Étude de marché Logistique T3 2012

Property Times France Entrepôts T3 2012 Lyon seul marché à surnager

DTZ Research

25 Octobre 2012

Sommaire

Contexte économique 2

Ile-de-France 4

Rhône-Alpes 6

PACA 7

Nord Pas-de-Calais 8

Marché de l’investissement 9

Définitions 10

Auteur

Massinissa Fedala

Chargé d’études

+ 33 (0)1 49 64 46 29

[email protected]

Contacts

Delphine Mahé

Responsable des Etudes France

+33 (0)1 49 64 47 91

[email protected]

Magali Marton

Head of CEMEA Research

+33 (1) 49 64 49 54

[email protected]

Hans Vrensen

Global Head of Research

+44 (0)20 3296 2159

[email protected]

A l’exception de Lyon, qui respecte ses temps de passage de 2011, l’ensemble des marchés de la dorsale Nord-Sud a été frappé par un fort ralentissement de l’activité en 2012. Le recul de la demande placée sur les neuf premiers mois de l’année s’inscrit entre 31% en Ile-de-France et 80% à Lille.

Les opérations en compte-propre ou en « clé-en-main », pilier du marché en 2011, se sont raréfiées. Le marché logistique français s’est essentiellement concentré sur des entrepôts de seconde main. Fait inédit, même les transactions d’envergure, habituellement concentrées sur des bâtiments de première main, se sont pour l’essentiel signées sur des entrepôts vacants, depuis plusieurs années parfois.

L’offre disponible ne progresse plus sur aucun des marchés étudiés, et se résorbe même de façon inquiétante à Marseille ou à Lille. La faiblesse de l’offre obère la relance de toute dynamique du marché.

Malgré le ralentissement de l’activité, les valeurs locatives, souvent positionnées à un niveau plancher, sont dans l’ensemble restées stables, de 42 €/m²/an à Lille à 51 €/m²/an en Ile-de-France. Si ces valeurs faciales se maintiennent, les mesures d’accompagnement restent généralisées, mais sans aggravation dans leur ampleur.

Le marché de l’investissement en logistique, atone au 1er

semestre, a rebondi au 3

ème trimestre à la faveur de plusieurs transactions de portefeuilles, dont

celui de GECINA acquis par BLACKSTONE pour plus de 200 millions d’euros. Les taux de rendement prime repartent à la hausse après plusieurs mois de compression, du fait de conditions de financement de plus en plus difficiles en logistique.

Graphique 1

Demande placée sur les 4 marchés de la dorsale Nord-Sud, m²

Sources: Immostat, DTZ Research

0

500 000

1 000 000

1 500 000

2 000 000

2 500 000

2007 2008 2009 2010 2011 T1-T3 2012

Ile-de-France Région lyonnaiseNord Pas-de-Calais Bouches-du-Rhône

mailto:[email protected]

France Entrepôts T3 2012

www.dtz.com Property Times 2

Contexte économique La zone Euro au milieu du gué Après un 1er trimestre atone, le PIB de la zone Euro s’inscrit en recul de 0,2% au 2

ème trimestre 2012 d’après les données

publiées par EUROSTAT. L’acquis de croissance pour 2012 reste en territoire négatif, à -0,3% en moyenne annuelle à la fin du 2

ème trimestre 2012. Les prévisions restent de fait

inchangées, avec un retour en récession de la zone Euro en 2012 (graphique 2). L’indice du climat économique de la zone Euro, indicateur avancé de la conjoncture publié tous les mois par la Commission Européenne, a enregistré un nouveau repli en septembre, confirmant la baisse ininterrompue entamée depuis 7 mois (graphique 3). Avec la présentation de budgets placés sous le signe de l’austérité pour l’année 2013, les tensions politiques et sociales se sont multipliées à la rentrée dans les pays d’Europe du Sud. L’Espagne, où un actif sur quatre est désormais au chômage, pourrait, cet automne, devenir le 4

ème pays de la zone à bénéficier d’un plan de sauvetage.

