EVALUERING AV TRONDHEIM KOMMUNES INVOLVERING PÅ … · 2018-01-15 · Svartlamoen er uttrykk for...

1

EVALUERING AV TRONDHEIM KOMMUNES INVOLVERING PÅ SVARTLAMOEN HØRINGSUTKAST TIL:

- SVARTLAMOEN BOLIGSTIFTELSE - SVARTLAMOEN KULTUR- OG NÆRINGSSTIFTELSE

15.3.2016

2

Innhold

1 EVALUERINGENS FUNN ............................................................................ 4

1.1.1 HOVEDBUDSKAP ........................................................................................................................... 4 1.1.2 SAMMENDRAG............................................................................................................................. 5

2 OM SVARTLAMOEN OG EVALUERINGEN ................................................. 11

2.1 HVA ER SVARTLAMOEN? ....................................................................................................... 11 2.2 BAKGRUNN FOR EVALUERINGEN .............................................................................................. 13 2.2.1 POLITISKE VEDTAK OM EVALUERING ............................................................................................... 13 2.2.2 HVORDAN INVOLVERER KOMMUNEN SEG I SVARTLAMOEN? ............................................................... 14 2.3 ORGANISERING AV ARBEIDET OG OPPLEGG FOR ANALYSEN ............................................................. 15 2.3.1 PROSESS OG MEDVIRKNING .......................................................................................................... 15 2.3.2 METODE ................................................................................................................................... 15

3 FORTID, NÅTID OG FREMTID .................................................................. 19

3.1.1 HISTORIKK ................................................................................................................................. 19 3.1.2 OMGIVELSER I ENDRING ............................................................................................................... 19

4 VURDERINGER 21

4.1 BYØKOLOGISK FORSØKSOMRÅDE ............................................................................................. 21 4.1.1 HVA ER BYØKOLOGI? .................................................................................................................. 22 4.1.2 FYSISKE FORSØK OG MILJØTILSTAND .............................................................................................. 23 4.1.3 DEMOKRATI, PROSESSRELATERTE FORSØK OG MEDVIRKNING ............................................................. 24 4.2 KOMMUNALT EIDE AREALER OG BYGNINGER STILT TIL STIFTELSENES DISPOSISJON................................. 27 4.2.1 LEIEVEDERLAGET OG ALTERNATIVVERDI .......................................................................................... 27 4.2.2 KONTRAKTSLENGDE .................................................................................................................... 28 4.3 DRIFT, VEDLIKEHOLD OG UTVIKLING AV BOLIGENE ........................................................................ 31 4.3.1 BEVARING AV DET EKSISTERENDE KULTURMILJØET ............................................................................ 31 4.3.2 VERDIBEVARENDE VEDLIKEHOLD OG VEDLIKEHOLDSETTERSLEP............................................................ 33 4.3.3 DUGNAD SOM BEBOERINNSATS .................................................................................................... 39 4.3.4 HUSLEIENIVÅ I BOLIGENE ............................................................................................................. 40 4.3.5 NYBYGGING – AREALEFFEKTIVITET, FLEKSIBILITET OG FELLESLØSNINGER ............................................... 45 4.3.6 NYBYGGING – OMFANG OG EIERFORMER ........................................................................................ 45 4.4 BOMRÅDETS SOSIALE FUNKSJON.............................................................................................. 48 4.4.1 BEFOLKNING OG ALDERSSAMMENSETTING ...................................................................................... 48 4.4.2 LEVEKÅR I OMRÅDET ................................................................................................................... 49 4.4.3 HVEM FÅR BO PÅ SVARTLAMOEN? ................................................................................................ 53 4.4.4 KOMMUNAL TILDELINGSRETT........................................................................................................ 56 4.4.5 AVLASTER SVARTLAMOEN KOMMUNENS BOLIGTJENESTER OG SOSIALHJELP? ......................................... 57 4.5 DRIFT, VEDLIKEHOLD OG UTVIKLING AV KULTUR- OG NÆRINGSAREALENE ........................................... 59 4.5.1 VEDLIKEHOLD, DRIFT OG UTVIKLING AV EIENDOMMENE .................................................................... 59 4.5.2 LEIETAKERE, DUGNADER OG INNTEKTER .......................................................................................... 61 4.5.3 HENSIKTSMESSIGE OMSTRUKTURERINGER? ..................................................................................... 63 4.5.4 STØTTEBEHOV ........................................................................................................................... 64 4.6 OMRÅDETS KULTUR- OG NÆRINGSFUNKSJON.............................................................................. 66 4.6.1 UTØVELSE AV KULTUR OG ET KULTURTILBUD FOR HELE BYEN .............................................................. 66

3

Tidligere politiske vedtak fremkommer i slike tekstbokser i rapporten.

4.6.2 GRÜNDERVIRKSOMHET OG NÆRINGSDRIFT ..................................................................................... 67 4.7 STIFTELSENE SOM STYRINGSFORM – BAKGRUNN OG KONSEKVENSER ................................................ 69 4.7.1 BAKGRUNN OG KONSEKVENSER AV DAGENS ORGANISERING ............................................................... 69 4.7.2 EN MULIG SAMMENSLÅING AV STIFTELSENE .................................................................................... 72 4.8 ØKONOMISKE KONSEKVENSER FOR TRONDHEIM KOMMUNE ........................................................... 74

5 SLUTTNOTER ................................................................................. 76

VEDLEGG: 1. KART SOM VISER EIERE OG LEIEFORHOLD INNENFOR REGULERINGSPLANOMRÅDET FOR

SVARTLAMOEN (R-219B)

2. KARTLEGGING AV STØRRE VEDLIKEHOLDSOPPGAVER SOM ER GJENNOMFØRT I DE ELDRE BOLIGBYGNINGENE PÅ SVARTAMOEN I PERIODEN 2003-2015

3. OVERSIKT OVER DUGNADSGRUPPER PÅ SVARTLAMOEN

4. VURDERING AV GJENGS LEIE FOR BOLIGENE PÅ SVARTLAMOEN

5. BEREGNING AV BESPARELSER I SOSIALHJELP FOR TRONDHEIM KOMMUNE VED BOSETTING PÅ SVARTLAMOEN

6. OVERSIKT OVER VIRKSOMHETER SOM ER LOKALISERT PÅ SVARTLAMOEN

4

1 Evalueringens funn

1.1.1 HOVEDBUDSKAP

Svartlamoen fremstår som en alternativ bydel med bred lokal deltakelse, beboerdemokrati, noe eksperimentell bygging og med en særegen kunst og kulturarena.

Svartlamoen må ut fra beboersammensettingen i hovedsak forstås som et kulturelt- eller livsstilsprosjekt, men området har også en boligsosial funksjon.

Svartlamoen har hatt en viss overføringsverdi for kommunal tjenesteproduksjon. Det er neppe tilfeldig at det finnes en kommunal kunst- og kulturbarnehage og et gjenbrukssenter nettopp her.

De eldre boligbygningene har ikke blitt oppgradert i et omfang som planlagt fordi boligstiftelsen mangler penger. Moderat boligstandard er videreført, til gunst for det antikvariske vernet.

Det har ikke skjedd så stor nybygging på området som forutsatt. Det er ønskelig med fortetting i et miljøperspektiv og ut fra byens boligbehov.

Husleiene som beboerne betaler er meget lave på grunn av boligenes lave standard, men er samtidig vesentlig underpriset i forhold til faktisk leieverdi.

Den opprinnelige forutsetningen om næringsetablering som en inntekt for kultur- og næringsstiftelsen har ikke slått til. Aktiviteter på kulturfeltet skjer via kommunal støtte.

Generelt har kommunens økonomiske utgifter blitt betydelig større enn opprinnelig forutsatt, og det må påregnes vesentlige utgifter også i fremtiden.

Kommunens kostnader gjelder hovedsakelig bygningsvedlikehold og lav avkastning av eiendommene. I motsatt retning trekker at eiendommene har steget vesentlig i verdi.

Stiftelser som organisasjonsform er ikke alene årsaken til områdets økonomiske problemer. Sammenslåing av de to stiftelsene synes uhensiktsmessig.

Det er prinsipielt uheldig at flertallet i boligstiftelsens styre er ansatt i Trondheim kommune, siden kommunen både er oppretter av stiftelsen og er en kontraktspart til denne.

5

1.1.2 SAMMENDRAG hva er Svartlamoen? Punkt 2.1 gir en kort orientering om Svartlamoen. Svartlamoen er

etter politisk vedtak en byøkologisk forsøksbydel. Det bor 200 personer på området. Trondheim kommune eier det meste av eiendommene, men området forvaltes av henholdsvis Svartlamoen boligstiftelse og Svartlamoen kultur- og næringsstiftelse.

bakgrunn for evalueringen Punkt 2.2.1 belyser at evalueringen beror på politiske vedtak og

fremhever at det er kommunens involvering som skal vektlegges. Som det fremkommer av punkt 2.2.2 involverer kommunen seg gjennom sin reguleringsmyndighet og grunneierposisjon, ved bruk av personalressurser og økonomisk støtte, samt gjennom etablering av en kommunal barnehage på området. Som opplyst i 2.3.2 baserer evalueringens seg i stor grad på skriftlige kilder. Medvirkning fra beboerne har stått sentralt for valg av tema og innhold.

historikk og omgivelser i Den historiske utviklingen på Svartlamoen fremstilles i punkt 3.1.1 endring som fire faser: 1880-1950 fra landbruk til bolig, 1950-1990 planlagt

industribebyggelse, 1990-2000 kampen for boliggjøring og 2001 – byøkologisk forsøksområde. I punkt 3.1.2 blir det vist til at Svartlamoens omgivelser er i endring. Blant annet ligger området i influensområdet for utvidelse av jernbanetraseens bredde (to-spors). Relevant er også ny kommunedelplan for Nyhavna og reguleringsplan for ”Strandveien, Lade allé og Ladebekken”.

Evalueringens vurderinger finnes under punkt 4.

byøkologi Begrepet byøkologi drøftes i punkt 4.1.1, og termen knyttes opp mot både fysiske forsøk og prosessrelaterte forsøk der bærekraft og lokal deltakelse står sentralt. Begrepet byøkologi synes lite brukt i dag, men satsing på ressurser i lokalsamfunnet gjenfinnes i nyere strømninger fra Danmark som i tar til orde for en endring fra servicesamfunnet til deltakelsessamfunnet (kommune 3.0). De eldre husene på Svartlamoen holder en nøktern standard med delte bad/wc osv. Lite materialbruk er i seg selv positivt i et miljøperspektiv, men samtidig er husene lite energieffektive. I følge beboerne er høyhuset det fremste eksemplet på utprøving av nye boliger på Svartlamoen, med enkel standard og lavt boligkonsum per person. Høyhuset har bidratt til å sette massivtre på dagsorden, og tilsvarende materialvalg er nå inntatt i planer for kommunens egen bygging. Videre bygges det et rekkehus på området som er interessant ved at energiforbruk knyttet til selve tilvirkningen av bygget vektlegges, i stedet for ensidig å fokusere på energiforbruk under bruk (beboelse). Det er mange ledige tomter på Svartlamoen, men det bygges lite. En bedre utnyttelse slik reguleringsplanen legger opp til, vil være riktig i et miljøperspektiv.

Demokratiaspektet drøftes i punkt 4.1.3, og det pekes på at beboerne

ønsker å ha flertall i boligstiftelsens styre. Evalueringen argumenterer for at boligstiftelsens styreleder ikke bør være ansatt i kommunen. Beboerne trekker frem beboermøtet som et fremragende eksempel

6

på beboermedvirkning. Når det gjelder overføringsverdier, bygger Svartlamoen på helt spesielle forutsetninger, slik at det neppe er aktuelt å repetere konseptet i sin helhet på andre steder. Imidlertid kan det være enkelte elementer særlig knyttet til bruk av lokalområders ressurser som kan ha overføringsverdi. Før dette kan skje, må kommunen og Svartlamoen finne en tydeligere samarbeidsform.

kommunalt eide arealer Punkt 4.2 slår fast at etableringen av Svartlamoen som byøkologisk

forsøksområde er gjort mulig fordi Trondheim kommune eier mesteparten av området.

Punkt 4.2.1 anfører at boligstiftelsen og kultur- og næringsstiftelsen

betaler en leie til kommunen der størrelsen er fastsatt etter hvor mye stiftelsene har råd til å betale. Leien forrenter knapt halvparten av kommunens faktiske utlegg i forbindelse med kjøp av næringseiendommer på området. Det er her sett bort fra de verdiene som kommunen allerede har bundet opp. De samme prinsippene for underprising er ført videre i forbindelse med feste av tomt til boligstiftelsens høyhus i 2004 og tomt for stiftelsens rekkehus i 2015. Trondheim kommune har økt sine verdier på området gjennom prisøkninger, men verdistigningen er bare relevant dersom kommunen selger eiendommene.

Punkt 4.2.2 skisserer at eiendommene på Svartlamoen inngår i et

trepartsforhold: Trondheim kommune er eier og leier ut til de to stiftelsene, som igjen leier ut til sine fremleietakere. Beboerne ønsker at kommunen skal tegne kontrakter med lengre varighet enn 10 år ut fra hensyn til botrygghet, investeringsvilje og boligstiftelsens investeringsoppgaver. Drøftingen anfører at beboerne har legitime argumenter for sitt syn, men disse må veies opp mot kommunens handlefrihet til å kunne avvikle sin involvering på Svartlamoen.

drift, vedlikehold og Punkt 4.3.1 viser til at Svartlamoen er regulert til spesialområde utvikling av boligene ”bevaring kulturmiljø”. Vedlikeholdsetterslepet utgjør en trussel for

byggene på området. Boligene skal etter formålet istandsettes i tråd med en såkalt ”skånsom utbedring” der utskifting

av bygningsdeler skjer der det er absolutt nødvendig. Boformen på Svartlamoen og boligstiftelsens formål bør ideelt sett gi gode forutsetninger for å lykkes. Samtidig viser beboernes egen undersøkelse fra 2009 at de færreste av beboerne rangerte bevaring av trehusbebyggelsen som den viktigste målsettingen.

I punkt 4.3.2 vises det til at den eldre bebyggelsen hadde et betydelig

utbedringsbehov da boligstiftelsen overtok i 2003. Det er identifisert en rekke årsaker til at utbedringene ikke har skjedd som forutsatt. Boligstiftelsen har ikke hatt langsiktige vedlikeholdsplaner, ei heller har dette blitt fulgt opp fra kommunen sin side som kontraktspart. Normtall for vedlikehold viser at husleieinntektene er tilstrekkelig for å dekke normalt vedlikehold, men ikke for å håndtere vedlikeholdsetterslepet. Videre er forutsetningen om at stiftelsen skal lånefinansiere større utbedringer klart i strid med

7

stiftelseslovens egenkapitalkrav. Ei heller kvalifiserer utbedringer her til Husbankens tilskuddsordninger, slik det var forutsatt. Trondheim kommune har ut fra sitt huseieransvar bekostet ulike sikkerhetstiltak på Svartlamoen, og etter 2008 utgjør dette kr 9,2 mill. Det er påregnelig at kommunen også i fremtiden må bekoste vedlikeholdstiltak på området. Som en mulig løsning skisseres en modell der Trondheim kommune tar et ansvar for det ytre vedlikeholdet, men at Svartlamoen da betaler et høyere vederlag til kommunen. Dette forutsetter at beboerne betaler en høyere husleie. Alternativt vil salg av boligene på Svartlamoen være en vei til bedre bygningsmessig standard. En privatisering av området vil imidlertid være utfordrende å forene med de gjeldende målsettingene for området.

Punkt 4.3.3 beskriver organiseringen av beboerinnsatsen gjennom

dugnader. Egeninnsats er organisert gjennom seks ulike dugnadsgrupper, og i tillegg skjer det aktiviteter utenfor disse gruppene. Arbeidet med forvaltning og drift synes å være mer systematisert enn arbeidet med vedlikehold. Sett hen til at boligstiftelsen har ansatt en daglig leder for å forvalte de relativt få boligene og at vedlikeholdsoppgavene er såpass betydelige, er denne prioriteringen vanskelig å forstå.

Punkt 4.3.4 tar utgangspunkt i premissen om at husleiene (beboerbetalingen) skal være lavere enn normal leie i markedet (gjengs leie) og lavere enn i kommunale boliger. Husleiene på Svartlamoen er i dag på omtrent halvparten av kommunale boliger, mens spranget til gjengs leie er enda større. Lav husleie på Svartlamoen er uttrykk for lav standard, spesielle avtalevilkår og underprising. Det vurderes at husleiene på Svartlamoen lovlig sett, og i tråd med målsettingene for området, kan økes med 37 prosent, det vil si med kr 1,9 mill per år. Punkt 4.3.5 gir en presentasjon av høyhuset, samt rekkehuset som nå bygges på området. Punkt 4.3.6 fokuserer på omfanget av nybygging. Området har etter reguleringsplanen et betydelig fortettingspotensiale, og kommunen tilbyr svært rimelige tomter. Ut fra det generelle hensynet til fortetting og utviklingen i omgivelsene for øvrig, er det uheldig at det er lite nybygging på området. Føringene for området legger opp til hovedsakelig utleieboliger. Nybygging drøftes i relasjon til aktuelle eierformer. Vanlige utleieboliger eid av boligstiftelsen er utfordrende å forrente, mens kommunale utleieboliger i et større omfang neppe er ønskelig ut fra segregeringshensyn. Selveie vil definitivt kunne utløse boligbygging i et helt annet omfang enn i dag. Dette vil imidlertid måtte skje mot beboernes vilje og i tillegg skape utfordringer med henblikk på målsettingene for området.

boområdets sosiale funksjon Av punkt 4.4.1 fremkommer det at det bor ca 200 personer på

Svartlamoen. Området utviklet seg frem til 2006 som en ungdomsbydel, men etter den tid har andelen voksne økt på bekostning av unge. Punkt 4.4.2 peker på at Svartlamoen er en del av

8

et område som i dag har en del levekårsutfordringer, men som viser oppturstendenser. På Svartlamoen mottar 12 prosent av husstandene sosialhjelp, men områdets lavkonsumkultur og lave husleier bidrar antageligvis til at færre har en opplevd fattigdom. De fleste boligene på området kvalifiserer ikke til Husbankens bostøtte, fordi staten ikke ønsker å bidra til beboelse i boliger med lav bostandard. Dette kan være ugunstig for beboerne. I følge beboernes undersøkelse fra 2009 trives mange av beboerne godt, men flere uttrykker bekymringer når det gjelder rusmisbruk.

Punkt 4.4.3 omtaler at tildeling skjer etter retningslinjer vedtatt av

beboerne. Retningslinjene har både et sosialt tilsnitt samtidig som de ivaretar behovet for å rekruttere ressurspersoner som kan drive det byøkologiske prosjektet fremover. Selv om det er vedtektsfestet at boligstiftelsen skal drive tidsbestemt utleie, er det ingen tvungen sirkulasjon fra stiftelsens side. Om lag 20 av de 100 husstandene som bodde på området i 2001, bor på Svartlamoen fremdeles. Det virker med andre ord ikke slik at beboerne flest ”biter seg fast” i boligene. I beboernes undersøkelse fra 2009 er det bare 17 prosent som oppgir at de ikke har råd til å bo et annet sted. Behovet for rimelig bolig må i stor grad sees på som en mulighet til å velge en lavkost livsstil og i mindre grad som en nødvendighet.

Punkt 4.4.4 omtaler at kommunen har tildelingsrett til 20 prosent av

boligene på Svartlamoen. Rådmannen har ikke ønsket å benytte boligene på Svartlamoen for vanskeligstilte boligsøker ut fra boligenes dårlige tilstand og uhensiktsmessige utforming. Det har dessuten ikke vært etablert rutiner for bruk av tildelingsretten. Sett hen til at 12 prosent av husstandene på Svartlamoen allerede kan oppfattes som økonomisk vanskeligstilt, vil det neppe være sosialpolitisk eller byutviklingsmessig heldig å tilføre området ytterligere 20 prosent som er vanskeligstilt på boligmarkedet. Av punkt 4.4.5 fremkommer det at Svartlamoen avlaster kommunale sosialbudsjetter ved at beboerne hegner om en lavkost livsstil, mulighet for gjenbruk og ved at husleiene er lave. Støttebehovet blir dertil mindre. Omfanget er vanskelig å utlede, men det er antatt at lave husleier gir årlig kr 100 000 i redusert kommunal husleiestøtte (sosialhjelp). Selv om det er rimelig i nuet å bo på Svartlamoen, kan det problematiseres om dette kan bli en fattigdomsfelle for leietakerne som over tid velger bort selveie.

drift, vedlikehold av kultur- I punkt 4.5 redegjøres det for Svartlamoen kultur- og næringsstiftelse og næringsstiftelsen med henblikk på omfang/innhold, økonomisk situasjon og

støttebehov fra Trondheim kommune. Stiftelsen, som ble etablert i 2005, leier 2 500 m2 areal av Trondheim kommune, fordelt på fire bygninger i Strandveien 27 – 33. Lokalene er todelt: næringslokaler og kulturarena. I næringslokalene er det kulturnæringstakere mer enn tradisjonelle bedrifter; lokalene leies ut på langtids leiekontrakter. Kulturarena Verkstedhallen er en flerbrukshall og har i all hovedsak korttidsleietakere fra det profesjonelle kulturlivet og fritidskulturlivet. Næringslokalene er utleid i sin helhet.

9

Verkstedhallen har høy utleiefrekvens i forhold til sammenlignbare kulturarenaer, men vurderes å ha potensial for ytterligere utleie.

Investeringer og utvendig vedlikehold av stiftelsens bygninger

ivaretas av Trondheim kommune. Kommunen har siden opprettelsen brukt kr 27,5 mill til disse formålene. Stiftelsen har ansvar for innhold i bygningene, leietakere og den daglige driften. Formålet for stiftelsen er blant annet å legge til rette for kunstnerisk eksperimentering og prøving for grupper som har behov for rimelige kultur- og næringslokaler. Rimelig leie til noen leietakere gjør det nødvendig med tilstrekkelig antall leietakere som betaler en forretningsmessig leie som bidrar til at økonomien balanserer. Slik balanse har vist seg å være utfordrende å få til, og stiftelsen har siden oppstarten vært avhengig av driftstilskudd, tilskuddsordning og husleienedsettelse fra Trondheim kommune for å kunne drive. Kommunal støtte til stiftelsen ved nåværende driftsbetingelser må fortsatt påregnes.

I punkt 4.5.3 reises spørsmålet om det kan være hensiktsmessig å

skille nærings- og kulturdelen fordi utleie innenfor disse to områdene er av ulik karakter. Det drøftes også om det kan være andre drivere av næringsvirksomheten, eksempelvis Svartlamoen boligstiftelse. Punkt 4.5.3 må sees i sammenheng med punkt 4.7.4 der problemstillingen om sammenslåing av boligstiftelsen og kultur- og næringsstiftelsen drøftes.

kultur- og næringsstiftelsens Punkt 4.6 omtaler kultur- og næringsstiftelsens rolle innenfor rolle byutviklingen og kulturlivet i Trondheim kommune. Opprettelsen av

kultur- og næringsstiftelsen på Svartlamoen har klar forankring i begge perspektivene. Byutviklingsmessig er utbyggingen av Nyhavna og Lademoen/Lilleby sentral, med kunst- og kulturaspektet i østbyen som et viktig element i utviklingen. Etableringen av stiftelsen var også et ledd i tilrettelegging for verdiskaping innen kunst- og kulturbasert næring samtidig som den skulle bidra til å dekke behovet for kulturarenaer. Tanken bak var at det offentlige gjennom samlokalisering og tilrettelegging for utvikling av fagmiljøer kan bidra til etablering og utvikling av bærekraftige kulturnæringer. Aktivitetene til stiftelsen var forutsatt å skulle utfylle andre kulturetableringer som kommunen har i området, og det vurderes at denne rollen fylles. Utvikling av virksomheten til kultur- og næringsstiftelsen fra 2005 til i dag viser at stiftelsen har lykkes i å skape en særegen kunst- og kulturarena på Svartlamoen. Det er også gode eksempler på synergieffekter mellom samlokalisering av kultur- næringer, kulturarena og det byøkologiske konseptet til Svartlamoen.

stiftelser som styringsform I punkt 4.7.1 blir det anført at stiftelser er selvstendige og selveiende

enheter som i prinsippet skal leve ut i evigheten. Stiftelseformen ble i 2001 valgt for å ivareta områdets boligutvikling, samt kultur- og næringsutvikling. I 2001 var det et argument at en organisering i stiftelser skulle sikre områdets autonomi og bred lokal deltakelse, og på den måte understøtte hovedmålsettingen om byøkologi. Denne argumentasjonen synes gyldig også i dag. Begge stiftelsene på

10

området har betydelige økonomiske utfordringer, men disse må først å fremst settes i sammenheng med de øvrige forutsetningene for området og ikke at man har valgt stiftelser som organisasjonsform. Boligstiftelsen er avskåret fra å imøtegå de betydelige vedlikeholds-utfordringene via lån, siden kommunen stort sett eier eiendommene. Dette er imidlertid av mindre relevans da stiftelsen uansett har knappe midler for å betjene et lån. Det at Trondheim kommune hovedsakelig er grunneier på Svartlamoen gir kommunen en mulighet til å avvikle det byøkologiske prosjektet på Svartlamoen ved å ikke forlenge leiekontraktene.

Punkt 4.7.2 drøfter en mulig sammenslåing mellom de to stiftelsene

og problematiserer om stiftelsesloven tillater en sammenslåing. Det er vanskelig å se hvilke gevinster som kan oppnås ved en slik sammenslåing som ikke kan oppnås via et samarbeid mellom stiftelsene. En sammenslåing synes ikke som hensiktsmessig ut fra stiftelsenes ulike fokus og dertil kompetansebehov. En inndeling i to stiftelser gir større fleksibilitet dersom kommunen i fremtiden ønsker å prioritere ulikt mellom de to stiftelsene når det gjelder økonomisk støtte og kontraktsforlengelser.

økonomiske konsekvenser Punkt 4.8 beskriver at kommunen er sammenvevet med de to

stiftelsene på en slik måte at ytelsene ikke er enkle å identifisere. Det vesentligste av støtte til området kommer ikke til uttrykk gjennom årlig budsjettbehandlinger, der driftstøtten innvilges. Av større betydning er kommunens mindreinntekter gjennom lave leie og festeinntekter. Dertil kan påkostninger på bygningene også problematiseres. Selv om påkostningene ikke var forutsatt ved etablering av prosjektet i 2001, er det ikke opplagt at dette i sin helhet er en støtte til stiftelsene, sett hen til at deler av verdiene formodentlig må forventes å forbli i eiendommene.

