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Ein Unternehmen derLandeshauptstadt München

DAS GEWOFAG-JAHR 2015 IM ÜBERBLICK

JANUAR 2015

APRIL2015

3. FEBRUARDer Realisierungswettbe-werb für das Bauprojekt der GEWOFAG in der Messestadt Riem Ost ist entschieden. Das Unternehmen, das bereits jetzt die größte Vermieterin in der Messestadt ist, plant eine weitere Anlage mit über 230 neuen Wohnungen, darunter München-Modell-Einheiten, Wohnungen für Auszubil-dende und Studenten sowie freifinanzierte Wohnungen.

2. MÄRZDie Bauarbeiten auf einem weiteren GEWOFAG-Teilge-biet des DomagkParks sind gestartet. Das Wohnungs-bauunternehmen errichtet im südlichen DomagkPark mehr als 100 Wohnungen, eine Kindertagesstätte und Künstlerateliers.

28. APRILIm Prinz-Eugen-Park plant die GEWOFAG den Bau von insgesamt rund 630 Wohnungen. Für ca. 460 der Wohnungen hat die Woh-nungsbaugesellschaft einen Realisierungswettbewerb ausgelobt, der nun entschie-den wurde. Gebaut wird voraussichtlich ab 2017.

23. MÄRZ Baustart für ein grünes Quar-tier: In Ramersdorf-Perlach an der Hochäckerstraße errichtet die GEWOFAG über 240 Wohnungen und eine Kinder-tagesstätte. Charakteristisch für das künftige Quartier sind seine abwechslungsreichen Grünanlagen: Dachgärten und Quartiersparks mit Aufent-haltsmöglichkeiten sowie Spielbereichen für Kinder bieten nachbarschaftlichen Aktivitäten viel Raum.

5. MÄRZAn der Ludlstraße plant die GEWOFAG auf einem unge-fähr 30.000 Quadratmeter großen Areal ein attrakti-ves Quartier mit rund 360 Wohnungen, ergänzt durch vielfältige soziale Einrichtun-gen. Mit der Entscheidung im Realisierungswettbewerb konnte ein wichtiger Schritt der Vorbereitungen abge-schlossen werden.

23. JUNIDer Kauf der HEIMAG-An-teile durch die GEWOFAG wird notariell besiegelt. Die GEWOFAG ist damit alleinige Gesellschafterin der Heimag München GmbH, deren An-teile sie zuvor lediglich zu 70 Prozent besessen hatte. Mit dem Ankauf gewährleistet das Wohnungsbauunternehmen den Mieterinnen und Mietern aller HEIMAG-Wohnungen nachhaltig sozialverträgliche Mieten.

29. JUNIDie GEWOFAG wird mit dem renommierten Qualitätssiegel zum audit berufundfamilie ausge-zeichnet. Das Zertifikat belegt dem Konzern eine familienbewusste und individuell zugeschnittene Personalpolitik.

20. MAIRichtfest im DomagkPark: In direkter Nachbarschaft zu den mehr als 270 bereits bezo-genen Wohnungen baut die GEWOFAG im Nordosten des Domagkareals in Schwabing weitere rund 140 Wohnungen und eine Kinderbetreuungs-einrichtung. Von dem bereits fertig gestellten, neu eröffneten Wohnen-im-Viertel-Stützpunkt profitieren alle Bewohnerinnen und Bewohner des Quartiers.

DAS GEWOFAG-JAHR 2015 IM ÜBERBLICK

JULI2015

OKTOBER2015

JANUAR2016

7. JULIAusstellungseröffnung: In einem ihrer großen Quartiere in Ramersdorf unterstützt die GEWOFAG das Kunstprojekt „Willkommenskultur“ des Vereins little ART für junge Flüchtlinge. Die Jugendlichen treffen sich regelmäßig mit ei-nem Künstlerteam. Die Werke der Schülerinnen und Schüler werden in einer Ausstellung im Foyer der GEWOFAG- Zentrale gezeigt. Das Pro-jekt „Willkommenskultur“ wird vom Kulturreferat der Landeshauptstadt München gefördert.

14. JULIDie GEWOFAG, der Verein ÄlwA und der Evangelische Pflegedienst München e.V. starten mit „Wohnen bleiben im Viertel“ ein Projekt für ältere und pflegebedürftige Menschen am Ackermann-bogen. Unterstützt wird das Vorhaben von der Bauge-meinschaft Schwabing Hoch Vier und der Wohnbaugenos-senschaft wagnis eG.

22. OKTOBERIm Beisein von Oberbürger-meister Dieter Reiter werden das Begegnungszentrum und der neue Wohnen-im-Vier-tel-Standort am Reinmar-platz in Neuhausen offiziell eröffnet. Die Einrichtungen, die sich Räumlichkeiten teilen, gehören zu einem neuen Quartier mit 125 Wohnungen, das die GEWOFAG gemein-sam mit der Genossenschaft Wogeno errichtet hat.

25. NOVEMBERDie GEWOFAG eröffnet ihren zehnten Stützpunkt von Wohnen im Viertel. Zur Einrichtung im Neubau an der Rupertigaustraße in Ramersdorf gehören zwölf Wohnungen. Bei einem Tag der offenen Tür können sich Interessenten über das Ange-bot informieren.

25. JULINeues Angebot im Viertel: Ab sofort steht allen Bewohne-rinnen und Bewohnern des Quartiers im DomagkPark ein neuer, von der Stadt München geförderter GEWOFAG-Nach-barschaftstreff für gemeinsa-me Ideen und Veranstaltun-gen zur Verfügung.

21. SEPTEMBERMit der Wiedereröffnung ihrer Geschäftsstelle in Taufkirchen in der Akazienstraße ent-spricht die GEWOFAG gerne den Wünschen der Miete-rinnen und Mieter sowie der Gemeinde Taufkirchen. An-lässlich der Wiedereröffnung veranstaltet die GEWOFAG in Taufkirchen ein Mieterfest.

4. DEZEMBERDie GEWOFAG beginnt mit dem Bau von 438 Wohnungen an der Carl-Wery-Straße in Neuper-lach. Geplant sind auch eine Kinderkrippe mit vier Gruppen sowie zwei Tiefgaragen.

22. DEZEMBERDie GEWOFAG vermietet 116 neue, möblierte Apparte-ments für Studierende an das Münchner Studentenwerk. Die 116 Wohnungen befinden sich im neuen Quartier DomagkPark in Schwabing- Freimann.

2 GEWOFAG Holding GmbH 2015

INHALTSVERZEICHNIS

Vorwort des Aufsichtsrats vorsitzenden

Oberbürgermeister Dieter Reiter 4

Vorwort der Geschäftsführung 8

WOHNEN BEI DER GEWOFAG 12

Mieterbefragung 2015 14

Mietermappe – das Rundum-Infopaket fürs Wohnen 22

Kundenservice vor Ort – Geschäftsstelle Taufkirchen 24

Neumieterveranstaltung – von Anfang an gut beraten 26

Mieterzeitung mz – Service zum Lesen 28

BAUPROJEKTE DER GEWOFAG 30

Neubau – bezahlbaren Wohnraum schaffen 32

Modernisierung – bezahlbaren Wohnraum erhalten 50

PREISGEKRÖNT: AUSZEICHNUNGEN BEI WETTBEWERBEN 58

ARBEITEN BEI DER GEWOFAG 66

Gesundheitsmanagement 68

Zertifikat zum audit berufundfamilie 72

Memorandum für Frauen in Führung (MFF) 74

Mitarbeiterinnen- und Mitarbeiter-Dialog 76

ÖKOPROFIT Energie 78

Neues Intranet 80

Umschlag und Titelseite: Mehrgenerationenwohnen am Reinmarplatz in Neuhausen

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3GEWOFAG Holding GmbH 2015

BERICHT DES AUFSICHTSRATS 82

KONZERNLAGEBERICHT 90

JAHRES ABSCHLUSS DES KONZERNS 140

Bilanz 142

Gewinn- und Verlustrechnung 144

Konzernanhang 146

Entwicklung des Konzernanlagevermögens 166

Verbindlichkeitenspiegel 168

Kapitalflussrechnung 169

Eigenkapitalspiegel 170

Bestätigungsvermerk 172

Beteiligungsverhältnisse 174

JAHRESABSCHLUSS GEWOFAG HOLDING GMBH 176

Bilanz 178

Gewinn- und Verlustrechnung 180

Impressum 182

GES

CH

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SJA

HR


VORWORT DES AUFSICHTSRATS- VORSITZENDENOBERBÜRGERMEISTER DIETER REITER

Mehrgenerationenwohnen am Reinmarplatz in Neuhausen


Sehr geehrte Damen und Herren,

München ist eine bunte und vielfältige Metropole, in der Menschen mit ganz un-

terschiedlichen Lebensläufen wohnen. Ein Teil von ihnen ist hier geboren, viele sind

zugereist. Diese Vielfalt ist ein großer Gewinn und prägt den unverwechselbaren

Charakter unserer Stadt. Es ist unsere Aufgabe, diese Attraktivität zu bewahren und

die Voraussetzungen dafür zu schaffen, dass sich die Menschen in unserer Stadt

wohlfühlen.

Wir alle wissen, dass eine der größten Herausforderungen darin besteht, auf dem

hochpreisigen Münchner Wohnungsmarkt möglichst viele bezahlbare Wohnun-

gen zu schaffen und zu erhalten. Deshalb haben wir die finanziellen Mittel für den

geförderten Wohnungsbau kontinuierlich erweitert, zum Beispiel mit dem Beschluss

für ein Sonderprogramm in Höhe von 250 Millionen Euro für die Jahre 2016 bis 2025.

Hinter diesem Engagement steht das große Ziel, dass München nicht nur attraktiv,

sondern auch bezahlbar bleibt.

Auch mit unserem Wohnungsbausofortprogramm „Wohnen für Alle“, das Anfang

2016 beschlossen wurde, begegnen wir aktiv dem steigenden Bedarf an gefördertem

Wohnraum in München. Zusätzlich zu den bisher geplanten Fertigstellungen sollen in

den nächsten Jahren noch einmal rund 3.000 Wohneinheiten entstehen.

Mit ihrem Geschäftsbericht 2015 dokumentiert die GEWOFAG, dass es ihr gelingt, ih-

ren sozialen Auftrag gut zu erfüllen und bezahlbaren Wohnraum in großem Umfang

bereitzustellen. Die vielfältigen Aktivitäten der GEWOFAG zeigen, dass das Unterneh-

men nicht nur mit seinen umfangreichen Neubau- und Modernisierungsprojekten,

sondern auch mit der nachhaltigen Bestandbewirtschaftung und der gut durchdach-

ten Quartiersentwicklung wichtige Arbeit für unser München leistet.

Besonders freue ich mich darüber, dass auch neue, zeitgemäße und individuelle

Wohnformen bei immer mehr Bauprojekten der GEWOFAG realisiert werden. So

zum Beispiel das Mehrgenerationenwohnen am Reinmarplatz in Neuhausen, das

Vorsitzender des Aufsichtsrats Oberbürgermeister Dieter Reiter


bereits 2014 an den Start ging, oder die Errichtung von Appartements für Auszubil-

dende am Innsbrucker Ring in Berg am Laim. Die Eröffnung von immer mehr Stand-

orten des erfolgreichen Wohn- und Versorgungsprogramms „Wohnen im Viertel“

bereichert die soziale Infrastruktur der jeweiligen Quartiere und zeigt zugleich den

hohen Bedarf an Angeboten, die es Menschen ermöglichen, auch bei eingeschränkter

Mobilität, Krankheit oder Pflegebedürftigkeit in ihrer vertrauten häuslichen Umge-

bung zu bleiben.

Entscheidenden Anteil am Erfolg eines Unternehmens haben stets seine motivierten

und kompetenten Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter. Daher gilt mein Dank für das

vergangene Geschäftsjahr 2015 allen Beschäftigten der GEWOFAG. Das geleistete

Engagement kommt unserer Stadt und den Menschen, die hier leben, sehr zugute.

Ihr

Dieter Reiter

Oberbürgermeister der Landeshauptstadt München


GESCHÄFTSJAHRBAUEN PREISGEKRÖNT ARBEITGEBER

WOHNEN

Ramersdorf Mitte: Führichstraße und Rupertigaustraße


VORWORT DER GESCHÄFTSFÜHRUNG


Sehr geehrte Damen und Herren,

liebe Münchnerinnen und Münchner,

die GEWOFAG errichtet nicht nur Wohnungen für breite Schichten der Münchner

Bevölkerung, sondern schafft zugleich für zahlreiche Menschen ein Zuhause. Auch

bei den Bauprojekten des Geschäftsjahres 2015 spielte die Entwicklung ganzheitli-

cher Quartiere mit einer guten sozialen Infrastruktur eine zentrale Rolle. Ziel ist, dass

sich Mieterinnen und Mieter jedes Alters, unterschiedlicher Herkunft, geprägt von

verschiedenen Kulturen, Lebensformen und Weltanschauungen bei der GEWOFAG

wohlfühlen und in guter Nachbarschaft zusammenleben.

Zu den geplanten großen Bauvorhaben der GEWOFAG mit jeweils gleich mehre-

ren hundert Wohnungen zählen z. B. das Projekt „Am Südpark“ in Obersendling, die

neuen Quartiere in Freiham und im Prinz-Eugen-Park in Bogenhausen sowie die

Errichtung einer weiteren GEWOFAG-Wohnanlage in der Messestadt Riem Ost.

Ein Pilotprojekt der Landeshauptstadt München starteten wir Ende 2015 an der

Carl-Wery-Straße in Neuperlach. Rund die Hälfte der 438 neuen Wohnungen, die

hier entstehen, wird im Konzeptionellen Mietwohnungsbau (KMB) errichtet. KMB ist

darauf ausgerichtet, die Wohnungen über lange Zeit vergleichsweise günstig zu ver-

mieten. Es gelten keine Einkommensgrenzen. KMB ist damit ein innovativer Ansatz,

um Personen, die keine München-Modell-Förderung erhalten, die Suche nach einer

Wohnung, die sie sich leisten können, zu erleichtern.

Vor allem junge Mieterinnen und Mieter hat die GEWOFAG bei zwei innovati-

ven Bauprojekten in Schwabing-Freimann und in Berg am Laim im Blick. 116 neue,

möblier te Appartements für Studierende im DomagkPark vermietete die

GEWOFAG im Dezember 2015 an das Studentenwerk München. Am Innsbrucker

Ring fiel der Startschuss für den Bau von rund 90 Ein- und Zwei-Zimmer-Apparte-

ments für Auszubildende. Bei diesem Pilotprojekt der Landeshauptstadt München er-

richtet die GEWOFAG erstmals Wohnungen für junge Menschen in Berufsausbildung.

Im Geschäftsjahr 2015 haben wir insgesamt 359 neue Wohnungen fertiggestellt,

unter anderem an der Rupertigaustraße in Ramersdorf Mitte, an der Isoldenstraße in

Schwabing-West und am Bauernbräuweg in Sendling-Westpark. Wir haben mit dem

Bau von 549 Wohnungen begonnen und insgesamt 414 Wohnungen saniert.

Neubau an der Isolden-/ Rümannstraße in Schwabing


Studentenwohnungen im DomagkPark in Schwabing-Freimann


Aktuell beschäftigen wir uns intensiv mit drei Projekten, welche die GEWOFAG im

Rahmen des Wohnungsbausofortprogramms „Wohnen für Alle“ der Landeshaupt-

stadt München in Angriff genommen hat. Dabei handelt es sich um die Überbauung

des Parkplatzes am Dantebad sowie Bauvorhaben in der Bodenseestraße und der

Schittgablerstraße. Da diese Neubauprojekte in das Geschäftsjahr 2016 fallen, werden

wir darüber im nächsten Geschäftsbericht ausführlich informieren.

Im Juni 2015 erwarb die GEWOFAG die 30 Prozent der Anteile an der HEIMAG

München GmbH, die zuvor von der GWG Stuttgart gehalten worden waren, und

ist seitdem alleinige Eigentümerin der HEIMAG. Mit dem Ankauf gewährleistet die

GEWOFAG den Mieterinnen und Mietern aller HEIMAG-Wohnungen nachhaltig

sozial verträgliche Mieten.

Besonders gefreut haben wir uns über die hervorragenden Ergebnisse der Mieter-

befragung 2015 und die hohe Beteiligungsquote. Rund 92 Prozent sind zufrieden oder

sogar sehr zufrieden mit der GEWOFAG. Damit konnten wir das sehr gute Resultat

aus dem Vorjahr sogar noch übertreffen. Wir verstehen die ausgezeichneten Ergeb-

nisse als Bestätigung, dass wir mit unserem umfangreichen Mieterservice auf dem

richtigen Weg sind. Zugleich sind sie Ansporn, uns auch zukünftig mit vollem Engage-

ment für die Belange unserer Kundinnen und Kunden einzusetzen.

Bei allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern bedanken wir uns herzlich für die geleis-

tete, ausgezeichnete Arbeit und die hohe Einsatzbereitschaft. Unserem Aufsichtsrat

danken wir ebenso für das entgegengebrachte Vertrauen wie unseren Mieterinnen

und Mietern. Wir freuen uns darauf, weiterhin unseren sozialen Auftrag mit vollem

Engagement zu erfüllen und dazu beizutragen, dass München auch in Zukunft eine

lebens- und liebenswerte Stadt bleibt.

Dr. Klaus-Michael Dengler Sigismund Mühlbauer

Geschäftsführer (Sprecher) Geschäftsführer

der GEWOFAG Holding GmbH der GEWOFAG Holding GmbH


WOHNEN BEI DER GEWOFAG



WOHNEN

Die GEWOFAG möchte, dass sich ihre Mieterinnen und Mieter in ihrem

Zuhause wohlfühlen. Die Zufriedenheit ihrer Kundinnen und Kunden zählt

zu den wichtigsten Unternehmenszielen. Voraussetzung dafür sind gut

durchdachte Informations- und Kommunikationskanäle, die mit Blick auf

die Anforderungen und Bedürfnisse der Mieterinnen und Mieter zielgenau

genutzt werden.

Zentrale Anlaufstelle sind die fünf Mieterzentren in verschiedenen Stadt-

teilen sowie die 2015 neu eröffnete Geschäftsstelle in Taufkirchen. Auch

telefonisch ist die GEWOFAG für ihre Kundinnen und Kunden da: Der

Kundenservice hat ein offenes Ohr für ihre Anliegen. Er beantwortet

allgemeine Fragen und erteilt Auskünfte. Wer online mehr über die

GEWOFAG und deren Services wissen möchte, findet auf der

2014 neu gestalteten Website des Unternehmens anspre-

chend und kompakt auf ereitete Informationen.

Zahlreiche thematisch vielfältige Veranstal-

tungen sowie verschiedene Informations-

materialien vom Flyer bis zur Broschüre

runden das breite Angebot ab.


MIETERBEFRAGUNG 2015



WOHNEN

MIETERBEFRAGUNG 2015

BEFRAGUNG VON MEHR ALS 10.000 MIETERINNEN UND MIETERN

Die Mieterinnen und Mieter wohnen sehr gerne bei der GEWOFAG. Sie haben ihrer

Vermieterin bei der aktuellen Befragung ein hervorragendes Zeugnis ausgestellt.

Rund 92 Prozent sind zufrieden oder sogar sehr zufrieden mit der GEWOFAG. Das

sehr gute Ergebnis aus dem Vorjahr wurde damit sogar noch übertroffen.

Im Rahmen ihres umfangreichen Kundenservices hat die GEWOFAG von Anfang

Oktober bis Ende Dezember 2015 erneut ein Drittel ihrer Kundinnen und Kunden

ausführlich zur Zufriedenheit mit ihrer Wohnsituation und den Dienstleistungen der

GEWOFAG befragt. Die Mieterinnen und Mieter waren nicht nur allgemein mit der

GEWOFAG zufrieden, sondern bewerteten auch ihre Wohnung noch besser als bei

der letzten Befragung: Mehr als 93 Prozent äußerten sich positiv. Die Weiterempfeh-

lungsrate der GEWOFAG konnte ebenfalls gesteigert werden und liegt nun bei über

91 Prozent.

Auch der Grundriss, die Ausstattung und der Zustand der Wohnung erhielten von der

großen Mehrheit der Mieterinnen und Mieter gute oder sogar sehr gute Noten. Im

Bereich der Reinigung und Abfallbeseitigung verbesserten sich die Zufriedenheits-

werte im Vergleich zur letzten Befragung um mehrere Prozentpunkte und erreichten

in einigen Kategorien rund 80 Prozent. Da die Werte in den Kategorien Reinigung des

Treppenhauses und Reinigung des Hauseingangs im Vorjahresvergleich zwar gestei-

gert werden konnten, aber noch unter 70 Prozent liegen, strebt die GEWOFAG hier

weitere Verbesserungsmaßnahmen an.

Erneut sehr gut schnitt der Kundendienst der GEWOFAG-Mitarbeiterinnen und Mit-

arbeiter ab. Gärtner-, Hausmeister- und Handwerkerservice sowie die Leistungen der

Mieterzentren erreichten hohe Zufriedenheitswerte, die in ein paar Rubriken sogar

90 Prozent übersteigen.


AUSSAGEKRÄFTIGE ERGEBNISSE DURCH BREITE DATENBASIS

Der GEWOFAG ist eine breite Datenbasis bei ihrer Befragung sehr wichtig. Mehr

als 10.000 Mieterinnen und Mieter erhielten einen Fragebogen per Post. Die hohe

Rücklaufquote von rund 40 Prozent, die sich im Vergleich zum Vorjahr um ca. 10

Prozentpunkte steigerte, trägt entscheidend zur besonderen Qualität der Untersu-

chung bei. Durch die hohe Beteiligung sind die Ergebnisse der Befragung besonders

aussagekräftig.

Es wurden systematisch Mieterinnen und Mieter angeschrieben, die nicht zu den

bereits in den letzten beiden Jahren Befragten gehörten. So gelang es der GEWOFAG,

in einem Zeitraum von drei Jahren allen Mieterinnen und Mietern die Teilnahme zu

ermöglichen. Mit der diesjährigen, dritten Befragung wurde ein Befragungsturnus

damit erfolgreich abgeschlossen. Im kommenden Jahr wird die GEWOFAG mit dem

nächsten Turnus starten.

Befragung von mehr als 10.000 Mieterinnen und Mietern



WOHNEN

ZIELGENAUE ABLEITUNG VON MASSNAHMEN AUS DEN BEFRAGUNGSERGEBNISSEN

Um detaillierte Informationen über die Anforderungen der Kundinnen und Kunden zu

erhalten, ist die Mieterbefragung so aufgesetzt, dass sich die Ergebnisse kleinteilig bis

zu einzelnen Wirtschaftseinheiten aufschlüsseln lassen. So ist es möglich, punktge-

naue Maßnahmen daraus abzuleiten. Die GEWOFAG kann also ihre Planung an den

Bedürfnissen der Mieterinnen und Mieter ausrichten und auf diese Weise einen noch

besseren Service bieten.

Durch die hohe Teilnehmerzahl, die Detailliertheit des Fragebogens und die unmit-

telbare Ableitung konkreter Maßnahmen bietet die jährliche Mieterbefragung der

GEWOFAG eine deutlich höhere Qualität als die meisten Kundenbefragungen in der

Wohnungswirtschaft.

ARBEIT NACH DEM MODELL DER MIETERORIENTIERTEN WOHNUNGSVERWALTUNG

Bereits seit mehreren Jahren arbeitet die GEWOFAG sehr erfolgreich nach dem Mo-

dell der mieterorientierten Wohnungsverwaltung. Dabei werden die Rückmeldungen

der Mieterinnen und Mieter als Basis für die fortlaufende Optimierung der Service-

leistungen genutzt.

Um den Kundinnen und Kunden eine möglichst große, auch zeitliche Flexibilität

bei der Beantwortung zu geben, wurde die zuvor per Hausaushang angekündigte

Befragung schriftlich über einen Zeitraum von drei Monaten durchgeführt. Es bestand

auch die Möglichkeit, den Fragebogen online auszufüllen, wobei dieser in verschiede-

nen Sprachen zur Verfügung stand. Die Teilnahme an der anonymen Befragung war

selbstverständlich freiwillig.

Die GEWOFAG arbeitete bei der umfangreichen Untersuchung erneut eng mit dem

auf Mieterbefragungen spezialisierten Unternehmen „AktivBo“ zusammen, das die

Befragung durchführte.

Ziel der mieterorientierten Wohnungs verwaltung: optimaler Service


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schlecht eher schlecht eher gut sehr gut Ergebnis Befragung 2014

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ALLGEMEINE MIETERZUFRIEDENHEIT

WOHNUNG

GEBÄUDE

Zufriedenheit mit der Wohnung

Zufriedenheit im Treppenhaus

Zufriedenheit mit der GEWOFAG/HEIMAG

Zufriedenheit mit dem Wohngebiet/Stadtteil

Zufriedenheit mit Nachbarschaft

Würde GEWOFAG/HEIMAG weiterempfehlen

Grundriss der Wohnung

Ausstattung der Wohnung

Zustand der Wohnung

Erscheinungsbild des Hauses

Zustand des Gebäudes

Erscheinungsbild Hauseingang

Zustand des Treppenhauses



WOHNEN

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REINIGUNG UND ABFALLBESEITIGUNG

AUSSENANLAGEN

KUNDENSERVICE

Treppenhausreinigung

Sauberkeit der Außenanlagen

Schneeräumung und Streuung im Winter

Reinigung des Hauseingangs

Müllentsorgung

Pflege der Außen- und Grünanlagen

Spielplatz

Tische und Bänke draußen

Gestaltung der Außenanlagen

Bepflanzung der Grünanlage

Telefonische Erreichbarkeit

Freundlichkeit der/des Mitarbeitenden

Eingehen auf Ihr Anliegen

Verständlichkeit der Antworten auf Fragen

Verständlichkeit des autom. Ansagetextes


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MIETERZENTREN

HAUSMEISTER

SICHERHEITSGEFÜHL

Freundlichkeit des/der Mitarbeitenden

Bearbeitungszeit

Fachliche Kompetenz

Zuverlässigkeit und Termintreue

Freundlichkeit

Bearbeitungszeit

Fachliche Kompetenz

Zuverlässigkeit und Termintreue

Sicherheitsgefühl im Treppenhaus

Beleuchtung des Hauseingangs

Sicherheitsgefühl in der Wohnanlage

Zusammenleben der Bewohner in der Wohnanlage

schlecht eher schlecht eher gut sehr gut Ergebnis Befragung 2014



WOHNEN


DAS RUNDUM- INFOPAKET FÜRS WOHNEN

MIETERMAPPE



WOHNEN

Mit einem herzlichen Willkommen begrüßt die GEWOFAG-Mietermappe alle Miete-

rinnen und Mieter bei ihrem Einzug in die neue Wohnung. Das im Jahr 2015 neu ent-

wickelte Kommunikationsmedium trägt zu einem guten Start im neuen Zuhause bei.

In verschiedenen Rubriken rund um das Thema Wohnen bietet die Mietermappe

zahlreiche Informationen und Tipps. Neben dem Mietvertrag und Hinweisen zu den

Betriebskosten ist dies im vorderen Teil vor allem ein Verzeichnis Wohnen von A bis Z,

in dem alles Wesentliche nachgeschlagen werden kann.

Quartiere werden durch die bunte Mischung ihrer Bewohnerinnen und Bewohner

lebendig und lebenswert. Mehr zum Zusammenleben von Jung und Alt, Familien,

Singles und Paaren, von Menschen mit unterschiedlichen sozialen und kulturellen

Hintergründen ist im Kapitel „Gut zusammen leben“ und unter der Rubrik „Soziales“

sowie im Flyer „Miteinander Nachbarschaft gestalten“ zu finden.

Nützliche Informationen und wertvolle Tipps der städtischen Partnerunternehmen

der GEWOFAG, wie zum Beispiel dem MVV (Münchner Verkehrs- und Tarifverbund),

der SWM (Stadtwerke München) oder des AWM (Abfallwirtschaftsbetriebs Mün-

chen), sind im zweiten Teil der Mietermappe zusammengestellt. Hier erfährt der

Leser mehr zu den Themen Mobilität, Energie und Wasser, Umwelt und Gesundheit

sowie Abfall und Entsorgung.

Gut informiert durch die GEWOFAG-Mietermappe, fallen Behördengänge, das Aus-

füllen von Dokumenten und Formularen sowie andere Tätigkeiten, die jeden Woh-

nungswechsel begleiten, gleich ein Stück leichter.

Informationen und Tipps rund um das Thema Wohnen in der Mieter-mappe


GESCHÄFTSSTELLE TAUFKIRCHEN

KUNDENSERVICE VOR ORT



WOHNEN

Seit September 2015 sind auch die Wege der Mieterinnen und Mieter in Taufkir-

chen zu einem persönlichen Vor-Ort-Dialog mit ihren Ansprechpartnerinnen und

Ansprechpartnern bei der GEOWFAG sehr kurz: Mit der Wiedereröffnung ihrer

Geschäfts stelle in Taufkirchen in der Akazienstraße entsprach die GEWOFAG gerne

den Wünschen der Mieterinnen und Mieter sowie der Gemeinde Taufkirchen.

Von Montag bis Freitag von 8:30 bis 11:30 Uhr und am Donnerstag zusätzlich von

15:00 bis 17:30 Uhr haben die GEWOFAG-Kundinnen und -Kunden die Möglichkeit,

ihre Fragen und Anliegen direkt in der Geschäftsstelle mit den Mitarbeitenden der

Wohnungsverwaltung zu besprechen.

Anlässlich der Wiedereröffnung der Geschäftsstelle hat die GEWOFAG ihre Miete-

rinnen und Mieter in Taufkirchen zu einem Mieterfest eingeladen. Die zahlreichen

Gäste nutzten die Gelegenheit zum nachbarschaftlichen Austausch und gemütlichen

Zusammensitzen.


VON ANFANG AN GUT BERATEN

NEUMIETERVERANSTALTUNG



WOHNEN

Zweimal im Jahr lädt die GEWOFAG alle neuen Mieterinnen und Mieter zur gro-

ßen kostenlosen Informationsveranstaltung „Mieten, Wohnen und mehr“ in die

Unternehmens zentrale im Stadtteil Ramersdorf ein. Das im Jahr 2013 erstmalig

durchgeführte Veranstaltungsformat hat sich inzwischen zu einem festen und

wichtigen Bestandteil der GEWOFAG-Kundenkommunikation entwickelt. Auch die

beiden Termine, die im Juni und November 2015 stattgefunden haben, waren sehr gut

besucht.

Eingeladen waren alle Mieterinnen und Mieter, die im letzten halben Jahr eine

GEWOFAG- oder HEIMAG-Wohnung bezogen haben. Die GEWOFAG kooperiert

bei der Veranstaltung mit starken Partnerinnen und Partnern, wie zum Beispiel den

Stadtwerken München (SWM), dem Münchner Verkehrs- und Tarifverbund (MVV)

oder dem Abfallwirtschaftsbetrieb München (AWM).

Am Stand der SWM zum Beispiel erhalten Besucherinnen und Besucher eine detail-

lierte Energieberatung und Experten des AWM geben Tipps zur cleveren Entsorgung.

Auch die Themen Mobilität und Gesundheit kommen nicht zu kurz: Ausflugstipps mit

Bus und Bahn gibt es am Stand des Münchner Verkehrs- und Tarifverbunds (MVV).

Darüber hinaus wird bei den Neumieterveranstaltungen viel Wert darauf gelegt,

Kundinnen und Kunden die Gelegenheit zu geben, mit Mitarbeitenden der GEWOFAG

ins Gespräch zu kommen. Auch die Wohnforum GmbH, die konzerneigene soziale

Dienstleisterin, präsentiert hier ihre Angebote: vom Wohn- und Versorgungskonzept

für hilfe- und pflegebedürftige Menschen Wohnen im Viertel bis hin zu den Nachbar-

schaftstreffs.

Im Gespräch: Bei der Neumieter-veranstaltung heißt die GEWOFAG ihre Mieterinnen und Mieter herzlich willkommen.


SERVICE ZUM LESENMIETERZEITUNG MZ



WOHNEN

Die Mieterzeitung mz ist ein besonders wertvolles Medium der Kundenkommunika-

tion für die GEWOFAG, da sie an alle Mieterhaushalte verteilt wird und so eine breite

Leserschaft erreicht.

