Estudio viabilidad Dársena deportiva del Puerto de Corralejo Fuerteventura
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PUERTO DEPORTIVO EN CORRALEJO
Una respuesta viable
PUERTO DEPORTIVO EN CORRALEJO | Una respuesta viable
3
ÍNDICE
1. PROPUESTA DE VALOR 7
1.1. Una respuesta viable 9
1.2. Datos definitorios de la licitación 11
1.2.1. Licitador 11
1.2.2. Localización 11
1.2.3. Objeto de la licitación 11
1.2.4. Inversión aproximada 12
1.2.5. Características principales 12
1.2.6. Perfil del inversor 13
2. CONTEXTO 15
2.1. Una oferta atractiva y variada 17
2.1.1. Islas Canarias. Las ventajas de un destino líder a escala mundial 17
2.1.2. Fuerteventura y Corralejo: mucho más que sol y playa 18
2.1.3. Turismo náutico: una oferta con futuro 20
2.2. Una demanda turística consolidada 22
3. SERVICIOS 27
3.1. Un espacio integrado, coherente y abierto 29
3.2. Distribución espacial. Un diseño flexible 29
3.3. Diversidad de servicios. Un mar de posibilidades 30
4. VIABILIDAD ECONÓMICA 31
4.1. Hipótesis realistas y fundamentadas 33
4.1.1. Hipótesis Generales 33
4.1.2. Hipótesis de distribución, mix de oferta y precios 34
4.1.3. Hipótesis de inversiones y costes 36
PUERTO DEPORTIVO EN CORRALEJO | Una respuesta viable
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4.2. Una oportunidad de inversión rentable y sostenible 38
4.2.1. Resumen de rentabilidad 38
4.2.2. Análisis de la inversión 39
5. PERFIL DEL INVERSOR 41
5.1. Capacidades y recursos 43
5.2. Compromisos 43
5.2.1. Plan de comunicación y comercialización 43
5.2.2. Plan de mantenimiento y compromiso de actualización 43
5.2.3. Plan de sostenibilidad medioambiental 44
6. CONCLUSIONES 45
6.1. Una inversión oportuna 47
6.2. Una inversión realista 47
7. GLOSARIO 49
1. PROPUESTA DE VALOR
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1. PROPUESTA DE VALOR
1.1. Una respuesta viable
Corralejo es una localidad en el municipio de La Oliva, situada al norte de Fuerteventura frente al
Islote de Lobos y la Isla de Lanzarote.
Es un importante centro turístico, con extensas playas de arena fina, junto al Parque Natural de
Corralejo. Es también el punto de partida para excursiones en barco hacia la Isla de Lobos.
A través de su actual puerto tiene lugar un intenso flujo de pasajeros y vehículos entre Fuerteven-
tura y Lanzarote.
Corralejo es un destino destacado para los practicantes de deportes náuticos como surf, kitesurf,
windsurf y bodysurf.
La zona NE de la isla de Fuerteventura posee unas condiciones naturales que hacen muy atractiva
la navegación deportiva y turística. Por un lado, la costa presenta singularidades formales que le
confieren una estética especial para ser contemplada desde el mar. Por otro, la presencia de la isla
de Lobos y de los puertos-espejo de Playa Blanca y Puerto Calero en la cercana isla de Lanzarote
ofrecen posibilidades de travesías de navegación de gran interés. Navegación que, además, puede
realizarse en condiciones muy seguras debido a los bajos niveles de oleaje en la zona y la facilidad
para encontrar áreas abrigadas a sotavento de las costas de las tres islas ante cualquier episodio
inesperado de empeoramiento de las condiciones meteorológicas. Por último, Corralejo se sitúa a
medio camino del corredor náutico Gran Canaria-Lanzarote por lo que puede atraer navegantes
de mayor recorrido.
El gran desarrollo como núcleo turístico de Corralejo permite adivinar una gran demanda de pues-
tos de amarre tanto de particulares como de empresas dedicadas a las excursiones náuticas,
buceo o pesca deportiva.
1. PROPUESTA DE VALOR
PUERTO DEPORTIVO EN CORRALEJO | Una respuesta viable
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La situación y diseño del Puerto de Corralejo supondrá la captación de muchos de los amarres de-
mandados en la zona. Es necesario que cuente con más de 400 puntos de atraque para barcos de
distintos tamaños, incluyendo algunos mayores que actualmente no pueden utilizar los servicios
de los puertos más cercanos.
Otra de las deficiencias más acusadas del puerto en su situación presente es su escaso atractivo
como centro comercial y de ocio para la importante población turística que gravita alrededor del
núcleo urbano de Corralejo y, en general, en la zona norte de la isla. La oferta de ocio que puede ir
asociada a la actividad recreativa del nuevo puerto será un factor catalizador de mayores recursos
sociales y económicos.
En la actualidad, los servicios prestados en el puerto enfocados a la náutica deportiva son escasos
o inexistentes, sin aseos ni servicios auxiliares como tienda de repuestos o de embarcaciones, o
incluso un taller.
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1.2. Datos definitorios de la licitación
1.2.1. Licitador
Puertos Canarios es el organismo encargado de la gestión de las 52 infraestructuras portuarias
que tiene adscritas: 18 puertos de Interés General, 16 deportivos y 18 instalaciones portuarias
menores.
