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2019 3 5

远洋控股集团（中国）有限公司公开发行公司债券募集说明书摘要

1-1-1

声明

本募集说明书摘要的目的仅为向投资者提供有关本次发行的简要情况，并不

包括募集说明书全文的各部分内容。募集说明书全文同时刊载于上海证券交易所

网站（www.sse.com.cn）。投资者在做出认购决定之前，应仔细阅读募集说明书

全文，并以其作为投资决定的依据。

除非另有说明或要求，本募集说明书摘要所用简称和相关用语与募集说明书

相同。


1-1-2

目录

第一节发行概况 ......................................................................................................... 8

一、本次债券的核准情况 ....................................................................................................... 8

二、本期债券的基本条款 ....................................................................................................... 8

三、本期债券发行及上市安排 ............................................................................................. 13

四、本期债券发行的有关机构 ............................................................................................. 14

五、认购人承诺 ..................................................................................................................... 17

六、发行人与本次发行的有关机构、人员的利害关系 ..................................................... 18

第二节发行人及本期债券的资信状况 ................................................................... 19

一、本期债券的信用评级情况 ............................................................................................. 19

二、信用评级报告的主要事项 ............................................................................................. 19

三、发行人资信情况 ............................................................................................................. 21

第三节发行人基本情况 ........................................................................................... 26

一、公司基本信息 ................................................................................................................. 26

二、公司的设立及股本变动情况 ......................................................................................... 27

三、资产重组情况 ................................................................................................................. 29

四、股东情况介绍 ................................................................................................................. 30

五、公司的组织结构和对其他企业的重要权益投资情况 ................................................. 31

六、公司控股股东及实际控制人情况 ................................................................................. 37

七、公司董事、监事、高级管理人员情况 ......................................................................... 44

八、发行人主营业务概况 ..................................................................................................... 50

九、公司所处行业基本情况 ................................................................................................. 57

十、公司的竞争优势及发展战略 ......................................................................................... 66

十一、公司治理结构及相关机构最近三年及一期的运行情况 ......................................... 70

十二、公司及公司董事、监事、高级管理人员最近三年及一期违法违规情况 ............. 72

十三、发行人执行国务院房地产调控政策规定的情况 ..................................................... 73

十四、关联方及关联交易 ..................................................................................................... 75

十五、最近三年及一期是否存在资金被控股股东及其关联方违规占用，或者为控股股东

及其关联方提供担保的情形 ................................................................................................. 87

十六、会计核算、财务管理、风险控制、重大事项决策等内部管理制度的建立及运行情

况 ............................................................................................................................................ 87

十七、信息披露事务及投资者关系管理的相关制度安排 ................................................. 89

第四节财务会计信息 ............................................................................................... 90

一、最近三年及一期的财务报表 ......................................................................................... 90

二、最近三年及一期公司合并报表范围的变化情况 ......................................................... 98

三、最近三年及一期主要财务指标 ................................................................................... 104

四、管理层讨论与分析 ....................................................................................................... 105

五、债务结构情况 ............................................................................................................... 125

六、本期发行后公司资产负债结构的变化 ....................................................................... 126


1-1-3

七、资产负债表日后事项、或有事项及其他重要事项 ................................................... 127

八、公司资产的权利限制安排 ........................................................................................... 128

第五节募集资金运用 ............................................................................................. 129

一、本期债券的募集资金规模 ........................................................................................... 129

二、本期债券募集资金使用计划 ....................................................................................... 129

三、募集资金的现金管理 ................................................................................................... 129

四、募集资金使用计划调整的授权、决策和风险控制措施 ........................................... 129

五、本期债券募集资金专项账户管理安排 ....................................................................... 130

六、募集资金运用对发行人财务状况的影响 ................................................................... 130

七、发行人关于本期债券募集资金的承诺 ..................................................................... 131

第六节备查文件 ..................................................................................................... 132

一、备查文件 ....................................................................................................................... 132

二、查阅地点 ....................................................................................................................... 132


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释义

在本募集说明书摘要中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：

发行人、公司、本公

司、远洋集团（中国）指

远洋控股集团（中国）有限公司，曾用名远洋地产

有限公司

远洋集团、控股股东、

远洋集团控股、最终

母公司

指远洋集团控股有限公司（3377. HK）

同系子公司指远洋集团控股有限公司旗下除发行人以外的其他

子公司

公司股东、全体股东指远洋地产国际发展有限公司、昇能有限公司以及颖

博有限公司

中国人寿指中国人寿保险股份有限公司

安邦保险集团指安邦保险集团股份有限公司

本次债券、本次公司

债券指

经发行人董事会于 2018 年 11 月 6 日作出的 2018

年第 043 号董事会决议和发行人全体股东于 2018

年 11 月 9 日作出的 2018 年第 018 号股东决议批

准，在境内分期公开发行的本金总额不超过 30 亿

元人民币的公司债券

本期债券指

本次公开发行总额为 29 亿元的公司债券，即远洋

控股集团（中国）有限公司非公开发行 2019 年公

司债券（第一期）

本次发行指本期债券的公开发行

募集说明书指

发行人根据有关法律法规为发行本期债券而制作

的《远洋控股集团（中国）有限公司公开发行 2019

年公司债券（第一期）募集说明书（面向合格投资

者）》

募集说明书摘要、本

募集说明书摘要指

发行人根据有关法律法规为发行本期债券而制作


年公司债券（第一期）募集说明书摘要（面向合格

投资者）》

发行公告指

发行人根据有关法律、法规为本期债券发行而制作


年公司债券（第一期）发行公告（面向合格投资者）》

债券持有人指根据债券登记机构的记录显示在其名下登记拥有

本期债券的投资者

《债券持有人会议规

则》指

为保障公司债券持有人的合法权益，根据相关法律

法规制定的《远洋控股集团（中国）有限公司公开

发行 2019 年公司债券（第一期）持有人会议规则》

及其变更和补充

《债券受托管理协

议》指

发行人与债券受托管理人签署的《远洋控股集团

（中国）有限公司公开发行 2019 年公司债券（第


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一期）之受托管理协议》及其变更和补充

新质押式回购指

根据《上海证券交易所债券交易实施细则（2006 年

2 月 6 日颁布，2014 年 1 月 2 日修订）》，上交所于

2006 年 5 月 8 日起推出的质押式回购交易。质押

式回购交易指将债券质押的同时，将相应债券以标

准券折算比率计算出的标准券数量为融资额度而

进行的质押融资，交易双方约定在回购期满后返还

资金和解除质押的交易。新质押式回购与上交所以

往质押式回购的区别主要在于，前者通过实行按证

券账户核算标准券库存、建立质押库等措施，对回

购交易进行了优化

主承销商指

国信证券股份有限公司、中国国际金融股份有限公

司、招商证券股份有限公司、中信建投证券股份有

限公司

牵头主承销商、债券

受托管理人、受托管

理人、国信证券

指国信证券股份有限公司

联席主承销商指中国国际金融股份有限公司、招商证券股份有限公

司、中信建投证券股份有限公司

中金公司指中国国际金融股份有限公司

招商证券指招商证券股份有限公司

中信建投指中信建投证券股份有限公司

承销团指主承销商为本次发行组织的承销团

中诚信、评级机构、

资信评级机构指中诚信证券评估有限公司

律师指北京市柯杰律师事务所

会计师指普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）

中国证监会指中国证券监督管理委员会

上交所指上海证券交易所

债券登记机构、登记

公司指中国证券登记结算有限责任公司上海分公司

簿记建档指由簿记管理人记录投资者认购数量和债券价格的

意愿的程序

国务院指中华人民共和国国务院

国资委、国务院国资

委指国务院国有资产监督管理委员会

发改委、国家发改委指中华人民共和国国家发展和改革委员会

商务部指中华人民共和国商务部

住建部指中华人民共和国住房和城乡建设部

自然资源部指中华人民共和国自然资源部

国家统计局指中华人民共和国国家统计局

公司法、《公司法》指《中华人民共和国公司法》

证券法、《证券法》指《中华人民共和国证券法》

管理办法、《管理办指《公司债券发行与交易管理办法》


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法》

公司章程、《公司章

程》指《远洋控股集团（中国）有限公司章程》

企业会计准则、《企业

会计准则》指

财政部于 2006 年 2 月 15 日颁布并自 2007 年 1 月

1 日起施行的 1 项基本准则和 38 项具体准则以及

相关应用指南、解释和其他规定的统称

《房地产管理法》指《中华人民共和国城市房地产管理法》（2009 年修

正）

《闲置办法》指国土资源部于 2012 年 6 月 1 日修订的《闲置土地

处置办法》（2012 年 7 月 1 日起施行）

股东会指远洋控股集团（中国）有限公司股东会

董事会指远洋控股集团（中国）有限公司董事会

监事指远洋控股集团（中国）有限公司监事

近三年及一期、最近

三年及一期指 2015 年、2016 年、2017 年及 2018 年 1-9 月

报告期、报告期内指

(i)2015 年 1 月 1 日；或(ii) 发行人控制并表发行人

下属公司之日（(i)、(ii)两者以较晚日期为准）至

2018 年 9 月 30 日

报告期各期末指 2015 年 12 月 31 日、2016 年 12 月 31 日、2017 年

12 月 31 日及 2018 年 9 月 30 日

法定节假日或休息日指

中华人民共和国的法定及政府指定节假日或休息

日（不包括香港特别行政区、澳门特别行政区和台

湾省的法定节假日和/或休息日）

工作日指中华人民共和国商业银行的对公营业日（不包括法

定节假日）

交易日指中国证券经营机构的正常营业日（不包括法定及政

府指定节假日或休息日）

元、亿元、万元、百

万元指如无特别说明，指人民币元、亿元、万元、百万元

预售指

房地产开发企业在取得商品房预售许可证以后将

正在建设中的房屋预先出售给购买人，由房屋购买

人支付定金或房价款的行为

土地储备指房地产拟开发项目及在建中未竣工入伙的规划建

筑面积

银监会指中国银行业监督管理委员会（已撤销）

一线城市指北京、上海、广州、深圳

新一线城市指成都、杭州、重庆、武汉、苏州、西安、天津、南

京、郑州、长沙、沈阳、青岛、宁波、东莞、无锡

二线城市指

昆明、大连、厦门、合肥、佛山、福州、哈尔滨、

济南、温州、长春、石家庄、常州、泉州、南宁、

贵阳、南昌、南通、金华、徐州、太原、嘉兴、烟

台、惠州、保定、台州、中山、绍兴、乌鲁木齐、

潍坊、兰州

三线城市指除一线城市、新一线城市、二线城市、香港特别行


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政区、澳门特别行政区、台湾地区以外的城市

本募集说明书摘要中，部分合计数与各加总数直接相加之和在尾数上可能略

有差异，这些差异是由于四舍五入造成的。


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第一节发行概况

一、本次债券的核准情况

2018 年 11 月 6 日，公司董事会作出 2018 年第 043 号董事会决议，审议通

过了有关本次发行的议案。

2018 年 11 月 9 日，公司全体股东作出 2018 年第 018 号股东会决议，批准

了有关本次发行的议案，决议的有效期为决议通过日起 2 年。

2019 年 2 月 20 日，经中国证监会“证监许可[2019]232 号”核准，公司将

在中国境内公开发行不超过 29 亿元的公司债券。

二、本期债券的基本条款

（一）债券名称：远洋控股集团（中国）有限公司公开发行 2019 年公司债

券（第一期），本期债券分两个品种，其中品种一债券全称为“远洋控股集团（中

国）有限公司公开发行 2019 年公司债券（第一期）（品种一）”，品种二债券

全称为“远洋控股集团（中国）有限公司公开发行 2019 年公司债券（第一期）

（品种二）”。

（二）发行规模：本期债券的基础发行规模为 10 亿元，可超额配售不超过

19 亿元。

（三）超额配售权：发行人和主承销商将根据网下申购情况，决定是否行使

超额配售选择权，即在基础发行规模 10 亿元的基础上，追加不超过 19 亿元的发

行额度。超额配售部分引入品种间回拨选择权，回拨比例不受限制。

（四）票面金额：人民币 100 元。

（五）发行价格：按票面金额平价发行。

（六）债券期限：本期债券分为两个品种，品种一期限为 5 年期，在第 3 年

末附发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择权；品种二为 7 年期，在第 5

年末附发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择权。


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本期债券设置品种间回拨选择权，回拨比例不受限制。2019 年 3 月 15 日（T-

1 日）发行人和联席主承销商将根据网下申购情况，经过协商一致后决定是否启

动品种间回拨机制，即减少其中一个品种的发行规模，同时对另一品种的发行规

模增加相同金额，回拨比例不受限制（如某个品种的发行规模全额回拨至另一品

种，则本期债券实际变更为单一品种）。当一个品种认购不足而另一个品种出现

超额认购时，则将认购不足的品种回拨一定比例至超额认购的品种；其它情况下，

发行人和联席主承销商将视申购情况决定是否启动回拨机制，以使两个品种的票

面利率符合发行时的市场情况并处在合理水平。

（七）发行人调整票面利率选择权：

品种一：发行人有权决定在本期债券存续期间的第 3 年末调整第 4-5 年的票

面利率。发行人将于本期债券第 3 个付息日前的第 20 个交易日在上海证券交易

所指定的信息披露平台上公告关于是否调整本期债券票面利率以及调整幅度的

公告和回售实施办法公告。若发行人未行使调整票面利率选择权，则本期债券

后续期限票面利率仍维持原有票面利率不变。

品种二：发行人有权决定在本期债券存续期间的第 5 年末调整第 6-7 年的票

面利率。发行人将于本期债券第 5 个付息日前的第 20 个交易日在上海证券交易

所指定的信息披露平台上公告关于是否调整本期债券票面利率以及调整幅度的

公告和回售实施办法公告。若发行人未行使调整票面利率选择权，则本期债券

后续期限票面利率仍维持原有票面利率不变。

（八）投资者回售选择权：

品种一：发行人发出关于是否调整票面利率及调整幅度的公告后，投资者

有权选择在第 3 个计息年度付息日将其持有的品种全部或部分按票面金额回售

给发行人，或放弃回售选择权而继续持有。本期债券第 3 个计息年度付息日即

为回售支付日，发行人将按照上交所和债券登记机构相关业务规则完成回售支

付工作。

品种二：发行人发出关于是否调整票面利率及调整幅度的公告后，投资者

有权选择在第 5 个计息年度付息日将其持有的品种全部或部分按票面金额回售


1-1-10

给发行人，或放弃回售选择权而继续持有。本期债券第 5 个计息年度付息日即

为回售支付日，发行人将按照上交所和债券登记机构相关业务规则完成回售支

付工作。

（九）投资者回售登记期：持有本期债券的投资者拟全部或部分行使回售选

择权，可于发行人公告关于是否调整本期债券各品种票面利率以及调整幅度的

公告和回售实施办法公告之日起 3 个交易日内进行登记，回售登记确认后不能

撤销，相应的公司债券票面总额将被冻结交易；若投资者未在回售登记日进行

登记的，则视为放弃回售选择权，继续持有本期债券并接受上述调整。

（十）债券形式：实名制记账式公司债券。投资者认购的本期债券在债券登

记机构开立的托管账户登记托管。本期债券发行结束后，债券持有人可按照有

关主管机构的规定进行债券的转让、质押等操作。

（十一）债券利率及确定方式：本期债券的票面利率采取网下发行方式，将

根据网下询价结果，由发行人与主承销商按照国家有关规定共同协商确定。

本期债券票面利率采取单利按年计息，不计复利。

品种一：本期债券品种一的票面利率在存续期内前 3 年固定不变；在存续期

的第 3 年末，如发行人行使调整票面利率选择权，未被回售部分的债券票面利率

为存续期内前 3 年票面利率加调整基点（或减调整基点），在债券存续期内第 4-

5 年固定不变。

品种二：本期债券品种二的票面利率在存续期内前 5 年固定不变；在存续期

的第 5 年末，如发行人行使调整票面利率选择权，未被回售部分的债券票面利率

为存续期内前 5 年票面利率加调整基点（或减调整基点），在债券存续期内第 6-

7 年固定不变。

（十二）还本付息的期限和方式：本期债券按年付息、到期一次还本。利息

每年支付一次，最后一期利息随本金一起支付。本期债券本息支付将按照债券

登记机构的有关规定来统计债券持有人名单，本息支付的具体事项按照债券登

记机构的相关规定办理。

（十三）发行首日：本期债券发行首日为 2019 年 3 月 18 日。


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（十四）起息日：本期债券起息日为 2019 年 3 月 20 日。

（十五）付息日：

品种一：2020 年至 2024 年每年的 3 月 20 日为上一计息年度的付息日（如

遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第 1 个交易日；顺延期间付息款项不

另计息）；若投资者在存续期第 3 年末行使回售选择权，则回售部分债券的付息

日为 2020 年至 2022 年每年的 3 月 20 日（如遇法定节假日或休息日，则顺延至

其后的第 1 个交易日；顺延期间付息款项不另计息）。

品种二：2020 年至 2026 年每年的 3 月 20 日为上一计息年度的付息日（如

遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第 1 个交易日；顺延期间付息款项不

另计息）；若投资者在存续期第 5 年末行使回售选择权，则回售部分债券的付息

日为 2020 年至 2024 年每年的 3 月 20 日（如遇法定节假日或休息日，则顺延至

其后的第 1 个交易日；顺延期间付息款项不另计息）。

（十六）兑付日：

品种一：本期债券品种一的兑付日为 2024 年 3 月 20 日（如遇法定节假日或

休息日，则顺延至其后的第 1 个交易日；顺延期间兑付款项不另计利息）；若投

资者在第 3 年末行使回售选择权，则回售部分债券的兑付日为 2022 年 3 月 20 日

（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第 1 个交易日；顺延期间兑付款

项不另计利息）。

品种二：本期债券品种一的兑付日为 2026 年 3 月 20 日（如遇法定节假日或

休息日，则顺延至其后的第 1 个交易日；顺延期间兑付款项不另计利息）；若投

资者在第 5 年末行使回售选择权，则回售部分债券的兑付日为 2024 年 3 月 20 日

（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第 1 个交易日；顺延期间兑付款

项不另计利息）。

（十七）利息登记日：本期债券的利息登记日按登记机构相关规定处理。在

利息登记日当日收市后登记在册的本期债券持有人，均有权就所持本期债券获

得该利息登记日所在计息年度的利息。

（十八）支付金额：本期债券于每年的付息日向投资者支付的利息金额为投


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资者截至利息登记日收市时所持有的本期债券票面总额与对应的票面年利率的

乘积；于兑付日向投资者支付的本息金额为投资者截至兑付债券登记日收市时

所持有的本期债券最后一期利息及所持有的债券票面总额的本金。

（十九）担保情况：本期债券无担保。

（二十）募集资金专项账户：公司将根据相关法律法规的规定指定募集资金

专项账户，用于公司债券募集资金的接收、存储、划转与本息偿付。

（二十一）信用级别及资信评级机构：经中诚信证券评估有限公司综合评定，

发行人的主体信用等级为 AAA，本期债券的信用等级为 AAA。中诚信证券评

估有限公司将在本期债券有效存续期间对发行人进行定期跟踪评级以及不定期

跟踪评级。

（二十二）牵头主承销商：国信证券股份有限公司。

（二十三）联席主承销商：中国国际金融股份有限公司、招商证券股份有限

公司、中信建投证券股份有限公司。

（二十四）簿记管理人：国信证券股份有限公司。

（二十五）债券受托管理人：国信证券股份有限公司。

（二十六）发行方式：本期债券发行采取网下面向合格投资者询价配售的方

式，网下申购由本公司与主承销商根据簿记建档情况进行债券配售。

（二十七）发行对象：在中国证券登记结算有限责任公司开立合格证券账户

的合格投资者（法律、法规禁止购买者除外）。

（二十八）网下配售原则：主承销商根据询价结果对所有有效申购进行配售，

合格投资者的获配售金额不会超过其有效申购中相应的最大申购金额。配售原

则如下：按照投资者的申购利率从低到高进行簿记建档，按照申购利率从低到

高对申购金额进行累计，当累计金额超过或等于本期债券发行总额时所对应的

最高申购利率确认为发行利率。申购利率在最终发行利率以下（含发行利率）的

投资者原则上按照价格优先的原则配售；在价格相同的情况下，按照等比例原

则进行配售，同时发行人和主承销商有权根据时间、长期合作等因素优先配售。


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经发行人、主承销商及配售对象协商，可对根据上述配售原则确定的配售结果

