EL PROTOCOLO NOTARIAL DE   GRIETAS 4 12 2012

En uno de los derribos que acometí, allá por el año 2006, el propietario de los inmuebles a derribar me comentó que al suscribir un seguro de responsabilidad civil para dicha intervención el corredor del seguro le exigía realizar un PROTOCOLO NOTARIAL DE GRIETAS.

En aquel momento no sabía de qué se trataba, incluso llegué a pensar que se trataba de otro papeleo sin sustancia destinado a dar trabajo a seguros y notarios. Nada más lejos de la realidad, como luego comentaré.

A continuación intentaré explicar desde el punto de vista práctico qué es un protocolo de estas características y cómo utilizarlo en beneficio propio (como directores de obra).

No encontraréis definiciones legales ni farragosas, aunque posiblemente por el hecho de contarlo desde mi experiencia queden fuera matices y otras consideraciones. Por eso os invito a comentar dicho documento y así enriquecerlo entre todos.

Bueno, dicho esto, vamos allá:

¿QUÉ ES EL PROTOCOLO NOTARIAL DE GRIETAS?

Es un procedimiento que consiste en que un notario de fe del estado de un inmueble o de un elemento constructivo, en una fecha determinada.

Este proceso se puede llevar a cabo de múltiples maneras.

La más habitual (y la que me ha tocado realizar en todas mis intervenciones) consiste en presentar al notario unas fotos para que él corrobore que son reales y que se corresponden con la realidad a fecha de su visita.

¿CUÁL ES LA FINALIDAD DEL PROTOCOLO NOTARIAL DE GRIETAS?

La finalidad es tener un documento válido (a presentar delante de un juez en caso de demanda) en el que se pueda demostrar el estado en el que se encontraba un elemento constructivo, un inmueble,… en la fecha de realización del protocolo.

¿QUIÉN LO CONTRATA Y PAGA?

El solicitante o peticionario del protocolo puede ser cualquier persona propia a la intervención o ajena.

Ha de pagar al notario y toda la documentación previa aquel que suscriba el protocolo.

Lo normal es que suscriba el protocolo cualquiera de los agentes intervinientes en la obra, pero también puede darse el caso que sea un colindante o vecino a la obra el que suscriba por su parte dicho protocolo inducido por su temor a que sus bienes se vean perjudicados con nuestra intervención.

En los casos en los que me ha tocado intervenir ha sido siempre el contratista o el promotor los que han contratado dicho procedimiento, forzados por los seguros, quienes les denegaban la suscripción de la póliza sin este documento. Ya que los seguros temen demandas falsas de vecinos y colindantes.

También podría darse el caso de que sea le propio director de obra el que viendo los beneficios de dicho protocolo lo contrate.

¿QUIÉN LO TIENE QUE PREPARAR?

Previamente a la firma y visita del notario al lugar, debe llevarse a cabo una preparación documental larga y tediosa. Que debe preparar el solicitante del protocolo o en quien él delegue.

Este es un punto fundamental.

Como técnicos directores de la obra y posibles redactores del proyecto de la misma, somos los que más documentación tenemos al respecto, los que mejor nos conocemos la obra, su entorno y su evolución; por lo que contratistas o promotores acaban delegando dicha documentación en nuestras manos. Documentación que podrían realizar ellos.

Es una ocasión muy interesante para ofrecer y facturar un nuevo servicio, ya que esto no lo tendremos contratado con anterioridad. UNA NUEVA VÍA DE FACTURACIÓN.

¿Cuánto facturamos por dicho servicio?

Llevad contabilidad exacta de horas dedicadas al mismo y de gastos derivados (teléfono, papel, revelado de fotos,…) para que veáis que una vez terminado el protocolo habréis dedicado más de 24 horas de trabajo (en el mejor de los casos) y al final del mismo facturar lo que consideréis oportuno, y bien documentado todo lo que os ha costado podréis justificar dicha factura.

A parte de que con dicha facturación podemos ver incrementados nuestros ingresos, nos interesa estar en la elaboración de la documentación, porque nosotros vamos a saber qué elementos pueden ser susceptibles de dañarse con nuestra intervención. Y también seremos capaces de encontrar todas las lesiones que existen previas a la obra. Documentarlas e incluirlas en el protocolo nos ayudará a demostrar que esas lesiones que nos pueden achacar existían con anterioridad a nuestra intervención.

Por lo tanto el beneficio es doble: económico y en seguridad personal.

¿QUE DOCUMENTACIÓN HAY QUE PREPARAR?

Antes de comenzar a preparar la documentación convendría hablar con el notario que vaya a firmar el protocolo, indicarle el caso y preguntarle qué modalidad o qué documentación necesitará para dar fe.

