6

CUPRINS

INTRODUCERE..................................................................................................................................4

I Caracteristica pieei funciare n mun.Chiinu................................................................................71.1 Descrierea social-economic a or.Chiinu.............................................................7

1.2 Analiza pieei funciare n or.Chiinu..........................................................................................161.3 Analiza pieei terenurilor destinate construciei...23II Caracteristica fondului funciar al or.Chiinu....352.1 Sructura i caracteristica fondului funciar pe categorii de teren, n or.Chiinu.........................372.2 Repartizarea fondului funciar dup tipul de proprietate.....412.3 Repartizarea fondului funciar din intravelanul localitii or.Chiinu.42III Estimarea valorii de pia a terenului593.1 Identificarea i descrierea obiectului evalurii.3.2 Estimarea valorii de pia

3.3 Reconcilierea valorii finaleBIBLIOGRAFIE...65ANEXE....67IntroducereEvaluarea bunurilor imobile este o noua direcien tiin i practica economic, aprutla noi relative recent, pe la mijlocul anilor 90. Necesitatea de a determina valoarea de pia a bunurilor imobile a aprut n procesul formrii pieei imobiliare secundare, cnd sau activat operaiile de vnzare, cumprare, dinaie, gajare a bunurilor imobile .a. Evaluarea bunurilor imobiliare este o activitate profesional complex care necesit din partea evaluatorului un complex ntreg de cunotine i deprinderi. n cadrul acestei activiti se mplinesc strns normei reglementri juridice, economice, etice. Evaluatorul trebuie bine s cunoasc legislaia , s tie a aplica n mod corect metodele actuale de evaluare, s aib acces la informaia sigur i complet privind piaa imobiliar. Totodat, o mare atenie se acord bunei reputaiei a specialistului , priceperii lui de lucre cu clienii i colegii i evident cu conducerea ntreprinderii.Dezvoltarea pieei imobiliare are o importan deosebit pentru statornicirea unui stat, stabil din punct de vedere economic. Fr pia imobiliar avansat nu este posibil dezvoltarea proceselor investiionale, dinamizarea activitii administrative-gospodreti, creterea produciei i sporirea nivelului de trai al populaiei rii. Lucrarea de an dat denot un ir de fenomene n domeniul evalurii bunurilor imobile, n cuprinsul ei vom gsi un ir de noiuni, procedeie, procese, metodologii n domeniul. La fel n lucrare gsim susinerea legislativ a codului funciar, legea cu privire la activitatea de evaluare, legea cadastrului bunurilor imobiliare.Scopul prezentului lucrri de an este stabilirea preului de pia a bunului imobil mai concret a unui teren de construcie din oraul Chiinu. Pentru a ndeplini aceast misiune e nevoie de:

Stabilirea i caracterizarea obiectului de evaluare. Determinarea particularitilor metodelor modern de estimare a valorii

Selectarea i studierea factorilor ce determin valoarea bunurilor immobile

Analiza pieii imobiliare locative din oraul Chiinu n cadrul acestei lucrri de an, mi-am propus s estimez valoarea de pia a unui apartament cu 2 adaie, amplasat in municiupiul Chiinu , str.Grenoble 28, blocul 8, apartamentul 28, sectorul Botanica, cu numarul cadastral 0100113019

Lucrarea de diplom este format din 3 capitole dintre care:

Primul capitol este data teoriei unde v-a fi caracterizata piaa funciar in mun.Chiinu i inclusiv oraul Chiinu, v-a fi reprezentate scheme, tabele i diagrame pentru a vedea diferena dintre cumparare i vnzare.n al doilea capitol v-a merge vorba despre fondul funciar; i anume despre stuctura i caracteristica acestuia, cum se clasific terenurile, ce fel de proprietate poate avea terenul anumit.Al treilea capitol este data prii practice, adic informaii despre obiectul evaluat, estimarea unei metode de evaluare i reconcilierea valorii finale.I Caracteristica pieei funciare n mun. Chiinu1.1 Descrierea social-economic a or. Chiinun prezent, terenul i-a pierdut n mare parte atractivitatea sa investiional i anul 2014 nu a fost o excepie. Acest lucru se datoreaz mai multor factori.Terenul, la fel ca orice alt obiect de investiii, are proprieti, cum ar fi cel de lichiditate, de realizare, de rentabilitate i expunere la riscuri. n prezent, terenul este un activ ce dispune de puin lichiditate, deoarece n aceste condiii, pe piaa imobiliar orice teren nu poate fi vndut ntr-un timp scurt.De asemenea, unul dintre motivele pentru nivelul sczut de lichiditate a terenurilor este faptul c acestea au fost adesea cumprate fr o analiz de utilizare mai bun a acestuia i de disponibilitatea la comunicaii. n acea vreme, multe terenuri au fost achiziionate n scopuri speculative, fr o examinare detaliat a calitilor fizice, i, ca rezultat, astfel de terenuri nu sunt interesante pentru dezvoltare.Acest proces nu a facilitat procesul de vnzare a terenurilor n ultimul an nici riscurile - att cele politice, ct i cele economice, cu care se poate confrunta orice investitor. Ca urmaresufer,realizarea, ca una dintre caracteristicile unei investiii, pentru c n condiiile actuale este extrem de dificil de a converti terenul ca un activ n numerar.Valoarea pe pia a terenului este de asemenea destul de dificil de a o determina la momentul vnzrii, n special n situaia economic i politic instabil. Acest lucru se complic din cauza la mai muli factori, cum ar fi lipsa statisticii privind preurile reale, dar nu a preurilor cerute la expunerea spre vnzarea terenurilor similare. n cazul n care terenul este n arend pe termen scurt, dar nu n proprietate, este dificil s se evalueze dac se poate de realizat pe el un proiect pe durata contractului de arend. A determina valoarea de pia a terenului prin metoda de sustragere a fluxurilor n numerar a viitorului obiect realizat astzi este la fel de dificil, pentru c n condiiile actuale, n momentul prognozrii, avnd n vedere ratele de arend se pot trage concluzii ambigue.n ceea ce privete stabilirea preurilor la terenuri, n 2014 a predominat tendina stabilizrii preurilor. Noi nu suntem gata pentru a prezice cum se va schimba valoarea terenurilor n viitorul apropiat, deoarece ea depinde de muli factori: soluionarea situaiei politice i economice, stabilizarea monedei naionale. Proprietarii de terenuri, la rndul lor, de asemenea au luat o poziia de ateptare. Ei nu sunt dispui s reduc ateptrile lor la nivel de pre. Prin urmare, o tendin clar cu privire la stabilirea preului de pe piaa terenurilor nu este.Analiznd formarea propunerilor, ne vom opri separat la fiecare participant pe pia.n primul rnd s nu uitm de criza financiar, nainte ca ea s se nceap speculanii cumprau n mod activ terenuri cu scopul de revnzare, i au fost primii care le-au scos pe pia. i aceast tendin este nc actual. Acesta este vizibil mai ales n contextulntroduceriimasive n vnzareaterenuriloragricoledin jurul Chiinului.Proprietarii care au cumparat terenuri n scopul dezvoltrii lor nu se grbesc s pun n vnzare obiectele lor, cci ateapt o stabilizare a situaiei politice i economice pentru dezvoltarea n continuare a proiectelor lor. De cele mai multe ori, acestea sunt companii profesionale care au achiziionat terenuri cu locaia corect i sunt dispui s atepte pn cnd se va stabiliza piaa. Cu toate acestea, unele companii de dezvoltare care nu au avut o marj suficient de siguran, i care nu pot pe timp de criz s obin o finanare pentru dezvoltarea proiectelor lor, de asemenea i expun terenurile lor de vnzare.Trebuie de menionat faptul c multe companii au nceput s scape de activele care nu aduc venit ceea ce contribuie, n consecin, la creterea ofertei.n 2014 spre vnzare au fost propuse obiecte cu mult mai mai lichide i la un pre mai potrivit, care era mai mic comparativ cu preul solicitat pe pia.De vanzare au fost expuse loturile care au diferite scopuri, att loturi pentru dezvoltarea obiectelor industriale, ct i pentru complexe comerciale ct si terenuri destinate pentru construcia proiectelor rezideniale si oficii. A crescut oferta terenurilor cu proiecte finisate sau propuneri cu proiecte.Formareacereriila terenuriare loc n felul urmtor:potrivitactorilor de pe pia, n prezent sunt ntrebate terenurilecuscopuldea construicomplexe comerciale, centre de afaceriiproiecte rezideniale.n 2014 nivelul cererii la loturi de teren nu mai corespundea cu cel din anii anteriori (n special anii pre-criz). n primul rnd, pe pia dispare o categorie de cumpratori cum sunt speculaniii. n al doilea rnd, nu exist nici o cerere din partea investitorilor, deoarece pentru a-i acoperi riscurile ei prefer n prezent s investeasc n obiecte care deja genereaz venituri din arend, dar nu n piaa terenurilor care au un grad sporit de risc i care nu este transparent. n perioada instabil domin dorina investitorilor de a-i minimiza riscurile, i ei prefer investiiile care le dau garanii maxime de recuperare rapid a investiiilor. Deci acum ntreaga cerere se schimb de la cea de terenuri la cea la obiecte cu terenuri n construcie, unde sunt deja semnate contracte de arend cu companii de ncredere pentru o perioad destul ndelungat de timp.1.2 Analiza pieei funciare n or. ChiinuPe parcursul anului 2014 piaa imobiliar din Republica Moldova s-a caracterizat prin instabilitatea preurilor. Acest fapt se datoreaz diminurii preurilor de ofert la bunurile imobile rezideniale, spaii comerciale i oficii comparativ cu anul precedent. Preurile de ofert la terenurile pentru construcii din or. Chiinu au crescut nesemnificativ fa de anul 2013.n baza informaiei privind nregistrrile bunurilor imobile pentru a. 2014 s-a constatat c n Republica Moldova au fost nregistrate 298656 tranzacii, inclusiv n municipiul Chiinu - 37128 tranzacii cu bunurile imobile de diferite categorii.Diagrama 1.1 Structura tranzaciilor de vnzare cumprare dup obiectul

