상품요약제안서미래에셋맵스미국부동산투자신탁9-2호

미국 텍사스 주 댈러스 소재 스테이트팜 중부지역 본사

미래에셋자산운용 컴플라이언스

준법감시인 확인필 16-556호 2016.09.12

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이 펀드는

약 9,700억짜리 미국 댈러스 소재 오피스 빌딩 4동을 매수하여

임대료를 받아 배당하다가

7년 후에 매각하고 청산할 예정인 ‘수익형 부동산’ 펀드입니다.

펀드 한 줄 정리 – ‘수익형 부동산’ 펀드

국내 수익형 부동산 직접 투자 비교

구분 국내 수익형 부동산

직접투자 미래에셋 맵스

미국 부동산펀드 9-2 특징

투자지역 한국 미국 국가별

경기분산가능

평가통화 한국 원화 미국 달러 통화분산가능

투자금 거액 필요 소액투자 가능

배당수익 매월 반기 1회(6,12월)

임차계약 안정성 및 임차인 신용도

불확실 안정적

매각 시 부동산 가치

불확실 불확실

유지관리 부담 세금 직접납부 및 시설관리 부담

펀드 내에서 완료

1. 입지

2. 안정적인 임대료 발생 여부

3. 매각 안정성

수익형 부동산 투자 시 고려해야 할 주요 사항

미래에셋맵스미국부동산투자신탁9-2호

I. 투자 핵심 사항

입지성

신용도

높은 책임

임차인의

장기계약

자금

조달

계획

댈러스 광역지역의 Richardson Submarket1) 내 시티라인복합단지에 위치

시티라인복합단지는 텍사스 주의 동서남북을 관통하는 고속도로 교차점에 위치

2015년 수취보험료 기준2) 북미 최대 손해보험회사인 State Farm Mutual Automobile

Insurance Company(이하 “스테이트팜”)가 오피스 임대면적의 100% 책임임차(전체

임대면적의 94%) / 신용등급 S&P 기준 AA (한국 국가 신용등급과 동일)

프라임급 신규 캠퍼스형 오피스 4동 (3개는 2015년 준공. 1개는 2016년 10월 준공 예정)

20.8년 장기 책임임차 계약 완료 ( 중도해지옵션 없으며 4개동 가중 평균 기준 )

임차 기간 중 임대료 매년 2.0% 상승 확정

매입가: $815M (약 9,457억원)

Equity: 총 필요 Equity $369M (약 4,280억원)

- 공모펀드: $259M (3,000억원) / 사모펀드: $110M (약 1,280억원)

7년 LTV3): 55% (매입가 기준), 금리: 3.75%, 고정 (예상)

1) 댈러스 광역지역은 총 9개의 Submarket으로 구성됨. / ) 수취보험료: 보험회사가 대리점 등을 통해 보험계약을 체결하고 보험계약자로부터 수령하는 보험료 3) LTV(Loan to Value Ratio): 담보인정비율로서 자산의 담보가치(또는 매입가) 대비 대출금액 비율을 의미함. / 4) US$ 1 = 1,160원 기준

II. 자산개요 및 현황

빌딩 외부 사진

오피스 1동 오피스 2동 오피스 3동

미래에셋맵스미국부동산투자신탁9-2호

오피스 4동

II. 자산개요 및 현황

빌딩 외부 사진

오피스 1동 DART1)역에서의 전경

오피스 2동 출입구 오피스 3동 출입구 DART 정거장 (부시턴파이크 역)

1) DART: Dallas Area Rapid Transit의 약자로 댈러스 광역지역의 전철임.

남동측 전경

오피스 1동

오피스 2동

오피스 3동

시티라인 복합단지

미래에셋맵스미국부동산투자신탁9-2호

스테이트팜

댈러스국제공항으로부터 약 25분 거리

댈러스 러브필드 공항으로 부터 약 25분

거리 댈러스국제공항

댈러스 러브필드 공항

II. 자산개요 및 현황

입지 환경

• 댈러스 도심으로부터 차로 20분 거리인 시티라인(Cityline) 복합단지 내 위치 건물

• 댈러스 주요 고속도로 2개의 교차점 인근에 위치

• 댈러스 광역도시철도(DART) 역사 인근에 위치

출처: Eastdil Secured, Cartifact

부시 턴파이크 고속도로

75번 고속도로

부시턴파이크 전철역

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II. 자산개요 및 현황

시티라인복합단지 조감도

• 대상자산이 위치한 시티라인복합단지는 오피스, 주거, 생활, 여가 컨셉의 복합단지임.

• 스테이트팜 본사 뿐 아니라 방산업체인 레이시언(Raytheon)의 본사가 입주하여 있음..

