FINANSOWANIE NIERUCHOMOŚCI KOMERCYJNYCH- podstawowe decyzje Inwestora.
description
Transcript of FINANSOWANIE NIERUCHOMOŚCI KOMERCYJNYCH- podstawowe decyzje Inwestora.
SGGW 28 listopad 2006 Dr inż.Izabella Wiszniewska-
Oraczewska 2
1. Rynek nieruchomości komercyjnych: Segmenty rynkowe – produkty; Uczestnicy rynku – podmioty; Zarys sytuacji rynkowej w głównych miastach Polski.
2. Finansowanie inwestycji w nieruchomości komercyjne
Definicja IRR – aspekt praktyczny, punkt widzenia Inwestora; Finansowanie kapitałem własnym – kto dokonuje takich
inwestycji, wady i zalety; Finansowanie przy wsparciu kredytowym –dźwignia finansowa
(dzwignia dodatnia, ujemna, neutralna), wady i zalety (ryzyko); Pozostałe źródła finansowania – fundusze, private equity
SGGW 28 listopad 2006 Dr inż.Izabella Wiszniewska-
Oraczewska 3
3.Finansowanie nieruchomości komercyjnych –
wysokość kredytu bankowego, efektywny
koszt kredytu. SPV i schemat zależności kapitałowych spółek zależnych,
amortyzacja, rata balonowa – schemat spłaty kredytu,
zmienne i stałe stopy procentowe.
Wysokość kredytu – wskaźniki NOI, LTV, DSCR – zarys
teoretyczny i przykład;
Efektywny koszt kredytu dla inwestora – ilustracja na
przykładzie kredytu z prowizją oraz ratą balonową.
SGGW 28 listopad 2006 Dr inż.Izabella Wiszniewska-
Oraczewska 4
4. Decyzje Inwestora rynku nieruchomości
komercyjnych
Zakup nieruchomości komercyjnej – porównanie
osiąganych przez inwestora stóp zwrotu przy zakupie z
kredytem i całkowicie przy wykorzystaniu środków
własnych – przykład;
Sprzedaż – decyzje właściciela nieruchomości – case
study – sprzedać, zatrzymać na dotychczasowych
warunkach, refinansować, sprzedać i kupić alternatywną
nieruchomość komercyjną.
SGGW 28 listopad 2006 Dr inż.Izabella Wiszniewska-
Oraczewska 5
Obiekty biurowe oraz kompleksowe parki budynków biurowych;
Magazyny i centra logistyczne;
Centra i galerie handlowe oraz sieci hipermarketów
Factory outlets;
Projekty typu „mixed-use” (wielofunkcyjne);
Parki galerii handlowych;
SGGW 28 listopad 2006 Dr inż.Izabella Wiszniewska-
Oraczewska 6
Osoby fizyczne;
Spółki niezależnie od formy prawnej (z o o, akcyjne,
komandytowe, komandytowo-akcyjne);
Przedsiębiorstwa;
Instytucje finansowe (fundusze rynku
nieruchomości, fundusze emerytalne, towarzystwa
ubezpieczeniowe, banki).
SGGW 28 listopad 2006 Dr inż.Izabella Wiszniewska-
Oraczewska 7
Powierzchnia handlowa*(DTZ – Retail Market in Poland, March 2006)
Pierwsze nowoczesne centra handlowe -1999/2000 (Galeria Mokotów,
Promenada, Klif, Sadyba Best Mall);
Całkowita podaż nowoczesnej powierzchni handlowej 1,36 mln m2;
Planowana na lata 2006-2008 – 170 tys m2 (Złote Tarasy, Retail Park
Targówek, rozbudowa Ikea Targówek, II faza Fashion House Piaseczno,
outlet Piaseczno);
Poziom czynszów – nowoczesne centra handlowe – 55-65 EUR/m2, m-c, za
mniejsze sektory (do 100m2) – do 100 EUR/m2, m-c;
Czynsze dla ulic handlowych o najlepszych lokalizacjach (Marszałkowska,
Nowy Świat) – 65-75 EUR/m2, m-c.
