Side 1 av 51

FORSLAGSTILLERS PLANBESKRIVELSE

Datert:18.01.09

BERGEN KOMMUNE Fana bydel, Midttun, del av gnr 43 bnr 197, 313 m.fl MIDTTUN LEIR NÆRINGSOMRÅDE, Plannummer 60710000

Side 2 av 51

Side 3 av 51

1. SAMMENDRAG............................................................................................................. 5 2. NØKKELOPPLYSNINGER.......................................................................................... 6 3. BAKGRUNN FOR PLANARBEIDET ......................................................................... 7 4. PLANPROSESSEN......................................................................................................... 8 5. GJELDENDE PLANSTATUS OG OVERORDNEDE RETNINGSLINJER........... 9 6. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET (DAGENS SITUASJON) ......................... 14 7. UTREDNINGER IHHT FORSKRIFT OM KONSEKVENSUTREDNINGER .... 22 8. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET ................................................................. 24 9. KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET ............................................................ 28 10. UTTALELSER OG MERKNADER ........................................................................... 35 11. FORSLAGSTILLERS AVSLUTTENDE KOMMENTAR ...................................... 51

Side 4 av 51

Side 5 av 51

1. SAMMENDRAG Planområdet omfatter del av gnr 43 bnr 197, 313 m.fl, Midtun, Fana bydel i Bergen kommune. Reguleringsplanen er utarbeidet av Opus Bergen AS. Formålet med reguleringsplanen er å regulere for næring (Kontor og Industri) med tilhørende parkering og tilkomst.

Planområdet er ca 16,5 daa stort.

Side 6 av 51

2. NØKKELOPPLYSNINGER

Bydel Fana Gårdsnavn (adresse i sentrum) Midtun leir, Midtunheia 14 Gårdsnr./bruksnr. Gnr 43 bnr 197, 313 m.fl. Gjeldende planstatus (regulerings-/kommune(del)pl.) Industri/kontor/lager og byggeområde i

kommuneplanens arealdel

Forslagstiller Midtun Leir AS Grunneiere (sentrale) Midtun Leir AS Plankonsulent Opus Bergen AS Ny plans hovedformål Legge til rette for næringsformål

(industri/lager/kontor) med tilhørende parkering og tilkomst

Planområdets areal i daa ca 16, 6 daa Grad av utnytting % BRA = 184 % Ant. nye boenheter/ nytt næringsareal (BRA) 14 600 m² Aktuelle problemstillinger (støy, byggehøyder, o. l.) Nei Foreligger det varsel om innsigelse (j/n) Nei Konsekvensutredningsplikt (j/n) Nei

Kunngjøring oppstart, dato 10.07.08 (BT og BA) Fullstendig planforslag mottatt, dato Informasjonsmøte avholdt.(j/n) Nei

Side 7 av 51

3. BAKGRUNN FOR PLANARBEIDET Bakgrunn Det har tidligere vært meldt oppstart og utarbeidet forslag til reguleringsplan for eiendommen gnr 43 bnr 197 m.fl. Denne planen hadde formål bolig og barnehage. Tiltakshaver besluttet å stoppe arbeidet med denne planen og ønsket å endre formål til næring og barnehage. Fagetaten i Bergen kommune bestemte at den delen av tidligere innsendt plan som omhandlet barnehageformål skulle fremmes som egen sak. På oppstartsmøte med Fagetaten i Bergen kommune den 21.02.08 ble det bestemt at det resterende arealet som foreslås regulert til næring (kontor/lager/lettindustri) blir det meldt ny oppstart for. Intensjonen med planforslaget Å legge til rette for næringsformål (industri/lager/kontor) med tilhørende parkering og tilkomst. Deler av vegnettet i planområdet reguleres i tilstøtende plan, plannr: 18260000, men er tatt med i oppstartsvarslet for å få vurdert trafikksituasjonen samlet for disse to planene.

Side 8 av 51

4. PLANPROSESSEN Det ble avholdt oppstartsmøte med Bergen kommune 21.02.08. Varselbrev til berørte parter, naboer og offentlige og private høringsinstanser ble sendt ut 07.07.08. Oppstart ble annonsert i Bergens Tidende og i Bergensavisen 10.07.08. Merknadsfristen var 15.08.08. Planforslaget var på offentlig høring fra 5. juli 2009 til 8. september 2009. Merknadene etter høring og fagetatens innspill er oppsummert og kommentert i kapittel 10. Det ble avholdt et møte med Samferdselsetaten i Bergen kommune 14. oktober 2009 og det ble avholdt oppsummeringsmøte etter høring med fagetaten 30. november 2009.

Side 9 av 51

5. GJELDENDE PLANSTATUS OG OVERORDNEDE RETNINGSLINJER Fylkes(del)plan Fylkesplan for Hordaland (2005 – 2008) har følgende målsetting under areal og miljømål: ”Lokalisering av bustader, næringsverksemd og tenesteyting skal skje med omsyn til effektiv arealutnytting og energibruk og lågast mogeleg transportbehov, særleg i Bergensregionen”. Kommuneplan/ kommunedelplan Planområdet er i kommuneplanen for Bergen kommune avsatt til område for industri/kontor/lager og som byggeområde.

Fra kommuneplanens arealdel

Side 10 av 51

Reguleringsplan(er) Eiendommen er uregulert. Vegen sør og øst i planområdet er regulert i reguleringsplan for Midttun – Sandalen, plannummer 30240000.

Reguleringsplan for Midttun – Sandalen, plannummer 30240000. Området vest for planområdet er regulert i reguleringsplan for Midttun – deler av gnr 43, plannummer 5730000.

Side 11 av 51

Reguleringsplan for Midttun – deler av gnr 43, plannummer 5730000. Nordøstlige del av denne reguleringsplanen (5730000) erstattes av en mindre vesentlig reguleringsendring Fana. Midtun gnr 43 bnr 267 m.fl, plannummer 5730003

Mindre vesentlig reguleringsendring Fana. Midtun gnr 43 bnr 267 m.fl, plannummer 5730003

Side 12 av 51

Deler av denne mindre vesentlige reguleringsendringen erstattes senere av reguleringsendring for Midttun gnr 43 bnr 267 m.fl., plannummer 5730100. Dette området ble regulert til barnehage. Romertall II og III i plannummer 5730003 gjelder fortsatt (Braplan 26.11.2008).

Reguleringsendring for Midttun gnr 43 bnr 267 m.fl., plannummer 5730100. Det pågår planarbeid for Midtunbråtet barnehage (gnr 43, bnr 197 m.fl) like nord for planområdet. Denne barnehagen er planlagt ferdigstilt høsten 2009.

Planområdet for Midtunbråtet barnehage, gnr 43 bnr 197 m.fl, plannummer 18260000.

Side 13 av 51

Rikspolitiske retningslinjer Rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging De Rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging har følgende målsetting:

”Arealbruk og transportsystem skal utvikles slik at de fremmer samfunnsøkonomisk effektiv ressursutnyttelse, med miljømessige gode løsninger, trygge lokalsamfunn og bomiljø, god trafikksikkerhet og effektiv trafikkavvikling. Det skal legges til grunn et langsiktig, bærekraftig perspektiv i planleggingen. Det skal legges vekt på å oppnå gode regionale helhetsløsninger på tvers av kommunegrensene”.

Side 14 av 51

6. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET (DAGENS SITUASJON) Beliggenhet Planområdet ligger på Midttun, mellom Midtunhaugen og Midtunheia, nordvest for Hardangerveien. Området ligger i Fana bydel, like vest for Nesttun. Nesttun ligger ca 10 km fra Bergen sentrum.

Planområdet markert med blått Avgrensning Planområdet var avgrenset som vist på kartutsnittet nedenfor ved oppstart av planarbeidet.

Varselkart

Side 15 av 51

Tilstøtende arealers bruk/status Planområdet grenser til eksisterende bolig- og næringsområde.

Flyfoto, planområdet merket med blått Næringsområdet nordøst for planområdet består hovedsakelig av lagervirksomhet og forretninger, blant annet Europris og Midtun Zoo. Området like nord for planområdet skal reguleres til barnehage. I vest er det grøntområde, rekkehusbebyggelse og Midtunhaugen barnehage. I øst er det spredt eneboligbebyggelse og i sør er det flere næringsbygg, blant annet Kaffehuset Friele.

Midttungården ZR-gården Friele Næringsbygg sørvest og sør for planområdet

Side 16 av 51

Eksisterende bebyggelse Planområdet består av bygningene til Midtun Leir som har vært brukt til militært formål.

