공인중개사

핵 심 체 크

1차부동산학개론

민법및민사특별법

2차공인중개사법령및실무

부동산공시법

부동산세법

부동산공법

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부동산학개론

1. 수요와 공급

수 요 공 급

개 념

① 유량(플로우) : 기간, 장기⇒ 신규주택정책(양과 질적 향상)

저량(스 톡) : 시점, 단기⇒ 기존주택정책(질적인 향상)

② 반드시 유효수요(공급)일 것 ③ 사전적 개념일 것

곡 선우하향 ⇒ 가격과 양: 반비례

↘이유: 소득․ 대체, 기회비용 우상향⇒가격과 양: 비례

↘이유: 비용증가산업

곡선 상 이동① (수요량) 변화 ⇒ 공급량의 변화도 동일함

② 원인: 당해재화 가격

곡선 자체이동① (수요)의 변화 ⇒ 공급의 변화도 동일함

② 원인: (가격이외 요인)

2. 탄력성

1) 탄력성과 총수입관계 총수입↑⇒ 비탄력적은 가격(↑), 탄력적은 가격(↓)

2) 탄력성의 크기를 결정하는 요인

① 대체재 多:탄력적 ② 장기: 탄력적, 단기: 비탄력적

③ 용도전환이 용이 탄력적 ④ 주거용이 다른용도 보다 탄력적

⑤ 부동산 수요보다 공급이 비탄력적 ⇒ 이유: 공급이 장기, 내구재

특징⇒ 수급조절 곤란성, 단기에서 가격왜곡 발생, 不경기 진폭이 큼

3. 조세귀착

① 세금이 공급자에게 부과 ⇒ 공급(↓) ⇒ 가격(↑) ⇒ 수요(↓)

∴수요와 공급(↓), 가격 상승에 따른 세금일부가 수요자에게 전가됨(O)

② 조세귀착은 수요와 공급의 상대적 탄력성의 정도에 따라 차이가 있다

㉠ 극단적 :

완전탄력적 완전비탄력적

상대편 전액 귀착 당사자

㉡ 일반적⇒ 탄력적(小), 비탄력적(大)

③

고가(신규, 자가)주택 저가(오래된, 임대)주택

탄력적 ( 세금 낮음) 수요자 비탄력적 (세금 높음)

④ 일률적인 세율부과시 ⇒ (역진)세성격을 가짐

㉠ 약자인 수요자가 (비탄력적)이므로 더 많은 세금이 전가됨

㉡ 형평성의 대책 : 차등과세, 누진세, 공공임대주택의 (대)량건설

㉢ 누진세 부과되면 수직적∙수평적 형평을 달성할 수 있다 (O)

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4. 부동산 공급

1) 부동산 공급곡선

① 물리적 공급곡선 : 자연적 특성(부증성)⇒ 수직(완전비탄력적)곡선

② 경제적 공급곡선 : 인문적 특성 ⇒ 우상향 곡선

㉠ 단기 : (비탄)력적⇒기울기 (급경사)

㉡ 장기 : (탄)력적

2) 특징

① 단기에서 약간의 수요증가에도 부동산가격은 급등 ⇒가격통제가 곤란

② 단기(저량)는 재고주택시장 장기(유량)는 신규주택, 재고주택시장

③ 부동산의 공급부족 문제 해결방안 : 물리적 공급(X), 경제적 공급(O)

④ 부동산의 공급자는 생산자, 기존주택의 소유주도 포함

⑤ 부동산은 공간개념에 따르면 부동산의 공급은 완결된 것임

5. 부동산 시장의 특성( 국 수 비 비 기-공 자 외 전 투)

① 시장의 국지성(지역시장성) ⇒지역에 따라 여러 개의 부분시장(하위시장)존재

② 수급조절 곤란성(자유조절기능 저하)→ 단기: 초과수요(공급)과 가격왜곡 발생

③ 거래의 비공개성(은밀성)과 정보유통의 불완전성

④ 상품의 비표준화성(개별성), 시장의 비조직화성

→ 하위시장의 존속의 원인이 되며, 가격의 복잡원인

⑤ 기타 공 자 외 전 투

㉠ 공․사법적 규제 인해 공급을 제한→ 가격왜곡 발생, 자유조절기능 저하 ㉡ 자금의 융통성(유용성)과 관계가 큼 ⇒ 금리가 인하되면 수요와 공급(↑)

㉢ 외부효과로 주변환경에 영향을 많이 받음⇒ 지역분석이 필요함

㉣ 이행․전환이 가능하여 이행과 전환비용이 높은 결과 지가의 탄력성(↑) ㉤ 투자의 고정성(장기성)

6. 효율적 시장이론

1) 의의: 새로운 정보가 지체없이 가치에 반영되는 시장을 말함

2) 효율적 시장의 유형

자료 ⇒ 과거자료(기술적) + 공표된 사실(기본적) + 공표(X)

⇕ ⇕ ⇕ 시장 ⇒ 약성 효율적 준강성 효율적 강성 효율적

① 나라마다 차이가 있지만 부동산과 주식시장은 (준강성)효율적시장

② 어떤 정보라도 초과이윤이 발생하지않는 시장은? 강성 효율적시장

③ 완전경쟁시장과 가장 부합되는 시장은? (강성)효율적시장

④ 불완전경쟁시장에서도 효율적시장이 존재할 수 있다(O)

⑤ 어떤 시장(독과점 등)이라도 기회비용이 모든 투자자에게 동일하면, 할당효율적시장이다(O, X)

⑥ 할당효율적시장은 완전경쟁시장, 불완전경쟁시장에서도 가능하다(O)

⑦ 부동산에서 초과 이윤을 획득 또는 부동산시장에 투기가 성립되는 이유?

시장이 불완전하기때문이 아니라, 할당효율적이지 못함

⑧ 부동산거래에 정보비용이 수반되는 것은 시장이 불완전하기 때문이다.

⑨ 정보비용과 초과이윤이 동일 ⇒ 완전경쟁시장, 불완전경쟁시장

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① 장점

㉠ 계획적 토지이용 → 효율적 국토이용관리, 공사기간 단축

㉡ 개발이익 환수 (예: 공시지가 보상, 개발지역 內)→ 공공목적에 투자

㉢ 택지의 대량공급이 가능( 예: 건축비 절감)

⇒ 단점 : 개발후의 부동산 소유주가 개발이익의 가져감

㉣ 공공사업으로 재투자 가능

② 단점

㉠ 개발지역 외에 개발이익은 환수를 못함

㉡ 사업비 전액을 사업시행자가 부담, 초기사업비 부담이 큼

③ 특징 : 공영개발로 조성한 용지

원칙 : 채권입찰제로 분양, 예외(: 조성원가로 분양 ⇒ 공공이용, 국민주택)

7. 부동산 문제와 주택정책 특성

1) 부동산문제 특성: 악화성향, 비가역성, 지속성, 해결수단 다양성

2) 슈바베지수, PIR(P／Y)지수, RIR지수 (낮으면) ⇒ 주택부담능력 (상승, 하락)

3) 주택문제는 수요측면(: 소득수준 향상), 공급측면(: 신규공급량, 재고주택)

① 저소득층(: 국민주택기금, 공공부문), 자가수요자(: 주택저당제도, 민간부분)

② 현행: 양적 정책에서 질적 정책으로 전환되는 상향식 접근이 필요함

8. 부동산 공영개발

9. 토지정책의 이용규제

지역지구제 TDR (개발권 양도제)

효율성 목 적 형평성

형평성 저해 단 점 효율성 저해

10, 개발이익환수 ⇒ 토지로부터 이익의 적정배분, 투기방지, 효율적인 이용

① 비과세수단 : 개발부담금, 채권입찰제, 공시지가제도, 감보율, 공영개발

(cf : 과밀부담금, 교통유발부담금 등은 개발이익환수 관계없음)

② 과세수단 : 양도세, 법인세, 취등록세, 도시계획세 등

11. 외부효과

외부경제(+) 비교 외부불경제(-)

수요 증가 (상향이동) 곡선이동 공급 감소(상향이동)

주택가치(↑), 수급량(↑) 주택가치(증가) 균형량(감소)

사회적 편익 편익이 큼 사적편익

사적비용 비용이 큼 사회적비용

과소생산 생산량 과대생산

보조금, 금융지원

개발이익환수대 책

세금,

개발부담금

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12. 그래프와 관련된 문제: 수요증가와 단기 및 장기의 그래프 이동현상

예 (지역지구제, 주택보조금, 저소득층 면세혜택, 여과과정의 저가주택시장)

① 단기 : 수요↑→ 공급(약간증가, 또는 불변)→ 초과수요→ 가격↑→ 초과이윤

② 장기 : → 신규공급자 시장진입(고가주택 하향여과)→ 공급↑→ 주택가치↓

결론 - 비용일정산업 : 주택가치: 원래수준 주택량 : 원래수준↑

비용증가산업 : 주택가치: 원래수준↑ 주택량 : 원래수준↑

13. 임대주택정책

1) 임대료규제( 시장기능 저하)

① 공급자 : 이윤저하, 공급량 감소, 다른로 용도 전환, 질적 저하

② 수요자 : 다른 임대차부동산으로 이동을 하지 않음, 혜택(X)

2) 공공임대주택

① 단기 : 사적임대 수요(감소), 임료(하락)

② 장기 : 사적주택 공급(감소), 사회전체 주택량(불변)

③ 임차인 임료혜택 : 단기(사적, 공공 모두), 장기(공공만혜택)

3) 주택보조금

㉠ 단기( : 임료상승에 따른 임대인이 혜택), 장기( : 임차인만 혜택)

주택가치 주택량

비용불변산업 원래수준원래수준 (증가)

비용증가산업 원래수준 (증가)

