ERHVERVSMÆGLER - Udlejerforeningen...

UDLEJERFORENINGEN AARHUS · VI VARETAGER DINE INTERESSER

MARTS 2019 · NO2 · 20. ÅRGANG

Pas på borende beboere

Forårets kurser

Indkaldelse tilgeneralforsamling

Huslejenævn.dk

Specifikationskrav af istandsættelsei flyttesynsrapporter

Spørgsmål nr. 353

www.ufaa.dk 3

TAK FOR NU Som overskriften indikerer, er jeg på vej til at stoppe som formand.

Det har været nogle fantastiske år, både spændende, tidskrævende og til tider udfordrende. Jeg forlader ikke posten i vrede, tværtimod håber jeg, at generalforsamlingen vil vælge mig ind i bestyrelsen som fortsættende menigt medlem.

Jeg forlader posten på grund af et forestående generationsskifte, som har vist at være mere tidskrævende end først antaget.

Derfor er det desværre nødvendigt at sige farvel til en række organisations-poster, men heldigvis står der dygtige folk klar til at tage over.

I branchen er det ellers en rigtig spændende tid, vi går i møde: der sker en del omkring §5. 2, hvor Folketinget har bebudet et grundigt eftersyn og måske stramninger. Der er ændringer omkring Airbnb og deleøkonomi, der er nye ejendomsvurderinger på trapperne og omkring årsskiftet 2019/2020 er vi også stillet i udsigt at sammenskrivningen af Lejeloven og Boligregule-ringsloven er på plads og bliver fremsat i Folketinget.

Tak til bestyrelsen for Jeres opbakning gennem årene og tak til alle medlem-merne for ligeledes Jeres opbakning og støtte, det har været en fornøjelse at lære så mange af Jer at kende.

Formanden takker af for denne gang.

Med venlig hilsenClaus Jespersen

UDLEJERFORENINGEN AARHUSFredensgade 30, 8000 Aarhus C

T: 8612 1132 · [email protected] · www.ufaa.dk

UDGIVES AF Udlejerforeningen Aarhus,

Redaktionsudvalget og udsendes til samtlige medlemmer af foreningen.

ANSVARSHAVENDE DETTE NUMMER Lars H. Rasmussen: 8616 0055 · [email protected]

REDAKTIONSUDVALGETClaus Jespersen, formand

Lars H. Rasmussen, redaktørHans Jespersen, annoncer

Niels MeldahlOle Mathorne

Niels Lucassen

ÅBNINGSTIDER Telefonen besvares:

Mandag til torsdag: kl. 9.00 - 16.00 Fredag: kl. 9.00 - 12.00

Medlemmer er ALTID meget velkomne på kontoret. Aftal tid i forvejen.

ANNONCESALGGert Hald: 8612 1132

Hans Jespersen: 8675 0155 / 4028 3823

ANNONCEPRISER (excl. moms):1/4 side: kr. 1.300,-1/2 side: kr. 2.500,-1/1 side: kr. 5.000,-

Yderligere information vedrørende deadlines, formater, tekniske specifikationer mv. kan

rekvireres hos Gert Hald eller Hans Jespersen.

Redaktionen er afsluttet: 11. marts 2019Næste nummer: Maj 2019

Oplag: 1.000 stk.

TRYK CS Grafisk A/S

FORSIDEFOTO © Henrik Bentsen

2 www.ufaa.dk

Verdens største. Lige rundt om hjørnet

ERHVERVSMÆGLER INVESTERING | SALG | UDLEJNING | DRIFT

ADMINISTRATION | RÅDGIVNING

VURDERING | ANALYSE

CBRE.DK

DERFOR SKAL DU FÅ OPSAT ALTANER- SVARET TIL ALLE UDLEJERE

Overvejer du at få opsat altaner på dine udlejningsejendomme? Der er mange fordele! Fordelene er:

Hos Aarhus Altanen tager vi os samtidig af alt besværet. Du skal blot læne dig tilbage og se, hvordan altanerne bliver til. Vi tager os af:

Tegning/Beregning af dine altanerByggetilladelser og godkendelser ift. montering af dine altanerProduktion af dine altanerMontering af dine altaner

Få en uforpligtende snak. Giv os et kald på 86 28 66 11, send en mail på [email protected] eller besøg aarhusaltanen.dk.

Attraktive lejligheder

Hurtigere genudlejning Højere husleje

Værdiforhøjelse

EN DEL AF PW STÅL /AS

EN DEL AF PW STÅL /AS

Jegstrupvej 46 - 8361 Hasselager - +45 86 28 66 11 - [email protected]

HUSK! Generalforsamlingen den 11. april og aktuelt foredrag om boligmarkedet i Aarhus - et must for alle udlejere.

4 www.ufaa.dk www.ufaa.dk 5www.ufaa.dk 5

Sagen blev vundet, således at lejer hæf-tede for skaden, men boligrettens præ-misser medfører, at udlejer i lignende tilfælde risikerer at skulle betale. Det anbefales derfor at justere de forelig-gende husordener, så der ikke gives lejer adgang til at bore i de relevante vægge. Sagen blev ført med økonomisk støtte fra Aarhus Udlejerforening.

Sagen vedrørte en lejer, der havde forår-saget en vandskade. Dette var sket ved, at lejeren med sin boremaskine havde ramt et skjult vandrør, mens lejeren var i gang med at opsætte 2 Ikea-hylder med hylde-knægte på en væg i lejemålets køkken.

Udlejers forsikringsselskab dækkede skaden, og sagen vedrørte derfor alene spørgsmålet om, hvem der skulle betale forsikringens selvrisikobeløb.

Det var desværre huslejenævnets opfat-telse, at lejer kun skulle betale, såfremt lejer havde handlet uforsvarligt, såvel som man pålagde udlejer at føre bevis for, at lejer havde handlet uforsvarligt.

Et enstemmigt huslejenævn fandt heref-ter, at lejer ikke hæftede for selvrisikobe-løbet, da der ikke var tegn på synlige rør, som burde have fået lejer til at indse, at der var en risiko ved at bore i væggen.

Udlejer gjorde for boligretten over-ordnet 2 forhold gældende:

1. Lejer var ansvarlig, fordi der var tale om en uberettiget ændring af lejemålet uden udlejers samtykke, jf. lejelovens §§ 28-30.