进行调整。

（二十九）向公司股东配售的安排：本期债券不向公司股东优先配售。

（三十）承销方式：本期债券由主承销商负责组建承销团，以余额包销的方

式承销。

（三十一）拟上市地：上海证券交易所。

（三十二）募集资金用途：本期债券所募资金将用于偿还公司债券本息。

（三十三）新质押式回购：公司主体信用等级为 AAA，本期债券信用等级

为 AAA，本期债券符合进行新质押式回购交易的基本条件，本期债券新质押式

回购相关申请尚需有关部门最终批复，具体折算率等事宜按上交所及证券登记

机构的相关规定执行。

（三十四）上市安排：本次发行结束后，发行人将尽快向上交所提出关于本

期债券上市交易的申请，具体上市时间将另行公告。

（三十五）税务提示：根据国家有关税收法律、法规的规定，投资者投资本

期债券所应缴纳的税款由投资者承担。

三、本期债券发行及上市安排

（一）本期债券发行时间安排

发行公告披露日期：2019 年 3 月 14 日。

发行首日：2019 年 3 月 18 日。

预计发行/网下认购期限：2019 年 3 月 18 日至 2019 年 3 月 20 日。

（二）本期债券上市安排

本次发行结束后，本公司将尽快向上海证券交易所提出关于本期债券上市

交易的申请。具体上市时间将另行公告。


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四、本期债券发行的有关机构

（一）发行人：远洋控股集团（中国）有限公司

法定代表人：李明

住所：北京市朝阳区东四环中路 56 号远洋国际中心 A 座 31 层

联系电话：010-5929 9798

传真：010-5929 9877

联系人：张书峰

（二）牵头主承销商、债券受托管理人：国信证券股份有限公

司

法定代表人：何如

住所：深圳市罗湖区红岭中路 1012 号国信证券大厦十六层至二十六层

联系电话：010-8800 5037

传真：010-8800 5099

项目负责人：薛跃

项目经办人：李艳、李雨卉

（三）联席主承销商：中国国际金融股份有限公司

法定代表人（代）：毕明建

住所：北京市朝阳区建国门外大街 1 号国贸大厦 2 座 27 层及 28 层

联系电话：010-65051166

传真：010-65051156

项目负责人：张恒维、陈亚丽


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项目经办人：任意、程达明、慈颜谊、许丹、陈嘉曦

（四）联席主承销商：招商证券股份有限公司

法定代表人：霍达

住所：深圳市福田区福田街道福华一路 111 号

联系电话：010-50838997

传真：010-57601770

项目负责人：李恺、樊潇婷

项目经办人：寿峥峥、孙楠、张瑜、耿飓

（五）联席主承销商：中信建投证券股份有限公司

法定代表人：王常青

住所：北京市朝阳区安立路 66 号 4 号楼

联系电话：010-85156428

传真：010-65608445

项目负责人：黄亦妙

项目经办人：杜美娜、黄凌鸿

（六）发行人律师：北京市柯杰律师事务所

负责人：何杰

住所：北京市朝阳区建国路 79 号华贸中心 2 号写字楼 2606

联系电话：010-5969 5336

传真：010-5969 5339

经办律师：何杰、李欣


1-1-16

（七）会计师事务所：普华永道中天会计师事务所（特殊普通

合伙）

执行事务合伙人：李丹

住所：中国（上海）自由贸易试验区陆家嘴环路 1318 号星展银行大厦 507

单元 01 室

联系电话：021-2323 8888

传真：021-2323 8800

注册会计师：陈静、刘磊、金旸、徐建秋

（八）资信评级机构：中诚信证券评估有限公司

法定代表人：闫衍

住所：上海市青浦区工业园区郏一工业区 7 号 3 幢 1 层 C 区 113 室

联系电话：021-5101 9090

传真：021-5101 9030

经办人：蒋螣、林灿鸿、范鹿菁

（九）募集资金专项账户开户银行：中信银行北京富华大厦支

行

负责人：张玲

住所：北京市东城区朝阳门北大街 8 号富华大厦 E 座 1 层

电话：010-6555 8391

传真：010-6554 1192

（十）申请上市交易所：上海证券交易所


1-1-17

总经理：蒋锋

住所：浦东新区浦东南路 528 号

联系电话：021-5049 6191

传真：021-6880 7177

（十一）公司债券登记机构：中国证券登记结算有限责任公司

上海分公司

负责人：聂燕

住所：上海市陆家嘴东路 166 号中国保险大厦 3 楼

联系电话：021-6887 3897

传真：021-6887 5802-8264

五、认购人承诺

购买本期债券的投资者（包括本期债券的初始购买人和二级市场的购买人以

其他方式合法取得本期债券的人，下同）被视为作出以下承诺：

（一）接受本期债券募集说明书对本期债券项下权利义务的所有规定并受其

约束；

（二）本期债券持有人认购、购买或以其他合法方式取得本期债券，均视作

同意由国信证券担任本期债券的债券受托管理人，且均视作同意公司与债券受

托管理人签署的本期债券的《债券受托管理协议》项下的相关规定；

（三）本期债券持有人认购、购买或以其他合法方式取得本期债券均视作同

意并接受公司为本期债券制定的《债券持有人会议规则》并受之约束；

（四）本期债券的发行人依有关法律、法规的规定发生合法变更，在经有关

主管部门批准后并依法就该等变更进行信息披露时，投资者同意并接受该等变

更；


1-1-18

（五）本期债券发行结束后，发行人将申请本期债券在上交所上市交易，并

由主承销商代为办理相关手续，投资者同意并接受这种安排。

六、发行人与本次发行的有关机构、人员的利害关系

截至 2018 年 9 月 30 日，发行人与本次发行有关的中介机构及其负责人、

高级管理人员及经办人员之间不存在直接或间接的股权关系或其他利害关系。


1-1-19

第二节发行人及本期债券的资信状况

一、本期债券的信用评级情况

根据中诚信证券评估有限公司出具的《远洋控股集团（中国）有限公司公开

发行 2019 年公司债券（第一期）信用评级报告》，公司的主体信用等级为 AAA，

本期债券的信用等级为 AAA。

二、信用评级报告的主要事项

（一）信用评级结论及标识所代表的含义

发行人主体信用等级为 AAA，评级展望稳定，表示发行人偿还债务的能力

极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低。

本期债券信用等级为 AAA，表示本期债券信用质量极高，信用风险极低。

（二）信用评级报告的主要内容

1、正面

（1）雄厚的股东背景及较强的支持力度

公司控股股东远洋集团控股有限公司（以下简称“远洋集团”）的第一大股

东中国人寿保险股份有限公司（以下简称“中国人寿”）为全球最大的寿险公司，

在国内寿险市场始终占据主导地位，综合实力雄厚；远洋集团系中国人寿唯一

不动产投资平台，公司作为远洋集团在内陆地区最主要的运营平台，可在协同

效应及资金等方面获得股东较大支持。

（2）明显的区域布局优势

近年来公司加强全国化布局战略的实施，坚持深耕京津冀、长三角、珠三

角、长江中游和成渝五大城市群。截至 2018 年 9 月末，公司共拥有 159 个处于

不同开发阶段的项目，且大部分项目投资位于一、二线城市，区域布局优势明

显。


1-1-20

（3）优质的商业物业资源

目前公司在北京、天津和大连等城市核心地区拥有多个写字楼及城市综合

体。近年来公司商业物业租金收入持续增长，出租率均保持较高水平，优质的

商业物业为公司提供了较为稳定的现金流入。同时公司亦拥有较为充足的在建

商业物业储备，为未来的可持续发展奠定了良好的基础。

（4）较为顺畅的流动性补充渠道

公司拥有较大规模的未使用银行授信资源，并建立了较为多样的外部融资

渠道。同时，远洋集团在境外市场的资金来源亦可与公司外部流动性来源形成

互补。

2、关注

（1）面临一定的资本支出压力和再融资压力

近年来，公司业务规模较快增长，债务水平特别是短期债务规模上升较快；

同时，远洋集团（中国）仍有较大规模的在建项目，仍需一定规模的资金投入，

加之公司维持较大规模的土地储备支出，其未来存在一定的资本支出压力和再融

资压力。

（2）关联方往来款情况。

近年来公司合营企业及项目明显增多，关联方往来款规模亦大幅增加，其他

应收款的回收情况、其他应付款来源的稳定性及对合联营企业的担保情况或对公

司的信用质量产生影响。

（三）跟踪评级的有关安排

根据中国证监会相关规定、评级行业惯例以及中诚信评级制度相关规定，

自首次评级报告出具之日（以评级报告上注明日期为准）起，中诚信将在本期债

券信用级别有效期内或者本期债券存续期内，持续关注本期债券发行人外部经

营环境变化、经营或财务状况变化以及本期债券偿债保障情况等因素，以对本

期债券的信用风险进行持续跟踪。跟踪评级包括定期和不定期跟踪评级。


1-1-21

在跟踪评级期限内，中诚信将于本期债券发行主体及担保主体（如有）年度

报告公布后二个月内完成该年度的定期跟踪评级。此外，自本期评级报告出具

之日起，中诚信将密切关注与发行主体、担保主体（如有）以及本期债券有关的

信息，如发生可能影响本期债券信用级别的重大事件，发行主体应及时通知中

诚信并提供相关资料，中诚信将在认为必要时及时启动不定期跟踪评级，就该

事项进行调研、分析并发布不定期跟踪评级结果。

中诚信的定期和不定期跟踪评级结果等相关信息将在中诚信网站

（www.ccxr.com.cn）和交易所网站予以公告，且交易所网站公告披露时间应早

于在其他交易场所、媒体或者其他场合公开披露的时间。

如发行主体、担保主体（如有）未能及时或拒绝提供相关信息，中诚信将根

据有关情况进行分析，据此确认或调整主体、债券信用级别或公告信用级别暂

时失效。

（四）本期债券评级较往次债券评级的变动

本公司于2009年6月23日发行了规模为26亿元、期限为6年期的公司债券（以

下简称“09远洋债”）。09远洋债发行时，联合资信评估有限公司评定本公司主

体信用等级为AA，09远洋债信用等级为AA。2015年6月19日，根据联合资信评

估有限公司出具的跟踪评级报告，本公司主体信用等级上调至AA+，09远洋债信

用等级上调至AA+。2015年6月23日，本公司已经足额兑付09远洋债。

本公司于 2015 年 8 月 21 日发行了人民币 50 亿元的公司债券，于 2015 年

10 月 21 日发行了人民币 50 亿元的公司债券，于 2016 年 5 月 23 日发行了人民

币 40 亿元的公司债券，于 2017 年 11 月 21 日发行了人民币 10 亿元的公司债券，

于 2018 年 8 月 2 日发行了人民币 20 亿元的公司债券，经中诚信评定，上述五期

债券及本期债券的主体评级和债项评级均为 AAA，较 09 远洋债主体评级和债项

评级均有所上调。

三、发行人资信情况

（一）发行人获得主要贷款银行的授信及使用情况


1-1-22

本公司财务状况和资信情况良好，与商业银行等金融机构保持长期合作关

系，授信额度充足，间接债务融资能力较强。

截至 2018 年 9 月 30 日，本公司从国内多家金融机构获得的综合授信额度

为 710.00 亿元，其中未使用授信额度为 650.00 亿元。

（二）最近三年及一期与主要客户发生业务往来时，是否有严

重违约现象

最近三年及一期，本公司与主要客户发生重要业务往来时，未曾发生严重

违约行为。

（三）债务融资工具以及偿还情况

本公司截至本募集说明书摘要签署日债券的发行及偿还情况如下：

单位：亿元

发行主体远洋控股集团（中国）有限公司

债券名称债券类型发行日期

发

行

金

额

余额兑付

金额利率期限

是否存

在本息

延期兑

付或逾

期的情

况

募集资金使用

情况

远洋地产有限公

司 2015 年公司债

券（第一期）（品种

一）

公司债券 2015 年 8 月

21 日 20 15.25 4.75 4.90%

5 年

（3+2）否

本次债券募集

资金中，74.60

亿元用于偿还

发行人各类借

款，剩余 25.40

亿元用于补充

流动资金，截至

目前已全部使

用完毕。




二）


21 日 15 15 0.00 4.15%

7 年

（5+2）否




三）


21 日 15 15 0.00 5.00% 10 年否



券（第二期）（品种

一）

公司债券 2015 年 10

月 21 日 20 19.50 0.50 5.15%

6 年

（3+3）否


1-1-23



券（第二期）（品种

二）

公司债券 2015 年 10

月 21 日 30 30 0.00 4.76% 10 年否



券（第一期）


23 日 40 40 0.00 3.50%

5 年

（3+2）否

本期债券募集

资金中，13.13

亿元用于偿还

发行人各类借

款，剩余 26.87

亿元用于补充

流动资金，截至

目前已全部使

用完毕。



券（第一期）

公司债券 2017 年 11

月 21 日 10 10 0.00 5.29%

5 年

（3+2）否

本期债券募集

资金全部偿还

发行人各类借

款，截至目前已

全部使用完毕。



券（第一期）


2 日 20 20 0.00 4.70%

5 年

（3+2）否

本期债券募集

资金中，4.75 亿

元用于偿还“15

远洋01”回售部

分本金、0.5 亿

元用于偿还“15

远洋04”回收部

分本金，14.75

亿元用于偿还

公司各类借款，

截至目前已全

部使用完毕。

远洋控股集团(中

国)有限公司 2018

年度第一期定向

资产支持票据优

先级

ABN 2018 年 9 月

17 日 27.1 27.1 0.00 5.75% 20 年否

远洋控股集团(中

国)有限公司 2018

年度第一期定向

资产支持票据次

级

ABN 2018 年 9 月

17 日 1.43 1.43 0.00 / 20 年否

平安汇通-远洋中

国购房尾款资产

支持专项计划优

先 A1 级资产支持

ABS 2018 年 12

月 4 日 1.85 1.85 0.00 / 1 年否


1-1-24

证券




先 A2 级资产支持

证券

ABS 2018 年 12

月 4 日 1.25 1.25 0.00 / 2 年否



支持专项计划次

级资产支持证券

ABS 2018 年 12

月 4 日 1.00 1.00 0.00 2 年否

中联前海开源-远

洋集团一号资产


先 A1 类资产支持

证券

ABS 2018 年 12

月 13 日

16.0

2 16.02 0.00 5.50% 5 年否




先 A2 类资产支持

证券

ABS 2018 年 12

月 13 日

12.8

1 12.81 0.00 6.00% 5 年否



支持专项计划次

级资产支持证券

ABS 2018 年 12

月 13 日 3.20 3.20 0.00 / 5 年否

合计 234.

66

229.4

1 5.25

截至本报告出具之日，发行人已发行公司债券募集资金已全部使用完毕，不

存在前次公司债券募集资金尚未使用完毕或者报告期内存在违规使用募集资金

问题。募集资金的使用、划转根据公司《财务管理制度》规定的决策流程进行审

批，履行了内部审批手续。发行人已设立了募集资金和偿债资金专项账户用于募

集资金的接受、储存、划转，债券的付息兑付均通过募集资金专项账户完成，募

集资金专项账户运转正常。

（四）本次发行后的累计公司债券余额及其占发行人最近一期

净资产的比例

本公司于 2015 年 8 月 21 日完成了远洋地产有限公司 2015 年公司债券（第

一期）的发行，并于 2015 年 10 月 21 日完成了远洋地产有限公司 2015 年公司债


1-1-25

券（第二期）的发行，发行规模共计为 100 亿元。本公司于 2016 年 5 月 23 日完

成了远洋地产有限公司 2016 年公司债券（第一期）40 亿元的发行。本公司于 2017

年 11 月 21 日完成了远洋地产有限公司 2017 年公司债券（第一期）10 亿元的发

行。本公司于 2018 年 8 月 2 日完成了远洋地产有限公司 2018 年公司债券（第一

期）20亿元的发行。本期公司债券全部发行完毕后，公司累计债券余额为 193.75

亿元，占公司 2018 年 9 月 30 日未经审计合并财务报表所有者权益 486.30 亿元

的比例为 39.84%，未超过 40%。

（五）近三年及一期的主要财务指标

发行人最近三年及一期合并口径的主要财务指标如下：

2018 年

9 月 30 日

2017 年

12 月 31 日

2016 年

12 月 31 日

2015 年

12 月 31 日

资产负债率 76.63% 74.38% 67.49% 72.34%

流动比率 1.34 1.50 1.51 1.49

速动比率 0.67 0.91 0.87 0.85

2018 年 1-9 月 2017 年度 2016 年度 2015 年度

息税折旧摊销前利润

（EBITDA）（万元） 447,393.72 765,312.10 755,839.31 614,050.84

EBITDA 利息保障倍数 2.75 3.99 3.99 2.79

上述财务指标计算公式：

（1）流动比率=流动资产/流动负债

（2）速动比率=（流动资产-存货）/流动负债

（3）资产负债率=负债总额/资产总额

（4）息税折旧摊销前利润（EBITDA）＝利润总额＋利息支出净额+折旧＋摊销

（5） EBITDA 利息保障倍数＝EBITDA÷（计入财务费用的利息支出+资本化的利息支出）


1-1-26

第三节发行人基本情况

一、公司基本信息

公司名称：远洋控股集团（中国）有限公司

英文名称： SINO-OCEAN HOLDING GROUP（CHINA） LIMITED

法定代表人：李明

注册资本：人民币 706,487.00 万元

实缴资本：人民币 706,487.00 万元

成立日期： 1993 年 6 月 12 日

经营范围：投资管理；资产管理；在规划范围内经营远洋天地一区、二

区、三区、远洋广场组团项目；远洋山水一期、二期、三期、

四期、五期、六期；石景山区石槽 E-01 地块、石槽区居住项

目、石景山区石槽 E-02/E-03 地块；北四环东路 B 地块、73

号 A 地块、73 号 CD 地块项目等房地产项目；房地产相关咨

询；酒店和度假村的经营管理；出租自有商业用房、出租自

有办公用房；在东至红军营路中线、西至 94 拨 181 用地边

界东红线及北京市电影公司用地围墙、南至北苑一号路中线、

北至 88 拨 102 用地边界及其与 94 拨 181 用地东北角连线的

规划范围内，开发建设朝阳区来广营乡 A3 地块居住项目。

（依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开

展经营活动。）

所属行业：《国民经济行业分类》：K70 房地产业；

《上市公司行业分类指引》：K70 房地产业

统一社会信用代码：91110000625904608L

注册地址：北京市朝阳区东四环中路 56 号远洋国际中心 A 座 31 层


1-1-27

办公地址：北京市朝阳区东四环中路 56 号远洋国际中心 A 座 31 层

邮政编码： 100025

联系电话： 010-5929 9798

信息披露事务负责人：朱晓星

信息披露事务联络人：张书峰

二、公司的设立及股本变动情况

（一）发行人设立情况

远洋控股集团（中国）有限公司设立于1993年6月12日，前身为中远房地产

开发公司，系由中国远洋运输（集团）总公司（原名中国远洋运输总公司）全资

设立的直属全民所有制企业，注册资本为人民币10,000万元。

（二）发行人历次股本变动情况

1、变更为有限责任公司

后经数次增资，并于 2002 年 1 月 29 日，发行人由全民所有制企业改制为

有限责任公司，发行人股东变更为中国远洋运输（集团）总公司（原名中国远洋

运输总公司）及中国化工进出口总公司，双方股东分别出资人民币 37,571.09 万

元，各占实收资本的 50%。

2、变更为中外合资企业

经国家对外贸易经济合作部外经贸资一函[2003]255 号文批准，发行人股东

变更为中国远洋运输（集团）总公司（原名中国远洋运输总公司）、中国化工进

出口总公司、中国对外经济贸易信托投资有限公司、颖博有限公司、立丰实业

有限公司、繁荣集团有限公司和天津远洋运输公司，发行人于 2003 年 4 月 28

日变更为中外合资企业，注册资本为人民币 100,000 万元。

3、变更为外商独资企业并增资

于 2004 年，繁荣集团有限公司退出，并将其持有的发行人 12%的股权全部


1-1-28

转让给 WONDERLAND CAPTAL INC.。于 2005 年，立丰实业有限公司退出，

并将其持有的发行人 17%的股权转让给方兴地产（中国）有限公司。2006 年经

商务部商资批[2006]1825 号文批准，中国远洋运输（集团）总公司（原名中国远

洋运输总公司）、天津远洋运输公司分别将其持有的本公司 20%、4%的股权转

让给昇能有限公司，中国化工进出口总公司、中国对外经济贸易信托投资有限

公司、方兴地产（中国）有限公司分别将其持有的本公司 20%、7%、17%的股

权转让给远洋地产国际发展有限公司（原名 Rillbulk Navigation Limited），股权

转让后，发行人变更为外商独资企业。于 2006 年 12 月，发行人股东按持股比

例分别向本公司增资，增资后本公司的注册资本变更为人民币 20 亿元。于

2007 年，发行人股东再次按持股比例分别对发行人增资，增资后发行人的注册

资本变更为人民币 38 亿元。

4、主要的股权转让及增资

于2008年3月，根据商务部关于同意远洋地产有限公司增资和股权调整的批

复，WONDERLAND CAPTAL INC.将其持有的本公司12%的股权转让给远洋地

产国际发展有限公司，同时批准发行人注册资本增加到人民币45亿元。于2008

年9月，发行人将发行人注册资本增加到人民币51亿元。

于2009年5月25日，经本公司2009第4号股东会决议，股东远洋地产国际发

展有限公司将其持有的本公司56%股权中的1%股权转让给股东昇能有限公司、

5%股权转让给股东颖博有限公司。股权转让完成后，本公司注册资本保持不变。

于2010年4月19日，经本公司2010年第2号股东会决议，本公司股东同意将

本公司注册资本和投资总额增至人民币575,470万元，新增注册资本由本公司股

东按其出资比例认缴。于2010年6月10日及2010年7月8日，本公司合计收到股东

投入的新增注册资本人民币65,470万元，变更后的注册资本为人民币575,470万

元。


本公司注册资本和投资总额增至人民币636,824万元，新增注册资本由本公司股

东按其出资比例认缴。于2011年6月10日，本公司收到股东投入的新增注册资本

共计人民币61,354万元，变更后的注册资本为人民币636,824万元。


1-1-29


本公司投资总额增至人民币706,487万元，注册资本增至人民币671,655.5万元，

新增注册资本由本公司股东按其出资比例以未分配利润转增资本。于2014年6月

9日，本次新增的注册资本由各股东按其出资比例以未分配利润转增资本方式一

次性交付到位，变更后的注册资本为人民币671,655.5万元。


注册资本由人民币671,655.5万元增至人民币706,487万元，投资总额不变，新增

注册资本由发行人股东按其出资比例认缴。于2014年12月19日，本公司完成注

册资本变更登记，并于2015年3月3日，实际收到各股东投入的新增注册资本人

民币34,831.5万元。

5、名称变更

2018 年 8 月，经本公司 2018 第 014 号股东会审议通过，本公司股东同意将

公司名称由“远洋地产有限公司”变更为“远洋控股集团（中国）有限公司”。

2018 年 8 月 14 日，本公司向北京市工商行政管理局完成工商变更登记，并已取

得换发后的营业执照。

6、截至本募集说明书摘要签署日股本情况

截至本募集说明书摘要签署日各股东认缴注册资本、实缴注册资本和出资

比例为：

投资方认缴注册资本额

（万元）

实缴注册资本额

（万元）

出资比例

远洋地产国际发展有限公司 353,243.50 353,243.50 50.00%

昇能有限公司 176,621.75 176,621.75 25.00%

颖博有限公司 176,621.75 176,621.75 25.00%

合计 706,487.00 706,487.00 100.00%

三、资产重组情况

于 2015 年 4 月 30 日，控股股东远洋集团完成将 9 个项目注入发行人的资产

重组（以下简称“本次重组”）。发行人本次重组的主要目标是发展境内平台，

提升企业实力和资信水平。通过本次重组，公司业务规模和综合实力进一步提升，


1-1-30

净资产和总资产分别增加，有息负债降低，低成本融资能力将发展成为公司的核

心竞争力之一。

本次重组的方式是本公司通过全资子公司德汇（香港）投资有限公司向远洋

集团收购了迅荣创富有限公司（以下称“迅荣创富”）30%的股权和 67%的表决

权，从而取得了迅荣创富及其下属若干公司的控制权；与此同时，大连明远置业

有限公司（以下称“大连明远”）及大连正乾置业有限公司（以下称“大连正乾”）

修改了各自的公司章程，本公司从而取得对这两家公司的控制权。

根据《上市公司重大资产重组管理办法》，本次重组注入资产总额占发行人

2014 年经审计的合并财务会计报告期末资产总额的比例未达到 50%，资产在

2014 年所产生的营业收入占发行人同期经审计的合并财务会计报告营业收入的

比例未达到 50%，净额占发行人 2014 年经审计的合并财务会计报告期末净资产

额的比例未达到 50%，故未构成重大资产重组。

本次重组注入的 9 个项目分别为远洋 La Vie、大连钻石湾（部分地块）、大

连红星海、中山远洋城、沈阳远洋天地、青岛远洋自然、青岛远洋风景、大连小

窑湾和大连远洋广场。本次重组使本公司综合实力及资信水平得到显著增强，并

为本公司长远发展奠定了坚实的基础。

四、股东情况介绍

截至 2018 年 9 月 30 日，本公司的主要股东构成及持股比例如下：

投资方认缴注册资本

（万元）

实缴注册资本

（万元）

出资比例

远洋地产国际发展有限公司 353,243.50 353,243.50 50.00%

昇能有限公司 176,621.75 176,621.75 25.00%

颖博有限公司 176,621.75 176,621.75 25.00%

合计 706,487.00 706,487.00 100.00%

截至 2018 年 9 月 30 日，公司注册资本人民币 706,487.00 万元。其中，远

洋地产国际发展有限公司出资 353,243.50 万元，持股 50%；昇能有限公司出资

176,621.75 万元，持股 25%；颖博有限公司出资 176,621.75 万元，持股 25%。

远洋地产国际发展有限公司成立于 1991 年 7 月 23 日，原公司名称为


1-1-31

RILLBULK NAVIGATION LIMITED，注册地：香港，由耀胜发展有限公司持股

100%。颖博有限公司成立于 2002 年 10 月 15 日，注册地：香港，由 Mega

PreciseProfits Ltd 持股 100%。昇能有限公司成立于 2003 年 12 月 29 日，注册地：

香港，由 Smart State Properties Ltd 持股 100%。远洋地产国际发展有限公司、昇

能有限公司、颖博有限公司均为远洋集团的全资子公司，远洋集团通过远洋地产

国际发展有限公司、昇能有限公司、颖博有限公司最终控制本公司 100％股权。

五、公司的组织结构和对其他企业的重要权益投资情况

（一）公司的内部组织结构图

截至 2018 年 9 月 30 日，本公司的组织机构如下图所示：

公司已经按照《公司法》等法律法规的相关要求，设立了包括股东会、董事

会、监事会和高级管理层在内的健全有效的法人治理结构。

1、股东会


1-1-32

依据《公司章程》，发行人设立股东会，股东会负责决定公司的经营方针和

投资计划，选举和更换非职工代表担任的董事、监事，决定有关董事、监事的报

酬，审议批准董事会、监事会的报告，审议批准公司的年度财务预算方案、决算

方案，审议批准公司的利润分配方案和弥补的方案，对公司增加或者减少注册资

本作出决议，对发行公司债券作出决议，对公司合并、分立、解散、清算或者变

更公司形式作出，修改公司章程等。近三年，公司董事会按照《公司法》、《公

司章程》、《股东会议事规则》的规定运作。管理层在内的健全有效的法人治理

结构。

2、董事会

依据《公司章程》，公司设立董事会，董事会由 5 名董事组成。董事每届任

期 3 年，任期届满连选可以连任。公司董事会对股东负责，制定公司的经营计划

和投资方案、制定公司的年度财务预算方案、决算方案，制定公司增加或减少注

册资本及发行公司债券的方案，批准公司的基本管理制度等。近三年以来，公司

董事会按照《公司法》、《公司章程》、《董事会议事规则》的规定运作。

3、监事会

依据《公司章程》，公司设立监事会，监事会由 3 名监事组成。监事每届任

期 3 年，任期届满连选可以连任。公司监事会由全体监事组成，负责对董事会成

员及其他高级管理人员进行监察，防止滥用职权，侵犯股东、公司及公司员工的

合法权益。监事不得兼任公司董事及财务负责人。近三年以来，公司监事会按照

《公司法》、《公司章程》、《监事会议事规则》的规定运作。

4、主要业务和职能部门

公司主要业务部门包括：四个开发事业部，主要负责各地区的项目开发；写

字楼事业部，主要负责写字楼类物业的开发及经营；产品营造事业部，主要负责

产品及市场的设计研究、项目建设和建筑类经营；商业地产事业部，主要负责综

合体、商业类物业的开发及运营；客户服务事业部，主要负责物业管理、客户服

务和养老物业的开发运营；资本运营事业部主要负责房地产基金、另类股权投资、

金融资产处置及二级资本市场投资；另设经营发展中心、财务资金中心、资产管


1-1-33

理中心、信息流程中心、人力资源中心、风险控制中心和总裁事务中心七个职能

中心，各司其职，协助高级管理层的日常经营管理工作。


1-1-34

（二）公司对其他企业的重要权益投资情况

1、公司直接及间接控股子公司

截至 2018 年 9 月 30 日，公司共拥有 283 家控股子公司，其中公司主要下属控股子公司的基本情况如下：

单位：亿元

子公司名称注册地主营业务持股比例 2018 年 9 月末/2018 年 1-9 月

总资产总负债净资产营业收入净利润

北京德俊置业有限公司中国控股公司 100% 220.85 197.99 22.86 0.00 3.13

北京远东新地置业有限公司中国控股公司 100% 157.29 149.29 8.00 0.00 1.01

北京远奥置业有限公司中国物业开发 100% 145.04 139.03 6.00 17.88 1.79

北京远乾置业有限公司中国控股公司 100% 118.92 109.14 9.78 0.05 -0.20

北京远坤房地产开发有限公司中国控股公司 100% 118.27 107.55 10.72 0.00 0.18

远洋国际建设有限公司中国建筑工程 100% 86.91 78.09 8.82 40.25 0.51

天津普利达房地产建设开发有限公司中国物业开发 100% 83.16 66.20 16.96 1.19 0.27

北京卓万创业投资管理有限公司中国控股公司 100% 82.28 74.84 7.43 0.00 0.31

北京远创置业有限公司中国物业开发 75% 74.83 69.31 5.52 2.88 -0.39

北京东隆房地产开发有限公司中国物业开发 26% 64.02 54.84 9.18 1.38 -0.84

远洋亿家物业服务股份有限公司中国物业服务 100% 59.19 57.34 1.85 3.78 -0.03

北京龙泽源置业有限公司中国投资物业 18% 58.21 47.98 10.23 2.53 1.53

北京市天麟房地产开发有限公司中国控股公司 100% 52.30 48.47 3.83 0.01 -0.03

北京天江通睿置业有限公司中国投资物业 76% 50.58 9.44 41.14 0.00 -0.01

中山市远恒房地产开发有限公司中国物业开发 51% 48.67 7.01 41.66 5.34 1.22

湖北福星惠誉常青置业有限公司中国物业开发 61% 46.87 41.63 5.24 2.96 -0.60


1-1-35

发行人对持股比例未超过 50% 的控股子公司的持股比例及持有表决权比例情况如下：

子公司名称注册地主营业务持股比例持有表决权

中山市远晟房地产开发有限公司中国物业开发 45% 60%

中山市金马游艺机有限公司中国物业开发 30% 71%

青岛世纪清美教育产业有限公司中国物业开发 40% 67%

中山市卓冠盈辉房地产开发有限公司中国物业开发 34% 60%

中山市远旭卓房地产开发有限公司中国物业开发 34% 60%

台州璟仑置业有限公司中国物业开发 40% 60%

溧阳宏景房地产开发有限公司中国物业开发 40% 60%

北京东隆房地产开发有限公司中国物业开发 26% 67%

北京龙泽源置业有限公司中国持有物业 18% 80%

杭州宸远招盛置业有限公司中国物业开发 50% 60%

重庆远香房地产开发有限公司中国物业开发 50% 57%

嘉兴裕荣房地产开发有限公司中国物业开发 30% 56%

发行人对上述持股比例较低的子公司持有的表决权均超过 50%，符合纳入合并报表范围的条件。

发行人部分子公司 2017 年度及 2018 年 1-9 月收入为 0，是由于该部分子公司均为房地产项目公司，在项目结束后无在售

房产，因此收入为 0。净利润为负是由于报告期内发生了期间费用所致。


1-1-36

2、主要参股公司

截至 2018 年 9 月 30 日，公司共拥有 116 家参股公司，其中公司主要下属参

股公司的基本情况如下：

单位：万元

参股公司名称注册

地主营业务

持股比

例注册资本

北京紫金长宁房地产开发有限责任公司中国物业开发 50% 19,850

北京麟联置业有限公司中国商业管理 50% 40,000

天津市亿嘉合置业有限公司中国物业开发 51%1 8,000

北京达成光远置业有限公司中国物业开发 23% 10,000

北京商务中心区开发建设有限责任公司中国商业管理 47% 68,085

建设综合勘察研究设计院有限公司中国建筑工程 35% 5,000

广州璟晔房地产开发有限公司中国物业开发 16.66% 30,000

重庆远腾房地产开发有限公司中国物业开发 8.625% 110,000

北京盛永置业投资有限公司中国商业管理 35% 50,000

上海崇远企业管理咨询有限公司中国投资管理 33% 1,000

1公司未构成控制，故未纳入合并范围


1-1-37

六、公司控股股东及实际控制人情况

本公司控股股东为远洋集团，报告期内未发生控股权变动。发行人的股东远

洋地产国际发展有限公司、昇能有限公司、颖博有限公司均为远洋集团控股有限

公司设立的特殊目的载体。远洋集团控股有限公司通过远洋地产国际发展有限公

司、昇能有限公司、颖博有限公司最终持有发行人 100％股权。

发行人控股股东为远洋集团控股有限公司，香港上市公司，股票代码为

HK3377。截至 2018 年 6 月 30 日，远洋集团控股有限公司的股权情况为：中国

人寿持股占比为 29.59%，为第一大股东；安邦保险集团持股占比为 29.58%，为

第二大股东；剩余 40.83%的股份为公众投资者持有。

从股权比例看，中国人寿拥有远洋集团控股有限公司的持股占比 29.59%，

不符合《上市公司收购管理办法》第八十四条第一、二款中认定实际控制的规定。

从董事会构架上看，远洋集团的董事会共计十二人，其中执行董事三人、非

执行董事四人、独立非执行董事五人。截至目前，中国人寿可提名并任命两名非

执行董事，即不能选任半数以上董事会成员，不符合《上市公司收购管理办法》

第八十四条第三款中认定实际控制的规定；中国人寿不能控制董事会，也不能影

响股东会决议，因此，不符合《上市公司收购管理办法》第八十四条第四款中认

定实际控制的规定。发行人不存在实际控制人。

（一）公司控股股东情况介绍

截至 2018 年 9 月 30 日，远洋集团控股有限公司通过全资子公司间接持有本

公司全部实缴注册资本 706, 487 万元，是本公司的控股股东。

公司名称：远洋集团控股有限公司

普通股股数1： 7,615,285,657 股

普通股股本2： 2,732,593.30 万元

1远洋集团相关股数、股本、财务数据均截至 2018 年 6 月 30 日 2 2014 年 3 月 3 日过渡至无面值制度。香港公司条例（第 622 章）（「新公司条例」）於 2014 年 3 月 3

