Fremtidssikring af Hellerup Roklub ved opførelse af et nyt ...... · både sommer og vinter....

Projektmappe fremtidssikring af Hellerup Roklub 20200203 Side 1 af 26

Fremtidssikring af Hellerup Roklub

ved opførelse af et nyt klubhus

Denne projektmappe beskriver den aktuelle situation for projekt nyt klubhus i Hellerup

Roklub som opsummeret af bestyrelsen. Det er intentionen med mappen, at den dels kan

tjene som opslagsværk for medlemmerne for at orientere sig om projektet, og dels tjene som

grundlag for den demokratiske proces i klubben, idet den giver medlemmerne et grundlag for

at bedømme, om der er punkter, der burde ændres eller viderebearbejdes.

Projektmappen er revideret d. 03. februar 2020.


Indhold Projekt nyt klubhus – kort fortalt ........................................................................................................ 3

Historisk baggrund .................................................................................................................................... 4

Vision for Hellerup Roklub ...................................................................................................................... 4

Behov for fremtidssikring ....................................................................................................................... 5

Lokalplanmæssige muligheder ............................................................................................................. 6

Begrænsning af fest- og udlejningsaktivitet ................................................................................... 9

Bygningslayout .........................................................................................................................................10

Beslutningsstatus og kommende beslutninger ............................................................................15

Forventede bygge- og indretningsomkostninger ........................................................................16

Finansieringsbehov og -muligheder .................................................................................................16

Tidsplan .......................................................................................................................................................18

Risikoovervejelser ...................................................................................................................................18

Ro-og træningsmuligheder i byggeperioden .................................................................................20

Organisering af planlægnings- og byggefasen.............................................................................20

Opgaveliste ................................................................................................................................................20

Ændringslog ...............................................................................................................................................26


Projekt nyt klubhus – kort fortalt Hellerup Roklub er i dag en aktiv idrætsklub med et rigt og alsidigt liv. Medlemmerne dyrker

sporten på vandet og i træningscentret, og også det sociale liv udfolder sig hele året fra tidlig

morgen til sen aften. Om sommeren er aktiviteterne på vandet i fokus, og om vinteren holdes

formen vedlige i romaskinerne på 1. sal.

Det er vigtigt at fremtidssikre klubben – det vil sige, at medlemstallet og det høje

aktivitetsniveau skal fastholdes. Afgørende for at det kan lykkes er et alsidigt tilbud af

aktiviteter og gode moderne faciliteter.

En stor udfordring for klubben i dag er, at pladsen er for trang og faciliteterne omkring

opholds- og aktivitetsrum, køkken, bad og omklædning i den gamle og nedslidte

gasbetonbygning langtfra er tidssvarende, og ikke opfylder behovet for parallelle aktiviteter.

Det er et stort ønske at kunne afholde undervisning, træning og møder samtidigt med, at det

sociale liv i klubben kører sideløbende.

Klubben har i 2012 gennemført et omfattende nybyggeri af bådehal, værksted, badstue og

ergometerrum med romaskiner til vinteraktivitet. Resultatet har været en overvældende

succes, både medlemsmæssigt og aktivitetsmæssigt. Selv med en kraftig stigning af

medlemstallet, er den gennemsnitlige ro-distance pr medlem er steget til næsten det

dobbelte, så klubben nu er blandt de førende i landet.

Siden ombygningen i 2012 har medlemmerne, arbejdsgrupper og bestyrelsen i en

demokratisk proces arbejdet intenst med at udtænke et nyt klubhus, der skal danne en

attraktiv og funktionel ramme for det sportslige og sociale klubliv på en måde, der dækker de

behov, som medlemmerne i alle aldersgrupper har. Hellerup Roklub er mere end blot en

roklub, og det nye klubhus vil blive omdrejningspunktet for vores 350 medlemmers aktive,

sociale og sunde fritidsliv.

Klubben har været i dialog med Gentofte Kommune, de øvrige klubber på Hellerup Havn og

naboer, og d. 25.november 2019 vedtog kommunalbestyrelsen en lokalplan, der tillader

udbygning af Hellerup Roklub. Hermed er rammerne kendt, og klubben kan gå i gang med

den mere detaljerede planlægning og projektering af det nye klubhus, herunder budget og

finansiering.