2. Lejer var ansvarlig, fordi der var tale om en skade forvoldt ved uforsvarlig ad-færd, jf. lejelovens § 25.

Boligretten gav udlejer medhold i pkt. 2 grundet de konkrete omstændigheder i sagen, men ikke medhold i pkt. 1.

Ad pkt. 1 – Lejers ændringsret

Udgangspunktet er, at lejer ikke har ret til at foretage ændringer af lejemålet, dog bortset fra sædvanlige installatio-ner, jf. lejelovens § 29, og visse former for skiltning mv., jf. lejelovens § 30.

Det fremgår udtrykkeligt af lejelovens § 28, at lejer derudover ikke er berettiget til at foretage andre ændringer:

”§ 28. Lejeren må ikke uden udlejers samtykke foretage ændringer af det le-jede eller anbringe andre indretninger eller genstande end de i §§ 29 og 30 nævnte.”

Hermed er det tillige bestemt, at lejer har ret til ændringer, såfremt udlejer giver samtykke, hvorfor lejer ved aftale kan være tillagt en ændringsret.

I den konkrete sag var der i husordenen beskrevet i hvilket tidsrum, der måtte bores i lejemålene, ligesom det var præ-ciseret, at der ikke måtte bores i klinker og vinyl.

Derfor var det muligt at anlægge det synspunkt, at lejeren i husordenen var tillagt en ret til i et bestemt tidsrum at bore i de vægge i lejemålet, der ikke var

klinker eller vinyl. Den væg i lejemålets køkken, som lejeren borede i, var en al-mindelig tapetseret væg.

Boligretten forfulgte dog ikke denne pro-blemstilling, men udtalte enstemmigt, at en lejer har ret til at bore i vægge og op-sætte hylder uden særlig tilladelse:

”En enig boligret finder, at opsætning af 2 Ikea-hylder med hyldeknægte ikke er om-fattet af lejelovens §§ 28 og 29. Hylderne kunne derfor sættes op uden indhentel-se af udlejers forudgående tilladelse.”

Boligrettens præmis må forstås således, at der indfortolkes en bagatelgrænse i lejelovens § 28, således at visse foran-dringer er så sædvanlige, at de reelt ikke udgør en ”ændring” af det lejede.

Eftersom udlejer vandt sagen, og da dommen ikke blev anket af lejeren, må en landsretsprøvelse af dette spørgsmål dog afgøres af fremtidige sager.

Ad pkt. 2 – Uforsvarlig adfærd

Boligretten tog herefter stilling til, om le-jerens beskadigelse af vandrøret kunne karakteriseres som forvoldt ved ufor-svarlig adfærd, jf. lejelovens § 25, stk. 1-2:

”§ 25. Lejeren skal behandle det lejede forsvarligt.

Stk. 2. Lejeren er erstatningsansvarlig for skade, som forvoldes ved uforsvarlig ad-færd af ham selv, hans husstand eller an-dre, som han har givet adgang til det lejede.”

Indledningsvis anførte boligretten,at det var lejerens bevisbyrde, at der var tale om en hændelig skade, da det var uomtvistet, at lejerens handlinger havde forårsaget skaden. Dette er i overens-stemmelse med almindelige bevisregler, hvorefter en skadevolder må bevise, at denne ikke har handlet uforsvarligt.

Imod udlejers synspunkt fremhæve-de boligretten, at lejer ikke var bekendt med, at vandrørene i køkkenet var skjult bag væggen, samt at der ikke i ejendom-mens husorden eller i lejekontrakten var advaret mod, at der var skjulte vandrør.

Udslagsgivende for sagen blev dog køk-kenets konkrete udformning og lejerens vidneudsagn.

Der var tale om et langt og snævert køk-ken, som for enden havde en håndvask, der var placeret foran et vindue. Til ven-stre for håndvasken var der en blank væg, og det var denne, som lejeren borede i.

Når man åbnede skabslågen under håndvasken kunne det konstateres, at der gik vandrør fra håndvasken og ind i væggen til venstre, således at man ved registrering heraf kunne blive advaret om, at disse vandrør løb ind i væggen.

Under afhøringen forklarede lejeren, at hun hverken havde hæftet sig ved disse vandrør eller havde åbnet skabslågen, før boringen blev påbegyndt.

Boligrettens flertal fandt herefter, at le-jeren havde handlet uforsvarligt, idet

vandrørene måtte forventes at kunne være placeret i den væg, som lejeren bo-rede i, sammenholdt med at lejeren ikke foretog nogen form for undersøgelse, før boringen blev påbegyndt.

Boligretten havde supplerende gjort en bemærkning om, at lejemålet var belig-gende i en etageejendom, hvor der var andre lejemål både over og under leje-rens, således at dette bidrog til at skærpe lejerens undersøgelsespligt.

Konklusion

Der er tale om en god dom for udlejer, der dog medfører en skærpet opmærk-somhed på indholdet af husordenen.

Afgørelsen viser, at der ikke i alle situati-oner vil være tale om uforsvarlig adfærd, når lejer borer i lejemålets vægge og ram-mer vandrør. Det afhænger i høj grad af, hvordan lejemålet konkret er indrettet samt retningslinjerne i husordenen.

Det må derfor anbefales, at de forelig-gende husordener opdateres, således at der ikke hos lejer skabes en forventning om, at det er tilladt at bore i alle andre vægge, end dem med opsatte klinker.

Herunder bør det overvejes at tydeliggø-re, at der ikke må bores i bestemte væg-ge med skjulte rør, medmindre udlejers skriftlige tilladelse foreligger.

Pas på borende beboere AF JOHN BJERRE ANDERSEN, ADVOKAT, OG JONATHAN

SEB SALICATH, ADVOKATFULDMÆGTIG, DLA PIPER

DLA Piper har for nylig ført en principiel sag for Boligretten i Aarhus omkring en vandskade forårsaget af lejers boring i en væg.

6 www.ufaa.dk www.ufaa.dk 7




KURSUS 5Regnskab og skat

Tid Mandag d. 25. marts 2019, kl. 19.00-22.00Underviser Hans A. Nielsen og Jan MehlsenSted Scandic Hotel Aarhus City

Tilmelding/evt. afbud senest 1 uge før afholdelse

KURSUSBESKRIVELSEGrundlæggende regnskabs- og skatteregler for udlejere af udlejningsejendomme. Nyheder på området vil sær-skilt blive gennemgået dels for 2018 og dels for 2019.

