密集市街地における「まちづくりエンアパートメント」

社会福祉法人ヒューマンライツ福祉協会

西成の密集市街地問題

西成の概況

大阪市 西成区西成区北西部

面積(k㎡) 222.3 7.35 1.24

人口(人) 2,661,556 129,686 17,576

世帯数 1,304,527 74,906 11,161

人口密度(人／k㎡) 11,973 17,644 14,174

人口に占める外国人の割合(％)

4.6 5.6 16.0

外国人に占める在日コリアンの割合(％)

58.4 76.5 98.5

※平成17年度国勢調査、平成21年9月現在の人口推計、および「同和問題の解決に向けた実態等調査」(2002年発行)などの資料を基に作成

密集住宅市街地とは

西成区北西部

密集市街地問題①

■計画地周辺の現況密集市街地問題②

密集市街地問題③ 全国-大阪市-西成区の最低居住水準未満の住宅率

0.0%

5.0%

10.0%

15.0%

20.0%

25.0%

水準未満住宅率 4.2% 9.9% 22.6%

全国 大阪市平均 西成区

※「平成15年住宅・土地統計調査」より作成

最低居住水準未満の住宅の比率

◎最低居住水準とは

健康で文化的な住生活の基礎として必要不可欠ですべての世帯が確保すべき水準のことです。18歳以上の単身者の場合、個室(4.5畳)と台所の確保が必要です。

火災現場緊急車両が通れない狭隘道路

密集市街地問題④

住宅にはさまれた狭い路地 狭く薄暗いアパート廊下

密集市街地問題⑤

狭いアパート入り口 アパート1階共同洗い場

密集市街地問題⑥

アパート2階共同洗い場

狭くて急な階段

密集市街地問題⑦

1階共同トイレ 共同炊事場

密集市街地問題⑧

2階共同トイレ 居室

密集市街地問題⑨

居室② 居室③

密集市街地問題⑩

Y荘居室間取り(4.5畳) Bマンション居室間取り(3畳)

密集住宅市街地問題⑪

深刻な高齢化問題

政令指定都市別　高齢化率

0.0%

5.0%

10.0%

15.0%

20.0%

25.0%

高齢化率 17.3% 15.8% 15.9% 16.5% 18.5% 16.9% 14.6% 21.0% 18.4% 19.9% 20.1% 20.0% 16.9% 22.2% 15.2%

札幌市 仙台市さいたま市

千葉市特別区

部横浜市 川崎市 静岡市

名古屋市

京都市 大阪市 神戸市 広島市北九州

市福岡市

大阪市

高齢化問題①

政令指定都市別高齢化率(第3位)

※平成17年度国勢調査より作成

深刻な西成区の高齢化率全国-大阪市-西成区の高齢化率

0.0%

5.0%

10.0%

15.0%

20.0%

25.0%

30.0%

35.0%

高齢化率 22.1% 22% 32.7%

全国 大阪市 西成区

高齢化問題②

※大阪市作成資料（平成21年3月）より作成

政令都市別 高齢世帯率（単身・高齢夫婦のみ）

0.0%

5.0%

10.0%

15.0%

20.0%

25.0%

高齢夫婦世帯 8.4% 6.8% 7.9% 8.8% 7.1% 8.6% 6.4% 8.8% 8.6% 8.4% 8.0% 9.9% 8.6% 10.7% 6.1%

単身高齢世帯率 7.4% 5.6% 5.8% 6.4% 9.2% 6.8% 5.5% 7.0% 8.5% 9.5% 12.0% 11.0% 8.0% 11.0% 7.2%

札幌市 仙台市さいたま市

千葉市特別区

部横浜市 川崎市 静岡市

名古屋市

京都市 大阪市 神戸市 広島市北九州

市福岡市

大阪市

高齢化問題③

政令指定都市別高齢世帯率(単身高齢世帯率第1位)

