大阪のオフィスビル市場動向 と今後について1.05倍 1.12倍 1.08倍 1.37倍 1.22倍...
36
大阪のオフィスビル市場動向 と今後について 2017年10月27日 三鬼商事株式会社 大阪支店 次長 松山裕昭 1.大阪ビジネス地区 オフィス市況動向 2.大阪ビジネス地区 オフィス賃料動向 3.大阪ビジネス地区 今後のオフィス市況
Transcript of 大阪のオフィスビル市場動向 と今後について1.05倍 1.12倍 1.08倍 1.37倍 1.22倍...
-
大阪のオフィスビル市場動向と今後について
2017年10月27日三鬼商事株式会社 大阪支店 次長 松山裕昭
1.大阪ビジネス地区 オフィス市況動向
2.大阪ビジネス地区 オフィス賃料動向
3.大阪ビジネス地区 今後のオフィス市況
-
1.大阪ビジネス地区
オフィス市況動向
〜大阪ビジネス地区の市況動向とこれから竣工する新築ビル〜
-
3
調査対象と市場規模
大阪ビジネス地区 主要6地区
（梅田地区/南森町地区/淀屋橋・本町地区
船場地区/心斎橋・難波地区/新大阪地区）
延床面積1,000坪以上
統計対象棟数 823棟
（新築ビル3棟/既存ビル820棟）
延床面積 約352万坪
貸室面積 約220万坪
1.大阪ビジネス地区オフィス市況動向
（2017年9月時点）
-
4
平均空室率の推移
0.27
1.24
4.16
7.29
7.95
7.80
6.07 5.77
8.20
9.86
9.34
9.48
10.55
10.39
9.23
7.45
5.49
4.71
6.82
10.34
11.88
10.85
9.51
9.79
7.927.45
5.24
3.83
0.00
2.00
4.00
6.00
8.00
10.00
12.00
14.00
’90
’91
’92
’93
’94
’95
’96
’97
’98
’99
’00
’01
’02
’03
’04
’05
’06
’07
’08
'09
'10
'11
'12
'13
'14
'15
'16
'17
/9
（％）平均空室率
バブル経済崩壊
リストラ移転
IT不況
ミニバブル
米リーマンショック
円高不況
東日本大震災
アベノミクス
バブル景気
マイナス金利政策
1.大阪ビジネス地区オフィス市況動向
金融機関経営破たん
阪神淡路大震災
サブプライム問題
-
5
平均賃料の推移
14,080
16,683
17,791
17,817
16,854
16,318
16,002 15,723
15,325
14,832
14,526
14,064
13,649
13,185
12,788 12,584
12,611
12,882
12,740
12,431
11,957
11,661
11,344
11,271
11,123
11,114
11,051
11,187
10,000
11,000
12,000
13,000
14,000
15,000
16,000
17,000
18,000
（円/坪）平均賃料
米リーマンショックミニバブルバブル景気
バブル経済崩壊
リストラ移転
1.大阪ビジネス地区オフィス市況動向
-
6
新築ビル供給面積の推移1.大阪ビジネス地区オフィス市況動向
0
5
10
15
20
25
30
35
40
45
50
0
20,000
40,000
60,000
80,000
100,000
120,000
140,000
160,000
180,000
'90 '91 '92 '93 '94 '95 '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17
（棟）（坪）貸室面積 延床面積 棟数
’00〜複合ビルの増加
’10〜複合ビルの大型化
’96〜供給棟数の減少
-
7
オフィス市場規模の変化
0.27
1.24
4.16
7.29
7.95
7.80
6.07
5.77
8.20
9.86
9.34
9.48
10.55
10.39
9.23
7.45
5.49
4.71
6.82
10.34
11.88
10.85
9.51
9.79
7.927.45
5.24
3.83
0.0
2.0
4.0
6.0
8.0
10.0
12.0
14.0
1,000,000
1,200,000
1,400,000
1,600,000
1,800,000
2,000,000
2,200,000
2,400,000
（％）（坪） 入居面積 空室面積 平均空室率
1,846,142坪
’90629棟
’17/9823棟
2,201,102坪貸室面積約1.19倍増加
1.大阪ビジネス地区オフィス市況動向
-
8
地区別／市場規模の変化
1.33倍
1.05倍
1.12倍
1.08倍
1.37倍
1.22倍
1.36倍
