ESTRATEGIAS FISCALESPARA EL SECTOR

INMOBILIARIO

C. P. C. Y M. I. SERGIOAGUILAR RODRÍGUEZ

YC. P. Y M. F. LUIS JESÚSMORENO RODRÍGUEZ

• En el artículo 14 del CFF, se define el concepto deenajenación, el cual en términos generales representacualquier transmisión de propiedad.

• De acuerdo con el artículo 146 de la LISR, en loscasos de permuta se considerará que existen dosenajenaciones. El Capítulo IV del Título IV de lareferida Ley, no es aplicable cuando se trate de laenajenación de bienes afectos a la actividadempresarial y profesional de la persona física, caso enel cual la ganancia en la enajenación se considera uningreso adicional de dichas actividades

CONCEPTO DE INGRESOS PORENAJENACIÓN DE BIENES

• Se entiende por ingreso la cantidad obtenida con motivode la enajenación, inclusive en crédito, y cuando por lanaturaleza de la transmisión no haya contraprestación,se atenderá al valor de avalúo practicado por personaautorizada por la SHCP.

• No se considerarán ingresos por enajenación, los quederiven de la transmisión de propiedad de bienes porcausa de muerte, donación o fusión de sociedades, nilos que deriven de la enajenación de bonos, valores yotros títulos de crédito, siempre que el ingreso porenajenación se considere interés en los términos delartículo 9o. de la LISR.

• De conformidad con el artículo con el artículo 154 de laLISR, a partir del ejercicio 2006, las personas física queobtengan ingresos por enajenación de bienes deberáninformar a las autoridades fiscales, a través de losmedios y formatos electrónicos, que señale el SATmediante reglas de carácter general, a más tardar el díael 17 del mes inmediato posterior a aquél en el que serealice la operación, de las contraprestaciones recibidasen efectivo en moneda nacional o extranjera, así comoen piezas de oro o de plata, cuyo monto sea superior a$100,000.00. En la referidas de carácter general sepodrá establecer supuestos en los que no sea necesariopresentar la mencionada información. En la regla 3.1.6de la Resolución Miscelánea se contienen loslineamientos para la presentación de la declaración.

INGRESOS EXENTOS.• a) De acuerdo con el inciso a) de la fracción XV del

artículo 109 de la LISR, están exentos los ingresosderivados de la enajenación de la casa habitación delcontribuyente, siempre que el precio de venta no excedade un millón quinientos mil UDIS y la transmisión seformalice ante fedatario público. Por el excedente sedeterminará en su caso, la ganancia y se calcularán elimpuesto anual y el pago provisional, considerando lasdeducciones en la proporción que resulte de dividir elexcedente entre el monto de la contraprestaciónobtenida. El cálculo y entero del impuesto quecorresponda al pago provisional se realizará por elfedatario público.

• para que se considere exenta laenajenación de casa habitación es de$5’730,000.00 (1’500,000 * $3.81). Aprox.

• La exención no será aplicable tratándosede la segunda o posterioresenajenaciones de casa habitaciónefectuadas durante el mismo año decalendario.

• El límite de un millón quinientos mil UDIS,no será aplicable cuando el enajenantedemuestre haber residido en su casahabitación durante los cinco añosinmediatos anteriores a la fecha de laenajenación; por lo que este casoindependiente del monto del precio deventa, la enajenación estará exenta en sutotalidad.

• El fedatario público deberá consultar a lasautoridades fiscales si previamente elcontribuyente ha enajenado alguna casahabitación durante el año de calendario deque se trate, y en caso de que seaprocedente la exención, dará aviso a lasautoridades fiscales.

• Adicionalmente, el penúltimo párrafo del referido artículo109 establece que para gozar de la exención, elcontribuyente deberá declarar, cuando esté obligado aello en los términos del tercer párrafo del artículo 175 dela LISR. Dicho párrafo señala que los contribuyentesque en el ejercicio hayan obtenido ingresos totales,incluyendo aquellos por los que no se esté obligado alpago del impuesto y por los que se pagó impuestodefinitivo, superiores a $1’500,000.00, deberán declararla totalidad de sus ingresos, incluidos aquellos por losque no se esté obligado al pago del impuesto porconcepto de viáticos, de enajenación de casa habitacióny por herencia o legado y por los que se haya pagadodefinitivo por concepto de premios.

