FIGURA GIURIDICA DELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO · 1 La figura dell'La figura...
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FIGURA GIURIDICA DELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO
L’amministratore del condominio raffigura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con
rappresentanza: con la conseguente applicazione, nei rapporti tra l’amministratore e ciascuno dei
condomini, delle disposizioni sul mandato (Cass. SS.UU. n. 9148/08).
Si tratta della nozione del rapporto intercorrente tra amministratore e condominio che trova i maggiori
consensi in dottrina e giurisprudenza.
Proprio in considerazione di ciò, si può affermare senza ombra di dubbio che nel caso di
inadempimento nello svolgimento del suo incarico si configurerà una responsabilità di tipo contrattuale
del mandatario (l’amministratore) verso i suoi mandanti (i condomini).
Ciò vuol dire che, in ragione delle norme dettate in tema di mandato, grava sul mandatario l’obbligo
di compiere gli atti giuridici previsti dal contratto con la diligenza del buon padre di famiglia (art.
1710 cod. civ.), con quella diligenza, cioè, che è lecito attendersi da qualunque soggetto di media
avvedutezza e accortezza, memore dei propri impegni, cosciente delle relative responsabilità (Cass. n.
19778 del 2003).
In sostanza quindi, è sulla scorta di tale criterio, di generale applicazione in tema di adempimento
delle obbligazioni (art. 1176 cod. civ.), che deve valutarsi la condotta del mandatario, onde stabilire se
egli sia venuto meno alle sue obbligazioni nei confronti del mandante (Cass. ult cit.).
Che cosa dovrà fare il legale rappresentante del condominio accusato dai comproprietari di non aver
adempiuto correttamente al proprio mandato?
A parte il caso in cui l’amministratore sia in grado di dimostrare l’infondatezza delle contestazioni
sollevate dal condominio, nel caso di inadempimento, per andare esente da responsabilità è necessario
dimostrare che il fatto che gli viene contestato sia del tutto estraneo ad ogni suo obbligo di ordinaria
diligenza, nel senso che egli non abbia omesso di sperimentare quei rimedi che, nel caso concreto, e nei
limiti segnati dal criterio della diligenza del buon padre di famiglia, avrebbero dovuto apparirgli
necessari o utili per rimuovere l’ostacolo all’esecuzione dell’obbligo assunto ex contractu (Cass. ult
cit.).
Un esempio chiarirà quanto espresso dalla Corte di Cassazione.
Si pensi alle ipotesi del pagamento della fatture per il servizio di energia elettrica e si supponga, come
spesso accade, che i condomini paghino per tempo le quote affinché l’amministratore possa far fronte
senza ritardi a queste spese.
S’ipotizzi che nonostante ciò l’amministratore non paghi le bollette, o che per lo meno tanto risulti alla
società erogatrice, e che quindi si giunga all’applicazione di sanzioni o peggio ancora al blocco
dell’erogazione di energia elettrica al condominio.
Si supponga che, in conseguenza di tale ultima evenienza, l’ascensore condominiale risulti inutilizzabile
per tutto il tempo necessario a ripristinare la normale funzionalità del servizio elettrico.
In entrambi casi i condomini sono legittimati ad agire contro il loro rappresentante per chiedere, in
conseguenza del suo inadempimento, il risarcimento del danno subito: ossia addebitargli gli interessi di
mora e chiedere di essere risarciti per il mancato utilizzo dell’ascensore.
L’amministratore, in simili circostanze, per andare esente da responsabilità dovrà dimostrare di aver
agito secondo la diligenza richiesta per il tipo d’incarico affidatogli e che l’inconveniente si è verificato
per fatti a lui non imputabili.
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La figura dell'La figura dell'La figura dell'La figura dell'amministratore di condominio: compiti e doveriamministratore di condominio: compiti e doveriamministratore di condominio: compiti e doveriamministratore di condominio: compiti e doveri
L’art. 1130 del Codice Civile stabilisce le
attribuzioni dell'amministratore.
L'amministratore deve:
1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei
condomini e curare l'osservanza del
regolamento di condominio;
2) disciplinare l'uso delle cose comuni e la
prestazione dei servizi nell'interesse comune, in
modo che ne sia assicurato il miglior godimento
a tutti i condomini;
3) riscuotere i contributi ed erogare le spese
occorrenti per la manutenzione ordinaria delle
parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei
servizi comuni;
4) compiere gli atti conservativi dei diritti
inerenti alle parti comuni dell'edificio.
Egli, alla fine di ciascun anno, deve rendere il
conto della sua gestione.
Nomina Nomina Nomina Nomina
Attualmente chiunque può essere nominato
amministratore.
Per chiunque deve intendersi ogni persona
fisica; infatti, le funzioni attribuite
all'amministratore, il particolare rapporto che lo
lega al condominio e l'esistenza di norme, quali
l'art. 64 disp. att. C.C., che prevedono la sua
diretta presenza e audizione, sembrano
escludere che possa essere amministratore una
persona giuridica.
Nessuna norma prevede che l'amministratore
debba necessariamente essere un condomino.
Alcuni autori precisano che l'amministratore
deve essere fornito di capacità giuridica e altri
ritengono che debba trattarsi di persona non in
lite con il condominio o legata allo stesso da
rapporto di lavoro subordinato.
Eventuali incompatibilità potranno essere
previste dal regolamento condominiale.
La maggioranza richiesta per la nomina
dell'amministratore è quella prevista
dall'art. 1136 secondo comma C.C. (la
maggioranza degli intervenuti e almeno la metà
del valore dell'edificio).
La nomina può avvenire, con la maggioranza
indicata, anche in seconda convocazione, senza
che il richiamo al secondo comma renda
necessario il quorum di presenza previsto per la
prima convocazione.
La giurisprudenza ha ammesso la possibilità di
una nomina per fatti concludenti o
comportamento implicito dei condomini: "Per
la nomina dell'amministratore del condominio
di un edificio è applicabile l'art. 1392 C.C., in
base al quale, salvo che siano prescritte forme
particolari e solenni per il contratto che il
rappresentante deve concludere, la procura che
conferisce il potere di rappresentanza può essere
verbale o anche tacita. Detta nomina, pertanto,
può risultare indipendentemente da una
formale investitura da parte dell'assemblea e
dall'annotazione nello speciale registro di cui
all'art. 1129 C.C., dal comportamento
concludente dei condomini, che abbiano
considerato l'amministratore tale a tutti gli
effetti, rivolgendosi a lui abitualmente in tale
veste".
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Non sembra che sia necessaria, per l'efficacia
della nomina ad amministratore, l'accettazione
dell'interessato, con la conseguenza che lo
stesso, fino al momento di un’eventuale
rinuncia, risulterà investito dei suoi poteri.
La nomina dell'amministratore, quando i
condomini sono più di quattro, è obbligatoria,
ma nulla vieta che anche i condomini con 4 o
meno condomini possano avere un
amministratore. Tale norma è inderogabile e
non può essere modificata dal regolamento.
Ove l'assemblea non provveda, ciascun
condomino potrà ricorrere all'autorità
giudiziaria (tribunale territorialmente
competente), che procederà alla nomina all'esito
di un procedimento in camera di consiglio, del
quale dovrà essere dato avviso a tutti gli aventi
diritto.
Il decreto di nomina potrà essere impugnato
con reclamo alla Corte d'Appello.
Conferma e proroga Conferma e proroga Conferma e proroga Conferma e proroga
La conferma dell'amministratore è soggetta alla
medesima disciplina della nomina, nonostante
il fatto che dell'una e dell'altra trattino due
diverse norme di legge (artt. 1129 e 1135
C.C.).
Dopo la cessazione dalla carica per scadenza del
termine di cui all'art. 1129 C.C.,
l'amministratore conserva ad interim i poteri a
lui conferiti dalla legge e può continuare ad
esercitarli fino a che non sia sostituito.