高齢化問題④

※「平成17年国勢調査」より作成

全国-大阪市-西成区の高齢世帯率（単身及び高齢夫婦のみ）

0.0%

5.0%

10.0%

15.0%

20.0%

25.0%

30.0%

35.0%

40.0%

高齢夫婦のみの世帯率 9.1% 8.0% 6.9%

単身高齢者世帯率 7.9% 12.0% 26.7%

全国 大阪市 西成区

西成には単身高齢者が多く居住しています

平均寿命が最も短い町、西成

全国-大阪市-西成区の平均寿命

65

70

75

80

85

90

（歳）

男性 79 77 73.1

女性 85.8 84.5 83.3

全国 大阪市 西成区

高齢化問題⑤

※「平成17年度生命表」より作成

10年間で若年層を中心に約3800人流出し、中高年層中心に約1500人が他地域から流入

高齢化問題⑥

西成地区世代別人口比

0

5

10

15

20

25

30

35

1920

年以

前

1921

-25年

1926

-30年

1931

-45年

1946

-50年

1951

-55年

1956

-60年

1961

-70年

1971

-75年 　　　生年

(％)

1990年実態調査

2000年実態調査

資料：国勢調査（平成12年）

高齢化問題⑦

高齢化世帯と密集市街地の分布

西成区の貧困問題

約5人に１人が生活保護受給

貧困問題①

※大阪市作成資料（平成21年3月）より作成

0.0

20.0

40.0

60.0

80.0

100.0

120.0

140.0

160.0

180.0

200.0

‰(パーミル)

被保護率 12.5 46.3 187.0

全国 大阪市 西成区

半数以上の児童が就学援助を利用

※西成区北西部の就学援助率は小学校3校、中学校2校の平均値

就学援助率(％)

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

就学援助率(％) 14 34 51 59

全国 大阪市 西成区 西成区北西部

貧困問題②

◎就学援助とは経済的な理由により、子どもを就学させることが困難な家庭の子どもたちの保護者に援助を行ない、子どもたちが義務教育を受けることが出来る様にする制度

貧困問題+老朽住宅＝福祉アパート(家賃の上下移動：家賃が生活保護住宅扶助額に収斂)

貧困問題③

貧困ビジネス①生活保護支給日風景(R銀行ATM付近)

貧困問題④

貧困ビジネス②

簡易宿泊所転用「福祉」物件

貧困問題⑤

貧困ビジネス③

生活保護申請とアパート斡旋がセット

貧困問題⑥

貧困ビジネス④「福祉メガネ」取扱店

貧困問題⑦

孤立問題

孤立問題①

全国-大阪市-西成区の自殺率

00.10.20.30.40.50.60.70.80.9

1（‰）

自殺率 0.24 0.63 0.93

全国 大阪市 西成区

※「共生政策統括官地域における自殺の基礎資料(速報版)」（平成２０年度）より作成

全国の4倍、大阪市の1.5倍の自殺率

‰(パーミル)

低い自尊感情

0 .0 5 .0 10 .0 15 .0 20 .0 25 .0 30 .0 35 .0

自分には良さがない

自分は役に立たない人間だ

がんばっても難しい問題は解決できない

困難な問題にぶつかったとき自分なりに解決できない

自分はだめな人間だ

自分は物事を他人の様にうまくやれない

自分に満足していない

自分には自慢できることがない

孤立問題②

※2000年度『同和問題の解決に向けた実態等調査西成地区調査分析書』より作成

密集市街地における「まちづくりエンアパートメント」

事業計画

地域の課題から見た事業コンセプト

●実態・課題

①不良住宅問題

②高齢化問題

③貧困問題

④孤立問題

●事業計画への反映

①良質な住まい

②介護等、安心して住まえる住宅の提供

③低家賃住宅の整備

④居場所のある住まい

(役割や所属)