Midtun Leir Topografi/landskapstrekk Planområdet er for det meste planert og asfaltert. I vest går det en skogkledd skråning opp mot bebyggelsen på Midtunhaugen. Skråningen har noen brattkanter med bart fjell. Det flate partiet ligger på 70 m.o.h, og skråningens høyeste punkt ligger på ca 97 m.o.h. Solforhold Solforholdene vises med soldiagram i kapittel 9. Disse viser at utbyggingen ikke gir konsekvenser for sol/skyggeforholdene til naboene. Vegetasjon, dyreliv og andre naturforhold Foruten de bebygde delene av arealet, er området størstedelen av planområdet asfaltert. Den skogkledde skråningen i vest består stort sett av hassel, selje og bjørk. Det er ikke kjent dyreliv i området. Området har ikke tilknytning til randsone mot sjø eller ferskvann/vassdrag. Grønne interesser Grøntområde i vest og nord er i bruk av barnehagen på Midtun. Området i nord er egnet til turområde, og det er flere stier i dette området. Det går ingen grønnkorridor gjennom selve planområdet (jf. temakart grønnstruktur i kommuneplanens arealdel). Midtun Leir er i dag avstengt med et gjerde. Det er ikke registrert grønne interesser i selve planområdet.

Side 17 av 51

Fra temakart grønnstruktur, Kommuneplanens arealdel, stiplet grønt er grønnkorridorer og planområdet er markert med blå sirkel

Side 18 av 51

Kulturminneverdier Kort historikk Midtun var en av gårdene som hadde mest opplendt jord, og var trolig eldste bostedet i området. Midtun var et av få bondegods i Fana i 1620 (Fana Bygdebok del 4, s 249). Gården ble trolig ryddet i folkevandringstiden, og er siden blitt delt opp i en rekke bruk. Mye av gårdsdriften er de siste 30-40 årene lagt ned, og i inn- og utmarken er det bygd store lagerhus, fabrikker og forretningsbygg. Fornminner Det er funnet et spyd fra vikingtid på Midtun (registreringsnummer B5922) ”mogeleg der det gamle heradshuset står på gnr 43” i følge Per Fett (UiB 1971). Det gamle heradshuset er lokalisert sammen med dagens bydelsadministrasjon ved Hardangerveien like overfor Nesttun sentrum. På tiltaksområdet er det ikke registrert funn av fornminner. Andre historiefortellende elementer Det er spor etter tidligere gårdsdrift i planområdet i form av en gjengrodd sti/kjerreveg som stedvis er støttet opp med mindre steinmurer. Plasseringen av stien oppe i skråningen over leiren vitner om en nøysom bruk av områdets ressurser i tidligere tider, hvor selv de mest utilgjengelige delene av gårdsarealet ble utnyttet. Stiene har ligget ubenyttet siden Midtun leir ble opprettet i 1955, og bærer preg av gjengroing og forfall. Stien ender blindt midt i planområdets skråning i vest der den møter utsprengt område ved tunnelinnslag.

Gjengrodd sti/kjerreveg markert med grønt, sti i bruk markert med blått

Side 19 av 51

Det er ikke registrert andre spor etter tidligere kultivering av området enn stien/kjerrevegen. Midtun leir Midtun Leir ble etablert i 1955. Leiren har vært brukt til lager og garasjer av forsvaret, og er bebygd med fem lager/garasjebygg og en fjellhall på ca 750 kvm. Alle byggverk er oppført i 1955, og arkitektonisk gir de et bilde av den tids formgivning. Fig. Midtun leir Det er ikke registrert automatisk fredete kulturminner i planområdet. Kulturminne- og kulturmiljø er omtalt mer detaljert i en egen rapport (se vedlegg). Vei og trafikkforhold Vegstrekningen Hardangervegen – Midtunheia – Midtunhaugen har uoversiktlige kryss og mangler fortau på deler av vegstrekningen. Det er i dag adkomst til planområdet fra sør via Midtunhaugen. Midtunhaugen har en bredde på 6-7 meter. Fartsgrensen på planområdets tilstøtende veger er 50 km/t.

Innkjørsel til eneboliger, parkeringsplassen og planområdet fra Midtunhaugen

Midtunhaugen

Støy Området er ikke spesielt støyutsatt. Det er noe støy fra trafikken i Midtunheia og Midtunhaugen. Offentlig kommunikasjon/ kollektivdekning Det går buss til og fra Bergen ca fem ganger i timen på dagtid og ca to ganger i timen på kveldstid. Det går oftere busser fra Nesttun. Nærmeste bussholdeplass er i Hardangerveien like ved Kaffehuset Friele. Bussholdeplassen ligger ca 200 meter fra planområdet.

Side 20 av 51

Planområdet ligger innenfor det som blir definert som gåavstand til/fra bybanestopp på Nesttun. Vann og avløp Det er ikke etablert kommunalt VA-nett i selve planområdet. Vannet i området leveres fra Sædal vannbehandlingsanlegg. Området forsynes med statisk trykk på kote 140 m.o.h. Avløpet i området føres til Flesland kommunale avløpsanlegg.

Det ligger følgende kommunale VA-nett i området:

Midtunheia: Ø160mm vannledning i PVC

Ø200mm spillvannsledning i betong Ø400mm overvannsledning i betong

Midtunhaugen: Ø150mm vannledning i duktilt støpejern Ø200mm spillvannsledning i betong Ø300mm overvannsledning i betong Det ligger også private VA-ledninger i Midtunhaugen.

Vann- og avløp blir nærmere beskrevet i vedlagt VA-rammeplan.

Energi Området ligger utenfor konsesjonsområde for fjernvarme. Privat og offentlig servicetilbud Nærmeste barnehage ligger på Midtunhaugen, nordvest for planområdet. Denne barnehagen har fem avdelinger. I tillegg ligger Midtunhaugen barnehage og Midtunheia familiebarnehage i nærheten av planområdet. Det er også planlagt ny barnehage like nord for planområdet.

Planområdet kretser til Midtun barneskole, som ligger ca 1 km sørvest for planområdet og Slåtthaug ungdomsskole som ligger ca 1,5 km sørvest for planområdet. Nesttun er bydelssenter. Nesttun ligger ca 1 km fra planområdet. Her er det offentlige kontorer, med blant annet bydelsadministrasjon, samt kirke og en rekke butikker. Risiko og sårbarhet Området er undersøkt for rasfare og rapporten konkluderer med at prosjektet lar seg gjennomføre uten altfor store vanskeligheter. Rasfaren omtales i vedlagt rapport og i kapittel 8 og 9. Tiltaket ligger ikke i tettbebyggelse med særlig fare for brannspredning.

Planområdet er ikke flomutsatt eller utsatt for luftforurensing og støy. Radonnivået er tilfredsstillende i følge Helsevernetaten i Bergen kommune.

Side 21 av 51

Radonnivået i borebrønner er tilfredsstillende, planområdet markert i rødt (kart fra Bergen kommune)

Planområdet er markert som 2- aktsomhetsområde i forhold til forurensing i grunn jf. aktsomhetskart fra Bergen kommune. I dette ligger at tiltaksplan må vurderes.

Aktsomhetskart fra Bergen kommune Midtun Leir har vært brukt til lager og garasjer av forsvaret og tidligere aktivitet på området tyder ikke på at grunnen er forurenset. Privatrettslige bindinger Det er ingen privatrettslige bindinger i området.

Side 22 av 51

7. UTREDNINGER IHHT FORSKRIFT OM

KONSEKVENSUTREDNINGER Vurdering av behov for konsekvensutredning Planforslaget legger til rette for næringsvirksomhet i planområdet, i et område hvor det allerede er mye næringsvirksomhet. Nedenfor vurderes planforslaget etter eventuelt behov for konsekvensutredning. Tiltak som omfatter nærings-, lager-, og kontorbygg på over 5000m² skal etter Forskrift om konsekvensutredninger, § 3a) vurderes etter forskrift § 4, dersom det kan få vesentlige virkninger for miljø, naturressurser eller samfunn. Kriterier for å vurdere vesentlige virkninger er i følge § 4: Planer og tiltak etter § 3 skal behandles etter forskriften dersom de a) er lokalisert i eller kommer i konflikt med områder med særlig verdifulle landskap, naturmiljø, kulturminner eller kulturmiljø som er vernet eller fredet, midlertidig vernet eller fredet eller foreslått vernet eller fredet, eller hvor det finnes eller er stor sannsynlighet for å finne automatisk fredete kulturminner som unngår i et kulturmiljø med stor tidsdybde. Vurdering: Tiltaket er ikke lokalisert slik at det kommer i konflikt med særlig verdifullt landskap, naturmiljø eller kulturminner/kulturmiljø. b) er lokalisert i eller kommer i konflikt med viktige inngrepsfrie naturområder, eller utgjør en trussel mot direkte truede eller sårbare arter og deres leveområder eller mot andre områder som er særlig viktige for biologisk mangfold. Vurdering: Tiltaket er ikke lokalisert slik at kommer i konflikt med viktige inngrepsfrie naturområder, truede eller sårbare arter eller for biologisk mangfold. c) er lokalisert i større naturområder som er særlig viktige for utøvelse av friluftsliv, herunder markaområder, samt i viktige vassdragsnære områder som ikke er avsatt til utbyggingsformål og i overordnede grønnstrukturer og viktige friområder i byer og tettsteder, og hvor planen eller tiltaket kommer i konflikt med friluftslivsinteresser. Vurdering: Tiltaket er ikke lokalisert i større naturområder som er særlig viktige for utøvelse av friluftsliv, i overordnede grønnstrukturer eller i viktige friområder og kommer derfor ikke i konflikt med friluftslivsinteresser. d) omfattes av virkeområdet for Rikspolitiske retningslinjer (RPR) for planlegging i kyst- og sjøområder i Oslofjordregionen, RPR for vernede vassdrag og RPR for samordnet areal- og transportplanlegging og samtidig kommer i konflikt med disse retningslinjenes formål, eller som er i strid med retningslinjer for utbygging av kjøpesentre gitt i fylkes(del)plan.