Klubben har en god opsparing, vi forventer at sælge klubbens ”sommerhus” i Humlebæk, da

det ikke længere benyttes i et omfang, der kan forsvare at drive det, og et nyt klubhus er

langt vigtigere. Opsparingen kombineret med provenu fra salg af sommerhus forventes at

kunne finansiere ca. 1/3 af projektsummen kontant. Den resterende finansiering skal komme

fra en beskeden kontingentstigning, låneoptagelse, fonde, sponsorater og medlemmers

donationer. Klubbens fundraisingudvalg er i fuld gang med denne opgave.

Foran os står generalforsamlingsbeslutninger, en masse arbejde, mange glæder og nok også

nogle vanskeligheder inden vi kan indvie det nye klubhus. Det er i den forbindelse vigtigt at

huske på, at vi er én fælles klub, som også i fremtiden skal kunne tilbyde de mange

medlemmer i alle aldre det gode fritidsliv, både socialt og sportsligt. Med andre ord, det

handler om fremtidssikring for Hellerup Roklub, således at nuværende og kommende

medlemmer kan være glade for og stolte over deres klub.


Historisk baggrund Hellerup Roklub blev stiftet som herreroklub i 1931, hvor et klubhus med bådehaller blev

opført i træ som et hjørne af Palladiumkomplekset, men selvstændigt ejet af klubben.

Klubhuset har undergået flere ændringer undervejs. I 1962 blev det meste af klubhuset

erstattet af en gasbetonbygning, der indeholder klubrum og køkken. I 1995 blev huset

nyindrettet med dameomklædning, idet klubben fra dette år var åben for alle.

2008 var Hellerup Roklub med kun 170 medlemmer ved at sygne hen. Medlemsskaren blev

stadigt ældre, og de sportslige aktiviteter blev stadigt færre. På denne baggrund besluttedes

det at igangsætte en ambitiøs plan for udvikling af klubben, sportsligt, socialt og

medlemsmæssigt. Som første fase blev der taget initiativ til at bygge ny bådehal med plads

til fornyelse og udvidelse af bådparken. En overetage på bådhallen til romaskinetræning kom

på. En badstue med kapacitet til mere end blot ro-medlemmerne blev tilføjet i vandkanten.

Resultatet blev indviet i 2012. De nye faciliteter blev benyttet til at sætte en lang række

sportslige aktiviteter i gang, og resultaterne udeblev ikke. Antallet af romedlemmer steg

hurtigt til 350, og antallet af eksterne badstuemedlemmer, vi som noget nyt tog ind, steg i

løbet af få år til 500.

De mange medlemmer trænges nu på de begrænsede klubrums- og omklædningsfaciliteter.

Det nuværende klubhus fra 1962 er nedslidt, dyrt at opvarme og vanskeligt at vedligeholde.

Omklædnings- og baderummene er små og utidssvarende. De rammer antalsloftet dagligt,

både sommer og vinter.

Vision for Hellerup Roklub Det vedtægtsmæssige formål for klubben er at give adgang til at dyrke ro- og kajaksport med

tilknyttede aktiviteter.

Med inriggerroning som kærneaktivitet er det et ønske at sikre og videreudvikle klubben som

motionsroklub for roere på alle niveauer og i alle aldersgrupper. Klubben skal året rundt

dagligt kunne tilbyde en bred vifte af idrætsaktiviteter med relation til roning. Kvaliteten på

teknisk træning, materiel og bygninger skal være på topniveau, og der skal sikres en

klubkultur, der er inddragende og imødekommende, således at Hellerup Roklub forbliver

blandt landets mest attraktive.


Behov for fremtidssikring Ombygningen i 2012 gav som nævnt en betydelig positiv udvikling i medlemstal, sportslige

aktiviteter og socialt liv i klubben. Den opnåede udvikling er blevet muliggjort af et betydeligt

engagement og tilsvarende arbejdsindsats fra en lang række af klubbens medlemmer. Dette

engagement er blevet vedligeholdt af at medlemmerne har kunnet se resultaterne samtidig

med at der har været udsigt til at kunne færdiggøre klubudviklingen med et nyt klubhus.

Det er vigtigt at følge op på denne positive udvikling, da der ellers er en nærliggende risiko

for, at flammen dør ud. Med uændrede faciliteter vil det være fristende for medlemmerne at

søge andetsteds hen. Risikoen er således, at Hellerup Roklub igen langsomt vil sygne hen.

Det skal gøres overkommeligt for næste generation at overtage og føre klubben videre, samt

sikre, at medlemmerne har glæde og nytte af klubben i mange år.