㉢ 결론 : 임차인(수요자)에게 혜택을 줌

14. 아파트 분양가 규제 ( 분양가 연동제)와 자율화(채권입찰제)의 특징

분양가 규제(상한제, 연동제) 분양가 자율화

초 점 규제분양가↑ < 시장분양가↑ 신규분양가격의 상승

공급자

① 이윤↓ →신규공급↓, 공급자 파산

② 생산비용감소대안 강구

㉠ 질적수준↓

㉡ 외곽지역의 고층화, 스프롤현상

① 이윤증가→신규공급↑(대형주택)

② 질적수준↑, 분양가 상승

저소득층의 주택구입난 가중

수요자

① 전반적으로 주택의 초과수요 발생 →

중고주택가격↑

② 전매차익 등에 따른 투기수요로 분양주

택에 수요↑

① 중고주택 수요↑ → 중고주택의 가격상

승 유발

② 실수요자 중심

정 부① 직접규제

② 저소득계층 보호

① 간접규제

② 시장기능 준용

15. 지렛대효과

1) 개념정리

① 의의 : 타인자본을 지렛데로 삼아 자기자본수익율을 높이는 현상

(예 : 전세금, 대출, 공동투자 등)

② 종류 정(+)의 지렛대: 저당수익률 < 총자본수익률 < 지분수익률

③ 특징 : 타인자본의 활용은 수익과 위험이 동시에 증가

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유 형 내 용

㉠ 위험한 투자를 제외․ 위험한 투자는 제외시키고 안전한 곳에만 투자 ․ 무위험률만 있는 국공채등에만 투자

㉡ 보수적예측․ 투자수익에서 최소수익치(기대수익률)를 판단기준 ․ 위험의 회피 수단은 되지만 부의 극대화 수단(X)

㉢ 위험조정(요구) 할인율 ․ 위험한 투자일수록 높은 할인율 적용하는 방법 ․ 이론적 우수, 부의 극대화(O), 주관성↑⇒현실적사용 多

16. 투자대상의 위험과 수익의 측정

수익의 측정위험

(⇒예상수익과 실현수익의 달라지는 정도)

기대치 방 법 분산, 표준편차, 변이계수(기대수익률위험

)

기대수익률 특 징 위험↓⇒ 예상수익이 실현수익에 가깝다

17. 포트폴리오이론

① 목적 : 위험↓, 수익↑

↘비체계적위험 제거(O, X), 체계적위험 제거(O, X)

② 포트폴리오 수익률간의 상관계수 : -1 ～ +1

크 기 분산투자하면 위험 분산(표준편차)값

+1 전혀제거 못함

-1 완전히 제거함 반드시 “0”

③ 부동산도 포트폴리오 가능함⇒ 이유? 부동성때문에 국지화된 시장

④ 효율적 전선 ⇒우상향곡선, 개별적무차별곡선 : 우상향(전제 : 위험혐오적)

18. 위험의 처리방법

19. 순현가법과 내부수익율의 비교 (이론적 순현가가 우수함)

순현가법(NPV) 비 교 내부수익률법(IRR법)

요구수익률 할인율(재투자율) 내부수익률

O 부의 극대화 X

투자안 선택 가능요구수익률이 기간에

따라 차이가 있는 경우선택 불가능

항상 먼저 파악함 투자시 요구수익률 먼저 파악할 필요 없음

O 가치합산 원칙 적용 X

20. 각 방식의 현금 흐름조건과 시간고려

조 건

방 법

㉠ 모든 현금흐름의 조건고려

㉡ 화폐의 시간가치

가치의 합산원칙

적용조건

① 순현가법 ○ ○

② 내부수익률법, 수익성지수법 ○ ×

③ 회수기간법, 회계적 이익률법

어림셈법× ×

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정상가격 특정가격

성립요건 ① 통상적인 시장 ② 출품기간의 합리성

③ 거래의 자연성 ④ 당사자의 정통성

① 정상가격으로 평가(X)

② 특수한 조건

예

① 매매․ 교환 ② 담보 ③ 세금 ④ 환지처분 ⑤ 손실보상․ 쟁송 ⑥ GB에 저촉된 토지

① 공공․ 공익 ② 기업합병 ③ 청산․ 경공매 ④ 담보평가로서 안전성

21. 회폐시간가치

* 역수관계

일시불 내가 ↔ 일시불 현가

연금의 내가 ↔ 감채기금계수

연금의 현가계수 ↔ 저당상수

1. 부채서비스액 = 대출총액 X 저당상수(전기간)

2. 잔금비율 = 1- 상환비율

= 연금현가계수 잔여기간 연금현가계수 전기간 3. 미상환잔금 = 부채서비스액 X연금현가(잔여기간)

4. 상환비율 (⇒ 저당상수, 일시불 현가계수)

주택연금제도(⇒ 감체기금계수)

22. 가격의 종류

23. 부동산가격의 특징

1) 가격과 임료

2) 권리와 이익의 대가 : 동일부동산에 2이상 권리, 이익 존재⇒(가격도 2이상) 존재

3) 장기적 배려하 형성

4) 개별적 형성이지, 전국 일률적은 아님

24. 부동산 가격제원칙

① 균형의 원칙 : 내부구성요소간의 균형⇒ 기능적감가(치유가능․ 불가능 감가존재) 적합의 원칙 : 외부환경과의 균형 ⇒ 경제적감가(치유불가능 감가 존재)

변화주체 : 대상부동산 ⇒ 적극적, 능동적입장

외부성 원칙 : 변화주체 : 외부환경 ⇒ 소극적․ 수동적입장 ② 추가 투자 적부판단 : 기여원칙, 수익체증체감원칙

③ 수익방식(잔여법, 수익분석법의 이론적근거) : 수익배분원칙

④ 감평3방식의 이론적 근거 : 대체의 원칙

⑤ 부동산에만 존재하는 원칙 : (최유효이용, 적합)

⑥ 최유효이용 원칙과 관련 없는 원칙

25. 지역분석과 개별분석

1) 지역분석 개별분석

분 석 전체, 거시적 부분, 미시적

순 서 선 후

목 적 표준적 이용, 가격수준 최유효이용, 구체적 가격

원 칙 적합 균형

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2) 지역분석의 대상

대상부동산과 관계대체․ 경쟁관계 특정용도

중심지역의 수

포함유무 가격 거리

인근지역 O 직접적 O 대상부동산 O 1

유사지역 X 간접적 X 인근지역 O 多

동일수급권 O 직, 간접적 O 대상부동산 X 1

26. 거래사례비교법

1) 사례선택기준

① 위치유사성 : 동일수급권내의 인근지역 또는 유사지역

② 물적유사성 : 원칙은 동유형의 부동산만 선택

cf : 나지인 사례로서 때에 따라 건부지를 선택할 수 있다

③ 사정보정 가능성

: 특별한 사정이 없는 사례가 (좋)지만 그러나 특별한 사정이 개입된 경우에도 그 사정을 정상가

격으로 (보정)이 가능하면 선택이 가능하다

④ 시점수정가능성 : 최근 사례가 유효함

2) 정상화 작업(유의 할점)

① 사정보정치 (先) : (가격, 거래)시점의 (대상, 사례)부동산의 정상가격

② 시점수정치 : (가격, 거래)시점의 (대상, 사례)부동산의 정상가격

③ 지역요인 비교치

27. 감가수정과 감가상각비교

① 감가상각

(회계목적상감가상각)

② 감가수정

(평가목적상감가상각)

기 초 취득(장부)가액 재조달원가

목 적 취득가격을 적정배분 가격시점의 현존가격의 적정화

내용연수근거(법), 중시(경과연수)

실제감가와 일치하지 않음

근거(경제) , 중시(잔존연수)

실제감가액 일치함(실제감가)

고려사항 시장성은 고려할 필요없음 비용성, 수익성,시장성을 고려함

상각자산 상각자산에만 인정 비상각자산에도 인정(예 : 토지)

감가요인 물리적․ 기능적 내용연수 물리적․ 기능․ 경제적 감가

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28. 수익환원법

1) 공식 : 수익가격 = 순수익 총수익총비용 환원율 자본수익률자본회수율 2) (종합)환원율 구하는 방법

① 시장추출법(시장비교법) : 유사한 최근에 시장에서 매매사례

② 요소구성법(조성법) : 위험을 여러 가지 구성요소로 분해

③ 투자결합법(이자율 합성법)

㉠ 물리적투자 결합법 : 환원이율도 토지와 건물에서 분리

㉡ 금융적투자 결합법 : 저당투자자와 지분투자자의 요구수익률은 분리

④ Ellwood(저당지분 환원법) : ⓐ 지나치게 지분투자자 ⓑ 세금부분(X)

⑤ 부채감당율법(GETTEL법) = 부채감당률 X 대부비율 X 저당상수

29. 저당담보증권의 종류와 특성

MBB MPTs MPTB CMO

① 채권 유형 채권형 지분형 혼합형 혼합형

② 저당권 보유 발행기관 투자자 발행기관 발행기관

③ 원리금수취권 발행기관 투자자 투자자 투자자

④ 만기전변제에 대한 책임 발행기관 투자자 투자자 투자자

⑤ 초과담보설정 예 아니오 예

⑥ 콜방어(콜), 부외금융(부) 콜 부 콜, 부

⑦ 원금이체 없음 직접 직접 우선순위

30. 고정금리저당(FRM)

개념 원리금상환액 채무불이행 특징

원금균등상환 원금은 매년 균등 감소 초기

원리금균등상환 원리금 매년동일 매년 동일 이해용이

체증식 상환 원리금 매년증가 증가(부의 상환) 후기 젊은계층

31. 금융비교

구 분 프로젝트 파인낸싱 기업금융(건축대부)

① 차주 독립된 회사 모기업

② 자금조달 자본시장 또는 담보대출 담보대출

③ 담보 사업의 수익성 사업주의 전체자산 및 신용

④ 상환재원 프로젝트 현금흐름 사업주의 전체 자산

⑤ 자금관리 대주단에 위탁계좌 관리 차주가 임의 관리

⑥ 소구권행사 비소구 또는 제한소구권 모기업에 소구권행사 가능

⑦ 채무수용능력 부외금융 수용능력 제고 기존차입에 의한 제약

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32. 역모기론 ( 역연금저당, 주택연금제도)

1) 연령기준 : 만 65세 이상인 1세대 1주택( 1년 이상 거주)

2) 대상주택 : 단독주택, 아파트, 연립, 다세대, 다가구 등 가능함

3) 연금지급방식 : 원칙 : 종신 균등분할, 예외 : 종신혼합형

33.