Auch 2015 berichtete die Mieterzeitung viermal jährlich mit einer Frühlings-, Som-

mer-, Herbst- und Winterausgabe über Themen und Ereignisse in München und in

den Quartieren der GEWOFAG. Dabei legt die Redaktion großen Wert darauf, die

Artikel passgenau auf die Anforderungen und Interessen ihrer Leserinnen und Leser

zuzuschneiden. Nur das, was wirklich relevant für die Mieterinnen und Mieter ist,

schafft es in die mz. Das können Geschichten aus dem Alltag ebenso sein wie nütz-

liche Tipps und Tricks rund ums Thema Wohnen, Terminankündigungen, Interviews

oder Neuigkeiten aus den Nachbarschaftstreffs. Ein Gewinnspiel, bei dem es attrak-

tive Preise zu gewinnen gibt, gehört traditionell zu jeder Ausgabe dazu und motiviert

zahlreiche Leserinnen und Leser zum Mitmachen und Miträtseln.

Wer die mz lieber online lesen möchte oder nicht bei der GEWOFAG wohnt, sich

aber für Neuigkeiten aus seinem Viertel oder die thematisch vielfältigen Artikel inter-

essiert, findet die aktuelle Ausgabe jederzeit auf der GEWOFAG-Website.


BAUPROJEKTE DER GEWOFAG

Neubau an der Isolden-/ Rümannstraße in Schwabing


GESCHÄFTSJAHR

BAUEN

PREISGEKRÖNT ARBEITGEBERWOHNEN


NEUBAU

BEZAHLBAREN WOHNRAUM SCHAFFEN


GESCHÄFTSJAHR

BAUEN


2015 hat die GEWOFAG 359 neue Wohnungen fertiggestellt und mit der Errichtung

von 549 neuen Wohnungen begonnen.

Die GEWOFAG verfolgt nicht nur das Ziel, bezahlbaren und attraktiven Wohnraum

in großem Umfang für breite Schichten der Münchner Bevölkerung zu schaffen, son-

dern auch, lebendige und lebenswerte Quartiere zu entwickeln, in denen eine bunte

Mischung von Bewohnerinnen und Bewohnern zusammenlebt.

Alt und Jung, Menschen mit unterschiedlichen sozialen und kulturellen Hintergründen

in den unterschiedlichsten Phasen ihres Lebens, Familien und Alleinstehende finden

bei der GEWOFAG ein Zuhause. Dabei bringt der Satz aus dem GEWOFAG-Leitbild

„Wir bauen mit Menschen für Menschen“ die Anforderungen des Unternehmens an

eine ganzheitliche Quartiersentwicklung auf den Punkt: Die GEWOFAG entwickelt

Quartiere mit Blick auf die Anforderungen der Mieterinnen und Mieter, die dort ein-

ziehen. Welche Ansprüche stellen sie an Wohnraum, Freiflächen, soziale Betreuung,

Kinderbetreuung und Mobilitätsmanagement? An der Beantwortung dieser Fragen

arbeitet die GEWOFAG zu Beginn jedes Neubauvorhabens. Dabei stimmt sich die

GEWOFAG eng mit den politischen Akteuren, weiteren Bauträgern und allen anderen

Partnern vor Ort ab.

Nachfolgende Seiten zeigen eine Auswahl aktueller Neubauvorhaben der GEWOFAG.


GESCHÄFTSJAHR

BAUEN


NEUES STADTQUARTIER „AM SÜDPARK“

Auf dem acht Hektar großen Grundstück zwischen Boschetsrieder Straße, Kistlerhof-

straße und Drygalskiallee in München-Obersendling entstehen rund 1.300 Wohnun-

gen sowie Flächen für ein Ärztezentrum, Büros, Einzelhandel und soziale Infrastruk-

tureinrichtungen. Bauherren bei dem ambitionierten Vorhaben sind die GEWOFAG

sowie der Projektentwickler Accumulata Immobilien GmbH und das Wohnungsbau-

unternehmen Concept-Real zwei GmbH.

Die hohe städtebauliche Qualität des großen neuen Stadtquartiers zeigt sich nicht

nur in der hervorragenden Verkehrsanbindung, sondern auch durch die vielen Grün-

flächen innerhalb des Areals und im gegenüberliegenden Südpark.

Die GEWOFAG bebaut das an das ehemalige E.ON-Gelände angrenzende Grund-

stück der Landeshauptstadt München. Sie errichtet hier insgesamt rund 240

Wohneinheiten in verschiedenen Fördermodellen, Wohnungen im Konzeptionellen

Mietwohnungsbau (KMB) und zwei sogenannte Bürgerheime mit rund 150 Apart-

ments. Darüber hinaus baut das Unternehmen eine sechs gruppige Kindertagesstätte,

einen Bewohnertreff und eine ambulante Pflege-WG. Die WG betreibt der Verein

Gemeinsam leben lernen e.V. als integrative Wohngemeinschaft geistig und mehr-

fach behinderter Menschen mit Studierenden.

Erstmalig baut die GEWOFAG „Am Südpark“ zwei städtische Bürgerheime. Dort

entstehen 97 Apartments für alleinstehende Menschen mit niedrigem Einkommen

wie zum Beispiel Auszubildende oder städtische Kräfte in sogenannten Mangelbe-

rufen wie Erzieher oder Pflegekräfte. Im zweiten Bürgerheim entstehen 52 weitere

Apartments. Der Entwurf für dieses Bauvorhaben stammt vom Architekturbüro

Baumschlager Hutter Partners, München, mit LUZ Landschaftsarchitekten München.

Die Fertigstellung ist für Mitte 2019 geplant.

Rund 240 Wohnungen, ca. 150 Apartments, Kindertagesstätte, Bewohnertreff und Pflege-WG


FREIHAM: NEUES QUARTIER IM MÜNCHNER WESTEN

Die GEWOFAG plant im neuen Quartier Freiham rund 240 Wohnungen und Einrich-

tungen für vielfältige soziale und kulturelle Nutzungen. Dafür hat die kommunale

Wohnungsbaugesellschaft einen Realisierungswettbewerb ausgelobt, bei dem das

Wiener Architekturbüro AllesWirdGut Architektur mit DnD Landschaftsplanung,

Wien, mit dem ersten Preis ausgezeichnet wurde.

Mit Freiham-Nord entsteht bis zum Jahr 2040 ein neues Quartier mit rund 8.000

Wohnungen und mehr als 20.000 Einwohnern. Die GEWOFAG gestaltet den neuen

Stadtteil maßgeblich mit. Die GEWOFAG-Grundstücke im ersten Realisierungsab-

schnitt Freihams liegen direkt am neuen Quartierszentrum. Der Baubeginn ist für

Ende 2018 vorgesehen, die Fertigstellung für Anfang 2021 geplant.


GESCHÄFTSJAHR

BAUEN


237 Wohnungen und soziale sowie kulturelle Einrichtungen

Auch in Freiham errichtet die GEWOFAG einen Wohnungsmix in der bewährten

„Münchner Mischung“, so dass Menschen mit unterschiedlichem Einkommen hier

eine Wohnung finden können. Auf einem Grundstück entstehen 212 Wohnungen mit

einem bis fünf Zimmern. Rund 60 Prozent werden einkommensorientiert gefördert.

Davon entfällt knapp die Hälfte auf ein Bürgerheim für alleinstehende Menschen.

Etwa 22 Prozent der Wohnungen entstehen im München-Modell-Miete, 18 Prozent

im Konzeptionellen Mietwohnungsbau (KMB). Für die KMB-Wohnungen gelten keine

Einkommensgrenzen.

Darüber hinaus errichtet die GEWOFAG Räumlichkeiten für ein Stadtteilkulturzen-

trum, eine Stadtteilbibliothek, ein Familien- und ein Gesundheitsberatungszentrum

und ein Bildungslokal sowie ein Haus für Kinder mit drei Krippen- und drei Kindergar-

tengruppen.

Auf dem anderen Grundstück entstehen 25 Wohnungen (EOF-, München-Modell-

Miete-, und KMB-Wohnungen) sowie ebenfalls ein Haus für Kinder mit drei Krippen-

und drei Kindergartengruppen.


MESSESTADT RIEM OST

Mit fast 1.300 Wohnungen ist die GEWOFAG bereits jetzt die größte Vermieterin

in der Messestadt Riem. Direkt an der U-Bahn-Station „Messestadt Ost“ plant das

Unternehmen eine weitere Anlage mit München-Modell-Einheiten, Wohnungen für

Auszubildende und Studenten sowie freifinanzierten Wohnungen. Soziale Einrich-

tungen und Gewerbemieter, die ebenfalls Platz auf dem Areal finden, sorgen für eine

noch bessere Infrastruktur im Quartier. Die neue Wohnanlage mit über 220 Woh-

nungen ergänzt den bisherigen Bestand durch überwiegend kleinere Wohneinheiten.

Für das Projekt Messestadt Riem Ost hat die GEWOFAG einen Realisierungswettbe-

werb ausgelobt, bei dem das Preisgericht zwei erste Preise vergab. Im Rahmen des

VOF-Verfahrens hatten die Preisträger Gelegenheit, ihre überarbeiteten Entwürfe zu

präsentieren. Den Auftrag erhielt das Architekturbüro Henchion Reuter Architekten,

Berlin, mit Marcel Adam Landschaftsarchitekten, Potsdam.

Die GEWOFAG errichtet in der neuen Anlage neben den München-Modell-Woh-

nungen und den Wohnungen für Auszubildende und Studenten auch freifinanzierte

Wohnungen im Konzeptionellen Mietwohnungsbau (KMB). KMB ist eine bundesweit

einzigartige Maßnahme für stabilere Mieten und für Haushalte konzipiert, die von

Förderprogrammen wie dem München-Modell knapp nicht mehr erfasst werden. Die

Mieten dieser Wohnungen bleiben unterhalb des Mietpreis spiegels.

Der Baubeginn erfolgt im Frühjahr 2018.

Über 220 geförderte und freifinanzierte Wohnungen


GESCHÄFTSJAHR

BAUEN


AZUBIWOHNEN UND EINKAUFEN AM INNSBRUCKER RING

Am Innsbrucker Ring in Berg am Laim baut die GEWOFAG erstmals Wohnungen für

Auszubildende. Räumlichkeiten für einen Supermarkt und eine Drogerie schließen die

bisherige Lücke in der Nahversorgung im Viertel.

Es entstehen 91 Ein- und Zwei-Zimmer-Apartments für junge Menschen in Berufs-

ausbildung. Das Vorhaben ist ein Pilotprojekt der Stadt München. Zusätzlich baut die

GEWOFAG 27 Wohnungen im kommunalen Förderprogramm KomPro/B und eine

Kinderkrippe mit sechs Gruppen. Die Fertigstellung ist für Ende 2017 geplant.

Das Gebäude nach dem Entwurf von 03 Architekten, München, mit ver.de land-

schaftsarchitektur, Freising, hat darüber hinaus eine weitere wichtige Funktion: Es

schirmt die geplanten Freiflächen und das Quartier dahinter gegen den Straßenlärm

ab. Dadurch entsteht ein Maximum an Wohn- und Aufenthaltsqualität für die künfti-

gen Bewohnerinnen und Bewohner.


PILOTPROJEKT FÜR KONZEPTIONELLEN MIETWOHNUNGSBAU AN DER CARLWERYSTRASSE

An der Carl-Wery-Straße in Neuperlach errichtet die GEWOFAG 438 Wohnungen.

Geplant sind auch eine Kinderkrippe mit vier Gruppen sowie zwei Tiefgaragen.

Rund die Hälfte der Wohnungen wird im Konzeptionellen Mietwohnungsbau (KMB)

errichtet, die übrigen Wohnungen in verschiedenen Fördermodellen. Das Bauvorha-

ben der GEWOFAG ist eines der KMB-Pilotprojekte der Landeshauptstadt München.

Für die KMB-Wohnungen gelten keine Einkommensgrenzen. KMB sieht vor, dass die

Wohnungen über lange Zeit verhältnismäßig günstig vermietet werden, um Druck

aus dem Wohnungsmarkt zu nehmen. Das Angebot richtet sich zum Beispiel an

„Normalverdiener“, die keine München-Modell-Förderung erhalten.

Der Entwurf stammt vom Architekturbüro MAIER.NEUBERGER.ARCHITEKTEN. Vor-

gesehen sind zwei schlangenförmige Gebäude mit Flachdach. Um die Gebäude her-

438 neue Wohnungen und eine Kinderkrippe


GESCHÄFTSJAHR

BAUEN


um wird es private und öffentliche Grünflächen geben. Die Form der Gebäude schafft

grüne Höfe, zu denen auch die Hauseingänge hin orientiert sind, und Zwischenräume

mit hoher Aufenthaltsqualität für die zukünftigen Mieterinnen und Mieter.

Die Baukörper und die „gefalteten“ Fassaden mit Loggien, ziegelrotem Kratzputz und

Klinkersockel nehmen Elemente der umliegenden Bebauung auf. Sie erinnern außer-

dem daran, dass es in dieser Gegend einmal Lehmabbau und Ziegelherstellung gab.

Für beide Bauabschnitte errichtet die GEWOFAG je eine Tiefgarage. Die geplante

Kinderkrippe mit vier Gruppen wird den Bedarf der Neubauten wie auch den der

umliegenden Wohnbebauung decken.

Das Baugebiet wird im Osten von der Carl-Wery-Straße, im Norden von der Therese-

Giehse-Allee, im Westen von einem weiteren Wohngebiet und im Süden von einer

Grünfläche begrenzt. Das Quartier liegt in direkter Nähe zum U- und S-Bahnhof

Neuperlach Süd sowie zur Buslinie 196 und ist damit sehr gut an das öffentliche Nah-

verkehrsnetz angeschlossen.


PRINZEUGENPARK

Auf dem Areal der ehemaligen Prinz-Eugen-Kaserne in Bogenhausen entsteht in den

kommenden Jahren ein neues Stadtquartier mit insgesamt etwa 1.800 Wohnun-

gen und Infrastruktureinrichtungen, in dem einmal ungefähr 4.500 Menschen leben

werden.

Die GEWOFAG baut auf sechs der 16 Baugebiete des neuen Quartiers insgesamt rund

630 Wohnungen. Für fünf dieser Baugebiete mit insgesamt rund 460 Wohnungen

hat die GEWOFAG einen Realisierungswettbewerb ausgelobt. Gebaut wird ab 2017.

Der Wettbewerb war in drei Lose aufgeteilt. Die ersten Preise wurden wie folgt

vergeben:

Los 1: AllesWirdGut Architektur, Wien,

mit club L94 Landschaftsarchitekten, Köln

Los 2: Fink+Jocher Architekten und Stadtplaner, München,

mit HinnenthalSchaar LandschaftsArchitekten, München

Los 3: MAIER.NEUBERGER.ARCHITEKTEN, München, und LAUX ARCHITEKTEN,

München, mit terra.nova Landschaftsarchitektur, München

Im Wettbewerbsgebiet entstehen einkommensorientiert geförderte Wohnungen,

Wohnungen gemäß dem Kommunalen Wohnungsbauförderprogramm B, Mün-

chen-Modell-Wohnungen sowie Wohnungen im Konzeptionellen Mietwohnungsbau

(KMB). Im Südteil des Areals baut die GEWOFAG darüber hinaus weitere rund 170

Wohnungen im Rahmen einer ökologischen Mustersiedlung.

Die GEWOFAG bezieht Anwohnerinnen und Anwohner, Institutionen und Vereine

aus dem Umfeld des Areals sowie den Bezirksausschuss Bogenhausen von Anfang an

aktiv in den Quartiersentwicklungsprozess mit ein. Das Wohnungsbauunternehmen

führte beispielsweise umfangreiche Informationsveranstaltungen für Bürgerinnen

und Bürger durch, aus denen wichtige Hinweise und Anregungen hervorgingen.

Alle GEWOFAG-Wohnungen im Prinz-Eugen-Park werden barrierefrei gestaltet, ein

Anteil der Wohnungen ist außerdem auf die Bedürfnisse von Rollstuhlfahrerinnen

und Rollstuhlfahrern ausgerichtet. Auch das gesamte Wohnumfeld wird barrierefrei

und stufenlos gestaltet. Im Prinz-Eugen-Park leben künftig Menschen mit und ohne

Behinderung gemeinsam in einem Quartier.

Quartiersentwicklung in Bogenhau-sen: ca. 630 neue Wohnungen


GESCHÄFTSJAHR

BAUEN


Die künftigen GEWOFAG-Mieterinnen und Mieter des Prinz-Eugen-Parks profitieren

von vielfältigen sozialen Angeboten, darunter ein weiterer Standort des erfolgrei-

chen Wohn- und Versorgungsmodells der GEWOFAG Wohnen im Viertel, Häuser für

Kinder, eine heilpädagogische Kindertagesstätte sowie mehrere Bewohnertreffs und

Gemeinschaftsräume für den Austausch untereinander. Diese Angebote bilden die

Basis für ein lebendiges und lebenswertes Quartier mit aktiven Nachbarschaften.

Das Freiraumkonzept für das Wettbewerbsgebiet sieht eine enge Verzahnung von

Wohnen und Grün vor. Beispielsweise verfügen alle Wohnungen über einen Balkon,

eine Terrasse oder einen Wohnungsgarten.

Ein lebendiges und lebenswertes neues Quartier mit barrierefreien Wohnungen

oben rechts: AllesWirdGut Architektur, Wien, mit club L94 Landschaftsarchitekten, Köln

oben links: Fink+Jocher Architekten und Stadtplaner, München, mit HinnenthalSchaar LandschaftsArchitekten, München

unten rechts: MAIER.NEUBERGER.ARCHITEKTEN, München, und LAUX ARCHITEKTEN, München, mit terra.nova Landschaftsarchitektur, München


VIELFÄLTIGES QUARTIER AN DER LUDLSTRASSE

An der Ludlstraße, an der Grenze zwischen den Stadtteilen Hadern und Laim, plant

die GEWOFAG auf einem rund 30.000 Quadratmeter großen Areal ein attraktives

Quartier mit rund 360 Ein- bis Fünf-Zimmer-Wohnungen. Realisiert wird der Ent-

wurf von AllesWirdGut Architektur, Wien, mit el:ch landschaftsarchitekten, München.

Die GEWOFAG plant an der Ludlstraße Wohnungen gemäß den Kommunalen

Wohnungsbauförderprogrammen A und B, München-Modell-Wohnungen sowie

freifinanzierte Wohnungen. Ein Großteil der Ein- bis Fünf-Zimmer-Einheiten ist

dabei für Familien vorgesehen. Für sie wird Wohnen an der Ludlstraße auch durch

die entstehenden sozialen Angebote attraktiv: Das Familien- und Beratungszentrum

bietet Unterstützung und mit dem „Haus für Kinder“ für drei Kindergarten- und drei

Kinderkrippengruppen sowie dem Kindertageszentrum KITZ für acht altersgemischte

Gruppen entstehen umfangreiche Kinderbetreuungsmöglichkeiten vor Ort.

Mieterinnen und Mieter an der Ludlstraße profitieren künftig von vielfältigen Ange-

boten für ein gemeinschaftliches Miteinander: Mit dem Quartierstreff entsteht ein

Ort, an dem sich Nachbarn treffen, austauschen und verschiedene Kursangebote

wahrnehmen können. Im Mehrgenerationen-Wohnhaus der Evangelisch-Freikirchli-

chen Gemeinde Großhadern leben Familien, Singles und Paare verschiedener Alters-

stufen zusammen: Die generationen übergreifende Hausgemeinschaft verfügt über 17

Wohnungen, einen Gemeinschaftsbereich mit Küche sowie ein Gästeappartement.

Außerdem plant die GEWOFAG auf dem Gelände Künstlerateliers, die teilweise als

Wohnateliers genutzt werden können. Damit können sich Künstler im Quartier an

der Ludlstraße ansiedeln und bezahlbare Arbeitsräume erhalten.

Nachbarschaftliches Miteinander fördert auch die kleinteilige Bebauung des Are-

als mit mehreren Häusern mit jeweils maximal 30 Wohnungen. Ergänzt wird diese

Bauweise durch eine attraktive Schallschutzbebauung mit hohem Wohnwert. Das

gesamte Quartier wird so optimal vor dem Autobahnlärm geschützt. Damit steigt die

Lebens- und Wohnqualität im Quartier an der Ludlstraße.

Rund 360 neue Wohnungen und vielfältige soziale Angebote


GESCHÄFTSJAHR

BAUEN


BRANTSTRASSE: WOHNUNGEN UND KINDERBETREUUNG

Die GEWOFAG errichtet an der Brantstraße und Siglstraße in Laim 99 geförderte

Wohnungen und Einrichtungen für rund 200 Kinder in zwei Kindertagesstätten sowie

eine Tiefgarage.

Die Wohnungen werden auf drei Baukörper verteilt, die entlang der Siglstraße und

der Brantstraße angeordnet sind. Sie führen den Straßenzug durch den Anbau an die

bestehenden Brandwände fort. Im Süden werden die Gebäude an der Brantstraße

über Eck weitergeführt und geben den grünen Innenhöfen so einen schützenden

Rahmen.

Die Kindertagesstätten sind jeweils in den südlichen Gebäudeteilen im Erdgeschoss

als zweigeschossiger Baukörper eingefügt. Die Außenspielflächen der Kindertages-

stätten orientieren sich nach Süden in Richtung der angrenzenden Schrebergärten.

Die Fertigstellung ist für das Frühjahr 2018 geplant.

99 geförderte neue Wohnungen und zwei Kindertagesstätten


GRÜNES QUARTIER AN DER HOCHÄCKERSTRASSE

Nördlich des Neuen Südfriedhofs in Perlach entsteht an der Hochäckerstraße ein

neues großes Quartier mit 1.100 Wohnungen, vier Kindertagesstätten, Geschäften

sowie großzügigen Grün- und Freiflächen. Das neue Quartier wird in mehreren Bau-

abschnitten errichtet und teilt sich voraussichtlich in zirka 80 Prozent Geschosswoh-

nungsbau mit Miet- und Eigentumswohnungen sowie Reihenhäuser und Doppel-

haushälften auf.

Die GEWOFAG errichtet hier 244 geförderte Ein- bis Fünf-Zimmer-Wohnungen für

Singles und Familien und eine Kindertagesstätte. Darunter befinden sich 201 Woh-

nungen, die nach der Einkommensorientierten Förderung (EOF) gefördert werden, 17

München-Modell-Wohnungen sowie 26 nach dem Kommunalen Wohnungsbaupro-

gramm KomPro/B geförderte Wohnungen. Insgesamt werden fast 18.000 Quadrat-

meter Wohnfläche geschaffen. Darüber hinaus entstehen 153 Tiefgaragenstellplätze.

In der Tiefgarage wurden vier Stellplätze so vorgerüstet, dass später Ladestationen

für E-Autos dort angebracht werden können. Besonders attraktiv wird das Quartier

durch seine vielfältigen Grünanlagen: Dachgärten und Quartiersparks mit Spielberei-

chen für Kinder sind der ideale Raum für nachbarschaftliche Aktivitäten. Das Quartier

bietet darüber hinaus viele weitere Plätze für gemeinschaftliches Miteinander. So

laden z. B. Treppenhauserker mit Sitzmöglichkeiten zum Verweilen ein.

Eine Schallschutzwand schirmt die Dachgärten optimal vom Straßenlärm ab, der

vor allem von der Autobahn verursacht wird, und sorgt so für eine gute Lebens- und

Wohnqualität. Dank der zwei Kindergarten- und zwei Krippengruppen sind die Wege

an der Hochäckerstraße für Familien kurz: Kindergarten, Spielplatz und Grünflächen

liegen im unmittelbaren Wohnumfeld. Die Kinder müssen keine Straßen überqueren,

um die Einrichtung zu erreichen.

Die Fertigstellung ist für Anfang 2017 geplant.

244 geförderte neue Wohnungen und eine Kindertagesstätte


GESCHÄFTSJAHR

BAUEN



FERTIGGESTELLT: NEUE WOHNUNGEN UND SOZIALE EINRICHTUNGEN

Im Geschäftsjahr 2015 hat die GEWOFAG vor allem folgende ambitionierte Neubau-

projekte erfolgreich abgeschlossen:

BAUERNBRÄUWEG

Die GEWOFAG hat am Bauernbräuweg in Sendling-Westpark eine große Kita für

die Landeshauptstadt München gebaut, in der 111 Kinder betreut werden können. Im

selben Gebäude errichtete die Wohnungsbaugesellschaft 27 einkommensorientiert

geförderte Wohnungen.

DOMAGKPARK

Bereits Ende 2014 stellte die GEWOFAG 272 geförderte Wohnungen im nördlichen

Teil des DomagkParks in Schwabing-Freimann fertig. Ende 2015 folgten 116 Wohnun-

gen für Studierende. Außerdem errichtete das Unternehmen hier einen Nachbar-

schaftstreff und eine Quartierswerkstatt. 28 weitere Wohnungen im DomagkPark

Nord werden im Juni 2016 fertiggestellt. Aktuell baut die GEWOFAG im Süden des

Areals in mehreren Abschnitten mehr als 170 weitere Wohnungen, eine Kindertages-

stätte und Künstlerateliers.

Bereit zum Einzug: fertiggestellte Neubauprojekte

Neubau am Bauernbräuweg in Sendling


GESCHÄFTSJAHR

BAUEN


GRÄFSTRASSE

An der Gräfstraße in Pasing baute die HEIMAG 17 freifinanzierte Ein- bis Fünf-Zim-

mer-Wohnungen und eine Tiefgarage. Die große Fünf-Zimmer-Wohnung hat einen

kleinen Gartenanteil. Wohnungen im obersten Stockwerk verfügen über Dachterras-

sen, alle anderen Wohnungen haben Balkone.

ISOLDENSTRASSE

69 barrierefreie Wohnungen, eine Tiefgarage und mehrere Läden im Erdgeschoss

errichtete die GEWOFAG an der Isolden-/Rümannstraße in Schwabing-West. Sechs

der Wohnungen sind freifinanziert, alle übrigen gefördert.

REINMARPLATZ

Die GEWOFAG setzte gemeinsam mit der WOGENO am Reinmarplatz in Neuhau-

sen ein Mehrgenerationenhaus um. Neben 125 barrierefreien Wohnungen (davon

75 Wohnungen der GEWOFAG, ein Teil der Wohnungen wurde bereits 2014 fertig-

gestellt) entstanden vielfältige soziale Einrichtungen: ein Begegnungszentrum für

Jung und Alt mit Wohncafé, ein Kindertageszentrum und ein weiterer Stützpunkt

von Wohnen im Viertel, dem Wohn- und Versorgungsprogramm der GEWOFAG für

hilfsbedürftige Menschen.

RUPERTIGAUSTRASSE

98 neue Wohnungen, die neben Raum für familiengerechtes Wohnen auch Platz für

altersgerechtes Wohnen bieten, errichtete die GEWOFAG an der Rupertigaustraße in

Ramersdorf Mitte. Ein Teil der Wohnungen wurde bereits 2014 fertiggestellt.

Ein neues Zuhause für Familien, Singles und Senioren


MODERNISIERUNG

BEZAHLBAREN WOHNRAUM ERHALTEN

Neuhausen Süd


GESCHÄFTSJAHR

BAUEN


414 Wohnungen hat die GEWOFAG im Jahr 2015 modernisiert und teilweise energe-

tisch saniert.

Die Gründe, aus denen Modernisierungen in Angriff genommen werden, sind viel-

fältig: neue bautechnische Standards oder Vorschriften können solche Maßnahmen

ebenso notwendig und sinnvoll machen wie technische Weiterentwicklungen und

veränderte Anforderungen der Mieterinnen und Mieter.

Besondere Umsicht ist bei der Modernisierung von denkmal- oder ensemble-

geschützten Gebäuden erforderlich. Die Herausforderung besteht darin, die histo-

rischen Gebäude möglichst effizient zu sanieren und gleichzeitig Denkmalpflege zu

betreiben. In solchen Fällen arbeitet die GEWOFAG eng mit den Denkmalschutz-

behörden zusammen.

Auch Modernisierungsprojekte, die in bewohntem Zustand erfolgen, sind häufig

anspruchsvoll. Die „Modernisierungsbegleitung“ der GEWOFAG ist während der

Bauphase für die Mieterinnen und Mieter vor Ort. Fachkräfte informieren die Bewoh-

nerinnen und Bewohner über den Fortschritt der Baumaßnahmen und beraten bei

individuellen Fragestellungen. In Fällen, in denen ein sanierungsbedingter Wohnungs-

wechsel bei Großinstandsetzungen unumgänglich ist, unterstützt die GEWOFAG die

betroffenen Mieterinnen und Mieter mit einem professionellen Umzugsmanagement.

Nachfolgende Seiten zeigen eine Auswahl aktueller Modernisierungsprojekte der

GEWOFAG.


QUARTIERSENTWICKLUNG RAMERSDORF MITTE: „FAMILIEN ZURÜCK IN DIE STADT“

Als Ergebnis des Wettbewerbs „Ramersdorf Mitte – Familien zurück in die Stadt“

gestaltete die GEWOFAG seit Februar 2011 ihre Siedlung zwischen Führich-, Ayin-

ger und Rupertigaustraße neu – mit dem Ziel, familien- und seniorenfreundlichere

Wohnungszuschnitte zu erreichen. So passte das Unternehmen das Quartier an die

Bedürfnisse der Mieterinnen und Mieter an. Gleichzeitig wurden die Maßnahmen so

durchgeführt, dass der bestehende Charakter Ramersdorfs gewahrt bleibt.

Die Maßnahme wird in mehreren Teilprojekten umgesetzt. Die Modernisierung von

zwei Gebäudezeilen an der Ayinger Straße ist seit Juni 2012 abgeschlossen (Bauab-

schnitt A). Bei der Aufstockung entlang der Führichstraße im Bauabschnitt B ent-

standen 11 neue Wohnungen und drei Einheiten für Kleingewerbe. 39 Wohnungen

wurden saniert. In den Bauabschnitten C und D hat die GEWOFAG zwei Neubauten

an der Rupertigaustraße mit insgesamt 93 neuen Wohnungen und einer Tiefgarage

errichtet. Im Bauabschnitt E modernisiert die GEWOFAG bis Juni 2016 insgesamt 108

Wohnungen in vier Gebäudezeilen. Diese werden jeweils um ein Stockwerk aufge-

stockt, so dass weitere 28 neue Wohnungen entstehen.

Neugestaltung der Siedlung zwischen Führich-, Ayinger und Rupertigaustraße


GESCHÄFTSJAHR

BAUEN


GROSSMODERNISIERUNG MAX II

Rund 1.200 Wohneinheiten gehören zur GEWOFAG-Siedlung MAX II in Neuhausen,

die in den 1950er und 1960er Jahren erbaut wurde. 2013 begann die GEWOFAG die

Großmodernisierung der Gebäude, wobei die energetische Sanierung im Vordergrund

steht.

Die Maßnahme erfolgt zeitlich versetzt in fünf Bauabschnitten. Pro Jahr wird ein Bau-

abschnitt abgearbeitet. Im Sommer 2015 konnte der erste Bauabschnitt mit Fertig-

stellung der Außenanlagen erfolgreich abgeschlossen werden. Fünf Wohnblöcke mit

rund 270 Wohneinheiten wurden modernisiert. Neben der energetischen Sanierung

fand eine umfassende Kanalsanierung statt.

Im zweiten Bauabschnitt wurden sieben Wohnblöcke mit mehr als 300 Wohneinhei-

ten modernisiert. Bei dem Projekt arbeitete die GEWOFAG eng mit dem Landesbund

für Vogelschutz in Bayern (LBV) zusammen, um die Naturschutzinteressen zu wah-

ren. Diesen kommt bei MAX II besondere Bedeutung zu, da es sich um eine gewach-

sene Siedlung mit großem Baumbestand und weitläufigen, teilweise parkähnlichen

Grünflächen handelt.

Die weiteren Bauabschnitte folgen nun im Anschluss.


GESCHÄFTSJAHR

BAUEN


SIEDLUNG SENDLING: ATTRAKTIVES INNERSTÄDTISCHES QUARTIER

Die GEWOFAG-Siedlung in Sendling ist eines von zehn Modellvorhaben, das die

Oberste Baubehörde im Bayerischen Staatsministerium des Inneren im Rahmen des

Programms „IQ – Innerstädtische Wohnquartiere“ fördert. Ziel des Programms ist,

die Attraktivität innerstädtischer Wohnquartiere für Menschen aller Altersstufen zu

steigern. Seit 2012 modernisiert und erweitert die GEWOFAG die Siedlung mit rund

430 Wohnungen aus den 1930er und 1950er Jahren.

Die Baumaßnahme startete 2011 mit der energetischen Sanierung und Modernisie-

rung von rund 260 Wohnungen in der Attenkoferstraße. Ziel ist die Versorgung der

Wohnungen mit umweltfreundlicher Fernwärme. Nachtspeicheröfen werden dafür

entfernt. Es erfolgt eine Aufstockung der Bestandsgebäude um ein bzw. zwei Ge-

schosse. Entlang der Passauerstraße entstehen Neubauten mit über 100 Wohnungen.