La giurisprudenza ha precisato che, in virtù
dell'istituto della prorogatio, l'amministratore
deve continuare a provvedere, durante la
gestione interinale, all'adempimento delle
incombenze e attribuzioni previste dall'art.
1130 C.C., e così a riscuotere i contributi
condominiali e ad erogare le spese occorrenti
per la manutenzione ordinaria delle parti
comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi
comuni, compreso quello di portierato, con la
conseguenza che, in caso di ritardata
presentazione delle denunce contributive e di
ritardato pagamento dei contributi previdenziali
dovuti per il portiere, l'amministratore è tenuto
a risarcire il condominio delle somme da questo
versate all'INPS a titolo di sanzione
amministrativa.
Tale perpetuatio di poteri non trova
applicazione quando risulti la volontà contraria
dei condomini, espressa con delibera
assembleare.
L'amministratore che, cessato dalla carica,
continui ad esercitare i suoi poteri sino a che
non venga nominato il successore, ha diritto ad
essere compensato come per il periodo
precedente.
Revoca Revoca Revoca Revoca
Anche la revoca dell'amministratore può
avvenire ad opera dell'assemblea oppure
giudizialmente.
La revoca da parte dell'assemblea non richiede
la sussistenza di una giusta causa, in
considerazione della natura fiduciaria del
rapporto fra amministratore e condominio.
Secondo alcune pronunce dell’autorità
giudiziaria essa può avvenire "ad nutum".
Non è perciò possibile che l'amministratore
domandi il risarcimento dei danni per la revoca
ingiustificata, salvo la sussistenza di particolari
fattispecie.
La revoca dell'amministratore può essere
effettuata dall'autorità giudiziaria su ricorso di
ciascun condomino, per la mancata
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comunicazione delle azioni intentate contro il
condominio, che abbiano il contenuto indicato
nell'art. 1131 C.C., o dei provvedimenti
dell'autorità amministrativa, nonché per non
aver reso il conto della gestione per due anni o
per gravi irregolarità.
Mentre le altre ipotesi indicate sono tipiche,
quest'ultima è generica e si presta a
ricomprendere fattispecie diverse, nelle quali
l'amministratore abbia agito contro la legge, il
regolamento di condominio o le delibere
assembleari.
L'amministratore revocato è tenuto, tra l'altro, a
restituire ogni cosa di pertinenza del
condominio, senza che per l'inottemperanza a
tale obbligo si debba fare ricorso al Tribunale a
norma dell'ultimo comma dell'art. 1105 C.C.,
potendosi legittimamente richiedere l'adozione
di un provvedimento d'urgenza a norma
dell'art. 700 C.P.C.
Annotazione sul reAnnotazione sul reAnnotazione sul reAnnotazione sul registro gistro gistro gistro
L'art. 1129 ultimo comma e l'art. 1138, terzo
comma C.C. stabiliscono la tenuta di un
registro, nel quale dovrebbero essere annotate la
nomina e la cessazione dell'amministratore.
Tale registro, secondo l'art. 71 disp. att. C.C.,
dovrebbe essere tenuto presso l'associazione
professionale dei proprietari di fabbricati, che
però risulta soppressa.
Nessuna sanzione è prevista, né per la mancata
tenuta del registro, né per l'omissione delle
annotazioni.
La trascrizione ha funzione di mera pubblicità e
l'inosservanza di tale formalità non comporta la
nullità o l'inefficacia della delibera.
Durata della carica Durata della carica Durata della carica Durata della carica
Per il disposto del secondo comma dell'art.
1129 C.C., l'amministratore dura in carica un
anno.
Tale norma, per la previsione dell'art. 1138
C.C., è inderogabile. La durata della nomina
corrisponde con l'anno di gestione del
condominio. Eventuali nomine per periodi
superiori ad un anno sono ridotte
automaticamente a un anno. Per il principio
della conservazione degli atti, la delibera
assembleare che nomini l'amministratore per un
tempo maggiore non è nulla, ma vede ridotta la
propria validità al periodo annuale previsto
dalla legge.
Retribuzione Retribuzione Retribuzione Retribuzione
La retribuzione dell'amministratore è, secondo
la lettera dell'art. 1135, n.1 C.C., eventuale.
La dottrina ritiene che, in analogia a quanto
previsto dall'art. 1709 C.C. per il mandato,
l'incarico si presuma, salvo prova contraria,
oneroso. Generalmente tale questione viene
risolta dal regolamento condominiale. Ove lo
stesso non provveda, spetterà all'assemblea
stabilire il compenso.
La giurisprudenza ha affermato che, ove una
retribuzione sia prevista dal regolamento,
l'inserimento nell’ordine del giorno di
un'assemblea dell’argomento "nomina
dell'amministratore" contenga implicitamente
anche la questione della determinazione del
compenso, strettamente connessa ad essa.
Compiti dell'amministratore Compiti dell'amministratore Compiti dell'amministratore Compiti dell'amministratore
Le attribuzioni dell'amministratore sono
indicate dall'art. 1130 C.C. con un'elencazione
che la dottrina ritiene esemplificativa e non
tassativa. L'art. 1130 non rientra tra quelli
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espressamente qualificati inderogabili, con la
conseguenza che il regolamento condominiale e
l'assemblea possono aumentare o diminuire i
compiti dell'amministratore, restando
nell'ambito della gestione della cosa comune.
EsecuEsecuEsecuEsecuzione delle delibere assemblearizione delle delibere assemblearizione delle delibere assemblearizione delle delibere assembleari
L'amministratore deve impiegare,
nell'esecuzione delle delibere, la diligenza del
buon padre di famiglia, attivandosi per quanto
occorra o sollecitando l'attività di terzi, ove
necessario, avendo di mira lo scopo di tradurre
in pratica la volontà dell'assemblea.
Alcuni autori ritengono che l'amministratore
debba eseguire le delibere solo se esse siano
legittime e solo se riguardino le parti comuni e
non i beni di proprietà individuale.
Sul primo punto si ricorda che non possono
riconoscersi all'amministratore facoltà superiori
a quelle dell'assemblea, con l'attribuzione di
una funzione di riesame di legittimità, salvo casi
macroscopici.
In ordine all'esecuzione delle delibere che
concernono beni individuali, si rileva che queste
solo formalmente sono oggetto di volontà
assembleare, essendo sostanzialmente atti
unanimi con valore contrattuale e che pertanto
l'attività svolta dall'amministratore in questi
casi non rientra nei suoi compiti istituzionali, se
non per la parte in cui la decisione inerente la
proprietà individuale coinvolge direttamente il
bene comune.
Osservanza del regolamento di Osservanza del regolamento di Osservanza del regolamento di Osservanza del regolamento di
condominiocondominiocondominiocondominio
Nell'ambito del potere-dovere di curare
l'osservanza del regolamento di condominio,
l'amministratore può rivolgere inviti o diffide ai
singoli condomini e può esperire, contro di essi,
azioni giudiziarie.
Anche in ordine all'osservanza, la
giurisprudenza si è posta il problema della
differenza tra clausole del regolamento relative
alle cose o parti comuni dell'edificio e clausole
statuenti limiti ai poteri e alle facoltà di ciascun
condomino sulla parte di edificio di proprietà
esclusiva, affermando che l'obbligo
dell'amministratore, posto dall'art. 1130 C.C.,
si riferisce soltanto alle prime.
Quando l'amministratore compia atti,
nell'ambito del potere- dovere a lui riconosciuto
di curare l'osservanza delle norme del
regolamento, la successiva ratifica del suo
operato, compiuta dall'assemblea, ha efficacia
retroattiva.
Disciplina dell'uso delle cose comuni Disciplina dell'uso delle cose comuni Disciplina dell'uso delle cose comuni Disciplina dell'uso delle cose comuni
e dei servizie dei servizie dei servizie dei servizi
L'amministratore ha il potere di compiere tutto
ciò che fa parte dell'ordinaria amministrazione.