• Mediante la fracción LXII de disposicionestransitorias para el año 2002, se señalaque durante dicho año 2002, el límite de$1’500,000.00 será de $1´000,000.00 y apartir de 2003 será de $500,000.00; por loque el límite de $1´500,000.00 realmentenunca se aplicó.

• Por lo tanto, si durante el ejercicio de 2007,los ingresos totales del contribuyente fueransuperiores a $ 500,000.00, incluyendo elingreso por la enajenación de la casahabitación del contribuyente, y este últimoingreso no fuera declarado, automáticamenteno se gozará de la exención, cuando laomisión sea descubierta por la autoridadfiscal.

• De acuerdo con el artículo 130 del RISR, los contribuyentes podránacreditar ante el fedatario público que formalice la operación que elinmueble objeto de la misma es la casa habitación delcontribuyente, con cualquiera de los documentos comprobatoriosque se mencionan a continuación, siempre que le domicilioconsignado en dicha documentación coincida con el del domiciliodel bien inmueble enajenado y siempre que estén a nombre delcontribuyente, su cónyuge o de sus ascendientes o descendientesen línea recta:

• La credencial de elector (IFE)• Comprobantes de pagos efectuados por la prestación de servicios

de energía eléctrica, telefonía fija.• Estados de cuenta que proporcionen las instituciones que ponen el

sistema financiero o por casas comerciales y de tarjetas ( crédito nobancaria)

• Asimismo, de conformidad con el artículo 129 del RISR,se considera que la casa habitación comprende ademásla superficie del terreno que no exceda de tres veces elárea cubierta por las construcciones que integren lacasa habitación. Por el excedente se pagará el impuestocorrespondiente a la enajenación del terreno.

• Por ejemplo, si el área del terreno cubierta por lasconstrucciones es de 200 m2, para que se considereque dicho terreno forma parte de una superficie de750m2, la ganancia corresponde a 150m2, no seconsideraría proveniente de la venta de la casahabitación, sino ganancia por la venta de terreno sujetoal pago de ISR.

• b) De conformidad con el inciso b) de la fracciónXV del artículo 109 de la LISR, no se pagará elimpuesto por los ingresos que se deriven de laenajenación de bienes muebles, cuando en unaño de calendario la diferencia entre el total delas enajenaciones y el costo comprobado deadquisición de los bienes enajenados, noexceda de tres veces el SMG del áreageográfica del contribuyente elevado al año. Porla utilidad que exceda se pagará el impuesto.

DISCREPANCIA FISCAL

• EL ARTÍCULO 107 DE LA LISR SEÑALA QUE• Artículo 107. Cuando una persona física, aun cuando no esté

inscrita en el Registro Federal de Contribuyentes, realice en un añode calendario erogaciones superiores a los ingresos que hubieredeclarado en ese mismo año, las autoridades fiscales procederáncomo sigue:

• I. Comprobarán el monto de las erogaciones y la discrepanciacon la declaración del contribuyente y darán a conocer a éste elresultado de dicha comprobación.

• II. El contribuyente, en un plazo de quince días, informará porescrito a las autoridades fiscales las razones que tuviera parainconformarse o el origen que explique la discrepancia y ofrecerálas pruebas que estimare convenientes, las que acompañará a suescrito o rendirá a más tardar dentro de los veinte días siguientes.En ningún caso los plazos para presentar el escrito y las pruebasseñaladas excederán, en su conjunto, de treinta y cinco días.

• III. Si no se formula inconformidad o no se prueba el origen de ladiscrepancia, ésta se estimará ingreso de los señalados en elCapítulo IX de este Título en el año de que se trate y se formulará laliquidación respectiva.

• Para los efectos de este artículo, se consideran erogaciones, losgastos, las adquisiciones de bienes y los depósitos en cuentasbancarias o en inversiones financieras. No se tomarán enconsideración los depósitos que el contribuyente efectúe en cuentasque no sean propias, que califiquen como erogaciones en lostérminos de este artículo, cuando se demuestre que dicho depósitose hizo como pago por la adquisición de bienes o de servicios, ocomo contraprestación para el otorgamiento del uso o gocetemporal de bienes o para realizar inversiones financieras ni lostraspasos entre cuentas del contribuyente o a cuentas de sucónyuge, de sus ascendientes o descendientes, en línea recta enprimer grado.

