Ana Magnolia Méndez

El Sistema Torrens y la Ley de Registro de Tierras

Manuel Ramón Ruiz Tejada, establece que el Quinto Periodo de desarrollo del Derecho Inmobiliario Dominicano inicia con la ley de Registro de Tierras del año 1920 sustituida por la ley 1542 del año 1947, en la cual se impone en nuestro país el Sistema Torrens de Registro de la Propiedad Inmobiliaria.

Antes de estudiar esta ley, es necesario que nos remontemos a los comentarios de nuestro encuentro anterior, con respecto a la ley sobre división de terrenos comuneros. Resulta que, como es de nuestro conocimiento, en el año 1916 ocurrió la Primera Invasión Norteamericana a nuestro territorio.

En el libro “ Trujillismo: Génesis y Rehabilitación” F. Franco nos cuenta que en el siglo pasado (19) varios gobiernos concertaron con capitales europeos varios empréstitos cuyos términos contractuales no pudieron cumplir. En 1893 varias operaciones financieras traspasaron la mayor parte del monto de las deudas a mano de capitalistas norteamericanos que fundaron, incluso, una compañía financiera para el manejo de tales acreencias: The Santo Domingo Improvement Co1.

En 1905 los acreedores europeos solicitaron la ayuda de sus respectivos países para el cobro compulsivo de sus préstamos al Estado Dominicano, lo que provocó que el gobierno del presidente Morales Languasco firmara un acuerdo con los Estados Unidos a fin de evitar la intervención de las potencias europeas. Por medio de este acuerdo el gobierno de los Estados Unidos se hizo cargo de todas las obligaciones tanto extranjeras como nacionales y el Dominicano entregaba a cambio a los Estados Unidos el manejo de las aduanas del país, con derecho, incluso, de nombrar los empleados necesarios, de donde se retiraría un 55 por cierno del total recaudado para aplicar al pago de la deuda pendiente. Los intereses financieros de los Estados Unidos, las grandes cantidades de tierras apropiables y la inestabilidad política del país fueron factores principales de la intervención militar del 1916. En defensa de esos intereses financieros los norteamericanos invadieron el país.

El punto fundamental de todo esto resulta del hecho de que, al momento de la intervención, los norteamericanos quedaron

1 Franco, F. Trujillismo: Génesis y Rehabilitación. Citado en la Enciclopedia Dominicana. Tomo V, página 126.

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desagradablemente sorprendidos del sistema de registro de la propiedad en nuestro país. Dicho sistema, con poco tiempo de aplicación de la ley sobre división de terrenos comuneros, y como podemos sustraer de las consideraciones que anteriormente ofrecimos con respecto a esta ley, era bastante imperfecto y muy susceptible al fraude.

Para ello idearon la implementación de una ley que nos apartara del sistema ministerial Francés en lo referente al registro de la propiedad inmobiliaria, y donde se implantara el sistema Torrens de Registro de la propiedad inmobiliaria.

Hablemos un poco de ese sistema para luego estudiar el proceso de su implementación en nuestro país.

Sir Robert Richard Torrens era un ciudadano inglés radicado en Australia, donde ejerció diversas funciones legislativas. En aquella época Australia era una colonia inglesa, y en ella, al igual que en todo el Imperio, existían dos clases de propiedades2:

1. la propiedad de quienes había adquirido de otra persona por testamento, sucesión intestada, compraventa, donación y otros supuestos.

2. la propiedad de quien tenía un derecho que provenía de la corona.

Resulta que este sistema de propiedad que existió en la Commonwealth Británica, tenía ciertos problemas:

a) Si bien la propiedad de los que tenían derechos provenientes de la corona era sólida e inatacable, la propiedad proveniente del intercambio comercial o liberalidades, era insegura pues podían darse casos en los que el bien transmitido no pertenecía al transmitente, existiendo la posibilidad de cargas ocultas.

b) No existía un documento firme e inatacable justificativo del derecho de propiedad.

c) No existía un registro científico de la propiedad inmobiliard) Existían demasiado exigencias para realizar cualquier operación

jurídica.

