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Rio de Janeiro 6 de Setembro
2015
Melhim Namem Chalhub Jurista especializado
em Direito Imobiliário
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Lei 9.514/1997
Propriedade fiduciária
• Garantia dos financiamentos • Bem imóvel • Direitos creditórios
• Garantia da securitização
• Regime fiduciário dos créditos securitizados
Lei 10.931/2004 Lei 13.097/2015
Patrimônio de Afetação
• Empreendimentos imobiliários
• Letra Imobiliária Garantida (LIG)
Lei 10.931/2004 Normas processuais aplicáveis a ações judiciais de revisão contratual
NOVO SISTEMA E GARANTIAS NO BRASIL
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ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA
1) Enajenación Fiduciaria 2) Fideicomiso 3) Trust
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Negócio jurídico pelo qual o devedor fiduciante, com escopo de garantia, contrata a transferência ao credor fiduciário, da propriedade resolúvel da coisa imóvel. Do registro deste contrato resulta a propriedade fiduciária.
O devedor se desprende de seu direito de propriedade, transmite-o ao credor e torna-se titular de direito de aquisição do imóvel.
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BENS IMÓVEIS
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DINÂMICA DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA
Contratação Registro
Pagamento das Prestações
Não Pagamento das Prestações
Cobrança e Execução
Evolução e extinção natural do contrato
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O pagamento das prestações pelo devedor extingue o contrato
O credor-fiduciário deve entregar ao devedor fiduciante a “certidão de extinção de dívida” até 30 dias após a quitação do débito
O registro da certidão cancela a propriedade fiduciária e restaura a plena propriedade ao devedor fiduciante
EVOLUÇÃO E EXTINÇÃO NATURAL DO CONTRATO
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DINÂMICA DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA
Contratação Registro
Pagamento das Prestações
Não Pagamento das Prestações
Cobrança e Execução
Contrato em situação de inadimplência
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DINÂMICA DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA
Contratação Registro
Pagamento das Prestações
Não Pagamento das Prestações
Cobrança e Execução
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Dias 0
+30 +35 +100 +60
+45 +70
Cobrança
Vencimento 1ª prestação
Envio ao Registro de Imóveis
Vencimento 2ª prestação
Notificação
Vencimento 3ª prestação
1. Registro certifica a inadimplência
2. Credor paga o ITBI
3. Registro consolida a propriedade
em nome do credor
Leilão
PROCEDIMENTOS DE COBRANÇA E LEILÃO
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2ª Leilão Menor preço desde que superior ao saldo da dívida acrescido de outros encargos e taxas do imóvel Até 15 dias após o 1ª leilão
Caso no exista comprador, o imóvel permanece no patrimônio do credor e a dívida é cancelada
1º Leilão Preço estabelecido no contrato Até 30 dias após a consolidação da propriedade em nome do credor
LEILÃO
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O novo instrumento de garantia tem vários pontos fortes, jurídicos, operacionais e sociais:
Celeridade Perdão da dívida
PONTOS FORTES DO INSTRUMENTO
Mecanismo de prestação de contas
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Financiamentos imobiliários com Alienação Fiduciária
INADIMPLÊNCIA DAS CARTEIRAS
Financiamentos imobiliários com Hipoteca
Apresentam baixos níveis de inadimplência
Apresentam elevados níveis de Inadimplência
Fonte: Abecip
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No PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO os recebíveis imobiliários que lastreiam os CRIs não se comunicam com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral da Companhia Securitizadora
REGIME FIDUCIÁRIO DA SECURITIZAÇÃO
SECURITIZADORA
Patrimônio Geral
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INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA
O PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do incorporador
INCORPORADOR
Patrimônio Geral
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LIG – LETRA IMOBILIÁRIA GARANTIDA
No PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO os recebíveis imobiliários que lastreiam a LIG (covered bonds) não se comunicam com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do Agente Financeiro Emissor da LIG
AGENTE FINANCEIRO EMISSOR
Patrimônio Geral
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Lastro em empreendimentos sob patrimonio de afetação
Créditos afetados à LIG não são alcançados por liquidação ou intervenção na instituição
financeira
Créditos afetados à LIG não podem ser penhorados por
obrigações da instituição emissora
Lastro em créditos garantidos por hipoteca ou propriedade
fiduciária
LIG – PATRIMONIO DE AFETAÇÃO - CARACTERÍSTICAS
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Lei 10.931/2004 Normas processuais aplicáveis a ações judiciais de revisão contratual
NOVO SISTEMA E GARANTIAS NO BRASIL
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Produção Financiamento
Consumo
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Melhim Chalhub
Jurista especializado em Direito Imobiliário
Brasil
Obrigado