Medlemssammensætningen er i øjeblikket sådan, at der er en betydelig gruppe af erfarne

roere, som stadig har kræfter og mod på at løfte opgaven med fremtidssikring. Disse

medlemmer er imidlertid i en aldersgruppe, hvor man kan forudse, at energiniveauet om få år

vil være aftagende. Hvis opgaven udskydes, vil der være en risiko for, at opgaven ikke vil

blive taget op, før klubben igen er i krise.

80 % af medlemmerne er 50 år eller

derover, halvdelen er fra fra 60 år

og opefter.

For de ældre er der specielt behov

for aktivitetsmuligheder og socialt

liv dagen igennem. I rosæsonen er

der en meget stor gruppe

formiddagsroere. I vinterperioden er

der tilsvarende tilbud om

rospinningshold om formiddagen,

men disse hold er af begrænset

størrelse, og ofte overtegnede,

hvorfor øgede træningsfaciliteter er

efterspurgte.

De gamle klubbygninger i ét plan syd for de i 2012 opførte bådehaller har et areal på 299 m2.

Der er behov for øget areal til selve klubrummet, som i dag er 71 m2 til omkring det dobbelte.

Samtidig er der behov for mindre rum til udvalgsmøder og klubarkiv. Køkkenet er for småt og

utidssvarende til at kunne betjene mere end et hundrede gæster, som der anses at være

behov for. Omklædnings- og badefaciliteterne til såvel damer som herrer skal ligeledes

forøges i areal og indrettes mere hensigtsmæssigt. Det har vist sig, at det nuværende

fitnessrum er for begrænset. Dels er der behov for at kunne dyrke motion selv om der er

kurser, møder eller andre arrangementer, og dels er der behov for at der kan foregå

forskellige motionsaktiviteter samtidigt, hvilket kræver flere rum med fleksibel indretning.


Lokalplanmæssige muligheder Lokalplanforslag 369, der dækker Hellerup Havn og Palladiumkomplekset blev vedtaget i

kommunalbestyrelsen d. 25. november 20192019. Det anbefales at læse forslaget i sin

helhed (https://gentofte.viewer.dkplan.niras.dk/plan/31#/lokalplanid/522/33667) , men

nedenstående er udpluk af særlig interesse for Hellerup Roklub.

https://gentofte.viewer.dkplan.niras.dk/plan/31#/lokalplanid/522/33667


Hellerup roklubs byggemuligheder er illustreret i kortbilag 4B:

Lokalplanbestemmelser der specifikt nævner Hellerup Roklub:

6.2

I byggefelt 4 kan der inden for den angivne målsætning opføres en ny bygning (Hellerup

Roklub). I sydfacadens stueetage må der ikke monteres vinduer fra det østligste hjørne og

fem meter mod vest herfra. Det er ikke tilladt at montere vinduer i sydfacadens førstesal. se

kortbilag 4b.

I byggefelt 5 kan der inden for den angivne målsætning opføres ovenlys og

ventilationsanlæg, se kortbilag 4b.


7.1

Bygningsændringer skal tilpasses den eksisterende bebyggelse og udformes således, at der efter Kommunalbestyrelsens skøn opnås en god helhedsvirkning.

7.7

Hellerup Roklubs nye tilbygning/nybygning skal tilpasses de eksisterende østvendte klubbebyggelser med hensyn til materialer, farver og udformning.

Alle facader på tilbygningen/nybygningen skal fremstå med vandret træbeklædning. Vindues- og dørpartier skal enten være samme farve som træbeklædningen, sorte eller hvide.

Tagbelægningen skal være sort tagpap, se kortbilag 4b, byggefelt 4.

7.8

Vedrørende konstruktion af ovenlys og ventilation i Hellerup Roklub skal materialer, farver og udformning tilpasses Hellerup Roklubs nye tilbygning/nybygning samt øvrige eksisterende klubbebyggelser mod øst, jf. § 7.7. Se kortbilag 4b, byggefelt 5.


Begrænsning af fest- og udlejningsaktivitet

Som led i forhandlingerne om lokalplanen har Hellerup Roklub påtaget sig en begrænsning af

fest- og udlejningsaktiviteten for at imødegå bekymringer fremsat af naboerne vedrørende

støj og øget trafik og parkering. Nedenstående tekst er i tinglysningsprocessen:

Ejendommen matrikel nr. 16 on, Gentofte er ejet af Gentofte Kommune. På ejendommen er

opført en bygning på lejet grund, bygnings nr. 1 ejet af Hellerup Roklub.

Følgende servitut skal gælde så længe Hellerup Roklub ejer bygningen, hvis Hellerup Roklub

udvider arealet af bygning nr.1 fra det nuværende bebyggede areal på 299 m2.