日开始生效。根据新公司条例，法定股本之概念已不存在。此外，根据新公司条例第 135 条，本公司之股


1-1-38

住所：香港金钟道 88 号太古广场一座 601

公司类型：香港上市公司

营业执照注册号： 1114599

成立时间： 2007 年 3 月 12 日

经营范围：主要是中、高端住宅项目的开发与建设、高端写字楼、

商业物业的开发与持有经营

远洋集团是一家以房地产开发投资为主要发展方向的投资控股型企业集团。

截至 2018 年 6 月末，远洋集团的普通股股数为 7,615,285,657 股，其中中国人寿

保险股份有限公司持有 2,253,459,151 股，占其已发行股本的 29.59%，安邦保险

集团股份有限公司通过直接及间接方式持有 2,252,646,115 股，占其已发行股本

的 29.58%。

2017 年，远洋集团实现营业收入 458.37 亿元，净利润 51.15 亿元，年末总

资产 1,918.94 亿元，净资产 587.28 亿元。2018 年 1-6 月，远洋集团实现营业收

入 153.76 亿元，净利润 23.33 亿元，年末总资产 2,191.73 亿元，净资产 621.18 亿

元。

发行人系远洋集团境内的主要经营平台，发行人截至 2017 年末总资产及

2017 年营业收入分别占远洋集团的 88.36%和 68.70%。

截至本募集说明书摘要签署日，远洋集团通过远洋地产国际发展有限公司、

昇能有限公司和颖博有限公司持有本公司全部股份。

截至本募集说明书摘要签署日，不存在发行人的控股股东直接或间接持有的

发行人股份/权被质押或存在争议的情况。

截至 2018 年 9 月 30 日，远洋集团控股的重要附属公司情况如下：

单位：万元/万美元/万港元

控股子公司名称持股比例主营业务注册资本

远洋控股集团（中国）有限公司 100% 物业发展人民币 706,487

远洋国际建设有限公司 100% 装修服务人民币 60,000

北京远盛置地有限公司 100% 物业发展人民币 10,000

份不再有面值。


1-1-39

北京远坤房地产开发有限公司 100% 物业发展人民币 50,000

北京万洋世纪创业投资管理有限公司 100% 咨询服务人民币 34,100

北京碧城创业投资管理有限公司 100% 咨询服务人民币 33,600

北京远乾置业有限公司 100% 投资控股人民币 30,000

北京远洋大厦有限公司 72% 投资物业美元 3,000

远洋园林工程有限公司 100% 装修服务人民币 20,000

北京五河房地产开发有限公司 75% 土地发展人民币 10,000

北京德俊置业有限公司 100% 物业发展人民币 9,000

北京东隆房地产开发有限公司 86% 物业发展美元 1,237

北京金和万盛房地产开发有限公司 100% 土地发展人民币 7,500

北京远豪置业有限公司 100% 物业发展人民币 6,000

北京远河房地产开发有限公司 100% 物业发展人民币 3,000

北京市天麟房地产开发有限公司 100% 物业发展人民币 3,000

北京远东新地置业有限公司 100% 物业发展人民币 3,000

北京银港房地产开发有限公司 100% 投资控股人民币 1,000

北京远联置地房地产开发有限公司 100% 物业发展人民币 1,000

天津普利达房地产建设开发有限公司 100% 物业发展人民币 42,000

天津市远驰房地产开发有限公司 100% 物业发展人民币 40,000

远洋地产（天津）有限公司 100% 投资控股人民币 17,000

天津宇华房地产开发有限公司 100% 物业发展人民币 10,000

天津市远赢置业有限公司 100% 物业发展人民币 3,000

大连新悦置业有限公司 100% 物业发展美元 24,100

大连汇洋置业有限公司 100% 物业发展美元 6,612

大连广宇置业有限公司 100% 物业发展美元 36,320

大连世甲置业有限公司 100% 物业发展美元 16,785

大连明远置业有限公司 100% 物业发展美元 8,000

大连永图置业有限公司 100% 物业发展美元 11,950

大连正乾置业有限公司 100% 物业发展美元 7,686

大连至远置业有限公司 100% 物业发展美元 6,975

大连源丰置业有限公司 100% 物业发展美元 5,070

大连远佳产业园开发有限公司 100% 物业发展美元 3,500

大连凯盟房地产开发有限公司 100% 物业发展人民币 15,000

大连通远房地产开发有限公司 100% 土地发展人民币 800

远洋地产（辽宁）有限公司 100% 物业发展人民币 2,000

长春东方联合置业有限公司 100% 物业发展人民币 20,000

青岛远豪置业有限公司 100% 物业发展人民币 15,000

杭州远洋天祺置业有限公司 100% 物业发展美元 14,776

杭州远洋运河商务区开发有限公司 100% 物业发展美元 14,321

杭州远洋新河酒店置业有限公司 100% 物业发展美元 13,259

杭州德远瑞祥置业有限公司 100% 物业发展人民币 72,300

远洋地产（上海）有限公司 100% 物业发展人民币 2,000

上海远望置业有限公司 100% 物业发展人民币 2,000

大连鑫融置业有限公司 100% 物业发展美元 12,000


1-1-40

远洋地产（中山）开发有限公司 100% 物业发展人民币 72,000

中山市远见房地产开发有限公司 100% 物业发展人民币 3,000

天基房地产开发（深圳）有限公司 85% 物业发展港币 16,000

三亚南国奥林匹克花园有限公司 100% 物业发展人民币 6,410

北京龙泽源置业有限公司 100% 投资物业人民币 26,000

海南浙江椰香村建设开发有限公司 100% 物业发展人民币 1,500

武汉弘福置业有限公司 100% 物业发展人民币 4,500

重庆国际高尔夫俱乐部有限公司 42.5% 土地发展人民币 9,629

北京天江通睿置业有限公司 100% 物业发展人民币 412,311

天津远颐房地产开发有限公司 100% 物业发展人民币 5,000

北京远旭股权投资基金管理有限公司 100% 投资管理人民币 11,000

大连利远置业有限公司 100% 物业发展美元 14,341

中山市远恒房地产开发有限公司 51% 物业发展人民币 405,000

远洋养老运营管理有限公司 100% 养老服务人民币 10,000

天津市远滨房地产开发有限公司 100% 物业发展人民币 60,000

大连宏宇置业有限公司 100% 物业发展人民币 5,000

北京远山置业有限公司 100% 物业发展人民币 5,000

中山市盛信房地产开发有限公司 51% 物业发展人民币 2,800

中山市博信房地产开发有限公司 51% 物业发展人民币 3,000

盈创再生资源有限公司 93.78% 环境科技人民币 36,167

中山市大信彩虹家园房地产开发有限公

司 51% 物业发展人民币 2,000

青岛远洋华欧置业有限公司 100% 物业发展人民币 1,000

悦轩(天津)置业投资有限公司 100% 物业发展人民币 35,000

上海锐盈置业有限公司 100% 物业发展人民币 14,500

深圳市乐安房地产有限公司 85% 物业发展人民币 5,000

杭州雨润华府房地产有限公司 100% 物业发展人民币 5,000

杭州远鼎盛安置业有限公司 51% 物业发展人民币 44,414

北京远新资产管理有限公司 100% 投资物业人民币 2,000

北京远捷投资顾问有限公司 100% 投资管理人民币 1,000

北京远琅投资顾问有限公司 100% 投资管理人民币 1,000

中山市彩虹投资管理有限公司 100% 投资管理人民币 2,800

北京市佳利华经济开发有限责任公司 100% 养老房屋服务人民币 3,000

远洋健康医疗投资管理(北京)有限公司 65% 健康医疗服务人民币 1,000

远洋亿家物业服务股份有限公司 100% 物业管理人民币 10,400

上海远汇置业有限公司 100% 物业发展人民币 220,000

深圳市金枫房地产开发有限公司 60% 物业发展人民币 5,000

深圳市高诚达投资发展有限公司 80% 物业发展人民币 100

三亚德商房地产开发有限公司 100% 物业发展美元 3,000

北京信驰置业有限公司 100% 物业发展人民币 1,000

南京金远置业有限公司 70% 物业发展人民币 3,333

杭州宸远招盛置业有限公司 50% 物业发展人民币 10,000

上海椿萱茂养老服务有限公司 100% 养老服务人民币 1,000


1-1-41

安徽远顺投资管理有限公司 100% 投资管理人民币 1,000

湖北福星惠誉常青置业有限公司 61% 物业发展人民币 1,000

北京远创置业有限公司 75% 物业发展人民币 30,000

杭州宜品房地产开发有限公司 100% 物业发展人民币 17,000

北京邦舍公寓管理有限公司 100% 公寓服务人民币 1,000

北京远奥置业有限公司 100% 物业发展人民币 5,000

天津滨海房地产经营有限公司 60% 物业发展人民币 10,000

远驰资本管理有限公司 100% 投资管理人民币 20,000

布泉资产管理有限公司 100% 投资管理人民币 10,000

远飏投资有限公司 100% 投资管理人民币 10,000

远明投资管理有限公司 100% 投资管理人民币 10,000

秦皇岛市海洋置业房地产开发有限公司 100% 物业发展人民币 10,000

远洋地产镇江有限公司 55% 物业发展人民币 5,000

沈阳银基新世纪置业有限公司 100% 物业发展人民币 15,000

广州市远翔房地产开发有限公司 100% 物业发展人民币 180,000

青岛远佳置业有限公司 100% 物业发展人民币 66,667

盛洋投资（控股）有限公司 69% 投资控股港币 2,255

远洋地产资本投资有限公司 100% 投资控股美元 5

耀胜发展有限公司 100% 投资控股美元 1

远洋地产（香港）有限公司 100% 投资控股港币 1

颖博有限公司 100% 投资控股港币 —

昇能有限公司 100% 投资控股港币 —

Mega Precise Profits Limited 100% 投资控股美元 —

Smart State Properties Limited 100% 投资控股美元 —

信洋国际有限公司 100% 投资控股美元 —

寰褔有限公司 100% 投资控股港币 —

名得控股有限公司 100% 投资控股美元 —

远洋地产国际发展有限公司 100% 投资控股港币 2

迅荣创富有限公司 100% 投资控股港币 —

中山市金马游艺机有限公司 30% 物业发展人民币 1,632

北京远川房地产开发有限公司 100% 物业发展人民币 2,000

北京远和志尚科技服务有限公司 51% 物业服务人民币 1,000

中山市远晟房地产开发有限公司 45% 物业发展人民币 2,000

河北远坤房地产开发有限公司 100% 物业发展人民币 1,000

中山市卓冠盈辉房地产开发有限公司 34% 物业发展人民币 3,030

中山市远旭卓房地产开发有限公司 34% 物业发展人民币 2,000

北京云泰数通互联网科技有限公司 95% 信息服务人民币 20,000

南京远乾置业有限公司 100% 物业发展人民币 2,000

佛山市华尚致远房地产开发有限公司 51% 物业发展人民币 5,000

河北乐康房地产开发有限公司 35% 物业发展人民币 10,000

台州璟仑置业有限公司 40% 物业发展人民币 2,000

溧阳宏景房地产开发有限公司 40% 物业发展人民币 30,000

来安县远锦房地产开发有限公司 100% 物业发展人民币 1,000


1-1-42

合肥东锦置业投资有限公司 70% 物业发展人民币 3,333.33

苏州远汇伟圣房地产开发有限公司 70% 物业发展人民币 2,000

重庆远峰置业有限公司 100% 物业发展人民币 2,000

南京远鑫置业有限公司 100% 物业发展人民币 1,000

中山市远昇房地产开发有限公司 75% 物业发展人民币 2,040

重庆远香房地产开发有限公司 50% 物业发展人民币 3,210.79

天津名富物流有限公司 100% 物业发展人民币 5,200

漳州诏安远洋地产有限公司 70% 物业发展人民币 1,000

合肥远合置业有限公司 100% 物业发展人民币 1,000

海宁远颐置业有限公司 100% 物业发展人民币 2,000

温州宸远置业有限公司 100% 物业发展人民币 2,000

绍兴宸远置业有限公司 100% 物业发展人民币 17,500

天津城投滨海房地产经营有限公司 64.28% 物业发展人民币 20,000

嘉兴裕荣房地产开发有限公司 30% 物业发展人民币 2,000

（二）公司的股权控制关系结构图

截至本募集说明书摘要签署日，公司的股权结构如下所示：

（三）发行人的独立性

公司具有独立面向市场、自主经营的能力。公司以房地产为核心业务，已建

立健全包括采购、设计、开发、销售在内的一整套完整、独立的房地产开发业务

经营体系。公司及控股子公司独立拥有与生产经营有关的土地使用权、房屋、生

产经营设备、特许经营权等资产的所有权或者使用权，公司的控股股东及其控制


1-1-43

的其他企业不存在违规占用公司的资金、资产和其他资源的情况。公司建立了独

立的人事档案、人事聘用和任免制度、人数考核、奖惩制度、工资管理制度，与

全体员工签订了劳动合同，建立了独立的工资管理、福利与社会保障体系。发行

人人力资源部独立负责公司员工的聘任。由于经营管理需要，公司董事及高级管

理人员与远洋集团及其控制的其他企业的高级管理人员存在合理的交叉任职情

况。此外，公司建立了独立的财务核算体系，具有规范的财务会计制度和财务管

理制度。由于公司为远洋集团境内的主要经营平台，因此也承担了远洋集团下属

子公司之间资金调度和结算的职能。


1-1-44

七、公司董事、监事、高级管理人员情况

（一）公司董事、监事、高级管理人员基本情况

截至本募集说明书摘要签署日，发行人现任董事 5 名、监事 3 名，非董事

高级管理人员 2 名，基本情况如下表所示：

姓名职务性别年龄任期起始年

度

任期结束年

度

李明董事长、总经理男 55 2018 2021

温海成董事、执行总裁男 49 2018 2021

李洪波董事、副总裁男 50 2018 2021

王洪辉董事、副总裁男 39 2018 2021

朱晓星董事男 36 2018 2021

赵嵬监事会主席男 51 2018 2021

吕昕职工监事女 40 2018 2021

姜南职工监事女 41 2018 2021

谌祖元执行总裁男 57 2006 -

崔洪杰副总裁男 46 2017 -

截至本募集说明书摘要签署日，发行人董事、监事及高级管理人员均未持有

本公司股票及债券。


1-1-45

（二）公司董事、监事、高级管理人员简介

截至本募集说明书摘要签署日，发行人现任董事、监事、高级管理人员简

介如下：

（1）董事会成员

李明先生

李明先生，55 岁，本公司董事长、党委书记。李先生 1963 年出生，1997 年

7 月加入本公司，现担任公司总经理，李先生亦兼任本公司多家附属公司及项目

公司的主席、法定代表人、董事或总经理。李先生在企业管治、物业开发及投资、

上市公司管理等方面拥有丰富经验，现时主要负责本公司整体经营管理以及发展

战略的实施。李先生为中国人民政治协商会议第十三届全国委员会委员、中国房

地产业协会副会长兼商业和旅游地产专业委员会主任，英国皇家特许建造学会会

员及专业资格高级工程师。李先生曾任中国人民政治协商会议北京市第十及十一

届委员会委员以及北京市朝阳区第十三、十四及十五届人民代表大会代表，并曾

任住房和城乡建设部房地产市场调控决策咨询专家。李先生于 1985 年 7 月毕业

于吉林工业大学汽车运输专业，获工学学士学位；1996 年 4 月毕业于中国社会

科学院研究生院法学系民法专业；1998 年 5 月毕业于中欧国际工商学院，获工

商管理硕士学位。

温海成先生

温海成先生，49 岁，本公司董事、执行总裁，亦担任本公司多家附属公司及

项目公司的法定代表人及董事；远洋党委副书记、纪委书记。温先生 1969 年出

生，2009 年 1 月加入本集团。温先生曾任中国建筑股份有限公司建筑事业部总

经理，在工程建设及项目管理方面拥有丰富经验。温先生现时协助主持本公司整

体经营管理工作，主要负责本公司非开发类业务运营、综合协调以及风险管理工

作，并主持董事局日常工作。温先生于 1992 年 7 月毕业于重庆建筑工程学院，

获工学学士学位；1999 年 6 月毕业于重庆建筑大学，获工学硕士学位；2007 年

12 月毕业于重庆大学，获管理学博士学位；2016 年 9 月毕业于中欧国际工商学

院，获高级管理人员工商管理硕士学位。温先生为英国皇家特许建造师、教授级


1-1-46

高级工程师。

王洪辉先生

王洪辉先生，39 岁，本公司董事、副总裁，并兼任资本运营事业部总经理，

党委委员。王先生 1979 年出生，2005 年 7 月加入本公司，历任本公司北京地区

投资负责人、秘书行政部总经理、总裁管理中心总经理、资本运营事业部总经理、

总裁助理等职务。王先生现时主要参与本公司的整体经营管理，主持本公司具体

投资管理、资本运营等工作并负责本公司投资者关系、企业融资工作。王先生于

2002 年毕业于中国人民大学，获房地产经营管理学士学位；于 2004 年毕业于中

国社会科学院，获区域经济硕士学位。

李洪波先生

李洪波先生，50 岁，本公司董事、副总裁，亦兼任资产管理中心总经理。李

先生 1968 年出生，2006 年出任本公司财务部总经理，自 2015 年至 2017 年 6 月

期间担任本公司总裁助理。李先生亦担任本公司多家附属公司及项目公司董事。

李先生在会计方面有超过 20 年从业经验，现时主要参与本公司的整体经营管理，

负责本公司财务管理工作并主持本公司资产管理工作。李先生于 1989 年 7 月毕

业于西安公路交通学院（现称长安大学），获工学学士学位；2011 年 10 月毕业于

中欧国际工商学院，获工商管理硕士学位。

朱晓星先生

朱晓星先生，36 岁，董事，2008 年 7 月加入远洋集团（中国），现担任公司

总裁事务中心总经理，现时兼任本公司多家附属公司及项目公司的法人代表、董

事或总经理。朱先生 2005 年 9 月获得北京大学法学院法律硕士学位，在本公司

主持过董事局、企业融资、投资管理等管理工作，在公司风险、融资、投资等方

面有丰富的管理经验。

（2）监事会成员

赵嵬先生

赵嵬先生，51 岁，监事会主席，2015 年 10 月加入远洋集团（中国）。赵先


1-1-47

生于 1995 年 9 月获得吉林大学刑法学专业博士学位，并于 1996 年 9 月在香港

大学法律学院深造。赵先生曾在中共长春市委宣传部、吉林大学、北京市第一中

级人民法院、北京市德恒律师事务所、北京市中孚律师事务所、中国海洋石油总

公司任职，企业风险管理、投资、审计、法律方面有丰富的管理经验。

吕昕女士

吕昕女士，40 岁，职工监事，2002 年加入远洋集团（中国）。吕女士于 2001

年 7 月获得首都经济贸易大学经济法学士学位。吕女士一直从事法律相关的管理

工作，在公司风险管理、投资及法律方面有丰富的管理经验。

姜南女士

姜南女士，41 岁，职工监事，2009 年 2 月加入远洋集团（中国）。姜女士于

1999 年 7 月获得天津财经学院国际贸易专业经济学学士学位。姜女士曾在普华

永道中天会计事务所、北京鼎峰地产投资顾问有限公司、天健会计师事务所任职，

在公司风险管理、审计及财务方面有丰富的管理经验。

（3）高管介绍

除个别董事兼任公司高管，已在上一部分介绍过以外，还有如下几位高管：

谌祖元先生

谌祖元先生，57 岁，本公司执行总裁。谌先生 1961 年出生， 2003 年 2 月

加入本公司。谌先生在物业开发及规划设计方面拥有丰富经验，现时主要参与本

公司整体经营管理工作，负责集团开发类业务运营工作及相关各项目、各区域的

综合协调，负责集团重大项目的开拓及综合协调。谌先生 1983 年 7 月毕业于湖

南大学，获工业及民用建筑学士学位； 2006 年 9 月毕业于中欧国际工商学院，

获工商管理硕士学位。

崔洪杰先生

崔洪杰先生，46 岁，本公司副总裁，并兼任产品营造事业部总经理；党委委

员。崔先生 1972 年出生，1996 年 8 月加入本集团。崔先生拥有 20 多年地产行

业开发运营和工程建设经验，现时主要参与本公司整体经营管理工作，负责集团


1-1-48

产品及其设计、工程、成本、品质、安全等管理工作。崔先生于北京工业大学获

得结构工程硕士，RICS 特许测量师学会会员。


1-1-49

（三）董事、监事、高级管理人员兼职情况

截至本募集说明书摘要签署日，公司现任董事、监事、高级管理人员在其他

单位任职的情况如下表所示：

姓名本公司职务兼职公司名称兼职单位

职务

兼职单位与

本公司关联

关系

李明董事长、总经理远洋集团控股有限公司

执行董

事，行政

总裁

控股股东

李洪波董事、副总裁远洋集团控股有限公司副总裁控股股东

温海成董事、执行总裁远洋集团控股有限公司

执行董

事，执行

总裁

控股股东

谌祖元执行总裁远洋集团控股有限公司执行总裁控股股东

崔洪杰副总裁远洋集团控股有限公司副总裁控股股东

王洪辉董事、副总裁远洋集团控股有限公司副总裁控股股东


1-1-50

八、发行人主营业务概况

（一）发行人的主营业务基本情况

根据 2017 年修订的《国民经济行业分类》（GB/T 4754-2017）的行业划分

标准和中国证监会 2012 年 10 月 26 日颁布的《上市公司行业分类指引》（2012

年修订），发行人属于“K70 房地产业”。

公司的经营范围：投资管理；资产管理；在规划范围内经营远洋天地一区、

二区、三区、远洋广场组团项目;远洋山水一期、二期、三期、四期、五期、六

期;石景山区石槽 E-01 地块、石槽区居住项目、石景山区石槽 E-02/E-03 地块;北

四环东路 B 地块、73 号 A 地块、73 号 CD 地块项目等房地产项目;房地产相关

咨询;酒店和度假村的经营管理;出租自有商业用房、出租自有办公用房;在东至

红军营路中线、西至 94 拨 181 用地边界东红线及北京市电影公司用地围墙、南

至北苑一号路中线、北至 88 拨 102 用地边界及其与 94 拨 181 用地东北角连线

的规划范围内,开发建设朝阳区来广营乡 A3 地块居住项目。(依法须经批准的项

目,经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动。)

目前发行人的主营业务主要分为四大板块：

1、房地产销售

公司主要从事商业地产的开发、建设及销售，经营标的以商业住宅为主，

业务集中在北京、天津、武汉、深圳、上海等一、二线城市。凭借“ 远洋集团

（中国）”品牌广泛的认知度，发行人的业务在过去 3 年持续增长。2015-2017 年

度及 2018 年 1-9 月，发行人房地产销售业务收入分别为 225.04 亿元、237.73 亿

元、266.59 亿元和 91.05 亿元，分别占营业收入的 78.5%、80.0%、76.7%和

55.5%。2002 年以来公司即确定以“环渤海”为核心的发展战略，同时公司根

据“核心城市有限布局”、“以点带面、纵深发展”的两阶段规划主要拓展区

域内核心城市，并成功进驻长三角及长江流域、泛珠三角区域等地区共 15 个城

市。截至 2018 年 9 月 30 日，发行人在全国 40 个城市共有 159 个项目（含发行

人非控股部分），约 3536 万平方米剩余土地储备，其中超过 79%的投资位于一、

二线城市，区域布局优势明显。发行人重点关注中小规模、快速周转、可快速


1-1-51

启动的项目，上述土地储备主要分布于北京、天津、武汉、深圳、上海等重点

发展的一、二线城市，能较好规避市场风险，可满足公司未来较长时间的发展

需要。适度规模、优质的土地储备为公司未来持续获得较高年度复合增长奠定

了强大稳固的基础。

项目 2015 年1 2016 年 2017 年 2018 年 1-9 月

房屋施工面积（万平方米） 440 473 703 1428

房屋竣工面积（万平方米） 215 270 234 71

房屋销售面积（万平方米） 245 242 267 289

平均销售单价（万元/平方米） 1.12 1.78 1.99 1.95

实际销售额（亿元） 274 430 531 564

项目 2015 年2

12 月 31 日

2016 年

12 月 31 日

2017 年

12 月 31 日

2018 年

9 月 30 日

土地储备情况（万平方米） 1,455 1,831 2,941 3,347

截至 2018 年 9 月末，发行人土地储备项目共 159 个。项目区域分布方面，

目前公司开发项目主要分布在北京、天津、武汉、广州等较发达的城市；投资

方面，公司在建项目计划权益总投资合计 2828 亿元，超过 79%的项目投资集中

在一、二线城市，其中，北京、天津的投资占比分别达 24%、20%；截至 2018

年 9 月末累计权益已投额 1744 亿元。具体情况如下：

单位：个、亿元、万平方米、元/平方米

城市项目个数土地储备建

筑面积

权益土储建

筑面积

权益总投额截止 2018 年

9 月末权益

已投额

平均土

地单价

*

北京 28 571 265 687.9 480.2 14,944

常州 1 10 4 4.5 2.8 8,207

成都 6 87 42 24.2 15.6 6,646

滁州 1 11 11 10.0 4.6 5,555

大连 5 193 190 309.6 202.8 3,807

佛山 3 75 38 42.2 22.1 7,137

广州 3 66 34 81.0 56.4 9,798

海口 1 1 1 9.9 9.6 1,962

海宁 1 9 6 12.1 3.2 9,363

杭州 7 52 29 66.8 49.9 14,770

合肥 3 72 42 10.3 24.1 7,117

嘉兴 3 37 12 12.2 6.5 6,614

昆明 4 52 29 21.9 4.4 1,663

1 2015 年度数据为重组后口径 2 2015 年末数据为重组后口径


1-1-52

廊坊 2 217 102 10.4 8.8 3,748

茂名 1 27 14 11.7 0.2 1,498

南昌 2 28 11 10.4 2.8 4,069

南京 4 46 40 38.9 21.3 5,378

青岛 3 37 28 20.4 3.4 1,411

厦门 2 13 6 17.9 13.9 32,460

上海 4 111 19 53.9 38.7 21,236

绍兴 1 9 9 11.9 3.1 9,032

深圳 4 103 80 56.4 18.1 5,727

沈阳 2 35 35 78.3 60.9 560

石家庄 5 100 36 29.2 12.3 5,468

苏州 7 85 31 33.0 19.1 9,677

台州 1 8 3 5.2 2.9 10,458

太原 1 5 5 5.5 2.1 4,825

天津 15 570 315 559.7 305.5 7,946

温州 1 15 11 18.8 5.3 13,197

武汉 4 275 78 146.0 80.3 5,790

西安 1 32 16 18.0 0.7 1,936

烟台 1 4 4 12.0 1.2 5,580

湛江 1 61 28 30.6 2.4 2,434

张家口 1 20 12 13.9 6.1 5,360

漳州 1 8 6 2.8 1.0 2,308

长春 2 19 13 48.6 40.8 979

长沙 2 56 8 6.4 3.3 3,828

郑州 2 21 12 9.3 3.0 2,775

中山 18 292 169 248.7 171.8 2,477

重庆 5 102 54 37.1 33.0 5,465

合计 159 3,536 1,846 2,827.5 1,744.1 7,015

2、租金收入

近年来，不断地夯实招商招租、运营管理能力，同时也积累了商业项目在前

期定位、规划设计、开发建设等阶段的丰富经验。

发行人租金收入主要来源于其持有的投资性房地产。2015-2017 年度及 2018

年 1-9 月，发行人租金收入分别为 7.64 亿元、8.77 亿元、9.11 亿元和 7.17 亿元，

分别占营业收入比例为 2.7%、3.0%、2.6%和 4.4%。截至 2018 年 9 月 30 日，发

行人主要持有 7 个运营中的投资物业，可租赁面积总计 41 万平方米。发行人持

有 3 个运营中的联合营投资物业，包括北京颐堤港、北京远洋国际二期和北京远


1-1-53

洋未来汇。包括联合营公司的情况下，发行人商业物业的可租赁面积约 67.5 万

平方米，其中写字楼占比约 47%，商业占比约 53%。除此之外，共有 6 个处于规

划建设阶段的商业物业项目，总规划建筑面积 166 万平方米，主要分布于国内一、

二线城市，将于 2018 至 2022 年陆续投入营运，包括北京核心商务区甲级写字

楼、中高端购物中心等；将逐步形成跨区域、多元化的远洋商业地产品牌系列，

为公司未来收入及盈利水平的持续增长奠定基础。

截至 2018 年 9 月 30 日，公司持有投资物业情况如下：（注：租赁收入含商

业物业管理费，联营公司收入按权益计）

单位：平方米，百万元

项目名称所在城市可租赁面积 2018 年 1-9 月

权益租金收入出租率

远洋大厦北京 30,000 101 100%

远洋国际中心 A 座北京 94,000 162 88%

光华国际北京 107,000 283 95%

颐堤港北京 225,000 227 100%

北京未来广场北京 31,000 72 100%

天津未来广场天津 41,000 41 97%

远洋国际中心 II 期北京 51,000 34 95%

远洋未来汇北京 19,000 8 98%

大连时光海大连 35,000 16 96%

远洋山水未来汇北京 24,000 22 100%

商业物管及其他 18,000 149

合计 675,000 1,115

3、物业服务

发行人旗下物业管理业务子公司具有一级物业管理企业资质，全面实施

ISO9001：2008 版质量保证体系，保证项目的各环节、各专业服务质量。公司为

住宅、酒店、写字楼、商业物业提供物业管理服务，通过多年来的不断探索和创

新，为用户提供优质物业管理服务，形成了独具特色的“远洋物业”服务模式，


1-1-54

致力于不断改善服务质量以提高客户满意度及忠诚度。

2015-2017年度及 2018年 1-9月，发行人分别实现物业服务收入 10.69亿元、

9.94 亿元、12.11 亿元和 16.23 亿元，占营业收入的比重分别为 3.7%、3.3%、3.5%

和 9.9%。

4、建筑工程

发行人旗下子公司具有施工总承包和机电专业承包资质，是全国重合同守

信用企业、中国建筑业协会会员、北京建设行业诚信企业，业务范围覆盖施工

总承包、机电工程承包、建筑智能化、PPP 项目、品牌代建、项目管理、工程

总承包（EPC）等多专业业务领域，具备强大的“策划—设计—融资—建造—运

营”一体化经营能力，为各类建设项目提供项目开发、规划设计、资本运作、

项目管理、工程施工、专项技术研发和综合运营管理等全方位的优质服务。

2015-2017年度及 2018年 1-9月，发行人分别实现建筑工程收入 29.34亿元、

32.43 亿元、47.14 亿元和 42.43 亿元，占营业收入的比重分别为 10.2%、10.9%、

13.6%和 25.9%。

（二）公司营业收入构成

报告期内营业收入按行业划分情况如下：

单位：亿元

期间 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 1-9 月

营业收入占比营业收入占比营业收入占比营业收入占比

房地产销售 225.04 78.4% 237.73 80.0% 266.59 76.7% 91.05 55.46%

租金收入 7.64 2.7% 8.77 3.0% 9.11 2.6% 7.17 4.36%

提供物业服务 10.69 3.7% 9.94 3.3% 12.11 3.5% 16.23 9.89%

建筑装饰工程 29.34 10.2% 32.43 10.9% 47.14 13.6% 42.43 25.85%

一级土地开发 9.12 3.2% - - - - - -

其他 5.25 1.8% 8.11 2.7% 12.77 3.7% 7.29 4.44%

小计 287.07 100.0% 296.98 100.0% 347.72 100.0% 164.17 100.0%

合并抵消 -14.36 -16.66 -32.82 -25.68

营业收入合计 272.71 280.32 314.90 138.49

报告期内营业收入按地区划分情况如下：


1-1-55

单位：亿元

期间 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 1-9 月

营业收入占比营业收入占比营业收入占比营业收入占比

京津冀地区 157.97 57.9% 187.19 66.8% 188.80 60.0% 85.30 61.6%

东北地区 47.33 17.4% 46.67 16.6% 43.60 13.8% 18.44 13.3%

华中地区 12.28 4.5% 14.64 5.2% 62.11 19.7% 9.34 6.7%

华南地区 55.13 20.2% 31.83 11.4% 20.39 6.5% 25.41 18.3%

营业收入合计 272.71 100.0% 280.32 100.0% 314.90 100.0% 138.49 100.0%

报告期内，公司营业收入中房地产销售占比较大。2017 年，房地产销售实现

营业收入 266.59 亿元，占比 76.7%；2018 年 1-9 月，房地产销售实现营业收入

91.05 亿元，占比 55.46%。

2018 年 1-9 月，公司营业收入较上年同期下降 15.92%，主要是当期结转房

地产项目较少所致。

（三）公司最近三年及一期发展物业开发情况：

年份新开工面积

(万平方米)