Side 23 av 51

Vurdering: Tiltaket kommer ikke i konflikt med Rikspolitiske Retningslinjer eller retningslinjer for utbygging av kjøpesentre. e) Ikke aktuelt f) innebærer større omdisponering av landbruks- natur- og friluftslivområder eller områder som er regulert til landbruk og som er av stor betydning for landbruksvirksomhet. Vurdering: Tiltaket innebærer ingen omdisponering fordi tiltaket er plassert i et område markert som industri, kontor og lager (IKL) i kommuneplanens arealdel. g) gir vesentlig økning i antall personer som utsettes for høy belastning av luftforurensing eller støy, eller kan føre til vesentlig forurensning til jord, vann og sedimenter, eller medfører risiko for alvorlige ulykker, stråling og ras- og flomsituasjoner. Vurdering: Det planlegges hovedsaklig for kontorer og ikke støyende virksomhet i planområdet. Tiltaket vil ikke føre til en vesentlig økning i antall personer som utsettes for høy belastning av luftforurensing eller støy. Tiltaket vil ikke føre til vesentlig forurensning eller risiko for alvorlige ulykker eller stråling. Det er utarbeidet en geologisk rapport og området vil bli rassikret. h) kan få konsekvenser for befolkningens helse som følge av vesentlige endringer i befolkningssammensetning, boligmarked, boligbehov eller behov for tjenestetilbud. Vurdering: Tiltaket vil ikke få konsekvenser for befolkningens helse som følge av endringer i befolkningssammensetning, boligmarked, boligbehov eller behov for tjenestetilbud. i) kan få vesentlige konsekvenser for befolkningens tilgjengelighet til uteområder, bygninger og tjenester. Vurdering: Tiltaket gir ikke vesentlige konsekvenser for befolkningens tilgjengelighet til uteområder, bygninger og tjenester. j) Ikke aktuelt Konklusjon Vi finner ikke at tiltaket som det blir lagt til rette for i kapittel 8, utløser krav om konsekvensutredning etter forskriften.

Side 24 av 51

8. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Innledning Området er markert som næringsområde i kommuneplanens arealdel. Det er mangel på næringsareal i kommunen og tiltaket ligger i et område hvor det allerede finnes flere næringsbygg. Midtun er i kommuneplanens arealdel omtalt som et område som bør sikres som næringsområde på grunn av sin beliggenhet ved hovedvegnett. I planforslaget er det lagt opp til utbygging av ett eller flere næringsbygg med en samlet BRA på 14600m². Planområdet er regulert med næringsbebyggelse i vest, illustrert med to bygningskropper og overflateparkering i øst. Det er etablert adkomst i sør mot Midttunhaugen. Det planlegges hovedsakelig for kontorer innenfor planområdet. Det gis også rom for at området kan brukes til lager/ engros-virksomhet eller lett industri/ verksted.

Illustrasjon med to næringsbygg og overflateparkering

Side 25 av 51

Reguleringsformål Man legger i planforslaget til rette for kombinerte formål: kontor og industri (K/I), for offentlige trafikkområder: kjørevei, fortau og annet vegformål, for offentlig friområde, for spesialområde: parkbelte i industriområde og frisiktsone, og for fellesområde: felles avkjørsel, felles gangareal og felles parkeringsplass.

Formål Totalt areal Kombinerte formål K/I 5460m² (5,5 daa)

Offentlige trafikkområder Kjøreveg 862m² (0,9 daa) Annet vegformål 23m² Fortau 320m² (0,4 daa) Friområde Offentlig friområde 1768m² (1,8 daa) Spesialområde

Parkbelte i industriområde PI1 og PI2 3291² (3,3 daa) Fellesområde Felles avkjørsel 342m² (0,3 daa) Felles gangareal 132m² (0,1 daa) Felles parkeringsplass 4349m² (4,4 daa) Byggeområde Allmennytting formål-barnehage 44m² Totalt 16593 m² (16,6 daa)

Byggeformål

Byggeformål

Reguleringsformål Kontor/Industri Næringsareal 14 600 m² Byggehøyde Maks byggehøyde = Kote + 84,5 Utnytting, BRA 184 %

Det planlegges utelukkende for næringsbygg. Maksimal tillatt BRA er 14600m². Maks byggehøyde er kote + 84,5. Innenfor denne byggehøyden gis det rom for 3-4 etasjer i tillegg til eventuell parkeringsetasje. Maksimal tillatt BRA til parkeringsgarasje er 5000m². % BRA regnet av PI1, PI2, FP1 og K/I 1 = 184 %. Dagens bygningsmasse på planområdet skal rives for å gi plass til ny bebyggelse. Lek/uteoppholdsareal Det er ikke lagt opp til lek- og uteoppholdsareal i reguleringsplanen. Reguleringsplanen legger til rette for parkering og tilkomst i forhold til planlagte næringsbygg. Det er lagt inn parkbelte mellom bygningsmassen og skråningen i vest, og mellom parkeringsplassen og eneboligene i øst.

Side 26 av 51

Parkering/garasje(r) Planområdet ligger i sone C (i parkeringsnormer for Bergen kommune). Minstekravet for næringsparkering for kontor er 12 per 1000 m², for industri 10 per 1000 m² og for lager/engros 4 per 1000m². Ved kontorbebyggelse skal det avsettes minimum 12 parkeringsplasser per 1000m². Hvis næringsarealet benyttes utelukkende til kontor (14600m²) må det avsettes minimum 176 parkeringsplasser til dette formål. Det tilsvarer et areal på ca 4400m², samt at det i tillegg må avsettes areal til kjøreveg i parkeringsanlegget. Det tilsvarer arealet som er avsatt til parkering under bakken. Felles parkeringsplass (FP1), 4400m², vil bli brukt til kjøreveg, oppstilling og manøvrering i tillegg til parkering. Ved industri/lagerbebyggelse skal det avsettes minimum 10 parkeringsplasser per 1000m² (industri) og minimum 4 parkeringsplasser per 1000m² (lager). Minstekravet for sykkelparkering i sone C er for kontor 5 per 1000m², for industri 2 per 1000m² og for lager/engros 2 per 1000m². Trafikkareal Den regulerte avkjørselen mot Midtunhaugen har en bredde på 7 meter. Det er i tillegg lagt inn et fortau på 2 meter fra eksisterende boligbebyggelse i området ned til Midtunhaugen. Midtunhaugen har en regulert bredde på 6-7 meter. Langs Midtunhaugens sørside er det regulert inn et 2,5 meter bredt fortau. Støytiltak Det planlegges hovedsaklig for kontorer og ikke støyende virksomhet i planområdet. Det anses derfor ikke som nødvendig med en støyutredning i reguleringsplanen. Avfallshåndtering/miljøstasjon Avfallshåndtering er et eget punkt i reguleringsbestemmelsene. Risiko og sårbarhet Uttrykningstid ved brann er på ca 10 minutter. Området ble undersøkt for eventuell rasfare 21.01.2009. Den geologiske rapporten konkluderer med at prosjektet lar seg gjennomføre uten altfor store vanskeligheter. Det vil alltid oppstå rasfare når man skyter en skjæring men i dette tilfellet antakeligvis mindre enn gjennomsnittet. I første omgang må det gjennomføres et betydelig renskearbeid og deretter bolting i middels til mindre omfang. Det påpekes at bruk av nett kan redusere behovet for bolting og likeledes vil en mindre bratt skjæring føre til det samme. En mindre bratt skjæring vil i tillegg være mindre utsatt for rasfare. Avslutningsvis pekes det på at det bør være en passasje mellom skjæringene og bygningene (se vedlagt geologisk rapport, og tidligere utarbeidet rapport fra 2006).

Side 27 av 51

Eventuelle krav til grunnundersøkelser (jf aktsomhetskartet til Bergen kommune) vil bli vurdert før rammesøknad.

Side 28 av 51

9. KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET Overordnede planer og vedtak Det er ingen konflikter i forhold til overordnede planer. Området er i kommuneplanens arealdel markert som næringsområde. Eksisterende reguleringsplaner Det er ingen konflikter i forhold til eksisterende planer. Det er tatt hensyn til reguleringsplan for Midttunbråtet barnehage (som er til behandling) i planarbeidet. Estetikk Det er tatt hensyn til bygde omgivelser i planforslaget. Området rundt består av flere næringsbygg og noen eneboliger. Den planlagte disponeringen og utseende til bygget tar hensyn til omkringliggende bebyggelse. Det er lagt inn buffersone mellom næringsarealet og barnehagen i nord med et parkbelte. Konsekvenser for nabober De involvertes interesser er så langt som mulig tatt hensyn til (se kapittel 10 Uttalelser og merknader). Soldiagrammene under viser at utbyggingen ikke gir konsekvenser for sol/skyggeforholdene til naboene.

