Estudio de Mercado Locales Comerciales · locales comerciales, las mismas se pueden considerar...
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1 Información de Mercado. Mayo 2016 AGUIRRE NEWMAN | Estudio de Mercado Locales Comerciales Aguirre Newman · Mayo 2016 INTRODUCCIÓN CONCLUSIONES PERSPECTIVAS
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1Información de Mercado. Mayo 2016 AGUIRRE NEWMAN |
Estudio de Mercado
Locales ComercialesAguirre Newman · Mayo 2016
INTRODUCCIÓN
CONCLUSIONES
PERSPECTIVAS
2Información de Mercado. Mayo 2016 AGUIRRE NEWMAN |
• El objeto del informe de mercado de locales comerciales elaborado por Aguirre Newman es analizar las características
principales del mercado de locales comerciales en ejes “high street” en las ciudades de Madrid, Barcelona y Málaga, durante
los últimos 12 meses, y establecer las previsiones para lo que resta de año. Desde el punto de vista macro lo más destacable
ha sido la consolidación del crecimiento económico y la entrada de la economía en una fase de crecimiento sostenido. Uno de
los aspectos claves de este crecimiento ha sido el buen comportamiento del consumo por parte de las familias. En el conjunto
del año 2015 la economía (PIB) ha crecido un 3,2%, mientras que el consumo privado lo ha hecho en un 3,1%.
• Han sido los ejes comerciales “prime” los más beneficiados por la mejora del contexto general del mercado. En esta tipología
de ejes la tasa de disponibilidad se mantiene en niveles “sanos” y se observan incrementos en las rentas de alquiler. Mientras,
los ejes comerciales “secundarios” mantienen el débil comportamiento observado en años precedentes. Son calles con una
elevada tasa de disponibilidad, con elevada rotación de rótulos y donde las rentas de alquiler siguen sin mostrar crecimientos.
• Durante el año 2015, al igual que en el resto de segmentos del mercado inmobiliario, se ha observado una elevada actividad
inversora cercana a los niveles pre-crisis. El volumen de inversión en locales comerciales ha superado los 1.200 millones de
euros, una cifra por encima de la media histórica de inversión en este segmento.
• Como en años anteriores, para la elaboración del informe, se han mantenido entrevistas con varios de los principales
protagonistas del mercado, operadores comerciales e inversores-propietarios de locales comerciales con el objeto de recabar
sus impresiones sobre la situación del mercado en los últimos 12 meses y las previsiones para 2016.
• El presente documento es un resumen ejecutivo del informe de mercado, en el que se detallan las principales conclusiones y
perspectivas.
INTRODUCCIÓN
A continuación se enumeran las principales conclusiones de este informe.
• La evolución positiva de la economía (+3,2 PIB) ha estado muy condicionada por el buen comportamiento del consumo por
parte de los hogares, lo que a su vez se ha traducido en una mejora de los indicadores de comportamiento del mercado de
locales comerciales.
• La ventas en todas las categorías de operadores comerciales, independientemente de su tamaño y actividad, ha
consolidado su crecimiento a lo largo del año 2015 (datos INE). Han sido las grandes cadenas, las grandes superficies y
los operadores dedicados al equipamiento del hogar los que más han visto incrementar sus ventas.
• Al igual que en años anteriores, los operadores comerciales centran sus búsquedas en los ejes comerciales “prime”. Los
ejes comerciales secundarios quedan fuera del interés de los grandes operadores siendo, en todo caso, demandados por
pequeños operadores locales.
• Los grandes operadores comerciales (grandes y medianas cadenas) muestran una elevada actividad en la búsqueda de
locales comerciales de gran tamaño, en ejes comerciales “prime”, con el objetivo de abrir “flagship stores”. La oferta de esta
tipología de locales de gran tamaño es escasa en los mercados analizados. Ésto, está dando lugar a la prolongación de los
ejes “prime” y al cambio al uso comercial de inmuebles actualmente con otros usos.
