GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU - MARTIyatirimci.marti.com.tr/Uploads/marti_otel_isletmeleri_a...Bu...

1

ISO9001:2000 FS 5O9685

GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU

MARMARİS MARTI OTEL İŞLETMELERİ A.Ş.

MARTI RESORT MARMARİS

İÇMELER - MARMARİS / MUĞLA

Tarih: 26.06.2009 R. No: 2009REV179-1

PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com

http://www.pdffactory.com

2

AÇIK ADRES Martı Resort, Cumhuriyet Mahallesi, Hürriyet Caddesi İçmeler-Marmaris/ MUĞLA

RAPORU HAZIRLAYAN TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş.

DEĞERLEME UZMANLARI Ozan KOLCUOĞLU Değerleme Uzmanı

Hüsniye GÜRSES Yönetici-Lisanslı Değerleme Uzmanı (400811)

RAPORU TALEP EDEN Martı Otel İşletmeleri A.Ş.

GAYRİMENKULÜN KULLANIMI 31.134 m² arsa üzerinde yer alan yasal kapalı inşaat alanı 25.452 m² olan otel ve ek tesisleridir.

TAPU KAYIT BİLGİLERİ

Martı Otel İşletmeleri A.Ş.’nin mülkiyetinde bulunan Muğla ili, Marmaris ilçesi, İçmeler köyü, Kumluörencik mevkii, 2 pafta, 166 no’lu parsel üzerinde yer alan, “Tarla”, 2 pafta, 167 no’lu parsel üzerinde yer alan, “Tarla” ve 2 pafta, 1520 no’lu parsel üzerinde yer alan, “İçinde kargir bina, ahşap bina ve kargir gazino ve otel müştemilatı olan tarla” nitelikli gayrimenkuller.

İMAR DURUMU

• “A bölgesi-turistik tesis alanı” lejandında yer almaktadır. • Nizamı ayrık nizamdır. • TAKS: 0,20 KAKS: 0,60 • Maksimum kat sayısı 3 kat, maksimum bina yüksekliği 10,50 m.’dir.

GELiR KAPiTALiZASYONU YAKLAŞIMI’NA GÖRE 26.06.2009 TARİHLİ TOPLAM ADİL PİYASA DEĞERİ

45.327.000 -TL (Kırkbeşmilyonüçyüzyirmiyedibin - Türk Lirası)

30.218.000. -USD

(Otuzmilyonikiyüzonsekizbin.-Amerikan Doları) 1 USD=1,50- TL kabul edilmiştir.

MALİYET YAKLAŞIMI’NA GÖRE 26.06.2009 TARİHLİ NET BUGÜNKÜ DEĞERİ

74.356.000 -TL (Yetmişdörtmilyonüçyüzellialtıbin.- Türk Lirası)

49.571.000 -USD (Kırkdokuzmilyonbeşyüzyetmişbirbin- Amerikan Doları)

1 USD=1,50- TL kabul edilmiştir. Raporda sunulan bulgular Değerleme Uzmanının bildiği kadarıyla doğru olduğu; Analizler ve sonuçlar sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlı olduğu; Değerleme Uzmanının değerleme konusunu oluşturan mülkle herhangi bir ilgisi olmadığı; Değerleme Uzmanının ücretinin raporun herhangi bir bölümüne bağlı olmadığı; Değerlemenin ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştiği; Değerleme Uzmanının, mesleki eğitim şartlarına haiz olduğu; Değerleme Uzmanının, değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimi olduğu; Değerleme Uzmanının, mülkü kişisel olarak denetlediği; Bu sayfanın değerleme raporunun ayrılmaz bir parçası olduğunu, rapor içerisindeki detay bilgiler ile birlikte bir bütün olup, bağımsız kullanılamayacağını; Raporda belirtilenlerin haricinde hiç kimsenin bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmadığını beyan ederiz. Bu değerleme raporu ilgili Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerine göre hazırlanmamıştır.

Ozan KOLCUOĞLU Değerleme Uzmanı

Hüsniye GÜRSES Yönetici-Lisanslı Değerleme Uzmanı

ÖZET TABLO

RAPOR NO: RAPOR TARİHİ: 2009REV179-1 26.06.2009



3

İÇİNDEKİLER BÖLÜM 1 ................................................................................................................................................................. 5 RAPOR BİLGİLERİ ................................................................................................................................................. 5

1.1 Rapor Tarihi ve Numarası ............................................................................................................................................ 5 1.2 Rapor Türü .................................................................................................................................................................... 5 1.3 Raporu Hazırlayanlar ................................................................................................................................................... 5 1.4 Değerleme Tarihi .......................................................................................................................................................... 5 1.5 Dayanak Sözleşmesi .................................................................................................................................................... 5 1.6 Değerleme Çalışmasını Olumsuz Yönde Etkileyen Faktörler .................................................................................... 5 1.7 Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Getirilen Sınırlamalar ............................................................................................. 5

BÖLÜM 2 ................................................................................................................................................................. 6 ŞİRKET – MÜŞTERİ BİLGİLERİ, KULLANILAN DEĞER TANIMLARI .............................................................. 6

2.1 Şirket Bilgileri ................................................................................................................................................................ 6 2.2 Müşteri Bilgileri ............................................................................................................................................................. 6 2.3 Kullanılan Değer Tanımları .......................................................................................................................................... 6

BÖLÜM 3 ................................................................................................................................................................. 7 GENEL VE ÖZEL VERİLER .................................................................................................................................. 7

3.1 Genel Veriler- Sosyal ve Ekonomik Veriler .................................................................................................................. 7 3.1.1 Demografik Veriler ................................................................................................................................................. 7 3.1.2 Ekonomik Veriler .................................................................................................................................................... 8

3.2 Özel Veriler - Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ........................................................................................ 9 3.2.1 Muğla İli ....................................................................................................................................................................... 9 3.2.2 Marmaris İlçesi ......................................................................................................................................................... 10 3.2.3 İçmeler Beldesi ......................................................................................................................................................... 10 3.2.4 Turizm Sektörü ......................................................................................................................................................... 10

3.1.3.1 Dünya Turizmi ................................................................................................................................................... 11 3.1.3.2 Türkiye’de Turizm ............................................................................................................................................. 13 3.1.3.2.Sektördeki Oyuncular ....................................................................................................................................... 24

BÖLÜM 4 ............................................................................................................................................................... 26 DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN MÜLKİYET HAKKI VE İMAR BİLGİLERİ ................................ 26

4.1 Gayrimenkulün Mülkiyet Bilgileri ................................................................................................................................. 26 4.2 Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri ................................................................................................................................ 26 4.3 Gayrimenkulün İmar Bilgileri ...................................................................................................................................... 27 4.4 Hukuki Sorumluluk ...................................................................................................................................................... 28 4.5 Çevre ve Zemin Kirliliği (Kontaminasyon) .................................................................................................................. 28

BÖLÜM 5 ............................................................................................................................................................... 28 GAYRİMENKULÜN ÇEVRESEL VE FİZİKSEL BİLGİLERİ .............................................................................. 28

5.1 Gayrimenkulün Yeri, Konumu ve Çevre Özellikleri ................................................................................................... 28 5.2 Değerleme Konusu Gayrimenkulün Yapısal İnşaat Özellikleri ................................................................................ 31 5.3 Harici ve Müteferrik İşler : .......................................................................................................................................... 36

BÖLÜM 6 ............................................................................................................................................................... 36 EN ETKİN VE VERİMLİ KULLANIM ANALİZİ .................................................................................................... 36 BÖLÜM 7 ............................................................................................................................................................... 37 GAYRİMENKUL DEĞERLEMESİNDE KULLANILAN YÖNTEMLER .............................................................. 37

7.1 Değerlemede Kullanılan Yöntemler ....................................................................................................................... 37 7.1.1 Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı ........................................................................................................................... 37 7.1.2 Gelir İndirgeme Yaklaşımı ................................................................................................................................... 37 7.1.3 Maliyet Yaklaşımı ................................................................................................................................................. 37 7.2. Tanımlar ve Hesaplama Yöntem Modeli .............................................................................................................. 38 7.2.1. Risksiz getiri oranı .............................................................................................................................................. 38 7.2.2. Piyasa Riski Primi- Piyasa Endeksi ................................................................................................................... 39 7.2. 3. İskonto Oranı (Risksiz Getiri Oranı+ Piyasa Riski Primi = İskonto Oranı) ..................................................... 39



4

7.2. 4.Genel Kapitalizasyon Oranı ............................................................................................................................... 39 7.2. 5. Diğer bakış açısı: Sabit Varlık Fiyatlandırma Modeli (CAPM) ........................................................................ 39

BÖLÜM 8 ............................................................................................................................................................... 40 GAYRİMENKULÜN ANALİZİ VE DEĞERLEMESİ ............................................................................................ 40

8.1 Taşınmazın Değerine Etken Faktörler ....................................................................................................................... 40 8.2 Değerlemede Kullanılan Yöntemlerin Analizi ............................................................................................................. 40

8.2.1 Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı Analizi ............................................................................................................... 41 8.2.2 Gelir Yaklaşımına Göre Gayrimenkulün Değeri ................................................................................................. 51

BÖLÜM 9 SONUÇ ............................................................................................................................................... 54



5

BÖLÜM 1

RAPOR BİLGİLERİ 1.1 Rapor Tarihi ve Numarası Bu rapor, Martı Otel İşletmeleri A.Ş.’nin 13.05.2009 tarihli talebine istinaden, şirketimiz tarafından 26.06.2009 tarihinde, 2009REV179-1 rapor numarası ile tanzim edilmiştir. 1.2 Rapor Türü Bu rapor, Martı Otel İşletmeleri A.Ş.’nin mülkiyetinde bulunan Muğla ili, Marmaris ilçesi, İçmeler köyü, Kumluörencik mevkii, 2 pafta, 166 no’lu parsel üzerinde yer alan, “Tarla”, 2 pafta, 167 no’lu parsel üzerinde yer alan, “Tarla” ve 2 pafta, 1520 no’lu parsel üzerinde yer alan, “İçinde kargir bina, ahşap bina ve kargir gazino ve otel ve müştemilatı olan tarla” nitelikli gayrimenkullerin 26.06.2009 tarihli adil piyasa değerinin Maliyet Yaklaşımı Yöntemi ve Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi ile Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanan değerleme raporudur. 1.3 Raporu Hazırlayanlar Bu değerleme raporu; gayrimenkul mahallinde yapılan inceleme sonucunda ilgili kişi – kurum – kuruluşlardan elde edilen bilgilerden faydalanılarak hazırlanmıştır. Bu rapor, şirketimiz değerleme uzmanlarından Ozan KOLCUOĞLU ve yönetici-lisanslı değerleme uzmanı Hüsniye GÜRSES tarafından hazırlanmıştır. 1.4 Değerleme Tarihi Bu değerleme raporu için, şirketimizin değerleme uzmanları 14.05.2009 tarihinde çalışmalara başlamış ve 26.06.2009 tarihine kadar raporu hazırlamışlardır. Bu sürede gayrimenkul mahallinde ve ilgili resmi dairelerde incelemeler ve ofis çalışması yapılmıştır. 1.5 Dayanak Sözleşmesi Bu değerleme raporu, şirketimiz ile Martı Otel İşletmeleri A.Ş. arasında tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen 14.05.2009 tarihli dayanak sözleşmesi hükümlerine bağlı kalınarak hazırlanmıştır. 1.6 Değerleme Çalışmasını Olumsuz Yönde Etkileyen Faktörler Değerleme işlemini genel anlamda olumsuz yönde etkileyen ve sınırlayan bir faktör yoktur. 1.7 Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Getirilen Sınırlamalar Bu rapor Martı Otel İşletmeleri A.Ş.’nin 13.05.2009 tarihli talebine istinaden hazırlanan gayrimenkul değerleme raporudur. Değerleme çalışması sırasında müşteri tarafından getirilen bir sınırlama bulunmamaktadır.



6

BÖLÜM 2

ŞİRKET – MÜŞTERİ BİLGİLERİ, KULLANILAN DEĞER TANIMLARI 2.1 Şirket Bilgileri Şirketimiz, 13.11.2002 tarih ve 5676 sayılı Ticaret Sicil Gazetesinde yayınlanan Şirket Ana Sözleşmesine göre Ekspertiz ve Değerlendirme olarak tanımlanan iş ve hizmetleri vermek amacıyla 300.000 Türk Lirası sermaye ile kurulmuştur. Şirketimiz, Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu’nun (SPK) 03.02.2003 tarih ve KYD-66/001347 sayılı yazısı ile SPK mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır. 2.2 Müşteri Bilgileri Bu değerleme raporu, İnönü Cad., Devres Han, No:96, Kat:4 Gümüşsuyu-İstanbul adresinde faaliyet gösteren Martı Otel İşletmeleri A.Ş. için hazırlanmıştır. 2.3 Kullanılan Değer Tanımları Adil Piyasa Değeri (Pazar Değeri) Bir gayrimenkulün alıcı ve satıcı arasında, belirli bir tarihte, el değiştirmesi durumunda; satış için gerekli piyasa koşulların sağlanması, tarafların istekli olması ve her iki tarafın da gayrimenkulle ilgili bütün durumlardan haberdar olması koşullarıyla belirlenen, gayrimenkulün en olası, nakit el değiştirme değeridir. Bu değerleme çalışmasında aşağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır.

- Alıcı ve satıcı makul ve mantıklı hareket etmektedir. - Taraflar gayrimenkul ile ilgili her konuda tam bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlıyacak

şekilde hareket etmektedirler. - Gayrimenkulun satışı için makul bir süre tanınmıştır. - Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peşin olarak yapılmaktadır. - Gayrimenkulün alım – satım işlemi sırasında gerekebilecek finansman piyasa faiz oranları üzerinden

gerçekleştirilmektedir. Düzenli Likiditasyon Değeri Taraflar arasında görüşmeler ve pazarlıklar sonucunda, varlıklar için belirlenen, takribi 3-6 ay aralığı içindeki en olası nakit satış değeridir. Düzenli likiditasyonda, varlıkların herbiri için en iyi değerin alınmasına çalışılmaktadır. Eğer belirtilen zaman aralığı içinde, taraflar arasındaki görüşmeler sonucunda fiyat konusunda anlaşmaya varılamazsa, varlıkların açık arttırmayla satılması önerilir. Zorunlu Likiditasyon Değeri / Tasfiye Değeri Halka açık düzenlenen bir açık arttırmada, ekonomik trendler ve zorunlu satış koşulları göz önünde bulundurularak, gayrimenkul için belirlenen en olası nakit değerdir. Zorunlu likiditasyonda, varlıklar olabildiğince çabuk satılırlar. Satış için kabul edilen zaman aralığı genellikle 3 aydan azdır.



7

BÖLÜM 3

GENEL VE ÖZEL VERİLER Veri araştırması, değerleme konusu varlığın piyasa seviyesindeki uluslararası, ulusal, bölgesel ya da komşuluk çevresi trendlerini araştırmakla başlar. Bu araştırma değerleme uzmanının o özgün piyasa alanında gayrimenkul değerlerini etkileyen ilkelerin, güçlerin ve etmenlerin ilişkilerini anlamasına yardımcı olur. Araştırma, aynı zamanda değerleme uzmanına rakamsal bilgileri, piyasa trendlerini ve ipuçlarını sağlar. Genel veriler, tanımlanmış piyasa bölgesinde mülk değerini etkileyen toplumsal, ekonomik, kamusal ve çevresel verilerdir. Özel veriler ise, değerlemesi yapılacak mülke ve eşdeğer mülklerin niteliklerine ilişkin verilerdir. 3.1 Genel Veriler- Sosyal ve Ekonomik Veriler 3.1.1 Demografik Veriler Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi 2007 Nüfus Sayımı sonuçlarına göre Türkiye nüfusunun 70.586.256 iken 31 Aralık 2008 tarihi itibariyle Türkiye nüfusu 71.517.100 kişiye yükselmiştir. 2000-2007 döneminde yıllık nüfus artışı ortalama binde 5,9 olarak gerçekleşirken 2008 yılında Türkiye’nin yıllık nüfus artış hızı binde 13,1 olarak gerçekleşmiştir. 2008 yılında 81 ilden; 55 ilin nüfusu artarken, 26 ilin nüfusu azalmıştır. Nüfus artış hızı en düşük olan ilk üç il; Bilecik (‰ -53,5), Kütahya (‰ -31,4) ve Isparta (‰ -29,9)’dır. 81 il içinde nüfus artış hızı en yüksek olan ilk üç il ise sırasıyla; Yalova (‰ 82,6), Tekirdağ (‰ 56,6) ve Hakkari (‰ 48)’dir. Türkiye’de şehirlerde bulunan nüfus, köylerde bulunan nüfusa göre çok büyük bir hızla artmaktadır. Ülkede şehirlerde bulunan nüfusun oranı son 17 yılda önemli artış göstererek 1990 yılında yüzde 59 iken 2000 yılında yüzde 64,9'a 2008 yılında ise ülke nüfusunun %75’e yükselmiştir. Şehir nüfusu (il ve ilçe merkezlerinde ikamet eden nüfus) 53.611.723, köy nüfusu (belde ve köylerde ikamet eden nüfus) ise 17.905.377 kişidir. Şehirlerde yaşayan nüfus oranının en yüksek olduğu il % 99 ile İstanbul, en düşük olduğu il ise % 32,2 ile Bartın’dır. Ülke nüfusunun % 17,8’i İstanbul’da ikamet etmektedir. Toplam nüfusun sırasıyla; % 6,4’ü Ankara’da, % 5,3’ü İzmir’de, % 3,5’i Bursa’da, % 2,8’i Adana’da ikamet etmektedir. Nüfusu en az olan beş il ise sırasıyla; Bayburt, Tunceli, Ardahan, Kilis ve Gümüşhane’dir. En az nüfusa sahip Bayburt’da ikamet eden kişi sayısı 75.675’dir. Türkiye nüfusunun yarısı 28,5 yaşından küçüktür. Ülkede ortanca yaş 28,5’tir. Ortanca yaş erkeklerde 28 iken, kadınlarda 29’dur.. Şehirlerde ikamet edenlerin ortanca yaşı 28,4, köylerde ise 28,6’dır. 15-64 yaş grubunda bulunan çalışma çağındaki nüfus, toplam nüfusun % 66,9’unu oluşturmaktadır. Ülke nüfusunun % 26,3’ü 0-14 yaş grubunda, % 6,8’i ise 65 ve daha yukarı yaş grubundadır. Nüfus yoğunluğu olarak ifade edilen bir kilometrekareye düşen kişi sayısı, Türkiye genelinde 93 iken illere göre 12 ile 2.444 kişi arasında değişmektedir. İstanbul 2.444 kişi ile nüfus yoğunluğunun en fazla olduğu ildir. Bunu sırasıyla; 413 kişi ile Kocaeli, 316 kişi ile İzmir, 242 kişi ile Hatay ve 241 kişi ile Bursa illeri izlemektedir. Nüfus yoğunluğunun en az olduğu il ise 12 kişi ile Tunceli’dir. Yüzölçümü büyüklüğüne göre ilk sırada yer alan Konya ilindeki nüfus yoğunluğu 51, yüzölçümü en küçük olan Yalova ilindeki nüfus yoğunluğu ise 233 kişidir.



8

3.1.2 Ekonomik Veriler1

Ülkemizde özellikle 2001 yılında yaşanan ekonomik krizle başlayan dönem, yaşanan diğer krizlere paralel olarak tüm sektörlerde olduğu gibi gayrimenkul piyasasında da önemli ölçüde bir daralmayla sonuçlanmıştır.

Mevcut duruma eklenen olası deprem beklentisi özellikle gayrimenkul sektöründe hareket kabiliyetini 2001 ve 2002 yıllarında oldukça kısıtlamıştır. Bu dönemde gayrimenkul fiyatlarında eskiye oranla ciddi düşüşler yaşanmış, alım satım işlemleri yok denecek kadar azalmıştır.

2004 yılı, 2003 yılının ikinci yarısından itibaren kaydedilen olumlu gelişmelerle, gayrimenkul sektörünün canlandığı bir yıl olmuş ve fiyatlarda eskiye göre belirli ölçüde artış görülmüştür. Ekonomik ve siyasi istikrarın sağlanmaya başlaması, enflasyonun tek haneli rakamlara inmesi, Mortgage yasası ile ilgili gelişmeler ve Avrupa Birliği yolundaki sürecin beklentiler doğrultusunda seyretmesiyle gayrimenkul ve inşaat sektöründe olumlu gelişmeler kaydedilmiştir.