Af kursets øvrige indhold kan nævnes:1. Bogføringslovens bestemmelser2. Den skattepligtige indkomst (overskud af udlejningsejendom)3. Hvad er vedligeholdelse, og hvad er forbedringer4. Hvorledes forholdes med medregnede og udbetalte beløb fra GI5. Renter samt kurstab og - gevinster6. Afskrivningsreglerne7. Virksomhedsskatte- og kapitalafkastordningen8. Frivillig registrering efter momsloven, momspligtige lejeindtægter, væsentlige til- og ombygninger.9. Beregning af skattemæssig avance ved salg

AFTENKURSUS KL. 19.00 - 22.00

Tid Mandag d. 8. april 2019, kl. 9.00-12.00Underviser Louise Kaczor, Advokat (LL.M)Sted Scandic Hotel Aarhus City


KURSUSBESKRIVELSE

Formålet med kurset er at give deltageren et overblik over de lejeretlige regler, som gælder ved udlejers hånd-tering af ind- og fraflytninger i boliglejemål.

Kurset behandler lejelovens regler om vedligeholdelse, misligholdelse og istandsættelse samt udlejers krav i for-bindelse med flyttesyn og flytteopgørelse. Der vil blive inddraget relevante huslejenævns- og retsafgørelser, så reglerne kan ses i praksis.

KURSUS 7Flyttesyn

FORMIDDAGSKURSUS KL. 9.00 - 12.00

Tid Mandag d. 1. april 2019, kl. 19.00-22.00Underviser Erik Aagaard Poulsen, Advokat (H) og Thomas Andreas Mikkelsen, AdvokatSted Scandic Hotel Aarhus City


KURSUSBESKRIVELSE

Efter indførelsen af den nye lejekontrakts formular A 9 er der sket en række ændringer af lejelovgivningen, herun-der indført nye regler om digital kommunikation, ændring af LL § 93, stk. 1, litra i, om ophævelse, og fra 1/1 2019 forventes nye regler at træde i kraft vedrørende lejers ret til korttidsudlejning, ligesom der er ny retspraksis vedrø-rende flyttesyn og tidsbegrænsede lejeaftaler.

Endelig har ikrafttrædelsen af persondataforordningen også betydning for indholdet af § 11. Derfor indeholder kurset dels en gennemgang af betydningen af disse æn-dringer og i konsekvens heraf er der indarbejdet ændrede vilkår i de hidtidige anvendte paradigmer for anbefaling af indholdet af lejekontrakternes § 11. De 6 nye varianter er lejekontrakter for store ejendomme med og uden ind-vendig vedligeholdelseskonto, lejekontrakt for små ejen-domme med og uden vedligeholdelseskonto, lejekontrakt for udlejere der kun har et lejemål, og lejekontrakter for værelser.

Der udleveres et omfattende kursusmateriale.

KURSUS 6Den nye lejekontrakt med

6 nye varianter af § 11


KURSUS 8Småhusejendomme

Tid Mandag d. 29. april 2019, kl. 19.00-22.00Underviser Erik Aagaard Poulsen, Advokat (H) og Thomas Andreas Mikkelsen, AdvokatSted Scandic Hotel Aarhus City


KURSUSBESKRIVELSE

Småhusejendomme - herunder ejerlejligheder, par-cel- og rækkehuse, 80/20-ejendomme, lejemål med fri leje efter LL § 53 og Selvejende Institutioner, samt for uregulerede områder.

Da der siden lovændringerne af 1/7 2015 er gennemført en række ændringer af lejelovgivningen vedrørende æn-dring af reglerne om digital kommunikation, ophævelse af visse lejemål, indførelse af persondataforordningen, samt de nye regler fra 1/1 2019 om lejerens muligheder for korttidsudlejning/fremleje, indeholder kurset infor-mation herom, herudover med de relevante ændringer, som bør medtages i lejekontraktens § 11.

Endvidere indeholder kurset vilkårene for fastsættelse af lejens størrelse, forbedringsforhøjelser i store små-husejendomme og små småhusejendomme, og nyere huslejenævns- og boligretspraksis og rådgivning herom.

Der udleveres et omfattende kursusmateriale.


KURSUS 10Renovering og ombygning

Tid Mandag d. 27. maj. 2019, kl. 19.00-22.00Underviser Michael DueSted Scandic Hotel Aarhus City


KURSUSBESKRIVELSERenovering og ombygning: Forny og opdater din udlejningsejendom – så den bliver tidssvarende1. Intro2. Tagboliger/kælderlokaler – Hvad er muligt og lovligt også i forhold til tilgængelighed?3. Klimaskærm – tag, vinduer og facader4. Det ”tunge” rum i ejendommen – vådrum5. Tekniske installationer og energibesparelse6. Vedligeholdelsesplanen er et godt arbejdsredskab

Sammenholdt med at der til stadighed bygges billigere nye boliger i både byer, opland og nu også erhvervs-afviklede industri- og havnearealer, øges konkurrencen om at kunne tilbyde ”den attraktive og perfekte bolig” til de mere og mere krævende lejere. Hvordan står udle-jere godt i den konkurrence og ikke blive hægtet af, når boligmarkedet igen ændre sig, og udbuddet bliver stør-re end efterspørgslen?