Può effettuare verifiche, eseguire lavori,
stipulare contratti, fissare i criteri di
utilizzazione interna degli impianti comuni.
Per lo svolgimento di tali compiti, ha il diritto
di detenere le chiavi dei locali che debbano
essere usati dai condomini in condizioni di
parità.
Nell'ambito della gestione dei servizi comuni,
l'amministratore deve occuparsi del servizio di
portierato, esercitando compiti di sorveglianza
ed esplicando, nell'ambito di previsioni del
regolamento, potere disciplinare sul portiere.
Riscossione dei contributi ed Riscossione dei contributi ed Riscossione dei contributi ed Riscossione dei contributi ed
erogazione delle speseerogazione delle speseerogazione delle speseerogazione delle spese
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L'amministratore deve riscuotere i contributi
che riguardano sia le spese ordinarie sia le spese
straordinarie.
Per l'erogazione delle spese, le sue facoltà sono
limitate alla manutenzione ordinaria, ma
l'amministratore gode di autonomia, non
occorrendo al riguardo alcuna delibera
assembleare.
L'amministratore può altresì stipulare i contratti
necessari per provvedere, nei limiti della spesa
approvata dall'assemblea, tanto all'ordinaria
manutenzione, quanto alla prestazione dei
servizi comuni.
Per la riscossione dei contributi,
l'amministratore può, esibendo lo stato di
ripartizione approvato dall'assemblea, ottenere
decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo.
Il decreto ingiuntivo può essere chiesto nei
confronti del condomino moroso, in base al
preventivo delle spese approvato dall'assemblea,
soltanto fino a che l'esercizio cui tale spese si
riferiscono non sia terminato. In caso contrario,
l'amministratore dovrà agire in base al
consuntivo della gestione annuale.
Compimento degli atti conserCompimento degli atti conserCompimento degli atti conserCompimento degli atti conservativivativivativivativi
Alla norma contenuta nell'art. 1130, n. 4 C.C.
deve darsi interpretazione estensiva, nel senso
che, oltre agli atti conservativi necessari ad
evitare pregiudizi alle singole parti comuni,
l'amministratore ha il potere-dovere di
compiere analoghi atti per la salvaguardia
dell'edificio nel suo insieme.
L'espressione atti conservativi non deve
intendersi riferita alle sole azioni cautelari
strictu sensu. L'amministratore può esercitare
altre azioni, possessorie o petitorie.
La giurisprudenza ha affermato che la
disposizione del numero 4) dell'art. 1130 C.C.
non va interpretata nel senso che
l'amministratore possa chiedere soltanto misure
cautelari, bensì si riferisce a tutti gli atti diretti a
conservare l'esistenza delle parti comuni.
La possibilità dell'amministratore di agire in
giudizio, per la tutela dei diritti inerenti alle
parti comuni dell'edificio, può esser fatta valere
sia nei confronti dei condomini sia dei terzi.
RendicontoRendicontoRendicontoRendiconto
Alla fine di ogni anno, l'amministratore deve
rendere il conto della sua gestione.
La presentazione del conto non richiede
particolari formalità, essendo sufficiente che
esso, anche se non redatto in rigorosa forma
contabile, contenga gli elementi essenziali
occorrenti per rendere intellegibili ai singoli
condomini le modalità di impiego dei fondi,
con enunciazione delle specifiche spese.
Non si richiede all'amministratore l'adozione di
forme rigorose, analoghe a quelle prescritte per i
bilanci delle società, purché la contabilità, con
tutte le sue voci di entrata e di uscita, sia
comprensibile per i condomini.
Elementi qualificanti del rendiconto sono la
chiarezza e l'elencazione specifica delle partite,
che devono essere tali da porre in condizione i
condomini di compiere contestazioni non
generiche delle singole voci riportate, nonché
l'indicazione dei criteri di ripartizione.
Unitamente al conto, l'amministratore dovrà
presentare i documenti giustificativi delle spese,
allo scopo di rendere completo ed effettivo il
controllo dell'assemblea.
Una volta che il bilancio consuntivo sia stato
approvato, l'amministratore può agire per
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ottenere il pagamento delle somme risultanti da
esso, senza essere ulteriormente tenuto a
sottoporre all'esame dei singoli condomini
morosi i documenti giustificativi delle spese
adottate.
Altre aAltre aAltre aAltre attribuzioni dell'amministratorettribuzioni dell'amministratorettribuzioni dell'amministratorettribuzioni dell'amministratore
Tra le ulteriori attribuzioni dell'amministratore,
non indicate dall'art. 1130 C.C., devono
riconoscersi la custodia del registro dei verbali
assembleari, di cui all'art. 1136 C.C., la tenuta
della contabilità, sulla base della quale vengono
redatti il preventivo delle spese e il consuntivo
della gestione, l'aggiornamento dell'elenco dei
condomini e dei rappresentanti di cui all'art. 67
disp. att. C.C., la convocazione dell'assemblea
ordinaria o straordinaria, la conservazione della
documentazione condominiale e, in particolare,
del regolamento di condominio.
Poteri dell'amministratorePoteri dell'amministratorePoteri dell'amministratorePoteri dell'amministratore
L'art. 1133 C.C. non conferisce ulteriori poteri
all’amministratore, poiché si riferisce ai
provvedimenti che lo stesso assume nell'ambito
degli atti di ordinaria amministrazione o di
esecuzione delle delibere assembleari.
Il ricorso previsto dall'art. 1133 C.C. è
facoltativo e non preclude l'esercizio dell'azione
giudiziaria.
Gli atti con i quali l'amministratore disponga
opere sulla cosa comune, in eccesso ai propri
poteri e con lesione dei diritti dei condomini,
sono affetti da nullità assoluta.
Rappresentanza Rappresentanza Rappresentanza Rappresentanza
L'art. 1131 C.C. attribuisce all'amministratore
la rappresentanza processuale del condominio.
Dal punto di vista attivo (azione in giudizio),
tale facoltà incontra gli stessi limiti dei poteri
sostanziali dell'amministratore, così come essi
risultano definiti dall'art. 1130 C.C. e può
essere ampliata dal regolamento condominiale o
dall'assemblea (l'assemblea non può, invece,
ridurre il potere di rappresentanza
dell'amministratore, poiché lo stesso deriva da
norma inderogabile).
L'estensione dei poteri opera sempre entro il
limite del riferimento alla gestione,
conservazione e manutenzione dei beni comuni,
non potendo agire l'amministratore, in quanto
tale, in difesa dei diritti sulle singole quote di
proprietà.
A titolo esemplificativo, si può dire che
l'amministratore può, senza necessità di
particolari autorizzazioni da parte
dell'assemblea, agire per far osservare le
deliberazioni dell'assemblea stessa e le norme
del regolamento, per far cessare abusi sulla cosa
comune, per riscuotere tributi o compiere atti
conservativi.
La giurisprudenza ha affermato:
"L'amministratore è legittimato ad agire in
giudizio, senza alcuna autorizzazione, nei
confronti dei singoli condomini, al fine di
eseguire le delibere dell'assemblea e di curare
l'osservanza del regolamento di condominio; di
disciplinare l'uso delle cose comuni, così da
assicurare il miglior godimento a tutti i
condomini; di riscuotere dai condomini
inadempienti il pagamento dei contributi
determinati in base allo stato di ripartizione
approvato dall'assemblea; di compiere gli atti
conservativi di diritti inerenti alle parti comuni
dell'edificio. Quando l'oggetto della causa
esorbita dai limiti anzidetti e incide, invece, su
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obblighi o diritti esclusivi dei singoli
condomini, la rappresentanza di diritto
dell'amministratore deve essere senz'altro
esclusa" (Cass. 3655/75).