11

2 Om Svartlamoen og evalueringen

2.1 Hva er Svartlamoen? etablert etter politisk ønske Svartlamoen er et byøkologisk forsøksområde i Trondheim.

Konseptet er etablert etter et lokalpolitisk ønske og kan forstås som et resultat av en ”grasrotaksjon” fra beboerne. To bystyrevedtak fra 22.1.2001 danner det formalpolitiske grunnlaget:

politisk sak om bolig, kultur og næringsutvikling for Svartlamoen

reguleringsplan som definerer Svartlamoen som et byøkologisk forsøksområde

Etter 2001 har det blitt fattet nye politiske vedtak som har betydning for Svartlamoen. Grunnideen om at Svartlamoen skal være et byøkologisk forsøksområde og de øvrige hovedprinsippene for området ligger imidlertid fast.

byøkologisk forsøksområde Byøkologiske forsøk innebærer både utprøving av nye, rimelige

løsninger for boligtyper, teknologi m.v. for å utnytte fysiske ressurser i området, og prosessrelaterte forsøk for å utnytte de menneskelige ressursene i området.

fysisk avgrensning Etter gjeldende reguleringsplan, første gang vedtatt i 2001, utgjør

Svartlamoen det trekantformede området som rammes inn av Strandveien mot vest, Nordtveds gate mot nord og Meråkerbanen mot øst. Arealet er på 32,1 dekar. Kartutsnitt 1 nedenfor viser området.

eierforhold Trondheim kommune eier i all hovedsak grunnen med de påstående bygningene. På området finnes det imidlertid to boligeiendommer som er i privat eie. Med unntak av barnehagen som kommunen driver selv, er næringsbyggene leid ut til Svartlamoen kultur- og næringsstiftelse. Boligbyggene er leid ut til Svartlamoen boligstiftelse. I tillegg leier også boligstiftelsen to kommunale boligbygg som ligger rett utenfor reguleringsplanområdet for Svartlamoen, nærmere bestemt Strandveien nr 19 og 21, rett sør for undergangen til Meråkerbanen. Videre bortfester Trondheim kommune grunnen til det nybygde høyhuset til boligstiftelsen i Strandveien 35-37 og grunnen til de fem rekkehusene som boligstiftelsen er i ferd med å oppføre i Brodals gate 9.

driftsformer Stiftelsene står for forvaltning og drift av eiendommene, herunder videreutleie. Når det gjelder boligene, tildeles disse etter Svartlamoens egne retningslinjer, men kommunen kan bestemme hvem som kan bo i inntil 20 prosent av boligene. Når det gjelder bygningsvedlikehold, har boligstiftelsen ansvar for både indre og ytre vedlikehold, mens kultur og næringsstiftelsen bare har ansvar for

12

indre vedlikehold. I tråd med ideen om et byøkologisk forsøksområde er det utviklet et beboerdemokrati på området, samtidig som at forvaltning, drift og vedlikehold i noen grad er ivaretatt av beboerne. Kartet under viser reguleringsplanområdet Svartlamoen med eierforhold.

KART 1: REGULERINGSPLANOMRÅDET ”SVARTLAMOEN” (VIST FORENKLET MED RØD LINJE) OG KOMMUNAL EIENDOM LEID UT TIL HHV BOLIGSTIFTELSEN OG KULTUR- OG NÆRINGSSTIFTELSEN (VIST MED GRØNN FYLL)

Et mer detaljert kart som viser eiere og leieforhold innenfor Svartlamoen følger som vedlegg 1.

befolkning og bebyggelse På Svartlamoen finnes det til sammen 25 boligbygninger med 130

boliger/leieforhold. Boligbyggenes samlede bruttoareal utgjør ca 7 000 m2. I de boligene som Svartlamoen boligstiftelse leier av kommunen, bor det ca 200 personer. På Svartlamoen finnes det også 4 næringsbygg, og det bruttoarealet som kultur og næringsstiftelsen leier av kommunen utgjør ca 2 500 m2. Her arbeider ca 80 personer i varierende stillingsandeler. I tillegg kommer den kommunalt drevne barnehagen på området. Området er regulert til spesialområde bevaring kulturmiljø og har ca 35 antikvarisk klassifiserte bygninger (boligbygg og uthus).

13

Vedtak i formannskapet 6.8. 2013 (sak 158/13) Formannskapet ber rådmannen forberede en sak om evaluering av kommunens involvering i Svartlamon. Evalueringen må bl.a. se på økonomiske forhold, boligsosiale forhold og grad av beboerinvolvering og medvirkning. Evalueringen må både ha som mål å vurdere hvorvidt dagens organisering av ulike stiftelser er hensiktsmessig og hvorvidt det er elementer som kan overføres til andre deler av kommunen. Beboerne må trekkes aktivt med i evalueringen.

Vedtak i formannskapet den 9.12.. 2014 (sak 266/14) Det skal som en oppfølging av vedtak i formannskapet den 6.8.2013, sak: 158/13, gjennomføres en evaluering av Svartlamoen etter følgende prinsipper: 1) Det gjennomføres en kartlegging som viser oppnåelse av de målene som følger av gjeldende reguleringsplan for Svartlamoen, bystyresak: 149/01, og sak om bolig, kultur- og næringsutvikling på Svartlamoen, bystyresak: 150/01. 2) Evalueringen skal identifisere og drøfte relevante forhold som hemmer eller fremmer måloppnåelsen og herunder skal blant annet inngå:

Stiftelse som styringsform og eventuell sammenslåing av Svartlamoen boligstiftelse og Svartlamoen kultur- og næringsstiftelse.

Om det er aktiviteter som i dag gjennomføres av stiftelsene, som heller bør utøves av Trondheim kommune. 3) Det skal vurderes om erfaringer fra Svartlamoen kan brukes i andre bydeler og innenfor ulike kommunale tjenesteområder

2.2 Bakgrunn for evalueringen 2.2.1 POLITISKE VEDTAK OM EVALUERING Trondheim formannskap fattet den 6.8. 2013 følgende vedtak (sak 158/13): Rådmannen la opp til en presisering av vedtaket om evaluering, hvorpå formannskapet den 09.12. 2014 vedtok følgende som førende for evalueringen: (sak 266/14):

14

2.2.2 HVORDAN INVOLVERER KOMMUNEN SEG I SVARTLAMOEN?

Trondheim kommune sin involvering på Svartlamoen er uttrykk for en politisk vilje og formalisert gjennom ulike politiske vedtak. Kommunens virkemidler for å bidra til oppnåelse av målsettingene på området har vært basert på: kommunens reguleringsmyndighet, grunneierposisjon, personellressurser, økonomisk støtte og lokalisering av en kommunal barnehage og et gjenbrukssenter på området.

reguleringsmyndighet og Den viktigste forutsetningen for Trondheim kommunes involvering i grunneierposisjon Svartlamoen er at kommunen eier området og velger å stille dette til

disposisjon for å oppnå målsettingene for området. Som grunneier har kommunen stått for selve utarbeidelsen av reguleringsplanen som definerer bydelen som et byøkologisk forsøksområde. Med basis i grunneierposisjonen har kommunen opprettet henholdsvis boligstiftelsen og kultur- og næringsstiftelsen som formelt sett danner den administrative basisen for området, og som etter statuttene skal arbeide etter målsettingene for området. Videre gir grunneierposisjonen en mulighet for kommunen til å stille vilkår i leiekontrakten med stiftelsene for å støtte opp om målsettingene for området.

personellresurser Som byøkologisk forsøksområde er Svartlamoen en særegen konstruksjon. Fra rådmannens side vil håndtering av leieforholdet med stiftelsene betinge andre rutiner enn dem som gjelder for leieforhold for øvrig. Dette gir til dels krevende prosesser. Videre er det slik at rådmannen stiller med styremedlemmer for boligstiftelsen ved at kommunalt ansatte utøver styregjerningen i sin arbeidstid. Dette styrearbeidet er temmelig arbeidskrevende, og ressursbruken bekostes av Trondheim kommune.

økonomisk støtte Trondheim kommune yter både indirekte og direkte økonomisk støtte til Svartlamoen. Føringene for områdene virker prisreduserende. Dette gir i sin tur kommunen lavere inntekter ved utleie og bortfeste av eiendommene og fungerer som en indirekte støtte til det byøkologiske formålet. De politiske føringene for området stadfester dessuten at stiftelsene skal betale mindre leie enn markedspris. Trondheim kommune har en egen tilskuddsordning der byens kulturliv kan søke støtte for å kjøpe tid i Verkstedhallen. Kommunen har dessuten tidligere videretildelt til boligstiftelsen statlige byfornyelsestilskudd fra Husbanken til boligvedlikehold.

kommunal barnehage og Det er lokalisert en barnehage på området, og denne drives av gjenbrukssenter Trondheim kommune. Det er i alt 44 plasser i barnehagen, og opptak

skjer etter kommunens ordinære kriterier. Barnehagen bestyrer også ReMida, et senter for gjenbruk som har som formål å utveksle ideer og dialog rundt temaene utdanning og bærekraftig utvikling. Videre har det innenfor det sosiale tjenesteapparatet tidligere vært forsøk på å avsette ressurser til å arbeide dedikert med Svartlamoen, men dette arbeidet er ikke videreført.

15

2.3 Organisering av arbeidet og

opplegg for analysen

2.3.1 PROSESS OG MEDVIRKNING Evalueringen baserer seg hovedsakelig på skriftlige kilder som

politiske vedtak og tidligere rapporter/undersøkelser og på innspill fra beboere og stiftelsene på Svartlamoen. Det har i tillegg vært gjennomført en befaring på området for å vurdere husleienivået.

Miljøet på Svartlamoen har blitt involvert slik:

Deltakelse på beboermøtet den 4.1.2014 for å fortelle om evalueringen og for å motta innspill.

Beboerne å utrede ulike problemstillinger i notats form.

Sporadisk kontakt med daglig ledere i kultur- og næringsstiftelsen og boligstiftelsen for å innhente informasjon

Beboerne og stiftelsene har fått et høringsutkast til gjennomsyn og kommentert dette.

2.3.2 METODE

Vedtak i Trondheim formannskap av 9.12. 2015 gir anvisninger om at evaluering og drøftinger skal baseres på reguleringsplanen for området og sak om bolig, kultur og næringsutvikling på Svartlamoen, begge vedtatt av Trondheim bystyre den 22.1.2001. For reguleringsplanen er det særlig de fire hovedmålene for området som er relevante. Videre har reguleringsplanen konkrete føringer om tetthet, utforming m.v. Når det gjelder den vedtatte saken om bolig-, kultur og næringsutvikling for Svartlamoen, er enkelte av vedtakene formulert som mål for området, mens andre kan oppfattes mer som strategier for å oppnå disse målene. I rapporten vil samtlige av vedtakspunktene bli behandlet. Videre foreligger det senere politiske vedtak med relevans for evalueringen som også er hensyntatt. Nedenfor følger skjematisk opplisting over de aktuelle politiske vedtakene fra 2001. Kolonnen til venstre gjengir vedtakenes ordlyd, mens kolonnen til høyre angir punktene hvor vedtakene er behandlet i rapporten.

16

TABELL 2: REGULERINGSPLAN MED BESTEMMELSER FOR SVARTLAMOEN VEDTATT AV TRONDHEIM BYSTYRE DEN 22.11.2001 (SAK 0149/01, ARKIVSAK 99/10663)

Vedtak ggggggggggBehandlet i rapp

Hovedmålene for reguleringsplanen for Svartlamoen er: - å sikre området som byøkologisk forsøksområde som i lokal, nasjonal og

internasjonal sammenheng kan gi grunnlag for nye ideer og innen bærekraftig bolig- og næringsutvikling.

- å bevare og bygge videre på det eksisterende kulturmiljøet, med særlig vekt på bevaring av områdets egenart som trehusbydel og mangfoldig bymiljø.

- å legge til rette for et lavt kostnadsnivå med et rimelig boligtilbud og gunstige rammevilkår for nyetablering av virksomheter.

- å basere utviklingen på LA-21 prinsipper med stor grad av medvirkning der kompetanse og ressurser i området kan utnyttes og tilhørigheten til området sikres.

4.1.2, 4.1.3 4.1.2, 4.3.2 4.3.4, 4..6.2 4.1.3

Delmål for reguleringsplanen for Svartlamoen er: 1. å legge til rette for utvikling og utprøving av nye bærekraftige løsninger

innenfor forvaltning, rehabilitering og nybygging, med fokus på lave kostnader og lavt ressursforbruk på alle plan i prosessen

2. å forbedre sammenhengen mellom bydelen og omgivelsene ved å styrke forbindelsen til Lademoen, til sentrum og til rekreasjonsområdene på Lade, og gjennom å ruste opp Strandvegen som en urban bygate.

3. å sikre at eksisterende trehusbebyggelse blir ivaretatt gjennom bevaring og skånsom rehabilitering.

4. å sikre at det felles referansegrunnlaget i bydelen forsterkes gjennom bevaring og reetablering av eksisterende gatenett, tomte- og bebyggelsesmønster.

4.1.2, 4.3.5, 4.3.6 3.1.2 4.3.1, 4.3.2 4.3.6

Reguleringsplanen fikk noen endringer den 27.6.2007, men hovedmål og delmål står som uendret siden vedtak den 22.11.2001.

TABELL 3: SAK OM SVARTLAMOEN: BOLIG-, KULTUR- OG NÆRINGSUTVIKLING VEDTATT AV

TRONDHEIM BYSTYRE DEN 22.11.2001 (SAK 0150/01, ARKIVSAK 01/11748)

Vedtak Behandlet i rapporten

1. Overordnet mål for prosjektet på Svartlamoen er at det skal bli en alternativ bydel med stort rom for eksperimentering, forsøk og utprøving. Dette gjelder både boliger, boformer, sosialt samspill, medvirkning, økologi og energi, kommunale tjenester, kunst, kultur og næringsutvikling.

4.1.2 4.3.5 4.1.3 4.6.2

2. Boligene skal bevares og utbedres på en skånsom måte, og med så lave kostnader som mulig. Standarden blir dermed en annen enn i andre boligområder. Nye boliger skal være areal- og energieffektive og, fleksible dynamiske løsninger prøves ut. Det blir satset på fellesløsninger, blant annet felles badehus for de eksisterende boligene og fellesvaskeri for alle boliger.

4.3.1, 4.3.2 4.3.5 4.6.2

3. Boligene skal i hovedsak være utleieboliger. Husleiene i utleieboligene skal reflektere standarden og derigjennom komme lavere ut enn gjennomsnittlig leiekostnader i markedet. Utgifter til forvaltning, drift og vedlikehold søkes redusert ved bl.a. alternativ vaktmestertjeneste og driftsformer organisert

4.3.6 4.3.3

17

av beboerne. Leietakerne ansees gjort kjent med at det er tyngre industribedrifter i umiddelbar nærhet som kan generere støy.

4. Nåværende beboere får fortsatt bo i området. Området skal ellers være for beboere som har behov for rimelige boliger. Framleie er ikke tillatt. Kommunen skal ha tildelingsrett til 20 % av boligene til økonomisk og sosialt vanskeligstilte etter gjeldende kriterier. Det åpnes for forsøk med alternativ bruk av kommunale midler til sosiale tjenester i området.

4.4.3 4.4.4 4.1.3

5. Utviklingen av området skal bygge på bærekraft og økologiske prinsipper. Området sikres som byøkologisk forsøksområde. Det åpnes for stor grad av forskningsvirksomhet. Slik forskning skal ha egne budsjett, og ikke belaste husleiene.

4.1.2, 4.1.3

5. Utenomhustiltak og infrastruktur skal ha lave kostnader. 4.3.2

6. Lokalene etter strandveien Auto AS skal brukes til kunst- og kulturaktiviteter, småindustri og butikker og fellesfunksjoner.

4.6.1, 4.6.2,

7. For å gjennomføre målsettingene for området opprettes to stiftelser, en boligstiftelse og en stiftelse for kultur og næringslokalene. Begge stiftelsene skal ha formål og vedtekter som er i samsvar med og ivaretar målene for området, slik de er gjengitt i kapittel 3 i utredningen.

4.7.1, 4.7.2

8. For boligstiftelsen gjelder: Trondheim kommune leier bort bebygd og ubebygd grunn til stiftelsen, mens stiftelsen står som eier av nybygde boliger på kjøpte eller festede tomter. Ved evt opphør av stiftelsen går stiftelsens midler tilbake til Trondheim kommune. Vedtekter for kultur- og næringstiftelsen vedtas slik de vedlagte forslagene viser. Bystyret slutter seg til prinsippene for leieavtale mellom Trondheim kommunen og stiftelsen. Boligstiftelsen opprettes fra den 01.11.2001.

4.2.1

9. For kultur og næringsstiftelsen gjelder: Trondheim kommune leier ut lokalene etter Strandveien Auto AS til kultur- og næringsstiftelsen. Innenfor løpetiden på nåværende leieforhold danner Trondheim eiendom, Kultur og fritid, Næringsavdelingen og beboerrepresentant et interimsstyre for kultur og næringsstiftelsen. Vedtekter for kultur og næringsstiftelsen vedtas slik det vedlagte forslaget viser. Bystyret slutter seg til prinsippene for leieavtale mellom Trondheim kommune og stiftelsen.

4.2.1

10. For å oppnå målsettingene om rimelige boliger og kultur- og næringslokaler må leieprisen til Trondheim kommune tilpasses lønnsomheten i prosjektet, jfr vedlagte kostnadsoppsett. I utgangspunkt består leien til Trondheim kommune av forsikringsutgifter og 7 % av 10,8 mill kr i stedet for 7 % av 24 mill kr som utgjør kjøpesummen av Strandveien Auto AS sine bygninger og arealer på Svartlamoen.

4.2.1

11. Det bevilges en grunnkapital på kr 50.000 til boligstiftelsen og en grunnkapital på kr 200.000 til kultur og næringsstiftelsen. Bevilgningen på kr 250.000 finansieres ved fondsmidler. (Såkornfondet).

4.8

Ikke en evaluering av de Svartlamoen har en hovedmålsetting om å være et byøkologisk konkrete forsøkene forsøksområde. I denne evalueringen er det derfor en sentral

oppgave å kartlegge om og hvordan byøkologi kommer til uttrykk på Svartlamoen, og videre om det vitterlig skjer forsøk på området. En

18

mer inngående vurdering av effekten av byøkologien og forsøkene på Svartlamoen ligger utenfor evalueringens rammer. Evalueringen vil imidlertid antyde noe om byøkologiens og forsøkenes relevans ut fra samfunnets behov.

19

3 Fortid, nåtid og fremtid

3.1.1 HISTORIKK

1880-1950: fra landbruk Området vi i dag kaller Svartlamoen var de nedre delene av Lamoen, til bolig Nerlamoen og Reina, som ble bygget ut på andre halvdel av 1800-

tallet. Meråkerbanen ble lagt gjennom Lamoen omkring 1880, og det var økt byggeaktivitet fra 1870-tallet. Reina ble innlemmet i Trondheim by i 1893. Før den tid var området en del av Strinda kommune som ønsket å bli kvitt Svartlamoen, som ble oppfattet som et problemområde. Dette var en arbeiderbydel for lavt bemidlede.

1950-1990: planlagt I 1947 ble området regulert til industri, og kommunen kjøpte opp Industribebyggelse bebyggelsen med sikte på sanering. Området ble aldri bygget ut som

industriområde, men med områdets fremtid uavklart, ble bygningsmassen stående og forfalle. Bygningene ble gradvis fraflyttet av familiene som bodde der.

1990-2000: kampen for På 1990-tallet viste noen ungdommer som ønsket en alternativ boliggjøring livsstil, interesse for de tomme boligene på Reina. Noen boliger ble

okkupert, men etter hvert ble det etablert et system med tildeling fra kommunen og der beboerne fikk leiekontrakter. Samtidig ble det fra kommunens side gjort ulike arbeider på byggene for å gjøre boligene beboelige, blant annet med sanitær- og sikringstiltak. Kommunen var imidlertid innstilt på å selge området for næringsutbygging. Beboerne aksjonerte for boliggjøring av området, og etter tre års drakamp mellom beboere og næringsinteresser vedtok bystyret å bevare området.

2001-: byøkologisk Det ble utarbeidet en ny reguleringsplan for Svartlamoen i 2001 med omregulering fra næringsformål til bolig- og næringsformål, og der området samtidig ble regulert til et ”byøkologisk forsøksområde”. Det ble etablert to stiftelser, Svartlamoen boligstiftelse og Svartlamoen kultur- og næringsstiftelse. Stiftelsene skulle drive området i henhold til byøkologiske målsettinger som blant annet er nedfelt i reguleringsplanens formålsbeskrivelse.

3.1.2 OMGIVELSER I ENDRING

Svartlamoen som geografisk område avgrenses av Strandveien mot Nyhavna og av jernbanelinjen mot Lademoen. I forbindelse med bygging av E6 Øst ble Strandveiparken ved inngangen til Svartlamoen fra Nedre Elvehavn vesentlig oppgradert og bidrar til et fysisk løft av området.

to-spors jernbane Jernbaneverket har utarbeidet et planprogram for Dobbeltspor Trondheim S – Stjørdal (25.03.2013). I planprogrammet vises det til Jernbaneverkets interne

utredning av 2008 om ”Utredning dobbeltspor Trondheim S –

20

Leangen” som konkluderer med at det er mest hensiktsmessig å forholde seg til eksisterende trasé også ved utvidelse til dobbeltspor. Jernbaneverket skal gjennomføre en reguleringsplan for banestrekningen Trondheim S – Leangen, samt en reguleringsplan for Leangen stasjon. Planområdet/ influensområdet til to-spors trasé omfatter i utgangspunktet en korridor på til sammen 100 meter sentrert langs dagens jernbanespor. Denne avgrensingen tilsvarer kommunens hensynssone for jernbanespor i gjeldende kommuneplans arealdel. Utvidet jernbanespor og elektrifisering av jernbanen kan få konsekvenser for enkelte hus på Svartlamoen. Generelt kan bebyggelsen bli påvirket av mer støy. Reguleringsplanen for Trondheim S – Leangen forventes å bli ferdigstilt i løpet av 2017.

Nyhavna kommunedelplan Nyhavna er et av de viktigste byutviklingsområdene i Trondheim – med potensial for en bymessig utforming med høy kollektivdekning og nærhet til Midtbyen. Hensikten med kommunedelplanen er å sikre overordnete, langsiktige strategier og rammer for en omdanning av Nyhavna fra industrihavn til sentrumsformål, samtidig som langsiktige behov for havnevirksomhet blir ivaretatt. Området skal også ha et stort innslag av boliger i flerleilighetsbygg. Kommunedelplanen kommer til behandling for bystyret før sommeren 2016.

Svartlamoen er ikke direkte berørt av kommunedelplanen, men beliggenheten i det umiddelbare influensområdet til planen gjør det naturlig å tro at Svartlamoen i enda større grad enn i dag vil fremstå som en alternativ bydel i kontrast til den nye, omliggende boligbebyggelsen.

Strandveien, Lade allé, Det er igangsatt et privat reguleringsplanarbeid for et boligprosjekt Ladebekken beliggende i Strandveien/Lade Allé/Ladebekken. Formålet med

planarbeidet er å omregulere tomtene fra industri til kombinert bolig- og næringsformål med en planlagt utbygging på ca 50-70 000 kvm sentrumsformål. Området planlegges hovedsakelig for boligformål med utbygging i 4-7 etasjer. Utbyggerne ønsker at prosjektet skal være et bindeledd mellom utbyggingen på Lilleby og Nyhavna. Per mars 2016 er planen ikke lagt ut til offentlig ettersyn.

Strandveien som sykkel- trasé Strandveien har i de senere årene blitt en stadig mer sentral gate for byen fordi den inngår i byens hovedsystem for gang- og sykkeltrafikk mellom Midtbyen/Nedre Elvehavn og Lade. I forbindelse med kommunedelplan for Nyhavna er det foreslått rekkefølgekrav om opparbeidelse av ny gang- og sykkelbru over Rosenborgbassenget, gang- og sykkelbru langs jernbanen til Strandveien og en oppgradering av sykkelveianlegg i Strandveien. Selv om realisering av Nyhavna-utbyggingen ligger frem i tid, berører sykkelstrategien allerede Svartlamoen, og vil gjøre det desto mer etter hvert som utbygging skjer.

21

Bestemmelser til endret reguleringsplan for Svartlamoen R 2019 b. Sist vedtatt av bygningsrådet den 27.06. 2007.

Hovedmål nr 1:

- å sikre området som byøkologisk forsøksområde som i lokal, nasjonal og internasjonal sammenheng kan gi grunnlag for nye ideer innen bærekraftig bolig- og næringsutvikling.

Vedtak i bystyre den 22.11.2001. Svartlamoen: bolig-, kultur og næringsstiftelse. Vedtak nr 1:

Overordnet mål for prosjektet på Svartlamoen er at det skal bli en alternativ bydel med stort rom for eksperimentering, forsøk og utprøving. Dette gjelder både boliger, boformer, sosialt samspill, medvirkning, økologi og energi, kommunale tjenester, kunst, kultur og næringsutvikling.

Vedtak nr 4:

[ ] Det åpnes for forsøk med alternativ bruk av kommunale midler innenfor sosiale tjenester i området

Vedtak nr 5:

Utviklingen av området skal bygge på bærekraft og økologiske prinsipper. Området sikres som byøkologisk forsøksområde. Det åpnes for stor grad av forskningsvirksomhet. Slik forskning skal ha eksterne budsjett, og ikke belaste husleiene.


Hovedmål nr 4:

- å basere utviklingen på LA21-prinsipper med stor grad av medvirkning der kompetanse og ressurser i området kan utnyttes og tilhørigheten til området styrkes.

4 Vurderinger

4.1 Byøkologisk forsøksområde

Målsettinger om byøkologi og utprøving av nye ideer er sentrale elementer for Svartlamoen. Disse målsettingene er sammen med ulike tiltak formulert både i bystyrets vedtak om Svartlamoen og i områdets reguleringsplan.

22

4.1.1 HVA ER BYØKOLOGI? I reguleringsplanens formålsdel er byøkologi gjengitt slik den fremkommer av definisjonen fra Det Danske Miljøvernministeriet (vist til venstre i gul boks). Reguleringsplanen viser også til en bærekraftig utvikling slik denne er definert i Stortingsmelding om Miljøpolitikk for en bærekraftig utvikling (St. meld 58 (1996-97) (vist til venstre i gul boks). Søk etter litteratur som omhandler byøkologi tyder på at begrepet ikke er like mye brukt nå som for 10-20 år siden. Som nevnt senere i rapporten, betyr dette ikke at innholdet har mindre relevans i dag. Siden det ikke er funnet nyere bruk av begrepet byøkologi som strider mot definisjonen benyttet i reguleringsplanen, legges det til grunn at denne fremdeles er gyldig. Reguleringsplanen gir dessuten en konkretisering av begrepet byøkologi ved å anvise hva byøkologiske forsøk på Svartlamoen skal bestå i:

fysiske forsøk: dvs. utprøving av nye (rimelige) løsninger innenfor boligtyper, teknologi og arkitektur med hovedfokus på å utnytte fysiske ressurser i området

prosessrelaterte forsøk: dvs. utprøving av nye plan-, planleggings-, beslutnings-, forvaltnings-, rehabiliterings-, bygge- og samvirkeprosesser med hovedfokus på å utnytte de menneskelige ressursene i området

Videre sier reguleringsplanen: ”I denne sammenheng omfatter begrepet byøkologi et helhetssyn der utviklingen i området baseres på et samspill mellom de fysiske og menneskelige ressursene der det ene ikke kan ses isolert fra det andre.” Ideene om byøkologi, ressursforvaltning og prosess/medvirkning har sin overbygning i Lokal Agenda 21, ”en handlingsrettet strategi for vitalisering av lokaldemokratiet og den kommunale planleggingen i videreutviklingen av kommunesamfunn mot en bærekraftig utvikling.” (Lokal Agenda21- Fra miljøvern til bærekraftigutvikling, Miljøverndepartementet 20.11.1998). Selv om selve begrepet LA21 synes å ha gått ut av bruk, er tankegodset med i dagens miljøvernarbeid.

kommune 3.0. En nyere strømning fra Danmark er knyttet til samvirket mellom kommunen og innbyggeren og kalles kommune 3.0. Tankegangen her er at man er på vei bort fra det såkalte servicesamfunnet og over mot fellesskapssamfunnet. Kommunens rolle blir å finne ressurser hos den enkelte til nytte for hele samfunnet. Tankegodset synes å ligne prosesstenkningen som man finner i byøkologien.