SGGW 28 listopad 2006 Dr inż.Izabella Wiszniewska-
Oraczewska 8
Powierzchnia biurowa (najdynamiczniej rozwijający się rynek w Polsce)*(Knight Frank – Office report 2006)
Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej – 2,18 mln m2, w tym 47% skoncentrowanej w Centralnym Obszarze Biznesu (COB), pozostałe głównie Służewiec Przemysłwy, Wola (ul. Kasprzaka, Płocka), Al. Jerozolimskie;
Planowana na lata 2006-2007 – 245 tys m2; Współczynnik pow. niewynajętej – sukcesywnie maleje – aktualnie
szacowany na poziomie 9,14%, COB – 11,5%, poza centrum 7,1%; Czynsze wywoławcze w obiektach o wysokim standardzie w COB – 14-18
EUR/m2, m-c, poza centrum 10-14 EUR/m2, m-c; Czynsze w obiektach o najwyższym standardzie – 18-20 EUR/m2, m-c; Stawki czynszu efektywnego – niższe o 5-15% niezależnie od lokalizacji.
SGGW 28 listopad 2006 Dr inż.Izabella Wiszniewska-
Oraczewska 9
Powierzchnia magazynowa *(Colliers International – Polski rynek powierzchni magazynowych – III kw. 2005)
Podaż powierzchni magazynowej - ponad 1,2 mln m2 (popularne projekty spekulacyjne, w skali krajowej przeważają projekty built-to-suit), w tym
- I strefa – 28%;- II strefa – 49%;- III strefa – 23%;
Poziom czynszów- I strefa – najwyższe stawki – 5 EUR/m2, m-c, opłaty
eksploatacyjne – 1 EUR/m2, m-c - II strefa – najbardziej popularna 2,90 EUR/m2, m-c; opłaty
eksploatacyjne – 0,75 EUR/m2, m-c- III strefa – 2,70 EUR/m2, m-c, opłaty eksploatacyjne – 1 EUR/m2, m-c;
Planowana podaż nowej powierzchni – ponad 200 tys m2.
SGGW 28 listopad 2006 Dr inż.Izabella Wiszniewska-
Oraczewska 10
Powierzchnia handlowa*(DTZ – Retail Market in Poland, March 2006)
Całkowita podaż nowoczesnej powierzchni handlowej przekracza 430 tys
m2 (w tym 2 centra Auchan, Centrum Franowo, Panorama, Stary Browar,
Selgros, Poznań Plaza, King Cross Marcelin);
Planowana na najbliższe 3 lata – 300 tys m2 (rozbudowa Starego Browaru,
M1, Centrum Franowo oraz nowe projekty – Galeria Łacina, Galeria Malta,
Galeria Poznańska, Walther Mable, Fashion Town);
Poziom czynszów – nowoczesne centra handlowe – 35-40 EUR/m2, m-c;
Czynsze dla ulic handlowych o najlepszych lokalizacjach– (ul. Półwiejska,
Paderewskiego, Św. Marcina) - 40-50 EUR/m2, m-c.
SGGW 28 listopad 2006 Dr inż.Izabella Wiszniewska-
Oraczewska 11
Powierzchnia biurowa (brak podaży)*(Knight Frank – Office report 2006)
Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej szacowane na
poziomie – 121 tys. m2 (Winogrady BC, PGK I i II, PFC, Kupiec Poznański), w
tym 77 tys. m2 zlokalizowane w centrum miasta;
Współczynnik pow. niewynajętej –aktualnie szacowany na poziomie 15%;
Czynsze wywoławcze w obiektach o wysokim standardzie – 12-14 EUR/m2,
m-c, efektywne 10-12 EUR/m2, m-c (najwyższe w PCF);
Powierzchnia magazynowa *(Colliers International – Polski rynek powierzchni magazynowych – III kw. 2005)
Podaż powierzchni magazynowej - ponad 60 tys. m2;
Poziom pow. niewynajetej – szacowany 0%
Planowana podaż nowej powierzchni – ponad 700 tys m2.