L’économie française au bord de la récession En France, les derniers résultats publiés par l’INSEE indiquent une croissance nulle pour le troisième trimestre consécutif (graphique 4). Si l’économie française évite la récession de justesse, l’activité n’en reste pas moins au point mort. La consommation des ménages, traditionnel moteur de l’économie française, est repassée sous la ligne de flottaison au 2

ème trimestre (-0,2%), en recul pour la première fois

depuis un an. La pression fiscale accrue (+11,2 milliards d’euros pour les ménages en 2012 selon l’INSEE), pèse sur le pouvoir d’achat et ne laisse pas espérer de rebond de la consommation à court terme. Fait notable, la consommation de services, habituellement moins volatile, est également touchée ce trimestre, en recul de 0,3%. Si le rebond de l’investissement aura été la seule éclaircie du 2

ème trimestre (+0,7%), il s’explique d’avantage par un

effet de rattrapage que par un réel retournement de tendance. D’ailleurs, les industriels ont révisé à la baisse leurs projets pour la seconde moitié de l’année.

Graphique 2

Croissance du PIB, %

Source: Oxford Economics

Graphique 3

Indicateur de climat économique – Zone Euro

Source: Eurostat

Graphique 4

Evolution du PIB en France, % variation trimestrielle

Source: INSEE

-6

-4

-2

0

2

4

6

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 (p)

2013 (p)

2014 (p)

2015 (p)

France Allemagne Espagne Zone Euro

80

82

84

86

88

90

92

94

96

oct. 11

nov. 11

déc. 11

janv. 12

févr. 12

mars 12

avr. 12

mai 12

juin 12

juil. 12

août 12

sept. 12

-1,5

-1

-0,5

0

0,5

1

1,5



Le contexte économique reste défavorable dans l’industrie La demande extérieure ne se porte pas mieux, avec des exportations qui stagnent malgré une monnaie unique sous la barre des 1,30 US $. La récession dans la zone Euro, débouché d’environ la moitié des exportations françaises, ajoutée à un manque structurel de compétitivité, ne laisse pas présager de réduction du déficit commercial (déjà 35 milliards d’euros au 1

er semestre 2012) dans l’année à

venir. En un peu plus de dix ans, la part de marché de l’économie française dans les échanges mondiaux a été divisée par deux, passant de 6,5% en 1999 à 3,5% aujourd’hui. Si tous les pays européens, à l’exception de l’Allemagne, ont souffert de l’arrivée massive des pays émergents, Chine en tête, la France est celui qui a été le plus durement touché. La production manufacturière est repartie à la hausse en août (graphique 6), mais il s’agit d’un épiphénomène, en grande partie dû à un rebond dans le secteur automobile où les usines ont continué de fonctionner cet été pour préparer l’arrivée de nouveaux modèles pour la rentrée. La tendance générale reste baissière, et les enquêtes de conjoncture menées par l’INSEE ou MARKIT auprès des directeurs d’achat laissent présager un recul de l’activité industrielle au 3

ème trimestre.

La demande en surface d’entreposage restera timide dans les mois à venir Malgré un chiffre d’affaires qui se maintient (graphique 7), les transporteurs, mis à mal par une baisse de la demande et une concurrence étrangère de plus en plus prégnante (le pavillon français a enregistré un recul de 13,4% dans le transport international au cours des 12 derniers mois) voient leurs marges rognées dans des proportions de moins en moins supportables. Le cabinet spécialisé BP2R anticipe ainsi dans une étude récente « un réajustement tarifaire vital » pour ces entreprises. L’entrée probable en récession de l’économie française devrait peser encore davantage sur l’expression de la demande des entreprises utilisatrices de surfaces d’entreposage dans les mois à venir. Aucune embellie en vue sur un marché logistique dont l’activité restera guidée par la recherche d’économie et d’efficience.

Graphique 5

Echanges extérieurs – France, millions d’euros

Source: INSEE

Graphique 6

Production manufacturière – 2005, base 100

Source: INSEE

Graphique 7

Indice mensuel de chiffre d’affaires dans le transport et l’entreposage – 2005, base 100

Source: INSEE

25 000

30 000

35 000

40 000

45 000

Exportations Importations

80

85

90

95

100

105

90

100

110

120

130

Transports routiers de fret et services de déménagementEntreposage et services auxiliaires des transports



Ile-de-France Les transactions d’envergure et de première main font défaut sur le marché francilien Malgré un début d’exercice marqué par la transaction record d’INTERMARCHE à Vert-St-Denis (94 300 m²), le marché des entrepôts franciliens de plus de 10 000 m² enregistre sur les neuf premiers mois de l’année un recul de 31% de sa demande placée, avec 436 700 m² commercialisés. Le 3

ème trimestre a été marqué par le retour des opérations

en clé-en-main ou en compte propre, inexistantes en Ile-de-France au cours du 1

er semestre. Malgré tout, les

transactions de première main, moteur du marché en 2011, sont restées rares, avec seulement 6 transactions depuis le début de l’année 2012 sur ce type de surface (93 400 m²). Pour rappel, plus de 208 000 m² avaient été commercialisés sur ce type de surface sur la même période en 2011.

