Effektives Management von Fremdgeldern Finanzierung von Wohnungseigentümergemeinschaften
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Die Bank, die Ihre Sprache spricht.
Effektives Management von Fremdgeldern Finanzierung von Wohnungseigentümergemeinschaften
Anja Spaude, Deutsche Kreditbank AG
Erfurt, 28. März 2009
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2
Gründung 1990
seit 1995 100%ige Tochter der BayernLB
15 Standorte in den neuen Bundesländern, 2 Niederlassungen für das Gebiet der alten Bundesländer
Konzentration auf ausgewählte Zielbranchen
Direktbank im deutschsprachigem Raum
Bilanzsumme 40,6 Mrd. (2007)
über 1.200 Mitarbeiter
Deutsche Kreditbank AG
Magdeburg
Halle
Berlin
Frankfurt/O.Potsdam
Cottbus
Leipzig
DresdenChemnitz
Gera
Erfurt
NeubrandenburgRostock
Schwerin
NL SÜD
NL NORD
Suhl
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3
Biathlon
Bobfahren
Eisschnelllauf
Frauenfußball
Handball
Kanusport
Leichtathletik
Skispringen
Volleyball
Das DKB Team
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Infrastruktur
Kundengruppen und Zielbranchen
Privatkunden
Energie und Versorgung
Wohnen
Gesundheit und Pflege
Bildung und Forschung
internetaffiner
Privatkunde
Firmenkunden
Landwirtschaft und Ernährung
Umwelttechnik
Tourismus
Freie Berufe
DKB.de
Wertschöpfungsketten
Public Private Partnership Erneuerbare Energien
DKB.com Kompetenzzentren
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Cash-Management
DKB Cash = privates Girokonto
kostenloses Online-Konto kostenlose Bargeldabhebung weltweit mit der VisaCard kostenloses VisaCard-Guthabenkonto mit täglicher
Verfügbarkeit und 2,55% p.a. Guthabenverzinsung kostenlose DKB-Visa-Card + Partnerkarte kostenlose ec(Maestro)-Karte + Partnerkarte Kontoauszug und Kreditkartenabrechnung monatlich online Guthabenverzinsung auf dem Online-Konto von 0,5% p.a. 7,90% p.a. DKB Cash-Kredit
+ attraktive DKB Plus-Prämien
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1. Effektives Management von Fremdgeldern
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Verwaltung von Fremdgeldern
§ 27 WEG – Aufgaben und Befugnisse des Verwalters …
„eingenommene Gelder zu verwalten“ (§ 27 WEG, Abs. 1, Satz 6)
„… Konten zu führen“ (§ 27 WEG, Abs. 3, Satz 5)
„… von seinem Vermögen gesondert zu halten“ (§ 27 WEG, Abs. 5)
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Verwaltung von Fremdgeldern
Was ist darüber hinaus zu beachten?
Aber:
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Geltende Rechtsprechung …
Urteil des OLG Celle vom 14.04.2005 (AZ: 4 W 7 / 04):
• spekulative Anlage der Instandhaltungsrücklage• einstimmiger Beschluss der Eigentümer lag vor• eingetretener Verlust
Urteil:
Verwalter ist schadenersatzpflichtig, da ein Verstoß gegen die Verpflichtung zur ordnungsgemäßen Verwaltung des Rücklagekapitals vorliegt.
Auszug:
„… verpflichtet, … auf Bedenken gegen die vorgesehene Anlageform hinzuweisen und ihre Mitwirkung von einem weiteren einstimmigen Beschluss … abhängig zu machen, mit dem trotz Bedenken der Verwalterin die Zustimmung zu dieser speziellen Anlage erteilt wird.“
Urteil des OLG Celle vom 14.04.2005 (AZ: 4 W 7 / 04):
• spekulative Anlage der Instandhaltungsrücklage• einstimmiger Beschluss der Eigentümer lag vor• eingetretener Verlust
Urteil:
Verwalter ist schadenersatzpflichtig, da ein Verstoß gegen die Verpflichtung zur ordnungsgemäßen Verwaltung des Rücklagekapitals vorliegt.