SGGW 28 listopad 2006 Dr inż.Izabella Wiszniewska-
Oraczewska 12
Powierzchnia handlowa*(DTZ – Retail Market in Poland, March 2006)
Całkowita podaż nowoczesnej powierzchni handlowej przekracza 830 tys
m2 (30% zlokalizowanej w Katowicach m.in. Silesia City Center, Sosnowiec -
Fashion House);
Planowana podaż przed końcem 2008 roku – ok.270 tys m2 (Plaza Shopping
Centers, Fokus Parki, centra Carrefour w Rybniku i Gliwicach);
Poziom czynszów – nowoczesne centra handlowe – 32-40 EUR/m2, m-c;
Czynsze dla ulic handlowych o najlepszych lokalizacjach - 25-35 EUR/m2, m-
c.
SGGW 28 listopad 2006 Dr inż.Izabella Wiszniewska-
Oraczewska 13
Powierzchnia biurowa (wykorzystywana na potrzeby własne firm)*(Knight Frank
– Office report 2006)
Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej (budynki wyremontowane oraz obiekty klasy A) szacowane na poziomie – 73 tys. m2
(Ujazdowskie 10, Opolska 22 oraz okolice ronda Gen. Ziątka); Współczynnik pow. niewynajętej –aktualnie szacowany na poziomie 16%; Czynsze wywoławcze w najlepszych obiektach o wysokim standardzie – 10-15
EUR/m2, m-c, w niższym standardzie 8-10 EUR/m2, m-c, opłaty eksploatacyjne 1-3 EUR/m2, m-c w praktyce włączane w podstawowe stawki czynszowe;
efektywne niższe o 1-2 EUR/m2, m-c;
Powierzchnia magazynowa - Śląsk*(Colliers International – Polski rynek powierzchni magazynowych – III kw.
2005)
Podaż powierzchni magazynowej - ponad 200 tys. m2; Poziom pow. niewynajetej – szacowany 4,5%; Średnie stawki czynszu – 3,2 EUR/m2, m-c Planowana podaż nowej powierzchni – ponad 600 tys m2.
SGGW 28 listopad 2006 Dr inż.Izabella Wiszniewska-
Oraczewska 14
Powierzchnia handlowa*(DTZ – Retail Market in Poland, March 2006)
Całkowita podaż nowoczesnej powierzchni handlowej przekracza 370 tys
m2 (w tym Centrum Zakopianka, Kraków Plaza, Galeria Kazimierz, M1,
Krokus i Carrefour Czyżyny);
W trakcie budowy ok.150 tys. M2 nowej powierzchni, w tym Galeria
Krakowska Planowana oraz Ikea-Auchan Retail Park;
Poziom czynszów – nowoczesne centra handlowe – 38-46 EUR/m2, m-c;
Czynsze dla ulic handlowych o najlepszych lokalizacjach– (Rynek, ul.
Floriańska, Szewska) - 40-70 EUR/m2, m-c.
SGGW 28 listopad 2006 Dr inż.Izabella Wiszniewska-
Oraczewska 15
Powierzchnia biurowa*(Knight Frank – Office report 2006)
Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej szacowane na
poziomie – 120 tys. m2 (Galileo & Newton, Buma Square, Centrum Biurowe
Sosnowiecka, Euromarket, KBP)
W latach 2006-2007 obserwowane ożywienie – planowana podaż to ok. 23
tys. m2 nowej powierzchni zlokalizowanej w 5 obiektach biurowych;
Współczynnik pow. niewynajętej –aktualnie szacowany na poziomie 7%;
Czynsze wywoławcze w obiektach o wysokim standardzie – 13-16 EUR/m2,
m-c, w obiektach klasy B 9-13 EUR/m2, m-c;
Czynsze efektywne w obiektach klasy A - 12-14 EUR/m2, m-c, w klasie B –
8-10 EUR/m2, m-c.