Die großzügigen Grünflächen werden neu gestaltet und werten das Quartier zusätz-

lich auf. Zur Erhöhung der Wohnqualität tragen auch die neuen Balkone bei. Die Ver-

sorgung älterer oder in der Mobilität eingeschränkter Mieterinnen und Mieter stellt

ein neuer Standort von Wohnen im Viertel mit barrierefreien Wohnungen, einem

ambulanten Dienst und einem Bewohnertreffpunkt sicher.

Die Fertigstellung der Gesamtmaßnahme ist für Dezember 2016 geplant.


MODERNISIERUNGSPROJEKTE IM ÜBERBLICK: BEGONNEN ODER FERTIGGESTELLT IM JAHR 2015

Neben den auf den vorhergehenden Seiten vorgestellten Großmodernisierungen

standen bei der GEWOFAG im Geschäftsjahr 2015 zahlreiche weitere Modernisie-

rungsprojekte auf der Agenda. Folgende Vorhaben hat die GEWOFAG in diesem

Zeitraum entweder begonnen oder erfolgreich zu Ende geführt.

ISMANINGER STRASSE

Im zweiten Halbjahr 2015 führte die GEWOFAG Instandhaltungs- und Instand-

setzungsmaßnahmen am denkmalgeschützten Gebäude in der Ismaninger Straße

2 und 4 in Haidhausen mit insgesamt 45 Wohneinheiten durch. Die Instandsetzung

umfasste Arbeiten an der Fassade und am Treppenhaus. .

TAUFKIRCHEN – AHORNRING

Im Sommer 2015 begann die GEWOFAG mit der Fassadensanierung und Erneuerung

der Balkone des Objekts Ahornring 2 in Taufkirchen. Die Maßnahme am dreizehn-

stöckigen Gebäude mit 52 Wohneinheiten unterteilt sich in drei Bauabschnitte.

Im neuen Glanz: Fertigstellung von gleich mehreren Modernisierungs-projekten


GESCHÄFTSJAHR

BAUEN


FERDINANDMILLERPLATZ

65 Wohneinheiten umfasst das 1959 erbaute Gebäude der GEWOFAG am Ferdinand-

Miller-Platz in Neuhausen. 2015 wurden eine energetische Sanierung und Brand-

schutzmaßnahmen durchgeführt. Außerdem setzte die GEWOFAG Fassade, Dach,

Fenster, Lüftung und Treppenhaus instand.

STIFTSBOGEN

Die HEIMAG-Siedlung am Stiftsbogen in Hadern wurde 1980 in Stahlbetonweise

errichtet. 2015 begann die GEWOFAG mit der umfassenden Fassadensanierung der

Gebäude mit den Hausnummern 89 bis 93. Die Maßnahme umfasst außerdem den

Austausch von Fenstern und Außentüren.

HOCHVOGELPLATZ

Im Frühjahr 2015 schloss die GEWOFAG die Instandsetzung von Fassade, Dach und

Fenstern des sogenannten Schererblocks am Hochvogelplatz in Harlaching ab. Die

Blockrandbebauung aus dem Jahr 1928 umfasst insgesamt 141 Wohn- und acht

Gewerbe einheiten.

Hochvogelplatz in Harlaching


PREISGEKRÖNTGleich mehrere Bauprojekte der GEWOFAG wurden bei verschiedenen

Wettbewerben ausgezeichnet. Die Anerkennungen sind eine Bestätigung

der sehr guten Leistungen der GEWOFAG sowohl im Bereich Neubau als

auch bei der Modernisierung von Bestandsgebäuden.

Neubauquartier DomagkPark in Schwabing-Freimann


GESCHÄFTSJAHRBAUEN

PREISGEKRÖNT

ARBEITGEBERWOHNEN


„ARCHITEKTOUREN 2015“ DER BAYERISCHEN ARCHITEKTENKAMMER: NEUBAUQUARTIER IM DOMAGKPARK

Bei den jährlich stattfindenden „Architektouren“ der Bayerischen Architektenkammer

werden besonders qualitätsvolle Neu- und Umbauten, Modernisierungen, Sanierun-

gen, Innenräume und vieles mehr der Öffentlichkeit präsentiert. Ein unabhängiger

Beirat beurteilt die eingereichten Projekte und wählt unter ihnen die hervorragends-

ten aus. Diese dürfen sich im Anschluss an den Architektouren beteiligen. Durch den

Besuch direkt vor Ort bekommen die Besucher die Gelegenheit, einen umfangreichen

Einblick in das jeweilige Projekt zu gewinnen.

Das Projekt DomagkPark Nord wurde für die Architektouren 2015 ausgewählt. Hier

baute die GEWOFAG rund 270 geförderte Wohnungen, einen Stützpunkt ihres

Wohn- und Versorgungsprogramms Wohnen im Viertel, einen Nachbarschaftstreff

und eine Quartierswerkstatt. Das Gesamtprojekt auf dem Domagkareal ist eines der

größten und umfangreichsten Neubauprojekte des Wohnungsbauunternehmens in

den letzten Jahren.


GESCHÄFTSJAHRBAUEN

PREISGEKRÖNT

ARBEITGEBERWOHNEN


„ARCHITEKTOUREN 2015“ DER BAYERISCHEN ARCHITEKTENKAMMER: NEUE WOHNUNGEN AM ACKERMANNBOGEN

Ebenso wie das Quartier am DomagkPark konnte auch das GEWOFAG-Neubaupro-

jekt am Ackermannbogen zwischen Schwabing und Olympiapark bei den Architek-

touren der Bayerischen Architektenkammer überzeugen und wurde vom Beirat zur

Besichtigung ausgewählt.

Die GEWOFAG errichtete hier 49 Wohnungen, einen Nachbarschaftstreff und eine

Gaststätte. Zehn Wohnungen werden für das Programm „Wohnen bleiben im Viertel“

genutzt, das gemeinsam mit dem Verein ÄlwA (Älterwerden am Ackermannbogen/

Ackermannbogen e.V.) und dem Evangelischen Pflegedienst München e.V. realisiert

wurde.


GESCHÄFTSJAHRBAUEN

PREISGEKRÖNT

ARBEITGEBERWOHNEN

FASSADENPREIS DER LANDESHAUPTSTADT MÜNCHEN 2015: MODERNISIERUNG SIEDLUNG NEUHAUSEN

Die GEWOFAG-Siedlung Neuhausen Süd erstrahlt seit Ende 2014 in neuem Glanz:

Die historischen Fassaden sind renoviert, die Siedlung energetisch modernisiert. Beim

Fassadenpreis der Landeshauptstadt München 2015 wurde die GEWOFAG für dieses

Modernisierungsprojekt mit einer „lobenden Erwähnung“ ausgezeichnet. Prämiert

wurde die „mustergültige Renovierung der Fassade“. Gebäudeeigentümer der öffent-

lichen Hand, wie die GEWOFAG, erhalten die Auszeichnung als „lobende Erwähnung“,

die nicht mit einem Preisgeld verbunden ist.


ANERKENNUNG BEIM DEUTSCHEN BAUHERRENPREIS: NEUBAUQUARTIER IM DOMAGKPARK

Das GEWOFAG-Wohnquartier WA 1 und WA 2 im DomagkPark in Schwabing-Frei-

mann war auch beim Deutschen Bauherrenpreis 2015/2016 erfolgreich. Das Ende 2014

fertiggestellte Projekt mit 270 geförderten Wohnungen erhielt eine Anerkennung.

Der Deutsche Bauherrenpreis dient der Förderung innovativer Lösungen im Woh-

nungsbau. Dabei wird dem Verhältnis zwischen hoher Qualität und tragbaren

Kosten besondere Beachtung geschenkt. Ausgelobt wird er von der Arbeitsgruppe

KOOPERATION des GdW Bundesverbandes deutscher Wohnungs- und Immo-

bilienunternehmen, des Bundes Deutscher Architekten BDA und des Deutschen

Städtetages (DST).


GESCHÄFTSJAHRBAUEN

PREISGEKRÖNT

ARBEITGEBERWOHNEN

ANERKENNUNG BEIM PREIS FÜR BAUKULTUR: PERTISAUSTRASSE 7

Für ihre Modernisierung des Punkthauses an der Pertisaustraße 7 in Berg am Laim

hat die GEWOFAG eine Anerkennung im Rahmen des „Preises für Baukultur der

Metropolregion München e.V.“ in der Kategorie familiengerechtes Wohnen erhalten.

Umfangreiche Maßnahmen waren nötig, um das Gebäude von 1962 direkt am Mitt-

leren Ring hinsichtlich Schallschutz und Energiestandard auf den neuesten Stand zu

bringen. Das Ergebnis ist eine energetische und architektonische Aufwertung.

Aufgrund des umfangreichen sozialen Konzepts mit Wohnen im Viertel, Gemein-

schaftsraum und Concierge-Service sowie therapeutischer Wohngemeinschaft hat

die Oberste Baubehörde im Bayerischen Staatsministerium des Innern das Bauvor-

haben als Modellprojekt „WAL – Wohnen in allen Lebensphasen“ im Rahmen des

Experimentellen Wohnungsbaus gefördert.

Der Europäische Metropolregion München (EMM) e.V. lobt in Kooperation mit der

Bayerischen Architektenkammer, dem Bayerischen Gemeindetag und dem Bayeri-

schen Städtetag, der Bundesstiftung Baukultur sowie der Landeshauptstadt München

den Preis für Baukultur der Metropolregion München aus.


GESCHÄFTSJAHRBAUEN PREISGEKRÖNT

ARBEITGEBER

WOHNEN

ARBEITEN BEI DER GEWOFAG


GESUNDHEITS-MANAGEMENT



ARBEITGEBER

WOHNEN

GESUND LEBEN UND ARBEITEN

Die Gesundheit ihrer Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter ist ein wertvolles Gut für die

GEWOFAG, das es zu schützen und zu fördern gilt. Das Unternehmen ist sowohl mit

Blick auf die innerbetrieblichen Strukturen als auch im Bereich der externen Partner

gut aufgestellt.

PSYCHISCHE GEFÄHRDUNGSBEURTEILUNG

Seit 01.01.2014 sind alle deutschen Unternehmen dazu verpflichtet, die psychischen

Belastungen bei der Arbeit, denen ihre Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter ausgesetzt

sind, zu beurteilen, zu dokumentieren und präventive Maßnahmen zu ergreifen. 2015

führte die GEWOFAG in diesem Rahmen ein dreigliedriges Audit mit einer Kombi-

nation verschiedener Diagnoseverfahren durch. Zum Einsatz kamen Verhaltens-,

Verhältnis- und Zirkuläranalysen.

Dabei standen folgende Ziele im Fokus:

Risiken erkennen

Belastungsfaktoren reduzieren

Gesundheitsfaktoren stärken

Arbeitsfähigkeit sichern

Dieses umfangreiche und detaillierte Projekt der GEWOFAG besitzt Leuchtturmcha-

rakter. Das Unternehmen erfüllte damit die Vorgaben gemäß §5 Arbeitsschutzgesetz

und der DIN EN ISO 10075. Die Teilnahmequote bei der selbstverständlich freiwilligen

Befragung war sehr hoch.

Aus den Ergebnissen der Befragung wurden auf drei Wirkungsebenen jeweils drei

konkrete Maßnahmen abgeleitet. Diese insgesamt neun festgelegten Arbeitsschutz-

maßnahmen setzt das Unternehmen sukzessive um. Ein zentraler Bestandteil des

transparenten Umsetzungsprozesses ist die aktive Einbindung der Mitarbeiterinnen

und Mitarbeiter.


INTEGRIERTES GESUNDHEITSMANAGEMENT

Um alle Maßnahmen stärker zu bündeln und auszubauen, hat die GEWOFAG ein

integriertes Gesundheitsmanagement konzipiert. Mit einem aktiven Gesundheits-

management will die GEWOFAG nachhaltig dazu beitragen, die Gesundheit und das

Wohlbefinden aller Beschäftigten am Arbeitsplatz und darüber hinaus langfristig zu

erhalten und zu stärken. So sollen frühzeitig die Voraussetzungen für Gesundheit bis

ins hohe Alter geschaffen werden. Denn die Stärkung von Wohlbefinden und ge-

sundheitlichen Ressourcen nutzt beiden, den Beschäftigten und dem Unternehmen.

Um dieser Aufgabe gerecht zu werden, wurde ein eigenes Sachgebiet Betriebliches

Gesundheits- und Sozialmanagement (BGSM) eingerichtet.

Die Gesundheit ihrer Mitarbeite-rinnen und Mitarbeiter liegt der GEWOFAG am Herzen.



ARBEITGEBER

WOHNEN


ZERTIFIKAT ZUM AUDIT BERUF UND FAMILIE



ARBEITGEBER

WOHNEN

Die GEWOFAG unterstützt ihre Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter bei der Vereinbar-

keit von Berufs- und Privatleben. Dabei bietet das Unternehmen eine Vielzahl von

Möglichkeiten. Im Vordergrund stehen die Flexibilisierung von Arbeitszeiten

und -orten sowie die Betreuung von Kindern und pflegebedürftigen Angehörigen.

2015 wurde die GEWOFAG mit dem renommierten Qualitätssiegel zum audit

„berufundfamilie“ ausgezeichnet. Das Zertifikat wird von der berufundfamilie gGmbH

verliehen, einer Initiative der Gemeinnützigen Hertie-Stiftung. Die GEWOFAG ver-

pflichtet sich damit, ihre strategisch angelegte, familienbewusste Personalpolitik re-

gelmäßig zu überprüfen und noch weiter voranzutreiben. Zuvor hatte das Wohnungs-

bauunternehmen in einem dreimonatigen Audit-Verfahren bestehende Maßnahmen

zur Balance von Beruf und Familie ausgewertet und eine Zielvereinbarung formuliert.

Das Zertifikat ist drei Jahre gültig. Die praktische Umsetzung der Maßnahmen wird

von der berufundfamilie gGmbH überprüft. Nach drei Jahren können im Rahmen einer

Re-Auditierung weiterführende Ziele vereinbart werden.

Sichtbar wird die familienbewusste Personalpolitik der GEWOFAG z. B. auch durch

das im November 2015 neu eingerichtete Familienbüro.

Die GEWOFAG verfolgt eine familien freundliche Personalpolitik.


MEMORANDUM FÜR FRAUEN IN FÜHRUNG (MFF)



ARBEITGEBER

WOHNEN

Das Memorandum für Frauen in Führung (MFF) ist eine freiwillige Selbstverpflich-

tungserklärung der unterzeichnenden Unternehmen und Organisationen für eine

ausgewogenere Beteiligung von Frauen an Führungspositionen auf allen Hierarchie-

ebenen. Die GEWOFAG hat das MFF im September 2015 unterzeichnet und ver-

pflichtet sich damit, weibliche Führungskräfte und Beschäftigte gezielt zu fördern.

Nach einer umfassenden Analyse wird die Entwicklung von individuellen Maßnahmen

und Zielvorgaben zur Förderung weiblicher Führungskräfte erfolgen. Regelmäßige

Arbeitstreffen mit anderen beteiligten Unternehmen dienen dem fachlichen Aus-

tausch. Die GEWOFAG erarbeitet einen übergreifenden Benchmark, der die ange-

strebten Veränderungen überprüfar macht.

Gezielte Förderung von weiblichen Führungskräften und Beschäftigten


MITARBEITERINNEN- UND MITARBEITER- DIALOG



ARBEITGEBER

WOHNEN

Das zentrale Führungs- und Personalentwicklungsinstrument des jährlichen Mitar-

beitergesprächs wurde in enger Zusammenarbeit mit den Führungskräften und dem

Betriebsrat neu konzipiert. 2016 finden erstmalig Gespräche nach dem neuen Modell

statt. Die GEWOFAG versteht den jährlichen Mitarbeiterdialog als zentrales Element

einer guten Führungskultur, die sich unter anderem durch eine hohe Informations-

dichte, intensive Kommunikation und Transparenz auszeichnet. Gekennzeichnet ist

der neue Mitarbeiterdialog durch die Elemente „Motivation“, „Ziele“, „Feedback“ und

„Entwicklung“.

Besonderer Wert wird auf eine offene und vertrauensvolle Atmosphäre gelegt. Ein

Gesprächsbogen, der als Orientierung dient und gleichzeitig viel Freiraum für eine in-

dividuelle Gestaltung des jeweiligen Gesprächs lässt, bildet die Grundlage des Dialogs.

Hilfestellung für die Gesprächsführung bietet den Führungskräften sowie Mitarbeite-

rinnen und Mitarbeitern ein kompakter Gesprächsleitfaden.

Grundlage für die individuellen Ziele der Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter sind

die Unternehmensziele der GEWOFAG, die auf den Leitsätzen des Unternehmens

basieren. Im Rahmen der ersten turnusmäßigen Jahreszielekonferenz im Dezember

2015 wurden diese Unternehmensziele konkretisiert und ihnen messbare Kenngrößen

zugeordnet. Auf dieser Basis konnten die Ziele in den ersten Monaten des Jahres 2016

stufenweise in Jahreszielekonferenzen und Einzelgesprächen spezifiziert und kom-

muniziert werden. Im Ergebnis wird so sichergestellt, dass alle Mitarbeiterinnen und

Mitarbeiter die Zielvorgaben des GEWOFAG-Konzerns kennen, sich damit identifizie-

ren und ihren konkreten Beitrag dazu leisten können.


ÖKOPROFIT ENERGIE



ARBEITGEBER

WOHNEN

Die GEWOFAG startete 2015 ihre Teilnahme am Programm „ÖKOPROFIT Energie“

des Referates für Arbeit und Wirtschaft der Landeshauptstadt München. Bei diesem

Teilmodul des seit Jahren erfolgreichen Programms „ÖKOPROFIT“ wird speziell auf

die Reduzierung von unternehmensbedingten Energieverbräuchen und damit ver-

bundenen Emissionen abgezielt. Es steht in unmittelbarem Zusammenhang mit den

aktuellen Klimaschutzzielen der Landeshauptstadt München, zu deren Erreichung die

GEWOFAG ihren Beitrag leistet.

Ziel des Programms ist zunächst, die Energieverbräuche im Unternehmen trans-

parent zu machen und bei den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern ein Bewusstsein

dafür zu schaffen. So können übermäßige Energieverbräuche aufgedeckt, gezielte

Maßnahmen ergriffen und die Energieeffizienz von Anlagen und Prozessen verbes-

sert werden.

In einem weiteren Schritt sollen der Ressourcenverbrauch reduziert und negative

Umweltauswirkungen vermindert werden. Einen Fokus legt das Programm dabei auf

den Erfahrungsaustausch und die Zusammenarbeit mit den anderen Teilnehmern.

Technische Schwerpunkte sind die Stromverbräuche ebenso wie der Heizbedarf und

Mobilitätsthemen. Zum einen werden technische Lösungen umgesetzt, zum anderen

hat das Programm das Verhalten der Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter im Blick, da

jede/-r Einzelne den Energieverbrauch des Unternehmens beeinflusst. Die Mitarbei-

terinnen und Mitarbeiter gerade auch in die Umsetzungsphase intensiv einzubezie-

hen, ist einer der zentralen Aspekte.

Zusätzlich zur Einsparung von Energie bei den eigengenutzten Ressourcen hat sich

die GEWOFAG zum Ziel gesetzt, auch im Bereich Neubau, Modernisierung und Ver-

mietung von Wohn- und Gewerbeimmobilien Einsparungen umzusetzen:

Die Reduzierung des Energieverbrauchs der Gebäude ist für die GEWOFAG eine

wichtige Säule des Klimaschutzes. Dazu werden die Gebäudebestände analysiert,

Forschungsvorhaben durchgeführt und neue Technologien erprobt. Die GEWOFAG

unterstützt ihre Mieterinnen und Mieter dabei, ihre eigenen Energieverbräuche zu

reduzieren. Die Zusammenarbeit mit der Verwaltung, anderen kommunalen Gesell-

schaften, Unternehmen und weiteren Partnern in der Stadt und dem Umland spielen

hierbei eine wichtige Rolle. Die GEWOFAG evaluiert und dokumentiert die Resultate

ihrer Vorhaben und Maßnahmen und teilt diese Erkenntnisse mit anderen.

Für den Klimaschutz: ökologische Verantwortung wahrnehmen


NEUES INTRANET



ARBEITGEBER

WOHNEN

Mit dem neuen Intranet der GEWOFAG ging im Oktober 2015 eine Plattform an den

Start, die den Informationsaustausch der Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter unterein-

ander nachhaltig vereinfacht und verbessert. Im Vorfeld wurden die Kolleginnen und

Kollegen aus den verschiedenen Bereichen bereits frühzeitig in das Projekt einge-

bunden und es fanden umfangreiche Schulungsmaßnahmen statt. Dadurch gelang

es, die Akzeptanz des neuen Mediums der internen Kommunikation schon zu einem

frühen Zeitpunkt sicherzustellen und die Begeisterung der Nutzerinnen und Nutzer

zu wecken.

Bereits kurz nach seiner Einführung konnte sich das neue Intranet bei der

GEWOFAG als zentraler Pfeiler der internen Kommunikation etablieren. Das Intranet

wird seitdem beständig weiterentwickelt und um zusätzliche Funktionen und Nut-

zungsmöglichkeiten ergänzt.

Zentraler Pfeiler der internen Kommunikation


BERICHT DES AUFSICHTSRATS DER GEWOFAG HOLDING GMBH

Neuhausen Süd


ABSCHLUSS HOLDING

VERANT WORTUNG& ERFOLG

BERICHT AUFSICHTSRAT

LAGEBERICHTABSCHLUSS KONZERN


Der Aufsichtsrat hat sich im abgelaufenen Geschäftsjahr eingehend und zeitnah mit

der Lage und der Entwicklung des Konzerns und dessen Perspektiven befasst. Die

Geschäftsführung wurde bei der Leitung des Unternehmens, der Ausrichtung der

künftigen Geschäftspolitik sowie anderen grundsätzlichen Fragen vom Aufsichtsrat

begleitet. Besondere Aufmerksamkeit wurde auf die Steigerung der Neubaufertig-

stellungszahlen, die Kapitalerhöhungslogik, die Optimierung der Konzernstrukturen,

die Analyse und Optimierung der Finanzierungsstruktur und die Überarbeitung des

Wirtschafts- und Finanzplanes gelegt.

ZUSAMMENARBEIT MIT DER GESCHÄFTSFÜHRUNG

Der Aufsichtsrat hat sich anhand schriftlicher und mündlicher Berichte der Geschäfts-

führung über den Gang der Geschäfte, die Entwicklungen der Konzerngesellschaft,

über bedeutende Geschäftsvorfälle und alle wesentlichen Fragen der Geschäftspo-

litik informiert. Die Berichterstattung der Geschäftsführung umfasste alle wichtigen

Informationen über die Geschäftsentwicklung des Unternehmens und die Lage des

Konzerns. Dies schloss neben der Unternehmensplanung und der strategischen

Weiterentwicklung insbesondere auch die Eigenkapitalausstattung, Rentabilität und

Liquiditätsausstattung aller Gesellschaften der Unternehmensgruppe mit ein.

Der Aufsichtsrat hat während des Geschäftsjahres 2015 die ihm nach Gesetz und Sat-

zung des Unternehmens obliegenden Aufgaben und Pflichten wahrgenommen, die

Geschäftsführung überwacht und beraten. Die Geschäftsführung unterrichtete den

Aufsichtsrat durch vierteljährliche Berichte über den Gang der Geschäfte, insbeson-

dere den Umsatz und die Lage der Gesellschaft.

Der Aufsichtsrat war in alle Entscheidungen, die für das Unternehmen von Bedeu-

tung waren, zeitnah eingebunden. So wurde der Aufsichtsrat auch zwischen den

Sitzungen über Projekte und Vorhaben informiert, die für die Gesellschaft eilbedürftig

waren.

Vorsitzender des Aufsichtsrats Oberbürgermeister Dieter Reiter


ABSCHLUSS HOLDING




Neuhausen Süd


SITZUNGEN DES AUFSICHTSRATES

In seinen zwei ordentlichen Sitzungen am 25.06.2015 und am 08.12.2015 hat sich der

Aufsichtsrat unter anderem ausführlich über sämtliche genehmigungspflichtigen und

sonstigen wesentlichen Angelegenheiten des Unternehmens unterrichten lassen. Am

22.01.2015, 07.05.2015 und 30.09.2015 fanden außerordentliche Aufsichtsratssitzungen

statt, in denen der Aufsichtsrat sich hauptsächlich mit Geschäftsführungsangelegen-

heiten und der Finanzierung befasste.

Der Aufsichtsrat fasste acht Beschlüsse im schriftlichen Verfahren:

Vergabe Baumeisterarbeiten, Bauvorhaben Messestadt West 4. BA,

GEWOFAG Wohnen GmbH

Vergabe Baumeisterarbeiten, Bauvorhaben Funkkaserne WA 14, 15,

GEWOFAG Wohnen GmbH

Geschäftsführungsangelegenheiten

Schlüsselfertiger Erwerb Hochäckerstraße WA 2.1 Ost durch die

GEWOFAG Wohnen GmbH

Prolongation und Neustrukturierung Unternehmensfinanzierung (2 Beschlüsse)

Einberufung Wirtschafts- und Finanzausschuss

Stammkapitalerhöhung und Satzungsänderung.

Der Vergabeausschuss war in 2015 mit nachfolgenden Vergaben befasst:

Architektenleistungen Ludlstraße

Architektenleistungen EON-Gelände

Architektenleistungen Prinz-Eugen-Park.

Der neu einberufene und mit 5 Aufsichtsratsmitgliedern besetzte Wirtschafts- und

Finanzausschuss trat am 01.12.2015 zu seiner konstituierenden Sitzung zusammen.

Allen Aufsichtsratsmitgliedern steht ein Teilnahmerecht an den Sitzungen des Wirt-

schafts- und Finanzausschusses zu.

Im Geschäftsjahr 2015 ergaben sich keine personellen Veränderungen im Aufsichts-

gremium.


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RISIKOMANAGEMENT UND REVISION

Das Risikomanagementsystem im Konzern der GEWOFAG wurde auch im Berichts-

jahr 2015 weiterentwickelt. Alle Konzerngesellschaften sind in das Risikomanage-

mentsystem des GEWOFAG-Konzerns eingebunden.

Der Aufsichtsrat ließ sich regelmäßig über die Erkenntnisse der Geschäftsführung aus

dem Risikomanagementsystem unterrichten und war jederzeit über die Risiko situa-

tion der GEWOFAG informiert. Er hat sich anhand der Berichte davon überzeugt,

dass das vorgestellte Risikomanagementsystem den betrieblichen Anforderungen

genügt.

Der Abschlussprüfer hat die Funktionsfähigkeit des Risikomanagementsystems sowie

dessen Eignung zur Analyse der Risikotragfähigkeit der Gesellschaft bestätigt.

Die Interne Revision hat im Berichtsjahr Prüfungen entsprechend einem Prüfungs-

plan durchgeführt. Dem Aufsichtsrat wird über die Ergebnisse regelmäßig berichtet,

die ausführlichen Berichte können eingesehen werden.

Hochvogelplatz in Harlaching


PRÜFUNG DES JAHRES UND KONZERNABSCHLUSSES

Der von der Geschäftsführung aufgestellte Jahres- und Konzernabschluss 2015 wurde

von der durch den Aufsichtsrat als Abschlussprüfer beauftragten Ernst & Young

GmbH, München, geprüft. Der Abschlussprüfer erteilte sowohl für die GEWOFAG

Holding GmbH als auch für den Konzernabschluss einen uneingeschränkten Bestäti-

gungsvermerk.

Die Mitglieder des Aufsichtsrates haben den Jahres- und Konzernabschluss zum

31.12.2015 mit Lageberichten und Anhängen erhalten und eingehend geprüft. Sie

waren Gegenstand der Sitzung des Aufsichtsrates am 21.06.2016, an der auch der

Abschlussprüfer zur Beantwortung von Fragen zur Verfügung stand.

Der Aufsichtsrat schließt sich dem Ergebnis der Abschlussprüfung durch die Ernst

& Young GmbH an und erhebt nach dem abschließenden Ergebnis seiner eigenen

Prüfung gegen den Jahres- und Konzernabschluss vom 31.12.2015 mit den Lagebe-

richten keine Einwendungen. Er billigt den von der Geschäftsführung aufgestellten

Jahres- und Konzernabschluss und schließt sich dem Vorschlag der Geschäftsführung

zur Verwendung des Ergebnisses an.


ABSCHLUSS HOLDING




Der Gesellschafterversammlung wird vorgeschlagen, den Jahresabschluss 2015 fest-

zustellen, den Konzernabschluss zu billigen und das Ergebnis der GEWOFAG Holding

GmbH wie folgt zu verwenden:

EUR

Jahresfehlbetrag –1.320.021,56

Verlustvortrag aus Vorjahr –2.879.896,44

Bilanzverlust 2015 –4.199.918,00

Vortrag auf neue Rechnung –4.199.918,00

Der Aufsichtsrat dankt der Geschäftsführung, den Mitgliedern des Betriebsrates

sowie allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der GEWOFAG für ihren persönlichen

Einsatz und die geleistete Arbeit.

München, im Juni 2016

Der Aufsichtsrat

Dieter Reiter

Aufsichtsratsvorsitzender


KONZERN LAGEBERICHT


ABSCHLUSS HOLDING


BERICHT AUFSICHTSRAT LAGEBERICHT

ABSCHLUSS KONZERN


1 GRUNDLAGEN DES KONZERNS

1.1 GESCHÄFTSMODELL DES KONZERNS

Der GEWOFAG-Konzern (im Folgenden auch „GEWOFAG“) ist eine von zwei städti-

schen Wohnungsbaugesellschaften der Landeshauptstadt München und mit ca.

35.000 Wohnungen Münchens größte Vermieterin. Die GEWOFAG stellt seit rund

90 Jahren den Münchner Bürgerinnen und Bürgern Wohnraum zu erschwinglichen

Preisen zur Verfügung.

Dies folgt dem satzungsgemäßen Zweck aller GEWOFAG-Konzerngesellschaften, der

sicheren und sozial verantwortbaren Wohnungsversorgung von breiten Schichten

der Münchener Bevölkerung. Der Schwerpunkt der geschäftlichen Tätigkeiten liegt

dabei auf dem Gebiet der Landeshauptstadt München, wo die GEWOFAG gemessen

an der Anzahl der verwalteten Wohnungen für rund 4,5 % des gesamten Wohnungs-

bestands in München verantwortlich ist.

Zu den Hauptaufgaben des GEWOFAG-Konzerns gehören die Bewirtschaftung und

Verwaltung eigener und fremder Immobilien, die Bautätigkeit mit dem Erwerb, der

Entwicklung und anschließenden Bebauung von Grundstücken, die Instandhaltung

und Modernisierung von Bestandsimmobilien sowie diverse immobilienbezogene

Servicedienstleistungen.

KONZERNSTRUKTUR

Die zentralen Managementaufgaben, die Steuerung des Konzerns und die strategi-

schen Funktionen sind die direkten Aufgaben der Konzernobergesellschaft

GEWOFAG Holding GmbH. Dazu gehören Einkauf, IT, Entwicklung, Personal, Finan-

zen, Kommunikation, Governance, Konzernsteuerung, die Stabsstellen Innenrevision

und Finanzmanagement. Alleinige Gesellschafterin der GEWOFAG Holding GmbH ist

die Landeshauptstadt München.

Die operativen Aufgaben werden in den sechs Tochterunternehmen sowie im Teil-

konzern Heimag (im Folgenden auch „HEIMAG“) erbracht. An den Tochtergesell-

schaften GEWOFAG Gebäude Service GmbH, GEWOFAG Projektgesellschaft mbH,

GEWOFAG Grundstücksgesellschaft mbH, GEWOFAG Wohnen GmbH, GEWOFAG

Dienstleistungsgesellschaft mbH und Wohnforum GmbH ist die GEWOFAG Holding

GmbH unmittelbar beteiligt.


ABSCHLUSS HOLDING



LAGEBERICHT

ABSCHLUSS KONZERN

Die GEWOFAG Wohnen GmbH hatte am 17.12.2014 von dem ihr eingeräumten

Ankaufsrecht (Call-Option) gegenüber der Mitgesellschafterin GWG Gesellschaft für

Wohnungs- und Gewerbebau Baden-Württemberg AG (nachfolgend GWG Stuttgart)

Gebrauch gemacht und die von der GWG Stuttgart gehaltenen Anteile an der Hei-

mag München GmbH erworben. Die Unterzeichnung der Kaufverträge für 30 % der

Anteile an der Heimag München GmbH erfolgte im Juni 2015, die Zahlung des verein-

barten Kaufpreises wurde im Juli 2015 geleistet. Die Landeshauptstadt München hatte

sich bereiterklärt, eine Bareinlage zur hälftigen Finanzierung des Kaufpreises (zzgl.

zum Erwerbszeitpunkt kalkulierter Grunderwerbsteuer) in Höhe von EUR 28,27 Mio.

in das Stammkapital der GEWOFAG Holding GmbH zu leisten. Die Kapitalerhöhung

erfolgte mit Beschluss vom 21.10.2015. Mit Vollzug des Anteilserwerbs ist die Heimag

München GmbH eine 100%ige Tochtergesellschaft der GEWOFAG Wohnen GmbH.