tranzaciei n mun. Chiinu n a. 2014

Preul mediu de ofert la oficii pentru a. 2014 constituie 840/m, comparativ i cu a. 2013 i cu a. 2012 preurile s-au diminuat cu 6,7%. Preul mediu de ofert la spaiile comerciale din or. Chiinu pentru a. 2014 constituie 936 /m, comparativ cu a. 2013 preurile s-au diminuat cu 2,7 %, iar comparativ cu a. 2012 cu 7,2%.

Diagrama 1.2 Preurile de ofert medii la spaiile comerciale i oficii

din or. Chiinu pentru anii 2012 - 2014

Preurile medii de ofert la spaiile comerciale i oficiile din municipiul Chiinu constituie 410 /m. Comparativ cu a. 2013 s-au diminuat cu 17%. Pe teritoriul Republicii Moldova preurile de ofert sunt variate i difer de la un raion la altul. Totodat analiznd ofertele din toate raioanele rii , s-a constatat c preul mediu de ofert constituie - 286 /m i comparativ cu anul 2013 preurile sunt constante.

1.3 Analiza pieei terenurilor cu destinaie construcieiPreurile pentru terenurile de pmnt pe parcursul anului trecut au sczut cu 10%. Costul unui acru de teren pentru construirea unei case de locuit n zona parcului Valea Morilor (fostul Lac al Comsomolitilor) i ntre strzile Neaga i Belinski (sectorul Buiucani) constituie 16000-18000 euro. Acestea sunt cele mai prestigioase zone pentru construcia caselor de locuit individuale.