SGGW 28 listopad 2006 Dr inż.Izabella Wiszniewska-
Oraczewska 16
Powierzchnia handlowa*(DTZ – Retail Market in Poland, March 2006)
Całkowita podaż nowoczesnej powierzchni handlowej przekracza 300 tys.
m2 (Bielany Retail Park, Auchan Bielany, Park Korona, Borek, Galeria
Dominikańska);
Do końca 2008 roku oczekiwany poziom podaży wynosić będzie ponad 530
tys. m2 (m.in. nowe projekty Pasaż Grunwadzki, Arkady Wrocławskie,
Factory Outlet Center);
Niski poziom pustostanów – 1-2%;
Poziom czynszów – nowoczesne centra handlowe – 35-38 EUR/m2, m-c;
Czynsze dla ulic handlowych o najlepszych lokalizacjach– (Rynek, ul.
Floriańska, Szewska) – 32 -45 EUR/m2, m-c.
SGGW 28 listopad 2006 Dr inż.Izabella Wiszniewska-
Oraczewska 17
Powierzchnia biurowa (popyt przewyższający podaż)*(Knight Frank – Office report 2006)
Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej szacowane na poziomie – 108 tys.
m2 (Bema Plaza, Temida II, Green Point, Quattro Forum, Kuźnicza, Muchoborska II);
Planowana duża dynamika wzrostu podaży – nowe projekty wspierane wewnętrznym
popytem lokalnych firm oraz proinwestycyjną polityką miasta wspierającą inwestycje
międzynarodowych koncernów - Siemens, Hewlett Packard, Volvo, LG;
Współczynnik pow. niewynajętej –aktualnie szacowany na poziomie 1%;
Czynsze wywoławcze w obiektach o wysokim standardzie w centrum – 11-13 EUR/m2, m-
c, poza centrum za najlepsze powierzchnie 11-12 EUR/m2, m-c, niższy standard 9
EUR/m2, m-c.
Powierzchnia magazynowa *(Colliers International – Polski rynek powierzchni magazynowych – III kw. 2005)
Podaż powierzchni magazynowej - ponad 61 tys. m2;
Poziom pow. niewynajetej – szacowany 0%;
Planowana podaż nowej powierzchni – ponad 200 tys m2.
SGGW 28 listopad 2006 Dr inż.Izabella Wiszniewska-
Oraczewska 18
Powierzchnia handlowa*(DTZ – Retail Market in Poland, March 2006)
Całkowita podaż nowoczesnej powierzchni handlowej przekracza 310 tys. m2 (M1, Galeria
Łódzka, CH Tulipan, Pasaż Łódzki) oraz oddany w 2006 r. spektakularny projekt
Manufaktura o pow. 60 tys. m2;
Przez inwestorów rynek postrzegany jest jako nasycony – ostrożnie planowane nowe
inwestycje;
Poziom czynszów – nowoczesne centra handlowe – 30-36 EUR/m2, m-c, nieco wyższe w
Manufakturze do 40 EUR/m2, m-c;
Czynsze dla ulic handlowych o najlepszych lokalizacjach– (ul. Piotrowska) – 20 -27
EUR/m2, m-c.
Powierzchnia magazynowa Łódź i okolice *(Colliers International – Polski rynek powierzchni magazynowych – III kw. 2005)
Podaż powierzchni magazynowej - ponad 100 tys. m2;
Poziom pow. niewynajetej – szacowany 0,9%;
Planowana podaż nowej powierzchni – ponad 1,2 mln m2.