• Art. 106 ( Reforma )• Las personas físicas, en la declaración del

ejercicio, deberán informar :

– Préstamos– Donativos– Premios– Siempre que, en lo individual o en su conjunto,

excedan de $600,000. (hasta 2007 1´000,000)

ADEMÁS A PARTIR DEL 2008

• Los ingresos por préstamos o donativosque no se declaren o informen en lostérminos del artículo 106 de la LISR, seconsiderarán ingresos omitidos por laactividad preponderante del contribuyenteo, en su caso, del Capítulo IX del Título IVde la misma LISR.

• El ejercicio de facultades de comprobación enque no se presenta contabilidad presume el noregistro en contabilidad de los depósitos, cuyaconsecuencia es la prueba del ingreso

• Se presumirá que los depósitos en un ejerciciofiscal, cuya suma sea superior a $1’000,000.00en las cuentas bancarias de una persona que noestá inscrita en el RFC o que no está obligada allevar contabilidad, son ingresos y valor de actoso actividades por los que se deben pagarcontribuciones

Art. 106 ( Reforma )

• Las personas físicas, en la declaración delejercicio, deberán informar :

– Préstamos– Donativos– Premios

Siempre que, en lo individual o en suconjunto, excedan de $600,000. (hasta 20071´000,000)

Art. 107 ( Reforma )• Los ingresos por préstamos o donativos

que no se declaren o informen en lostérminos del artículo 106 de la LISR, seconsiderarán ingresos omitidos por laactividad preponderante del contribuyenteo, en su caso, del Capítulo IX del Título IVde la misma LISR.

Ley del Impuesto a los Depósitosen Efectivo (IDE)

1. Impuesto con fines “extra-fiscal” y decontrol.

2. Es complementario al ISR.

3. “ Identificar a aquellas personas queomitan total o parcialmente el pago dealguna contribución ”.

Ley del IDE.

Art. 1°: Sujetos:

Las personas físicas y morales.

Art. 12-I:

Para los efectos de esta ley se entenderá porpersona moral y sistema financiero, a los quela LISR considera como tales.

Ley del IDE

Art. 1: Objeto:

Todos los depósitos en efectivo, enmoneda nacional o extranjera, que serealicen en cualquier tipo de cuenta quetengan a su nombre en las institucionesdel sistema financiero.

Ley del IDE.Art. 1°: NO son objeto del impuesto:

1. Transferencias electrónicas

2. Traspasos

3. Depósitos con títulos de crédito

Ley del IDE.

• Art. 2°: Sujetos Exentos:• Federación, Estados, Municipios• Personas morales con fines no lucrativos

( Título III de la LISR )• Las personas físicas y morales por los

depósitos en efectivo que se realicen ensus cuentas, hasta por un montoacumulado de $25,000 en cada mes delejercicio fiscal.

Ley del IDE.

• El monto de $25,000 se determinaráconsiderando todos los depósitos enefectivo que se realicen en todas lascuentas de las que el contribuyente seatitular en una misma institución delsistema financiero.

Ley del IDE.• Art. 2°: Sujetos Exentos

• Los extranjeros personas físicas por losdepósitos que reciban y que, para efectosdel ISR, se encuentran exentos ( Art. 109-XII LISR ).(Básicamente, embajadores,agentes consulares, etc…)

Ley del IDE.Art. 3: Tasa

– La tasa aplicable, al importe de los depósitosgravados, será del 2%.

– Se entenderá que el depósito corresponde altitular registrado de la cuenta.

– Mediante escrito, el titular de la cuenta podrásolicitar que el IDE se distribuye entre laspersonas que aparezcan como cotitulares, enla proporción que señale dicho escrito.

Ley del IDE.• Art. 4°: Obligaciones de las

Instituciones de Crédito.

• Recaudar el IDE el último día de cadames.

• En el caso de “depósitos aplazo”(Inversión a plazo fijo) cuyo montoexceda de $25,000 el IDE se recaudaráen el momento en que se hace dichodepósito.

