Garibaldi Prime [01 e 02 quartos, loft e coberturas]
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ANALISE DE REMANESCENTE [AGOSTO 2009]
CONCEITO
O Garibaldi Prime, empreendimento do consorcio ARC/AGRA, é um produto
diferenciado com opções de planta variadas (apartamentos de 01 e 02 quartos, lofts
e coberturas duplex) e mall de 12 lojas no pavimento térreo (com estacionamento e
acesso independentes dos apartamentos) no total de 174 unidades.
Uma única torre, com um projeto de fachada moderno e imponente, com completa
estrutura de lazer e uma localização central.
Um produto voltado para um público single (solteiros e divorciados, que valorizam
praticidade, modernidade, conforto e status) e investidores (que buscam retorno
financeiro, seja com o repasse ou com alugueis).
VT - LANÇAMENTO
RESULTADO DE VENDAS
O empreendimento lançado em setembro de 2007, alcançou em julho de 2009, o
resultado de 89 unidades vendidas, resultando em um estoque de 73 unidades
(45%), equivalente a R$ 19 milhões.
Sep/0
7
Oct/07
Nov/07
Dec/07
Jan/0
8
Feb/0
8
Mar/08
Apr/08
May/0
8
Jun/08
Jul/08
Aug/08
Sep/0
8
Oct/08
Nov/08
Dec/08
Jan/0
9
Feb/0
9
Mar/09
Apr/09
May/0
9
Jun/09
Jul/09
910
15
7
15
9
0
3
5
2
01
01
3
12
0 0 0
5
01
[Considerando apenas as unidades residenciais, já que as lojas foram 100% vendidas no lançamento].
• Nos primeiros 06 meses, foram realizadas 76 vendas, o equivalente a 40% do total de unidades;
• A CIA, que tinha exclusividade até out/08, realizou 80 vendas;
• A AGRA Vendas, realizou 05 vendas;
• Foram realizadas 04 permutas.
RESULTADO DE VENDAS
Total Semana Agendamentos Visitas Ligações Retorno
3 15 17 0
9% 43% 49% 0%
1 15 9 1
4% 58% 35% 4%
0 11 8 1
0% 58% 42% 5%
3 22 19 5
6% 45% 39% 10%
19
49
TOTAL ABRIL
TOTAL MAIO
TOTAL JUNHO
TOTAL JULHO
ATENDIMENTOS
35
26
RESULTADO DE VENDAS
ABRIL
MAIO
JUNHO
JULHO
3
1
0
3
15
15
11
22
17
9
8
19
0
1
1
5
ATENDIMENTOS
Agendamentos Visitas Ligações Retorno
RESULTADO DE VENDAS
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
LOFT DUPLEX
QUARTO/SALA
QUARTO/SALA COM
HOME
QUARTO/SALA
QUARTO/SALA
2 SUITES 2 SUITES QUARTO/
SALAQUARTO/
SALA
QUARTO/SALA COM HOME
QUARTO/SALA
LOFT DUPLEX
1 X X X
2 X X X X
3 X X X X
4 X X X X
5 X X X
6 X X X
7 X X X
8 X X
9 X X X
10 X X X X X X
11 X X X X X X
12 X X X X X
13 X X X X X X
14 X X X X
15 X X X X X X
FRENTE [vista mar / poente] FUNDO
X
X
X X
X
X X
X X
X X
TIPOLOGIA ÁREA (M²) TOTAL
LOFT 72,64 14 11 79%
COBERTURA COM PISCINA 158 4 3 75%
COBERTURA SEM PISCINA 81 4 3 75%
ESTOQUE TIPOLOGIA ÁREA (M²) TOTAL
QUARTO E SALA COM HOME 55,9 28 20 71%
QUARTO E SALA 46 84 30 36%
DOIS QUARTOS 66 28 6 21%
ESTOQUE
73 unidades em estoque [ Frente – 29 / Fundo – 44] // Preço médio em torno de R$ 4.300,00/m²
RESULTADO DE VENDAS
TIPOLOGIA ÁREA (M²) PREÇO MÉDIO PREÇO MÉDIO / M²
LOFT 72,64 318.923,41R$ 4.390,47R$
COBERTURA COM PISCINA 158 604.000,00R$ 3.822,78R$
COBERTURA SEM PISCINA 81 302.000,00R$ 3.728,40R$
QUARTO E SALA COM HOME 55,9 244.000,00R$ 4.364,94R$
QUARTO E SALA 46 203.000,00R$ 4.413,04R$
DOIS QUARTOS 66 293.897,00R$ 4.452,98R$
RESULTADO DE VENDAS
PLANTAS
PERFIL DO COMPRADOR
Em setembro de 2008, foi realizada pela Dataquali, uma pesquisa qualitativa, com o
objetivo de conhecer o perfil do cliente comprador. A pesquisa foi realizada por
telefone e obtivemos uma amostra de 51 entrevistados, correspondendo a 70% do
universo total naquele momento (72 compradores).