오피스 2동

오피스 3동

오피스 4동

오피스 1동

시티라인 공원

국립공원

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순위

손해보험사 수취 보험료 (십억달러)

손해보험사 시장점유율(%)

개인자동차보험 시장점유율

1 스테이트팜 59.4 10.09% 18.31%

2 올스테이트 30.2 5.13% 10.04%

3 버크셔 해서웨이 30.0 5.09% 11.43%

4 리버티 뮤추얼 보험 29.8 5.07% 4.98%

5 트래블러스 보험 23.2 3.94% 1.69%

6 프로그레시브 보험 21.3 3.63% 8.78%

7 네이션와이드 보험 19.6 3.33% 3.74%

8 파머스 보험 19.1 3.24% 5.00%

9 AIG 19.0 3.23% N/A

10 USAA 16.7 2.85% 5.29%

II. 자산개요 및 현황

오피스 임차인 현황 : 안정적인 임차인의 장기 임차계약 완료

• 스테이츠 팜 보험사 = 미국 내 1위 손해보험사 ( S&P 기준 신용등급: AA )

• 오피스 면적 100%(전체 면적 94%)를 가중평균 임차기간 기준 약 20.8년간 책임임차

• 중도해지 옵션 없음 / 매년 2%씩 임대료 상승조건

출처: 스테이트팜 연도별 사업보고서, National Association of Insurance Commissioners

스테이트팜 현황 총 수취 보험료(*) 기준 북미 Top10 손해보험사(2015년 기준)

미래에셋맵스미국부동산투자신탁9-2호

(**) 수취된 보험료 중 해당 연도에 귀속되는 보험료 수입에서 재보험료, 해약환급금 등 제외한 Net 금액 - 발생주의(Accrual Basis) 기준

(*) 보험회사가 가입자로부터 수취한 전체 보험료. 재보험료, 해약환급금 등 제외 전 Gross 금액

주요 사항

설립연도 1922년

본사 소재지 일리노이 주 블루밍턴

신용등급 S&P기준 AA(안정적)

주요 업무 분야 자동차보험

직원 수 18,000명 (에이전트) / 65,000명(직원)

재무현황 2011 2012 2013 2014 2015

총자산

(십억 달러) $108.1 $114.9 $129.3 $138.8 $138.5

순 보험료 수입(**) (십억 달러)

$32.6 $33.2 $34.6 $36.3 $37.1

YoY 증가율(%) 0.9% 1.7% 4.2% 4.8% 2.2%

당기순이익

(십억 달러) $1.1 $1.5 $1.8 $1.1 $2.1

% Margin 3.33% 4.59% 5.30% 2.88% 5.76%

댈러스

피닉스

블루밍턴

애틀란타

II. 자산개요 및 현황

오피스 임차인 현황(계속)

• 스테이트팜은 댈러스(대상자산)중부지역 본사, 애틀란타 동부 본사 및 피닉스에 서부 본사를

조성하고 있음.

스테이트팜 지역별 본사 애틀란타 동부지역 본사

피닉스 서부지역 본사

블루밍턴

댈러스 중부지역 본사

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II. 자산개요 및 현황

미국 전역 거래 사례 :장기 우량임차인의 건물 매입이 아닌 임대사례

# 거래시기 명 칭 도시 주 매수자 매도자 임차인 신용등급

(S&P)

매입가

($백만)

임대면적

(sqf) 임차기간

Going in

Cap-Rate $ PSF

1 예정 5301 Patrick Henry Drive Santa Clara CA Crown Realty & Development Pearlmark Apple AA+ $60 129,199 10년 5.51% 466

2 4/2016 101 Seaport Boulevard Boston MA Union Skanska PWC Unrated $450 439,058 15년 4.10% 1,025

3 4/2016 GE Build-to-Suit @

The Banks Cincinnati OH

90 North Real Estate Ptrs /

KAMCO Carter Development General Electric AA+ $106 338,553 15년 5.47% 312

4 4/2016 Converse HQ at Lovejoy

Wharf Boston MA

Metzler Real Estate /

UniImmo

Beal Companies /

Related Companies Nike AA- $150 235,000 9.5년 4.30% 638

5 3/2016 Clorox Center Pleasanton Pleasanton CA Stockbridge VEREIT / LBA Clorox BBB+ $113 357,338 15년 5.90% 316

6 2/2016 Palantir HQ (leasehold) New York NY TIAA Rockpoint / Atlas Palantir Tech Inc. Unrated $135 98,000 15년 High 4%'s 1,378

7 2/2016 IRS Building Philly Philadelphia PA Korea Investment Mgmt Brandywine Realty Trust GSA, IRS AA+ $354 862,692 14.5년 5.80% 410

8 1/2016 5440 Patrick Henry Drive Santa Clara CA RREEF Garrison / Foster Apple AA+ $89 189,181 11.5년 5.50% 470

9 12/2015 CoBank Center Greenwood

Village CO Korean institutional investor Shea Properties CoBank AA- $114 274,287 15년 5.30% 414

10 12/2015 Amazon Phase VI Seattle WA Union Investment Vulcan Real Estate Amazon AA- $300 394,578 15년 4.10% 760

11 12/2015 225 Binney Cambridge MA TIAA Alexandria RE Equities Biogen Inc. A- $272 306,212 13년 4.50% 887

12 12/2015 1 Channel Center Boston MA Tishman Speyer Ares / CV Properties State Street Corp. A+ $317 501,650 14.2년 4.80% 632

13 11/2015 2 & 3 Polaris Way Aliso Viejo CA Invesco Fluor Corporation Fluor Corporation A- $85 199,747 12년 5.30% 426

14 11/2015 Energy Center 3 Houston TX ConocoPhillips Trammell Crow / Principal

Real Estate Investors ConocoPhillips A $275 549,000 12년 5.25% 501

15 10/2015 Midtown I & II Atlanta GA CBRE Global Investors American Realty /

Macfarlan Capital AT&T A- $260 794,110 9년 5.80% 327

16 9/2015 Future Netflix HQ

(100-160 Albright Way) Los Gatos CA

CBRE Global /

Wealthcap Mgmt Sand Hill / Carlyle Netflix B+ $193 242,500 10년 ~5.25% 796

17 8/2015 Cupertino Gateway Cupertino CA Prudential RE Investors Downtown Properties /