SGGW 28 listopad 2006 Dr inż.Izabella Wiszniewska-
Oraczewska 19
Jest bezpośrednią miarą rocznego zwrotu
przynoszonego przez każdą zainwestowaną jednostkę monetarną, w każdym okresie, w którym znajduje się ona w inwestycji. Informuje jakiego zwrotu można oczekiwać od inwestycji w określonym czasie.*
* Analiza finansowa inwestycji w nieruchomości komercyjne – Podręcznik CCIM, Polska Federacji Rynku Nieruchomości, 2006.
SGGW 28 listopad 2006 Dr inż.Izabella Wiszniewska-
Oraczewska 20
Finansowanie kapitałem własnym:
Podmioty: osoby fizyczne, spółki, fundusze emerytalne, firmy ubezpieczeniowe, banki;
Przesłanki za: posiadana ilość środków pieniężnych, ograniczona tolerancja lub brak tolerancji na ryzyko finansowe, strategie bezpiecznego finansowania, akceptowalny nieobciążony zysk
SGGW 28 listopad 2006 Dr inż.Izabella Wiszniewska-
Oraczewska 21
Finansowanie przy wsparciu kredytowym: (dźwignia finansowa):
Podmioty: osoby fizyczne, spółki, firmy ubezpieczeniowe, banki;
Przesłanki za: podwyższony zysk z kapitału własnego, dywersyfikacja portfela, zwiększenie siły nabywczej, relatywnie wysoki koszt finansowania kapitałem własnym;
Przesłanki przeciw: r y z y k o
SGGW 28 listopad 2006 Dr inż.Izabella Wiszniewska-
Oraczewska 22
Spółka CelowaSPV
Udziałowiec/y (Właściciel/e) Spółki
Celowej (SPV)- 100%
Najemca
Podnajemcy
Bank Indywidualna struktura
finanansowania
Umowy podnajmu
Umowy najmu
Czynsz za wynajempowierzchni
Spłata kredytu z wpływów osiąganych z umów najmu
Kredyt zabezpieczony
hipoteką na nieruchomości
Czynsz za wynajem
powierzchni
Wkład Właściciela(nieruchomości)Zarządzanie SPV
Zapłata ceny za nieruchomości
- uwolnienie środków finansowych
SGGW 28 listopad 2006 Dr inż.Izabella Wiszniewska-
Oraczewska 23
(2) (3) (4) (5) (6) (7)Lata
- udzielany na 10 lat z amortyzacją 15 - 25 - letnią
- udział kredytu w wartości nieruchomości (LTV) max. 75%-90%
- Minimalny poziom Wskaźnika Pokrycia Długu (DSCR) > (1,0-1,2)
- spłata kredytu z wygenerowanych przez projekt środków pieniężnych, jednorazowa spłata balonowa na zakończenie okresu kredytowania realizowana poprzez refinansowanie lub sprzedaż nieruchomości
Spłata kredytu inwestycyjnego - miesięczne raty annuitetowe
(1) (8) (9) (10)
EURUSD
Spłata poprzez refinansowanie
(0)
SGGW 28 listopad 2006 Dr inż.Izabella Wiszniewska-
Oraczewska 24
Wartość inwestycji – PLN 10.000.000
NOI – PLN 1.000.000 Maks. Wartość
wskaźnika LTV – 80% Stopa oprocentowania –
7,5% Okres kredytu – 7 lat Amortyzacja kredytu –
20 lat, spłaty miesięczne Wymagany DSCR – 1,20 Kwota kredytu - ???
War LTV = 8 000 000,00roczna spłata
War DSCR= 1 000 000/1,2= 833 333,33
N CF0 PV = ???1 69 444,44 PMT2 69 444,44 PMT
…240 69 444,44 PMT + FV
PV= 8 620 286,00
SGGW 28 listopad 2006 Dr inż.Izabella Wiszniewska-
Oraczewska 25
Kwota kredytu – 4.000.000 PLN
Nominalna stopa oprocentowania – 10%
Okres kredytu – 5 lat Amortyzacja kredytu –
20 lat, spłaty miesięczne
Wysokość prowizji – 2% Efektywny koszt
kredytu - ???