시장 분석 ⇒ 경제성(타당성)분석 ⇒ 투자결정

① 목적 : 자료를 제공 ① 개발사업의 수익성 여부

예 : 도시, 인근, 부지, 수요, 공급 예 : 수익과 비용, 순현가

34. 지대

차액 지대설

(리카도)

① 지대원인 : 비옥도 차이 ② 한계지 밖의 토지는 지대발생 (안함)

③ 지대의 기준 : (한계지)

위치지대설

(튀넨)

① 지대원인 : (수송비 절약)

② 도심근교 : 수송비(↓,↑) ⇒ 지대(↑↓), (집약)적 토지이용

35. 상품의 유형과 특성

소비행위 특성 편의점품 쇼핑제품(선매품) 전문제품

제품 구입 소요시간 매우 적다 많다 아주 많다

구입빈도 자주 구입 가끔 구입 드물게 구입

구입장소의 편리성 아주 중요 중요 중요하지 않다

판매가격 품질비교 거의 없다 비교를 많이 함 거의 없음

가격수준 낮다 높다 아주 높다

중간도매상 유무 많다 상대적으로 적다 아주적다

소매점의 수 많다 적다 아주적다

소매점의 이미지 중요하지 않다 아주 중요 중요

36. 인력이론 (근거 : 만유인력법칙⇒ 크기에 비례, 거리에 반비례)

레일리(W. Reilly) 학자 허프(D. L. Huff)

소매인력이론 이론 중력모형, 확률모형

㉠ 상권분리 강조

㉡ A가 B도시보다 2배 크면 → 상권의 경계는 B쪽

이(가깝다)

특징

㉠ 상권의 중첩강조

㉡ 두 중심지간의 고객의 유인력의

측정함

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37. 부동산 특성의 비교표

비 교

1. 분석 ㉠ 지역분석 : 자연적 특성⇒ 부동성, 인접성 인문적⇒ 지역성

㉡ 개별분석⇒ 개별성

2. 위치 ㉠ 절대적 위치⇒ 부동성

㉡ 상대적 위치 ⇒ 인접성

3. 대체 ㉠ 물리적 측면은 대체불가능⇒ 개별성,

㉡ 용도적 측면은 대체가능⇒ 인접성

4. 공급 ㉠ 물리적 공급은 증가(X) ⇒ 부증성

㉡ 경제적(용도적 측면) 공급은 증가(O) ⇒ 용도 다양성

5. 지대 ㉠ 경제적 지대⇒ 부증성

㉡ 위치적 지대⇒ 부동성

6. 생산비 ㉠ 생산비 법칙 적용(X)⇒ 부증성

㉡ 재생산비법칙 적용(X)⇒ 영속성

7. 평가 ㉠ 원가법 사용(X)⇒ 부증성

㉡ 수익환원법(O)⇒ 영속성

8. 감가 ㉠ 물리적 감가(X)⇒ 영속성, 토지는 회계적 감가(X)

㉡ 경제적 감가(O)⇒ 부동성, 인접성

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민법 및 민사특별법

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민법 및 민사특별법

1. 법률행위 해석의 방법

(1) 자연적 해석방법(표의자) : 표현의 문자적․ 언어적 의미에 구속되지 아니하고 표의자의 실제의사 (내심의 효과의사)를 추구하는 해석방법

1) 적용영역 : 거래안전을 해할 염려가 없는 상대방 없는 단독행위(유언)

2) 오표시 무해의 원칙

3) 사례 : 지번 등의 착오, 지하실 포도주 저장고, 고래고기, 토지불하

(2) 규범적 해석방법(상대방) : 내심적 효과의사와 표시행위가 일치하지 않는 경우, 상대방의 시각에서

표시행위의 객관적· 규범적 의미를 확정하는 해석방법

1) 적용영역 : 상대방 있는 법률행위(계약, 상대방 있는 단독행위)

2) 사례 : 총완결, 모든 경우의 화재, 최대한 노력하겠다.

(3) 보충적 해석방법(제3자) : 법률행위의 내용에 관하여 약정의 공백이 있는 경우에 이를 해석에 의해

제3자의 입장에서 보충하는 방법

1) 적용영역 : 특히 계약에 적합한 해석방법

2) 사례 : 불측의 후유증, 일부무효의 법리, 무효행위의 전환, 쌍방 공통하는 동기의 착오

2. 의사와 표시의 불일치

(1) 진의 아닌 의사표시

1) 효과

① 원칙 : 표시된 대로 효력이 발생한다(제107조 1항 본문).

② 예외 : 무효(상대방이 표의자의 진의 아님을 알았거나 알 수 있었을 경우)(단서).

③ 제3자와의 관계 : 무효는 선의의 제3자에게 대항하지 못한다(제107조 2항).

2) 적용범위

① 상대방 없는 단독행위에도 적용(제107조 1항 단서 적용 × , 항상 유효).

② 비적용 : 가족법상 행위, 상법상 행위(어음수표행위, 주식인수의 청약), 공법행위

(2) 허위표시

1) 구별개념

① 은닉행위 : 숨겨진 행위(증여)로서 요건을 갖추면 거기에 따른 효력 발생

② 신탁행위 : 추심을 위한 채권양도, 동산의 양도담보 등

2) 효 과

① 당사자간의 효력

㉠ 허위표시는 무효(제108조 1항)

: 당사자 간 급부를 이행할 필요 없고, 급부를 한 당사자는 상대방에게 부당이득반환청구를 할 수

있다. (단, 불법원인급여는 × ).

㉡ 허위표시는 무효이지만 채권자취소권의 대상이 된다(통설․ 판례). ㉢ 허위표시는 철회할 수 있지만, 제3자에게 대항하기 위해서는 작출 된 외관까지 제거해야 한다.

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13

② 제3자에 대한 효과

㉠ 선의의 제3자에게 대항하지 못한다(제108조 2항).

㉡ 선의의 제3자가 허위표시의 무효를 주장하는 것은 무방하다.

㉢ 선의의 제3자로부터 전득한 자에게는 그가 악의일지라도 대항하지 못한다.

제3자에 해당하는 자

· 가장매매의 매수인으로부터 그 목적 부동산을 다시 매수한 자

· 가장매매의 매수인으로부터 소유권이전청구권보전을 위한 가등기를 취득한 자

· 가장매매 매도인의 대금채권을 양수 받은 자

· 가장매매의 매수인에 대한 압류채권자

· 임금채권의 가장양도에 있어서 양수인의 전부채권자

· 가장매매의 매수인으로부터 저당권을 설정 받은 자

· 가장저당권설정행위에 의한 저당권실행으로 부동산을 경락 받은 자

· 주채무가 있는 것으로 믿고 보증계약을 체결한 후 그 허위의 보증채무를 이행한 보증인

제3자에 해당되지 않는 자

· 제3자를 위한 계약의 제3자(수익자)

· 대리에 의한 가장매매에 있어 본인

· 가장매매매수인의 선의의 상속인

· 채권의 가장양도에 있어서의 채무자

· 주식이 가장양도 된 경우에 회사

· 가장양수인의 일반채권자

· 채권의 가장양수인으로부터 추심을 위하여 채권을 양수한 자

· 저당권 등 제한물권이 가장포기 된 경우의 기존의 후순위 제한물권자

· 가장저당권설정 시 후순위 저당권자

· 가장매매에 기한 손해배상청구권의 양수인

3) 적용범위

① 계약, 상대방 있는 법률행위에 적용

상대방 없는 단독행위· 합동행위에는 적용되지 않음

② 가족법상 행위(당사자의 진의를 존중해야 하므로),

공법상 행위(소송행위)에는 적용되지 않는다.

(3) 착오에 의한 의사표시

1) 착오의 유형

① 표시상의 착오 (1000만원이라고 할 것을 100만원이라고 잘못 쓴 경우)

② 내용상의 착오 (달러와 원을 동일하게 파악한 경우)

③ 표시기관의 착오

㉠ 중개적 표시기관(사자)의 착오 : 표시상의 착오와 동일하게 취급한다.

㉡ 전달기관(우체국)의 착오 : 의사표시의 부도달의 문제일 뿐이다.

④ 동기의 착오

동기가 표시되어 있는 경우에 한해 동기의 착오를 이유로 의사표시를 취소할 수 있다.

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2) 착오를 이유로 취소하기 위한 요건

① 중요부분의 착오

㉠ 사람의 동일성에 관한 착오

ⓐ 상대방이 누구인가를 중요시하는 법률행위(증여․ 위임․ 고용 등) : 중요부분 ⓑ 현실매매 등의 일반적인 경우에는 중요부분의 착오가 아니다.

㉡ 목적물의 동일성에 관한 착오는 일반적으로 중요부분에 관한 착오가 된다.

판례의 태도

중요부분의 착오 인정

· 토지의 현황․ 경계에 관한 착오· 상해의 정도․ 결과․ 치료기간 등을 잘못 알고 한 합의· 근저당권설정계약 시 채무자의 동일성에 관한 물상보증인의 착오

중요부분의 착오 부정

· 지적의 부족

· 법률행위의 목적물이 누구에게 속하는가에 관한 착오

· 매매목적물의 시가

3) 표의자에게 중과실이 없을 것

4) 착오의 효과

① 취소할 수 있으나 선의의 제3자에게 대항하지 못한다(제109조).