Hellerup Roklub pålægger sig i den situation, som ejer af bygningen, følgende begrænsninger

vedrørende fester:

• Ved fester forstås festlige arrangementer med musik, som fortsætter efter kl. 22. Der

må maksimalt afholdes 12 fester årligt i bygningen.

• Bygningen må benyttes til klubfester forstået som fester Hellerup Roklub forestår

afholdelsen af og inviterer til, herunder f.eks. standerhejsningsfester,

standerstrygningsfester, kanindåbsfester, julefrokoster, nytårsfester og klubbens

fødselsdag.

• Foruden klubfester må bygningen lejlighedsvis, i vintersæsonen, benyttes til afholdelse

af private fester. Ved private fester forstås fester, hvor det ikke er Hellerup Roklub,

men medlemmer, som forestår afholdelsen af og invitationen til festen. Ved

lejlighedsvis forstås maksimalt 6 gange årligt. Ved vintersæsonen forstås perioden fra

1. november til 1. april.

• Ved enhver fest, uanset om det er et privat fest, eller en klubfest, gælder at

sydvendte vinduer ikke må være åbne efter kl. 22:00, og sydvendte døre ikke være

permanent åbne. efter kl. 22:00.

• Hvis begæret varsles fester mindst tre dage før til de påtaleberettigede.

Påtaleberettiget i henhold til nærværende servitut er de til enhver tid værende ejere af

Frederikkevej 23, Frederikkevej 21, Frederikkevej 19, Strandparksvej 32 og Strandparksvej

34.


Bygningslayout

Ved medlemsmøde afholdt d. 22.august 2019 blev der dels drøftet høringssvar fra HR

vedrørende lokalplanen, og dels blev forskellige muligheder for bygningsmæssigt at komme

videre diskuteret.

Det aftaltes, at dem, der havde stillet forskellige forslag til layout for nyt klubhus, skulle

danne en arbejdsgruppe med henblik på at få gennemdrøftet behov og muligheder.

Arbejdsgruppen er sammensat af: Jakob Rasmussen, H.C. Rørdam, Gerda Norstrand, Ingrid

Sund Nielsen, Ulla Wulff, Chr. Dawe, Henrik V. Larsen og Arne Månsson.

Gruppen er nået frem til en anbefaling af fuldt ud at udnytte de muligheder, som lokalplanen

åbner for.

Resultatet af arbejdsgruppens indsats er en modificeret udgave af arkitekt Jakob Rasmussens

oprindelige layoutforslag.

Layoutet indebærer, at det nuværende 299 m2 gasbetonhus i ét plan erstattes af et nyt

byggeri på 525 m2 fordelt på to etager. I den nye bygning er det primære klubrum og det

store køkken placeret på 1. sal, medens der i stueplan er et mindre klubrum og tilhørende

tekøkken. Dermed kan mange sociale aktiviteter som formiddagskaffe og sommergrill foregå

uden at deltagerne behøver at gå på 1. sal.

I det store klubrum ovenpå vil man kunne bespise mere end 100 mennesker, og der kan

afholdes store møder og kurser. Fitness området er blevet væsentligt udvidet, så

ergometerrummet friholdes for andre træningsmaskiner, der flyttes til et separat rum mod

vest bag køkkenet. Yoga, dans og gymnastik mm. vil kunne foregå i stueplanets klubrum

eller i del af 1.salen.


Layout stueplan

1. sal


Beslutningsstatus og kommende beslutninger Siden ombygningen i 2012 har det været hensigten på et tidspunkt at færdiggøre fornyelsen

med udskiftning af det gamle klubhus. Konkret har det været formuleret i bestyrelsens

beretning på de seneste fire års generalforsamlinger uden at der dog foreligger nogen

beslutning af bindende karakter.

I hele denne periode har det stået klart, at en forudsætning for at få byggetilladelse til et nyt

klubhus var en lokalplan, hvori denne mulighed blev åbnet. Af forskellige politiske og

administrative årsager trak lokalplanarbejdet ud i Gentofte Kommune, og først i november

2019 forelå den endelige lokalplan.

I Hellerup Roklub har et skitseprojekt til nyt klubhus Udarbejdet af Arkitekt Jakob Rasmussen

været fremlagt og drøftet på medlemsmøder. Senest har der været medlemsmøder i maj

2019, hvor en række praktiske og finansieringsmæssige aspekter blev drøftet og i september

2019, hvor forskellige medlemsforslag til alternativ indretning blev drøftet og endelig i januar

2020, hvor hele projektet blev gennemgået og drøftet med basis i første udgave af

nærværende projektmappe.