El número de pasajeros en línea regular que transitaron a través de los puertos gestionados
directamente por el Gobierno de Canarias aumentó en 2013 un 17,39%, respecto a 2012, con un
total de 3.497.342 pasajeros. El número de vehículos llegó a unos 859.862 hasta diciembre de
2013, lo que significó respecto a 2012, un importante aumento del 24,75%.
.
Puertos Canarios se sitúa con estos datos, como la tercera autoridad portuaria del estado
español en tráfico de pasajeros y la quinta por número de vehículos transportados anualmente.
Puertos Canarios tramita los procesos de licitación de nuevas infraestructuras o de ampliación
y mejora de las existentes y los de la concesión, en su caso, de la gestión y/o explotación de las
mismas.
1.2.2. Localización
En las Islas Canarias, en el municipio de La Oliva al que pertenece el enclave urbano-turístico de
Corralejo, en la isla de Fuerteventura.
1.2.3. Objeto de la licitación
Construcción de la Ampliación y adaptación del actual Puerto de Corralejo situado en el Término
Municipal de La Oliva en la Isla de Fuerteventura y explotación en régimen de concesión de 564
nuevos amarres en el lado mar y 4.800 m2 de superficie comercial y 250 plazas de aparcamiento,
en el lado tierra. A ello se añade la posibilidad de incorporar 3.000 m2 para uso como marina seca.
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1.2.4. Inversión aproximada
Inversión aproximada de 42 millones de euros.
1.2.5. Características principales
Inversión: 42 millones
Plazo de la concesión: 50 años
Plazo de ejecución estimado: 3 años.
Oferta básica para usuarios del puerto:
Atraque
Marina seca
Suministros: agua, electricidad, combustible
Comunicaciones
Servicios de duchas, aseos y vestuarios
Varadero
Mix de actividades (tentativa):
Amarres: 564 nuevos amarres.
Marina seca: para 180 embarcaciones.
Zona comercial y de ocio: 4.800 metros cuadrados de espacio disponible.
Aparcamientos: unas 250 plazas posibles.
1.2.6. Perfil del inversor
Inversor o grupo inversor local, nacional, internacional, mixto
Experiencia contrastada en la construcción y explotación de puertos deportivos y espacios
comerciales y de ocio.
Capacidad creativa y de singularización de los proyectos.
2. CONTEXTO
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PUERTO DE CORRALEJO
ISLA DE FUERTEVENTURA
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2. CONTEXTO
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2.1. Una oferta atractiva y variada
2.1.1. Islas Canarias. Las ventajas de un destino líder a escala mundial
Un emplazamiento estratégico. Un enclave entre tres continentes.
Más de 12 millones de turistas anuales
Un clima privilegiado.
Una oferta alojativa de alta calidad
Una oferta complementaria potente, diversa y atractiva
Infraestructuras de comunicaciones de primer nivel
Un destino seguro
Un entorno ideal para la navegación en un espacio con múltiples islas e islotes
Más de 12.000 embarcaciones pasan al año por Canarias
Evolución turistas entrados por vía aérea en Canarias
Destino 2013 2012 2011 2010
Lanzarote 2.314.645 2.085.685 2.107.308 1.948.237
Fuerteventura 1.819.588 1.763.039 1.936.593 1.655.520
Gran Canaria 3.402.605 3.280.473 3.340.488 2.959.250
Tenerife 4.767.247 4.505.524 4.456.329 3.934.944
La Gomera 144.042 81.601 88.431 90.932
La Palma 201.762 171.013 135.662 138.213
El Hierro 6.499 4.543 10.488 12.659
Totales 12.656.388 11.891.878 12.075.299 10.739.755
Fuente: ISTAC
2.1.2. Fuerteventura y Corralejo: mucho más que sol y playa
Una Isla con más de 150km de playas de arena blanca y aguas turquesas, con inmensos paisajes
naturales. Un lugar donde practicar un sinfín de actividades en las mejores condiciones.
Fuerteventura, declarada Reserva de la Biosfera, cuenta con una enorme superficie protegida. Mo-
numentos naturales, parques naturales, parques rurales y paisajes testigos vivos de sus orígenes
volcánicos, como los malpaíses, donde habitan una variedad interminable de plantas y una fauna
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autóctona de incalculable valor.
Fuerteventura es, en suma, un Destino Turístico sostenible, de referencia, donde la conservación
de los valores y actividades tradicionales conviven con la actividad turística. Es un lugar privilegia-
do para la observación de zonas volcánicas, que contiene un variado registro fósil de importancia
mundial y cerca de 50 yacimientos paleontológicos de interés. Fuerteventura es una de las zonas
desérticas y semidesérticas más grande de la Unión Europea que te sorprenderá a lo largo de sus
más de cien kilómetros de litoral, prácticamente virgen.
Un destino consolidado.
