マイアミ不動産投資セミナー講師：浦田健 · • 移民の拡大 •...

マイアミ不動産投資セミナー講師：浦田健

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海外不動産投資3原則

人口増加経済成長

インフラ整備

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アメリカ不動産の魅力

インカムゲイン（家賃収入） • 9%前後の利回り

キャピタルゲイン（値上り益） • 10年で３割の値上り期待

エクスチェンジゲイン（為替差益） • 円安ドル高傾向

節税対策 • 減価償却


なぜアメリカなのか？

経済回復

• 米住宅着工戸数が回復

• 雇用の拡大 • QE3の出口を探っている

• 円安ドル高要因大

シェール革命

• 世界需要の99％を生産

• 2020年にはエネルギー需要100%

人口増加

• 移民の拡大 • 50年までに１億人増

• 高い出生率 • 南米からの移民

• 賃貸需要の増加

住宅文化

• 中古になっても値下がりしない

• 人口増とともに価格上昇

1. 非居住者でも自由に不動産が所有でき経済活動が営める 2. 実需をベースとした確実な賃貸需要がある 3. 確実な管理ができ、家主の権利が保証されている 4. １億人の人口増に物件の値上がりが期待できる


なぜ今アメリカ不動産価格があがってきているのか？ 1. 差押え物件（フォークロージャー）が、任意売却（ショートセール）

になり不良債権物件が無くなってきた

2. 家を失った人が賃貸へ移り、賃貸価格が上昇（米空室率8.6％）

3. 物件価格が下がり賃貸利回り上昇による投資妙味

4. サブプライムで家を失った人も、再びローンを受けられるようになってきた

5. 失業率低下による景気回復


住宅価格と賃料の関係


２０５０年アメリカの人口予測３億人が４億人になる！年間250万人増える先進国は無い


ハリー・S・デントの人口動態理論（アメリカ）

2035年

2015年


ハリー・S・デントの人口動態理論（日本）


CASE-SHILLER HOME PRICE INDIX 10-20


CASE-SHILLER HOME PRICE INDIX DETROIT


CASE-SHILLER HOME PRICE INDIX NY


CASE-SHILLER HOME PRICE INDIX LA


CASE-SHILLER HOME PRICE INDIX MIAMI


人口増加と住宅価格の関係


アメリカ住宅不動産の内訳


アメリカ住宅不動産の内訳 • 総住宅数は１億3,280万世帯（内空室1,340万戸,総世帯数１億1,940万

世帯）

• １億1,940万世帯中、持家が7,880万世帯（66%）、賃貸が4,060万世帯（34％）

• 賃貸4,060万世帯中、戸建賃貸1,110万世帯、コンド250万世帯、2−19室の中規模アパート1,690万世帯、20室以上の大規模アパート820万世帯

• 持家比率ピーク時の69％から66%に。持家指向から賃貸へ


2015年の賃貸需要予測 820万世帯増える


820万世帯の内訳 • 一軒家、コンド 450万世帯増加、アパート370万世帯増加


中古住宅でも価格が下がらない理由既存住宅流通シェアの国際比較


WHY FOCUS ON MIAMI?


移住動向1947-2012 アメリカ国政調査局

1年間に3650万人（12%）が引越す


マイアミへの移住

お金持ちが移住

労働者が移住


移住者ランキング


なぜフロリダなのか？ • 200社以上の日系企業の他、アジア各国企業も進出⇒駐在員需要大

（ブリジストンアメリカ ‐ キャノンラテンアメリカ ‐ エプソンラテンアメリカ ‐ フジフィルム ‐ 富士通ゼネラルアメリカ ‐ 丸紅ビジネスマシン ‐ 松下電子 ‐ ミノルタビジネスシステム ‐ 三菱電機・三菱重工 ‐ 三井物産 ‐ 日本エキスプレス ‐ ニプロメディカル ‐ 日東電工 ‐ オリンパスラテンアメリカ ‐ パイオニアインターナショナル ‐ リコーラテンアメリカ ‐ カワスミ研究所 ‐ 近鉄航空 ‐ コマツラテンアメリカ ‐ サイテック海洋電子 ‐ ソニーブロードキャストエキスポート ‐ ソニー電子 ‐ ソニーミュージック ‐ 住友銀行 ‐ 天竜アメリカ ‐ ＮＥＣアメリカ ‐ テルモメディカル ‐ 東芝アメリカメディカルシステム ‐ トヨタ自動車 ‐ 郵船航空貨物その他）

• 南米５億人市場開拓の玄関口になっている

• 全米第四位、1900万人の人口

• 毎年30万人の人口増

• 国内外からの移住者が多い

• ベネズエラ、ブラジル富裕層の資産が流れてくる

• オーランドは宇宙産業、ハイテク、バイオ産業

• ディズニーワールド、ケネディー宇宙センター、デイトナビーチ

• 毎年300万人の観光客が集まる世界屈指のリゾート地


なぜマイアミなのか？成功者はリゾートを目指す • 世界屈指のリゾート地である（沖縄とほぼ同じ緯度） • 人口260万人（マイアミ・デイド群、マイアミ市は40万人） • 毎年5万人の人口増 • マイアミ市の世帯数約 • マイアミは中南米から北米へのGatewayになっている（逆もまた然り、