Dal punto di vista passivo (resistenza in
giudizio), la legittimazione dell'amministratore
è più vasta, poiché egli può essere convenuto
per qualunque azione concernente le parti o i
servizi comuni dell'edificio.
L'espressione "parti comuni" non deve essere
intesa in modo soltanto materiale, bensì in
modo da comprendere tutti i rapporti giuridici
che sorgano dal bene in condominio.
Risulteranno comprese anche le parti materiali,
destinate all'uso comune dei condomini,
ubicate all'esterno dello stabile.
Nemmeno dal punto di vista passivo
l'amministratore può essere convenuto in
giudizio, allorché la controversia incida su
diritti esclusivi dei singoli condomini.
Il terzo comma dell'art. 1131 C.C. stabilisce
che, qualora la citazione o il provvedimento
amministrativo abbia un contenuto che esorbiti
dalle attribuzioni dell'amministratore, questi
debba, senza indugio, darne notizia
all'assemblea. L'inosservanza di tale obbligo ha
rilevanza puramente interna e il suo mancato
adempimento non fa venir meno la
legittimazione processuale dell'amministratore,
esponendo soltanto quest'ultimo ad azioni di
responsabilità da parte del condominio.
Poiché il condominio non è persona giuridica,
ma un ente di gestione, l'amministratore, nella
qualità di rappresentante, potrà essere citato
presso il proprio domicilio, che varrà anche a
determinare la competenza territoriale nei
giudizi aventi ad oggetto il pagamento di
contributi condominiali, quale luogo di
adempimento dell'obbligazione dedotta in
giudizio.
Domanda per il risarcimento dei danni
conseguenti al deprezzamento delle parti
comuni dell'immobile
Tale domanda, non essendo diretta alla
conservazione dell'immobile, non rientra nella
legittimazione dell'amministratore, ma resta
nell'esclusiva disponibilità dei singoli
condomini.
Azione di rivendicazioneAzione di rivendicazioneAzione di rivendicazioneAzione di rivendicazione
Le azioni reali nei confronti dei terzi, a difesa
dei diritti dei condomini sulle parti comuni di
un edificio, tra cui l'azione di rivendica, poiché
tendono a statuizioni relative alla titolarità e al
contenuto dei diritti medesimi ed esulano
dall'ambito degli atti meramente conservativi,
possono essere proposte dall'amministratore del
condominio solo se regolarmente autorizzato
dall'assemblea.
Actio negatoria servitutisActio negatoria servitutisActio negatoria servitutisActio negatoria servitutis
L'esperimento di tale azione, da parte
dell'amministratore, richiede l'autorizzazione
dell'assemblea o il mandato espresso dei singoli
condomini, vertendo in tema di azione a
carattere reale, con finalità non meramente
conservative, che esula dalle normali
attribuzioni dell'amministratore stesso.
Riscossione dei contributiRiscossione dei contributiRiscossione dei contributiRiscossione dei contributi
L'amministratore del condominio, in quanto
tenuto ad eseguire le deliberazioni
dell'assemblea, ha la legittimazione ad agire nei
confronti dei condomini inadempienti alle
obbligazioni di pagamento dei contributi in
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base allo stato di ripartizione approvato
dall'assemblea, senza necessità di una specifica
autorizzazione, trattandosi di controversia che
rientra nelle sue normali attribuzioni.
Azione di reintegrazione nel possessoAzione di reintegrazione nel possessoAzione di reintegrazione nel possessoAzione di reintegrazione nel possesso
La sentenza 2463/67 ne ammette la possibilità.
Ripartizione delle speseRipartizione delle speseRipartizione delle speseRipartizione delle spese
L'amministratore del condominio è legittimato
passivamente a stare in causa nei giudizi relativi
alla ripartizione delle spese per le cose e i servizi
comuni promossi dal condomino dissenziente
dalla relativa deliberazione assembleare, in
quanto la controversia ha per oggetto un
interesse comune dei condomini, ancorché in
opposizione all'interesse particolare di uno di
essi.
Legittimazione passiva per azioni Legittimazione passiva per azioni Legittimazione passiva per azioni Legittimazione passiva per azioni
negatorie o confessorienegatorie o confessorienegatorie o confessorienegatorie o confessorie
Tale legittimazione sussiste tutte le volte in cui
sorga controversia sull'esistenza e sull'estensione
di
servitù prediali costituite a favore o a carico
dello stabile condominiale nel suo complesso o
di una parte di esso, perché trattasi di servitù
esercitate o subite indistintamente da tutti i
condomini e non singolarmente da ciascuno di
essi.
Cessazione dalla caricaCessazione dalla caricaCessazione dalla caricaCessazione dalla carica
L'amministratore cessato dalla carica non è
legittimato ad impugnare la sentenza - resa nella
causa cui egli abbia partecipato in
rappresentanza del condominio stesso -
pronunciata successivamente a tale cessazione,
accompagnata da revoca espressa del precedente
mandato.
Poiché il condominio è un ente di gestione,
sfornito di personalità giuridica, l'esistenza
dell'organo rappresentativo non priva i singoli
condomini del potere di agire a difesa dei diritti
esclusivi e comuni, inerenti all'immobile
condominiale, né del potere di intervenire nel
giudizio in cui tale difesa sia stata
legittimamente assunta dall'amministratore o di
impugnare. Tale diritto è limitato dalla
possibilità di conflitto di interesse con gli altri
partecipanti, con la conseguenza che il singolo
condomino non è legittimato ad agire da solo
per gli atti di ordinaria amministrazione della
cosa comune, quando l'azione potrebbe trovarsi
in contrasto attuale o potenziale con gli interessi
degli altri condomini.
In tale ipotesi, costoro dovranno essere messi in
condizione di contraddire alla domanda,
affinché la decisione possa far stato anche nei
loro confronti.
Qualora l'oggetto della lite riguardi
congiuntamente diritti condominiali e diritti
dei singoli, l'amministratore deve essere
convenuto in giudizio insieme con tutti i
condomini interessati.
Responsabilità Responsabilità Responsabilità Responsabilità
La responsabilità dell'amministratore, in
materia civile, può discendere da
comportamenti od omissioni.
La prima forma di responsabilità può derivare
dal fatto di aver oltrepassato i poteri attribuiti
dalla legge, dal regolamento condominiale o
dall'assemblea oppure dal fatto di aver agito, in
sede di esecuzione di una delibera, in modo
difforme rispetto a quanto previsto dalla stessa;
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la seconda dalla violazione dell'obbligo di
vigilare sulle cose comuni, di provvedere ai
necessari lavori di manutenzione ordinaria o di
effettuare ciò che la legge e il regolamento
impongano.
Nella sentenza della Cassazione 8804/93 si
legge: "L'amministratore del condominio è
responsabile dei danni cagionati dalla sua
negligenza, dal cattivo uso dei poteri e in genere
di qualsiasi inadempimento degli obblighi legali
o regolamentari". La medesima sentenza
aggiunge: "(l'amministratore) non può essere
ritenuto responsabile, ancorché sia tenuto a far
osservare il regolamento condominiale, dei
danni cagionati dall'abuso dei condomini
nell'uso della cosa comune, non essendo dotato
di poteri coercitivi e disciplinari nei confronti
dei singoli condomini, salvo che il regolamento
di condominio, ai sensi dell'art. 70 disp. att.
C.C., preveda la possibilità di applicazione di
sanzioni nei confronti dei condomini che
violano le norme da esso stabilite".
Per la configurazione della responsabilità è
necessario che sussista un danno e che lo stesso
sia conseguenza del comportamento illecito,
attivo od omissivo, dell'amministratore.
Una specifica forma di responsabilità è prevista
dall'art. 1131, 3° e 4° comma C.C., secondo il
quale l'amministratore che non informi
l'assemblea, nei casi dovuti, delle azioni rivolte
contro il condominio o dei provvedimenti
dell'autorità amministrativa, è tenuto al
risarcimento del danno.