Vårjevndøgn kl. 9

Side 29 av 51

Vårjevndøgn kl. 12

Vårjevndøgn kl. 15

Side 30 av 51

Vårjevndøgn kl. 18 uten bygg

Vårjevndøgn kl. 18 med bygg

Side 31 av 51

Midtsommer kl. 9

Midtsommer kl. 12

Side 32 av 51

Midtsommer kl. 15

Midtsommer kl. 18

Side 33 av 51

Midtsommer kl. 21 uten bygg

Midtsommer kl. 21 med bygg

Side 34 av 51

Trafikk- og parkeringsforhold Trafikk og parkeringsforhold er omtalt i en egen rapport. Se vedlegg. Kulturminner Eksisterende bygninger vil bli revet og deler av den gjengrodde stien/kjerrevegen vil bli berørt av bebygd tiltak. Friluftsaktivitet, naturområder, barn og unges interesser i nærmiljøet Det meste av planområdet er i dag avstengt med et gjerde og er ikke bruk til friluftsaktivitet. Planforslaget legger opp til næringsvirksomhet og det blir ikke et område som egner seg til friluftsaktivitet. Man regulerer inn friområde og det er en positiv konsekvens. Det er tatt hensyn til barn og unges interesser ved å legge til rette for fortau. Privat og offentlige servicetilbud Det er tilstrekkelig skolekapasitet i planområdet. Barnehagetilbudet i området forbedres med utbygging av Midtunbråtet barnehage like nord for planområdet. Tiltaket utløser ikke nye behov for servicetilbud i området. Risiko og sårbarhet Området ble undersøkt for rasfare 21.01.2009. Den geologiske rapporten konkluderer med at prosjektet lar seg gjennomføre uten altfor store vanskeligheter. Se kapittel 8 og vedlagt rapport. Det er ikke behov for tiltak i forhold til kraftlinjer eller i forhold til lagring eller transport av farlig stoff/gods. Eventuelle krav til grunnundersøkelser (jf aktsomhetskartet til Bergen kommune) vil bli vurdert før rammesøknad. Infrastruktur (vei/vann/avløp, el-anlegg etc ) VA-rammeplan beskrives i egen rapport (se vedlegg). Reguleringsplanen legger til rette for en god vegstandard med etablering av fortau. Konsekvenser for næringsinteresser Bergen har behov for flere næringsbygg og tiltaket legger til rette for etablering av flere bedrifter i området. Det fører til flere arbeidsplasser og gir mulighet for vekst og utvikling. Juridiske/ økonomiske konsekvenser for kommunen Tiltaket gir positive økonomiske konsekvenser for kommunen.

Side 35 av 51

10. UTTALELSER OG MERKNADER Først i dette kapitlet er merknadene til oppstart oppsummert og kommentert. Kommentarene til oppstart er ikke endret, men står slik de var kommentert ved høring. Fagetatens notat til høring er deretter oppsummert og kommentert, og til slutt er merknadene som kom inn ved høring oppsummert og kommentert. Merknadsoppsummering Midtun Leir Det kom 11 merknader til oppstart. Frist for merknader var 15.08.08.

1. Fylkesmannen i Hordaland, Landbruksavdelinga, i brev datert 10.07.08 2. Hordaland fylkeskommune, Kultur- og idrettsavdelinga, i brev datert 17.07.08 3. Bergen kommune, Bergen brannvesen, i brev datert 22.08.08 4. Bergen kommune, VA-etaten, i brev datert 12.08.08 5. Bergen kommune, Grønn etat, i brev datert 12.08.08 6. Bergen kommune, Barn og unges representant, i brev datert 04.08.08 7. Bergen kommune, Helsevernetaten, i brev datert 17.07.08 8. Bergen kommune, Samferdselsetaten, i brev datert 25.09.08 (etter merknadsfrist) 9. Bergen kommune, Byantikvaren, i brev datert 04.12.08 (etter merknadsfrist) 10. Eikeland, notat fra telefonsamtale 10.07.08 11. Sameiet Midtungården og Midtunhaugen 17 AS, i brev datert 13.08.08

1. Fylkesmannen i Hordaland, Landbruksavdelinga, i brev datert 10.07.08 Fylkesmannens landbruksavdeling har ingen merknader til saken. Planlegger kommenterer: Merknad tas til orientering. 2. Hordaland fylkeskommune, Kultur- og idrettsavdelinga, i brev datert 17.07.08 Fylkeskonservatoren peker på at planen sin virkning på kulturminne og kulturmiljø skal dokumenteres og vurderes som ett av punktene i planbeskrivelsen ved offentlig ettersyn. Fylkeskonservatoren minner om at dokumentasjon av kulturminne og kulturmiljø skal gjøres på et tidlig stadium i all arealplanlegging. Fylkeskonservatoren ber om at eventuelle kulturminneinteresser blir omtalt, verneverdien vurdert og tatt hensyn til i det videre planarbeidet. Fylkeskonservatoren peker på at de generelt er kritisk til planlegging som er i strid med overordnet plan. Fylkeskonservatoren ber om at forslagstiller nøye vurderer regional arealpolitikk slik den går frem av fylkesplaner og fylkesdelplaner. Avslutningsvis gjør fylkeskommunen oppmerksom på at i forbindelse med høring av et planframlegg vil legge vekt på arealpolitikken og de fylkespolitiske retningslinjene og at de eventuelt kan fremme innsigelse på grunnlag av disse. Planlegger kommenterer: Kulturminneinteresser er omtalt og vurdert i egen rapport. Det er ikke funnet kulturminner av betydning i området. Tiltaket er i henhold til regional arealpolitikk og Bergen kommunes arealplan.

Side 36 av 51

3. Bergen kommune, VA-etaten, i brev datert 12.08.08 VA-etaten gir innledningsvis opplysninger om offentig vannforsyning og avløpssituasjonen i området. VA-etaten peker på at det skal utarbeides en rammeplan parallelt med det fremtidige reguleringsarbeidet for planområdet og at det i reguleringsbestemmelsene stilles krav om godkjent VA-rammeplan før det gis rammetillatelse/tillatelse for det enkelte tiltak innenfor reguleringsplanen. VA-rammeplanen må godkjennes av VA-etaten og vil være styringsredskap for senere detaljprosjektering. Rammeplanen bør også gi føringer for brannslukking og overvannsløsninger i tillegg til å fastlegge hovedledningsnettet for vannforsyning og avløpsføring. VA-etaten peker videre på at nybygg i planområdet kan påregne og få tilknytningsrett til offentlig VA-nett ved en eventuell søknad om forhåndstilsagn til VA-etaten. VA-etaten påpeker at dersom private ledninger skal benyttes, forutsettes det at ansvarlig prosjekterende foretar en faglig vurdering av disse. VA-etaten peker også på at før tilknytningsrett til kommunalt VA-nett kan gis, må det dokumenteres at tiltakshaver har sikret seg nødvendige rettigheter/erklæringer for ledningsgrunn over annen manns eiendom, og for tilknytning og vedlikehold av private fellesledninger. Avslutningsvis peker VA-etaten på at overvannshåndtering skal normalt løses lokalt i tråd med VA-norm for Bergen kommune. Planlegger kommenterer: VA-rammeplan er vedlagt planbeskrivelsen. 4. Bergen kommune, Bergen brannvesen, i brev datert 22.08.08 Bergen brannvesen forutsetter at byggverkene utformes slik at rednings- og slokkemannskap med nødvendig utstyr har brukbar tilgjengelighet til og i byggverkene. Bergen brannvesen viser også til informasjonen om ”Brannredningsarealer” om plassbehov ved tilkjørsel og oppstilling for brannvesenets kjøretøy på brann./skadested. Brannvesenet peker på at uttak til slokkevann skal være tatt med i reguleringsfasen. Krav til uttak for slokkevann skal være i henhold til VA-norm for Bergen kommune. Avslutningsvis peker brannvesenet på at dersom det kan bli aktuelt at byggverket i det aktuelle området skal sprinkles, må kommunen påse at vannforsyningen til sprinkling blir prosjektert og etablert. Planlegger kommenterer: Merknad er tatt hensyn til. 5. Bergen kommune, Grønn etat, i brev datert 12.08.08 Grønn etat viser til deres tidligere tilbakemeldinger vedrørende planarbeid i det aktuelle området, uttalelse til oppstart av planarbeid for gnr 43 bnr 197, 267 m.fl, datert 06.10.04 og