2004 yılında hayata geçen özel sektör yatırımları ve gerçekleşirilen büyük ölçekli projelerin 2005 yılında da artarak devam etmesiyle, özellikle 2005 yılının ikinci yarısıyla beraber gayrimenkul fiyatlarında önemli artışlar gözlenmiştir. Yukarı doğru süren ivme 2006 yılının son çeyreğine kadar devam etmiştir. 2007 yılı seçim yılı olduğundan yerli ve yabancı yatırımcılar yatırım kararları için seçimi beklemiş ve seçim sonucunda siyasi istikrarın devam edeceği görülüp yatırımlara devam edilmiştir.

2008 yılı ilk çeyreğinde ise iç siyasetten çok dış ekonomik gelişmeler ağırlıkta olmuş, yaşanan gelişmeler ekonomiyi doğrudan etkileyerek 2008 yılı Nisan ayından itibaren yatırımlarda yavaşlama görülmüş ve geçmiş yıllardaki yabancı yatırım oranı düşmeye başlamıştır. 2008 yılı içerisindeki yatırımlara bakıldığında, konut ve AVM sektöründeki bazı bölgelerde doyma noktasına ulaşmakla birlikte ofis ve lojistik sektöründe yatırımların devam ettiği gözlenmiştir.

ABD'de subprime mortgage krizi olarak başlayan, sonrasında likidite sıkıntısından kaynaklandığı sanılan ancak zamanla asıl sorunun güven eksikliği olduğu anlaşılan 2008 yılının en mühim olayı Ekonomik Kriz, Mart ayında ABD'nin önemli yatırım bankalarının ve sigorta firmalarının iflas etmesi ile kendini gösterdi ve kısa zamanda Avrupa'ya sıçradı. İzlanda'nın 3 büyük bankası iflas etti. İngiltere'deki taşınmaz mal piyasası da tıpkı ABD gibi büyük bir düşüşe geçti. Büyük otomobil şirketleri de krize yenik düşmeye başladı.

Türk Bankacılık endüstrisinin konut kredilerine ayırdığı payın düşük olması, krizin etkilerini hafifletse de Türkiye de dünyada olup biten tüm bu gelişmelerden 2008 yılı 3. çeyreğinden itibaren etkilenmeye başlamıştır. Döviz kurlarındaki artış ve satışlardaki azalma gayrimenkul sektöründe de etkilerini hissettirmeye başlamıştır. Konut fiyatları ve taleplerde yaşanan durağanlık genel perspektife paralel yerini düşüş eğilimine bırakmıştır. Gayrimenkul piyasası bu dönemde kredi faizlerinin yükselmesi, yatırımların ertelenmesi ve gelecek öngörülerinin zor olması sebebi ile durgun bir döneme girmiştir.

1 TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş.

İl Nüfus Nüfus (Şehir Merkezi)

İstanbul 12.697.164 12.569.041

Ankara 4.548.939 4.395.888

İzmir 3.795.978 3.450.537

Bursa 2.507.963 2.204.874

Adana 2.026.319 1.763.351



9

2008 yılı sonu ve 2009 yılı başında Türkiye’de ekonomik kriz reel sektörde de hissedilmeye başlamıştır. Özellikle sanayi kentlerinde fabrikaların üretime ara vermelerinin sonucunda işsizlik hızla artmaya başlamıştır. Ekonomik öngörülerde yaygın kanı 2009 yılının Türkiye için ekonomik daralmayla geçeceğidir. Gayrimenkul sektörünün 2009 yılını küçülerek geçireceği ve fiyatlarda iskontoya uğrayacağıdır. Bununla birlikte 2009 ve 2010 yılları nitelikli gayrimenkul projelerinde iskontolu imkanlar sunacağından yabancı yatırımcıların Türkiye’ye olan ilgisini devam etmesini sağlayacağını düşünülmektedir.

3.2 Özel Veriler - Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi 3.2.1 Muğla İli

Topraklarının bir bölümü Akdeniz Bölgesi’nde, bir bölümü de Ege Bölgesi’nde yer alan Muğla, kuzeyde Aydın, doğuda Denizli ve Burdur, güneydoğuda Antalya, güneyde Akdeniz, batısında da Ege Denizi ile çevrilidir. Şehir merkezi Karadağ, Kızıldağ, Masa Dağı, Hamursuz Dağı ile çevrelenmiş olup, Hisar Dağı’ndan ovaya doğru yayılır. Ege Bölgesi’nin güneyinde, Anadolu’nun güneybatı köşesinde yer alan Muğla ilinin kıyıları girintili ve çıkıntılıdır. İç kesimlere doğru yüksekliği artan il topraklarını kuzeyinde, kuzeybatı-güneydoğu, doğu ve güneydoğusunda kuzeydoğu - güneybatı yönünde uzanan dağlar engebelendirir. Oyuklu Dağı (1.892 m.), Sandras dağı (Çiçekbaba Tepesinde 2.295 m.), Boncuk Dağı (2.265 m.) ve

Akdağ’ın zirvelerinden birini oluşturan Salur Dağı (2.569 m.) bu dağların başlıcalarıdır. İl topraklarının düzlük kesimleri oldukça azdır. Muğla, Milas, Gökova, Köyceğiz ve Dalaman Ovaları ilin başlıca düzlükleridir. Eşen Ovası'nın batı kesimi il sınırları içerisindedir. Tamamı küçük olan bu düzlüklerden Muğla Ovası bir gölovadır. İl kıyılarındaki girintiler Güllük Körfezi, Gökova Körfezi ve Fethiye Körfezi’dir. Çıkıntılar ise Bodrum, Reşadiye (Datça) ve Bozburun yarımadalarıdır. Bu kıyı göllerinin yer aldığı kesimlerin açıklarında tersane Adası, Karaada ve Salih Adası yer alır. İl topraklarını Büyük Menderes Irmağı’nın kollarından Akçay ve Çine Çayı, Akdeniz’e dökülen Dalaman Çayı ve Eşen Çayı (Kocacay) sulamaktadır. Bafa Gölü’nün doğusu, Akçay üzerindeki Kemer Baraj Gölü’nün güneydeki küçük bir bölümü ve Köyceğiz Gölü il toprakları içerisinde yer alır. İlin yüzölçümü 12.851 km², 2000 Yılı Genel Nüfus Sayım sonuçlarına göre; toplam nüfusu da 715.328’dir. 2007 yılında yapılan “Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi”ne göre ilin toplam nüfusu 766.156 olarak açıklanmıştır. Bir dizi Fay hattı ile tektonik çöküntünün bulunduğu kalkerlerden oluşan bir alanda yer alan il topraklarının güneydoğu kesimi önemli bir deprem kuşağı üzerindedir. İlin bitki örtüsü makidir. Geniş yer tutan kızılçam ormanları bazı kesimlerde kıyıdan itibaren başlar. Zeytinliklerinde geniş alanlar kapladığı ilin yüksek kesimlerinde karaçam ormanlarına zaman zaman sedir ve ardıç ağaçları da karışır. Merkez ilçe, Marmaris, Köyceğiz ve Fethiye’de sığla ağacı topluluklarına sıkça rastlanır. Muğla’da Akdeniz iklimi etkisinde kalan kara iklimi hüküm sürmektedir. Yazlar sıcak ve kurak, kışlar ılık ve yağışlıdır. Yağışlar genellikle Kasım ve Mart ayında yoğundur. Yıllık sıcaklık ortalaması 14.9’dur. İlin ekonomisi turizm, tarım, hayvancılık, ticaret, ormancılık ve inşaata dayalıdır. Yetiştirilen başlıca tarımsal ürünler, buğday, arpa, mısır, susam, çiğit, fasulye, patates, şeker pancarı, pamuk, tütün, zeytin, üzüm, kavun ve karpuzdur. İlin ikinci bir gelir kaynağı olan hayvancılık turizmin gelişmesi ile gerilemiştir. İl ormanlarındaki ağaçlandırma, kesim ve bakım çalışmaları orman işçilerinin gelir kaynağıdır. Bu ormanlardan elde edilen defne yaprağı, adaçayı, reçine ve sığla yağının bir bölümü yurtdışına ihraç edilmektedir. Yaygın biçimde arıcılık da yapılmakta olup, Türkiye’de en çok bal

BODRUM

MARMARİS



10

üreten ve balı ile ünlenen illerden biridir. Süngercilik eski önemini yitirmiştir. Turizmin gelişmesine paralel olarak balıkçılık önem kazanmıştır. Bafa ve Köyceğiz göllerinde de tatlı su balıkçılığı yapılmaktadır. Turizmin gelişmesi ile birlikte inşaat sektöründe de büyük hareketlilik ve canlılık olmuştur. Muğla’da sanayii pek fazla gelişmemiştir. Önemli sanayii kuruluşları ise çırçır, yün iplik ve halı atölyeleri, zeytinyağı, sabun, deterjan, çimento, tarım alet ve makineleri, kireç, yem ve süt ürünleri fabrikalarıdır. Küçük sanayiinde metal eşya, dokumacılık, orman ürünleri ve zeytinyağı üretimi yapan kuruluşlar vardır. İlin kıyı kesimlerinde tekne yapım yerleri bulunmaktadır. 3.2.2 Marmaris İlçesi

Marmaris, Türkiye'nin güney batısında Ege’nin Akdeniz ile birleştiği noktada kurulan şirin bir kıyı ilçesidir. Marmaris’in doğusunda Balan dağı, (993 m) batısında Datça (Reşadiye) yarımadası, güney-batısında Bozburun (Darahya) yarımadası, kuzeyinde Gelibolu ve Kerme körfezi ve güneyinde ise Akdeniz bulunmaktadır. Bölgenin coğrafi görünümü, dağlar ile iç içe geçmiş koylardan oluşmaktadır. Kıyı şeridinin uzunluğu, doğal bir liman arzetmesi Marmaris’i turizm cenneti haline getirmiştir.

2008 yılı nüfus sayımına göre ilçenin şehirli nüfusu 31.450, köylü nüfusu 45.370 olmak üzere toplam 76.820’dir.

İlçede yetiştirilen başlıca tarımsal ürünler tahıl ve turunçgillerdir. Eskiden ilçe ekonomisinde önemli bir yere sahip olan turfanda

sebze, meyve, yerfıstığı, zeytin ve susam üretimi, turizmin önemli bir gelir kaynağı haline gelmesi sonucunda öteki tarla ve bahçe ürünleriyle birlikte gerilemiştir. Hayvancılığın en önemli dalı arıcılıktır. Marmaris çam balı ile ünlüdür. Sığla ağaçlarından elde edilen sığla yağı, ilçenin önemli bir ihraç ürünüdür. Balıkçılık ise daha çok turizme yönelik yapılmaktadır. Süngercilik eski önemini yitirmiştir. İlçenin bazı bölgelerinde özellikle Bozburun'da tekne yapım tesisleri vardır. 3.2.3 İçmeler Beldesi Marmaris’e 8 kilometre uzaklıktadır. Son yıllarda büyük gelişme gösteren, modern bir tatil beldesidir.Yerli nüfusu 10 bin civarındadır.

Çok sayıda otel bulunmasına rağmen, yapılan çevre düzenlemesiyle yeşili ve çiçeği bol, yürüyüş yolları geniş, plajı her zaman temiz bir beldedir. Beldenin girişindeki park botanik bahçesi gibidir.

Aşırı yapılaşmaya ve kalabalığa rağmen plajı ve deniz suyu temiz kalabilmiştir. Modern ile geleneksel yapı İçmeler ilçesinde bir aradadır. 3.2.4 Turizm Sektörü Turizm sektörü, dünyada en hızlı gelişen ve büyüyen sektörlerin başında yer almaktadır. Sınırlar ortadan kalktıkça dünya daha da küçülmeye başlamış ve insanlar daha uzak mesafelere seyahat etme eğilimine girmiştir. Bunun başlıca nedenleri; harcanabilir kişisel gelirlerden turizme ve tatile ayrılan payın artması, ulaşım ve iletişim teknolojisindeki hızlı gelişme ve insanların şimdiye kadar görmedikleri ve merak ettikleri yeni bölgeleri ziyaret etme isteğidir. Turizm çok çeşitli yapısı sonucu bir yandan tipik turistik faaliyet olarak adlandırılan konaklama, planlama, gezi organizasyonu ve satışı gibi faaliyetleri, öte yandan yalnızca turistlerin tüketimine bağlı olmayan, ancak onlar tarafından da kullanılan ulaşım, oto kiralama gibi faaliyetleri kapsamaktadır. Turizm bugün dünya gayrisafi hasılasının önemli



11

bölümünü oluşturan bir sektör konumundadır. Tüm dünyadaki ekonomik duraklamaya karşın büyümesini devam ettirmekte olan bu dinamik sektör, diğer sektörlerin de motor gücü olarak işlev görmektedir. Turizm milli gelire olan katkısı yanında, sağladığı döviz geliri ile ödemeler dengesi açığının kapanmasında da önemli rol oynamaktadır. Geniş kitlelere iş imkanı sağlamasının bir sonucu olarak istihdamın en yoğun olduğu sektörlerden biri olma avantajına sahip olan turizm sektörü, aynı zamanda ülke için etkin bir pazarlama ve reklam aracı olma özelliğini de sürdürmektedir 3.1.3.1 Dünya Turizmi Dünya turizminin ağırlık noktasını ülkemizin de yer aldığı Avrupa Bölgesi oluşturmaktadır. Avrupa’dan sonra en önemli pay Doğu ve Asya/Pasifik bölgesine aittir. Bu iki bölge dışında en büyük paya sahip 3. bölge ise Güney ve Kuzey Amerika bölgesidir. Buradan, dünya turizminin ekonomik yönden gelişmiş ve gelir düzeyi yüksek üç bölge arasında yoğunlaştığı söylenebilir. Nitekim turist akımları da karşılıklı olarak bu üç bölge içinde gerçekleşmektedir.

Dünyada en fazla turist alan ülke Fransa ama en fazla turizm geliri elde eden ülke ABD'dir. Türkiye turist sayısı bakımından dünya'da on birinci, turizm gelirleri bakımından ise onuncu sıradadır.

Turist Sayısı ve Turizm Geliri (2008 yılı)

SIRA NO ÜLKE MİLYON KİŞİ MİLYAR DOLAR 1 Fransa 79.1 43 2 İspanya 58.5 51 3 ABD 51.1 86 4 Çin 49.6 34 5 İtalya 41.1 38 6 İngiltere 30.1 34 7 Almanya 23.6 33 8 Meksika 21.4 10 9 Avusturya 20.3 17 10 Rusya 20.2 47 11 Türkiye 18.9 17 12 Kanada 18.2 14 13 Ukrayna 17.6 3 14 Malezya 17.5 13 15 Hong Kong 15.8 7 16 Polonya 15.7 7 17 Yunanistan 14.3 14 18 Tayland 13.9 7 19 Portekiz 11.3 10

Madrid'de 2007 uluslararası turizme ilişkin bir açıklama yapan Dünya Turizm Örgütü Genel Sekreteri Francesco Frangialli, uluslararası turizmin geçen yılda önceki yıla göre yüzde 6 büyüdüğünü bildirdi.

Böylece, dünya ülkelerindeki toplam yabancı turist girişlerinin 52 milyon artarak 898 milyona tırmandığı belirtilen açıklamada, geçen yıl uluslararası turizmde sağlanan artışın önemli bir bölümünün Avrupa'da kaydedildiği ifade edildi.

Avrupa'da turistlerin sayısının 19 milyon artarak 480 milyona çıkarken Avrupa'nın tüm uluslararası turist girişlerinin yarısını oluşturduğu belirtildi.



12

Bu arada, bazı Avrupa ülkelerindeki sağlanan artışlara da yer verilen açıklamada Türkiye'de yabancı turist sayısında yüzde 18'lik artış meydana geldiğine de dikkat çekildi. Türkiye, artış oranı yönünden Yunanistan, Portekiz, İtalya ve İsviçre gibi ülkeleri geride bırakmış olduğu ortaya çıkmıştır.

2006 yılı toplam turizm gelirleri açısından incelendiğinde ABD birinci sırada yer alırken İspanya ikinci, Fransa ise üçüncü sırada bulunuyor. Türkiye ise bu sıralamada dokuzuncu durumdadır. Türkiye, Avusturya ve Avustralya için uluslararası turizm geliri rakamlarının birbirine çok yakın olduğunun belirtildiği raporda, verilerdeki ufak değişikliklerin sıralamayı değiştirebileceği vurgulanıyor. Ayrıca Almanya’nın sıralamadaki yerinin ticari amaçlı gelen ziyaretçilere sağladığı konfordan kaynaklandığının altı çizilmektedir.

Türkiye'de turizmin oluşturduğu GSMH'nın 2009 yılında yüzde 1.3'lük büyüme ile 27 milyar dolara ulaşacağı beklenenirken turizmde doğrudan istihdam edilen kişi sayısının da yüzde 1.5'lik artışla 443 bine ulaşacağı beklenmektedir.

Türkiye'de turizmin dolaylı olarak oluşturacağı ekonomik büyüklüğün 64 milyar dolar olacağına dikkat çekilen Dünya Turizm Konseyi raporunda turizmin dolaylı olarak istihdam sağladığı kişi sayısının da 1.375.000 olacağına işaret edilmektedir.

WTTC (Dünya Turizm Konseyi) 'nin raporunda Türkiye'nin önde gelen rakiplerinden olan İspanya, Yunanistan, İtalya ve Mısır turizminin küçülmesinin beklendiği ifade edilmektedir. Buna göre İspanya turizmi 2009 yılında yüzde 4.9, Yunanistan 1.8, İtalya 5.5, Mısır ise 2.8 oranında küçülmesi beklenmektedir. TÜRKİYE VE RAKİPLERİNİN KARŞILAŞTIRMALI TABLOSU:

Uzmanlar, önümüzdeki yıllarda Çin’in ABD’yi geride bırakarak dünyanın üçüncü büyük turizm ülkesi olacağı, 2020 yılına kadar da dünyanın en büyük turizm hedef ülkesi haline geleceği tahmininde bulunuyorlar. Çin’in, Fransa, İspanya ve ABD’den sonra dünyanın dördüncü büyük turizm hedef ülkesi olduğunu belirtilerek, Çin’i geçen yıl 49 milyon 600 bin turistin ziyaret ettiğine dikkat çekiliyor. Ekonomisi hızla gelişen Çin’in yabancı turist çekmenin yanı sıra 2020 yılında yurt dışına 1 milyon turist göndereceği de tahmin ediliyor.

Dünya Turizm Örgütü’nden yapılan açıklamada, Çin'in 2008 “Pekin Olimpiyatları” ve “2010 Şanghay World Expo” fuarı da etkisiyle 2014 yılında Fransa'yı geride bırakarak turizmde ilk sırayı alacağı bildirildi. Çin'in bu yıl yabancı turist gelmesi itibariyle dünya üçüncüsü ABD'yi bu yılın sonunda, dünya ikincisi İspanya'yı da 2010'dan önce geçeceğini tahmininde bulunuldu. Örgüt, normalde 2020'de Fransa'yı geçmesi beklenen Çin'in bunu 6 yıl farkla 2014'te gerçekleştireceğini bildirdi.



13

3.1.3.2 Türkiye’de Turizm Türkiye’nin rekabet gücü en yüksek sektörü turizmdir. Sadece cari açık sorununu çözmek için değil, istihdamı arttırmak, Türkiye’yi daha yaşanabilir kılmak; hatta tanıtmak için de turizm, altın bir sektör konumundadır. Turizm, Türkiye’yi ödemeler bilançosu içinde ihracattan sonra ikinci büyük döviz geliri sağlayan faaliyet konumuna yükseltmiş olup, endüstri içinde 40’a yakın sektörü doğrudan etkilemektedir.