住民参加（出資）

居場所（役割）のある住まい

多世代ミックス

安心サポート

あそび付き

しごと付き

都市課題が集積した密集市街地でまちづくり資源をつなげて高齢者の居住安定を図る

まちづくりエンアパートメント

①住まいは福祉の基本ホームレス問題と近接してきた私たちが実感する「住まいは福祉

の基本」という視点を再確認し、民間でもない公営でもない、新

たな「地域共益住宅」を構想し、人々がエンパワーメントされる

住まいづくりをめざします。

②安心住宅はユニバーサルデザインこれまでの高齢者住宅は特別な存在であったが、これからの

超高齢化社会のなかでは、福祉的配慮が備わった住まいはあ

たり前として捉え、社会基盤（インフラ）として考えます。

③つながりが持てる住まいづくり人は一人では生きていけません。単身者の多住する西成で、

都市が喪失しかけている豊かなつながりとコミュニティの復

権と再生へ向け、助け合える、支え合える、高め合える住ま

いづくりをめざします。

⑤安心の生活サポートがある住まい高齢化によって健康・介護・生活などさまざまな不安が増えて

いきます。また、単身になりいざと言う時の安全確保には相応

の準備が必要です。生活の基本のところで不安を感じない、そ

んなセーフティネットを張りめぐらせます。

④居場所や役割のある暮らし住まいは、くつろぎ、癒しなど大切な生活空間でありますが、

それらに加え高齢化や単身化により喪失しがちな居場所や役

割が実感できる場が求められています。それが「しごと」と

「あそび」の提案につながりました。

■基本理念

「エンアパートメント」とは

①「エンパワーメント」と「アパートメント」をかけ合わせた造語

②「エン(縁)」を大切にする住まいづくり

③「パート(役割)」のある住まいづくり

※「まちづくりエンアパートメントの３つの想い」あなたに「居場所」を提案する住まい

あなたの「エンパワーメント」を応援するアパートあなたも「やっていこう」を体感する住空間

・高齢者だけでない多世代が居住

・社会福祉法人が責任を持って運営

・地域のまちづくり委員会がサポート

・孤立しがちな高齢者に人との関係性や関心縁から新たな縁を創る住まいづくりのきっかけとして、あそび場的機能を設置

・高齢化に伴い特に一人暮らし高齢者は役割の喪失や減少を体感

・高齢者の潜在能力を活かし、活躍できる場として、「しごと」に着目

しごとづくり

あそびづくり

３つの仕掛け

安心づくり

　・入居者による自主運営パン屋（コミュニティベーカリー）　　高齢者に役割のある暮らし、集う楽しさや生涯楽しめるしごとを　　提供するために、作業工程が豊富で、体の状態に合わせて　　しごとできるパン屋を運営。　・既存のまちづくり会社で運営してるパン屋にサポートしてもらい　　ながら、基本は出来高払いで入居者の競争心を掻き立てる。　・斜め向かいに保育所があることから、入居者と子どもとの交流　　の輪を拡げるために、駄菓子コーナーを設置。誰もが利用し　　やすい雰囲気づくり

　 　　①しごと場（ワークスペース）

　まちづくり委員会に属するまちづくり会社の㈱ナイスで、現在パン屋を経営しており、技術面、経営面のサポート支援が可能

仕事ができる

　・地元商店街のサテライト市、植木市、まちづくり会社　　の食堂の出店、入居者の惣菜、漬物販売や屋上で　　育てた野菜など販売。　・斜め向かいの保育所の発表会など入居者と子ども　　の交流を図る。　・まちづくり委員会と連携し、地域の活性化にむけた　　イベントなどに活用。

　　②ガーデンテラス

地域とつながる

③多目的室(QOL室)

居住者のQOLを高める往診ルーム、出前理美容、訪問マッサージ、メガネ屋による老眼鏡の調整など

入居者の生活の質を高める　　居住者のＱＯＬを高める

　　往診ルーム、出前理美容、　　訪問マッサージ、メガネ屋による　　老眼鏡調整など　

　　③多目的室（QOL室）

入居者の生活の質を高める

　　④ コモンスペース　～あそび場～

　コミュニティソーシャルワークを目指し、入居者の　つながりを生み出すスペース　 コモンスペースＡ　（あそび場）　　・Wiiを活用した健康づくり（体操、スポーツ）　　・昔の映画鑑賞（なつかシネマ）　　・カラオケ、　音楽演奏、将棋、趣味クラブ　　・入居者の家族が来たときのゲストルーム、　　　法事にも利用など