Side 37 av 51

uttalelse til offentlig ettersyn av plan for gnr 43 bnr 197 m.fl datert 26.06.06. Begge uttalelsene er vedlagt merknaden. Grønn etat peker på at de i tidligere uttalelser har redegjort for grøntfaglige interesser som det er viktig å ivareta i planarbeidet, i tillegg viser de til bestemmelser og retningslinjer som kommuneplanens arealdel fastslår skal tas hensyn til ved utarbeidelse av reguleringsplaner. Planlegger kommenterer: Merknaden er ivaretatt i planarbeidet. 6. Bergen kommune, Barn og unges representant, i brev datert 04.08.08 Barn og unges representant peker på at barn og unges interesser må komme tydelig frem i detaljeringen og det må dokumenteres hvordan grønnstrukturen ivaretas. Barn og unges representant viser til de tematiske bestemmelser og retningslinjer i kommuneplanens arealdel med særlig oppmerksomhet på barns interesser, utendørs oppholdsarealer for bolig og grønnstruktur. Barn og unges representant minner også om at planforslag skal ha et eget punkt i planbeskrivelsen som gjør rede for og vurderer konsekvensene ved forhold som berørere barn og unge i et planområde. Planlegger kommenterer: Hensynet til barn og unge er beskrevet i planbeskrivelsen. Det er regulert inn fortau langs Midtunhaugen. 7. Bergen kommune, Helsevernetaten, i brev datert 17.07.08 Helsevernetaten understreker viktigheten av å sikre gode bomiljø og rekreasjonsarealer ved en fortetting av området og fraråder etablering av industri/lager tett opp i eksisterende boligområde og planlagt boligområde og barnehage. Helsevernetaten peker på at deres erfaring er at kombinasjonen av industriområde i nærhet til boligområder ofte forårsaker støyproblemer for beboerne. De peker spesielt på at spesielt tyngre næringsvirksomhet med eventuelt tilhørende ventilasjonssystemer, kjøleaggregater og andre tekniske installasjoner og transportaktiviteter på kveld/natt/helg forårsaker ofte støyproblem. Helsevernetaten påpeker at dette må det tas hensyn til i den videre planleggingen og at det må tas med i reguleringsbestemmelsene. Helsevernetaten peker også på at de erfaringsmessig har sett at en slik kombinasjon ofte medfører sjenanse for omkringliggende bebyggelse også i forhold til støv og luktulemper. Helsevernetaten peker på at tiltakshaver må gjennomføre støyutredning i henhold til T-1442. Et minstekrav vil være at både eksisterende og fremtidig støysituasjon kartlegges og synliggjøres. For nybygg skal også teknisk forskrift etter plan og bygningsloven tilfredsstilles. Helsevernetaten peker også på at støy i forbindelse med anleggsvirksomhet og inneklima må tas hensyn til i den videre planleggingen. Helsevernetaten peker også på at når det gjelder biltrafikken til og fra området bør det utformes sikker adkomst til området med hensyn til gående og syklende på gang/sykkelsti

Side 38 av 51

samt barn som leker i området. Arbeid med utbedring av tilførselsveien må ferdigstilles før utbyggingsarbeidet igangsettes. Helsevernetaten påpeker at det må etableres tilfredsstillende avfallshåndtering med hensyn til kapasitet, bossrom og sikker tilkomst og at det er viktig at eventuelt avfall og overskuddsmaterialer fra byggeprosessen bringes til godkjent fyllplass i henhold til forurensingslovens bestemmelser. Helsevernetaten peker til slutt på at det bør legges opp til universell utforming. Avslutningsvis i konklusjonen peker helsevernetaten på at området kan utifra tidligere virksomheters aktivitet inneholde forurenset grunn og ber om at dette blir kartlagt og at eventuelt tiltaksplan blir utarbeidet. Planlegger kommenterer: Det planlegges hovedsaklig for kontorer og ikke støyende virksomhet i planområdet. Det anses derfor som ikke nødvendig med en støyutredning i reguleringsplanen. Eventuelle krav til grunnundersøkelser vil bli vurdert før rammesøknad. 8. Bergen kommune, Samferdselsetaten, i brev datert 25.09.08 (etter merknadsfrist) Samferdselsetaten peker innledningsvis på at oppstartsarbeid er uheldig, da det aktuelle området inngår i reguleringsplan 18260000, som er under behandling. Vegmyndighetene stiller følgende krav til foreslåtte utbygging:

• Midtunheien skal oppgraderes i henhold til håndbok 017 med blant annet etablering av fortau fra vegkryss med Hardangervegen til vegkryss ved eiendom 43/101 (Midtunheien 7)

• Midtunhaugen skal oppgraderes i henhold til håndbok 017 med blant annet utvidelse av fortau fra vegkryss med Hardangervegen til avkjørsel til boligbebyggelse ved eiendom 43/1055. Planavgrensningen skal derfor noe utvides slik at kommunal Midtunhaugen langs eiendom 43/315 inngår i planen.

• Tekniske detaljplaner for kommunale veger skal sendes Samferdselstetaen for godkjenning.

• Siktsoner må vises på plankartet som spesialområde med tall. • Det skal være en klar forutsetting at arbeider med utbyggingen ikke skal settes i gang

før kommunale veger er ombygget i samsvar med våre krav og ferdigstilt. Planlegger kommenterer: Planarbeidet er startet opp på nytt med to planer, området inngår derfor ikke lenger i reguleringsplan 18260000. Midtunheien er regulert med fortau i tilstøtende plan. Midtunhaugen reguleres med 2 meter fortau fram til planlagt næringsområde. Det er lagt inn frisiktsoner for avkjørsel til Midtunhaugen. Det er lagt inn rekkefølgekrav for opparbeiding av regulert fortau langs Midtunhaugen før planlagt næringsområde kan tas i bruk. 9. Bergen kommune, Byantikvaren, i brev datert 04.12.08 (etter merknadsfrist) Byantikvaren beklager innledningsvis på at de ved en inkurie ikke har svart på oppstartsvarslet. Byantikvaren peker på at det i tråd med retningslinjene til Bergen kommune blir utarbeidet en dokumentasjon over planområdet med hensyn til eventuelle kulturminneverdier i området.

Side 39 av 51

Byantikvaren peker videre på at Midtun Leir er å betrakte som et krigsminne og at det er nødvendig å foreta en grundig fotodokumentasjon, samt gi en oversikt over leirens historie og funksjon. Planlegger kommenterer: Siden planen har vært varslet tidligere som en samlet plan for etablering av barnehage og et boligprosjekt, og Byantikvaren har sendt merknad både ved oppstart (26.10.04) og ved offentlig ettersyn (30.06.06) ble det 07.01.08 sendt en e-post fra Opus til Byantikvaren angående hvorvidt Midtun Leir er å betrakte som et krigsminne, vedlagt var også allerede utarbeidet kulturminnerapport. I svar e-posten fra Byantikvaren samme dag bekrefter Byantikvaren at Midtun Leir er et forsvarsteknisk anlegg, og ikke å betrakte som et krigsminne. Byantikvaren peker også i e-posten på at den allerede utarbeidede kulturminnerapporten er god nok dokumentasjon av anlegget. Byantikvaren peker avslutningsvis på at de ikke kan se at de varslede endringene vil få konsekvenser for kulturminneverdiene i området. Planlegger tar de klargjørende svarene fra Byantikvaren til orientering. 10. Eikeland, notat fra telefonsamtale 10.07.08 Eikeland, eier av Midtunhaugen 15, gnr/bnr 43/710 ønsker å etablere parkeringsplasser på baksiden (østsiden) av bygg på Midtunhaugen 15. Dersom parkeringsplassene kommer i konflikt med fremtidig veg inn til næringsområdet til Midtun Leir AS ønsker Eikeland å foreta et makeskifte ved og heller etablere parkeringsplassene på nordsiden innpå Midtun Leir sin eiendom. Planlegger kommenterer: Avkjørsel til planlagt næringsområde er noe utvidet i forhold til eksisterende avkjørsel. En marginal del av gnr/bnr 43/710 vil bli brukt til planlagt avkjørsel. Dette er i imidlertid et område som ikke egner seg til opparbeiding av parkeringsplasser. 11. Sameiet Midtungården og Midtunhaugen 17 AS, i brev datert 13.08.08 Merknadsstiller påpeker at plangrensen beskjærer store deler av eiendommen gnr 43 bnr 364, herunder adkomst og deler av opparbeidet parkeringsplass. Parkeringsplassen har 20 – 24 parkeringsplasser og dekker deler av parkeringsbehovet for 10-12 eiere og leietakere i Midtunhaugen 17. Merknadsstiller peker på at dette er uakseptabelt for dem som tomteeiere. Merknadsstiller peker også på at de for tiden arbeider med planer om en utvidelse av parkeringsplassen. Merknadsstiller ber om at trekkes tilbake fra tomtegrensen og at adkomsten og parkeringsplassen blir ivaretatt på en god måte i reguleringsplanen. Avslutningsvis ber merknadsstiller om å bli holdt løpende orientert om utviklingen i reguleringsarbeidet.