Eine mittelbare Minderheitsbeteiligung über die GEWOFAG Wohnen GmbH wird von

der GEWOFAG Holding GmbH an der Münchner Gesellschaft für Stadterneuerung

mbH (MGS) gehalten.

Die Wohnforum Service GmbH hat ihren operativen Geschäftsbetrieb im Jahr 2012

bis auf Weiteres eingestellt und wird als GmbH-Mantel von der GEWOFAG Holding

GmbH gehalten.

Mit wirtschaftlicher Wirkung zum 01.01.2015 wurden die Gesellschaften GEWOFAG IT

Servicegesellschaft mbH und die GEWOFAG Immobilien Beteiligungs GmbH auf die

GEWOFAG Holding GmbH verschmolzen.

Die GEWOFAG hat sich zum Ziel gesetzt, die Konzernstruktur des GEWOFAG-Kon-

zerns sukzessive zu vereinfachen und hierdurch u. a. Arbeitsabläufe zu optimieren.

Die Aufauorganisation des Konzerns soll letztlich auf die inhaltlichen Kernbereiche

Bau – Bestand – Service ausgerichtet werden.


Die Beteiligungsverhältnisse zum 31.12.2015 sind folgendem Schaubild zu entnehmen.

GEWOFAG Grundstücks-

gesellschaft mbH

GEWOFAG Projekt-

gesellschaft mbH

GEWOFAG Gebäude Service

GmbH

Wohnforum GmbH

GEWOFAG Dienstleistungs-gesellschaft mbH

GEWOFAG Wohnen GmbH

Münchner Gesellschaft für

Stadterneuerung mbH

Heimag Besitz gesellschaft

mbH

Heimag München GmbH

Mietmanagement Heimag

GmbH & Co. KG

Wohnforum Service GmbH

Landeshauptstadt München

100 % 100 % 100 %

93,75 %

100 %6 % 100 % 100 %

100 % 100 % 100 %

GEWOFAG Holding GmbH

100 %


ABSCHLUSS HOLDING



LAGEBERICHT

ABSCHLUSS KONZERN

BEWIRTSCHAFTUNG UND VERWALTUNG EIGENER UND

FREMDER IMMOBILIEN

Die Immobilien des GEWOFAG-Konzerns befinden sich in den bestandshaltenden

Konzerngesellschaften GEWOFAG Wohnen GmbH, GEWOFAG Grundstücksgesell-

schaft mbH sowie den unter eigener Marke auftretenden Heimag München GmbH

und Mietmanagement Heimag GmbH & Co. KG.

Die HEIMAG bewirtschaftete bis zum 31.08.2015 die in ihrem Eigentum befindlichen

Immobilien selbstständig. Zum 01.09.2015 sind die kaufmännischen Immobilien-

verwalterinnen und Immobilienverwalter der HEIMAG in die GEWOFAG Wohnen

GmbH gewechselt, so dass seit diesem Zeitpunkt die Bewirtschaftung und Verwal-

tung aller Immobilien im GEWOFAG-Konzern zentral durch die GEWOFAG Wohnen

GmbH erfolgt. Dies umfasst auch die operative Verwaltung und Bewirtschaftung der

im Dritteigentum stehenden Immobilien, die vertraglich von der GEWOFAG Dienst-

leistungsgesellschaft mbH verwaltet werden.


VERWALTETER IMMOBILIENBESTAND (GESAMT) IM GEWOFAG KONZERN

Gesellschaft Wohneinheiten Gewerbeeinheiten

GEWOFAG Wohnen GmbH 25.927 333

GEWOFAG Grundstücksgesellschaft mbH 1.737 55

Heimag München GmbH 363 10

Mietmanagement Heimag GmbH & Co. KG 4.685 9

Fremdverwaltung 1.912 86

Summe Konzern 34.624 493

In fünf Mieterzentren und einer Geschäftsstelle in Taufkirchen stehen die Mitarbeite-

rinnen und Mitarbeiter täglich vor Ort in den Quartieren zur Verfügung, um sich der

Anliegen der Mieterinnen und Mieter mit ihren Wohnungen und ihrem Wohnumfeld

anzunehmen:

Stadtteile mit den Mieterzentrum Wohneinheiten größten Beständen

MZ 1: Ramersdorf 7.989 Ramersdorf, Berg am Laim

MZ 2: Giesing 6.595 Obergiesing, Harlaching

MZ 3: Sendling/Laim 8.156 Laim, Fürstenried, Pasing, Sendling, Westpark

MZ 4: Neuhausen 6.434 Neuhausen, Moosach

MZ 5: Riem/Taufkirchen* 5.450 Taufkirchen, Riem, Bogenhausen

Summe Konzern 34.624

* Die Geschäftsstelle Taufkirchen ist dem Mieterzentrum

Riem/Taufkirchen zugeordnet.


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LAGEBERICHT

ABSCHLUSS KONZERN

Abbildung: Zuordnung der Mieterzentren im Stadtgebiet

Wohnanlagen GEWOFAG

Wohnanlagen HEIMAG

Wohnanlagen in Planung/Bau

1 Mieterzentrum 1 | Ramersdorf

2 Mieterzentrum 2 | Giesing

3 Mieterzentrum 3 | Sendling/Laim

4 Mieterzentrum 4 | Neuhausen

5 Mieterzentrum 5 | Riem

Geschäftsstelle TaufkirchenGT

GT

Neuhausen-Nymphenburg

Schwabing-West

Milbertshofen-Am HartMoosach

Feldmoching-Hasenbergl

Allach-Untermenzing

Pasing-Obermenzing

Aubing-Lochhausen-Langwied

Maxvorstadt

Schwabing-Freimann

Bogenhausen

Schwan-thaler-höhe Ludwigs-

vorstadt-Isarvorstadt

Altstadt-LehelLaim

Hadern

Unterhaching

Trudering-Riem

Ramersdorf-Perlach

Sendling-Westpark

Thalkirchen-Obersendling-Forstenried-Fürstenried-Solln

Untergiesing-Harlaching

Ober-giesing-Fasangarten

Send-ling

Au-Haidhausen

Berg am Laim


NEUBAU, INSTANDHALTUNG UND MODERNISIERUNG VON IMMOBILIEN

Für den Neubau, die Modernisierung und die geplante Instandhaltung bedienen sich

die bestandshaltenden Gesellschaften der Dienstleistungen der GEWOFAG Projekt-

gesellschaft mbH. Diese erbringt hierfür im Konzernverbund Projektsteuerungs- und

Projektmanagementleistungen nach AHO (Ausschuss der Verbände und Kammern

der Ingenieure und Architekten für die Honorarordnung) und Leistungen im Rahmen

der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI). Sie ist in geringem Um-

fang auch für externe Auftraggeber tätig.


ABSCHLUSS HOLDING



LAGEBERICHT

ABSCHLUSS KONZERN

TECHNISCHE DIENSTLEISTUNGEN

Die Erbringung von technischen Dienstleistungen für die bestandshaltenden Gesell-

schaften des GEWOFAG-Konzerns erfolgt durch die GEWOFAG Gebäude Service

GmbH. Hierzu zählen sowohl Handwerkerleistungen in den Fachsparten Sanitär, Hei-

zung, Elektrotechnik, Schreinerei und Gärtnerleistungen als auch die Wahrnehmung

von Verkehrssicherungspflichten und Leistungen im Rahmen der Sicherheits- und

Gesundheitsschutzkoordination. Im Jahr 2015 wurden die Leistungen um die Koordi-

nation des Fuhrpark- und Reparaturmanagements im Konzern sowie die Durchfüh-

rung von Reparaturen in der eigenen Werkstatt erweitert.

SOZIALE UND HAUSMEISTERDIENSTLEISTUNGEN

Mit der Wohnforum GmbH (im Folgenden auch „Wohnforum“) besitzt die GEWOFAG

eine Tochtergesellschaft, die soziale Dienstleistungen rund um das Thema „Wohnen“

anbietet. Die Wohnforum GmbH ist im Quartiers-, Umzugs- und Konfliktmanage-

ment tätig und erbringt darüber hinaus zahlreiche Beratungs- und Hilfeleistungen. Sie

betreibt das Wohn- und Versorgungskonzept „Wohnen im Viertel“ für ältere und in der

Mobilität eingeschränkte Personen sowie die individuelle Wohnberatung und unter-

stützt durch diese präventiven Hausbesuche Mieterinnen und Mieter. Die Wohnforum

GmbH unterhält soziale Einrichtungen wie Nachbarschafts- und Bewohnertreffs, die

zur Stärkung des nachbarschaftlichen Engagements sowie zur Förderung der sozialen

Sicherheit und Stabilität beitragen. Zum 01.01.2016 werden auch die Hausmeisterinnen

und Hausmeister der HEIMAG im Rahmen eines Betriebsübergangs in die Wohn-

forum GmbH wechseln, so dass ab diesem Zeitpunkt alle im Konzern beschäftigten

Hausmeister innen und Hausmeister im Wohnforum angesiedelt sind.

ÄNDERUNGEN IN DER GESCHÄFTSFÜHRUNG

Frau Gordona Sommer hat ihr Amt als Geschäftsführerin in der GEWOFAG Holding

GmbH, der GEWOFAG Wohnen GmbH und anderen Konzerngesellschaften zum

22.05.2015 aus gesundheitlichen Gründen niedergelegt.


1.2 ZIELE UND STRATEGIEN

Durch sein Leitbild hat sich der GEWOFAG-Konzern in seinem Handeln der Verein-

barkeit von sozialer und ökologischer Verantwortung mit wirtschaftlichem Erfolg

verpflichtet. Diese drei Säulen bilden den Rahmen für die Ziele und Strategien des

GEWOFAG-Konzerns und damit auch der jeweiligen Konzerngesellschaften.

Der GEWOFAG-Konzern hat sich in den kommenden Jahren zum Ziel gesetzt, mit

Unterstützung des Gesellschafters durch zusätzlichen Wohnungsneubau einen

wesentlichen Beitrag zur Entspannung des Münchener Wohnungsmarkts zu leisten.

Dieses Wachstum soll nachhaltig unter Berücksichtigung der eigenen finanziellen

Leistungsfähigkeit sowie der Wirtschaftlichkeit der notwendigen Investitionen er-

folgen. Zur Beurteilung der finanziellen Leistungsfähigkeit wurden konkrete Finanz-

kennzahlen und entsprechende Richtwerte vom Aufsichtsrat beschlossen, die in

einem 10-jährigen Planungszeitraum nicht unterschritten werden sollen.

Als Vermieterin und Verwalterin von rund 35.000 Wohnungen in zumeist großen zu-

sammenhängenden Siedlungen steht neben der Verbesserung der Gebäudequalität

auch die Schaffung eines attraktiven und sozial stabilen Wohnumfelds im Fokus.

Dies und ein guter Service rund um das Thema Wohnen sichern die Zufriedenheit der

Mieterinnen und Mietern.

Um der ökologischen Verantwortung gerecht zu werden, errichtet der GEWOFAG-

Konzern energieeffiziente Häuser und installiert umweltfreundliche Energieversor-

gungssysteme, wie z. B. Fernwärme. Im Bestand werden Gebäude modernisiert und

auf einen höheren energetischen Standard gebracht. Der durchschnittliche Energie-

verbrauch pro Quadratmeter Wohnfläche wird dabei insgesamt deutlich reduziert.

Diese sozialen und ökologischen Investitionen verbessern langfristig die Attraktivität

der Quartiere, erhöhen die Vermietbarkeit der Wohnungen und schaffen so auch

einen wirtschaftlichen Mehrwert.

Im Rahmen turnusmäßiger Jahreszielekonferenzen werden aus den Unternehmens-

zielen konkrete Jahresziele abgeleitet, die dann stufenweise in weiteren Jahresziele-

konferenzen und Einzelgesprächen spezifiziert und kommuniziert werden. Im Ergeb-

nis wird so sichergestellt, dass alle Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter die Zielvorgaben

des GEWOFAG-Konzerns und somit der Gesellschafterin Landeshauptstadt München

kennen, sich damit identifizieren und ihren konkreten Beitrag dazu leisten können.

Zur Erreichung dieser Ziele versteht die GEWOFAG die Zufriedenheit und ein gutes

Miteinander der Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter als wesentliche Voraussetzung.


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1.3 STEUERUNGSSYSTEM UND LEISTUNGSINDIKATOREN

Der GEWOFAG-Konzern hat ein integriertes ganzheitliches Managementsystem

eingeführt, in dem die Systematik für die Gestaltung, Lenkung und Entwicklung des

Konzerns formal verankert ist. Das Managementsystem umfasst sämtliche zur Steu-

erung des Unternehmens relevante Themenfelder und gibt den Rahmen für Effizienz

und Rechtssicherheit vor.

Zur Erkennung von Planabweichungen und Trends werden regelmäßig Ab wei-

chungs analysen erstellt. In Ergebnisgesprächen mit der Konzerngeschäfts führung

erfolgt quartalsweise eine detaillierte Analyse der Geschäftsentwicklung und der

Risikolage. Die Durchführung, Budgetierung und Veränderungen von Investitionen

werden laufend überwacht und Abweichungen untersucht. Die Informationen erlau-

ben es der Geschäftsführung und den Führungskräften, Entscheidungen zu treffen

und gegebenenfalls erforderliche Maßnahmen frühzeitig einzuleiten.

Die Geschäftsführung informiert darüber hinaus den Aufsichtsrat regelmäßig, zeitnah

und umfassend über alle für den Konzern relevanten Fragen der Strategie, der Pla-

nung, der Geschäftsentwicklung, der Risikolage, des Risikomanagements und der

Compliance.

Bei der Umsetzung der Ziele und Strategien betrachtet die GEWOFAG regelmäßig die

Entwicklung folgender Leistungsindikatoren:

WOHNUNGSWIRTSCHAFTLICHE LEISTUNGSINDIKATOREN

Die Anzahl der fertiggestellten Wohnungen und die Anzahl der abgeschlossenen

umfassenden Sanierungen (zumeist energetische Modernisierungen) sind neben den

Investitionen, die auf Einzelprojektebene verfolgt werden, die wichtigsten Kenn-

größen zur Messung der Intensität der Bautätigkeit.

Im Rahmen der Bestandsbewirtschaftung verfolgt die GEWOFAG neben der Ent-

wicklung der Sollmieten insbesondere die Entwicklung der Leerstandsquote. Die

Leerstandsquote (Anzahl der leerstehenden Wohnungen im Verhältnis zum Woh-

nungsbestand) setzt sich zusammen aus dem strategischen Leerstand, den die

GEWOFAG zum Beispiel aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen langfristig plant,

und dem umbau- oder vermietungsbedingten Leerstand, der aufgrund erforderlicher

Instandhaltungsmaßnahmen infolge eines Mieterwechsels bzw. aufgrund mangeln-

der Wohnraumnachfrage besteht.


NICHTFINANZIELLE LEISTUNGSINDIKATOREN

Die Zufriedenheit von Mieterinnen und Mietern wird jährlich in Mieterbefragungen

erfasst. Die Befragung dient nicht nur dazu, Einschätzungen abzufragen, sondern

detailgenau den Hausverwaltungen die Möglichkeit zu geben, sich noch mehr an

den Bedarfen der Kundinnen und Kunden zu orientieren und den Service weiter zu

verbessern.

FINANZIELLE LEISTUNGSINDIKATOREN

Zur Beurteilung der finanziellen Leistungsfähigkeit betrachtet die GEWOFAG als

100%ige Tochtergesellschaft der Landeshauptstadt München den Konzernjahresüber-

schuss sowie die Eigenkapitalrendite. Die Eigenkapitalrendite berechnet sich aus dem

Jahresüberschuss vor Ertragsteuern im Verhältnis zum Eigenkapital.

Des Weiteren ist der Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit als zentrale Liqui-

ditäts kennzahl Indikator für die finanzielle Leistungsfähigkeit. Mit den aus dem

eigenen operativen Geschäft erwirtschafteten Mitteln ist zum einen der laufende

Kapitaldienst als auch ein ausreichend hoher Eigenkapitalanteil für die beabsichtigten

Investitionen zu decken.

Mehrgenerationenwohnen am Reinmarplatz in Neuhausen


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2 WIRTSCHAFTSBERICHT

2.1 GESAMTWIRTSCHAFTLICHE UND BRANCHENSPEZIFISCHE

RAHMENBEDINGUNGEN

Der Konjunkturaufschwung in Deutschland hat sich in der zweiten Hälfte des Jahres

2015 mit einem gegenüber dem ersten Halbjahr unveränderten Tempo fortgesetzt.

Das Rheinisch-Westfälische Institut für Wirtschaftsforschung („RWI Essen“) stellte

in seiner Analyse eine Verschiebung der Triebkräfte zugunsten der Inlandsnachfrage

fest. Insbesondere die privaten Konsumausgaben und der staatliche Konsum hätten

kräftig zugelegt, während die Anlageinvestitionen nur schwach aufwärts gerichtet

waren. Von der Außenwirtschaft gingen per saldo dämpfende Effekte aus, da die

Exporte deutlich an Schwung verloren hätten. Im Gesamtjahr 2015 hat das Brutto-

inlandsprodukt nach den übereinstimmenden Prognosen der führenden deutschen

Wirtschaftsforschungsinstitute um 1,7 % bis 1,8 % zugenommen.

Die Bautätigkeit schwenkte nach Ansicht des Deutschen Instituts für Wirtschafts-

forschung e. V. („DIW Berlin“) nach der insgesamt rückläufigen Bauproduktion im

Sommer halbjahr gegen Ende des Jahres 2015 wieder auf einen kräftigen Expansions-

kurs ein, der in erster Linie vom Wohnungsbau getragen ist. Die Zinsen für Baugeld

befinden sich weiterhin auf einem äußerst niedrigen Niveau, gleichzeitig sind die

Renditen auf Anlagealternativen gering.

Für das Verbraucherpreisniveau sehen die Forscher des Instituts für Weltwirtschaft

(„IfW Kiel“) im Jahr 2015 aufgrund der gesunkenen Ölpreise kaum Veränderungen.

Das Institut weist in seiner Schätzung einen nur leichten Anstieg von 0,3 % aus. Die

Arbeitslosenquote wurde für 2015 bei 6,4 % gesehen, ein leichter Rückgang nach

6,7 % im Vorjahr.

Die bayerische Landeshauptstadt München befindet sich seit vielen Jahren an der

Spitze der teuersten Großstädte bundesweit sowohl im Kauf- als auch im Miet-

segment. Die Nachfrage nach Wohnraum ist ungebrochen hoch. Der Gutachter-

ausschuss Münchens berichtet von einer anhaltend hohen Nachfrage und einem

knappen Angebot am Münchner Immobilienmarkt. Das Geldumsatzvolumen bei

Immobilientransaktionen in München im Gesamtjahr 2015 ist im Vorjahresvergleich

um 20 % angewachsen, die Preise von Wohnbaugrundstücken waren im Mittel rund

12 % höher als im Vorjahreszeitraum.


Die Erstbezugsmieten lagen nach Auswertungen des Referats für Stadtplanung und

Bauordnung (Wohnungsmarktbarometer 2015) in München in 2015 bei durchschnitt-

lich EUR 18,39 monatlich pro m², die Wiedervermietungsmieten bei EUR 15,57 pro m².

Bei den Wiedervermietungsmieten entspricht dies einer Steigerung von rund 3,6 %

zum Vorjahr.

2.2 GESCHÄFTSVERLAUF

Die Bewirtschaftung der eigenen Immobilien, die Verwaltung fremder Immobilien

sowie das Projekt- und Baumanagement insbesondere beim Neubau und bei der Sa-

nierung bzw. Modernisierung von Bestandsimmobilien bestimmten 2015 im Wesent-

lichen die wirtschaftliche Lage des GEWOFAG-Konzerns.

BEWIRTSCHAFTUNG UND VERWALTUNG EIGENER UND

FREMDER IMMOBILIEN

Der GEWOFAG-Konzern ist am 31.12.2015 Eigentümer von 32.712 Wohnungen und 407

Gewerbeeinheiten mit rund 2,017 Mio. m² Wohn- und Nutzfläche sowie von 15.044

Garagen und Stellplätzen im Großraum München. Die Wohnungsbestände umfassen

20.097 freifinanzierte (61,0 % der Wohneinheiten) und 12.615 öffentlich geförderte

Wohnungen (39,0 % der Wohneinheiten), wobei für den GEWOFAG-Konzern für die

freifinanzierten bzw. aus der Sozialbindung bereits entfallenen Mietwohnungen das

„Konzept Soziale Mietobergrenzen“ (KSM) gemäß Beschluss der Vollversammlung des

Stadtrates vom 26.07.2006 gilt.

Darüber hinaus verwaltet der GEWOFAG-Konzern zum 31.12.2015 insgesamt 1.912

Wohnungen und 86 Gewerbeeinheiten für Dritte. Zudem werden 26 Teileigentums-

gemeinschaften, wie zum Beispiel Kindertagesstätten, betreut.

Die durchschnittliche Nettomiete ohne Nebenkosten im Bestand des GEWOFAG-

Konzerns beträgt zum Stichtag 31.12.2015 EUR 6,94 pro m² (Vj. EUR 6,79 pro m²) und

liegt im Vergleich zum Vorjahr etwas höher. Gründe dafür waren durchgeführte

Mieterhöhungen und Mietpreisanpassungen als Folge von Mieterwechseln im frei-

finanzierten Wohnungsbestand und Erstvermietungen in den fertiggestellten Neu-

bauobjekten. In der Anpassung der Mieten für die freifinanzierten Mietwohnungen

war der GEWOFAG-Konzern an den Mietspiegel 2015 gebunden.


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Die Nettomiete ohne Nebenkosten der preisgebundenen Wohnungen beträgt zum

Stichtag 31.12.2015 EUR 6,07 pro m² (Vj. EUR 5,98 pro m²). Im nicht preisgebundenen

Wohnungsbestand liegt die durchschnittliche Nettomiete mit EUR 7,48 pro m² etwas

höher als im Vorjahresvergleich (EUR 7,29 pro m²).

Die Sollmieterlöse im Jahr 2015 sind mit 3,9 % etwas geringer angestiegen als geplant

(4 %). Die Bestandsmieten entwickelten sich planmäßig.

Die Belegung der Wohnungen im geförderten Neubau und mehrheitlich im Bestand

erfolgt zusammen mit dem Amt für Wohnen und Migration unter Beachtung der

Förderbedingungen bzw. des „Konzepts Soziale Mietobergrenze“ (KSM). Die in der

KSM vorgesehene Deckelung der Mieten bei EUR 6,25 bzw. EUR 6,75 ist abhängig

von den entsprechenden Einkommenskategorien und setzt der Preisgestaltung im

freifinanzierten Wohnungsbestand Grenzen.

Die Mieterfluktuationsrate kumulierte sich über das Jahr 2015 auf ca. 5,2 % und lag

damit auf dem niedrigen Niveau des Vorjahres.

Die Vermietungsquote lag bei 98,65 %. Dabei wurde die Leerstandsquote inklusi-

ve strategischem (0,89 %), umbaubedingtem (0,18 %) und vermietungsbedingtem

Leerstand (0,28 %) berücksichtigt. Der vermietungsbedingte und umbaubedingte

Leerstand liegen somit planmäßig auf dem niedrigen Niveau des Vorjahres. Gekün-

digte Wohnungen werden regelmäßig nach dem heutigen Stand der Technik instand

gesetzt. Sowohl die angespannte Situation auf dem Münchner Wohnungsmarkt

als auch die zeitlich befristeten Zwischennutzungen bei strategisch leerstehenden

Objekten tragen zu der niedrigen Leerstandsquote bei. In der Ludlstraße plant die

GEWOFAG in drei Bauabschnitten den Abbruch der Bestandsgebäude und die städ-

tebauliche Neuordnung des Gesamtgebiets. In Vorbereitung dieser Baumaßnahme

wurden in 2015 weitere Wohnungen entmietet, der strategische Leerstand hat sich

somit leicht erhöht. Einen ebenfalls strategischen Leerstand weist ein Objekt in der

Isoldenstraße auf, in dem nach der Fertigstellung noch Mängelbeseitigungen durch-

geführt werden mussten.

Durch eine Vielzahl von bau- und sicherheitstechnischen Maßnahmen konnte der

Brandschutz in den Wohnanlagen weiter verbessert werden. Im Rahmen der Ver-

kehrssicherung wurden regelmäßige Begehungen anhand von festgelegten Prüf-

punkten durchgeführt und dringend nötige Reparaturen sofort erledigt.

106 GEWOFAG Holding GmbH 2015Siedlung Max II in Neuhausen


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Im Geschäftsjahr 2015 wurde, wie auch bereits im Vorjahr, eine Mieterbefragung

durchgeführt. Die Mieterinnen und Mieter wohnen sehr gerne bei der GEWOFAG

und haben dem Unternehmen bei der Befragung im Jahr 2015 ein hervorragendes

Zeugnis ausgestellt. Rund 92 % sind zufrieden oder sogar sehr zufrieden mit ihrer

Vermieterin. Das sehr gute Ergebnis aus dem Vorjahr wurde damit sogar noch über-

troffen.

MODERNISIERUNGEN

Im Geschäftsjahr 2015 wurden im GEWOFAG-Konzern 414 Wohneinheiten umfas-

send energetisch saniert und Projekte mit einem Gesamtinvestitionsvolumen in Höhe

von EUR 25,5 Mio. umgesetzt.

FertiggestellteGroßmodernisierung Gesellschaft Wohneinheiten

Max II-1 BA.2 GEWOFAG Wohnen GmbH 302

Attenkofer Straße Nord 1.BA GEWOFAG Wohnen GmbH 112

Summe 414

Die energetische Sanierung der Siedlung Max II ist das bedeutendste Modernisie-

rungsvorhaben der GEWOFAG in den kommenden Jahren. Das Vorhaben betrifft ins-

gesamt 1.174 Wohneinheiten. Die Modernisierung der gesamten Siedlung soll zeitlich

versetzt in fünf Bauabschnitten erfolgen. Im zweiten Bauabschnitt wurden in 2015

insgesamt 302 Wohneinheiten modernisiert.

Mit dem planmäßigen Abschluss der zweiten energetischen Sanierungen in der

Attenkofer Straße (112 Wohneinheiten) wurden die Vorjahresprognosen von insge-

samt 400 Sanierungen somit erfüllt.


NEUBAU FÜR DAS ANLAGEVERMÖGEN

Der GEWOFAG-Konzern hat im Berichtsjahr 359 Wohnungen bautechnisch fertig-

gestellt und somit die für das Jahr 2015 geplanten 340 Fertigstellungen umsetzen

können. Hiervon wurden noch in 2015 216 Wohnungen an den jeweiligen Bauherrn

übergeben. Für 143 Wohnungen erfolgten die Abnahme und der Bezug Anfang des

Jahres 2016.

In Summe wurden Projekte im Bereich Neubau und Aufstockungen mit einem Inves-

titionsvolumen in Höhe von EUR 127,6 Mio. realisiert.

FertiggestellteNeubaumaßnahme/

Aufstockung Gesellschaft Wohneinheiten

DomagkPark Nord WA 3 GEWOFAG Wohnen GmbH 116 *

Ramersdorf Mitte Baufeld C GEWOFAG Wohnen GmbH 63

Aufstockung Sendling 1. BA GEWOFAG Wohnen GmbH 31

Isoldenstraße GEWOFAG Grundstück GmbH 69

Wilhelmine-Lübke-Haus GEWOFAG Grundstück GmbH 36

Bauernbräuweg GEWOFAG Grundstück GmbH 27 *

Gräfstraße Heimag München GmbH 17

Summe 359

* Bautechnische Fertigstellung Ende 2015 mit Abnahme und Bezug zu Beginn des Jahres 2016.

ÜBERNAHME STÄDTISCHER IMMOBILIEN/GRUNDSTÜCKSERWERBE

Im Dezember 2015 erwarb die GEWOFAG Wohnen GmbH ein Grundstück an der

Carl-Wery-Straße in Perlach. Geplant wird die Errichtung von insgesamt ca. 425

Mietwohnungen. Zudem wurde ebenfalls Ende des Jahres 2015 ein Grundstück inklu-

sive aller Bauleistungen (schlüsselfertiger Erwerb von 34 München-Modell-Mietwoh-

nungen) im Baugebiet Hochäckerstraße WA 2.1 Ost erworben.

Weiterhin wurde die Rückabwicklung eines Grundstücksankaufs durch die Heimag

München GmbH in 2015 beschlossen. Dies soll in 2016 von der GEWOFAG Wohnen

GmbH übernommen und mit 66 Wohneinheiten im konzeptionellen Mietwohnungs-

bau bebaut werden.


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TECHNISCHE DIENSTLEISTUNGEN

Um die Gärtnerabläufe und die Pflege der Außenanlagen zu optimieren, wurden im

Jahr 2015 bedarfsgerechte Pflegepläne erstellt. Die Attraktivität der Außenanlagen

soll durch die zentrale und fachgerechte Betreuung im Sachgebiet Gartenbau für den

Gesamtkonzern verbessert werden.

Mittels Fernüberwachung kann die GEWOFAG Gebäude Service GmbH technische

Probleme in den derzeit angeschlossenen 303 Heizungsanlagen frühzeitig erkennen

und beheben. Die Gebäudeleittechnik wird in Zukunft von der Störungsmeldung

und -protokollierung hin zur Anlagenoptimierung weiterentwickelt mit dem Ziel,

Betriebskosten zu senken und Energie und CO₂ einzusparen.

SOZIALE DIENSTLEISTUNGEN UND HAUSMEISTEREI

Im Bereich soziale Aufgaben stand die Eröffnung von vier weiteren Standorten des

Erfolgsmodells „Wohnen im Viertel“ am Ackermannbogen, in der Rupertigaustraße,

am Reinmarplatz und im DomagkPark auf der Jahresagenda. Ziel ist die flächen-

deckende Ausstattung des gesamten GEWOFAG-Bestands mit dem Wohn- und

Versorgungskonzept für Menschen im Alter und mit Behinderung.

MITARBEITERINNEN UND MITARBEITER

Im Jahresdurchschnitt waren im Konzern 679 Vollzeitäquivalente (Vj. 680 Vollzeit-

äquivalente) beschäftigt. Der Anteil weiblicher Mitarbeiter betrug zum Ende des

Ge schäftsjahres 51,0 %, in Führungspositionen 35,9 %.


2.3 LAGE DES KONZERNS

ERTRAGSLAGE

Das Jahresergebnis des GEWOFAG-Konzerns entwickelte sich wie folgt:

2015 2014 TEUR TEUR

Umsatzerlöse 230.326 224.177

Bestandsveränderungen 3.900 325

Andere aktivierte Eigenleistungen 5.796 4.046

Sonstige betriebliche Erträge 11.668 28.657

Betriebsleistung 251.690 257.205

Aufwendungen für bezogene Lieferungen/Leistungen –111.304 –120.891

Personalaufwand –43.274 –42.848

Abschreibungen –36.242 –33.994

Sonstige betriebliche Aufwendungen –8.997 –9.509

Sonstige Steuern –4.911 –4.780

Betriebsaufwand –204.728 –212.022

Betriebsergebnis 46.962 45.183

Finanzergebnis –24.507 –22.894

Außerordentliches Ergebnis 0 –189

Gesamtergebnis vor Ertragsteuern 22.455 22.100

Ertragsteuern

Laufende Ertragsteuern –114 299

Latente Steuern –2.696 –2.726

Jahresergebnis 19.645 19.673


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Die Umsatzerlöse resultieren überwiegend aus der Vermietung des Wohnungs

bestandes.

Bei den Umsatzerlösen aus der Hausbewirtschaftung konnte aufgrund gestiegener

Mieteinkünfte ein Zuwachs von EUR 5,5 Mio. verzeichnet werden, der vor allem aus

Neubezügen und Mietanpassungen im freifinanzierten und preisgebundenen Woh

nungsbestand resultiert.

Die Erhöhung der Bestandsveränderung um EUR 3,6 Mio. im Vergleich zum Vorjahr

ist im Wesentlichen auf die Steigerung von unfertigen Leistungen bei der GEWOFAG

Wohnen GmbH durch erhöhten Wohnungsbestand zurückzuführen.

