aşarının Rotası: Coğrafiilgi Sistemi

PİYASALAR ANALİz

Gayrimenkul sektöründe Coğrafi Bilgi Sistemi'nin (CBS) önemi her geçen gün artıyor.roje Yönetim A.Ş Yönetici Ortağı Serdar Serdaroğlu hazırladığı çalışmada bu konuya

dikkat çekerek, "ileri teknoloji hayatımızın bir parçası. Ve bu gelişimi gayrimenkulsektöründen uzak tutmamız mümkün değiL. Başarının rotası; ileri teknolojiyi bir araçolarak kullanıp, yeteneklerimizi ve farkımızı ortaya koymaktan geçiyor" diyor.SERDAR SERDAROGLU PROJE YÖNETİM A.Ş YÖNETİCİ ORTAGI

Günümüzde bilgi teknolojileri-nin olağanüstü hızına paralelgelişen Coqrafi Bilgi Sistemi -CBS (Geographic Information

=:-stem - GIS) uygulamalarıyla hem özel-=-=::::.de mesleki yaşamımızda inanılmasıç-Cç &:olaylıklaryaşamaya başladık. Navi-=-:s:-on cihazları, mobil internet uygula-::::..c.:.ac:.ile Google Earth'ün artık bir feno-::::.ec::ı.aline geldiğini görüyoruz. Ancak,=-=e::' teknolojiyi bu denli etkin kullandı-~-·z 21. yüzyılda, inşaat ve gayrimenkul:=~::örünün bu gelişmeden yeteri kadar:=.:-c.a:.anamadığını ve projelerine adapte=-:':e::::.ediğineşahit olmak oldukça şaşır-

_:._:cımızaözellikle büyük ölçekli gay-::--=e~:ru.ı geliştirme projelerinde ortaya-~~ ve cevaplamakta zorluk çektiğimiz:::::-..!.-a!"geliyor. Gayrimenkul geliştirme;:o~e~erinde bu uygulamalardan ne kadar:=.:-":"-anabiliyoruz? Acaba bu teknolojiye_",,::'ş:::!.eKtemi zorlanıyoruz? Araştırmak,=-:;::::.,. etmek, sorgulamak, tasnif etmek,=--=::::.e~değer biçmek için elimizdeki:-:::'::':'=:cearsa ve gayrimenkulün bilgi--=:: arasında kaybolup gidiyor muyuz?=:~_=-=:konumu ve mekan ile ilişkilerini-_e- ";:-/or muyuz? Evrak çokluğundan,;--2::.::e:enmemiş bilgilerden, imar plan--=-=--=.: tazip yetersizliğinden ve en çok da=----.zın yakınından geçen yol, enerji

~rrüıoen.kuhJ2(IYE OCAK-ŞUBAT2012 - SAYı 23

hattı vb. nedenlerle gayrimenkulümüzündeğerinin ne ölçüde değiştiğinden haber-dar olabiliyor muyuz?

İlk akla gelen bu ve benzeri birçok so-runun çoğunun yanıtını, Amerika'da daha19S0'liyıllarda kullanılmaya başlayan Coğ-rafi Bilgi Sistemi'nde buluyoruz.

Coğrafi Bilgi Sistemi (CBS); dünya --deki ekonomik, sosyal, dernoqrafii zı :sorunların çözümüne yönelik, ıC ::

mekana/lokasyona dayalı ÇÖZÜIr! ::::-

sürecinde son kullanıcılara yardımc; -üzere, mekansal kökenli bilgilerintoplanması, saklanması, analiz

64

::yulanması, görüntülenmesi ve rapor-zmasi süreçlerini yerine getiren, dona-

-=:., yazılım, kullanıcı, veri ve yöntemlerin::'_:::müolarak tanımlanıyor.