开复工面积

(万平方米)

竣工面积

(万平方米)

销售面积

(万平方米)

销售

金额

(亿元)

结算面积

(万平方米)

结算

金额

(亿元)

2018 年 1-9 月 606 1,498 71 289 564 53 91

2017 年度 397 937 234 267 531 199 267

2016 年度 303 743 270 242 430 178 238

2015 年度1 214 655 215 245 274 185 225

（四）公司的主要客户及供应商

1、主要客户

公司房地产业务以普通商品住宅开发为主，主力客户群为个人购房。因此，

主要客户的销售额占全年销售额的比例较低。客户群体相对较为分散，不存在严

重依赖个别客户的情况。

2、主要供应商

房地产项目所需的原材料主要是建筑材料及设备，包括钢材、水泥、墙体材

1 2015 年度数据为重组后口径


1-1-56

料、电梯、电气设备等。除部分建筑材料及设备直接从生产企业采购外，公司还

通过总承包合同委托总承包商采购。报告期内，公司不存在向单个供应商的采购

比例超过同类业务的 50%或严重依赖于少数供应商的情形。

（五）公司所取得主要资质及许可资格

截至 2018 年 9 月末，公司所取得的主要资质及许可资格如下所示：

公司名称资质名称资质级别

远洋控股集团（中国）有限公司房地产开发资质一级

北京中联置地房地产开发有限公司房地产开发资质二级

长春东方联合置业有限公司房地产开发资质二级

武汉弘福置业有限公司房地产开发资质二级

中远酒店物业管理有限公司物业企业服务资质证书一级

远洋亿家物业服务股份有限公司物业企业服务资质证书一级

大连远洋基业物业管理有限公司物业企业服务资质证书一级

上海远基物业管理有限公司物业企业服务资质证书二级

沈阳远洋基业物业管理有限公司物业企业服务资质证书二级

远洋国际建设有限公司电子与智能化工程专业承包二级

远洋国际建设有限公司建筑机电安装工程专业承包一级

远洋国际建设有限公司建筑工程施工总承包一级


1-1-57

九、公司所处行业基本情况

报告期内，公司主要主营业务为房地产销售。房地产销售是公司报告期的

主要的收入与利润来源。我国房地产行业的基本情况如下：

1、房地产市场现状分析

（1）我国房地产整体发展情况

房地产开发行业是进行房产、地产的开发和经营的基础建设行业，属于固

定资产投资的范畴，目前已成为我国国民经济发展的支柱产业和主要的经济增

长点之一。国家统计局 2018 年 1 月 18 日发布的数据显示，2017 年，全国固定

资产投资（不含农户）631,684 亿元，比上年增长 7.2%，增速与 1 至 11 月份持

平；全国房地产开发投资 109,799 亿元，比上年名义增长 7.0%，增速比 1-11 月

份回落 0.5 个百分点。

2018 年 1-9 月，全国固定资产投资（不含农户）483,442 亿元，同比增长

5.4%，增速比 1-8 月份小幅回升 0.1 个百分点；全国房地产开发投资 88,665 亿

元，同比增长 9.9%，增速比 1-8 月份回落 0.2 个百分点。

此外，2017 年全年国内生产总值 827,122 亿元，按可比价格计算，比上年

增长 6.9%；2017 年商品房销售额 133,701 亿元，增长 13.7%，增速提高 1 个百

分点；2017 年商品房销售额占国内生产总值（GDP）的比重达到了 16.2%。2018

年 1-9 月，我国国内生产总值为 650,899 亿元，按可比价格计算，同比增长 6.7%，

比上年同期小幅回落 0.2 个百分点，继续保持了稳定增长。全国商品房销售额

104,132 亿元，增长 13.3%，占国内生产总值（GDP）的比重达到了 16.00%，房

地产投资已成为拉动固定资产投资和促进国民经济发展的不可忽视的重要力量。


1-1-58

图我国房地产开发投资与固定资产投资之间的关系

资料来源：国家统计局

图我国商品房销售额与 GDP 之间的关系


近年来，为遏制房价过快上涨，中央出台了一系列房地产调控政策，经济

手段和行政手段并用，对中国房地产市场进行了全方位的调控。各项政策的持

续出台和逐步落实，对包括地方政府、房地产开发企业、商业银行、购房者在

内的各相关主体行为均产生了显著影响。尤其是 2011 年，我国的房地产市场经

历了严厉的政策调控，一系列调控措施密集出台，包括：房产税试点和限购政

策、六次上调存款准备金率、三次加息、首套房贷利率上浮等。在政策严厉打

压下，房价过快上涨的势头得到了有效遏制，调控效果在各级城市显现。2012

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全社会固定资产投资（亿元）房地产开发投资完成额（亿元）

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7

商品房销售额（亿元） GDP（亿元）商品房销售额/GDP


1-1-59

年，中央政府对房地产市场的调控坚持不放松。一方面，严格执行限购限贷政

策，坚决抑制投资投机需求；另一方面，强调促进房地产价格合理回归，保护

合理自住需求。2013 年 2 月 26 日，国务院办公厅下发《国务院办公厅关于继续

做好房地产市场调控工作的通知》（国办发[2013]17 号），在持续执行限购、限

贷政策的同时，要求逐步完善保障房、房产税等行业调控长效机制，抑制投资

投机性需求，促进房地产市场长期健康发展。2013 年 7 月，中央政治局召开会

议，提出“积极释放有效需求，推动居民消费升级，保持合理投资增长，积极稳

妥推进以人为核心的新型城镇化，促进房地产市场平稳健康发展”。城镇化将成

为未来中国经济增长的持续动力，并为房地产行业带来更大的市场空间。2014

年，受国内外宏观经济形势影响，我国房地产市场进入调整时期，不同城市和

地区房地产市场出现分化。在一线城市房地产市场仍然保持需求旺盛、价格较

高的同时，部分二三线城市出现房地产市场库存较高、需求不振的情况。中央

及地方政府针对不同地区的情况相继出台政策稳定房地产行业发展，包括调整

限购政策、放松公积金贷款、提供分房安置补贴等措施。

经历了 2014 年房地产市场的量价调整后，2015 年中央层面积极释放“促消

费、去库存”的宽松信号，而地方政府也因地制宜从供需两端进一步促进房地产

市场的平稳发展。在央行累计 4 次全面降准、5 次降息，房地产行业降首付、营

业税调整、“限外令”松绑、推行公积金异地贷款业务等一系列刺激政策的带动

下，房屋销售形势从二季度开始有所好转。尽管受三四线城市高库存的负面影

响，2015 年房地产开发投资增速持续下滑，新开工和土地购置意愿较低，但进

入 2016 年后，投资端在销售持续向好的带动下，出现企稳回升的态势。

随着信贷、税收等一系列政策的叠加和发酵，购房者看好后市，入市信心

增强，市场需求在 2016 年上半年得到进一步释放。但同时不同级别的城市分化

加剧，部分一二线城市因库存的回落和逐渐降低的购房门槛而出现房价的快速

上涨，而多数三四线城市在去库存的压力下房价上升空间有限，各地政府因此

也在对房地产市场采取不同的政策取向。2016 年 3 月开始，上海、深圳以及部

分热点二线热点城市相继出台调控政策，着力点在于保护自住和改善性住房需

求、抑制投资投机性购房，以及在供给层面上增加供应，促进市场平稳健康发

展。2016 年 10 月，调控政策的范围进一步扩大。而于此同时，高库存城市则继


1-1-60

续出台政策支持住房消费，其中财政补贴、购房成本减免、支持农民工购房等

依旧是主要手段。2016 年房地产行业经历周期反转，全年政策前松后紧，虽然

全年房地产成交规模创历史新高，但在密集调控政策下，2016 年末和 2017 年的

市场成交量有所回落，房地产市场进入新一轮调整期。

2017 年 3 月 17 日下午，北京楼市调控进一步升级。认房又认贷、二套房首

付比例上调 10%；首套、二套均暂停发放贷款期限 25 年(不含 25 年)以上的个人

住房贷款 (含公积金贷款)。随后，更陆续出台了明确“过道学区房”不能做入

学条件、16 家银行降低首套房贷优惠力度、非京籍购房需连缴个税 60 个月、商

办项目不得作为居住使用、禁止中小学与房地产商合作办学、住宅平房纳入限

购等 10 余项政策。

为建立购租并举的住房制度，规范住房租赁和销售行为，保护当事人合法

权益，2017 年 5 月 20 日，住建部发布了《住房租赁和销售管理条例(征求意见

稿)》，对租赁和销售市场不规范行为提出了明确要求及惩处办法。

2017 年 12 月 8 日，中共中央政治局会议分析研究了 2018 年经济工作，提

出加快住房制度改革和长效机制建设是明年要着力抓好的一项重点工作。据统

计，截至 2017 年 12 月底，90 个地级以上城市出台了约 200 项调控政策，35 个

县市出台了约 41 项调控政策，海南、河北从省级层面全面调控。此轮调控总体

上表现为持续时间更长、涉及城市更多、政策强度更大。

2018 年上半年，房地产调控政策继续积极抑制非理性需求，同时强调扩大

并落实“有效供给”。中央明确表态调控不放松，截至 2018 年 6 月底，已有 50

余个地级以上城市和 10 余个县市出台调控政策，海南上半年历经数次政策收紧。

2018 年 7 月 31 日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下

半年经济工作，释放出推进经济高质量发展的六大信号。其中关于房地产方面，

会议明确提出，坚决解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，

合理引导预期，整治市场秩序，加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机

制。

总体而言，我国的房地产市场在经历了 2010 年以来较为严厉的政策调控之

后进入调整期，而 2017 年也成为近几年以来，房地产调控政策出台最为密集的


1-1-61

一年。2018 年，这些政策依然会影响楼市接下来的发展，中共中央政治局会议

上也强调进一步加快住房制度改革和长效机制建设是 2018 年要着力抓好的一项

重点工作。

（2）住宅房地产发展状况

a) 开发投资

近年来，全国住宅房地产的开发投资保持快速增长，占房地产开发投资的

比重接近 70%。其中，2015 年住宅开发投资金额为 64,595 亿元，较上年同期增

长 0.4%；2016 年住宅开发投资金额为 68,704 亿元，较上年同期增长 6.4%，增

速提高 6 个百分点；2017 年住宅开发投资金额为 75,148 亿元，较上年同期增长

9.4%。2018 年 1-11 月，住宅开发投资金额为住宅投资 78,027 亿元，增长 13.6%，

占房地产开发投资的比重为 70.9%。

全国住宅房产开发投资情况

项目 2018 年 1-11 月 2017 年 2016 年 2015 年

房地产开发投资（亿元） 110,083 109,799 102,581 95,979

住宅开发投资（亿元） 78,027 75,148 68,704 64,595

住宅投资所占比例（%） 70.9 68.4 67.0 67.3


b) 销售状况

近年来，全国商品住宅销售面积和销售金额虽有波动，但整体呈现稳步增长

的局面。2015 年，在相关降息降准、降低首付比例等宽松政策支持下，全国商品

住宅销售呈现回稳的态势；其中销售面积为 112,406 万平方米，较上年同期增加

6.9%；销售金额为 72,753 亿元，较上年同期增加 16.6%。2016 年，全国商品住

宅销售面积及金额均较上年同期大幅增长，其中销售面积为 137,540 万平方米，

较上年同期增加 22.4%；销售金额为 99,064 亿元，较上年同期增加 36.2%。2017

年，全国商品住宅销售面积及金额保持增长趋势，其中销售面积为 144,789 万平

方米，较上年同期增加 5.3%；销售金额为 110,240 亿元，较上年同期增加 11.3%。

2018 年 1-11 月，随着新一轮房地产调控政策的逐步落实，全国商品住宅销售增

长放缓，其中销售面积 128,714 万平方米，同比增加 2.1%；销售金额 109,947 亿


1-1-62

元，同比增长 14.8%。

图全国住宅商品房销售面积与销售额


（3）商业房地产发展状况1

a) 开发投资

近年来，国内经济快速发展，居民收入水平显著提高，消费需求旺盛，企

业盈利能力增强，规模快速扩张，第三产业在国民经济的比重不断增加，这些

因素共同促进了商业房产的发展。2015 年，商业房产开发投资金额为 20,817 亿

元，同比增速为 4.2%。2016 年，商业房产开发投资金额为 22,371 亿元，同比增

速为 7.5%。2017 年，商业房产开发投资金额为 22,401 亿元，同比增速为 0.13%。

全国商业房产开发投资情况

项目 2018 年 1-11 月 2017 年 2016 年 2015 年

房地产开发投资（亿元） 110,083 109,799 102,581 95,979

商业开发投资（亿元） 18,489 22,401 22,371 20,817

商业投资所占比例（%） 16.8 20.4 21.8 21.7


1本节中的商业房地产包括办公楼、商业营业用房。

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住宅商品房销售面积（万平方米）住宅商品房销售额（亿元）


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b) 销售状况

商业房地产容易受到宏观经济环境的影响，基本走势与住宅商品房较为相

似。在 2008 年金融危机之前，商业房地产的销售面积和金额处于快速增长期；

2009 年以来，销售面积和销售金额仍然保持较为良好的上升势头。

图全国商业商品房销售面积与销售金额


2015 年，商业商品房销售面积和销售金额分别为 12,164 万平方米和 12,607

亿元，分别同比上涨 5.1%和 6.4%。受益于持续的宽松政策，2016 年商业商品房

销售面积和销售金额分别达到 14,638 万平方米和 16,065 亿元，分别同比大幅上

涨 20.3%和 27.4%。2017 年，商业商品房销售面积和销售金额分别达到 17,594 万

平方米和 19,694 亿元，分别同比大幅上涨 20.2%和 22.6%。2018 年 1-11 月，商

业商品房销售面积和销售金额分别为 13,724 万平方米和 16,200 亿元，分别同比

下降 6.8%和 2.2%。

2、房地产行业上下游情况

房地产开发业的产业链较长，其上游行业主要为包括建材业和建筑业。建

筑材料价格和建筑施工费用的变动将直接影响房地产开发产品的成本。同时，

建筑与建材行业的发展也会对房地产行业起到直接的促进作用。此外，由于土

地的特殊性质，房地产开发企业需要从政府处购买土地使用权，因此政府相关

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商业商品房销售面积（万平方米）商业商品房销售额（亿元）


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的土地政策等将直接影响房地产开发企业的经营。

房地产开发行业下游是消费者。国民经济的发展、居民生活水平的提高以

及适龄人口的增加能够带来首次购置住宅需求、改善型住宅需求以及投资性需

求等，促进房地产开发行业的发展。反之，在经济不景气或人口结构发生调整

的环境下，房地产行业会受到需求萎靡的直接影响。除此之外，房地产开发行

业的下游行业有房地产中介和装修行业。商品房中介市场的规范发展有助于商

品房的再次流通，不仅增加物业产品的流动性，也创造新的物业需求，能促进

房地产行业的发展。而装修行业以物业产品为服务标的，无论是作为房地产行

业的下游行业还是配套行业，有利于提高居民的生活品质，促进房地产行业的

发展。

3、行业竞争格局

近十年我国房地产行业发展迅速，特别是大型房地产企业依靠规模、资本、

品牌等优势，规模效益进一步凸显，行业集中度持续提高。

当前的行业整合进入加速阶段，中国房地产测评中心的数据显示，2017 年

全国排名前三房企销售额占全国商品销售总额的 12%，较 2016 年提升 3.1 个百

分点，较 2015 年提升 4.3 个百分点；2017 年全国排名前十房企销售额占全国商

品销售总额的 24.1%，较 2016 年提升 5.4 个百分点，较 2015 年提升 6.9 个百分

点。而排名 11－20 位、21－30 位等房企集群的市场份额均同比下降，品牌房企

之间的规模竞争加剧。面对竞争，房地产企业积极探索公司、项目层面的收并购

机遇，若干对标企业均完成了公司层面的对外并购，项目层面的收并购、合作开

发、联合拿地也逐渐成为部分房地产开发企业应对高地价的策略选择。

房地产行业是资金密集型产业，随着房地产行业市场竞争的升级，行业分化

日益明显。大型房地产企业将凭借较强的资金实力、融资能力、管理能力和品牌

知名度在竞争中保持持续领先，小型房地产企业将在激烈的竞争中面临更加严峻

的挑战。

4、房地产行业的长期发展趋势

（1）房地产企业转型发展已成为必然趋势


1-1-65

在政府针对房地产市场环境进行合理调控的大背景下，预计房地产市场抑

制投资投机需求、鼓励合理自住需求将以常态化政策基调存在，房地产企业的

竞争也将进一步加剧，大型、高周转率房地产企业的优势将更加明显，企业转

型发展已成为必然趋势。在经济转型阶段，除住宅产业外，商业地产、养老地

产等业态也将获得发展。与此同时，在稳定经济增长的主旋律中，中央政府在

十八大报告中明确提出新城镇化战略，对房地产行业的发展既是机遇也是挑战。

（2）土地资源稀缺性突出

房地产开发的实质是资本与土地的资源整合。土地资源属不可再生资源，

对优质土地资源的控制对于房地产开发企业的发展来说尤为重要。随着开发企

业建设规模的不断扩大，土地资源尤其是优质土地资源的稀缺性日益明显。房

地产开发企业对于土地资源的竞争将直接影响土地的价格，进而影响开发项目

的成本和利润。

（3）行业进入壁垒和集中度逐渐提高

随着土地供应市场的日益规范和市场化运作机制的逐步完善，政府对房地

产市场监管力度的不断加强，在土地取得、立项批准、银行信贷等方面提出了

更高的监管要求，房地产业的进入门槛将越来越高，实力较弱的中小企业将逐

渐被市场淘汰，房地产开发企业将向规模化、集团化和品牌化方向发展，给资

金实力雄厚、公司治理优秀、管理规范透明的优质公司提供了扩大市场份额的

机遇。同时，政府鼓励具有诚信度较高、具有品牌优势的房地产企业进行收购

兼并和重组，有助于形成一批实力雄厚、竞争力强的大型企业和企业集团。可

以预见，在未来的几年里，房地产行业进入壁垒和行业集中度将大大提高。


1-1-66

十、公司的竞争优势及发展战略

（一）公司的竞争优势

1、品牌声誉卓越，行业业绩领先

公司凭借一贯优质的产品及专业的服务，在京津冀地区、东北地区、华中

地区及华南地区等地树立了“远洋”品牌的知名度，拥有较高的品牌溢价。借

助多年努力建立的卓越品牌声誉，在重点深耕的北京、大连和中山等市场始终

保持行业领先的市场份额。

2、业务结构多元，抗风险能力较强

公司在中高端住宅、高级写字楼、零售物业等多种物业类型的开发方面拥

有丰富经验和领先能力。公司始终追求物业开发与投资的最优平衡关系，具有

灵活的盈利模式和丰富的收入来源，能够抵御集中性风险，为未来发展及增长

提供强而有力的支持。

3、核心城市深耕，投资策略审慎

公司近年来实施全国化布局战略以及对于一、二线城市的重点拓展。截至

2017 年 12 月 31 日持有总土地储备超过 2,900 万平方米，其中一、二线城市项

目已投资占比超过 90%。其中，在北京拥有 25 个处于不同开发阶段的项目，大

多地处长安街及其延长线、各环路主干线周边、主要商业区域等核心黄金地段

或交通便利地区。同时，近年来公司分散土地储备组合，并坚持深耕一、二线

城市，不断强化以“环渤海”为核心的发展战略，并逐步进军珠江三角洲、长

江三角洲、西南经济区等中国高速发展区域，逐步退出风险较大的三四线城市，

区域布局得到了进一步优化。同时，公司通过旧城改造、棚户区改造等方式积

极参与到核心重要城市的土地一级开发中，以相对较低的价格获取优质土地资

源。

4、母公司股东背景雄厚，持续支持有力

远洋集团控股的第一、第二大股东分别为中国人寿和安邦保险集团。


1-1-67

中国人寿是全球最大的寿险公司，资产规模超过 2 万亿，可投资不动产的

规模超过 6000 亿，加强不动产投资是其重要战略。远洋集团控股是其唯一不动

产运营专业平台，中国人寿三次增持远洋集团控股股权投资，总额约人民币

100 亿元，三次购买债券投资，总额约人民币 50 亿元，双方在商业地产、自用

办公楼、养老地产等方面有着巨大的合作空间。远洋集团控股作为中国人寿的

不动产投资平台，资本实力将进一步稳定和增强，并将在多方面与股东优势互

补，发挥更大的业务协同效应，未来发展可期。

2015 年底，安邦保险集团成为远洋集团控股的另一主要股东。安邦保险集

团业务涉及保险、金融、地产等领域。

作为远洋集团控股的全资子公司和其最大的境内平台，通过 2015 年 4 月完

成的资产重组，本公司正逐步成为远洋集团控股境内的唯一投资平台，无疑将

直接和充分受益于雄厚股东背景所带来的利益。

5、融资渠道丰富，财务管理稳健

公司严格执行有纪律的流动性管理，坚持稳健的财务管理策略，偿债意愿较

强，积极调整债务结构并控制杠杆比率，保持公司稳健的财务状况和负债率水平。

近年来，公司资本负债率水平持续低于行业内平均水平。

同时，公司积极拓展融资渠道，母公司远洋集团控股及公司自身近年来通过

海外发债、境外银团贷款、境内企业债、银行开发贷等多渠道筹集资金，有效的

降低融资成本，优化资本结构。

母公司远洋集团控股已获得惠誉国际信用评级公司、穆迪投资者服务公司分

别给予的“BBB-”和“Baa3”投资级主体信用级别，体现了国际评级机构对其偿

债能力的认可。

6、人力资源优势

公司近年来坚持精简高效的人员配置结构，人员规模变化较小，人力资源效

率与内部管制能力不断提升。公司仔细评估薪酬架构的吸引力以保留优秀人才及

达到长期激励的效果，并提供不同的培训发展项目。公司管理层为年轻化、专业

化的职业经理人团队，是公司核心竞争力的重要组成部分。


1-1-68

（二）公司经营方针及发展战略

经过二十余年的发展，公司凭借丰富的经验及雄厚的实力，不仅逐步实现了

以“环渤海”为核心的发展战略，同时根据“核心城市优先布局“、“以点带面、

纵深发展“的两阶段规划，率先拓展核心城市，并以核心城市为中心，拓展区域

内各城市，成功进驻东北区域、长三角及长江流域、泛珠三角区域等中国高速发

展区域。

公司在北京、上海、广州、深圳、天津、青岛、武汉、成都、中山、海口等

地共有约 159 余个处于不同开发阶段的项目，抢占了 2010-2017 年最具规模及增

长潜力的城市群，基本实现了全国性布局，从区域性开发商成长成为一个全国性

的房地产开发企业。未来，公司将继续深耕一线、新一线及二线核心城市、稳健

增加土地储备，以保持未来持续开发，进一步完善全国战略布局为目标，致力于

为更多城市的发展做出力所能及的贡献。

自 2002 年起，公司即以战略为指针，寻求稳健、持续、健康发展。从第一

步发展战略（2002-2004）以立足北京的区域领先房企为目标；到第二步发展战略

（2005-2009）环渤海为基点、迈向全国市场；再到第三步发展战略（2010~2014）

打造中国领先的地产实业、金融协同的企业集团。

2015 年，中国房地产市场迎来重大转折，公司适时制定并实施第四步发展

战略，转变战略视角，构建适应未来产业竞争、个性化的“四元业务”，追求有

质量、可持续的稳健发展。

公司将以打造“以卓越房地产实业为基础，具有领先产业投资能力的投融资

集团”为目标，一方面一如既往的坚持住宅开发业务为基础，关注刚需、改善两

类客户，努力提升市场地位、提升盈利能力；一方面，将继续发展不动产投资经

营业务，重点加强一线核心城市写字楼、城市综合体优质物业的投资和持有，提

升长期收益；另一方面，将积极发展住宅物业及不动产两类房地产基金，拓展股

权投资、海外投资及资产管理业务，实现规模增长和获取资本增值，实现公司“业

务运营、资本运营”复合驱动；最后，将依托国家大力发展服务业的契机，寻求

传统客户服务业务的升级和创新，并把握养老产业领域的历史机遇，挖掘价值增


1-1-69

长潜能。


1-1-70

十一、公司治理结构及相关机构最近三年及一期的运行

情况

公司治理结构请见第五节“发行人基本情况”的第五点“公司的组织结构和

对其他企业的重要权益投资情况”。

公司已经按照《公司法》等法律法规的相关要求，设立了包括股东会、董事

会、监事会和高级管理层在内的健全有效的法人治理结构。

1、股东会

依据《公司章程》，发行人设立股东会，股东会负责决定公司的经营方针和

投资计划，选举和更换非职工代表担任的董事、监事，决定有关董事、监事的报

酬，审议批准董事会、监事会的报告，审议批准公司的年度财务预算方案、决算

方案，审议批准公司的利润分配方案和弥补的方案，对公司增加或者减少注册资

本作出决议，对发行公司债券作出决议，对公司合并、分立、解散、清算或者变

更公司形式作出，修改公司章程等。近三年，公司董事会按照《公司法》、《公

司章程》、《股东会议事规则》的规定运作。

2、董事会

依据《公司章程》，发行人设立董事会，董事会由 5 名董事组成。董事每届

任期 3 年，任期届满连选可以连任。公司董事会对股东负责，制定公司的经营计

划和投资方案、制定公司的年度财务预算方案、决算方案，制定公司增加或减少

注册资本及发行公司债券的方案，批准公司的基本管理制度等。近三年以来，公

司董事会按照《公司法》、《公司章程》、《董事会议事规则》的规定运作。

3、监事会

依据《公司章程》，发行人设立监事会，监事会由 3 名监事组成。监事每届

任期 3 年，任期届满连选可以连任。公司监事会由全体监事组成，负责对董事会

成员及其他高级管理人员进行监察，防止滥用职权，侵犯股东、公司及公司员工

的合法权益。监事不得兼任公司董事及财务负责人。近三年以来，公司监事会按

照《公司法》、《公司章程》、《监事会议事规则》的规定运作。


1-1-71

4、主要业务和职能部门

公司主要业务部门包括：四个开发事业部，主要负责各地区的项目开发；写

字楼事业部，主要负责写字楼类物业的开发及经营；产品营造事业部，主要负责

产品及市场的设计研究、项目建设和建筑类经营；商业地产事业部，主要负责综

合体、商业类物业的开发及运营；客户服务事业部，主要负责物业管理、客户服

务和养老物业的开发运营；资本运营事业部主要负责房地产基金、另类股权投资、

金融资产处置及二级资本市场投资；另设经营发展中心、财务资金中心、资产管

理中心、信息流程中心、人力资源中心、风险控制中心和总裁事务中心七个职能

中心，各司其职，协助高级管理层的日常经营管理工作。


1-1-72

十二、公司及公司董事、监事、高级管理人员最近三年

及一期违法违规情况

（一）公司最近三年及一期违法违规及受处罚的情况

最近三年及一期，本公司不存在重大违法违规及受处罚的情况。

（二）董事、监事、高级管理人员最近三年及一期违法违规及

受处罚的情况

本公司董事、监事、高级管理人员在最近三年及一期不存在重大违法违规及

受处罚的情况。

（三）董事、监事、高级管理人员的任职是否符合《公司法》

和《公司章程》的规定

根据《公司法》第一百四十六条规定，“有下列情形之一的，不得担任公司

的董事、监事、高级管理人员：

1、无民事行为能力或者限制民事行为能力；

2、因贪污、贿赂、侵占财产、挪用财产或者破坏社会主义市场经济秩序，

被判处刑罚，执行期满未逾五年，或者因犯罪被剥夺政治权利，执行期满未逾五

年；

3、担任破产清算的公司、企业的董事或者厂长、经理，对该公司、企业的

破产负有个人责任的，自该公司、企业破产清算完结之日起未逾三年；

4、担任因违法被吊销营业执照、责令关闭的公司、企业的法定代表人，并

负有个人责任的，自该公司、企业被吊销营业执照之日起未逾三年；

5、个人所负数额较大债务到期未清偿。”