KURSUS 9Den nye lejekontrakt med

6 nye varianter af § 11

FORMIDDAGSKURSUS KL. 9.00 - 12.00

Tid Mandag d. 6. maj. 2019, kl. 9.00-12.00Underviser Erik Aagaard Poulsen, Advokat (H) og Thomas Andreas Mikkelsen, AdvokatSted Scandic Hotel Aarhus City


KURSUSBESKRIVELSE

Efter indførelsen af den nye lejekontrakts formular A 9 er der sket en række ændringer af lejelovgivningen, herunder indført nye regler om digital kommunikation, ændring af LL § 93, stk. 1, litra i, om ophævelse, og fra 1/1 2019 forventes nye regler at træde i kraft vedrø-rende lejers ret til korttidsudlejning, ligesom der er ny retspraksis vedrørende flyttesyn og tidsbegrænsede le-jeaftaler. Endelig har ikrafttrædelsen af persondatafor-ordningen også betydning for indholdet af § 11. Derfor indeholder kurset dels en gennemgang af betydningen af disse ændringer og i konsekvens heraf er der indar-bejdet ændrede vilkår i de hidtidige anvendte paradig-mer for anbefaling af indholdet af lejekontrakternes § 11. De 6 nye varianter er lejekontrakter for store ejen-domme med og uden indvendig vedligeholdelseskonto, lejekontrakt for små ejendomme med og uden vedlige-holdelseskonto, lejekontrakt for udlejere der kun har et lejemål, og lejekontrakter for værelser. Der udleveres et omfattende kursusmateriale.

For yderligere info vedr. tilmelding, kursusbevis mv.: www.ufaa.dk. Alle kurser afholdes på Scandic Aarhus City, Østergade 10, Aarhus C.

Max. deltagerantal til alle kurser: 60.

Aftenkurser starter kl. 19.00 og slutter senest kl. 22.00. Alle kurser består af 3 x 50 min. Formiddagskurser starter kl. 9.00 og slutter senest kl. 12.00

SERVICERING

Aftenkurser: Under hele kurset self-service-automat kaffe og the (vand på bordene). I pausen kage.

Formiddagskurser: Under hele kur-set selfservice-automat kaffe og the (vand på bordene). I pausen en gour-met-sandwhich.

Medlemmer: Hvert medlem kan tilmel-de 2 personer pr. kursus uden bereg-ning. For deltagere herudover betales kr. 250,- (Ikke-medlemmer: Betaler kr. 1.400,- pr. deltager pr. kursus).

Alle kurser afholdes på: Scandic Hotel Aarhus City, Østergade 10, 8000 Aarhus. Telefon 8931 8100.

Afbud: Har du tilmeldt dig et kursus og senere bliver forhindret, skal du sende afbud. Det er der mange der gør, men også mange som ’glemmer’. Bestyrel-sen har derfor truffet en principbeslut-ning om at kurserne fortsat skal være gratis; men at de som bliver forhindret

i at møde og som glemmer at sende afbud vil blive opkrævet et gebyr på kr. 250,-.

Udlejerforeningen Aarhus’ kurser er en Filial af Danske Udlejeres kursusvirk-somhed. Medlemmer af foreningen kan derfor deltage.

Kursusbevis: Efter vore kurser udste-des deltagerbeviser til alle som ønsker det. Advokater og revisorer vil således kunne lade vore kurser indgå i deres faglige forpligtelser til kursusdeltagelse. Alle kurser er på 3 lektioner og giver 3 kursuspoint.

Forårets kurser 2019

www.ufaa.dk 98 www.ufaa.dk

AF LARS H. RASMUSSEN

Din

erh

verv

seje

ndom

?

Erhvervscenterdirektør og partner, Martin Julsgaard

Aarhus har talent - og din ejendom har potentiale

Ejendomsmæglerkæde for Danske Bank koncernen

Erhvervscenter Østjylland - Aarhus · Tlf. 86190300Skt. Clemens Torv 11, 8000 Aarhus [email protected]/oestjylland

Du kender sikkert TV-udsendelsen ”Danmark har talent”, men har du tænkt på, hvor meget talent, der er i en by som Aarhus? Som en af landets største studiebyer udklækkes en god portion. Og de unge med iværksætterdrømme har ikke tænkt sig at flytte. Aarhus har alt og efterspørgslen på kloge kvadratmeter går kun én vej. Op. Alene i Aarhus er der skabt mere end 6.500

nye arbejdspladser i året frem til sep. 2017. Det viser tal fra Danmarks Statistik og det høje aktivitetsniveau, som vi mærker i det daglige arbejde som erhvervsmæglere i Østjylland. Måske din ejendom har større potentiale, end du tror?

Kontakt home Erhverv Aarhus på tlf. 8619 0300.

Ejendomsmæglerkæde for Danske Bank koncernen

Erhvervscenter Østjylland - Aarhus · Tlf. 86190300Skt. Clemens Torv 11, 8000 Aarhus [email protected]/oestjylland

Midt- og østjylland Erhvervsassurandør Henrik Andersen Telefon 35 47 97 89 [email protected]

Kære udlejer, er du dækket godt nok?

Som udlejer er det særligt vigtigt at være rigtigt dækket, så du kan få hurtig og rele- vant hjælp, hvis dine bygninger bliver beskadiget ved brand, storm, indbrud m.m. Det skyldes, at du kan risikere store huslejetab oveni beskadigelserne, hvis udbedringerne trækker ud.

Din lokale Alm. Brand assurandør er spe- cialist i forsikring af netop udlejningsejen-domme. Mail eller ring og få en uforpligtende snak om, hvordan du og Alm. Brand kan passe rigtig godt på dine interesser.

Der er plads til 120 spisende gæster, hvorfor tilmelding til spisning efter generalforsamlingen er nødvendig og sker ved at sende en mail til: [email protected]. Anfør: Medlemsnummer, navn/navne, mail-adresse og telefonnummer.

Bemærk! For medlemmet er spisning gratis, for ledsager skal indbetales kr. 300,-.

Tilmeldingen for ledsager er først gældende, når beløbet er indbetalt på foreningens bankkonto: Danske Bank reg. nr. 3627 konto nr. 623 64 80.

Du vil få tilsendt (pr. mail) nummererede billet(er) til spisningen.

Tilmelding sker efter ’først til mølle’ princippet.Sidste frist for tilmelding er torsdag den 4. april 2019.

Noter til dagsordenen:Ad 5. Behandling af indkomne forslag

Ad 6. Valg af formandClaus Jespersen ønsker ikke genvalg. Bestyrel-sen foreslår Lars H. Rasmussen til ny formand.

Ad 7. Valg af medlemmer til bestyrelsen og 2 suppleanterBestyrelsen består af 7 til 10 medlemmer incl. formanden. Medlemmerne af bestyrelsen væl-ges for 2 år og suppleanter vælges for 1 år. Be-styrelsen består af 9 medlemmer.