KDB Daewoo Sec. Apple AA+ $165 220,672 11년

Yr1: 4.1%

Yr2: 4.8% 748

18 5/2015 2851 Junction Ave San Jose CA Hines REIT TMG Partners

Taiwanese Semicon

ductor

Manufacturer Ltd

A+ $86 156,000 15년 5.11% 551

19 2/2015 Lenovo Campus Raleigh NC 90 North Real Estate Ptrs /

Arzan Wealth Rubenstein Partners Lenovo Unrated $127 486,000 13년 5.79% 261

20 1/2015 Blanchard Plaza Seattle WA Union AFLCIO Shorenstein Properties Amazon AA- $121 237,162 11년 5.20% 509

Average $ Per Square Foot 591 출처: Eastdil Secured

미래에셋맵스미국부동산투자신탁9-2호

III. 투자구조 및 수익률

펀드 개요

미래에셋맵스미국부동산투자신탁9-2호

항 목 내 용

펀드명 미래에셋맵스미국부동산투자신탁9-2호(이하 ‘맵스미국9-2호’)

상품유형 부동산투자신탁, 폐쇄형, 단위형, 공모형

설정예정일 2016년 09월 말 (예정) 설정 후 3개월 이내 주식시장 상장예정

설정예정액 한화 3,000억원 (USD 259백만), 전체 Equity 369백만의 약 70.1%

운용기간 7년 (원천징수세를 다음 기에 환급 받는 점을 고려하여 신탁계약기간을 7년6개월로 설정)

분배금 지급 매 반기말 (6월, 12월)

관련보수

판매업자 선취판매수수료

납입금액의 2.00%

집합투자업자 매입보수1), 2) 건물 매매금액의 1.50%(당 펀드 지분율 해당 비율 계산)

집합투자업자 운용보수 1), 2)

순자산총액 대비 연 0.350%

신탁업자 보수 2) 순자산총액 대비 연 0.015%

일반사무관리회사 보수 순자산총액 대비 연 0.015%

판매업자 보수 순자산총액 대비 연 0.350%

1) 현지 파트너 매입자문 수수료 $1.0백만 (매입금액의 0.12%) 및 운용보수 별도. 2) 해당 지분율에 한함 ※ 총자산은 순자산총액 및 차입금 등의 합계액임. ※ 상기 목표수익률은 확정수익률이 아니며, 환율, 금리, 임대상황 등 부동산 시장 여건 및 법적 제반 상황에 따라 변동될 수 있음. ※ 본건 투자신탁은 집합투자기구의 운용실적에 따라 손익이 결정되는 실적배당상품으로 예금자보호법에 따라 예금보험공사가 보호하지 아니하며 원본을 보장하지 아니함. ※ 매각차익 = (건물매각가격 – 매각부대비용 – 양도세 - 비용포함건물매입가격)

III. 투자구조 및 수익률

투자구조 및 자금조달 계획

• 본건 투자에 필요한 투자금은 총 9,786억원으로 오피스 매입에 9,457억원, 부대비용 및 예비비에 329억원이 소요될 예정임.

• 맵스미국9-2호는 맵스미국9-1호와 함께 LP 지분 100% 매입(4,035 억원, 부대비용 포함 시 4,280억원)을 통해 해당 자산

오피스 매입을 진행 할 예정임.

현지

취득부대비용

약 63억원

오피스 매입가

약 9,457억원

오피스 빌딩

총 투자금액: 약 9,540억원

담보대출

약 5,247억원

맵스미국9-1

총 조달금액

1,280억원

선순위

대주

Sponsor LP 2)

Sponsor LP

258억원 합자회사 (Limited Partnership)

SPC 2

SPC 1 (미국세제상 REITS)

* 상기 투자구조 및 투자비율 등은 자산, 법률, 회계 실사 결과에 따라 추후 일부 변동 가능함.

※ 적용환율: KRW 1,160 / USD

공모 수익증권

3,000억원

총 1,280억원1) 총 3,000억원

사모 수익증권

1,280억원

맵스미국9-1호 맵스미국9-2호

자금 조달 계획

• 총 조달금액 4,280억원 중 맵스미국9-1호 및 맵스미국9-2호를 통해 각각

1,280억원 및 3,000억원을 조달 예정임. 1) 자금 납입시점 환율에 따라 맵스미국9-1호를 통한 조달 금액 변동 가능 2) Sponsor LP: 대상자산에 대한 매입권한을 가진 Sponsor LP가 매매계약서 등 매입권한을 합자회사에게 양도함으로써 합자회사에 대한 약 6%의 지분을 배정받음(현금납입 없음)

미래에셋맵스미국부동산투자신탁9-2호

예비비

약 20억원

미 국

국 내

맵스미국9-2호

총 조달금액

3,000억원

70.1% 29.9%

LP지분 100% 매입

(총 지분의 94%)

(의결권 없음)

III. 투자구조 및 수익률

매입 가정 매각 가정 (7년 후 매각) 현지 선순위대출 가정

* 매각 차익이 발생하지 않는 매각가격 및 Exit Cap Rate 가정

매입가격 $815.3백만 (9,457억원)