• Se ha observado un elevado interés por parte de grandes operadores, tanto nacionales como internacionales, por
reubicarse y expandirse en locales de mayor tamaño y/o mejor localización. Destacan los movimientos a lo largo de los
últimos meses, en Madrid, de marcas como Chanel, Brunello Cuccinelli, Louis Vuitton, Hugo Boss o Mango, entre otros. En
el mercado de Barcelona, destacan las firmas de “Uniqlo” y “Massimo Dutti” en el Paseo de Gracia. Asimismo cabe resaltar
el operador de cosméticos “Kiko” en Portal del ´Angel, las marcas de moda “Mulaya” y “Primor” cosméticos, en la calle
Pelayo, o “Sunglass Hut” en Portaferrisa.
• El crecimiento de las ventas, especialmente centradas en los ejes comerciales “prime”, ha continuado presionando al alza
las rentas de alquiler en esta tipología de activos. Los dos ejes comerciales con las rentas de alquiler más elevada son
Portal del Angel, en Barcelona, y Preciados, en Madrid, alcanzando los 270 €/m²/mes. Los dos ejes están entre las 15
calles más exclusivas de Europa.
• La disponibilidad de locales comerciales dentro de esta categoría (“prime”) es muy baja, especialmente en locales de gran
tamaño, la tipología que demandan las grandes cadenas para sus “flagship stores”. Dicha disponibilidad se concentra
principalmente en los tramos menos comerciales que previsiblemente irán consolidándose y ganando impulso comercial
con la entrada de nuevas marcas.
• Los locales comerciales localizados en zonas secundarias continúan mostrando problemas en su comportamiento, hecho
que se refleja en una elevada tasa de disponibilidad y una importante rotación de los operadores comerciales. No hay
grandes operadores interesados en esta tipología de ejes comerciales, siendo en todo caso objeto de interés para
pequeños comerciantes con negocios de barrio. Después del fuerte ajuste en las rentas de alquiler en esta tipología de
locales comerciales, las mismas se pueden considerar estabilizadas. No obstante, son locales en la mayoría de los casos
propiedad de particulares, que dependiendo de sus necesidades, podrían llevar a cabo mayores ajustes.
CONCLUSIONES
• Un año más, cabe destacar la elevada actividad turística en la ciudad de Barcelona, y el fuerte impulso que genera sobre el
consumo. En el caso de Madrid y Málaga se ha apreciado igualmente un crecimiento de la actividad turística que ha
repercutido sobre las ventas en los ejes high street.
• En el caso de Madrid, se ha registrado un incremento de rentas generalizado, aunque más moderado que el del año 2014,
un 3% (2015) vs 14% (2014). Un año más, “Gran Vía” ha sido el eje comercial que ha registrado la mayor subida de rentas,
aproximadamente un 10%. El resto de ejes analizados muestran un crecimiento más moderado.
• La tasa de disponibilidad en el mercado de Madrid ha mantenido, durante el año 2015, unos niveles muy similares a los
registrados en el año 2014. Cabe destacar la calle Goya, que ha mejorado ligeramente su nivel de ocupación respecto al
pasado año, y la calle Serrano donde la disponibilidad se ha visto incrementada, sobre todo en los tramos menos
comerciales. Las calles de Preciados y Puerta del Sol son los únicos ejes analizados, que tienen tan solo un local disponible
actualmente.
• En Barcelona, las rentas de los ejes prime han mostrado una tendencia muy positiva durante el año 2015, habiéndose
incrementado en prácticamente todos los ejes. La única excepción ha sido la calle Pelayo que, por cuarto año consecutivo,
mantiene estables sus niveles de rentas. El incremento medio de rentas ha sido del 9%, porcentaje superior al registrado en
el año 2014. Un año más, Avenida Diagonal ha sido el eje que más incremento de rentas ha experimentado durante el último
año, un 30% anual. No obstante, parte de esta subida se debe a que este año se ha acotado el estudio de este eje a su
tramo más comercial.
• La tasa de disponibilidad en el mercado de Barcelona se ha mantenido prácticamente estable, en niveles del 4%. Los ejes
que tienen menos disponibilidad son el Paseo de Gracia y Portal del Ángel con una tasa de disponibilidad por debajo del 3%.
• El e-commerce ha continuado creciendo a una tasa mucho más elevada que la del comercio general. Mientras que las ventas
online han crecido entre un 15-20% en tasa interanual, el comercio minorista lo ha hecho en un 3,3%. Resuelta evidente que
está nueva modalidad de compra perjudica al canal de venta en tiendas físicas frente al canal online, especialmente en los
casos en los que se realiza “showrooming”. Por otro lado, se observa un efecto positivo para el mercado de locales en calle
al estar los “pure players” (comerciantes que sólo venden a través del canal online) interesándose por la apertura de tiendas
físicas.