Turistas entrados en establecimientos hoteleros y extrahoteleros:
VIAJEROS CANARIAS FUERTEVENTURA LA OLIVA
2013 2012 2013 2012 2013 2012
Viajeros entrados
Hoteles8.175.444 7.809.691 1.377.888 1.274.606 220.655 198.613
RESIDENTES EN EL
EXTRANJERO6.276.496 5.892.232 1.213.173 1.115.530 192.230 161.120
Alemania 1.933.192 1.916.849 656.571 635.554 55.923 53.422
Gran Bretaña 1.835.968 1.683.424 216.192 178.489 73.469 51.528
Otros países 2.507.336 2.291.959 340.410 301.487 62.838 56.170
RESIDENTES EN
CANARIAS827.554 782.305 87.336 81.866 16.150 21.959
RESIDENTES RESTO
DE ESPAÑA1.071.394 1.135.154 77.379 77.210 12.275 15.534
Viajeros entrados
Apartamentos3.742.395 3.639.336 491.927 450.383 173.360 166.452
RESIDENTES EN EL
EXTRANJERO2.911.792 2.893.045 365.293 372.425 144.997 140.436
Alemania 458.682 465.196 127.061 123.169 12.586 15.803
Gran Bretaña 1.123.893 1.134.989 95.722 107.597 58.646 55.109
Otros países 1.329.217 1.292.860 142.510 141.659 73.765 69.524
RESIDENTES EN
CANARIAS534.903 458.403 75.734 44.167 15.543 14.503
RESIDENTES RESTO
DE ESPAÑA295.700 287.888 50.900 33.791 12.820 11.513
Total Viajeros
entrados11.917.839 11.449.027 1.869.815 1.724.989 394.015 365.065
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RESIDENTES EN EL
EXTRANJERO9.188.288 8.785.277 1.578.466 1.487.955 337.227 301.556
RESIDENTES EN EL
EXTRANJERO9.188.288 8.785.277 1.578.466 1.487.955 337.227 301.556
Alemania 2.391.874 2.382.045 783.632 758.723 68.509 69.225
Gran Bretaña 2.959.861 2.818.413 311.914 286.086 132.115 106.637
Otros países 3.836.553 3.584.819 482.920 443.146 136.603 125.694
RESIDENTES EN
CANARIAS1.362.457 1.240.708 163.070 126.033 31.693 36.462
RESIDENTES RESTO
DE ESPAÑA1.367.094 1.423.042 128.279 111.001 25.095 27.047
Fuente:Instituto Canario de Estadística (ISTAC).
Seguridad.
Fuerteventura es un destino seguro con unos estándares de seguridad personal y de atención
médica superiores a la media europea.
Experiencia y formación.
Fuerteventura es un destino turístico consolidado. Cuenta con recursos humanos de gran
experiencia y muy formados. La población reconoce que el turismo es la actividad impulsora
de la economía local y mantiene una actitud muy positiva respecto al fenómeno turístico.
Oferta alojativa.
La oferta alojativa es muy amplia, variada y de calidad.
Destino Año Hoteles Apart. Total Establec.
Plazas hoteleras ofertadas
Plazas extrahotel ofertadas
Total plazas ofertadas
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CANARIAS
2013 625 1.176 1.801 241.052 186.806 427.858
2012 617 1.188 1.805 237.860 194.549 432.409
2011 615 1.192 1.807 237.900 193.300 431.200
2010 611 1.203 1.814 235.999 195.598 431.597
FUERTEVENTURA
2013 84 82 166 45.407 21.333 66.740
2012 82 84 166 44.512 23.706 68.218
2011 82 84 166 45.084 23.695 68.779
2010 80 83 163 44.636 23.461 68.097
LA OLIVA
2013 18 37 55 7.195 6.351 13.5462012 17 37 54 7.375 6.891 14.2662011 16 37 53 7.466 7.034 14.500
14 36 50 7.073 6.836 13.909
Oferta complementaria.
A lo largo de los últimos años se han creado y consolidado nuevos productos y servicios turísticos
que han convertido a Fuerteventura en un destino completo y variado:
Campos de golf
Turismo náutico
Turismo de aventura y deportivo
Turismo de naturaleza
Parques temáticos y de ocio
Turismo de congresos
Turismo cultural
2.1.3. Turismo náutico: una oferta con futuro
Canarias se sitúa muy por debajo de otras comunidades españolas en número de amarres, frente
a una demanda creciente. Las posibilidades de desarrollo de este sector son aún muy altas.
Distribución de instalaciones por comunidades en 2012.
Fuente: Federación Española de Asociaciones de Puertos Deportivos y Turísticos (FEAPDT)
PUERTO DEPORTIVO EN CORRALEJO | Una respuesta viable
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COMUNIDAD FONDEADERO DÁRSENA PUERTO INTERIOR
PUERTO MARÍTIMO
MARINA SECA TOTAL
Andalucía 0 14 20 24 0 58
Asturias 4 0 8 9 0 21
Baleares 5 34 7 23 0 69
Canarias 0 6 0 39 0 45
Cantabria 2 3 7 2 0 14
Cataluña 5 19 4 31 0 59
Ceuta 0 0 0 1 0 1
Galicia 35 12 13 28 0 88
Melilla 0 2 0 0 0 2
Murcia 2 4 2 14 0 22
País Vasco 3 4 11 5 0 23
Valencia 0 18 7 24 1 50
TOTAL 56 116 79 200 1 452
Distribución de Puertos y Amarres 2012
Fuente: Federación Española de Asociaciones de Puertos Deportivos y Turísticos (FEAPDT)
CC. AA. 2012 Puertos % Puertos Amarres % Amarres
Baleares 55 14,95% 22.431 16,87%
Galicia 53 14,40% 12.356 9,29%
PUERTO DEPORTIVO EN CORRALEJO | Una respuesta viable
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Andalucía 55 14,95% 20.298 15,27%
Cataluña 50 13,59% 30.770 23,14%
Canarias 44 11,96% 8.234 6,19%
Valencia 42 11,41% 19.641 14,77%
Murcia 19 5,16% 6.521 4,90%
País Vasco 20 5,43% 5.664 4,26%
Asturias 17 4,62% 2.547 1,92%
Cantabria 11 2,99% 3.693 2,78%
Melilla 1 0,27% 493 0,37%
Ceuta 1 0,27% 300 0,23%
Total 368 100,00% 132.948 100,00%
Distribución de Puertos y Amarres en Canarias 2012
Fuente: Federación Española de Asociaciones de Puertos Deportivos y Turísticos (FEAPDT)
ISLA Amarres Puertos Dársena Puerto Interior Puerto Marítimo
TENERIFE 2.573 16 3 0 14
GRAN CANARIA 2.504 9 0 0 9
FUERTEVENTURA 543 6 2 0 4
LANZAROTE 1.260 6 0 0 6
LA PALMA 521 2 1 0 1
EL HIERRO 125 1 0 0 1
LA GOMERA 498 3 0 0 3
LA GRACIOSA 210 1 0 0 1
TOTAL 8.234 44 6 0 39
2.2. Una demanda turística consolidada
En general, todos los indicadores muestran una evolución positiva en 2013 respecto al año ante-
rior.