1년차 NOI1) $45.1백만 (524억원)

Going-in Cap Rate (%)2) 5.53%

매입부대비용 $28.3백만 (329억원)

차입금액 $452.3백만 (5,247억원)

LTV (%) 55.48% (매입가 기준)

대출이자율 (%) 연 3.75% (7년 기준, 고정)

대출 만기 7 년

매각가격 * $835.9백만 (9,697원)

8년차 NOI $53.3백만 (619억원)

Exit Cap Rate (%)3) 6.38% (Going-in 대비 + 84 bps)

매각부대비용 $ 16.7백만 (매각가격 기준 2.0%)

주요 가정

미래에셋맵스미국부동산투자신탁9-2호

* 상기 가정 및 수익률은 초기 사업성 요건에 변동이 없음을 가정한 것으로 확정이 아니며, 향후 가치변동, 시장상황 및 운용여건에 의해 변동 될 수 있음 1) NOI(Net Operating Income): 순영업이익으로 부동산내에서 임대된 모든 면적으로부터 발생하는 총 수입에서 총 관리 및 운영비용을 공제한 후의 잔액 2) Going-in Cap Rate: Cap Rate은 자본환원율로서 부동산에서 발생하는 순영업이익(NOI)를 실거래가로 나눈 값이며, Going-in Cap Rate은 예상 매입 1차년도 순영업이익을 예상 매입가로 나눈 값으로 현재의 실질적 부동산의 가치를 파악하기 위해 사용되는 수익환산율임. 3) Exit Cap Rate: 예상 매각년도(N)의 차기년도(N+1) 예상 순영업이익을 예상 매각가로 나눈 값 4) 제1기는 9개월(2016년 10월 01일 ~2017년 06월 30일), 제14기는 4개월(2023년 07월 01일 ~ 2023년 10월 31일)이며, 제 1기 원천징수세를 차기에 환급 받으며 제14기 원천징수세 환급금 포함 (실제로 제14기 원천징수세 환급금은 7년차 해당 자산 매각 이후 익년도 상반기 수령 예정임)

수익률 분석_맵스미국9-2호4)

IV. 투자 리스크 검토

주요 리스크 요약

미래에셋맵스미국부동산투자신탁9-2호

매도인이나 임차인 부도 및 파산 등의 이유로 수익률이 하락하거나 본건 펀드 해지가 지체될 수 있으며, 또한 법률적 결함/건물 자체결함 및 지진 등과 같은 천재지변에 발생하는 등 일반적으로 예측하지 못하는 사유로 인해 건물 인수가 불가능하거나 지체될 수 있으며 이러한 이유 등으로 인하여 투자원금 손실이 발생할 수도 있습니다. 이에 따른 책임을 집합투자업자, 신탁회사 및 판매회사 등 어떤 당사자도 부담하지 아니합니다.

항 목 위 험 요 인 및 대 응 방 안

환 율

• 모집기준 통화는 한국 원화이나 투자 대상은 미국 달러화 자산이므로 환율 변동에 따른 수익률 하락 및 투자원금 손실의 위험이 있음

본건 펀드는 별도의 환헷지를 하지 않으며, 미국 달러화 기준의 분배 및 매각수입을 원화로 환전 시 가치하락의 위험이 있음. 다만, 미국 달러는

전세계적으로 통용되는 기축통화이자 대표적인 안전자산으로서 가치가 급락할 위험이 상대적으로 낮을 것으로 예상됨

운영 및 관리

• 투자대상이 해외 소재 부동산으로서 직접적인 관리가 어려울 수 있으며, 이에 따른 수익률 하락 및 투자원금 손실의 위험이 있음

현지관리회사를 통하여 현장 실사 조율, 부동산 관리, 임차인 협의, 임차인 신용도 평가, 신규임대 협의, 현지 특수목적회사의 회계/세무/법무 관

리 등 다방면의 자산관리를 수행할 예정임

금 융

• 현지 대출기관 및 현지 시장 상황에 따라 대출 인출이 지연되거나 대출조건이 변경되어, 이에 따른 수익률 하락 및 투자원금 손실의 위험이 있음

• 대상 자산의 수익률 하락, 재해 발생 등으로 LTV(Loan-to-Value, 담보인정비율), DSCR(Debt Service Coverage Ratio, 이자보상비율) 등

EOD(Event of Default, 채무불이행 사유)가 발생하여 이에 따른 수익률 하락 및 투자원금 손실의 위험이 있음

• 차입을 위해 금융기관과 체결한 계약을 이행하지 못하는 경우 투자대상 부동산에 대한 압류 등이 발생할 수 있어 이에 따른 손실 위험이 있음

• 투자기간 중 대상 자산을 조기 매각하는 경우 대출 관련 조기상환수수료에 따른 수익률 하락 및 투자원금 손실의 위험이 있음

• 담보대출 대환(Refinancing) 시점 현지 금리 수준에 따라 수익률 하락 및 투자원금 손실의 위험이 있음

대상자산 매입 거래 종결 이전에 LTV, DSCR, 조기상환수수료 등 대출 조건을 확정하여 대출 금액, 이자율의 변동 및 채무불이행 발생 위험을 최