Byøkologi: Betegner en særskilt miljøinnsats som med utgangspunkt i et konkret byområdes miljøtilstand, brukernes deltakelse, søker å fremme helhetsorienterte løsninger på problemstillinger som er knyttet til områdets ressursforbruk, miljøbelastning og natturinnhold. (Det Danske

Miljøvernministeriet)

Bærekraftig utvikling: ”En bærekraftig utvikling blir definert som en utvikling som tilfredsstiller dagens generasjoners behov uten at det går på bekostning av framtidige generasjoners muligheter for å tilfredsstille sine behov. Menneskenes behov kan grovt deles inn i grunnleggende behov, som må ivaretas for å sikre overlevelse på et visst minstenivå, og mer sosiokulturelt definerte eller sekundære behov som kan utvikles i mange retninger (St.meld 58 (1996-97)

LA 21: Lokal Agenda 21 er en handlingsplan om miljø, sosial likhet og medbestemmelse. utviklet under FNs konferanse for miljø og utvikling i Rio de Janeiro den 17. juli 1992. LA 21 ble videreført i Norge 9.-11. februar 1998 gjennom

Fredrikstaderklæringen.

23

4.1.2 FYSISKE FORSØK OG MILJØTILSTAND

de opprinnelige husene Det har vært lite nybygging på Svartlamoen. Byøkologi har derfor hatt størst utbredelse innenfor den opprinnelige bebyggelsen. For flere av de gamle husene er det videreført delte bad og toalett. I følge beboerne fungerer slike delte løsninger også godt sosialt. Det foreligger ingen planer om å installere egne bad- og toalettløsninger for hver enkelt bolig i den gamle bebyggelsen. Boligene på Svartlamoen er ikke rehabilitert i vanlig forstand, og mange av boligene er derfor lite energieffektive i bruk, målt mot den standarden som følger av dagens byggeregler. På den annen side har det vært brukt lite energi og materialer til bygningsvedlikehold på Svartlamoen siden utbedringene har vært av punktvis karakter. Lavt materialbruk er i seg selv positivt i et miljøperspektiv. Kommunal og regionaldepartementet har i 2015 hatt en høring på nye energikrav i Byggteknisk forskrift. I høringsvar fra Sintef Byggforsk blir det bemerket at en økende andel av klimagassutslipp kommer fra fremstilling av byggevarer. Det blir vist til at når man nærmer seg nullenergibygg, vil klimagassutslipp fra materialer og komponenter utgjøre en viktig andel av livsløpsregnskapet for et bygg. Sintef foreslår derfor at forskriften kan legge opp til at redusert mengde bunden energi (energi brukt ved fremstilling), kan kompensere for noe økt energibruk til drift/bruk av bygget1.

høyhuset i massivtre I følge beboerne er Høyhuset i Strandveien 37 det fremste eksemplet på utprøving av nye boliger på Svartlamoen. Enkel standard i kombinasjon med små soverom og fellesarealløsninger gir lave bokostnader for beboerne. Husets konstruksjon i massivtre er interessant, både fordi massivtre ansees som miljøriktig, og fordi det bidrar til å markedsføre Trondheim som treby. Huset er godt isolert og krever lite (miljøbelastende) vedlikehold siden utvendig kledning er ubehandlet malmfuru, mens vinduene har karm og ramme i kjerneved. Høyhuset vant ”Norsk forms pris for unge formgivere 2005”. Da høyhuset ble oppført i 2005, var bygget det eneste i sitt slag. Prosjektet viste at det var mulig å bygge stort i tre innenfor byggeforskriftene. Studentsamskipnaden i Trondheim (SiT) har tatt stafettpinnen når de i 2015/2016 gjennomfører Nord-Europas største byggeprosjekt i massivtre på Moholt. I Trondheim kommune sin økonomi og handlingsplan for 2016-2019 er det dessuten formulert at Trondheim kommune har som mål å bruke konstruksjoner i massivtre og andre miljøprodukter for å redusere klimagass-avtrykket gjennom kommunens byggeprosjekter.

planlagte rekkehus Svartlamoen boligstiftelse har nylig startet bygging av et rekkehus i to etasjer bestående av fem boenheter på en tomt regulert til eksperimentell bebyggelse. Det er de beboerne som skal flytte inn i boligene som selv skal bygge huset. Rekkehuset skal tilknyttes en planlagt sidebygning som skal romme fyrrom for de fem boligene og

24

felles bad, vaskerom, kjøkken og allrom. Beboerne kan derfor velge å utsette bygging av de mer komplekse sanitærfunksjonene i egne boenheter inntil behovet for funksjonene oppstår. Prosjektet har en målsetting om å redusere den totale ressurs- og energibruken ved å endre byggeprosessen i stedet for å ta utgangspunkt i isolasjons-tykkelser eller andre tekniske løsninger. Oppvarming skal skje via en felles pelletsfyr. Det er uttrykt at utslipp ved byggingen skal reduseres gjennom minimal bruk av maskiner og anvendelse av energieffektivt utstyr. Prosjektet fokuserer på materialbruken, og det stilles krav om blant annet gjenbruk og bruk av fornybare materialer. I dag er det uvant å vektlegge selve produksjonen av boliger for å ivareta miljøhensyn, og klimautslipp er ikke vektlagt i byggereglene. Som nevnt har Sintef Byggforsk i nylig inngitt høringssvar til nye energikrav foreslått å vektlegge dette. Det er relevant at Svartlamoen nå retter oppmerksomheten mot produksjonsfasen i sitt forsøksbyggeri. Kommunens bygningsmyndighet har dispensert fra byggeforskriftens krav til isolasjon under henvisning til reguleringsplanens formål om byøkologisk forsøksområde.

kommunalt bygg I 2013 brant det ned en tremannsbolig på området (Brodals gate 8). Som en erstatning for dette oppfører Trondheim kommune et nytt boligbygg i Biskop Darres gate 13. Dette bygget ble opprinnelig planlagt som en tømmerkonstruksjon. Anbudsrunden viste at dette ble uforholdsmessig kostbart. Det oppføres derfor et hus innenfor tradisjonell byggeskikk (bindingsverk) og i tråd med tekniske forskriftskrav. Anskaffelsen skjer gjennom en totalentreprise, og gir dermed begrenset mulighet for beboerinnsats. I følge beboerne har denne anskaffelsen ikke gitt rom for reell medvirkning.

utnyttelse av området Det følger av kommuneplanens arealdel at eksisterende strukturer skal forsterkes gjennom fortetting. Det ligger sterke miljøhensyn til grunn for kommunens fortettingsstrategi. Gjeldende reguleringsplan for Svartlamoen ble fremmet i 2001, men har senere fått noen endringer. Planen la opp til et fortettingspotensiale på 6 000 m2, eller 120 boliger. Siden 2001 har det blitt bygget 6 boliger og 22 hybelenheter i høyhuset, og i tillegg har det tilkommet en gjestebolig, ”Husly”, som tillater midlertidig bosetting. I Trondheim må det bygges mange boliger fremover for å møtekomme befolkningsveksten. En bedre utnyttelse av fortettingspotensialet på Svartlamoen vil være riktig i et miljøperspektiv. 4.1.3 DEMOKRATI, PROSESSRELATERTE FORSØK OG

MEDVIRKNING

styret som øverste organ Formelt og faktisk er stiftelsenes styre det øverste organet for henholdsvis boligstiftelsen og kultur- og næringsstiftelsen. Formannskapet oppnevner for boligstiftelsen tre medlemmer, inklusive styrets leder, som er ansatt hos rådmannen. Beboermøtet oppnevner to medlemmer blant beboerne. Beboerne ønsker å ha flertall i styret2. Styrearbeidet for ansatte i Trondheim kommune

25

skjer i arbeidstiden og har en kostnad for kommunen beregnet til drøye kr 250 000 per år3. Flertallsrepresentasjon for Trondheim kommune som oppretter av boligstiftelsen kan sammen med andre konkrete forhold komme i strid med selvstendighetskriteriet for stiftelser i stiftelsesloven4. Prinsipielt er en flertallsrepresentasjon for kommunen uheldig, siden dette teoretisk sett kan føre til at styret prioriterer kommunens hensyn fremfor å ivareta stiftelsens formål. I en periode frem til 2013 praktiserte formannskapet å oppnevne styreleder som ikke var ansatt i Trondheim kommune, men som var oppnevnt av beboerforeningen. Dette ga beboerne flertall i styret. Et beboerflertall fremmer lokal deltakelse og demokrati, men med en teoretisk risiko om at styret da prioriterer leietakerhensyn fremfor stiftelsen formål. Selv om rådmannen ikke har noen som helst indikasjoner på annet enn at styremedlemmene i boligstiftelsen har en korrekt rolleforståelse når det gjelder å tjene boligstiftelsens formål, vil det for fremtiden virke systemmessig ryddigst at formannskapet heller oppnevner en styreleder i boligstiftelsen uten tilknytning til verken kommunen eller beboerne. Siden dette er et ulønnet verv og med stort ansvar, kan det imidlertid bli en praktisk utfordring å finne egnede kandidater5. Problemstillingen om flertallsrepresentasjon for oppretteren gjør seg ikke på samme måte gjeldende for kultur- og næringsstiftelsens del, siden rådmannen ikke oppnevner sine tre styremedlemmer fra egne rekker, men fra byens kultur- og næringsliv. Langtidsleietakerne i næringsbyggene oppnevner de to øvrige styremedlemmene. For Svartlamoen kultur og næringsstiftelse har det vist seg mulig å rekruttere ekstern styreleder selv om vervet er ulønnet.

beboermøtet Beboerne omtaler beboermøtet som et fremragende eksempel på beboermedvirkning på området. På dette møtet fremmer boligstiftelsens styre, daglig leder, arbeidsgrupper og enkeltbeboere saker av betydning for forvaltning, drift og vedlikehold på Svartlamoen. Videre tas det opp saker som er av en mer sosial karakter, som planlegging av Svartlamondagen og liknende arrangementer. Medvirkning skjer også ved at beboerne påtar seg ulike typer oppgaver som boligstiftelsen delegerer. Herunder har flere oppgaver blitt flyttet til et lavere administrativt nivå i tråd med formålet om en flat organisasjonsstruktur. Samspillet mellom boligstiftelsens styre og beboerne synes å fungere godt. Styret er det formelle avgjørelsesorganet i stiftelsen. Styremedlemmene har et personlig ansvar. Styret er imidlertid lydhørt for beboermøtet og avgrenser sine oppgaver til å være en fasilitator og å gå tungt inn i mer alvorlige saker som økonomi, HMS og personal. Utover dette styres og drives boligstiftelsen av ulike formaliserte og uformelle grupper. Det er imidlertid viktig å merke seg at handlingsrommet til beboermøte og ulike grupper på området avgrenses av styrets myndighet.

26

arbeidsgrupper Boligstiftelsen har etablert seks faste arbeidsgrupper med definert mandat og dertil delegerte oppgaver. Dette er utdypet under punkt 4.3.3 og i vedlegg 3.

samhold mellom beboerne Beboerne trekker frem at det å bo på Svartlamoen preges av en sterk fellesskapsfølelse for majoriteten av beboerne. Det vises til at nærheten mellom beboerne er sterk. Herunder blir det fra beboernes side anført at beboerne hjelper, bryr seg, rettleder og lever tettere enn i øvrige byområder i Norge. Det er etablert flere felles drivhus, hageområder, øvrige felles uteområder, felles byggeprosjekter og andre ulike tiltak som arenaer for sosialt samspill.

prosessrelaterte forsøk Det følger av vedtak fra 2001 at det skal åpnes for alternativ bruk av kommunale midler innenfor sosiale tjenester i området. Etter et

initiativ fra beboerne ble det for perioden 1.10.2007 – 31.12.2009 midler til: gjennomført et prosjekt der målet var å oppnå bostabilitet for ..til sosiale tjenester husstander som hadde vanskeligheter med å bli boende over tid på

grunn av manglende husleiebetaling. Svartlamoen boligstiftelse mottok støtte fra Husbanken for å ansette en sosialkoordinator som drev med økonomirådgivning og samarbeidet med kommunens sosialtjeneste. Per i dag er det intet formalisert samarbeid mellom kommunens sosialtjeneste og Svartlamoen boligstiftelse. Kommunen driver heller ikke med noe annet sosialt, systematisk arbeid på Svartlamoen.

..til prosjektgjennomføring Etter etableringen av Svartlamoen boligstiftelse hadde Trondheim

kommune i perioden 2003-2004 to personer som arbeidet med Svartlamoen i 40 prosent stilling, kostnadsberegnet til kr 200 000 per år. I 2005 ble dette redusert til 20 prosent, tilsvarende kr 100 000. Utgiftene ble dekket av over Husbankens tilskuddsordninger. Etter 2005 har ikke rådmannen hatt noen kontinuitetsbærer i samhandling og utvikling på Svartlamoen til tross for at leieavtalen fra 2011 gir begge parter et ansvar for utvikling av området. Svartlamoen er av en spesiell karakter, og fra beboernes side er det uttrykt at det kan være vanskelig å få avklaringer fra kommunen som kan bringe fremdrift i områdets prosjekter. Herunder er det fra beboernes side trukket frem som eksempel at det tok lang tid å få på plass en tomtefesteavtale for rekkehusene som boligstiftelsen nå bygger, selv om det følger av leieavtalen mellom parten at stiftelsen kan inngå festeavtaler.

samspillet med kommunen Svartlamoen beror på en helt spesiell forhistorie, og det er neppe - utvikling og overføringsverdi mulig eller hensiktsmessig å gjenta konseptet i sin helhet på et annet

sted. Svartlamoen som byøkologisk prosjekt har noen likheter med det som i Danmark kalles ”kommune 3.0”. Ideen er at kommunen sees på som et politisk ledet lokalsamfunn av aktive og ansvarsbevisste innbyggere som er en viktig ressurs i kommunens arbeid. Erfaringer fra Svartlamoen kan gi grunnlag for nye måter for tjenesteutvikling. Trondheim kommune og Svartlamoen må i så fall finne en tydeligere form for samarbeid.

27

Vedtak i bystyre den 22.11.2001. Svartlamoen: bolig-, kultur og næringsstiftelse.

Vedtak nr 11.

For å oppnå målsettingen om rimelige boliger og kultur- og næringslokaler må leieprisen til Trondheim kommune tilpasses lønnsomheten i prosjektet, jf vedlagte kostnadsoppsett. I utgangspunktet består leien til Trondheim kommune av forsikringsutgifter og 7% av 10,8 mill i stedet for 7% av 24 mill som utgjør kjøpesummen av Strandveien Auto AS sine bygninger og arealer på Svartlamon.

4.2 Kommunalt eide arealer og

bygninger stilt til stiftelsenes

disposisjon

4.2.1 LEIEVEDERLAGET OG ALTERNATIVVERDI

fastsettelse av leie – basert Bystyrevedtaket om Svartlamoen la til grunn spesielle prinsipp for på kommunens utgifter å fastsette leievederlaget som de to stiftelsene skulle betale til

Trondheim kommune. Det var en premiss at de faktiske utgifter, og ikke forventet salgsverdi/markedsverdi, skulle legges til grunn for fastsettelsen av leien. For likevel å gi et bilde av markedsverdien i 2001 ble det innhentet en verdivurdering fra Nylander AS Meglerhuset. Området ble da vurdert å ha en verdi på kr 70 mill forutsatt den utnyttelse som den foreslåtte reguleringen la opp til. Med en avkastning på 7 prosent som den gang var vanlig, ville dette ha gitt knappe kr 5 mill. i leie. Modellen som ble valgt, la altså ikke til grunn en avkastning av de boligeiendommene på området som Trondheim kommune allerede eide. Derimot ble det sett hen til at kommunen hadde en utgift på kr 24 mill i forbindelse med kjøp av Strandveien Auto AS sine lokaler. I oppgjøret med Strandveien Auto AS inngikk en erstatningstomt med verdi på kr 5 mill som ytterligere vederlag fra kommunens side. Selv om tomten inngikk som betalingsmiddel, ble heller ikke denne lagt til grunn, siden kommunen allerede eide tomten. Rådmannens budsjettoverslag viste imidlertid at stiftelsene ville gå med underskudd dersom kommunen krevde avkastning av de faktiske utgiftene på kr 24 mill. For å bringe stiftelsenes stipulerte budsjett i balanse, ble det vedtatt å legge til grunn en avkastning av 10,8 mill. Dette skulle gi en samlet avkastning på kr 756 000. For boligstiftelsen og kultur- og næringsstiftelsen ble den opprinnelige leien følgelig satt til kr 378 000 på hver. Når det gjelder kultur- og næringstiftelsen, ble leiegrunnlaget senere endret (jf punkt 4.5.1).

.. får betydning også for Svartlamoen boligstiftelse fester to eiendommer på området. I 2004

28

beregning av festeavgift ble det inngått festeavtale for høyhuset, og i 2015 ble det inngått ny festeavtale for et rekkehus med fem boliger. Når avtale om tomtefeste inngås, blir festeavgiften vanligvis stipulert med basis i en såkalt grunnpris som det skal regnes en viss prosentvis avkastning av. I ordinære festeforhold fastsetter Trondheim kommune grunnprisen tilsvarende markedsverdien ved salg. For Svartlamoen er grunnprisen imidlertid politisk bestemt med basis i en verdi for hele området, fastsatt til kr 10,8 mill (jf avsnittet over). Grunnprisen for det arealet som skal festes bort blir derfor en dividende av de kr 10,8 mill, tilsvarende festetomtens andel av alt kommunalt utleibart areal på Svartlamoen. Reell markedsleie ved tomtefeste er ca 8 ganger høyere enn det som i dag kreves på Svartlamoen6.

betydelig alternativverdi Det følger av ovennevnte at området gir en lav økonomisk avkastning, i forhold til eiendommens markedsverdi. Trondheim kommune sin avkastning er basert på stiftelsens økonomiske bærekraft. Forutsetningen om bygningsvern, lav standard, lave husleier, kunst- og kulturproduksjon m.v. er inntektsreduserende for stiftelsene. Kommunen har gjennom de spesielle føringene for området aktivt valgt å avstå fra høyere leieinntekter. For kommunen kan disse mindreinntektene sees på som en innsats for å medvirke til målsettingene på området. Mindreinntekter var forutsatt i vedtaket fra 2001.

prisøkning Trondheim kommune har imidlertid økt sine verdier via eierskapet til Svartlamoen via prisvekst. Fra 2001 til 2016 har de gjennomsnittlige boligprisene i Trondheim blitt nærmere tredoblet7. Det må antas at i alle fall tomteverdien på Svartlamoen må ha hatt en spesielt gunstig prisutvikling ut fra områdets sentrale beliggenhet og de oppturstendenser som preger omgivelsene. De to tomtene Trondheim kommune har valgt å feste bort, er et unntak. Som nevnt er festeavgiften satt meget lavt, og dette vil følgelig reflekteres i en salgssum. Uansett er prisveksten på området bare relevant dersom kommunen selger eiendommene.

4.2.2 KONTRAKTSLENGDE trepartsforhold: kommunen, Næringsbyggene og de fleste boligene på Svartlamoen inngår i et stiftelsene og fremleierne trepartsforhold: Trondheim kommune leier ut bygninger til

henholdsvis Svartlamoen kultur- og næringsstiftelse og Svartlamoen boligstiftelse, som igjen fremleier til sine respektive leietakere. Videre eier boligstiftelsen også noen boliger selv som stiftelsen leier ut til sine leietakere.

10-års tidsbestemte Leiekontraktene som Trondheim kommune har med de to leiekontrakter stiftelsene på området er såkalt tidsbestemt og har en varighet på 10

år. Tidsbestemt leieavtale innebærer at leiekontrakten uløper uten oppsigelse etter endt tid. Leiekontrakten må følgelig fornyes dersom leieforholdet skal fortsette etter utløp, og dette forutsetter at begge parter et villige til å fortsette leieavtalen. Boligstiftelsens leiekontrakt

29

ble inngått den 4.5. 2011 og utløper den 4.5.2021, mens kultur- og næringsstiftelsens kontrakt ble inngått den 30.8.2006 og utløper den 30.08.2016. For boligstiftelsen sin del valgte rådmannen i 2011 å fornye leiekontrakten knappe tre år før dens avtalte utløp. Dette ble blant annet gjort for å gi beboerne trygghet rundt sin bosituasjon.

leietakerperspektivet Beboerne oppfatter at tidsbestemte leiekontrakter med 10 års

varighet er en absolutt minimumslengde for å opprettholde en god drift av området. Fra beboernes side blir det anført at gjeldende kontraktslengde på 10 år skaper en del utfordringer knyttet til:

botryggheten til de som har sitt hjem på Svartlamoen, og særlig med hensyn til barnefamiliene på området

innsats- og investeringsviljen til privatpersoner som bor på området, særlig når kontrakten nærmer seg utløp

boligstiftelsens incitament og mulighet rent lovlig til å investere i den leide boligmassen når kontrakten nærmer seg utløp

usikkerhet med tanke på å etablere eller videreutvikle næringsvirksomhet på området

..botrygghet Husleieloven har i § 9-3 bestemmelser om minstetid for tidsbestemte

leieavtaler ved leie av bolig. Som en hovedregel er det ikke adgang til å inngå kontrakter med kortere varighet enn tre år. Kommunal- og regionaldepartementet vurderte i 2013 å utvide minstetiden til fem år, og dette ble støttet av Trondheim kommune i høringsuttalelsen, men departementet har ikke arbeidet videre med forslaget (sak 199/13 arkivsak 13/29224). Svartlamoen boligstiftelse tilbyr treårige tidsbestemte leieavtaler til sine beboere og tillater fornyelse dersom det ikke er noe å utsette på leieforholdet. Dette gir beboer en god forutsigbarhet. For leietakerne blir derved leieavtalen mellom kommunen og stiftelsen det reelle usikkerhetsmomentet. Trondheim kommune valgte derfor å fornye leiekontrakten med boligstiftelsen tre år før siste utløp. Dette innebærer at beboerne ikke har dårligere forutsigbarhet enn det som følger av gjeldende husleielov sin hovedregel om minstetid på tre år. På Svartlamoen bor det 41 personer under 18 år8. For barnefamilier kan skifte av bolig innebære bytte av skolekrets og det å flytte fra venner. På Svartlamoen er det lagt opp til leieboliger.

..innsats- og investerings- Verdien av egeninnsats/dugnad i boligstiftelsen er i vedlegg 4 viljen til privatpersoner estimert til ca kr 900 000 per år. Beboernes deltakelse på dugnader

er en forutsetning i medvirkningsaspektet på Svartlamoen. Når det gjelder investeringsviljen til privatpersoner, er det ikke forutsatt i konseptet for Svartlamoen at beboerne skal ta penger fra egen lomme for å oppgradere boligene på området. Riktignok har beboerne et ansvar for indre vedlikehold av boligen. Dette er imidlertid en kontraktsmessig forpliktelse på linje med det som er vanlig i leiemarkedet ellers. Incitamentet for beboerne til å delta på dugnad skal etter den vedtatte modellen for Svartlamoen være reduserte husleier. I punkt 4.3.4 er det vist at beboerne får uttelling

30

for dugnadsinnsats i form av reduserte husleier. På den annen side må det legges til grunn at dersom beboerne hevder at kontraktens begrensede varighet smitter over på innsatsviljen, så er dette et faktum.

..boligstiftelsens incitament Stiftelsestilsynet hadde i 2015 tilsyn av boligstiftelsen. I tilsynsrapport til påkostninger av 17.3. 2015 beskrives leieavtalen mellom kommunen og

boligstiftelsen som svært ubalansert, sett hen til de store og til dels uforutsette vedlikeholdsoppgavene hvert år. Videre følger det av samme tilsynsrapport:

”Den relativt korte leieperioden (10 år) medfører videre utfordringer både i forhold til incentivene til å gjøre tiltak på eiendommen, finansiering av disse og muligheten til langsiktig styring av vedlikeholdsarbeid og fremtidig utvikling av området.”

Beboerne anfører som et eksempel at det ikke er hensiktsmessig, og antageligvis ei heller lovlig, å skifte ut et tak i slutten av leieperioden, ettersom det eksisterer en usikkerhet om stiftelsen får fortsette å leie området. I punkt 4.3.2 blir ivaretakelse av vedlikeholdsetterslepet skissert som en hovedutfordring når det gjelder ivaretakelse av boligbygningene. Slik rådmannen ser det, vil en lengre leiekontrakt alene ha liten betydning i forhold til denne betydelige utfordringen.

..usikkerhet for bedrifter Generelt sett kan en 10-årskontrakt være en hindring eller skape

usikkerhet med tanke på å starte firma eller videreutvikle allerede eksisterende firma. Dette gjelder særlig hvis virksomhetsetableringen betinger investeringer som ikke lett lar seg nyttiggjøre i tilfelle flytting. Tilsvarende kan gjelde hvis lokaliseringen er del av virksomhetens profil eller bidrar til synergieffekter med andre virksomheter.

På Svartlamoen har det vist seg at tradisjonell etablering innen

småindustri eller annen investeringskrevende virksomhet ikke har funnet sted. Det er under evalueringen ikke funnet holdepunkt for å si at dette skyldes leiekontraktens varighet. Det er imidlertid grunn til å tro at kulturnæringsvirksomheter som i dag leier av kultur- og næringsstiftelsen profiterer på miljøet generelt og på nærheten til andre kunst- og kulturaktører. Dette synet baserer seg på en alminnelig oppfatning av at fagmiljø og godt sosialt miljø har betydning for produktivitet og trivsel.

kommuneperspektivet Den politiske viljen til å opprettholde Svartlamoen i sin nåværende

organisasjonsform kan på et senere tidspunkt endre seg av ulike årsaker. Trondheim kommune kan imidlertid ikke legge ned de to

..vanskelig etter loven stiftelsene på eget initiativ. En stiftelse skal egentlig vare ut i å nedlegge stiftelser evigheten, og i praksis har det vist seg vanskelig å nedlegge stiftelser9.

Stiftelsen må selv beslutte oppløsning, og det er Stiftelsestilsynet som godkjenner. Stiftelseslovens § 46 stiller som vilkår for avvikling at bestemmelsene i vedtektene eller stiftelsesgrunnlaget ikke lar seg etterleve, eller er i strid med hensikten, eller er åpenbart unyttig, uheldig eller ufornuftig.

31


Hovedmål nr 2:

- å bevare og bygge videre på det eksisterende kulturmiljøet, med særlig vekt på bevaring av områdets egenart som trehusbydel og mangfoldig bymiljø.

..men kurant å avvikle Dersom Trondheim kommune ønsker en annen organisasjonsform på leieforhold Svartlamoen, må det derfor skje gjennom at leiekontrakten(e) med

stiftelse(ne) ikke forlenges etter utløp. Et ikke usannsynlig scenario blir da at Svartlamoen boligstiftelse fortsetter å disponere de bygg stiftelsen selv eier. Generelt vil boligstiftelsen i en slik situasjon bli mer toneangivende på området dess flere eiendommer stiftelsen har skaffet seg eiendomsrett til, via kjøp eller feste. Svartlamoen kultur og næringsstiftelse vil ikke ha et tilsvarende grunnlag for videre drift. Videre gir kontraktsforlengelsene kommunen mulighet til å justere kontraktens vilkår. Kommunen har etter leiekontrakten mulighet til å avhende sitt eierskap på Svartlamoen i leieperioden, også til andre enn stiftelsene. Det er imidlertid vanskelig å se hvilken foranledning som gjør det naturlig at kommunen selger til utenforstående med de kontraktsforhold og premisser som gjelder på Svartlamoen i dag.

avveining av hensyn Beboerne på Svartlamoen har et legitimt ønske om at

leiekontraktene mellom kommunen og stiftelsen skal vare i mer enn 10 år av gangen. Hensynet til botrygghet synes særlig relevant. Beboernes ønske om lengre kontrakter må imidlertid avveies mot kommunens handlefrihet til å skifte kurs eller avvikle Svartlamoen i sin nåværende form.