1.03倍
1.15倍
1.10倍
1.40倍
1.24倍
0
100,000
200,000
300,000
400,000
500,000
600,000
700,000
800,000
（坪）
’97貸室面積 '17/9貸室面積 ’97入居面積 '17/9入居面積
1.大阪ビジネス地区オフィス市況動向
梅田地区 南森町地区 淀屋橋・本町地区
船場地区 心斎橋・難波地区
新大阪地区
-
9
・ビル棟数 823棟
・総貸室面積
2,201,102坪
・総空室面積 84,237坪
（2017年9月時点）
地区別／市場規模1.大阪ビジネス地区オフィス市況動向
18,101
760,733
161
6,457
111,922
54
26,712
683,174
296
20,199
330,712
185
3,465
102,102
38
9,303
212,459
89
空室面積
（坪）
貸室面積
（坪）
棟数
梅田地区 南森町地区 淀屋橋・本町地区 船場地区 心斎橋・難波地区 新大阪地区大阪ビジネス地区
-
10
地区別／平均空室率の推移
2.0
4.0
6.0
8.0
10.0
12.0
14.0
16.0
18.0
20.0
’97 ’98 ’99 ’00 ’01 ’02 ’03 ’04 ’05 ’06 ’07 ’08 ’09 ’10 ’11 ’12 ’13 ’14 ’15 ’16 ’17/9
（％） 梅田地区 南森町地区 淀屋橋・本町地区 船場地区 心斎橋・難波地区 新大阪地区
1.大阪ビジネス地区オフィス市況動向
-
11
地区別／空室面積 2010年12月大阪ビジネス地区 11.88％貸室面積 2,124,260坪空室面積 252,394坪
梅田地区 11.39％貸室面積 676,403坪空室面積 77,044坪
南森町地区 10.11％貸室面積 116,631坪空室面積 11,789坪淀屋橋・本町地区 11.61％
貸室面積 684,844坪空室面積 79,515坪
船場地区 13.64％貸室面積 322,123坪空室面積 43,945坪
心斎橋・難波地区 14.62％貸室面積 113,170坪空室面積 16,540坪
新大阪地区 11.16％貸室面積 211,089坪空室面積 23,561坪
1.大阪ビジネス地区オフィス市況動向
-
12
地区別／空室面積 2017年9月大阪ビジネス地区 3.83％貸室面積 2,201,102坪空室面積 84,237坪
梅田地区 2.38％貸室面積 760,733坪空室面積 18,101坪
南森町地区 5.77％貸室面積 111,922坪空室面積 6,457坪淀屋橋・本町地区 3.91％
貸室面積 683,174坪空室面積 26,712坪
船場地区 6.11％貸室面積 330,712坪空室面積 20,199坪
心斎橋・難波地区 3.39％貸室面積 102,102坪空室面積 3,465坪
新大阪地区 4.38％貸室面積 212,459坪空室面積 9,303坪
1.大阪ビジネス地区オフィス市況動向
-
13
地区別／平均賃料の推移
8,000
10,000
12,000
14,000
16,000
18,000
20,000
’97 ’98 ’99 ’00 ’01 ’02 ’03 ’04 ’05 ’06 ’07 ’08 ’09 ’10 ’11 ’12 ’13 ’14 ’15 ’16 ’17/9
（円/坪）梅田地区 南森町地区 淀屋橋・本町地区 船場地区 心斎橋・難波地区 新大阪地区
1.大阪ビジネス地区オフィス市況動向
-
14
新築ビル供給面積の推移1.大阪ビジネス地区オフィス市況動向
0
5
10
15
20
25
0
20,000
40,000
60,000
80,000
100,000
120,000
140,000
160,000
180,000
'00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 '18 '19 '20 '21 '22
（棟）（坪）貸室面積 延床面積 棟数
-
15
中之島フェスティバルタワー・ウエスト
所在地 北区中之島3-2-4
階高 地上41階 地下4階建
延床面積 約45,375坪
貸室面積 約19,440坪（オフィスゾーン）
基準階面積 約820坪
1.大阪ビジネス地区オフィス市況動向
2017年3月
【建物概要】
【基準階平面図】
-
16
新南海会館（仮称）
所在地 中央区難波5-1-60（予定）
階高 地上31階 地下2階 塔屋１階建
延床面積 約25,450坪
貸室面積 約10,430坪（オフィスゾーン）
基準階面積 約605坪（高層バンク）
2018年9月予定
※竣工予定の建物外観および概要は竣工時変更になる可能性がございます。
1.大阪ビジネス地区オフィス市況動向
【建物概要】