Side 40 av 51

Planlegger kommenterer: Plangrensen er trukket en del tilbake i forhold til det som ble vist i varsel om oppstart av reguleringsplanarbeid. Ny avkjørsel til Midtunhaugen er planlagt noe nærmere enn eksisterende og det er planlagt et fortau på østsiden av avkjørselen langs parkeringsplassen, men adkomst til eksisterende parkeringsplass er likevel opprettholdt og vil fungere tilfredsstillende.

Side 41 av 51

Merknadsoppsummering og kommentarer til fagetatens innspill til 1. gangs høring Midtun leir Fagetaten peker på at siden det planlegges barnehage i nærheten er det viktig å begrense type industri slik at denne ikke blir støyende, skaper luktproblemer eller gir andre ulemper. Fagetaten mener en slik begrensning må inn i bestemmelsene før 2. gangs behandling. Planlegger kommenterer: Det legges inn en bestemmelse om at det ikke tillates industrivirksomhet som medfører vesentlig støy, lukt eller annet til sjenanse for naboene. Fagetaten peker på at det er oppgitt en utnyttelse av områdets totalareal på 130 % BRA. Fagetaten mener friområdet må holdes utenom og kommer da til 147 % BRA. Fagetaten mener at dette uansett ikke er urimelig høyt, og spør om ikke arealet kunne vært utnyttet bedre eller på en annen måte. Fagetaten har en generell holdning om at næringsområder må utnyttes relativt høyt og peker blant annet på at med parkering under bakkenivå kunne arealene i øst også vært bebygget, og at det burde være mulig å bygge nærmere boligbebyggelsen. Fagetaten peker på at dersom en kommer til at det bør være en forutsetning at arealene i øst ikke skal bebygges er det ved industri og/eller lagervirksomhet forståelig at forslagsstiller ønsker å utnytte noe av arealene til parkering, utelagring og manøvreringsareal. Fagetaten peker på at skal området benyttes til kontor bør overflateparkering unngås og at det i bestemmelsene bør sikre at dersom det blir bygd kontor skal parkering i hovedsak skje i kjeller/under bakkenivå (de ubebygde arealene på bakkenivå bør da kunne opparbeides som uteareal for kontorbebyggelsen). Planlegger kommenterer: Et av hovedformålene i planen er lagervirksomhet. I den forbindelse er det viktig at det gis nok rom til utelagring og til manøvreringsareal slik fagetaten bemerker. Bygningsmassen forutsettes derfor lagt i vest slik at det er tilstrekkelig manøvreringsareal i øst. Det legges inn en bestemmelse om at dersom det blir bygd kontor skal parkeringskrav til dette formål i hovedsak skje i kjeller/under bakkenivå. I oppdatert planforslag vil det legges inn en bestemmelse om at parkering tillates under bakkenivå i K/I. Maks BRA til næringsbyggene er satt til 14600m² og maks BRA for parkering under bakken er satt til 5000m² i oppdatert planforslag. Totalutnyttelsen er dermed 184 % BRA, og presiseres i reguleringsbestemmelsene. Dette gir en høyere utnyttelse av området i tråd med fagetatens generelle holdning om at næringsområder bør utnyttes relativt høyt. Friområdet er holdt utenom i utregningen av % BRA. Ved kontorbebyggelse skal det avsettes minimum 12 parkeringsplasser per 1000m². Hvis næringsarealet benyttes utelukkende til kontor (14600m²) må det avsettes minimum 176 parkeringsplasser til dette formål. Det tilsvarer et areal på ca 4400m², samt at det i tillegg må avsettes areal til kjøreveg i parkeringsanlegget. Det tilsvarer arealet som er avsatt til parkering under bakken. Felles parkeringsplass (FP1), 4400m², vil bli brukt til kjøreveg, oppstilling og manøvrering i tillegg til parkering.

Side 42 av 51

Ved industri/lagerbebyggelse skal det avsettes minimum 10 parkeringsplasser per 1000m² (industri) og minimum 4 parkeringsplasser per 1000m² (lager). BRA næringsbygg og BRA parkering under bakken vises på plankartet under formål K/I. Det presiseres i bestemmelsene at det kan etableres inntil 14600m² næringsbygg og inntil 5000m² parkering under bakken i formål K/I. Det presiseres i reguleringsbestemmelsene at antall parkeringsplasser skal være i.h.t Bergen kommunes parkeringsnorm. Fagetaten peker på at det mot øst legges opp til et FP1 kan skjære seg inn i en kolle med en 8 meters høy skjæring. Fagetaten mener av landskapsmessige hensyn at kollen i stor grad bør bevares som i dag og at kollen bør inngå som en del av bufferområdet mot naboene, PL1. Fagetaten peker også på at det må sikres i bestemmelsene at vegetasjonen i området ikke blir fjernet. Planlegger kommenterer: Parkbeltet (PI1) utvides slik at kollen i større grad blir bevart. Det sikres i bestemmelsene at vegetasjonen i området ikke blir fjernet. Fagetaten peker på at for at volumene kan forsvares er det viktig at den grønne veggen (PI2) forblir vegetasjonskledd og at dette må sikres bedre i bestemmelsene. Planlegger kommenterer: Bestemmelsene endres slik at PI2 forblir vegetasjonskledd. Fagetaten peker på at skyggeillustrasjonene tar utgangspunkt i to bygg som vist på illustrasjonsplan, mens selve planforslaget åpner for at man kan bygge ett bygg med kotehøyde opp til 84,5 innenfor hele arealet vist som byggeområde. Fagetaten peker på at med dette som utgangspunkt vil skyggesituasjonen for noen av naboene bli verre enn sol/skyggediagrammene viser og ber derfor om nye sol/skyggediagrammer til 2. gangs behandling. Fagetaten peker på at alternativt kan bestemmelsene endres slik at de hensyn som illustrasjonene viser blir sikret. Fagetaten vil frem mot 2. gangs behandling se nærmere på om det bør legges inn noen flere bestemmelser om bebyggelsens utforming. Planlegger kommenterer: Det er formålstjenlig å knytte byggene sammen på bakkeplan, og eventuell parkeringsgarasje må kunne bygges sammenhengende fra sør mot nord. Hele arealet må derfor vises som byggeområde i planforslaget. Sol/skyggeforholdene er tilstrekkelig vist i eksisterende illustrasjoner. Fagetaten er opptatt av at overgangen mot terrenget bak bebyggelsen fremstår på en tiltalende måte og at dette ikke godt nok sikret i foreliggende planforslag og må ses nærmere på til 2. gangs behandling. Planlegger kommenterer: Det legges inn en bestemmelse om å tilbakefylle masser bak bygget opp til 2. etasje.

Side 43 av 51

Fagetaten peker på det er estetisk uheldig at skjæringen bak vises ved flere bygningskropper enn ved bare ett bygg. Fagetaten forutsetter at det blir sett nærmere på dette forholdet til 2. gangs behandling. Planlegger kommenterer: Det blir lagt inn en bestemmelse om at synlige skjæringer og fyllinger skal gis et estetisk uttrykk (mur, beplantning, tilfylling). Fagetaten mener det av hensyn til barnehagen må inn et parkbelte i hele grenselinjen mellom næringsområdet og barnehagen i nord. Fagetaten peker på at parkbeltet som er satt av kun er 6 meter bredt og mener at beltet må være bredere enn 6 meter. Fagetaten forutsetter at krav til vegetasjon i parkbeltet tas inn i bestemmelsene før 2. gangs behandling. Planlegger kommenterer: Det legges inn et 6 meters parkbelte mellom parkeringsplassen og tilgrensende plan i nord. Dette ansees som tilstrekkelig buffer mellom eiendommenes ”trafikkareal”. Parkbeltet på 6 meter mellom bygget og tilgrensende plan i nord gir nok avstand til barnehagen fordi totalavstanden mellom næringsbygget og planlagt barnehagebygg er på totalt 10 meter. Det er lagt inn et krav i bestemmelsene om at parkbeltet skal beplantes. Fagetaten peker på at det må inn en bestemmelse som sikrer stien/kjerrevegens opprettholdelse i PI2. Stien er et viktig historiefortellende element. Fagetaten peker på at en slik bestemmelse må inn før 2. gangs behandling og det må også utredes om det er mulig å videreføre stien sørover slik at en kan skape gangforbindelse nord/sør. Planlegger kommenterer: Det blir lagt inn en bestemmelse om at stien/kjerrevegen opprettholdes som et historiefortellende element i deler av PI2. Det er gjort en vurdering på hvorvidt det er mulig å videreføre stien slik at det blir gangforbindelse mellom nord og sør. På grunn av høye skjæringer og tunnelinnslaget er ikke dette mulig. Fagetaten er usikker på om vegstandarden på Midtunhaugen er vist godt nok i planforslaget og ber om Samferdselsetatens uttalelse mht dette. Planlegger kommenterer: På møte med Samferdselsetaten onsdag 14. oktober ble utbedring av vegen drøftet. Det tas inn en rekkefølgebestemmelse om at krysset mellom Midtunheia og Hardangervegen må utbygges og trafikksikres før næringsområdet tas i bruk. Det utarbeides en teknisk plan etter kravene for kommunal samleveg med 2,5 meter fortau og 6 meter vegbredde for Midtunhaugen. Avkjørsler utarbeides etter gjeldende norm. Denne bestemmelsen gjelder innenfor planområdet og for gjeldende plan i vest (plannummer 30240000), frem til boligbebyggelsen på Midtunhaugen. Plangrensen blir ikke utvidet som følge av dette. Den tekniske planen skal godkjennes av vegmyndighetene. Veg og fortau skal opparbeides før næringsområdet tas i bruk. Dette forslaget er en forbedring i forhold til gjeldende plan og Samferdselsetaten støttet forslaget.