Le secteur Sud se taille la part du lion Alors qu’il était, ces dernières années, le principal marché francilien, le secteur Nord est celui qui enregistre la baisse la plus marquée de sa demande placée. Seulement 6 transactions y ont été recensées depuis le début de l’année, pour une surface totale de 56 000 m², soit à peine 10% du volume de commercialisations enregistré sur ce secteur sur l’ensemble de l’année 2011. A l’inverse, le secteur Sud est le seul à enregistrer une progression de se demande placée, avec déjà 259 000 m² commercialisés, fin septembre, soit une hausse de 26% en un an. Ce secteur a été le théâtre des 3 transactions les plus importantes de l’année en Ile-de-France. Après la méga transaction d’INTERMARCHE à Vert St Denis (77), INDESIT s’est engagé sur 40 482 m² d’entrepôts à Combs-la-Ville (77). Le groupe SODAIC vient compléter ce podium avec 21 024 m² à Bondoufle (91).

Les prestataires logistiques de moins en moins présents Le marché logistique francilien partagé équitablement entre chargeurs et prestataires logistiques en 2010, est aujourd’hui clairement animé par les chargeurs. Les prestataires logistiques ont une part chaque année moins importante, jusqu’à ne représenter que 22% du marché au cours des neuf premiers mois de 2012 (graphique 10). Les prestataires n’ont été impliqués que sur 8 des 31 transactions enregistrées depuis le début de l’année, et ce, majoritairement pour des surfaces inférieures à 10 000 m².

Graphique 8

Demande placée d’entrepôts en Ile-de-France, m²


Graphique 9

Demande placée d’entrepôts en Ile-de-France par zone géographique


Graphique 10

Typologie des utilisateurs en Ile-de-France


0

200 000

400 000

600 000

800 000

1 000 000

1 200 000

1 400 000

Demande placée dont première main

0%

20%

40%

60%

80%

100%

2008 2009 2010 2011 T1-T3 2012

Nord et Sud de l'Oise Sud Ouest Est

0

20

40

60

80

100

Chargeurs Prestataires



Le stock d’offre immédiate se stabilise Après une hausse ininterrompue, entamée en 2007, le stock d’offre immédiate se contracte pour la première fois en 2012, et se positionne à 1,3 million de m² fin septembre (-5% depuis le début de l’année). Malgré le recul de la demande placée, l’arrêt des lancements en blanc et la multiplication des transactions d’envergure sur des bâtiments vacants expliquent la contraction de l’offre disponible. La transaction d’INTERMARCHE sur l’ancien entrepôt NORBERT DENTRESSANGLE de Vert St Denis (77), libre depuis plusieurs mois, est emblématique de cette tendance nouvelle. Le stock francilien d’offre immédiatement disponible se polarise toujours au Nord et au Sud de la région sur les axes routiers majeurs de la dorsale Nord-Sud. Ces deux secteurs concentrent chacun environ 40% de l’offre immédiatement disponible sur la région Ile-de-France (graphique 11). Malgré la transaction d’INTERMARCHE, les entrepôts de seconde main représentent encore plus de 80% de l’offre immédiatement disponible sur la région Ile-de-France fin septembre 2012. L’offre future d’entrepôts reste conséquente avec plus d’1 million de m² d’opérations ayant obtenu des permis de construire. Leur initiation est toujours conditionnée par une précommercialisation en tout ou partie. Plusieurs permis de construire ont été obtenus en 2012 pour des développements à venir sur les communes d’Aulnay-sous-Bois (93) pour FONCIERE EUROPE LOGISTIQUE, Survilliers (95) pour PANHARD DEVELOPPEMENT ou encore Marly-la-Ville (95) pour GAZELEY.