コモンスペースＢ　屋上　 　・コミュニティガーデン、収穫期には　　 入居者が1階のガーデンテラスで販売　

入居や同士がつながる

　路地住宅（18㎡＋共同LDK）　・これまでのエン（縁）を活かしながら暮らせます。　・コレクティブハウスのバルコニー側の通路では、普段の　　暮らしに支障が出ることから、通路側にたまりを設け、　　ベンチや路地園芸に活用し、少しでも会話のしやすい　　仕掛けを設けます。　・これまで暮らしてきた路地、長屋文化の継承し、集合住宅　　でも今までの暮らし方ができます。　・公営住宅にはできない 3軒両隣のグループ入居が可能　　（孤立予防）。　・要介護状態が悪化した場合にも対応できる。 地域ファミリー用住宅（60㎡）　　親がいなかったり、虐待や養育困難な事情で　親と離れて生活しなければならない子どもを　自宅に預かり、養育する里親制度を活用して　運営する。「子ども」を里親だけでなく、希望さ　れる入居者で育てることが、高齢者の生きがいや　つながりづくりのきっかけになります。

　　　⑤多世代住宅

多世帯・多世代がつながる

多世帯・他世代がつながる

⑥重層的な安心システム

安心して暮らせる

本モデル事業は、重層的な安心システムを取り入れた、

自立して暮らせる介護予防的な住まいです。しかし、介

護が必要になれば、1 階の訪問介護や総合相談機能、往

診などが備わっており、いざというとき、体の状態に合

わせて住み続けられる安心があります。さらに、今後、

認知症の方が増えることから、認知症グループホームを

合築しており、将来の不安を少しでも軽減できる住まい

づくりを目指しています。

・ ホームヘルパー室

・ コールセンター

・ 生活支援サービス など

■空間構成

コモンスペースＢ（屋上菜園）屋上

住居スペース（高齢者等）

８階 　（25㎡×6室）

住居スペース（高齢者等）

７階 　（25㎡×6室）

住居スペース（高齢者等）

６階 　（25㎡×6室、コモンスペースＡ　30㎡）

住居スペース（長屋ハウス等）

５階 　（18㎡×7室、共用スペース）

住居スペース（高齢者夫婦、里親用住宅、　新婚世帯、一人親等）

４階 　（60㎡×１室、53㎡×1室、40㎡×2室）

３階 認知症グループホーム９室

２階 認知症グループホーム９室

ガーデンテラスしごと場（ワークスペース）多目的室（ＱＯＬ室）

１階 ホームヘルプサービス室

認知症高齢者

　里親

新婚世帯、一人親

認知症高齢者

元気高齢者

ケア付き高齢者

元気高齢者 ケア付き

高齢者

高齢者夫婦

元気高齢者 ケア付き

高齢者

里親用住宅

ホームヘルプサービス室

③多目的室（ＱＯＬ室）

④コモンスペース Ａ　（あそび場）

④コモンスペース Ｂ

①しごと場

②ガーデンテラス

高齢者夫婦

共用部

密集市街地におけるまちづくりエンアパートメント

新婚世帯一人親等

認知症グループホーム

認知症グループホーム

⑤路地空間

⑤路地空間

元気高齢者 ケア付き

高齢者

高齢者夫婦

その他の事業計画

①新しい共益費構想とエンサポーターの配置

②ヒューマンファンド設立による参加型住まいづくり

③総合評価一般競争入札制度による建設業者の選定

家賃および共益費等概要

名称 内容 想定料金

共用部分負担

（面積按分） 電気、水道料金、コ

モンスペースなど

①18 ㎡ 4,200円

②25 ㎡ 4,500円

③40 ㎡ 6,200円

④53㎡ 8,200円

⑤60 ㎡ 10,000円

義

務

的

負

担 生活安心サー

ビス負担（人

数按分）

相談・見守り・コー

ルシステムなど

1人当たりの利用料

4,000 円

4,000 円×29 戸

=116,000 円

任

意

生活支援サ－

ビス利用料

（実費）

電球交換、ゴミ出

し、大掃除、衣替え、

外出及び通院同行、

安否確認、洗濯、買

い物代行など

電球交換 300円

ｺﾞﾐ出し 1回 30円

大掃除 30分 1,000円

買い物代行 30分 500

円など

入居者家賃①18㎡ ×7戸

42,000円②25㎡×18戸

45,000円③40㎡×2戸

62,000円④53㎡×1戸

82,000円⑤60㎡ ×1戸

90,000円

共益費等

総合評価一般競争入札制度

■基礎審査(入札参加資格)