N CF0 -4 000 000,00 PV1 ??? PMT2 ??? PMT
… ???240 ??? PMT + FV
i = 10%PMT = 38 600,87
SGGW 28 listopad 2006 Dr inż.Izabella Wiszniewska-
Oraczewska 26
N CF0 -4 000 000,00 PV1 38 600,87 PMT2 38 600,87 PMT
… …
60 38600,87+??? PMT + FVi = 10%FV= 3 592 098,00
N CF
0 -3 920 000,00 PV
1 38 600,87 PMT2 38 600,87 PMT
… …60 38600,87+ 3592098 PMT + FV
ief = 10,54%
SGGW 28 listopad 2006 Dr inż.Izabella Wiszniewska-
Oraczewska 27
1 2 3 4 5
NOI[PLN] 186 000 192 000 196 000 202 000 208 000
Fundusz emerytalny rozważa zakup nieruchomości komercyjnej w oparciu o środki własne;Horyzont inwestycyjny – 5 lat, cena sprzedaży na koniec roku 5 obliczana jako kapitalizacja NOI przy stopie 10%;Oczekiwana stopa zwrotu – 12%;NOI generowane przez projekt w kolejnych latach:
Wartość na koniec 5 roku:V =
N CF0 ??? PV1 186 000,00 CF12 192 000,00 CF23 196 000,00 CF34 202 000,00 CF45 2 288 000,00 CF5 + FV
i = 12%PV = 1 885 300,00
208000/0,10 = 2 080 000
SGGW 28 listopad 2006 Dr inż.Izabella Wiszniewska-
Oraczewska 28
Inwestor – osoba fizyczna -dokonuje zakupu nieruchomości biurowej, cena 1000000 PLN;
Obiekt całkowicie wynajęty, 6-lokalowy, czynsz miesięczny w pierwszym roku 2000PLN/lokal, w kolejnych wzrasta rocznie o 3%;
Koszty operacyjne wynoszą 30% przychodu z czynszu; Oczekiwany wzrost wartości nieruchomości 2,5% rocznie,
inwestor przewiduje sprzedaż na koniec 5 roku; Inwestor dokonuje analizy w dwóch opcjach:1. zakup ze środków własnych (IRR =???);2. Zakup z wykorzystaniem kredytu bankowego: wysokość
70% ceny zakupu, amortyzacja 25 lat, płatności miesięczne, oprocentowanie 9%, prowizja 2%. (IRR=???)
SGGW 28 listopad 2006 Dr inż.Izabella Wiszniewska-
Oraczewska 29
Opcja 1 – zakup ze środków własnych.Rok 1 2 3 4 5Przychód z czynszu[PLN/rok] 144 000 148 320 152 770 157 353 162 073Koszty operacyjne [PLN/rok] 43 200 44 496 45 831 47 206 48 622
NOI[PLN/rok] 100 800 103 824 106 939 110 147 113 451
Wartość na koniec 5 roku 1 131 408
N CF0 -1 000 000,00 PV1 100 800,00 CF12 103 824,00 CF23 106 939,00 CF34 110 147,00 CF45 113451 + 1131408 CF5 + FV
IRR = 12,67%
SGGW 28 listopad 2006 Dr inż.Izabella Wiszniewska-
Oraczewska 30
Opcja 2 – zakup współfinansowany kredytem.
Rok 1 2 3 4 5Przychód z czynszu[PLN/rok] 144 000 148 320 152 770 157 353 162 073Koszty operacyjne [PLN/rok] 43 200 44 496 45 831 47 206 48 622
NOI[PLN/rok] 100 800 103 824 106 939 110 147 113 451Roczna obsługa długu 70 492 70 492 70 492 70 492 70 492
CF 30 308 33 332 36 447 39 655 42 959Wartość na koniec 5 roku
Saldo kredytu na koniec 5 roku
FV
696 831
1 131 408
434 577
SGGW 28 listopad 2006 Dr inż.Izabella Wiszniewska-
Oraczewska 31
Opcja 2 – zakup współfinansowany kredytem.