Von den sonstigen betrieblichen Erträgen in Höhe von EUR 11,7 Mio. (Vj. EUR 28,7

Mio.) entfallen EUR 3,0. Mio. auf Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen, EUR

1,6 Mio. auf Erträge aus Versicherungsentschädigungen, EUR 2,2 Mio. auf die Erträge

aus der Auflösung von Einzelwertberichtigungen, EUR 1,3 Mio. auf Zuwendungen und

Zuschüsse von der Landeshauptstadt München. Im Vorjahr erfolgte die Entnahme

aus der Rückstellung für Bauinstandhaltung in Höhe von EUR 9,1 Mio., die für vordefi

nierte Projekte genutzt wurde. Die Rückstellung war damit zum 31.12.2014 vollständig

aufgelöst.

Der Betriebsaufwand ist im Vorjahresvergleich um EUR 7,3 Mio. gesunken. Die Ver

besserung resultiert überwiegend aus den rückläufigen geplanten Instand haltungs

auf wen dungen in Höhe von ca. EUR 11,0 Mio. bei der GEWOFAG Wohnen GmbH,

die in den Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen enthalten sind.

Gegenläufig erhöhte sich die Abschreibung bei der GEWOFAG Wohnen GmbH um

EUR 2,2 Mio. durch die Fertigstellung von weiteren Gebäuden.


Die Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen in Höhe von

EUR 111,3 Mio. (Vj. EUR 120,9 Mio.) beinhalten neben den Instandhaltungsaufwen-

dungen und Aufwendungen für werthaltige, aber nicht aktivierungsfähige Moderni-

sierungsmaßnahmen im eigenen Wohnungsbestand Betriebs- und Heizkosten. Des

Weiteren enthalten sind IT-Beratungs- und andere Verwaltungsaufwendungen.

Die Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung sind um EUR 3,3 Mio. auf EUR 96,7

Mio. (Vj. EUR 100,0 Mio.) gesunken. Die Aufwendungen für die Verkaufsgrundstücke

sind um EUR. 7,0 Mio. auf EUR 1,1 Mio. (Vj. EUR 8,1 Mio.) gesunken. Die Veränderung

im Vergleich zum Vorjahr ergibt sich im Wesentlichen aus einer in 2014 gebildeten

Prozesskostenrückstellung bei der Heimag München GmbH, welche in 2015 nicht

weiter zugeführt werden musste.

Der Personalaufwand erhöhte sich im Wesentlichen aufgrund von Tarifanpassungen

im gesamten Konzern um EUR 0,4 Mio. auf EUR 43,3 Mio.

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen gingen im Vorjahresvergleich um

EUR 0,5 Mio. zurück.

Neubau am Bauernbräuweg in Mittersendling


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ABSCHLUSS KONZERN

Im negativen Finanzergebnis von EUR 24,5 Mio. (Vj. EUR 22,9 Mio.) sind im Wesent-

lichen Zinsaufwendungen aus den gezogenen Darlehen enthalten. Die Veränderung

im Vergleich zum Vorjahr resultiert aus höheren Zinsaufwendungen infolge gestiege-

ner Verbindlichkeiten und niedrigerer Zinserträge infolge eines rückläufigen Zins-

niveaus.

Der Aufwand für latente Steuern im Geschäftsjahr von EUR 2,7 Mio. (Vj. EUR 2,7 Mio.)

blieb auf dem Vorjahresniveau.

Der Ankauf der Minderheitenanteile an der HEIMAG München GmbH (30 % von der

GWG Stuttgart) löst bei der GEWOFAG Wohnen GmbH einen Grunderwerbssteuer-

pflichtigen Vorgang aus. Aufgrund von gesetzgeberischen Veränderungen (und Urtei-

len des BFH) ist die genaue Höhe der zu entrichtenden Grunderwerbssteuer derzeitig

noch nicht ermittelbar. Nach vorsichtiger Schätzung wird von einem Betrag in Höhe

von EUR 16,3 Mio. ausgegangen. Die Finanzverwaltung hat intern die Anweisung

herausgegeben, derzeitig keine Grunderwerbssteuerbescheide zu erstellen, bis das

gesetzgeberische Verfahren und die neue Berechnungsgrundlage abgestimmt und

veröffentlicht sind. Im Geschäftsjahr 2015 ist kein Bescheid über die zu entrichtende

Grunderwerbssteuer zugegangen, daher wurde hierzu im Jahresabschluss 2015 eine

Rückstellung gebildet.

Die Rückstellung wird in der GEWOFAG Wohnen GmbH ergebniswirksam, d. h.

vermindert in 2015 den Jahresüberschuss der Einzelgesellschaft. Im Konzern wird eine

Aktivierung (im Anlagevermögen) vorgenommen. In diesem Zusammenhang ergibt

sich daher im Konzern kein Ergebniseffekt.

Durch die Erhöhung der Umsatzerlöse, den Rückgang von sonstigen betriebli-

chen Erträgen, die Reduzierung von Aufwendungen für bezogene Lieferungen und

Leistungen und bei gleichzeitiger Verschlechterung des Finanzergebnisses erzielte

der GEWOFAG-Konzern im Geschäftsjahr 2015 einen Jahresüberschuss in Höhe von

EUR 19,6 Mio. (Vj. EUR 19,7 Mio.).

Die Entwicklung des Konzernüberschusses übertrifft damit die Planungen des Kon-

zerns von EUR 5 Mio. bis EUR 10 Mio. Die Ertragslage wird damit als zufriedenstel-

lend beurteilt.

114 GEWOFAG Holding GmbH 2015Mehrgenerationenwohnen am Reinmarplatz in Neuhausen


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VERMÖGENSLAGE

Die Bilanzstruktur der Gruppe stellt sich zum 31. Dezember 2015 wie folgt dar:

31.12.2015 31.12.2014Aktiva TEUR % TEUR %

Anlagevermögen 1.503.315 85,3 1.373.012 86,5

– Immaterielle Vermögensgegenstände 530 0 1.062 0,1

– Sachanlagen 1.479.951 84,0 1.349.799 85,0

– Finanzanlagen 22.834 1,3 22.151 1,4

Umlaufvermögen 155.764 8,8 116.597 7,3

– Zum Verkauf bestimmte Grundstücke/Vorräte 64.728 3,7 60.729 3,8

– Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 7.021 0,4 7.541 0,5

– Flüssige Mittel 84.015 4,7 48.327 3,0

Rechnungsabgrenzungsposten 10.722 0,6 3.065 0,2

Aktive latente Steuern 92.969 5,3 95.665 6,0

Bilanzsumme 1.762.770 100,0 1.588.339 100,0

31.12.2015 31.12.2014Passiva TEUR % TEUR %

Eigenkapital 498.325 28,3 497.526 31,3

Rückstellungen 76.623 4,3 52.479 3,3

Verbindlichkeiten 1.185.966 67,3 1.036.598 65,3

Rechnungsabgrenzungsposten 1.856 0,1 1.736 0,1

Bilanzsumme 1.762.770 100,0 1.588.339 100,0

Die Erhöhung des Sachanlagevermögens resultiert vor allem aus Zugängen im Wohnungsbe-

stand, durch Neubau und Erwerb sowie Aktivierungen von werthaltigen Modernisierungsmaß-

nahmen in Höhe von EUR 167,1 Mio. (Vj. EUR 179,0 Mio.).


Nach planmäßigen Abschreibungen auf Sachanlagen in Höhe von EUR 35,9 Mio.

beläuft sich das Sachanlagevermögen auf EUR 1.479,9 Mio.

Unter den Finanzanlagen sind ein Wertpapierspezialfonds im Wert von EUR 17,6 Mio.

sowie Aktien und Anleihen in Höhe von EUR 5,2 Mio bilanziert. Die Veränderung re-

sultiert aus dem Verkauf von Wertpapieren in Höhe von EUR 0,3 Mio. sowie aus dem

Zukauf in Höhe von EUR 1,2 Mio.

Das Umlaufvermögen erhöhte sich um EUR 39,2 Mio. auf EUR 155,7 Mio. Die flüssigen

Mittel betragen zum Ende des Geschäftsjahres EUR 84,0 Mio. (Vj. EUR 48,3 Mio.).

Der laufende Aufwand aus latenten Steuern in Höhe von EUR 2,7 Mio. reduzierte die

aktiven latenten Steuern auf EUR 93,0 Mio. (Vj. EUR 95,7 Mio.).

Das Eigenkapital des Konzerns beträgt zum Stichtag EUR 498,3 Mio. (Vj. EUR

497,5 Mio.). Die Eigenkapitalrendite in Höhe von 4,0 % liegt um 1,1 Prozentpunkte

über dem prognostizierten Niveau von 2,9 %.

Das gezeichnete Kapital im Konzern beträgt zum 31. Dezember 2015 EUR 90,3 Mio.

(Vj. EUR 62,1 Mio.). Im Geschäftsjahr 2015 hat die Landeshauptstadt München eine

Bareinlage in Höhe von EUR 28,3 Mio. in das Stammkapital der GEWOFAG Holding

GmbH geleistet.

In die Gewinnrücklagen wurde der Bilanzgewinn des Vorjahres eingestellt.

Aus dem Ankauf der Minderheitsbeteiligung an der Heimag München GmbH von der

GWG Stuttgart durch die GEWOFAG Wohnen GmbH ergaben sich zwei wesentliche

Änderungen im Eigenkapital des Konzerns: Minderung der Kapitalrücklage um EUR

37,4 Mio. und eine Reduzierung der Minderheitsbeteiligung am Eigenkapital um EUR

9,5 Mio. Insgesamt flossen durch den Anteilsankauf EUR 46,9 Mio. aus dem Eigenka-

pital für den Kaufpreis und anschaffungsnahe Nebenkosten ab.

Die Gesamtverbindlichkeiten des Konzerns erhöhten sich um EUR 149,4 Mio. auf

EUR 1.186,0 Mio. Im Geschäftsjahr wurden insgesamt mehr Fremdfinanzierungs mittel

aufgenommen (EUR 298,1 Mio.) als getilgt (EUR 156,4 Mio.). Zum Bilanzstichtag wur-

den insgesamt EUR 55,0 Mio. aus dem Schuldscheindarlehen-Rahmenvertrag von

der Landeshauptstadt München in Anspruch genommen.


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Die Finanzierungsstrategie der GEWOFAG ist langfristig ausgerichtet. Investitio-

nen in Neubauvorhaben und Sanierungsmaßnahmen werden überwiegend über

die Inanspruchnahme von Förderdarlehen mit langen bis sehr langen Darlehens-

laufzeiten und Eigenmittel finanziert. Wesentliche Fördergeber sind in diesem

Zusammenhang der Freistaat Bayern, die Landeshauptstadt München und die

Bundesrepublik Deutschland. Das „Kommunale Wohnungsbauprogramm“ (Kom-

Pro), die „Einkommensorientierte Förderung“ (EOF), das „München Modell Miete“,

„Energieeffizient Bauen“ und „Energieeffizient Sanieren“ zählen zu den wesentlichen

Wohnungsbauförderprogrammen, welche von der GEWOFAG eingesetzt werden.

Darüber hinaus stehen der GEWOFAG weitere langfristige Mittel aus aufgenom-

men Schuldscheindarlehen über die Bayerische Versorgungskammer und einem

Schuldscheindarlehensrahmen, bereitgestellt von der Landeshauptstadt München,

zur Verfügung. Kurzfristig auftretende Liquiditätsspitzen können über einen Betriebs-

mittelrahmen ausgeglichen werden.

Der Ankauf der ausstehenden Anteile an der Heimag München GmbH wurde über

die Aufnahme eines kurzfristigen Darlehens und eine Betriebsmittellinie zunächst

zwischenfinanziert. Eine langfristige Umfinanzierung erfolgte zum Jahresende

über die Aufnahme eines Schuldscheindarlehens. Über die Aufnahme des Schuld-

scheindarlehens wurden außerdem mehrere Grundschulddarlehen abgelöst. Konkret

handelt es sich um vier mit der Bayerischen Landesbank abgeschlossene Darlehen,

welche mit einer variablen Verzinsung ausgestattet waren. Das Zinsänderungsrisiko

der variablen Finanzierung wurde über drei Payer-Zinsswaps abgesichert. Die Payer-

Zins swaps wurden gegen Zahlung des Marktwertes an den Kontrahenten ebenfalls

abgelöst.

Die Vermögenslage des GEWOFAG-Konzerns ist geordnet.


FINANZLAGE

Kapitalflussrechnung 1) 2015 2014 TEUR TEUR

Bilanzgewinn 18.218 19.233

Anderen Gesellschaftern zust. Gewinn 1.427 440

+ Jahresergebnis 19.645 19.673

+/– Abschreibungen/Zuschreibungen auf Gegenstände des Anlagevermögens 36.242 34.497

+/– Zinsaufwendungen/Zinserträge 24.546 22.836

+/– Zunahme/Abnahme der Rückstellungen 4.947 –4.002

+/– Sonstige zahlungsunwirksame Aufwendungen/ Erträge (aktivierte Eigenleistungen) –5.215 –3.847

–/+ Sonstiges 5.572 –4.569

Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit 85.737 64.588

+ Einzahlungen aus Abgängen von Gegenständen des Sachanlagevermögens 1.295 13.754

– Auszahlungen für Investitionen in das Sachanlagevermögen –143.971 –169.710

+ Einzahlungen aus Abgängen von Anteilen des Finanzanlagevermögens 325 7.527

– Auszahlungen für Investitionen in das Finanzanlagevermögen –1.155 –216

+ Sonstiges 105 398

Cashflow aus Investitionstätigkeit –143.401 –148.247

+ Einzahlungen aus Eigenkapitalzuführungen von Gesellschaftern des Mutterunternehmens 28.265 0

– Auszahlungen aus Transaktionen mit

Minderheitsgesellschaftern –46.973 0

+ Einzahlungen aus der Aufnahme von Krediten 298.065 72.667

– Auszahlungen aus der Tilgung von Krediten –156.423 –17.035

– Gezahlte Zinsen –29.534 –21.627

– Sonstiges –133 10

Cashflow aus Finanzierungstätigkeit 93.267 34.015

1) Cashflow-Ermittlung ab 2014 nach DRS 21.


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LAGEBERICHT

ABSCHLUSS KONZERN

Zahlungswirksame Veränderung des Finanzmittelfonds 35.603 –49.644

Finanzmittelfonds am Anfang der Periode 41.283 90.927

Finanzmittelfonds am Ende der Periode 76.886 41.283

Der Finanzmittelbestand setzt sich wie folgt zusammen:

31.12.2015 31.12.2014 TEUR TEUR

+ Bankguthaben 76.886 41.283

76.886 41.283

Die Zahlungsfähigkeit im Konzern war jederzeit gegeben.

Neubau an der Isolden-/Rümannstraße in Schwabing

120 GEWOFAG Holding GmbH 2015Mehrgenerationenwohnen am Reinmarplatz in Neuhausen


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LAGEBERICHT

ABSCHLUSS KONZERN

Der Finanzmittelbestand zum jeweiligen Stichtag setzt sich aus den kurzfristig reali-

sierbaren liquiden Mitteln zusammen. Nicht enthalten sind die Treuhandkonten, auf

denen die eingezahlten Mietkautionen in Höhe von EUR 7,1 Mio. verwahrt werden.

Der Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit ist im Vergleich zum Vorjahr um ca.

EUR 21,1 Mio. gestiegen. Dies ist vor allem darauf zurückzuführen, dass im operativen

Bereich nach Korrektur um Effekte aus der Investitionstätigkeit und Änderungen im

Netto-Umlaufvermögen ein deutlich höheres Jahresergebnis erwirtschaftet wurde.

So sind zum einen die Rückstellungen aufwandswirksam, aber zahlungsunwirksam

um EUR 8,9 Mio. gestiegen, zum anderen war im Vorjahr im Konzernüberschuss

ein Gewinn aus dem Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens in Höhe von

EUR 11,0 Mio. enthalten (im Berichtsjahr unter „Sonstiges“ ausgewiesen). Letztes Jahr

war der Verkaufsgewinn aus der Veräußerung eines Grundstückes in Poing hier ein

wesentlicher Faktor. Das Zinsaufwand im Konzern ist um EUR 1,7 Mio. gestiegen. Der

Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit liegt deutlich über der Prognose für 2015.

Der Cashflow aus der Investitionstätigkeit in Höhe von EUR 143,4 Mio. wird wie im

Vorjahr vor allem durch Investitionen in das Sachanlagevermögen bestimmt.

Der Cashflow aus Finanzierungstätigkeit in Höhe von EUR 93,3 Mio. ist auf die Kre-

ditaufnahmen und Kredittilgungen der Gesellschaften zurückzuführen. Im Geschäfts-

jahr wurden insgesamt mehr Fremdfinanzierungsmittel aufgenommen als getilgt.

Außerdem wurden Auszahlungen an Minderheitsgesellschafter für die erworbenen

restlichen 30 % der Anteile an der Heimag München GmbH getätigt.

Die Finanzierung des GEWOFAG-Konzerns ist auf eine langfristige Strategie ausge-

richtet und erfolgt sowohl mit Eigenkapital als auch mit langfristigen Fremdmitteln.

Die Finanzlage der GEWOFAG ist geordnet. Die Zahlungsfähigkeit war im Geschäfts-

jahr zu jeder Zeit gegeben. Aufgrund der langfristigen Finanzierung sowie eines

konzernweit aufgesetzten Cash-Pooling-Systems ist derzeit keine Gefährdung der

finanziellen Entwicklung zu befürchten. Der Finanzmittelbestand zu den jeweiligen

Abschlussstichtagen setzt sich jeweils aus dem Guthaben von Bankkonten zusam-

men. Die Erhöhung des Finanzmittelbestandes um TEUR 35.603 auf TEUR 76.886 ist

insbesondere durch höhere Einlagen der Konzerngesellschaften in den Cash-Pool

sowie die Eigenkapitalaufstockung der Landeshauptstadt München zu begründen.


3 NACHTRAGSBERICHT

Im Januar 2016 hat die GEWOFAG Holding GmbH einen Anteil von 1,15 % des aufge-

teilten und veräußerten Geschäftsanteils der Bayerischen Landesbank an der

GEWOFAG Wohnen GmbH erworben. Der zweite Anteil von 5,1 % wurde von der

Gemeinde Taufkirchen übernommen. Die Gemeinde als neue Gesellschafterin der

GEWOFAG Wohnen GmbH trägt die wohnungspolitischen Ziele der GEWOFAG und

stellt einen strategischen regionalen Partner dar.

Im Rahmen des Wohnungsbauprogramms „Wohnen für Alle“ plant die GEWOFAG

in einem Pilotprojekt zusätzlich zu ihrem bereits bestehenden Wohnungsneubau-

programm die Errichtung von weiteren Wohneinheiten auf städtischen Flächen. In

Abhängigkeit von der Nachfrage sollen in den Jahren 2016 bis 2019 weitere über die

beschlossenen Zielzahlen hinausgehende Wohnungen errichtet werden.

Um die Finanzierung des geplanten Neubauprogramms sicherzustellen, wurde

die bestehende Finanzierungsstruktur im Konzern analysiert und sukzessive neu

strukturiert. Teil dieser Neustrukturierung ist die Ablösung der bestehenden Unter-

nehmensfinanzierung sowie der hierzu abgeschlossenen Payer-Zinsswaps auf Ebene

der Heimag München GmbH über die Aufnahme von Grundschulddarlehen. Darüber

hinaus sollen im Jahresverlauf weitere Darlehen, die im Marktvergleich eine hohe

Verzinsung aufweisen, über die Aufnahme von zusätzlichen Grundschulddarlehen

günstiger refinanziert werden. Die GEWOFAG steht hierzu bereits in Verhandlung

mit mehreren Finanzierungspartnern.

Die zum Jahresende ausgelaufenen Betriebsmittelrahmen wurden über einen neu

eingeräumten Betriebsmittelrahmen ersetzt. Auftretende Liquiditätsspitzen können

hierdurch ausgeglichen werden.

Nach dem Schluss des Geschäftsjahres sind darüber hinaus keine Vorgänge von

besonderer Bedeutung eingetreten, die eine nennenswerte Auswirkung auf die Er-

trags-, Finanz- oder Vermögenslage des Konzerns haben.


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LAGEBERICHT

ABSCHLUSS KONZERN


4 CHANCEN UND RISIKOBERICHT

RISIKOSTRATEGIE UND TRAGFÄHIGKEIT

Ausgehend von unserer Geschäftsstrategie bildet Sicherheit das Fundament einer

nachhaltigen Wertschöpfung für unsere Eigentümer, Mieter, Geschäftspartner und

Mitarbeiter.

Risikomanagement bedeutet nicht nur die Vermeidung und Verminderung, sondern

auch den verantwortungsvollen Umgang mit Wagnissen, also Chancen und Risiken

in der Zukunft. Der GEWOFAG-Konzern verfügt über ein Risikomanagementsystem,

welches durch die Früherkennung von Entwicklungen und rechtzeitige Begrenzungs-

und Überwachungsmaßnahmen die Steuerung der Risiken ermöglichen soll. Dieses

System orientiert sich an der Risikostrategie des GEWOFAG-Konzerns, die einen

fundamentalen Bestandteil der Konzernführung bildet und ein einheitliches Risiko-

management im Konzern sichert.

Die Risikostrategie zielt darauf ab, stets über ein sehr gutes Sicherheitsniveau zu ver-

fügen. Das heißt, die Risikotragfähigkeit soll die ermittelten Risiken übersteigen. Dies

resultiert auch aus der risikoaversen Haltung als öffentliches Unternehmen, welche

die Erfüllung des bezahlbaren Wohnungsbaus der Landeshauptstadt München in den

Vordergrund stellt.

RISIKOMANAGEMENTSYSTEM

Das Risikomanagementsystem des GEWOFAG-Konzerns ist Bestandteil des wert-

orientierten Konzernsteuerungssystems, welches aus dem Controlling, dem internen

Kontrollsystem und dem Risikofrühwarnsystem besteht.

Das interne Kontrollsystem des GEWOFAG-Konzerns ist u. a. in das Prozessmanage-

ment integriert. Seine Prüfung unterliegt ebenso der Konzern-Innenrevision wie die

Überwachung organisatorischer Regelungen zur Beschaffung, Rechnungsabwicklung

und Vertretung der Gesellschaften einschließlich der Einhaltung von Betragsgrenzen

für die jeweiligen Handlungsfelder sowie der Freigaberegelungen im EDV-System.

Das unternehmensweit integrierte Risikomanagementsystem wurde prozessbeglei-

tend auch bei allen Tochtergesellschaften implementiert. Das vorhandene Risiko-

frühwarnsystem der GEWOFAG dient der Früherkennung von Zielwert-Abweichun-

gen bei überwiegend finanziellen Risiken und unterstützt die laufende Steuerung


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LAGEBERICHT

ABSCHLUSS KONZERN

aller Unternehmen. Prozessübergreifende Kontrollen unterstützen ebenfalls die

Unternehmenssteuerung. Darüber hinaus werden prozessunabhängige Kontrollen

durchgeführt, deren Ziele in der Überwachung operationeller Risiken der Organi-

sation und in der Vermeidung von Compliance-Risiken liegen. Strategische Risiken

werden durch Geschäftsstrategie und Unternehmensziele determiniert.

Das Risikomanagementsystem wird regelmäßig an die Organisationsstruktur und an

sich verändernde Rahmenbedingungen angepasst.

RISIKOBERICHTERSTATTUNG

Weiterer Bestandteil des Systems ist ein alle Unternehmensaktivitäten umfassendes

Berichtssystem, das neben Controllingberichten durch Risikoberichte quartalsweise

und jährlich eine systematische und kontinuierliche Unterstützung für die Erreichung

der Unternehmensziele und des Geschäftserfolges darstellt. Adressaten der Risiko-

berichterstattung sind die Eigentümer und die Geschäftsführung. Durch die Integra-

tion der Risikoberichte in die Wirtschaftsplanung wird die zeitnahe Berücksichtigung

von Chancen- und Risikoaspekten bei Unternehmensentscheidungen gewährleistet.

METHODEN DES RISIKOMANAGEMENTS

Auf der Basis der Wirtschaftsplanung des GEWOFAG-Konzerns sind sowohl positive

(Chancen) als auch negative Zielabweichungen (Risiken) möglich. Die GEWOFAG

versteht als Risiko die Möglichkeit des Nichterreichens eines explizit formulierten

oder sich implizit ergebenden Zieles. Chancen ergeben sich für die GEWOFAG bei

Kosteneinsparungen oder Ertragssteigerungen gegenüber den Planvorgaben.

Die Bewertung von finanz- und immobilienwirtschaftlichen Risiken erfolgt unter

Berücksichtigung von Eintrittswahrscheinlichkeiten und den damit verbundenen

möglichen Schadenshöhen. Hierzu stehen die gleichen stochastischen Modelle zur

Verfügung, wie sie auch für die Wirtschafts- und Finanzplanung Verwendung finden.

Auf Basis historischer Volatilitäten der Zahlungsströme und des von Eigentümern und

Geschäftsleitung akzeptierten Risikos wird die maximal zulässige Abweichung von

Erwartungswerten, die sich aus der aktuellen Wirtschaftsplanung des GEWOFAG-

Konzerns ergeben, unternehmensweit einheitlich als Value at Risk bestimmt. Auf

diese Weise wird für die Zahlungsströme von Verwaltungskosten, Instandhaltung,

Mieten, Personalaufwand, Finanzierung und Erlösschmälerungen (Reihenfolge in


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absteigender Wertung) eine zulässige Streuung ermittelt, die im Controlling und im

Risikofrühwarnsystem einer laufenden Überwachung unterliegt.

Das Eintreten eines finanziellen Schadens führt gegebenenfalls über das Jahresergeb-

nis zu einer Verringerung des Eigenkapitals des Konzerns. Im GEWOFAG-Konzern

wird der potenzielle Schaden, welcher aus Abweichungen eines Zahlungsstromes

vom Erwartungswert entstehen kann, im Verhältnis zum Eigenkapital dargestellt und

im Sinne der wertorientierten und nachhaltigen Unternehmenssteuerung auch als

Barwert in Bandbreiten ausgewiesen. Dies erfolgt in Schritten von 5 %, 10 % und 15 %

des Eigenkapitals mit abgestuften Berichtspflichten.

LIQUIDITÄTS UND FINANZIERUNGSRISIKEN UND CHANCEN

Die Überwachung des Risikos eines Liquiditätsengpasses erfolgt auf täglicher Basis

mittels einer konzernweiten Liquiditätsplanung auf Ebene der GEWOFAG Holding

GmbH. Hierfür wurde eine Cash-Pooling-Vereinbarung zwischen der GEWOFAG

Holding GmbH und den Konzerngesellschaften getroffen. Im Rahmen der Verein-

barung wird insbesondere festgelegt, dass kurzfristige Liquiditätsüberschüsse und

Liquiditätsbedarfe konzernintern ausgeglichen werden. Einlagen bzw. Entnahmen

aus dem Cash-Pool werden marktkonform verzinst. Die Liquiditätsplanung berück-

sichtigt Ein- und Auszahlungen aus der operativen Geschäftstätigkeit und der Finan-

zierungstätigkeit. Ein kurzfristig auftretender Zahlungsmittelbedarf kann zudem über

vorgehaltene Betriebsmittellinien ausgeglichen werden. Dem Liquiditätsrisiko wird

auf diese Weise entsprechend Rechnung getragen.

Im Geschäftsjahr 2015 standen der GEWOFAG jederzeit ausreichend flüssige Mittel

zur Bedienung ihrer Verpflichtungen zur Verfügung. Das Kerngeschäft der GEWOFAG

erwirtschaftet zudem stabile Cashflows, welche derzeit keinen Liquiditätsengpass

erwarten lassen.

Zinsänderungsrisiken entstehen der GEWOFAG im Wesentlichen aus ihren langfris-

tigen abgeschlossenen Finanzverbindlichkeiten. Diese sind über Festzinsvereinba-

rungen bzw. Payer-Zinsswaps langfristig abgesichert, weshalb sich aufgrund der be-

stehenden Finanzierungsstruktur absehbar keine signifikanten Zinsänderungsrisiken

ergeben. Die Finanzverbindlichkeiten der GEWOFAG enthalten zum Bilanzstichtag

keine Finanzierungen mit einer ungesicherten variablen Verzinsung in einer für das

Unternehmen signifikanten Höhe.

Die aktuelle Niedrigzinsphase bietet der GEWOFAG eine Chance, über Abschluss

niedrig verzinslicher Finanzierungen die Durchschnittsverzinsung des Gesamt-

bestands der Finanzverbindlichkeiten zu reduzieren.


Kann eine Finanzierung mit einer auslaufenden Zinsbindung nicht oder nicht zu

den erwarteten Konditionen prolongiert werden, entsteht der GEWOFAG ein

Prolongations risiko. Prolongationsrisiken werden durch den Abschluss möglichst

langfristiger Finanzierungen und eine Verteilung der Darlehensfälligkeiten über einen

mehrjährigen Zeitraum begrenzt.

Das aktuelle Niedrigzinsumfeld wirkt sich positiv auf das Prolongationsrisiko der

GEWOFAG aus. Kapitalgeber sind aktuell bereit, Darlehen mit attraktiven Konditio-

nen auszureichen.

MARKT UND ERTRAGSRISIKEN UND CHANCEN

Die Besonderheiten des Münchner Immobilienmarktes bedingen überwiegend Chan-

cen. Die langfristig hohe Nachfrage nach Wohnraum ergibt sich aus einer positiven

Bevölkerungsentwicklung, einer geringen Arbeitslosigkeit, einer hohen Kaufkraft und

positiven Zukunftsaussichten. Ein im Verhältnis zur Nachfrage geringes Angebot lässt

das Gewicht der Marktrisiken auf ein Minimum sinken, die Ertragsrisiken bleiben bei

ausstattungsadäquaten Mietpreisen ebenfalls gering. Leerstände sind überwiegend

durch Wohnungswechsel und die damit verbundenen Instandsetzungsarbeiten sowie

durch die vereinzelt verzögerte Ausübung von Belegungsrechten verursacht, einen

längerfristigen Leerstand gibt es bei Wohnungen kaum.

Die Absenkung der gesetzlichen Kappungsgrenze für Mietsteigerungen auf 15 % für

Gemeinden, deren angemessene Wohnraumversorgung gefährdet ist, gilt für die

kommunalen Wohnungsunternehmen in München im Rahmen des „Konzepts Soziale

Mietobergrenze“ seit Jahren.

Das Geschäftsfeld der Verwaltung von Wohnungsbeständen für externe Auftragge-

ber durch die GEWOFAG Dienstleistungsgesellschaft mbH beinhaltet wirtschaftliche

und rechtliche Risiken. Die Eintrittswahrscheinlichkeit dieser Risiken ist aufgrund

langjähriger Erfahrung und erfolgreicher Tätigkeit in diesem Bereich sowie durch den

Einsatz qualifizierten Personals gering.

Die Unterstützung von Menschen mit vergleichsweise geringem Einkommen oder

besonderen Belastungen wie beispielsweise Familien, Alleinerziehende oder Ältere

mit geringen Renten stellt angesichts der hohen Nachfrage auf dem Mietwohnungs-

markt in München und einem daraus folgenden Verdrängungseffekt eine wachsende

Herausforderung dar, der sich die Wohnforum GmbH im Auftrag des GEWOFAG-

Konzerns stellt. Daraus ergeben sich Chancen zur Gestaltung eines attraktiven

Wohnumfelds für den GEWOFAG-Konzern. Soziale Risiken können sich durch die


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Entwicklung der Mieterstruktur und deren Folgen ergeben. Die enge Anbindung an

den GEWOFAG-Konzern haben für die Wohnforum GmbH langfristige Entwicklungs-

potenziale eröffnet.

PORTFOLIO UND INVESTITIONSRISIKEN UND CHANCEN

Auch im Geschäftsjahr 2015 haben sich die Gesellschaften des GEWOFAG-Konzerns

weiter auf Chancen in den Geschäftsfeldern Neubau und energetische Bestands-

sanierung konzentriert und die Aktivitäten zur Unterstützung der Kundenbindung

intensiviert. Das umfangreiche energetische Sanierungsprogramm des GEWOFAG-

Konzerns wird ebenfalls dazu beitragen, höhere Qualitätsstandards im eigenen Im-

mobilienbestand zu erzielen. Durch die Senkung der verbrauchsabhängigen Heiz-

kosten infolge energetischer Sanierungen können weitere Einsparpotenziale für die

Mieterinnen und Mieter erschlossen werden. Die energetischen Maßnahmen werden

zudem begleitet von Maßnahmen zur Verbesserung des Wohnumfeldes und dem

Ausbau optionaler Zusatzleistungen für Betreuung und Pflege (Konzept „Wohnen im

Viertel“), um den Wohnungsbestand nachhaltig und zukunftsfähig zu gestalten. Als

Risiken können sich höhere energetische Anforderungen des Gesetzgebers an den

Gebäudebestand ergeben, die sich negativ auf die Investitionstätigkeit in anderen


Bereichen auswirken würden. Ebenso bestehen branchenübliche Risiken hinsichtlich

weiterer Regulierungen des Wohnungsbaus. Im Neubau und in der energetischen

Sanierung liegen große Chancen in der langfristigen Wertorientierung und Entwick-

lung des Bestandsportfolios des GEWOFAG-Konzerns.