På valg er Michael Graf Nielsen, Erik Aagaard Poulsen, Louise Kaczor og Michael Due, der alle er villige til at modtage genvalg.

Bestyrelsen foreslår genvalg af Michael Graff Nielsen, Erik Aagaard Poulsen, Louise Kaczor, Michael Due. Såfremt Lars H. Rasmussen væl-ges til formand, vil bestyrelsen foreslå Claus Jespersen valgt for 1 år.

Valg af 2 Suppleanter:På valg er Morten Holst Aaen og Kim Nielsen, som begge er villige til at modtage genvalg.Bestyrelsen foreslår genvalg af Morten Holst Aaen og Kim Nielsen.

Ad 8. Valg af revisor og 1 suppleantBestyrelsen foreslår genvalg af Revisionsfirmaet Beierholm og der vælges ikke suppleant.

Indkaldelse tilGENERALFORSAMLINGTorsdag den 11. april 2019 · kl. 17.30

Dagsorden ifølge vedtægterne1. Valg af dirigent2. Bestyrelsens beretning for det foregående kalenderår3. Aflæggelse af regnskab for det foregående kalenderår4. Forelæggelse af budget, herunder godkendelse af kontingent og restancegebyr for 20205. Behandling af eventuelle indkomne forslag6. Valg af formand, når han er på valg7. Valg af medlemmer til bestyrelsen og 2 suppleanter8. Valg af revisor og 1 suppleant9. Eventuelt

BESTYRELSEN

Formand Claus Jespersen, DirektørNæstformand Lars H. Rasmussen, DirektørKasserer Michael Graff Nielsen, Ejendomsadm. Erik Aagaard Poulsen, Advokat Henning Poulsen, Civilingeniør Louise Kaczor, Advokat Michael Due, Ingeniør Helle Pouli, Ejendomsmægler, valuar MDE

UDVALGSFORMÆND

Økonomiudvalg Claus Jespersen, DirektørRedaktionsudvalg Lars H. Rasmussen, DirektørKursusudvalg Erik Aagaard Poulsen, Advokat

PROGRAM Generalforsamling

Faglig informationSpisning - tilmelding nødvendig

Underholdning- læs mere om underholdning side 12

Generalforsamlingen finder sted på: ecopark · Bautavej 1A · 8210 Aarhus V(Der er rigelig med parkeringspladser)

10 www.ufaa.dk

Flyttesynsrapport - pas på nyt problem

www.ufaa.dk 11

Huslejenævnsdatabasen er etableret i 2012 i et samarbejde mellem Grundejer-nes Investeringsfond ( GI ) og ressortmi-nisteriet for boligområdet, i dag Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen ( TBST ). Hus-lejenævnsdatabasen driftes og udvikles løbende i et samarbejde mellem GI og TBST.

Huslejenævn.dk er din centrale adgang til at få kendskab til afgørelser, som er truf-fet af huslejenævn og beboerklagenævn. Du kan bruge websiden, uanset om du som almindelig borger, udlejer, advo-kat, administrator eller lignende med interesse for lejeboligmarkedet ønsker at orientere dig om, hvad huslejenævnenes praksis er indenfor et emne eller en pro-blemstilling indenfor lejelovgivningen.

De afgørelser, som offentliggøres, er et udvalg af principielle afgørelser fra de større husleje- og beboerklagenævn. Huslejenævn.dk bidrager dermed til at øge retssikkerheden for borgerne og til

at skabe en mere ensartet retstilstand i afgørelser landet over.

Det er ikke hensigten, at Huslejenævn.dk skal fungere som et huslejeregister, hvor du kan få oplysninger om lejeniveauet i private udlejningsboliger i et bestemt område. Som anført på websitet´s for-side.

For en udlejer i Aarhus er siden desværre mindre anvendelig, da der desværre er meget få kendelser fra Aarhus. De fleste er fra Københavnsområdet og mange af ældre dato. Siden er også tung at navige-re rundt i, da der ingen overskrifter er for de forskellige kendelser. Det vil sige, man skal ind og åbne hver sag og læse langt ned i teksten for at finde ud af, hvad sa-gen drejer sig om. Det giver meget unø-dig spildtid.

Pt forestår et større analysearbejde af hjemmesiden med interviewundersøgel-ser af mulige brugere og interessenter

med henblik på en revidering af hjemme-siden. Resultatet af analysen forventes at være klar i maj måned, og skal danne grundlag for GI og TBST ´s stillingtagen til videreudvikling af huslejenævnsdata-basen.

Herfra skal lyde en opfordring til at lægge mange flere sager ind på hjemmesiden, dvs. ikke bar de principielle. Samtidigt skal hver sag udstyres med en mindre overskrift, som fortæller lidt om indhol-det.

Har du selv som bruger kommentarer, forslag eller ideer til indholdet af siden, må du meget gerne rette henvendelse til Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen på : [email protected].

Det ville være dejligt, hvis hjemmesiden kunne blive et bedre og hjælpsomt ar-bejdsredskab for alle som arbejder med boligudlejning.

AF ADVOKAT (H), ERIK AAGAARD POULSENADVOKATERNE I JYLLANDSGÅRDEN, AARHUS

Huslejenævn.dk giver adgang til afgørelser fra landets husleje- og beboerklagenævn.

Huslejenævn.dk


Historisk boligudlejningsejendom med 16 nyindrettede lejemål

nordicals.dk

Nordicals City Tower Værkmestergade 2, 17. etage · 8000 Aarhus [email protected] · Tlf. 8620 8585 CVR 39159333

Aarhus C - Christiansgade 24• Fri lejefastsættelse• Udstykket i ejerlejligheder• Renoveret og nyindrettet i 2017• Elevator installeret

Aarhus C - Christiansgade 24• Fri lejefastsættelse• Udstykket i ejerlejligheder• Renoveret og nyindrettet i 2017• Elevator installeret

Kontantpris kr. 32.700.000 1. års nettoafkast % 3,79Etageareal m² 1.004

Nybolig Erhverv er blevet til Nordicals.

Vi tænker større og skaber nye muligheder på markedet for ejen-domsrådgivning og -investering i Aarhus og resten af Danmark. Men vi er også stadig de samme dygtige erhvervsmæglere, vi altid har været. Vi glæder os til at møde dig under vores nye navn.

Nordicals. Tænk større.