Özetle CBS; mekanı ve konumu tanım-. arı haritalar (nerede?) ile sözel (ne?) ve-

.ş.enmesi,=- .: anıcıya sunulması,reçlerinin tamamının bilgiye dönüştü-

--=.esi için geliştirilmiş bir sistem olarakrşımıza çıkıyor.:950'li yılların sonunda Amerika'da tra-:....<ışıve trafik verisine dayalı haritaların:sallaştırılması ile ticari kimlik kazanan

-.:, Kanada'da doğal kaynakların ve tü-- ekte olan habitatın envanterinin oluş--':":"'ınasında,1970'li yıllarda ise, uydu ve=- fotoğraflarının sayısallaştırılmasın--:e arazi kullanımı analizlerinin ha-

.aamasında kullanıldı. ısso'li yıllarla=.:ıer ticari yazılımlar geliştirilmeye;ayrimenkul ve inşaat sektörlerinde,~·Kle de yer seçimi modellerinin oluş-.;.Jnasında aktif olarak kullanılmaya.andı.

EMizDEZAMAN KEŞFEDiLDi?20ğrafi Bilgi Sistemi'nin ülkemize ge-_.;merika'nın 50 yıl sonrasına, zooo'li

arın başına denk geliyor. Etkin olarak:; kuruluşları tarafından, imar planla-

z; halihazır haritaların, uydu görün--=~'1in ve tapu bilgilerinin sayısallaş-zıası sürecinde kullanılan bu sistem,as yavaş özel sektör ve ağırlıklı olarak:~ işletmeler (perakende,banka, ben-.stasyonları, araç muayene istasyon---.0.) tarafından keşfedilmeye başlanı-

corı 10 yılda gelişen ekonomisi ve jeo-::.ıcönemi nedeniyle Türkiye pazarın-~if rol almaya başlayan uluslararası~uşların ve ağırlıklı olarak peraken-sektörünün (market, yapı market, teknozet v.b.) CBS'yi artan rekabete bağlı ola-doğru lokasyonda, doğru proje, doğru

-== kitle'ye ulaşmak amacıyla kullanmayaarnası ve uygulamaların projelerin başa-. olumlu yönde etkilemesi önemini gün-;;üne artırıyor.

=c: bağlamda CBS'nin giderek artan yay-_:-2anım alanlarını;-::j- işletmeler (Perakende, Banka, Benzin_'Onları,Araç Muayene İstasyonları, v.b.)

PİYASALAR ANALİZ

sağlıksız olarak depoladıkları ve ktL=.::-dıklarını görüyoruz. Excel proqrarnız.cadepoladıkları verileri, Powerpoint ve Pa-int ortamında hazırladıkları hari a.arabağlayarak yaptıkları yüzeysel analizlerile giderek artan rekabet ortamında ::.ekadar başarılı olabilirler.? Kişiye bağ:"::::":':olarak kurulan bu derme çatma sistem,e-rin, bu büyük organizasyonların gelece~rstratejilerine ne kadar yol qôsterebilece-ği, bu ve buna benzer pek çok sorunuz;geleneksel çözüm yöntemleri ile ne kadarçözülebileceğini anlamak aslında hiç cezor değil. Çözüm, sahada harcanan ezne-ğin ve zamanın karşılığını en verim.işekilde almak ve bunun yolu da Coğ:-a::Bilgi Sistemi'nden geçiyor.

Zincir proje yönetimi ve qayrirrıer.-kul geliştirme projelerinde, Coğrafi B~~Sistemi'nin kullanılmasının saqlayacağ:faydaları şu ana başlıklar altında ôzet.eni-yor:• Veri bütünlüğünün sağlanması.• Gereksiz veri tekrarının önlenmesi.• Verinin güvenliğinin sağlanması,• Aynı zamanda yapılan erişimlerde tutar-sızlıkların ortaya çıkmasının önlenmesı,• Veriler üzerinde merkezi denetim sa:-lanması,• Verilerin düzenli güncellenmesine cıa-nak sağlanması.