Aufgrund der weiterhin hohen Bautätigkeit und der somit guten Baukonjunktur im

Großraum München werden bei einzelnen Gewerken (insbesondere Elektro und Hei-

zung, Lüftung, Sanitär) in offenen Ausschreibungsverfahren oftmals nur wenige oder

einzelne Angebote abgegeben. Die in solchen Verfahren eingehenden Angebotspreise

liegen teilweise deutlich über den anfänglich geschätzten Baukosten, weil bereits gut

ausgelastete Firmen ihre Angebote nur mit erhöhten Margen abgeben. Somit ist die

gute Baukonjunktur in München ein wesentlicher Faktor für Baukostensteigerungen.

Neubau an der Saherr straße in Laim


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Grundsätzlich ist die Kostensituation im Baubereich nach wie vor angespannt. Ein

Großteil der Submissionen im Baugewebe liegt über den berechneten Kosten. Eine

Entspannung ist derzeit noch nicht erkennbar, auch wenn der Index des statistischen

Bundesamtes eine Trendwende signalisiert. Die Kostensteigerungen im Wohnungs-

bau lagen nach der Statistik in den vergangenen fünf Jahren zwischen 1,6 % und

2,8 % pro Jahr. Ein Umstand, der aus Sicht der GEWOFAG für die Region München als

nicht tragfähig erscheint. Nach der Statistik des Baukosteninformationszentrums der

Deutschen Architektenkammern, welche auf die regionalen Baukostenniveaus ab-

stellt, ist der Regionalfaktor für München im Vergleich zum bundesdeutschen Durch-

schnitt im Zeitraum von 2012 bis 2015 um 15 % auf 1,422 angestiegen. Im Verhältnis

zum Eigenkapital liegt das errechnete maximale Risiko für eine Baukostensteigerung

in 2016 bei bis zu 5 %.

Die Finanzierung des Wohnungsbauprogramms „Wohnen für Alle“ ist mit den Be-

schlüssen des Stadtrates der Landehauptstadt München sowie des Aufsichtsrates

der GEWOFAG gesichert. Chancen ergeben sich für die GEWOFAG grundsätzlich aus

den zu erwartenden positiven Renditen der jeweiligen Einzelinvestitionsvorhaben.

Mögliche Risiken könnten im Bereich der späteren Bestandsbewirtschaftung sowie in

höheren als den derzeit geplanten Baukosten entstehen. Beides würde die Wirt-

schaftlichkeit der Investition negativ beeinflussen.

Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen werden regelmäßig durchge-

führt, um den Wohnungsbestand nachhaltig und zukunftsfähig zu gestalten und die

daraus resultierenden Chancen konsequent zu nutzen. In der langfristigen Perspekti-

ve liegen in diesem Geschäftsfeld die größten Chancen und damit einhergehend auch

Risiken aus der Finanzierung, Umsetzung und technischen Wirksamkeit der Instand-

setzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen.

OPERATIONELLE RISIKEN UND CHANCEN

Unter den operationellen Risiken versteht der GEWOFAG-Konzern sowohl die Gefahr

von Verlusten, die infolge der Unangemessenheit oder des Versagens von internen

Verfahren, Menschen und von Systemen entstehen, als auch externe Ereignisse. Zu

den operationellen Risiken zählen auch Compliance- und Rechtsrisiken.

Die operationellen Risiken sind durch organisatorische Maßnahmen weitgehend

eingegrenzt. Dies betrifft unter anderem die IT-Sicherheit, Compliance- und Vertre-

tungsregelungen sowie das interne Kontrollsystem, die einem ständigen Verbesse-

rungsprozess unterliegen.


In einem umfangreichen Projekt wurden bzw. werden die IT-Berechtigungsrollen

unter Berücksichtigung der Revisionssicherheit überprüft und an die veränderte

Organisation angepasst.

GESAMTEINSCHÄTZUNG DER RISIKEN UND CHANCEN

Auf der Basis der aktuellen Steuerungs- und Überwachungssysteme sieht die

Geschäfts führung derzeit keine existenzgefährdenden Risiken. Das errechne-

te Gesamt risiko des GEWOFAG-Konzerns entspricht für das Geschäftsjahr 2016

2 % des Eigenkapitals. Mit dem planmäßig stark wachsenden Geschäftsvolumen,

insbesondere dem verstärkten Wohnungsneubau, steigen auch die Einzelrisiken

Verwaltungskosten, Instandhaltung, Mieten, Personalaufwand, Finanzierung und

Erlös schmälerungen und damit das berechnete Gesamtrisiko des GEWOFAG-Kon-

zerns. Durch die geplante Eigenkapitalzuführung von Seiten der Landeshauptstadt

München wird die Eigenkapitalbasis und somit die Risikotragfähigkeit des Konzerns

jedoch ebenfalls gestärkt.

In der mittel- bis langfristigen Gesamtperspektive kann ein Risiko aus im Vergleich zu

den steigenden Kosten für Instandhaltung, Neubau und Sanierung zu nicht äquivalent

steigenden Erlösen entstehen.

Die Finanzierung des Wohnungsbauprogramms „Wohnen für Alle“ ist mit den Be-

schlüssen des Stadtrates der Landeshauptstadt München sowie des Aufsichtsrates

der GEWOFAG gesichert. Chancen ergeben sich für die GEWOFAG grundsätzlich aus

den zu erwartenden positiven Renditen der jeweiligen Einzelinvestitionsvorhaben.

Mögliche Risiken könnten im Bereich der späteren Bestandsbewirtschaftung sowie in

höheren als den derzeit geplanten Baukosten entstehen. Beides würde die Wirt-

schaftlichkeit der Investition negativ beeinflussen.

Es erfolgt eine regelmäßige Überwachung und rechtzeitige Kommunikation von

Chancen und Risiken. Darüber hinaus werden Chancen und Risiken in den Einzel-

abschlüssen der Tochtergesellschaften beschrieben.


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LAGEBERICHT

ABSCHLUSS KONZERN

Neubau an der Isolden-/Rümannstraße in Schwabing


5 PROGNOSEBERICHT

GESAMTWIRTSCHAFTLICHE UND BRANCHENBEZOGENE

RAHMENBEDINGUNGEN

Der Konjunkturaufschwung in Deutschland setzt sich nach Prognosen des RWI Essen

in 2016 weiter fort. Motor der Expansion werden voraussichtlich die verfügbaren

Einkommen und somit die Innennachfrage bleiben. Konjunkturelle Impulse kommen

von den Ausgaben des Staates im Zusammenhang mit der Flüchtlingsmigration.

Das Bruttoinlandsprodukt wird im Jahr 2016 voraussichtlich um 1,8 % steigen, nach

einem Plus von 1,7 % im Jahr 2015. Dabei ist ein beschleunigter Preisauftrieb von 1,1 %

zu erwarten, insbesondere weil die dämpfenden Effekte der gesunkenen Energie-

preise auslaufen sollten. Der Beschäftigungsaufau setzt sich fort, jedoch dürfte

die Arbeitslosenquote allmählich steigen, weil mehr und mehr Asylbewerber in den

Arbeitsmarkt eintreten.

Nach Einschätzung des RWI Essen werden sich die Investitionen in den Wohnungs-

bau in 2016 günstig entwickeln. Dabei wird die Investitionstätigkeit nicht nur von den

steigenden Einkommen und den nach wie vor niedrigen Zinsen angeregt, sondern

auch vom erhöhten Wohnungsbedarf aufgrund der Zuwanderung, der sich nach und

nach in der Neubautätigkeit niederschlagen wird.


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LAGEBERICHT

ABSCHLUSS KONZERN

Der aktuelle Bericht zur Bevölkerungsprognose der Landeshauptstadt München

prognostiziert für München ein anhaltendes Bevölkerungswachstum bis zum Jahr

2030 auf über 1,7 Mio. Wohnberechtigte. Ausgehend von der heutigen Einwohnerzahl

Münchens mit etwa 1,5 Mio. entspricht dies einer Steigerung von insgesamt 13,2 %.

Angesichts des zu erwartenden Bevölkerungswachstums wird davon ausgegangen,

dass die hohe Wohnungsnachfrage bei gleichzeitigen Flächenengpässen in München

weiter anhalten wird.

Vor dem Hintergrund des angespannten Wohnungsmarkts wurde im Jahr 2012 mit

Beschluss des wohnungspolitischen Handlungsprogramms der jährliche Wohnungs-

bedarf mit ca. 7.000 Einheiten beziffert. Diese Zielzahl wurde mit Beschluss der

Vollversammlung des Stadtrats vom 29.07.2015 auf 8.500 Einheiten angehoben. Die

Situation auf dem Wohnungsmarkt stellt für die Landeshauptstadt München, mehr

als für jede andere deutsche Stadt, eine Herausforderung dar. Sie muss wohnungs-

politisch aktiv sein, das heißt den Wohnungsbestand schützen und den Neubau, ins-

besondere den geförderten, weiter ankurbeln, um für eine ausreichende Versorgung

der Bevölkerung mit bezahlbarem Wohnraum zu sorgen.

Das Referat für Stadtplanung und Bauordnung der Landeshauptstadt München be-

richtet in der Broschüre „Wohnungsmarktbarometer 2015“ von ersten Anzeichen da-

für, dass langsam eine Preisspitze bei der Wiedervermietung erreicht werden könnte,

da die Mieten eine Höhe erreicht haben, bei der viele Mieterinnen und Mieter nicht

mehr bereit oder fähig sind, mehr zu bezahlen und lieber Abstriche an der Wohnflä-

che in Kauf nehmen.

Über die Schaffung von ausreichend und bezahlbarem Wohnraum hinaus werden für

München drei zentrale Herausforderungen für die kommenden Jahre gesehen:

Die Münchner Bevölkerung wird älter, wenn auch nicht so stark wie in Deutsch-

land insgesamt.

Die Umsetzung energetischer Optimierung im Neubau und im Bestand wird

angesichts des Klimawandels zunehmend wichtiger.

Die soziale Polarisierung nimmt zu. Bei schrumpfenden Beständen von öffent-

lich geförderten Wohnungen müssen in den Quartieren vermehrt Integrations-

angebote bereitgestellt werden.

Der GEWOFAG-Konzern als größte städtische Wohnungsbaugesellschaft stellt sich

diesen Herausforderungen, hat seine Ziele entsprechend ausgerichtet und für die

kommenden Jahre konkrete Maßnahmen zur Erreichung dieser Ziele vorgesehen.


INVESTITIONEN IN NEUBAU

Die Investitionen des GEWOFAG-Konzerns konzentrieren sich vor dem Hintergrund

der Entwicklung des Münchner Immobilienmarkts auf den Neubau von Immobilien

für den eigenen Bestand. Es ist beabsichtigt, diese Investitionen weiter zu steigern.

Die Landeshauptstadt München unterstützt die Münchner Wohnungsbaugesellschaf-

ten durch ein finanzielles Engagement in Form von Kapitaleinlagen und dem Verzicht

auf eine jährliche Gewinnausschüttung.

Die durch die Wohnungsbaugesellschaften zu bebauenden städtischen Grundstü-

cke sollen im Wege der Einlage in die Gesellschaften eingebracht werden. Darüber

hinaus werden der GEWOFAG von 2016 bis einschließlich 2020 Finanzmittel in Form

einer jährlichen Bareinlage in Höhe von EUR 8 Mio. zur Verfügung gestellt. Weitere

EUR 250 Mio. stehen den städtischen Wohnungsbaugesellschaften im Rahmen eines

Sonderprogramms für den geförderten Wohnungsbau im Zeitraum von 2016 bis 2025

zur Verfügung.

In 2016 plant die GEWOFAG die Fertigstellung von ca. 500 Wohneinheiten.

Zusätzlich zu den im Wirtschaftsplan 2016 vorgesehenen Baubeginnen engagiert

sich die GEWOFAG noch im Jahr 2016 mit voraussichtlich bis zu 200 Wohneinheiten

im Rahmen des Pilotprojektes „Wohnen für Alle“. Bis 2019 sollen im Rahmen dieses

Programms zusätzlich zu dem bereits bestehenden Wohnungsneubauprogramm bis

zu 750 Wohneinheiten bereitgestellt werden.

ÜBERNAHME STÄDTISCHER IMMOBILIEN

Für zwei sogenannte „KomPro-Objekte“ wurde im Jahr 2014 eine Vereinbarung mit

der Landeshauptstadt München getroffen, die bereits vor Eigentumsübertragung die

Bewirtschaftung der insgesamt 54 Wohneinheiten durch die GEWOFAG Wohnen

GmbH ermöglicht und ab dem Vermietungsbeginn der GEWOFAG Wohnen GmbH

eine einem Eigentümer vergleichbare Stellung einräumt. Die Vereinbarung wurde in

2015 verlängert.

132 Wohnungen an der Ludlstraße, die sich bei der GEWOFAG Wohnen GmbH bereits

in der Verwaltung befinden, sollen im Jahr 2016 zusammen mit dem Nachbar-

schaftstreff Gottfried-Böhm-Ring in das Eigentum der GEWOFAG Wohnen GmbH

übergehen.


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LAGEBERICHT

ABSCHLUSS KONZERN


Die Landeshauptstadt München hat die Möglichkeit, auf Grundlage der Ausübung

des kommunalen Vorkaufsrechts in Erhaltungssatzungsgebieten Grundstücke der

GEWOFAG zum Erwerb anzubieten. Unter anderem in Abhängigkeit von der Ent-

scheidung des Stadtrates ist es somit möglich, dass weitere Immobilienobjekte in den

Bestand der GEWOFAG übergehen. Die Finanzierung eines möglichen Erwerbs wird

durch die Landeshauptstadt München sichergestellt.

INSTANDHALTUNG UND ENERGETISCHE MODERNISIERUNG

Zur Erhaltung der Wohnqualität und zur Steigerung der Werthaltigkeit der Immobili-

en investiert der GEWOFAG-Konzern in die Instandhaltung und Modernisierung. Das

Thema Energieeinsparung und CO₂-Reduktion hat einen hohen Stellenwert für den

GEWOFAG-Konzern, der damit seiner ökologischen Verantwortung gerecht wird und

zur Erreichung der Klimaschutzziele der Stadt München beiträgt. Insgesamt sollen in

2016 mehr als 400 Wohnungen energetisch saniert werden.

IMMOBILIENBEWIRTSCHAFTUNG

Hinsichtlich der Entwicklung der Sollmieten wird mit einem weiteren Anstieg sowohl

aufgrund der geplanten Mietsteigerungen als auch aufgrund zusätzlicher Mieterlöse

durch den Bestandszuwachs um mehr als 4 % im Jahr 2016 gerechnet. Die vermie-

tungsbedingte und umbaubedingte Leerstandsquote wird im laufenden Jahr vor dem

Hintergrund des angespannten Wohnungsmarkts nicht wesentlich ansteigen. Vor

dem Hintergrund der laufenden Entmietung in den Objekten der Ludlstraße und des

damit einhergehenden höheren strategischen Leerstands wird die gesamte Leer-

standsquote voraussichtlich insgesamt leicht ansteigen.


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LAGEBERICHT

ABSCHLUSS KONZERN

MIETERZUFRIEDENHEIT UND SOZIALES UMFELD

Die Zufriedenheit der Mieterinnen und Mieter ist dem GEWOFAG-Konzern ein

besonderes Anliegen, welches auch in Zukunft hohen Stellenwert genießt. Die

Gesellschaft möchte die Mieterzufriedenheit auf dem derzeit hohen Niveau halten.

Entsprechende Maßnahmen werden fortlaufend geplant und umgesetzt.

WIRTSCHAFTLICHE ENTWICKLUNG

Langfristig strebt der Konzern eine angemessene Verzinsung des Eigenkapitals an.

Die hohen Investitionen in den Wohnungsneubau sowie in der HEIMAG notwendig

gewordenen Instandhaltungen in den Objekten der Siedlung Aubing, am Stiftsbogen

und in der Wastl-Witt-Straße werden den Konzernjahresüberschuss und somit auch

die Eigenkapitalrendite im Konzern zunächst jedoch negativ beeinflussen.

Die genannten Faktoren sowie die bis zur Abfassung des Lageberichts zu verzeich-

nenden Entwicklungen lassen für das Geschäftsjahr 2016 einen Konzernjahresüber-

schuss in Höhe von EUR 7 Mio. bis EUR 12 Mio. erwarten. Die Eigenkapitalrendite

wird voraussichtlich zwischen 1,3 % und 2,0 %, der Cashflow aus laufender Geschäfts-

tätigkeit zwischen EUR 60 Mio. bis EUR 70 Mio. liegen.

Wir weisen darauf hin, dass die tatsächlichen Ergebnisse wesentlich von den Erwar-

tungen über die voraussichtliche Entwicklung abweichen können.

München, 29. April 2016





JAHRESABSCHLUSS DES KONZERNS


ABSCHLUSS HOLDING



ABSCHLUSS KONZERN


ENTWICKLUNG DES KONZERNANLAGEVERMÖGENS IM GESCHÄFTSJAHR 2015

31.12.15 31.12.14AKTIVA EUR EUR

A. Anlagevermögen I. Immaterielle Vermögensgegenstände 1. Entgeltlich erworbene Konzessionen, Rechte und Lizenzen 530.399,00 1.057.652,00

2. Geschäfts- und Firmenwert 0,00 4.959,34

Summe Anlagevermögen 530.399,00 1.062.611,34

II. Sachanlagen 1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten 1.309.156.521,80 1.217.181.054,27

2. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten 14.418.106,42 14.994.871,69

3. Grundstücke ohne Bauten 4.170.416,49 3.974.037,19

4. Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter 558.029,10 558.029,10

5. Technische Anlagen und Maschinen 1.071.578,95 1.304.832,26

6. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 2.806.797,44 3.792.412,50

7. Anlagen im Bau 136.088.793,03 99.248.145,12

8. Bauvorbereitungskosten 11.680.898,75 8.745.307,97

Summe Sachanlagen 1.479.951.141,98 1.349.798.690,10

III. Finanzanlagen 1. Sonstige Beteiligungen 42.140,42 42.070,42

2. Wertpapiere des Anlagevermögens 22.791.638,99 22.108.539,09

3. Andere Finanzanlagen 0,00 70,00

Summe Finanzanlagen 22.833.779,41 22.150.679,51

Summe Anlagevermögen 1.503.315.320,39 1.373.011.980,95

B. Umlaufvermögen I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte 1. Grundstücke mit fertigen Bauten 0,00 0,00

2. Unfertige Leistungen 63.700.000,00 59.800.000,00

3. Andere Vorräte 1.027.914,68 929.218,00

Summe 64.727.914,68 60.729.218,00

II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 1. Forderungen aus Vermietung 1.183.093,26 1.390.324,12

2. Forderungen aus Grundstücksverkäufen 861.883,52 392.024,70

3. Forderungen aus Betreuungstätigkeit 369.248,70 415.950,12

4. Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen 467.768,46 1.657.660,80

5 Sonstige Vermögensgegenstände 4.138.838,05 3.685.270,86

Summe 7.020.831,99 7.541.230,60

III. Flüssige Mittel Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten 84.015.240,78 48.326.653,42

Summe Umlaufvermögen 155.763.987,45 116.597.102,02

C. Rechnungsabgrenzungsposten 10.722.034,63 3.064.994,95

D. Aktive latente Steuern 92.968.964,27 95.664.992,29

Bilanzsumme 1.762.770.306,74 1.588.339.070,21


ABSCHLUSS HOLDING



ABSCHLUSS KONZERN

31.12.15 31.12.14PASSIVA EUR EUR

A. Eigenkapital 1. Gezeichnetes Kapital 90.326.550,00 62.061.550,00

2. Kapitalrücklage 140.007.108,88 177.288.025,53

3. Gewinnrücklagen 227.044.749,53 207.962.862,67

4. Bilanzgewinn 18.218.175,05 19.232.888,50

5. Kapital stiller Gesellschafter 0,00 8.100,21

6. Minderheitenanteile 22.728.165,54 30.972.476,35

Summe Eigenkapital 498.324.749,00 497.525.903,26

B. Rückstellungen 1. Rückstellungen für Pensionen 15.454.898,00 14.086.549,00

2. Steuerrückstellungen 16.409.218,54 59.706,26

3. Rückstellungen für Bauinstandhaltung 0,00 0,00

4. Sonstige Rückstellungen 44.758.664,58 38.332.856,97

Summe Rückstellungen 76.622.781,12 52.479.112,23

C. Verbindlichkeiten 1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 598.438.611,14 649.395.987,41

2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 470.625.439,62 277.546.130,22

3. Erhaltene Anzahlungen 66.422.258,54 64.980.466,52

4. Verbindlichkeiten aus Vermietung 26.692.166,29 25.236.536,92

5. Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit 0,00 18.742,53

6. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 23.275.088,02 18.228.203,42

7. Sonstige Verbindlichkeiten 512.820,5 1.192.347,68

– davon aus Steuern EUR 471.945,31 (i. Vj. EUR 1.123.072,02)

– davon im Rahmen der sozialen Sicherheit EUR 0,00 (i. Vj. EUR 16.240,57)

Summe Verbindlichkeiten 1.185.966.384,14 1.036.598.415,70

D. Rechnungsabgrenzungsposten 1.856.392,48 1.735.639,02

Bilanzsumme 1.762.770.306,74 1.588.339.070,21


KONZERN GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG FÜR DIE ZEIT VOM 1. JANUAR BIS 31. DEZEMBER 2015

2015 2014 EUR EUR 1. Umsatzerlöse

a) Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung 227.512.306,64 221.992.276,28

b) Umsatzerlöse aus Verkauf von Grundstücken 0,00 10.000,00

c) Umsatzerlöse aus Betreuungstätigkeit 21.834,36 22.118,33

d) Umsatzerlöse aus anderen Lieferungen und Leistungen 2.792.048,15 2.152.896,34

230.326.189,15 224.177.290,95 2. Minderung/Erhöhung des Bestandes an zum Verkauf bestimmten Grundstücken

mit fertigen oder unfertigen Bauten sowie unfertigen Leistungen 3.900.000,00 325.215,92

3. Andere aktivierte Eigenleistungen 5.796.467,21 4.045.838,65

4. Sonstige betriebliche Erträge 11.667.651,13 28.656.407,75

251.690.307,49 257.204.753,27 5. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen

a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung –96.729.883,48 –100.054.149,90

b) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke –1.144.682,12 –8.063.999,35

c) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen –13.429.329,56 –12.773.086,24

–111.303.895,16 –120.891.235,49 6. Personalaufwand

a) Löhne und Gehälter –32.992.379,35 –32.926.545,91

b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung –10.281.378,12 –9.921.556,70

– davon für Altersversorgung EUR 3.176.537,59 (i. Vj. EUR 3.069.934,89)

–43.273.757,47 –42.848.102,61

7. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des

Anlagevermögens und Sachanlagen -36.241.602,19 -33.993.801,55

8. Sonstige betriebliche Aufwendungen -8.996.863,99 -9.508.464,39

–199.816.118,81 –207.241.604,04

9. Betriebsergebnis 51.874.188,68 49.963.149,23

10. Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des Finanzanlagevermögens 286.007,88 445.365,00

12. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 160.936,14 770.912,84

13. Abschreibungen auf Finanzanlagen und auf Wertpapiere des Umlaufvermögens –247.500,00 –503.000,00

14. Zinsen und ähnliche Aufwendungen –24.706.734,64 –23.606.777,92

–24.507.290,62 –22.893.500,08

15. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 27.366.898,06 27.069.649,15

16. Außerordentliche Aufwendungen 0,00 –188.754,80

17. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag –114.910,26 298.751,81

18. Latente Steuern –2.696.028,02 –2.726.015,40

19. Sonstige Steuern –4.911.224,38 –4.780.306,12

20. Jahresüberschuss 19.644.735,40 19.673.324,64

21. Erträge aus Ergebniszuführung (stille Gesellschafter) 0,00 19.503,32

22. Anderen Gesellschaftern zustehender Gewinn –1.426.560,35 –459.939,46

23. Bilanzgewinn 18.218.175,05 19.232.888,50


ABSCHLUSS HOLDING



ABSCHLUSS KONZERN


KONZERNANHANG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2015

1 ALLGEMEINE ANGABEN

Die GEWOFAG Holding GmbH wurde mit Gesellschaftervertrag vom 10. Dezember

2009 gegründet und am 11. Dezember 2009 unter der Nummer HRB 182906 im Han-

delsregister des Amts gerichts München eingetragen. Die Gesell schaft ist gemäß den

Größenkriterien des § 267 HGB eine große Kapitalgesellschaft.

Die Gesellschaft ist eine 100%ige Tochter der Landeshauptstadt München.

Die Erstkonsolidierung der in den Konzernabschluss der GEWOFAG Holding GmbH

einbezogenen Unternehmen erfolgte zum 31. Dezember 2009 nach der Buchwert-

methode.

Es bestehen Beherrschungs- und Gewinnabführungsverträge zwischen der

GEWOFAG Holding GmbH jeweils mit folgenden Gesellschaften: der GEWOFAG Ge-

bäude Service GmbH, der GEWOFAG Grundstücksgesellschaft mbH, der GEWOFAG

Projektgesellschaft mbH sowie der GEWOFAG Dienstleistungsgesellschaft mbH.

Die GEWOFAG Holding GmbH hat mit folgenden Tochtergesellschaften Cash-

Pooling-Vereinbarungen getroffen:

GEWOFAG Wohnen GmbH, GEWOFAG Gebäude Service GmbH,. GEWOFAG Grund-

stücksgesellschaft mbH, GEWOFAG Projektgesellschaft mbH, GEWOFAG Dienstleis-

tungsgesellschaft mbH, Heimag Besitzgesellschaft mbH, Heimag München GmbH,

Mietmanagement Heimag GmbH & Co. KG, Wohnforum GmbH und Wohnforum

Service GmbH.

Im Rahmen der Cash-Pooling-Vereinbarung wird ein täglicher Ausgleich der kurz-

fristigen Forderungen und Verbindlichkeiten aus externen und internen Zahlungs-

vorgängen vorgenommen. Die jeweiligen Kontostände werden zu banküblichen

Konditionen verzinst.

Der Konzernabschluss und der Konzernlagebericht der GEWOFAG Holding GmbH

sind nach den Bestimmungen des § 290 ff HGB aufgestellt. Entsprechend den ge-

setzlichen Vorschriften wurden die Abschlüsse der Konzernunternehmen einheitlich

nach den bei der GEWOFAG geltenden Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

aufgestellt.


ABSCHLUSS HOLDING



ABSCHLUSS KONZERN

2 KONSOLIDIERUNGS, BILANZIERUNGS UND BEWERTUNGSMETHODEN

2.1 KONSOLIDIERUNGSKREIS UND STICHTAG

In den Konzernabschluss der GEWOFAG Holding GmbH zum 31. Dezember 2015

wurden die folgenden Unternehmen einbezogen:

Mittel- und unmittel - bare Kapitalanteile einbezogener Gesellschaft Sitz Unternehmen

GEWOFAG Gebäude Service GmbH München 100 %

GEWOFAG Grundstücksgesellschaft mbH München 100 %

GEWOFAG Projektgesellschaft mbH München 100 %

GEWOFAG Dienstleistungsgesellschaft mbH München 100 %

Wohnforum GmbH München 100 %

Wohnforum Service GmbH München 100 %

GEWOFAG Wohnen GmbH München 93,75 %

Heimag München GmbH München 93,75 %

Heimag Besitzgesellschaft mbH München 93,75 %

Mietmanagement Heimag GmbH & Co. KG München 93,75 %

Abschlussstichtag des Konzernabschlusses und aller einbezogenen Unternehmen ist

der 31. Dezember 2015.


2.2 KONSOLIDIERUNGSGRUNDSÄTZE

Die historische Kapitalkonsolidierung ist gemäß § 301 Abs. 1 Nr. 1 und Abs. 2 HGB a. F.

nach der Buchwertmethode durch Verrechnung des Buchwerts mit dem Konzern-

anteil am Eigenkapital der konsolidierten Tochterunternehmen im Zeitpunkt der

erstmaligen Einbeziehung des jeweiligen Tochterunternehmens in den Konzernab-

schluss erfolgt.

Die den Vermögenswerten und Schulden innewohnenden stillen Reserven und

Lasten wurden zum Zeitpunkt der Erstkonsolidierung gemäß den handelsrechtlichen

Grundlagen berücksichtigt. Die verbleibenden aktivischen Unterschiedsbeträge wur-

den als Geschäfts- und Firmenwert aktiviert und über eine Nutzungsdauer von vier

Jahren abgeschrieben.

Verbleibende passivische Unterschiedsbeträge wurden in die Kapitalrücklagen einge-

stellt.

Im Rahmen der Schuldenkonsolidierung gemäß § 303 HGB sind die gegenseitigen

Forderungen und Verbindlichkeiten zwischen den vollkonsolidierten Unternehmen

aufgerechnet worden.

Aufwendungen und Erträge aus Lieferungen und Leistungen sowie andere Aufwen-

dungen und Erträge zwischen den in den Konzernabschluss einbezogenen Unterneh-

men wurden verrechnet.

Zwischengewinne, die auf konzerninterner Leistungsverrechnung der GEWOFAG

Projektgesellschaft mbH beruhen, wurden im Konzernabschluss aufgrund des unter-

geordneten Einflusses auf das Gesamtbild der Verhältnisse gemäß § 304 Abs. 2 HGB

nicht eliminiert.

2.3 BILANZIERUNGS UND BEWERTUNGSMETHODEN

Die Abschlüsse der konsolidierten Unternehmen werden einheitlich nach den gesetz-

lichen Vorschriften aufgestellt.

Die immateriellen Vermögensgegenstände werden zu Anschaffungskosten bilanziert

und über einen Zeitraum von drei bis zehn Jahren planmäßig linear abgeschrieben.

Die Gegenstände des Sachanlagevermögens werden zu Anschaffungs- bzw. Her-

stellungskosten, vermindert um planmäßige lineare Abschreibungen und, soweit

erforderlich, außerplanmäßige Abschreibungen, bilanziert.


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ABSCHLUSS KONZERN

Abschreibungen auf die vor 1991 bezogenen Wohnungen wurden mit 2,0 % vorge-

nommen. Für die zwischen 1991 und 1993 fertiggestellten Wohnungen und sieben in

das Anlagevermögen übernommenen Wohnungen aus einer 1996 abgeschlossenen

Bauträgermaßnahme wird die degressive Abschreibung angewandt. Ab 1994 (1993

Heimag) werden die Neuzugänge wieder linear mit 2,0 % abgeschrieben. Soweit

nachträgliche Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten anfallen, werden diese auf die

jeweilige Restnutzungsdauer verteilt. Bei den von der Landeshauptstadt München

erworbenen Objekten wurde eine einzelne Betrachtung durchgeführt, die zu Rest-

nutzungsdauern zwischen 30 und 40 Jahren geführt haben. Bei aktivierungsfähigen

Sanierungen wurde im Wesentlichen eine Restnutzungsdauer zwischen 30 und 40

Jahren je nach Umfang und konzeptioneller Ausrichtung der Sanierung der Objekte

gewählt.

Die Außenanlagen werden über eine Restnutzungsdauer von 10 Jahren, Nebenräume

über eine Restnutzungsdauer von 25 Jahren abgeschrieben. Die Abschreibungen für

Garagen und sonstige Gebäude werden mit einer Restnutzungsdauer zwischen 11

und 30 Jahren vorgenommen.

Die Abschreibungen für technische Anlagen sowie Betriebs- und Geschäftsausstat-

tung werden mit einer Restnutzungsdauer zwischen 3 und 15 Jahren vorgenommen.

Bei geringwertigen Wirtschaftsgütern, die nach dem 31. Dezember 2007 angeschafft

wurden, wird die Sofortabschreibung vorgenommen, wenn die Anschaffungskosten

EUR 150 netto nicht überschreiten. Geringwertige Wirtschaftsgüter mit Anschaf-

fungskosten netto zwischen EUR 150 und EUR 1.000 werden in einem Sammel-

posten ausgewiesen und über fünf Jahre abgeschrieben. Eine außerplanmäßige

Abschreibung wurde nicht vorgenommen.