Os entrevistados compradores do empreendimento PRIME são principalmente do
sexo masculino, de todas as idades, com renda pessoal concentrada na faixa de R$
4.001,00 a R$.7.000,00 e a renda familiar acima de R$ 10.000,00.
A amostra é composta quase igualmente de solteiros e casados, e um pouco mais
da metade possui filhos, sendo que, entre estes, a quantidade mais freqüente é de
2 filhos.
PERFIL DO COMPRADOR
Analisando o perfil do comprador, podemos perceber que o público alvo definido
foi alcançado, o público single e o investidor.
Nossa amostra tem uma maioria do sexo masculino e de todas as idades.
Constituída quase igualmente de solteiros e pessoas casadas. A maioria não possui
filhos.
Tem renda familiar acima de R$ 10.000 reais, e comprou o imóvel com a intenção de
investir. A localização e a intenção de investir foram citados como principais
motivadores da compra.
A seguir são apresentados alguns gráficos com o perfil da amostra dos clientes
compradores.
PERFIL DO COMPRADOR
Masculino61%
Femino39%
SEXO
PERFIL DO COMPRADOR
Solteiro
Casado/vivendo com conjugue
Separado/desquitado / divorciado / viúvo
46%
42%
12%
ESTADO CIVIL
PERFIL DO COMPRADOR
Solteiro
Casado/vivendo com conjugue
Separado/desquitado / divorciado / viúvo
46%
42%
12%
ESTADO CIVIL
Até 30 anos
De 31 a 40 anos
De 41 a 50 anos
Acima de 50 anos
55%
17%
13%
15%
FAIXA ETÁRIA
PERFIL DO COMPRADOR
Mora com os pais
Mora só
Mora com conjuge
Mora com parentes
Recusa
22%
25%
45%
6%
2%
MORADIA ATUAL
PERFIL DO COMPRADOR
Não
Sim - 1 filho
Sim - 2 filhos
Sim - 3 filhos
Sim - 4 filhos
54%
10%
24%
10%
2%
FILHOS
PERFIL DO COMPRADOR
Até R$ 4.000,00
Entre R$ 4.001,00 e 7.000,00
Entre R$ 7.001,00 e 10.000,00
Entre R$ 10.001,00 e 14.000,00
Acima de R$ 14.001,00
Recusou
12%
35%
18%
8%
18%
10%
2%
14%
20%
25%
25%
14%
RENDA
FAMILIAR INDIVIDUAL
PERFIL DO COMPRADOR
33%
61%
6%
MOTIVO DA COMPRAMorar Investir Ainda não sabe
PERFIL DO COMPRADOR
01 pessoa
02 pessoas
03 pessoas
47%
47%
6%
QUANTAS PESSOAS IRÃO MORAR
PERFIL DO COMPRADOR
Federação
Barra
Ondina
Graça
Pituba
Costa Azul
Rio Vermelho
Nazaré
Vitória
Horto Florestal
Chame-chame
Brotas
Itaigara
Canela
Alagoinhas
Nordeste de Amaralina
Jardim Apipema
Stiep
Candeal
Campo Grande
Morro do Gato
Jardim Brasília
12%
10%
8%
8%
6%
6%
6%
4%
4%
4%
4%
4%
4%
4%
4%
2%
2%
2%
2%
2%
2%
2%
BAIRRO
PERFIL DO COMPRADOR
LOCALIZAÇÃOLocalização/ próximo ao centro/ a faculdades/ a minha
casa/ aos lugares que costumo freqüentar / Acesso/ Várias opções de saída
32