4.3 Drift, vedlikehold og utvikling av

boligene

4.3.1 BEVARING AV DET EKSISTERENDE KULTURMILJØET

Svartlamoen er regulert til spesialområde ”bevaring kulturmiljø” i reguleringsplanen. Innenfor planområdet for Svartlamoen ligger det omkring 35 hus og uthus som er verneklassifisert. Ett av husene er i klasse ”B – Høy antikvarisk verdi”, mens de øvrige som er klassifisert som ”C- Antikvarisk verdi”. Svartlamoen omfattes også av hensynssone kulturmiljø i kommuneplanens arealdel (Hensynssone 12.4 Ulstadløkkvegen)

Verneklasser: A- Svært høy antikvarisk verdi B- Høy antikvarisk verdi C- Antikvarisk verdi

32

KART 4: KARTUTSNITT AV SVARTLAMOEN MED OMLIGGENDE OMRÅDER. SKRAVUR VISER ”HENSYNSSONE 12.4 ULSTADLØKKVEGEN”, BLÅ FARGE BYGG VISER ”VERNEKLASSE C”, MENS LILLA FARGE BYGG VISER” VERNEKLASSE B”

I reguleringsplanen heter det at ”Byggeområdene ønskes utviklet slik at den bevaringsverdige bebyggelsen sammen med ny bebyggelse skaper grunnlaget for et mangfoldig og bærekraftig bymiljø. Det bør legges til rette for en utvikling som skaper grobunn for idérikdom og kreativitet i et samspill mellom de som bor, bruker og/ eller driver virksomhet i bydelen.” Som omtalt i punkt 4.3.2 nedenfor preges de eldre boligbygningene på området av et betydelig vedlikeholdsetterslep, og i rådmannens utredning fra 2001 er oppgraderingsbehovet skissert utbedret gjennom en såkalt skånsom utbedring10. Kombinasjonen av eldre trehus, boformen på Svartlamoen samt stiftelsens mål om bærekraft, bør ideelt sett gi gode forutsetninger for å lykkes med god og, på lang sikt, rimelig bygningspleie. I Svartlamoens beboerundersøkelse fra 2009 er beboerne spurt om å rangere hvilke målsettinger som regnes som viktigst: autonomi og brukermedvirkning, byøkologi og bærekraft, rimelige utleieboliger og bevaring av områdets egenart som gammel trehusbebyggelse. Bevaring av området som gammel trehusbebyggelse var imidlertid den målsettingen færrest av beboerne (17 prosent) rangerte som

Skånsom utbedring (Svartlamoen-standrd): Alle bygningsdeler utbedres/erstattes kun i den grad, og på de områder der det er absolutt nødvendig (punktvise utbedringstiltak). Opprinnelige materialer av kulturhistorisk god kvalitet skal ikke fjernes. Gjennomføring av tiltakerne defineres ikke som hovedombygging etter plan- og bygningsloven. Bygningene isoleres der det varmeøkonomisk gir best effekt. Kjøkken, bad og wc (bad) skal ikke oppgraderes, bare utbedres og gjøres tilgjengelig for alle beboere i samme hus. Noen bad som ikke tilfredsstiller krav til ventilasjon vil bli sanert.

Hensynssone: Bruk av henssynsoner er hjemlet i plan- og bygnings-loven § 11-8 og § 12-6 som anviser at henholdsvis arealplan og reguleringsplan skal i nødvendig utstrekning vise hensynssoner om gitte forhold.

33

Vedtak i bystyret den 22.11.2001. Svartlamoen: bolig-, kultur og næringsstiftelse.

Vedtak nr 2.

Boligene skal bevares og utbedres på en skånsom måte, og med så lave kostnader som mulig. Standarden blir dermed en annen enn i andre boligområder. [ ] Vedtak nr 7:

Utomhustiltak og infrastruktur utføres i enkel standard og skal ha lave kostnader.

mest viktig11. Manglende eller feil vedlikehold på grunn av lite kunnskap / interesse hos beboerne kan potensielt være uheldig, men dette kan avhjelpes med god styring og veiledning.

Trusselbildet for bevaringsverdig bebyggelse generelt sett er forfall og riving på den ene siden, og på den andre siden ødeleggelse gjennom overdreven rehabilitering. Det er i utgangspunktet ikke noe motsetningsforhold mellom å ta vare på antikvariske verdier, og å forbedre boligstandard og bygningenes energiøkonomi, men dette krever høy bevissthet, særlig kompetanse og økonomiske midler. Som det følger av punkt 4.3.2 nedenfor, er bygningenes dårlige tilstand og boligstiftelsens svake økonomiske bærekraft den største trusselen mot bevaring av boligbygningene. Det er 15 ledige tomter av ulik størrelse på Svartlamoen. I reguleringsplanen for området er det nedfelt tydelige føringer hva gjelder utforming og tomteutnyttelse. Reguleringsplanens bestemmelser vil veie tyngre enn fortettingskrav i KPA dersom det ikke er samsvar.

Boligstiftelsen oppfører nå et rekkehus med fem boliger. I forbindelse med byggesaken fremkommer det av igangsettingstillatelsen at bygget bidrar til et klarere gaterom (delegasjonssak FBR UFR 2962/15, sak 15/38635-3). Videre følger det av rådmannens uttalelse gitt under søknadsprosessen at ”den lille husrekkens samlede fasadestruktur, og beliggenheten i forhold til plassen på motsatt side av gaten, er elementer som klart oppleves å styrke prosjektet”. Det konkluderes med at prosjektet i høy grad svarer til de forventninger man i denne sammenheng kan ha ut fra reguleringsplanens forutsetning om eksperimentell bebyggelse på tomten (sak 15/38635-2).

4.3.2 VERDIBEVARENDE VEDLIKEHOLD OG VEDLIKEHOLDSETTERSLEP

34

Svartlamoen ble regulert til industri allerede i 1947, og kommunen kjøpte opp bebyggelsen med tanke på sanering. Husene ble stående og forfalle. Siden bygningene ble benyttet til kommunale utleieboliger, ble det imidlertid utøvet et visst vedlikehold. Da en del ungdom flyttet inn i byggene på 1990-tallet, utførte kommunen en del sikkerhets- og sanitærtiltak i bygningene. Bygningene hadde påviste mangler og skader som følge av manglende vedlikehold allerede før boligstiftelsen ble opprettet i 2003. I tilstandsrapport fra 2001 ble en skånsom utbedring kostnadsberegnet til ca kr 33 mill. Justert for byggeprisindeksen utgjør dette beløpet i dag ca kr 58 mill12. I tillegg beskrev tilstandsrapporten et behov på ytterligere ca kr 3 mill som kunne dekkes ved beboernes egeninnsats. Den bygningsmessige tilstanden innebærer at vedlikehold har vært og er mer krevende enn normalt. Det mangler en grunninvestering for å heve bygningenes tekniske tilstand til det som teknisk sett anses å gi et normalt vedlikeholdsnivå for verneverdige bygninger.

hvem har ansvaret for De politiske vedtakene om etablering av Svartlamoen boligstiftelse er vedlikeholdsetterslepet? basert på at boligstiftelsen skal ha ansvar for både oppgradering og

vedlikehold av boligbygningene. Leiekontrakten mellom Trondheim kommune og boligstiftelsen anviser at boligstiftelsen skal ha ansvaret for vedlikehold, men formulerer ingen nærmere spesifisering vedrørende stiftelsens innsats knyttet til selve vedlikeholds-etterslepet (grunninvesteringene).

system for vedlikeholds- Det følger av vedtektene til Svartlamoen boligstiftelse at stiftelsen oppfølging skal utarbeide en såkalt vedlikeholdsplan13. Boligstiftelsen har for

årene 2006-2013 utferdiget sin vedlikeholdsplan, der stiftelsen i forkant av året har stilt opp prioriterte oppgaver, og disse er stort sett kostnadssatt. Dokumentene synes ikke å være del av en mer langsiktig plan. Trondheim kommune følger opp boligstiftelsen i tilfeller der kommunen som huseier har blitt bedt om å ivareta myndighetskrav etter tilsyn m.v. Videre bestilte Trondheim kommune en tilstandsanalyse av boligbygningene i 2010 for å avdekke behovet for sikkerhetstiltak i bygningsmassen. Trondheim kommune har imidlertid ikke befattet seg med strategier når det gjelder de løpende vedlikeholdsoppgaver på Svartlamoen, siden dette er ansett som boligstiftelsens oppgave.

kartlegging av Av ressurshensyn er det i anledning evalueringen ikke gjennomført gjennomførte tiltak en tradisjonell bygningsteknisk tilstandsanalyse for bygningene på

Svartlamoen. Boligstiftelsen har imidlertid bistått med å lage en fortegnelse over bygningsvedlikehold som har blitt utført etter at stiftelsen overtok ansvaret for vedlikeholdet i 2003. I vedlegg 2 følger en fortegnelse som viser tiltak per bygning, sammenstilt med det påkostningsbehovet som ble estimert i tilstandsrapport fra 2001. Oversikten omfatter tiltak som er bekostet både av Svartlamoen boligstiftelse og av Trondheim kommune. Av større prosjekter nevnes omtekking av 9 tak, skifte av hele eller store deler av ytterkledningen på 5 hus, pussing av fasader på to murbygninger hvorav den ene har

Vedlikehold: oppgaver som skal hindre forfall som følge av jevn og normal slitasje. Planlagt vedlikehold skal ha en preventiv virkning og forebygge skader. Vedlikehold er nødvendig for å opprettholde eiendommens standard på et fastsatt nivå. Utskifting av bygningsdeler/ tekniske installasjoner med kortere levetid enn resten av byggverket er definert som vedlikehold.

35

fått nye vinduer, rehabilitering av piper i ca 9 hus, samt noe arbeid på grunnmur og drenering. Videre er det gjort reparasjoner av vinduer, dører, maling og andre tiltak av mer punktvis karakter.

påløpte vedlikeholds- Svartlamoen boligstiftelse har årlig til disposisjon ca 1,3 kr mill til kostnader vedlikehold14. I tillegg har stiftelsen ansatt en

byggmester/vaktmester i helstilling. Videre har også Trondheim kommune bekostet ulike tiltak på boligene på Svartlamoen. Regnskapsteknisk er det ikke enkelt å utlede Trondheim kommune sine påkostninger på Svartlamoen før 200815. Trondheim kommune sitt regnskap fra og med 2008 viser imidlertid at kommunen har påkostet boligene på Svartlamoen totalt kr 9,2 mill, det vil si gjennomsnittlig kr 1,2 per år. Boligstiftelsens og kommunens utgifter til vedlikehold har således de senere årene ligget på ca kr 2,5 mill, og i tillegg har stiftelsen som nevnt ansatt en snekker.

hva koster et normalt Konsulentselskapet Holte byggsafe har utarbeidet normtall for bygningsvedlikehold? vedlikeholdskostnader for ulike bygningstyper. Disse normtallene

forutsetter som et utgangspunkt en bygningsmasse som er normalt vedlikeholdt. Basert på forutsetninger gjengitt i sluttnote16, kan det utledes et årlig vedlikeholdsbehov på ca kr 2 mill for tilsvarende bygningsstørrelser og -typer som på Svartlamoen. Et vedlikeholds-etterslep som på Svartlamoen vil imidlertid gi et ekstra krevende vedlikehold, både ved at vedlikeholdsetterslepet må tas igjen, og ved at tidligere skader vil medvirke til nye følgeskader. Normtallene for bygningsvedlikehold gir allikevel en pekepinn for de løpende vedlikeholdsutgifter som kommer i tillegg til vedlikeholdsetterslep.

boligbygningenes tilstands I de senere årene har det årlig blitt brukt ca kr 2,5 mill til vedlikehold. messige utvikling Dersom det legges til grunn et normalt vedlikeholdsnivå på kr 2 mill for boligene, er det igjen kr 0,5 mill som skal dekke både utgifter

knyttet til et ekstra krevende vedlikehold, og vedlikeholdsetterslepet som utgjør kr 58 mill i 2015-kroner. Svartlamoen boligstiftelse vurderer at bygningene er i vesentlig bedre stand enn da den tok over i 2003. Rådmannen har i anledning evalueringen foretatt en vurdering av den tilstandsmessige utviklingen for boligbygningene basert på sin kjennskap til bygningene, boligstiftelsens kartlegging av tiltak, regnskapstall for vedlikehold, normtall for vedlikehold og tidligere tilstandsvurderinger av bygningene. Etter rådmannens vurderinger oppfattes den byggtekniske tilstanden samlet sett som ikke vesentlig hevet siden 2003. Slik rådmannen ser det, er det fremdeles betydelige utfordringer knyttet til grunninvesteringer.

finansielle forutsetninger Til grunn for bystyrets vedtak om etablering av boligstiftelsen lå det som bristet en forutsetning om låneopptak fra stiftelsens side for å ivareta

vedlikeholdsetterslepet. Dersom boligstiftelsen låner et større beløp for å investere i eiendom stiftelsen selv ikke eier, vil dette gi stiftelsen en negativ egenkapital på grunn av stiftelsens svake økonomiske situasjon. Dette er ikke i tråd med lovkravene om stiftelsers formuesforvaltning. Boligstiftelsen har med dagens husleie ca kr 1,3 mill til årlig vedlikehold. Dette er ikke tilstrekkelig for å ivareta vanlig

36

vedlikehold i en tilsvarende bygningsmasse, selv når denne er i normal tilstand. Følgelig strekker midlene ikke til for å ytterligere betjene et lån for å ivareta vedlikeholdsetterslepet. Symptomatisk nok er det uttrykt fra boligstiftelsen at vedlikeholdsplaner er vanskelig å følge fordi akutte situasjoner til stadighet dukker opp og legger beslag på vedlikeholdsmidlene. Vedlikeholdet får derved mer preg av ”brannslukking” enn å være planlagt.

Stiftelsestilsynet uttaler følgende i sin tilsynsrapport av 17.3.2015:

Leieavtalen med Trondheim kommune fremstår slik Stiftelsestilsynet ser det som svært ubalansert ved at den ensidig pålegger stiftelsen en svært stor risiko. Ved at stiftelsen har totalansvaret for ivaretakelse av areal utenomhus, ytre og indre vedlikehold på en eiendomsmasse som var i svært dårlig stand når leieavtalen med stiftelsen ble inngått, påføres stiftelsen svært store og til dels ufortutsette vedlikeholdsoppgaver hvert år.

Stiftelsestilsynet legger til grunn at stiftelsen vil iverksette tiltak knyttet til leieavtalen med Trondheim kommune og behov/mulighet for å reforhandle denne.

..og en nødvendig Trondheim kommune har et huseieransvar for bygg som kommunal innsats? kommunen selv eier. Selv om ansvaret for bygningsvedlikeholdet

etter avtale er overført til boligstiftelsen, kan kommunen pådra seg et økonomisk ansvar. I alvorlige tilfeller kan de ansvarlige i kommunen også holdes personlig ansvarlig ut fra det ansvaret lovverket pålegger huseieren, og dette kan i alvorlige tilfeller også medføre straffeansvar17. Under enhver omstendighet kan kommunen få et moralsk ansvar dersom manglede bygningsvedlikehold påfører noen skade. Dette er den direkte årsaken til at Trondheim kommune har lagt inn økonomiske ressurser for sikringstiltak i bygningsmassen, selv etter at stiftelsen overtok forvaltningen og ansvaret for vedlikehold av bygningene i 2003. Ved formannskapets behandling av forlengelse av leiekontrakten i 2011 varslet rådmannen at rådmannen ville finansiere nødvendige sikkerhetstiltak, kostnadsvurdert til inntil kr 4 mill (Sak 46/11, Arkivsak 10/45567)

..som ikke er uproblematisk Trondheim kommune har imidlertid ikke et eget budsjett for vedlikehold av boligene på Svartlamoen og har derfor til dels hentet midler fra investeringsbudsjettet for kommunale utleieboliger. Selv om beløpet er lite, er dette prinsipielt uheldig da de kommunale utleieboligene forutsettes å være utgiftsdekkende. I praksis innebærer dette at kommunale leietakere bidrar økonomisk til boligene på Svartlamoen. Dersom kommunen også i fremtiden bekoster vedlikehold på boligene på Svartlamoen, bør det opprettes et eget kommunalt budsjett for dette.

husbanktilskuddene uteble En annen bristende forutsetning fra saken i 2001 er at det ble lagt til

grunn at oppgradering av de eldre boligene skulle skje med 30 prosent tilskudd fra Husbanken. Svartlamoen ligger innenfor kommunens definerte byfornyelsesområder som fra 1980-tallet var

37

gjenstand for tilskuddstildeling fra Husbanken etter søknad fra kommunen. I 2002 innvilget Husbanken kr 2,4 mill i byfornyelsestilskudd som ble videretildelt til Svartlamoen og benyttet til fundamentering av den ene murgården, brannverntiltak, vindusutbedring m.v. Ordningen med byfornyelsestilskudd ble etter hvert faset ut, og Trondheim kommune mottok slikt tilskudd siste gang i 2006. I 2015 benyttet kommunen restmidler fra byfornyelsestilskuddet, kr 0,6 mill, til å etablere nedgravd avfallsløsning på området som et bomiljø- og byutviklingstiltak.

Husbankens ordning med tilskudd til utleieboliger er også endret

over årene. Tidligere kunne slikt tilskudd søkes av andre enn kommunen til sosiale boligprosjekt som kommunen anbefalte. I de siste årene har tilskuddet vært forbeholdt kommunalt disponerte boliger. Boligene på Svartlamoen disponeres av boligstiftelsen – ikke kommunen – og vil ikke være gjenstand for Husbankens tilskuddsordning. Et unntak kan være nye boliger som kommunen har tildelingsrett til.

veien videre Boligbyggenes tilstand er etter rådmannens vurdering et hovedspørsmål i evalueringen siden husene tross alt danner de nødvendige fysiske rammene for folks liv på Svartlamoen. Bystyret har vedtatt å bevare bygningsmiljøet på Svartlamoen som et boligområde, og at dette skal ivaretas av Svartlamoen boligstiftelse. Samtidig har bystyret forutsatt at boligstiftelsen skal bekoste grunninvesteringer for å bedre boligenes tilstand, slik at ikke boligmassen forfaller. Parallelt skal ordinært, verdibevarende vedlikehold gjennomføres. Dagens modell synes ikke gjennomførbar på grunn av boligstiftelsens begrensede økonomiske evne og til dels på grunn av stiftelseslovens krav til positiv egenkapital. En videreføring av dagens situasjon vil ikke løse utfordringen med vedlikeholdsetterslepet, og det er sannsynlig at Trondheim kommune fortsatt må bekoste tiltak på området. Det vil bero på en politisk beslutning om dagens bygningsmessige tilstand på Svartlamoen skal forbli på dagens nivå, eller om bygningene skal oppgraderes i tråd med den opprinnelige intensjonen om skånsom utbedring. Dersom bystyret fremdeles mener at boligmassen må teknisk oppgraderes, kan ett av

økt kommunalt engasjement alternativene være å forsterke kommunens involvering på området, eksempelvis som skissert nedenfor.

Til sammenlikning har kommunen ansvaret for investeringer og

utvendig vedlikehold for de bygninger som leies ut til Svartlamoen kultur og næringsstiftelse. I sak av 27.10.2005 som omhandlet vedtekter for kultur- og næringstiftelsen anførte rådmannen at det ville oppstå en uklar situasjon om stiftelsen skal investere i en eiendomsmasse som den ikke eier (sak 0157/05). Dette prinsippet kan oppfattes som like gyldig for boligstiftelsens del.

Som nevnt kan ikke stiftelsen ta opp lån. Dersom Trondheim

kommune overtar finansierings- og gjennomføringsansvaret for

38

forhåndsdefinerte og kostnadsberegnede utbedringer, kan kommunens låneutgifter dekkes ved at boligstiftelsen betaler en høyere husleie til Trondheim kommune så lenge kommunen betaler på lånet. I punkt 4.3.4 vurderes det at boligstiftelsen kan øke den årlige husleieinntekten med kr 1,9 mill. Det er imidlertid slett ikke sikkert at disse midlene kan gå uavkortet til å påkoste bygningene. Boligstiftelsen må først og fremst sikre en forsvarlig formuesforvaltning, og økte disponible midler må sees i sammenheng med stiftelsens øvrige økonomi. Om det allikevel legges til grunn at husleieøkningen på kr 1,9 mill i sin helhet benyttes for å betjene et lån, tillater dette et låneopptak på ca kr 32 mill18. Dette vil neppe være tilstrekkelig for å dekke vedlikeholdsetterslepet. En slik løsning betinger en enighet mellom avtalepartene om partenes forpliktelser. Dersom Trondheim kommune tar regien for oppgradering, er dette å bevege seg bort fra målsettingene for området om beboerinitiativ og autonomi. For Trondheim kommune kan det være en økonomisk risiko og ugunstig å ta et investeringsansvar når målsettingen er å oppnå en ”Svartlamoenstandard”, noe som ligger langt fra kommunens regulære vedlikeholdsstrategi. Et moment som bringer usikkerhet i prosjektet er at det legges opp til en standard som ikke er vanlig i markedet ellers, og som gir dertil lavere husleieinntekter. Selv med økt beboerbetaling (husleier) og dertil økt leiebetaling fra boligstiftelsen til kommunen, er det slett ikke sikkert at kommunen kan holdes uten kostnader i fremtiden. Eventuell kostnader må i så fall sees på som kommunens bidrag for å ivareta antikvarisk autentisitet i bygningsmassen på Svartlamoen.

kommunalt salg? Som et alternativ til økt kommunalt engasjement, kan Trondheim

kommune velge å selge boligene på Svartlamoen til den pris markedet er villig til å betale. En privatisering av området vil utvilsomt kunne være en vei ut av vedlikeholdsutfordringene, men sannsynligvis utfordrende å forene med den gjeldende målsettingen om et byøkologisk forsøksområde. I så fall må dette skje innenfor rammen av en organisatorisk overbygning som forplikter de nye eierne av boligene. Eksempelvis kan en borettslagsmodell med visse vilkår knyttet til opprettelsen, omsetting og drift kunne være et alternativ.

utomhustiltak Når det gjelder målsettingen om at utomhustiltak og infrastruktur

utføres i enkel standard og skal ha lave kostnader, oppfattes standarden her som definitivt lav, og dette er ikke drøftet nærmere.

39


Vedtak nr. 3:

[ ] Utgifter til forvaltning, drift og vedlikehold søkes redusert ved bl a vaktmestertjeneste og driftsformer og organisert egeninnsats fra beboerne.

4.3.3 DUGNAD SOM BEBOERINNSATS

Det er antatt i en tilstandsanalyse fra 2001 at vedlikeholds-

kostnadene kan reduseres med 10 prosent gjennom egeninnsats (dugnad). I tilstandsanalysen blir det ikke drøftet hvilke oppgaver som er egnet for egeninnsats, utover anførselen om at: «Besparelser i form av aktiv egeninnsats gjelder hovedsakelig redusert arbeidstid for

fagfolk/entreprenører der dette er vurdert som mulig». Det er rimelig å legge til grunn at arbeid i stor høyde, som krever

autorisasjon eller som krever særlig kompetanse, ikke er egnet for dugnadsarbeid. Erfaring viser at utvendige arbeider på reinabebyggelsen og til dels møllenbergbebyggelsen er mer håndterlig for egeninnsats, enn den større murbebyggelsen mot Strandveien19.

beboerne har ansvar for Det følger av beboernes leiekontrakt at innvendig vedlikehold av indre vedlikehold boligene er den enkelte leietakers ansvar. Dette tilsvarer

husleielovens standardvilkår og tilsvarer de samme vilkår som fremkommer etter såkalte «normalkontrakter»20.

vedtak fra beboermøte om Svartlamoen beboerforening har vedtatt at alle beboere i myndig 30 timer dugnad per år alder skal bidra med minst 30 dugnadstimer per år21. I følge beboerne

er det stor variasjon i hvor mye dugnadsinnsats den enkelte beboer bidrar med. Dugnadsinnsats registreres i eget skjema i varierende grad, og det er ikke knyttet sanksjoner til uteblivelse fra dugnad. Beboerne mener at dugnaden er en viktig møteplass og sosial arena hvor gamle og nye beboere møtes og blir kjent med hverandre.

FDV ivaretatt av ulike Forvaltning, drift og vedlikehold er satt i system gjennom ulike grupper: dugnadsgrupper. Disse rekrutterer frivillige medlemmer blant

beboerne på området. Dugnadsgruppene avlaster daglig leder i boligstiftelsen med å ivareta oppgaver som er boligstiftelsens ansvar. Dugnadsgruppene samarbeider med boligstiftelsens leder, men har stor frihet til selv å fastsette hvordan oppgavene skal gjennomføres.

De seks dugnadsgruppene er Flyttegruppa, Driftsgruppa, Brannverngruppa, Strømgruppa, Grøntgruppa og Verkstedgruppa. I følge beboernes egne beregninger bidrar disse gruppene med ca

1 000 timesverk i året. I eget vedlegg følger en nærmere beskrivelse av gruppenes aktiviteter (vedlegg 3).

I tillegg til de formaliserte arbeidsgruppene foregår det også dugnadsarbeid på området som mobiliserer beboerne flest:

Forvaltning – leietakeradministrasjon, økonomistyring, innfordring, arealforvaltning, forsikring, internkontroll, tekniske kravspesifikasjoner o.l. Forvaltning er alt som ikke er definert som bygningsdrift eller vedlikehold.

Vedlikehold: oppgaver som skal hindre forfall som følge av jevn og normal slitasje. Planlagt vedlikehold skal ha en preventiv virkning og forebygge skader. Vedlikehold er nødvendig for å opprettholde eiendommens standard på et fastsatt nivå. Utskifting av bygningsdeler/ tekniske installasjoner med kortere levetid enn resten av byggverket er definert som vedlikehold.

40


Vedtak nr 3.

[ ] Husleien i boligen skal reflektere standarden og derigjennom komme lavere ut enn gjennomsnittlig leiekostnader i markedet. [ ]


Hovedmål nr 3


vedlikehold utenfor Boligstiftelsen og beboerforeningen arrangerer den årlige arbeidsgruppene vårdugnaden med rydding på fellesarealene og annet forefallende

arbeid. Beboerne melder om at det er stor oppslutning på - vår- og høstdugnader vårdugnaden. I tillegg arrangerer hvert av de fem nabolagene

henholdsvis en vår- og høstdugnad innenfor «sitt» geografiske område.