Die aktivierten Eigenleistungen umfassen eigene Architekten- und Ingenieurleistun-

gen. Die Ermittlung erfolgte aufgrund von Stundenaufzeichnungen, deren Bewertung

erfolgte nach jeweils eigenen Stundensätzen zu Vollkosten. Fremdkapitalzinsen

während der Bauzeit werden als Aufwand behandelt.

Die Finanzanlagen werden mit ihren Anschaffungskosten, bei voraussichtlich dauern-

der Wertminderung vermindert um Abschreibungen auf den niedrigeren beizulegen-

den Wert, bilanziert.

Die Bewertung der zum Verkauf bestimmten Grundstücke und andere Vorräte

erfolgt zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten unter Beachtung des strengen

Niederstwertprinzips.


Die Forderungen aus Vermietung, Forderungen aus Grundstücksverkäufen, Forde-

rungen aus Betreuungstätigkeit und die Forderungen aus anderen Lieferungen und

Leistungen sind mit dem Nennwert bewertet. Allen risikobehafteten Posten ist durch

die Bildung angemessener Einzelwertberichtigungen Rechnung getragen. Unver-

zinsliche oder niedrig verzinsliche Forderungen mit einer Laufzeit von mehr als einem

Jahr sind abgezinst.

Die sonstigen Vermögensgegenstände sind mit dem Nennwert abzüglich Wertbe-

richtigungen bewertet.

Die Guthaben bei Kreditinstituten und der Kassenbestand wurden zum Nenn-

wert ausgewiesen. Guthaben bei Kreditinstituten dienen in Höhe von TEUR 125

(Vj. TEUR 133) teilweise der Insolvenzsicherung von Verpflichtungen aus Alters-

arbeitszeitkonten. Die Sicherungsbeziehung und damit die Saldierung mit den Ver-

pflichtungen aus Altersarbeitszeitkonten ist noch nicht hergestellt, da der zugehörige

Verwaltungs-, Treuhand- und Sicherungsvertrag erst in 2016 geschlossen werden

wird. Dennoch wurden bereits in den Geschäftsjahren 2014 und 2015 die treuhän-

derisch zu verwaltenden Sicherungskonten angelegt und die finanziellen Mittel

zugeführt.

Die Bewertung des Rechnungsabgrenzungspostens erfolgt zum Nennwert abzüglich

linearer Auflösung.

Die aktiven latenten Steuern resultieren im Wesentlichen aus temporären Differen-

zen im Bilanzposten „Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Wohnbauten“

infolge der Teilwertaufstockung nach § 13 KStG i.d.F. des StRefG 1990 für ehemals

gemeinnützige Wohnungsunternehmen sowie einer abweichenden Bewertung der

„Rückstellungen“ in der Handels- und Steuerbilanz im Konzern.

Für die Ermittlung der latenten Steuern aufgrund von Konsolidierungsmaßnahmen

wurde ein kombinierter Steuersatz von 32,975 % herangezogen, der sich aus der

körperschaftsteuerlichen Tarifelastung in Höhe von 15 % zuzüglich Solidaritätszu-

schlag von 5,5 % und der Gewerbesteuer von 17,15 % zusammensetzt. Soweit auf die

Konsolidierungsmaßnahmen die erweiterte gewerbesteuerliche Kürzung Anwendung

findet, wurde nur ein Steuersatz von 15,825 % (Körperschaftsteuer zuzüglich Solidari-

tätszuschlags) herangezogen.

In Ausübung des Wahlrechts aus § 274 Abs. 1 Satz 2 HGB wurde für den Überhang

aktiver Steuerlatenzen aus den Einzelabschlüssen der Tochtergesellschaften eine la-

tente Steuer nicht bilanziert. Hiervon ausgenommen ist die aktive latente Steuer auf

Konsolidierungsmaßnahmen, da hierfür kein Wahlrecht besteht.


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ABSCHLUSS KONZERN

Die Berechnung der Rückstellungen für Pensionsverpflichtungen, personenbezogene

und versorgungsähnliche Verpflichtungen erfolgte nach versicherungsmathemati-

schen Grundsätzen unter Verwendung der Sterbetafel Heubeck 2005G.

Der Berechnung der Rückstellung für Pensionsverpflichtungen wurde ein modifizier-

tes Teilwertverfahren zugrunde gelegt. Für die Bewertung der Pensionsrückstellung

wird der von der Bundesbank veröffentlichte durchschnittliche Marktzinssatz berück-

sichtigt, der sich bei einer angenommenen Restlaufzeit von 15 Jahren ergibt. Für den

31.12.2015 wurde ein Zinssatz in Höhe von 3,94 % der Bewertung zugrunde gelegt.

Das Anwartschaftsbarwertverfahren wurde bei Beihilfe-, Altersarbeitszeit- und Ju-

biläumsrückstellungen angewandt. Für die Bewertung wird der von der Bundesbank

veröffentlichte durchschnittliche Marktzinssatz berücksichtigt, der sich bei einer an-

genommenen Restlaufzeit von 15 Jahren ergibt. Für den 31.12.2015 wurde ein Zinssatz

in Höhe von 3,94 % der Bewertung zugrunde gelegt.

Die erwarteten Lohn- und Gehaltssteigerungen (in Höhe von 2,2 %; Vj. 2,4 %) sowie

Rentensteigerungen (in Höhe von 2,0 %; Vj. 2,0 %) werden berücksichtigt.

Für die Berechnung der Rückstellung Altersteilzeit wurde ein finanzmathemati-

scher Barwert zugrunde gelegt. Es wird eine Bewertung auf die tatsächliche Laufzeit

vorgenommen (im laufenden Geschäftsjahr 0,0 Jahre). Die Abzinsung wurde mit

dem von der Bundesbank ermittelten durchschnittlichen Marktzinssatz (Dezem-

ber 2015: 2,02 %; Vj. 2,8 % aus Dezember 2014, ermittelt für die GEWOFAG Wohnen

GmbH) durchgeführt. Die erwarteten Lohn- und Gehaltssteigerungen wurden nicht

mehr berücksichtigt, da im Geschäftsjahr 2015 die letzten Altersteilzeitfälle beendet

wurden.

Die Steuerrückstellungen und die sonstigen Rückstellungen sind für ungewisse

Verbindlichkeiten und drohende Verluste aus schwebenden Geschäften in Höhe des

nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung zur Erfüllung notwendigen Betrages

gebildet und berücksichtigen alle erkennbaren Risiken. Bei Rückstellungen mit einer

Laufzeit von mehr als einem Jahr werden die erwarteten Preis- und Kosten stei ge-

rungen berücksichtigt sowie eine laufzeitadäquate Abzinsung mit dem durch die

Bundesbank ermittelten Zinssatz vorgenommen.

Die Verbindlichkeiten sind mit dem Erfüllungsbetrag angesetzt.

Der passive Rechnungsabgrenzungsposten beinhaltet im Wesentlichen Mieteinnah-

men, die erst nach dem Bilanzstichtag ertragswirksam werden.


3 ERLÄUTERUNGEN ZUR KONZERNBILANZ UND ZUR KONZERNGEWINN UND VERLUSTRECHNUNG

3.1 KONZERNBILANZ

Die Entwicklung des in der Bilanz erfassten Anlagevermögens ist in der Anlage 1 zum

Konzernanhang (Konzernanlagenspiegel) dargestellt.

Im Posten Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten werden im

Wesentlichen selbst errichtete Gebäude ausgewiesen. Zugänge resultierten im We-

sentlichen aus der GEWOFAG Wohnen GmbH in Höhe von EUR 42,2 Mio. Im Konzern

wurde zudem ein Zugang in Höhe von EUR 16,3 Mio. erfasst. Dieser Betrag entspricht

der geschätzten noch zu entrichtenden Grunderwerbssteuer, die durch den Ankauf

der Minderheitenanteile an der Heimag München GmbH ausgelöst wurde.

Weiterhin kam es zur Fertigstellung der geplanten Neubaumaßnahmen und damit zu

einer Umbuchung von den Anlagen im Bau in Höhe von EUR 67,8 Mio.

Gleichzeitig wurden aus der GEWOFAG Wohnen GmbH Objekte mit Restbuchwer-

ten in Höhe von EUR 0,8 Mio. veräußert.

Im Posten Anlagen im Bau werden Anschaffungs- und Herstellungskosten von im

Bau befindlichen Bauvorhaben gezeigt.

Das Finanzanlagevermögen beträgt zum Bilanzstichtag TEUR 22.834 und hat sich

somit im Vergleich zum Vorjahr um TEUR 683 bzw. 3,1 % erhöht.

Die Position Wertpapiere des Anlagevermögens enthält Anteile an einem Wert-

papierspezialfonds. Über den Wertpapierspezialfonds werden die vereinnahmten

Mietkautionen im Sinne des § 551 Abs. 3 Satz 2 BGB angelegt. Die Vereinnahmung der

Mietkautionen erfolgt auf Ebene der Gesellschaften GEWOFAG Wohnen GmbH und

GEWOFAG Grundstücksgesellschaft mbH. Die Spezialfondsanteile sind jeweils über

Treuhand- und Sicherungsverträge an einen Treuhänder verpfändet. Verkäufe der

Spezialfondsanteile sind nur nach vorheriger Freigabe durch den Treuhänder möglich.

Der Fonds gliedert sich in die zwei Fondssegmente „MKT“ und „GWO“.

Die Trennung der vereinnahmten Mietkautionen vom übrigen Vermögen der Ge-

sellschaft erfolgt über das Segment „MKT“. Das Segment „GWO“ fungiert als un-

terjähriger Unterdeckungspuffer für potenzielle Wertverluste des Segments „MKT“.


ABSCHLUSS HOLDING



ABSCHLUSS KONZERN

Beide Segmente sind an den Treuhänder verpfändet. Regelmäßig erfolgt ein Abgleich

zwischen der Höhe der Verbindlichkeit aus vereinnahmten Mietkautionen und dem

Marktwert der Spezialfondsanteile im Segment „MKT“. Wird hier eine Unterdeckung

festgestellt, erfolgt ein Ankauf von Spezialfondsanteilen.

Die Spezialfondsanteile weisen zum Bilanzstichtag einen Marktwert von TEUR 25.086

aus, hiervon entfallen TEUR 17.616 auf das Segment „MKT“ und TEUR 7.470 auf das

Segment „GWO“. Die hierüber abgesicherten Mietkautionsverbindlichkeiten belaufen

sich auf TEUR 18.916, wovon TEUR 17.933 auf Ebene der GEWOFAG Wohnen GmbH

und TEUR 983 auf Ebene der GEWOFAG Grundstücksgesellschaft mbH bestehen. Im

Geschäftsjahr erfolgten Ausschüttungen in Höhe von TEUR 191.

Die Veränderungen der Wertpapiere des Anlagevermögens betreffen vor allem die

GEWOFAG Wohnen mit TEUR 292 aus dem Verkauf von Wertpapieren des Anlage-

vermögens sowie Abschreibungen in Höhe von TEUR 247 (Vj. TEUR 503) und

Zuschreibungen in Höhe von TEUR 67 (Vj. TEUR 0) aus der Kursbewertung zum

Abschlussstichtag.

Im Posten unfertige Leistungen sind mit den Mietern abzurechnende Betriebs- und

Heizkosten enthalten, denen entsprechende Vorauszahlungen gegenüberstehen. Die

Erhöhung im Vergleich zum Vorjahr ergibt sich im Wesentlichen aus der Bewirtschaf-

tung von im Geschäftsjahr 2015 neu fertiggestellten Wohnungen.

Die Forderungen aus Vermietung, Forderungen aus Grundstücksverkäufen, Forde-

rungen aus Betreuungstätigkeit und die Forderungen aus anderen Lieferungen und

Leistungen bestehen ausschließlich gegenüber inländischen Kunden.

Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr sind zum 31. Dezember

2015 nicht vorhanden.

In den Forderungen und sonstigen Vermögensgegenständen ist ein Betrag in Höhe

von TEUR 541 (Vj. TEUR 336) gegenüber dem Gesellschafter, der Landeshauptstadt

München, enthalten.

In den sonstigen Vermögensgegenständen sind im Wesentlichen Forderungen gegen

das Finanzamt aus Kapitalertragsteuer und Umsatzsteuerguthaben sowie antizipati-

ve Posten aus Zinsabgrenzung und debitorische Kreditoren enthalten. Die antizipati-

ven Posten aus Zinsabgrenzung betragen TEUR 205 (Vj. TEUR 186).

Die liquiden Mittel enthalten Treuhandkonten für Mietkautionen in Höhe von

TEUR 7.106 (Vj. TEUR 7.027).


Der aktive Rechnungsabgrenzungsposten beläuft sich zum Bilanzstichtag auf einen

Betrag in Höhe von TEUR 10.722 (Vj. TEUR 3.065). Die Zuführung zum Bilanzstich-

tag ist im Wesentlichen auf die Auflösung mehrerer Payer-Zinsswaps auf Ebene der

GEWOFAG Wohnen GmbH und GEWOFAG Grundstücksgesellschaft mbH zurückzu-

führen. Die Payer-Zinsswaps wurden jeweils zum Marktwert abgelöst und ein aktiver

Rechnungsabgrenzungsposten in Höhe von TEUR 7.848 wurde gebildet, welcher in

den Folgejahren über die ursprüngliche Laufzeit der jeweiligen Swaps bis 2017 bzw.

2020 ergebniswirksam aufgelöst wird.

Das gezeichnete Kapital beträgt zum 31. Dezember 2015 TEUR 90.327 (Vj. TEUR

62.062). Die Landeshauptstadt München hat eine Bareinlage in Höhe von TEUR

28.265 in das Stammkapital der GEWOFAG Holding GmbH geleistet.

In der Kapitalrücklage sind aus den Vorjahren die Unterschiedsbeträge der Erstkon-

solidierung enthalten.

Die Gewinnrücklagen betreffen andere Gewinnrücklagen. In den Gewinnrücklagen

wurden erfolgsneutral angesetzte latente Steuern aus Konsolidierungssachverhalten

eingestellt. Weiterhin werden hier die Bilanzgewinne der Vorjahre in die Gewinnrück-

lage umgebucht. Im Berichtsjahr wurden EUR 19,1 Mio. aus dem Bilanzgewinn des

Vorjahres in die Gewinnrücklagen eingestellt.

Ein Betrag in Höhe von TEUR 125 wurde an die Minderheitsgesellschafterin der

GEWOFAG Wohnen GmbH, die Bayern LB, ausgeschüttet. Aus dem Ankauf der Min-

derheiten an der Heimag München GmbH von der GWG Gesellschaft für Wohnungs-

und Gewerbebau Baden-Württemberg AG, Stuttgart, durch die GEWOFAG Wohnen

GmbH ergaben sich im Eigenkapital des Konzerns folgende Veränderungen: Verrin-

gerung der Kapitalrücklage um EUR 37,4 Mio. und Reduzierung der Minderheiten

um EUR 9,5 Mio. Insgesamt flossen durch den Anteilsankauf EUR 46,9 Mio. aus dem

Eigenkapital für den Kaufpreis und anschaffungsnahe Nebenkosten ab.

Die Rückstellungen für Pensionen werden für Anwartschaften und laufende Leis-

tungen gebildet. Der Wertansatz in Höhe von EUR 15,5 Mio. (Vj. EUR 14,1 Mio.) ist

versicherungsmathematisch errechnet worden. Neben dem gebuchten Verbrauch

ergibt sich eine Erhöhung in Höhe von TEUR 1.637 (Vj. TEUR 1.110) resultierend aus

den Aufzinsungen.

Die Steuerrückstellungen in Höhe von TEUR 16.409 (Vj. TEUR 60) betreffen im We-

sentlichen die Rückstellung für aus dem Ankauf der Minderheitenanteile an der

Heimag München GmbH ausgelöster Grunderwerbsteuer sowie für das Geschäftsjahr

2015 die laufende Körperschaftsteuer. Im Vorjahr waren im Wesentlichen Rückstel-

lungen aus Körperschaftsteuer enthalten.


ABSCHLUSS HOLDING



ABSCHLUSS KONZERN

Die sonstigen Rückstellungen setzen sich wie folgt zusammen:

31.12.2015 31.12.2014

TEUR TEUR

Kosten der Hausbewirtschaftung 21.630 15.380

Prozesskostenrisiko 9.127 9.087

Beihilfeverpflichtungen 3.001 2.844

Kosten für Eigentumsmaßnahmen 1.743 2.059

Gewährleistung 1.817 1.524

Urlaubsansprüche 1.177 1.248

Jahresabschlusskosten 214 312

Nachfolge- und Erschließungskosten 997 1.560

Altersteilzeit 0 27

Diverse Verpflichtungen 5.053 4.292

Gesamt 44.759 38.333

Die Rückstellung für Kosten der Hausbewirtschaftung beinhaltet im Wesentlichen

Aufwendungen für Lieferungen und Leistungen, die bis zum Bilanzstichtag bereits

erbracht sind, jedoch noch nicht in Rechnung gestellt wurden. Die Erhöhung ergibt

sich vor allem aus noch nicht in Rechnung gestellten Leistungen bei der GEWOFAG

Wohnen GmbH aus erhöhter Bauaktivität sowie noch anfallenden Betriebs- und

Heizkosten bei der Mietmanagement Heimag GmbH & Co. KG.

Die Rückstellung für Beihilfeverpflichtungen betrifft einen Teil Mitarbeiter und um-

fasst die nach landesrechtlichen Bestimmungen gewährten Beihilfen in Krankheits-,

Geburts- oder Todesfällen.

Die Rückstellung für Altersteilzeit ging auf EUR 0 zurück, da die letzten Altersteilzeit-

vereinbarungen im Geschäftsjahr 2015 ausliefen.

Die Rückstellung für Prozesskosten setzt sich zusammen aus Risiken aus laufenden

Passivprozessen sowie zu erwartenden Rechtsanwaltskosten und Gebühren für

Aktiv- und Passivprozesse.


Die Rückstellung für Kosten für Eigentumsmaßnahmen betrifft im Wesentlichen noch

nicht ausgezahlte Provisionen und Rechnungen im Rahmen von Eigentumsmaßnah-

men („Gern 64“).

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind im Vergleich zum Vorjahr um

TEUR 50.957 bzw. 7,8 % auf TEUR 598.438 gesunken. Der Rückgang ist im Wesent-

lichen auf die Rückführung von Grundschulddarlehen auf Ebene der GEWOFAG

Wohnen GmbH und der GEWOFAG Grundstücksgesellschaft mbH gegenüber der

Bayerischen Landesbank zurückzuführen.

Im Zusammenhang mit der Ablösung der Grundschulddarlehen wurden mehrere

Payer-Zinsswaps gegen Ausgleichszahlung in Höhe des Marktwertes (TEUR 8.875)

abgelöst. Die Darlehensablösung und die Ausgleichszahlung wurden über die Auf-

nahme von Schuldscheindarlehen über die Bayerische Versorgungskammer langfris-

tig refinanziert.

Teile der Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten auf Ebene der Heimag Mün-

chen GmbH weisen eine variable Verzinsung auf. Das Zinsänderungsrisiko aus varia-

bel verzinslichen Finanzierungen wurden in den Geschäftsjahren 2007 bis 2015 über

Payer-Zinsswaps abgesichert. Der Einsatz der Zinsderivate erfolgt nach einheitlichen,

unternehmensweit gültigen Richtlinien. Die Grundgeschäfte sowie die zugeordneten

Sicherungsgeschäfte stellen zum Zeitpunkt der Designation in den Jahren 2007 bzw.

2008 Bewertungseinheiten im Sinne des §254 HGB dar. Derivative Finanzinstrumen-

ten werden mit dem Ziel eingesetzt, die Volatilität in Bezug auf das Zinsergebnis zu

reduzieren. Für die bilanzielle Abbildung wurde die Einfrierungsmethode gewählt.

31.12.2015 31.12.2014

EUR MIO. EUR MIO.

Nominalvolumen 107,03 199,46

Marktwert –27,42 –41,54

Nachstehend werden das Nominalvolumen und der Marktwert der sich zum

31.12.2015 im Bestand befindlichen Payer-Zinsswaps dargestellt:


ABSCHLUSS HOLDING



ABSCHLUSS KONZERN

Die Marktwerte beziehen sich auf die Auflösungsbeträge (Rückkaufswerte) der

Zinsderivate zum Bilanzstichtag. Diese werden auf Basis standardisierter Verfahren

ermittelt. Um das Kreditrisiko zu minimieren, werden Zinsderivate nur mit Banken

hoher Bonität abgeschlossen. Die Bonität der Kontrahenten sowie die jeweils fest-

gelegten Risikolimite unterliegen einer ständigen Überwachung.

Die Effektivitätstests der Bewertungseinheit werden prospektiv und retrospektiv

auf Basis anerkannter Methoden durchgeführt. Alle wertbestimmenden Parameter

zwischen Grund- und Sicherungsgeschäft stimmen überein, was zu einer effektiven

Sicherungsbeziehung führt.

Die Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern sind im Vergleich zum Vorjahr

um TEUR 193.079 bzw. 69,6 % auf TEUR 470.625 gestiegen. Der Anstieg ist im We-

sentlichen auf die Aufnahme von Schuldscheindarlehen über die Bayerische Versor-

gungskammer in Höhe von TEUR 150.000 auf Ebene der GEWOFAG Wohnen GmbH

zurückzuführen.

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und anderen Kreditgebern sind in

Höhe von TEUR 859.395 (Vj. TEUR 878.542) grundpfandrechtlich besichert.

Die erhaltenen Anzahlungen resultieren aus Vorauszahlungen der Mieter auf

Betriebs- und Heizkosten sowie aus dem Verkauf von derzeit im Bau befindlichen

Objekten.

Die Verbindlichkeiten aus Vermietung bestehen in Höhe von TEUR 26.692 (Vj. TEUR

25.237) gegenüber den Mietern aus der Zahlung von Mietkautionen. Anteile an einem

Wertpapierspezialfonds und Treuhandkonten für Mietkautionen bilden hierzu korres-

pondierende Vermögenswerte.

In den Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sind neben Verpflichtungen

aus dem operativen Geschäft EUR 23,3 Mio. (Vj. EUR 18,2 Mio.) Sicherheitseinbehalte

enthalten. Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen enthalten Verbind-

lichkeiten gegenüber dem Gesellschafter in Höhe von TEUR 13 (Vj. TEUR 7).

Zur Verbesserung der Klarheit und Übersichtlichkeit werden die Angaben zu den

Restlaufzeiten sowie zu den Besicherungen im Zusammenhang mit den Verbindlich-

keiten in einem Verbindlichkeitsspiegel (Anlage 2 zum Konzernanhang) dargestellt.

Im passiven Rechnungsabgrenzungsposten werden eingegangene Mietzahlungen für

Zeiträume nach dem Bilanzstichtag ausgewiesen.


3.2 KONZERN-GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG

Die Umsatzerlöse in Höhe von EUR 230,3 Mio. (Vj. EUR 224,2 Mio.) werden aus

schließlich im Großraum München erzielt. Dabei resultieren EUR 227,5 Mio. (Vj.

EUR 222,0 Mio.) aus der Hausbewirtschaftung sowie TEUR 22 (Vj. TEUR 22) aus der

Betreuungstätigkeit.

Die aktivierten Eigenleistungen in Höhe von EUR 5,8 Mio. (Vj. EUR 4,0 Mio.) betreffen

verschiedene Bauobjekte.

Von den sonstigen betrieblichen Erträgen in Höhe von EUR 11,7 Mio. (Vj. EUR 28,7

Mio.) entfallen auf periodenfremde Erträge EUR 3,5 Mio. (Vj. EUR 2,0 Mio.), davon aus

der Auflösung von kurzfristigen Rückstellungen EUR 3,0 Mio. (Vj. EUR 1,7 Mio.). Im

Vorjahr erfolgte die Entnahme aus der Rückstellung für Bauinstandhaltung in Höhe

von EUR 9,1 Mio., die für vordefinierte Projekte genutzt wurde. Die Rückstellung war

damit zum 31.12.2014 vollständig aufgelöst.

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen in Höhe von EUR 9,0 Mio. (Vj. EUR 9,5

Mio.) beinhalten im Wesentlichen Aufwendungen der allgemeinen Verwaltung sowie

Aufwendungen für Unternehmensberatung. Auf periodenfremde Aufwendungen

entfallen hiervon TEUR 232 (Vj. TEUR 352).

Der Bestand an zinstragenden Verbindlichkeiten übersteigt den Bestand an zinstra

genden Forderungen. Infolgedessen ergibt sich ein negatives Finanzergebnis in Höhe

von TEUR –24.507 (Vj. TEUR –22.894). Der Rückgang gegenüber dem Vorjahr ist auf

einen absolut höheren Zinsaufwand infolge gestiegener Verbindlichkeiten und einen

absolut niedrigeren Zinsertrag infolge eines rückläufigen Zinsniveaus zurückzuführen.

Aus der Aufzinsung der Rückstellungen ist ein Aufwand in Höhe von TEUR 2.293 (Vj.

TEUR 1.447) enthalten.

Im Geschäftsjahr 2015 wurden keine außerordentlichen Ergebnisse erzielt. Das außer

ordentliche Ergebnis des Vorjahres in Höhe von TEUR –189 resultierte aus Anpassun

gen bei Rückstellungen (aus Pensionen).

Der Steueraufwand für latente Steuern beläuft sich im Geschäftsjahr auf eine Höhe

von EUR 2,7 Mio. (Vj. EUR 2,7 Mio.).


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ABSCHLUSS KONZERN

4 SONSTIGE ANGABEN

Das gezeichnete Kapital der GEWOFAG Holding GmbH wird zu 100 % von der Lan-

deshauptstadt München gehalten. Die GEWOFAG Holding GmbH stellt den Konzern-

abschluss für den größten Kreis der Unternehmen des GEWOFAG-Konzerns auf und

veröffentlicht diesen im elektronischen Bundesanzeiger.

NICHT IN DER BILANZ ENTHALTENE GESCHÄFTE

Die GEWOFAG Gruppe hatte zum Bilanzstichtag Vertragserfüllungsbürgschaften

für konzerneigene Gesellschaften, im Wesentlichen im Rahmen von Bauhandwerk-

sicherungen, in Höhe von TEUR 6.505 über die Stadtsparkasse München ausgereicht.

Die ausgereichten Bürgschaften sind durch ein Immobilienportfolio auf Ebene der

GEWOFAG Wohnen GmbH grundpfandrechtlich besichert.

Ebenfalls bestehen vertragliche Verpflichtungen gegenüber der Bayerischen Lan-

desbank aus drei geschlossenen Payer-Zinsswaps, die im Rahmen des § 254 HGB in

Bewertungseinheiten eingehen.

HAFTUNGSVERHÄLTNISSE UND SONSTIGE FINANZIELLE VERPFLICHTUNGEN

Sämtliche Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und anderen Kredit gebern

mit Ausnahme der Schuldscheindarlehen, aufgenommen über die Bayerische Ver-

sorgungskammer und die Landeshauptstadt München, sind über Grundschulden

besichert. Die Restvaluta der dinglich besicherten Darlehen beläuft sich zum Bilanz-

stichtag auf TEUR 859.395 (Vj. TEUR 878.542). Die Besicherung erfolgt zum einen über

die Eintragung von Grundschulden, zum anderen über die Sicherungsabtretung von

Zahlungsansprüchen aus Vermietung und Verpachtung sowie die Sicherungsabtre-

tung sämtlicher gegenwärtigen und zukünftigen Kaufpreisforderungen zugunsten

des Darlehensgebers, jeweils bezogen auf ein definiertes Sicherungsportfolio.

Die GEWOFAG Holding GmbH hat im Rahmen der Übernahme des Wertpapier-

spezialfonds die Mithaftung für alle Mietkautionen einschließlich der Zinsen der

GEWOFAG Wohnen GmbH sowie der GEWOFAG Grundstücksgesellschaft mbH

übernommen.


Gemäß der Cash-Pooling-Vereinbarung mit der Stadtsparkasse München und der

Postbank AG haftet die GEWOFAG Holding GmbH als Cash-Pooling-Träger gesamt-

schuldnerisch mit den Cash-Pooling-Teilnehmern für sämtliche Verpflichtungen aus

und im Zusammenhang mit der Cash-Pooling-Vereinbarung.

Die Geschäftsführung rechnet zum Zeitpunkt der Erstellung des Jahresabschlusses

mit keiner Inanspruchnahme aus den vorstehend erläuterten Haftungsverhältnissen,

da die Gesellschaften ertragsstark und zahlungsfähig sind.

Zum Bilanzstichtag bestanden sonstige finanzielle Verpflichtungen aus Miet- und

Leasingverträgen in folgender Höhe:

Gegenstand Verpflichtungen im Geschäftsjahr

2016 2017 2018 2019 Folgejahre

TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR

Fuhrpark 134 20 14 1 3

Drucker 0 0 0 0 0

Miete 1.901 1.773 1.752 1.749 1.395

Gesamt 2.035 1.793 1.766 1.750 1.398


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MITGLIEDER DER GESCHÄFTSFÜHRUNG

Dr. Klaus-Michael Dengler Volljurist (Ass. jur.), Sprecher der Geschäftsführung

Sigismund Mühlbauer Dipl.-Ing. Maschinenbau

Gordona Sommer Architektin (bis zum 22.05.2015)

Die Gesellschaft verzichtet unter Berufung auf die analoge Anwendung von § 286

Abs. 4 HGB auf die Angabe der Bezüge der Geschäftsführung.

GESAMTBEZÜGE FRÜHERER ORGANMITGLIEDER

Die Pensionen im Geschäftsjahr 2015 für frühere Mitglieder der Geschäftsführung

oder deren Hinterbliebene belaufen sich auf TEUR 632 (Vj. TEUR 581). Die Pensions-

rückstellungen für frühere Mitglieder der Geschäftsführung oder deren Hinterbliebe-

ne betragen TEUR 7.445 (Vj. TEUR 6.653).

MITARBEITER

Die Zahlen der durchschnittlich beschäftigten Mitarbeiter auf Vollzeitkräftebasis

betrugen:

vollzeitbeschäftigt teilzeitbeschäftigt 2015 2014 2015 2014

Mitarbeiter 362,75 368,25 64,25 58,75

Handwerker/-innen 72,25 72,75 1,25 1,25

Hausmeister/-innen 115,75 114,75 62,75 64,25

Gesamt 550,75 555,75 128,25 124,25

Es wurden durchschnittlich 13,5 Auszubildende beschäftigt und durchschnittlich 48,75

geringfügig Beschäftigte angestellt.


MITGLIEDER DES AUFSICHTSRATES

Dieter Reiter Vorsitzender, Oberbürgermeister der


Christian Amlong stellvertretender Vorsitzender, Stadtrat

der Landeshauptstadt München

Max Straßer stellvertretender Vorsitzender, Stadtrat

der Landeshauptstadt München

Heide Rieke Stadträtin der Landeshauptstadt München

Heike Kainz Stadträtin der Landeshauptstadt München

Sabine Nallinger Stadträtin der Landeshauptstadt München

Prof. Dr. (I) Elisabeth Merk Stadtbaurätin, berufsmäßige Stadträtin der


Dr. Ernst Wolowicz Stadtkämmerer, berufsmäßiger Stadtrat der



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ARBEITNEHMERVERTRETER IM AUFSICHTSRAT

Georg Diepold Technischer Angestellter

Sabine Mayer Kaufmännische Angestellte

Dorothea Schmitz Kaufmännische Angestellte

Harald Wulf Technischer Angestellter

Die Gesamtbezüge des Aufsichtsrates belaufen sich auf TEUR 7 (Vj. TEUR 8).

ABSCHLUSSPRÜFERHONORAR

Das Gesamthonorar des Abschlussprüfers für das Geschäftsjahr 2015 beträgt TEUR

184 (Vj. TEUR 442). Darin enthalten sind Abschlussprüferleistungen in Höhe von TEUR

184 (Vj. TEUR 249), Steuerberatungsleistungen in Höhe von TEUR 0 (Vj. TEUR 4)

sowie sonstige Leistungen in Höhe von TEUR 0 (Vj. TEUR 189).

GESCHÄFTE MIT NAHE STEHENDEN UNTERNEHMEN UND PERSONEN

Marktunübliche, wesentliche Geschäfte mit nahe stehenden Unternehmen und

Personen haben nicht stattgefunden.


KONZERNABSCHLUSS UND KONZERNLAGEBERICHT

Der Konzernabschluss und der Konzernlagebericht werden nach den handelsrecht-

lichen Vorschriften von der GEWOFAG Holding GmbH, Kirchseeoner Straße 3, 81669

München, aufgestellt.