Kontakt os på tlf. 8620 8585 og hør nærmere om, hvad vi kan gøre for dig.

Kontakt Peter Løndal på e-mail: [email protected] eller tlf. 2077 4243 for yderlige-re informationer om denne fantastiske ejendom i centrum af Aarhus

TIL SALG

EJENDOMSRENOVERINGTrænger din ejendom også til en renovering?

Hos Arne Elkjær A/S er vi ikke bare din rådgiver, vi er din samar-bejdspartner, som i fællesskab med dig, finder den bedst mulige løsning på lige netop dit renoveringsprojekt.

Vi indleder vores samarbejde med en forventningsafstemning til både forløbet og projektets mål. Vi giver dig den rådgivning som er nødvendig – hverken mere eller mindre. Undervejs i processen ud-fører vi fagtilsyn og laver grundig mangelgennemgang i forbindelse med aflevering.

Skal vi være din samarbejdspartner?

RÅDGIVENDE INGENIØRERBYGHERRERÅDGIVNING

Bredskifte Allé 7 · 8210 Aarhus V · T 86 16 47 55 · [email protected] · www.arneelkjaer.dk · CVR 10 27 78 33

ARNEELKJÆR

Her starter et projekt med en snak om behov og forventninger...

Telefonisk medlemsservice tilbydes gratisLejeret og ejendomsjuraErik Aagaard Poulsen, Advokat ................................ 8612 2366Louise Kaczor, Advokat ............................................. 2628 5777Søren Lyager ............................................................... 4029 0145Kim Nielsen, Advokat ................................................. 8732 1267

SkatHans Anton Nielsen, Stats.aut. Revisor ................... 8739 3744

Salg, vurdering og administrationPeter Lautrup, EA ....................................................... 2013 0111Lars H. Rasmussen, Direktør .................................... 8616 0055

Praktiske og tekniske grundejerforholdMichael Due, Rådgivende ingeniør .......................... 8616 4755Henning Poulsen, Civilingeniør ................................ 8619 0700

Som udlejer/bestyrelsesmedlemClaus Jespersen .......................................................... 2015 1374Michael Graff Nielsen ................................................ 2840 1985Helle Pouli ................................................................... 2844 5688

Medlemsfordele Magasinet 'Danske Udlejere' 10x årligt • Nyhedsbrevet 'Udle-jerforeningen Aarhus' 6x årligt • Aktuelle kurser og møder • Telefonisk rådgivning • Lejekontrakter og blanketter mv. gra-tis til kopiering • Tilskud til principielle retssager • Fordelagtig forsikringsordning med retshjælpsdækning.

Fredensgade 30 · 8000 Aarhus CTlf. 8612 1132 · [email protected] · www.ufaa.dk

Retningslinjer for gratis rådgivning Har du et spørgsmål til en af eksperterne i vores spørgepanel, kan du få et gratis råd ved enten at ringe eller maile det til Ud-lejerforeningen eller den pågældende direkte. Spørgsmålet skal kunne besvares umiddelbart uden gennemgang af bilag og egentlig sagsbehandling, idet man ellers må påregne at blive henvist til at søge betalt rådgivning.

Hvis du kontakter en af eksperterne direkte, skal du med det samme oplyse, at henvendelsen sker som medlem af Udlejer-foreningen Aarhus og oplyse medlemsnummer. Dine spørgs-mål bliver besvaret hurtigst muligt og normalt inden forløbet af 5 arbejdsdage bortset fra ferieperioder, hvor svartiden kan være længere.

Under hensyn til at besvarelsen af dit spørgsmål er gratis, og at det udelukkende gives på grundlag af de kortfattede oplysnin-ger, som du selv giver rådgiveren fraskriver både Udlejerfor-eningen og rådgiveren sig ethvert ansvar som følge af svaret.

Kontorets åbningstider:Mandag til torsdag: kl. 9.00 - 16.00 / fredag: kl. 9.00 - 12.00 for telefoniske og personlige henvendelser.

-

AFTENKURSUS KL. 19.00 - 22.00 AFTENKURSUS KL. 19.00 - 22.00


AARHUS

NYT FEB-MARTS 2019

Domen bliver hele byens mødestedEt hus fyldt med aktiviteter året rundt, hvor fællesskab, med-borgerskab og bæredygtighed står øverst på dagsordenen. Sådan lyder Aarhus Kommunes vision for genåbningen af Do-men på Pier 2. Den evigt foranderlige, levende og innovative Dome of Visions genåbner i foråret 2019 med nyt koncept og under et nyt navn: ”Domen”.

Domen bliver samtidig en del af et særligt fællesskab i Aarhus: De forenede bylivshuse, steder i byen, hvor Aarhus skaber nye rammer og platforme for fællesskab, samarbejde, netværk og (by)udvikling lokalt og på tværs af lokalområder. Domen vil dog adskille sig fra andre af byens bylivshuse, som er knyttet til en specifik bydel, ved at være et midlertidigt, fælles bylivs-hus for hele Aarhus.

Domen genåbner på Pier 2, hvor den placeres i de kommende år, men på længere sigt er der mulighed for, at den kan flyttes til andre lokationer i byen.

Arealudviklingschef Bente Lykke Sørensen, siger: ”Det er vig-tigt for Aarhus, at der fortsat er mødesteder som bylivshuse-ne, hvor ikke kun Aarhus Kommune kan møde borgerne, men hvor aarhusianerne kan møde hinanden. Det mangfoldige og inspirerende byliv får nu de bedste forudsætninger for at fort-sætte i og omkring domen.”

Domen åbnede i efteråret 2016 på Pier 2 i Aarhus. Siden åb-ningen har kuplen dannet rammen om mere end 600 arran-gementer, og mere end 70.000 gæster har danset, lyttet, de-batteret, sunget, mediteret, observeret, drukket kaffe og nydt livet i og omkring kuplen.

Domen genåbner i foråret 2019, og det bliver Medborgerskab i Borgmesterens Afdeling, der skal stå for driften af Domen.