Preul pentru un acru n alte raioane ale oraului cu un numr mare al caselor de locuit, constituie:la Sculeni 6-8 mii de euro,la Buiucani, n regiunea fabricii Alfa 8-10 mii de euro,la Schinosa 3-5 mii de euro, n regiunea Universitii Agrare 4-6 mii de euro,la Botanicade Jos 6-8 mii de euro, n regiunea noului complex comercial Megapolis Mall de pe strada Calculatoarelor 6-8 mii de euro, n regiunea Universitii Tehnice de pe strada Studenilor 12-14 mii de euro.

Costul unui acru de pmnt n localitile adiacente or. Chiinu, cum ar fi Tohatin, Colonia, Cricova, Bacioi, Trueni, Sngera, precum i n cartiere de vile, situate n apropierea oraului, dotate cu toate mijloace de comunicaie, constituie 1-2 mii de euro, iar fr mijloace de comunicaie pn la 1000 euro. Cea mai scump suburbie este satul Stuceni, care este aproape de linia oraului, iar costul unui acru de pmnt aici constituie 4-5 mii de euro.Preul de ofert mediu a terenurilor pentru construcii din or. Chiinu pentru trim. I a. 2013 constituie 17611/ar, comparativ cu aceeai perioad din a. 2012 acest pre s-a majorat cu 3,1% (diagrama 3). Pentru mun. Chiinu preul mediu de ofert a terenurilor pentru construcii n trim. I, a. 2013 constituie 2333/ar, i este n cretere cu 3,9% fa de aceeai perioad din a. 2012. [1]Diagrama 1.3 Preurile de ofert pentru terenurile de construcii

Informaia privind preurile de ofert pe piaa imobiliar a fost extras din urmtoarele surse de internet www.arfc.gov.md. Menionm c, preul de ofert se deosebete de preul real al tranzaciei, n limite de 10-50%, n funcie de negocierea preului i condiiile tranzaciei.

n or. Chiinu, preul de ofert mediu la terenurile pentru construcii constituie 17906 /ar, comparativ cu a. 2013 preurile au crescut nesemnificativ, doar cu 1 % , iar comparativ cu a. 2012 preurile au crescut cu 3,5% Diagrama 1.4 Preurile de ofert medii la terenurile de construcii

din or. Chiinu pentru a. 2014

Diagrama 1.5 Preurile de ofert medii la terenurile de construcii din or. Chiinu pentru anii 2012 - 2014 Preurile de ofert medii la terenurile pentru construcii din municipiul Chiinu constituie 2194 /ar, iar pentru terenurile din republic 1142 /ar.Diagrama 1.6 Preurile de ofert medii la terenurile de construcii

din mun. Chiinu i Republic pentru a. 2014

Preul de ofert se deosebete de preul real al tranzaciei, n dependen de condiiile tranzaciei i de abilitatea cumprtorului de a negocia preul.

II Caracteristica fondului funciar al or. Chiinu2.1 Structura i caracteristica fondului funciar pe categorii de teren n or.ChiinuRelaiile funciare se reglementeaz de Constituia Republicii Moldova, de prezentul Cod i de alte acte legislative, emise n conformitate cu el. Relaiile din sferafolosirii i proteciei altor bogii naturale (subsolul, pdurile, apele, regnul vegetal i animal, aerul atmosferic) se reglementeaz prin legislaie special.Toate terenurile, indiferent de destinaie i deproprietate, constituie fondul funciar al Republicii Moldova.Fondul funciar, n dependen de destinaia principal, se compune din urmtoarele categorii de terenuri:

- cu destinaie agricol;

- din intravilanul localitilor;

- destinate industriei, transporturilor, telecomunicaiilor i cu alte destinaii speciale;

- destinate ocrotirii naturii, ocrotirii sntii, activitii recreative, terenurile de valoare istorico-cultural, terenurile zonelor suburbane i ale zonelor verzi;

- ale fondului silvic;

- ale fondului apelor;

- ale fondului de rezerv.Tabel 2.1 Repartizarea terenurilor dup categorie indicnd suprafaaNr.Denumirea categorieiSuprafaa (ha)Ponderea (%)