-bygningsvedlikehold Dugnader for å drive bygningsvedlikehold skjer enten i regi av

boligstiftelsen, beboerforeningen eller etter beboernes initiativ. Slikt arbeid omfatter blant annet rehabilitering/bytting av vinduer, dører og veggkledning. Videre gjøres gatefeiing og strøing på dugnadsbasis.

utviklingsoppgaver (U) På Svartlamoen har det ved beboerinnsats blitt gjennomført ulike

byggeprosjekter. Slike prosjekt har blitt gjennomført enten etter initiativ fra arbeidsgruppene eller fra ulike grupperinger på området. Et aktuelt prosjekt er rekkehuset med fem boliger, som skal oppføres ved selvbygging av de fremtidige beboerne. En fortegnelse over dugnadsbaserte byggeprosjekt som er gjennomført følger i sluttnote22

Oppgaver knyttet til forvaltning og drift synes i større grad enn vedlikeholdsoppgavene å være satt i system gjennom dugnadsgruppene. Boligstiftelsen har ansatt en daglig leder og en vaktmester i hele stillinger og som skal ivareta drift- og forvaltningsoppgaver for relativt et lite antall boliger. Sett hen til de betydelige vedlikeholdsutfordringene er det vanskelig å forstå hvorfor vedlikeholdsoppgaver ikke synes mer systematisk organisert. Muligens henger dette sammen med at det er penger til byggevarer og beboernes kompetanse som utgjør begrensning. Da hjelper det lite hvordan beboerne organiserer selve arbeidet.

4.3.4 HUSLEIENIVÅ I BOLIGENE

41

Rådmannens utredning om Svartlamoen fra 2001 presenterer noen prinsipper om hva som kan regnes som ”rimelige boliger”:

”En rimelig bolig må være rimeligere enn gjengs leie, fordi det ikke skal legges fortjeneste inn i husleiene. Leien vil også ligge under husleiene i de kommunale utleieboligene, fordi på Svartlamoen må beboerne selv legge tid og krefter inn i å ta vare på og vedlikeholde boliger og uteområder. Til gjengjeld skal husleiene være rimelige, men også være realistiske til å dekke kostnader ved forvaltning, drift og vedlikehold (fdv-kostnader) som beboerne selv ikke kan gjøre, likeledes renter og avdrag på boliglån.” Videre gir utredningen om Svartlamoen fra 2001 konkrete priseksempler for husleie, som ble lagt til grunn for økonomivurderingene for Svartlamoen boligstiftelse:

”Som et utgangspunkt foreslår rådmannen en gjennomsnittlig husleie på en 50 m2 stor leilighet skal være 3000. En eldre bolig vil ligge under det, en ny over. Husleie i en ny leilighet er foreløpig kalkulert til kr 4.000,- per måned, mens en utbedret eksisterende leilighet på 50 m2 er beregnet til kr 2.650.”

relativt lav vekst i husleiene I første driftsår 2003 krevde Svartlamoen boligstiftelse i på Svartlamoen gjennomsnitt kr 2 321/mnd for en to-roms bolig på 45 m2. Dette kan

sies å være omtrent på linje enn det anslaget rådmannen la til grunn, vel og merke for en utbedret leilighet. Boligstiftelsen hadde i 2003 mer enn fordoblet husleiene i forhold til hva som ble krevet for de samme boligene da kommunen leide ut. Frem til 2014 hadde husleien for disse boligene på Svartlamoen økt til kr 3 305 /mnd, tilsvarende 42 prosent. Som figuren under viser har økningen vært en del lavere enn for gjengs leie i leiemarkedet, og betydelig lavere enn for kommunale utleieboliger som i perioden har innført en såkalt utgiftsdekkende husleie23. Konsumprisindeksen tatt i betraktning viser at det allikevel har blitt relativt dyrere å bo på Svartlamoen. Samtidig viser forholdet til byggeprisindeksen at boligstiftelsen har fått et svakere grunnlag for å utøve vedlikehold.

Gjengs leie: Er et gjennomsnitt av leien i alle løpende leieforhold som gjelder lignende husrom på lignende vilkår. Gjengs leie utgjør gjennomsnittet av alle løpende leieforhold, og her inngår både tidligere og senere inngåtte leieavtaler I følge husleielovens § 4-3 kan både utleier og leietaker fremsette krav om at leien endres til gjengs leie når leieforholdet har vart i minst 2 år og 6 måneder. Gjengs leie kan da tidligst iverksettes 6 måneder etter slikt krav ble fremsatt.

42

FIGUR 5: PROSENTVIS ØKNING I HUSLEIER, KONSUMPRIS-INDEKS OG BYGGEPRISINDEKS 2003-2015

Kilder: Svartlamoens boligregister, Trondheim kommune sitt boligforvaltningssystem,

Leiemarkedundersøkelsen 2015, Trondheim kommune sin leiekravundersøkelse 2001-2006, Statistisk sentralbyrå sin kalkulator for hhv konsumprisindeks og byggeprisindeks.

Den husleien som beboerne på Svartlamoen betaler utgjør i all

hovedsak boligstiftelsens inntektskilde, og i 2014 utgjorde stiftelsens samlede husleieinntekter ca kr 5,5 mill. Når lønn og faste utgifter er betalt, har stiftelsen et disponibelt vedlikeholdsbudsjett på kun ca kr 1,3 mill. Et relevant spørsmål er om boligstiftelsen utnytter boligenes inntektspotensial, eller om boligene er underpriset. I tilsynsrapport fra Stiftelsestilsynet, datert 17.3.2015, la tilsynet til grunn at boligstiftelsens styre iverksetter tiltak for å vurdere om det er rom for å øke inntektene til stiftelsen gjennom regulering av husleienivået. På Svartlamoen er det nedsatt et beboerutvalg som skal utarbeide et forslag til ny husleie som et grunnlag for styrets vurderinger.

rimeligere enn markedet Beboerne mener at gjeldende husleie samsvarer med boligenes

standard og leiekontraktens avtalevilkår. Rådmannen har foretatt en særskilt vurdering av hvor høy husleiene på Svartlamoen er i forhold til «gjengs leie» i markedet. Resultatene er dokumentert i vedlegg 4. Sammenhengen mot «gjengs leie» er relevant med tanke på den politiske føringen om rimelige husleier, men også som en pekepinn på hvor mye husleien lovlig kan økes. Beregninger viser at husleiene i Svartlamoens boliger kan lovlig økes fra 5,2 mill til 7,1 mill slik boligene fremstår i dag. Dersom boligene hadde vært oppgardert til vanlig standard (utover Svartlamoen standard) med egne bad/wc osv, kunne husleiene ha økt fra 5,2 mill til 11,5 mill. I begge disse beregningene er det gjort fratrekk for beboernes egeninnsats. En skjematisk fremstilling med de prisreduserende komponentene for Svartlamoens boliger er vist i figuren under.

43

FIGUR 6: ÅRLIG HUSLEIE FOR BOLIGENE PÅ SVARTLAMOEN OG GJENGS LEIE I MARKEDET – MED FORKLART

DIFFERANSE

rimeligere enn kommunale Som figur 7 nedenfor viser, ligger husleiene på Svartlamoen betydelig utleieboliger lavere enn i kommunale utleieboliger. Generelt sett kan husleiene på

Svartlamoen heves betraktelig og fremdeles være lavere enn i de kommunale utleieboligene, slik som forutsatt i rådmannens utredning fra 2001.

Figur 7 nedenfor sammenstiller faktiske og alternative husleier for

ulike boligstørrelser for den eldre bebyggelsen på Svartlamoen, sammenstilt med husleier i kommunale utleieboliger. Eksempelvis er leien nærmere dobbelt så høy i en 2-roms kommunal utleiebolig som i en 2-roms bolig på Svartlamoen. Bildet må imidlertid nyanseres ved å nevne at boligene på Svartlamoen har et lavere areal og er dårligere i standard og tilstand. Nærmere beskrevet viser søylene:

Blå søyle - Nåværende husleie: Den husleie som faktisk kreves på Svartlamoen i dag

Rød søyle – Gjengs leie – gjeldende standard: Den husleien som lovlig kan kreves på Svartlamoen for boligene i dag, slik de fremstår (med gjeldende standard) under gjeldende avtalevilkår som innebærer en særskilt dugnadsplikt for beboerne.

Grå søyle - Gjengs leie – middels standard: Den husleien som kan kreves på Svartlamoen dersom boligene oppgraderes til en vanlig/middels standard (ut over Svartlamoenstandard), og boligene leies ut uten særlige vilkår om dugnad.

Grønn søyle – Kommunale utleieboliger – Den husleien som etter Trondheim kommune sin husleiemodell skal kreves i kommunale boliger med tilsvarende størrelse og beliggenhet, men med middels standard.

44

FIGUR 7: MÅNEDLIG HUSLEIER I BOLIGER SOM LIGGER I DEN ELDRE BEBYGGELSEN (I KR/MND)

Når det gjelder nåværende leie i ett-romsboligene i den nyere bebyggelsen, samt for kollektivenhetene i henholdsvis den nyere og eldre bebyggelsen, vurderes også disse som lavt priset (jf vedlegg 4).

Sett hen til politiske føringer for Svartlamoen om at husleiene skal ligge under «gjengs leie» (røde søyler) og leienivået i de kommunale utleieboligene (grønne søyler), er det i praksis gjengs leie (røde søyler) som utgjør taket for hvor mye som kan kreves. Dersom husleiene på Svartlamoen skal nærme seg nivået for de kommunale boligene, må boligene oppgraderes til en standard over gjeldende svartlamoenstandard med delt bad/wc m.v. Først da vil det være mulig å oppnå de samme leiene som oppnås ellers i markedet (grå søyler).

Husbankens bostøtte vil Normalt sett kan husstander med svak økonomi få dekket opp til bidra i begrenset grad 73,7 prosent av husleieøkningen gjennom Husbankens bostøtte.

Bostøttelovens § 5 stiller imidlertid krav om at boligen skal være selvstendig og ha eget bad/wc, og dette gjelder mindretallet av boligene på Svartlamoen. Husstander flest på Svartlamoen må i så fall påregne å bekoste økningen selv, eventuelt i kombinasjon med sosialhjelp dersom økonomien er svak.

45


Vedtak nr 2.

[ ] Nye boliger skal være areal- og energieffektive, og fleksible, dynamiske løsninger skal prøves ut. Det blir satset på fellesløsninger, blant annet felles badehus for de eksisterende boligene og fellesvaskeri for alle boliger.


Vedtak nr 3.

Boligene skal i all hovedsak være utleieboliger.

4.3.5 NYBYGGING – AREALEFFEKTIVITET, FLEKSIBILITET OG FELLESLØSNINGER

lavt arealforbruk i de nye Nybyggingen på området har skjedd i Strandveien 35-37. I 2005 ble boligene det oppført et høyhus med en lavere sidebygning i massivt tre.

Høyhuset består av fire hovedetasjer der hver etasje rommer ett bokollektiv. Hvert bokollektiv har ett felles kjøkken og to felles baderom. Hvert kollektiv rommer fem til seks personer, og til sammen er det plass til 22 personer i høyhuset. I sokkeletasjen har boligstiftelsen sine kontorer, og arealet benyttes også av ulike grupper med oppgaver på området. Sidebygningen er i én etasje og rommer seks ett-romsboliger på 30 m2. Også i det påstartede rekkehuset er det lagt opp til arealeffektive løsninger.

høyhuset – kollektiv og Høyhusets struktur og faktiske bruk medfører et lavere boligkonsum ett-roms per person enn hva som er vanlig og er i så måte energieffektivt.

Imidlertid er det vanskelig å se at verken kollektivet som boform eller ettroms boligene er nye eksempler på dynamiske eller fleksible løsninger. Når det gjelder kollektivet som boform, er dette vel utprøvd ved studentbosetting, både i studentbyer og ved at flere studenter går sammen om å leie vanlige familieboliger. Når det gjelder det planlagte rekkehuset, er dette tilknyttet et fellesbygg som skal romme felles kjøkken, bad og et sentralvarmeanlegg som skal betjene boligene i rekkehusene. Bad og kjøkken i fellesbygget skal gi selvbyggerne i rekkehusene tid til å opparbeide kompetanse før de eventuelt bygger egne sanitærfunksjoner innenfor egen bolig. Det skal være mulig å bo i rekkehusboligene uten eget bad eller kjøkken. 4.3.6 NYBYGGING – OMFANG OG EIERFORMER

46

På grunnlag av reguleringsplanen ble det i 2001 anslått et utbyggingspotensial på 6 000 m2 tilsvarende 120 leiligheter.

borettslagsboliger I følge bystyrevedtaket fra 2001 skal boligene på Svartlamoen i all hovedsak være utleieboliger, og i saksfremlegget er det skissert at en del av de nye boligene kan organiseres som prisregulerte borettslagsboliger. Vedtektene for boligstiftelsen angir imidlertid at stiftelsen skal drive med utleieboliger.

kun utleieboliger i dag Alle de 130 boligene som boligstiftelsen disponerer på Svartlamoen er leieboliger. Her inngår den opprinnelige bebyggelsen som stiftelsen leier av Trondheim kommune og Høyhuset som stiftelsen selv eier. Likeledes skal det planlagte rekkehuset også bli utleieboliger eid av stiftelsen.

rimelige tomter Trondheim kommune eier tomtene på Svartlamoen som er aktuelle for utbygging. Det er vanskelig å utlede den reelle markedsverdien for tomtegrunnen fordi gjeldende reguleringsplan og områdets spesielle karakter vurderes å ha en prisreduserende effekt. Trondheim kommune har festet bort to tomter til Svartlamoen boligstiftelse (høyhuset og rekkehuset), og det antas at markedsverdi på festeavgift er 7-8 ganger høyere enn hva som faktisk kreves.

lite nybygging Tatt i betraktning det fortettingspotensialet som reguleringsplanen for Svartlamoen legger opp til og tilgangen på rimelige tomter, har det skjedd svært lite nybygging på Svartlamoen. Fraværet av nybygging er uheldig, både ut fra målene for området, byens generelle fortettingsstrategi og behov for flere boliger, samt ut fra den byutvikling som nås skjer i områdets nære omgivelser. Ansvar for utvikling av området påhviler både Trondheim kommune og Svartlamoen boligstiftelse.

disposisjonsformer Følgende disposisjonsformer kan være mulige ved nybygging av boliger på Svartlamoen:

Utleieboliger eid og leid ut av Svartlamoen boligstiftelse

Utleieboliger eid og leid ut av Trondheim kommune til vanskeligstilte på boligmarkedet

Borettslagsboliger

Utbygging i samarbeid med private aktører, eksempelvis Studentsamskipnaden

utleieboliger – boligstiftelsen Blant beboerne er det en generell enighet om at Svartlamoen skal

bestå av utleieboliger. Beboerne mener at når alle på området er leietakere, gjør dette sitt til at alle står på lik linje, noe som sikrer likeverd. Svartlamoen boligstiftelse vil i likhet med enhver annen utleier ha utfordringer med å oppnå tilstrekkelig lønnsomhet ved nybygging av utleieboliger. Boligstiftelsen har fra før en svært

47

marginal økonomi, og driften av den øvrige boligmassen gir ikke et overskudd som kan subsidiere nybygging. Svartlamoen boligstiftelse bygget høyhuset som en ren entreprise og innenfor rammene av de tekniske forskriftene som den gang gjaldt. Bygget ble finansiert gjennom lån og med tilskudd fra Husbanken og Statens Nærings og distriktsutviklingsfond (SND). Trondheim kommune garanterte for lånet og stilte en rimelig festetomt til disposisjon. Nøkkelen til den økonomiske bærekraften i prosjektet ligger sannsynligvis i at boligene i hovedsak består av hybelkollektiver og noen ett-roms boliger, og dette generer høy leieinntekt regnet per kvadratmeter24. Når det gjelder det planlagte rekkehuset, vil dette få en lav byggekostnad på grunn selvbygging og dispensasjoner fra diverse tekniske byggekrav. Huset bygges uten tilskudd fra Husbanken eller kommunen. Finansielle utgifter for rekkehusbolig på 75 m2 kan beregnes til kr 5 500 per mnd25. Fravær av nybygging på Svartlamoen aktualiserte at Trondheim

kommune, som grunneier, selv tar ansvar for å bygge boliger på området. Da leiekontrakten mellom Trondheim kommune og Svartlamoen boligstiftelse ble fornyet i 2011, ble følgende passus inntatt:

”Trondheim kommune har en selvstendig rett til å utvikle eiendom på området. Disse eiendommene kan kommunen enten disponere selv eller overføre til Svartlamoen boligstiftelse for utleie.”

..bygget av kommunen Erfaringer med et planlagt kommunalt byggeri i Biskop Darres gate 13, som er et gjenreisningsprosjekt etter brann i Brodals gate 8, viser et kostnadsbilde som er for høyt til å forenes med områdets målsetting om rimelige boliger. Finansutgifter alene for en tre-roms bolig på 65 m2 vil betinge en månedlig husleie på nærmere kr 14 000 per mnd 26, altså betydelig høyere enn for boligstiftelsens eget byggeprosjekt (jf ovenfor). I dette tilfellet skal forsikring riktignok dekke 2/3 av byggekostnaden. Eksemplet illustrerer at det sannsynligvis ikke er økonomiske gevinster ved at kommunen bygger for boligstiftelsen. Slik bygging vil bli dyrere og sannsynligvis også bryte med hensynet til beboerengasjement.

kommunale utleieboliger I evalueringens punkt 4.4.4 drøftes Trondheim kommunes

tildelingsrett som anviser at Trondheim kommune selv kan bosette vanskeligstilte boligsøkere i inntil 20 prosent av boligene. Det konkluderes med at andelen virker høy ut fra at drøye 10 prosent av beboerne er økonomisk vanskeligstilt (mottar sosialhjelp). Det er uheldig dersom ca 1/3 av beboerne er vanskeligstilte. Det ligger derfor en betydelig begrensning i hvor mange kommunale utleieboliger som kan bygges på Svartlamoen.

borettslagsboliger Bygging av borettslagsboliger ble aktualisert i forbindelse med den internasjonale arkitektkonkurransen EUROPAN27 2010. I den forbindelse ble aktuell tomt i Strandveien 27 A (blekkskuret med

48

Gratisbutikken) stilt til disposisjon av kommunen og Svartlamoen bolig- og kultur – og næringsstiftelse for en arkitektkonkurranse for boliger i fire etasjer og næringsareal i første etasje. En skisse til løsning med 24 boenheter og næringsareal, bygget i tråd med gjeldende teknisk forskrift, ble kostnadsvurdert til ca 70-75 mill kr. Verken stiftelsene på Svartlamoen eller Trondheim kommune så seg råd til å finansiere bygget. Bygging innenfor en borettslagsorganisering ble drøftet, men avvist av beboermøtet og styret for boligstiftelsen. Europan 10-prosjektet er ikke realisert, og tomten har fortsatt en bebyggelse med liten bruksverdi, og som bør rives.

studentboliger Beboerne er åpne for studentboliger, men ikke i tradisjonell forstand. Også studentboligene må etter beboernes syn være alternative og drevet av stiftelsen. Flere forhold kan være barrierer mot nybygging på Svartlamoen. Generelt er det vanskelig å forrente utleieboliger gjennom husleieinntekter. Boligstiftelsens skjøre økonomi kan heller ikke være en ”motor” som subsidierer nybygging. Prossjektene må derfor være selvfinansierende. Storstilt kommunal utleieboliger synes heller ikke som en farbar vei ut fra segregeringshensyn. Bygging av selveieboliger vil definitivt kunne utløse bygging i et helt annet tempo enn nå, men dette må i så fall skje mot beboernes vilje. Dersom slik bygging er ønskelig, bør det i så fall tilføyes en passus i leiekontrakten dersom denne forlenges, om at Trondheim kommune kan utvikle arealer med tanke på salg.

4.4 Bområdets sosiale funksjon 4.4.1 BEFOLKNING OG ALDERSSAMMENSETTING

ca 200 personer bor på Ved inngangen til 2015 var det i følge folkeregisteret ca 200 personer Svartlamoen i dag som hadde adresse på Svartlamoen. Det kan antas at det reelle

innbyggertallet er noe høyere fordi området bebos av en del studenter, og disse er ofte folkeregistrert i sin hjemkommune. Blant de 200 beboerne er 41 personer 0-17 år, 73 personer 18-40 år, mens 86 personer er 41 år eller eldre.

I 1993 var det få beboere I 1993 var innbyggerantallet på området som vi i dag kaller

Svartlamoen så lavt som 65 personer. Området hadde blitt fraflyttet fordi husene var planlagt revet. I Trondheim var det på den tiden et generelt fokus på boligmangel blant unge. Ungdom som ville ha en alternativ livsstil ønsket å flytte til Svartlamoen. Kommunen valgte derfor å leie ut boligene til hovedsakelig ungdom i påvente av riving, fremfor å la boliger stå tomme.

unge bidro til befolknings- Tilflytting av unge (18-40 år) bidro vesentlig til den sterke

49

vekst frem til 2006 befolkningsveksten fra 1993 til 2006. Svartlamoen fikk preg av å være en ungdomsbydel. Fra slutten av 1990-tallet ble det dessuten en økning i antall barn (0-18 år) på området. Omtrent 200 personer bodde på Svartlamoen i 2006, og befolkningsmengden har vært noenlunde stabil siden da.

økende andel voksne Etter 2006 skjedde det et nytt trendskifte i aldersammensettingen på etter 2006 området ved at andelen voksne (41+) øker. I løpet av en 10-

årsperiode firedobles denne gruppens størrelse, og dette på bekostning av unge (18-40 år). Etter 2006 flatet også veksten av barn (0-17 år) ut. En sannsynlig forklaring på denne utviklingen er at en del av de opprinnelige beboerne som var unge (18-40 år) på 1990-tallet, har fortsatt å bo på Svartlamoen og vokste seg opp i aldersgruppen 41 +. Beboerundersøkelsen 2009 gir støtte til et slikt resonnement ved at den angir at 1/3 av befolkningen har bodd på området i mer enn 7 år. Innenfor de alderskategoriene som her er valgt, beveger Svartlamoen seg mot et trondheimsgjennomsnitt, men fremdeles er unge (18-40 år) relativt høyt representert.

FIGUR 8: UTVIKLINGEN I BEFOLKNINGEN OG ALDERSFORDELING PÅ SVARTLAMOEN I PERIODEN 1980-2015. ALDERSFORDELINGEN FOR HELE TRONDHEIM 2015 ER VIST I SØYLE TIL HØYRE I DIAGRAMMET.

4.4.2 LEVEKÅR I OMRÅDET

Svartlamoen – en del av I Trondheim kommune sin undersøkelse Levekår 2011 er Lademoen levekårssone Svartlamoen plassert i levekårssonen Lademoen. Tallmessig utgjør

Lademoen levekårssone 4 831 personer, og blant disse bodde ca 200 personer på Svartlamoen. Som kartet nedenfor viser, utgjør Svartlamoen også en arealmessig liten del av Lademoen levekårssone.

50

KART 9: LADEMOEN LEVEKÅRSSONE (BLÅ STREK) MED SVARTLAMOEN INNTEGNET (RØD STREK)

Det er vanskelig å vite i hvilken grad levekårsundersøkelsens resultater for Lademoen levekårssone også er representative for Svartlamoen. På grunn av Svartlamoens spesielle karakter, herunder områdetes utleieboliger med særlige kriterier for boligtildeling, er det tenkelig at områdets befolkning skiller seg systematisk fra omgivelsene for øvrig. Som det fremkommer av teksten nedenfor, er andelen sosialhjelpsmottakere høyere på Svartlamoen enn i området ellers. I vår sammenheng er det uansett relevant å belyse den levekårsmessige konteksten som Svartlamoen inngår i. Tall fra levekårsundersøkelsen gjengitt nedenfor viser at Lademoen levekårssone som sådan har en del levekårsutfordringer, målt etter tradisjonelle levekårsindikatorer.

TABELL 10: LEVEKÅRSINDIKATORER FOR LADEMOEN LEVEKÅRSUNDERSØKELSE 2011

LEVEKÅRSINDIKATORER

Lademoen Snitt hele Trondheim

Inntekt under fattigdomsgrensen (andel av husstandene) 20,6 % 8,1 %

Lav utdanning (andel av befolkningen) 14,0 % 10,9 %

Sosialhjelpsmottakere 16-25 år (andel av befolkningen) 4 % 2,2 %

Arbeidsledighet (andel av befolkningen) 4,3 % 3,8 %

Overgangsstønad (andel av befolkningen) 2,7 % 2,7 %

Voldskriminalitet etter gjerningsmannens bosted (andel av befolkningen) 0,5 % 0,3 %

Politisk deltakelse ved stemmegivning (andel av befolkningen) 52,2 % 67,5 %

Uføre i alderen 30-49 år (andel av befolkningen) 6,7 % 4,1 %

Arbeidsavklaringspenger mottakere 16-66 år (andel av befolkningen) 5,8 % 4,6 %

Dødelighet (andel av befolkningen) 1,0 % 0,8 %

Kilde: Levekårsundersøkelsen 2011, Trondheim kommune

51

Arbeid med levekårsutjevning baserer seg på å påvirke hvor folk ..men med oppturstendenser flytter. I levekårssonen Lademoen ble det ved utarbeidelse av

områdeplan for Lilleby (r-20090017) eksempelvis stilt krav om et visst innslag av større boliger for å tiltrekke større og mer kjøpesterke husholdninger. Det er sannsynlig at nybygging og omlegging av trafikkmønsteret i levekårssonen Lademoen vil gi oppturstendenser for området. I et overordnet levekårsperspektiv er det nok rom for at Svartlamoen

Svartlamoen kan ta et har et visst innslag av husstander med ulike levekårsutfordringer. boligsosialt ansvar Dette kan på sikt bidra til en godt blandet befolkningssammensetting

i Lademoen som helhet. Samtidig må det tas hensyn til bomiljøet på Svartlamoen og områdets behov for ressurspersoner til å drive det byøkologisk prosjektet fremover. Det er derfor en grense for hvor mange husstander med levekårsutfordringer som kan bosettes på Svartlamoen.

sannsynligvis lavere inntekt Svartlamoen boligstiftelse har egne retningslinjer for tildeling av boliger. Her legges det opp til å prioritere søkere blant annet på bakgrunn av sosiale kriterier som: bostedsløshet, innvandrere samt økonomisk og sosialt vanskeligstilte. Søkere som eier egen bolig blir ikke prioritert. Blant de beboerne som er i arbeid, driver flere innenfor kunst og kultur. I følge Trondheim kommune sitt sosialhjelpsregister mottar ca 15 personer på Svartlamoen ytelser til livsopphold og/eller husleiestøtte (sosialhjelp). Dette utgjør ca 12 prosent av husstandene på området, og indikerer en høyere andel enn hva som fremkommer i tabellen for Lademoen levekårssone, som vist ovenfor.

nærmere om inntektsmålet Inntekt er en meget sentral indikator innenfor den tradisjonelle levekårsforskningen. En kritikk av den såkalte ressurstilnærmingen er at registerdata ikke nødvendigvis fanger opp hvordan individet selv opplever sine levekår – hvordan man egentlig har det. Når det kommer til fattigdom, er dette dessuten et relativt begrep. I Norge er fattigdom mer et spørsmål om muligheten til samfunnsdeltakelse og om man kan kjøpe ulike forbruksgjenstander, enn mangel på nødvendighetsgoder som mat, klær og husly.

hvilken betydning har Innenfor den byøkologiske ideologien på Svartlamoen står gjenbruk lav inntekt på Svartlamoen? meget sentralt. I ”gratisbutikken” kan beboerne få klær, småmøbler

og andre forbruksvarer. Videre er det etablert et eget internettforum der beboerne kan gi vekk gjenstander man ikke trenger. Beboerne uttrykker at lavt forbruk er akseptert og ”fremelsket” på området. En dag i uken blir det servert gratis mat. Dette er mat som ellers ville ha blitt kastet fra matbutikker. Med jevne mellomrom blir det også utdelt ”kassert” mat til husholdninger som ønsker det. Siden det er flere som benytter seg av disse tilbudene, er det vanskelig å skille husholdningene med lav inntekt fra dem med høyere inntekt. Videre er det slik at alle har en leietilknytning på Svartlamoen. Det er ikke som i samfunnet ellers der økonomiske forhold har betydning for om man leier eller eier. Samlet sett er det gode grunner til å anta at den

52

relative fattigdommen i mindre grad trer frem på Svartlamoen enn ellers i samfunnet.

lav husleie motvirker Husleiens størrelse på Svartlamoen utgjør i gjennomsnitt ca 42 klientskaping prosent av hva som betales ellers i markedet. Når husleien er såpass

lav, trenger færre bistand fra det offentlige for å betale husleien. Derigjennom motvirkes en klientifisering av områdets beboere som igjen har betydning for den enkeltes egenverd.

enkel standard - ikke bostøtte Boligene på Svartlamoen har en enkel standard. I den eldre boligbebyggelsen har ca ¾ av boligene felles wc og/eller bad. I følge bostøttelovens § 5 må boligen ha eget wc og bad for at bostøtte skal kunne gis. Av lovens forarbeider begrunnes boligkravene med at bostøtten skal medvirke til en bedre boligstandard enn hva som ellers har villet vært tilfellet28. Husstander som behøver økonomisk støtte for å makte sine boutgifter blir derfor henvist til sosialhjelp. Dette kan oppfattes som velferdsmessig uheldig siden sosialhjelpen utmåles og tildeles som kortidsytelse, i motsetning til bostøtten som er ment å ha en mer varig karakter.

husleieinnkreving – ”myk linje” Etter vedtak i beboermøtet er det akseptert at beboeren kan ligge inntil to måneder på etterskudd med husleien, men purring blir sendt rett etter forfall. Det praktiseres en ”myk linje”29 for husleieinnkreving som bidrar til å trygge boforholdet og som formodentlig reduserer beboernes behov for offentlig økonomisk støtte. Samtidig vil et slikt system slå ut i et høyere husleietap for boligstiftelsen. Svartlamoen boligstiftelse avskriver årlig knappe 4 prosent av samlet husleie på grunn av betalingsmislighold. Dette synes som noe høyt sett hen til at husleien på Svartlamoen er betydelig lavere enn i markedet ellers,og siden de fleste beboerne er i arbeid. Den relativt høye avskrivningen kan nok forklares med systemet for inndrivelse av husleie30.

beboernes egen opplevelse I følge Svartlamoens beboerundersøkelse 2009 trives mange beboere av å bo på Svartlamoen godt. Som det fremkommer av diagrammet nedenfor, har flest

beboere trukket frem det sosiale miljøet etterfulgt av muligheten for egeninnsats som positivt. Undersøkelsen betoner Svartlamoen som ”bygda i byen”, ved at området har urban beliggenhet, men samtidig en del fellestrekk med mer spredtbygde strøk, blant annet når det gjelder sosialt miljø.