Per quanto riguarda l'obbligo
dell'amministratore di provvedere, in materia di
portierato, alle denunce contributive e al
pagamento dei contributi previdenziali, la
giurisprudenza ha affermato che, in caso di
omissione o ritardo, l'amministratore è tenuto a
rivalere il condominio delle somme da questo
versate all'INPS a titolo di sanzioni
amministrative.
La responsabilità penale dell'amministratore
può discendere dall'art. 677 C.P. (omissione di
lavori necessari per rimuovere un pericolo), in
quanto si tratti della manutenzione ordinaria,
che gli compete, oppure di incarico ricevuto
dall'assemblea in ordine alla manutenzione
straordinaria.
Ulteriori profili di responsabilità penale
possono derivare dall'inosservanza di ordinanze
di pubblica sicurezza relative alle parti comuni
dell'edificio.
Collaboratori dell'amministratore Collaboratori dell'amministratore Collaboratori dell'amministratore Collaboratori dell'amministratore
IL R.D. n. 56/1934, non più in vigore,
prevedeva che, nei condomini numerosi,
l'amministratore fosse coadiuvato da un
consiglio composto di almeno due membri,
scelti tra i partecipanti al condominio.
Tale consiglio aveva poteri consultivi e di
controllo.
Attualmente, il consiglio sopravvive nella prassi
di numerosi condomini e assume i compiti che
gli vengono attribuiti dall'assemblea.
Analogo discorso può compiersi per "le
commissioni", talora nominate per specifiche
scelte o per definire le modalità di esecuzione
delle delibere. I componenti delle suddette
commissioni devono ritenersi responsabili a
titolo personale per eventuali danni arrecati
nell'adempimento degli incarichi ricevuti. La
loro attività resta limitata al mandato ricevuto e
non può sovrapporsi ai compiti
dell'amministratore o dell'assemblea.
10
Lavori straordinari e urgenti Lavori straordinari e urgenti Lavori straordinari e urgenti Lavori straordinari e urgenti
Le opere di straordinaria manutenzione devono
essere deliberate dall'assemblea, con
maggioranza qualificata, quando siano di
notevole entità.
L'art. 1135 C.C. prevede che esse possano
essere disposte dall'amministratore quando
rivestano carattere urgente, con onere di riferire
alla prima assemblea.
Tale norma non configura un obbligo, ma una
facoltà dell'amministratore, il cui non uso non
può essere fonte di responsabilità, sempre che,
in alternativa, sia convocata l'assemblea e sia
assunta ogni idonea iniziativa volta ad evitare
danni.
Per ciò che concerne la figura
dell'amministratore di condominio, le norme
che ne definiscono le caratteristiche sono: artt.
1105, 1106, 1129, 1130, 1131, 1133 C.C.;
artt. 63, art. 64, art. 65 disp. att. C.C.
LE RESPONSABILITÀ DELL’AMMINISTRATORE CONDOMINIALE
Il Codice Civile sottolinea la responsabilità che l’ amministratore ha nei confronti dei condomini e in genere dei terzi dello stabile da lui amministrato. L’ amministratore e' equiparato al committente in termini di responsabilità.Uno degli aspetti più critici della sicurezza degli impianti e' la parte elettrica. Un impianto elettrico non a norme, trascurato o mal realizzato può causare incendi o semplicemente infortuni causati da folgorazione. In caso di incidenti con feriti e/o morti l'autorità inquirente verifica se gli impianti erano a norme ed ovviamente e' compito dell' amministratore curare la messa a norme delle parti condominiali. In caso di inadempienza da parte del condominio, l' amministratore può trovarsi nella spiacevole situazione di dovere dimostrare di avere fatto tutto quanto era in suo potere per adeguare gli impianti e di avere verificato che eventuali lavori fossero effettuati in base alla vigente normativa.
La responsabilità amministrativa dell'amministratore di condominio
RESPONSABILITA' AMMINISTRATIVA DELL'AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO Nell’ambito della gestione condominiale si rappresenta un problema, qualche voltatralasciato dalla dottrina e sul quale non e facile reperire un orientamento costante dellagiurisprudenza di legittimità e di merito. In pratica, è difficile verificare se il destinatario dellesanzioni amministrative per violazione di norme poste a tutelare la collettività, all’interno delcondominio sia l’amministratore o direttamente i condomini, in termini più specifici ilproblema della responsabilità amministrativa dell’amministratore di condominio. Nel corsodegli anni il legislatore ha prodotto in modo continuato una serie di norme mirate a regolarel’aspetto amministrativo della gestione di condominio, ossia, finalizzate alla tutela di interessigenerali, ed anche propri del buon funzionamento della pubblica amministrazione,legiferando in modo indiretto, e forse non sempre cosciente, sul condominio e nello specificosull’amministratore di condominio. La violazione di queste norme come di tutte quelle postea tutela della collettività, prevede una sanzione specifica, la così detta sanzioneamministrativa, costituente una somma di denaro, oltre ad eventuali interessi quandoprevisti. A luce di quanto detto ci si chiede, all’interno del condominio negli edifici, comeregolato dalla legislazione vigente, chi è il soggetto passivo della sanzione, ossia chi èresponsabile potrimonialmente della sanzione, l’amministratore o i singoli condomini. Appareopportuno, alla luce di quanto detto, indicare a titolo esemplificativo, qualche normativa. LaLegge 05/03/1990 n. 46: “Norme per la sicurezza sugli impianti”, impone che gli impiantidegli edifici, tra l’altro, deputati, a civile abitazione, siano costruiti e mantenuti con il rispettod’alcune prerogative. Il dispregio di questa norma fa scattare alcune sanzioni. Dal quadrosanzionatorio si evidenzia che, destinatari delle sanzioni amministrative e "soggettidirettamente obbligati ad ottemperare a quanto previsto dalla legge stessa" sono ilcommittente e il proprietario (l'art. 10 è tra l'altro intitolato: "Responsabilità del committente edel proprietario"). Così come, l'art. 16 della legge n. 46/1990 indica, quali destinatari dellesanzioni amministrative, il committente e il proprietario. Ci si chiede nel condominio negliedifici, alla luce delle normative vigenti, a che fa capo la figura di committente e proprietario.Nel novero di tali responsabilità, rientra anche quella dell'amministratore? Altro problema èposto dagli articolo 23 e 25 del D.P.R. 29/09/1973 n. 600, che istituiscono il condominio, enon l’amministratore quale sostituto d’imposta, obbligandolo trattenere una somma suiredditi di lavoro dipendente ed autonomo, compreso l’eventuale compensodell’amministratore, per poi versarla direttamente allo stato. In relazione alle sanzioniamministrativa a questa norma si all’accia l’articolo 14 del Decreto Legislativo 18/12/1997 n.471, il quale denominato: “Violazioni dell'obbligo di esecuzione di ritenute alla fonte”. Riporta testualmente: “Chi non esegue, in tutto o in parte, le ritenute alla fonte sono soggette alla sanzione amministrativa pari al venti per cento dell'ammontare non trattenuto,salva l'applicazione delle disposizioni dell'articolo 13 per il caso di omesso versamento”.Ancora, la Legge 25/01/1994 n. 82, Disciplina delle attività di pulizia, all’articolo 6testualmente afferma: ” (omissis) a chiunque stipuli contratti per lo svolgimento d’attività dicui alla presente Legge, o in ogni modo si avvalga di tali attività a titolo oneroso conimprese di pulizie non iscritte o cancellate dal registro delle ditte o dell’albo provinciale delleimprese artigiane, o la cui iscrizione sia stata sospesa, si applica la sanzione amministrativa,del pagamento di una somma da €. 516,46 ad €. 25.822,84”. Tutte queste norme, anche senon esaustive, danno un’idea di come sia complessa la problematica. A questi problemisembra dare una prima soluzione la Legge 24/11/1981, detta anche Legge sugli illecitiamministrativi, dispone, in proposito, l'art. 1 della stessa:"Nessuno può essere assoggettato
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a sanzioni amministrative se non in forza di una legge che sia entrata in vigore prima dellacommissione della violazione. Le leggi che prevedono sanzioni amministrative si applicanosoltanto nei casi e per i tempi in loro considerati". Questo primo articolo sembrerebbeeludere una responsabilità diretta dell’amministratore di condominio nei confronti dellaPubblica Amministrazione, infatti le norme indicate non fanno riferimento direttamente allafigura dell’amministratore, ma parlano genericamente di committente proprietario ocondominio. Ma c’è un altro articolo della norma che sembra risolvere il problema, L’articolon. 6 “Solidarietà”; il quale testualmente dice: “(omissis) Se la violazione è commessa dalrappresentante o dal dipendente di una persona giuridica o di un ente privo di personalitàgiuridica o, comunque, di un imprenditore nell’esercizio delle proprie funzioni, la personagiuridica o l’ente o l’imprenditore è obbligato in solido con l’autore della violazione alpagamento della somma da questo dovuta. Nei casi previsti dai commi precedenti chi hapagato ha diritto di regresso per l’inero nei confronti dell’autore della violazione”. Questanorma sembra indicare, che, se l’amministratore nell’esercizio delle funzioni di mandatariodei condomini commette una violazione delle norme amministrative è responsabiledirettamente nei confronti della Pubblica Amministrazione direttamente, in solido con isingoli condomini, ossia che l’amministrazione potrà pretendere a suo piacimento lasanzione sia dall’amministratore che da tutti i condomini anche per l’intero. Altro problema,sarà poi vedere all’interno del condominio chi sarà il responsabile, l’amministratore o icondomini, o meglio se i condomini potranno pretendere dall’amministratore il rimborso dellasomma versata a titolo di responsabilità da inadempimento contrattuale, ma questo caso,rientra nei rapporti interni al condominio e non nella responsabilità nei confronti dei terzi,esulando dai problemi analizzati con il presente scritto.