소화할 예정임

대출 금리는 고정금리 및 원금만기일시상환 조건으로 대출기간 중 이자율 변동에 따른 위험을 최소화할 예정임

단, 이자율 고정 시점까지 이자율이 변동할 위험은 존재함

IV. 투자 리스크 검토

주요 리스크 요약 (계속)

항 목 위 험 요 인 및 대 응 방 안

세 금

• 세무검토 상 현지 특수목적회사 배당 시 배당수익의 15%가 원천징수 될 것으로 예상되나, 투자구조 및 참여 투자자의 성격에 대한 각 조세당국의 판

단 및 세무제도의 변화 등에 따라 원천징수비율이 증가할 수 있음

• 본건 펀드는 미합중국 또는 그 영토, 속령 혹은 관할지 또는 이러한 지역들 및 미합중국의 재무성(Department of Treasury) 산하의 해외자산통제국

(OFAC: Office of Foreign Assets Control)에서 특별지정제재대상국(SDN: Specially Designated Nationals)으로 지정한 국가에 속하는 지역들의

국민이나 거주자들에게 모집되거나 매도되지 않기에 이에 해당하는 외국인은 이 투자신탁에 투자할 수 없음

• 미합중국 또는 그 영토, 속령 혹은 관할지 또는 이러한 지역들의 국민이나 거주자들이 이 투자신탁에 투자 시 현지 원천징수세율이 상향조정되어 투

자신탁의 수익률이 하락할 위험이 있음

• 미합중국의 재무성(Department of Treasury) 산하의 해외자산통제국 (OFAC: Office of Foreign Assets Control)에서 특별지정제재대상국(SDN:

Specially Designated Nationals)으로 지정한 국가에 속하는 지역들의 국민이나 거주자들이 이 투자신탁에 투자 시 벌금부과 등으로 투자신탁 전체

의 수익률 하락 및 원금손실 위험이 있음

• 본건 펀드의 과세대상 소득금액 평가손익의 변동으로 인해 국외원천소득에 미달하는 경우 세금 환급 비율이 100% 미만으로 계산되며, 이 경우 외국

납부세액의 예상 환급액 대비 일부만 환급 받을 수 있으며, 이에 따른 수익률 하락 및 원금손실 위험이 있음

• 미국 현지에서 발생한 소득에 대해 한미이중과세방지조세협약에 따라 처리할 예정이나, 발생 소득의 성격에 대한 해석 여부에 따라 세금 환급에 부

정적인 영향을 끼칠 수 있음

미국 투자 시 세무목적상 유리한 구조인 REIT 형태의 특수목적회사를 설립하여 투자할 예정이며, 재무실사 및 세무실사 등을 통하여 본건 펀드의

세금 관련 위험을 최소화할 예정임

신규 임대

• 상업시설 중 공실면적에 대한 신규 임대를 가정하였으나, 현지 시장상황 변화로 인해 신규임대가 가정대로 진행되지 않거나 지연될 수 있으며, 이로

인한 수익률 하락 및 투자원금 손실이 발생할 수 있음

상업시설 공실면적 69,632 sqf(1,957평) 중 27,600 sqf(776평)은 잠재임차인과 임차의향서 체결 또는 협상 진행 중이며, 26,015 sqf(731평)은 2019

년 01월에 현시세대비 낮은 가격으로 임대, 나머지 16,017 sqf(450평)은 투자기간 동안 공실로 가정한 바, 본 가정 이상의 임대 지연으로 인한 수

익률 하락은 제한적일 것으로 예상됨

미래에셋맵스미국부동산투자신탁9-2호

매도인이나 임차인 부도 및 파산 등의 이유로 수익률이 하락하거나 본건 펀드 해지가 지체될 수 있으며, 또한 법률적 결함/건물 자체결함 및 지진 등과 같은 천재지변에 발생하는 등 일반적으로 예측하지 못하는 사유로 인해 건물 인수가 불가능하거나 지체될 수 있으며 이러한 이유 등으로 인하여 투자원금 손실이 발생할 수도 있습니다. 이에 따른 책임을 집합투자업자, 신탁회사 및 판매회사 등 어떤 당사자도 부담하지 아니합니다.

IV. 투자 리스크 검토

주요 리스크 요약 (계속)

항 목 위 험 요 인 및 대 응 방 안

임차인 및 공실

• 임차인의 계약 임의 해지, 임대료 체납 등 임대차 계약 조건 불이행 시, 이에 따른 수익률 하락 및 투자원금 손실 위험이 있음

수취보험료 기준 북미 최대 손해보험사인 스테이트팜의 재무상태 및 신용등급(S&P: AA)을 감안할 때 임대료 미지급 가능성이 상대적으로 낮을

것으로 예상됨

자산 매각

• 현지시장 상황에 따라 매각 실패, 지연 또는 매각손실이 발생할 수 있으며, 이에 따른 수익률 하락 및 투자원금 손실 위험이 있음

미국 오피스 시장은 글로벌 기관투자자들에게 장기적인 투자처로 인식되어 꾸준한 투자수요 증가세를 보이고 있음

매각시점 스테이트팜의 잔여임차기간은 10년 이상일 것으로 예상되며, 장기 우량임차인 임차물건에 대한 투자수요는 지속될 것으로 예상됨

스테이트팜 임대료는 매년 2.0% 상승함에 따라 매각 지연의 경우 임대료 수취에 따른 배당수익을 향유하며 적절한 시점에 매각 진행할 예정임

매입 이후 현지 부동산 시장 동향을 지속적으로 파악하여 적절한 매각가격 및 매각 시점에 대한 분석을 진행할 예정임

미래에셋맵스미국부동산투자신탁9-2호

매도인이나 임차인 부도 및 파산 등의 이유로 수익률이 하락하거나 본건 펀드 해지가 지체될 수 있으며, 또한 법률적 결함/건물 자체결함 및 지진 등과 같은 천재지변에 발생하는 등 일반적으로 예측하지 못하는 사유로 인해 건물 인수가 불가능하거나 지체될 수 있으며 이러한 이유 등으로 인하여 투자원금 손실이 발생할 수도 있습니다. 이에 따른 책임을 집합투자업자, 신탁회사 및 판매회사 등 어떤 당사자도 부담하지 아니합니다.