2005-2006 Yılının Değerlendirilmesi: Türkiye ekonomisinin lokomotif sektörlerinden biri olduğu gibi milyonlarca insanın istihdam edildiği bu sektör, 2005 yıında 21 milyon turist sayısı ve 18 milyar dolarlık turizm geliri performansıyla gelecek için de umut vermiştir. Herkesin beklentisi 2006’da yeni rekorlara imza atılacağı yönündeydi; yüzde 9,5 artış ile 23 milyon turist ile 20 milyar dolar gelir hedeflenmişti. 2005’in son aylarda yaşanan kuş gribi vakaları ve karikatür krizi gibi nedenlere bir de Avrupa eko-nomisindeki durgunluk eklenince turizm sektörü, 2006 yılına kötü bir başlangıç yaptı. 2006 yılı turizm gelirleri bir önceki yıla göre % 7,18 oranında azalarak 16 850,8 milyon $ olarak gerçekleşti. (Bu gelire yurt dışında ikamet eden vatandaşlarımızdan ülkeyi ziyaretleri sırasında turizm amaçlı harcadıkları 4.296,9 milyon $ turizm geliri de dahil edilmiştir.) Turizm giderleri de % 4,46 oranında azalarak 2.742,3 milyon $ olarak gerçekleşti. Ocak ayında geçen yılın aynı dönemine göre turist sayısında yüzde 4.7'lik düşüşle giren sektörün yüzü, şubatta da gülmedi. 2005 Ocak'ında 700 bin 469 olan turist sayısı, bu yıl 667 bin 337'de kaldı. Ocak ayında Almanya pazarında yüzde 8'lik, Rusya Federasyonu'nda yüzde 16' lık, Yunanistan'da yüzde 6.5’lik, Bulgaristan'da yüzde 6'lık Fransa pazarında da yüzde 44.6'lık bir düşüş gözlendi. 2006 yılında ülkemize gelen yabancı ziyaretçiler arasında Doğu Avrupa ülkelerinden gelen ziyaretçi toplamının % 67,20 ’sini oluşturan BDT’li sayısı % 9,95 oranında arttı. BDT Ülkelerinden gelen ziyaretçiler arasında en yüksek artışı % 75,34 ile Tacikistan % 49,54 ile Gürcistan, %42,52 ile Türkmenistan, %33,63 ile Kırgızistan ve % 28,27 ile de Ukrayna geçekleştirmiştir. Bunun yanında bir önceki yıla oranla Letonya %39,69, Çin Halk Cumhuriyeti % 27,78, A.B.D. %22,40, Romanya % 21,24, Moldova Cumhuriyeti %19,77 ve İspanya %18,06 oranında artmıştır. 2007 Yılının Değerlendirilmesi: 2007 yılı ülkemiz turizm sektörü değerlendirmesine gelince; ülkemizi ziyaret eden yabancı sayısı 2006 yılına göre % 17,77 ‘lik bir artışla 23.340.911 olmuştur. OECD ülkelerinden gelen ziyaretçi sayısında % 14,36’ lık, Doğu Avrupa’dan gelen ziyaretçi sayısında da % 22,16 ’lık artış kaydedilmiştir. Ocak- Aralık aylarında ülkemize gelen yabancıların % 57,35’i (13.385.666) OECD, % 29,39 ‘u (6.860.787) Doğu Avrupa ülkelerindendir. 2007 yılı yılında ülkemize en çok ziyaretçi gönderen ülke sıralamasında Almanya % 17,78 (4.149.805) ile birinci, Rusya Federasyonu % 10,56 (2.465.336) ile ikinci, İngiltere % 8,21 (1.916.130) ile üçüncü sıradadır. İngiltere’yi % 5,31 ile Bulgaristan, %4,53 ile İran, % 4,51 Hollanda, %3,29 Fransa, % 2,75 A.B.D, %2,70 Gürcistan, % 2,54 Ukrayna, % 2,33 Belçika, %2,21 İtalya, %2,19 İsrail, %2,02 Avusturya ve % 1,92 Yunanistan izlemektedir. 2007 yılında, ülkemize gelen yabancı ziyaretçiler sıralamasında ilk sırada yer alan Almanya bir önceki yıla gore % 10,29 oranında Rusya Federasyonu % 33,01, İngiltere % 14,13 oranında artmıştır. 2007 yılında Türkiye’ ye gelen yabancıların % 72,01’i hava, % 20,23’ü kara, % 0,29’ u tren ve % 7,47’si deniz yolunu tercih etmiştir. 2007 yılı Ocak-Aralık döneminde ülkemize gelen 23 340 911 yabancı ziyaretçinin 1 092 583’ sı (% 4,68) günübirlikçidir. 2007 yılında yurtdışına çıkan vatandaş sayısı bir önceki yıla göre % 8,01’ lik artışla 8.937.660 olmuştur. Giriş Yapan Vatandaş Ziyaretçiler Anketi çalışması sonuçlarına göre 2007 yılı III. dönem turizm geliri, geçen yılın aynı dönemine göre % 8,6 oranında artarak 8 732 208 008 $ olmuştur. Bu rakamın 6.494.073.013 $’ı yabancı ziyaretçilerden, 2.238.134.996 $’ı ise yurt dışında ikamet eden vatandaş ziyaretçilerimizden elde edilmiştir. Geçen yılın aynı döneminde ise 8.037.028.744 $ turizm geliri gerçekleşmiştir.



14

Giriş Yapan Vatandaş Ziyaretçiler Anketi çalışması sonuçlarına göre 2007 yılı III. dönem turizm gideri, geçen yılın aynı dönemine göre % 1,2 oranında azalarak 809.465.651 $ olmuştur. Bu rakamın 772.465.344 $’ı kişisel, 37.000.308 $’ı ise paket tur harcamalardan oluşmuştur. III. Dönemde en yüksek turizm gideri 360.304.051 $ ile Temmuz ayında gerçekleşirken, Ağustos ayında 247.855.761 $, Eylül ayında ise 201.305.840 $ turizm gideri gerçekleşmiştir. Temmuz-Eylül döneminde kişi başı ortalama harcama 712 $’ dır. 2008 yılı değerlendirmesi: Türkiye turizm sektörü 2008 yılında %13,5 büyüme gerçekleştirerek 22 milyar USD’ın üzerinde gelir kaynağı olmuştur. Geçen yıl Türkiye’ye 30 milyon 929 bin turist giriş yapmiş olup giriş yapan turistlerin 6 milyonu kültür turizmi kapsamında Anadolu’yu gezmişlerdir. THY ve özel havayolu şirketleri ile birlikte, hava yolcu taşımacılığının cirosu 7,5 milyar USD olmuştur. Bu rakamların 2009 yılında %20 büyüme kaydetmesi beklenmektedir. Krizin etkisi ile birlikte teşvikli turizm sektörü yatırımlarında geçen yıla gore %3’lük bir gerileme yaşanmıştır. Ancak turizm tanıtımına 2009 yılı için ayrılan kaynağın 100.000.000 TL olması sebebiyle ve 1 Ocak 2008 tarihinde yürülüğe giren turizm işletmelerine %8 KDV uygulaması sonucunda 2009 yılı büyüme rakamları için düşüş beklenmemektedir. Rakamlarla 2008

• Turizm geliri yaklaşık 22 milyar dolar olmuştur. • Türkiye’yi 30 milyon 929 bin turist ziyaret etmiştir. • En fazla turist yaklaşık 4 milyon kişiyle Ağustos ayında gelmiştir. • Turistler kişi başı ortalama 708 dolar harcamıştır.

Turizm Bakanlığı Belgeli Konaklama Tesisleri2

YILLARA GÖRE TURİZM BELGELİ KONAKLAMA TESİSLERİNİN SAYISI (1970 - 2007)

Number of Tourism Licenced Accommodation Establishments by Years (1970-2007)

YILLAR Years

TURİZM YATIRIMI BELGELİ

TURİZM İŞLETMESİ BELGELİ

Tourism Investment Licenced

Tourism Operation Licenced

Tesis Sayısı Oda Sayısı Yatak Sayısı Tesis Sayısı Oda Sayısı Yatak Sayısı

Number of Number of Number of Number of Number of Number of

Establishments Rooms Beds Establishments Rooms Beds

1970 301 13 372 25 872 292 15 243 28 354

1971 259 13 116 25 619 337 17 282 32 114

1972 157 10 400 19 874 363 18 578 34 628

1973 180 12 564 24 605 388 20 517 38 528

1974 185 13 232 25 739 400 21 699 40 895

1975 202 12 846 25 956 421 23 860 44 957

1976 227 12 802 26 068 439 24 983 47 307

1977 261 14 359 28 230 446 26 496 50 379

2 Kültür ve Turizm Bakanlığı verilerinden derlenmiştir.



15

1978 261 13 127 26 190 473 27 233 52 385

1979 265 12 803 25 727 494 28 013 53 956

1980 267 13 019 26 288 511 28 992 56 044

1981 278 15 159 30 291 529 30 050 58 242

1982 339 18 172 36 332 569 32 011 62 372

1983 376 21 410 43 425 611 33 694 65 934

1984 412 26 372 53 615 642 34 666 68 266

1985 501 34 251 71 521 689 41 351 85 995

1986 638 48 615 101 383 731 44 342 92 129

1987 892 73 537 153 786 834 51 040 106 214

1988 1 268 105 736 218 445 957 58 914 122 306

1989 1 662 139 497 288 896 1 102 70 603 146 086

1990 1 921 156 702 325 515 1 260 83 953 173 227

1991 1 987 158 379 331 711 1 404 97 260 200 678

1992 1 938 148 017 309 139 1 498 105 476 219 940

1993 1 788 132 395 276 037 1 581 113 995 235 238

1994 1 578 114 913 240 932 1 729 128 065 265 136

1995 1 334 96 517 202 483 1 793 135 436 280 463

1996 1 309 96 592 202 631 1 866 145 493 301 524

1997 1 402 110 866 236 632 1 933 151 055 313 298

1998 1 365 116 286 249 125 1 954 151 397 314 215

1999 1 311 114 840 245 543 1 907 153 749 319 313

2000 1 300 113 452 243 794 1 824 156 367 325 168

2001 1 237 106 683 229 047 1 998 177 371 368 819

2002 1 138 102 972 222 876 2 124 190 327 396 148

2003 1 130 111 894 242 603 2 240 202 339 420 697

2004 1 151 118 883 259 424 2 357 217 664 454 290

2005 1 039 128 005 278 255 2 412 231 123 483 330

2006 869 123 326 274 687 2 475 241 702 508 632

2007 776 112 541 254 191 2 514 251 987 532 262



16



17



18

TURİZM YATIRIMI BELGELİ TURİZM İŞLETMESİ BELGELİTÜRÜ SINIFI Tourism Investment Licenced Tourism Operation Licenced

Type Class TESİS SAYISI ODA SAYISI YATAK SAYISI TESİS SAYISI ODA SAYISI YATAK SAYISI

Number of Number of Number of Number of Number of Number of

Establishments Rooms Beds Establishments Rooms Beds

5 YILDIZLI / 5 Stars 141 40 897 91 923 238 74 330 159 016

4 YILDIZLI / 4 Stars 188 34 648 75 170 432 62 765 131 168

OTELLER (Hotels) 3 YILDIZLI / 3 Stars 171 10 982 23 020 615 43 676 88 875

2 YILDIZLI / 2 Stars 72 2 785 5 572 643 25 535 50 522

1 YILDIZLI / 1 Star 24 705 1 385 105 3 665 7 326

TOPLAM - Total 596 90 017 197 070 2 033 209 971 436 907

1.SINIF / 1st Class - - - 1 68 136

MOTELLER (Motels) 2.SINIF / 2nd Class - - - 8 193 381

Motel / Motel 4 93 188 9 211 436

TOPLAM - Total 4 93 188 18 472 953

1.SINIF / 1st Class (5 YILDIZLI / 5 Stars) 23 6 996 15 551 70 22 609 50 645

2.SINIF / 2nd Class (4 YILDIZLI / 4 Stars) 11 2 972 6 268 25 4 554 10 632

TOPLAM - Total 34 9 968 21 819 95 27 163 61 277

5 YILDIZLI / 5 Stars 6 1 587 4 348 3 748 1 692

4 YILDIZLI / 4 Stars 1 400 1 593 1 150 303

TERMAL OTELLER (Thermal Hotels) 3 YILDIZLI / 3 Stars 3 216 458 7 350 758

2 YILDIZLI / 2 Stars - - - 1 21 42

TOPLAM - Total 10 2 203 6 399 12 1 269 2 795

PANSİYONLAR (Boarding Houses) 24 496 1 000 67 1 048 2 080

KAMPİNGLER (Campings) 4 873 2 511 9 517 1 499

OBERJLER (Inns) - - - 1 246 481

APART OTELLER (Apart Hotels) 35 3 155 10 227 107 4 756 11 988

ÖZEL BELGELİLER (Special Licenced Establishments) 13 547 1 142 160 4 959 10 662

GOLF TESİSLERİ (Golf Facilities with Accommodation) 4 373 930 2 199 485

EĞİTİM VE UYGULAMA TESİSLERİ (Training and Practice Establishments) - - - 2 180 408

TURİZM KOMPLEKSİ (Tourism Complex) 5 2 175 4 993 2 916 1 987

BUTİK OTEL (Boutique Hotel) 36 1 392 3 437 3 171 361

B TİPİ TATİL SİTESİ (B Type Holiday Site) 8 1 065 4 150 1 25 112

DAĞ EVİ (Mountain House) 1 24 120 1 51 152

ÇİFTLİK EVİ - KÖY EVİ ( Farm House - Village House ) 2 160 205 1 44 115

T O P L A M / T o t a l 776 112 541 254 191 2 514 251 987 532 262

TÜRLERİNE VE SINIFLARINA GÖRE TURİZM BELGELİ KONAKLAMA TESİSLERİNİN SAYISI Number of Tourism Licenced Accommodation Establishments by Types and Classes

TATİL KÖYLERİ (Holiday Villages)

2008 Yılı Ocak-Aralık Analizi:

2 006 2 007 2008* 2 006 2 007 2008* 2 006 2 007 2008*Havayolu 19 683 478 22 967 702 25 368 296 10,45 14 084 727 16 807 681 18 838 735 12,08 5 598 751 6 160 021 6 529 561 6,00Karayolu 6 359 353 7 040 683 8 168 164 16,01 4 206 198 4 721 569 5 388 308 14,12 2 153 155 2 319 114 2 779 856 19,87Demiryolu 90 354 81 831 85 463 4,44 71 707 68 755 72 320 5,19 18 647 13 076 13 143 0,51Denizyolu 1 854 018 2 105 483 2 408 567 14,39 1 457 201 1 742 906 2 037 314 16,89 396 817 362 577 371 253 2,39Toplam 27 987 203 32 195 699 36 030 490 11,91 19 819 833 23 340 911 26 336 677 12,83 8 167 370 8 854 788 9 693 813 9,48Günübirlik 903 398 1 092 583 1 345 669 903 397 1 092 583 1 342 670 1 2 999

Ocak-Aralık Ayında Ulaşım Yoluna Göre Ülkemize Giriş Yapan Ziyaretçiler (2006–2008*)Değişim Oranı %

Vatandaşlar Değişim Oranı %

Toplam Değişim Oranı %

Yabancılar

Geçici verilere göre; 2008 yılı Ocak-Aralık döneminde ülkemize giriş yapan vatandaş ziyaretçi sayısında geçen yılın aynı dönemine göre % 9,48’lik bir artış (9.693.813), çıkış yapan vatandaş ziyaretçi sayısında ise % 10,46'lık bir artış (9.872.520) kaydedilmiştir.

2 006 2 007 2008* 2 006 2 007 2008* 2 006 2 007 2008*Havayolu 19 516 678 22 931 678 25 634 963 11,79 13 790 412 16 681 417 18 921 565 13,43 5 726 266 6 250 261 6 713 398 7,41Karayolu 6 099 635 6 817 529 8 197 715 20,24 3 970 198 4 524 309 5 425 201 19,91 2 129 437 2 293 220 2 772 514 20,90Demiryolu 87 331 77 112 80 610 4,54 67 193 63 439 67 171 5,88 20 138 13 673 13 439 -1,71Denizyolu 1 847 104 2 128 422 2 390 356 12,31 1 448 152 1 747 916 2 017 187 15,41 398 952 380 506 373 169 -1,93Toplam 27 550 748 31 954 741 36 303 644 13,61 19 275 955 23 017 081 26 431 124 14,83 8 274 793 8 937 660 9 872 520 10,46Günübirlik 903 398 1 092 583 1 345 669 903 397 1 092 583 1 342 670 1 2 999

(*): Veriler geçicidir.Not: Günübirlikçi ziyaretçiler denizyolu toplamına dahil edilmiştir.

Ocak-Aralık Aylarında Ulaşım Yoluna Göre Ülkemizden Çıkış Yapan Ziyaretçiler (2006–2008*)Vatandaşlar Değişim

Oranı %Toplam Değişim

Oranı %Yabancılar Değişim

Oranı %



19

ÜLKELER 2008* MİL.PAY% 2 007 MİL.PAY% 2 006 MİL.PAY%ALMANYA 4 415 525 16,77 4 149 805 17,78 3 762 475 18,98RUSYA FED. 2 879 278 10,93 2 465 336 10,56 1 853 442 9,35İNGİLTERE 2 169 924 8,24 1 916 130 8,21 1 678 845 8,47BULGARİSTAN 1 255 343 4,77 1 239 667 5,31 1 177 906 5,94HOLLANDA 1 141 580 4,33 1 053 675 4,51 997 556 5,03İRAN 1 134 965 4,31 1 058 206 4,53 865 941 4,37FRANSA 885 006 3,36 768 167 3,29 657 859 3,32GÜRCİSTAN 830 184 3,15 630 979 2,70 549 328 2,77UKRAYNA 730 689 2,77 593 302 2,54 487 917 2,46A.B.D. 679 445 2,58 642 911 2,75 532 419 2,69DİĞER 10 214 738 38,79 8 822 733 37,82 7 256 145 36,62GENEL TOPLAM 26 336 677 100,00 23 340 911 100,00 19 819 833 100,00(*): Veriler geçicidir.

2006–2008(*) YILLARI OCAK-ARALIK DÖNEMİNDE ÜLKEMİZE GELEN YABANCILARIN MİLLİYETLERE GÖRE DAĞILIMI - İLK 10 ÜLKE

2008 yılı Ocak-Aralık döneminde ülkemize en çok ziyaretçi gönderen ülkeler sıralamasında Almanya % 16,77 (4.415.525) ile birinci, Rusya Federasyonu % 10,93 (2.879.278 ) ile ikinci, İngiltere % 8,24 (2.169.924) ile üçüncü sıradadır. İngiltere’yi Bulgaristan, Hollanda, İran, Fransa,Gürcistan, Ukrayna ve A.B.D izlemektedir.