Side 44 av 51

Fagetaten peker på at fortauet i planforslaget kun ledes frem til adkomst til boligene. Fagetaten mener at et slikt fortau bør føres helt frem til FP1. Fagetaten peker også på at det bør settes krav i bestemmelsene om at utomhusplan skal vise sikker adkomst for gående og syklende frem til bebyggelsen og at adkomst til en eventuell parkeringskjeller skal skje i de sørlige deler av planområdet. Planlegger kommenterer: Fortauet er i oppdatert planforslag ført helt frem til FP1. Det legges inn i reguleringsbestemmelsene at utomhusplan skal vise sikker adkomst for gående og syklende frem til bebyggelsen. Det er også lagt inn i bestemmelsene at adkomst til en eventuell parkeringskjeller skal skje i sørlige del av planområdet. Fagetaten peker på at prinsippet om universell utforming må inn i bestemmelsene og at det må komme klart frem av bestemmelsene at det med søknad/melding om tiltak etter plan- og bygningsloven skal redegjøres for hvordan hensynet til universell utforming er ivaretatt. Utomhusplan må visualisere hvordan man har tenkt å gjennomføre prinsippet. Planlegger kommenterer: Prinsippene om universell utforming legges inn i bestemmelsene. Det vil komme klart frem av bestemmelsene at det med søknad/melding om tiltak etter plan- og bygningsloven skal redegjøres for hvordan hensynet til universell utforming er ivaretatt, det presiseres at utomhusplan må visualisere hvordan man har tenkt å gjennomføre prinsippet. Fagetaten peker på at det ikke fremgår av planbeskrivelsen om det har vært dialog med VA-etaten ved utarbeidelse av VA-rammeplan. Fagetaten antar at tilknytning til kommunal overvannsledning ikke er ønskelig men vil avvente VA-etatens uttalelse til dette. Fagetaten peker på at arealer som skal brukes til overvannshåndtering bør/skal sikres gjennom reguleringsplanen og det vises til kommuneplanens bestemmelser pkt.20. Planlegger kommenterer: VA-etaten baserer seg i sin merknad på innsendt VA-rammeplan og de registrerer at det skal etableres 2 slukkevannsuttak innenfor planområdet og at ledning frem til slukkevannsuttak skal opparbeides i hht § 67 og VA-norm. VA-etaten registerer også at det skal etableres fordrøyningsmagasin og at overløpet fra magasinet skal tilføres offentlig ledningsnett. Det legges inn en bestemmelse om at det skal etableres fordrøyningsmagasin og at overløpet fra magasinet skal tilføres offentlig ledningsnett. Fagetaten peker på at planforslaget i hovedsak er i tråd med arbeidet som pågår i forbindelse med kommuneplanrulleringen, men at forslagsstiller ønsker mye overflateparkering er i strid med vurderingen om at ”parkeringsbehovet etter hvert må forutsettes bygd i parkeringshus”. Fagetaten tar forbehold om at det kan komme nye ukjente momenter som må vurderes frem mot 2. gangs behandling. Planlegger kommenterer: Et av hovedformålene i planen er lagervirksomhet. I den forbindelse er det viktig at det gis nok rom til utelagring og til manøvreringsareal. Det legges inn en bestemmelse om at dersom

Side 45 av 51

det blir bygd kontor skal parkeringskrav til dette formål i hovedsak skje i kjeller/under bakkenivå. Fagetaten ser følgende mangler i planfremstillingen:

- i § 1.2.1 forutsettes at det med ordet ”situasjonsplan” er ment utomhusplan som er nevnt i § 1.1.1

- det er uryddig at deler av et bygg som skal rives er en del av denne planen og del av reguleringsplanen for barnehagen i nord

- det fremgår ikke av plankart eller bestemmelser at parkering kan legges under bakkenivå, fagetaten anbefaler at bestemmelsene presiserer at parkeringskjeller tillates for å unngå uklarheter

- skjæringer må vises på plankartet - flere kotetall bør inn på plankartet - eksisterende fjellhall bør vises på plankartet og det bør fremgå i planbestemmelsene

hva denne skal benyttes til eller om den skal stå ubenyttet

Planlegger kommenterer: Ordlyden i § 1.2.1 er rettet i tråd med fagetatens kommentar. Planområdet utvides til å gjelde hele bygget i nord som skal rives. Det legges inn en bestemmelse om at parkering tillates under bakkenivå i K/I. Maks BRA for næring er satt til 14600m² og maks BRA for parkering under bakken er satt til 5000 m² i oppdatert planforslag. Totalutnyttelsen er dermed 184 % BRA, og det presiseres i reguleringsbestemmelsene. Skjæringer vises på oppdatert illustrasjonsplan og flere kotetall er lagt inn på plankartet. Eksisterende fjellhall er oppmålt og vises på plankartet. Fjellhallen er lite egnet som bruksareal på grunn av vanskelig tilkomst, tunneler og høydeforskjeller, men den kan eventuelt brukes til lager. I tillegg til det som er oppsummert og kommentert over, vil det legges inn gangveg gjennom parkbeltet nord i planområdet.

Side 46 av 51

Merknadsoppsummering etter høring Midtun leir Planforlaget ble lagt ut på offentlig høring 5. juli 2009 og merknadsfristen var 8. september 2009. Det er kommet inn 7 merknader etter høring. 1. Statens vegvesen, i brev datert 18. august 2009 2. Hordaland fylkeskommune, Strategi- og næringsavdelinga, i brev datert 9. september 2009 3. Bergen kommune, Vann- og avløpsetaten, i brev datert 17. august og i brev datert 7. september 2009 4. Bergen kommune, Fana bydelsstyre, i brev datert 28. august 2009 5. Bergen kommune, Samferdselsetaten, i brev datert 2. september 2009 6. Bergen kommune, Grønn etat, i brev datert 7. september 2009 7. Bergen kommune, Byantikvaren, i brev datert 18. september 2009 1. Statens vegvesen, i brev datert 18. august 2009 Vegvesenet peker på at det fortsatt vil være aktuelt å se reguleringsplanforslagene for Midtunbråtet barnehage og for Midtun leir i sammenheng ved at det knyttes et rekkefølgekrav i reguleringsbestemmelsene for Midtun leir (plannummer 60710000) om at krysset mellom Midtunheia og Hardangervegen må utbygges og trafikksikres før reguleringsplanen for Midtun leir kan gjennomføres. Vegvesenet peker på at dersom dette rekkefølgekravet ikke blir innarbeidet i reguleringsbestemmelsene i planforslaget vil vegvesenet fremme innsigelse mot en godkjenning av planen. Planlegger kommenterer: Det tas inn en rekkefølgebestemmelse om at krysset mellom Midtunheia og Hardangervegen må utbygges og trafikksikres før næringsområdet tas i bruk. 2. Hordaland fylkeskommune, Strategi- og næringsavdelinga, i brev datert 9. september og korrigert brev datert 26. september 2009 Fylkeskommunen ber i brev datert 9. september om å få et drøftingsmøte med tiltakshaver for å se om en kan komme frem til en løsning der hovedbygningen i Midtun leir blir bevart/gjort om til ny bruk. Brev 2: Fylkeskonservatoren viser i nytt brev datert 26. september til deres tidligere brev datert 9. september. Fylkeskonservatoren opplyser om at de er gjort oppmerksomme på at hovedbygningen i leiren ligger utenfor planområdet og at grunnlaget for å kalle inn til et drøftingsmøte derfor faller bort. Hordaland fylkeskommune har ellers ingen vesentlige merknader til planforslaget. Planlegger kommenterer: Merknaden tas til orientering.