Der forestår en lang række beslutninger, hvoraf de vigtigste omfatter:

• Selve beslutningen om at igangsætte ’projekt nyt klubhus’

• Finansiering, herunder hvilke bidrag klubbens medlemmer er parate til at yde i form af

bortsalg af Skovhuset, højere kontingent, andre former for medlemsfinansiering,

låntagning m.v.

• Foranstaltninger, så klublivet kan holdes i gang i byggefasen

Bestyrelsen fremsætter forslag om opførelse af nyt klubhus, salg af Skovhuset og indførelse

af en ekstraordinær kontingentforhøjelse på 200 kr. årligt på den ordinære generalforsamling

d. 26. februar 2020. Byggestart betinges af en fortsat sund økonomi defineret ved nogle

konkrete rammer.

Når salg af Skovhuset kædes sammen med opførelse af nyt klubhus, er det dels fordi

Skovhuset anvendes i meget begrænset omfang som overnatningssted for roere, og dels fordi

det repræsenterer en meget stor værdi. Det anses ikke som realistisk at tilvejebringe midler

til opførelse af nyt klubhus uden dette salg.

Anvendelsen af skovhuset til roture med overnatning har de seneste fire år været:


Forventede bygge- og indretningsomkostninger Et eksternt firma, Kosmos, med ekspertise i beregning af byggeomkostninger har i

samarbejde med arkitekt Jakob Rasmussen beregnet de forventede omkostninger ved

nedrivning af det gamle klubhus og opførelse af et nyt.

Beregningen er blevet gennemgået af arbejdsgruppe 1, som har modificeret den ved at

undtage elementer, som enten skønnes unødvendige, eller som kan gennemføres ved

medlemsindsats.

Den modificerede, nedrivnings- og byggeomkostning havner dermed på 14,7 mio. kr. I

projekteringsfasen kan der komme justeringer, da de endelige konstruktive løsninger først vil

være kendt på dette tidspunkt. Beløbet er inklusive rådgiver- og projekteringshonorar, men

eksklusive tillæg til uforudsete og omkostninger til inventar, lamper og AV-udstyr samt

foranstaltninger til bevarelse af klublivet i byggeperioden.

Finansieringsbehov og -muligheder Der er nedsat en finansieringsgruppe (Claes Hvilsted, Ulla Wulff, Lisbeth Grænge, Birthe Bak,

Charlotte Bøje og Arne Månsson), der arbejder på opstilling af en realistisk plan for, hvorledes

et nyt klubhus an finansieres. På de afholdte medlemsmøder i maj, september og januar har

finansiering ligeledes været drøftet.

Af mulige kilder til at skaffe midler kan opregnes:

• Klubbens likvide midler

• Salg af Skovhuset

• Kontingentstigning

• Donationer eller lån fra medlemmer

• Donationer fra fonde, som forventes at kræve et betydeligt eget bidrag fra klubben

• Realkreditlån i bygningerne på Strandparksvej 44

Bestyrelsen lægger op til, at der finder en kontingentstigning sted, men på et meget

begrænset beløb. På den ene side er det nødvendigt at demonstrere i fondsansøgninger, at

de enkelte medlemmer er villige til at bidrage til det nye klubhus. På den anden side må en

kontingentstigning ikke være større, end at alle kan være med. På den baggrund foreslås et

ekstraordinært løft af årskontingentet på 200 kr., som så til gengæld garanteres, så der

herudover kun vil blive tale om sædvanlige pristalsjusteringer.

Optagne lån skal naturligvis kunne forrentes og afdrages. Ved salg af Skovhuset opnås ud

over friværdien sparede renter på det nuværende lån og undgåelse af omkostninger. I alt vil

der efter salg af skovhuset være egne likvider i størrelsesordenen 4,5 mio. kr. at bygge for.

Dertil kan der med den nuværende medlemsbase og kontingentniveau forventes et løbende

årligt rådighedsbeløb til at betale renter og afdrag på lån på ca. 425.000 kr. Det

ekstraordinære tillæg på kontingentet på 200 kr. årligt kan bringe dette beløb op på 525.000

kr.


Det vil koste ca. 65.000 kr. årligt at låne 1 mio. kr. som 20-årigt realkreditlån med afdrag.