截至 2018 年 9 月 30 日，本公司董事、监事、高级管理人员不存在上述情

况，本公司董事、监事、高级管理人员的任职符合《公司法》和《公司章程》的

规定。


1-1-73

十三、发行人执行国务院房地产调控政策规定的情况

（一）关于是否涉及闲置土地

经公司自查并浏览中华人民共和国自然资源部、住房与城乡建设部以及列入

自查范围的房地产开发项目所在地的省级与地级国土资源管理部门与住房与城

乡建设主管部门的网站，查阅该等网站公开披露的闲置土地行政处罚信息，报告

期内，公司及公司下属公司列入核查范围内的住宅房地产开发项目，不存在因闲

置土地的违法违规行为受到自然资源部门行政处罚的情况，截至本募集说明书摘

要签署日，亦不存在因闲置土地的违法违规行为正在被自然资源部门立案调查的

情况。

（二）关于是否涉及炒地行为

经公司自查并浏览中华人民共和国自然资源部、住房与城乡建设部以及列入

自查范围的房地产开发项目所在地的省级与地级自然资源部门与住房与城乡建

设主管部门的网站，查阅该等网站公开披露的非法转让土地行政处罚信息，报告

期内，公司及公司下属公司不存在将开发建设投资未达到项目总投资 25%以上

（不含土地价款）的住宅房地产开发项目对外转出牟利的行为，公司及公司下属

公司不存在因炒地的违法违规行为受到自然资源部门行政处罚的情况，截至本募

集说明书摘要签署日，亦不存在因炒地的违法违规行为正在被自然资源部门立案

调查的情况。

（三）关于是否涉及捂盘惜售、哄抬房价行为

经公司自查并浏览中华人民共和国住房与城乡建设部以及列入自查范围的

房地产开发项目所在地的省级与地级住房与城乡建设主管部门的网站，查阅该等

网站公开披露的捂盘惜售、哄抬房价行政处罚信息，公司及公司下属公司报告期

内取得预售许可证具备销售条件的商品住房项目，不存在因涉及捂盘惜售、哄抬

房价的违法违规行为受到住建部门行政处罚的情况。

（四）结论意见


1-1-74

综上所述，公司认为，公司及公司下属公司报告期内列入核查范围的住宅房

地产开发项目，不存在因闲置土地、炒地的违法违规行为受到自然资源部门行政

处罚的情况；截至本募集说明书摘要签署日，亦不存在因闲置土地、炒地的违法

违规行为正在被自然资源部门立案调查的情况；公司及公司下属公司报告期内取

得预售许可证具备销售条件的商品住房项目，不存在因捂盘惜售或哄抬房价的违

法违规行为受到住建部门行政处罚的情况。


1-1-75

十四、关联方及关联交易

（一）关联方情况

根据《公司法》和《企业会计准则》等法律法规的相关规定，截至 2018 年

9 月 30 日，公司的关联方包括：

1、本公司的控股股东远洋集团，其基本情况详见募集说明书“第五节发行

人基本情况”之“六、公司控股股东及实际控制人情况”。

2、本公司的附属子公司，其基本情况详见募集说明书“第五节发行人基本

情况”之“五、公司的组织结构和对其他企业的重要权益投资情况”。

3、于 2018 年 9 月 30 日不存在控制关系的关联公司情况如下：

序号其他关联方名称与本公司关系

1 北京万洋世纪创业投资管理有限公司同系子公司

2 北京盛明物业管理有限公司同系子公司

3 北京盛通睿富投资顾问有限公司同系子公司

4 因特格瑞森(北京)投资顾问有限公司同系子公司

5 大连远佳产业园开发有限公司同系子公司

6 天基房地产开发(深圳)有限公司同系子公司

7 天津华夏德洋投资咨询有限公司同系子公司

8 天津德年投资管理咨询有限公司同系子公司

9 天津盛曼世纪投资有限公司同系子公司

10 嘉洛尼(天津)国际贸易有限公司同系子公司

11 杭州德洋投资管理有限公司同系子公司

12 杭州盛曼投资管理有限公司同系子公司

13 杭州远洋天祺置业有限公司同系子公司

14 杭州远洋新河酒店置业有限公司同系子公司

15 杭州远洋运河商务区开发有限公司同系子公司

16 杭州远鼎盛安置业有限公司同系子公司

17 沈阳万洋投资管理咨询有限公司同系子公司

18 沈阳碧城投资管理咨询有限公司同系子公司

19 黄山东方红影视产业投资有限公司同系子公司

20 远洋地产(香港)有限公司同系子公司

21 悦轩(天津)置业投资有限公司同系子公司

22 上海锐盈置业有限公司同系子公司

23 上海雅阁丽星装饰有限公司同系子公司


1-1-76

24 三亚德商房地产开发有限公司同系子公司

25 中山市鸿昌房地产开发有限公司同系子公司

26 上海远汇置业有限公司同系子公司

27 嘉领控股有限公司同系子公司

28 青岛远佳置业有限公司同系子公司

29 溢贸(天津)国际贸易有限公司同系子公司

30 宁波远吉德鸿投资管理合伙企业(有限合伙) 同系子公司

31 宁波远吉鼎泰投资管理合伙企业(有限合伙) 同系子公司

32 宁波远吉朗昊投资管理合伙企业(有限合伙) 同系子公司

33 宁波远吉朗越投资管理合伙企业(有限合伙) 同系子公司

34 上海远著吉钛投资管理中心(有限合伙) 同系子公司

35 颖源有限公司同系子公司

36 大连鑫融置业有限公司同系子公司

37 上海远著吉灿投资管理中心(有限合伙) 同系子公司

38 北京远盛瑞毅投资管理中心(有限合伙) 同系子公司

39 Surplus Cheer Limited 同系子公司

40 悦轩(天津)贸易投资有限公司同系子公司

41 西安远洋中央公园置业有限责任公司同系子公司

42 北京麟联置业有限公司合营公司

43 天津市亿嘉合置业有限公司合营公司

44 北京椿萱茂凯健养老服务有限公司合营公司

45 北京远腾置业有限公司合营公司

46 北京远洋新光商业管理有限公司合营公司

47 成都银港置业有限公司合营公司

48 北京新扬子投资基金管理中心(有限合伙) 合营公司

49 北京远新房地产开发有限公司合营公司

50 鸿基伟业(北京)房地产开发有限公司合营公司

51 南京绿洋置业有限公司合营公司

52 北京房地鑫洋房地产开发有限公司合营公司

53 北京颖晖置业有限公司合营公司

54 上海新证财经信息咨询有限公司合营公司

55 中山市大信融佳商业投资有限公司合营公司

56 北京丰灏琅苑生态农业发展有限公司合营公司

57 北京紫金长宁房地产开发有限责任公司合营公司

58 北京中联置地房地产开发有限公司合营公司

59 广州市远翔房地产开发有限公司合营公司

60 大连利远置业有限公司合营公司

61 北京远和置业有限公司合营公司

62 深圳市远康置地投资有限公司合营公司

63 深圳市奥益投资有限公司合营公司

64 苏州奥远房地产开发有限公司合营公司

65 太仓远汇置业有限公司合营公司

66 北京远创兴茂置业有限公司合营公司


1-1-77

67 合肥永拓置业发展有限公司合营公司

68 武汉元慧置业有限公司合营公司

69 深圳市国通厚德房地产开发有限公司合营公司

70 上海远绪置业有限公司合营公司

71 长春王府井远洋商业投资有限公司合营公司

72 杭州隽远置业有限公司合营公司

73 上海隽瑞置业有限公司合营公司

74 上海隽品置业有限公司合营公司

75 中山祥盛房地产开发有限公司合营公司

76 佛山昱辰房地产开发有限公司合营公司

77 天津辉拓房地产开发有限公司合营公司

78 北京潭柘兴业房地产开发有限公司合营公司

79 北京创远亦程置业有限公司合营公司

80 广州华年喜年房地产开发有限公司合营公司

81 四川朗远恒润企业管理有限公司合营公司

82 张家口富利嘉房地产开发有限公司合营公司

83 天津星华城置业有限公司合营公司

84 石家庄永熹房地产开发有限公司合营公司

85 大连世纪桥置业有限公司合营公司

86 武汉弘盛永泰置业有限公司合营公司

87 北京商务中心区开发建设有限责任公司联营公司

88 北京远翔置业有限公司联营公司

89 建设综合勘察研究设计院有限公司联营公司

90 北京达成光远置业有限公司联营公司

91 重庆远腾物业开发有限公司联营公司

92 中山市金马游艺机有限公司联营公司

93 深圳市远景置业有限公司联营公司

94 中资国信资产管理有限公司联营公司

95 上海坤永实业有限公司联营公司

96 杭州德远瑞祥置业有限公司联营公司

97 北京碧城创业投资管理有限公司联营公司

98 湖南乐住置业投资有限公司联营公司

99 长春市元亨房地产开发有限公司联营公司

100 天津城投滨海房地产经营有限公司联营公司

101 武汉远骏置业有限公司联营公司

102 深圳市天恒创兴实业有限公司联营公司

103 上海崇远企业管理咨询有限公司联营公司

104 厦门国远同丰置业有限公司联营公司

105 江西军邦房地产开发有限公司联营公司

106 中国人寿保险股份有限公司对最终母公司有重大影响的股东

107 成都乾豪置业有限公司最终母公司之合营公司

108 赢家(天津)房地产开发有限公司最终母公司之合营公司

109 宁波聚信汇远投资管理合伙企业(有限合伙) 第三方


1-1-78

（二）关联交易情况1

1、从关联方取得委托贷款

（1）从同系子公司取得委托贷款

单位：万元

2015 年度 2016 年度 2017 年度 2018 年 1-9 月

于 1 月 1 日 526,221 506,047 298,116 792,392

净发生额 -20,174 -207,931 494,276 522,994

于 12 月 31 日/9

月 30 日 506,047 298,116 792,392 1,315,386

（2）从合营公司取得的委托贷款

单位：万元

2015 年度 2016 年度 2017 年度 2018 年 1-9 月

于 1 月 1 日 - 94,997 117,304 239,567

净发生额 94,997 22,307 122,263 -226,004

于 12 月 31 日

/9 月 30 日 94,997 117,304 239,567 13,563

（3）从最终母公司之合营公司取得的委托贷款

单位：万元

2015 年度 2016 年度 2017 年度 2018 年 1-9 月

于 1 月 1 日 118,761 - - -

净发生额 -118,761 - - -

于 12 月 31 日/9

月 30 日 - - -

-

（4）从联营公司取得的委托贷款

单位：万元

2015 年度 2016 年度 2017 年度

2018 年 1-9

月

于 1 月 1 日 95,451 82,962 83,630 -

1 在报告期各年度内，存在控制关系且已纳入本公司合并报表范围的子公司，其相互间交易及母子公司交

易已作抵销。


1-1-79

净发生额 -12,489 668 -83,630 19,169

于 12 月 31 日

/9 月 30 日 82,962 83,630 - 19,169

2、向关联方提供的委托贷款

（1）向同系子公司提供的委托贷款

单位：万元

2015 年度 2016 年度 2017 年度

2018 年 1-9

月

于 1 月 1 日 363,432 250,199 116,637 100,317

净发生额 -113,233 -113,563 -16,320 -47,084

于 12 月 31 日

/9 月 30 日 250,199 116,637 100,317 53,233

（2）向合营公司提供的委托贷款

单位：万元

2015 年度 2016 年度 2017 年度 2018 年 1-9 月

于 1 月 1 日 260,980 663,075 441,641 281,270

净发生额 402,095 -221,434 -160,371 615,309

于 12 月 31 日

/9 月 30 日 663,075 441,641 281,270 896,579

（3）向最终母公司之合营公司提供的委托贷款

单位：万元

2015 年度 2016 年度 2017 年度

2018 年 1-9

月

于 1 月 1 日 603,256 267,082 49,550 68,850

净发生额 -336,174 -217,532 19,300 2,000

于 12 月 31 日

/9 月 30 日 267,082 49,550 68,850 70,850

（4）向联营公司提供的委托贷款

单位：万元

2015 年度 2016 年度 2017 年度 2018 年 1-9 月

于 1 月 1 日 64,198 198,228 61,711 58,031

净发生额 134,030 -136,518 -3,680 421,814

于 12 月 31 日 198,228 61,711 58,031 479,845


1-1-80

/9 月 30 日

3、收到关联方资金拆借

单位：万元

2015 年

度

2016 年

度

2017 年

度

2018 年 1-9 月

对最终母公司有重大

影响的股东及其子公

司

30,000 - 340,850 436,300

同系子公司 3,661,862 1,981,774 2,170,899 1,211,981

合营公司 742,699 2,151,328 2,413,432 1,643,477

最终母公司之合营公

司 569,321 248,498 195 73,121

联营公司 730,459 691,309 669,735 591,128

合计 5,734,341 5,072,909 5,595,112 3,956,007

4、支付关联方资金拆借

单位：万元

2015 年度 2016 年度 2017 年度 2018年 1-9月

对最终母公司有重大影响的股东及其子公司 - - - -

同系子公司 3,736,526 1,991,348 2,864,315 2,282,131

合营公司 691,097 1,365,394 2,909,540 2,175,407

最终母公司之合营公司 526,420 144,478 3,140 2,009

联营公司 941,951 860,763 931,953 870,223

合计 5,895,994 4,361,982 6,708,947 5,329,770

5、关键人员薪酬

单位：万元

2015 年度 2016 年度 2017 年度 2018 年 1-9 月

关键管理人员薪酬 8,691 11,969 23,458 6,604

6、向关联方提供劳务

单位：万元

2015 年度 2016 年度 2017 年度

2018 年 1-9

月

同系子公司 102,510 93,632 62,233 47,832

对最终母公司有重大影响的股东 4,669 8,751 710 365


1-1-81

合营公司 7,550 35,985 35,947 20,590

最终母公司之合营公司 16,090 558 -

联营公司 31,303 30,091 2,245 311

最终母公司之联营公司 - - -

合计 162,122 169,017 101,135 69,098

7、关联方提供劳务

单位：万元

2015 年度 2016 年度 2017 年度 2018 年 1-9 月

同系子公司 - 8,965 - -

最终母公司之联营公司 29,420 20,396 - -

合计 29,420 29,361 - -

8、接受及提供担保

（1）接受担保

于 2018 年 9 月 30 日、2017 年 12 月 31 日、2016 年 12 月 31 日、2015 年 12

月 31 日，发行人不存在由关联方提供连带担保责任的借款余额。

（2）提供担保

单位：万元

2015 年 12 月 31 日 2016 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日 2018 年 9 月 30 日

最终母公司 218,644 385,055 - -

同系子公司 131,344 342,570 336,025 270,465

最终母公司之合营公司 532,250 - - -

合营公司 81,000 231,287 185,972 105,957

联营公司 313,400 - - -

合计 1,276,638 958,911 521,997 376,422

于 2018 年 9 月 30 日，发行人无为最终母公司借款提供连带责任担保保证

借款提供连带责任担保保证（2017 年 12 月 31 日：0 元）。

于 2018 年 9 月 30 日，发行人为同系子公司借入 270,465 万元（2017 年 12

月31日为：336,025.41万元），借款提供连带责任担保保证，借款期限为自 2015

年 6 月至 2022 年 4 月。

于 2018 年 9 月 30 日，发行人为合营公司借入 105,957 万元（2017 年 12 月

31 日：185,972.00 万元），借款提供连带责任担保保证，借款期限为自 2015 年


1-1-82

11 月至 2020 年 12 月。

于 2018 年 9 月 30 日，发行人无为联营公司借款提供连带责任担保保证

（2017 年 12 月 31 日为：0.0 元）。

9、关联方应收、应付款项余额

（1）应收账款

单位：万元

2015 年 12 月 31

日

2016 年 12 月 31

日

2017 年 12 月 31

日

2018 年 9 月 30

日

对最终母公司有重大影响的股

东 485 - -

同系子公司 34,762 38,183 31,477 18,143

合营公司 1,244 11,161 19,302 37,205

最终母公司之合营公司 6,042 592 228 0

联营公司 36,107 1,102 4,788 3,047

合计 78,640 51,038 55,795 58,395

（2）其他应收款

(i) 委托贷款投资

单位：万元

2015 年 12 月 31

日

2016 年 12 月 31

日

2017 年 12 月 31

日

2018 年 9 月 30 日

同系子公司 - - - -

合营公司 28,260 45,000 - 23,486


司 - - -

-

联营公司 24,823 - - 479,845

合计 53,083 45,000 - 503,331

(ii) 资金拆借

单位：万元

2015 年 12 月 31

日

2016 年 12 月 31

日

2017 年 12 月 31

日

2018 年 9 月 30

日

同系子公司 1,392,176 858,480 2,136,792 1,486,670

合营公司 234,977 336,875 1,283,621 1,031,428


1-1-83

2015 年 12 月 31

日

2016 年 12 月 31

日

2017 年 12 月 31

日

2018 年 9 月 30

日


司 264,113 13

3,121 10,321

联营公司 111,980 167,410 643,078 624,903

最终母公司 3,050 3,050 3,050 3,050

股东 2,763 2,763 2,763 2,763

合计 2,009,059 1,368,591 4,072,425 3,159,135

（3）其他非流动资产

(i) 委托贷款投资

单位：万元

2015 年 12 月 31

日

2016 年 12 月 31

日 2017 年 12 月 31 日

2018 年 9 月 30

日

同系子公司 250,199 116,636 100,317 53,233

合营公司 634,815 396,641 281,270 873,092

最终母公司之合营

公司 267,082 49,550 68,850

70,850

联营公司 173,405 61,711 58,031 -

合计 1,325,501 624,538 508,468 997,175

(ii) 长期应收款

单位：万元

2015年 12月 31日 2016 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日 2018 年 9 月 30 日

合营公司 1,262 1,203 1,151 72,427

（4）应付账款

单位：万元

2015 年 12 月 31

日 2016 年 12 月 31 日

2017 年 12 月 31

日 2018 年 9 月 30 日

联营公司 - 36 - -


司 19,435 - - -

合计 19,435 36 - -

（5）其他应付款

单位：万元


1-1-84

2015 年 12 月 31

日

2016 年 12 月 31

日

2017 年 12 月 31

日

2018 年 9 月 30

日

同系子公司 1,570,910 1,165,827 1,762,965 1,569,733

合营公司 104,347 870,413 850,024 1,129,761


司 48,892 - 163

332

联营公司 366,466 92,368 196,374 375,720

最终母公司 - - 125,850 -

合计 2,090,615 2,128,608 2,935,376 3,075,546

（6）长期应付款

单位：万元

2015 年 12 月 31

日

2016 年 12 月 31

日

2017 年 12 月 31

日

2018 年 9 月 30

日

最终母公司 - - 215,000 14,000

同系子公司 30,000 30,000 2,000

合计 30,000 30,000.00 217,000.00 14,000

（7）长期借款

单位：万元

2015 年 12 月 31 日

2016 年 12 月 31

日

2017 年 12 月 31

日

2018 年 9 月 30

日

同系子公司 506,047 298,116 792,392 918,746

合营公司 94,997 117,304 239,567 13,563

最终母公司之合

营公司 - - -

联营公司 82,962 83,630 - 19,169

合计 684,006 499,050 1,031,959 951,478

（8）预收款项

单位：万元

2015 年 12 月 31 日

2016 年 12 月 31

日

2017 年 12 月 31

日

2018 年 9 月 30

日

对最终母公司有重

大影响的股东 1,068 - -

同系子公司 40,814 3,977 2,189 2,189

合营公司 - 12,105 20,588 22,168


1-1-85

2015 年 12 月 31 日

2016 年 12 月 31

日

2017 年 12 月 31

日

2018 年 9 月 30

日

最终母公司之合营

公司 13 - -

-

联营公司 15,929 3,944 - -

合计 57,824 20,026 22,777 24,357

（9）应付股利

单位：万元

2015 年 12 月 31

日

2016 年 12 月 31

日

2017 年 12 月 31

日

2018 年 9 月 30

日

股东 259,102 - - -

同系子公司 435 74,470 170,539.93 -

合计 259,537 74,470 170,539.93 -

10、关联方承诺

以下为发行人于资产负债表日，已签约而尚不必在资产负债表上列示的与关

联方有关的承诺事项：

（1）提供资金

单位：万元

2015年 12月 31日 2016 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日 2018年 9月 30日

同系子公司 959,300 793,363 799,683 806,406

合营公司 1,001,485 645,859 944,830 352,466


司 1,010,618 20,450

-

联营公司 686,595 698,289 131,159 14,000

合计 3,657,998 2,157,962 1,875,672 1,172,872

（2）接受资金

单位：万元

2015 年 12 月 31 日 2016 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日 2018年 9月 30日

同系子公司 995,593 891,489 880,849 1,066,254

合营公司 250,000 327,696 225,433 66,437


司 690,000 - -


1-1-86

2015 年 12 月 31 日 2016 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日 2018年 9月 30日

联营公司 400,000 146,370 146,000

合计 2,335,593 1,365,555 1,252,281 1,132,691

（三）关联交易的决策权限和基本原则

1、关联交易的决策权限

本公司制定了《关联交易决策制度》，视交易类型，公司股东会或董事会负

责审议关联交易事项，总经理负责将涉及董事会审议的关联交易信息及资料充分

披露给董事会并告知监事会。

2、关联交易决策基本原则

公司开展关联交易设立以下基本原则：

1）诚实信用的原则：在关联交易决策、实施及信息披露的全过程，必须严

格依法行事，坚决杜绝弄虚作假行为；

2）平等、自愿、等价、有偿原则；

3）公正、公平原则；

4）不损害公司及非关联股东合法权益原则；

5）公允价值原则；

6）书面协议原则：关联交易应签订书面协议，书面协议内容应明确、具体；

7）关联方回避原则：关联交易如享有公司股东会和/或董事会的表决权，应

当回避；

8）客观标准原则：公司董事会应当根据客观标准判断该关联交易是否对公

司有利，必要时应当聘请专业评估师或独立财务顾问。

3、关联交易定价原则

公司关联交易定价应当公允，参照下列原则执行：

（一）交易事项实行政府定价的，可以直接适用该价格；


1-1-87

（二）交易事项实行政府指导价的，可以在政府指导价的范围内合理确定交

易价格；

（三）除实行政府定价或政府指导价外，交易事项有可比的独立第三方的市

场价格或收费标准的，可以优先参考该价格或标准确定交易价格；

（四）关联事项无可比的独立第三方市场价格的，交易定价可以参考关联方

与独立于关联方的第三方发生非关联交易价格确定；

（五）既无独立第三方的市场价格，也无独立的非关联交易价格可供参考的，

可以合理的构成价格作为定价的依据，构成价格为合理成本费用加合理利润。

十五、最近三年及一期是否存在资金被控股股东及其关

联方违规占用，或者为控股股东及其关联方提供担保的情

形

截至 2018 年 9 月 30 日，发行人为控股股东及其关联方提供担保总额为

376,422.00 万元。

报告期内，发行人不存在资金被控股股东及其关联方违规占用的情形。

十六、会计核算、财务管理、风险控制、重大事项决策

等内部管理制度的建立及运行情况

在内部控制方面，公司在重大事项决策、财务管理、项目前期管理、采购管

理、风险控制及内部决策机制等方面建立了一系列的规章制度。

重大事项决策制度方面，公司确立了统一规范的报告渠道和方式，并建立了

各类定期、不定期专题办公会议制度，以及时把握的整体经营状况，决策重大经

营管理事项；子公司定期向公司上报各类经营信息，对临时重大事项，即时向相

关职能部门专项报告。对于重大投资，公司制定了《对外投资决策制度》等相关

制度，完善投资流程，严格把控投资风险。

在财务管理方面，公司贯彻执行国家统一的财务会计制度，加强财务管理和


1-1-88

经济核算，按照《会计法》、《企业会计准则》等有关规定，并结合公司实际情况

制定了财务管理制度。该制度从公司内部财务管理职责分工、流动资产的管理、

长期投资、固定资产、无形资产、长期待摊费用和其他资产、成本和费用、营业

收入、利润及利润分配的管理、外币业务、公司清算等多个方面对公司财务进行

规范。

在资金管理方面，公司贯彻“集中管理、适度授权”的管理思路，实行资金

的集中管理。原则上对外筹资与内部现金头寸实行高度集中管理，明确各级资金

支付的责任和权限，并对现金管理、银行存款及信用卡的管理、筹融资及对外担

保的管理、对外投资的管理和资金支付的审批权限等作出明确规范，以规范和强

化资金计划管理和融资管理。

对外担保方面，公司财务部门为公司对外担保的初审及日常管理部门，负责

受理及初审所有被担保人提交的担保申请以及对外担保的日常管理与持续风险

控制；董事会设专人负责公司对外担保的合规性复核，组织履行董事会或股东会

的审批程序。对外担保的日常风险管理由公司财务部门负责，包括担保事项的登

记备案与注销，同时定期分析被担保人财务状况及偿债能力。

投资管理方面，公司总裁事务中心根据宏观环境、房地产市场发展趋势及公

司的实际情况，结合公司中长期发展规划目标，定期评估公司既有资源的创利能

力，并在此基础上拟定公司下年度投资方向、结构及策略。同时，公司总裁事务

中心会同财务资金中心等职能中心，于每年年底拟定包括资金计划和投资计划在

内的下年度公司年度发展计划，并报公司董事会审议。项目竣工验收或开始运行

后，由总裁事务中心牵头负责项目后评估工作，负责定期对项目的投资项目进展

情况进行审议，并对项目的投产后评估报告进行审议。

采购管理方面，公司根据业务需要与质量管理原则，制定了严谨的采购管理

体系制度，对产品采购的选购、定购、验收环节，以及采购工作的实施流程、质

量控制要求、服务质量保证等，都分别制定了严格的实施原则及工作标准。同时，

对应建立了供应商管理体系及合格供应商数据库，从供应商的选择标准、合作过

程管理、评估管理、等级评定等方面，均建立了具体的管控标准及要求，全方位

保证了采购工作的客观性，适用性及可持续性，从而有效的控制了采购成本、确


1-1-89

保了采购质量。

销售管理方面，公司经营管理中心主要围绕“四元业务”组织发展模式，制

定对销售资源、销售指标、销售质量的综合评价体系，提出可持续发展的、稳定

健康的、符合市场规律和客户需求的标准化建议。同时以提升各事业部营销能力

为目标，设立基于“海鸥Ⅱ”系统的营销信息管理库，统筹协调各事业部销售管

理工作，并组织行业间的交流、学习，鼓励营销创新，提高业务能力。公司展开

对新业务模式的研究与创新应用，并制定具体项目落地计划。

在风险控制方面，公司严格遵循国家各项法律、法规和要求，实时监控业务

运营的合法性、有效性，为公司管理体系的持续改进提供依据，并采取纠正和预

防措施。在内部管控上，公司依照年度发展计划及财务预算，就经营范围内的合

同审批、签署、资金支付及其他专业事项，由总裁向下逐级授权。公司日常运营

严格按照授权体系进行，相关事项的决定必须由有权人进行审批。内部决策机制

方面，2015 年以来公司将部分决策授权下移至事业部层面，公司通过制定计划

节点体系和考核机制进行动态管理。同时，为规避和降低投资风险，对项目的投

资决策仍由公司统一管理。

总体看，公司各项规章制度较为完善，目前已建立了较健全的治理结构和内

控体系，能够保证公司各项运作更趋规范化和科学化，为公司的持续稳定发展奠

定了良好的基础。

十七、信息披露事务及投资者关系管理的相关制度安排

为确保公司信息披露的及时、准确、充分、完整，保护投资者合法权益，加

强公司信息披露事务管理，促进公司依法规范运作，维护本期债券投资者的合法

权益，根据《公司法》、《证券法》等法律、法规及公司章程的有关规定，结合公

司的实际情况，发行人制定了《信息披露管理制度》、《投资者关系管理制度》。

公司信息披露工作由董事会统一领导和管理，董事长是公司信息披露的第一

责任人，公司信息披露事务管理部门为负责协调和组织公司信息披露工作和投资

者关系管理的日常管理部门，负责处理投资者关系、准备证监会及交易所要求的

信息披露文件，并通过证监会及交易所认可的网站或其他指定渠道公布相关信息。


第四节财务会计信息

本募集说明书摘要所载 2015 年度、2016 年度及 2017 年财务报告均依据财

政部于 2006 年 2 月 15 日及以后期间颁布的《企业会计准则一基本准则》、各项

具体会计准则及相关规定编制。普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）就

本公司 2015 年度财务报告出具了普华永道中天审字(2016)第 22480 号的标准无

保留意见审计报告、就本公司 2016 年度财务报告出具了普华永道中天审字(2017)