53


Vedtak nr. 4

Nåværende beboere får fortsatt bo i området. Området skal ellers være for beboere som har behov for rimelige boliger. Fremleie er ikke tillatt. [ ]

FIGUR 11: HVA SETTER BEBOERNE MEST PRIS PÅ MED SVARTLAMOEN

Kilde: Beboerundersøkelsen 2009, Sosialgruppa på Svartlamoen / N=76

Når det gjelder utfordringer på Svartlamoen, viser diagrammet under at mange av beboerne har krysset av under kategorien annet. I de kommentarene som beboerne har gitt i undersøkelsen er mangelen på engasjement og fellesskapsfølelse blant beboerne et gjennomgående tema. Flere gir uttrykk for frustrasjon knyttet til struktur, og en stor del av kommentarene omhandler det sosiale miljøet og rusmisbruk. Mange av de kommentarene som omhandler rus er satt i sammenheng med at Svartlamoen oppleves som fristed. I relasjon til rusmisbruk uttrykkes det også bekymring for barnas oppvekstvilkår. FIGUR 12: HVA SETTER BEBORNE MINST PRIS PÅ MED

SVARTLAMOEN

Kilde: Beboerundersøkelsen 2009, Sosialgruppa på Svartlamoen / N=76

4.4.3 HVEM FÅR BO PÅ SVARTLAMOEN?

54

unge og andre med behov I Svartlamoen boligstiftelse sine vedtekter er det nærmere presisert for rimelig bolig i § 6 at ”Boligene skal leies ut til unge og andre som har behov for en

rimelig bolig”. Dersom andelen voksne (over 41 år) fortsetter å øke, kan dette komme i strid med målsettingene for området.

opprinnelige beboere fikk bo I rådmannens saksfremlegg fra 2001 ble det foreslått å bygge videre på det gode sosiale miljøet og engasjementet som var i området. På den bakgrunn ble det foreslått at daværende beboere skulle få fortsette å bo. Dette ville også sikre stabilitet i området.

I rådmannens saksutredning fra 2001 blir det foreslått at området

skulle være for beboere som har behov for rimelige boliger. Det ble vist til at den største gruppen som har problemer med å skaffe seg bolig i det private markedet, er unge i etableringsfasen. Videre ble området skissert som et aktuelt tilbud for andre grupper, uavhengig av alder, som har behov for å bo rimelig og har interesse av å bo alternativt. Delaktighet i sosialt miljø og i økologiske forsøk som settes i gang ble sett på som en forutsetning for å bo på Svartlamoen.

I boligstiftelsens vedtekter § 3 er det slått fast at stiftelsen skal drive

”tidsbegrenset utleie”. Boligstiftelsen har praktisert tidsbestemte kontrakter på tre år, men disse blir alltid tilbudt fornyet i de tilfeller leieforholdet ikke har vært misligholdt. Det utøves med andre ord ingen ordning med tvungen sirkulasjon av beboermassen fra stiftelsens side. Fraflytting skjer derfor normalt sett etter beboerens eget initiativ. Fra beboernes side er det opplyst at det er ca 20 av totalt 100 husstander som har bodd på området siden boligstiftelsen ble opprettet. I rådmannens saksutredning fra 2001 heter det at behovet for rimelig bolig kan for noen relateres til en bestemt fase i livet, mens for andre kan behovet for rimelig bolig være mer eller mindre konstant. Nivået på utskifting i beboermassen gir ikke et inntrykk av at beboerne flest ”biter seg fast” i boligene.

utvelgelse av nye beboere Svartlamoen har en egen beboerstyrt gruppe ”Flyko” (Flytte- og

koordineringsgruppe) som årlig behandler ca 100 søknader om tildeling eller bytte av bolig. Tildeling av bolig skjer etter reglement vedtatt av beboerne. Følgende kriterier gjelder, opplistet i alfabetisk rekkefølge: aktive ressurspersoner, bostedsløse, håndverkere, innvandrere, kunstnere, nye folk og økonomisk/sosialt vanskeligstilte. I følge Svartlamoens beboerundersøkelse fra 2009 er det en tilbøyelighet til å prioritere ”kjentfolk” ved utvelgelse av nye beboere. I et notat fra beboerne er det anført at ettersom folk bor trangt, lytt og ofte deler fellesfunksjoner som bad og wc, er det viktig å finne noen som man tror kan egne seg til å bo i de ulike husene. Sånn sett er det ikke uventet at beboerne velger personer de kjenner fra før.

har dagens beboere behov Svartlamoens egen beboerundersøkelse fra 2009 presenterer for en rimelig bolig? noen kjennetegn ved befolkningen på Svartlamoen av betydning for

problemstillingen. I alt svarte 76 beboere på undersøkelsen. Videre følger det av Trondheim kommune sitt sosialhjelpsregister at

55

ca 15 husstander på området mottar støtte til livsopphold/husleie (sosialhjelp) fra kommunen.

de fleste er i arbeid Beboerundersøkelsen viser at det er de færreste som verken har

arbeids- eller skoletilknytning. Dette er ulikt det man finner i rent boligsosiale tiltak som kommunale utleieboliger, der flere mottar trygde- eller sosialytelser. Siden undersøkelsen åpnet for å krysse av på flere alternativer samtidig, er det sannsynlig at det er flere som både arbeider og går på skole. I notat fra beboerne er det opplyst at flere arbeider med kunst og kultur, og at det ligger til rette for slike aktiviteter siden leie av bolig er rimeligere på Svartlamoen enn i resten av byen.

FIGUR 13: ARBEIDS- OG SKOLETILKNYTNING BLANT BEBOERNE

PÅ SVARTLAMOEN (I PROSENT)

Kilde: Beboerundersøkelsen 2009, Sosialgruppa på Svartlamoen

N=76

… og har mulighet til å oppnå Beboerundersøkelsen kartlegger også hvorfor beboerne på annen bolig Svartlamoen har valgt å flytte til området. Her er også flere samtidige

avkrysninger mulig. I denne sammenheng er spørsmålene om husleie særlig relevant. Hele 42 prosent har oppgitt at de ønsker å bo på

området på grunn av billig husleie. 17 prosent oppgir at de ikke har råd til å bo annet sted, og dette er noenlunde i samsvar med andelen husholdninger som mottar sosialhjelp. Det kan synes som at de færreste av beboerne har behov for rimelig bolig i den forstand at man ikke har mulighet skaffe seg annet husvære.

muliggjør en lavkost-livsstil Behovet for rimelig bolig må også settes i sammenheng med

muligheten for å velge en alternativ lavkost-livsstil. Herunder er det i innspill fra beboerne anført at det ligger til rette for at beboerne kan arbeide med kunst- og kulturuttrykk fordi bokostnadene er lavere enn i resten av byen.

fremleie har blitt tillatt I følge bystyrevedtaket fra 2001 skulle fremleie ikke være tillatt.

Dette vedtaket kan ha som begrunnelse å forhindre at personer med leiekontrakt til en rimelig bolig spekulerer i å fremleie denne til en høyere pris for oppnå en økonomisk gevinst. En slik praksis vil dessuten være i strid med prinsippet om behovsprøving, delaktighet og beboerdemokrati.

56


Vedtak nr. 4

[ ] Kommunen skal ha tildelingsrett 20 % av boligene til økonomisk og sosialt vanskeligstilte etter gjeldende kriterier

Imidlertid gir husleieloven under visse vilkår leietaker rett til å fremleie egen bolig, og beboerne har etablert egne retningslinjer for fremleie. Det er den beboerstyrte flyttekoordineringsgruppen (Flyko) som etter retningslinjene kan gi tillatelse til fremleie. Videre er det bestemt at prisen på fremleien ikke kan overstige den leieprisen som er fastsatt av stiftelsen. Fremleietiden kan heller ikke vare lengre enn 12 måneder. Fremleie har et begrenset omfang på Svartlamoen. Ved starten av 2016 var det fem løpende fremleiekontrakter på området.

4.4.4 KOMMUNAL TILDELINGSRETT Trondheim kommune har etter Svartlamoen boligstiftelse sine vedtekter rett til å bestemme hvem som skal få tildelt inntil 20 prosent av boligene. I det politiske vedtaket som ligger til grunn for tildelingsretten er det anvist at kommunens tildeling skal skje til økonomisk og sosialt vanskeligstilte etter gjeldende kriterier. Gjeldende kriterier må her forstås som Trondheim kommunes retningslinjer for søknadsbehandling og tildeling av kommunalt disponerte boliger, senest vedtatt av bystyret 15.11.2011.

tildelingsrett til 26 boliger Svartlamoen boligstiftelse disponerer 130 boliger, og av disse har kommunen tildelingsrett til 26 boliger (20 prosent). Trondheim kommune har benyttet tildelingsretten bare til fordel for én person.

hvorfor ikke kommunal bruk? Rådmannen har ikke ansett det som sosialt forsvarlig å tildele boliger av så lav standard som på Svartlamoen til husstander som er

- uegnet for vanskeligstilte vanskeligstilt på boligmarkedet. Høyhuset med bakgårdsbygning som ble bygget i 2005 er etter rådmannens syn mest aktuelt for tildeling. En utfordring knyttet til bruk av selve høyhuset er at bygget består av kollektivenheter. Blant kommunale boligsøkere kan disse boligene være aktuelle for søkere til Ungbo-tiltaket. Bakgårdsbygningen består imidlertid av selvstendige ett-roms boliger, og her burde det ligge til rette for kommunal tildeling.

- manglende rutiner Videre kan det synes som at ordningen med tildeling av boliger på Svartlamoen ikke har vært implementert i tilstrekkelig grad i kommunen. Det har ikke vært utviklet egne rutiner for tildeling. Generelt er det slik at når ordninger med tildelingsrett opprettes, er det vanlig praksis at utleier får en plikt til å ledigmelde tomme boliger

Kommunal tildelingsrett: Kommunen har rett til å peke ut leietaker som skal leie hos annen utleier. Kommunen blir ikke part i selve leieavtalen.

57

til kommunen. Tildeling kan da vurderes i hvert enkelt tilfelle. Fra beboernes side er det uttrykt at man ikke er negativ til tilvisningsretten, og det vises til at området allerede ivaretar en sosial funksjon gjennom de tildelingene som boligstiftelsen foretar. Rådmannen og Svartlamoen boligstiftelse arbeider for tiden med å etablere rutiner for tildelingsretten. Hensynet til integrering og levekårsutjevning tilsier at kommunale leietakere ikke bør utgjøre en for stor andel innenfor et område. Trondheim kommunes undersøkelse Levekår 2011 deler byen inn i 49 geografiske områder (levekårssoner). Andelen kommunale sosialboliger varierer. Noen levekårssoner har ingen sosialboliger. I Lademoen levekårssone er 11,5 prosent av alle boliger en sosialbolig. Gjennomsnittlig andel av sosialboliger for hele Trondheim er 3,2 prosent. Inndeling i relativt like store soner vil imidlertid tilsløre det faktum at det stedvis finnes betydelig høyere konsentrasjoner av sosialboliger på et lavere geografisk nivå. Blant husstandene på Svartlamoen mottar allerede 12 prosent sosialhjelp. Dersom Trondheim kommune skal benytte sin tildelingsrett på 20 prosent fullt ut, vil andelen vanskeligstilte på området utgjøre bortimot en tredjedel. En så høy andel vanskeligstilte på Svartlamoen vurderes som uheldig for beboerne selv, uheldig for miljøet på Svartlamoen og uheldig i et byutviklingsperspektiv. 4.4.5 AVLASTER SVARTLAMOEN KOMMUNENS

BOLIGTJENESTER OG SOSIALHJELP? Det er mulig å se for seg at Svartlamoen avlaster kommunens bolig-

og sosialtjenester, slik at dette reduserer kommunens utgifter. Dette med utgangspunkt i personer som er avhengig av kommunens hjelp til å skaffe bolig, eller som trenger støtte til livsopphold til å dekke husleien. Tankegangen her er at Svartlamoen produserer tjenester som kommunen ellers ville ha ytt, eller bidrar til å redusere husstandenes etterspørsel etter kommunale ytelser på annen måte.

reduksjon i boligtjenester Kommunens tildelingsrett til 20 prosent av boligene har ikke blitt

benyttet som forutsatt, og ordningen har derfor ikke hatt nevneverdig økonomisk betydning for kommunen. For fremtiden kan det ligge et potensial for kommunal besparelse gjennom en noe bedre utnyttelse av tildelingsretten.

Retningslinjene for tildeling av bolig på Svartlamoen har en del likhetstrekk med de reglene som Trondheim kommune legger til grunn for søknadsbehandling av kommunal bolig. Blant annet skal innvandrere samt økonomisk og sosialt vanskeligstilte prioriteres. Det er derfor mulig at Svartlamoen bosetter husstander som også kvalifiserer til kommunal bolig. Dette vil i sin tur redusere antall søkere til kommunal bolig. For å bli tildelt kommunal bolig må

imidlertid husstanden ha utfordringer ut over svak økonomi, eksempelvis at de har behov for bolig med tjenester, fysisk tilpasset bolig. Slike boliger finnes ikke på Svartlamoen. Det er vanskelig å

58

finne klare holdepunkter for at beboere flest på Svartlamoen ville ha blitt tildelt kommunal utleiebolig om de søkte på dette.

reduksjon i sosialhjelp Svartlamoen er et byøkologiske konsept med resirkulering og

gjenbruk. Selv om en lavkost-livsstil egentlig har sin opprinnelse i et ønske om å leve miljøvennlig, gjør den det samtidig lettere å klare seg med begrensede økonomiske midler. Husstander med behov for

..til livsopphold sosialhjelp til livsopphold kan få redusert sitt behov for slik støtte gjennom gratis eller rimelig mat, klær og andre nødvendighets-artikler. Videre er det grunn til å anta at områdets lavkonsumkultur også bidrar til å redusere behov for offentlig støtte, men omfanget av dette er også vanskelig å tallfeste. Kommunens besparelse i denne sammenhengen er svært vanskelig å beregne og vil måtte baseres seg på svært løse antagelser.

..til husleiestøtte Boligene på Svartlamoen har betydelig lavere husleie enn hva som

ellers betales i markedet. Husstander har behov for mindre offentlig støtte når husleien er lav enn når husleien er høy. Dersom sosialhjelp gis som husleiestøtte, utmåles støttebeløpet etter at Husbankens bostøtte er hensyntatt. Dersom leietakere som i dag bor på Svartlamoen og som mottar kommunal husleiestøtte (sosialhjelp) alternativt hadde flyttet til en bolig med markedsbasert husleie, ville Husbankens bostøtte i mange tilfeller ha dekket deler av denne økningen. Rådmannen har beregnet at Trondheim kommune sparer anslagsvis ca kr 100 000 ved at sosialhjelpsmottakere leier rimelig bolig på Svartlamoen fremfor å leie bolig med markedsbasert leie (vedlegg 5).

leie som fattigdomsfelle I boligutredningen ”Rom for alle” (NOU 2011:15) ble det pekt på at

boligeie har mange fordeler og bør bli mulig for flere enn i dag. Det har i mange sammenhenger blitt anført at livslang boligleie kan være en fattigdomsfelle. Det å leie en lavt priset bolig på Svartlamoen er økonomisk gunstig for beboerne i nuet. Lav husleie gir muligheter til å prioritere annet forbruk eller velge en livssituasjon med redusert arbeidstid, eventuelt med løsere tilknytning til arbeidslivet. Samtidig fratar en leietilværelse muligheten til formuesoppbygging gjennom å betale på egen bolig. I følge beboerundersøkelsen 2009 har ca 20 av beboerne bodd på området siden 2001. Langvarig leie kan generelt virke som en fattigdomsfelle for beboerne og gi kostnader for samfunnet.

59


Hovedmål nr 3

- å legge til rette for et lavt kostnadsnivå med et rimelig boligtilbud og gunstige rammevilkår for nyetablering av virksomheter. -å legge til rette for utvikling av Strandveien Autos bygninger (SA-bygget) som et kreativt flerbrukshus der virksomheter både av kommersiell og ikke-kommersiell art gjennom høy egeninnsats og lavere krav til standard kan ha tilhold og utvikle et levedyktig og innovativt miljø.

Vedtak i bystyret den 27.10.2005. Etablering av kultur og næringsvirksomhet i Strandveien – vedtekter for kultur- og næringsstiftelsen (0157/05).

Vedtak nr. 2

Bystyret vedtar at Trondheim kommune som eier av tomtearealer og bygninger, investerer i og vedlikeholder bygningsmassen som Svartlamoen kultur- og næringsstiftelse skal disponere.

Vedtektenes nr. 3, 3.ledd Lokalene skal leies ut til unge i etableringsfasen og andre grupper som har behov for rimelige kultur- og næringslokaler. Leietakere skal forplikte seg til stor grad av egeninnsats for å bidra til at husleiene holdes lave. Styret kan vedta mer detaljerte kriterier for leie av lokalene.

4.5 Drift, vedlikehold og utvikling av

kultur- og næringsarealene

4.5.1 VEDLIKEHOLD, DRIFT OG UTVIKLING AV EIENDOMMENE

kultur og næringsstiftelsens Svartlamoen kultur- og næringsstiftelse ble etablert senere enn etablering Svartlamoen boligstiftelse. Det har sammenheng med at stiftelsen

skulle lokaliseres i næringslokalene til Strandveien Auto som først måtte fristilles gjennom alternativ plassering av denne virksomheten. Dette skjedde i 2006. Sak om etablering og vedtekter for kuItur- og næringsstiftelsen ble vedtatt av bystyret i 2005 (sak Bnr 27/05, 11.5.2005). Kultur- og næringsstiftelsen har ansatt en daglig leder i hel stilling og en tekniker i delstilling.

60

leide arealer for fremleie Grunnarealer og lokaler som kultur- og næringsstiftelsen leier fra

kommunen er på ca 2 500 m2 og skal i henhold til bystyrevedtaket tilrettelegges og fremleies som nærings- og kulturarealer. Bygningene som stiftelsen disponerer er: 1. Stålplateskur i dårlig forfatning (Strandveien 27 A):

Denne rommer ”Gratisbutikken” mot Strandveien, og et tidligere lakkeringsverksted i bakkant som i dag benyttes som lager for Verkstedhallen. Bygningen er i en slik forfatning at det ikke kan etableres næring der, og den kan vurderes revet.

2. Treetasjes bygård i mur, næring i første etasje (Strandveien 27B): Kultur- og næringsstiftelsen disponerer første etasje som leies ut til en tatoveringsbedrift og et kontor til Svartlamoen barnehage mens boligstiftelsen disponerer de øvrige etasjene.

3. Næringsbygg i to etasjer (Strandveien 33). Her forvalter

stiftelsen bygget, med unntak av arealene til barnehagen på knappe 500 m2 som er trukket ut av leiekontrakten. Videre tilbakeleier kommunen arealet til ReMida gjenbrukssenter (216 m2). Øvrig areal leier stiftelsen ut til ulike kulturbaserte næringsaktiviteter.

4. Verkstedhallen med lobby og kontorer (Strandveien 29).

Verkstedhallen er et flerbrukshus for kunst og kultur. opprinnelig ansvar Bystyrevedtaket fra 2001 om Svartlamoen innebar at kultur- og

næringsstiftelsen skulle stå for fremtidige investeringer i de leide lokalene, for å gjøre disse egnet til nye aktiviteter i tråd med stiftelsens målsettinger.

kommunalt ansvar for ytre Næringsarealene etter Strandveien Auto viste seg ved overtakelsen vedlikehold og investeringer i 2006 å ha større investeringsbehov enn først antatt for å kunne fylle

nye formål. Problemstillinger knyttet til det forholdet at stiftelsen som leietaker av bygningene skulle investere store summer i kommunens eiendom, førte til en anbefaling fra rådmannen om at kommunen beholder ansvaret for investeringer og det ytre vedlikeholdet av bygningene. Dette prinsippet ble vedtatt da bystyret behandlet saken om etablering og vedtekter for kultur- næringsstiftelsen (sak 157/05).

økt leievederlag Som en følge av prinsippvedtaket ble leievederlaget fra stiftelsen til

kommunen økt med ca kr 300.00 for å dekke kommunens FDV-kostnader. Leievederlaget ble i 2006 satt til kr 660.000 per år, men senere konsumprisregulert.

påkostninger og fremtidige I henhold til kommunens regnskap har kommunen siden 2006 brukt

kr 27,5 mill kr i investering og vedlikehold av bygninger som kultur- og næringsstiftelsen disponerer. Påkostninger på Svartlamoen barnehage er her holdt utenfor siden denne ikke er en del av de eiendommene som kultur- og næringsstiftelsen disponerer.

61

Det er en premiss i reguleringsplanen av 2007 at standarden i næringslokalene skal være lav. Rådmannen vurderer nå at stiftelsens bygninger på nytt har behov for vesentlige påkostninger. Bygningene omfattes av kommunens tiltaksplan for vedlikehold i 2016. Stiftelsen uttrykker også på sin side at det er behov for bygningsmessige tiltak i Verkstedhallen og lobbyen for at lokalene skal være attraktive i konkurranse med andre arenaer.

stiftelsens driftsansvar Kultur- og næringsstiftelsen har ansvar for å planlegge og utvikle innholdet i bygningsmassen, skaffe leietakere og være ansvarlig for

den daglige driften av virksomheten. Forutsetningene om at leietakere med lav betalingsevne skal ha rimelig husleie, samtidig

som driften skal gå i balanse, betinger tilstrekkelig antall leietakere med god betalingsevne. Stiftelsen oppgir at det er lagt ned mye arbeid i å rekruttere leietakere som kan bidra til økonomisk balanse, men dette har vist seg å være utfordrende å få til. Per 2016 er alle næringslokaler utleid mens Verkstedhallen har noe ledig kapasitet. Stiftelsen anfører at den i de senere årene tatt gode grep for å profesjonalisere og rasjonalisere driften av virksomheten. Den årlige husleien til Trondheim kommune ble redusert i 2014 fra kr 732 000 til kr 420 000 (jf pkt 4.5.4), og driften går nå i balanse. De opprinnelige økonomiske driftsforutsetningene for kultur- og næringsstiftelsen om selvfinansiering kan ikke ansees som oppfylt. Rådmannen er observatør i stiftelsens styre og har i alle år hatt dialog med styret om stiftelsens økonomiske utfordringer.

Stiftelsen vurderte i 2013 at det er nødvendig å budsjettere økte

kostnader knyttet til personalkostnader, indre vedlikehold, utstyr og inventar, og at dette vil være utgifter til inntekts ervervelse.

4.5.2 LEIETAKERE, DUGNADER OG INNTEKTER Alle som leier lokaler av stiftelsen inngår leiekontrakt og omtales som

leietakere. Leietakerne kategoriseres som langtidsleietakere og korttidsleietakere, kommersielle og kulturnæringsbaserte leietakere, profesjonelle og fritidskulturbaserte leietakere.

Tanken om integrering av produktutvikling i et miljø med kunstnerisk

og teknologisk kompetanse sto sterkt i idégrunnlaget for stiftelsen. Gjennom evalueringen er det ikke identifisert utbredelse av teknisk produktutvikling på Svartlamoen, slik man hadde sett for seg. Næringen på området er kulturbasert, mens annen virksomhet synes fraværende. Det er vanskelig å si hvorfor det har blitt slik. Det kan ha sammenheng med at lokalitetene ikke er tilstrekkelig attraktive i markedet og at miljøet ikke ansees som relevant for tradisjonelle bedrifter. Fraværet av tradisjonelle bedrifter forklarer imidlertid inntektsbristen som ble problematisert under punkt 4.5.1.

leietakere per 2015 En oversikt over sentrale leietakere i Svartlamoen kultur- og

næringsstiftelse i 2015 følger i vedlegg 6. Oversikten viser også

Langtidsleietakere: Leietakere med langsiktige leiekontrakter for kontorer, øvings- og produksjons-lokaler, gjenbrukssenter. Leietakerne er både profesjonelle og amatører. Korttidsleietakere: Aktører fra det profesjonelle kulturlivet eller fritidskulturlivet som leier lokaler for en kort periode eller for enkeltstående arrangement.