Specialkonsulent Tine Holm Mathiasen glæder sig til, at Do-men igen fyldes med liv og aktiviteter til glæde for byens bor-gere: ”Domen har en imponerende historik med en lang liste af alt fra dansefester til faglige arrangementer om bæredygtig byudvik-ling og internationale delegationsbesøg. Det vil vi bygge videre på. Domen skal være nem at bruge for alle interesserede, der gerne vil engagere sig i udviklingen af vores lokalområder og velfærdssam-fund. Vi glæder os utrolig meget til at sætte de fantastiske rammer og det kæmpe potentiale, som Domen indeholder, i spil.”

FAKTADome of Visions version 3.0 åbnede i efteråret 2016 i forbin-delse med Aarhus’ rolle som europæisk kulturhovedstad 2017.

Domen er tegnet af arkitekt Kristoffer Tejlgaard og er bygget af krydslamineret massivtræ, der er modulært og flytbart. Do-

mens i alt ca. 450 m2 fordeler sig på en stueetage, en første sal, terrasse, bar og serviceareal. NCC stod for driften af do-men frem til 1. oktober 2018, hvor kontrakten med Aarhus Kommune udløb.

For booking af domen i forbindelse med arrangementer skal henvendelse ske via mail: [email protected]

Østjyske kommuner hylder ambitiøse iværksættereRAarhus Kommune inviterer sammen med resten af kommu-nerne i Business Region Aarhus alle iværksættere til at række ud efter et helt særligt mentorforløb og muligheden for at vin-de 50.000 kroner.

Det sker som led i det fælles østjyske forløb, Iværksætterpri-sen, som de 12 østjyske kommuner står bag.

Aarhus Kommune har stor fokus på at udvikle startup-, scale-up- og investor-miljøet. Blandt andet er der i forbindelse med den nye erhvervsplan blevet nedsat en taskforce, der består af iværksættere, investorer samt repræsentanter fra andre dele af startup- og investor-miljøet. Taskforcen skal pege på, hvad der skal til for at få flere nye virksomheder til at blive succes-fulde.

Borgmester Jacob Bundsgaard siger: "Iværksættere står bag over 4000 nye jobs i Østjylland om året. Vi har derfor fokus på området for at sikre, at de unge virksomheder også klarer sig i det lange løb. Jeg vil derfor opfordre iværksættere i Aarhus til at melde sig til Iværksætterprisen – det er en god investering i fremtiden".

Alle iværksættere fra Østjylland kan lægge billet ind på at være med i Iværksætterprisen. 50 iværksættervirksomheder kom-mer gennem nåleøjet og får adgang til et målrettet mentorfor-løb. De 50 iværksættere kommer til at lære hinanden at kende og får et forløb, hvor de både møder kreative vanebrydere og får metoder og redskaber til at udvikle deres virksomheder og kundernes oplevelser af deres produkter.

De 12 østjyske kommuner er: Viborg, Randers, Silkeborg, Fav-rskov, Norddjurs, Syddjurs, Skanderborg, Samsø, Odder, Hor-sens, Hedensted og Aarhus.

Iværksættere kan byde ind på forløbet gennem hjemmesiden https://businessregionaarhus.dk/events/ivaerksaetterprisen/

Udvalgt af Niels Lucassen

Svane Køkkenet • Vinterrvej 9 • 8210 Aarhus V • Tlf: 8619 1888 • svane.com

SVANE AARHUSPERSONLIGT OG PROFFESIONELTHos Svane Køkkenet i Aarhus har vi opbygget en solid erfaring og ekspertise i renovering af inventar til udlejningsejendomme. Vi ken-der alt til værdien af, at få kvalitet, økonomi og proces til at gå op i en højere enhed.

Som kunde hos os får du en fast erhvervskonsulent tilknyttet din forretning. Det giver os mulighed for at imødekomme dine behov og varetage dine interesser.

Hos Svane Køkkenet Aarhus er et kundeforhold helt personligt.

Kontakt vores erhvervsafdeling og hør nærmere om dine fordele og muligheder.

Per Ole Kobberø:Tlf.: +45 4018 9918



„En samarbejdspartner der lægger vægt på at gøre vores hverdag nemmere og som har systemer, der kan over-våge installationen i ejendommen, er et aktiv for os. Torben Petersen, Inspektør hos SAB. Se mere på www.techem.dk

• • •

FjernaflæsningsmåleregivermuilghedforopkoblingtilTechemBeboerApp

Opsætalarmerpåmobil/pcogfåhjælptilatundgåomkostningertilvandspild

Spartidogladlejerne/beboerneselvfølgeforbrugetonlineogfindesvar

TechemBeboerApp-gørdetogsånemmereforudlejer

Få det lettere med fjernaflæsningsmålere

Boligmarkedet i storbyen Århus i fremtiden?

Hvor går udlejningsmarkedet hen i de kommende år? Der er bygget rigtigt meget og der bliver bygget mere, og priserne er blevet høje. Det skal alt sammen opsuges i den voksende by. Samtidig får vi helt nye bydele i Lisbjerg og Nye og efterhånden som Letbanen breder sig får byen en ny geogra-fi. Som altid vokser træerne ikkeind i himlen! Men kommer udlej-erne alligevel godt igennem i kommende 3-5 år?

Alt dette får vi svar på, når Jesper Bo Jensen kommer og under-holder om fremtidsscenariet for Aarhus by og kommune.

Til generalforsamlingen den 11. april er der ”underholdning” med fremtidsforskeren Jesper Bo Jensen. Vi glæder os til at byde ham velkommen.

I Huslejenævnene har vi desværre sta-dig en del tabte sager i forbindelse med ønskede istandsættelseskrav ved fraflyt-ningssynet, hvor udlejer på grund af ba-nale fodfejl ikke overholder formalia. De formelle regler er overordnet kort:

Det fremgår af lejelovens §98, stk. 3 og 4, at udlejere, der udlejer mere end én beboelseslejlighed, skal syne beboelses-lejligheden senest to uger efter, at udle-jeren er blevet bekendt med fraflytning. Den fraflyttende lejer skal indkaldes skriftligt til synet med mindst 1 uges var-sel, og der skal udarbejdes flyttesynsrap-port, som skal udleveres til lejer ved sy-net eller sendes til lejeren senest 2 uger efter synet, såfremt lejer ikke er til stede eller ikke vil kvittere for modtagelsen.

Det forudsættes naturligvis også, at i le-jemål indgået efter 01. juli 2015, er der afholdt indflytningssyn.