20

MİLLİYET 2006 2007 2008(*) 2006 2007 2008(*) 2007/2006 2008(*)/2007ALMANYA 3 762 475 4 149 805 4 415 525 18,98 17,78 16,77 10,29 6,40AVUSTURYA 429 709 472 482 520 334 2,17 2,02 1,98 9,95 10,13BELÇİKA 459 824 542 712 596 442 2,32 2,33 2,26 18,03 9,90DANİMARKA 235 755 265 429 276 805 1,19 1,14 1,05 12,59 4,29FİNLANDİYA 78 766 84 378 102 883 0,40 0,36 0,39 7,12 21,93FRANSA 657 859 768 167 885 006 3,32 3,29 3,36 16,77 15,21HOLLANDA 997 556 1 053 675 1 141 580 5,03 4,51 4,33 5,63 8,34İNGİLTERE 1 678 845 1 916 130 2 169 924 8,47 8,21 8,24 14,13 13,25İRLANDA 88 973 109 287 115 388 0,45 0,47 0,44 22,83 5,58İSPANYA 234 334 288 358 342 104 1,18 1,24 1,30 23,05 18,64İSVEÇ 326 254 338 182 404 092 1,65 1,45 1,53 3,66 19,49İTALYA 402 568 514 803 600 261 2,03 2,21 2,28 27,88 16,60LÜKSEMBURG 5 365 6 785 10 852 0,03 0,03 0,04 26,47 59,94PORTEKİZ 18 148 30 512 36 977 0,09 0,13 0,14 68,13 21,19YUNANİSTAN 413 162 447 950 572 212 2,08 1,92 2,17 8,42 27,74ÇEK CUMHURİYETİ 94 450 129 730 158 858 0,48 0,56 0,60 37,35 22,45İSVİÇRE 210 277 229 688 252 925 1,06 0,98 0,96 9,23 10,12İZLANDA 6 667 9 103 9 374 0,03 0,04 0,04 36,54 2,98POLONYA 190 774 276 783 397 682 0,96 1,19 1,51 45,08 43,68MACARİSTAN 78 275 82 718 95 414 0,39 0,35 0,36 5,68 15,35NORVEÇ 165 580 184 446 250 458 0,84 0,79 0,95 11,39 35,79SLOVAKYA 36 151 54 729 69 168 0,18 0,23 0,26 51,39 26,38AVRUPA OECD 10 571 767 11 955 852 13 424 264 53,34 51,22 50,97 13,09 12,28A.B.D 532 419 642 911 679 445 2,69 2,75 2,58 20,75 5,68AVUSTRALYA 99 580 109 865 124 400 0,50 0,47 0,47 10,33 13,23JAPONYA 125 755 168 852 149 731 0,63 0,72 0,57 34,27 -11,32KANADA 97 925 128 567 147 631 0,49 0,55 0,56 31,29 14,83G.KORE 108 140 135 124 119 500 0,55 0,58 0,45 24,95 -11,56MEKSİKA 20 000 25 630 26 997 0,10 0,11 0,10 28,15 5,33YENİ ZELLANDA 17 868 21 058 23 466 0,09 0,09 0,09 17,85 11,44TOPLAM OECD 11 573 454 13 187 859 14 695 434 58,39 56,50 55,80 13,95 11,43ESTONYA 15 952 24 369 33 752 0,08 0,10 0,13 52,76 38,50KARADAĞ - - - 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00KOSOVA - - - 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00MALTA 4 596 2 999 3 412 0,02 0,01 0,01 -34,75 13,77LİTVANYA 48 458 71 791 92 939 0,24 0,31 0,35 48,15 29,46G.KIBRIS RUM YÖNETİMİ 4 996 5 800 9 617 0,03 0,02 0,04 16,09 65,81LETONYA 34 177 57 436 58 460 0,17 0,25 0,22 68,05 1,78BOSNA HERSEK 40 489 50 437 58 910 0,20 0,22 0,22 24,57 16,80HIRVATİSTAN 22 321 29 470 31 186 0,11 0,13 0,12 32,03 5,82SLOVENYA 23 139 35 412 41 301 0,12 0,15 0,16 53,04 16,63SIRBİSTAN VE KARADAĞ 163 765 137 100 170 399 0,83 0,59 0,65 -16,28 24,29MAKEDONYA 118 387 93 705 106 645 0,60 0,40 0,40 -20,85 13,81ARNAVUTLUK 50 328 57 601 63 146 0,25 0,25 0,24 14,45 9,63BULGARİSTAN 1 177 906 1 239 667 1 255 343 5,94 5,31 4,77 5,24 1,26ROMANYA 245 941 390 505 447 419 1,24 1,67 1,70 58,78 14,57DİĞER AVRUPA ÜLKELERİ 23 426 37 359 24 961 0,12 0,16 0,09 59,48 -33,19TOPLAM AVRUPA 12 545 648 14 189 503 15 821 754 63,30 60,79 60,07 13,10 11,50AZERBAYCAN 380 133 434 577 459 593 1,92 1,86 1,75 14,32 5,76B.RUSYA (BELARUS) 85 336 106 578 152 961 0,43 0,46 0,58 24,89 43,52ERMENİSTAN 41 692 53 142 63 855 0,21 0,23 0,24 27,46 20,16GÜRCİSTAN 549 328 630 979 830 184 2,77 2,70 3,15 14,86 31,57KAZAKİSTAN 135 637 195 219 213 072 0,68 0,84 0,81 43,93 9,15KIRGİZİSTAN 41 455 44 638 47 730 0,21 0,19 0,18 7,68 6,93MOLDOVA CUM. 109 206 145 341 141 514 0,55 0,62 0,54 33,09 -2,63ÖZBEKİSTAN 28 607 43 082 69 127 0,14 0,18 0,26 50,60 60,45RUSYA FEDERASYONU 1 853 442 2 465 336 2 879 278 9,35 10,56 10,93 33,01 16,79TACİKİSTAN 11 950 36 415 36 262 0,06 0,16 0,14 204,73 -0,42TÜRKMENİSTAN 48 857 76 334 88 915 0,25 0,33 0,34 56,24 16,48UKRAYNA 487 917 593 302 730 689 2,46 2,54 2,77 21,60 23,16B.D.T 3 773 560 4 824 943 5 713 180 19,04 20,67 21,69 27,86 18,41

2006-2008(*) YILLARINDA ÜLKEMİZE GELEN YABANCILARIN MİLLİYETLERİNE GÖRE KARŞILAŞTIRILMASI (OCAK-ARALIK)

YILLAR MİLLİYET PAYI(%) % DEĞİŞİM ORANI



21

MİLLİYET 2006 2007 2008(*) 2006 2007 2008(*) 2007/2006 2008(*)/2007CEZAYİR 38 542 45 006 63 904 0,19 0,19 0,24 16,77 41,99FAS 30 410 37 788 44 023 0,15 0,16 0,17 24,26 16,50LİBYA 31 497 33 700 43 779 0,16 0,14 0,17 6,99 29,91SUDAN 4 383 5 989 8 987 0,02 0,03 0,03 36,64 50,06MISIR 42 686 52 946 57 994 0,22 0,23 0,22 24,04 9,53TUNUS 47 984 41 890 42 840 0,24 0,18 0,16 -12,70 2,27GÜNEY AFRİKA CUM. 15 131 14 349 20 774 0,08 0,06 0,08 -5,17 44,78DİĞER AFRİKA ÜLKELERİ 22 272 26 504 29 795 0,11 0,11 0,11 19,00 12,42TOPLAM AFRİKA 232 905 258 172 312 096 1,18 1,11 1,19 10,85 20,89B.A.E. 12 153 13 005 19 676 0,06 0,06 0,07 7,01 51,30BAHREYN 4 254 5 829 8 081 0,02 0,02 0,03 37,02 38,63KATAR 2 585 3 783 4 862 0,01 0,02 0,02 46,34 28,52KUVEYT 11 823 12 589 22 084 0,06 0,05 0,08 6,48 75,42IRAK 123 118 180 217 250 130 0,62 0,77 0,95 46,38 38,79LÜBNAN 35 995 45 461 53 948 0,18 0,19 0,20 26,30 18,67ÜRDÜN 46 518 61 002 74 340 0,23 0,26 0,28 31,14 21,86S.ARABİSTAN 38 890 41 490 55 636 0,20 0,18 0,21 6,69 34,09SURİYE 277 779 332 840 406 935 1,40 1,43 1,55 19,82 22,26K.K.T.C. 172 679 190 512 195 909 0,87 0,82 0,74 10,33 2,83İSRAİL 362 501 511 435 558 183 1,83 2,19 2,12 41,09 9,14YEMEN 2 931 4 027 4 971 0,01 0,02 0,02 37,39 23,44DİĞER BATI ASYA ÜLKELERİ 3 396 4 033 10 034 0,02 0,02 0,04 18,76 148,80TOPLAM BATI ASYA 1 094 622 1 406 223 1 664 789 5,52 6,02 6,32 28,47 18,39BANGLADEŞ 3 128 2 351 2 950 0,02 0,01 0,01 -24,84 25,48ÇİN HALK CUMHURİYETİ 56 323 68 252 61 882 0,28 0,29 0,23 21,18 -9,33ENDONEZYA 8 893 11 792 15 627 0,04 0,05 0,06 32,60 32,52FİLİPİNLER 21 115 24 757 28 222 0,11 0,11 0,11 17,25 14,00HİNDİSTAN 35 379 45 175 55 798 0,18 0,19 0,21 27,69 23,52İRAN 865 941 1 058 206 1 134 965 4,37 4,53 4,31 22,20 7,25MALEZYA 18 084 23 851 26 881 0,09 0,10 0,10 31,89 12,70PAKİSTAN 14 700 21 307 22 473 0,07 0,09 0,09 44,95 5,47SİNGAPUR 11 577 17 155 19 121 0,06 0,07 0,07 48,18 11,46TAYLAND 7 176 10 999 10 141 0,04 0,05 0,04 53,27 -7,80DİĞER GÜNEY ASYA ÜLK. 34 221 43 548 48 260 0,17 0,19 0,18 27,26 10,82TOPLAM GÜNEY ASYA 1 076 537 1 327 393 1 426 320 5,43 5,69 5,42 23,30 7,45TOPLAM ASYA 2 171 159 2 733 616 3 091 109 10,95 11,71 11,74 25,91 13,08DİĞER KUZEY AMERİKA ÜLK. 16 644 4 289 4 393 0,08 0,02 0,02 -74,23 2,42DİĞER ORTA AMERİKA ÜLK. 3 127 4 532 5 055 0,02 0,02 0,02 44,93 11,54ARJANTİN 11 474 14 600 18 599 0,06 0,06 0,07 27,24 27,39BREZİLYA 24 222 33 136 43 647 0,12 0,14 0,17 36,80 31,72KOLOMBİYA 4 175 5 066 6 070 0,02 0,02 0,02 21,34 19,82ŞİLİ 5 644 7 112 8 580 0,03 0,03 0,03 26,01 20,64VENEZUELLA 4 545 6 604 9 604 0,02 0,03 0,04 45,30 45,43DİĞER GÜNEY AMERİKA ÜLK. 5 576 6 798 8 032 0,03 0,03 0,03 21,92 18,15TOPLAM GÜNEY AMERİKA 55 636 73 316 94 532 0,28 0,31 0,36 31,78 28,94TOPLAM AMERİKA 75 407 82 137 103 980 0,38 0,35 0,39 8,92 26,59OKYANUSYA 180 168 253 0,00 0,00 0,00 -6,67 50,60MİLLİYETSİZ 19 287 20 365 23 135 0,10 0,09 0,09 5,59 13,60YABANCI TOPLAM 19 819 833 23 340 911 26 336 677 100,00 100,00 100,00 17,77 12,83

2006-2008(*) YILLARINDA ÜLKEMİZE GELEN YABANCILARIN MİLLİYETLERİNE GÖRE KARŞILAŞTIRILMASI (OCAK-ARALIK)

YILLAR MİLLİYET PAYI(%) % DEĞİŞİM ORANI



22

2009 yılı 1. Dönem (Ocak-Şubat-Mart) Analizi: Turizm geliri geçen yılın aynı dönemine göre % 11,2 oranında düşmüştür. Çıkış Yapan Ziyaretçiler Anketi sonuçlarına göre 2009 yılı I. Dönem Turizm Geliri, geçen yılın aynı dönemine göre % 11,2 oranında azalarak 2.466.573.727 $ olmuştur. Bunun 1.790.860.681 $’ı yabancı ziyaretçilerden, 675.713.046 $’ı ise yurt dışında ikamet eden vatandaş ziyaretçilerimizden elde edilmiştir. Ziyaretçiler seyahatlerini kişisel olarak veya paket tur ile gerçekleştirmektedir. Turizm gelirinin 2.258.656.662 $’ı kişisel, 207.917.065 $’ı ise paket tur harcamalarından oluşmaktadır. Ocak, Şubat ve Mart aylarından oluşan I. Dönemde en yüksek turizm geliri 945.578.361 $ ile Mart ayında gerçekleşmiştir. Ocak ayında 798.687.484 $, Şubat ayında ise 722.307.882 $ gelir elde edilmiştir. Ocak - Mart döneminde kişi başı ortalama harcama yabancılarda 608 $, vatandaşlarda ise 975 $’dır. Çıkış yapan ziyaretçi sayısı geçen yılın aynı dönemine göre %2,4 azalmıştır. Ocak, Şubat ve Mart aylarında toplam çıkış yapan ziyaretçi sayısı 3.636.464 kişidir. Bunun 2.943.175 kişisini yabancı ziyaretçi, 693.289 kişisini ise yurt dışında ikamet eden vatandaşlarımız oluşturmaktadır. I. Dönemde en fazla ziyaretçi 1.426.537 kişi ile Mart ayında gerçekleşmiştir. Ocak ayında 1.151.951, Şubat ayında ise 1.057.976 kişi ülkemizi ziyaret etmiştir. Aylık Turizm Geliri Ve Gideri, 2009 Kişi başı Kişi başı Aylar Turizm geliri Ziyaretçi ortalama Turizm gideri Vatandaş ortalama sayısı (*) harcama sayısı (**) harcama ($) ($) ($) ($) Ocak 798.687.484 1.151.951 693 282 105 147 378 771 745 Şubat 722.307.882 1.057.976 683 287 901 482 384 447 749 Mart 945.578.361 1.426.537 663 326 603 863 439 320 743 Toplam 2.466.573.727 3.636.464 678 896.610.492 1.202.539 746

Not: Beraberinde giden ziyaretçi sayıları toplama dahil edilmiştir. (*) Yurt dışında ikamet eden Yabancı ve Vatandaş ziyaretçi sayılarıdır. (**) Yurt dışını ziyaret edip ülkemize giriş yapan ve yurt içinde ikamet eden Türkiye Cumhuriyeti pasaportu taşıyan vatandaş sayılarıdır. Turizm gideri geçen yılın aynı dönemine göre % 11,3 oranında artmıştır. Giriş Yapan Vatandaş Ziyaretçiler Anketi sonuçlarına göre 2009 yılı I. Dönem Turizm Gideri, geçen yılın aynı dönemine göre % 11,3 oranında artarak 896.610.492 $ olmuştur. Bunun 851.050.373 $’ı kişisel, 45.560.119 $’ı ise paket tur harcamalardan oluşmuştur. I. Dönemde en yüksek turizm gideri 326.603.864 $ ile Mart ayında gerçekleşirken, Şubat ayında 287.901.482 $, Ocak ayında ise 282.105.147 $ turizm gideri gerçekleşmiştir. Ocak - Mart döneminde kişi başı ortalama harcama 746 $’ dır.



23

Ziyaretçilerden elde edilen turizm gelirine aylar itibariyle bakıldığında 2009 yılında geçen yıla göre azalış olduğu görülmektedir. 2009 yılı Mart ayında dönemin en yüksek turizm gelirine ulaşılmıştır.

ÜLKELER 2009* MİL.PAY% 2008 MİL.PAY% 2007 MİL.PAY%ALMANYA 475.930 16,65 562.827 18,86 496.903 19,1BULGARİSTAN 266.325 9,32 226.219 7,58 249.025 9,57GÜRCİSTAN 239.598 8,38 141.480 4,74 119.551 4,6İRAN 203.953 7,14 183.539 6,15 172.884 6,65İNGİLTERE 112.370 3,93 115.560 3,87 90.417 3,48RUSYA FED. 101.094 3,54 154.750 5,19 136.431 5,24YUNANİSTAN 99.432 3,48 94.048 3,15 65.005 2,5FRANSA 91.276 3,19 92.264 3,09 84.594 3,25AZERBAYCAN 86.965 3,04 102.109 3,42 83.398 3,21SURİYE 81.413 2,85 80.562 2,7 59.144 2,27DİĞER 1.100.117 38,49 1.231.207 41,25 1.044.081 40,13GENEL TOPLAM 2.858.473 100,00 2.984.565 100,00 2.601.433 100,00

2007–2009(*) YILLARI OCAK-MART DÖNEMİNDE ÜLKEMİZE GELEN YABANCILARIN MİLLİYETLERE GÖRE DAĞILIMI - İLK10 ÜLKE

2009 yılı Ocak-Mart döneminde ülkemize en çok ziyaretçi gönderen ülkeler sıralamasında Almanya % 16,65 (475.930) ile birinci, Bulgaristan % 9,32 (266.325) ile ikinci, Gürcistan % 8,38 (239.598) ile üçüncü sıradadır. Gürcistan'ı İran, İngiltere, Rusya Federayonu,Yunanistan, Fransa, Azerbaycan ve Suriye izlemektedir.



24

ÜLKELER 2009* MİL.PAY% 2008 MİL.PAY% 2007 MİL.PAY%ALMANYA 214.617 17,77 268.000 20,53 226.071 20,55İRAN 147.262 12,19 112.760 8,64 101.008 9,18BULGARİSTAN 101.203 8,38 83.691 6,41 87.305 7,94GÜRCİSTAN 82.870 6,86 52.084 3,99 45.332 4,12İNGİLTERE 49.547 4,1 55.362 4,24 39.105 3,56YUNANİSTAN 41.955 3,47 45.593 3,49 26.946 2,45FRANSA 36.530 3,02 38.424 2,94 36.264 3,3RUSYA FED. 36.134 2,99 57.515 4,41 47.118 4,28HOLLANDA 31.367 2,6 34.509 2,64 30.689 2,79SURİYE 29.676 2,46 28.822 2,21 18.431 1,68DİĞER 436.568 36,15 528.537 40,49 441.691 40,16GENEL TOPLAM 1.207.729 100,00 1.305.297 100,00 1.099.960 100,00

2007–2009(*) YILLARI MART AYINDA ÜLKEMİZE GELEN YABANCILARIN MİLLİYETLERE GÖRE DAĞILIMI - İLK10 ÜLKE

Mart 2009’da ülkemize en çok ziyaretçi gönderen ülkeler sıralamasında Almanya % 17,77 (214.617) ile birinci, İran % 12,19 (147.262) ile ikinci, Bulgaristan % 8,38 (101.203) ile üçüncü sıradadır. Bulgaristan'ı Gürcistan, İngiltere, Yunanistan, Fransa, Rusya Federasyonu, Hollanda ve Suriye izlemektedir.

2007 2008 2009* 2007 2008 2009* 2007 2008 2009*

Havayolu 3.003.068 3.389.620 3.054.645 -9,88 1.740.974 2.066.870 1.798.284 -12,99 1.262.094 1.322.750 1.256.361 -5,02

Karayolu 1.165.383 1.320.166 1.538.960 16,57 766.857 823.595 961.669 16,76 398.526 496.571 577.291 16,26

Demiryolu 13.124 13.668 13.452 -1,58 11.823 12.143 12.339 1,61 1.301 1.525 1.113 -27,02

Denizyolu 146.585 143.371 144.301 0,65 81.779 81.957 86.181 5,15 64.806 61.414 58.120 -5,36

Toplam 4.328.160 4.866.825 4.751.358 -2,37 2.601.433 2.984.565 2.858.473 -4,22 1.726.727 1.882.260 1.892.885 0,56

Günübirlik 20.195 27.517 33.774 20.195 27.512 33.772 0 5 2

Ocak-Mart Aylarında Ulaşım Yoluna Göre Ülkemize Giriş Yapan Ziyaretçiler (2007–2009*)

Değişim Oranı %

Vatandaşlar Değişim Oranı %


Yabancılar

2007 2008 2009* 2007 2008 2009* 2007 2008 2009*Havayolu 3.007.107 3.497.532 3.189.423 -8,81 1.741.460 2.073.942 1.849.942 -10,80 1.265.647 1.423.590 1.339.481 -5,91

Karayolu 1.111.195 1.343.612 1.591.123 18,42 717.599 831.462 997.691 19,99 393.596 512.150 593.432 15,87

Demiryolu 12.232 12.747 11.858 -6,97 10.980 11.278 10.555 -6,41 1.252 1.469 1.303 -11,30

Denizyolu 160.035 150.950 144.636 -4,18 82.334 83.176 84.987 2,18 77.701 67.774 59.649 -11,99

Toplam 4.290.569 5.004.841 4.937.040 -1,35 2.552.373 2.999.858 2.943.175 -1,89 1.738.196 2.004.983 1.993.865 -0,55

Günübirlik 20.195 27.517 33.774 20.195 27.512 33.772 0 5 2

Ocak-Mart Aylarında Ulaşım Yoluna Göre Ülkemizden Çıkış Yapan Ziyaretçiler (2007–2009*)Vatandaşlar Değişim

Oranı %


Yabancılar Değişim Oranı %

Geçici verilere göre; 2009 yılı Ocak-Mart döneminde ülkemize giriş yapan vatandaş ziyaretçi sayısında geçen yılın aynı dönemine göre % 0,56’lık (1.892.885) bir artış olmuştur. Çıkış yapan vatandaş ziyaretçi sayısında ise % 0,55’lik bir azalış (1.993.865) kaydedilmiştir. 3.1.3.2.Sektördeki Oyuncular Türkiye’de Dedeman, Divan, The Marmara, Princess Hotels, Swiss Hotel gibi kendi işletmelerini yapan yerli oteller bulunmaktadır. Oteller genelde kendi otel grupları tarafından işletilmekte, otelin işletmesi dışarıdan başka bir otel işletmecisine verilmemektedir. Otellerde işletme sistemi mal sahibi ile işletmeci arasında yapılan genellikle 10-20 yıllık anlaşmalar ile yapılmakta, bu anlaşmalar tarafların isteği üzerine daha uzun olabilmektedir. Anlaşmalar genelde brüt gelir veya net işletme karı üzerinden yapılmaktadır. Ancak bazı mal sahipleri ciro ne olursa olsun yıllık net bir ücret de talep edebilmektedir. Bunların dışında Türkiye’de yer alan yabancı otel işletmeci gruplar aşağıda özetlenmiştir.