② 경과실이 있는 경우 : 취소할 수 있고 신뢰이익을 배상할 필요가 없다.

(판례의 입장 그러나 학설은 배상인정).

5) 적용범위

① 가족법상의 행위, 정형적․ 단체적 거래행위(주식인수청약)에는 적용되지 않는다. ② 공법상의 행위 및 소송행위에는 적용되지 않는다.

6) 다른 제도와의 관계

① 사기와의 관계 : 취소권이 경합

② 착오와 하자담보책임 : 하자담보책임이 우선 적용됨(다수설·판례).

③ 화해계약과 착오 : 화해계약은 착오를 이유로 취소하지 못한다(제733조).

④ 계약의 해제와의 관계 : 중첩적으로 적용 가능

3. 사기, 강박에 의한 의사표시

(1) 효 과

1) 의사표시의 상대방에 대한 효과 (제110조 1항, 2항)

① 상대방의 사기․ 강박의 경우 : 표의자는 그 의사표시를 취소할 수 있다.(제1항) ② 제3자의 사기․ 강박인 경우(제2항) ㉠ 상대방 없는 의사표시 : 언제나 그 의사표시를 취소할 수 있다

㉡ 상대방 있는 의사표시

ⓐ 상대방이 알았거나(악의) 알 수 있었던 경우(과실) : 취소할 수 있다.

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ⓑ 상대방이 선의․ 무과실인 경우 : 취소할 수 없다. ※ 제3자의 사기․ 강박의 경우에 제3자에는 상대방과 동일시할 수 있는 자는 제외된다. (예: 상대방의 대리인,·상대방 회사의 영업부장, 은행의 출장소장 )

2) 제3자에 대한 효과 : 선의의 제3자에게 대항할 수 없다(제110조 3항).

(2) 제110조의 적용범위 (적용되지 않는 경우)

1) 가족법상의 행위

2) 정형적․ 단체적 거래행위 (상법상 주식의 인수) 3) 공법상의 행위․ 소송행위 (소의 취하, 소송상 화해)

(3) 다른 제도와의 관계

1) 착오와의 관계 : 선택적으로 행사할 수 있다.

2) 하자담보책임과의 관계 : 선택적으로 행사할 수 있다.

3) 불법행위와의 관계 : 선택적으로 행사할 수 있다.

4. 의사표시의 효력발생시기

(1) 우리 민법의 태도

1) 도달주의의 원칙(제111조 1항)

2) 예외적 발신주의

① 무능력자의 상대방의 최고에 대한 무능력자 측의 확답(제15조)

② 사원총회소집의 통지(제71조)

③ 무권대리의 상대방의 최고에 대한 본인의 확답(제131조)

④ 채무인수의 승낙 여부의 최고에 대한 본인의 확답(제455조)

⑤ 승낙연착의 통지와 지연의 통지(제528조 2항)

⑥ 격지자간의 계약의 승낙의 통지(제531조)

(2) 도달의 의미와 그 효과

1) 도달의 의미

① 상대방 영역에 진입하여 요지할 수 있는 객관적 상태에 이르러야 한다.

② 우편함에 투입되거나, 동거하는 가족 또는 고용인이 수령하여도 도달한 것으로 봄.

2) 도달의 효과

① 도달 후에는 철회하지 못하고, 불착․ 연착은 모두 표의자의 불이익으로 된다. ② 발신 후 도달 전 표의자가 사망·행위능력 상실해도 영향이 없다(제111조 2항).

5. 대리권

(1) 대리권의 범위와 제한

1) 대리권의 범위(제118조)

① 법정대리권의 범위 : 법률의 규정에 의함

② 임의대리권의 범위

㉠ 범위는 수권행위의 내용에 의한다.

㉡ 권한의 정함이 없거나 대리권의 범위가 명백하지 않은 경우

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법 정 대 리 인 임 의 대 리 인

복임권 언제든지 복임권이 있다.원칙적으로 없다. 예외적으로 본인의 승낙 or

부득이한 사유가 있는 경우 복임권을 가짐

책 임무과실책임

부득이한 사유로 선임 : 선임․ 감독책임선임 ․ 감독책임본인의 지명에 의한 경우 : 감경

ⓐ 보존행위 : 재산의 현상을 유지하기 위한 행위. 무제한으로 할 수 있다.

(가옥의 수선, 채권의 추심, 소멸시효의 중단, 미등기부동산의 등기, 기한이 도래한 채무의

변제, 부패하기 쉬운 물건의 처분 등)

ⓑ 처분행위 : 할 수 없다.

(물건의 매각, 전세권이나 저당권의 설정, 건물의 신축 등 따라서 논을 밭으로 바꾸거나, 예

금을 주식 또는 사채로 변경하는 처분행위는 할 수 없다.)

ⓒ 이용․ 개량행위 ③ 범위를 일탈한 행위의 효력 : 무권대리 또는 권한을 넘는 표현대리

2) 대리권의 제한

① 자기계약 ․ 쌍방대리의 금지(제124조) 예외 : 본인의 허락이 있는 경우, 새로운 이해관계를 창설하지 않는 경우

(다툼이 없는 채무의 이행, 부동산의 이전등기신청 등)

② 공동대리(제119조)

㉠ 대리인이 수인 있더라도 각자대리가 원칙이나 공동대리로 할 수도 있다.

㉡ 공동대리이더라도 수동대리는 각자가 단독으로 할 수 있다.

(3) 대리권의 남용

1) 원칙 : 대리인의 배임행위일지라도 그 효과는 본인에게 귀속한다.

2) 예외 : 상대방이 알았거나 알 수 있었을 경우에는 무효(제107조 1항 단서 유추적용)

(4) 대리행위의 하자

1) 하자유무의 표준(제116조 1항)

의사와 표시의 불일치, 의사표시의 하자, 악의․ 과실 유무는 대리인을 표준으로 결정한다(대리인 행위설).

2) 본인의 지시에 의한 경우(제116조 2항)

특정한 법률행위를 위임한 경우에 대리인이 본인의 지시에 좇아 행위를 한 때에는 본인은 자기가

안 사정·과실로 알지 못한 사정에 관하여 대리인의 부지를 주장하지 못함.

(5) 복대리

1) 법적 성질 : 대리인의 이름으로 선임, 본인의 대리인, 대리인의 대리권도 병존,

복대리인은 언제나 임의대리인, 복복대리도 가능.

2) 대리인의 복임권과 책임(제120조, 제121조, 제122조)

(6) 표현대리

1) 대리권수여의 표시에 의한 표현대리(제125조)

① 요 건

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㉠ 본인이 대리권수여의 표시(관념의 통지)를 하였을 것

㉡ 무권대리인이 표시된 대리권의 범위 내에서 대리행위를 하였을 것

㉢ 대리행위는 통지를 받은 상대방과의 사이에서 한 것이어야 한다.

㉣ 상대방은 선의․ 무과실일 것(상대방의 악의․ 과실에 대한 입증책임은 본인에게 있음) ② 적용범위 : 법정대리· 공법상의 행위· 소송행위에는 적용되지 않는다(판례․ 통설). 2) 권한을 넘은 표현대리(제126조)

① 요 건

㉠ 기본대리권의 존재

㉡ 권한을 넘는 대리행위가 있을 것

표현대리행위는 기본대리권과 동종 또는 유사한 것일 필요는 없다(통설․ 판례). ㉢ 정당한 이유의 존재

ⓐ 정당한 이유의 의미 : 상대방이 대리권을 믿는데 과실이 없음(선의․ 무과실)을 의미 ⓑ 정당한 이유의 판단시기 :「대리행위시」를 기준으로 판단

ⓒ 입증책임 : 본인(다수설), 상대방(판례)

3) 적용범위

① 임의대리와 법정대리 모두에 적용된다.

② 일상가사대리 : 부부의 일방이 일상가사의 범위를 넘어 대리행위를 한 경우에도 적용된다.

4) 대리권소멸 후의 표현대리(제129조)

① 요 건

㉠ 대리행위를 할 당시에 대리권이 소멸하였을 것

㉡ 상대방은 선의․ 무과실일 것(상대방의 악의․ 과실의 입증책임은 본인에게 있다) ② 적용범위 : 임의대리와 법정대리 모두에 적용된다.

5) 표현대리의 효과

① 상대방이 표현대리를 주장하면 정당한 대리행위처럼 법률효과가 본인에게 귀속한다.

② 상대방이 주장하지 않는 한 본인이 표현대리를 주장할 수는 없다.

③ 표현대리를 주장할 수 있는 자는 직접상대방에 한한다.(그의 전득자는 주장 불가)

④ 표현대리는 무권대리이므로(다수설) 상대방은 무권대리를 주장할 수도 있다.

⑤ 표현대리는 무권대리이지만 본인의 추인거절은 무의미하다.

⑥ 제135조 적용의 적용 여부 : 부정설이 다수설

(7) 협의의 무권대리

1) 협의의 무권대리

① 계약의 무권대리

㉠ 본인과 상대방 사이의 효과

ⓐ 본인의 추인권

- 무권대리는 본인에게 아무런 효력 없으나 추인하면 유효하다(제130조).

- 추인은 상대방 있는 단독행위로서(조건을 붙이지 못한다), 추인권은 형성권이다.

- 추인의 상대방 : 추인은 무권대리인에게 하여도 좋다. 그러나 상대방이 알기 전 까지는 추인의

효과를 주장하지 못한다(제132조).

- 추인의 방법 : 묵시적으로도 할 수 있다(무권대리인으로부터 계약금 수령).

- 추인의 효력 : 처음부터 유권대리인 것처럼 법률효과 발생한다(소급효). 그러나, 제3자의 권

리를 해하지 못한다(제133조).