Estos indicadores se equiparan a los de los mejores años de crecimiento antes de que acaeciese,
PUERTO DEPORTIVO EN CORRALEJO | Una respuesta viable
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en 2008, la crisis global que sigue afectando a la mayor parte del planeta. El turismo se mantiene
como un sector sólido y de futuro en estos tiempos difíciles y de elevada incertidumbre.
PERNOCTA-CIONES
CANARIAS FUERTEVENTURA LA OLIVA
2013 2012 2013 2012 2013 2012
Pernoctaciones en Hoteles 62.439.667 60.222.676 11.722.928 11.282.841 1.813.285 1.769.013
RESIDENTES EN EL EXTRANJERO
53.901.897 51.525.094 10.934.495 10.512.158 1.695.219 1.612.303
Alemania 18.646.591 19.063.015 6.434.097 6.588.970 521.772 652.274
Gran Bretaña 15.310.716 14.043.407 1.904.643 1.586.135 713.868 511.913
Otros países 19.944.590 18.418.672 2.595.755 2.337.053 459.579 448.116
RESIDENTES EN CANARIAS 2.625.727 2.545.822 350.593 317.200 54.069 67.332
RESIDENTES RESTO DE ES-PAÑA
5.912.043 6.151.760 437.840 453.483 63.997 89.378
Pernoctaciones en apartamen-tos
33.151.374 32.510.422 4.438.694 4.166.090 1.606.383 1.459.507
RESIDENTES EN EL EXTRANJERO
28.845.565 28.430.322 3.756.234 3.750.644 1.456.200 1.330.350
Alemania 5.592.187 5.868.338 1.537.588 1.509.929 144.477 176.337
Gran Bretaña 10.874.851 10.552.581 993.473 1.024.335 662.272 559.341
Otros países 12.378.527 12.009.403 1.225.173 1.216.380 649.451 594.672
RESIDENTES EN CANARIAS 2.352.694 2.281.088 391.448 236.184 84.983 72.339
RESIDENTES RESTO DE ES-PAÑA
1.953.115 1.799.012 291.012 179.262 65.200 56.818
Total Pernoctaciones
95.591.041 92.733.098 16.161.622 15.448.931 3.419.668 3.228.520
RESIDENTES EN ELEXTRANJERO
82.747.462 79.955.416 14.690.729 14.262.802 3.151.419 2.942.653
Alemania 24.238.778 24.931.353 7.971.685 8.098.899 666.249 828.611
Gran Bretaña 26.185.567 24.595.988 2.898.116 2.610.470 1.376.140 1.071.254
Otros países 32.323.117 30.428.075 3.820.928 3.553.433 1.109.030 1.042.788
PUERTO DEPORTIVO EN CORRALEJO | Una respuesta viable
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RESIDENTES EN CANARIAS 4.978.421 4.826.910 742.041 553.384 139.052 139.671
RESIDENTES RESTO DE ESPAÑA
7.865.158 7.950.772 728.852 632.745 129.197 146.196
Fuente:Instituto Canario de Estadística (ISTAC)
ÍNDICE OCUPACIÓN CATEGORÍAS
CANARIAS FUERTEVENTURA LA OLIVA
2013 2012 2013 2012 2013 2012
Índice censal de ocupación por habitaciones (hoteles)
1, 2, 3 Estrellas 72,73 72,45 71,02 74,25 73,67 73,14
4, 5 Estrellas 77,07 74,73 76,63 74,7 80,12 78,89
TOTAL
CATEGORÍAS75,73 74,02 75,19 74,58 76,75 75,86
Índice censal de ocupación por apartamentos
1, 2 Llaves 61,08 57,39 68,54 61,17 81,67 71,22
3, 4, 5 Llaves 73,2 69,29 72,59 65,96 83,72 77,91
TOTAL
CATEGORÍAS64,64 60,97 69,64 62,56 82,45 73,86
Fuente:Instituto Canario de Estadística (ISTAC)
Tipo establecimiento Destino Año ADR RevPAR Ingresos totales
PUERTO DEPORTIVO EN CORRALEJO | Una respuesta viable
25
HOTELES
CANARIAS2013 73,36 55,55 2.214.856.334
2012 70,70 52,33 2.073.394.272
FUERTEVENTURA2013 69,99 52,63 387.381.957
2012 69,66 51,95 373.099.260
LA OLIVA2013 79,46 60,98 68.017.313
2012 78,28 59,39 65.707.922
APARTAMENTOS
CANARIAS2013 42,20 27,27 638.208.405
2012 40,37 24,66 593.552.030
FUERTEVENTURA2013 39,55 27,54 78.533.787