25

Marriott (Amerika): Türkiye’de Otel işletmeciliği konusunda hizmet vermektedir. Marriott International Inc, Türkiye'de hizmet veren Renaissance ve Ritz Carlton otellerinden sonra Marriott Asya Otel’i hizmete açmıştır. 2.800'den fazla işletmesi ile Amerika Birleşik Devletleri ve 67 ülkede konaklama sektöründe saygın ve lider kuruluşlardan biri olan Marriott International Inc., dünya çapında 151.000 çalışanı ile 15 otel markasını ve 550.000 oda kapasitesini yönetmektedir.

Hochtief (Almanya): Türkiye’de Otel işletmeciliği konusunda hizmet vermektedir. Silkar Holding ile %50 anlaşmalı Facility Management Services (FMS) şirketi kurmuştur. Hyatt (Amerika): Türkiye’de Otel işletmeciliği konusunda hizmet vermektedir. İstanbul’daki Hyatt Regency’nin işletmeciliğini yapmaktadır. Hilton (Amerika): Türkiye’de Otel işletmeciliği konusunda hizmet vermektedir. Hilton family grubuna ait otellerin işletmeciliğini yapmaktadır. Kempinski (Almanya): Türkiye’de Otel işletmeciliği konusunda hizmet vermektedir. Kempinski grubuna ait otellerin işletmeciliğini yapmaktadır. Mövenpick (İsveç): Türkiye’de Otel işletmeciliği konusunda hizmet vermektedir. Mövenpick grubuna ait otellerin işletmeciliğini yapmaktadır. Four Seasons (Amerika): Türkiye’de Otel işletmeciliği konusunda hizmet vermektedir. Four Seasons Hotels grubuna ait otellerin işletmeciliğini yapmaktadır. Barcelo (İspanya): Türkiye’de Otel işletmeciliği konusunda hizmet vermektedir. Barcelo grubuna ait otellerin işletmeciliğini yapmaktadır.Türkiye’de Ora Hiladay, Barcelo Rexene (Bodrum) ve Barcelo Eresin Topkapı otelleri mevcuttur. Carlson (Amerika): Türkiye’de Otel işletmeciliği konusunda hizmet vermektedir. Carlson grubuna ait otellerin işletmeciliğini yapmaktadır. Corlson grubunun bünyesinde Radisson, Country Inss, Park Plaza, Park Inn ve Regent otelleri bulunuyor. Inter Continental Hotel Groups (Amerika): Türkiye’de Otel işletmeciliği konusunda hizmet vermektedir. Inter Continental Hotel Groups’a ait otellerin işletmeciliğini yapmaktadır. Inter Continental Hotel Groups bünyesinde Inter Continental, Crowne Plaza, Hotel Indigo, Holiday Inn, Holiday Inn Express, Staybridge Suites ve Candlewood Suites otelleri bulunmaktadır. Accor (Fransa): Türkiye’de Otel işletmeciliği konusunda hizmet vermektedir. Accor grubuna ait otellerin işletmeciliğini yapmaktadır. Türkiye’de Akfen GYO ile birlikte çalışıp otel projeleri üretmektedirler. Avrupa’daki lider, dünyada en büyük 3. otel işletmecisidir.



26

BÖLÜM 4

DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN MÜLKİYET HAKKI VE İMAR BİLGİLERİ 4.1 Gayrimenkulün Mülkiyet Bilgileri İli : Muğla Muğla Muğla İlçesi : Marmaris Marmaris Marmaris Bucağı : - - - Mahallesi : - - - Köyü : İçmeler İçmeler İçmeler Sokağı : - - - Mevkii : Kumluörencik Kumluörencik Kumluörencik Pafta No : 2 2 2 Ada No : - - - Parsel No : 166 167 1520 Alanı : 1.265,00 m² 3.650,00 m² 26.219,00 m²

Niteliği : Tarla Tarla İçinde kargir bina, ahşap bina ve kargir gazino ve otel ve müştemilatı olan tarla

Sahibi : Martı Otel İşletmeleri A.Ş. 4.2 Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri Değerleme uzmanının tapu kayıtlarını inceleme çalışması, gayrimenkul mülkiyetini oluşturan hakları ve bu haklar üzerindeki kısıtlamaları tespit etmek amacı ile yapılır. Muğla ili, Marmaris İlçesi Tapu Sicil Müdürlüğü’nde 15.05.2009 tarih, saat 14:00 itibariyle yapılan incelemede değerlendirme raporu konusu gayrimenkuller üzerinde aşağıdaki hak ve sınırlamaların bulunduğu şifa’en öğrenilmiştir.

166 Parsel:

• Kamu Haczi: Muğla Sosyal Güvenlik İl Müdürlüğü’nün 18.02.2009 tarih 2009/862 sayılı haciz yazısı sayılı yazıları ile Borç: 83.598,95 TL (Alacaklı: Muğla Sosyal Güvenlik İl Müdürlüğü) (27.02.2009 tarih, 2348 yev.)

• Kamu Haczi: Antalya Sosyal Güvenlik İl Müdürlüğü’nün 24.03.2009 tarih 2009/596 sayılı haciz yazısı sayılı yazıları ile Borç: 500.000 TL (Alacaklı: Antalya Sosyal Güvenlik İl Müdürlüğü) (30.03.2009 tarih, 4157 yev.) 167 Parsel:

• Yapı ve Kredi Bankası A.Ş. lehine yıllık %24 değişken faizle, 1. dereceden, FBK müddetle, 1.800.000 USD değerinde ipotek mevcuttur. (29.01.2009 tarih, 924 yevmiye no)

• Yapı ve Kredi Bankası A.Ş. lehine yıllık %24 değişken faizle, 2. dereceden, FBK müddetle, 1.800.000 USD değerinde ipotek mevcuttur. (17.02.2009 tarih, 1752 yevmiye no) 1520 Parsel:

• Areal Bank A.Ş. 16.000.000 € bedelle, 1. derece ipotek. (04.12.2006 tarih, 7955 yevmiye) • İpotek, 1605 parsel ile müşterektir. • Teferruat listesi dosyasındadır. (04.12.2006 tarih ve 7952 yevmiye no) • 1. ve 2. derecede korunması gerekli kültür varlığıdır.(23.10.2008 tarih ve 8754 yevmiye no)



27

4.3 Gayrimenkulün İmar Bilgileri İmar yönetmelikleri arazi kullanımını ve geliştirmenin yoğunluğunu düzenlemektedir. Bir değerleme uzmanı imar ve yapı yönetmeliklerini incelerken, tüm güncel yönetmelikleri ve şartnamelerde meydana gelmesi olası değişiklikleri dikkate almalıdır. İmar planları konut, ticari ve sanayi gibi genel kullanımı tanımlar ve bu kullanımlara istinaden yapılabilecek yapı yoğunluğunu belirtir. Muğla ili, Marmaris İlçesi, İçmeler Belediyesi İmar Müdürlüğü’nde 15.05.2009 tarihinde yapılan incelemeler sonucunda edinilen şifa’i bilgilere göre değerleme konusu parsele ait bilgiler aşağıda listelenmiştir: ü İmar Durumu:

İçmeler Belediyesi İmar Arşivi’nde 15.05.2009 tarihi itibariyle yapılan araştırma neticesinde, 18.07.2005 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli İçmeler Revizyon Uygulama İmar Planı’na göre, söz konusu taşınmazlar;

• “A bölgesi-turistik tesis alanı” lejandında kalmaktadır. • İnşaat nizamı ayrık nizamdır. • TAKS: 0,20 KAKS: 0,60 • Maksimum kat sayısı 3 kat, maksimum bina yüksekliği 10,50 m.’dir.

ü Ruhsat ve İzinler: § 05.06.1987 tarih, 23 cilt no, 12 sahife no’lu 850 m2 alan için alınmış inşaat ruhsatı mevcuttur.

§ 05.06.1987 tarih, 23 cilt no, 13 sahife no’lu E blok 2.380 m2 alan için alınmış inşaat ruhsatı mevcuttur.

§ 12.020.1993 3-7 no’lu sosyal tesisler, havuz ve müştemilat kullanımı için 2.290 m2 alan için alınmış inşaat ruhsatı mevcuttur. (Emsale giren alan Sosyal Tesis alanı olan 740 m2’dir.)

§ 23.07.1985 tarih, cilt 11, sahife 13 no’lu A, B ve C bloklar için 2.000 m2 alanlı yapı kullanma izin belgesi mevcuttur.

§ 11.03.1985 tarih, cilt 9, sahife 4 no’lu K, R, O, P, M, N, J, L bloklar için 9.913 m2 alan için alınmış inşaat ruhsatı mevcuttur.

§ 01.08.1986 tarih, cilt 1, sahife 3 no’lu F blok altıncı kat için 508 m2 alanlı ruhsat ve yapı kullanma izin belgesi mevcuttur.

§ 23.07.1985 tarih, cilt 11, sahife 12 no’lu G, F, D, E, T, H, U, V, Y, S, I bloklar için 7.967 m2 alanlı ruhsat ve yapı kullanma izin belgesi mevcuttur.

§ 29.07.1986 tarih, cilt 22, sahife 22 no’lu K, R, O, P, M, N, L bloklar için 9.236 m2 alanlı yapı kullanma izin belgesi mevcuttur.

§ Kapadokya restaurant için 05.05.2000 onay tarihli, 33/4 no’lu onaylı mimari projesi mevcuttur. § N bloklar için,(1.832 m2) 16.04.1985 onay tarihli, 33/6 no’lu onaylı mimari projesi mevcuttur. § A, B ve C bloklar için, 23.07.1985 onay tarihli, 33/5 no’lu onaylı mimari projesi mevcuttur. Ruhsat ve İskan belgeleri 1520 no’lu parsel üzerindeki yapıları kapsamaktadır. 1520 no’lu parsel üzerinde yer alan yapılar için alınmış, Ø Yapı İzin Belgelerinin (Ruhsat) toplam alanı 23.908 m2’dir. Ø Yapı Kullanma İzin Belgelerinin toplam alanı 19.711 m2’dir. Ø 1520 no’lu parsel üzerinde yer alan yapıların toplam brüt alanı ise 27.582 m2’dir. Ø 1520 no’lu parsel üzerinde yer alan yapıların inşaat emsaline dahil toplam alanı 24.256 m2’dir.



28

Marmaris ve Çevresi Turizm Alanı İçmeler (Marmaris) Uygulama İmar Planı Revizyon Plan Hükümleri Değişikliği planına göre 30 no’lu maddeye göre; M işaretli yapı adalarında yapı adasındaki dokunun yenilenmesini teşvik etmek ve/veya silueti korumak amacıyla mevcut yapıların yıkılıp yeniden yapılması halinde imar planında yapının bulunduğu ada üzerinde tanımlanan yapılaşma koşullarına ilave toplam inşaat alanının % 15’i kadar emsal artışı verilecektir. ü Yapı Denetim : § Değerleme konusu taşınmaz 29.06.2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun’a tabii değildir.

4.4 Hukuki Sorumluluk Değerleme çalışması, değerleme konusu varlıklarda herhangi bir takyidat ve/veya hukuki sorun olmadığı; bu tür bir sorun varsa dahi bu sorunların çözüleceği varsayımı ile yapılmıştır. Bu nedenle değerleme hesap analizi aşamasında bu tip hukuki problemler gözardı edilerek gayrimenkule kıymet takdiri yapılmıştır. 4.5 Çevre ve Zemin Kirliliği (Kontaminasyon) Gayrimenkullerde zemin araştırmaları ve zemin kontaminasyonu çalışmaları, "Çevre Jeofiziği" bilim dalının profesyonel konusu içinde kalmaktadır. Şirketimizin bu konuda bir ihtisası olmayıp konu ile ilgili detaylı bir araştırma yapılmamıştır. Ancak, yerinde yapılan gözlemlerde gayrimenkulün çevreye olumsuz bir etkisi olduğu gözlemlenmemiştir. Bu nedenle çevresel olumsuz bir etki olmadığı varsayılarak değerleme çalışması yapılmıştır.

BÖLÜM 5

GAYRİMENKULÜN ÇEVRESEL VE FİZİKSEL BİLGİLERİ 5.1 Gayrimenkulün Yeri, Konumu ve Çevre Özellikleri Gayrimenkulün açık adresi: Martı Resort otel, Cumhuriyet Mahallesi, Hürriyet Caddesi İçmeler-Marmaris/ MUĞLA’ dır. Söz konusu taşınmaz, Muğla ili, Marmaris ilçesi, İçmeler beldesi, Cumhuriyet mahallesi, Kumluörencik mevkii, Hürriyet caddesi üzerinde yer alan otel binası ve ek tesisleridir. Değerleme konusu gayrimenkul 5 yıldızlı otel olup, üzerinde çeşitli otel blokları, villa tipi daireler ve restorant, bar, havuz, fitness center, personel lojmanları-yemekhanesi, mini club, vb. gibi ek tesisler yer almaktadır. Tesisin 1970’li yıllarda tek blok olarak inşa edildiği ve günümüze kadar bir çok kez tadilat ve ilaveler ile şu anki durumunu aldığı bilgisi şifa’en edinilmiştir. Genel olarak değerlendirildiğinde konu gayrimenkul oldukça bakımlı ve iyi durumdadır. Martı Resort, Marmaris’e 8 km., Muğla'ya 55 km., Köyceğiz'e 67 km., Kaunos/Dalyan'a 76 km., Dalaman Havaalanı’na 100 km. uzaklıkta bulunmakta olup, Ege'nin mavisi ile çam ormanlarının yeşilinin bütünleştiği İçmeler Mevkii’nde, Nimara Adası’nın karşısında yer almaktadır. Tesisin batısında Ege Denizi, doğusunda Hürriyet caddesi, kuzeyinde Fortuna Beach Otel, Martı La Perla ve Azmak çayı, güneyinde ise Maliye kampı ve Laguna Otel bulunmaktadır. Çevresinde sahil boyunca az katlı otel binaları, iç kısımlara doğru villalar, ticari birimler ve yine oteller bulunmaktadır. İçmeler beldesi, kızılçam ormanları ile kaplı olan iki tepe arasında, denize açılan bir vadi üzerinde konumlandığı için, yerleşim gelişme alanı sınırlıdır.



29

DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ

MARMARİS

TURUNÇ

İÇMELER



30

MARTI RESORT OTEL

MARTI RESORT OTEL



31

5.2 Değerleme Konusu Gayrimenkulün Yapısal İnşaat Özellikleri Değerleme konusu tesis, 1970’li yıllarda tek blok olarak inşa edilmiş daha sonra günümüze kadar bir çok ilave inşaatlar ve tadilatlar sonucu mevcuttaki kapasiteye ulaşmıştır. Tesis, 2007 ve 2008 yıllarında çok geniş ölçekli bir tadilat geçirmiş ve 600’lü blok hariç diğer tüm bloklar tadilat geçirmiş ve oda hacimleri yenilenmiştir. Tesis bünyeside bulunan “teknik servis-lojman binası” yeniden inşa edilmiş ve bu tadilat için belediyeden tadilat ruhsatı veya tadilat projesi alınmadığı bilgisi edinilmiştir. Lojman binası; önceleri teknik servis bölümü ve personel lojmanı olarak kullanılıyor iken mevcutta yapılan tadilatla, teknik servis ünitesi odaları ve 14 adet müşteri odası olarak kullanılacaktır. Ancak henüz tümü tamamlanmamış olduğundan oturuma geçilmemiştir. %50 oranında bir tamamlanma bulunmaktadır. Değerleme çalışmasında, yasal alan hesaplamalarında bina kapalı alan değeri dahil edilmemiştir. Tesis genel olarak bakımlı durumdadır. Tesis içerisinde;

1- Lobi ve Kule Bloğu

2- Konaklama Blokları § 200’lü Blok § 300’lü Blok § 400-500-700’lü Blok § 600’lü Blok § Villalar § Avcı Köşkü-Doktor Odası

3- Spor Üniteleri

§ Fitness Salonu § Tenis Kortu § Kapalı-Açık Havuz ve Çocuk Havuzu § Hamam-Sauna 4- Eğlence ve Restorant Üniteleri

§ Kapadokya Restorant § Teras Restorant § Oriental Bar-Fast Food-Market-Beach Bar § La Grotta Restorant § Otağ Bar § Mini Club 5- Personel Üniteleri ve Teknik Üniteler § Personel Lojmanları § Personel Yemekhanesi § Teknik Odalar § Çamaşırhane

bulunmaktadır.



32

Tesis dahilinde çevre düzenlemesi ve peyzaj çalışmaları tamdır. Ayrıca açık alanlardaki sert zeminlerde seramik, ünye taşı, traverten gibi zemin kaplama malzemeleri, araç yollarında ise kilit taşı kullanılmıştır. Tesiste dış aydınlatma mevcuttur. Gayrimenkulün tamamı kısmen duvar, kısmen de demir parmaklıkla çevrilidir. Genel olarak binaların dış cephesi kısmen akrilik boyalı, kısmen ise dekoratif taş kaplıdır. Ayrıca otel dahilindeki doğramalarda kısmen alüminyum, kısmen de PVC kullanılmıştır. Martı Resort Otel’in bahçesinde, Avcı Köşkü’nün yanında tarihi kilise kalıntıları bulunmaktadır. Tesiste üzeri branda kaplı açık otopark alanı mevcuttur. Açık otopark alanında zemin stabilize kaplıdır. Tesis dahilindeki binalarda ısıtma ve soğutma fancoil sistem ile sağlanmaktadır, yangın alarmı, hortumlu yangın söndürme sistemi ve yangın merdiveni mevcuttur. Gayrimenkulün altyapı imkanlarından istifadesi tamdır. Ayrıca tesis dahilinde jeneratör, kompresör, hidrofor, su deposu bulunmakta olup, sürekli sıcak su sağlanmaktadır. Otel bloklarında asansör mevcuttur. Her odanın balkonu mevcuttur. Balkonlarda zemin traverten kaplıdır. Tesiste toplam, 92 adet kara manzaralı oda, 40 adet yandan deniz manzaralı oda, 26 adet deniz manzaralı oda, 78 adet deniz manzaralı deluks oda, 2 adet standart aile odası, 11 adet deniz manzaralı suit oda ve 12 adet villa bulunmakta olup toplamda 261 adet oda mevcuttur.