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ⓑ 본인의 추인거절권 : 추인거절(의사의 통지)하면 무권대리행위는 무효로 확정되고, 제135조의

문제가 발생한다.

ⓒ 상대방(선의, 악의 불문)의 최고권(제131조)

본인이 상당한 기간 내에 확답을 발하지 않은 경우(발신주의)에는 추인을 거절한 것으로 본다(간주).

ⓓ 상대방(선의)의 철회권(제134조)

철회하면 확정적으로 무효로 되고 본인은 추인할 수 없다. 선의의 상대방은 본인의 추인이 있을

때까지 본인이나 무권대리인에 대하여 철회할 수 있다(제134조).

㉡ 무권대리인의 상대방에 대한 책임(제135조)

ⓐ 책임의 요건

- 대리인이 대리권을 증명할 수 없고, 표현대리가 아닐 것(다수설)

- 본인의 추인이 없었을 것

- 상대방이 철회권을 행사하지 않았을 것

- 상대방이 선의․ 무과실일 것(자칭대리인이 입증책임 부담) - 무권대리인이 행위무능력자가 아닐 것

ⓑ 책임의 내용

- 무과실 책임

- 상대방의 선택에 좇아 계약의 이행 또는 손해배상(이행이익배상)의 책임을 진다.

② 단독행위의 무권대리(제136조)

㉠ 상대방 없는 단독행위 : 추인 여부와 관계없이 절대무효 (유언)

㉡ 상대방 있는 단독행위 : 원칙적으로 무효(예외 : 무권대리와 같은 효과 발생)

6. 확정적 무효 / 유동적 무효

: 법률행위의 무효는 확정적 무효가 원칙이다. 그러나 효력이 현재로서는 발생하지 않지만, 추후에

허가(토지거래허가)· 추인을 얻거나(무권대리), 정지조건의 성취 또는 시기가 도래함으로써 유효로

될 수 있는 유동적 무효의 경우가 있다.

토지거래허가제와 유동적 무효 (판례)

(1) 의 의

: 토지거래허가구역 내의 토지에 대해 허가 받을 것을 전제로 한 계약의 경우에, 허가를 받으면 소

급하여 유효로 된다. 이 경우 허가를 받기 전이면 유동적 무효의 상태에 있다.

(2) 허가받기 전 유동적 무효 상태에서의 효과

1) 원 칙 : 그 계약의 효력은 불발생

2) 협력의무 : 협력의무의 이행은 소로써 구할 수 있다.

3) 계약금 : 매수인은 부당이득을 이유로 계약금의 반환을 구할 수 없으나, 매도인은 계약금의 배

액을 상환하고 계약을 해제할 수 있다.

4) 가처분 : 매수인은 토지거래허가 신청절차청구권을 피보전권리로 하여 매매목적물의 처분금지

가처분을 구할 수 있으며, 그 후 이 토지를 낙찰 받은 제3자에게 이로써 대항할 수 있다.

(3) 확정적 무효로 되는 경우 : 불허가처분 등

(4) 확정적 유효로 전환되는 경우

: 토지거래허가를 받지 않은 상태에서 토지거래허가구역의 지정이 해제된 경우

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자주점유자 타주점유자

선 의 현존이익한도 배상 전 손해 배상

악 의 전 손해 배상 전 손해 배상

7. 물권적 청구권의 내용

(1) 청구권자 : 현재의 물권자

(2) 상대방 : 방해상태를 지배하고 있는 현재의 점유자(고의․ 과실 불문)(3) 손해배상

1) 손해배상은 채권법상의 문제이나 편의상 함께 규정하고 있을 뿐이다.

2) 손해배상을 청구하기 위해서는 가해자에게 고의 ․ 과실이 있어야 한다. 3) 물권적 청구의 상대방과 손해배상청구의 상대방이 다른 경우도 있을 수 있다.

(4) 비용부담

: 물권적 청구권을 행사하는 경우에 그 비용은 누가 부담할 것인가에 대해서는 논란이 있으나, 판

례는 언제나 상대방이 비용을 부담하여야 한다고 한다(판례).

8. 가등기의 효력(판례)

(1) 본등기 전의 효력 : 아무런 실체법적 효력이 없다.

1) 가등기상 권리의 이전등기도 가등기의 부기등기의 형식으로 할 수 있다.

2) 가등기이전금지가처분등기는 허용되나, 가등기에 기한 본등기금지가처분은 불허.

(2) 본등기 후의 효력(순위보전의 효력)

: 순위는 가등기의 순위에 의하나 효력의 발생시기는 가등기시로 소급하는 것이 아니다.

9. 점유자와 회복자의 관계

(1) 목적물의 멸실 ․ 훼손에 대한 책임(제202조)

(2) 점유자의 비용상환청구권(제203조)

1) 필요비

: 점유자가 과실을 수취한 때에는 통상의 필요비는 청구할 수 없고, 특별의 필요비만을 청구할 수 있다.

2) 유익비

① 그 가액의 증가가 현존하는 경우에 한하여 회복자의 선택에 좇아 그 지출금액이나 증가액의 상

환을 청구할 수 있다.

② 법원은 회복자의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여 할 수 있다.

10. 점유시효취득의 등기 전의 관계

※ 시효취득등기 전의 법률관계

(1) 부동산점유취득시효완성자의 지위

① 점유자는 등기명의인에 대한 소유권이전등기청구권을 취득한다.

② 목적물을 계속 점유하고 있는 한 그 등기청구권은 소멸시효에 걸리지 않는다(판례).

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(2) 시효완성 후에 소유자가 제3자에게 부동산을 양도한 경우

① 점유자는 제3자(선의․ 악의 불문)에 대하여 자신의 시효취득을 주장할 수 없다. ② 단, 제3자가 시효완성된 부동산의 처분에 적극 가담하였다면 처분은 무효이다(판례).

③ 시효취득사실을 알고 있는 등기명의자가 고의 또는 과실로 취득시효대상이 되는 부동산을 제3자

에게 처분한 경우에는 불법행위가 성립한다(판례).

(3) 시효완성 이전에 소유자가 제3자에게 부동산을 양도한 경우

: 점유자(시효완성자)는 이러한 제3자에 대해서도 자신의 시효취득을 주장할 수 있다.

(4) 취득시효기간 만료 후 점유를 승계한 자의 지위

: 취득시효만료당시의 점유자로부터 양수하여 점유를 승계한 현 점유자는 전 점유자의 시효완성의

효과를 주장하여 직접 자기에게 소유권이전등기를 청구할 수 없고, 전 점유자의 소유권이전등기청

구권을 대위행사 할 수 있을 뿐이다(판례).

11. 관습법상의 법정지상권

(1) 성립요건

1) 토지와 건물이 동일인의 소유에 속하였던 것일 것

2) 매매 기타 원인으로 토지와 건물의 소유자가 달라질 것

3) 당사자 사이에 건물을 철거한다는 등의 특약이 없을 것

4) 등기는 성립요건이 아니다.

(2) 내용

1) 존속기간을 약정하지 아니한 지상권(최단기간)으로 본다.

2) 토지사용권의 범위는 그 건물의 유지 및 사용에 필요한 범위에만 미친다.

3) 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 결정한다(제366조의 준용).

법정지상권 성립 후 토지 또는 건물이 양도 (판례)

(1) 토지가 양도된 경우

: 법정지상권을 취득한 자는 법정지상권 취득 당시의 토지소유자에게는 물론 그로부터 토지소유권을

전득한 자에 대해서도 역시 등기 없이 법정지상권을 주장할 수 있다.

(2) 건물이 양도된 경우

: 등기는 법정지상권의 성립요건이 아니다. 그러나 취득한 관습법상 법정지상권을 처분하려면 등기를

하여야 한다. 문제는 등기 없이 건물을 처분한 경우인데, 이때에 건물의 양수인은 양도인을 대위

하여 토지소유자에 대하여 법정지상권설정등기의 절차이행을 청구할 수 있다. 이 경우에 대지소유

자가 소유권에 기해 건물철거 및 대지인도를 구하는 것은, 지상권의 부담을 용인하고 그 설정등기

절차를 이행할 의무를 지는 자가 그 권리자를 상대로 한 청구이므로 신의칙상 용인될 수 없다고 한다.

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12. 유치권

(1) 유치권의 성립요건

1) 채권과 목적물과의 견련관계

① 견련관계의 의미 : 목적물에「관하여 생긴」것이어야 한다.

㉠ 채권이 목적물 자체로부터 생긴 경우(필요비․ 유익비의 상환청구) ㉡ 채권이 목적물의 반환청구권과 동일한 법률관계․ 사실관계로부터 발생한 경우 ② 채권과 목적물의 점유와의 견련성

: 채권과 목적물 사이에 견련관계가 있으면 충분하고, 그 채권이 목적물의 점유 중에 발생하였을 것을

요하지 않는다.

2) 채권의 변제기의 도래

3) 타인의 물건 또는 유가증권의 적법한 점유

① 점유의 계속은 유치권의 성립요건이자 존속요건이다.

② 점유는 적법한 것이어야 하므로 임대차계약의 해제․ 해지 후에 건물을 계속 점유하던 자가 그 건 물에 비용을 지출하더라도 유치권은 성립되지 않는다.

4) 유치권을 배제하는 특약의 부존재

(2) 유치권의 효력

1) 유치권자의 권리

① 목적물을 유치할 권리 ② 경매권(단, 우선변제권은 없다)

③ 간이변제충당권 ④ 과실수취권 ⑤ 필요비․ 유익비의 상환청구권 다만, 유치권자에게는 우선변제권이 인정되지 않는다.

2) 유치권자의 의무

① 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유하여야 한다.

② 채무자의 승낙 없이 유치물을 사용(보존에 필요한 사용은 可), 대여 또는 담보제공 할 수 없다.

13. 저당권의 효력이 미치는 범위

(1) 부합물 : 저당권의 효력이 미친다.