【基準階平面図】
-
17
オービック御堂筋ビル（仮称）
所在地 中央区平野町4-2-18（予定）
階高 地上25階 地下2階建
延床面積 約16,799坪
貸室面積 約6,193坪（オフィスゾーン）
基準階面積 約568坪
※竣工予定の建物外観および概要は竣工時変更になる可能性がございます。
2020年1月予定
1.大阪ビジネス地区オフィス市況動向
【建物概要】
【基準階平面図】
-
18
梅田1丁目1番地計画（仮称）
所在地 北区梅田1-1（予定）
階高 地上38階 地下3階建
延床面積 約78,650坪
貸室面積 約28,587坪（オフィスゾーン）
基準階面積 約1,059坪
※竣工予定の建物外観および概要は竣工時変更になる可能性がございます。
2022年春予定
大阪神ビルディング・新阪急ビル建替計画
1.大阪ビジネス地区オフィス市況動向
【建物概要】
【基準階平面図】
-
2.大阪ビジネス地区
オフィス賃料動向
〜大阪ビジネス地区の平均賃料動向と賃料改定の状況〜
-
20
14,080
17,817
12,882
11,051
11,187
0.27
7.95
5.77
9.86
10.55
4.71
11.88
3.83
0.0
2.0
4.0
6.0
8.0
10.0
12.0
14.0
10,000
12,000
14,000
16,000
18,000
20,000
’90
’91
’92
’93
’94
’95
’96
’97
’98
’99
’00
’01
’02
’03
’04
’05
’06
’07
’08
’09
’10
’11
’12
’13
’14
’15
’16
’17
/9
（％）（円/坪）平均賃料 平均空室率
平均賃料と平均空室率の推移2.大阪ビジネス地区オフィス賃料動向
-
21
11,061 11,06111,055
11,051
11,062
11,10411,107
11,124
11,134
11,147
11,163
11,176
11,1875.79
5.57
5.42
5.24
4.85
4.784.68
4.304.24
4.06 4.09
3.96
3.83
3.0
3.5
4.0
4.5
5.0
5.5
6.0
11,000
11,020
11,040
11,060
11,080
11,100
11,120
11,140
11,160
11,180
11,200
’16/9 10 11 12 ’17/1 2 3 4 5 6 7 8 9
（％）（円/坪）
平均賃料 平均空室率
平均賃料と平均空室率の推移（月次）2.大阪ビジネス地区オフィス賃料動向
-
22
成約見込賃料と平均賃料の推移
9,358
8,839
8,914
10,065
10,608
10,270
8,655
7,404 7,082 6,897
6,376 6,571
6,807
7,135
7,500
13,185
12,788 12,584 12,611
12,882 12,740
12,431
11,957
11,661
11,344 11,271 11,123 11,114 11,051
11,187
6,000
7,000
8,000
9,000
10,000
11,000
12,000
13,000
14,000
'03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17/9
（円/坪）成約見込賃料 平均賃料
2.大阪ビジネス地区オフィス賃料動向
（成約見込み賃料は各年9月時点調査結果による）
-
23
賃料改定実施状況ヒアリング12.大阪ビジネス地区オフィス賃料動向
【調査概要】
１．調査対象
大阪ビジネス地区（主要6地区）内に延床面積1,000坪以上のオフィスビルを所有するオーナー様297社にヒアリングを実施
２．調査期間
2016年10月3日〜2016年12月9日
３．調査集計結果の公表
2017年1月23日
1.ヒアリング回答数
292社
98%
5社
2%
回答あり 回答なし
オーナー数297社
１．ヒアリング対象
-
24
賃料改定実施状況ヒアリング22.大阪ビジネス地区オフィス賃料動向
2.ヒアリング対象ビルで1年以内に賃料改定を実施したか
38社
13.0％
14社
4.8％
240社
82.2％
0社
0.0％
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
実施した 現在、交渉中 実施していない 無効回答
-
25
賃料改定実施状況ヒアリング32.大阪ビジネス地区オフィス賃料動向
3.賃料改定を「実施した」、「現在、交渉中」の改定内容
0社
1社
14社
37社
0社 5社 10社 15社 20社 25社 30社 35社 40社
現在、交渉中
実施した
増額 減額