Er ovennævnte opfyldt kommer vi så til selve fraflytningsrapporten, som også giver anledning til tvister. Det skal be-mærkes, at der ikke er nogen formkrav til udarbejdelse af flyttesynsrapporter efter lejelovens § 98, stk. 4, men at de krav, udlejer ønsker at gøre gældende over for lejer, skal være klare og præcise, jf. Vestre Landsret dom af 11. sept. 2015, hvor retten fandt, at udlejers reklamati-

on over mangler ved fraflytning ikke var specificeret på en sådan måde, at udle-jers krav kunne anses for at være blevet gjort gældende over for lejer. Det samme i en anden sag fra VL af den 26. juni 2009 blev rapporten tilsidesat, idet udlejer ale-ne havde henvist til, at ”lejemålet ikke var malet og rengjort”.

I en sag fra Aarhus blev i flyttesynsrap-porten angivet en række forhold med be-skrivelsen ”God stand - vedligeholdelse kan være påkrævet”. Denne reklamation fandtes ikke tilstrækkelig specificeret, da der ikke nærmere er taget stilling til, hvorvidt tilstanden giver anledning til istandsættelse.

I en anden udenbys sag var der i en lej-lighed , hvor lejer var ryger og erkendte dette, aftalt den skulle males. Malerne havde – naturligvis -først afvasket vægge-ne på grund af nikotin, hvilket fremgik af malerregningen. Lejer ville ikke betale for dette, da det ikke fremgik af flyttesyns-rapporten. Udlejer tabte sagen. I en an-den rygerlejlighed var der malet to gange p.g.a. nikotin. Lejer ville ikke betale for 2 gange maling, da det ikke fremgik af rap-porten. Her tabte lejer dog sagen.

Man kan vel sige, at hvis en professionel håndværker skønner en bestemt udfø-relse nødvendig for et ordentligt resultat,

bør det vel udføres således. Uden det for udlejer er nødvendigt at redegøre for ar-bejdsgangen ud i detailler i fraflytnings-rapporten.

I en anden aktuel sag fra Aarhus havde udlejer under gulve anført sine krav med ”Påkrævet vedligeholdelse”. Lejer havde klaget over dette punkt, da denne ikke mente at istandsættelse var nødven-dig. Nævnet fandt på denne baggrund af sagens oplysninger, at udlejer ikke alene ved fraflytningsrapporten havde godtgjort, at det var påkrævet at istand-sætte gulvene. En tekst med ”påkrævet vedligeholdelse” er således ikke nok. Den skulle være suppleret med tekst som : stødmærker, hakker, slidte felter osv.. Gerne specificeret for de forskellige rum og med eventuelle fotos som dokumen-tation.

Men overordnet kan vi kun appellere til udlejer om at specificere mest muligt ved udfærdigelsen af flyttesynsrapporten, da mange lejere er på vagt for at finde en overset detalje, som udlejer under flytte-synet ikke lige har fundet nødvendig at medtage eller præcisere. Efter flyttesynet er disse, ofte indlysende, krav tabte. Ja, snubletråde er der nok af for en udlejer.

Specifikationskrav af istandsættelse i flyttesynsrapporter


Nyt fra Huslejenævnene:

Følg Udlejerforeningen Aarhus på LinkedInVores LinkedIn-side indeholder de seneste nye og relevante informationer for udlejere i Aarhus, invitationer til gratis kurser samt andre fordele, der er unikke for medlemmer af foreningen.

Siden er Udlejerforeningen Aarhus' talerør. Herfra vil vi udtrykke vores holdnin-ger og forhåbninger, men også invitere medlemmer og følgere til fx debat om lejeret, ny eller eksisterende lovgivning.

Så skynd dig at logge på LinkedIn - eller opret dig - og følg vores nye side, som du finder ved at søge efter Udlejerforeningen Aarhus.

Minister for Trafik- Bygning og Bolig, Ole Birk Olesen, er i Folketinget blevet stillet ovenstående spørgsmål. Til dette svarer han (i forkortet udgave):

Sammenskrivningen af lejeloven og bo-ligreguleringsloven er en del af forliget af den 11. juni 2014 om forenkling og mo-dernisering af lejelovgivningen indgået af den daværende regering og Venstre, Dansk Folkeparti, Enhedslisten samt So-cialistisk Folkeparti. I november 2016, ved indtræden i regeringen (Venstre) til-trådte Liberal Alliance og det Konservati-ve Folkeparti ligeledes forliget.

Med forliget var der enighed om, at le-jeloven og boligreguleringsloven skulle sammenskrives i et to-faset forløb. 1. fase er gennemført med de ændringer af

lejelovgivningen, der indgår i L 310, her-under fjernelse af enslydende bestem-melser i de to love. Disse trådte i kraft den 01. juli 2015.

2. fase omfatter en sammenskrivning på baggrund af en evaluering af lovændrin-gerne, der var enighed om at foretage 2 år efter lovændringernes ikrafttræden. Forligskredsen blev i september 2018 præsenteret for en række muligheder for nogle mindre materielle ændringer i den sammenskrevne lov. Der har dog ikke været enighed i forligskredsen om nogen af disse mulige ændringer.

Sammenskrivningen indebærer herefter alene en teknisk sammenskrivning, dvs at retstilstanden skal forblive uændret på alle punkter. Dette kræver en intern

kvalitetssikring, som har vist sig at have et større omfang end først antaget og dermed også yderst tidskrævende. For at sikre den tilstrækkelige kvalitet har sty-relsen besluttet at indgå kontrakt med en ekstern juridisk konsulent for yderligere kvalitetssikring.

1. udkast til en sammenskrevet lejelov og til en offentligretlig lov efter såvel intern som ekstern kvalitetssikring forventes færdig medio september 2019 til brug for en drøftelse i forligskredsen. Efter høringsproces m.m. påtænkes lovforsla-gene fremsat i folketingsforsamlingen 2019/20 efter årsskiftet 2019/20.

Hvad er status på arbejdet med at sammenskrive lejeloven og boligreguleringsloven?


Fra Folketinget: Spørgsmål nr. 353:

ERHVERVSMÆGLER - Udlejerforeningen...

Documents

Transcript of ERHVERVSMÆGLER - Udlejerforeningen...