IV. 투자 리스크 검토

일반적 리스크

위 험 요 인 비 고

투자원금 손실 위험 관계법령은 수익증권 투자에 대하여 투자원금을 보장하거나 보호하지 않으며, 투자금액에 대한 손실 내지 감소의 위험은 전적으로 투자자가 부담함

시장 변동 위험 부동산 경기, 경제 상황, 수급 등 부동산 실물 시장에 영향을 미치는 다양한 경제 변수에 의한 수익률 하락 및 원금손실의 위험이 있음

자연재해ㆍ화재위험 수해, 지진, 화재 등의 자연재해 발생 가능성을 고려한 재산보험에 가입하여 수익률 하락 위험을 최소화 할 예정이나, 부보(Coverage) 범위를

초과하는 피해 및 자산가치 하락이 발생할 수 있음

테러 위험 테러 위험을 고려한 재산보험에 가입하여 수익률 하락 위험을 최소화 할 예정이나, 부보(Coverage) 범위를 초과하는 피해 및 자산가치 하락이

발생할 수 있음

정치ㆍ법령상 위험 국내 및 미국 현지의 정치ㆍ경제적 상황, 정부정책, 과세제도 등의 변경에 의해 영향을 받을 수 있음

금리 변동 위험

다음의 경우를 포함하여 시장금리 변동으로 인해 수익률이 하락할 수 있음

• 매입시점: 거래종결시점 이전에 현지 선순위대출 이자율을 고정시킬 예정이나, 이자율 고정 시점까지 이자율 변동 위험이 존재함

• 상환시점: 담보대출의 연장 또는 신규대출 시 시장금리가 상승할 경우, 이로 인해 수익률이 하락할 위험이 있음

계약 관련 위험 법률실사를 통해 계약불이행 위험을 최소화하고 계약불이행 시 보상방안과 관련하여 면밀히 검토/협의할 예정이나, 매매계약서, 임대차계약서 등의

서류 상 계약당사자의 계약불이행으로 인하여 수익률이 하락할 위험이 있음

추가설정 위험 현지 사정에 의한 대출 조건 변경 등 예상치 못한 상황으로 발생되는 자금 부족으로 인해 추가설정을 요청할 가능성 존재함

만기변동 위험 급격한 거시경제환경 변화 등 예측할 수 없는 변화에 의해 실제투자기간이 기본 투자기간인 7년보다 짧아지거나 길어질 수 있고 이에 따라

수익률이 하락할 위험이 있음

미래에셋맵스미국부동산투자신탁9-2호

매도인이나 임차인 부도 및 파산 등의 이유로 수익률이 하락하거나 본건 펀드 해지가 지체될 수 있으며, 또한 법률적 결함/건물 자체결함 및 지진 등과 같은 천재지변에 발생하는 등 일반적으로 예측하지 못하는 사유로 인해 건물 인수가 불가능하거나 지체될 수 있으며 이러한 이유 등으로 인하여 투자원금 손실이 발생할 수도 있습니다. 이에 따른 책임을 집합투자업자, 신탁회사 및 판매회사 등 어떤 당사자도 부담하지 아니합니다.

IV. 투자 리스크 검토

일반적 리스크 (계속)

위 험 요 인 비 고

펀드 설정 위험 투자금액이 적기에 투입되지 않을 시 매수자로서 본건 빌딩의 매입이 불가능하게 되어 투자 손실이 발생할 수 있음

의사 결정 불일치 위험 맵스미국9-2호 및 맵스미국9-1호의 의견 불일치로 인해 주요의사결정이 결렬되거나 지연될 수 있음

실사보고서 관련 위험 본건 펀드 투자 관련 실사보고서(감정평가, 법률실사, 물리실사 등)에서 고려하지 못한 사실이나 위험이 추가로 발생할 수도 있음

해외금융계좌신고법

(FATCA) 관련

2013년 1월 1일부터 시행되는 미국 해외금융계좌신고법에 따라 2014년 1월 1일부터 국내 금융기관은 해당 금융기관에 개설한 미국인 계좌정보

등을 미국 국세청에게 보고할 필요가 있으며, 본 법령 미 준수시 미국 내 발생한 소득에 대하여 미국 현지에서 원천과세 대상이 될 수 있음

유동성 위험 관계법령은 부동산투자신탁의 중도 환매를 금지하기 때문에 투자자의 환금성에 제약이 있으며 펀드 만기 시까지 보유 부동산이 매각되지 않을