N CF0 -314 000,00 PV1 30 308,00 CF12 33 332,00 CF23 36 447,00 CF34 39 655,00 CF45 42959 + 434577 CF5 + FV
IRR = 16,82%
Opcja 1
Opcja 2
IRR = 12,67%
IRR = 16,82%
SGGW 28 listopad 2006 Dr inż.Izabella Wiszniewska-
Oraczewska 32
Pięć lat temu Inwestor nabył nieruchomość komercyjną – centrum handlowe – na następujących
warunkach finansowych:Cena zakupu – 4 550 000 PLN;Kredyt hipoteczny – 3 400 000 PLN;Oprocentowanie kredytu – 9%;Amortyzacja – 20 latSpłaty miesięczne;Prowizja - 1 %.
Inwestycja spieniła oczekiwania Inwestora, obiekt jest całkowicie wynajęty, a prognozy rynkowe dla
tego segmentu rynku są optymistyczne. Inwestor otrzymał list intencyjny z propozycją sprzedaży
centrum za cenę 5 250 000 PLN, zwrócił się więc do doradcy rynku nieruchomości komercyjnych
celem przeprowadzenia analizy dostępnych opcji rynkowych. Niezależny konsultant bazując na
znajomości sytuacji rynkowej zaproponował Inwestorowi analizę następujących opcji:Sprzedaż za gotówkę i ponowne zainwestowanie zysku;Odrzucenie propozycji i dalsze posiadanie nieruchomości na dotychczasowych warunkach przez
kolejne 5 lat;Dalsze posiadanie nieruchomości i jej refinansowanie zgodnie z warunkami panującymi na rynku;Sprzedaż nieruchomości po proponowanej cenie i zakup innej.
SGGW 28 listopad 2006 Dr inż.Izabella Wiszniewska-
Oraczewska 33
Opcja 1 – sprzedaż za gotówkę PLN.
UWAGA: Wszystkie obliczenia przeprowadzone zostały z pominięciem kosztów zakupu i sprzedaży nieruchomości oraz z pominięciem obciążeń podatkowych, w tym związanych z amortyzacją obiektu.
Cena sprzedażySaldo kredytu po
5 latach Dochód z transakcji
5 250 000
3 016 040
2 233 960
Opcja 2 – dalsze posiadanie nieruchomości. NOI generowane w 1 roku kolejnego 5-letniego okresu – 549 700PLN, w kolejnych latach wzrasta 3,5 % rocznie;Wartość nieruchomości na koniec 5 roku - liczona na podstawie NOI z roku 6 oraz 10,5% stopy kapitalizacji;Roczna obsługa długu – 367 088 PLN;Saldo kredytu na koniec 5 roku – 2 414 940 PLN.