Les valeurs locatives restent stables Les valeurs locatives sont restées relativement stables au cours de l’année 2012, plaçant le prime autour de 51 €/m²/an (graphique 12). Malgré une offre de première main limitée, les valeurs locatives ne progressent pas. Ainsi, INDESIT s’est engagé sur une opération de 40 482 m² à Combs-la-Ville (77) pour 48 €/m²/an. Il s’agit bien sûr d’une observation sur des valeurs faciales alors que les propriétaires continuent de faire preuve de souplesse dans l’octroi de mesures d’accompagnement pour faciliter les prises à bail et sécuriser l’occupation de leurs plates-formes logistiques.

Graphique 11

Offre immédiate d’entrepôts en Ile-de-France par secteur géographique, m²

Source: DTZ Research

Graphique 12

Valeurs locatives prime d’entrepôts en Ile-de-France, €/m²/an


0

200 000

400 000

600 000

800 000

1 000 000

1 200 000

1 400 000

1 600 000

Nord et Sud de l'Oise Sud Ouest Est

40

45

50

55

60



Rhône-Alpes Lyon fait de la résistance Alors que l’ensemble des autres marchés de la dorsale Nord-Sud enregistre de sévères baisses d’activité en 2012, Lyon parvient à tirer son épingle du jeu avec 245 000 m² de demande placée depuis janvier, un niveau équivalent à celui constaté à la même époque en 2011. Le marché lyonnais concentre, à lui seul, près d’un tiers des surfaces d’entrepôts commercialisées depuis le début de l’année au sein des 4 grands marchés français, soit un niveau record. Si l’année 2012 s’inscrit pour le moment dans la continuité de 2011, l’analyse des transactions indique une profonde modification des moteurs de l’activité. Alors que les opérations « clé-en-main » avaient dynamisé le marché en 2011, les transactions de 2012 se sont principalement concentrées sur des entrepôts existants (graphique 13). Fait inédit, les transactions d’envergure, habituellement signées sur des surfaces neuves, se sont conclues en 2012 sur des entrepôts de seconde main, à l’instar de la transaction de FIDUCIAL -la plus importante de l’année- sur un ancien entrepôt CONFORAMA de 42 993 m². Sur les 6 transactions supérieures à 20 000 m² enregistrées depuis le début de l’année, 5 ont concerné des immeubles de seconde main. Le secteur Nord-Isère reste le plus actif avec plus de 135 000 m² de demande placée, soit une part de marché d’environ 55%, constante depuis plus de deux ans.

Des surfaces vacantes qui ont trouvé preneur Sur un marché où l’activité s’est principalement concentrée sur des bâtiments existants, l’offre immédiatement disponible s’est résorbée de près de 20% depuis le début de l’année. Certaines grandes surfaces, vacantes depuis plusieurs années, ont trouvé preneur en 2012. Ainsi, CEVA FREIGHT s’est installé sur plus de 30 000 m² libérés par TRANSALLIANCE il y a plus de deux ans à Corbas (69). Néanmoins, 378 000 m² restent encore disponibles fin septembre, dont près de 90% sur des surfaces de seconde main.

Les valeurs locatives se stabilisent Les valeurs locatives, attaquées ces derniers mois, sont restées stables au 3

ème trimestre, tant sur les surfaces de

première main que de seconde main. Les mesures d’accompagnement se généralisent, même sur les programmes neufs. Elles s’établissent aujourd’hui sur une base de 1,5 à 2 mois par année d’engagement ferme.

Graphique 13

Demande placée en région lyonnaise, m²


Graphique 14

Offre immédiatement disponible en région lyonnaise, m²


Tableau 1

Loyer de présentation des entrepôts dans la région lyonnaise, €/m²/an

Secteur Existant Neuf

Nord Isère 38-42 42-46

PIPA / Cotière 38-42 42-44

Rocade Est 42-46 44-46

Autres secteurs - -


0

100 000

200 000

300 000

400 000

500 000

Première main Seconde main

0

100 000

200 000

300 000

400 000

500 000

600 000

700 000

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 T3 2012




PACA Retour à la normale après une année 2011 exceptionnelle Après une année 2011 record, avec plus de 320 000 m² de demande placée, le marché logistique marseillais revient à un niveau plus « normal » quoique relativement bas, avec seulement 63 300 m² commercialisés au cours des neuf premiers mois de l’année 2012 (graphique 15). Les transactions d’envergure s’étaient multipliées en 2011, dans le sillage de MAISONS DU MONDE, qui avait signé 3 transactions pour plus de 110 000 m². En 2012, la transaction la plus importante a été la prise à bail par INTERMARCHE de 23 579 m² d’entrepôts de seconde main à Grans (13), sur le secteur de Clésud. Ce secteur, qui a concentré les deux tiers du marché en 2012, est d’ailleurs le seul à respecter les temps de passage de 2011 avec environ 41 900 m² de demande placée. A l’inverse, la chute est lourde pour le secteur de Fos-Distriport, théâtre principal du marché en 2011 et qui n’a enregistré qu’une seule transaction depuis le début de l’année avec la prise à bail de 14 600 m² de surfaces de première main par PROLOG pour le compte de FLY.

