono (Unidad de ejecución) (123) – Area de reparto (111)

• Instrumento equidistribución– Proyecto de reparcelación (cooperación)

(134.2)– Proyecto de compensación

(compensación) (157)• Técnicas equidistribución:

– Aprovechamiento tipo (113)

GESTIÓN POLÍGONOS (123)

• Ámbitos territoriales ejecución integral planeamiento• Delimitados por el plan contenga ordenación detallada• Requisitos:

– Permita cumplimiento conjunto deberes cesión y equidistribución beneficios y cargas

– No polígonos con diferencia aprovechamiento > 15% AT área de reparto / ni desproporcionada diferencias cargas urbanización

• Ejecución por polígonos completos, excepto:– ejecución directa sistemas generales– actuaciones aisladas (124)

• Posibilidad unidades ejecución discontinuas (su)• Procedimiento específico delimitación (remisión

aprobación instrumento equidistribución (art. 117) Novedad L 15/2004

• Puede coincidir o no físicamente con área de reparto

OBJETO EQUIDISTRIBUCIÓN (115)• Distribuir justamente cargas y beneficios

ordenación urbanística– Necesaria siempre que plan asigne desigualmente a fincas

afectadas volumen edificable, usos urbanísticos o limitaciones y cargas de propiedad

• Regularizar la configuración fincas• Situar aprovechamiento en zonas aptas

edificación conforme planeamiento• Ubicar aprovechamiento corresponde

ayuntamiento (10% aprov. área reparto)• Definición (115.2):

– agrupación de fincas comprendidas en el polígono – para su nueva división ajustada al planeamiento, – con adjudicación de las parcelas resultantes a los

interesados– en proporción a sus respectivos derechos

CRITERIOS INSTRUMENTO EQUIDISTRIBUCIÓN (116)

• Derechos propietarios proporcional superficie parcelas respectivas– Posible criterio distinto (unanimidad)

• Valoración fincas aportadas y resultantes momento presentación proyecto equidistribución

• Obras incompatibles planeamiento (no contrarias a planeamiento vigente en momento realización):– Indemnización como coste urbanización

• Se procurará (siempre que sea posible) fincas adjudicadas situadas lugar próximo antiguas propiedades

• No adjudicación fincas independientes < parcela mínima edificable – Si no posible adjudicación fincas independientes: pro indiviso– Si < 15% parcela mínima edificable: indemnización en metálico

PROCEDIMIENTO APROBACIÓN (117)

• Inicio expediente: aprobación delimitación polígono– Implica suspensión automática licencias parcelación y edificación

en polígono (no necesidad declaración expresa)• Presentación de proyecto equidistribución

– Iniciativa pública o privada (sistema actuación)• Aprobación inicial por Administración• Información pública

– Mínimo 20 días– Publicación Boletín Oficial Provincia– Notificación individualizada interesados (titulares derechos

reales)• Aprobación definitiva

– Plazo máximo resolución 2 meses desde finalización información pública

– Silencio estimatorio (positivo), salvo presentación alegaciones (efectos desestimatorios)

GASTOS URBANIZACIÓN (132)

• Coste obras infraestructuras, servicios y mobiliario urbano previsto en planes

• Obras de urbanización sistemas generales• Indemnizaciones procedentes cese actividades,

traslados derribo de construcciones…• Indemnizaciones extinción arrendamientos edificios

deban ser derribados• Coste planes de ordenación detallada y proyectos

urbanización• Canalización e instalación redes telecomunicaciones• Gastos control calidad urbanización• Contratación obras urbanización: principios publicidad y

concurrencia

EFECTOS APROBACIÓN PROYECTO REPARCELACIÓN (118)

• Transmisión municipio terrenos cesión obligatoria y gratuita para fines fijados– Cesión de pleno dominio y libre de cargas

• Subrogación de las antiguas por las nuevas parcelas– Acreditación correspondencia– Mismo título adquisición

• Afectación real parcelas adjudicadas cumplimiento cargas y pago gastos inherentes sistema actuación– Se mantiene la carga, aunque se enajenen

• Permite ocupación de los terrenos cedidos a Administración y ejercicio de urbanización en todo el ámbito

ÁREAS DE REPARTO I (111 ss)

• Idéntico valor aprovechamiento tipo• En suelo urbanizable delimitado y suelo

urbano no consolidado– Continuos o discontinuos– No en suelo urbano consolidado

• Objeto: materializar equidistribución de aprovechamientos entre propiedades afectadas

• Equidistribución exterior (equidistribución de aprovechamientos)– Equidistribución interna (de cargas y

beneficios): polígono y proyecto equidistribución

– Polígonos excedentarios y deficitarios (129)

ÁREAS DE REPARTO II

• Dentro de cada area de reparto: uno o varios polígonos

• Sistemas generales se incluyen en áreas de reparto– Salvo magnitud determine expropiación

APROVECHAMIENTO TIPO (113 ss)• Aprovechamiento tipo de cada área de reparto• Valor fijado discrecionalmente por

planeamiento general• Doble finalidad:

•Definir intensidad edificatoria•Distribución equitativa aprovechamientos

• Cálculo– Dividiendo aprovechamiento lucrativo total

(expresado en metros cuadrados edificables uso característico) (no dotacional)

– Por superficie total área, incluyendo sistemas generales (excluyendo dotaciones públicas existentes)

– Coeficientes ponderación uso y tipología

GESTIÓN SUELO URBANO CONSOLIDADO (122)

• No área de reparto ni aprovechamiento tipo• No actuaciones integradas (sistemáticas por

polígonos)• No equidistribución de beneficios y cargas• No cesión aprovechamientos urbanísticos

(10%): ciudad consolidada• Actuación aislada (124): finca a finca• Normalización de fincas:

– Adaptación configuración física parcelas en suelo urbano

– No implica minoración aprovechamientos urbanísticos, ni cesión Ayuntamiento

– Variaciones valor finca: compensaciones metálico – A instancia Administración o particular– Aprobación Ayuntamiento

SISTEMAS DE EJECUCIÓN (126 ss)

• Sistemas actuación directos– Cooperación– Expropiación

• Sistemas actuación indirectos– Concierto – Compensación– Concesión obra urbanizadora (agente

urbanizador)

MODELOS DE GESTIÓN URBANÍSTICA• Modelo puro agente urbanizador

– Valencia (Ley 6/1994)– Castilla-La Mancha (ley 2/98)– Extremadura (Ley 15/2001)

• Agente urbanizador diferenciado compensación y alternativo– Concesión de obra urbanizadora– La Rioja (Ley 10/1998)– Aragón (Ley 5/1999)– Cantabria (Ley 2/2001)

• Agente urbanizador diferenciado compensación y subsidiario– Sistema de concurrencia– Castilla y León (Ley 5/1999)– Murcia (Ley 1/2001)– Galicia (Ley 9/2002)

• Agente urbanizador integrado en compensación– Madrid (Ley 9/2001)– Canarias (Decreto Legislativo 1/2000)– Asturias (Ley 3/2002)– Andalucia (Ley 7/2002)

ELECCIÓN SISTEMA DE EJECUCIÓN (127)

• Libertad de elección• Criterios:

– Características y complejidades iniciativa a desarrollar– Medios Administración pública– Colaboración iniciativa privada– Demás circunstancias concurran

• Debe incluirse obligatoriamente en planeamiento con ordenación detallada

• Procedimiento modificación sistema actuación– De oficio o a instancia particulares– Información pública (20 días; pub. Boletín provincia)– Notificación individualizada propietarios

• Sustitución sistema indirecto: transcurso de un año sin iniciativa desde aprobación definitiva planeamiento