경우에는 만기 연장의 가능성이 있음

빌딩 관리 위험

대상 자산은 2015년~2016년에 걸쳐 준공된 신축 빌딩으로 대규모 자본 지출 가능성은 상대적으로 낮고, 임대차계약 상 임차인이 유지보수

비용으로 부담하도록 되어 있으나, 이외에 예상치 못한 임대인 부담 자본지출/수선 및 현지 관리업체 비용 증가 등으로 인한 수익률 하락 위험이

존재함

현지관리사 위험 현지관리사 등의 부도 혹은 인원 변동 등으로 본건 부동산의 관리에 문제가 생길 경우, 이로 인한 수익률 하락 및 원금손실의 위험이 있음

추가 권리 및 의무

발생 위험

본건 펀드 해지 이후 펀드 재산과 관련해 수익과 비용 등 권리와 의무가 추가 발생 시 집합투자업자, 신탁업자, 판매회사 등 금융투자업자가 추가

발생 업무를 계속 수행해야 하며, 해지 후 발생하는 수익과 비용 등 권리와 의무는 투자자에게 귀속하거나 투자자가 부담할 수 있음

인지되지 않은 위험 본 투자 리스크 검토는 작성 당시에 파악된 위험요소를 최대한 반영하여 분석하였으나, 통상 인식되지 않은 잠재적 위험요소가 있을 수 있음

미래에셋맵스미국부동산투자신탁9-2호

매도인이나 임차인 부도 및 파산 등의 이유로 수익률이 하락하거나 본건 펀드 해지가 지체될 수 있으며, 또한 법률적 결함/건물 자체결함 및 지진 등과 같은 천재지변에 발생하는 등 일반적으로 예측하지 못하는 사유로 인해 건물 인수가 불가능하거나 지체될 수 있으며 이러한 이유 등으로 인하여 투자원금 손실이 발생할 수도 있습니다. 이에 따른 책임을 집합투자업자, 신탁회사 및 판매회사 등 어떤 당사자도 부담하지 아니합니다.

IV. 투자 리스크 검토

환율 리스크

운용기간 동안 별도의 환헷지를 하지 않는 ‘환 노출형’ 펀드이기에 해외투자에 따른 환율변동 위험에 100% 노출됨.

• 본건 펀드는 미국에 투자함에 따라 달러와 관련한 환위험에 100% 노출되나, 달러는 전세계적으로 통용되는 기축통화이자 대표적인

안전자산으로서 가치가 급락할 위험이 상대적으로 낮을 것으로 예상됨.

달러화 대비 원화 환율은 2010년 이후 평균 1,117.60원/달러 수준(2016년 08월 16일자 기준 1,101.10원)을 보이고 있음.

주요 금융기관들의 예측에 따르면 달러화 환율은 2017년까지 완만히 상승할 것으로 전망됨.