Auszug:
„… verpflichtet, … auf Bedenken gegen die vorgesehene Anlageform hinzuweisen und ihre Mitwirkung von einem weiteren einstimmigen Beschluss … abhängig zu machen, mit dem trotz Bedenken der Verwalterin die Zustimmung zu dieser speziellen Anlage erteilt wird.“
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Urteil des BayOLG (AZ: NJW RR 95, 530)
• verzinsliche Anlage von Geldbeträgen, die nicht in naher Zukunft benötigt werden, insbesondere Instandhaltungsrücklage
• bei schuldhafter Verletzung dieser Pflicht = Schadenersatzanspruch gegen den Verwalter
Urteil des BayOLG (AZ: NJW RR 95, 530)
• verzinsliche Anlage von Geldbeträgen, die nicht in naher Zukunft benötigt werden, insbesondere Instandhaltungsrücklage
• bei schuldhafter Verletzung dieser Pflicht = Schadenersatzanspruch gegen den Verwalter
Geltende Rechtsprechung …
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Urteil des OLG Düsseldorf vom 01.12.1995 (AZ: 3 Wx 322 und 342 / 95):
• Anlage der Instandhaltungsrücklage in Form eines Bausparvertrages (auch teilweise) = unzulässig, da Vorsorge für Großreparaturen
• Gelder müssen kurzfristig verfügbar sein
Urteil des OLG Düsseldorf vom 01.12.1995 (AZ: 3 Wx 322 und 342 / 95):
• Anlage der Instandhaltungsrücklage in Form eines Bausparvertrages (auch teilweise) = unzulässig, da Vorsorge für Großreparaturen
• Gelder müssen kurzfristig verfügbar sein
Geltende Rechtsprechung …
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Anforderungen an die Verwaltung von Fremdgeldern gemäß geltender Rechtsprechung:
risikoarm
verzinslich
kurzfristig verfügbar
Verwaltung von Fremdgeldern
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Mündelsichere Anlage?
Verwaltung von Fremdgeldern
Lösung:
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Anforderungen an eine mündelsichere Anlage:
§ 1806 BGB verzinslich
§ 1807 BGB risikolos + wertbeständig
Verwaltung von Fremdgeldern
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Mündelsichere Anlageformen:
Schuldverschreibungen (von Bund, Ländern und Gemeinden)
Pfandbriefe (durch inländ. Grundschulden/Hypotheken gedeckt)
Festgelder, Sparbücher, Tagesgelder, Girokonten (bei einer inländischen öffentlichen Sparkasse, die zur Anlage von Mündelgeld für geeignet erklärt ist oder bei einem Kreditinstitut, das einer ausreichenden Sicherungseinrichtung angehört)
Verwaltung von Fremdgeldern
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Mündelsichere Anlageformen:
risikoarm
verzinslich
kurzfristig verfügbar ???
Verwaltung von Fremdgeldern
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Nicht alle mündelsicheren Anlageformen sind zur Anlage von Fremdgeldern geeignet!