LOBİ-KULE BLOĞU : Blok, çelik karkas tarzda inşa edilmiştir . Zemin + 3 Normal kattan oluşmaktadır. Giriş katta lobi, pastane,1 adet dükka, bar, oyun salonu ve bulaşıkhane, 1. normal katta 3 küçük ve 1 büyük olmak üzere toplam 4 adet konferans salonu, 2 ve 3. normal katlarda da K, L ve M isimli 4 adet dubleks özel suit bulunmaktadır. (Suitlerin zemin katında; 1 adet yatak odası, salon, banyo ve mutfak, 1. Normal katlarında 1 adet yatak odası ve banyo bulunmaktadır.) Kat Adedi : Zemin + 3 Normal kat Çatı : Ahşap çatı üzerine kiremit örtü Zemin : Zemin katta ve ortak hollerde traverten, pastane ve bulaşıkhanede

seramik, konferans salonlarında halı, suit dairelerde şap beton



33

Duvar : Lobi ve dinlenme bölümlerinde alçı sıva üzeri boyalı ve kısmen doğal taş kaplama, pastane ve bulaşıkhanede fayans, konferans salonlarında duvar kağıdı, suitlerde alçı sıva üzeri boyalı, banyolarda fayans

Tavan : Genel olarak alçı asma tavan olmakla beraber, pastane ve bulaşıkhanede alimünyum asma tavandır

Aydınlatma : Genel olarak spot adınlatma, pastane ve bulaşıkhanede floresandır Toplam Kapalı Alan : 5.082 m2 200’lü BLOK : Blok, betonarme karkas tarzda inşa edilmiştir . Bodrum + Zemin + 5 Normal kattan oluşmaktadır. Bodrum katta kapalı havuz makine dairesi bulunmaktadır. Giriş katta kapalı yüzme havuzu ve jakuzi mevcut olup, diğer katlar otel odalarından ibarettir. Toplam 32 adet oda bulunmaktadır. Kat Adedi : Bodrum + Zemin + 5 Normal kat Çatı : Ahşap çatı üzerine kiremit örtü Zemin : Zemin katta kapalı havuz bölümünde karo seramik, odalarda laminat

parke, banyolarda mermer Duvar : Genel olarak, duvar kağıdı, banyolarda mermer Tavan : Alçı asma tavan Aydınlatma : Spot ışık ve floresan armatür. Odalarda, koridorlarda ve banyolarda

aplik ve lambader kullanılmıştır Toplam Kapalı Alan : 2.111 m2 300’lü BLOK : Blok, betonarme karkas tarzda inşa edilmiştir . Bodrum + Zemin + 5 Normal kattan oluşmaktadır. Bodrum kat depo, diğer katlar otel odalarından ibarettir. 7’si suit, olmak üzere toplam 57 adet oda bulunmaktadır. Kat Adedi : Bodrum + Zemin + 5 Normal kat Çatı : Ahşap çatı üzerine kiremit örtü Zemin : Bodrum kattaki depoda yer paledyen, odalarda mermer, banyolarda

mermer Duvar : Genel olarak, duvar kağıdı, banyolarda mermer Tavan : Alçı asma tavan Aydınlatma : Spot ışık armatür. Odalarda, koridorlarda ve banyolarda aplik ve

lambader kullanılmıştır Toplam Kapalı Alan : 4.602 m2 400-500-700’lü BLOK : Blok, betonarme karkas tarzda inşa edilmiştir . Zemin + 4 Normal kattan oluşmaktadır. 700’lü blok tarafındaki zemin kat kısmen ofis olarak kullanılmakta olup, diğer tüm katlar otel odası olarak kullanılmaktadır. 300 blok ile bağlantılıdır. 400’lü blokta 24’ü deniz, 24’ü kara tarafına bakan toplam 48 adet oda, 500’lü blokta 38’i deniz, 10’u kara tarafına bakan toplam 48 adet oda yer almaktadır. 700’lü blokta bulunan 14 adet odanın tamamı kara tarafına bakmaktadır. Kat Adedi : Zemin + 4 Normal kat Çatı : Ahşap çatı üzerine kiremit örtü Zemin : Zemin kattaki ofislerde ve hollerde halı, odalarda halı, banyolarda

seramik Duvar : Genel olarak, alçı sıva üzeri boyalı, banyolarda fayans



34

Tavan : Alçı asma tavan Aydınlatma : Spot ışık ve floresan armatür. Odalarda, koridorlarda ve banyolarda

aplik ve lambader kullanılmıştır Toplam Kapalı Alan : 5.847 m2 600’lü BLOK : Blok, betonarme karkas tarzda inşa edilmiştir . Bodrum + Zemin + 5 Normal kattan oluşmaktadır. Bodrum kat depo, soğuk odalar ve ardiye, zemin kat mutfak, 5 adet ofis ve 5 adet dükkan, diğer katlar otel odaları olarak kullanılmaktadır. Bu blokta bulunan 50 adet odadan 30’u deniz, 20’si kara tarafına cephelidir. Kat Adedi : Bodrum + Zemin + 5 Normal kat Çatı : Ahşap çatı üzerine kiremit örtü Zemin : Bodrum katta depoda paledyen, mutfakta seramik, zemin kattaki

ofislerde ve hollerde traverten, odalarda halı, banyolarda seramik Duvar : Genel olarak, alçı sıva üzeri boyalı, banyolarda fayans Tavan : Alçı asma tavan Aydınlatma : Spot ışık ve floresan armatür. Odalarda, koridorlarda ve banyolarda

aplik ve lambader kullanılmıştır Toplam Kapalı Alan : 3.458 m2 VİLLALAR : Farklı büyüklükte, dış cephesi kısmi olarak doğal taş kaplama ve sıva üzeri boyalı olan, birbirlerine koridorlarla geçişleri bulunan, 12 adet villadan oluşmaktadır. Özel yapılmış bu suitler salon, yatak odası ve banyodan oluşmakta olup, açık mutfaklı (dolap şeklinde), beyaz eşyalı ve şöminelidir. Villalarda yaşam bölümlerinde zemin traverten, duvarlar alçı sıva üzeri saten boya, tavan alçı tavandır. Toplam kapalı alanı 994 m²’dir. AVCI KÖŞKÜ-DOKTOR ODASI : Bina, yığma olarak inşa edilmiş olup, tarihi yapı niteliğindedir. Zemin + 1 Normal kattan oluşmaktadır. Dubleks villa tarzındadır. Binanın giriş bölümü eski kilise kalıntılarına bakmaktadır. Zemin oda bölümünde ahşap parke, banyoda mermer, duvarlar oda bölümünde bağdadi sıva, banyoda mermer olup, tavan ahşaptır. Toplam kapalı alanı 303 m2’dir. MİNİ KULÜP : İki adet binadan oluşmaktadır. Binalardan biri oyun odası, diğeri dinlenme ve eğitim salonu olarak kullanılmaktadır. Oyun bölümü çelik konstrüksiyon, diğer bina ise yığma olarak inşa edilmiştir. Oyun bölümünde yer halı kaplı, tavan ve duvar ise sıva üzeri boyalıdır. Diğer dinlenme ünitesinde ise yer PVC, tavan ahşap, duvar ise sıva üzeri boyalıdır. Toplam kapalı alanı 215 m2’dir. FİTNESS CENTER : Çelik konstrüksiyon tarzda inşa edilmiştir. Dış cephesi ahşap görünümlü betopan ve cam-alüminyum panel kaplıdır. Zemin döşemesinde laminat parke kullanılmıştır. Toplam kapalı alanı 147 m2’dir. Yapı otelin bitişiğinde yer alan 910 no’lu parsel üzerinde yer almaktadır. Kiralık olan parsel üzerindeki yapılar değerlemeye katılmamıştır. SAUNA-HAMAM-SPA ÜNİTESİ : Betonarme tarzda inşa edilmiştir. Zemin + 1 Normal kattan oluşmaktadır. Zemin katta 1 sauna, 1 Türk hamamı, 2 adet soyunma bölümü ve duşlar, 1. katta ise 4 adet masaj odası bulunmaktadır. Zemin katta zemin karo seramik, 1. katta ise parkedir, duvar ve tavanda alçı üzeri boya kullanılmıştır. Toplam kapalı alanı 467 m2’dir.



35

KAPADOKYA RESTORAN : Çelik konstrüksiyon tarzdaki binada uzay kafes çatı sistemi kullanılmıştır. Zemin döşemesi karo seramik, kolonlar dekoratif taş kaplı, tavan ise lambiridir. Toplam kapalı alanı 726 m2’dir. TERAS RESTORAN : Çelik konstrüksiyon tarzdaki binada uzay kafes çatı sistemi kullanılmıştır. Zemin döşemesi karo seramik, kolonlar dekoratif taş kaplı, tavan ise lambiridir. Toplam kapalı alanı 490 m2’dir. OTAĞ BAR : Çelik konstrüksiyon tarzda inşa edilmiştir. Bodrum + Zemin kattan oluşmaktadır. Bodrum katta açık havuz makine dairesi ve WC’ler, Zemin katta ise kafe bulunmaktadır. Bodrum katta zemin ve duvar döşemesi seramik, tavan alçı üzeri boyalıdır. Zemin katta ise yer döşemesi karo seramik olup, tavan ise lambiridir. Toplam kapalı alanı 170 m2’dir. LA GROTTA RESTORAN : Tamamen açık teras şeklindedir. Zemin döşemesinde ünya taşı kullanılmıştır. Toplam alanı 150 m2’dir. SOUTH BEACH BAR- MARKET- FAST FOOD- ORİENTAL BAR : Betonarme tarzda inşa edilmiştir. Zemin kat ve üzerindeki açık terastan ibarettir. Zemin katta market, beach bar ve fast food üniteleri bulunmakta olup, teras ise oriental bar olarak kullanılmaktadır. Oriental barda zemin kaplaması ünye taşı ve kısmen ahşap kaplıdır. Zemin katta ise yer döşemesi traverten ve ünye taşıdır. Tavan alçı asma tavan olup, duvarlar sıva üzeri boyalıdır. Toplam kapalı alanı 450 m2’dir. AÇIK HAVUZLAR : Tesiste 2 adet açık havuz ve 1 adet çocuk havuzu bulunmaktadır. Havuzların toplam alanı yaklaşık 1.400 m2’dir. TEKNİK SERVİS-OTEL ODALARI : Önceki yıllarda teknik servis ve lojman binası olarak kullanılmakta iken tadilat geçirip teknik servis ve otel odalarına dönüştürülmüştür. BAK tarzda inşe edilmiş olup bodrum kat+zemin kat+ 2 normal katlıdır. Dış cephesi kısmi olarak doğal taş kaplama ve sıva üzeri boyalıdır. Binanın borum katında; kazan dairesi ve teknik servis ofisi, zemin katında depo, 1. ve 2. normal katlarda ise 7 şer adet misafir yatak odası bulunmaktadır. Ancak bina tadilat halinde olduğunda, tamamlanma oranı %50 civarlarındadır. Bodrum kat tamamen bitirilmiş olup, diğer katlar kaba inşaat seviyesindedir. Toplam alanı yaklaşık 730 m2’dir. Bina inşası için herhangi bir tadilat ruhsatı alınmamış ve tadilat projesi çizilmemiş olduğu öğrenilmiş olup yasal alan hesabına katılmamıştır. ÇAMAŞIRHANE-MİSAFİRHANE : Betonarme tarzda inşa edilmiştir. Zemin + 3 Normal kattan ibarettir. Zemin katta çamaşırhane, ütü odaları, personel soyunma odaları-duş-WC, normal katlarda 6’şar adet personel odaları bulunmaktadır. Zemin katta yer döşemesi karo seramik, duvar fayans, tavan sıva üzeri boyalıdır. Normal katlarda ise koridorlar halı kaplı olup, odalarda ise zemin karo seramik döşelidir. Tavan ve duvar ise sıva üzeri boyalıdır. Toplam kapalı alanı 882 m2’dir.



36

PERSONEL YEMEKHANESİ-WC-DEPO : Çelik konstrüksiyon tarzda inşa edilmiştir. Yerler, karo seramik, duvarlar sıva üzeri boya, tavan PVC asma tavandır. Doğramalar, PVC’dir. Toplam kapalı alanı 200 m2’dir. Yapılar 166 ve 167 no’lu parseller üzerinde yer aldığı için değerlemeye katılmamıştır. KAZAN DAİRESİ- ANA DEPO : Çelik konstrüksiyon tarzda inşa edilmiştir. Tek katlı 2 ayrı binadan ibarettir. Zemin şap beton, duvar sıva üzeri boyalı, tavan ise galvanizli saçtır. Toplam kapalı alanı 466 m2’dir. Yapılar otelin bitişiğinde yer alan 910 no’lu parsel üzerinde yer almaktadır. Kiralık olan parsel üzerindeki yapılar değerlemeye katılmamıştır. GENEL WC : Toplam kapalı alanı 45 m2’dir. TENNİS KORTLARI : Toplam kapalı alanı yaklaşık 156 m2’dir. 5.3 Harici ve Müteferrik İşler :

Harici ve müteferrik işler olarak; çevre düzenlemesi, çim sahalar, peyzaj, açık alanlarda ünye taşı, traverten ya da seramik kaplı sert zeminler, kilit taşı kaplı araç yolları, dış aydınlatma, çevre duvarları, tenis kortu, otopark ve animasyon alanı değerlendirme kapsamına alınmıştır.

BÖLÜM 6

EN ETKİN VE VERİMLİ KULLANIM ANALİZİ Bir mülkün fiziki olarak uygun olan, yasalarca izin verilen, finansal olarak gerçekleştirilebilir ve değerlemesi yapılan mülkün en yüksek getiriyi sağlayan en verimli kullanımıdır. En etkin ve verimli kullanımı belirleyen temel unsurlar aşağıdaki soruların cevaplarını içermektedir.

• Kullanım makul ve olası bir kullanım mıdır? • Kullanım yasal mı ve kullanım için bir yasal hak alabilme olasılığı var mı? • Mülk fiziksel olarak kullanıma uygun mu veya uygun hale getirebilir mi? • Önerilen kullanım finansal yönden gerçekleştirelebilir mi? • İlk dört sorusunu geçen kullanım şekilleri arasında seçilen en verimli ve en iyi kullanım, arazinin gerçekten en

verimli kullanımıdır. Ülkemizde imar planları, şehirleşme hızına ayak uyduramamakta ve nispeten statik kalmaktadır. Bu durum, bir mülkün finansal olarak gerçekleştirilebilir ve değerlemesi yapılan mülkün en yüksek getiriyi sağlayan en verimli kullanımına yasalarca izin verilmemesine sebep olmaktadır. Sonuç olarak yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez. İçmeler, Marmaris’in önemli turizm bölgelerinden biridir. Değerleme konusu taşınmaz turistik tesis alanında kalmaktadır. Taşınmazın mevcut kullanımı imar planı kullanımı ile uyumludur. Bu nedenle, taşınmazın en etkin ve verimli kullanımı mevcut kullanımıdır.



37

BÖLÜM 7

GAYRİMENKUL DEĞERLEMESİNDE KULLANILAN YÖNTEMLER 7.1 Değerlemede Kullanılan Yöntemler Ülkemizde kullanılabilir olan üç farklı değerleme yöntemi bulunmaktadır. Bu yöntemler sırasıyla “Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı”, “Gelir İndirgeme Yaklaşımı” ve “Maliyet Yaklaşımı” yöntemleridir. 7.1.1 Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı Bu karşılaştırmalı yaklaşım benzer veya ikame mülklerin satışını ve ilgili piyasa verilerini dikkate alır ve karşılaştırmaya dayalı bir işlemle değer takdiri yapar. Genel olarak değerlemesi yapılan mülk, açık piyasada gerçekleştirilen benzer mülklerin satışlarıyla karşılaştırılır. İstenen fiyatlar ve verilen teklifler de dikkate alınabilir. 7.1.2 Gelir İndirgeme Yaklaşımı Bu karşılaştırmalı yaklaşım değerlemesi yapılan mülke ait gelir ve harcama verilerini dikkate alır ve indirgeme yöntemi ile değer tahmini yapar. İndirgeme, gelir tutarını değer tahminine çeviren gelir ve tanımlanan değer tipi ile ilişkilidir. Bu işlem, doğrudan ilişkileri, hasıla veya iskonto oranı veya her ikisini de dikkate alır. Genel olarak ikame prensibi belli bir risk seviyesine sahip en yüksek yatırım getirisi sağlayan gelir akışı en olası değer rakamı ile orantılıdır. İndirgeme oranı; algılanan riskin derecesine, gelecekteki enflasyon bağlamında piyasanın beklentileri, alternatif yatırımlar için umulan getiri oranları, geçmişte emsal mülkler tarafından kazanılan getiri oranları, borç finansmanın bulunabilrliği, cari vergi yasalarına bağlıdır. 7.1.3 Maliyet Yaklaşımı Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulun değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, “Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır” şeklinde tanımlanmaktadır. Bu yöntemde, gayrimenkulun önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle, gayrimenkulun değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulun bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir. Gayrimenkulün bina maliyet değerleri, Bayındırlık Bakanlığı Yapı Birim Maliyetleri, binaların teknik özellikleri, binalarda kullanılan malzemeler, piyasada aynı özelliklerde inşa edilen binaların inşaat maliyetleri, müteahhit firmalarla yapılan görüşmeler ve geçmiş tecrübelerimize dayanarak hesaplanan maliyetler göz önünde bulundurularak değerlendirilmiştir. Binalardaki yıpranma payı, Resmi Gazete’de yayınlanan yıllara göre bina aşınma paylarını gösteren cetvel ile binanın gözle görülür fiziki durumu dikkate alınarak hesaplanmıştır. Gayrimenkulun değerinin, arazi ve binalar olmak üzere iki farklı fiziksel olgudan meydana geldiği kabul edilir.



38

7.2. Tanımlar ve Hesaplama Yöntem Modeli 7.2.1. Risksiz getiri oranı Ülke riskini de içeren, yurtdışı piyasalarda satılan hazine garantili döviz cinsi tahviller “Eurobond” olarak adlandırılır. Değişik vadelerde bulunmakta olup piyasada günlük olarak alım satımı yapılabilmektedir. Bu tahviller ülkemizde finansal hesaplamalara baz olan Risksiz getiri oranının göstergesi olarak kullanılmaktadır. Piyasalardaki en likit Eurobond, 2038 vadeli Eurobond'u olup gösterge tahvil niteliği taşımaktadır.

Risksiz getiri oranı değişkenleri3 Risksiz getiri oranının hesaplanmasına ilişkin 3 farklı yaklaşım bulunmaktadır. Değişken 1: Risksiz getiri oranı olarak kısa vadeli bir devlet tahvili oranı ve bir sermaye piyasası endeksi uyarınca geçmişteki belirli bir süre boyunca bu tahvil oranı üzerinden ve bunu aşan miktarda kazanılan prim kullanılarak piyasada elde edilmesi beklenilen kazanç hesaplanır. Böylece, sermaye maliyeti hesaplanmış olur ve her yılın nakit akış tablosunda iskonto oranı olarak kullanılır. Değişken 2: Cari kısa vadeli devlet tahvili ile piyasadaki geçmiş prim miktarı kullanılarak ilk dönem (yıl) için sermaye maliyeti hesaplanır. İlerideki dönemler için ileriye dönük oranlar oluşturulur ve ileriki yıllara ilişkin sermaye maliyetinin hesaplanmasında kullanılır. Değişken 3 : Cari uzun vadeli devlet tahvili oranı (tahvilin süresi varlığın süresine eşleştirilir) risksiz getiri oranı olarak kullanılır ve bir sermaye piyasası endeksi uyarınca geçmişteki belirli bir süre boyunca bu tahvil oranı üzerinden ve bunu aşan miktarda kazanılan prim kullanılarak piyasada elde edilmesi beklenilen kazanç hesaplanır. Bu girdiler kullanılarak sermaye maliyeti hesaplanır ve her yılın nakit akışında iskonto oranı olarak uygulanır. Eurbond ülke ve politik risk içermesine rağmen yapılan işe ait market riskini içermemektedir. Bütün bu bilgilerden yola çıkarak yaptığımız kabullerde şirketimiz Variant 3’ü kullanmaktadır. Ancak özellikle uzun dönemli ticari ömrü olan gayrimenkullerin değerlemesinde gayrimenkulün ticari ömrüne uygun vadede bir varlık bulunmamaktadır. Bu nedenle şirketimiz risksiz getiri oranı kabullerinde uzun vadeli Eurobond çeşitlerinin proje bazında değerlendirilerek kullanılmasının dünya kabullerine uygun olacağı öngörülmüştür. Bu onarının içinde ülke riski de bulunmaktadır. Bununla birlikte Damodaran’ın Finansal Market Karakteristik özeliklerine göre kullanılmasını tavsiye ettiği oranlar aşağıdaki gibidir: Finansal Piyasa Özellikleri4 Devlet Tahvili Prim Kapsam Oranı

Siyasi risk taşıyan gelişmekte olan piyasalar (Güney Amerika, Doğu Avrupa) Devlet tahvili oranı üzerinden %8.5

Sınırlı listelemeye sahip gelişmiş piyasalar (Batı Avrupa, Almanya ve İsviçre hariç) Devlet tahvili oranı üzerinden %4.5 - 5.5

Sınırlı listelemeye ve istikrarlı ekonomiye sahip gelişmiş piyasalar (Almanya ve İsviçe) Devlet tahvili oranı üzerinden %3.5 - 4

3 Damodaran on Valuation ,Security Analysis for Investment and Corporate Finance, Section 3 : Estimation of Discount Rates p.25 4 Damodaran on Valuation ,Security Analysis for Investment and Corporate Finance, Section 3 : Estimation of Discount Rates p.23