CBS'nin genel yapısını ve sis-e=kuruluşuna yönelik altyapıyı biraz ~=.detaylandırmak gerekiyor. CBS'rı.İ::. ~-.:.--turulmasından son kullanıcıya kadar ::=c.-nan süreç 5 ana bileşenden oluşuyor:

istanbul AIı~veri~ Merkezleri Lokasyon AnaliziKaynak: Proje Yönetim A.Ş

• Gayrimenkul geliştiricileri,• Portföyünde çok sayıda gayrimenkulbulunan kişi ya da kurumlar,• İştiraklerinde çok sayıda gayrimenkulbulunan büyük ölçekli işletmeler,• Pazar Araştırma Şirketleri,• Kentsel Dönüşüm Projeleri olarak özet-leyebiliyoruz.

ZiNCiR iŞLETMELERUluslararası market zincirlerinin ülke-

mizde faaliyet göstermeye başlaması ilebirlikte, CBS özel sektörde de ticari başa-rının bir bileşeni olarak kullanılmaya baş-landı. Özellikle birçok farklı ülkede, farklıcoğrafyada faaliyet gösteren bu firmalar,büyüme stratejilerini. modellerini geliş-tirirken CBS'yi, gerek kendi bünyelerin-de, gerekse de bu konuda uzmanlaşmışteknik danışmanlık firmaları aracılığıyla,bir araç olarak kullanıyorlar. Market zin-cirleri ile başlayan CBS kullanımı, yavaşyavaş diğer zincir işletmeler tarafındanda tercih ediliyor. Artık uluslararası ban-ka zincirleri de gelişen ve artan rekabette,zaman, maliyet, verinin güvenliği, gün-cellenmesi ve kontrolü açısından büyükkolaylık sağlayan bu sistemi bir modelolarak ele alıyor.

Banka zincirlerinin dahi bu konununönemini kavramış olmaları ve yatırımları-nı bu sistem üzerine inşa ediyor olmasınakarşın, Türkiye'de faaliyet gösteren bir-çok yerel ve hatta yabancı zincir işletme-nin hala geleneksel modellerle yer seçimiyaptığını, sahadan elde ettikleri veriyi

65 OCAK·ŞUBAT 2012 - SAYı 23 Gayrime

PİYASALAR ANALİz

Marmara Denizi

_~~_n<eZJeri Kiralanabilir Alan Analizi- AŞ

Veri:ı:ıin Hazırlığı ve Saha Çalışmaları-~-_=-- -'::E --ç:iıclı ve güncel veriye ula ş--- -: - :.:::::-_Bu nedenle bin bir zorlukla,~ E para harcayarak elde ettiğimiz

==-_=:-..:: .; - - _u şekilde işlenmesi ve başa-- =~ =..:..::.a:ürün haline gelmesi için iyi

z.s: ;:-=:~=a modeline bağlı olarak saha= :==-2":nm yapılması gerekiyor. Saha~-ES: sürecinde genelolarak elde edi-

==- -=~eri şu ana başlıklar altında sıra-

--:- ::.Jı.:.rumu (ı/ıoo.ooo ve ı/25_000

==-::-= ~:izeni Planı, ı/5000 Nazım İmar~ =- :. :'000 Uygulama İmar Planı)

===:::_-dü_a..~ Analizler

- -~..::: -:-oğunluğu===-= .:::iı.:.:-umuAnalizleri

=:=.= == ağ::.rlıklı olarak kullanıldığı Zin- .~ ~:::e -:-ö__etiminde yapılan saha çalış-~ -e :nekansal analizler şu ana baş-~ =-==-c.aözetleniyor;

-:=-:::::: -..,-erde erişimin/ulaşımın ince-

~ - -:- -ağazaların, satış alanlarının ve-:;=-::- - ~:E!.?asitesinin incelenmesi,-:=-:; __ -:=-aşımaSisteminin etüt edilmesi

-~ __: --e p anlarıan),::::::-:::,::,:::-_ü.k/algılanabilirlik analizi,

E OCAK-ŞUBAT 2012 - SAYı 23

_ Etki alanındaki yeni projelerin analizi,_ Gelecek rekabet analizi,_ Farklı tipteki etki alanlarında gelir sevi-yelerinin belirlenmesi,_ Rakiplerin özel promosyon günlerinintespiti,_ Rakiplerin shuttle (servis) hizmetleri vegüzergahları,_ Ana yaya aksi, v.b,