INVESTIMENTO Investimento 18
CONDIÇÕES DE PAGAMENTO Forma de pagamento/ Cabia no meu orçamento 8
ESTRUTURA DE LAZER Espaço coletivo/ Área/ estrutura de lazer/academia/ piscina com bar / Área verde
8
MARCA Referência da construtora / boa reputação no mercado / confiável/ conceituada / costuma entregar no prazo
7
PROJETO PLANTAS Bem dividido/ Gostei do projeto/ da distribuição / Sala americana
7
INDICAÇÃO Indicação do corretor/ Indicação do meu irmão 5
ACABAMENTO Acabamento/ qualidade do material 3
ATENDIMENTO Atendimento do corretor / argumento foi convincente 2
ESTRUTURA Serviços/ lavanderia /Armário para empregada doméstica 3
CONCEITO PROJETO Projeto inovador/ estrutura diferente/espelhados / Para um público específico/ ativo e solteiro
3
VISTA Vista para o mar / vista 1
DIFERENCIAIS DO PRODUTO
LOCALIZAÇÃO Localização/ localização é mais adequada para investimento / interessante para alugar / Fácil acesso
24
ESTRUTURA DE LAZER Estrutura da área comum/ mais espaço / área de lazer / espaço coletivo / opções diversas de lazer / área para reuniões
7
CONDIÇÕES DE PAGAMENTO Facilidade de pagamento/ não fiquei insegura em relação às parcelas / me deu mais segurança
7
ATENDIMENTOAtendimento/ corretagem / atenciosa / corretor de boa conversa / atencioso / pessoa que me atendeu me cativou / modo certo de
atender
5
PLANTAS Projeto bem elaborado/ planta bem estruturada / bem dividido / tamanho adequado
5
CONCEITO Questão do conceito/ moradia para solteiro / concepção de moradia e lazer / Inovação/ cobertura diferente
3
VISTA PARA MAR Vista para o mar/ vista 2
INDICAÇÃO Meu irmão foi o corretor / Amigo havia comprado lá 2
ESTRUTURA Prédio equipado/ componentes/ elevador / garagem 2
VALOR CONDOMÍNIO Muitos aptos e isso diminui o condomínio 1
PROJETO Projeto de arquiteto conhecido 1
INVESTIMENTO Investimento 1
OPÇÃO Não visitei outros 13
DIFERENCIAIS DO PRODUTO
AV. GARIBALDI
Uma região que é classificada como bairro, embora tenha nascido como
avenida. Garibaldi soa praticidade, comodidade e centro de tudo.
• Próximo a dois shoppings (Barra e Iguatemi);
• Próximo a centros médicos e empresariais;
• Grande oferta de serviços, como bancos, clinicas/hospitais, faculdades, jardim
zoológico, bares e restaurantes;
• Facilidades de acesso para diversos pontos da cidade;
• Próximo a praias e a “cartões postais” da cidade;
• Proximidade do circuito do carnaval.
LOCALIZAÇÃO
A prefeitura iniciou este mês (jul/09) obras para requalificação da Av. Garibaldi.