Der kan således lånes i alt ca. 8 mio. kr. for disse penge. Når det nuværende lån i

Strandparksvej 44 på 2 mio. kr. fradrages, vil der være 6 mio. kr. til finansiering af

nybyggeri.

Finansieringsoverslag inkl. moms baseret på salg af Skovhuset og 200 kr. i årligt

ekstrakontingent:

Byggeomkostninger 14,7 mio. kr.

Inventar m.v. anslået 1,0 mio. kr.

10 % uforudsete 1,5 mio. kr.

Totalt til finansiering 17,2 mio. kr.

Egne likvider 4,5 mio. kr.

Forøgelse af realkreditlån 6,0 mio. kr.

Behov for fonds- eller anden støtte 6,7 mio. kr.

Salg af Skovhuset anses for nødvendigt for opførelse af et nyt klubhus. Hvis man ikke gjorde

det, skulle der skaffes et tilsvarende beløb ved låntagning, hvilket formentlig ikke vil være

muligt, men hvis det var, skulle der inddrives ca. 320.000 yderligere i kontingenter årligt; en

voldsom kontingentstigning, som potentielt kunne udelukke en del medlemmer.

Hvis den foreslåede ekstraordinære kontingentstigning på 200 kr. ikke indføres, vil behovet

for fondsstøtte stige med ca. 1,5 mio. kr. men det vil blive vanskeligere at opnå støtte

overhovedet, da klubben skal vise væsentlig vilje til selv at bidrage.


Tidsplan Arkitekt Jakob Rasmussen opstillede til august medlemsmødet en tidsplan, der indebar

byggestart ved slutningen af rosæsonen 2020. Det kan bygningsmæssigt godt lade sig gøre,

men bestyrelsen lægger op til en generalforsamlingsbeslutning, hvor byggestart forudsætter,

at finansieringen er på plads forinden.

Det er vanskeligt at bedømme, hvor lang tid det vil tage at afhænde Skovhuset, og hvor

hurtigt, man kan opnå tilsagn om støtte fra fonde. En mere pessimistisk tidsplan er vist

nedenstående, hvor byggestart er udskudt med et år, så indvielse kan finde sted ved

slutningen af sæson 2022.

Det forventes imidlertid, at projektering kan sættes i gang umiddelbart efter en godkendelse

af projektet på generalforsamlingen i februar 2020. Sideløbende sættes

finansieringsbestræbelserne i gang, og byggestart bliver så afhængigt af, hvor hurtigt

pengene kan tilvejebringes. Teknisk er det dog optimalt, at nedrivning sker udenfor

rosæsonen, da forpladsen i denne periode skal benyttes til forskellige containere.

Risikoovervejelser Den mest nærliggende risiko for projektet er, at det ikke lykkes at skaffe de nødvendige midler til at få

finansieringsbehovet dækket, så byggestart ikke kan iværksættes indenfor den stipulerede tidsramme.

Det vides ikke, hvor lang tid det vil tage at sælge Skovhuset, og det vides heller ikke, om fondsmidler kan

skaffes i tilstrækkeligt omfang. Disse finansielle risici har dog det til fælles, at de kan udskyde, men næppe

helt stoppe projektet. En forsinkelse vil betyde, at der i en periode må spares op og fortsættes med

finansieringsbestræbelserne.

Skulle det lykkes at sælge Skovhuset, men ikke at få tilstrækkelige fondsmidler, vil klubbens økonomi

tillade en betydelig årlig opsparing, hvor første skridt vil være at afvikle gammel gæld.


I byggesager vil der altid være en frygt for uventede, høje udgifter. De byggeomkostninger, som

beslutningen baseres på, er estimeret af en uafhængig ekspert og vores arkitekt i forening. Arkitekt Jakob

Rasmussen har meget lang erfaring med byggerier på Palladiumkomplekset, og stod i spidsen for

opførelsen af bådehallerne, fitnessrummet og badstuen i 2012.

Projekteringen vil blive igangsat baseret på det grundige forarbejde, og der vil derefter blive indhentet

fastpristilbud fra entreprenører. Den økonomiske risiko skønnes herefter at ligge indenfor de afsatte 10%

til uforudsete udgifter.

Indtægtssiden er beregnet ud fra det nuværende antal romedlemmer og vinterbadere. En eventuel

nedgang i kontingent- og gebyrindtægter kan potentielt ramme evnen til at tilbagebetale lånene indenfor

den ramme, der er afsat.

Der er derfor gennemført nogle simuleringer, hvor det ud fra et ’normalbudget’ efter ombygning er

analyseret, hvorledes forskellig medlemsudvikling vil påvirke det økonomiske resultat.