Por lo general los notarios, en este caso, prefieren dar fe de que un documento que se le presenta coincide con la realidad, por lo que prefieren fotos a escritos con muchos adjetivos no cuantificables ni mesurables.

Por lo tanto habrá que localizar e identificar todas, las fincas colindantes, para ello catastro puede dar información valiosa que deberá contrastarse in situ.

Conveniente llevar a cabo un levantamiento planimétrico de la zona, indicando las fincas a visitar. Una vez más podemos echar mano de la cartografía de catastro, o si no de google earth o de la cartografía municipal,…

Posteriormente habrá que visitar uno por uno a todos los colindantes, explicarles qué obra se va a acometer, que se pretende llevar a cabo un protocolo notarial de grietas, explicarles qué es, en qué consiste, quien lo paga,….EN QUÉ LE BENEFICIA,… así hasta infinitas preguntas y explicaciones.

Luego pedirle permiso para visitar su casa, para hacer fotos de la misma, incluso para mover algún que otro mueble, hacerle perder media hora como mínimo y despedirse.

Documentar todas las lesiones que veáis, ya sean grietas, asientos, humedades de infilitración, de condensación, goteras, muebles rotos,…

Una vez realizadas y reveladas todas las fotos y preparada toda la documentación hay que quedar con el notario a ver qué día puede “pasarse a darse una vuelta por el barrio”. Luego tendréis que coordinar al notario con TODOS LOS VECINOS para que se haga en el menor número de visitas posibles (el notario cobra por salidas de notaría, por horas y luego por documentos de los que da fé).

Una vez que el notario contrasta la documentación presentada con la realidad se llevará toda esta documentación que introducirá en el documento del protocolo. Como dicho protocolo se hace por duplicado o triplicado habrá que proporcionarle todas las copias.

Bueno, como veis la preparación del protocolo es larga y tediosa, razón de más para facturar por ella si delegan en nosotros.

¿CUANDO REALIZAR EL PROTOCOLO?

En cualquier momento se puede llevar a cabo.

Lo ideal es realizar el protocolo con anterioridad a la intervención. Considerad que la intervención puede ser desde un derribo, a una reforma, a una adaptación de local,…

¿QUÉ DOCUMENTAR EN EL PROTOCOLO?

Todo aquello de lo que se quiera tener documento con fe notarial

Como ya he comentado antes, si somos los directores de la obra, nos interesa que el protocolo recoja todas las lesiones que seamos capaces de detectar, tanto en nuestra obra como en la de los colindantes, para que quede constancia de su existencia previa a nuestra intervención.

Documentar toda lesión, TODA y de cualquier tipo.

¿A QUIÉN BENEFICIA LA REALIZACIÓN DEL PROTOCOLO?

El protocolo beneficia a la contrata y a la dirección, porque no le achacarán daños o lesiones que él no ha ocasionado.

Al que ha sufrido una lesión en su inmueble con razón de nuestras obras porque podrá justificar que se han producido a raíz de nuestra intervención.

EXPERIENCIAS PERSONALES

Con ocasión de un derribo en el que el cliente había realizado un protocolo notarial de grietas, y a los meses de terminado el mismo, recibo llamada de un compañero indicándome que estaba realizando un informe pericial sobre daños en uno de los inmuebles colindantes al derribo. En concreto la propietaria decía que tenía humedades de infiltración.

Me personé en el lugar. Era pleno invierno, la humedad ambiente de la vivienda era altísima, la calefacción era de butano, habían cambiado las carpinterías exteriores de madera por otras de PVC estancas y además el día que fui estaban recreciendo los suelos con mortero y baldosa.

Me llevó a la habitación de la lesión y allí estaba la mancha. Pero no era de infiltración; era de condensación.

Me despedí y volviendo preocupado al estudio recordé que había un protocolo de grietas. Como la documentación del mismo la había preparado yo busqué fotos de dicha casa y allí tenía la foto de la mancha de condensación.

El demandado fue mi cliente que me citó como perito de parte; presentamos como prueba el protocolo notarial y ahí terminó la demanda.

Como véis el PROTOCOLO NOTARIAL DE GRIETAS tiene su finalidad y sus beneficios, tanto para la defensa de unos como de otros.

Estas cuatro palabras que hace 6 años mentabas y nadie sabía a lo que te referías cada vez están más en boca de todos y afortunadamente hoy en muchas obras (sobre todo derribos) este tipo de protocolo está proliferando.

Así que cuando tengas algún derribo (COMO EL DOCUMENTADO EN ESTE BLOG) o cualquier otra intervención complicada, recomiendo encarecidamente la suscripción de un protocolo notarial de grietas.