A Prefeitura investirá, com recursos próprios, um total de R$ 5 milhões nas duas
etapas previstas no projeto de modernização da Garibaldi
Na primeira etapa que compreende a revitalização do sistema de iluminação
serão aplicados R$ 2 milhões desde a Garibaldi até o início do Lucaia, e entrada
do Vale do Canela e início da Vasco da Gama. Na segunda etapa, que será
finalizada em dezembro, uma pista de Cooper, em uma área de 5 mil metros
quadrados, e espaço para ciclovia, que irá ocupar 1.700 metros quadrados,
além de 19.600 m2 de passeio e 35.300 m2 de área verde. Na Praça Lord
Chrocrane, serão instalados parque infantil, bancos e mesas para jogos, além
de nova iluminação.
LOCALIZAÇÃO
No momento do lançamento do Garibaldi Prime, existia um dificultador no fato
da região ter poucas referências como uma área residencia, sendo mais
conhecida pela concentração de serviços voltados para saúde e uma avenida de
“passagem”.
Nesse período de pouco menos de 02 anos, a região recebeu outros 04
lançamentos imobiliários, o Felicita, Elegance, Vitroux e o mais recente
Modern&Life. Um VGV estima em torno de R$ 250 milhões. Todos esses
lançamentos tiveram boa velocidade de venda
Os novos lançamentos e o projeto de revitalização da prefeitura, contribuem
para consolidar a imagem da Garibaldi como uma excelente opção de moradia.
LOCALIZAÇÃO
GARIBALDI / RIO VERMELHO/ONDINA
Modern&Life, Plaza Centenario, Rio Vermelho Exclusive, Ondina Residence, Ondina Place,
Terrazzo Ondina
ITAIGARA / PITUBA / JARDIM ARMAÇÃO
Life Privilege, Pituba Privilege, Vila Espanha, Ocean Ville
CAMINHO DAS ÁRVORES / PARALELA / ALPHAVILE
Boulevard Side, Mandarim, Salvador Prime, Manhatan
Os empreendimentos tem plantas compactas (01 e 02 quartos), alguns com opções
de Loft e Cobertura. Preço médio acima de R$ 3.500 / m².
Destaque para o Modern&Life que em menos de 01 mês alcançou mais 80% de
vendas.
Hoje temos um grande número de empreendimentos que possuem características
semelhantes (apartamentos compactos, voltados para um público classe média alta
e investidores) que podemos considerar concorrente diretos do Garibaldi Prime.
CONCORRENTES
CONCORRENTES
- Localização;
-Obras iniciadas;
-Opções de planta;
- Projeto diferenciado;
- Fachada imponente;
- Lazer completo.
PONTOS FORTES
- Preço alto;
- Prazo de poupança curto (entrega em julho/2010);
- Forte concorrência;
- Equipe de corretores pouco empenhada no produto;
PONTOS FRACOS
• Reformulação da tabela de vendas;
•Formatar campanha de premiação baseada em metas;
•Definir nova verba de comunicação.
ESTRATÉGIA COMERCIAL
PROPOSTA DE TABELA
•Colocar somente unidades disponíveis ;
•Eliminar centavos ;
•Eliminar tabela com financiamento direto ;
•05 tabelas - 01 página para cada tipologia ;
•Data de entrega : julho/2010;
•Parcelas mensais fixas ;
•Diferença entre 1º e último pavimento de até 10%;
•Sem diferença entre frente e fundo ;
•Ter um preço único para depósitos , independente da área privativa ;
•Lançar vagas extras e depósitos em todas as unidades disponíveis , controlando
o saldo remanescente ;
ESTRATÉGIA COMERCIAL
PROPOSTA DE TABELA
• Nova cara da campanha;
• Material de corretor;
• Novo site;
• Campanhas de internet (banners, e-mail marketing, links patrocinados,
building links);
• Segmentação para outras praças (mensagem diferenciada, e-mail mkt);
• Ações de marketing promocional e marketing direto
• Novas pespectivas, passeio virtual, foto área com perspectiva implantada.
ESTRATÉGIA DE MARKETING
EXEMPLO DE FOTO ÁEREA COM PERSPECTIVA APLICADA