Side 47 av 51

3. Bergen kommune, Vann- og avløpsetaten, i brev datert 17. august og i brev datert 7. september 2009 Brev 17. august: VA-etaten peker på at vannledning frem til slokkevannsuttak skal overtas til kommunal drift og vedlikehold. VA-etaten har ellers ingen merknader. Brev 7. september: VA-etaten registrerer at det skal etableres 2 slukkevannsuttak innenfor planområdet og at ledning frem til slukkevannsuttak skal opparbeides i hht § 67 og VA-norm. VA-etaten registerer også at det skal etableres fordrøyningsmagasin og at overløpet fra magasinet skal tilføres offentlig ledningsnett. Planlegger kommenterer: Merknaden tas til orientering. 4. Bergen kommune, Fana bydelsstyre, i brev datert 28. august 2009 Fana bydelsstyre tar saken til orientering. Planlegger kommenterer: Merknaden tas til orientering. 5. Bergen kommune, Samferdselsetaten, i brev datert 2. september 2009 Samferdselsetaten peker på at:

• Midtunhaugen er en kommunal samleveg som ikke tilfredsstiller kravene i ny håndbok 017

• de har mottatt klager fra beboere på Midtunhaugen om dårlig skoleveg til Midtun skole

• eksisterende fortau ligger kun på den ene siden av vegen og varierer i bredden fra 1,5 – 2 meter og fortauet brukes både for gående og syklende

• i følge håndbok 017 bør fortau ha minimum bredde på 2,5 meter og sykkelfelt • eksisterende avkjørsler fra Midtunhaugen har varierende bredde fra 10 meter til 40

meter (til parkeringsplass på eiendom 43/295) og at de forutsetter at planforslaget innebærer innstramming av avkjørsler

Samferdselsetaten gjør for orden skyld oppmerksom på at den offentlige vegen til planområdet ligger på privat eiendom 43/295 og at de forutsetter at veggrunnen blir overført vederlagsfritt til Bergen kommune. Samferdselsetaten konkluderer med at plangrensen bør utvides slik at kommunal veg inntil nærliggende boligområde på Midtunhaugen inngår i planen og at kravet begrunnes med behov for etablering av sammenhengende fortau til eksisterende boligbebyggelse. Samferdselsetaten foreslår følgende endringer i reguleringsbestemmelsene: Rekkefølgebestemmelser § 1.2 bør ha følgende punkt:

• i planområdet kan ikke tiltak som nevnt i pbl § 93 godkjennes før vegkryss Hardangervegen/Midtunheia er bygget og ferdigstilt til vegmyndighetene

Side 48 av 51

• i planområdet kan ikke tiltak som nevnt i pbl § 93 godkjennes før detaljerte tekniske planer for utbedring av kommunal veg Midtunhaugen er godkjent av Samferdselsetaten

• igangsettingstillatelse for tiltak som nevnt i pbl § 93 kan ikke gis før utbedring av kommunal veg Midtunhaugen er utført og ferdigstilt til vegmyndighetene

Reguleringsbestemmelse § 4.1.2 bør ha følgende ordlyd:

• offentlige trafikkområder skal utformes slik som vist på plankart samt i henhold til detaljert teknisk plan godkjent av Samferdelsetaten

Reguleringsbestemmelser § 4.2.1 bør ha følgende ordlyd:

• Eksisterende fortau langs Midtunhaugen skal oppgraderes til gang- og sykkelveg med minimum asfaltert bredde på 3,0 meter og rekkverk.

Planlegger kommenterer: På møte med Samferdselsetaten onsdag 14. oktober ble utbedring av vegen drøftet. Det tas inn en rekkefølgebestemmelse om at krysset mellom Midtunheia og Hardangervegen må utbygges og trafikksikres før næringsområdet tas i bruk. Forslagsstiller mener det er et urimelig krav å pålegge oppgradering av Midtunhaugen med 3 meters fortau og rekkverk frem til boligbebyggelsen. Næringstrafikken til/fra området blir ivaretatt i planforslaget og det er kun boligtrafikken som belaster vegen inntil nærliggende boligområde på Midtunhaugen. I gjeldende plan for Midtunhaugen (plannummer 30240000) er fortau regulert med 2 meters bredde. Forslagsstiller foreslo på møtet at det legges inn en bestemmelse om at fortauet utbedres med 2,5 meter frem til boligbebyggelsen uten at planområdet for Midtun leir utvides. Dette forslaget er en forbedring i forhold til gjeldende plan og Samferdselsetaten støttet forslaget. Vegen innenfor planområdet utbedres med 2,5 m fortau i oppdatert planforslag. Det utarbeides en teknisk plan etter kravene for kommunal samleveg med 2,5 meter fortau og 6 meter vegbredde for Midtunhaugen. Avkjørsler utarbeides etter gjeldende norm. Denne bestemmelsen gjelder innenfor planområdet og for gjeldende plan i vest (plannummer 30240000), frem til boligbebyggelsen på Midtunhaugen. Den tekniske planen skal godkjennes av vegmyndighetene. Veg, fortau og avskjørsler skal opparbeides før næringsområdet tas i bruk. 6. Bergen kommune, Grønn etat, i brev datert 7. september 2009 Grønn etat peker på at planforslaget er i tråd med overordnet planverk. Grønn etat peker på at:

• det er viktig å definere type industri slik at denne ikke blir sjenerende for omgivelsene og at krav om dette må innarbeides i planbestemmelsene

• det er uheldig at det i planforslaget settes av store arealer til overflateparkering samtidig som det åpnes for å gjøre inngrep i kollen øst i planområdet mot Midtunhaugen 9

Side 49 av 51

• større deler av parkeringsarealene bør legges under bakken og kollen bør inngå i PI1 og bevares som en del av buffersonen mot naboene i øst

• man må sikre i bestemmelsene at vegetasjonen på kollen ikke blir fjernet • det bør ryddes noe opp i FP1for å sikre en trygg og god tilkomst for gående/syklende

helt frem til bebyggelsen • det er åpnet for at bebyggelsen kan skjære seg relativt langt inn i skrenten mot vest og

at det vil være viktig at overgangen mot terrenget bak fremstår på en tiltalende måte etter opparbeiding og at dette må sikres i plandokumentene

• det er viktig at den grønne veggen PI2 forblir vegetasjonskledd og at dette forholdet må sikres bedre i bestemmelsene

• det bør tilrettelegges et parkbelte som buffersone mot barnehagen langs hele grensen mellom de to områdene og at buffersonen bør ha en utforming og beplantning som gjør at arealet har effekt som skjerm mellom de to formålene. Grønn etat påpeker at krav om dette må innarbeides i bestemmelsene samt at plankartet må justeres

• det frem mot 2. gangs behandling bør ses på muligheten for å få reetablert stien/kjerrevegen eventuelt med en trapp opp fra K/I1. Grønn etat peker på at en slik forbindelse vil gi tilkomst fra syd, inn i friområdet og friluftsområdet nord for planområdet i tillegg til at stien i seg selv har verdi som historiefortellende element.

Planlegger kommenterer: Det tas inn en bestemmelse om at det ikke tillates industrivirksomhet som medfører vesentlig støy, lukt eller annet til sjenanse for naboene/omgivelsene. Et av hovedformålene i planen er lagervirksomhet. I den forbindelse er det viktig at det gis nok rom til utelagring og til manøvreringsareal. Bygningsmassen forutsettes derfor lagt i vest slik at det er tilstrekkelig manøvreringsareal i øst. Det legges inn en bestemmelse om at dersom det blir bygd kontor skal parkeringskrav til dette formål i hovedsak skje i kjeller/under bakkenivå. Parkbeltet i øst (PI1) utvides slik at kollen i større grad blir bevart. Det sikres i bestemmelsene at vegetasjonen i området ikke blir fjernet. Fortauet er i oppdatert planforslag ført helt frem til FP1. Det legges inn i reguleringsbestemmelsene at utomhusplan skal vise sikker adkomst for gående og syklende frem til bebyggelsen. Det tas en bestemmelse om at synlige skjæringer og fyllinger skal gis et estetisk uttrykk (mur, beplantning, tilfylling) slik at terrenget bak nybygget/ene fremstår på en tiltalende måte. Bestemmelsene endres slik at PI2 forblir vegetasjonskledd. Det legges inn et 6 meters parkbelte mellom parkeringsplassen og tilgrensende plan i nord. Dette ansees som tilstrekkelig buffer mellom eiendommenes ”trafikkareal”. Det er lagt inn et krav i bestemmelsene om at parkbeltet skal beplantes. Det blir lagt inn en bestemmelse om at stien/kjerrevegen opprettholdes som et historiefortellende element i deler av PI2. Det er gjort en vurdering på hvorvidt det er mulig å videreføre stien slik at det blir gangforbindelse mellom nord og sør. På grunn av høye skjæringer og tunnelinnslaget er ikke dette mulig.

Side 50 av 51

7. Bergen kommune, Byantikvaren, i brev datert 18. september 2009 Byantikvaren har ingen innvending til riving av de gjenværende militære bygningene. Byantikvaren peker på at deler av den gjengrodde kjerrevegen blir berørt av tiltak og ber om at man i planen viser hensyn til denne eldre landbruksstrukturen. Planlegger kommenterer: Det tas inn en bestemmelse om at stien/kjerrevegen opprettholdes som et historiefortellende element i deler av PI2.

Side 51 av 51

11. FORSLAGSTILLERS AVSLUTTENDE KOMMENTAR Planforslaget legger til rette for næringsutvikling i tråd med føringene i kommuneplanens arealdel. Det er i reguleringsplanen tatt hensyn til omkringliggende bygninger; næringsbygg, eneboliger og ny barnehage. Utbyggingen vil føre til ny vitalitet i planområdet, et område som over lang tid har stått avstengt og uten nytteverdi.