1Destinaiei agricol2534644,3

2Din intravelanul loc.1460225,5

3Destinate Indus. Trans.40587,1

4Fondului silvic40307,1

5Protecia naturii10471,9

6Fondului apelor13212,3

7Fondului de rezerv676111,8

Total:57164100

Dup tabelul dat v-a fi ntocmit o diagrama sfer pentru a vedea mai detaliat diferena.Figura 2.1 Repartizarea terenurilor dup categorie indicnd suprafaa

Terenurile cu destinaie agricol, indiferent de forma de proprietate, snt folosite pentru desfurarea activitii n scopul obinerii de produse agricole i pentru amplasarea obiectivelor de infrastructur a agriculturii, precum i pentru obinerea produselor energetice n condiiile prevzute la alin. 2 lit. c).Din categoria terenurilor cu destinaie agricol fac parte: a) terenurile agricole (arabile, inclusiv serele, solariile i rsadniele, prloagele, livezile, viile, plantaiile de nuci, plantaiile de dud, arbutii fructiferi, fneele, punile, grdinile, loturile pomicole i altele asemenea cele cu vegetaie);b) terenurile ocupate de depozite, de frigidere destinate pstrrii produselor agricole, de fri, de ateliere de reparaie i de pstrare a mecanismelor (agregatelor) agricole, de ferme zootehnice, inclusiv amenajrile piscicole, precum i fiile forestiere, iazurile antierozionale, drumurile care servesc activitile agricole, instalaiile de desecare, de irigare, dac nu au fost atribuite la alt categorie de destinaie;c) terenurile ocupate de culturi de plante energetice lemnoase (plop, salcie, salcm) care au gradul de evaluare a fertilitii naturale mai mic de 40 sau care se afl n luncile rurilor ori n alte zone cu risc de inundaii.Terenurile din intravilan se afl n administrarea autoritilor administraiei publice locale, iar din municipii - n proprietate municipal.

Componena terenurilor oraelor i satelor(comunelor). Din componena terenurilor oraelor i satelor (comunelor) fac parte:

terenurile pe care snt amplasate construcii i alte amenajri;

terenurile de uz public; terenurile pentru transporturile rutier, feroviar, naval, aerian, prin conducte, pentru liniile de telecomunicaii, de transport electric, pentru exploatri miniere i pentru alte industrii;

terenurile mpdurite;

terenurile cu destinaie agricol i alte terenuri;

Terenurile destinate industriei, transporturilor,telecomunicaiilor i terenurile cu alte destinaii speciale.

Terenuri destinate industriei, transporturilor, telecominicaiilor i terenuri cu alte destinaii speciale snt terenurile atribuite de autoritile administraiei publice locale pentru amplasarea i exploatarea cldirilor administrative i de deservire, a construciilor auxiliare i construciilor industriale, miniere, de transport i a altor ntreprinderi, instituii i organizaii, pentru construirea cilor de acces, a reelelor inginereti, organizarea produciei industriale, construcia magistralelor de transport, instalarea liniilor de telecomunicaii, de transport electric.Suprafeele terenurilor atribuite n aceste scopuri se stabilesc n conformitate cu normele i documentaia proiectelor tehniceaprobate, iaratribuirea lor se face inndu-se cont de succesiunea valorificrii lor.Atribuirea de terenuri ntreprinderilor, instituiilor i organizaiilor pentru exploatarea zcmintelor se face numai cu condiia legalizrii nstrinrii terenurilor respective n scopuri miniere i rentegrrii n circulaia agricol a terenurilor exploatate anterior n aceste scopuri.Modul de folosire a terenurilor destinate industriei, transporturilor, telecomunicaiilor i a terenurilor cu alte destinaiispeciale se stabilete de legislaie.Din terenurile destinate ocrotirii naturii fac parte terenurile rezervaiilor, parcurilor naionale, parcurilor dendrologice i zoologice, grdinilor botanice, branitilor, monumentelor naturii, terenurile zonelor de protecie i zonelor sanitare.