2012 39,00 24,43 76.404.704
LA OLIVA2013 37,92 31,27 26.108.702
2012 37,52 27,71 24.581.671
Fuente:Instituto Canario de Estadística (ISTAC)
DestinoTipo
establecimiento2013 2012 VAR (%)
CANARIASHOTELES 2.214.856.334 2.073.394.272 6,82%
APARTAMENTOS 638.208.405 593.552.030 7,52%
TOTAL CANARIAS 2.853.064.739 2.666.946.302 6,98%
FUERTEVENTURAHOTELES 387.381.957 373.099.260 3,83%
APARTAMENTOS 78.533.787 76.404.704 2,79%
TOTAL FUERTEVENTURA 465.915.744 449.503.964 3,65%
LA OLIVAHOTELES 68.017.313 65.707.922 3,51%
APARTAMENTOS 26.108.702 24.581.671 6,21%
TOTAL LA OLIVA 94.126.015 90.289.593 4,25%
Fuente:Instituto Canario de Estadística (ISTAC)
ORIGEN DESTINO 2013 2012 Var (%)
PUERTO DEPORTIVO EN CORRALEJO | Una respuesta viable
26
Alemania
CANARIAS 954,71 940,45 1,52%
FUERTEVENTURA 983,5 993,37 -0,99%
LA OLIVA 860,03 899,7 -4,41%
España
CANARIAS 516,53 494,29 4,50%
FUERTEVENTURA 735,58 622,52 18,16%
LA OLIVA 602,41 625,82 -3,74%
Reino Unido
CANARIAS 660,36 672,77 -1,84%
FUERTEVENTURA 629,29 639,3 -1,57%
LA OLIVA 640,86 636,69 0,65%
Otros países
CANARIAS 755,08 786,9 -4,04%
FUERTEVENTURA 743,77 733,79 1,36%
LA OLIVA 639,03 713,74 -10,47%
Gasto medio en
origen por turista
CANARIAS 739,9 750 -1,35%
FUERTEVENTURA 819,08 824,56 -0,66%
LA OLIVA 690,6 723,17 -4,50%
Alemania
CANARIAS 280,6 275,6 1,81%
FUERTEVENTURA 201,76 206,06 -2,09%
LA OLIVA 214,94 225,45 -4,66%
España
CANARIAS 306,55 292,02 4,98%
FUERTEVENTURA 325,25 291,53 11,57%
LA OLIVA 319,77 404,85 -21,02%
PUERTO DEPORTIVO EN CORRALEJO | Una respuesta viable
27
Reino Unido
CANARIAS 300,37 302,98 -0,86%
FUERTEVENTURA 265,51 239,76 10,74%
LA OLIVA 300,57 245,63 22,37%
Otros países
CANARIAS 400,74 378,07 6,00%
FUERTEVENTURA 280,91 274,92 2,18%
LA OLIVA 341,21 331,13 3,04%
Gasto medio en
Canarias por
turista
CANARIAS 334,66 322,38 3,81%
FUERTEVENTURA 245,57 237,27 3,50%
LA OLIVA 294,75 283,27 4,05%
Alemania
CANARIAS 1235,3 1216,05 1,58%
FUERTEVENTURA 1185,26 1199,43 -1,18%
LA OLIVA 1074,98 1125,15 -4,46%
España
CANARIAS 823,07 786,31 4,68%
FUERTEVENTURA 1060,82 914,05 16,06%
LA OLIVA 922,18 1030,66 -10,53%
Reino Unido
CANARIAS 960,73 975,75 -1,54%
FUERTEVENTURA 894,8 879,06 1,79%
LA OLIVA 941,43 882,32 6,70%
Otros países
CANARIAS 1155,82 1164,97 -0,79%
FUERTEVENTURA 1024,68 1008,71 1,58%
LA OLIVA 980,24 1044,88 -6,19%
GASTO MEDIO TOTAL POR TURISTA
CANARIAS 1074,56 1072,37 0,20%
FUERTEVENTURA 1064,64 1061,83 0,26%
LA OLIVA 985,36 1006,44 -2,09%
PUERTO DEPORTIVO EN CORRALEJO | Una respuesta viable
29
3. SERVICIOS
PUERTO DEPORTIVO EN CORRALEJO | Una respuesta viable
31
3. SERVICIOS
3.1. Un espacio integrado, coherente y abierto
El futuro puerto se enclava en el núcleo turístico, en medio de la población. Será una infraestruc-
tura cercana e integrada en el entramado urbano y de servicios turísticos y de proximidad.
Será un espacio abierto a la ciudad y al mar. Un lugar accesible y amable que combinará la aten-
ción excelente a los usuarios de las instalaciones náuticas con las posibilidades que ofrece un
espacio integrado en la trama comercial y urbana.
Un espacio en el que las actividades turísticas y de ocio conviven naturalmente con la dinámica
cotidiana de sus residentes.
Un lugar para pasear, disfrutar, navegar, comprar,....