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LE RESPONSABILITÀ DELL’AMMINISTRATORE,
DEL CONDOMINIO E DEI SINGOLI CONDOMINI
* * * * *
Un breve inquadramento sistematico
Una prima importante differenziazione è quella tra la responsabilità penale e
quella civile, cioè patrimoniale.
La prima è strettamente legata ad una concezione personalistica, basata cioè
sulla coscienza e volontà delle azioni ed omissioni che verranno poi qualificate dal
Giudice come reati, quindi in linea di massima toccherà sempre all’amministratore,
quando c’è, e mai ai condomini. Teniamo però presente che c’è anche una
dimensione condominiale, al di sotto dei 5 condomini (e tra questi è frequente il
caso della classica villetta bifamiliare) in cui l’amministratore non è necessario e ci
possono essere condominii anche più grandi dove l’amministratore di fatto non c’è:
in questi casi anche la responsabilità penale farà capo direttamente ai condomini.
Quanto poi al caso in cui siano i condomini ad imporre una situazione di ille-
galità –ad esempio in occasione di appalti di opere di manutenzione straordinaria-,
non si ritiene normalmente che tale circostanza possa valere a scriminare
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l’amministratore, la cui unica arma di difesa è a questo punto quella di non
accettare l’incarico e, al limite, di dimettersi.
Ciò perché la libera concorrenza tra gli appaltatori deve avvenire solo sui fat-
tori produttivi, sulla qualità dell’opera, sui tempi di lavorazione e sulla garanzia dei
lavori e mai sulla riduzione del livello di sicurezza, che deve essere sempre garantito
in qualunque fase lavorativa.
In alternativa egli potrebbe –anche contro la decisione assembleare- adottare
quelle misure di sicurezza che il condominio gli ha negato, essendo egli direttamente
soggetto alla legge nonché, posto che il rapporto tra amministratore e condomini si
inquadra nelle norme sul mandato, tenuto ex art. 1708 c.c. a compiere non solo gli
atti di cui sia stato incaricato, ma anche quelli che ne sono propedeutici.
Si tratta ovviamente di una ipotesi direi fantascientifica, tenuto conto anche
che gli mancherebbero i fondi per attuarla, negatigli dall’assemblea.
* * * * *
L’ipotesi penale più comune è quella generale del reato omissivo, descritto
dall’art. 40, 2° comma c.p., secondo il quale “non impedire un evento che si ha
l’obbligo giuridico di impedire equivale a cagionarlo”, situazione che può derivare da
un cattivo uso da parte dell’amministratore dei poteri di cui agli articoli 1130 e 1133
c.c.
I reati più tipici in tal senso sono quelli previsti e puniti dagli articoli 676 e
677 c.p. per l’omissione di lavori di manutenzione ordinaria che si rivelino necessari
per evitare pericoli derivanti dalle parti comuni dell’edificio: ciò però, si ritiene,
appunto solo per la manutenzione ordinaria, mentre per quella straordinaria
l’amministratore ha il dovere di intervenire solo per le opere urgenti ed improrogabili
(che però sono poi normalmente quelle volte a preservare l’incolumità delle persone).
Come si evince dalla loro stessa formulazione, sono reati c.d. “di pericolo”,
cioè che si verificano anche indipendentemente dal prodursi di un danno effettivo:
nel caso invece che questo si verifichi, l’imputazione potrà essere ben più grave ed
arrivare sino alle lesioni colpose o all’omicidio colposo.
A questi stessi “rischi” penali soggiace anche il singolo condomino, quando il
pericolo o il danno provengano dalla sua proprietà esclusiva.
Altre fattispecie penali in cui può incappare l’amministratore –in relazione alla
sicurezza- sono: la violazione dell’ordine dell’Autorità, reato di cui all’art. 650 c.p.,
ad esempio sotto la specie di ordinanze comunali che impongano interventi in tema
di sicurezza dell’edificio; la mancata richiesta del certificato provvisorio antincendio
e della domanda di rinnovo del certificato di prevenzione incendi; le violazioni
relative alla sicurezza sul lavoro, quando il condominio abbia dei dipendenti.
* * * * *
Poiché io sono un avvocato esclusivamente civilista, non mi avventuro oltre in
un territorio che non mi è proprio e mi limito a sottolinearne alcuni aspetti
civilistici, cioè patrimoniali, precisando che i costi della difesa penale –vale a dire la
parcella dell’avvocato penalista- non potranno essere addebitati al condominio, nel
senso che se da un lato l’amministratore non ha alcun diritto di pretenderlo,
l’eventuale delibera assembleare che preveda tale rimborso sarebbe anch’essa
illegittima, e quindi annullabile, però se l’assemblea –in un impeto di generosità che
peraltro mi pare abbastanza improbabile- decide ugualmente di provvedervi, meglio
se all’unanimità, e poi nessuno la impugna nei fatidici trenta giorni, anche quella
decisione è suscettibile di consolidarsi.
Idem, ma qui il soccorso dell’assemblea è ancora più improbabile, per quanto
riguarda l’eventuale risarcimento dei danni che siano conseguiti alla commissione
del reato (qui potrebbe peraltro sussistere una autonoma responsabilità del
condominio, ma di ciò parleremo più avanti).
Per di più l’amministratore potrebbe essere tenuto al risarcimento non solo
nei confronti dei terzi danneggiati, ma anche nei confronti degli stessi condomini
che abbiano dovuto sborsare somme a titolo risarcitorio o altro a seguito di sue
inadempienze.