Din categoria terenurilor rezervaiilor fac parte terenurile n al cror perimetru se afl obiecte naturale, ce reprezint valoare tiinific i cultural (landafturile tipice i unicale, comuniti de organisme vegetale i animale, formaiuni geologice, specii de plante, animale rare). Ele snt repartizate pentru pstrarea n stare natural a complexelor naturale tipice sau unicale pentru zona de landaft cu tot ansamblul ei de componente, pentru studierea proceselor i fenomenelor n mersullor firesc n vederea elaborrii bazelor tiinifice ale ocrotirii naturii.

Din categoria terenurilor parcurilor naionale fac parte terenurile care au o deosebit valoare ecologic, istoric i estetic n virtutea mbinrii reuite a landafturilor naturale i culturale.

Din categoria terenurilor parcurilor dendrologice i zoologice, ale grdinilor botanice fac parte terenurile repartizate pentru studierea, pstrarea i mbogirea n condiii artificiale a resurselor florei i faunei, pentru folosirea lor eficient n plan tiinific, cultural, economic i pstrarea genofondului.

Din categoria terenurilor de branite fac parte terenurile destinate pstrrii, restabilirii i reproducerii resurselor naturale i meninerii echilibrului ecologic general, obiectele complexe biologice, paleontologice, hidrologice i geologice de landaft.

Din categoria terenurilor monumentelor naturii fac parte terenurile care au obiecte naturale unicale sau tipice, cu valoare tiinific, cultural-instructiv i de reconfortare, dar care nu snt recunoscute drept monumente de istorie i cultur.

Terenurile destinate ocrotirii naturii snt prin exclusivitate proprietate a statului.

Pe terenurile destinate ocrotirii naturii este interzis activitatea ce vine n contradicie cu destinaia lor special. Ele snt retrase din folosin, dac aceast destinaie nu corespunde regimului de protecie, stabilit pentru aceste terenuri.

Modul i condiiilefolosiriiterenurilor destinateocrotirii naturii se stabilesc de legislaia privind ocrotirea naturii i mediului nconjurtor.Terenuri ale fondului silvic snt terenurile acoperite cu pduri, precum i cele neacoperite cu pduri, ns destinate mpduririi.

Terenurile fondului silvic se folosesc de ctre ntreprinderile, instituiile, organizaiile gospodriei silvice i de alte ntreprinderi conform destinaiei silvice. Terenurile fondului silvic de stat pot fi folosite n alte scopuri, dac aceast folosire este compatibilcu interesele gospodriei silvice.

n scopul asigurrii mpduririi necesare i prevenirii eroziunii solurilor, pentru mpdurire pot fi folosite i terenuri nefavorabile agriculturii.

Autoritile administraiei publice locale, de comun acord cu organele de stat pentru ocrotirea naturii, pot s atribuie terenuri din fondul silvic cetenilor, ntreprinderilor, instituiilor i organizaiilor, pentru a fi folosite temporar n scopuri agricole.

Modul de atribuire i retragere a terenurilor din fondul silvic este stabilit de prezentul Cod, iar modul de folosire a lor de legislaia silvic.Terenuri ale fondului apelor snt terenurile aflate sub ape - albiile cursurilor de ap, cuvetele lacurilor, iazurilor, rezervoarelor de ap - mlatinile, terenurile pe care snt amplasate construcii hidrotehnice i alte amenajri ale serviciului apelor, precum iterenurile repartizate pentru fiile de deviere (de pe maluri) a rurilor, a bazinelor de ap, canalelor magistraleintergospodreti i a colectoarelor.