Sir Torrens ideó un sistema de registro de la propiedad inmueble basado en el sistema existente para la matriculación de los barcos. El 2 El Sistema Registral Australiano. Disponible en: http://www.ua.es/estudios1002.htm

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Lic. Arístides Álvarez Sánchez en su libro “Estudio de la Ley de Tierras”, explica que Sir Torrens pensó que podía establecer un procedimiento o sistema similar al que se operaba con los barcos para su registro y venta, lo que se hacía con relativa facilidad y seguridad, pues bastaba con examinar los registros públicos para saber quién era el dueño de la nave y después de realizada la operación hacer un nuevo registro a favor del comprador y cancelar el registro anterior conservándose así una fuente permanente donde todo el mundo pudiera cerciorarse quién era el propietario actual de la nave y el origen de ese derecho3.

A propósito de su idea publicó una obra llamada “ The Austalian System of convevacing by Registration of Title” la cuál fue adoptada por la Cámara de los comunes , siendo aprobada la Real Property Act en el año 1858.

Este sistema considera al Estado como propietario de todas las tierras del país y es aplicable a inmuebles sobre los que ya se haya obtenido la inscripción inicial o inmatriculación. Para realizar ese proceso de inmatriculación se requiere presentar al Registro de Títulos el título que demuestre que se es propietario y adjunto el plano con las mediciones de la misma. Se realiza un examen del título y si coincide con el plano presentado, se inscribe un certificado de titularidad que se archiva en el Registro y se hace un duplicado que es entregado al propietario. El documento contiene la historia del terreno, con su número y registro particular. Aun cuando hemos realizado una descripción simple, el proceso de ingreso del un inmueble al registro es muy riguroso pues es necesario comprobar tanto los datos físicos del inmueble como que la alegada titularidad son verídicos. Ese certificado de titularidad, después de la inmatriculación menciona, como ya dijimos, la historia del inmueble, así como todos los cambios que se produzcan en el mismo, los derechos reales que lo gravan. Una vez es realizada esa inscripción, la misma es invulnerable, y de ella se presumen cuatro presunciones jure et de jure4:

Presunción de validez del derecho inscrito Presunción de Integridad del registro (lo que no está

inscrito no existe) Presunción de exactitud del registro Presunción de Posesión del derecho inscrito

3 Álvarez Sánchez, Arístides. Estudio de la ley de Tierras. Página 164 El Sistema Registral Australiano, Op. Cit.

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La inmatriculación también produce que el titular puede registrar cualquier tipo de acto traslativo del dominio de inmuebles o constitutivo, traslativo, modificativo o extintivo de derechos reales inmobiliarios.

Si producto de ese proceso de inmatriculación a una persona se le priva de su propiedad o derecho, se establece un fondo de seguro para indemnizar económicamente a los afectados.

No existe en Australia una oficina que verifique las mediciones, es decir un Catastro, pues todas las funciones las realiza el mismo registro.

Este sistema es utilizado en varios países como Canadá, Jamaica, Uganda, República Dominicana, Inglaterra, Nueva Zelandia y 20 Estados de los Estados Unidos.

En ese sentido, fue este el sistema con los norteamericanos idearon instaurar y que al efecto hicieron por medio de varias órdenes ejecutivas.

Primeramente se dictó la orden ejecutivo 363, por medio de la cual se suspendieron los efectos de la ley sobre División de Terrenos Comuneros del año 1911. Luego se dictó la orden ejecutiva No. 417 que autorizó la realización de algunas mensuras y homologaciones pendientes y por último la orden Ejecutiva No. 511 que no es más que la ley de Registro de Tierras del 31 de Julio del 1920.

Esta ley derogó de manera expresa la ley de División de Terrenos Comuneros del año 1911, además de la ley de inscripción de títulos del 1912. El objetivo de la implantación de ese sistema, según afirma Arístides Álvarez Sánchez en su citada obra sobre la ley de Tierras, fue no fue movido únicamente con el propósito de organizar un método realmente científico y seguro para el registro de las tierras y sus mejoras, sino además, con el fin de resolver el problema de los terrenos comuneros que afectaba a todo el país y que constituía un verdadero desastre y caos profundamente perjudicial a la economía nacional, a la estabilidad social y al buen crédito de la nación, ya que personas inescrupulosas se habían dado a la tarea de hacer una provechosa industria de la fabricación de títulos o acciones de pesos falsos, sobre todo en la región Este del país.

Ana Magnolia Méndez

Esta orden ejecutiva fue sustituida por la ley 1542 sobre Registro de Tierras, de fecha 11 de octubre del año 1947, la cual recoge todas las disposiciones de la indicada Orden Ejecutiva, con algunas modificaciones.