経営事項審査1100点以上…施工実績 管理技術者の専任

■総合評価審査(合計100点)

価格評価項目(70点)

…予定価格(公表)、最低価格(非公表)

技術評価項目(10点)

…品質、環境等

社会性評価項目(5点)

…法定雇用率、コンプライアンス等

まちづくり貢献評価項目(15点)

…本事業、まちづくり貢献等

「まちづくりエンアパートメント」運営ネットワークイメージ図

医療法人ヒューマンライツ健康協会

ＮＰＯ釜ヶ崎支援機構

社会福祉法人大阪自彊館

社会福祉法人大阪市西成区社会福祉協議会

ＮＰＯ法人エスアイ（ソーシャルインクルージョン）協会

財団法人ヒューマンライツ教育財団

西成リスタートＬＬＰ（有限責任事業協同組合）

ＮＰＯ法人ヒューマン地域振興協会

大阪地域職業訓練センター（Ａ’ワーク創造館）

ＮＰＯ福祉のまちづくり実践機構

大阪府総合福祉協会

西成くらし組合

西成区ボランティアバンク

生きがい労働事業団

西成区障害者の人権を守る会

西成地区住宅入居者組合連合会

高齢者熱と光の会

西成地区企業連合会

西成製靴塾

福祉運動・みどりの風・西成

西成区高齢者・障害者介護者の会

地域法人ネットワーク

地域団体ネットワーク

広域団体ネットワーク

理事構成

提案事業に参加予定のネットワーク

まちづくりエンアパート

メント

社会福祉法人ヒューマンライツ福祉協会

西成区北西部まちづくり委員会

(株)ヒューマン【設立予定】

長橋連合町会

北津守連合町会

松之宮連合町会

大阪市西成人権協会

主な役員構成

長橋住宅改良地区まちづくり協議会

旭住宅改良地区まちづくり協議会

西成住宅改良地区まちづくり協議会

事業提案者

(株)ナイス

○調査研究　・密集市街地研究会、事例視察、住民意 向調査　etc○広報啓発事業　・ニュース発行、相談会　etc

くらしを支える安心なすまい

各種就労支援

各種講座

各種相談

ボランティア活動

各種共済

各種協同割引

各種介護サービス

各種医療サービス

余暇活動

戸建

アパート

長屋

マンション

公営住宅

住宅福祉連絡員

福祉ホーム

特養老人ホーム

法人の自己紹介

私たちは、福祉で人権のまちづくりという理念を、より明確に、あるいはより実践的にするために、「ソーシャルインクルージョン社会の実現」を法人ミッションとして設定しています。

社会的排除を受けている人々(

受

ける可能性の強い人）を支援し、エ

ンパワメントすること

個々の支援だけでなく、排除を生

み出す社会を改革するための取

り組みを推進する

ソーシャルインクルージョン社会の実現ソーシャルインクルージョン社会の実現

福 祉で 人 権 の ま ち づ く り福祉で

まちづくり

○組織の概要・職 員 数 ： 約300名・利用者数： 年間約20万人・事 業 高 ： 14億円(08年度実績)

○主要事業数・高齢者関係(特養、デイなど)：12

・障害者関係(地域生活支援) ：12

・障害者関係(就労・生活支援)：24

法人が展開する主要事業

まちかどホームすずらん 高齢者在宅生活支援センター 梅南・橘地域在宅サービスステーション梅南・橘地域在宅介護支援センター

総合就労支援福祉施設にしなりＷｉｎｇ

ヒューマンライツホームヘルプセンター

大阪市立西成障害者会館