Terenurile fondului apelor se folosesc pentru construcia i exploatarea instalaiilor ce asigur satisfacerea necesitilor de ap potabil, tehnic, curativ, a altor necesiti ale populaiei, ale serviciului apelor, ale agriculturii, industriei, gospodriei piscicole, energeticii, transportului, precum i altor nevoi ale statului i societii.Modul de folosire a terenurilor din fondul apelor este stabilit de o legislaie special.Terenuri ale fondului de rezerv snt toate terenurile neatribuite n proprietate, posesiune i n folosin. Din ele fac parte i terenurile asupra crora dreptul de proprietate, posesiune i beneficiere s-a stins n conformitate cu prevederile prezentului Cod.Terenurile fondului de rezerv se afl n subordinea autoritilor administraiei publice locale i snt destinate pentru a fi date n proprietate, posesiune i folosin cetenilor, ntreprinderilor, instituiilor i organizaiilor n scopuri agricole, precum i pentru alte nevoi ale statului i societii.Terenurile destinate dezvoltrii sociale a localitii, rezervate n condiiile art.12, se atribuie n conformitate cu art.11 din prezentul cod. nstrinarea n alte scopuri a terenurilor menionate se poate efectua doar n cazuri de interes deosebit, n urma consultrii cetenilor localitii respective.

2.2 Repartizarea fondului funciar dup tipul de proprietateProprietatea asupra terenurilor:Terenurile n RepublicaMoldovapot fi n proprietate public i privat.Statul ocrotete n egal msur ambele tipuri de proprietate.Raporturile de proprietate asupra pmntului se stabilesc de legislaie.Deintorii de terenuri:Prin deintori de terenuri seneleg titularii dreptului de proprietate, de posesiune, de beneficiere funciar.Deintorii de terenuri cu titlu de proprietate privat pot fi ceteni ai Republicii Moldova i investitorii strini, n conformitate cu legislaia.Deintorii de terenuri cu orice titlu snt protejai de stat.Nu se admite restituirea terenurilor fotilor proprietari i urmailor lor. Acestora li se pot atribui terenuri n proprietate n condiiile prevzute de prezentul Cod.Tabel 2.2 Repartizarea terenurilor dup tipul de proprietateNr.Tip de proprietateSuprafaa (ha)

1Proprietate public13437

2Proprietate public a statului17770

3Proprietate privat25957

Total57164

Figura 2.2 Repartizarea terenurilor dup tipul de proprietate

Terenurile, indiferent de destinaie i tipul de proprietate, precum i drepturile asupra lor, snt supuse nregistrrii de stat n registrul bunurilor imobile al oficiului cadastral teritorial n modul stabilit de Legea cadastrului bunurilor imobile.2.3 Repartizarea fondului funciar din intravelanul localitii or. Chiinu

III Estimarea valorii de pia a terenului aferent obiectului comercial amplasat n oraul Chiinu, strada Traian, sectorul Botanica

3.1 Identificarea i descrierea obiectului evalurii

Analiznd piaa funciar am ales un teren situat n oraul Chiinu pe strada bulevardul Traian n sectorul Botanica, n lucrare este anexat imaginea terenului(anexa1)

Teren cadastral:

Nr. Cadastral: 0100113008

Suprafaa: 0,090 ha

Destinaia: Magazin Alimentar

Categoria: ntreprinderi comerciale i deservire social

Fondul funciar: Terenurile pentru construcii

Proprietate: Privat

Tabelul 3.1 Distana de la bunul imobil pn la legturile funcionaleNrGrdinia 100 m

1Liceul Traian300 m

2Zon verde50 m

3Market Astra200 m

4Piaa comercial 700 m

5Staia de transport public50 m

6Restaurantul Mihaela220 m

7Farmacia Familia150 m

8Parcare auto20 m

9Alimentara10 m

3.2 Estimarea valorii de pia

1. Metoda analizei comparative a vinzarilor- presupune estimarea valorii de piata a bunului imobil in baza analizei comparative a bunurilor imobile similare obiectului evaluarii care au fost vindute recent si ajustarii preturilor de vinzare pentru diferentele intre aceste bunuri si obiectul evaluarii.2. Preul normativ al pmntului constituie o msur de estimare a valorii lui echivalente cu potenialul natural i economic al acestuia, exprimate n moned naional. El se determin de ctre prezenta lege i se aplic n procesul realizrii relaiilor funciare, indiferent de tipul de proprietate asupra pmntului.Elementele de comparaieTeren evaluatB.i. 1B.i. 2B.i. 3