3.2. Distribución espacial. Un diseño flexible
Un espacio para ordenar que deja amplio margen a la creatividad e imaginación
de los inversores.
PUERTO DEPORTIVO EN CORRALEJO | Una respuesta viable
32
3.3. Diversidad de servicios. Un mar de posibilidades
Los inversores pueden definir el catálogo de servicios con mucha flexibilidad. Los futuros conce-
sionarios tienen la posibilidad de aplicar sus experiencias y su creatividad para construir un mix
de oferta potente y atractivo.
PUERTO DEPORTIVO EN CORRALEJO | Una respuesta viable
33
4. VIABILIDAD ECONÓMICA
PUERTO DEPORTIVO EN CORRALEJO | Una respuesta viable
35
4. VIABILIDAD ECONÓMICA
4.1. Hipótesis realistas y fundamentadas
Muchas de las hipótesis que se plantean a continuación son tentativas y recogen un escenario
posible de entre los múltiples que pueden diseñarse. Los precios son estimados con base en in-
formes y fuentes documentales sobre puertos deportivos.
4.1.1. Hipótesis Generales
Hipótesis Generales del Modelo
Periodo concesional: 50 años
Plazo ejecución obras: 3 años
Inversión inicial total: 42.354.092,66 euros
Nuevos amarres: 564 (28.386,40 m2)
Marina seca para 180 embarcaciones
Superficie ÚTIL comercial: 4.800 m2
Plazas de Aparcamiento: 250
Cánon concesional anual: 91.948,24 euros
Periodo de maduración: 7 años
Crecimiento anual previsto para los ingresos: 3%
Crecimiento anual previsto para los gastos: 2%
Tipo de descuento VAN aplicado: 6%
El periodo de maduración se refiere al plazo previsto para completar la cesión de todos los atra-
ques y locales previstos para su comercialización.
PUERTO DEPORTIVO EN CORRALEJO | Una respuesta viable
36
4.1.2. Hipótesis de distribución, mix de oferta y precios
Productos / Servicios Superficie (%) Superficie Capacidad Unidad Euros Ocupación
Cesión TITULARIDAD Amarres
80,00% 22.709,12 €/m2 1.600,00 100,00%
Cesión TITULARIDAD Locales
20,00% 960,00 €/m2 1.800,00 100,00%
USO Amarres 20,00% 5.677,28 €/m2/día 0,35 80,00%
USO locales 80,00% 3.840,00 €/m2 140,00 80,00%
Cuota mantenimiento Amarres
22.709,12 €/m2/año 45,00 100%
Cuota mantenimiento Locales
960,00 €/m2/año 20,00 100%
Marina seca 3.000,00 180,00 €/año/emb 200,00 80%
Parking (plazas) 250,00 €/año/plaza 1.800,00 90,00%
La evolución de los ingresos durante el periodo de maduración se recoge en el cuadro siguiente:
Productos / Servicios Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5 Año 6 Año 7
Cesión TITULARIDAD Amarres 0,00% 0,00% 0,00% 25,00% 50,00% 75,00% 100,00%
Cesión TITULARIDAD Locales 0,00% 0,00% 0,00% 25,00% 50,00% 75,00% 100,00%
USO Amarres 0,00% 0,00% 0,00% 25,00% 50,00% 75,00% 100,00%
USO locales 0,00% 0,00% 0,00% 25,00% 50,00% 75,00% 100,00%
Cuota mantenimiento Amarres 0,00% 0,00% 0,00% 25,00% 50,00% 75,00% 100,00%
Cuota mantenimiento Locales 0,00% 0,00% 0,00% 25,00% 50,00% 75,00% 100,00%
Marina seca 0,00% 0,00% 0,00% 25,00% 50,00% 75,00% 100,00%
Parking (plazas) 0,00% 0,00% 0,00% 25,00% 50,00% 75,00% 100,00%
PUERTO DEPORTIVO EN CORRALEJO | Una respuesta viable
37
Productos / Servicios
Superficie Precio medio Capacidad
Ingresos Totales
Euros% sobre
ing tot
Cesión Amarres 22.709,12 1.600,00 36.334.592,00 36.334.592,00 13,81%
Alquiler Amarres 5.677,28 0,35 580.218,02 52.537.818,29 19,97%
Cuota mantenimiento Amarres
0,00 45,00 1.021.910,40 92.532.360,98 35,17%
Ingresos Mar 28.386,40 37.936.720,42 181.404.771,27 68,95%
Cesión Locales 960,00 1.800,00 1.728.000,00 1.728.000,00 0,66%
Alquiler locales 3.840,00 140,00 430.080,00 38.943.059,79 14,80%
Cuota mantenimiento Locales
0,00 20,00 19.200,00 1.738.529,46 0,66%
Marina seca 3.000,00 200,00 28.800,00 2.607.794,18 0,99%
Parking 0,00 1.800,00 405.000,00 36.672.105,69 13,94%
Ingresos Tierra 7.800,00 2.611.080,00 81.689.489,12 31,05%
TOTALES 36.186,40 40.547.800,42 263.094.260,39 100,00%
PUERTO DEPORTIVO EN CORRALEJO | Una respuesta viable
38
4.1.3. Hipótesis de inversiones y costes
Inversiones Im
porte TotalC
alendario Ejecución
Ejercicio 1Ejercicio 2
Ejercicio 3
1.- DIQ
UE D
E AB
RIG
O16.963.530,38
75,00%12.722.647,79
25,00%4.240.882,60
0,00%0,00
2.- MU
ELLES3.481.242,99
75,00%2.610.932,24
25,00%870.310,75
0,00%0,00
3.- CIER
RE ES
TE DE EXP
LAN
AD