39

7.2.2. Piyasa Riski Primi- Piyasa Endeksi Her bir gayrimenkulün kendi içinde bulunduğu pazarın ve rekabetin koşulları , gayrimenkulün yeri konumu, ticari durumu, sektördeki diğer benzerleri ile karşılaştırması gibi veriler ve riskler market indeksini oluşturacaktır. Dolayısıyla daha düşük performansı olan bir gayrimenkulün market riski daha yüksek olacaktır. Çalışmalarımızda kullanılan rakamlar Türkiye’nin değişik illlerinde bugüne kadar yaptığımız onlarca alışveriş merkezi değerlemelerinden gelen tecrübelerimizin kritik edilmesi sonucu ortaya konulmuş verilerden oluşmaktadır. 7.2. 3. İskonto Oranı (Risksiz Getiri Oranı+ Piyasa Riski Primi = İskonto Oranı) İleriki bir zamana ilişkin belirli bir meblağı, ödenecekleri veya alacakları bugünkü değere dönüştürmek için kullanılan orandır. Teorik olarak, sermayenin fırsat maliyetini, yani benzer risk taşıyan başka bir kullanıma sunulması halinde sermayenin sağlayacağı getiri oranını yansıtması gerekmektedir. Bu değere getiri değeri de denilmektedir.5 İskonto oranları tüm risk primlerini içermektedir. (Ülke riski, piyasa riski,…) Discount rate Risk free rate ile Market risk premium’un toplamından oluşur. IAS 36 para. 48’de “İskonto oranının (veya oranlarının) paranın bugünkü piyasa değerlendirmesini ve varlığa özgü riskleri yansıtan vergi öncesi bir oran (veya oranlar) olması gerekmektedir. İskonto oran(lar)ı ileriye dönük nakit akış tahminlerinde düzenlenen riskleri yansıtmamalıdır,” denilmektedir. Ayrıca, diğer gelir veya nakit akışı ölçümlerinin de, iskonto oran(lar)ının gelir akış(lar)ıyla uygun şekilde eşleştirilmeleri halinde, kullanılabileceği doğrudur. 7.2. 4.Genel Kapitalizasyon Oranı Tek yılın net işletme geliri ve toplam servet fiyatı veya değeri arasındaki ilişkiyi yansıtan bir toplam servetteki paya ilişkin gelir oranıdır; net işletme gelirini genel servet değerinin bir göstergesine dönüştürmek için kullanılmaktadır.6

7.2. 5. Diğer bakış açısı: Sabit Varlık Fiyatlandırma Modeli (CAPM) 7 CAPM modeli, çeşitlendirilebilir varyans bakımından riski ölçer ve beklenilen sonuçları bu risk ölçümüyle ilişkilendirir. Yatırımcıların varlık getirileri ve varyanslarıyla ilgili homojen beklentilere sahip olmaları, risksiz getiri oranı üzerinden kredi alabilmeleri ve verebilmeleri, tüm varlıkların pazarlanabilir ve kusursuz bir şekilde bölünebilir olması, işlem maliyetlerı olmaması ve açıktan satış ile ilgili herhangi bir kısıtlama olmaması gibi çeşitli varsayımlara dayanmaktadır. Bu varsayımlarla, herhangi bir varlığa ilişkin çeşitlendirilemeyen risk, getirilerin bir piyasa endeksinde ki getirilerle birlikte ortaklara varyanslandırılarak ölçülebilir. Bu, varlığın beta’sı olarak tanımlanmaktadır. Şirketin özsermayesine ilişkin beta tahmin edilebilir ise; gerekli getiri özsermayenin maliyetini oluşturacaktır. Özsermaye maliyeti = R f + Özsermaye beta (E(Rm)-Rf) R f = Risksiz getiri oranı E(Rm) Piyasa Endeksi üzerinden beklenilen getiri 5 International Valuation Standarts, Sixth Edition , 2003 , p.323 6 The Appraisal of Real Estate , 12th Edition , Chapter 20, The Income Capitalization Approach, p. 489 6 Damodaran on Valuation,Security Analysis for Investment and Corporate Finance, Section 3 : Estimation of Discount Rates p.21



40

BÖLÜM 8

GAYRİMENKULÜN ANALİZİ VE DEĞERLEMESİ

8.1 Taşınmazın Değerine Etken Faktörler v GÜÇLÜ YANLAR :

ü Değerlemeye konu parselin imarı “Turizm Tesis Alanı”dır. Parsel en iyi ve en etkin kullanıma sahip

kullanım etüdü ile imarı uyum sağlamaktadır. ü Konu parseller, imar planında turistik tesis alanında bulunmaktadır.

ü Taşınmaz, İçmeler merkezde denize sıfır konumludur.

ü Konu tesis 2007 ve 2008 yıllarında büyük ölçekte tadilat geçirmiş olup odaların büyük çoğunluğu bakımlı

durumdadır. ü Martı Resort, sektörün gerekliliği olan kapalı ve açık yüzme havuzu, fitness center, sauna, hamam, spa,

mini club v.b gibi bir çok aktiviteyi bünyesinde bulundurmaktadır. ü Taşınmazın altyapı problemi bulunmamaktadır.

ü Orman ve deniz arasında, denize sıfır konumda bulunduğu için, doğal açıdan cazibesi yüksektir. ü Tesisin otoparkı mevcuttur.

v ZAYIF YANLAR:

- Taşınmazın ruhsat ve iskan alanları dışında yapılaşmaları bulunmaktadır.

v FIRSATLAR: ü Tesisin oldukça merkezi konumu ile ulaşılabilirliği yüksektir. Taşınmazın Marmaris-İçmeler ana ulaşım

aksı olan Hürriyet caddesinden girişi bulunmaktadır.

ü Martı Resort bölgenin ilk turistik tesislerinden olmasının getirdiği bölgeyle özdeşleşmiş bir marka olma avantajına sahiptir.

v TEHDİTLER: - Ekonomideki belirsizlik ve dalgalanmalar tüm sektörleri olumsuz yönde etkilediği gibi turizm ve otelcilik

sektörünü de kötü etkilemiştir.

- Otelcilik sektöründe, Muğla içinde güçlü firmaların bulunması, rekabet gücünü üst seviyelere taşımaktadır.

8.2 Değerlemede Kullanılan Yöntemlerin Analizi Bu değerleme çalışmasında arsa değeri için emsal karşılaştırma yaklaşımı kullanılmıştır.



41

8.2.1 Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı Analizi Gayrimenkulün bulunduğu çevrede yapılan araştırmalar sonucunda elde edilen emsal gayrimenkul değerleri aşağıda belirtilmiştir. 8.2.1.1 Arsa Emsalleri Ø Marmaris İçmeler’de denize cepheli, Laguna Otel ve Maliye Kampı arasında kalan 3.200 m2 alana sahip turizm

arsası 3.500.000 EURO bedelle satılıktır. (1.094 EURO/m2) (2.297 TL/m2) Ø Maliye'nin İçmeler’de yer alan tesisi geçmiş yıllarda çok kez satışa sunulmuş ancak alıcı bulunamamıştır.

Turizm alanı içinde bulunan 30 oda ve 98 yatak kapasiteli sosyal tesisin yanı sıra 4 adet taşınmazı içeren 22.581 m2 alana kurulu ve denize sıfır olan tesis 34.000.000 TL bedelle 25 Nisan 2007’de tekrar satışa çıkmış ancak satılamamıştır. Tesisin değerleme gunu itibari ile değeri yaklaşık 30.000.000 TL olabileceği tahmin edilemktedir. (1.329 TL/m2)

Ø İçmeler’de denize cepheli, 30 adet oda, 80 adet yatak kapasiteli olarak 1993 yılında inşa edilmiş butik otel,

5.000 m2 arsa alanına sahiptir. Butik otel 5.800.000 EURO fiyatla satılığa çıkarılmıştır. (193.333 EURO/oda)

Ø Marmaris Merkez’de denize cepheli, 39.000 m2 arsa üzerinde kurulu 5 yıldızlı tesis, 314 adet oda, 3 adet yüzme havuzu ve 800 m. uzunluğunda plaja sahiptir. Tesis 32.000.000 EURO fiyatla satılığa çıkarılmıştır. (101.911 EURO/oda)

Ø İçmeler’de Martı Laperla Otel’in arka tarafında, denize yakın konumlanmış olan, 80 adet oda, 160 adet yatak

kapasiteli olarak 1990 yılında inşa edilmiş S-Hotel, yaklaşık 3.600 m2 arsa üzerinde 5.900 m2 kapalı alanına sahiptir. Tesis 4.250.000 EURO fiyatla satılığa çıkarılmıştır. (53.125 EURO/oda)

Ø İçmeler ve Marmaris’teki arsa fiyatları genellikle benzerdir. Marmaris’te turizm imarlı arsalar 1000 USD ile

1000 EURO aralığında değişmektedir. (1.550 – 2.100 TL/m2)

Ø İçmeler ve Marmaris’te konut imarlı arsalar 500 – 750 TL/m2 aralığındadır. 8.2.1.2 Çevre Otelleri Emsalleri JOY MUNAMAR HOTEL

İçmeler sahilde yer alan otel İçmeler’in eski otellerinden olup 1989 yılından beri faaliyet göstermektedir. İçmeler mevkii, Marmaris merkezine 8 km., Havalimanına 100 km. mesafededir. Tesis 10.000 m2 alan üzerine kurulu denize sıfır olup 400 m. uzunluğunda plajı mevcuttur. 5 yıldızlı olarak hizmet veren otel yılın 6 – 7 ayına tekabül eden yaz sezonunda açıktır. Otel herşey dahil sistemde çalışmaktadır.

Otelde 165 adet standart oda, 13 adet suit oda ve 2 adet king suit oda olmak üzere toplam 180 adet oda yer almaktadır. Otelin yatak kapasitesi 373’tür. Tesiste, 2 adet asansör, açık restaurant, jakuzi, oyun salonu, tv salonu, konferans salonu, 1 açık yüzme havuzu, 2 adet bar, kuafor ve alışveriş merkezi mevcuttur. Otelin müşteri portföyü Hollanda, İngiltere, Almanya ve Türk’lerden oluşmaktadır.

ORTALAMA KİŞİ BAŞI YATAK FİYATI 71 USD (KDV HARİÇ)



42

HOTEL AQUA

İçmeler sahilde yer alan otel 1992 yılından beri faaliyet göstermektedir. Tesis 5 yıldızlı olarak hizmet veren otel yılın 6 ayına tekabül eden yaz sezonunda açıktır. Otel açık olduğu sezon içerisinde ortalama % 70-80 doluluk ile çalışmaktadır. Otel kışın talep üzerine faaliyet göstermektedir. Otel herşey dahil sisteminde çalışmaktadır. 240 toplam oda, 550 toplam yatak kapasiteli otelde 8 büyük suit, 8 junior suit, 2 özürlü odası yer almaktadır. Tesiste, 1 açık yüzme havuzu ve çocuk bölümü, 1

(isıtmalı) kapalı yüzme havuzu çocuk havuzu, Türk hamamı, sauna, masaj, fitness merkezi, sağlık merkezi, kuaför, bahçe , çocuklar için oyun alanı, mini club, tv odası, mevcuttur. Otelin müşteri portföyü, İngiltere, Almanya ve Hollanda ‘lılardan oluşmaktadır. LAGUNA OTEL

İçmeler sahilde yer alan otel 17 yıldır faaliyet göstermektedir. 4 yıldızlı olarak hizmet veren otel yılın 6 ayına tekabül eden yaz sezonunda açıktır. Otel açık olduğu sezon boyunca %70 – 80 doluluk ile çalışmaktadır. Otel herşey dahil sistemde çalışmaktadır. 68 standart oda, 4 suit olmak üzere tplam 72 odası bulunan otelin yatak kapasitesi 144’dür. Tesiste, 1 açık yüzme havuzu ve çocuk bölümü, Türk hamamı, sauna, masaj, jakuzi, fitness merkezi, kuaför, tv odası mevcuttur.

FORTUNA BEACH OTEL

İçmeler sahilde yer alan otel 13 yıldır faaliyet göstermektedir. 4 yıldızlı olarak hizmet veren otel yılın 6 ayı %70 dolulukla çalışmaktadır. Otel herşey dahil sistemde çalışmaktadır. 48 standart oda, 16 suit olmak üzere tplam 64 odası bulunan otelin yatak kapasitesi 152’dir. Tesiste, Açık havuz, çocuk havuzu, Türk hamamı, sauna, masaj, SPA, fitness center, masa tenisi, bilardo. mevcuttur. Otel daha çok Hollanda, Rusya, İngiltere, Almanya ve Türkiye’den gelen müşterileri ağırlamaktadır.





43

L’ETOİLE HOTEL

İçmeler sahilde yer alan otel herşey dahil sistemde çalışmaktadır. 4 yıldızlı olarak hizmet veren otel yılın 6 ayına tekabül eden yaz sezonunda açıktır. Otelin yatak kapasitesi 114’dür. Tesiste, açık yüzme havuzu ve çocuk bölümü, Türk hamamı, sauna, masa tenisi, tennis kortları, fitness merkezi, mevcuttur.





44

ü Değerleme Uzmanının Profesyonel Takdiri: Taşınmazların ulaşılabilirliğinin yüksek olması, turizm imarlı olması, denize sıfır bir arazi üzerinde yer alması, üzerindeki yapının çevrede bilinen yapılardan olması, gibi etkenler gözönünde bulundurularak çevrede yapılan araştırmalardan yola çıkarak 1.520 no’lu parsele 1.700 TL/m2, 166 ve 167 no’lu parsellere 1.350 TL/m2 değer takdir edilmiştir. 166 ve 167 no’lu parsellerin değeri bilgi amaçlı verilmiştir. Otelin maliyet hesabı, 1520 no’lu arsanın ve üzerinde yer alan yapıların değerinin toplamı ile bulunmuştur. ARSA DEĞERİ 166 Parsel 1 m ² Arsa Değeri 1.350 .-TL/m² Arsa Büyüklüğü 1.265 m² Arsa Değeri 1.707.750 .-TL 1.707.750 TL 167 Parsel 1 m ² Arsa Değeri 1.350 .-TL/m² Arsa Büyüklüğü 3.650 m² Arsa Değeri 4.927.500 .-TL 4.927.500 TL TOPLAM ARSA DEĞERİ 6.635.250 TL



45

Otelin Değeri (Mevcut Alanlar) ARSA DEĞERİ 1520 Parsel 1 m ² Arsa Değeri 1.700 .-TL/m² Arsa Büyüklüğü 26.219 m² Arsa Değeri 44.572.300 .-TL 44.572.300 TL TOPLAM ARSA DEĞERİ 44.572.300 TL BİNA DEĞERLERİ Lobi-Kule Bloğu 1 m ² Bina İnşaat Maliyeti 900 .-TL/m² Bina Toplam Kapalı Alanı 5.082 m² Toplam İnşaat Maliyeti 4.573.800 .-TL Yıpranma Payı 8% Yıpranma Bedeli 365.904 .-TL Bina Değeri 4.207.896 .-TL 4.207.896 TL 200'lü Blok 1 m ² Bina İnşaat Maliyeti 950 .-TL/m² Bina Toplam Kapalı Alanı 2.111 m² Toplam İnşaat Maliyeti 2.005.450 .-TL Yıpranma Payı 8% Yıpranma Bedeli 160.436 .-TL Bina Değeri 1.845.014 .-TL 1.845.014 TL 300'lü Blok 1 m ² Bina İnşaat Maliyeti 950 .-TL/m² Bina Toplam Kapalı Alanı 4.062 m² Toplam İnşaat Maliyeti 3.858.900 .-TL Yıpranma Payı 8% Yıpranma Bedeli 308.712 .-TL Bina Değeri 3.550.188 .-TL 3.550.188 TL 400-500-700'lü Blok 1 m ² Bina İnşaat Maliyeti 950 .-TL/m² Bina Toplam Kapalı Alanı 5.847 m² Toplam İnşaat Maliyeti 5.554.650 .-TL Yıpranma Payı 8% Yıpranma Bedeli 444.372 .-TL Bina Değeri 5.110.278 .-TL 5.110.278 TL 600'lü Blok 1 m ² Bina İnşaat Maliyeti 950 .-TL/m² Bina Toplam Kapalı Alanı 3.458 m² Toplam İnşaat Maliyeti 3.285.100 .-TL Yıpranma Payı 8% Yıpranma Bedeli 262.808 .-TL Bina Değeri 3.022.292 .-TL 3.022.292 TL Villalar 1 m ² Bina İnşaat Maliyeti 1.000 .-TL/m² Bina Toplam Kapalı Alanı 994 m² Toplam İnşaat Maliyeti 994.000 .-TL Yıpranma Payı 8% Yıpranma Bedeli 79.520 .-TL Bina Değeri 914.480 .-TL 914.480 TL Avcı Köşkü-Doktor Odası 1 m ² Bina İnşaat Maliyeti 750 .-TL/m² Bina Toplam Kapalı Alanı 303 m²



46

Toplam İnşaat Maliyeti 227.250 .-TL Yıpranma Payı 15% Yıpranma Bedeli 34.088 .-TL Bina Değeri 193.163 .-TL 193.163 TL Mini Kulüp 1 m ² Bina İnşaat Maliyeti 500 .-TL/m² Bina Toplam Kapalı Alanı 215 m² Toplam İnşaat Maliyeti 107.500 .-TL Yıpranma Payı 15% Yıpranma Bedeli 16.125 .-TL Bina Değeri 91.375 .-TL 91.375 TL Sauna-Hamam-Spa Ünitesi 1 m ² Bina İnşaat Maliyeti 800 .-TL/m² Bina Toplam Kapalı Alanı 467 m² Toplam İnşaat Maliyeti 373.600 .-TL Yıpranma Payı 8% Yıpranma Bedeli 29.888 .-TL Bina Değeri 343.712 .-TL 343.712 TL Kapadokya Restoran 1 m ² Bina İnşaat Maliyeti 700 .-TL/m² Bina Toplam Kapalı Alanı 726 m² Toplam İnşaat Maliyeti 508.200 .-TL Yıpranma Payı 8% Yıpranma Bedeli 40.656 .-TL Bina Değeri 467.544 .-TL 467.544 TL Teras Restoran 1 m ² Bina İnşaat Maliyeti 700 .-TL/m² Bina Toplam Kapalı Alanı 490 m² Toplam İnşaat Maliyeti 343.000 .-TL Yıpranma Payı 8% Yıpranma Bedeli 27.440 .-TL Bina Değeri 315.560 .-TL 315.560 TL Otağ Bar 1 m ² Bina İnşaat Maliyeti 700 .-TL/m² Bina Toplam Kapalı Alanı 170 m² Toplam İnşaat Maliyeti 119.000 .-TL Yıpranma Payı 8% Yıpranma Bedeli 9.520 .-TL Bina Değeri 109.480 .-TL 109.480 TL La Grotta Restoran 1 m ² Bina İnşaat Maliyeti 250 .-TL/m² Bina Toplam Kapalı Alanı 150 m² Toplam İnşaat Maliyeti 37.500 .-TL Yıpranma Payı 8% Yıpranma Bedeli 3.000 .-TL Bina Değeri 34.500 .-TL 34.500 TL South Beach Bar-Market-Fastfood-Oriental Bar

1 m ² Bina İnşaat Maliyeti 450 .-TL/m² Bina Toplam Kapalı Alanı 450 m² Toplam İnşaat Maliyeti 202.500 .-TL Yıpranma Payı 14% Yıpranma Bedeli 28.350 .-TL Bina Değeri 174.150 .-TL 174.150 TL Açık Havuzlar 1 m ² Bina İnşaat Maliyeti 700 .-TL/m² Bina Toplam Kapalı Alanı 1.400 m²



47

Toplam İnşaat Maliyeti 980.000 .-TL Yıpranma Payı 8% Yıpranma Bedeli 78.400 .-TL Bina Değeri 901.600 .-TL 901.600 TL Teknik Servis-Otel Odaları** 1 m ² Bina İnşaat Maliyeti 900 .-TL/m² Bina Toplam Kapalı Alanı 730 m² Toplam İnşaat Maliyeti 657.000 .-TL Tamamlanma Oranı 50% Harcanan Maliyet 328.500 .-TL Mevcut İnşaat Maliyeti 328.500 .-TL 328.500 TL Çamaşırhane-Misafirhane 1 m ² Bina İnşaat Maliyeti 700 .-TL/m² Bina Toplam Kapalı Alanı 882 m² Toplam İnşaat Maliyeti 617.400 .-TL Yıpranma Payı 15% Yıpranma Bedeli 92.610 .-TL Bina Değeri 524.790 .-TL 524.790 TL Genel WC 1 m ² Bina İnşaat Maliyeti 500 .-TL/m² Bina Toplam Kapalı Alanı 45 m² Toplam İnşaat Maliyeti 22.500 .-TL Yıpranma Payı 8% Yıpranma Bedeli 1.800 .-TL Bina Değeri 20.700 .-TL 20.700 TL Toplam Bina Değeri 22.155.222 TL Toplam Arsa Değeri 44.572.300 TL Toplam Bina Değeri 22.155.222 TL Toplam Teçhizat+Tefrişat Değeri 5.538.805 Harici ve Müteferrik İşler 2.500.000 TL TOPLAM DEĞER 74.766.327 TL TOPLAM YAKLAŞIK DEĞER 74.766.000 TL

**Mevcut alanlara göre yapılan maliyet hesaplamasında, “Teknik servis-Otel odası” binası dahil edilmiştir. Bina önceki yıllarda da mevcut olup, 2007-2008 yıllarında yapılan tadilatta yeniden inşa edilmiş ve fonksiyonel kullanımında farklılığa gidilmiştir. Önceki yıllarda personel lojman odaları olarak kullanılıyor iken mevcutta yapılan yenilemede otel odalarına cevrilmiştir. Ancak bu dönüşüm için gerekli izinlerin alınmadığı görülmüş olup, yasal alan hesaplamasına dahil edilmemiştir. Mevcut alan değeri bilgi amaçlı verilmiştir.