2. Veritabanı TasarımıSistemin planlanması, yöntem ve tanım-ların yapılması aşamasıdır. Sahada vemasa başında hazırlanan verilerin en et-kin ve verimli şekilde kullanılması, ana-liz edilmesi ve raporlanması aşamasının

-kurulma sürecidir. Bu bölüm, sahadanelde edilen verilerin kontrolünün yapıldı-ğı, ilerde olası yaşanacak aksaklıkların daönceden müdahale edildiği aşamadır.

3. Veri GirişiSahada ve masa başında toplanan verile-rin uygun koordinat sisteminde girişle-rinin yapıldığı aşamadır. Ağırlıklı olarakteknik bilgi ve beceri gerektiren bu bö-lüm, çeşitli CBS programları aracılığı ilegerçekleştirilir. Ülkemizde kullanılan yer-li ve yabancı birçok teknik yazılım prog-ramı (ara yüz) bu sistemin kullanılmasıiçin yeterlidir.

4. Sorgulama ve UygulamaSistemin sağlıklı işleyip işlemediğinin

66

test edildiği aşamadır. Haritalama ve ra-porlama aşamasına geçış sürecinde yapı-lacak analizlerin planlandığı etaptır,

5. Haritalama ve RaporlamaNihai ürünün elde edildiği, analiz sonuçları-nın sağlıklı olarak değerlendirildiği bölüm-dür. Özellikle firmaların alt ve orta kademeyöneticilerinin, yönetim kurulu toplantılarıiçin hazırladığı değerlendirme raporların-da, geliştirmek istedikleri projeyi en etkinve dikkat çekici şekilde anlatabilmelerinisağlar. Sunum için ekstra zaman harcamayagerek yoktur, Tüm veriler en güncel haliylesayısal olarak elinizin altındadır. Bundansonra süreç yöneticinin yeteneklerine vebilgisine bağlıdır. Sunumlar matematikselveriler üzerinde yapılır ve üst kademe yöne-timin değerlendirmesi açısından da büyükkolaylıklar sağlar,

SiSTEMiN FAYDALARIBu sistemi kullanan dünyaca ünlü büyük

zincir işletmelerin sağladıkları katma değer,ulaştıkları iş hacmi ve ölçekleri sistemin nekadar, önemli ve verimli olduğunu kanıtlı-yor. Çok uluslu işletmeler CBS sayesindetek merkezden tüm verilere ulaşabiliyorlarve uzun vadeli hedef analizlerini en sağlıklışekilde gerçekleştirebiliyorlar.Bu sistemi kullanan ve kullanmak isteyenfirmalara sağlanan faydalar şu başlıklar al-tında özetleniyor;_ Uygulanabilir proje alanı hazırlaması,_ Gerçek durumu yansıtan güncel bilgi,_ Veri toplama ve değerlendirme çalışma-sının sonucunda elde edilen bilgi, raporlar,tablolar, grafikler ve ekran aracılığıyla sun-ma imkanı,_ Görece maliyet azalımı,_ Uygulamalarda yakında ve uzakta sorqula-ma imkanı,_ Kullanıcı yetkilerinin paylaştırılması vebilginin güvenli olarak depolanması,_ Son kullanıcıya yönelik Google Earth orta-mında kolayerişim ve sorgulama imkanı,_ İleri teknolojiye bağlı etkin kullanım,_ Gayrimenkul gelişmelerini yakından takipedebilme imkanı,_ Kişiye bağımlı olmayan sistem odaklı yö-netim.

Sonuç olarak ileri teknoloji hayatımızınbir parçası. Ve bu gelişimi ülkemizin en bü-yük dinamiklerinin başında gelen gayrimen-kul sektöründen uzak tutmamız mümkündeğiL.Başarının rotası; ileri teknolojiyi/siste-mi bir araç olarak kullanıp, yeteneklerimizive farkımızı ortaya koymaktan geçiyor. _