Der Konzernabschluss und der Konzernlagebericht werden beim Betreiber des elek-

tronischen Bundesanzeigers elektronisch veröffentlicht und bekannt gemacht.

Für folgende Gesellschaften werden die Befreiungsmöglichkeiten des §264 (3) HGB

hinsichtlich der Offenlegung der Jahresabschlüsse und der Lageberichte für das

Geschäftsjahr 2015 in Anspruch genommen:

GEWOFAG Gebäude Servicegesellschaft mbH

GEWOFAG Grundstücksgesellschaft mbH

GEWOFAG Projektgesellschaft mbH

GEWOFAG Dienstleistungsgesellschaft mbH

Die Voraussetzungen, d. h. die einstimmige Zustimmung der Gesellschafter sowie die

Verpflichtung der GEWOFAG Holding GmbH zur Verlust-/Gewinnübernahme sind

im Geschäftsjahr 2015 erfüllt worden. Die Beschlüsse der Gesellschafter datieren vom

19. Juni 2015 und werden im Bundesanzeiger für die jeweilige Gesellschaft offengelegt.

Die GEWOFAG Holding GmbH ist jeweils zur Verlustübernahme im Rahmen der be-

stehenden Beherrschungs- und Gewinnabführungsverträge im Sinne des § 302 AktG

verpflichtet. Alle Gesellschaften werden in den Konzernabschluss der GEWOFAG

Holding GmbH nach den Grundsätzen der Vollkonsolidierung gemäß §§ 290 ff. HGB

einbezogen.

München, 29. April 2016






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ABSCHLUSS KONZERN


ENTWICKLUNG DES KONZERNANLAGEVERMÖGENS IM GESCHÄFTSJAHR 2015

Anschaffungs- und Herstellungskosten Kumulierte Abschreibungen Buchwerte

Abschreibungen d. Umbu- Zuschrei-

01.01.15 Zugänge Abgänge Umbuchungen 31.12.15 01.01.15 Geschäftsjahres Abgänge ungen bungen 31.12.15 31.12.15 31.12.14

EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR

I. Immaterielle Vermögensgegenstände

1. Entgeltlich erworbene Konzessionen,

Rechte und Lizenzen 6.756.024,16 75.354,84 –43.205,58 0,00 6.788.173,42 5.698.372,16 602.607,84 –43.205,58 0,00 0,00 6.257.774,42 530.399,00 1.057.652,00

2. Geschäfts- und Firmenwert 1.897.736,88 0,00 –15.563,41 0,00 1.882.173,47 1.892.777,54 0,00 –10.604,07 0,00 0,00 1.882.173,47 0,00 4.959,34

Summe immaterielle

Vermögensgegenstände 8.653.761,04 75.354,84 –58.768,99 0,00 8.670.346,89 7.591.149,70 602.607,84 –53.809,65 0,00 0,00 8.139.947,89 530.399,00 1.062.611,34

II. Sachanlagen

1. Grundstücke und grundstücks-

gleiche Rechte mit Wohnbauten 1.930.467.937,85 58.356.363,34 –1.033.536,42 67.809.242,83 2.055.600.007,60 713.286.883,58 33.271.455,51 –114.853,29 0,00 0,00 746.443.485,80 1.309.156.521,80 1.217.181.054,27


gleiche Rechte mit Geschäfts- und

anderen Bauten 30.595.916,46 16.449,37 0,00 16.733,71 30.629.099,54 15.601.044,77 609.948,35 0,00 0,00 0,00 16.210.993,12 14.418.106,42 14.994.871,69

3. Grundstücke ohne Bauten 3.974.037,19 196.379,30 0,00 0,00 4.170.416,49 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 4.170.416,49 3.974.037,19

4. Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter 558.029,10 0,00 0,00 0,00 558.029,10 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 558.029,10 558.029,10

5. Technische Anlagen und Maschinen 4.208.701,68 767,59 –4.658,00 0,00 4.204.811,27 2.903.869,42 233.770,90 –4.408,00 0,00 0,00 3.133.232,32 1.071.578,95 1.304.832,26

6. Andere Anlagen, Betriebs- und

Geschäftsausstattung 18.623.975,82 921.990,13 –715.968,48 37.914,09 18.867.911,56 14.831.563,32 1.832.368,47 –640.731,76 37.914,09 0,00 16.061.114,12 2.806.797,44 3.792.412,50

7. Anlagen im Bau 99.248.145,12 107.599.212,26 0,00 –70.758.564,35 136.088.793,03 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 136.088.793,03 99.248.145,12

8. Bauvorbereitungskosten 8.745.307,97 3.002,97 0,00 2.932.587,81 11.680.898,75 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 11.680.898,75 8.745.307,97

2.096.422.051,19 167.094.164,96 –1.754.162,90 37.914,09 2.261.799.967,34 746.623.361,09 35.947.543,23 –759.993,05 37.914,09 0,00 781.848.825,36 1.479.951.141,98 1.349.798.690,10

III. Finanzanlagen

1. Sonstige Beteiligungen 42.070,42 0,00 0,00 19,38 42.089,80 0,00 0,00 0,00 –50,62 0,00 -50,62 42.140,42 42.070,42

2. Wertpapiere des Anlagevermögens 22.602.139,60 1.155.014,90 –292.254,50 0,00 23.464.900,00 493.600,51 247.500,00 0,00 0,00 –67.839,50 673.261,01 22.791.638,99 22.108.539,09

3. Andere Finanzanlagen 19,38 0,00 0,00 –19,38 0,00 –50,62 0,00 0,00 50,62 0,00 0,00 0,00 70,00

Summe Finanzanlagen 22.644.229,40 1.155.014,90 -292.254,50 0,00 23.506.989,80 493.549,89 247.500,00 0,00 0,00 –67.839,50 673.210,39 22.833.779,41 22.150.679,51

2.127.720.041,63 168.324.534,70 –2.105.186,39 37.914,09 2.293.977.304,03 754.708.060,68 36.797.651,07 –813.802,70 37.914,09 –67.839,50 790.661.983,64 1.503.315.320,39 1.373.011.980,95


ABSCHLUSS HOLDING



ABSCHLUSS KONZERN

Anschaffungs- und Herstellungskosten Kumulierte Abschreibungen Buchwerte

Abschreibungen d. Umbu- Zuschrei-

01.01.15 Zugänge Abgänge Umbuchungen 31.12.15 01.01.15 Geschäftsjahres Abgänge ungen bungen 31.12.15 31.12.15 31.12.14

EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR


1. Entgeltlich erworbene Konzessionen,

Rechte und Lizenzen 6.756.024,16 75.354,84 –43.205,58 0,00 6.788.173,42 5.698.372,16 602.607,84 –43.205,58 0,00 0,00 6.257.774,42 530.399,00 1.057.652,00

2. Geschäfts- und Firmenwert 1.897.736,88 0,00 –15.563,41 0,00 1.882.173,47 1.892.777,54 0,00 –10.604,07 0,00 0,00 1.882.173,47 0,00 4.959,34

Summe immaterielle

Vermögensgegenstände 8.653.761,04 75.354,84 –58.768,99 0,00 8.670.346,89 7.591.149,70 602.607,84 –53.809,65 0,00 0,00 8.139.947,89 530.399,00 1.062.611,34

II. Sachanlagen


gleiche Rechte mit Wohnbauten 1.930.467.937,85 58.356.363,34 –1.033.536,42 67.809.242,83 2.055.600.007,60 713.286.883,58 33.271.455,51 –114.853,29 0,00 0,00 746.443.485,80 1.309.156.521,80 1.217.181.054,27


gleiche Rechte mit Geschäfts- und

anderen Bauten 30.595.916,46 16.449,37 0,00 16.733,71 30.629.099,54 15.601.044,77 609.948,35 0,00 0,00 0,00 16.210.993,12 14.418.106,42 14.994.871,69

3. Grundstücke ohne Bauten 3.974.037,19 196.379,30 0,00 0,00 4.170.416,49 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 4.170.416,49 3.974.037,19

4. Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter 558.029,10 0,00 0,00 0,00 558.029,10 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 558.029,10 558.029,10

5. Technische Anlagen und Maschinen 4.208.701,68 767,59 –4.658,00 0,00 4.204.811,27 2.903.869,42 233.770,90 –4.408,00 0,00 0,00 3.133.232,32 1.071.578,95 1.304.832,26

6. Andere Anlagen, Betriebs- und

Geschäftsausstattung 18.623.975,82 921.990,13 –715.968,48 37.914,09 18.867.911,56 14.831.563,32 1.832.368,47 –640.731,76 37.914,09 0,00 16.061.114,12 2.806.797,44 3.792.412,50

7. Anlagen im Bau 99.248.145,12 107.599.212,26 0,00 –70.758.564,35 136.088.793,03 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 136.088.793,03 99.248.145,12

8. Bauvorbereitungskosten 8.745.307,97 3.002,97 0,00 2.932.587,81 11.680.898,75 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 11.680.898,75 8.745.307,97

2.096.422.051,19 167.094.164,96 –1.754.162,90 37.914,09 2.261.799.967,34 746.623.361,09 35.947.543,23 –759.993,05 37.914,09 0,00 781.848.825,36 1.479.951.141,98 1.349.798.690,10

III. Finanzanlagen

1. Sonstige Beteiligungen 42.070,42 0,00 0,00 19,38 42.089,80 0,00 0,00 0,00 –50,62 0,00 -50,62 42.140,42 42.070,42

2. Wertpapiere des Anlagevermögens 22.602.139,60 1.155.014,90 –292.254,50 0,00 23.464.900,00 493.600,51 247.500,00 0,00 0,00 –67.839,50 673.261,01 22.791.638,99 22.108.539,09

3. Andere Finanzanlagen 19,38 0,00 0,00 –19,38 0,00 –50,62 0,00 0,00 50,62 0,00 0,00 0,00 70,00

Summe Finanzanlagen 22.644.229,40 1.155.014,90 -292.254,50 0,00 23.506.989,80 493.549,89 247.500,00 0,00 0,00 –67.839,50 673.210,39 22.833.779,41 22.150.679,51

2.127.720.041,63 168.324.534,70 –2.105.186,39 37.914,09 2.293.977.304,03 754.708.060,68 36.797.651,07 –813.802,70 37.914,09 –67.839,50 790.661.983,64 1.503.315.320,39 1.373.011.980,95


VERBINDLICHKEITENSPIEGEL ZUM 31. DEZEMBER 2015

grundpfand Restlaufzeit rechtlich Gesamtbetrag unter 1 Jahr 1–5 Jahre über 5 Jahre gesichert TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR

Verbindlichkeiten gegenüberKreditinstituten 598.438 19.218 152.813 426.408 593.769

Verbindlichkeiten gegenüberanderen Kreditgebern 470.625 3.501 15.222 451.903 265.626

Erhaltene Anzahlungen 66.422 66.422 0 0 0

Verbindlichkeiten aus Vermietung 26.692 26.692 0 0 0

Verbindlichkeiten ausLieferungen und Leistungen 23.275 23.275 0 0 0

Sonstige Verbindlichkeiten 512 512 0 0 0

Gesamt 2015 1.185.966 139.620 168.035 878.311 859.395

Gesamt 2014 1.036.598 218.165 162.914 655.519 878.542


KAPITALFLUSSRECHNUNG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2015 1)

2015 2014Kapitalflussrechnung TEUR TEUR

Bilanzgewinn 18.218 19.233

Anderen Gesellschaftern zustehender Gewinn (inkl. stille Gesellschafter) 1.427 440

Jahresergebnis/Jahresfehlbetrag 19.645 19.673

Abschreibungen/Zuschreibungen auf Gegenstände des Anlagevermögens 36.242 34.497

Zunahme/Abnahme der Rückstellungen 4.947 –4.002

Sonstige zahlungsunwirksame Aufwendungen/Erträge (aktivierte Eigenleistungen) –5.215 –3.847

Zunahme/Abnahme der Vorräte, der Forderungen aus Lieferungen und Leistungensowie anderer Aktiva, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind –3.963 –1.511

Zunahme/ Abnahme der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Passiva, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind 7.288 5.975

Gewinn/Verlust aus dem Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens –374 –11.386

Aufwendungen/Erträge aus außerordentlichen Posten 0 189

Zinsaufwendungen/-erträge 24.546 22.836

Ertragsteueraufwand/-ertrag 2.811 2.427

Ertragsteuerzahlungen –190 –263

Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit 85.737 64.588

Auszahlungen für Investitionen in das immaterielle Anlagevermögen –75 –206

Einzahlungen aus Abgängen von Gegenständen des Sachanlagevermögens 1.295 13.754

Auszahlungen für Investitionen in das Sachanlagevermögen –143.971 –169.710

Einzahlungen aus Abgängen von Gegenständen des Finanzanlagevermögens 325 7.527

Auszahlungen für Investitionen in das Finanzanlagevermögen –1.155 –216

Erhaltene Zinsen 180 604

Cashflow aus Investitionstätigkeit –143.401 –148.247

Einzahlungen aus Eigenkapitalzuführungen von anderen Gesellschaftern 0 10

Einzahlungen aus Eigenkapitalzuführungen von Gesellschaftern des Mutterunternehmens 28.265 0

Auszahlungen aus Eigenkapitalherabsetzungen an andere Gesellschafter –8 0

Auszahlungen aus Transaktionen mit Minderheitsgesellschaftern –46.973 0

Einzahlungen aus der Aufnahme von Krediten 298.065 72.667

Auszahlungen aus der Tilgung von Krediten –156.423 –17.035

Gezahlte Zinsen –29.534 –21.627

Gezahlte Dividenden –125 0

Cashflow aus Finanzierungstätigkeit 93.267 34.015

Zahlungswirksame Veränderung des Finanzmittelfonds 35.603 –49.644

Finanzmittelfond am Anfang der Periode 41.283 90.927

Finanzmittelfond am Ende der Periode 76.886 41.283

Der Finanzmittelbestand setzt sich wie folgt zusammen:

Bankguthaben 76.886 41.283

1) CashflowErmittlung ab 2014 nach DRS 21.


EIGENKAPITALSPIEGEL FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2015

EIGENKAPITALSPIEGEL FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2014

Auszahlung/ 01.01.14 Umbuchung Ausschüttung Jahresüberschuss EKErhöhung Einzahlung stiller Minderheiten Sonst. Veränderung 31.12.14

EUR EUR EUR EUR EUR Gesellschafter EUR ankauf EUR EUR EUR

A. Eigenkapital

I. Gezeichnetes Kapital 62.061.550,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 62.061.550,00

II. Kapitalrücklage 177.288.025,53 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 177.288.025,53

III. Gewinnrücklagen 186.077.966,43 21.884.896,24 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 207.962.862,67

IV. Bilanzgewinn 21.884.896,24 –21.884.896,24 0,00 19.232.888,50 0,00 0,00 0,00 0,00 19.232.888,50

V. Kapital stiller Gesellschafter 18.330,10 0,00 0,00 –19.503,32 0,00 9.273,43 0,00 0,00 8.100,21

VI. Minderheitenanteile 30.512.536,89 0,00 0,00 459.939,46 0,00 0,00 0,00 0,00 30.972.476,35

Summe 477.843.305,19 0,00 0,00 19.673.324,64 0,00 9.273,43 0,00 0,00 497.525.903,26

01.01.15 Umbuchung Ausschüttung Jahresüberschuss EKErhöhung EKAbgänge Minderheiten Sonst. Veränderung 31.12.15

EUR EUR EUR EUR EUR EUR ankauf EUR EUR EUR

A. Eigenkapital

I. Gezeichnetes Kapital 62.061.550,00 0,00 0,00 0,00 28.265.000,00 0,00 0,00 0,00 90.326.550,00

II. Kapitalrücklage 177.288.025,53 154.096,63 0,00 0,00 0,00 –2.293,28 –37.522.089,00 89.369,00 140.007.108,88

III. Gewinnrücklagen 207.962.862,67 19.078.791,87 0,00 0,00 0,00 -129,09 0,00 3.224,08 227.044.749,53

IV. Bilanzgewinn 19.232.888,50 –19.232.888,50 0,00 18.218.175,05 0,00 0,00 0,00 0,00 18.218.175,05

V. Kapital stiller Gesellschafter 8.100,21 0,00 0,00 0,00 0,00 –8.100,21 0,00 0,00 0,00

VI. Minderheitenanteile 30.972.476,35 0,00 –125.000,00 1.426.560,35 0,00 1,40 –9.450.741,11 –95.131,45 22.728.165,54

Summe 497.525.903,26 0,00 –125.000,00 19.644.735,40 28.265.000,00 –10.521,18 –46.972.830,11 –2.538,37 498.324.749,00


ABSCHLUSS HOLDING



ABSCHLUSS KONZERN

Auszahlung/ 01.01.14 Umbuchung Ausschüttung Jahresüberschuss EK-Erhöhung Einzahlung stiller Minderheiten- Sonst. Veränderung 31.12.14

EUR EUR EUR EUR EUR Gesellschafter EUR ankauf EUR EUR EUR

A. Eigenkapital

I. Gezeichnetes Kapital 62.061.550,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 62.061.550,00

II. Kapitalrücklage 177.288.025,53 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 177.288.025,53

III. Gewinnrücklagen 186.077.966,43 21.884.896,24 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 207.962.862,67

IV. Bilanzgewinn 21.884.896,24 –21.884.896,24 0,00 19.232.888,50 0,00 0,00 0,00 0,00 19.232.888,50

V. Kapital stiller Gesellschafter 18.330,10 0,00 0,00 –19.503,32 0,00 9.273,43 0,00 0,00 8.100,21

VI. Minderheitenanteile 30.512.536,89 0,00 0,00 459.939,46 0,00 0,00 0,00 0,00 30.972.476,35

Summe 477.843.305,19 0,00 0,00 19.673.324,64 0,00 9.273,43 0,00 0,00 497.525.903,26

01.01.15 Umbuchung Ausschüttung Jahresüberschuss EK-Erhöhung EK-Abgänge Minderheiten- Sonst. Veränderung 31.12.15

EUR EUR EUR EUR EUR EUR ankauf EUR EUR EUR

A. Eigenkapital

I. Gezeichnetes Kapital 62.061.550,00 0,00 0,00 0,00 28.265.000,00 0,00 0,00 0,00 90.326.550,00

II. Kapitalrücklage 177.288.025,53 154.096,63 0,00 0,00 0,00 –2.293,28 –37.522.089,00 89.369,00 140.007.108,88

III. Gewinnrücklagen 207.962.862,67 19.078.791,87 0,00 0,00 0,00 -129,09 0,00 3.224,08 227.044.749,53

IV. Bilanzgewinn 19.232.888,50 –19.232.888,50 0,00 18.218.175,05 0,00 0,00 0,00 0,00 18.218.175,05

V. Kapital stiller Gesellschafter 8.100,21 0,00 0,00 0,00 0,00 –8.100,21 0,00 0,00 0,00

VI. Minderheitenanteile 30.972.476,35 0,00 –125.000,00 1.426.560,35 0,00 1,40 –9.450.741,11 –95.131,45 22.728.165,54

Summe 497.525.903,26 0,00 –125.000,00 19.644.735,40 28.265.000,00 –10.521,18 –46.972.830,11 –2.538,37 498.324.749,00


BESTÄTIGUNGSVERMERK

Wir haben den von der GEWOFAG Holding GmbH, München, aufgestellten Konzern-

abschluss – bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung, Anhang, Kapital-

flussrechnung und Eigenkapitalspiegel – und den Konzernlagebericht für das

Geschäftsjahr vom 1. Januar 2015 bis 31. Dezember 2015 geprüft. Die Aufstellung von

Konzernabschluss und Konzernlagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen

Vorschriften liegt in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft.

Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine

Beurteilung über den Konzernabschluss und über den Konzernlagebericht abzugeben.

Wir haben unsere Konzernabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der

vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ord-

nungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen

und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung

des durch den Konzernabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger

Buchführung und durch den Konzernlagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-,

Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt

werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die

Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld des Konzerns

sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung

werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems

sowie Nachweise für die Angaben in Konzernabschluss und Konzernlagebericht über-

wiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung

der Jahresabschlüsse der in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen,

der Abgrenzung des Konsolidierungskreises, der angewandten Bilanzierungs- und

Konsolidierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der gesetzlichen

Vertreter sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Konzernabschlusses und

des Konzernlageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinrei-

chend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.


ABSCHLUSS HOLDING



ABSCHLUSS KONZERN

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

entspricht der Konzernabschluss den gesetzlichen Vorschriften und vermittelt unter

Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen

Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des

Konzerns. Der Konzernlagebericht steht in Einklang mit dem Konzernabschluss,

vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns und stellt die

Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

München, den 10. Mai 2016

Ernst & Young GmbH

Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Horbach Sporbeck

Wirtschaftsprüfer Wirtschaftsprüfer


BETEILIGUNGSVERHÄLTNISSE DER IN DEN KONZERN ABSCHLUSS AUFGENOMMENEN GESELLSCHAFTEN

1) Es besteht ein Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrag mit der GEWOFAG Holding GmbH.

Name und Sitz der Gesellschaft

Geschäftsführung Höhe des Anteils

am Kapital

Eigenkapital zum

31.12.2015

Jahresüberschuss/

Jahresfehlbetrag in EUR

GEWOFAG Holding GmbHKirchseeoner Str. 381669 München

Dr. Klaus-Michael Dengler Geschäftsführer (Sprecher)

Sigismund Mühlbauer Geschäftsführer

Gordona SommerGeschäftsführerin (bis 22.05.2015)

86.126.632,00 –1.320.021,56

GEWOFAG Grundstücksgesellschaft mbH 1)

Kirchseeoner Str. 381669 München

Dr. Klaus-Michael Dengler Geschäftsführer (ab 20.05.2015)

Sigismund Mühlbauer Geschäftsführer (ab 20.05.2015)

Gordona Sommer Geschäftsführerin (bis 22.05.2015)

100 % 39.005.300,00 0,00

GEWOFAG Projekt gesellschaft mbH 1)


Dr. Klaus-Michael Dengler Geschäftsführer (ab 20.05.2015)

Sigismund Mühlbauer Geschäftsführer (ab 20.05.2015)


100 % 25.000,00 0,00

GEWOFAG Gebäude Service GmbH 1)



100 % 30.000,00 0,00

GEWOFAG Dienstleistungsgesellschaft mbH 1) Kirchseeoner Str. 381669 München

Dennis Schauer Geschäftsführer

100 % 25.000,00 0,00


ABSCHLUSS HOLDING



ABSCHLUSS KONZERN

Stand 31.12.20152) Indirekte Beteiligung über GEWOFAG Wohnen GmbH und Heimag München GmbH.

Name und Sitz der Gesellschaft

Geschäftsführung Höhe des Anteils

am Kapital

Eigenkapital zum

31.12.2015

Jahresüberschuss/

Jahresfehlbetrag in EUR

Wohnforum GmbH 1)



100 % 246.299,49 180.128,09

Wohnforum Service GmbHKirchseeoner Str. 381669 München

Sigismund MühlbauerGeschäftsführer

100 % 83.689,16 –4.163,86

GEWOFAG Wohnen GmbHKirchseeoner Str. 381669 München

Dr. Klaus-Michael Dengler Geschäftsführer



93,75 % 567.224.786,20 299.993,17

Heimag München GmbH 2) Kirchseeoner Str. 381669 München


Rainer Ganske Geschäftsführer (bis 15.07.2015)

93,75 % 214.057.684,43 -2.441.481,30

Mietmanagement Heimag GmbH & Co. KG 2)



Rainer Ganske Geschäftsführer (bis 15.07.2015)

93,75 % 406.298.155,77 11.452.933,94

Heimag Besitzgesellschaft mbH 2)



93,75 % 25.899,75 –7,41


JAHRESABSCHLUSS GEWOFAG HOLDING GMBH


ABSCHLUSS HOLDING



ABSCHLUSS KONZERN


BILANZ ZUM 31. DEZEMBER 2015 GEWOFAG HOLDING GMBH

31.12.15 31.12.14AKTIVA EUR EUR

A. Anlagevermögen


1. Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte

und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen

Rechten und Werten 714.864,00 4.615,00

2. Geschäfts- oder Firmenwert 60.780,00 81.040,00

Summe immaterielle Vermögensgegenstände 775.644,00 85.655,00

II. Sachanlagen

1. Technische Anlagen und Maschinen 5.320,00 845,00

2. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 1.078.812,79 617.852,00

Summe Sachanlagen 1.084.132,79 618.697,00

III. Finanzanlagen

1. Anteile an verbundenen Unternehmen 65.014.050,00 63.064.050,00

2. Ausleihungen an verbundene Unternehmen 42.931.097,51

3. Wertpapiere des Anlagevermögens 24.859.805,53 23.704.790,63

Summe Finanzanlagen 132.804.953,04 86.768.840,63

Summe Anlagevermögen 134.664.729,83 87.473.192,63

B. Umlaufvermögen

I. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

1. Forderungen gegen verbundene Unternehmen 59.163.527,49 59.096.914,61

2. Sonstige Vermögensgegenstände 1.951.437,80 2.026.505,61

Summe Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 61.114.965,29 61.123.420,22

II. Flüssige Mittel Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten 73.640.398,06 38.645.612,13

Summe Umlaufvermögen 134.755.363,35 99.769.032,35

C. Rechnungsabgrenzungsposten 476.208,22 48.298,13

Bilanzsumme 269.896.301,40 187.290.523,11


ABSCHLUSS HOLDING



ABSCHLUSS KONZERN

31.12.15 31.12.14

PASSIVA EUR EUR

A. Eigenkapital

I. Gezeichnetes Kapital 90.326.550,00 62.061.550,00

II. Bilanzgewinn –4.199.918,00 –2.879.896,44

Summe Eigenkapital 86.126.632,00 59.181.653,56

B. Rückstellungen

1. Rückstellungen für Pensionen 1.486.291,00 786.441,00

2. Steuerrückstellungen 0,00 0,00

3. Sonstige Rückstellungen 2.777.577,73 2.834.838,38

Summe Rückstellungen 4.263.868,73 3.621.279,38

C. Verbindlichkeiten

1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 46.794,61 53,45

2. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 1.136.062,69 505.517,28

3. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen 178.123.230,60 123.792.304,70

4. Sonstige Verbindlichkeiten 199.712,77 189.714,74

– davon aus Steuern EUR 195.871,77 (i. Vj. 94.645,16)

Summe Verbindlichkeiten 179.505.800,67 124.487.590,17

Bilanzsumme 269.896.301,40 187.290.523,11


GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG FÜR DIE ZEIT VOM 1. JANUAR BIS 31. DEZEMBER 2015 GEWOFAG HOLDING GMBH

2015 2014 EUR EUR

1. Umsatzerlöse 26.918.094,81 19.884.662,99

2. Sonstige betriebliche Erträge 894.187,74 680.261,75

27.812.282,55 20.564.924,74

3. Materialaufwand

Aufwendungen für bezogene Leistungen –12.040.397,12 –8.714.629,16

4. Personalaufwand

a) Löhne und Gehälter –11.122.140,26 –9.181.449,97

b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung –3.475.101,59 –2.651.885,53

– davon für Altersversorgung EUR 1.619.366,65 (Vj. EUR 1.067.517,35)

–14.597.241,85 –11.833.335,50

5. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände

des Anlagevermögens und Sachanlagen –1.440.151,84 –265.893,03

6. Sonstige betriebliche Aufwendungen –161.455,73 –530.745,78

–28.239.246,54 –21.344.603,47

7. Betriebsergebnis –426.963,99 –779.678,73

8. Erträge aus Ergebnisabführungsverträgen 829.629,21 485.758,18

9. Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des Finanzanlagevermögens 251.007,88 0,00

10. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 1.072.713,55 1.464.083,79

– davon aus verbundenen Unternehmen EUR 1.071.758,41 (Vj. EUR 1.462.992,33)

11. Aufwendungen aus Ergebnisabführungsverträgen –2.702.938,75 –2.540.382,53

12. Zinsen und ähnliche Aufwendungen –343.056,94 –155.971,68

– davon an verbundene Unternehmen EUR 47.031,72 (Vj. EUR 64.508,68)

– davon aus der Aufzinsung Rückstellungen

EUR 220.710,00 (Vj. EUR 91.463,00)

–892.645,05 –746.512,24

13. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit –1.319.609,04 –1.526.190,97

14. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag –0,52 329.904,06

15. Sonstige Steuern –412,00 –14,00

16. Jahresfehlbetrag –1.320.021,56 –1.196.300,91

17. Verlustvortrag aus dem Vorjahr –2.879.896,44 –1.683.595,53

18. Bilanzverlust –4.199.918,00 –2.879.896,44


ABSCHLUSS HOLDING



ABSCHLUSS KONZERN

Neubau am Bauernbräuweg in Sendling

GEWOFAG UND HEIMAG IN MÜNCHEN

Mit rund 35.000 Wohnungen ist die GEWOFAG Münchens

größte Vermieterin und in jedem Stadtbezirk vertreten. An circa

100 Standorten gibt es GEWOFAG-Siedlungen oder Wohnungen

der HEIMAG. Daher können wir guten Gewissens behaupten:

Bei uns wohnt München.

Wohnanlagen GEWOFAG

Wohnanlagen HEIMAG

Wohnanlagen in Planung/Bau

Neuhausen-Nymphenburg

Schwabing-West

Milbertshofen-Am HartMoosach

Feldmoching-Hasenbergl

Allach-Untermenzing

Pasing-Obermenzing

Aubing-Lochhausen-Langwied

Maxvorstadt

Schwabing-Freimann

Bogenhausen

Schwan-thaler-höhe Ludwigs-

vorstadt-Isarvorstadt

Altstadt-LehelLaim

Hadern

Unterhaching

Trudering-Riem

Ramersdorf-Perlach

Sendling-Westpark

Thalkirchen-Obersendling-Forstenried-Fürstenried-Solln

Untergiesing-Harlaching

Ober-giesing-Fasangarten

Send-ling

Au-Haidhausen

Berg am Laim

KENNZAHLENÜBERSICHT 2015

GEWOFAG- Konzern

Bestand

Eigene Wohneinheiten 32.712

– davon öffentlich gefördert 12.615

– davon frei finanziert 20.097

Eigene Gewerbeeinheiten 407

Für Dritte betreute Wohneinheiten 1.912

Für Dritte betreute Gewerbeeinheiten 86

Bestand insgesamt 35.117

Finanzdaten

Umsatzerlöse Mio. EUR 230,3

Jahresüberschuss Mio. EUR 19,6

Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit Mio. EUR 85,7

Anlagevermögen Mio. EUR 1.503,3

Eigenkapital Mio. EUR 498,3

Bilanzsumme Mio. EUR 1.762,8

Mitarbeitende 1)

Angestellte 405

Handwerker, Gärtner/-innen und Hausmeister/-innen 252

Auszubildende 14

Passive Mitarbeitende 2) 20

Mitarbeitende insgesamt 691

Bautätigkeit (in Wohneinheiten)

Begonnene Neubaumaßnahmen 549

Beendete Großmodernisierungen 414

Neubaufertigstellungen 359

Leistungsindikatoren

Durchschnittliche Miete pro m² EUR 6,94

Fluktuation % 5,2

Leerstandsquote % 1,3

1) Vollzeitäquivalent (VZÄ) zum Stichtag 31.12.2015

2) Mutterschutz, Elternzeit, Rente auf Zeit

GEWOFAG Holding GmbHKirchseeoner Straße 381669 München

Telefon: 089 4123-0Telefax: 089 4123-100 [email protected]

Sitz und Registergericht München, HRB 182906Geschäftsführung: Dr. Klaus-Michael Dengler (Sprecher), Sigismund MühlbauerVorsitzender des Aufsichtsrats: Oberbürgermeister Dieter Reiter

EIGENTÜMER UND HERAUSGEBERGEWOFAG Holding GmbH, München

KONZEPT/GESTALTUNGQS2M, München

FOTOS Lukas Barth Irmin Eitel Bethel FathJakob Kastenbauer Johannes SeyerleinAnja WechslerRoland Weegen Marc Sigl, QS2M

ARCHITEKTURVISUALISIERUNGEN 03 Architekten GmbH AllesWirdGut Architektur ZT GmbHBaumschlager Hutter ZT GmbHbogevischs buero architekten & stadtplaner gmbhFink+Jocher Gesellschaft von Architekten und Stadtplanern mbHHenchion Reuter ArchitektenLAUX ARCHITEKTEN GmbHMAIER NEUBERGER ARCHITEKTEN GMBH

DRUCKColor Gruppe München Dieser Geschäftsbericht wurde klimaneutral gedruckt.

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Kirchseeoner Straße 3

81669 München

Telefon: 089 4123-0

Telefax: 089 4123-100

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Ein Unternehmen der Landeshauptstadt Münchenfile/Gesch... · KMB ist damit ein innovativer Ansatz,...

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