Des projets nombreux, mais peu de livraisons de nouvelles surfaces Sur un marché où les livraisons de nouveaux entrepôts ont été en s’amenuisant, l’offre reste particulièrement faible, avec à peine 65 000 m² disponibles fin septembre 2012, un volume en retrait de 44% en un an. Cet assèchement de l’offre - qui se concentre aujourd’hui essentiellement sur des surfaces inférieures à 20 000 m² - obère toute reprise de l’activité du marché, dans un contexte où les grands utilisateurs privilégient les entrepôts de grande taille dans un souci de massification de leurs flux. Si les projets dotés d’un permis de construire sont nombreux (près de 500 000 m²), en particulier sur le secteur de Fos-Distriport, ils ont encore du mal à se concrétiser par des mises en chantier.

Des valeurs locatives qui devraient progresser d’ici la fin de l’année Reflet de la signature de PROLOG sur un bâtiment neuf à Port St Louis du Rhône (13), la valeur locative « prime » semble s’installer durablement autour de 41 €/m²/an, un niveau plancher sur la région marseillaise (graphique 17). La pénurie d’offre de qualité devrait imposer une légère pression à la hausse sur les valeurs locatives « prime » d’ici la fin de l’année.

Graphique 15

Demande placée à Marseille, m²


Graphique 16

Offre immédiatement disponible dans la région marseillaise, m²


Graphique 17

Loyer prime des entrepôts dans la région marseillaise, €/m²/an


050 000

100 000150 000200 000250 000300 000350 000


0

50 000

100 000

150 000

200 000

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 T3 2012


40

42

44

46

48

50



Nord Pas-de-Calais 2012 pourrait être l’année la moins dynamique de la décennie Avec à peine 53 000 m² placées en neuf mois, le marché lillois des entrepôts de plus de 10 000 m² enregistre sa plus mauvaise performance de la décennie (graphique 18). Après une année 2011 marquée par plusieurs transactions d’envergure, dont 3 supérieures à 40 000 m², le ralentissement paraît sévère en 2012 avec seulement trois transactions enregistrées depuis janvier, toutes sur des surfaces inférieures à 25 000 m². La transaction de LIDL, attendue sur 44 000 m² à la Chapelle d’Armentières, devrait venir gonfler le volume des commercialisations sur l’année 2012. Pour autant, la barre des 100 000 m² de demande placée pourrait ne pas être atteinte pour la première fois depuis 2003 (graphique 18). L’absence des acteurs de la grande distribution, animateurs du marché en 2011, à l’instar de BOULANGER ou des 3 SUISSES, se fait cruellement sentir en cette année 2012. A l’exception de GRIMONPREZ au 2

ème trimestre sur

18 714 m² à Lesquin (59), aucune grande opération en compte-propre n’a encore été enregistrée cette année. Pour rappel, ce type d’opérations avait représenté plus de 130 000 m² de demande placée en 2011. Le 3

ème trimestre aura vu la concrétisation d’une seule

transaction avec la signature des transporteurs LOUIS MIELLET sur 22 558 m² de surfaces de seconde main à HOUPLINES (59).

Le stock d’offre immédiate poursuit sa baisse Suite à cette transaction enregistrée sur un immeuble vacant depuis plusieurs années, le stock d’offre immédiatement disponible poursuit sa baisse, pour s’établir fin septembre 2012 à 162 000 m², dont seulement 65 500 m² d’entrepôts de première main.

Les valeurs locatives à un niveau plancher Après une légère dégradation entre 2008 et 2010, la valeur locative « prime » reste stable sur le marché logistique du Nord Pas-de-Calais, à 42 €/m²/an (graphique 20). Les valeurs de présentation oscillent généralement entre 42 et 44 €/m²/an sur les bâtiments de classe A livrés ces dernières années. Les bâtiments les plus anciens se louent dans une fourchette allant de 35 à 40 €/m²/an selon leur localisation.