A169.827,00
75,00%127.370,25
25,00%42.456,75
0,00%0,00
4.- ZON
A D
E BA
ÑO
575.069,3960,00%
345.041,6320,00%
115.013,8820,00%
115.013,88
5.- PAN
TALÁ
N C
ENTR
AL
1.927.672,3950,00%
963.836,2040,00%
771.068,9610,00%
192.767,24
6.- EXPLA
NA
DA
S1.539.755,56
75,00%1.154.816,67
20,00%307.951,11
5,00%76.987,78
7.- INS
TALA
CIO
NES
788.413,8240,00%
315.365,5350,00%
394.206,9110,00%
78.841,38
8.- PAVIMEN
TOS
1.483.472,5920,00%
296.694,5220,00%
296.694,5260,00%
890.083,55
9.- ATRA
QU
ES2.558.768,33
80,00%2.047.014,66
20,00%511.753,67
0,00%0,00
10.- BA
LIZAM
IENTO
, ATRA
QU
E Y DEFEN
SA
235.116,4760,00%
141.069,8820,00%
47.023,2920,00%
47.023,29
11.- MED
IDA
S C
OR
RECT Y C
OM
PEN
S657.580,00
70,00%460.306,00
25,00%164.395,00
5,00%32.879,00
12.- SEG
UR
IDA
D Y S
ALU
D Y VA
RIO
S626.020,48
70,00%438.214,34
25,00%156.505,12
5,00%31.301,02
13.- EDIFIC
AC
ION
ES3.510.000,00
40,00%1.404.000,00
45,00%1.579.500,00
15,00%526.500,00
14.-MA
RIN
A S
ECA
200.000,000,00%
0,000,00%
0,00100,00%
200.000,00
16% G
AS
TOS
GEN
ERA
LES5.554.635,10
70,00%3.888.244,57
25,00%1.388.658,78
5,00%277.731,76
6% B
ENEFIC
IO IN
DU
STR
IAL
2.082.988,1670,00%
1.458.091,7125,00%
520.747,045,00%
104.149,41
Totales42.354.092,66
66,99%28.373.645,99
26,93%11.407.168,36
6,08%2.573.278,31
En cuanto a la amortización anual se plantea un tipo anual de am
ortización del 3,13% anual para todas las inversiones: am
ortización durante los
32 años desde la entrada en funcionamiento a partir del tercer año.
Bajo este supuesto la dotación anual a la am
ortización sería de 1.323.565,40 euros.
PUERTO DEPORTIVO EN CORRALEJO | Una respuesta viable
39
Costes anuales:
Concepto de gasto Euros
Cánon concesional 91.948,24
Gastos de personal 350.000,00
Gastos de Mantenimiento 347.164,69
Otros gastos de explotación 400.000,00
Total Costes Fijos 1.189.112,93
Los gastos de personal se estiman para una plantilla de 10 personas.
Los gastos de mantenimiento anuales se estiman en el 1 % de los costes de la inversión.
Se estima la siguiente evolución de los costes fijos durante el periodo de maduración:
Coste Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5 Año 6 Año 7
Cánon concesional 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
Gastos de personal 10,00% 10,00% 10,00% 10,00% 40,00% 60,00% 100,00%
Gastos de
Mantenimiento10,00% 20,00% 30,00% 40,00% 50,00% 70,00% 100,00%
Otros gastos de
explotación10,00% 20,00% 30,00% 40,00% 50,00% 70,00% 100,00%
PUERTO DEPORTIVO EN CORRALEJO | Una respuesta viable
40
4.2. Una oportunidad de inversión rentable y sostenible
4.2.1. Resum
en de rentabilidad
Con las hipótesis señaladas la rentabilidad del proyecto al cabo de los 30 años de la concesión sería la que recoge el cuadro siguiente:
Producto/servicio
IngresosC
ostes V
MB
CF
EBITD
AA
mortiza-
cionesB
AII
Cesión TITU
LAR
IDA
D
Am
arres36.334.592,00
0,0036.334.592,00
11.784.757,1324.549.834,87
5.849.305,3918.700.529,47
Cesión TITU
LAR
IDA
D
Locales1.728.000,00
0,001.728.000,00
560.459,311.167.540,69
278.181,18889.359,51
US
O A
marres
52.537.818,290,00
52.537.818,2917.040.109,57
35.497.708,728.457.773,35
27.039.935,37
US
O locales
38.943.059,790,00
38.943.059,7912.630.787,26
26.312.272,536.269.228,22
20.043.044,31
Cuota m
antenimiento
Am
arres92.532.360,98
0,0092.532.360,98
30.011.934,6662.520.426,31
14.896.274,0047.624.152,31
Cuota m
antenimiento
Locales1.738.529,46
0,001.738.529,46
563.874,431.174.655,02
279.876,26894.778,76
Marina seca
2.607.794,180,00
2.607.794,18845.811,65
1.761.982,54419.814,39
1.342.168,15
Parking (plazas)
36.672.105,690,00
36.672.105,6911.894.226,28
24.777.879,415.903.639,86
18.874.239,55
Totales263.094.260,39
0,00263.094.260,39
85.331.960,30177.762.300,09
42.354.092,66135.408.207,43
PUERTO DEPORTIVO EN CORRALEJO | Una respuesta viable
41
4.2.2. Análisis de la inversión
Resultados ProyectoVAN TIR Pay Back
14.024.278,89 9% 9,00
PUERTO DEPORTIVO EN CORRALEJO | Una respuesta viable
43
5. PERFIL DEL INVERSOR
PUERTO DEPORTIVO EN CORRALEJO | Una respuesta viable
45
5. PERFIL DEL INVERSOR
5.1. Capacidades y recursos
Pueden acceder a la licitación inversores o grupos de inversión locales, nacionales,
internacionales o mixtos.