Tal for nogle hovedscenarier gengives herunder

Som det fremgår af eksemplerne, er der luft i økonomien til at tåle et tab på 50

romedlemmer om vi bygger eller ej, dog vil man ved fuld udnyttelse af lånerammen skulle

finde op til ca. 80.000 kr. ved besparelser.

Et tab af 150 romedlemmer til i alt 200 vil, om vi bygger eller ej betyde en væsentlig manko i

kassen, som meget vel vil kunne føre til behov for låneomlægning eller kontingentstigninger.

Når denne risiko også opstår i scenariet med at beholde Skovhuset og renovere klubhuset, er

det, fordi afdragsfriheden på de eksisterende lån udløber, og man påregner omlægning til lån

med afdrag.

Risikoen for tab af mange romedlemmer skønnes af bestyrelsen at være meget lille, især hvis

vi bygger nyt, som jo netop har til hensigt at gøre klubben mere attraktiv. For tiden er der

venteliste til såvel roklub som vinterbad.

Til illustration er det sidste scenarie omvendt en forøgelse af både antallet af roere og

vinterbadere. Det viser, at selv en beskeden stigning vil have stor indflydelse på bundlinjen.


Ro-og træningsmuligheder i byggeperioden Sommer:

• Ergometerrum agerer klubrum, men kan også samtidigt benyttes til indendørs træning

• Der anskaffes flere klapborde og klapstole så op og nedtagning er nem og fleksibel

• Nødkøkken: Måske i værksted som i vinterscenariet. Måske i nordvesthjørnet af

ergometerrummet.

• ”Låne” bid af sejlklubbens terrasse til ophold og spisning i de perioder bådpladsen er

helt utilgængelig

• Erstatte den sydligste hæveport med port der også har almindelig dør.

• Adgang til 1.salstrappen fra værkstedet skabes.

• Badstuebygningen kan benyttes til omklædning udenfor vinterbadesæsonen

Vinter:

• Værkstedslængen tømmes for både

• Muligvis springes bådvedligehold over den vinter

• Nødkøkken indrettes i bunden af værkstedsrummet hvor der er vand og afløb samt el i

rigelige mængder.

• Måske skal der skaffes almindeligt komfur med ovn – evt. to

• Opvaskemaskinerne kan flyttes hertil

• Værkstedsrummet agerer spisestue

• Der anskaffes flere klapborde og klapstole så op og nedtagning er nem og fleksibel

• Reolerne til redningsveste tømmes og benyttes til tallerkener, glas og meget andet

• Adgang til 1.salstrappen fra værkstedet skabes.

Organisering af planlægnings- og byggefasen Ved ombygningen i 2012 blev der indhøstet gode erfaringer med at nedsætte arbejdsgrupper

til at varetage hver deres delopgaver af byggeriet. Denne organisationsform tænkes

videreført i projekt nyt klubhus. Bestyrelsen vil være overordnet ansvarlig over for

generalforsamlingen, men det forventes at der vil blive nedsat en række mere specifikke

underudvalg. Arbejdsgruppe 1, der arbejder med layout, og fundraisinggruppen er eksempler

herpå.

Opgaveliste Opgaver der skal undersøges nærmere / debatteres mhp beslutning.

Køkken/opvaskefunktion til det store køkken

o lovlighed (adskillelseskrav) og funktionalitet.

o Hvad siger kommunen til de øvrige sportsklubber/Institutioner?

Køkken

o Hvad skal der være af udstyr i de to køkkener i de forskellige scenarier?


▪ Store køkken

▪ Lille køkken

o Depot til Stort køkken – behov

o Depot til lille køkken – behov

o Transport af salat mm. ned på bådpladsen fra 1.sals køkken?

o Køkkenelevator

o Handikaplift i stedet for køkkenelevator – dermed også til anden transport (handikappede – borde stole)

o Hvor meget køkken skal vi have i stueplan hvis det kun skal anvendes til sommersalat?

Hvor mange kan der være i de forskellige klubrum – i biograf- og i spiseopstilling?

Foldevægge – hvad skal de kunne

o Lydisolering

o Kun visuel afskærmning

o Materialevalg – Stof – glas - træ

Akustik

o Generelt

o Lofter

o Gulve

o Vægge

Tørrerum – behov - alternativer.

o Sted: Klubhus? Bådhal? 8-Skur?

o Kajakgrej?

o Tørrerum?

o Tørreskab?