Amplasareastr.Train; sec.Botanicastr.Teilor; sec.Botanicastr.Titulescu; sec.Botanicastr.Minsk; sec.Botanica

Info

Preul de ofert120000 euro138900 euro99 900 euro

Suprafaa9 ari6 ari9.2 ari8 ari

Preul de ofert a unui ar20 000 euro15 098 euro12 488 euro

Dreptul de proprietatePrivatPrivatPrivatPrivat

Corecia1.001.001.00

Preul corectat20 000 euro15 098 euro12 488 euro

Condiiile de finanareDe piaDe piaDe piaDe pia

Corecia1.001.001.00

Preul corectat20 000 euro15 098 euro12 488 euro

Condiiile de vnzareDe piaofertofertofert

Corecia0.900.900.90

Preul corectat18 000 euro13 588 euro11 239 euro

Data vnzrii2 luni2 sp.1 lun

Corecia1.041.001.02

Preul corectat18 720 euro13 588 euro11 464 euro

Amplasarea18m36m20m15m

Corecia1.001.001.00

Preul corectat18 720 euro13 588 euro11 464 euro

Formanereg.dreptdreptdrept

Corecia0.950.950.95

Preul corectat17 784 euro12 909 euro10 891 euro

Apeduct, Lumin, GazEsteEsteEsteEste

Corecia1.001.001.00

Preul corectat17 784 euro12 909 euro10 891 euro

Corecia la suprafa1.031.001.01

Preul corectat18 318 euro12 909 euro11 000 euro

Corecia total0.990.980.985

Corecia absolut %1%2%1.5%

Ponderea312

Preul mediu ponderat14 977 euro

Pmp= 18318*3 + 12909*1 + 11000*2 / 3+1+2 = 54954 +12909 + 22000 = 89863 / 6 =

= 14977 euroVt= 14977 * 9 = 134793 euro2. PVC= S * B * T unde:

S- Suprafaa

B- Bonitatea solului ( 65 grade pe R.Moldova)

T-Tariful ( p/u 1 unitate grad/hectar)

PVC= 0.09 * 65 * T =

3.3 Reconcilierea valorii finaleBibliografieActe legislative:

1. Codul civil al Republicii Moldova nr. 1107-XV din 06.06.2002, Monitorul Oficial al Republicii Moldova nr. 82-86/661 din 22.06.20022. Codul funciar al Republicii Moldova nr. 828 din 25.12.19913. Legea Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare, nr.989-XV din 18.04.2002, Monitorul Oficial nr.177 din 15.08.2003

4. Republica Moldova Guvernul Hotrrea nr 958 din 04.08.2003 despre aprobarea Regulamentului provizoriu privind evaluarea bunurilor immobile, Monitorul Oficial nr.177 din 15.08.2003

Cri i monografii:

5. Albu O. Evaluarea patrimoniului ,Chiinu:Tipografia Central, 2008

6. Buzu O. Organizarea activitii de evaluare , Chiinu:Tipografia Central, 2002

7. Buzu O. Matcov A. Evaluarea bunurilor imobiliare:Teorie i practic, Chiinu:Tipografia Central, 2003 (pag. 28)

8. nregistrrile din S Cadastru 2012-2013

Surse internet:

9. http://www.lara.md/analytics/archive/ - Analiza pieei imobiliare (Chiinu)

10. http://nikaimobil.md/analitic.php - Analiza pieei imobiliare (Chiinu)11. http://teren.md/catalog/detail/?id=727 Bunul imobil evaluat

12. http://teren.md/catalog/detail/?id=663 Bunul imobil nr.3

13. http://teren.md/catalog/detail/?id=88 Bunul imobil nr.1

14. http://teren.md/catalog/detail/?id=598 Bunul imobil nr.2Anexa 1

Alte bunuri imobile

Terenuri agricole

Construcii comerciale

Case de locuit individuale

Terenuri p/u construcie

Apartamente

1