Graphique 18

Demande placée dans le Nord Pas-de-Calais, m²


Graphique 19

Offre immédiate dans le Nord Pas-de-Calais, m²


Graphique 20

Loyer « prime » d’entrepôts dans le Nord Pas-de-Calais, €/m²/an


0

100 000

200 000

300 000

400 000

500 000


0

50 000

100 000

150 000

200 000

250 000

Offre immédiate dont première main

38

40

42

44

46

48

50



Marché de l’investissement Un marché de portefeuilles Le compartiment logistique n’a pas bénéficié du rebond observé en 2012 sur le marché français de l’investissement en immobilier, où plus de 9,8 milliards d’euros ont été investis depuis janvier, soit le niveau le plus élevé enregistré à fin septembre depuis 2008. Avec seulement 640 millions d’euros d’investissements sur la même période, la logistique reste le parent pauvre du marché de l’investissement français, concentrant environ 6% des engagements. Dans un contexte toujours plus incertain, les investisseurs privilégient les autres classes d’actifs, bureaux et commerces en tête, réputées moins risquées. Le 3

ème trimestre aura néanmoins marqué une accélération

dans les engagements en logistique avec 460 millions d’euros investis contre seulement 181 millions d’euros investis sur l’ensemble du 1

er semestre. Un afflux de ventes

de portefeuilles est venu dynamiser le marché au 3ème

trimestre, dans le sillage de l’acquisition pour environ 200 millions d’euros par BLACKSTONE auprès de GECINA, qui marque par cette opération sa sortie du marché logistique. Au même moment, SEGRO se portait acquéreur auprès de FONCIERE EUROPE LOGISTIQUE d’un portefeuille de 8 actifs situés en régions parisienne et lyonnaise pour environ 160 millions d’euros, signant ainsi l’autre transaction importante de l’année. Au final, les 4 portefeuilles logistiques acquis cette année représentent plus de 421 millions d’euros, soit deux tiers des engagements en immobilier logistique depuis le début de l’année, un ratio record sur un marché où les ventes de portefeuilles s’étaient raréfiées ces dernières années (graphique 22).

Des taux de rendement prime qui repartent à la hausse Les taux de rendement prime, stables depuis plusieurs mois, ont amorcé une nouvelle phase de remontée au cours du 3

ème trimestre 2012. Ils se positionnent entre 7,40% en Ile-

de-France, et 7,70% sur le marché de Marseille (graphique 23). Malgré des taux directeurs au plus bas, et un marché de l’investissement qui retrouve des couleurs, l’aversion au risque reste le principal conducteur du marché. Les conditions de financement plus strictes en logistique expliquent en grande partie l’entrée dans ce nouveau cycle.

Graphique 21

Montant investi en logistique en France, millions d’€


Graphique 22

Investissements logistiques en France - T1-T3 2012


Graphique 23

Taux de rendement prime logistique en France, %


0

500

1 000

1 500

2 000

2 500

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 T1-T3 2012

Montant global dont portefeuilles

Portefeuilles66%

Ile-de-France17%

Rhône-Alpes7%

Autres10%

5,05,56,06,57,07,58,08,59,0

Ile-de-France Lyon Marseille

22 transactions

639 millions d’euros



Définitions

Autorisations d’exploiter Autorisations requises pour exploiter un bâtiment de stockage. Elles se déclinent en une centaine d’autorisations, les plus fréquentes sont la 1510 (Entrepôts couverts), la 1530 (Dépôts de bois, papier), la 2662 (Stockage de matières plastiques à l’état alvéolé), la 2663 (Stockage de matières plastiques à l’état manufacturé, pneus), la 1412 (Stockage en réservoir de gaz inflammables, aérosol) et la 1432 (Stockage en réservoir de liquides inflammables).

Classification Les entrepôts sont classés selon leurs caractéristiques techniques (résistance au sol, hauteur libre, etc.), leurs accessibilités (distance de l’autoroute, non enclavement dans une zone urbaine) et leurs évolutivités (adaptation aux normes ICPE actuelles et futures, et aux contraintes des assureurs).

Clé en main locatif Immeuble dont la construction est lancée après engagement définitif d’un utilisateur/ locataire, même si un projet de promoteur existait auparavant sans que les travaux aient démarré. Ces opérations sont comptabilisées dans la demande placée uniquement lorsque les conditions suspensives ont été levées (obtentions autorisations et financement).