F A Z I T:
Verwaltung von Fremdgeldern
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mündelsicher, da:
gesetzliche Entschädigungseinrichtung des Bundesverbandes Öffentlicher Banken Deutschlands GmbH
freiwilliger Einlagensicherungsfonds des Bundesverbandes Öffentlicher Banken Deutschlands
kurzfristig verfügbar, da:
Anlage auf Tagesgeldkonten kostenfrei und attraktiv verzinst
Das DKB-Hausverwalterpaket
+
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Das DKB-HausverwalterpaketWEG SEV
Instandhaltungs-rücklagekonten
Hausgeldkonten Mietenkonten Mietkautions-konten
• Kostenlose Kontoführung
• Guthabenzins: 2,55 % p.a.*
• Täglich verfügbar
• Kostenfreies Electr.-Banking
• Kontoeröffnung – online
• Kostenlose Kontoführung
• Guthabenzins: 0,50 % p.a.*
• Täglich verfügbar
• Kostenfreies Electr.-Banking
• Kontoeröffnung – online
• Kostenlose Kontoführung
• Guthabenzins: 0,50 % p.a.*
• Täglich verfügbar
• Kostenfreies Electr.-Banking
• Kontoeröffnung – online
• Kostenlose Kontoführung
• Guthabenzins: 1,00 % p.a.*
• Kostenfreies Electr.-Banking
• Professionelle Verwaltung der Mietkautionen
Kostenlose Nutzung der Treuhänderplattform
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2. Finanzierung von Wohnungseigentümergemei
nschaften
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Rechtliche Voraussetzungen
Kreditaufnahme
• § 10 (6) WEG: Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann im Rahmen der Verwaltung des gemeinschaft-lichen Eigentums auch gegenüber Dritten Rechte erwerben und Pflichten eingehen
• § 27 (3) Nr. 7 WEG: Berechtigung des Verwalters zur Vornahme von Rechtsgeschäften (z.B. Kreditverträge) im Namen der WEG, soweit er hierzu durch Vereinbarung oder Mehrheitsbeschluss der WEG ermächtigt wurde
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Rechtliche Voraussetzungen
Haftung
• § 10 (7) WEG: Haftung des Verwaltungsvermögens für im Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums entstandene Verbindlichkeiten
• § 10 (8) WEG: Haftung der einzelnen Eigentümer entsprechend der Höhe ihres Miteigentumsanteils, wenn Vermögen der WEG zur Bedienung der Forderungen nicht ausreicht
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WEG-Finanzierung bei der DKB
Kreditrahmen über max. EUR 250.000,00 je WEG(jedoch max. EUR 10.000 je Eigentümer)
EUR 50.000,00 als:
Kontokorrentkredit Avalkredit
Beträge darüber hinaus als:
Annuitätenkredit → nom. Zinssatz akt. bei 4,56 % p.a.
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Voraussetzungen für Kreditgewährung bei der DKB
• Bestandskräftiger Mehrheitsbeschluss der WEG über die Aufnahme eines Kredites
• Führung des überwiegenden Fremdgeldbestandes des Verwalters auf Konten bei der DKB
• Führung des Hausgeldkontos der zu finanzierenden WEG bei der DKB seit mindestens 6 Monaten
• Vorlage aller im Kreditantrag benannten Unterlagen
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• Einfache Beantragung der Finanzierung
• Keine Einzelbetrachtung der Eigentümer
Arbeitsersparnis für den Verwalter und Service für die WEG-Mitglieder
• keine Stellung von Sicherheiten
Vorteile
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KfW-Programm Erneuerbare Energien
Programmteil "Standard": Nutzung erneuerbarer Energien zur
Erzeugung von Strom bzw. Strom und Wärme in Kraft-Wärme-Kopplung (KWK), z. B. Windkraft- oder Photovoltaikanlagen.
nom. Zinssatz aktuell: 3,30 % - 6,15 % (in Abhängigkeit der Preiskl.)
Erneuerbare EnergienFördermöglichkeiten KfW
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Wer wird gefördert?
• In- und ausländische, gewerbliche Unternehmen, die sich mehrheitlich in Privatbesitz befinden In- und ausländische, gewerbliche Unternehmen, die sich mehrheitlich in Privatbesitz befinden
• Freiberuflich tätige
• Unternehmen, an denen Kommunen, Kirchen oder karitative Organisationen beteiligt sind
• Natürliche Personen und gemeinnützige Antragssteller, die den erzeugten Strom/die erzeugte Wärme einspeisen
Fazit: WEG nicht antragsberechtigt
Energetische Sanierung / Regenerative EnergienFördermöglichkeiten KfW
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Die Bank, die Ihre Sprache spricht.
„Nur wer in der Zukunft denkt,
kann in der Gegenwart erfolgreich sein!“ (Jürgen Wiltschko)