Ley del IDE.Art. 4°: Obligaciones…

• Las instituciones de crédito seránresponsables del impuesto no recaudado,cuando no informen a las autoridadesfiscales.

• Enterar el impuesto en el plazo y términosque mediante reglas establezca la SHCP.

Ley del IDE.• Art. 4: Obligaciones…

• Informar mensualmente al SAT el importedel impuesto recaudado y el pendiente derecaudar.

• Entregar al contribuyente de formamensual y anual, las constancias queacrediten el entero del impuesto.

Ley del IDE.

• Art. 4: Obligaciones…

• Llevar un registro de los depósitos enefectivo que reciban.

• Presentar declaración ( informativa ) sobreel monto del impuesto recaudado, a mástardar el día 15 de febrero ( anualmente ).

Ley del IDE.• Art. 6: Actualización del IDE

• El monto del IDE no recaudado ( por faltade fondos ) será objeto de actualización yrecargos conforme al CFF.

• La actualización se hará desde el últimodía del ejercicio fiscal de que se tratehasta que dicho impuesto sea pagado.

Ley del IDE.

• Transitorios:

• Primero: La presente Ley entrará envigor a partir del 1 de julio de2008.

IETU SUJETOS DEL IMPUESTO( Art. 1° )

• Las personas físicas y morales residentes enterritorio nacional.

• Los residentes en el extranjero conestablecimiento permanente en el país.

• De acuerdo al artículo 3-III LIETU, se entiendepor establecimiento permanente e ingresosatribuibles a éste, los que se consideren comotales en la LISR y TIPEDT.

OBJETO DEL IMPUESTO( Art. 1 )

• Ingresos por la realización de las siguientesactividades:

– Enajenación de bienes

– Prestación de servicios (todos los conceptos de IVA)

– Otorgamiento del uso o goce temporal de bienes

Las actividades anteriores son las consideradascomo tales por la LIVA ( Art. 3-I )

Tasa( Art. 1 )

• La tasa del IETU será del 17,5 %

• De acuerdo al artículo Cuarto Transitorio,las tasas aplicables son:

– 2008 -------------- 16.5%

– 2009 -------------- 17.0%

– 2010 -------------- 17.5%

Base( Art. 1 )

• La base del IETU se determina:» Ingresos Acumulables

Menos:

» Deducciones Autorizadas

Los ingresos se obtienen cuando se cobrenefectivamente las contraprestacionescorrespondientes, de conformidad con las reglas queestablecen la LIVA ( Art. 3-IV ).

INGRESOS EXENTOS DEL IETU( Art. 4 )

•• Los ingresos percibidos por:Los ingresos percibidos por:•• FederaciónFederación

•• EstadosEstados

•• MunicipiosMunicipios

•• Entidades Adm. Pública Paraestatal ( Título III )Entidades Adm. Pública Paraestatal ( Título III )

•• Partidos PolíticosPartidos Políticos

•• SindicatosSindicatos

•• Cámaras de ComercioCámaras de Comercio

•• Personas Morales Fines No LucrativosPersonas Morales Fines No Lucrativos

DEDUCCIONES AUTORIZADAS( Art. 5 )

• Sólo se podrán efectuar las siguientesdeducciones:

– Adquisición de bienes

– Prestación de servicios independientes

– Uso o goce temporal de bienes

– Contribuciones a cargo del sujeto

– IVA, IEPS ( Cuando no sean acreditables )

– Herramientas y uniformes, no son ingreso paralos trabajadores (art. 132 fr. III)

Ley del Impuesto sobre Tenencia yUso de Vehículos

1. Se abroga la ley de referencia, publicadaen el DOF del 30 de diciembre de 1980(Art. Tercero ).

2. El artículo anterior entrará en vigor el 1de enero de 2012 ( Artículo Cuarto ).

Discrepancia

• El ejercicio de facultades de comprobación en queno se presenta contabilidad presume el no registroen contabilidad de los depósitos, cuyaconsecuencia es la prueba del ingreso

• Se presumirá que los depósitos en un ejerciciofiscal, cuya suma sea superior a $1’000,000.00 enlas cuentas bancarias de una persona que no estáinscrita en el RFC o que no está obligada a llevarcontabilidad, son ingresos y valor de actos oactividades por los que se deben pagarcontribuciones