Undgå ”våde fødder” fra badstue til omklædning

Opbevaring og transport af ekstra stole/borde

Rengøring

o Analyser materialevalg mhp optimale rengøringsprocesser

▪ Vinduer


▪ Ovenlys

Opslagstavler / kommunikation

Alarmer

o Brand

o Tyveri

Udsmykning

IT-Infrastruktur

o WiFi

o Lan

o ?

Multimedie

o Projektor(er) – lærred – ophængning - placering

o TV-skærm(e) film – billeder – slides - TV

o Musik – forstærkere – højttalere

Lydseparation til naborum – hvad er dæmpningsbehovet?

Borde (spisning) Eksempler

o Runde fabrikat Lifetime

▪ https://salg-klapborde.dk/lifetime-bordvogn-heavy-runde-borde

Gennemtænke gæstesituationer

o SPP gæster skal klæde om og i bad (40)?

o Kursusgæster til DFfRs kurser - måske klæder om og i bad

▪ Skal måske sove i bygningen

o Gæster til private medlemsarrangerede fester – kun overtøj


Lægge plan for konkurrence med ergometerroning og skydning med lasergevær mellem ro-etaperne.

• Swingulator/Robasin

• Konkurrence med ergometre og Lasergevær

Grill

o Opbevaring grill

o Gasflasker – opbevaring

o Kan vi grille på 1.sal på terrassen?

Belysning

o Lumen-behov

o Regulering – evt. tidsstyring

o Se Informationer på MrPerfect.dk

o Se på lyspaneler

Varme

o Energimuligheder

o Genindvinding

o Varmepumper

o Kommunens planer i Palladium-komplekset på kort og lang sigt

Ventilation

o Gennemgå behov for hvert rum – luftskifte – temperatur

o Kunne sætte uge/dagsprogram op for relevante rum

o Rørføring

o Adgangsforhold til udstyret

Skabe Arkiv/Depot/Opbevaring (ej omklædning)

o Gennemgå eksisterende for at fastlægge behov

o Gennemtænke valgmuligheder

Baderum

o Rengøringsaspekter

o Skridsikre gulve

o Brusearmaturer – med eller uden termostater


Omklædningsrum

o Garderobestativ med bænke og kroge – bænke på én side kontra bænke på begge sider

o Skabe- Afklare om der skal være nogle med kode til gæster

o Skabe - Gennemtænke valgmuligheder mht. højde bredde dybde

o Vælge strategi om størrelse – én størrelse eller flere - og hvordan fordele

o Overveje model med luftskifte

Arkivrum

o Kan måske agere møderum for små grupper & kan også tage visse depotrumsindhold

Cykelstativer skal gennemtænkes

o Skråparkering med 45 gr giver afstand fra plankeværk på 150 cm målt til bagskærm. Gangbredde er dermed 100 cm

Handikaprampe

o Permanent

o Til opsætning efter behov

Handikappede o Handikaptoilet

o Adgang til 1.sal o Handikapadgang – Rullestole på

handikaplift

Plads til at lægge rokort og sætte hold o

Et bord i østrummet?

PCere (2-3) til at betjene Rokort o

Trailere – placering o

Skilte-behov Hvor og tekster?


o Hedder det Kvindeomklædning og Mandeomklædning eller Herre- og Dameomklædning?

Nøgler: Nøgleplan og adgangsrestriktioner

Gardiner / Persienner

o Solafskærmning vinduer

o Mellem rum med glasvægge

Nødudgange

o Omklædningsrum

o 1.sal vest


Ændringslog Nedenstående er anført de principielle ændringer fra version til version. Der kan herudover

være mindre, redaktionelle ændringer.

Revisionsdato Ændring

03-02-2020 Under Beslutningsstatus er indføjet, at bestyrelsen fremsætter forslag

om nyt klubhus på generalforsamlingen i februar 2020 og at der blev

afholdt medlemsmøde i januar. Der er ligeledes indsat argumentation

for salg af Skovhuset.

Der er indsat en tidsplan og forklaring på usikkerhederne

Afsnittene Forventede byggeomkostninger og Finansieringsbehov er

omarbejdet efter modtagelse af konsulentvurdering

Et nyt afsnit, Risikoovervejelser, er indsat efter tidsplan.

Fremtidssikring af Hellerup Roklub ved opførelse af et nyt ...... · både sommer og vinter....

Documents

Transcript of Fremtidssikring af Hellerup Roklub ved opførelse af et nyt ...... · både sommer og vinter....