第 22172 号的标准无保留意见审计报告、就本公司 2017 年度财务报告出具了普

华永道中天审字(2018)第 22627 号的无保留意见审计报告；2018 年 1 月 1 日至

2018 年 9 月 30 日的财务数据未经审计。

由于本公司各项业务主要依托下属子公司开展，合并口径的财务数据相对母

公司口径应能够更加充分地反映本公司的财务状况、经营成果、现金流状况、盈

利能力和偿债能力。因此，本公司以合并财务报告的数据进行分析，除本节“一

（二）母公司财务报表”和特别说明外，本节全部财务数据均为合并口径。

一、最近三年及一期的财务报表

（一）合并财务报表

1、资产负债表

单位：万元

2018 年

9 月 30 日

2017 年

12 月 31 日

2016 年

12 月 31 日

2015 年

12 月 31 日

流动资产

货币资金 1,186,328.73 1,691,693.71 1,771,119.27 1,535,195.94

以公允价值计量且其变

动计入当期损益的金融资产 - - - 72.90

应收票据 775.33 1,174.49 30,918.71 2,976.03

应收账款 148,415.61 124,221.68 128,959.22 108,551.27

预付款项 303,855.02 843,240.42 617,246.00 617,867.38

应收利息 3,105.90 3,150.88 - -

其他应收款 5,430,590.47 4,949,789.34 2,139,723.04 2,886,099.66

存货 7,798,680.55 5,199,668.72 3,700,691.45 4,050,166.14

一年内到期的非流动资

产

135,609.26 93,573.53 166,399.16 -


2018 年

9 月 30 日

2017 年

12 月 31 日

2016 年

12 月 31 日

2015 年

12 月 31 日

其他流动资产 570,725.01 286,672.52 184,254.30 189,836.01

流动资产合计 15,578,085.87 13,193,185.29 8,739,311.17 9,390,765.34

非流动资产

可供出售金融资产 61,536.71 33,485.62 31,426.39 131,870.76

长期股权投资 1,663,290.38 1,219,390.67 1,051,140.49 665,427.39

投资性房地产 1,455,630.17 1,381,344.03 1,340,429.61 1,178,274.17

固定资产 105,753.34 37,115.53 24,300.46 26,436.97

在建工程 121,002.58 85,887.32 63,370.12 30,468.62

无形资产 46,889.73 8,319.72 6,746.69 6,227.56

商誉 42,328.02 3,003.32 3,264.78 375.26

长期待摊费用 81,080.40 29,758.96 16,832.61 11,777.98

递延所得税资产 143,642.40 125,043.03 132,249.16 99,535.21

其他非流动资产 1,507,662.44 838,262.72 861,624.11 1,389,376.10

非流动资产合计 5,228,816.16 3,761,610.92 3,531,384.42 3,539,770.02

资产总计 20,806,902.03 16,954,796.21 12,270,695.59 12,930,535.36

流动负债

短期借款 410,509.00 88,459.00 - 54,487.12

应付票据 12,712.21 53,272.66 187,870.41 62,849.63

应付账款 1,535,739.90 1,186,894.86 978,764.31 977,040.65

预收款项 3,939,606.92 2,077,110.08 1,112,902.88 1,082,752.71

应付职工薪酬 37,077.22 64,151.13 43,277.17 33,751.20

应交税费 409,571.14 524,986.13 501,963.37 395,982.59

应付利息 33,949.51 24,888.02 20,511.14 13,018.02

应付股利 10,845.04 170,539.93 74,470.08 259,536.51

其他应付款 3,883,553.55 3,824,961.53 2,723,298.75 2,856,988.23

一年内到期的非流动负

债

1,312,488.05 800,780.22 144,906.07 546,952.05

流动负债合计 11,586,052.53 8,816,043.56 5,787,964.18 6,283,358.69

非流动负债

长期借款 2,773,952.15 2,211,914.42 837,005.83 1,875,381.17

应付债券 1,243,850.41 1,095,669.94 1,394,032.71 994,979.42

递延所得税负债 317,935.38 269,734.68 231,937.88 169,392.23

长期应付款 13,998.49 217,000.00 30,000.00 30,000.00

其他非流动负债 8,064.23 473.67 495.38 761.00

非流动负债合计 4,357,800.67 3,794,792.71 2,493,471.80 3,070,513.82

负债合计 15,943,853.21 12,610,836.27 8,281,435.98 9,353,872.52

所有者权益

实收资本 706,487.00 706,487.00 706,487.00 706,487.00

资本公积金 22,501.78 23,425.29 12,519.41 1,182.12

其他综合收益 9,083.00 9,083.00 9,083.00 9,083.00

盈余公积金 79,649.52 79,649.52 69,664.65 65,131.77


2018 年

9 月 30 日

2017 年

12 月 31 日

2016 年

12 月 31 日

2015 年

12 月 31 日

未分配利润 2,228,958.75 1,995,160.74 1,617,259.83 1,338,508.33

归属于母公司股东权益合计 3,046,680.05 2,813,805.55 2,415,013.89 2,120,392.21

少数股东权益 1,816,368.78 1,530,154.40 1,574,245.73 1,456,270.63

所有者权益合计 4,863,048.83 4,343,959.94 3,989,259.61 3,576,662.85

负债和股东权益总计 20,806,902.03 16,954,796.21 12,270,695.59 12,930,535.36

2、利润表

单位：万元

2018 年 1-9 月 2017 年度 2016 年度 2015 年度

营业收入 1,384,870.74 3,149,007.40 2,803,225.00 2,727,142.67

减：营业成本 1,142,617.55 2,329,706.22 2,007,889.61 1,981,482.29

营业税金及附加 70,728.20 152,327.51 253,148.21 205,824.76

销售费用 45,697.67 51,945.08 38,515.88 40,999.72

管理费用 59,837.50 80,680.63 67,190.53 55,509.28

财务费用-净额 -115,833.83 -31,816.87 -68,962.63 -74,674.11

资产减值损失 3,346.20 9,698.54 9,173.57 7,961.03

加：公允价值变动收益 56,975.34 40,914.42 161,429.44 41,384.58

投资收益 103,431.44 97,772.91 37,946.71 13,574.24

其中：对联营企业和合

营企业的投资收

益

99,569.47

62,449.13 17,798.20 7,069.19

资产处置收益 - - 221.44 -

其他收益 - 3,596.84 - -

营业利润 338,884.22 698,750.46 695,867.42 564,998.52

加：营业外收入 13,430.38 6,267.62 2,540.10 2,199.35

减：营业外支出 5,614.41 2,095.70 3,140.29 1,891.58

利润总额 346,700.19 702,922.39 695,267.22 565,306.29

减：所得税费用 91,526.72 198,973.47 187,208.91 141,981.83

净利润 255,173.47 503,948.92 508,058.31 423,324.46

其中：同一控制下企业合并

中被合并方在合并前

发生的净损失

- - - 35,710.60

归属母公司股东的净利润 233,798.02 387,885.78 309,776.71 308,363.94

少数股东损益 21,375.45 116,063.14 198,281.60 114,960.52

其他综合收益税后净额 - - 10,025.58

综合收益总额 255,173.47 503,948.92 508,058.31 433,350.04

其中：归属于母公司股东

的综合收益总额

233,798.02 387,885.78 309,776.71 317,446.94

归属少数股东的综

合收益总额

21,375.45 116,063.14 198,281.60 115,903.11


3、现金流量表

单位：万元

2018 年 1-9 月 2017 年度 2016 年度 2015 年度

一、经营活动产生的现金流量

销售商品、提供劳务收到的现金 2,037,537.74 2,977,306.28 2,470,868.13 2,268,764.18

收到其他与经营活动有关的现金 257,144.85 366,078.82 260,778.72 95,509.71

经营活动现金流入小计 2,294,682.59 3,343,385.10 2,731,646.85 2,364,273.89

购买商品、接受劳务支付的现金 -1,239,707.22 -1,603,748.00 -927,698.67 -947,000.56

支付给职工以及为职工支付的现金 -131,379.81 -155,423.97 -120,167.76 -107,275.47

支付的各项税费 -336,972.81 -463,118.96 -284,760.46 -266,563.62

支付其他与经营活动有关的现金 -274,054.45 -354,924.04 -155,443.55 -490,319.33

经营活动现金流出小计 -1,982,114.28 -2,577,214.97 -1,488,070.44 -1,811,158.97

经营活动产生的现金流量净额 312,568.31 766,170.13 1,243,576.41 553,114.92

二、投资活动产生的现金流量

按权益法核算的被投资单位宣告发

放的利润 9,339.82 14,533.01 175.00 -

处置固定资产、无形资产和其他长

期资产收回的现金净额 789.82 836.26 1,501.98 392.75

收购子公司收到的现金净额 34,317.36 197,831.48 - -

处置合营及联营公司收到的现金净

额 3,026.75 91,090.77 - 2,568.80

处置可供出售金融资产收到的现金 1,132.91 10,269.86 20,000.00 6,639.38

处置交易性金融资产收到的现金净

额 - - 77.47 56,185.33

处置子公司收到的现金净额 69,280.94 79,450.93 70,592.39

收回委托贷款所收到的现金 667,542.19 1,035,077.07 1,815,142.42 2,767,909.13

委托贷款投资收益所收到的现金 146,456.43 68,842.76 127,945.56 113,359.58

关联方资金拆借所收到的现金 3,956,007.36 5,595,111.98 5,072,908.63 5,734,340.95

收到可供出售金融资产权益工具的

现金股利 403.76 484.85 940.69

投资活动现金流入小计 4,818,612.65 7,083,277.89 7,117,686.84 8,752,929.00

购建固定资产、无形资产和其他长

期资产支付的现金 -23,804.09 -60,256.05 -43,689.50 -48,828.05

投资合营及联营公司支付的现金 -91,382.11 -214,669.31 -495,214.64 -105,316.51

投资可供出售金融资产支付的现金 -12,760.00 -12,000.00 -19,555.63 -29,870.76

关联方资金拆借所支付的现金 -5,329,769.53 -6,708,947.22 -4,361,982.37 -5,895,994.31

发放委托贷款投资支付的现金 -1,821,387.69 -1,292,434.99 -1,190,946.59 -3,011,473.54

收购子公司所支付的现金 - -86,624.88 -83,923.24

投资活动现金流出小计 -7,279,103.43 -8,288,307.57 -6,198,013.61 -9,175,406.41

投资活动产生的现金流量净额 -2,460,490.78 -1,205,029.68 919,673.23 -422,477.40

三、筹资活动产生的现金流量


2018 年 1-9 月 2017 年度 2016 年度 2015 年度

吸收投资收到的现金 2,520.00 5,150.00 56,228.25

其中：子公司吸收少数股东投资收

到的现金 2,520.00 5,150.00 21,396.75

取得借款收到的现金 2,131,353.75 2,448,742.66 1,228,256.85 4,643,697.30

筹资活动现金流入小计 2,131,353.75 2,451,262.66 1,233,406.85 4,699,925.55

偿还债务支付的现金 -587,927.71 -1,757,033.04 -2,682,226.79 -3,735,989.58

收购子公司部分股权支付的现金 -4,500.00 -630.00 -4,161.07 -50.00

分配股利、利润或偿付利息支付的

现金 -92,296.51 -263,073.63 -468,071.61 -499,300.54

其中：子公司支付给少数股东的股

利、利润 -2,399.46 -1,726.89 -152,081.02

支付其他与筹资活动有关的现金 - - -19,613.68

筹资活动现金流出小计 -684,724.22 -2,020,736.67 -3,154,459.47 -4,254,953.80

筹资活动产生的现金流量净额 1,446,629.54 430,526.00 -1,921,052.62 444,971.75

四、汇率变动对现金及现金等价物

的影响 115.20 -181.73 25.95 294.11

五、现金及现金等价物净增加额 -701,177.72 -8,515.28 242,222.98 575,903.37

加：期初现金及现金等价物余额 1,478,325.84 1,486,841.12 1,244,618.14 668,714.77

六、期末现金及现金等价物余额 777,148.12 1,478,325.84 1,486,841.12 1,244,618.14

（二）母公司财务报表

1、资产负债表

单位：万元

2018 年

9 月 30 日

2017 年

12 月 31 日

2016 年

12 月 31 日

2015 年

12 月 31 日

流动资产

货币资金 406,953.52 623,980.14 1,215,039.47 1,036,090.78

应收账款 1,627.27 3,056.04 7,647.03 4,322.31

预付款项 9,135.99 279.48 557.08 1,970.99

预交税金 - - - -

应收股利 628.71 628.71 2,105.26 1,874.29

其他应收款 8,063,375.49 5,938,507.79 4,188,634.98 4,489,413.65

存货 15,081.56 15,983.30 18,464.13 104,373.56

短期贷款投资 - - - -

一年内到期的非流

动资产 - - 122,500.00 -

其他流动资产 29,925.99 23,161.66 23,025.51 31,271.27

流动资产合计 8,526,728.52 6,605,597.12 5,577,973.46 5,669,316.85

非流动资产

长期股权投资 1,171,363.30 907,944.19 837,240.07 609,606.16


2018 年

9 月 30 日

2017 年

12 月 31 日

2016 年

12 月 31 日

2015 年

12 月 31 日

长期贷款投资 - - - -

投资性房地产 291,000.00 468,800.00 458,600.00 412,500.00

固定资产 8,209.44 9,095.86 9,447.61 10,504.35

无形资产 1,267.53 1,298.66 1,373.12 1,431.67

长期待摊费用 4,889.29 2,323.97 - -

递延所得税资产 15,181.39 15,181.39 20,388.88 21,493.15

其他非流动资产 3,336,805.51 1,927,954.45 1,684,061.51 2,088,049.54

非流动资产合计 4,828,716.46 3,332,598.52 3,011,111.19 3,143,584.88

资产总计 13,355,444.98 9,938,195.64 8,589,084.65 8,812,901.73

流动负债

短期借款 103,240.36 47,220.00 81,535.00 111,722.95

应付票据 1,933.43 2,017.06 3,217.27 1,387.86

应付账款 23,408.22 20,160.54 35,704.15 23,909.54

预收款项 61,939.08 5,492.87 7,833.14 139,800.08

应付职工薪酬 7,640.28 14,097.10 12,118.04 9,352.47

应交税费 54,634.39 46,613.35 51,188.05 54,149.92

应付利息 32,624.28 21,149.81 20,511.14 11,820.33

应付股利 - - -- 259,101.73

其他应付款 6,590,209.82 4,034,658.31 3,315,164.92 3,708,160.77

一年内到期的非流

动负债 403,915.55 766,970.22 119,996.00 212,596.88

流动负债合计 7,279,545.41 4,958,379.25 3,647,267.71 4,532,002.53

非流动负债

长期借款 3,584,921.67 2,701,874.28 2,469,130.33 2,238,846.98

应付债券 1,243,850.41 1,095,669.94 1,394,032.71 994,979.42

递延所得税负债 77,136.35 77,136.35 73,366.77 60,622.20

非流动负债合计 4,905,908.43 3,874,680.57 3,936,529.81 3,294,448.60

负债合计 12,185,453.84 8,833,059.81 7,583,797.52 7,826,451.13

所有者权益

实收资本 706,487.00 706,487.00 706,487.00 706,487.00

资本公积金 19,992.56 19,992.56 19,992.56 19,992.56

盈余公积金 127,422.33 127,422.33 117,437.46 112,904.58

未分配利润 316,089.24 251,233.93 161,370.10 147,066.45

所有者权益合计 1,169,991.14 1,105,135.83 1,005,287.13 986,450.59

负债和股东权益总计 13,355,444.98 9,938,195.64 8,589,084.65 8,812,901.72

2、利润表

单位：万元

2018 年 1-9 月 2017 年度 2016 年度 2015 年度

营业收入 37,353.87 48,101.02 276,659.58 39,780.31


2018 年 1-9 月 2017 年度 2016 年度 2015 年度

减：营业成本 6,096.54 2,516.57 137,887.14 4,886.37

营业税金及附加 4,035.68 5,138.59 28,739.06 -8,657.95

销售费用 1,080.45 2,658.89 2,960.45 1,891.53

管理费用 26,853.76 37,210.60 39,903.21 26,778.85

财务费用-净额 149,481.69 47,533.61 58,575.60 12,685.64

加：公允价值变动收

益 0.00 10,200.00 46,100.00 22,316.54

投资收益 213,898.12 136,790.10 4,379.09 10,903.48

其中：对联营企业

和合营企业

的投资收益

18,122.70 13,198.91 -64.08 1,306.20

资产处置收益 - - 221.44 -

营业利润 63,703.87 100,032.87 59,294.65 35,415.89

加：营业外收入 600.68 176.03 317.09 139.48

减：营业外支出 331.48 360.20 434.02 84.26

其中：非流动资产处

置损失 0.75 - - -

利润总额 63,973.07 99,848.70 59,177.72 35,471.11

减：所得税费用 - 13,848.84 6,035.19

净利润 63,973.07 99,848.70 45,328.87 29,435.93

其他综合收益税后净

额 - - 8,177.38

综合收益总额 63,973.07 99,848.70 45,328.87 37,613.30

3、现金流量表

单位：万元

2018 年 1-9 月 2017 年度 2016 年度 2015 年度

一、经营活动产生的现

金流量

销售商品、提供劳务收

到的现金 34,558.37 53,206.87 141,367.92 144,432.08

收到的税费返还 80.69

收到其他与经营活动有

关的现金 17,363,470.42 769,334.32 267,728.03 144,772.34

经营活动现金流入

小计 17,398,109.48 822,541.18 409,095.94 289,204.42

购买商品、接受劳务支

付的现金 5,168.24 -11,686.73 -31,426.57 -36,393.81

支付给职工以及为职工

支付的现金 18,000.77 -24,863.12 -19,993.68 -24,597.04

支付的各项税费 21,296.76 -11,556.79 -30,991.37 -47,929.71


2018 年 1-9 月 2017 年度 2016 年度 2015 年度

支付其他与经营活动有

关的现金 17,154,594.38 -785,161.29 -249,756.90 -187,481.72

经营活动现金流出

小计 17,199,060.14 -833,267.93 -332,168.52 -296,402.28

经营活动产生的现金流

量净额 199,049.34 -10,726.75 76,927.42 -7,197.86

二、投资活动产生的现

金流量

收回投资所收到的现金 1,762,030.34

取得投资收益所收到的

现金 205,181.24

处置固定资产、无形资

产和其他长期资产收回

的现金净额

19.00 6.43 650.04 36.99

收回委托贷款所收到的

现金 - 2,040,917.54 2,751,882.67 4,767,389.05

委托贷款投资收益所收

到的现金 - 144,617.90 176,803.12 164,991.04

收到的其他与投资活动

有关的现金 - 20,289,615.63 9,401,609.11 20,744,316.88

收到子公司分配的股利 - 141,761.64 6,314.87 9,588.52

处置子公司收到的现金

净额 - 7,104.10 38,550.00 993.99

投资活动现金流入

小计 1,967,230.58 22,624,023.23 12,375,809.81 25,687,316.46

发放委托贷款投资支付

的现金 -2,111,539.27 -2,453,165.85 -4,523,224.14

购建固定资产、

无形资产和其

他长期资产支

付的现金

30.73 -3,241.61 -249.18 -322.89

投资所支付的现金 3,178,155.91

关联方资金拆

借 -21,370,580.77 -9,547,551.57 -20,055,707.23

成立子公司及

投资其他营业

单位支付的现

金净额

- -82,714.15 -269,599.39 -7,480.00

投资活动现金流出

小计 3,178,186.64 -23,568,075.79 -12,270,566.00 -24,586,734.26

投资活动产生的现金流

量净额 -1,210,956.06 -944,052.56 105,243.81 1,100,582.20


2018 年 1-9 月 2017 年度 2016 年度 2015 年度

三、筹资活动产生的现

金流量

吸收投资收到的现金 - - - 34,831.50

取得借款收到的现金 2,247,976.95 2,682,233.17 2,946,583.45 5,081,794.19

筹资活动现金流入

小计 2,247,976.95 2,682,233.17 2,946,583.45 5,116,625.69

偿还债务支付的现金 1,311,893.16 -2,129,661.32 -2,448,081.44 -5,380,873.48

分配股利、利润或偿付

利息支付的现金 140,628.74 -187,481.93 -493,557.22 -178,001.80

支付其他与筹资活动有

关的现金 574.95 - - -

筹资活动现金流出

小计 1,453,096.86 -2,317,143.25 -2,941,638.66 -5,558,875.27

筹资活动产生的现金流

量净额 794,880.09 365,089.92 4,944.79 -442,249.58

四、现金及现金等价物

净增加额 -217,026.63 -589,689.39 187,116.03 651,134.76

加：期初现金及现金等

价物余额 623,980.14 1,212,209.29 1,025,093.26 373,958.50

五、期末现金及现金等

价物余额 406,953.52 622,519.90 1,212,209.29 1,025,093.26

二、最近三年及一期公司合并报表范围的变化情况

2018 年 1-9 月

增加公司业务性质注册资本

（万元）变动原因

远洋阳光投资发展有限公司投资管理 200,000 新增

北京远和志尚科技服务有限公司物业服务 1,000 新增

北京优家远创科技有限公司建筑工程 1,000 新增

中山市远晟房地产开发有限公司物业开发 2,000 新增

中山市金马游艺机有限公司物业开发 1,632 新增

北京远川房地产开发有限公司物业开发 2,000 新增

远洋新丝路文化发展有限公司投资管理 5,000 新增

青岛联泰物业服务有限公司物业服务 500 新增

长沙相成物业管理有限公司物业服务 500 新增

青岛世纪清美教育产业有限公司物业开发 1,000 新增

亿云智慧(北京)信息技术发展有限公司物业服务 500 新增

西安远川置业有限公司投资管理 1,000 新增


北京远鼎科技有限公司物业服务 100 新增

武汉必达伟业有限公司投资管理 5,780 新增

天津博大仓储服务有限公司物业开发 4,200 新增

河北远坤房地产开发有限公司投资管理 1,000 新增

中山市卓冠盈辉房地产开发有限公司物业开发 3,030 新增

中山市远旭卓房地产开发有限公司物业开发 2,000 新增

南京远乾置业有限公司物业开发 2,000 新增

北京云泰数通互联网科技有限公司投资管理 20,000 新增

天津睿鸿企业管理有限公司投资管理 100 新增

北京睿晖商业管理有限公司投资管理 100 新增

北京睿鸿商业管理有限公司投资管理 100 新增

佛山市华尚致远房地产开发有限公司物业开发 5,000 新增

河北乐康房地产开发有限公司物业开发 10,000 新增

山东远洋庞大置业有限公司物业开发 1,000 新增

武汉远乾文化发展有限公司投资管理 100 新增

台州璟仑置业有限公司物业开发 2,000 新增

溧阳宏景房地产开发有限公司物业开发 30,000 新增

成都恒茂置地有限公司物业开发 5,000 新增

北京颖联企业管理咨询有限公司投资管理 1,000 新增

北京颖煜企业管理咨询有限公司投资管理 1,000 新增

青岛兴正元房地产开发有限公司物业开发 4,000 新增

宁波远吉福瑞投资管理合伙企业（有限

合伙）投资管理 43,293 新增

芜湖远翔天盈投资管理中心（有限合

伙）投资管理 8,810 新增

芜湖远通臻智投资管理中心（有限合


芜湖远通臻泰投资管理中心（有限合


芜湖远通臻尚投资管理中心（有限合

伙）投资管理 10 新增

芜湖远通臻乾投资管理中心（有限合


芜湖远通臻荣投资管理中心（有限合


芜湖远通臻亿投资管理中心（有限合


芜湖远通臻韬投资管理中心（有限合



宁波远吉富诚投资管理中心（有限合


合肥远庐置业有限公司投资管理 1,000 新增

来安县远锦房地产开发有限公司物业开发 1,000 新增

合肥东锦置业投资有限公司物业开发 3,333.33 新增

苏州远汇伟圣房地产开发有限公司物业开发 2,000 新增

重庆远峰置业有限公司物业开发 2,000 新增

南京远鑫置业有限公司物业开发 1,000 新增

中山市远昇房地产开发有限公司物业开发 2,040 新增

重庆远香房地产开发有限公司物业开发 3,210.79 新增

天津名富物流有限公司物业开发 5,200 新增

漳州诏安远洋地产有限公司物业开发 1,000 新增

合肥远合置业有限公司物业开发 1,000 新增

海宁远颐置业有限公司物业开发 2,000 新增

温州宸远置业有限公司物业开发 2,000 新增

绍兴宸远置业有限公司物业开发 17,500 新增

天津城投滨海房地产经营有限公司物业开发 20,000 新增

嘉兴裕荣房地产开发有限公司物业开发 2,000 新增

芜湖远川恒绣投资管理中心（有限合伙）投资管理 7940 新增

减少公司业务性质注册资本


盛景国信（北京）生态园林有限公司建筑工程 3,000 处置

重庆国际高尔夫俱乐部有限公司物业开发 9,629.01 处置

北京远洋景观规划设计院有限公司建筑工程 500 处置

北京远洋生态园林有限公司建筑工程 2,000 处置

上海颖洋管理咨询有限公司投资管理 7,000 处置

2017 年度



远驰资本管理有限公司投资管理 20,000 新成立

布泉资产管理有限公司投资管理 10,000 新成立

远飏投资有限公司投资管理 10,000 新成立

远明投资管理有限公司投资管理 10,000 新成立

杭州宜品房地产开发有限公司物业开发 17,000 收购

北京远创置业有限公司物业开发 3,0000 收购

湖北福星惠誉常青置业有限公司物业开发 1,000 收购

北京远奥置业有限公司物业开发 5,000 收购

天津滨海房地产经营有限公司物业开发 10,000 收购

沈阳银基新世纪置业有限公司物业开发 15,000 收购


安徽擎苍投资管理有限公司投资管理 1,200 新成立

杭州乾宸远乐实业有限公司投资管理 1,000 新成立

天津恒泰天成有限公司投资管理 1,000 收购

北京远洋兴联经营管理有限公司投资管理 2,000 新成立

广州椿萱茂陈涌养老服务有限公司投资管理 500 新成立

苏州椿萱茂养老服务有限公司投资管理 1,000 新成立

浙江梓骞投资管理有限公司投资管理 5,000 新成立

北京椿萱茂玉蜓桥养老服务有限公司投资管理 500 新成立

徐州亿街区网络科技有限公司投资管理 1,000 新成立

石家庄远乾房地产开发有限公司物业开发 10,000 收购

山东远德置业有限公司物业开发 1,000 收购

远洋致信项目管理有限公司投资管理 10,000 新成立

山西远利置业有限公司投资管理 1,000 新成立

海南远洋实业有限公司投资管理 1,000 新成立

成都椿萱茂养老服务有限公司投资管理 1,000 新成立

北京远富投资管理有限公司投资管理 1,000 新成立

南通乾通物业管理有限责任公司投资管理 300 收购

山西远恒德晟房地产开发有限公司物业开发 1,000 新成立



南京勋远置业有限公司物业开发 88,600 股权转让

上海远乾企业管理咨询有限公司投资管理 1,000 股权转让

海南奥林匹克物业有限公司物业服务 300 股权转让

2016 年度



远洋建筑设计院有限公司装修服务 5000 新增

深圳市高诚达投资发展有限公司土地发展 100 收购

北京远洋景观规划设计院有限公司装修服务 500 新增

北京德曜投资管理有限公司投资控股 6000 新增

北京德颖投资管理有限公司投资控股 6000 新增

北京德晖投资管理有限公司投资控股 6000 新增

深圳市金銮尚湾房地产开发有限公司物业发展 7000 收购

深圳市金枫房地产开发有限公司物业发展 5000 收购

深圳市远韬公寓管理有限公司投资控股 1000 收购

北京乐家汇餐饮管理有限公司餐饮服务 500 新增

深圳市远晖投资有限公司投资控股 1000 收购

中山市彩虹投资管理有限公司投资控股 2800 收购

北京远盛置业有限公司物业发展 10000 收购

上海椿萱茂养老服务有限公司养老服务 1000 新增

北京椿萱蕙投资管理有限公司投资控股 500 新增

北京椿萱茂北苑养老服务有限公司养老服务 500 收购


北京远恒置业有限公司土地发展 3000 新增

安徽远顺投资管理有限公司投资管理 1000 新增

深圳市鹏城建兴投资发展有限公司土地发展 1000 收购

南京金远置业有限公司物业发展 3333 收购

杭州宸远招盛置业有限公司物业发展 10000 新增

深圳市国通厚德房地产开发有限公司物业发展 1000 收购

上海远乾企业管理咨询有限公司投资控股 1000 新增

北京信驰置业有限公司物业发展 1000 收购

北京远洋生态园林有限公司建筑服务 2000 新增



北京中联置地房地产开发有限公司物业发展 56000 转让部分股权

中资国信资产管理有限公司投资管理 30000 转让部分股权

深圳市远景置业有限公司投资控股 2000 转让部分股权

2015 年度



北京亿街区电子商务有限公司电子商务 100 新设

北京悦享数字科技有限公司电子商务 100 新设

中山市彩虹投资管理有限公司投资管理 2,800 资产收购

远洋地产(中山)开发有限公司物业开发 72,000

同一控制下企业合

并

万祥置业(沈阳)有限公司物业开发 58,283


并

辽宁万祥置业有限公司物业开发 45,924


并

北京东隆房地产开发有限公司物业开发美元 1,237


并

大连源丰置业有限公司物业开发美元 5,070


并

大连世甲置业有限公司物业开发美元 9,785


并

大连永图置业有限公司物业开发美元 11,950


并

大连至远置业有限公司物业开发美元 6,975


并

青岛远豪置业有限公司物业开发 55,000


并

青岛远景置业有限公司物业开发 60,500


并

大连汇洋置业有限公司物业开发美元 6,612


并


大连云泰置业有限公司物业开发美元 12,000


并

大连正乾置业有限公司物业开发美元 7,686 表决权比例变更

大连明远置业有限公司物业开发美元 8,000 表决权比例变更

北京椿萱茂青塔养老服务有限公司投资管理 500 新设

北京橡树亿嘉科技发展有限公司技术推广 1,000 新设

北京国寿德信置业有限公司物业开发 1,000 新设

远洋健康医疗投资管理(北京)有限公司养老运营 1,000 新设

杭州雨润华府房地产有限公司物业开发 5,000 资产收购

南京勋远置业有限公司物业开发 88,600 非同一控制下企业

合并

北京远新资产管理有限公司投资物业 2,000 新设

远洋机电设备技术发展有限公司建筑工程 5,000 新设

北京远洋健康博雅诊所有限公司养老运营 500 新设

广州远鸥科技企业孵化器有限公司投资物业运营 10 资产收购

北京市佳利华经济开发有限责任公司养老运营 3,000 资产收购

北京亿洋时代楼宇科技有限公司技术推广 800 新设

深圳市远祥置业有限公司物业开发 1,000 新设

北京远捷投资顾问有限公司投资管理 10 新设

北京远琅投资顾问有限公司投资管理 10 新设

北京亿空间仓储服务有限公司仓储服务 100 新设

Fast Fame Capital Investment Limited 投资管理 -


并

德中国际投资有限公司投资管理 -


并

远洋地产（中山）有限公司投资管理港币 1


并

德晓有限公司投资管理 -


并

德信国际投资有限公司投资管理 -


并

宝源集团有限公司投资管理 -


并

海恩控股有限公司投资管理 -


并

盈河有限公司投资管理 -


并

英域投资有限公司投资管理美元 22,719


并

冠中投资有限公司投资管理港币 1


并

新浩有限公司投资管理美元 26,005


并


长盈集团有限公司投资管理港币 1


并

Triumph Source Limited 投资管理美元 39,407


并

创盛控股有限公司投资管理 -


并

Alpha Anchor Limited 投资管理美元 32,907


并

商邦有限公司投资管理 -


并

德财投资有限公司投资管理 -


并

达得控股有限公司投资管理 -


并

德锋有限公司投资管理 -


并

卓万国际有限公司投资管理 -


并

亮泰控股有限公司投资管理 -


并

日广有限公司投资管理 -


并

巨星发展有限公司投资管理 -


并

天津卓万投资管理咨询有限公司投资管理港币 70,000


并

北京德年投资管理咨询有限公司投资管理 67,500 新设

德汇(香港)投资有限公司投资管理港币 1 新设

北京远盛瑞颐投资管理中心(有限合伙) 投资管理 10 新设

上海远墅圆琮投资管理中心(有限合伙) 投资管理 10 新设

宁波远吉置诚投资管理中心(有限合伙) 投资管理 100 新设

宁波远吉福玺投资管理中心(有限合伙) 投资管理 30,150 新设



北京远盛置业有限公司物业开发 10,000 处置

大连润峰置业有限公司物业开发美元 6,456 注销

大连圣基置业有限公司物业开发美元 11,455 注销

北京远玺投资顾问有限公司投资管理 10 处置

三、最近三年及一期主要财务指标

项目 2018 年 1-9

月 2017 年度 2016 年度 2015 年度


平均净资产收益率 5.54% 12.09% 13.43% 12.18%

毛利率 17.49% 26.02% 28.37% 27.34%

净利率 18.43% 16.00% 18.12% 15.52%

2018 年

9 月 30 日

2017 年

12 月 31 日

2016 年

12 月 31 日

2015 年

12 月 31 日

资产负债率 76.63% 74.38% 67.49% 72.34%

流动比率 1.34 1.50 1.51 1.49

速动比率 0.67 0.91 0.87 0.85

2018 年 1-9

月 2017 年度 2016 年度 2015 年度

息税折旧摊销前利润

（EBITDA）（亿元） 44.74 76.53 75.58 61.41

EBITDA 利息保障倍数 2.75 3.99 3.99 2.79

2018 年 1-9

月 2017 年度 2016 年度 2015 年度

存货周转率 0.18 0.52 0.52 0.44

总资产周转率 0.07 0.22 0.22 0.22

上述指标的计算公式如下：

1、平均净资产收益率：净利润÷（期初所有者权益+期末所有者权益）×2

2、毛利率=（营业收入-营业成本）÷营业收入

3、净利率=净利润÷营业收入

4、资产负债率＝总负债÷总资产

5、流动比率＝流动资产÷流动负债

6、速动比率＝（流动资产-存货）÷流动负债

7、息税折旧摊销前利润（EBITDA）＝利润总额＋利息支出净额+折旧＋摊销

8、EBITDA 利息保障倍数＝EBITDA÷（计入财务费用的利息支出+资本化的利息支出）

9、存货周转率＝营业成本÷（期初存货余额+期末存货余额）×2

10、总资产周转率=营业收入÷（期初总资产余额+期末总资产余额）×2

四、管理层讨论与分析

（一）资产结构

报告期内，构成情况如下：

单位：万元

项目 2018 年 9 月 30 日 2017 年 12 月 31 日 2016 年 12 月 31 日 2015 年 12 月 31 日

金额比例金额比例金额比例金额比例

流动资产

货币资金 1,186,328.73 5.70% 1,691,693.71 9.98% 1,771,119.27 14.43% 1,535,195.94 11.87%