• La actividad en el mercado de inversión ha sido muy elevada durante 2015. El volumen de inversión en operaciones
realizadas en locales fue de aproximadamente de 1.270 MM€ una cifra ligeramente inferior a los 1.330 MM € alcanzados en
el año 2014. Destacan en 2015 la compra de Gran Vía 32, por parte de la sociedad de inversión inmobiliaria Pontegadea y la
venta de la cartera de locales propiedad de Uro Property a Axa Reim.
• Los inversores institucionales (fondos de inversión) han sido los protagonistas más activos, con una cuota de mercado del
56% del volumen de inversión, mientras que el privado-family office ha representado el 44% restante.
• El interés por parte de los inversores se centra en los mercados “prime”, donde como novedad dicho interés se ha ampliado
también a locales vacíos o con necesidad de gestión.
• Siguen siendo las zonas “prime” de Madrid, Barcelona, Bilbao, Valencia y Sevilla las más demandadas. No obstante,
inversores privados están dispuestos a entrar en las mejores calles de las capitales de provincia donde residen, al ser
expertos en dichos mercados.
• Menor percepción de riesgo por parte de los inversores como consecuencia de la relevante mejora del consumo y el
consecuente incremento de las ventas, la llegada de nuevas marcas, el fuerte impulso del turismo, especialmente en
Barcelona aunque también Málaga y Madrid, y la escasa disponibilidad en los ejes prime.
• Compresión de la tasa de rentabilidad exigida por los inversores en el mercado de locales comerciales, situándose en el
4,0% en zona prime y en torno al 5,0% en ejes comerciales principales.
CONCLUSIONES
A continuación se describen las perspectivas del mercado
de locales comerciales para los próximos 12 meses.
• Las previsiones económicas a corto y medio plazo son
positivas, incluso por encima de las realizadas en los
países de nuestro entorno. No obstante, es relevante
mencionar que no se espera que en 2016 la economía
muestre crecimientos en el PIB tan elevados como en
2015. Uno de los motivos de este menor crecimiento va a
ser la ligera ralentización en el crecimiento del consumo.
Por otro lado, situaciones de inestabilidad desde el punto
de vista político pueden retrasar decisiones de gasto e
inversión hasta que las mismas se aclaren.
• Las previsiones para el año en curso indican crecimiento
respecto al año 2015, con mejora del empleo y del
consumo, lo que se materializará en un incremento de
las ventas en el comercio minorista. No obstante, los
primeros datos agregados muestran una cierta
ralentización del consumo en esta primera parte del año.
• Desde el punto de vista de la demanda se observa, en
los primeros meses de 2016, una cierta ralentización en
la ejecución de los planes de expansión de los
operadores comerciales e incluso en algunos casos, un
cambio de estrategia hacia un menor número de
aperturas.
• La demanda por parte de operadores de relevancia
(medianas y grandes cadenas) seguirá centrada en ejes
“high street”. El cierre de las operaciones estará
condicionado a la localización del emplazamiento preciso
para dichos operadores. Seguirá cobrando especial
protagonismo la búsqueda de locales para la apertura de
“flagship stores”.
• La disponibilidad y las rentas de alquiler continuarán con
la tendencia observada en 2015. En los ejes comerciales
“high street”, en los que la disponibilidad es baja y son en
los que centran su interés los operadores comerciales de
mediano y gran tamaño, se seguirán produciendo
presiones alcistas en las rentas de alquiler. Mientras, la
demanda en ejes secundarios seguirá caracterizada por
una importante debilidad en un entorno de alta
disponibilidad de locales.
• Continuará el elevado interés, tanto por parte de
inversores institucionales como de privados, por el
mercado de locales comerciales. La escasez de producto
seguirá protagonizando el mercado de inversión y
conducirá a determinados inversores a la adquisición de
locales vacíos o con necesidad de gestión en el corto
plazo, siempre en zonas prime.
• La rentabilidad en el mercado de locales comerciales
seguirá comprimiéndose para los mejores locales, dada
la importante presión de la demanda y la escasez de
oferta. Sin embargo, el margen de ajuste es cada vez
más reducido.
PERSPECTIVAS
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28045 - Madrid
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