-
26
賃料改定実施状況ヒアリング42.大阪ビジネス地区オフィス賃料動向
4.賃料改定を「実施した」、「現在、交渉中」の増額、減額の改定率
2社
11社
15社
0社
2社
0社 0社
19社
2社
0社
2社
4社
6社
8社
10社
12社
14社
16社
18社
20社
5%未満 5％〜 10％〜 15％〜 20％〜 25％〜 30％〜 不明 未回答
増額 減額
-
27
賃料改定に関する違い2.大阪ビジネス地区オフィス賃料動向
賃料改定の機会が多い
定期借家契約が多い
ベース高で見ると、千円単位で値上げができる
東京
賃料改定の機会が少ない
普通賃貸借契約が多い
ベース高で見ると、数パーセントでしか値上げが
できない
大阪
ＰＭ会社等に委託している為に、ドライに交渉
できる
出口戦略を見据えての強気な交渉ができる
外資系オーナー
テナントの入居経緯や人間関係を斟酌する
商習慣的にドライな値上げはしずらい
日本企業オーナー
-
3.大阪ビジネス地区
今後のオフィス市況
〜市況から見るオフィス市況の今後について〜
-
29
竣工年別棟数の割合
303
398
523
401
0 100 200 300 400 500 600 700 800 900
2017年8月
1997年12月
（棟）
1982年以前 1983年以降
3.大阪ビジネス地区今後のオフィス市況
95棟23.9％減少
122棟30.4％増加
-
30
実質供給面積と滅失面積の推移
-100,000
-50,000
0
50,000
100,000
150,000
200,000
’00 ’01 ’02 ’03 ’04 ’05 ’06 ’07 ’08 ’09 ’10 ’11 ’12 ’13 ’14 ’15 ’16 ’17
（坪）実質供給延床面積 滅失延床面積
3.大阪ビジネス地区今後のオフィス市況
-
31
2000年以降取り壊しビルの状況3.大阪ビジネス地区今後のオフィス市況
35棟
25棟
3棟
9棟
オフィスビル・複合ビル ホテル・マンション 自社ビル 未定
取壊しビル
72棟
-
32
0.00
2.00
4.00
6.00
8.00
10.00
12.00
14.00
0
50,000
100,000
150,000
200,000
250,000
（坪）募集面積：既存 募集面積：新築 成約面積：既存 成約面積：新築 平均空室率
’07 ’08 ’09 ’10 ’11 ’12 ’13 ’14 ’15 ’16 ’17/9
募集面積と成約面積・平均空室率の推移3.大阪ビジネス地区今後のオフィス市況
-
33
0.0
2.0
4.0
6.0
8.0
10.0
12.0
14.0
-50,000
-30,000
-10,000
10,000
30,000
50,000
70,000
90,000
110,000
130,000
（％）（坪） 消費量 平均空室率
※オフィス在庫消費量＝（前年12月時点の空室面積+当年に供給された貸室面積）－当年12月時点の空室面積
オフィス在庫消費量と平均空室率の推移3.大阪ビジネス地区今後のオフィス市況
-
34
10,000
10,500
11,000
11,500
12,000
12,500
13,000
13,500
0
50,000
100,000
150,000
200,000
250,000
300,000
'05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17
（円/坪）（坪）空室在庫面積 5％ライン 平均賃料
平均賃料
借り手市場
貸し手市場
空室在庫面積と平均賃料の推移3.大阪ビジネス地区今後のオフィス市況
-
35
本日のまとめ
平均空室率は201０年ピーク時の約3分の1に減少。
既存ビルでは館内増床が増加、解約の動きが減少し需給がひっ迫している。
平均空室率は市場安定ラインの5％を切り、来年中には空室率は２％台に突入予定。
同一ビル内で極端に賃貸条件の低いテナントに対しては、値戻し・値上げする。
老朽化した自社ビルからの統合・拡張移転等で潜在的なオフィス需要は堅調である。
最近は、ホテル・マンションが多いが、オフィス賃料水準が上がっているので採算があうのでは。
オフィスビルは社会的役割と経済の基盤を担っている。
故に、大阪に腰のすえた企業を根付かせる為にも、新規オフィスビル供給を。
オフィスビル市場の活性化、大阪の活性化の為にも良質なオフィスビルの供給を！
3.大阪ビジネス地区今後のオフィス市況
-
36
本日の講演内容やオフィスビル関係に関するご質問は
三鬼商事株式会社 大阪支店までお気軽にお問い合わせ下さいませ。
本日は、この様な機会を頂き、又ご清聴頂きまして誠に有難ございました。
最後に、皆様のご健勝とますますのご発展をお祈り申し上げます。