SGGW 28 listopad 2006 Dr inż.Izabella Wiszniewska-
Oraczewska 34
Rok 1 2 3 4 5 6
NOI[PLN/rok] 549 700 568 940 588 852 609 462 630 793 652 871Roczna obsługa długu, PLN 367 088 367 088 367 088 367 088 367 088
CF 182 612 201 852 221 764 242 374 263 705Wartość na koniec 5 roku PLNSaldo kredytu na koniec 5 roku PLN
FV
6 217 821
2 414 881
3 802 940
N0 -2 233 960,00 PV1 182 612,00 CF12 201 852,00 CF23 221 764,00 CF34 242 374,00 CF45 263705 + 3802940 CF5 + FV
IRR = 19,23%
CF
SGGW 28 listopad 2006 Dr inż.Izabella Wiszniewska-
Oraczewska 35
Opcja 3 – dalsze posiadanie nieruchomości i jej refinansowanie. NOI generowane w 1 roku kolejnego 5-letniego okresu – 549 700PLN, w kolejnych latach wzrasta 3,5 % rocznie;Wartość nieruchomości na koniec 5 roku - liczona na podstawie NOI z roku 6 oraz 10,5% stopy kapitalizacji;Minimalna wysokość kredytu refinansującego – 3 937 500 PLN;Oprocentowanie kredytu – 9%;Prowizja – 1,5%;Amortyzacja – 20 lat, spłaty miesięczne;Roczna obsługa długu – 425 121 PLN;Saldo kredytu na koniec 5 roku – 3 492 840 PLN.Zysk z refinansowania:
Nowy kredyt
Saldo kredytu po 5 latach Zysk z
refinansowania
3 937 500
3 016 040
921 460
SGGW 28 listopad 2006 Dr inż.Izabella Wiszniewska-
Oraczewska 36
Rok 1 2 3 4 5 6
NOI[PLN/rok] 549 700 568 940 588 852 609 462 630 793 652 871Roczna obsługa długu PLN 425 121 425 121 425 121 425 121 425 121
CF 124 579 143 819 163 731 184 341 205 672Wartość na koniec 5 roku PLNSaldo kredytu na koniec 5 roku PLN
FV
6 217 821
3 492 840
2 724 981
N0 -2233960 + 921460 PV1 124 579,00 CF12 143 819,00 CF23 163 731,00 CF34 184 341,00 CF45 205672 + 3492840 CF5 + FV
IRR = 24,79%
CF
SGGW 28 listopad 2006 Dr inż.Izabella Wiszniewska-
Oraczewska 37
Opcja 4 – sprzedaż nieruchomości i zakup innej.Nowa nieruchomość: NOI generowane w 1 roku– 750 000PLN, w kolejnych latach wzrasta 3,5 % rocznie; Wartość nieruchomości na koniec 5 roku - liczona na
podstawie NOI z roku 6 oraz 10% stopy kapitalizacji; Cena zakupu – 7 500 000 PLN.Kredyt: LTV – 80/20; Oprocentowanie kredytu – 8,75%; Brak prowizji; Amortyzacja – 20 lat, spłaty miesięczne; Roczna obsługa długu – 636 272 PLN; Saldo kredytu na koniec 5 roku – 5 952 955 PLN.
SGGW 28 listopad 2006 Dr inż.Izabella Wiszniewska-
Oraczewska 38
N0 -2233960+733960 PV1 113 728,00 CF12 139 978,00 CF23 167 147,00 CF34 195 267,00 CF45 224371 + 2954692 CF5 + FV
IRR = 22,80%
CF
Rok 1 2 3 4 5 6
NOI[PLN/rok] 750 000 776 250 803 419 831 538 860 642 890 765Roczna obsługa długu PLN 636 272 636 272 636 272 636 272 636 272
CF 113 728 139 978 167 147 195 267 224 371Wartość na koniec 5 roku PLNSaldo kredytu na koniec 5 roku PLN
FV
8 907 647
5 952 956
2 954 692
SGGW 28 listopad 2006 Dr inż.Izabella Wiszniewska-
Oraczewska 39
2. Ograniczenia IRR jako kryterium decyzyjnego i wyboru inwestycji alternatywnych:Inwestycje niekonwencjonalne (ujemne przepływy pieniężne po pierwszym okresie nakładów początkowych);Rzeczywista wielkość nakładów inwestycyjnych (dyskontowanie ujemnych przepływów początkowych przy stopie równej IRR);Brak reinwestycji dodatnich przepływów okresowych;Dysparytet w wielkości i czasie trwania inwestycji.
3. Metodą pozwalającą na niwelację ograniczeń IRR w analizie alternatywnych opcji jest metoda akumulacji kapitału.
1. Zestawienie otrzymanych wartości IRR dla poszczególnych opcji
Opcja 1 - zatrzymać na kolejne 5 lat
Opcja 2 - refinansować
Opcja 3 - sprzedać i kupić nową nieruchomość
IRR = 19,23%
IRR = 24,97%
IRR = 22,80%