62

omfanget av bruken av de ulike arealene i henhold til årsrapporten for 2014.

dugnadsinnsats I bystyresak om Svartlamoen fra 2001 ligger det som en premiss for

et lavt husleienivå at leietakerne har plikt til egeninnsats. Dette er særlig relevant i Verkstedhallen. Egeninnsatsen henger sammen med at arealene har lav standard og sparsom innredning for å gi en fleksibel bruk og holde driftskostnadene lave. Leietakerne må selv sørge for lys- og lydutstyr for produksjoner og arrangementer, rigging, rydding og vakthold. Samtidig som dugnadsinnsatsen bidrar til lavt leienivå, medfører egeninnsatsen lengre leietid og mer arbeid for leietakerne, og dette oppfattes ikke som bare positivt.

inntekter Kultur- og næringsstiftelsens inntekt kan tredeles: - Inntekt fra langtidsleietakere innenfor kunst- og kulturvirksomheter

og fra Trondheim kommune. Langtidskontraktene gir forutsigbar inntekt. I 2013 utgjorde inntekt fra langtidsleietakere halvparten av stiftelsens omsetning.

- Inntekt fra korttidsleietakere i Verkstedhallen og lobbyen. - Inntekt fra omsetning av salg og servering i Verkstedhallen og

lobbyen. Det vises til vedlegg 5 der tabellen gir en oversikt over kort- og

langtidskontrakter i stiftelsens portefølje.

leienivå Konsulentfirmaet PricewaterhouseCoopers (PwC) ble engasjert av kommunen i 2012 for å vurdere den økonomiske bærekraften til Verkstedhallen. PwC anførte i sin rapport at alle kulturnæringslokalene var utleid til et leienivå som samsvarer med hva markedet er villig til å betale. Kultur- og næringsstiftelsen vurderer dette tilsvarende i dag, basert på interessen for å leie. Leienivået i næringslokalene justeres i takt med endringer i konsumprisindeksen.

Dagsprisen i Verkstedhallen er i dag kr 6.000 og nedover, avhengig av leieperioden, og lobbyen koster minimum kr 1.500 per dag.

Leienivået i Verkstedhallen kan sies å være rimelig i forhold til konkurrerende arenaer, og dette er i tråd med politiske intensjoner. Dersom man tar i betraktning teknisk utstyr som ikke finnes i Verkstedhallen, men som er del av tilbudet i scener som eksempelvis Lille Sal i Olavshallen, Dokkhuset og Byscenen, er det vanskelig å prissammenligne arenaene. I tillegg har kultur- og næringsstiftelsen et vedtektsfestet formål om å gi rom for eksperimentering og forsøk som andre arenaer ikke har. Det finnes ingen sammenlignbare flerbrukshaller i Trondheim, og det er heller ingen sammenlignbare arenaer for dans.

Til tross for rimelig leie i Verkstedhallen erfarer stiftelsen at det kan

være nødvendig å gi kvantumsrabatter på grunn av leietakernes betalingsevne, og stiftelsen vurderer at redusert leie er et bedre alternativ enn å la lokalene stå tomme.

63

økt inntektsbehov Verkstedhallen har ikke tilstrekkelig inntjeningen til å dekke egen

husleie og hallens relative andel av stiftelsens faste kostnader. Husleien i de øvrige lokalene er kostnadsdekkende, men uten potensial til å veie opp for underskuddet i Verkstedhallen. PwC konkluderte i sin utredning i 2012 med at inntektene fra Verkstedhallen minst må fordobles for at driften skal være økonomisk bærekraftig. Per i dag er ikke dette inntektsmålet nådd.

inntektspotensial Svartlamoen kultur- og næringsstiftelse har tidligere samarbeidet

med Ramp Pub & Spiseri om salg og servering i hallen og i lobbyen. Overskudd fra servering av mat og drikke ble fordelt mellom de to partene. Stiftelsens styre har vurdert at det største potensialet for bedre service og drift i Verkstedhallen og lobbyen ligger i at stiftelsen selv tar hånd om salg og servering i tillegg til utleie. En slik løsning vil iverksettes fra 2016 ved at stiftelsen har opprettet et selskap som skal håndtere bardriften. Inntektene fra bardrift vil være under stiftelsens kontroll. Dette grepet vil gjøre at stiftelsen på sikt styrker sitt inntektspotensial fra bardriften.

Stiftelsen vurderer også at anskaffelse av eget lys- og lydanlegg som stiftelsen kan leie ut, vil være nødvendig for å øke attraktiviteten, få flere leietakere i Verkstedhallen og dermed øke inntektene.

4.5.3 HENSIKTSMESSIGE OMSTRUKTURERINGER? endring av ansvar For Verkstedhallen og de øvrige kultur- og næringslokalene er de

økonomiske rammebetingelsene forskjellige. Videre er utleie innenfor disse to områdene av svært ulik karakter. Dette forholdet kan begrunne spørsmålet om de to delene av stiftelsens virksomhet bør skilles. Problemstillingen er en variant av fullstendig sammenslåing som beboerne ønsker inkludert i evalueringen, og som er drøftet i punkt 4.8.4.

Samtlige næringsarealer er utleid og representerer for stiftelsen en

tradisjonell forvaltningsoppgave som alternativt kan ivaretas av kommunen, en ekstern eiendomsforvalter eller Svartlamoen boligstiftelse. Boligstiftelsen, som jo er del av verdigrunnlaget for Svartlamoen, ansees av rådmannen som aktuell siden den har som hovedoppgave nettopp å drive utleie, herunder forvaltning av leiekontrakter og utøvelse av drift og vedlikehold. Med unntak av Ramp Pub & Spiseri forvalter boligstiftelsen leieavtaler for boliger, men det ansees ikke som diskvalifiserende for å forvalte næringsleieavtaler.

Rådmannen ga i sak til formannskapet (sak 155/12, arkivsak

12/29147) uttrykk for at det er lite aktuelt med en ekstern driver av Verkstedhallen fordi målsettingene for hallen i liten grad samsvarer med målet en ekstern driver vil ha om at driften skal være kommersielt forsvarlig. Rådmannen vurderer at saken kan stille seg annerledes for næringslokalene. Boligstiftelsen kan være aktuell for å

64

overta driften av næringsarealer. Kultur- og næringsstiftelsen vil i så fall kunne rendyrke drift av Verkstedhallen som kunst og kulturarena. Forholdet er imidlertid ikke drøftet nærmere med hensyn til stiftelseslovens vilkår, kommunens påvirkningsmulighet m.v.

4.5.4 STØTTEBEHOV kommunal driftsstøtte Politiske saker som rådmannen har fremmet i perioden 2006-2014

viser at stiftelsen aldri har oppnådd balanse i regnskapet, og at den har hatt behov for økonomisk støtte fra kommunen siden 2006. Opprinnelig var driftsstøtten ment som en kompensasjon for manglende leieinntekter i startfasen da lokalene måtte tilrettelegges for ny virksomhet samtidig som faste utgifter påløp. Dette gjaldt for årene 2007-2009 da det ble bevilget 1,2 mill kr i 2007 og 1 mill kr i 2008 og 2009, til sammen for perioden 3,2 mill kr. (arkivsak 05/9358).

I 2010 og 2011 bevilget kommunen henholdsvis kr 600 000 og kr 400 000 i støtte i påvente av at driften skulle bli regningssvarende.

Fra og med 2012 var det forutsetningen at stiftelsen skulle klare driften uten støtte fra kommunen, men dette slo ikke til, og bystyret bevilget kr 280 000 (sak 155712, arkivsak 12/29147).

kjøp av tid i Verkstedhallen- I budsjett 2013 ble det ikke bevilget driftsstøtte fra kommunen, men en tilskuddsordning det ble vedtatt å opprette en ny ordning der Trondheim kommune

kjøper tid i Verkstedhallen og etablerer et tilskudd rettet mot kulturlivet, kalt ”Kjøp av tid i Verkstedhallen” (sak 61/13, arkivsak 13/12490). I følge retningslinjene for ordningen kan både profesjonelle aktører og aktører for fritidskulturlivet søke tilskudd til å kjøpe brukstid i Verkstedhallen. Bystyret har i perioden 2013-2016 bevilget kr 300 000 årlig til tilskuddsordningen som dekker inntil 50 leiedager i året. Daglig leder i Kultur- og næringsstiftelsen anfører at tilskuddsordningen representerer en sikker inntekt for stiftelsen, men at den samtidig fortrenger annen aktivitet som kunne generert andre inntekter.

Andre kulturarenaer i byen kan tilby like godt egnede lokaler som

Verkstedhallen for noen aktiviteter. Selv om disse også kan trenge støtte, gjelder ordningen ikke for dem. Tilskuddsordningen kan oppfattes å være direkte støtte til Verkstedhallen og dermed virke konkurransevridende. En flertallsmerknad til vedtaket i 2013 om retningslinjer for tilskuddsordningen peker på nettopp dette forholdet. Rådmannen må vurdere ordningen nærmere med henblikk på likebehandling av kulturarenaer.

kommunens tilbakeleie Trondheim kommune tilbakeleier lokaler i Strandveien 33 fra kultur- av lokaler og næringsstiftelsen. Dette gjelder lokalene til gjenbrukssenteret

ReMida som utgjør del av det pedagogiske grunnlaget for kunst- og kulturbarnehagen (216 m2). Kommunen tilbakeleier også et kontor (8,7 m2) for barnehagen i Strandveien 29. Samlet årlig tilbakeleie fra kommunen til kultur- og næringsstiftelsen utgjør ca kr 270 000.

65

Tilbakeleien fra kommunen utgjør følgelig drøye 60 prosent av det leievederlaget som stiftelsen årlig betaler til kommunen (kr 440 000). Det samlede arealet som kommunen tilbakeleier utgjør knappe 9 prosent av kultur- og næringsstiftelsens totale areal.

konkurstruet I 2014 var kultur- og næringsstiftelsens økonomiske situasjon slik at

den ikke klarte å forsvare husleien på kr 732 000 per år. Akkumulert gjeld til kommunen var på samme tidspunkt kr 884 575. Bystyret vedtok å redusere årlig husleie til kr 420 000 og å inngå en nedbetalingsavtale for akkumulert gjeld med kr 100 000 per år, første gang i 2015 (Sak 161/14, arkivsak 14/39619). Alternativet til betalingslettelser ville vært konkurs for stiftelsen. Rådmannen begrunnet forslaget om å gi betalingslettelser med viktigheten for kunst – og kulturlivet av at arbeidslokalene og Verkstedhallen ble opprettholdt. Rådmannen hadde heller ingen alternative forslag til bruk av lokalene i tilfelle av konkurs.

à jour Kultur- og næringsstiftelsen vurderer selv at husleien nå er på et

håndterbart nivå, og stiftelsen er per dato à jour med betalingen. Leieavtalen mellom kommunen og Svartlamoen kultur- og næringsstiftelse gjelder til 10.08.2016. Ved forhandling om ny leiekontrakt kan både husleie og vilkår for leie tas opp til drøfting.

behov for driftsstøtte Kultur- og næringsstiftelsen har altså vært avhengig av også fremover kommunal støtte siden etableringen i 2006. PwC anfører i sin

utredning (2012) at dette ikke er enestående for Svartlamoen. Utredninger uttrykker ”at det er felles for de fleste kulturhus og – arenaer som er etablert i de senere årene, at de har problemer med en bærekraftig økonomisk drift etter at de første driftsårene er omme, når nyhetens interesse, dugnadskultur og kommunal støtte gjerne opphører”. Konsulentselskapet konkluderte med at stiftelsen neppe kunne klare sine forpliktelser uten en form for støtte fra Trondheim kommune.

Sett i lys av at Svartlamoen kultur- og næringsstiftelse helt siden

oppstarten har strevd med å få balanse i økonomien med de leietakerne og den driftsformen som stiftelsen har, vurderer rådmannen det som sannsynlig at stiftelsen i nåværende form vil ha behov for driftsstøtte også fremover.

66


Hovedmål nr 3



Vedtak nr. 7

Lokalene etter Strandveien Auto skal brukes til kunst- og kulturaktiviteter, småindustri og butikker, service og fellesfunksjoner

4.6 Områdets kultur- og

næringsfunksjon

4.6.1 UTØVELSE AV KULTUR OG ET KULTURTILBUD FOR HELE BYEN

Svartlamoen i kultur- Etablering av en kultur- og næringsstiftelse på Svartlamoen ble sammenheng av kommunen vurdert som viktig i to sammenhenger: for det første

skjedde lokaliseringen i et viktig byutviklingsområde for Trondheim (Nyhavna og Lademoen/Lilleby). Dessuten representerte etableringen en konkretisering av ”felles fylkesplan for kreative Trøndelag 2005”, som Trondheim kommune var del av. Ett av satsningsområdene i fylkesplanen var å arbeide for en kobling mellom kultur og næring som ledd i verdiskaping. Kultur- og næringsvirksomheten på Svartlamoen ble også forutsatt å skulle utfylle andre aktiviteter som ble etablert i nærmiljøet, slik som ABM –senteret (arkiv-, bibliotek- og museumssenter) på Dora, opplevelses- og kompetansesenter for populærmusikk på Brattøra, øvingslokaler i Trikkestallen på Lademoen, kunstnerverksteder på Lademoen og musikk- og kulturskolens virksomhet i Gregus gate 7.

Svartlamoens rolle som I kommunens handlingsplan for kunst og kultur 2005-2010 og i kulturarena kommunedelplan for kulturarenaer 2012-2024 ble behovet for

private og offentlige kulturareanaer i Trondheim belyst. Dette gjaldt behovene både for det profesjonelle kunst- og kulturområdet og for fritidskulturlivet. I begge planene ble det påpekt at det generelt er mangel på kulturarenaer i kommunen. Verkstedhallen på Svartlamoen inngår i begge planene som del av kommunens behovsdekning for kulturarenaer.

om Verkstedhallen - Verkstedhallen er innredet for å tjene formålet som flerbrukshall som

67

en flerbrukshall i dag benyttes til konserter, sceneopptredener (revy, teater, dans), preproduksjoner, øving og til seminarer, konferanser og kurs. Hallen inneholder også et godkjent serveringsområde, samt noen kontorer. Hallen og det tilstøtende arealet, kalt Lobbyen, rommer til sammen 620 personer. PwC vurderte i 2012 at de kunstneriske forskjellene blant leietakerne og det faktum at det er flere ulike brukere, tilsier at Verkstedhallen i noen grad har lykkes som flerbrukshall for kulturlivet i Trondheim. Rådmannen gir i sak til formannskapet i 2014 (sak 161/14, arkivsak 14/39619) uttrykk for at Verkstedhallen er en flerbrukshall med høy utleiefrekvens sett i forhold til sammenlignbare arenaer, og en hall med mange ulike aktiviteter og aktører. Det fremheves også at aktivitetene genererer arbeidsplasser for teknikere, riggere, billettører/vertskap og leverandører av lys,lyd og vakthold.

Svartlamoen som kulturarena supplerer øvrige kulturarenaer i

kommunen samtidig som den representerer et helt nytt tilbud innenfor eksperimentering av kunst- og kulturuttrykk som det ikke er rom for ved andre arenaer.

4.6.2 GRÜNDERVIRKSOMHET OG NÆRINGSDRIFT I grunnlaget for opprettelse av Svartlamoen kultur- og næringsstiftelse i 2001 var det en visjon om ikke bare å legge til rette arenaer for kunst- og kultur, men også lokaler og miljø for småindustri og butikker, næringsdrivende, service – og fellesfunksjoner. Som omtalt i punkt 4.5.2 er denne visjonen i beskjeden grad realisert. Imidlertid er det grunn til å trekke frem virksomheter der lokalisering på Svartlamoen neppe er tilfeldig, men henger sammen med områdets regulering og idégrunnlag.

Svartlamoen barnehage Svartlamoen barnehage er en kommunal kunst- og kulturbarnehage.

Barnehagen og ReMida har driftsprinsipp som passer godt inn i de byøkologiske målsettingene som Svartlamoen er tuftet på.

ReMida ReMida praktiserer gjenbruk av industriavfall og organiserer

innsamling fra det lokale næringslivet av ulike typer materialer og gjenstander som ellers ville vært overskuddsmaterialer og feilproduksjon. Senteret distribuerer materialer og pedagogiske ideer innenfor kreativt gjenbruk til barnehager, skoler og foreninger. Gjenbrukssenteret er ofte besøkt av barn.

hederspris til barnehagen Barnehagen benytter seg av nærheten til Svartlamoens ulike miljøer

for visuell kunst, musikk og sceniske uttrykk. I 2015 vant barnehagen den nasjonale barnehageprisen for kunst og kultur – for øvrig for tredje gang siden 2008. Innenfor prosjektet ” det levende språket: Å skape godt språkmiljø for ALLE barn i barnehagen” gis det annethvert år en nasjonal hederspris til norske barnehager. Juryen sier følgende om prosjektet til Svartlamoen barnehage: ”Prosjektet går rett inn i kjernen av kunstfagene og kunstfaglig estetisk erfaring – til sansene og sanseopplevelser”. Rådmannen vurderer at barnehagen og

68

ReMida er et godt eksempel på synergieffekten mellom et kommunalt tjenestetilbud og Svartlamoen som konsept.

Rake arbeidsfellesskap Rake arbeidsfellesskap i Strandveien 33 er et fellesskap og produksjonslokale for 16 billedkunstnere, arkitekter og andre profesjonelle aktører i kunst- og kulturfeltet. Flere medlemmer i arbeidsfellesskapet har fått priser og stipender. Rake er også sterkt involvert i prosjektet ”Eksperimentelle boliger på Svartlamon” som omfatter selvbyggerprosjektet av fem rekkehus og et felleshus.

service- og fellesfunksjoner Næringsarealene var tiltenkt å romme boligservice blant annet i form av felles badehus og vaskeri ettersom våtrom manglet i de fleste husene. Opprinnelig var det tenkt at et felles badehus/vaskeri kunne realiseres gjennom nybygging i Strandveien 27 A. Ettersom nybygg ennå ikke er realisert på denne tomten, er det heller ikke etablert et felles badehus/vaskeri for de eksisterende boligene. For de nye rekkehusene som er påstartet i 2015 vil det i det tilknyttede felleshuset bli et felles bad og vaskeri forbeholdt beboerne i rekkehuset.

69

Vedtak nr 7 For å gjennomføre målsettingene for området opprettes to stiftelser, en boligstiftelse og en stiftelse for kultur og næringslokalene. Begge stiftelsene skal ha formål og vedtekter som er i samsvar med og ivaretar målene for området, slik de er gjengitt i kapittel 3 i utredningen.

Vedtak nr 12

Det bevilges en grunnkapital på kr 50.000 til boligstiftelsen og en grunnkapital på kr 200.000 til kultur- og næringsstiftelsen. Bevilgningen på kr 250.000 finansieres ved fondsmidler. (Såkornfondet).

4.7 Stiftelsene som styringsform –

bakgrunn og konsekvenser

4.7.1 BAKGRUNN OG KONSEKVENSER AV DAGENS ORGANISERING

hva er en stiftelse? I likhet med selskap og foreninger er en stiftelse en selvstendig

juridisk person. Stiftelser er selveiende institusjoner. I følge forarbeidene til gjeldende stiftelseslov kjennetegnes en stiftelse ved at en formuesverdi blir stilt til rådighet for et bestemt formål. I motsetning til selskaper har stiftelsene ingen eiere som har rett til overskudd eller som styrer i kraft av sin eierposisjon. Det må også skilles mellom stiftelser og foreninger. Også foreninger er selveiende, men foreningen har medlemmer som kan yte innflytelse over foreningen. I teorien skal en stiftelse leve ut i evigheten, og det skal meget til for nedlegge en stiftelse.

hvorfor ble boligstiftelsen En videreføring av kommunale utleieboliger på området ble frarådet opprettet? av rådmannen, siden dette kunne føre til ghettodannelse. Det ble

også ansett som uønsket at kommunale leietakere skulle dele bad. Dessuten ble det vist til at miljøet på Svartlamoen allerede tok et sosialt ansvar ved å ta vare på vanskeligstilte. Dersom boligene skulle leies ut av kommunen, måtte det i så fall skje etter andre kriterier enn for de sosiale utleieboligene. Boligene på Svartlamoen ble etter bystyrevedtaket organisert som utleieboliger i stiftelse fordi det ble vurdert å være den mest ryddige modellen, og den som best la til rette for aktiv deltakelse fra beboerne. Leieinntektene skulle være stiftelsens økonomiske fundament, og dekke utgifter til forvaltning, drift, vedlikehold og kapitalkostnader. Det er i bystyresaken drøftet at noen boliger kunne organiseres som prisregulerte borettslagsboliger siden dette kunne virke stabiliserende på bomiljøet ut fra at boligeiere bor lenger enn dem som leier. Selveierboliger ble ikke ansett som aktuelt siden dette ble vurdert som vanskelig å forene med målet om rimelige boliger.

En stiftelse kjennetegnes ved at en formuseverdi stilles til rådighet for et bestemt formål. (Ot.prp. nr 15, 2000-2001)

70

hvorfor ble næringsstiftelsen For næringslokalene ble kun stiftelsesformen vurdert som egnet opprettet? styringsform. Kultur- og næringsstiftelsen ble opprettet som egen

juridisk enhet med eget formål. Herunder ble det lagt som en premiss at den daglige driften måtte ha en form som gir stor grad av medvirkning fra leietakerne.

To hovedproblemstillinger som det er relevant å belyse om organiseringen av Svartlamoen gjennom stiftelser:

ivaretar organisering gjennom stiftelser byøkologiske hensyn med en bred lokal deltakelse?

ivaretar organisering gjennom stiftelser økonomisk bærekraft i prosjektet?

byøkologiske hensyn med Sett hen til forutsetningene om å ivareta byøkologiske hensyn med en bred lokal deltakelse en bred lokal deltakelse, synes en organisering av området gjennom

stiftelser å være hensiktsmessig fordi formålsparagrafen er så tydelig. Stiftelsens styre skal sikre at stiftelsens verdier blir disponert selvstendig og i tråd med formålet. Dette sikrer at formålet kan leve inn i evigheten, vel og merke dersom det økonomiske grunnlaget er til stede, og så lenge kommunen er villig til å leie ut til dette formålet. Hadde man i stedet valgt å organisere boligene som et borettslag og kultur- og næringsarealene som et aksjeselskap, hadde man ikke oppnådd en tilsvarende varig sikring av formålet.

Som beskrevet under punktene 4.1.3 og 4.3.3 er det et velutviklet

beboerdemokrati på området, og beboerne medvirker aktivt i forvaltning, drift, vedlikehold og utvikling på Svartlamoen. Det er mindre trolig at beboerne hadde hatt samme helhetlige ”områdefokus” dersom boligene hadde vært organisert som borettslag eller i andre eierformer. Organisering av ulike eierformer på området ville ha gjort boligene til investeringsobjekter, noe som ville ha kommet i konflikt med de byøkologiske hensynene.

økonomisk bærekraft - Når det gjelder boligstiftelsen, er utfordringene primært knyttet til boligstiftelsen store vedlikeholdsoppgaver og lav husleie, samt at stiftelsen i

henhold til leieavtalen av 2011 har et utviklingsansvar for området. Boligstiftelsen har i liten grad mulighet til å ta opp lån til gjennomføring av nybygg eller større rehabiliteringsoppgaver. En stiftelse kan etter gjeldende stiftelseslov ikke ha en negativ egenkapital, hvilket den vil få dersom den opptar lån for å investere i kommunens bygg. Uten panteobjekt vil stiftelsen dessuten ha vanskeligheter med å få lån i finansmarkedet uten at kommunen stiller kommunal garanti. Alternativt kunne kommunen ha skjøtet boligene over til boligstiftelsen, noe som hadde gjort låneopptak mulig, men stiftelsen ville like fullt manglet midler for å betjene gjelden. Et eventuelt bortfall av leievederlaget til kommunen, p.t. kr 370 000 per år, ville gitt en litt bedret betjeningsevnen for lån. Imidlertid ville stiftelsen som eier av boligene fått kommunal eiendomsskatt beregnet til ca 60 000 per år31.

71

Sammenholdt med at kommunen har finansiert ulike tiltak på området og fortsatt må påregne dette i fremtiden, vurderes det som usannsynlig at prosjektet er økonomisk bærekraftig under rådende forutsetninger. En omdanning til eierboliger ville utvilsomt endret dette bildet totalt, men vært utfordrende å forene med målet om et byøkologisk forsøksområde.

økonomisk bærekraft Når det gjelder kultur- næringsstiftelsen, er det grunn til å skille kultur- og næringsstiftelsen mellom kulturdelen og næringsdelen. Næringslokalene unntatt

Verkstedhallen er i dag i en driftsfase og gjenstand for ordinær forvalting. Inntjening av arealene vurderes som realistisk ut fra markedsinteressen for leie i området, og arealene bærer seg selv økonomisk.

Som det fremgår av punkt 4.5.4 klarer Verkstedhallen som

kulturarena ikke å drive i balanse uten kommunale tilskudd. Dette forholdet kan neppe tilskrives organisasjonsformen, men må sees i lys av hvilke formål tiltaket er vedtatt å skulle dekke (jfr vedtekter og premiss for stiftelsen) og hvilken inntjening virksomheten da kan gi. Kommunen har selv ansvar for investeringer og ytre vedlikehold; Kultur- og næringsstiftelsen er dermed en driftsorganisasjon som planlegger, utvikler og ivaretar videreutleie av kultur- og næringsarealer. Det er stiftelsens ansvar å utvikle og profilere Verkstedhallen som en attraktiv arena for kunst og kultur. Samtidig ligger det i stiftelsesgrunnlaget mange begrensninger for full kommersialisering av driften. De ulike støttetiltakene som bystyret gjennom årene har vedtatt for Svartlamoen kultur- og næringsstiftelse er en erkjennelse av at kommunal subsidiering av drift og kapitalkostnader er nødvendig for kulturarealet – uavhengig av organisasjonsform.

Begge stiftelsene har betydelige økonomiske utfordringer, men dette

kan primært ikke kan settes i sammenheng med at området er organisert i stiftelser. Snarere skyldes vel heller dette de øvrige forutsetninger som ligger til grunn for området.

kommunalt eierskap til I rådmannens utredning fra 2001 ble ulike modeller for eierskap bygg og grunn? utredet. Det ble blant annet vurdert modeller som innebar overføring

til stiftelsen av bygg og tomter, eventuelt bare bygg. Dette for å gi stiftelsen lånesikkerhet. Rådmannen frarådet denne modellen fordi kommunen kunne risikere å miste eiendommene ved en eventuell konkurs og på grunn av høye utgifter til dokumentavgift. Det at en boligstiftelse ikke eier selve byggene, er formodentlig ganske uvanlig. Trondheim kommune sitt eierskap til grunnen gir kommunen mulighet til å avslutte det byøkologiske prosjektet gjennom å avstå fra kontraktsforlengelse.

72

4.7.2 EN MULIG SAMMENSLÅING AV STIFTELSENE Beboerne ønsker at det skal vurderes om det kan være

hensiktsmessig med en sammenslåing av Svartlamoen boligstiftelse og Svartlamoen kultur- og næringsstiftelse. Fra beboerhold er det stilt spørsmål ved om det kan være penger å spare på en sammenslåing, om administrasjonen da blir mer robust og om organisering i én stiftelse virker tydeligere utad. Videre har beboermøtet diskutert en sammenslåing av stiftelsene, men det ikke fattet et vedtak om dette.

lovkrav setter begrensninger I henhold til stiftelsesloven kan oppretteren, altså Trondheim

kommune, etter eget initiativ ikke slå sammen stiftelsene. Slike vedtak skal fattes av styret for stiftelsen og skal godkjennes av Stiftelsestilsynet. Før tilsynet fatter vedtak skal imidlertid stifteren høres dersom forslaget ikke kommer fra denne. Stiftelsesloven forutsetter for sammenslåing av ikke-pengeutdelende stiftelser at stiftelsene i det vesentlige har likeartede formål (jf§ 45, annet ledd, bokstav b).