以公允价值计量且其变动

计入当期损益的金融资产 - - - - - - 72.90 0.00%

应收票据 775.33 0.00% 1,174.49 0.01% 30,918.71 0.25% 2,976.03 0.02%

应收账款 148,415.61 0.71% 124,221.68 0.73% 128,959.22 1.05% 108,551.27 0.84%


项目 2018 年 9 月 30 日 2017 年 12 月 31 日 2016 年 12 月 31 日 2015 年 12 月 31 日


预付款项 303,855.02 1.46% 843,240.42 4.97% 617,246.00 5.03% 617,867.38 4.78%

应收利息 3,105.90 0.01% 3,150.88 0.02% - - - -

其他应收款 5,430,590.47 26.10% 4,949,789.34 29.19% 2,139,723.04 17.44% 2,886,099.66 22.32%

存货 7,798,680.55 37.48% 5,199,668.72 30.67% 3,700,691.45 30.16% 4,050,166.14 31.32%

一年内到期的非流动资产 135,609.26 0.65% 93,573.53 0.55% 166,399.16 1.36% - -

其他流动资产 570,725.01 2.74% 286,672.52 1.69% 184,254.30 1.50% 189,836.01 1.47%

流动资产合计 15,578,085.87 74.87% 13,193,185.29 77.81% 8,739,311.17 71.22% 9,390,765.34 72.62%

非流动资产

可供出售金融资产 61,536.71 0.30% 33,485.62 0.20% 31,426.39 0.25% 131,870.76 1.02%

长期股权投资 1,663,290.38 7.99% 1,219,390.67 7.19% 1,051,140.49 8.57% 665,427.39 5.15%

投资性房地产 1,455,630.17 7.00% 1,381,344.03 8.15% 1,340,429.61 10.92% 1,178,274.17 9.11%

固定资产 105,753.34 0.51% 37,115.53 0.22% 24,300.46 0.20% 26,436.97 0.20%

在建工程 121,002.58 0.58% 85,887.32 0.51% 63,370.12 0.52% 30,468.62 0.24%

无形资产 46,889.73 0.23% 8,319.72 0.05% 6,746.69 0.05% 6,227.56 0.05%

商誉 42,328.02 0.20% 3,003.32 0.02% 3,264.78 0.03% 375.26 0.00%

长期待摊费用 81,080.40 0.39% 29,758.96 0.18% 16,832.61 0.14% 11,777.98 0.09%

递延所得税资产 143,642.40 0.69% 125,043.03 0.74% 132,249.16 1.08% 99,535.21 0.77%

其他非流动资产 1,507,662.44 7.25% 838,262.72 4.94% 861,624.11 7.02% 1,389,376.10 10.74%

非流动资产合计 5,228,816.16 25.13% 3,761,610.92 22.19% 3,531,384.42 28.78% 3,539,770.02 27.38%

资产总计 20,806,902.03 100.00% 16,954,796.21 100.00

%

12,270,695.5

9

100.00

%

12,930,535.3

6 100%

截至 2018 年 9 月末、2017 年末、2016 年末和 2015 年末，本公司总资产分

别为 20,806,902.03 万元、16,954,796.21 万元、12,270,695.59 万元和 12,930,535.36

万元。本公司的资产主要由货币资金、预付款项、其他应收款、存货、投资性房

地产和其他非流动资产项目构成。报告期内，公司的资产构成以流动资产为主。

1、货币资金

截至 2018 年 9 月末、2017 年末、2016 年末及 2015 年末，本公司货币资金

余额分别为1,186,328.73万元、1,691,693.71万元、1,771,119.27万元和1,535,195.94

万元，占总资产比重分别为 5.70%、9.98%、14.43%和 11.87%。

本公司于 2018 年 9 月末较 2017 年末货币资金减少 505,364.98 万元，降幅为

29.87%，主要系银行存款减少所致；于 2017 年末较 2016 年末货币资金减少

79,425.56 万元，降幅为 4.48%，变动幅度较小。2016 年末货币资金较 2015 年末

增加 235,923.33 万元，增幅为 15.37%。


2、预付款项

截至 2018 年 9 月末、2017 年末、2016 年末及 2015 年末，本公司预付款项

余额分别为 303,855.02 万元、843,240.42 万元、617,246.00 万元和 617,867.38 万

元，占总资产比重分别为 1.46%、4.97%、5.03%和 4.78%。预付款项主要包括预

付土地款、预付拆迁款及预付工程款等，其中预付土地款占全部预付款项比超过

85%。

本公司于 2018 年 9 月末较 2017 年末预付款项减少 539,385.40 万元，减少

63.97%，主要由于预付款结转成本所致；本公司于 2017 年末较 2016 年末预付款

项增加 225,994.42 万元，增幅 36.61%，主要由于当期预付土地款增加所致；2016

年末预付款项较 2015 年末减少 621.38 万元，降幅 0.10%。

3、其他应收款

截至 2018 年 9 月末、2017 年末、2016 年末及 2015 年末，本公司其他应收

款余额分别为 5,430,590.47 万元、4,949,789.34 万元、2,139,723.04 万元和

2,886,099.66 万元，占总资产比重分别为 26.10%、29.19%、17.44%和 22.32%。

其他应收款主要包括委托贷款、应收关联方资金拆借款项及应收政府代垫款等。

本公司 2018 年 9 月末较 2017 年末其他应收款增加 480,801.13 万元，增幅

9.71%。2017 年末较 2016 年末其他应收款增加 2,810,066.30 万元，增幅 131.33%，

主要由于当期对外发放委托贷款及向关联方出借资金增加所致；2016 年末其他

应收款较 2015 年末减少 746,376.62 万元，降幅 25.86%，主要由于公司收回部分

联营、合营公司借款所致。报告期内，公司多采用联合开发的方式建设项目，与

此同时剥离了部分控股公司股权使其成为联营、合营公司，故公司关联方数量有

所增加；另一方面，公司关联方在建支出亦随着在建规模增加而增长。上述两方

面因素构成了公司其他应收款在报告期内较多的原因。

最近三年及一期，公司其他应收款明细如下：

单位：万元

2018 年

9 月 30 日

2017 年

12 月 31 日

2016 年

12 月 31 日

2015 年

12 月 31 日

委托贷款投资 753,861.75 79,962.00 53,271.21 243,645.56


2018 年

9 月 30 日

2017 年

12 月 31 日

2016 年

12 月 31 日

2015 年

12 月 31 日

其中：对关联方的委

托贷款投资 503,331.25 - 45,000.00 53,083.40

应收关联方款项 3,159,135.47 4,072,423.23 1,368,590.27 2,009,057.56

应收政府代垫款 218,274.49 181,003.84 - 123,100.00

应收单位间往来款 998,669.20 421,706.26 389,284.36 56,441.72

合作意向金 75,205.12 102,162.92 167,909.51 385,674.15

其他 225,489.58 92,599.47 160,700.96 68,234.26

合计 5,430,635.62 4,949,857.72 2,139,756.31 2,886,153.25

减：坏账准备 45.15 68.38 33.27

净额 5,430,590.47 4,949,789.34 2,139,723.04 2,886,099.65

最近三年及一期公司其他应收款按经营性、非经营性划分如下：

单位：万元

2018 年

9 月 30 日

2017 年

12 月 31 日

2016 年

12 月 31 日

2015 年

12 月 31 日

经营性 1,047,341.37 363,128.76 221,180.72 752,419.71

占比 19.29% 7.34% 10.34% 26.07%

非经营性 4,383,249.10 4,586,728.9

6

1,918,575.5

9

2,133,733.5

4

占比 80.71% 92.66% 89.66% 73.93%

发行人采取了资金集中管控的模式，以提高资金使用效率；发行人制定了资

金管理制度，各子公司及关联公司根据自身的项目进度按期编制资金收支预测，

发行人进行资金划付。因此，最近三年及一期发行人应收关联方资金拆借款余额

较大。就非经营性占款或资金拆借事项，发行人已经制定并履行了相关内部决策

程序，由董事会进行监督管理并由财务负责人审批相关申请，财务部负责签订借

款协议、履行付款手续、制定回款计划、记录报告期内回款情况，并按照公司内

部控制制度管理往来占款或资金拆借业务。

截至 2017 年 12 月 31 日，公司应收关联方资金拆借款前五大明细如下：

单位：亿元

序号单位名称金额

1 北京中联置地房地产开发有限公司 19.84

2 北京潭柘兴业房地产开发有限公司 19.83

3 杭州胜拓投资有限公司 17.07

4 国贸地产集团有限公司 13.63



5 北京融平企业管理服务有限公司 11.23

小计 81.59

截至 2018 年 9 月 30 日，公司应收关联方资金拆借款前五大明细如下：

单位：亿元


1 北京创远亦程置业有限公司 38.54

2 北京潭柘兴业房地产开发有限公司 19.83

3 北京中联置地房地产开发有限公司 15.15

4 上海揽海房地产开发有限公司 10.30

5 北京远腾置业有限公司 10.28

小计 94.10

发行人将严格按照本募集说明书摘要的要求将本期发行的募集资金用于偿

还借款，且承诺不用于新增非经营性占款或资金拆借事项；发行人将在年度报告

和半年度报告中对外披露非经营性占款或资金拆借事项；如在债券存续期内，发

行人新增较大金额的非经营性占款或资金拆借事项，发行人将继续严格履行公司

内部决策程序，并将如实、完整地对外披露，及时向投资者公告。

4、存货

截至 2018 年 9 月末、2017 年末、2016 年末及 2015 年末，本公司存货余额

分别为 7,798,680.55 万元、5,199,668.72 万元、3,700,691.45 万元和 4,050,166.14

万元，占总资产比重分别为 37.48%、30.67%、30.16%和 31.32%。存货主要包括

在建开发产品、已完工开发产品、一级土地开发成本等。

本公司于 2018 年 9 月末较 2017 年末存货增加 2,599,011.83 万元，增幅

49.98%，主要由于当期在建商品房增加所致；本公司于 2017 年末较 2016 年末存

货增加 1,498,977.27 万元，增幅 40.51%，主要由于当期在建商品房增加所致；

2016 年末存货较 2015 年末减少 349,474.69 万元，降幅 8.63%。

最近三年及一期公司存货主要构成如下：

单位：万元

2018 年

9 月 30 日

2017 年

12 月 31 日

2016 年

12 月 31 日

2015 年

12 月 31 日

在建开发产品 6,205,563.54 3,691,182.21 2,330,809.81 2,606,433.09


已完工开发产品 1,218,865.55 1,354,491.29 1,114,263.80 1,067,121.20

一级土地开发成本 275,086.04

81,608.03 198,916.34 217,967.27

已完工未结算 103,317.80

77,064.37 70,231.90 167,615.11

原材料 23,533.52

21,528.79 10,640.28 8,094.05

合计 7,826,366.44 5,225,874.69 3,724,862.13 4,067,230.72

减：存货跌价准备 27,685.89 26,205.97 24,170.68 -17,064.58

净额 7,798,680.55 5,199,668.72 3,700,691.45 4,050,166.14

5、投资性房地产

截至 2018 年 9 月末、2017 年末、2016 年末及 2015 年末，本公司投资性房

地产余额分别为 1,455,630.17 万元、1,381,344.03 万元、1,340,429.61 万元和

1,178,274.17 万元，占总资产比重分别为 7.00%、8.15%、10.92%和 9.11%。

投资性房地产包括已出租的土地使用权和以出租为目的的建筑物，本公司对

所有投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，不计提折旧或进行摊销，在

资产负债表日以投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原

账面价值之间的差额计入当期损益。

本公司于 2018 年 9 月末较 2017 年末投资性房地产增加 74,286.14 万元，增

幅 5.38%，变动幅度较小；本公司于 2017 年末较 2016 年末投资性房地产增加

40,914.42 万元，增幅 3.05%，变动幅度较小；2016 年末投资性房地产较 2015 年

末增加 162,155.44 万元，增幅 13.76%，主要由于其公允价值增加所致。

6、其他非流动资产

截至 2018 年 9 月末、2017 年末、2016 年末及 2015 年末，本公司其他非流

动资产余额分别为 1,507,662.44 万元、838,262.72 万元、861,624.11 万元和

1,389,376.10 万元，占总资产比重分别为 7.25%、4.94%、7.02%和 10.74%。其他

非流动资产主要由委托贷款、长期应收款及可予未来抵减销项税额的土地使用权

价款构成，贷款对象主要为本公司关联方。

本公司于 2018 年 9 月末较 2017 年末其他非流动资产增加 669,399.72 万元，

增幅 79.86%，主要是对关联方的委托贷款投资大幅增加所致；本公司于 2017 年


末较 2016 年末其他非流动资产减少 23,361.39 万元，降幅 2.71%；2016 年末其他

非流动资产较 2015 年末减少 527,751.99 万元，降幅 37.98%，主要由于公司对关

联方的委托贷款减少所致。

报告期内，本公司其他非流动资产明细如下：

单位：万元

2018 年

9 月 30 日

2017 年

12 月 31 日

2016 年

12 月 31 日

2015 年

12 月 31 日

委托贷款投资 1,388,612.74 843,907.74 999,179.66 1,388,001.15

其中：对关联方的委托贷款投

资 997,175.06 508,467.61 624,537.91 1,325,501.15

对关联方的长期应收款 72,427.00 1,150.65 1,202.84 1,261.87

可予未来抵减销项税额的土地使

用权价款 4,298.55 85,187.86 25,681.21 -

其他 111,381.95 1,590.00 1,959.57 113.08

合计 1,576,720.25 931,836.25 1,028,023.27 1,389,376.10

减：一年内到期的非流动资产

委托贷款投资 64,759.26 64,759.26 160,742.43 -

可于一年内抵减销项税额的

土地使用权价款 4,298.55 28,814.27 5,656.73 -

净额 1,507,662.44 838,262.72 861,624.11 1,389,376.10

（二）负债结构

报告期内，本公司负债结构如下：

单位：万元

项目 2018 年 9 月 30 日 2017 年 12 月 31 日 2016 年 12 月 31 日 2015 年 12 月 31 日


流动负债

短期借款 410,509.00 2.57% 88,459.00 0.70% - - 54,487.12 0.58%

应付票据 12,712.21 0.08% 53,272.66 0.42% 187,870.41 2.27% 62,849.63 0.67%

应付账款 1,535,739.90 9.63% 1,186,894.86 9.41% 978,764.31 11.82% 977,040.65 10.45%

预收款项 3,939,606.92 24.71% 2,077,110.08 16.47% 1,112,902.88 13.44% 1,082,752.71 11.58%

应付职工薪酬 37,077.22 0.23% 64,151.13 0.51% 43,277.17 0.52% 33,751.20 0.36%

应交税费 409,571.14 2.57% 524,986.13 4.16% 501,963.37 6.06% 395,982.59 4.23%

应付利息 33,949.51 0.21% 24,888.02 0.20% 20,511.14 0.25% 13,018.02 0.14%

应付股利 10,845.04 0.07% 170,539.93 1.35% 74,470.08 0.90% 259,536.51 2.77%

其他应付款 3,883,553.55 24.36% 3,824,961.53 30.33% 2,723,298.75 32.88% 2,856,988.23 30.54%

一年内到期的非流动负债 1,312,488.05 8.23% 800,780.22 6.35% 144,906.07 1.75% 546,952.05 5.85%

流动负债合计 11,586,052.53 72.67% 8,816,043.56 69.91% 5,787,964.18 69.89% 6,283,358.69 67.17%

非流动负债


项目 2018 年 9 月 30 日 2017 年 12 月 31 日 2016 年 12 月 31 日 2015 年 12 月 31 日


长期借款 2,773,952.15 17.40% 2,211,914.42 17.54% 837,005.83 10.11% 1,875,381.17 20.05%

应付债券 1,243,850.41 7.80% 1,095,669.94 8.69% 1,394,032.71 16.83% 994,979.42 10.64%

递延所得税负债 317,935.38 1.99% 269,734.68 2.14% 231,937.88 2.80% 169,392.23 1.81%

长期应付款 13,998.49 0.09% 217,000.00 1.72% 30,000.00 0.36% 30,000.00 0.32%

其他非流动负债 8,064.23 0.05% 473.67 0.00% 495.38 0.01% 761.00 0.01%

非流动负债合计 4,357,800.67 27.33% 3,794,792.71 30.09% 2,493,471.80 30.11% 3,070,513.82 32.83%

负债合计 15,943,853.21 100.00% 12,610,836.27 100.00% 8,281,435.98 100.00% 9,353,872.52 100.00%