다만, 타인의 권원에 의하여 부속된 물건에는 효력이 미치지 않는다.

(2) 종물 : 저당권의 효력이 미친다. 종된 권리도 종물에 준함

(3) 저당토지 위의 건물 : 효력이 미치지 않는다.

(4) 과실 : 효력이 미치지 않음이 원칙이나 저당부동산을 압류한 후에는 효력이 미친다.

(5) 물상대위 : 저당권은 저당물의 멸실․ 훼손․ 공용징수로 인하여 저당권설정자가 받을 금전 기타 물건 (화재보험금, 손해배상금, 토지수용보상금 등)에 대하여도 행사할 수 있다. 따라서

물상대위권을 행사하려면 제3채무자가 금전 또는 물건을 지급 또는 인도하기 전에 압

류(제3채권자가 압류한 경우일지라도 상관없다)하여야 한다.

14. 계약체결상의 과실책임

(1) 계약체결상의 과실책임(제535조)

1) 요건

① 원시적․ 객관적으로 불능이기 때문에 그 계약의 전부 또는 일부가 무효이어야 한다.

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22

② 불능이라는 것을 계약체결 당시에 알고 있었거나 알지 못한데 과실이 있어야 한다.

③ 상대방이 선의․ 무과실이어야 한다. 2) 효과

: 과실 있는 당사자는 상대방의 신뢰이익을 배상해야 한다. 단, 배상액은 이행이익을 넘지 못한다.

(2) 계약체결상의 과실책임의 적용범위

1) 학설(통설)

① 계약체결에 이르지 못한 경우(계약체결의 준비단계에서의 과실)

: 계약체결을 위한 조사비용을 지출하였는데 상대방이 협력하지 않아 계약이 체결되지 못한 경우

또는 계약체결의 교섭과정에서 어느 일방이 손해를 입은 경우

② 계약을 유효하게 체결한 경우

: 사용방법을 잘못 알려주거나, 계약상의 중요한 사실에 대한 통지나 고지를 하지 않거나 잘못된

고지를 하여 상대방에게 손해가 발생한 경우

2) 판 례

: 일반불법행위의 문제로 다룬다.

3) 제535조의 유추적용

: 표의자의 과실로 인한 착오의 경우 표의자는 그 의사표시를 취소할 수 있으나 상대방의 신뢰이익을

배상하여야 한다(다수설).

15. 유치권과 동시이행의 항변권의 비교

유 치 권 동시이행의 항변권

공통점공평의 원리에 기초하여 인정되는 것이다.

인정되는 경우 원고일부승소판결(상환급부판결)을 하여야 한다.

차

이

점

발생 법률의 규정에 의해 발생 쌍무계약에 의해 발생

성질법정담보물권 쌍무계약상의 권능

누구에게나 주장할 수 있다(대세권) 쌍무계약의 상대방에게만 행사 가능

효력

목적물의 인도 거절

(변제를 받을 때까지 행사 가능)

전부를 변제 받을 때까지 행사 가능

다른 담보를 제공하고 소멸청구 할 수

쌍무계약상의 일체의 채무 거절

(이행을 제공할 때까지 행사 가능)

일부이행시 미제공부분에만 행사 가능

16. 제3자를 위한 계약

(1) 제3자의 지위

1) 수익자의 권리취득

① 제3자는 수익의 의사표시를 함으로써 낙약자에 대하여 직접 권리를 취득한다.

② 수익의 의사표시는 제3자의 권리발생요건이지 계약의 성립요건은 아니다.

③ 수익의 의사표시는 권리발생의 절대적 요건은 아니다(보험, 운송).

④ 수익의 의사표시가 있은 후에는 당사자는 이를 변경하지 못한다.

2) 계약에 대한 제3자의 지위 : 계약의 해제권 ․ 취소권 없음(∵계약 당사자 아님)

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임차권의 양도 임차권의 전대

법률적 성질임차권의 동일성을 유지하면서 제3자에

이전하는 채권계약

임차인이 제3자(전차인)에게 임차물을 사

용 ․ 수익하게 하는 채권계약계약당사자 양도인(임차인)과 양수인(제3자) 전대인(임차인)과 전차인

효 과

임차인은 그 지위에서 벗어나고, 양수인이

임차인의 지위를 승계하여 권리 ․ 의무를 취득하게 된다(임차권의 이전적 승계).

임대인과 임차인 사이의 임대차관계는 그

대로 존속하면서 임차인(전대인)과 전차인

사이에 새로운 임대차관계가 생긴다(임차

권의 설정적 승계).

(2) 요약자의 지위

1) 요약자는 낙약자에 대하여 제3자에 대한 채무를 이행할 것을 청구할 수 있다.

2) 요약자는 계약당사자로서 계약의 해제권․ 취소권을 갖는다.

(3) 낙약자의 지위

1) 직접 제3자에 대하여 채무를 부담한다.

2) 낙약자는 계약에서 발생하는 항변사유(계약의 무효․ 취소, 동시이행의 항변 등)를 제3자(수익자) 에게 주장할 수 있다.

3) 낙약자는 상당기간을 정하여 제3자에게 수익의 향수 여부를 최고할 수 있는데, 그 기간 내에 확

답을 받지 못한 때(도달주의)에는 제3자가 수익을 거절한 것으로 본다.

17. 해제권과 취소권의 비교

취 소 해 제

공통점 상대방 있는 단독행위. 일방적 의사표시(형성권). 소급효가 있다

차

이

점

대상 법률행위 법률행위 중 계약

사유법정사유(무능력·착오·사기․ 강박)(원시적 사유)

법정사유와 약정사유

(후발적 사유)

효과

부당이득반환

선의자 ․ 무능력자 : 현존이익 반환악의자 : 전 손해의 반환

원상회복(언제나 전부 반환)

손해배상

행사

기간

추인할 수 있는 날로부터 3년,

법률행위를 한 날로부터 10년

기간의 정함이 없는 형성권이므로

10년

18. 환매와 재매매의 예약

환 매 재매매의 예약

성 질 원매매계약의 해제(해제권유보부매매) 원매매와 별도의 새로운 계약

목적물의 범위 채권담보의 목적으로 할 수 있는 것인 한 제한이 없다.

대금의 동액성 (특약 없으면)환매대금은 원매매대금에 한정 대금의 동액성에 대한 제한 없음

계약의 동시성 반드시 원매매와 동시에 체결해야 원매매와 동시든 이시든 상관 없음

존속기간의 제한 부동산 : 5년 , 동산 : 3년 제한 없음

등기의 방법 환매권의 부기등기 예약완결권의 가등기

19. 임차권의 양도와 전대

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(1) 임대인의 동의 없는 임차권의 양도 ․ 전대의 효과

乙(임차인)::양도인․ 전대인甲(임대인)

丙 ::::양수인․ 전차인방해배제청구

해지․ 차임청구

유효동의를 얻을 책임

1) 乙과 丙 사이의 관계

① 임차권의 양도․ 전대는 유효하다. ② 乙은 임대인의 동의를 얻을 책임(담보책임)을 부담한다.

2) 甲과 丙 사이의 관계

① 丙은 임차권을 주장하지 못한다.

② 임대인(甲)은 물권적 청구권의 행사할 수 있다. 다만 임대차를 해지하지 않는 한 임차인(乙)에게

반환하라고 청구할 수 있을 뿐 자기에게 반환하라고 청구 할 수는 없다.

③ 丙(양수인 또는 전차인)에 대해 차임에 갈음하는 손해배상의 청구는 할 수 없다.

3) 甲과 乙 사이의 관계

① 甲은 해지권 취득하나, 해지하지 않는 한 여전히 차임청구권 보유한다.

② 丙은 乙의 이행보조자이므로 丙의 고의․ 과실은 乙의 고의․ 과실로 간주되고, 乙은 선임 ․ 감독에 대한과실이 없더라도 면책되지 않는다.

(2) 임대인의 동의가 있는 임차권의 양도

1) 임차권의 양도

임차권은 동일성을 유지하면서 제3자에게 이전하고, 임차인은 그 지위에서 벗어난다.

2) 임차권의 전대

乙(임차인․ 전대인)甲(임대인)

丙(전차인)

차임지급의무

법률관계의 변동 없다

전대차상의 권리․ 의무 발생

차임청구․ 해지권 행사

① 乙과 丙 사이의 관계

㉠ 乙은 丙에 대하여 임대인(전대인)으로서의 권리․ 의무를 가진다. ㉡ 丙이 甲(임대인)에게 차임을 지급하면 그 한도에서 乙에 대한 차임채무를 면한다.

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② 甲과 乙 사이의 관계(법률관계의 변화 없다)

㉠ 甲은 丙에게는 물론 乙에 대해서도 차임의 청구를 할 수 있다.

㉡ 해지권의 행사 등은 乙에 대해 하는 것으로 족하다.

③ 甲과 丙 사이의 관계

㉠ 동의가 있더라도 양자 사이에 임대차관계가 성립하는 것은 아니다.

㉡ 丙은 甲에 대하여 의무( 차임채무)를 부담할 뿐 임대차상의 권리를 갖지 않는다. 따라서, 전 차인은 전대인에 대한 차임지급으로 임대인에게 대항하지 못한다.

㉢ 甲과 乙의 합의로 계약을 종료한 때에도 丙의 권리는 소멸하지 아니한다(제631조)

㉣ 임차인에 대한 해지의 통고는 전차인(丙)에게도 하여야 한다(제638조).

㉤ 전차인의 임대청구권과 지상물매수청구권(제644조)

㉥ 전차인의 부속물매수청구권(제647조)

㉦ 기타 : 편면적 강행규정(제652조). 일시사용을 위한 전대차에 부적용(제653조)

20. 주택임대차보호법

(1) 주택임차권의 대항력

1) 대항력의 취득요건

① 주택의 인도

② 주민등록 전입신고

㉠ 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다(법 제3조 1항).