Compte propre Immeuble dont l’utilisateur est le propriétaire occupant.

Demande placée Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs, y compris les précommercialisations, les clés en main locatifs et les opérations pour compte propre. A noter : sont comptabilisées dans l’étude toutes les transactions conclues dans un entrepôt de plus de 10 000 m².

Entrepôt Bâtiment destiné aux activités de stockage, de distribution, voire d’assemblage léger. Ces locaux sont répartis en différentes catégories : Classe A pour un entrepôt de haute fonctionnalité, entrepôt dit de «nouvelle génération», Classe B pour un bâtiment correspondant aux standards d’un entrepôt moderne et Classe C qui réunit le reste des bâtiments. L’appartenance à ces différentes classes répond à un certain nombre de critères tels que la date de construction du bâtiment, la hauteur sous plafond, l’aire de manœuvre, le niveau de sécurité incendie, la résistance au sol.

ICPE Une Installation Classée pour la Protection de l’Environnement est d'une manière générale, toute installation exploitée ou détenue par une personne physique ou morale, publique ou privée qui peut présenter des dangers ou des inconvénients concernant les pollutions ou nuisances, notamment pour la sécurité et la santé des riverains.

Immeuble de seconde main

Immeuble « en blanc »

Immeuble « en gris »

Immeuble neuf

Immeuble « prime »

Immeuble ayant déjà été occupé par un utilisateur. On parle aussi d’immeubles de «seconde main» (par opposition aux immeubles de «première main»).

Immeuble dont la construction est lancée sans vente ou location préalable à un ou plusieurs utilisateurs.

Immeuble pour lequel les démarches préalables au lancement de l’opération ont été réalisées (acquisition du foncier, études préparatoires, obtention du permis de construire…) mais dont la construction est lancée uniquement lorsqu’un utilisateur est positionné sur tout ou sur une partie du programme.

Immeuble n’ayant jamais été utilisé. On parle aussi d’immeubles de «première main» (par opposition aux immeubles de «seconde main»).

est considéré comme « prime » un immeuble de classe A (neuf ou récent), avec un bail signé auprès d’un chargeur avec un loyer sécurisé au moins sur 6 ans (proche de la valeur de marché) sur un site logistique reconnu.



Les publications de DTZ Research L’ensemble de nos études sont téléchargeables sur www.dtz.com/research. Vous y trouverez: Occupier Perspective Dernières informations sur le marché à destination des entreprises avec commentaires, analyses, graphiques et données. Global Occupancy Costs Offices 2012 Global Occupancy Costs Logistics 2011 Obligations of Occupation Americas 2012 Obligations of Occupation Asia Pacific 2012 Obligations of Occupation EMEA 2012 Property Times Mises à jour périodiques à destination des investisseurs du marché des utilisateurs, avec commentaires, analyses, graphiques, données et prévisions. Nos publications couvrent : Asie Pacifique, Bangkok, Barcelone, Berlin, Brisbane, Bristol, Bruxelles, Budapest, Chengdu, Chongqing, Dalian, Edinbourg, l’Europe, Francfort, Glasgow, Guangzhou, Hangzhou, Ho Chi Minh City, Hong Kong, Inde, Jakarta, Japon, Kuala Lumpur, Londres, Luxembourg, Madrid, Manchester, Melbourne, Milan, Nanjing, Newcastle, Paris, Pékin, Pologne, Prague, Qingdao, Rome, Séoul, Shanghai, Shenyang, Shenzhen, Singapour, Stockholm, Sydney, Taipei, Tianjin, Ukraine, Varsovie, Wuhan et Xian. Investment market update Mises à jour périodiques du marché de l’investissement avec commentaires, principales transactions, graphiques, données et prévisions. Nos publications couvrent : Allemagne, Angleterre, Asie Pacifique, Asie du Sud-Est, Australie, Belgique, Chine Continentale, Espagne, Europe, France, Italie, Japon, République Tchèque et Suède. Money into Property Depuis 35 ans, cette étude phare analyse la valorisation du parc immobilier et les flux de capitaux en immobilier à travers le monde. Elle mesure la structure et les changements dans la valorisation du parc immobilier dans le Monde. Disponible pour Monde, Asie Pacifique, Europe et Angleterre.