È a questo punto evidente la necessità per l’amministratore, così come per
tutti i professionisti, di munirsi di una idonea polizza assicurativa, che copra i costi
della difesa e le eventuali conseguenze civili del reato (non ovviamente la responsa-
bilità penale, che resta personale). Ciò naturalmente ha un costo, tanto più elevato
nella misura in cui la copertura sia adeguata, sia come casistica che come
massimali. Questa banale considerazione in ordine ai costi meriterebbe poi un
approfondimento di tipo “tariffario”, vale a dire un comune e necessario riconosci-
mento della qualità, professionalità e, proprio sotto tale profilo, dei rischi e costi
connessi alla professione di amministratore, traendone le debite conclusioni sotto il
profilo del giusto compenso, ma qui tocchiamo un tasto assai delicato ed andiamo
anche fuori tema.
* * * * *
Nei lavori che interessano le parti comuni del condominio l’amministratore,
nella sua qualità di legale responsabile del condominio, è destinatario del dovere di
sicurezza in tutte le opere e i servizi affidati in appalto.
L’appalto può riguardare non solo le grandi opere di manutenzione, ma anche
lavori di pulizia, di giardinaggio, di controllo dell’impianto elettrico, di manutenzione
degli ascensori ecc…
Per l’esecuzione di queste opere l’amministratore deve osservare alcuni obbli-
ghi:
- affidare i lavori a soggetti che hanno i necessari requisiti tecnico-
professionali;
- verificare la loro iscrizione alla Camera di Commercio;
- fornire loro informazioni dettagliate sui rischi condominiali specifici;
- acquisire il documento di valutazione del rischio dell’impresa appaltatrice,
che riporta le procedure per l’esecuzione in sicurezza dei lavori appaltati.
Contrariamente all’esperienza passata che consentiva al committente di
estraniarsi dal processo esecutivo, limitando il suo intervento alla verifica che
l’opera o il servizio rispondessero ai requisiti stabiliti nel contratto, con le disposi-
zioni dell’articolo 7 del Dlgs 624/94 in materia di sicurezza sul lavoro, il commit-
tente assume il ruolo di coordinatore degli interventi; inoltre, diventa garante che le
opere o i servizi siano realizzati con l’apprestamento, da parte dell’appaltatore, di
una organizzazione idonea (per risorse, professionalità, attrezzature e mezzi) a
consentire l’esecuzione dei lavori in sicurezza.
A seconda del tipo di intervento l’amministratore deve fornire circostanziate
notizie scritte sui rischi presenti nell’edificio, affinchè l’appaltatore possa informare i
suoi dipendenti. A titolo esemplificativo, deve informare sulla eventuale presenza in
locali appositi di sostanze nocive; sulla tipologia delle coperture per interventi sui
tetti; sui lucernai e altre strutture fragili; sui percorsi di accesso a coperture o
posizioni di lavoro sopraelevate ecc…
* * * * *
Venendo ora alla responsabilità –ovviamente patrimoniale- dei condomini, il
primo e fondamentale argomento è quello della generale solidarietà di essi quanto
alle obbligazioni condominiali.
Come è noto infatti il condominio –almeno secondo l’attuale legislazione- non
ha personalità giuridica, vale a dire che non è un ente dotato di autonomia, anche
patrimoniale, rispetto ai condomini, ma è qualificato dalla giurisprudenza come un
ente di gestione, cioè nulla più che la somma degli interessi dei singoli condomini
che lo compongono.
Sotto il profilo patrimoniale potrebbe essere assimilato da una società in nome
collettivo, dove tutti i soci sono illimitatamente e solidalmente responsabili di
qualsiasi obbligazione contrattuale o extracontrattuale della società.
Infatti la responsabilità debitoria del condominio può derivare sia da un con-
tratto (ad esempio di appalto per il rifacimento delle facciate, ed in questo caso i
condomini sono in grado, salvo imprevisti di non grande peso, di valutarne la
portata e oltretutto decidono loro quando affrontare questa spesa), sia derivare da
un atto illecito (ad esempio per i danni subiti da un dipendente che sia incorso in
un infortunio imputabile al condominio: ad esempio per la classica scala fuori
normativa di sicurezza con cui il portinaio è andato a pulire le lampade delle scale)
ed in questo caso sia l’evento in sé che l’entità del debito sono del tutto imprevedibi-
li.
Anche in questo caso è ovviamente opportuno andare ad assicurarsi “bene”,
ma dubito assai- poi lo chiederemo alla Collega che ce ne parlerà- che si possano
assicurare situazioni limite, che sono poi quelle maggiormente pericolose, derivanti
da dolo o colpa grave e che si concretino in violazione di leggi.
* * * * *
Ora, una conseguenza che percepiamo immediatamente come aberrante di
questo generale concetto di solidarietà patrimoniale tra tutti i condomini, è che a far
fronte alle obbligazioni derivanti da una condotta illecita del condominio, nella
specie, ad esempio, di aver affidato determinati lavori ad una ditta palesemente
inadeguata, solo perché economica, ma senza misure di sicurezza, ovvero avere
affidato le pulizie condominiali “alla buona” alla sig.ra Pina del terzo piano ecc…, se
poi un operaio cade dall’impalcatura o, molto più banalmente, la sig.ra Pina cade
per le scale e si rompe una gamba, a risponderne economicamente saranno tutti i
condomini, e quando dico tutti intendo non solo quelli che hanno votato a favore
della decisione, ma anche quelli che hanno votato contro e, a mio avviso, senza
possibilità di rivalsa nei confronti né dell’amministratore, che non ha contrastato
l’insana decisione, e nemmeno dei condomini che l’hanno sostenuta e voluta.
Paradossalmente nemmeno ritengo che possano sfuggire a tale responsabilità
i condomini che oltre ad avere votato contro la delibera l’abbiano addirittura
impugnata avanti all’Autorità Giudiziaria (sempre, ribadisco, quanto
all’impossibilità di rivalsa nei rapporti interni, posto che verso l’esterno, compresa la
stessa sig.ra Pina, che come terzo danneggiato ha dirito al risarcimento anche se
condomina e come condomina concorre nella responsabilità anche se terzo
danneggiato, la solidarietà nell’obbligazione è indiscutibile).
Così, tra le pochissime sentenze rinvenibili, Cass. 3/8/902 n. 7831, secondo
la quale “In tema di condominio negli edifici, della esecuzione di una deliberazione
adottata con la prescritta maggioranza nell’ambito riservato alla competenza e
discrezionalità di valutazione dell’assemblea in relazione alle parti comuni dell’edificio,
non può normalmente derivare alcuna responsabilità per fatto illecito o contrattuale a
carico della maggioranza che ha approvato la deliberazione nei confronti della
minoranza dissenziente”: viene però da chiedersi se “l’ambito di discrezionalità”
dell’assemblea possa spingersi sino ad adottare una delibera illegittima.
Naturalmente l’attuale regime di inossidabile solidarietà della responsabilità
condominiale potrà essere superato –ed è auspicabile- dalla ritenuta imminente
normativa di riforma della disciplina condominiale, che infatti prevede un notevole
temperamento di tali concetti.
* * * * *
Quanto alle più “normali” responsabilità dei condomini, appare fondamentale
analizzare l’articolo 2051 del codice civile, che sinteticamente si intitola
“responsabilità per cose in custodia”, titolo che tende a nasconderne, per chi non
sia proprio del mestiere, l’effettiva portata che, in parole semplici, consiste nella
responsabilità del proprietario, ovvero di chi ha l’effettivo potere materiale sulla
cosa, per danni causati dalle cose di sua proprietà.
Si tratta di una responsabilità praticamente oggettiva, che può essere evitata
o ridotta solo dando la prova, per lo più impossibile, del caso fortuito (e in tale
concetto rientra il fatto del terzo).
Casi tipici possono essere la rottura di una tubazione o il distacco di un pezzo
di facciata. Nei casi più gravi può intervenire anche il disposto dell’art. 2053 c.c. che
dispone sostanzialmente la stessa regola per il caso di rovina di edificio, dove
ugualmente, per esimersi dalla responsabilità, il proprietario dovrà dimostrare che
questa non è dovuta a difetto di manutenzione o vizio di costruzione, che è poi una
più specifica fattispecie di caso fortuito o forza maggiore.