㉡ 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함한다.

㉢ 주민등록은 주택임차권의 공시방법이므로 임차주택의 실제 표시와 정확히 일치하여야 한다.

2) 대항력의 발생시기 및 존속

① 대항력의 발생시기

㉠ 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음날(오전 0시)로부터 대항력을 취득한다.

㉡ 전입신고와 저당권 등의 등기가 같은 날 이루어진 경우에는 시간의 선후와 관계 없이 원칙적인

공시방법인 등기를 마친 자가 우선한다.

㉢ 부실한 주민등록을 정정하는 경우에는 정정 후 그 다음날에야 비로소 대항력 발생한다.

② 대항력의 존속

㉠ 주택의 점유와 주민등록은 대항력의 취득요건이자 동시에 존속요건이므로, 대항력의 유지를

위해서는 주택의 점유와 주민등록은 계속 존속하여야 한다(판례).

㉡ 임차주택의 소유권이 양수인에게 이전되는 시점까지(경매의 경우에는 매각대금 완납일까지) 대

항요건을 계속 구비하여야 양수인에게 대항할 수 있다.

3) 대항력의 내용 및 범위

① 대항력의 내용

㉠ 임차인이 임차주택을 계속 용익할 수 있다.

㉡ 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보므로(주임법 제3조 2항) 임대차관계는

동일성을 유지하면서 양수인에게 포괄적으로 이전된다.

② 대항력이 미치는 인적 범위

㉠ 통상의 양수인

㉡ 경매의 매수인(경락인)

임차인의 대항력 발생시점이 경매로 소멸하는 최선순위 저당권설정일자보다 앞서거나(임의경

매), 또는 경매개시결정의 기입등기 전인 경우(강제경매)라야 경락인에게 대항할 수 있다.

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(2) 주택임차권의 존속기간

1) 최단기간의 보장(주임법 제4조 1항)

① 기간을 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 봄.

② 다만, 임차인은 2년 미만으로 약정한 존속기간을 주장할 수 있다(1999년 신설).

2) 묵시적 갱신

① 묵시적 갱신의 요건

㉠ 임대인이 기간만료 전 6월~1월 사이에 아무런 통지를 하지 않았을 것

㉡ 임차인도 기간만료 전 1월까지 아무런 통지를 하지 않은 경우일 것

㉢ 임차인의 2기 이상의 차임연체, 기타 현저한 의무위반이 없을 것

② 묵시적 갱신의 효과

㉠ 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다(주임법 제6조 1항).

㉡ 임대인 : 존속기간은 정함이 없는 것(최단존속기간 2년)으로 본다.

㉢ 임차인 : 언제든지 해지할 수 있고 해지통고 후 3월경과시 임대차 종료.

(3) 주택임대차의 보증금 및 차임

1) 보증금의 우선변제

① 요 건

㉠ 대항요건의 구비 및 존속

㉡ 임대차계약서상의 확정일자를 갖출 것

㉢ 경매법원에 배당요구(또는 체납처분청에 우선권행사의 신고)를 하였을 것

② 효 력

㉠ 우선변제권의 취득시기

ⓐ 대항력 취득 후 확정일자를 부여받은 경우 : 확정일자를 기준으로

ⓑ 확정일자 후 대항력을 취득한 경우 : 대항력을 취득한 다음날을 기준으로

㉡ 우선순위의 결정 : 저당권자와 동일

㉢ 우선변제를 받는 대상 : 대지를 포함한 임차주택 환가대금의 전부

(4) 주택임차권등기명령제도의 신설

1) 임차권등기명령의 신청

: 임대차가 종료된 후 보증금을 반환 받지 못한 임차인은 임차주택의 소재지를 관할 하는 법원에

임차권등기명령을 신청할 수 있다.

2) 임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기의 효력

① 임차권등기가 경료되면 임차인은 그날로부터 대항력 및 우선변제권을 취득한다.

② 이미 대항력과 우선변제권을 취득한 경우에는 그 효력이 그대로 유지된다.

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공인중개사법령 및 실무

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공인중개사법령

1. 총칙

(1) 중개대상물

1) 법정중개대상물

① 토지 ② 건물 기타 토지의 정착물 ③ 입목에 관한 법률에 의한 입목

④ 광업재단저당법에 의한 광업재단 ⑤ 공장저당법에 의한 공장재단

2) 중개대상이 되는 권리 : 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 임차권, 환매권 등

3) 중개대상물이 될 수 없는 것

① 거래가 불가능한 것 : 국유재산 중 행정재산․ 보존재산․ 잡종재산․ 미채굴광물․ 무주부동산, 공도, 하천, 공원, 광장, 바다, 포락지, 공장재단․ 광업재단 등에 속한 토지와 건물 ② 개입여지가 없는 것 : 경매․ 공매 대상 부동산, 증여․ 상속 부동산 등 ③ 법령에서 정하지 않은 것 : 선박, 항공기, 건설기계, 어업재단, 항만운송재단,

4) 중개대상 권리가 아닌 것 : 법정지상권(설정시), 법정저당권, 질권, 점유권, 유치권(설정시)

※ 주의 ※ 명인방법에 의한 수목의 집단이 중개대상물이 되는지 여부

명인방법이라는 관습법상의 공시방법을 갖추는 경우에는 토지와는 독립하여 거래의 대상이 될 수도

있다는 것이 일반적인 견해라고 할 것이고 따라서 명인방법을 갖춘 수목집단은 토지와 독립하여 거래

의 대상이 되는 토지의 정착물이므로, 이는 부동산중개업법에 의한 중개대상물에 해당한다고 보아야

한다.(2004. 사건 04-01961 제14회공인중개사자격시험불합격처분취소청구).

※ 주의 ※ 유치권의 중개대상권리 여부

유치권은 일신전속적이 아닌 재산권으로서 피담보채권과 목적물의 점유를 함께 이전할 경우 그 이전

이 가능하고, 이는 부동산 유치권의 경우도 마찬가지이므로, 결국 부동산 유치권은 부동산중개대상권

리가 된다고 할 수 있다(사건 2001. 구 860 공인중개사 자격시험 불합격처분취소,서울행정법원 제2부

판결7 ).

2. 중개사무소 개설등록 및 결격사유

(1) 등록의 결격사유

1) 결격사유의 효과

① 중개업자 : 개설등록을 못한다. 절대적 등록 취소 ② 사용인 : 종사할 수 없다. 2개월 내 해고

2) 결격사유자

① 행위무능력자 : 미성년자, 금치산자, 한정치산자

② 파산선고를 받고 복권되지 않은 자

③ 금고 이상의 실형의 선고를 받고 그 집행이 종료(집행이 종료된 것으로 보는 경우를 포함한다)

되거나 집행이 면제된 날부터 3년이 경과되지 아니한 자

④ 금고 이상의 형의 집행유예를 받고 그 유예기간 중에 있는 자

⑤ 공인중개사의 자격이 취소된 후 3년이 경과되지 아니한 자

⑥ 공인중개사의 자격이 정지된 자로서 자격정지기간 중에 있는 자

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공인중개사법령 및 실무

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⑦ 중개사무소의 개설등록이 취소된 후 3년(재등록업자가 등록이 취소된 경우에는 3년에서 폐업기

간을 공제한 기간을 말한다)이 경과되지 아니한 자(사망해산, 기준미달, 결격사유로 등록이 취

소된 경우 3년 적용 안됨)

⑧ 업무정지처분을 받고 폐업신고를 한 자로서 업무정지기간(폐업에 불구하고 진행되는 것으로 본

다)이 경과되지 아니한 자

⑨ 업무정지처분을 받은 중개업자인 법인의 업무정지의 사유가 발생한 당시의 사원 또는 임원이었던

자로서 당해 중개업자에 대한 업무정지기간이 경과되지 아니한 자

⑩ 이 법에 위반하여 벌금형의 선고를 받고 3년이 경과되지 아니한 자

⑪ 사원 또는 임원중 위에 해당하는 자가 있는 법인

3. 중개업무

(1) 중개사무소

1) 중개사무소

① 1인 1사무소 원칙(2개 이상 사무소 설치 금지)

② 임시 중개시설물 설치 금지

2) 사무소 명칭

① 중개업자 :“공인중개사 사무소” 또는 “부동산중개” 사용

② 부칙에 의한 등록한 것으로 보는 자 : 공인중개사 사무소 사용금지

③ 중개업자 아닌 자 : “공인중개사 사무소”, “부동산중개” 도는 이와 유사명칭 사용 금지

3) 옥외광고물에 중개업자 성명표기 : 법인의 경우 주된사무소는 대표자 성명, 분사무소의 경우에는

분사무소 책임자 성명 표기

① 사무소의 명칭에 성명이 사용된 경우 : 중개업자의 성명을 인식할 수 있는 정도의 크기로 표기

② 사무소의 명칭에 성명이 사용되지 아니한 경우

㉠ ｢옥외광고물 등 관리법 시행령｣ 제3조의 옥외광고물 중 가로형간판, 세로형간판, 돌출간판, 옥 상간판 및 현수막

ⓐ 가로형태의 옥외광고물(가로 길이가 세로 길이보다 긴 옥외광고물을 말한다)

: 성명 중 각 글자의 세로 길이가 해당 옥외광고물의 세로 길이의 100분의 15 이상일 것

ⓑ 세로형태의 옥외광고물(세로 길이가 가로 길이보다 긴 옥외광고물을 말한다)

: 성명 중 각 글자의 가로 길이가 해당 옥외광고물의 가로 길이의 100분의 15 이상일 것

㉡ 그 외의 옥외광고물 : 중개업자의 성명을 인식할 수 있는 정도의 크기로 표기

옥외광고물에 대하여 특별시․ 광역시 및 도가 가로(街路)의 특화 등을 위하여 같은 목의 범위 안에서 조례로 글자 크기를 따로 정한 경우에는 그에 따른다.