For Svartlamoen kultur og næringsstiftelse er formålet formulert slik i

vedtektenes § 3:

”Stiftelsen har tilhørighet til Svartlamoen og har som formål å etablere, forvalte og drifte lokaler som skal leies ut til kultur-, nærings-, boligservice og annen tjenesteyting på Svartlamoen.

Stiftelsens overordnede målsetting er at Svartlamoen skal bli en alternativ bydel med stort rom for eksperimentering forsøk og utprøving. Det gjelder både boliger, boformer, sosialt samspill, medvirkning, økologi, energi, kommunaltjenester, kunst, kultur og næringsutvikling”.

For Svartlamoen boligstiftelse er formålet formulert slik i vedtektenes

§ 3:

”Stiftelsen har som formål å forvalte, drifte og vedlikeholde og erverve boliger for tidsbegrenset utleie på Svartlamoen.

”Stiftelsen skal drives etter de samme mål og prinsipper som er vedtatt for området Svartlamoen. Disse følger som et vedlegg til vedtektene [ ]”

Selv om begge stiftelsene skal arbeide for målsettingene som gjelder

for området som sådan, fyller disse allikevel temmelig ulike funksjoner. Som det følger av drøftingene nedenfor virker en sammenslåing av de to stiftelsene som uhensiktsmessig. Det er derfor ikke utredet nærmere om en sammenslåing er mulig etter stiftelsesloven vilkår.

hensiktsmessighets- De to stiftelsene har få ansatte. Boligstiftelsen har en daglig leder og betraktninger en snekker, mens kultur- og næringstiftelsen har en daglig leder og

en tekniker. Videre er administrasjonene i de to stiftelsene lokalisert i to ulike bygninger. Som organisasjoner er stiftelsene lite robuste og

73

sårbare for sykefravær med videre. Det er imidlertid intet i veien for at de to stiftelsene kan søke sammen i et arbeidsfellesskap og utveksle tjenester og kunnskap dersom dette skulle vise seg formålstjenlig.

ulikt fokus og kompetanse Et vektig argument mot en sammenslåing er at de to stiftelsene ivaretar temmelig ulike aktiviteter. Mens boligstiftelsen er innrettet

mot bolig og har et særlig fokus på byggforvaltning, er kultur og næringsstiftelsen innrettet mot de kultur- og næringsaktiviteter som skal skje innenfor byggene. Dette gjenspeiler seg i type kompetanse blant dem som innsettes i styrene. For boligstiftelsen vektlegges eksempelvis bygningsteknisk kompetanse, mens kulturkompetanse er relevant for kultur- og næringsstiftelsen. Som nevnt i punkt 4.5.3 hadde det ut fra kompetansemessige forhold muligens vært mer hensiktsmessig at boligstiftelsen også hadde ivaretatt utleie av næringslokalene som er langstidsleieforhold og som har mange likheter med det å leie ut bolig (dvs. all bygningsmasse unntatt Verkstedhallen).

ryddighet og fleksibilitet Fra Trondheim kommune sitt ståsted synes det som mest

hensiktsmessig at organiseringen i to stiftelser vedvarer. For det første fremstår dette som mest ryddig, sett hen til stiftelsenes ulike utgangspunkt og formål. Evalueringen har vist at det selv med to ulike stiftelser er utfordrende å bringe klarhet i de pengestrømmer som har gått mellom kommunen og stiftelsene, og hva disse midlene er benyttet til. Ved sammenslåing kan det en oppstå en risiko for at den mangeartede stiftelsen prioriterer der det ”brenner mest” og ikke i tråd med formålet. For det annet kan det tenkes at Trondheim kommune ønsker en ulik skjebne i fremtiden for de to stiftelsene på området. I dag kan dette skje ved at kommunen forlenger kontrakten til den ene stiftelsen og ikke den andre. Videre er det i dag mulighet til ulikebehandling mellom de to formålene gjennom ulike kontraktsvilkår og ulik grad av støtte. En sammenslåing av de to stiftelsene er ikke rett frem i relasjon til stiftelsesloven. Det er uklart hvilke gevinster som kan oppnås ved en sammenslåing som ikke kan vinnes gjennom regulært samarbeid. En sammenslåing fremstår heller ikke som hensiktsmessig ut fra formålene stiftelsene skal tjene og neppe heller ut fra kommunens perspektiver.

74

4.8 Økonomiske konsekvenser for

Trondheim kommune uoversiktlig Trondheim kommune har ulike relasjoner til de to stiftelsene, og

strømmer av ytelser er ikke enkle å identifisere. Det vesentligste av støtte til formålet fremkommer i liten grad gjennom de årlige budsjetter og mer som indirekte ytelser som gjennom lav leie- og festeinntekter.

Kommunens leieavtaler med Svartlamoen kultur- og næringsstiftelse

illustrerer dette poenget godt. Kultur og næringsstiftelsen betaler årlig til Trondheim kommune kr 420 000 for å leie et næringsareal på ca 2 500 m2. Innenfor det samme arealet leier kommunen tilbake fra stiftelsen ca 225 m2 for kr ca kr 270 000. Dette innebærer i realiteten at kommunen tilbakebetaler drøye 60 prosent til stiftelsens for å leie tilbake knappe 10 prosent av arealet. Det er ikke unaturlig å betrakte forholdet mellom disse ytelsene som del av støtteprofilen til Svartlamoen kultur- og næringsstiftelse. Imidlertid synes dette som en lite transparent måte å gi støtte på

hovedsakelig regnskapstall Tabellen nedenfor viser Trondheim kommune sine utgifter og

inntekter knyttet til Svartlamoen basert på momenter som er drøftet i rapporten. Hovedsakelig er disse inntektene og utgiftene basert på regnskapstall. Det fremstilles også en forsøksvis tilnærmelse på å beregne reduksjon i sosialhjelpsutbetalinger som en følge av lave husleier. Videre er det anført at leien som stiftelsene betaler gir en lav økonomisk avkastning sett hen til områdets antatte verdi. Siden dagens eiendomsverdi ikke er kjent, er denne verdien ikke nærmere vurdert. Ei heller er det tatt nærmere stilling til verdiøkning.

Trondheim kommune sine utgiftene til investering/vedlikehold som er anført er heller ikke helt uproblematisk å tolke. Riktig nok ligger kommunens påløpte kostnader på byggene langt utover det som var forutsatt da prosjektet ble vedtatt i 2001. Like fullt må det forventes at i alle fall deler at påkostningene blir værende igjen i den kommunalt eide bygningsmassen. Sånn sett blir ikke dette nødvendigvis som en ren kostnad å regne.

ikke alt kan verdsettes I følge Direktoratet for økonomistyring sin Veileder for

samfunnsøkonomiske analyser (2014) skal virkninger av tiltak verdsettes i kroner så langt det er mulig. For denne evalueringens del er det imidlertid flere momenter som ikke uten videre kan verdifastsettes. Hva er eksempelvis den velferdsmessige verdien av at husstander med svak inntekt kan bo rimelig til leie uten å måtte søke om støtte, med en dertil opplevelse av klientifisering? Slike spørsmål gir ikke tabellen under noe svar på. Tabellen nedenfor må således tolkes innenfor rammen av de ovennevnte begrensningene og ikke som en fullstendig oversikt over

75

økonomiske konsekvenser for kommunen, og i mindre grad en oversikt over de samfunnsmessige konsekvensene.

TABELL 14: TRONDHEIM KOMMUNE SINE INNTEKER OG UTGIFTER FOR BYØKOLOGISK FORSØKSPROSJEKT PÅ SVARTLAMOEN

Inntekter / besparelser Utgifter /inntektsbortfall

Hele området – eierkostnader

Verdistigning på området. Dette er bare relevant dersom eiendommene selges.

Lav avkastning av eiendomsverdi, men denne er ikke beregnet. I 2001 ble hele området verdivurdert til kr 70 mill.

Næringseiendommene – eierkostnader og eierinntekter

1

Husleieinntekt: 2006-2014: kr 732 000/år 2014- : kr 420 000/år

Forvaltning og drift: ikke beregnet Investeringer/vedlikehold: 2006-: kr 27 500 000

Boligeiendommene – eierkostnader og eierinntekter

Husleieinntekt 2001-: kr 378 000 /år Inntekter tomtefeste: 2004-2015: kr 23 692 /år 2016-: kr 42 753/år

Forvaltning og drift: ikke beregnet Investeringer/vedlikehold: 2001-2008: ikke tilgjengelig 2008-: kr 9 200 000

2

Driftsstøtte - kultur og næringsstiftelsen Tilskuddsordning for kjøp av tid i Verkstedhallen

2007: kr 1 200 000 2008: kr 1 000 000 2009: kr 1 000 000 2010: kr 600 000 2011: kr 400 000 2012: kr 280 000 2013: kr 300 000 2014: kr 300 000 2015: kr 300 000 2015: kr 300 000

Mindreutbetalinger fra sosialbudsjettet på grunn av lave husleier

2001-2014: ikke beregnet 2015-: kr 100 000/år (beregnet)

Kommunal styredeltakelse (forbruk av kommunal tid)

2001-2014: ikke beregnet 2015: Kr 250 000

Oppfølging av stiftelsene(observatør m.v.)

Ikke beregnet

Prosjektarbeid med Svartlamoen (Husbankmidler)

2003: kr 200 000 2004: kr 200 000 2005: kr 100 000

Grunnkapital til Boligstiftelsen

2003: Kr 50 000 (engangssum)

Grunnkapital til kultur- og næringsstiftelsen

2006: Kr 200 000 (engangssum)

1Utgifter til Svartlamoen barnehage er ikke medtatt siden dette er et helkommunalt tiltak trukket ut av leiekontrakten med Svartlamoen

kultur- og næringsstiftelse. 2Inkludert i de kr 9,2 mill er utbedringer av Strandveien 27b. Dette er et treetasjes bolighus med næring i første etasje. Næringsstiftelsen leier næringsarealet første etasje, mens boligstiftelsen leier boligarealet fra annen etasje og oppover.

76

5 Sluttnoter

1Høringssvar fra Sintef Byggforsk, datert 15.5.2015. I Sintef Byggforsk sin rapport ”A zero emission concept

analyses of a singel family house” er det for et såkalt ”null-utslippshus” vist at 59 prosent av utslippet er knyttet til selve produksjonen av bygget, s. 50, figur 7.10. 2 Beboerforeningens stormøte vedtok den 11.10.2014 som hovedmålsetting 1.8, kulepunkt nr 2:

”Beboerrepresentantene skal være i flertall i styret til Svartlamoen Boligstiftelse”. 3 Styreleder i boligstiftelsen har anslått at det årlig medgår drøye 400 timer til styrearbeid for kommunalt

ansatte. Forutsatt kommunens arbeidsgiverkostnad på typisk kr 650 per time, utgjør dette kr 260 000 per år. 4Advokatfirmaet Bjerkan Stav ANS har etter bestilling fra Trondheim kommune utferdiget en betenkning datert

26.11.2007, om kravet til selvstendighet og habilitet for stiftelser opprettet av en kommune. Betenkningen ble foretatt med utgangspunkt i ”Boligstiftelsen for trygdeboliger i Trondheim” siden denne var opplyst å være nokså representativ for hvordan man hadde organisert styringen og driften av de kommunalt opprettede stiftelsene. Boligstiftelsen for trygdeboliger ble opprettet av Trondheim kommune i 1972. På det tidspunktet betenkningen ble skrevet ble tre av styrets medlemmer oppnevnt av rådmannen i Trondheim kommune, mens to representanter var utnevnt av henholdsvis Eldrerådet og Rådet for funksjonshemmede. Problematisering av styreoppnevnelser i denne betenkningen har således et utgangspunkt ikke helt ulikt den situasjonen som gjelder for Svartlamoen boligstiftelse. Riktignok hadde dette styret flere medlemmer med nok så nær tilknytning til oppretteren (Trondheim kommune) i og med oppnevnelsen fra henholdsvis Eldrerådet og Rådet for funksjonshemmede. Videre la vedtektene til grunn at medlemmer oppnevnt av rådmannen skulle ha lederfunksjon i kommunen. I betenkningen ble det anført at: ”Når flertallet av styremedlemmene er ansatt i kommunen, ligger det en risiko for at saker som angår både kommunen og stiftelsen realitetsbehandles og – avgjøres i forkant av styremøtene”. Videre het det at ”Flertallsrepresentasjon for oppretteren, sammen med andre konkrete forhold, kan etter omstendighetene lede til at selvstendighetskravet ikke ansees oppfylt”. Vedtektene for Boligstiftelsen for trygdeboliger i Trondheimble endret i 2008, slik at styremedlemmer ikke lenger ble knyttet til lederfunksjoner i kommunen, og det ble oppnevnt et styremedlem som ikke har tilknytning til Trondheim kommune. 5 Som en sammenlikning kan det nevnes at Boligstiftelsen for trygdeboliger har en eksternt rekruttert

styreleder, og at dette vervet lønnes med drøye kr 40 000 per år mens styremedlemmene får omtrent halvparten. 6 Kommunal grunn på Svartlamoen som er utleibar når areal til jernbane, ramper og veier er fratrukket, utgjør

ca 19 da. Bystyret vedtok en kostpris for Svartlamoen i 2001 på kr 10,8 mill. Da den første festeavtalen (høyhuset) ble inngått i 2004 ble grunnprisen basert på disse verdiene og utgjorde kr 566/m

2. (10,8 mill / 19,8 da = kr 566 m

2). Det ble lagt til grunn et areal på 598 m

2 og med 7 % avkastning ble

den årlige festeavgiften fastsatt til kr 23 851 [(kr 566 × 598 m2) ×(7 %) = kr 23 692]. Da den siste festeavtalen (rekkehuset) ble inngått, ble det benyttet en grunnpris som i 2004, men med et tillegg for indeksregulering som i sum ga en ny grunnpris på kr 670 /m

2. Avkastningen ble redusert til 5 % i tråd med

nedgangen i rentenivå. Årlig festeavgift ble følgelig fastsatt til kr 19 061 [(kr 670 × 569 m2) ×(5 %) = kr 19 061]. En markedsbasert grunnpris for denne eiendom med tilsvarende beliggenhet utgjør helt anslagsvis kr 5 500 m

2,

og derved ca 8 ganger så mye som det som kreves på Svartlamoen. 7I følge Finn.no, Pöyry, Eff og NEF sin boligprisstatistikk utgjorde den gjennomsnittlige kvadratmeterprisen for

omsatt bolig i Trondheim, alle boligtyper pr. 1.1.2001, kr 13 697 mens pr. desember 2015 hadde denne økt til kr 39 255.

77

8 I følge folkeregisteret per 16.1. 2015 bor det på Svartlamoen 32 barn inntil småskolealder, det vil si 0-13 år.

Videre finnes det 9 personer i alderen 14-17 år på området.

9 Harstad kommune søkte i 2007 Stiftelsestilsynet om å legge ned Harstad kommunes boligstiftelse. Årsaken

var at kommunen mener stiftelsen i dag framstår som unyttig, siden ordningene i Husbanken er endret. Det var på grunn av gunstig finansiering for flyktningboliger at kommunen i sin tid opprettet stiftelsen. Stiftelsestilsynet nektet å godkjenne nedlegging. Kommunen klaget avgjørelsen inn for Justisdepartementet, men departementet ga tilsynet fullt medhold. Departementet påpekte at dersom stiftelsen skal opphøre, må dette vurderes ut fra stiftelsens og ikke kommunens behov.

10 Skånsom utbedring: Alle bygningsdeler utbedres/erstattes kun i den grad, og på de områder der det er

absolutt nødvendig (punktvise utbedringstiltak). Det skal ikke erstattes mer enn det som er nødvendig etter at årsaken til skadeomfanget er funnet og stoppet. Opprinnelige materialer av kulturhistorisk god kvalitet skal ikke fjernes. Gjennomføring av tiltakene defineres ikke som hovedombygging etter plan- og bygningsloven. Det er derfor ikke nødvendig å oppfylle forskriftskravene som gjelder for nybygg fullt ut med unntak av personsikkerhet i forbindelse med brann. Bygningene isoleres der det varmeøkonomisk gir best effekt. Dette vil redusere energiforbruket vesentlig, og bygningene vil få en høyere standard uten alt for store inngrep. Kjøkken, bad og wc (bad) skal ikke oppgraderes, bare utbedres og gjøres tilgjengelig for alle beboere i samme hus. Noen bad som ikke tilfredsstiller krav til ventilasjon vil bli sanert. En skånsom utbedring tilfredsstiller ikke byggforskriftens krav til varmeisolering, men det er mulig å tilføre alternative tiltak for å redusere oppvarmingsbehovet enten som en del av utbedringen eller som et forsøksprosjekt. (Utredning om Svartlamoen, Trondheim kommune 2001) 11

I Beboerundersøkelsen 2009 rangerte beboerne fire følgende målsettinger etter viktighet: autonomi og brukermedvirkning (45 %) byøkologisk profil og bærekraftige løsninger (26 %) rimelige kultur og næringslokaler (21 %), bevaring av områdets egenart som gammel trehusbebyggelse (17 %). Beboerundersøkelsen 2009 , s. 23-26. 12

Endringer i byggekostnader er basert på Statistisk sentralbyrå sin kalkulator ”Berekn endring i byggjekostnader”, og det er valgt verdier, ”bustadblokk”, omfattar ” i alt” og arbeid utført på ”heile bygjet”. Valgt periode er januar 2005 til januar 2015. 13

I Norsk standard NE-EN 13306:2010 er en vedlikeholdsplan definert slik: ”Strukturert og dokumentert sett med oppgaver som omfatter aktivitetene, prosedyrene, ressursene, og tidsforbruket som kreves for å utføre vedlikehold”. 14

Tilgjengelige vedlikeholdsmidler er basert på Svartlamoen boligstiftelse sine budsjett for perioden 2013-2016 som viser et gjennomsnittsbeløp ca 1,3 mill. For 2016 er det avsatt vel kr 1 mill. 15

Trondheim kommune har finansiert diverse brannsikringstiltak på Svartlamoen i tiden før 2008, men disse er ikke regnskapsført med ”Svartlamoen” som kostnadssted. Der er derfor i ettertid uforholdsmessig arbeidskrevende å identifisere hvilke kostnader som kan henledes til de boligene som disponeres av Svartlamoen boligstiftelse. 16

Som normtall for bygningsvedlikehold er det lagt til grunn FDV-nøkkelen 2015 som utarbeides av Holte byggforsk. De fire ulike bygningsgstypologiene er henledet til de tabeller som passer nærmest, skjønt ingen av de skisserte bygningstypene er direkte overførbare til husene på Svartlamoen. Følgende kostnadstyper er lagt til grunn: ”32 - vedlikehold”, ”33 - reparasjoner” og ”41 – utskiftinger”. Opplysninger om byggenes areal er hentet fra rapport ”Trondheim kommune tilstandsrapport Svartlamoen” (2001). Valgt vedlikeholdsnivå er ”lav” siden konseptet for Svartlamoen legger til grunn en enkel standard og fordi beboerne selv ivaretar enkelt innvendig vedlikehold som maling m.v. Valget kan diskuteres siden boligene vitterlig har et betydelig etterslep, men er likefult gjort slik siden behovet for grunninvesteringer (dvs vedlikeholdsetterslepet) behandles for seg. Tabellen nedenfor legger til grunn ovennevnte forutsetninger og indikerer en årlig utgift på ca kr 1,9 mill. Til sammenlikning utgjør et middels vedlikeholdsnivå ca kr 2,6 mill, mens et høyt nyvå ligger på ca kr 3,8 mill. Utgiftene som fremkommer i tabellen inkluderer merverdiavgift.

78

Tabell Bruttoareal

m2

Sats kr/m

2/år

Sum

Reinabebyggelsen 1311 2 084 274 570 313

Møllenbergbebyggelsen 1311 2 568 274 702 765

Murbebyggelsen 1521 1 754 241 421 990

Massivtrebebyggelsen 1523 808 213 172 407

Sum 7 114 1 867 475

I tillegg finnes det en del uthus, redskapsboder m.v. på området som ikke inngår i beregningene, og utgifter for dette settes til ca kr 150 000, slik at samlet estimert vedlikeholdsutgift blir ca 2 mill. 18

I NOU 2004:2 ”Velholdte bygninger gir mer til alle – Om eiendomsforvaltningen i kommunesektoren”, s. 22 drøftes huseieransvaret 18

Et låneopptak på ca kr 31 mill, basert på en betjeningsevne på kr 1,9 per år, forutsetter et annuitetslån med 4,5 % rente og 30 års avbetalingstid. 19

Eksempelvis har omtekking hovedsakelig skjedd i reinabebyggelsen, der beboerne selv utførte dette på 8 hus. Samtidig har det vist seg som helt nødvendig å kjøpe bistand i forbindelse med rehabilitering av tak og fasader i den fire etasjes murgården i Strandveien nr 25. 20

Et vilkår om at leietaker har et innvendig vedlikeholdsansvar følger av kontraktsformularet til Forbrukerrådet (26.11.2015), Huseiernes landsforbund (12. utgave 6/06) og Leieboerforeningen (april 2015). 21

Svartlamoen beboerforening fattet på stormøte den 11.10.2015 vedtak som omhandler mengde og dokumentering av beboernes egeninnsats. Dette er innarbeidet i foreningens strategidokument: «Hovedmålsetting for Svartlamoen beboerforening 2014-2015»:

- punkt. 1.5: ”Hver beboer over myndig alder bør ha minimum 30 timers egeninnsats.” - punkt 1.6: ”Det skal opprettes et system for registrering av egeninnsatts.”

22

Bygge- og ombygningsprosjekter gjennomført ved beboerinnsats: - Utearealer initiert av Grøntgruppa: Frihetsparken (1998), Remidaplassen (1998), Permabedd i

Strandveien (2009), Syriner i Strandveien (2012) og kollektivhage i Brodals gate (2014) - Husly (2007) bygget av to beboere og skal tjene som husvære for tilreisende gjestekunstner. - Fellesbadstue (2015) bygges av 10 beboere. - Gratisbutikken (2004) lokalet er ombygd av beboere til formålet. - Samvirkelaget (2009) lokalet er ombygd av beboere til formålet. - Ivar Matlaus bokkafé (ca 1995-2000) lokalet er ombygd av beboere til formålet. - Infokaféen (1995) lokalet er ombygd av beboere til formålet.

23

Utgiftsdekkende husleie ble vedtatt som husleiemodell av bystyret den 17.12.2009 (sak 151/09, arkivsak 09/20488). Modellen innebærer at husleien skal dekke kommunens løpende utgifter til forvaltning, drift og vedlikehold, samt finanskostnader. 24

De fire hybelkollektivene i høyhuset er på ca 120 m2 hver og gir i gjennomsnitt en inntekt på ca kr 17 500 per

mnd, dvs. knappe kr 150/ m2/mnd. Til sammenlikning utgjør husleieinntekten for leilighetene i den eldre

bebyggelsen drøye kr 70/ m2/mnd.

25

Det planlagte rekkehusbygget skal oppføres ved at de som skal flytte inn i boligene, skal bygge disse selv. Her

skal selvbygging bidra til å redusere byggekostnadene. Arealforbruket vil bli på 75 m2 BRA per enhet. Det vil bli

lagt opp til felles sanitærfunksjoner i et felleshus. Ifølge igangsettingstillatelse for bygging av rekkehuset, datert

14.9.2015, er det gitt dispensasjon fra ulike fordyrende krav til parkering, planløsning, tilgjengelighet, bad/wc,

bod/oppbevaring og energieffektivitet. Det er budsjettert med en byggekostnad på kr 5,5 mill samlet for de fem

rekkehusboligene og felleshuset. Det er her forutsatt et annuitetslån med kalkulatorisk rente på 4,5 prosent og

79

30 års nedbetalingstid vil dette gi månedlige finansutgifter (renter og avdrag) på kr 5 628. I tillegg kommer utgifter til forvaltning, drift og vedlikehold.

26 Trondheim kommune oppfører et boligbygg på Svartlamoen med to boliger på respektive 65 m

2. Dette som

gjenreisning av en nedbrent tremannsbolig på området. Huset er anslått å koste ca 5,4 mill, dvs. ca kr 40 000 per m

2 BRA

26. Det er her forutsatt et annuitetslån med kalkulatorisk rente på 4,5 prosent og 30 års

nedbetalingstid vil dette gi månedlige finansutgifter (renter og avdrag) på kr 13 813. I tillegg kommer utgifter til forvaltning, drift og vedlikehold.

27 EUROPAN er en stiftelse som engasjerer seg i problemstillinger knyttet til endrede livsbetingelser, urbanitet,

landskapets betydning, utvikling av nye planverktøy m.v. Arbeidet skjer som et samarbeid mellom de fleste europeiske land. Europan har arrangert arkitektkonkurranser annet hvert år siden 1988 for arkitekter under 40 år, og Norge har bidratt med konkurranser på norske tomter siden 2003. I 2010 oppførte Studentsamskipnaden i Trondheim (SiT) studentboliger på Elgeseter basert på Europan-konkurranse i 2008. 28

Prop. 76 L, Lov om bostøtte (bustøttelova) (2011-2012), s. 6. 29

Driftsgruppen inngår nedbetalingsplaner ved manglende husleiebetaling dersom restansen blir større enn to måneder. Disse nedbetalingsplanene blir som oftest fulgt fra beboerens side, og hovedmålet er at beboers gjeld skal være nedbetalt i løpet av ett år. Dersom nedbetalingsplanen ikke innfris, og beboeren ikke viser initiativ til å gjøre opp for seg, sendes det ut et såkalt § 4-18- varsel (tvangsfullbyrdelsesloven) som gir beboeren en frist på 14 dager til å betale dersom utkastelse ikke skal blir begjært. 30Svartlamoen boligstiftelse krever inn en årlig leieinntekt på ca kr 5,2 mill for utleie av boliger. Årlig avskrivning for husleietap utgjør ca kr 150 000-200 000, dvs. knappe 4 prosent. Rådmannen kjenner ikke til normtall for husleietap, og dette vil variere etter hvilke grupper men leier ut til, husleienivå og rutiner for husleieinnkreving. Til sammenlikning krever Trondheim kommune inn årlig kr 325 mill og avskriver kr 3,6 mill, det vil si en drøy prosent. 31

Det kreves ikke eiendomsskatt av kommunalt eid eiendom, men en beregning av mulig e-skatt for boligene på Svartlamoen er foretatt i anledning evalueringen. Kommunal eiendomsskatt er her beregnet med grunnlag i matrikkelinformasjon om bygningene og etter gjeldende vedtekter for skattetakster i Trondheim kommune. I beregning av e-skattgrunnlag for boligene på Svartlamoen er det lagt til grunn de samme verdifaktorene som den nærliggende bebyggelsen, men bygningsstandard er satt til «dårligst». Utmålt e-skatt på kr 60 000 per år for 130 boliger kan tilsynelatende virke meget lavt. Forklaringen henger sammen med at det ved taksering gis et bunnfradrag i beregnet eiendomsverdi på kr 500 000 per bolig. Bygningene på Svartlamoen har mange (små) boliger. Følgelig blir også skattegrunnlaget dertil lavere. Noen eiendommer på området blir «nullskatteytere».

EVALUERING AV TRONDHEIM KOMMUNES INVOLVERING PÅ … · 2018-01-15 · Svartlamoen er uttrykk for...

Documents

Transcript of EVALUERING AV TRONDHEIM KOMMUNES INVOLVERING PÅ … · 2018-01-15 · Svartlamoen er uttrykk for...