48

Otelin Değeri (Yasal Alanlar) ARSA DEĞERİ 1520 Parsel 1 m ² Arsa Değeri 1.700 .-TL/m² Arsa Büyüklüğü 26.219 m² Arsa Değeri 44.572.300 .-TL 44.572.300 TL TOPLAM ARSA DEĞERİ 44.572.300 TL BİNA DEĞERLERİ Lobi-Kule Bloğu 1 m ² Bina İnşaat Maliyeti 900 .-TL/m² Bina Toplam Kapalı Alanı 5.082 m² Toplam İnşaat Maliyeti 4.573.800 .-TL Yıpranma Payı 8% Yıpranma Bedeli 365.904 .-TL Bina Değeri 4.207.896 .-TL 4.207.896 TL 200'lü Blok 1 m ² Bina İnşaat Maliyeti 950 .-TL/m² Bina Toplam Kapalı Alanı 2.111 m² Toplam İnşaat Maliyeti 2.005.450 .-TL Yıpranma Payı 8% Yıpranma Bedeli 160.436 .-TL Bina Değeri 1.845.014 .-TL 1.845.014 TL 300'lü Blok 1 m ² Bina İnşaat Maliyeti 950 .-TL/m² Bina Toplam Kapalı Alanı 4.062 m² Toplam İnşaat Maliyeti 3.858.900 .-TL Yıpranma Payı 8% Yıpranma Bedeli 308.712 .-TL Bina Değeri 3.550.188 .-TL 3.550.188 TL 400-500-700'lü Blok 1 m ² Bina İnşaat Maliyeti 950 .-TL/m² Bina Toplam Kapalı Alanı 5.847 m² Toplam İnşaat Maliyeti 5.554.650 .-TL Yıpranma Payı 8% Yıpranma Bedeli 444.372 .-TL Bina Değeri 5.110.278 .-TL 5.110.278 TL 600'lü Blok 1 m ² Bina İnşaat Maliyeti 950 .-TL/m² Bina Toplam Kapalı Alanı 3.458 m² Toplam İnşaat Maliyeti 3.285.100 .-TL Yıpranma Payı 8% Yıpranma Bedeli 262.808 .-TL Bina Değeri 3.022.292 .-TL 3.022.292 TL Villalar 1 m ² Bina İnşaat Maliyeti 1.000 .-TL/m² Bina Toplam Kapalı Alanı 994 m² Toplam İnşaat Maliyeti 994.000 .-TL



49

Yıpranma Payı 8% Yıpranma Bedeli 79.520 .-TL Bina Değeri 914.480 .-TL 914.480 TL Avcı Köşkü-Doktor Odası 1 m ² Bina İnşaat Maliyeti 750 .-TL/m² Bina Toplam Kapalı Alanı 303 m² Toplam İnşaat Maliyeti 227.250 .-TL Yıpranma Payı 15% Yıpranma Bedeli 34.088 .-TL Bina Değeri 193.163 .-TL 193.163 TL Mini Kulüp 1 m ² Bina İnşaat Maliyeti 500 .-TL/m² Bina Toplam Kapalı Alanı 215 m² Toplam İnşaat Maliyeti 107.500 .-TL Yıpranma Payı 15% Yıpranma Bedeli 16.125 .-TL Bina Değeri 91.375 .-TL 91.375 TL Sauna-Hamam-Spa Ünitesi 1 m ² Bina İnşaat Maliyeti 800 .-TL/m² Bina Toplam Kapalı Alanı 467 m² Toplam İnşaat Maliyeti 373.600 .-TL Yıpranma Payı 8% Yıpranma Bedeli 29.888 .-TL Bina Değeri 343.712 .-TL 343.712 TL Kapadokya Restoran 1 m ² Bina İnşaat Maliyeti 700 .-TL/m² Bina Toplam Kapalı Alanı 726 m² Toplam İnşaat Maliyeti 508.200 .-TL Yıpranma Payı 8% Yıpranma Bedeli 40.656 .-TL Bina Değeri 467.544 .-TL 467.544 TL Teras Restoran 1 m ² Bina İnşaat Maliyeti 700 .-TL/m² Bina Toplam Kapalı Alanı 490 m² Toplam İnşaat Maliyeti 343.000 .-TL Yıpranma Payı 8% Yıpranma Bedeli 27.440 .-TL Bina Değeri 315.560 .-TL 315.560 TL Otağ Bar 1 m ² Bina İnşaat Maliyeti 700 .-TL/m² Bina Toplam Kapalı Alanı 170 m² Toplam İnşaat Maliyeti 119.000 .-TL Yıpranma Payı 8% Yıpranma Bedeli 9.520 .-TL Bina Değeri 109.480 .-TL 109.480 TL La Grotta Restoran 1 m ² Bina İnşaat Maliyeti 250 .-TL/m² Bina Toplam Kapalı Alanı 150 m² Toplam İnşaat Maliyeti 37.500 .-TL Yıpranma Payı 8% Yıpranma Bedeli 3.000 .-TL



50

Bina Değeri 34.500 .-TL 34.500 TL South Beach Bar-Market-Fastfood-Oriental Bar

1 m ² Bina İnşaat Maliyeti 450 .-TL/m² Bina Toplam Kapalı Alanı 450 m² Toplam İnşaat Maliyeti 202.500 .-TL Yıpranma Payı 14% Yıpranma Bedeli 28.350 .-TL Bina Değeri 174.150 .-TL 174.150 TL Açık Havuzlar 1 m ² Bina İnşaat Maliyeti 700 .-TL/m² Bina Toplam Kapalı Alanı 1.400 m² Toplam İnşaat Maliyeti 980.000 .-TL Yıpranma Payı 8% Yıpranma Bedeli 78.400 .-TL Bina Değeri 901.600 .-TL 901.600 TL Çamaşırhane-Misafirhane 1 m ² Bina İnşaat Maliyeti 700 .-TL/m² Bina Toplam Kapalı Alanı 882 m² Toplam İnşaat Maliyeti 617.400 .-TL Yıpranma Payı 15% Yıpranma Bedeli 92.610 .-TL Bina Değeri 524.790 .-TL 524.790 TL Genel WC 1 m ² Bina İnşaat Maliyeti 500 .-TL/m² Bina Toplam Kapalı Alanı 45 m² Toplam İnşaat Maliyeti 22.500 .-TL Yıpranma Payı 8% Yıpranma Bedeli 1.800 .-TL Bina Değeri 20.700 .-TL 20.700 TL Toplam Bina Değeri 21.826.722 TL Toplam Arsa Değeri 44.572.300 TL Toplam Bina Değeri 21.826.722 TL Toplam Teçhizat+Tefrişat Değeri 5.456.680 Harici ve Müteferrik İşler 2.500.000 TL TOPLAM DEĞER 74.355.702 TL TOPLAM YAKLAŞIK DEĞER 74.356.000 TL



51

8.2.2 Gelir Yaklaşımına Göre Gayrimenkulün Değeri Varsayımlar, Otelin işletmesini, aynı zamanda gayrimenkulün de sahibi olan Martı Otel İşletmeleri A.Ş. gerçekleştirmektedir. Tesisin son altı yıllık faaliyet göstergeleri incelenmiş ve çevre otel araştırmaları da gözönüne alınarak önümüzdeki 10 yıl için nakit akışları projeksiyonu oluşturulmuştur. Firmadan temin edilmiş olan, tesisin son 8 yıllık faaliyet göstergeleri aşağıda özetlenmektedir:

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Geceleyen Kişi Adedi 133.756 123.258 104.909 110.356 109.351 80.463 85003 89180Kişibaşı Ortalama Gelir (USD) 27,05 34,17 42,58 48,37 50,50 54,19 63,97 78,99Yatak doluluğu 64% 59% 50% 58% 57% 66% 72% 79%Kar Marjı 56% 49% 39% 47% 39% 26% 36% 43%Diğer Gelir/Konaklama Geliri 27% 29% 31% 25% 21% 20% 16% 11%

Gayrimenkulün bütününe yönelik tüm veriler ışığında, değerleme kapsamında aşağıdaki kabuller yapılmıştır. § Turizm sektörünün gelişme potansiyeli ve tesisin yatırım potansiyeli gözönünde bulundurulularak,

otelin 261 adet oda ve 550 adet yatak kapasitesinde devam edeceği varsayılmıştır.

§ Çevre araştırmaları sonucu bölgedeki otellerin yaklaşık 6-7 ay boyunca çalıştığı tespit edilmiştir.Martı Resort yetkililerinden alınan bilgilere göre otelin 214 gün açık olacağı varsayılmıştır.

§ Doluluk oranlarının 214 gün üzerinden 2009-2010 yılında % 78 ile başlayıp, 2014 yılına kadar artarak % 83 seviyelerine çıkacağı ve diğer yıllarda bu oranla devam edeceği varsayılmıştır.

§ Gelirler, Konaklama Geliri, Otel Diğer Gelirleri, Dükkan Kira Gelirleri olarak 3 kalemde incelenmiştir. Giderler, Ecri Misil Gideri, Otel İşletme Giderleri ve Yenileme gideri olarak 3 kalemde incelenmiştir . 2001-2008 yılları arasında gerçekleşen gelir-gider tablosu detayları firma tarafından sağlanmış olup, tabloların özeti aşağıda gösterilmiştir:

USD 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008Konaklama Gelirleri 3.618.000 4.212.000 4.467.000 5.338.000 5.522.000 4.360.000 5.438.000 7.045.000Diğer Gelirler 994.000 1.254.000 1.388.000 1.435.000 1.265.000 969.000 917.000 856.000Toplam Gelirler 4.612.000 5.466.000 5.854.000 6.773.000 6.787.000 5.330.000 6.355.000 7.901.000Giderler 2.035.000 2.773.000 3.543.000 3.623.000 4.161.000 3.930.000 4.077.000 4.464.000Kar Marjı 56% 49% 39% 47% 39% 26% 36% 43%

Ø Otel bünyesinde kişi başına konaklama bedeli ilk yıl 76 USD olarak öngörülmüş, bu değerin yıllar itibariyle 93,47 USD’ye kadar yükseleceği varsayılmıştır.

Ø Otelin herşey dahil sistemde çalıştığı göz önüne alınarak, diğer gelirler (ekstra yiyecek içecek, haberleşme, çamaşırhane vb.) oranı düşük olarak gerçekleşeceği, %12 olarak başlayıp, %15’e kadar ulaşacağı öngörülmüştür.

Ø Diğer gelir kalemleri dışında otel bünyesinde yer alan dükkanlar vb. kiralanabilir alanların 2009-2010 yılında gerçekleşecek kira gelirlerinin 85.000 USD olacağı ve yıllar itibariyle %3 oranında arttırılarak projeksiyona dahil edilmiştir.

Ø Otel kar marjının 2009-2010 yılında %36 seviyelerinden başlayacağı ve yıllar itibariyle artış göstererk %41 mertebesine ulaşacağı varsayılmıştır.



52

Ø Mevcut otel inşaat maliyetinin % 1,5’u oranında yenileme gideri, 2009-2010 yılından başlamak üzere, her yıl için öngörülmüştür.

Ø 2008 yılında 32.010 TL olarak gerçekleşmiş olan ecrimisil giderinin yıllık artış oranının %3

seviyelerinde olacağı varsayılmıştır. 2009-2010 yılında ecrimisil gideri 21.980 USD olarak hesaplanmıştır.

Ø Kapitalizasyon oranı % 11 olarak öngörülmüştür.

Ø İndirgeme oranı %12 olarak öngörülmüştür. Ø Gayrimenkulün bütün hukuki ve yasal prosedürlerinin tamamlandığı varsayılmıştır.

Ø Çalışmalar sırasında USD kullanılmıştır.

Ø Çalışmalara IVSC (Uluslararası Değerleme Standartları Kapsamında) vergi dahil edilmemiştir.

Ø Çalışmalarda €/$ paritesi 1,3383 (2,10/1,50) olarak kabul edilmiştir.

Ø Risksiz getiri oranı olarak, 2038 yılı USD kurlu tahvil değerinin son altı aylık ortalaması olan % 8,62

oranı alınmıştır.



53

MARTI RESORTDEĞERLEME KONUSU TESİS 5 YILDIZLI OTELKONUM MUĞLA/MARMARİS/İÇMELER

261550214

Kişi Başı Yatak Fiyatı (USD) 753%3%3%

1,50%11%

1 2 3 4 5 6 7 8 9 1026.06.2009 26.06.2010 26.06.2011 26.06.2012 26.06.2013 26.06.2014 26.06.2015 26.06.2016 26.06.2017 26.06.2018 26.06.2019

0 117.700 117.700 117.700 117.700 117.700 117.700 117.700 117.700 117.700 117.7000% 78% 79% 80% 82% 83% 83% 83% 83% 83% 83%

0 91.806 92.983 94.160 96.514 97.691 97.691 97.691 97.691 97.691 97.691

0,00 76,00 78,28 80,63 83,05 85,54 88,10 90,75 93,47 93,47 93,470 6.977.256 7.278.709 7.591.970 8.015.222 8.356.358 8.607.049 8.865.260 9.131.218 9.131.218 9.131.218

0% 12% 13% 14% 15% 15% 15% 15% 15% 15% 15%0 837.271 946.232 1.062.876 1.202.283 1.253.454 1.291.057 1.329.789 1.369.683 1.369.683 1.369.6830 85.000 87.550 90.177 92.882 95.668 98.538 101.494 104.539 104.539 104.5390 7.899.527 8.312.491 8.745.022 9.310.388 9.705.480 9.996.645 10.296.544 10.605.440 10.605.440 10.605.440

0 21.980 22.640 23.319 24.018 24.739 25.481 26.246 27.033 27.844 28.6790% 36% 37% 38% 39% 40% 41% 41% 41% 41% 41%

0 5.055.697 5.236.870 5.421.914 5.679.336 5.823.288 5.898.020 6.074.961 6.257.210 6.257.210 6.257.2100 332.328 332.328 332.328 332.328 332.328 332.328 332.328 332.328 332.328 332.3280 5.410.006 5.591.838 5.777.561 6.035.683 6.180.355 6.255.830 6.433.535 6.616.571 6.617.382 6.618.2170 2.489.521 2.720.654 2.967.461 3.274.705 3.525.125 3.740.815 3.863.009 3.988.869 3.988.058 3.987.223

Artık Değer 36.247.4820 2.489.521 2.720.654 2.967.461 3.274.705 3.525.125 3.740.815 3.863.009 3.988.869 3.988.058 40.234.705

8,62% 8,62% 8,62%2,38% 3,38% 4,38%

11% 12% 13%32.177.014 30.218.021 28.418.078

Yenileme Gideri OranıKapitalizasyon Oranı

Oda SayısıYatak SayısıYıllık Faaliyet Gösterilen Gün Sayısı

Yatak Fiyatı Artış OranıDükkan Kira Geliri Artış OranıEcrimisil Gideri Artış Oranı

NET FAALİYET GELİRİ (USD)

NET FAALİYET GELİRİ (USD)

TOPLAM GELİRLER (USD)GİDERLEREcrimisil Gideri (USD)GOP(%)

FAALİYET GÖSTERGELERİYıllık Yatak KapasitesiDoluluk Oranı (%)Satılan Yatak Adedi

TOPLAM GİDERLER (USD)

Otel Giderleri (%)Yenileme Gideri (USD)

GELİRLERKişi Başı Konaklama Geliri (USD)Konaklama Geliri (USD)Diğer Gelirler Oranı (%)Diğer Gelirler (USD)Dükkan Kira Gelirleri (USD)

Risk Primiİndirgeme Oranı (%)Net Bugünkü Değer (USD)

DEĞERLEME TABLOSURisksiz Getiri Oranı



54

BÖLÜM 9 SONUÇ

Martı Otel İşletmeleri A.Ş.’nin mülkiyetinde bulunan Muğla ili, Marmaris ilçesi, İçmeler köyü, Kumluörencik mevkii, 2 pafta, 166 no’lu parsel üzerinde yer alan, “Tarla”, 2 pafta, 167 no’lu parsel üzerinde yer alan, “Tarla” ve 2 pafta, 1520 no’lu parsel üzerinde yer alan, “İçinde kargir bina, ahşap bina ve kargir gazino ve otel müştemilatı olan tarla” nitelikli gayrimenkuller üzerinde yer alan Martı Resort Marmaris Oteli’nin;

MALİYET YAKLAŞIMI’NA GÖRE 26.06.2009 TARİHLİ NET BUGÜNKÜ DEĞERİ (KDV HARİÇ)

74.356.000 -TL (Yetmişdörtmilyonüçyüzellialtıbin.-Türk Lirası)

49.571.000 -USD (Kırkdokuzmilyonbeşyüzyetmişbirbin- Amerikan Doları)

1 USD=1,50- TL kabul edilmiştir.

1

Tespit edilen bu değer peşin satışa yönelik adil piyasa değeridir.

2 KDV hariçtir. 3 1 USD=1,50- TL kabul edilmiştir. USD bilgi

vermek amacıyla yazılmıştır.

Ozan KOLCUOĞLU Değerleme Uzmanı

Hüsniye GÜRSES Lisanslı Değerleme Uzmanı-Yönetici

Gayrimenkulün bulunduğu yer, civarının teşekkül tarzı, alt yapı ve ulaşım imkanları, cadde ve sokağa olan cephesi, alan ve konumu, yapının inşaat sistemi, yaşı, işçilik ve malzeme kalitesi, tesisat durumu gibi değerine etken olabilecek tüm özellikleri dikkate alınmış, mevkide detaylı piyasa araştırması yapılmıştır. Ülkede son dönemde yaşadığımız ekonomik koşullar da gözönüne alınarak TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş tarafından taşınmazın değeri aşağıdaki gibi takdir edilmiştir.

Martı Otel İşletmeleri A.Ş.’nin mülkiyetinde bulunan Muğla ili, Marmaris ilçesi, İçmeler köyü, Kumluörencik mevkii, 2 pafta, 166 no’lu parsel üzerinde yer alan, “Tarla”, 2 pafta, 167 no’lu parsel üzerinde yer alan, “Tarla” ve 2 pafta, 1520 no’lu parsel üzerinde yer alan, “İçinde kargir bina, ahşap bina ve kargir gazino ve otel müştemilatı olan tarla” nitelikli gayrimenkuller üzerinde yer alan Martı Resort Marmaris Oteli’nin;

GELiR KAPiTALiZASYONU YAKLAŞIMI’NA GÖRE 26.06.2009 TARİHLİ NET BUGÜNKÜ DEĞERİ (KDV HARİÇ)

45.327.000 -TL (Kırkbeşmilyonüçyüzyirmiyedibin.-Türk Lirası)

30.218.000. -USD (Otuzmilyonikiyüzonsekizbin.-Amerikan Doları)

1 USD=1,50- TL kabul edilmiştir.



55

EKLER

1 Tapu Fotokopileri 2 İnşaat Ruhsatları ve Yapı Kullanma İzin Belgesi 3 İmar Durumu 4 İmar Plan Fotokopileri 5 Fotoğraflar 6 Özgeçmişler



GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU - MARTIyatirimci.marti.com.tr/Uploads/marti_otel_isletmeleri_a...Bu...

Documents

Transcript of GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU - MARTIyatirimci.marti.com.tr/Uploads/marti_otel_isletmeleri_a...Bu...