Foresight Analyse trimestrielle basée sur nos prévisions des grands indicateurs immobiliers incluant DTZ Fair Value Index™. Disponible pour Monde, Asie Pacifique, Europe et Angleterre. Une étude annuelle sur nos prévisions est également disponible. Insight Etude thématique sur une problématique particulière liée aux marchés immobiliers. Global Debt Funding Gap - Mai 2012 Great Wall of Money - Mars 2012

DTZ Research Data Services DTZ Research produit des indicateurs de marché et des prévisions pour aller plus loin dans vos analyses. Pour plus d’informations, vous pouvez contacter Graham Bruty ([email protected]).

Property Market Indicators Séries historiques d’indicateurs des marchés en Asie Pacifique et en Europe.

Forecasts immobiliers, incluant DTZ Fair Value Index

TM

Prévisions à 5 ans sur les principaux indicateurs de marché en Asie Pacifique, aux Etats-Unis et en Europe.

Investment Transaction Database Données agrégées sur le marché de l’investissement en Asie Pacifique et en Europe.

Money into Property Données sur la valorisation du parc immobilier (taille, structure, propriété), les flux de capitaux et les résultats de nos enquêtes sur les intentions des investisseurs et des prêteurs.

http://info.dtz.com/collect/click.aspx?u=/G1GTPto3VUxllk12cIlFjq/qHXI56GybRmUQ9u+aZY=&rh=ff00054c332ad84056dc2c66ff48ae56c7af2099

DTZ Research

www.dtz.com 13

Contacts

DTZ France Gérard Margiocchi Phone: + 33(0)1 47 48 77 32 Email: [email protected]

Agence Laurence Escleine-Dumas Directrice Générale Déléguée Phone: + 33(0)1 49 64 49 04 Email: [email protected]

DTZ Corporate Solutions Thierry Laborderie Directeur Phone: + 33(0)1 49 64 64 45 Email: [email protected]

Claudia Mansard Directrice Project Management Phone: + 33(0)1 49 64 46 43 Email: [email protected]

Conseil Jean-Philippe Carmarans Directeur Général DTZ Eurexi Phone: + 33(0)1 47 48 77 24 Email: [email protected]

Investissement Matthieu Garreaud Directeur Phone: + 33(0)1 49 64 47 50 Email: [email protected]

DTZ Asset Management François Brisset Directeur Général Phone: + 33(0)1 49 64 49 16 Email: franç[email protected]

Céline Buchart Directrice Conseil & Transactions Phone: + 33(0)1 49 64 46 36 Email: [email protected]

Isabelle Caron Directrice Property Management Phone: + 33(0)1 49 64 48 57 Email: [email protected]

Philippe Méjean Directeur Général DTZ Consulting Phone: + 33(0)1 49 64 49 21 Email: [email protected]

Patrice Genre Directeur Général Phone: + 33(0)1 49 64 49 80 Email: [email protected]






mailto:franç[email protected]





DTZ Research

www.dtz.com 14

Contacts Logistique

Chantal Hermand Directeur Adjoint Département Logistique Phone: + 33(0)1 49 64 45 87 Email: [email protected]

Agences Miriam Ruiz-Morote Ile-de-France Phone: + 33(0)1 49 64 45 98 Email: [email protected]

Laurence Viala Bordeaux Phone: + 33(0)5 56 52 25 25 Email: [email protected]

Nadia Grintzburger Nancy Phone: + 33(0)3 83 28 36 85 Email: [email protected]

Jean-François Labbe Dijon Phone: + 33(0)3 80 70 27 70 Email: [email protected]

Georges Cassou Nîmes Phone: + 33(0)4 66 67 70 31 Email: [email protected]

Lionel Garde Lyon Phone: + 33(0)4 78 24 01 11 Email: [email protected]

Vincent Triponel Strasbourg Phone: + 33(0)3 88 18 55 55 Email: [email protected]

Bruno Pentecôte Toulouse Phone: + 33(0)5 61 23 30 47 Email: [email protected]

Stephane Dauphin Rennes Phone: + 33(0)2 99 33 33 33 Email: [email protected]

Gilles Pimort Montpellier Phone: + 33(0)4 67 22 50 00 Email: [email protected]

DISCLAIMER

Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l’appui d’un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de DTZ ne saurait être engagée en aucune manière en cas d’erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de

DTZ. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source. © DTZ Octobre 2012












Étude de marché Logistique T3 2012

Documents

Transcript of Étude de marché Logistique T3 2012