截至 2018 年 9 月末、2017 年末、2016 年末及 2015 年末，本公司负债总计

分别为 15,943,853.21 万元、12,610,836.27 万元、8,281,435.98 万元和 9,353,872.52

万元。本公司的负债主要由短期借款、应付账款、预收款项、其他应付款、长期

借款和应付债券等项目构成。报告期内，公司的负债构成以流动负债为主。

1、短期借款

截至 2018 年 9 月末、2017 年末、2016 年末及 2015 年末，本公司短期借款

余额分别为 410,509.00 万元、88,459.00 万元、0 万元和 54,487.12 万元，占总负

债比重分别为 2.57%、0.70%、0.00%和 0.58%。短期借款主要由担保借款及信用

借款构成。

本公司于 2018 年 9 月末较 2017 年末短期借款增加 322,050.00 万元，增幅为

364.07%，主要由于当期担保借款大幅增加所致；本公司于 2017 年末较 2016 年

末短期借款增加 88,459.00 万元，主要由于当期新增保证借款和金融机构借款所

致；2016 年末短期借款较 2015 年末减少 54,487.12 万元，降幅 100.00%，主要由

于公司为有效降低负债规模偿还全部银行短期借款所致。

报告期内，本公司短期借款明细如下：

单位：万元

项目 2018 年

9 月 30 日

2017 年

12 月 31 日

2016 年

12 月 31 日

2015 年

12 月 31 日

担保借款 410,509.00 8,000.00 - 15,587.12

其中：抵押借款 35,330.00 - - 6,700.00

保证借款 375,179.00 8,000.00 - 8,887.12

信用借款 - 80,459.00 - 38,900.00

其中：金融机构借款 - 80,459.00 - -

委托借款 - - - 38,900.00


项目 2018 年

9 月 30 日

2017 年

12 月 31 日

2016 年

12 月 31 日

2015 年

12 月 31 日

其他信用借款 - - - -

合计 410,509.00 88,459.00 - 54,487.12

2、应付账款

截至 2018 年 9 月末、2017 年末、2016 年末及 2015 年末，本公司应付账款

余额分别为 1,535,739.90 万元、1,186,894.86 万元、978,764.31 万元和 977,040.65

万元，占总负债比重分别为 9.63%、9.41%、11.82%和 10.45%。

本公司于 2018 年 9 月末较 2017 年末应付账款增加 348,845.04 万元，增幅

29.39%；本公司于 2017 年末较 2016 年末应付账款增加 208,130.55 万元，增幅

21.26%，主要由于公司业务发展，在建项目增多，对施工方的应付工程款增加所

致；2016 年末应付账款较 2015 年末增加 1,723.66 万元，增幅 0.18%。

3、预收款项

截至 2018 年 9 月末、2017 年末、2016 年末及 2015 年末，本公司预收款项

余额分别为3,939,606.92万元、2,077,110.08万元、1,112,902.88万元和1,082,752.71

万元，占总负债比重分别为 24.71%、16.47%、13.44%和 11.58%。预收款项主要

为本公司房地产开发项目的预收房款，由于购买者未办理验收或视同验收，未结

转收入。

本公司于 2018 年 9 月末较 2017 年末预收款项增加 1,862,496.84 万元，增幅

为 89.67%，主要系当期预收房款增加所致；本公司于 2017 年末较 2016 年末预

收款项增加 964,207.20 万元，增幅 86.64%，主要由于当期预收购房款增加所致；

2016 年末预收款项较 2015 年末增加 30,150.17 万元，增幅 2.78%。

4、其他应付款

截至 2018 年 9 月末、2017 年末、2016 年末及 2015 年末，本公司其他应付

款余额分别为 3,883,553.55 万元、3,824,961.53 万元、2,723,298.75 万元和

2,856,988.23 万元，占总负债比重分别为 24.36%、30.33%、32.88%和 30.54%。

其他应付款主要包括应付单位间资金拆借款、购房诚意金等，其中，应付单位间

经营往来款主要由应付关联方的款项构成。


本公司于 2018 年 9 月末较 2017 年末其他应付款增加 58,592.02 万元，增幅

为 1.53%，增长幅度较小；本公司于 2017 年末较 2016 年末其他应付款增加

1,101,662.78 万元，增幅 40.45%，主要由于当期对关联方借款增加所致；2016 年

末其他应付款较 2015 年末减少 133,689.48 万元，降幅 4.68%。

报告期内，本公司其他应付款明细如下：

单位：万元

项目 2018 年

9 月 30 日

2017 年

12 月 31 日

2016 年

12 月 31 日

2015 年

12 月 31 日

应付单位间资金往来款 3,544,922.05 3,336,748.16 2,343,766.33 2,174,025.51

其中：应付关联方资

金往来款 3,075,546.42 2,935,376.41 2,128,607.86 2,090,615.85

与信托公司往来款 - 55,150.14 128,607.06 458,268.78

购房诚意金 195,536.15 342,575.30 159,781.05 160,723.05

代收契税及维修基金 81,054.20 43,234.45 36,290.35 23,407.29

押金及质保金 39,237.70 28,871.66 30,467.93 31,645.29

应付股权转让款 2,932.48 10,602.00 -

其他 23,353.45 15,449.34 13,784.03 8,918.32

合计 3,884,103.55 3,824,961.53 2,723,298.75 2,856,988.23

5、长期借款

截至 2018 年 9 月末、2017 年末、2016 年末及 2015 年末，本公司长期借款

总额分别为 2,773,952.15 万元、2,211,914.42 万元、837,005.83 万元和 1,875,381.17

万元，占总负债比重分别为 17.40%、17.54%、10.11%和 20.05%。本公司长期借

款主要由银行借款及委托借款构成，而委托借款的主要资金来源为本公司关联方。

本公司于 2018 年 9 月末较 2017 年末长期借款增加 562,037.73 万元，增幅为

25.41%，主要为当期保证借款及委托借款大幅增加所致；于 2017 年末较 2016 年

末长期借款总额增加 1,374,908.59 万元，增幅 164.27%，主要由于公司业务快速

扩张导致债务融资增加所致；2016 年末长期借款总额较 2015 年末减少

1,038,375.34 万元，降幅 55.37%，主要由于公司为有效降低负债规模偿还部分长

期借款所致。

报告期内，本公司长期借款明细如下：

单位：万元


项目 2018 年

9 月 30 日

2017 年

12 月 31 日

2016 年

12 月 31 日

2015 年

12 月 31 日

担保借款 2,660,509.76 1,577,061.51 482,862.00 1,637,327.56

其中：抵押借款 989,936.00 858,052.25 480,502.00 1,071,616.00

保证借款 1,670,573.76 629,009.26 2,360.00 216,485.00

质押借款 - 90,000.00 - 349,226.56

信用借款 1,022,014.89 1,036,909.27 499,049.90 785,005.66

其中：金融机构借款 - 4,950.00 - 101,000.00

委托借款 1,022,014.89 1,031,959.27 499,049.90 684,005.66

合计 3,682,524.65 2,613,970.78 981,911.90 2,422,333.22

减：一年内到期的非流动负

债 908,572.50 402,056.36 144,906.07 546,952.05

净额 2,773,952.15 2,211,914.42 837,005.83 1,875,381.17

6、应付债券

截至 2018 年 9 月末、2017 年末、2016 年末及 2015 年末，本公司应付债券

余额分别为 1,243,850.41 万元、1,095,669.94 万元、1,394,032.71 万元和 994,979.42

万元，占总负债比重分别为 7.80%、8.69%、16.83%和 10.64%。

本公司 2018 年 9 月末应付债券余额由下述公司债券债券应付本息构成（包

括一年以内到期的公司债券）具体如下：

发行主体远洋控股集团（中国）有限公司

债券名称债券类型发行日期发行金

额

剩余金

额利率期限

是否存在本息

延期兑付或逾

期的情况

远洋地产有限公司

2015 年公司债券（第

一期）（品种一）

公司债券 2015 年 8 月 21 日 20 15.25 4.90% 5 年（3+2）否



一期）（品种二）

公司债券 2015 年 8 月 21 日 15 15 4.15% 7 年（5+2）否



一期）（品种三）

公司债券 2015 年 8 月 21 日 15 15 5.00% 10 年否



二期）（品种一）

公司债券 2015 年 10 月 21 日 20 19.5 5.15% 6 年（3+3）否



二期）（品种二）

公司债券 2015 年 10 月 21 日 30 30 4.76% 10 年否

远洋地产有限公司公司债券 2016 年 5 月 23 日 40 40 3.50% 5 年（3+2）否



一期）



一期）

公司债券 2017 年 11 月 21 日 10 10 5.29% 5 年（3+2）否



一期）

公司债券 2018 年 8 月 2 日 20 20 4.70% 5 年（3+2）否

合计 170.00 164.75

截至本募集说明书摘要出具之日，应付债券回售、发行情况更新如下：

1、15 远洋 01 发行规模 20 亿元，票面利率 3.78%，2018 年 8 月 19 日票面

利率调整为 4.90%，余额 15.25 亿元；

2、15 远洋 04 发行规模 20 亿元，票面利率 3.85%，2018 年 10 月 19 日票面

利率调整为 5.15%，余额 19.50 亿元；

3、2018 年 8 月 2 日，发行人发行了“18 远洋 01”，期限为 5 年期，附第 3

年末发行人调整票面利率和投资者回售选择权，发行规模 20亿元，票面利率 4.7%。

截至本募集说明书摘要出具之日，发行人应付债券余额 164.75 亿元。

（三）现金流量

报告期内，公司的现金流量情况如下：

单位：万元

项目 2018 年 1-9 月 2017 年度 2016 年度 2015 年度

经营活动产生的现金流量净

额 312,568.31 766,170.13 1,243,576.41 553,114.92

投资活动产生的现金流量净

额 -2,460,490.78 -1,205,029.68 919,673.24 -422,477.40

筹资活动产生的现金流量净

额 1,446,629.54 430,526.00

-

1,921,052.62 444,971.75

现金及现金等价物净增加额 -701,177.72 -8,515.28 242,222.98 575,903.37

1、经营活动产生的现金流量

本公司经营活动产生的现金流入主要为销售商品、提供劳务收到的现金；经

营活动产生的现金流出主要为购买商品、接受劳务支付的现金。


2018 年 1-9 月、2017 年度、2016 年度和 2015 年度，本公司经营活动产生的

现金流量净额分别为 312,568.31 万元、766,170.13 万元、1,243,576.41 万元和

553,114.92 万元。本公司 2017 年经营活动产生的现金流量净额较 2016 年减少

477,406.28 万元，降幅 38.39%，主要由于当期购地支出增加所致；本公司 2016

年经营活动产生的现金流较 2015 年增加 690,461.49 万元，增幅为 124.83%，主

要由于公司当年北京 Lavie 和天津远洋城等项目的销售回款增加所致。

2、投资活动产生的现金流量

本公司投资活动产生的现金流入主要为收回委托贷款及关联方资金拆借所

收到的现金；投资活动产生的现金流出主要为发放委托贷款投资及关联方资金拆

借支付的现金，本公司报告期内并无大额资本支出情况。

2018 年 1-9 月、2017 年度、2016 年度和 2015 年度，本公司投资活动产生的

现金流量净额分别为-2,460,490.78 万元、-1,205,029.68 万元、919,673.23 万元和-

422,477.40 万元。本公司 2018 年 1-9 月投资活动产生的净现金流出增加，主要由

于当期收回委托贷款所收到的现金和关联方资金拆借所收到的现金下降所致。本

公司 2017 年投资活动产生的净现金流转为净流出，主要由于当期对外发放委托

贷款及向关联方出借资金增加所致；本公司 2016 年投资活动产生的现金由净流

出转为净流入，主要由于公司控制对外投资支出所致。

3、筹资活动产生的现金流量

本公司筹资活动产生的现金流入主要为取得借款收到的现金；筹资活动产生

的现金流出主要为偿还债务及利息、分配股利支付的现金。

2018 年 1-9 月、2017 年度、2016 年度和 2015 年度，本公司筹资活动产生的

现金流量净额分别为 1,446,629.54 万元、430,526.00 万元、-1,921,052.62 万元和

444,971.75 万元。本公司 2018 年 1-9 月筹资活动产生的净现金流入增加幅度较

大，主要是由于当期公司取得借款收到的现金大幅增加所致；本公司 2017 年筹

资活动产生的净现金流转为净流入，主要由于公司业务快速扩张导致债务融资增

加所致；本公司 2016 年筹资活动产生的净现金流转为净流出，主要由于公司有

效降低负债规模偿还部分短期和长期借款所致。


（四）偿债能力

报告期内，公司主要偿债能力指标情况如下：

指标 2018 年

9 月 30 日

2017 年

12 月 31 日

2016 年

12 月 31 日

2015 年

12 月 31 日

流动比率 1.34 1.50 1.51 1.49

速动比率 0.67 0.91 0.87 0.85

资产负债率 76.63% 74.38% 67.49% 72.34%

指标 2018 年 1-9

月 2017 年度 2016 年度 2015 年度

EBITDA 利息保障倍数 2.75 3.99 3.99 2.79

1、主要偿债指标分析

截至 2018 年 9 月末、2017 年末、2016 年末及 2015 年末，本公司流动比率

分别为 1.34、1.50、1.51 和 1.49，速动比率分别为 0.67、0.91、0.87 和 0.85。报

告期内，本公司流动比率变化不大，速动比率逐年提升。

截至 2018 年 9 月末、2017 年末、2016 年末及 2015 年末，本公司资产负债

率分别为 76.63%、74.38%、67.49%和 72.34%，总体变化幅度不大。本公司资产

负债率于 2018 年 9 月末较 2017 年末上升 2.25 个百分点，于 2017 年末较 2016

年末上升 6.89 个百分点，主要由于公司业务快速扩张导致债务融资增加所致；

于 2016 年同比下降 4.85 个百分点，主要由于公司有效降低负债规模偿还部分短

期和长期借款所致。

2、银行授信额度

本公司与银行等金融机构保持良好的长期合作关系，与多家金融机构签署了

合作协议或建立了战略合作关系，具备一定的间接债务融资能力。截至 2018 年

9 月 30 日，本公司从国内多家金融机构获得的综合授信额度为 710.00 亿元，其

中未使用授信额度为 650.00 亿元。

综上所述，本公司具有较强的偿债能力。

（五）盈利能力

最近三年及一期本公司的经营情况如下所示：

单位：万元


项目 2018 年 1-9 月 2017 年度 2016 年度 2015 年度

金额变化率金额变化率金额变化率金额变化率

营业收入 1,384,870.74 -15.92% 3,149,007.40 12.34% 2,803,225.0

0 2.79%

2,727,142.6

7 -18.11%

营业利润 338,884.22 9.20% 698,750.46 0.41% 695,867.42 23.16% 564,998.52 -11.94%

利润总额 346,700.19 10.82% 702,922.39 1.10% 695,267.22 22.99% 565,306.29 -12.10%

净利润 255,173.47 15.64% 503,948.92 -0.81% 508,058.31 20.02% 423,324.46 -6.73%

归属于母公

司股东的净

利润

233,798.02 31.43% 387,885.78 25.21% 309,776.71 0.46% 308,363.94 -19.49%

1、主营业务收入构成

公司的主营业务为房地产销售、商业物业投资（对应租金收入）、物业服务、

建筑装饰工程、土地一级开发和其他业务。报告期内，公司各业务板块收入构成

及增长情况如下：

单位：亿元

期间 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 1-9 月

主营业

务收入占比

主营业

务收入占比

主营业务

收入占比

主营业

务收入占比

房地产销售 225.04 78.54% 237.73 80.05% 266.59 76.67% 91.05 55.46%

租金收入 7.64 2.7% 8.77 3.0% 9.11 2.6% 7.17 4.36%

提供物业服务 10.69 3.73% 9.94 3.3% 12.11 3.5% 16.23 9.89%

建筑装饰工程 29.34 10.2% 32.43 10.9% 47.14 13.6% 42.43 25.85%

一级土地开发 9.12 3.2% - - - - -

其他 4.71 1.8% 8.11 2.7% 12.77 3.7% 7.29 4.44%

小计 286.54 100.0% 296.98 100.0% 347.72 100.0% 164.17 100.0%

合并抵消 -14.35 -17.32 -33,26 -25.68

主营业务收入合

计 272.18 279.66 314.45

138.49

（1）房地产销售

2018 年 1-9 月、2017 年、2016 年度和 2015 年度，本公司房地产销售收入分

别为 91.05 亿元、266.59 亿元、237.73 亿元和 225.04 亿元，占主营业务收入比例

分别为 55.46%、76.67%、80.05%和 78.54%。

房地产销售收入是本公司主营业务收入最主要的组成部分，其变动也是主营

业务收入变动的主要原因。本公司房地产销售收入于 2017 年同比上升 28.86 亿


元，增幅为 12.14%，主要由于公司销售业绩良好，2017 年销售与结转收入均大

幅上升所致；于 2016 年度同比上升 12.69 亿元，增幅为 5.64%。

2014 年起，通过退出部分低线城市并于重点城市增加土地储备，本公司已

基本完成全国性新战略布局。未来，公司将重点深耕一线城市、新一线城市及特

定二线城市，这些城市土地、物业的供需更为平衡，房屋单位面积售价受全行业

层面整体调整的影响较小。

（2）商业物业投资

2018 年 1-9 月、2017 年、2016 年度和 2015 年度，本公司自持商业物业租金

收入分别为 7.17 亿元、9.11 亿元、8.77 亿元和 7.64 亿元，占主营业务收入比例

分别为 4.36%、2.62%、2.95%和 2.67%。

2015 年至 2017 年，本公司投资物业租金收入持续稳步增长，2017 年、2016

年同比增长率分别达 3.86%、14.72%；其原因除了新项目陆续投入运营外，主要

是随着经验的积累商业项目的运营能力不断提升所致。未来，优质商业资源的陆

续入市将为公司收入和盈利水平的持续增长提供动力。

（3）物业服务

2018 年 1-9 月、2017 年、2016 年度和 2015 年度，本公司物业服务收入分别

为 16.23 亿元、12.11 亿元、9.94 亿元和 10.69 亿元，占主营业务收入比例分别为

9.89%、3.48%、3.35%和 3.73%。

2017 年，物业服务收入同比增长 2.17 亿元，增幅 21.83%，主要由于本公司

物业服务的范围随本公司已售物业和已租物业面积不断增加而增加所致；2016

年度物业服务收入同比减少 0.75 亿元，降幅 6.99%。

（4）装饰建筑工程

2018 年 1-9 月、2017 年、2016 年度和 2015 年度，本公司装饰建筑工程收入

分别为 42.43 亿元、47.14 亿元、32.43 亿元和 29.36 亿元，占主营业务收入比例

分别为 25.85%、13.56%、10.92%和 10.24%。


2017 年，装饰建筑工程收入同比增长 14.71 亿元，增幅 45.38%；2016 年度

装饰建筑工程收入同比增加 3.89 亿元，增幅 10.53%。报告期内装饰建筑工程收

入持续上升，主要由于经营规模扩大导致建设工程项目同比增多所致。

（5）土地一级开发

2015 年，本公司土地一级开发业务实现收入 9.12 亿元。上述收入对应北京

市通州区永顺镇临空新村项目（以下简称“临空新村项目”）第 31 号地块的出让。

临空新村项目总占地面积 138 公顷，其中总建设用地面积 68.8 公顷，总建筑规

模 127.4 万平米。2016 年度、2017 年及 2018 年 1-9 月，公司无土地一级开发收

入。

2、毛利率分析

报告期内，本公司主营业务毛利润及毛利率情况如下：

2018 年 1-9 月 2017 年度 2016 年度 2015 年度

金额毛利率金额毛利率金额毛利率金额毛利率

房地产销售 16.16 17.75% 68.15 25.56% 67.57 28.42% 62.00 27.55%

租金收入 5.51 76.89% 8.19 89.92% 8.03 91.60% 6.91 90.40%

提供物业服务 1.60 9.87% 1.60 13.25% 1.57 15.77% 2.33 21.77%

建筑装饰工程 1.13 2.67% 1.28 2.72% 0.45 1.39% 1.51 5.14%

土地一级开发 - - - - - - 0.97 10.65%

其他 3.67 50.35% 5.70 44.66% 3.24 39.98% 2.43 51.57%

小计 28.08 17.10% 84.93 24.43% 80.87 27.23% 76.14 26.57%

合并抵消后净额 24.23 17.49% 81.78 26.01% 79.17 28.31% 74.31 27.30%

2018 年 1-9 月、2017 年、2016 年度和 2015 年度，本公司主营业务毛利润分

别为 24.23 亿元、81.78 亿元、79.17 亿元和 74.31 亿元，毛利润与主营业务收入

的变化趋势基本一致。

2018 年 1-9 月、2017 年、2016 年度和 2015 年度，本公司主营业务毛利率分

别为 17.49%、26.01%、28.31%和 27.30%。其中，公司 2018 年 1-9 月主营业务毛

利率较去年同期下降 6.23 个百分点，主要由于当期公司房地产销售结转的结构

性影响所致。公司 2017 年主营业务毛利率较 2016 年下降 2.30 个百分点，主要

由于当期公司房地产销售结转的结构性影响所致；本公司 2016 年毛利率水平与

2015 年基本一致。


3、期间费用

报告期内，公司期间费用情况如下：

单位：万元

2018 年 1-9 月 2017 年度 2016 年度 2015 年度

金额占营业

收入比金额

占营业

收入比金额

占营业

收入比金额

占营业

收入比

销售费用 45,697.67 3.30% 51,945.08 1.65% 38,515.88 1.37% 40,999.72 1.50%

管理费用 59,837.50 4.32% 80,680.63 2.56% 67,190.53 2.40% 55,509.28 2.04%

财务费用 -115,833.83 -8.36% -31,816.87 -1.01% -68,962.63 -2.46% -74,674.11 -2.74%

合计 -10,298.65 -0.74% 100,808.84 3.20% 36,743.78 1.31% 21,834.90 0.80%

2018 年 1-9 月、2017 年、2016 年度和 2015 年度，本公司期间费用小计分别

为-10,298.65 万元、100,808.84 万元、36,743.78 万元和 21,834.90 万元，占营业收

入比分别为-0.74%、3.20%、1.31%和 0.80%。2017 年，公司期间费用率大幅上升，

主要由于债务融资增加及利息收入减少导致财务费用大幅提升所致。

4、资产减值损失、公允价值变动收益和投资收益

单位：万元

2018 年 1-9 月 2017 年度 2016 年度 2015 年度

金额占营业收

入比金额

占营业收

入比金额

占营业收

入比金额

占营业收

入比

资产减值损失 -3,346.20 -0.24% 9,698.54 0.31% 9,173.57 0.33% 7,961.03 0.29%

公允价值变动收益 56,975.34 4.11% 40,914.42 1.30% 161,429.44 5.76% 41,384.58 1.52%

投资收益 103,431.44 7.47% 97,772.91 3.10% 37,946.71 1.35% 13,574.24 0.50%

本公司资产减值损失主要源于存货跌价准备的计提。2018 年 1-9 月、2017

年、2016 年度和 2015 年度，本公司资产减值损失分别为-3,346.20 万元、9,698.54

万元、9,173.57 万元和 7,961.03 万元，占营业收入比分别为-0.24%、0.31%、0.33%

和 0.29%。

本公司公允价值变动收益主要源于投资性房地产公允价值的变化。2018 年

1-9月、2017年、2016年度和2015年度，本公司公允价值变动收益分别为56,975.34

万元、40,914.42 万元、161,429.44 万元和 41,384.58 万元，占营业收入比分别为

4.11%、1.30%、5.76% 和 1.52%。2016 年公允价值变动收益较高，主要由于 2016

年国内房地产市场发展良好导致公司投资物业价值升值所致。


本公司投资收益主要由分享被投资单位净收益及出售金融资产等项目构成。

2018年 1-9月、2017年、2016年度和 2015年度，本公司投资收益分别为 103,431.44

万元、97,772.91 万元、37,946.71 万元和 13,574.24 万元，占营业收入比分别为

7.47%、3.10% 、1.35% 和 0.50%。本公司报告期内投资收益的波动主要由于按

权益法分享的被投资单位净收益变化所致。

报告期内，本公司投资收益明细如下：

单位：万元

项目 2018 年 1-9 月 2017 年度 2016 年度 2015 年度

交易性权益工具处置收益 - - 4.57 4,390.09

可供出售金融资产现金股利 446.30 403.76 484.85 940.69

可供出售金融资产处置收益 - 329.09 - -

长期股权投资转让收益 - 39,789.92 4,893.35 1,529.70

按权益法分享的被投资单位

净收益 99,569.47 62,449.13 17,798.20 7,069.19

处置子公司（损失）/收益 3,415.67 -5,198.99 14,765.74 -355.43

委托贷款投资收益 - - -

合计 103,431.44 97,772.91 37,946.71 13,574.24

5、营业外收入

报告期内，公司营业外收入明细如下：

单位：万元

项目 2018 年 1-9 月 2017 年度 2016 年度 2015 年度

补贴收入 - - 1,215.05 1,147.26

违约金收入 - 414.11 890.56 464.53

收购子公司收益 - - - 140.53

处置子公司收益 9,180.96 - - -

收购子公司的负商誉 4,249.42 5,422.20 - -

应付款项核销 - 0.01 3.14 28.96

处置固定资产利得 - - - 29.60

其他 - 431.30 431.34 388.46

合计 13,430.38 6,267.62 2,540.09 2,199.35

（六）未来业务目标

本公司将根据战略目标，基于对市场环境分析判断，秉持“管理优化、创造

价值、效率提升、业绩加速”的经营宗旨，通过巩固具有优势的传统核心业务，

深入探索新业务扩大收入和资产规模，并追求有质量、可持续的稳健发展。


住宅开发方面，公司继续严守投资标准，持续关注三大世界城市群及重点二

线城市投资机会，以区域深耕为导向，综合采用多种投资策略，保障业绩增长的

可持续性。

不动产投资经营方面，公司一方面将加强一线核心城市中高端写字楼开发并

择其精品进行持有经营，另一方面将与国际优秀伙伴合作，联合投资及开发运营

国内一线及部分新一线、二线领先城市的城市综合体项目，以实现跨越式发展。

房地产金融方面，公司将以资本投资获利为目标，吸引社会金融资本，谋求

与股东的战略联动，布局发展房地产基金、股权投资、海外投资、资产管理四类

业务。在获取投资收益同时，实现与实业运营资金与业务的价值协同。

客户服务业方面，公司将通过升级传统服务业、创新新型服务业、布局养老

产业及养老物业等方式，将客户服务业打造成为新的价值增长区。

（七）盈利能力的可持续性

2015 年在政策方面则延续了 2014 年以来的宽松态势。2016 年上半年，一线

及热点新一线、二线城市房地产市场火热，然而 2016 年四季度以来，房地产政

策呈现收紧的局面。2017 年，房地产行业调控政策有一定的收紧，抑制了市场的

过快上涨，不同城市表现迥异，城市竞争力格局进一步凸显。在这一背景下，公

司主动求变，积极调整投资、开发销售策略，取得了稳健的业绩增长。公司盈利

的可持续性主要体现在以下若干方面：

不断优化的区域布局：2015 年全国房地产行业继续调整，城市间分化不断

加剧。其中，三线以下城市由于面临较严重的供需失衡，库存积压尤为明显，而

一线城市和部分新一线、二线城市楼市则呈现量价齐升。2016 年及 2017 年，公

司积极拓展京津冀、长三角、珠三角、长江中游及成渝城市群，深耕传统优势城

市，并根据区域市场销售情况，积极调整推盘速度及销售节奏，业绩表现良好。

适度规模、优质的土地储备为业绩增长提供有力支撑：截至 2015 年末，公

司土地储备达 1,455 万平方米。适度规模、优质的土地储备可以满足公司未来 3-

5 年开发需求，并将使公司受益于 2015 年下半年以来一线及部分新一线、二线

城市房地产市场强力复苏并迎来资产净值和盈利上行空间。2016 年末，公司土


地储备积极布局于一线、新一线、热点二线城市及核心城市周边城市群，截至

2017 年 12 月 31 日，公司土地储备达 2,941 万平方米，新增土储重点布局京津

冀、长三角、珠三角、长江中游及成渝城市群。充足的土地储备及五大城市群布

局可满足公司未来 3-5 年开发需求，为公司后续提供了充足的可售资源。

历史增长稳健，积极探索新的利润增长点：报告期内，本公司经历了 2015 年

营业收入和净利润的适度回调，但自 2016 年以来经营业绩又逐步恢复了稳健增

长的趋势，尤其是在 2016 年四季度以来房地产政策收紧的局面下，公司仍然实

现了营业收入和净利润的同比增长。2017 年，公司开发主业的业绩达到历史最

高水平，聚焦深耕、平衡布局的竞争优势进一步夯实。公司坚持以开发业务为核

心，并实施有限多元化战略，在提升主营业务业绩的同时，持续加快新业务发展。

公司培育的其他业务同样具备一定的业务规模、成熟的运营模式及可持续的盈利

能力。

五、债务结构情况

（一）全部债务期限结构

截至 2017 年末，公司合并口径的全部债务余额为 4,196,823.58 万元，具体

情况如下：

单位：万元

项目金额占比

短期借款 88,459.00 2.11%

一年内到期的长期债务 800,780.22 19.08%

其中：一年内到期的长期借款 402,056.36 9.58%

一年内到期的应付债券 398,723.86 9.50%

一年以上的长期债务 3,307,584.36 78.81%

其中：长期借款 2,211,914.42 52.70%

应付债券 1,095,669.94 26.11%

合计 4,196,823.58 100.00%

截至 2018 年 9 月末，公司合并口径的全部债务余额为 5,740,799.61 万元，

具体情况如下：

单位：万元

项目金额占比


短期借款 410,509.00 7.15%

一年内到期的长期债务 1,312,488.05 22.86%

其中：一年内到期的长期借款 908,572.50 15.83%

一年内到期的应付债券 403,915.55 7.04%

一年以上的长期债务 4,017,802.56 69.99%

其中：长期借款 2,773,952.15 48.32%

应付债券 1,243,850.41 21.67%

合计 5,740,799.61 100.00%

（二）有息借款的担保结构

参见本节“四、（二）1、短期借款”及“四、（二）5、长期借款”部分。

六、本期发行后公司资产负债结构的变化

本期债券发行完成后，将引起发行人资产负债结构的变化。假设发行人的资

产负债结构在以下基础上发生变动：

1、相关财务数据模拟调整的基准日为 2018 年 9 月 30 日；

2、假设不考虑融资过程中产生的所有由发行人承担的相关费用，募集资金

净额为 29 亿元；

3、本期债券募集资金均用于偿还公司各类借款；

4、假设公司债券发行在 2018 年 9 月 30 日完成。

基于上述假设，本期债券发行对发行人资产负债结构的影响如下：

单位：万元

项目合并报表

发行前发行后

流动资产 15,578,085.87 15,578,085.87

非流动资产 5,228,816.16 5,228,816.16

总资产 20,806,902.03 20,806,902.03

流动负债 11,586,052.53 11,296,052.53

非流动负债 4,357,800.67 4,647,800.67

总负债 15,943,853.21 15,943,853.21

资产负债率 76.63% 76.63%

流动比率 1.34 1.38

速动比率 0.67 0.69


七、资产负债表日后事项、或有事项及其他重要事项

（一）资产负债表日后事项

本公司无资产负债表日后事项。

（二）或有事项

1、为关联方提供的担保

截至 2017 年 12 月 31 日，公司为关联方提供担保情况如下：

单位：万元

被担保对象担保金额比例

同系子公司 336,025.41 64.37%

合营公司 185,972.00 35.63%

合计 521,997.41 100.00%

截至 2018 年 9 月 30 日，公司为关联方提供担保情况如下：

单位：万元

被担保对象担保金额比例

同系子公司 270,465 71.85%

合营公司 105,957 28.15%

合计 376,422 100.00%

2、按揭担保

本公司向采用银行按揭贷款方式购买本公司开发的商品房客户提供阶段性

担保，该项担保责任在购房客户办理完毕房屋所有权证并办妥房产抵押登记手续

后解除。截至 2018 年 9 月末，公司按揭担保余额为 103.45 亿元。

3、重大未决诉讼或仲裁

截至本募集说明书摘要签署日，本公司不存在重大未决诉讼或仲裁事项。

（三）重要承诺事项

1、关联方资金往来承诺


截至 2018 年 9 月 30 日，本公司已签约并承诺向关联方提供资金 1,172,872

万元、从关联方接受资金 1,132,691 万元，上述金额尚不必于财务报表中确认。

2、房地产支出承诺

截至 2018 年 9 月 30 日，本公司已签约并承诺于房地产开发项目支出

612,332.09 万元，投资承诺 32,050.00 万元，上述金额尚不必于财务报表中确认。

八、公司资产的权利限制安排

（一）受限资产情况

截至 2018 年 9 月 30 日，公司所有权或使用权受到限制的资产合计为 261.36

亿元，占总资产比例为 12.56%。受限资产具体情况如下：

单位：万元

项目账面价值受限原因

货币资金 409,180.61 预售监管金、按揭等各类保证金等

存货 1,544,053.20 抵押借款

投资性房地产 660,380.32 抵押借款

合计 2,613,614.13

（二）子公司股权质押情况

截至 2018 年 9 月 30 日，公司主要子公司股权质押情况如下：

单位：亿股

子公司名称注册地主营业务持股比例注册资本质押股数股权质押

比例

中山市远恒房地产开发

有限公司中国物业开发 51% 40.50 0.195 0.48%

湖北福星惠誉常青置业

有限公司中国物业开发 61% 0.10 0.039 39.00%

北京远创置业有限公司中国物业开发 75% 3.00 0.0002 0.00008%


第五节募集资金运用

一、本期债券的募集资金规模

经发行人股东会及董事会审议通过，并经中国证监会[2019]232 号核准，本

次债券发行总额不超过 29 亿元（含 29 亿元），采取分期发行。本期债券基础发

行规模为 10 亿元，可超额配售不超过 19 亿元。

二、本期债券募集资金使用计划

本期公司债券募集资金将用于偿还公司债券本息，具体如下：

单位：万元

序

号借款人债券简称债券金额

拟使用募集

资金金额起息日期

下一行权

日到期日贷款性质

1 远洋控股集团（中

国）有限公司 16 远洋 01 400,000 290,000 2016.5.19 2019.5.19 2021.5.19

一般公司

债

合计 400,000 290,000

本期债券用于上述债券回售的本息，若实际回售规模小于本期债券发行规

模，剩余资金将先用于补充公司流动资金，未来将统筹用于公司到期或回售的

各类公司债券。

三、募集资金的现金管理

在不影响募集资金使用计划正常进行的情况下，发行人经公司董事会或者

内设有权机构批准，可将暂时闲置的募集资金进行现金管理，投资于安全性高、

流动性好的产品，如国债、政策性银行金融债、地方政府债、交易所债券逆回

购等。

四、募集资金使用计划调整的授权、决策和风险控制措

施

经发行人董事会或者根据公司章程、管理制度授权的其他决策机构同意，

本期公司债券募集资金使用计划调整的申请、分级审批权限、决策程序、风险

控制措施如下：


本期公司债券募集资金使用计划调整的申请应经正式内部程序提交，设置至

少两级审批，最后经董事会或董事会授权人士批准。发行人调整用于补充流动资

金和偿还债务的具体金额，或者将用于募投项目的闲置资金用于补充流动资金的，

调整金额在募集资金总额的 20%或 40,000 万以下的，应履行内部程序并及时进

行临时信息披露。调整金额高于募集资金总额的 20%或 40,000 万，或者可能对

债券持有人权益产生重大影响的，应履行《远洋控股集团（中国）有限公司公开

发行 2019 年公司债券（第一期）持有人会议规则》所述内部程序，经债券持有

人会议审议通过，并及时进行信息披露。

五、本期债券募集资金专项账户管理安排

发行人将根据相关法律法规的规定指定募集资金专项账户，专项用于本次

公司债券募集资金的接收、存储、划转与本息偿付。

六、募集资金运用对发行人财务状况的影响

（一）对本公司负债结构的影响

本期债券发行完成且募集资金运用后，公司非流动负债占总负债的比例将

由 2018 年 9 月 30 日的 27.33%增加至 29.21%（合并口径）。公司获得长期稳

定的经营资金，减轻短期偿债压力，使公司获得持续稳定的发展。

（二）对本公司财务成本的影响

本次发行固定利率的公司债券，发行人将用本期债券募集资金偿还发行人

于 2016 年 5 月 19 日发行的，即将于 2019 年 5 月 19 日回售的公司债券“16 远

洋 01”，回售总额为 40 亿元，拟使用募集资金金额 29 亿元。本次置换不增加

公司总体负债规模，对公司财务成本无显著影响。

（三）对本公司短期偿债能力的影响

本期债券发行完成且募集资金运用后，公司合并口径的流动比率及速动比

率分别为 1.38 和 0.69，较 2018 年 9 月 30 日的 1.34 和 0.67 有所提高。本次发行

有助于提高公司短期偿债能力。


（四）对本公司现金流的影响

综上，本期募集资金用于偿还现有债务，缓解公司偿债压力，不会影响公司

短期偿债能力，不会给公司财务成本带来显著影响。

七、发行人关于本期债券募集资金的承诺

本公司承诺将在《募集说明书》规定的资金用途范围内使用募集资金，且保

证资金不进入证券、期货市场等国家规定禁入领域，不用于购买土地，不转借他

人。


第六节备查文件

一、备查文件

（一）发行人最近三年及一期的财务报告和审计报告；

（二）主承销商出具的核查意见；

（三）法律意见书；

（四）资信评级报告；

（五）债券持有人会议规则；

（六）债券受托管理协议；

（七）中国证监会核准本期发行的文件。

二、查阅地点

在本期债券发行期内，投资者可至本公司及主承销商处查阅本期债券募集

说明书及上述备查文件，或访问上交所网站（http://www.sse.com.cn）查阅本期债

券募集说明书及摘要。

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