Diventa qui fondamentale stabilire di chi sia la proprietà dell’oggetto incrimi-
natorio (toccando al proprietario, come dicevo, la responsabilità di una oggettiva
carenza di manutenzione): così, nel caso della tubazione, se essa appartenga al
condominio, come di solito sono le tubazioni verticali, mentre quelle orizzontali sono
del singolo condomino (entrambe dovrebbero in ogni caso rientrare in una buona
assicurazione del condominio, come attentamente ascolteremo in un successivo
intervento), ovvero se il pezzo che si è distaccato appartenga ad una parte comune
di facciata ovvero sia proprietà individuale (e qui la giurisprudenza è in certi casi
limite un po’ oscillante): in ogni caso e con poca spesa il singolo condomino può
garantirsi da questo tipo di eventi con una assicurazione cosiddetta del
“capofamiglia”, che copre peraltro anche tanti altri tipi di sinistro, per cui è sempre
consigliabile, anche se in questo caso potrebbe costituire una doppia –e quindi
inutile- copertura rispetto alla polizza condominiale: in ogni caso, vista anche
l’esiguità della spesa annua in relazione alla potenzialità dell’obbligazione risarcito-
ria, è sicuramente meglio essere assicurati due volte che non esserlo affatto.
* * * * *
Una particolare forma di responsabilità, sicuramente nel tema specifico di
questo convegno, è quella relativa alla esecuzione di opere abusive –in violazione
cioè delle norme urbanistiche-, per le quali vengono ritenuti responsabili, in solido
tra loro, il titolare del permesso di costruzione, il committente, il costruttore, il
direttore dei lavori: quindi, anche in presenza di un progettista, di un responsabile
di sicurezza e di un direttore dei lavori, appare inevitabile la responsabilità
dell’amministratore e dei condomini.
Altra specie un po’ misconosciuta di responsabilità è quella relativa ad even-
tuali furti perpetrati in appartamenti, agevolati dalla presenza di impalcature:
normalmente si ritiene che essa debba far capo all’appaltatore, ma, in particolari
circostanze, la responsabilità è anche del condominio (e dell’amministratore), come
ad esempio si legge nella sentenza del 16.5.97 della Corte di Appello di Milano
(pubblicata in archivio locazioni 1997, 1030) secondo la quale “E’ ravvisabile la
responsabilità colposa del condominio, in concorso con l’impresa appaltatrice, per il
furto subito da terzi in abitazioni vicine, qualora siano montate impalcature adiacenti ai
relativi balconi prive di accorgimenti tecnici di protezione idonei ad impedire l’agevole
accesso ed intrusione da parte di estranei”.
* * * * *
Può essere interessante in questo ambito affrontare brevemente la situazione
del condominio parziale, vale a dire relativo a quei beni o servizi che, per la loro
oggettiva conformazione e funzione siano destinati a servire, e quindi appartengano,
solo ad un gruppo di condomini e non a tutti.
Si tratta di una fattispecie che fino a venti-trenta anni or sono era prevalen-
temente negata dalla giurisprudenza, legata ad un concetto complessivamente
solidaristico del condominio, ma che paradossalmente era già esplicitamente
prevista dalla prima normativa sul condominio introdotta nel nostro ordinamento,
quella di cui alla l. 10.1.1935, n. 8, e che attualmente può dirsi consolidata dalla
giurisprudenza (ovviamente sotto il profilo della teorica ammissibilità del concetto
giuridico, perché poi la concreta sussistenza dell’istituto andrà verificata caso per
caso).
Nell’ambito dell’eventuale condominio parziale si verifica un curioso fenome-
no: poiché il condominio è, verso i terzi, uno e uno solo, la responsabilità “esterna”
al condominio è solidale tra tutti i condomini, mentre si può graduare quella
interna, quindi con integrale diritto di rivalsa nei confronti dei condomini che fanno
parte del condominio parziale da parte di quel condomino che non ne faccia parte
ma che ugualmente sia stato costretto all’esborso a terzi di determinate somme.
* * * * *
A scapito di altri interessanti argomenti, concludo con qualche osservazione
sul principio di ambulatorietà passiva delle obbligazioni condominiali: tradotto in
italiano: che succede se acquisto un appartamento in condominio e mi trovo subito
subito con una causa persa, ad esempio perché tempo prima, a causa della rottura
di una tubazione condominiale, il condominio si era reso responsabile
dell’allagamento di un magazzino in cui erano contenuti strumenti elettronici –
andati ovviamente del tutto distrutti- per il valore di qualche centinaio di migliaia di
euro? Oppure nel caso che l’ex portinaia –ormai non più in forza da anni- abbia
vinto una causa di lavoro per differenze retributive?
Bene, è ovvio che della quota della relativa sopravvenienza passiva dovranno
farsi carico i condomini attuali, quindi anch’io e non toccherà quindi
all’amministratore andare a rintracciare gli ex condomini che erano tali quando si è
verificato l’evento.
Non solo, ma per il principio di cui all’art. 63 disp. att. c.c. dovrò rispondere,
in solido con il proprietario precedente, non solo se la sentenza di condanna è stata
emessa dopo il mio acquisto, ma anche prima, purchè nei termini temporali di tale
norma, cioè nel medesimo anno (di gestione, non solare) ovvero in quello preceden-
te.
Potrò poi rivalermi in ogni caso –ed è qui che volevo arrivare –sul precedente
proprietario (sempre che lo trovi e sempre che sia solvibile, ovviamente) a meno che
non sia stato tra noi espressamente convenuto il contrario nell’ambito del passaggio
di proprietà.
Ciò per il principio generale della c.d. “personalità delle obbligazioni”, cioè del
fatto che ognuno, di regola, risponde del fatto proprio e non di quello altrui.
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Quindi –e qui cito la sentenza di Cassazione, che è la 22.2.2000 n. 1956, pro-
proprio perché abbastanza rara- “l’acquirente dell’unità immobiliare risponde soltanto
delle obbligazioni condominiali sorte in epoca successiva al momento in cui, acquistan-
dola, è divenuto condomino; e se, in virtù del principio dell’ambulatorietà passiva di tali
obbligazioni sia stato chiamato a rispondere delle obbligazioni condominiali in epoca
anteriore, ha diritto a rivalersi nei confronti del suo dante causa”.
Naturalmente, poiché nel nostro sistema giudiziario il Giudice interpreta di-
rettamente la legge ed il precedente giudiziario, anche della Cassazione a Sezioni
Unite, massimo organo di “coerenza” dell’interpretazione giurisprudenziale, non è
vincolante, non si può escludere di imbattersi in qualche Giudice che la pensi
diversamente: ad esempio il Tribunale di Milano, con sentenza dell’ 11.2.99
(rivenibile in Resp. Civ. 2000, 748), ha disposto che: “Il condomino che abbia
contribuito alle spese sostenute dal condominio per il risarcimento dei cagionati a terzi
da parti comuni dell’edificio non ha diritto di ripetere dal precedente proprietario, suo
dante causa e condomino al momento dell’evento dannoso, la quota versata in quanto
l’obbligazione risarcitoria posta a carico del condominio ex art. 2051 c.c. ha natura
reale e si trasferisce in capo al nuovo condomino con il diritto di proprietà”.
Meglio dunque prevedere il caso già con l’atto di compravendita, nel quale il
venditore potrà anche essere … reticente, ma l’acquirente potrà tutelarsi con una
clausola con la quale il venditore assicuri che non esistono cause in corso o simili e
in ogni caso si faccia esplicitamente carico di qualsiasi sopravvenienza passiva
possa derivarne (poi, come detto, di fatto occorrerà rintracciare lui e il suo denaro,
ma almeno non vi saranno ostacoli giuridici alla rivalsa).