南米66都市以上への直行便） • NY,LAに次いで3番目に海外からの入国者が多い • 南米のコミュニティーがあり、南米富裕層の投資先だけでなく移住先と

なっている（スペイン語が通じる） • マイアミはヒスパニッック系60％（キューバ、プエルトリコ、メキシコ他） • マイアミのブリュッケルは全米第二の金融センター • ２０１６年ブラジル投資家の出口になる？


なぜDORALなのか？コミュニティー、セーフティー、教育 • マイアミダウンタウンから20分。空港から10分の好立地

• 毎年PGAツアーが行われる屈指のゴルフリゾート

• リトルベネズエラ（ベネズエラ富裕層の多くが居住するエリア）

• マイアミ随一の教育システム（チャータースクール）

• カルロスAlbizu大学、マイアミ大学

• 米不動産王、ドナルド・トランプも注目（ゴルフ場を購入、現在250億円かけて全面改修中で2014年中にリニューアルオープン予定）

• 駐在員に人気のゲートコミュニティー式コンドミニアム

• 賃貸需要が強く、利回り9−10%が狙える

• 中古は$200,000〜、新築は$400,000〜 Copyright 2013 FP Communications,Inc. All Rights Reserved. 27

ブリッケル • 金融などのオフィス街で住居形態はコンドミニアム • 10年12月と比較して13年7月現在、約2倍に • 今後ベイサイドエリアに20以上の複合PJが建設予定

ドラル • マイアミのベッドタウン • 大型の新規開発案件が供給される最もホットなエリア

• マイアミ国際空港資金 • 周辺に大手企業が南米拠点として集積する

ウエストン • ブローワード郡にある新興住宅が集まるエリア • ドラルよりも相場が低く、今後の値上り期待がある

MIAMI


DORAL ISLES

Trump National Miami


• 築１５年、ブロック造、2BD＋2BT、154㎡（47坪）売主85歳男性

• 2006年$399,000で購入し$100,000かけて家具付きリノベーション

• 管理費$611/月

• 米国内建設会社社長の別荘として$2,500/月で賃貸中（４年目の契約更新済み）

• 利用頻度は月２〜３回（メイドが週1回清掃）

• $364,000で売却開始⇒$297,000にプライスダウン（Cash Buyer Only）

• $295,000でオファー ⇒ 契約決定

• 表面利回り10.17％

• 実質利回り7.68％

DORAL ISLES CAPTIVA CONDO


投資シミュレーション（10年）為替 100円 110円 120円 130円 140円物件価格 $300,000 3,100万円 3,600万円 3,900万円 4,200万円

家賃 $2,500 27.5千円 30万円 32.5千円 35万円

$2,500/月×12ヶ月×10年＝$300,000

固定資産税$3,500/年×10年＝▲$35,000

管理費$610/月×12ヶ月×10年＝▲$73,200

10 years Net Cash Flow $191,800 ×10年後の為替＝？？？円

為替 100円 110円 120円 130円 140円２割UP 3,600万円 3,720万円 4,320万円 4,680万円 5,040万円

３割UP 3,900万円 4,030万円 4,680万円 5,070万円 5,460万円


２BD＋２BT＋ガレージ＄２７万〜

２BD＋２BT＄２０万〜

２BD＋２BT ガレージ＄４０万〜


アメリカ不動産取引の特徴

• リーマンショック以降、不良債権処理が進み再び住宅ローンが受けられるようになった • 非居住の外国人も50％〜60％のローンが受けられる（30年固定4.5％前後、変動3%前後） • ノンリコースローン（被溯及型）、保証人不要 • 中古住宅市場が確立されており、住宅修繕履歴をいつでも確認することができる • タイトルカンパニー（司法書士事務所など）がエスクロー（法律で保全された決済代行）を行う。

登記保険があり、権利は確実に保全される • 必要に応じてタイトルカンパニーがアプレイザル（建物査定）、インスペクション（建物検査）を

発注代行する • タイトルカンパニーで委任状を作成すると、決済まで全て業務代行をしてくれる（保険込み

Fee $3,800） • 買主に仲介手数料はかからない。売主が6％を負担（seller側とbuyer側で折半） • エージェント（仲介人）はライセンス式（州）であり双方代理はできない（両手手数料の禁止） • エージェントは州のライセンスを持ったブローカーカンパニー（不動産会社）に所属しなけれ

ばならない • 減価償却費は新築、中古、構造にかかわらず27.5年（定額法） • 固定資産税は1.5％（新築時評価×年変動率）


アメリカ賃貸契約の基本

期間は1年定期借家契約（州法）

終了２ヶ月前告知。更新でなければ即退居

仲介手数料1ヶ月分もしくは年家賃の10％（オーナー負担）

再契約費用も同じ

PMフィーは家賃の10％が相場（PM会社は免許不要）

途中退居の場合は２〜３ヶ月の違約金が一般的

家具付きである必要はないが、家具付きは家賃を高くとれる


海外不動産は誰から買うか誰に管理してもらうかが重要

• カントリーリスク（政治体制変更、移民抑制、政策変更、法律改正、外国人に対する規制発動、人種差別、税制改正、財政破綻、テロ、暴動、戦争）

• 為替変動・送金リスク

海外不動産の固有リスク

• 経済変動リスク • 流動性リスク • 金利上昇リスク • テナント退去リスク • 税制改正リスク • 資産管理リスク • 都市計画変更リスク • 天災（地震、台風など）

不動産に存在するリスク

• 出口戦略（国によって異なるが、基本は長期保有より短中期保有） • 日頃からの情報収集 • 管理を任せる現地エージェントの信頼性

対処法は？


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