Se requiere experiencia en la construcción y explotación de infraestructuras similares.
Por último, se valora especialmente la aportación de soluciones e ideas imaginativas
que generen sinergias con el entorno y amplifiquen el efecto multiplicador del puerto sobre
la economía local.
5.2. Compromisos
5.2.1. Plan de comunicación y comercialización
El inversor deberá acompañar a su solicitud, un plan de comunicación y comercialización de la in-
fraestructura. El objetivo es asegurar que se desarrolla todo el esfuerzo necesario para conseguir
el éxito comercial del puerto deportivo.
5.2.2. Plan de mantenimiento y compromiso de actualización
Además, el inversor debe desarrollar un plan de mantenimiento que garantice la calidad futura
de la infraestructura y que la misma se adapta ágilmente a las tecnologías e innovaciones que
puedan resultar aplicables y que mejoran la prestación de los servicios.
PUERTO DEPORTIVO EN CORRALEJO | Una respuesta viable
46
5.2.3. Plan de sostenibilidad medioambiental
Por último, el inversor debe cumplir con todas las exigencias medioambientales y garantizar un
uso sostenible y ecoeficiente de las instalaciones.
PUERTO DEPORTIVO EN CORRALEJO | Una respuesta viable
47
6. CONCLUSIONES
PUERTO DEPORTIVO EN CORRALEJO | Una respuesta viable
49
6. CONCLUSIONES
6.1. Una inversión oportuna
- Una inversión coherente con la estrategia de desarrollo turística y con las características
del entorno y las particularidades del destino.
- Una inversión que supone un alto valor añadido para la ciudad y con un alto potencial
multiplicador para la economía de la zona.
6.2. Una inversión realista
- Un razonable potencial de ingresos
- Una inversión rentable y sostenible
- Plazos cortos de recuperación de la inversión
- Una proyecto con alto efecto demostrativo para el inversor
PUERTO DEPORTIVO EN CORRALEJO | Una respuesta viable
51
7. GLOSARIO
PUERTO DEPORTIVO EN CORRALEJO | Una respuesta viable
53
7. GLOSARIO
- Cesión de Titularidad. Se trata de la cesión por el tiempo que dura de la concesión del derecho
a utilizar los amarres o locales. Este derecho se puede transmitir a su vez a un tercero por el
cesionario original. La cesión implica el pago de una cantidad inicial más el desembolso anual
de cuotas de mantenimiento.
- Uso. El uso se refiere a l derecho puntual por un plazo determinado del uso de un localu
amarre o un servicio portuario.
- Cuotas de mantenimiento. Son cuotas anuales para sufragar los costes de mantenimiento
de las instalaciones que corresponde abonar a los titulares de cesiones.
- EBITDA (Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation, and Amortization). Es el beneficio antes
de Intereses, Impuestos sobre beneficios, Depreciaciones y Amortizaciones.
- BAII. Es el Beneficio antes de intereses e impuestos sobre beneficios.
- BDI Proyecto. Es el beneficio obtenido después de impuestos sin tener en cuenta los gastos
financieros o intereses (beneficio del proyecto sin financiación).
- Flujo de Caja. Es la acumulación neta de activos líquidos en un año. Se han estimado
los flujos de caja sin incluir las salidas y entradas de fondos derivadas de la financiación por
terceros y accionistas (flujos de caja del proyecto u operacionales.
- Tasa de descuento. Es la tasa a la que se actualizan los flujos de caja anuales durante los 30
años del plazo de la concesión para deteminar el Valor Actual Neto (VAN).
- VAN (Valor Actual Neto). Es un método de valoración de inversiones que consiste
en determinar la equivalencia en el tiempo 0 de los flujos de efectivo futuros que genera
el proyecto de inversión descontados a una tasa determinada y comparar esta equivalencia
con el desembolso inicial. Cuando esta equivalencia es mayor que el desembolso inicial,
entonces, puede ser recomendable que el proyecto sea aceptado.
PUERTO DEPORTIVO EN CORRALEJO | Una respuesta viable
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- TIR (Tasa Interna de Retorno). Es la tasa de descuento con la que el VAN es igual a cero.
Se utiliza para decidir sobre la aceptación o rechazo de un proyecto de inversión. Para ello, la TIR
se compara con una tasa mínima o tasa de corte (coste de oportunidad de la inversión). Si la tasa
de rendimiento del proyecto (TIR) supera la de corte, se acepta la inversión; en caso contrario,
se rechaza.
- Pay-Back (plazo de recuperación). Es el tiempo que se tarda para que los flujos de caja futuros
compensen la inversión desembolsada.
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Santa Cruz de Tenerife a 25 de Julio de 2014
P. 7089/2014
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