당사는 ‘환 노출형’ 펀드인점을 감안하여 외환시장 및 적절한 부동산 가치를 지속적으로 모니터링 하여 매각 시점 결정에 고려할 예

정임

미래에셋맵스미국부동산투자신탁9-2호

달러화 환율 동향 주요 금융기관별 USD/KRW 환율 전망

출처: KEB하나은행

평균 환율: 1,117.60

출처: 각 금융기관별 Quarterly/Weekly Forecast

IV. 투자 리스크 검토

운영 및 관리 리스크

해외에 소재한 자산을 매입함에 따라 관리 및 운영상 어려움이 있을 수 있음

• 현지관리회사를 통하여 안정적인 운영 및 관리 도모

• 당사의 감독 및 지시 사항의 범위는 협의를 통하여 구체화 시킬 예정이며, 현지 자산관리회사의 기본적인 역할을 다음과 같으며 이에

한정되지 아니함

부동산 자산관리: 건물관리, 임대차관리, 각종 계약 관리, 세금 신고 및 납부, 보험 관리 등

현지회사 관련 업무: 회계/세무/법무 관리 업무

임대차 관련 마케팅 등 업무: 임대 마케팅 관리

대출 기관 관련 업무: 대출 주선 및 관리

건물 매입 및 매각에 따르는 업무: 건물 매입/매각 시 협상 및 실사 지원

운영계획서 및 관련 보고서 제출: 연간 예산, 운용보고서, 재무보고서, 감사보고서, 현지 세무신고서 등

미래에셋맵스미국부동산투자신탁9-2호

금융 리스크

대출 금리 변동으로 목표 수익률에 영향을 줄 수 있음

• 상환 조건은 7년 만기, 원금은 만기에 일시 상환하는 방안으로 추진 중이며, 거래종결 이전에 LTV, DSCR, 이자율 등 주요 대출 조건을

확정할 예정임

대출 금리는 연 3.75%(예상), 7년 고정금리로 조달할 예정임

부동산 매입 거래 종결 이전에 이자율을 고정시킬 예정이나, 이자율 고정 시점까지 이자율 변동 위험 존재함

투자기간이 7년을 초과할 경우, 담보대출 대환(Refinancing) 시점 현지 금리 상승에 따른 수익률 하락 위험이 존재함

투자기간이 7년 이하일 경우, 조기상환수수료 발생할 수 있음

IV. 투자 리스크 검토

세금 리스크

• 세무실사 상 현지 SPC 배당 시 배당수익의 15%를 원천징수 할 것으로 예상되나, 투자구조 및 참여 투자자의 성격에 대한 각 조세당국의

판단 및 세무제도의 변화 등에 따라 원천징수비율이 증가할 수 있음

• 본건 펀드의 과세대상 소득금액 평가손익의 변동으로 인해 국외원천소득에 미달하는 경우 세금 환급 비율이 100% 미만으로 계산되며,

이 경우 외국납부세액의 예상 환급액 대비 일부만 환급 받을 수 있으며, 이에 따른 수익률 하락 및 원금손실 위험이 있음

• 미국 현지에서 발생한 소득에 대해 한미이중과세방지조세협약에 따라 처리할 예정이나, 발생 소득의 성격에 대한 해석 여부에 따라 세금

환급에 부정적인 영향을 끼칠 수 있음

국내 및 현지 세무실사의 검토를 통해 미국 투자 시 세무목적상 유리한 구조인 REIT 형태의 LLC를 설립하여 투자할 예정이며, 재무실

사 및 세무실사 등을 통하여 본건 펀드의 세금 관련 위험을 최소화할 예정임

※ 법률 및 세무구조 실사 결과에 따라 변동 가능함.

미래에셋맵스미국부동산투자신탁9-2호

오피스 빌딩

총 투자금액:

$843.6M

맵스미국9-1호

합자회사

(Limited Partnership) SPC 2

SPC 1

(REITs LLC)

TCP 1

LP 지분 매입

Sponsor LP 참여

출자 소유 출자

운영수익 배당 배당

배당 배당

맵스미국9-2호 배당

구 분 세율 (%) 비 고

매입 단계 - 텍사스 주 매입, 매각 시 부동산 거래세 없음

운영 단계 15.0 % Limited Partnership의 Limited Partner는 영업 배당에 대해 연 15% 원천징수함

- 14.0% 이중과세방지협약에 의해 최대 14%한도에서 환급됨 운영단계 배당에 대해서 최소 1.0% 세율이 적용됨

매각 단계 35.0 % Limited Partnership의 Limited Partner는 양도차익에 대해 35% 양도세가 과세됨

- 14.0 % 이중과세방지협약에 의해 최대 14%한도에서 환급됨

영업배당에 대해 최소 1.0%의 유효세율 적용 양도차익에 대해 최소 21.0%의 유효세율 적용

IV. 투자 리스크 검토

임차인 및 공실 위험

임차인의 계약 임의 해지, 임대료 체납 등 임대차 계약 조건 불이행 시, 이에 따른 수익률 하락 및 원금 손실 위험이 있음

• 본건의 임차인은 오피스 기준 100%(전체 임대면적 기준 94%) 단일 임차인으로, 신용등급이 우량하고 수취보험료 기준 북미 최대

손해보험사라는 점에서 임대료 미지급 가능성은 낮음

• 스테이트팜은 전략적으로 본건 자산의 건설 및 임차를 결정하였으며, 임의적인 중도해지옵션이 없다는 점 및 유사 건물의 희소함에

따라 이주 가능성이 상대적으로 낮을 것으로 판단됨

미래에셋맵스미국부동산투자신탁9-2호

구분 내용

임차인 임대료 미지급 • 스테이트팜의 신용등급은 S&P 기준 AA(안정적)으로 한국의 국가신용도와 동일함

• 2015년 수취보험료 기준 북미 Top10 손해보험사들 중 1위를 기록함(시장점유율 약 10%)

스테이트팜 지역 본사

스테이트팜은 그룹 차원에서 전략적으로 동부 지역 본사(애틀란타), 서부 지역 본사(피닉스) 및 중부 지역 본사(댈

러스, 대상자산) 등 3개의 지역 본사를 신규 개발하여 장기 임차할 예정임에 따라 임대차계약 해지 가능성이 상대

적으로 낮음

중도 해지 가능성 현재 잔여 임차기간은 약 20.8년으로 중도해지 옵션이 없으며, 연장 옵션 행사 시 최대 20년 연장 가능

IV. 투자 리스크 검토

자산매각 위험

미래에셋맵스미국부동산투자신탁9-2호

현지시장 상황에 따라 매각 실패, 지연 또는 매각손실이 발생할 수 있으며, 이에 따른 수익률 하락 및 원금 손실 위험이 있음

미국 부동산 시장 동향

미국 오피스 시장 Cap Rate은 2016년 6월 기준 미국 국고채 금리 대비 약 380bps 의 spread를 보이고 있어, 미국 시장금리 상승의 경우

직접적인 Cap Rate 상승(매각가치 하락) 영향은 제한적일 것으로 예상됨

미국 오피스 시장은 글로벌 연기금 및 국부펀드들이 Trophy 자산의 장기보유 전략을 취할 수 있는 안정적인 투자처로서 선호되는 현상을

보이고 있음

대상 자산의 시장성

예상 매각시점 스테이트팜의 잔여임차기간은 10년 이상일 것으로 예상되며, 이러한 장기 우량임차인 임차물건에 대한 미국 및 해외

투자수요는 지속될 것으로 예상됨

스테이트팜 임대료는 매년 2.0% 상승함에 따라 매각 실패 또는 지연의 경우 임대료 수취에 따른 배당수익을 향유하며 적절한 시점에 매각

진행할 예정임

매입 이후 현지 부동산 시장 동향을 지속적으로 파악하여 적절한 매각가격 및 매각 시점에 대한 분석을 진행할 예정임

출처: Global Investor Outlook(Colliers International)

<2016년도 해외투자자 부동산 투자 선호지역>

감사합니다