(2) 휴업 및 폐업

휴 업 폐 업

① 3월 초과 휴업시 미리 신고(등록증 첨부), 6월을 초과할 수 없다.

② 부득이한 사정이 있는 경우 기간변경 가능(기간변경 신고) -

요양, 입영, 취학, 준하는 부득이한 사유

③ 업무재개 하고자 할 때 재개 신고(등록관청-등록증 반환)

① 폐업전에 미리 신고(등록증

첨부)

② 폐업 및 중개업자 사망 : 등

록의 효력소멸

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공인중개사법령 및 실무

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4. 중개계약과 부동산거래정보망

(1) 일반중개계약과 전속중개계약

1) 일반중개계약

① 일반중개계약서 작성요청(할 수 있다) : 중개의뢰인이 중개업자에게(요청시 작성의무 없음)

② 필요적 기재사항 : 위치규모, 거래예정금액, 수수료, 준수사항

③ 서식 : 건교부장관-표준이 되는 서식을 정해 사용 권장할 수 있다.

2) 전속중개계약

① 중개업자의 의무사항

㉠ 전속중개계약서 사용 : 전속중개계약서 사용, 3년간 보관

㉡ 물건정보공개 : 전속중개계약 체결 7일 이내 부동산거래정보망이나 일간신문에 공개, (중개의뢰

인이 비공개 요청시 공개하여서는 아니됨), 공개한 내용을 지체없이 문서로 통지

㉢ 업무처리상황통지 : 2주 1회 이상 문서로

㉣ 확인․ 설명의무 성실 이행 ② 중개의뢰인의 의무사항(유효기간내 : 3개월을 원칙적으로 하되, 협의하여 별도로 정할 수 있음)

㉠ 위약금으로 수수료 전액 지불

ⓐ 다른 중개업자에게 의뢰하여 거래한 경우 ⓑ 중개업자가 소개한 상대방과 직거래한 경우

㉡ 수수료 50% 범위내에서 비용지불 : 중개의뢰인 스스로 발견한 상대방과 거래한 경우 (사회통념상

상당하다고 인정되는 비용에 한함)

(2) 부동산거래정보망

1) 거래정보사업자 지정

: 중개업자 상호간에 부동산매매 등에 관한 정보의 공개와 유통을 촉진하고 공정한 부동산거래질서를

확립하기 위하여 부동산거래정보망을 설치․ 운영할 자를 지정할 수 있다. 2) 거래정보사업자 지정요건

① 기본요건 : 부가통신사업자로 전기통신사업법에 의해 신고한 자(정통부장관에게 신고)

② 그 외요건

: 전국적으로 2,500인 이상, 10개 이상의 시․ 도에서 각 50인 이상의 중개업자가 가입․ 이용신청을 할 것, 정보처리기사 2인 이상 확보, 공인중개사 2인 이상 확보, 컴퓨터 설비를 갖출 것

3) 지정절차 : 지정신청(건교부장관에게)→지정 및 지정서 교부(30일 이내)→운영규정 제정 및 건교

부장관의 승인(3월 이내)→정보망 운영

4) 운영 및 이용시 의무사항

① 거래정보사업자 : 중개업자로부터 의뢰받은 정보에 한하여 공개-의뢰받은 내용과 다르게 공개

금지, 차별적으로 공개 금지

② 중개업자 : 거짓 정보공개 금지-거래완성 후 거래정보사업자에게 지체없이 통보

5. 중개업자의 의무

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(1) 금지행위

1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금행위 3년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금행위

① 중개대상물의 매매를 업

: 임대업은 가능, 매매업은 규모․ 횟수․ 보유시 기․ 태양 등을 종합적으로 고려하여 판단② 무등록 중개업자에게 중개의뢰 및 명의이용

: 무등록이란 것을 모른 경우에는 위법 아님

③ 초과 및 금품수수 : 의뢰인 스스로 준 것도

위반, 초과분 반환의무, 받았다 바로 되돌려

준 것도 이법 위반

④ 거짓된 언행으로 판단을 그르치게 한 행위

: 침묵행위도 포함, 매도의뢰인과 짜고 가격을

높이 받아 편취한 행위, 개발제한구역인 줄

알면서 바로 현금화 할 수 있다고 속여 중개

한 경우

① 증서의 중개 및 매매업

: 분양계약이 체결된 분양권․ 상가분양계약서 증서 해당하지 않음, 재개발 입주권 당첨된 권리는

증서에 해당

② 의뢰인과 직접거래, 거래당사자 쌍방대리

: 다른 중개업자를 통한 거래는 직접거래에 해

당되지 않음, 직접거래에는 수임인도 포함,

상대방의 동의가 있어도 금지, 일방대리는 가능

③ 부동산 투기조장

: 미등기전매 중개-전매차익이 없어도 이법위반,

법령규정에 의해 전매등 권리변동이 제한된

부동산-투기과열지구내의 분양권

(2) 확인․ 설명 의무⑴ 확인․ 설명 ⑵ 확인․ 설명서 작성 및 교부

① 확인․ 설명 대상 : 권리를 취득하는 중개의뢰인② 확인․ 설명 방법 : 성실․ 정확하게 설명, 근거 자료 제시

③ 확인․ 설명 시기 : 중개완성(계약체결) 전 까지④ 자료요구 : 물건상태에 대하여 권리이전의뢰인

에게(불응시 권리취득 의뢰인에게

설명하고 확인․ 설명서에 기재)

① 작성 : 중개업자 또는 소속공인중개사

② 작성시기 : 계약성립시

③ 중개대상물 확인․ 설명서 서명․ 날인 ㉠ 중개업자(법인의 경우 주된사무소-대표자,

분사무소-책임자)

㉡ 그 업무를 수행한 소속공인중개사

④ 교부 및 보관의무 : 중개의뢰인 쌍방, 3년간 보관

(3) 손해배상책임 및 업무보증설정

1) 손해배상의무

① 고의 또는 과실, 사무소를 타인에게 사용하게 한 경우

② 물질적 손해만(정신적 손해는 공인중개법상 손해배상 제외). 중개업자등과 인과관계가 있어야

2) 업무보증 설정 및 보증기관(보증기관이 등록관청에 직접통보를 하면 신고하지 않아도 된다).

① 시기 : 등록 후 업무개시전에 업무보증 설정(등록관청이 등록증 교부전 확인)하고 등록관청에 신고

② 업무보증 설정금액

㉠ 법인-1억원 이상(분사무소-5천만원 이상 추가설정)

㉡ 공인중개사인 중개업자․ 개설등록한 것으로 보는자-5천만원 이상 ㉢ 지역농업협동조합-1천만원 이상(업무개시 전)

③ 보증기관 : 보증보험회사, 공제, 공탁(공탁은 중개업자가 사망 또는 폐업한 경우 3년간 회수 금지)

3) 보증의 변경 및 재설정(보증기관에서 등록관청으로 직접 통보한 경우에는 신고 생략가능)

① 보증의 변경 : 그 효력이 있는 기간중에 다른 보증으로 변경하고 등록관청에 신고

② 업무보증 재설정 : 업무보증기간이 만료됐을 경우 만료일까지 재설정하고 등록관청에 신고

4) 보증설명 및 교부 의무 : 거래성립시 의뢰인에게 업무보증과 관련하여 보장기관 및 그 소재지,

금액, 기간 등을 설명하고 업무보증설정서류 사본(전자문서 포함)을

교부(위반시 100만원 이하 과태료)

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공인중개사법령 및 실무

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5) 손해배상금의 지급절차

① 중개의뢰인이 손해배상합의서, 확정판결문, 화해조서 등의 서류를 가지고 보증기관에 직접 청구

② 보증설정 금액 범위내에서 지급

③ 보증보험 및 공제의 경우에 15일 이내에 다시 보증설정, 공탁의 경우에는 부족한 금액 보전

6. 중개보수(중개수수료 및 실비)

(1) 중개보수

1) 중개수수료 청구권

① 중개수수료 청구권의 발생 : 중개계약 체결시,

② 중개수수료 청구권의 행사 : 중개완성시(거래성립시)

③ 중개수수료 청구권의 소멸 : 중개업자의 고의․ 과실로 거래계약이 무효․ 취소된 경우 2) 중개수수료의 범위

① 주택

: 건설교통부령이 정하는 범위내(매매․ 교환 : 거래가액에 따라 1천분의 9 이내, 임대차등 : 거래 가액에 따라 1천분의 8 이내, 쌍방으로부터 각각 받는다) 에서 시․ 도의 조례로 정한다. ※ 주택면적이 1/2이상이면 주택 적용

② 주택의 소재지와 사무소 소재지가 다른 경우

: 사무소 소재지 시․ 도 조례 적용(분사무소에서 거래성립시 분사무소 소재 시․ 도 조례 적용) ③ 주택 이외의 부동산

: 건설교통부령이 정하는 범위내(매매․ 교환․ 임대차등 : 거래가액에 따라 1천분의 9 이내에서 상호 협의), 쌍방으로부터 각각

3) 중개수수료 산정방법

① 월세가 있는 임대차는 「월세보증금액 + (월차임×100)」이 원칙이나 이렇게 계산된 금액이 5천

만원 미만이면 「월세보증금액 + (월차임×70)」으로 다시 계산(권리금 포함안됨)

② 교환은 고액의 중개물건 가액기준

③ 분양권 전매의 경우 : 실제거래가액×수수료 요율

④ 동일물건에 대하여 동일당사자간에 매매 포함 2이상의 거래가 이루어지는 경우 매매수수료만 적용

(2) 실비

1) 권리관계 확인에 소요된 비용(권리이전의뢰인에게 청구)

2) 중개업자 명의로 계약금등을 예치한 경우 예치에 소요된 비용(권리취득의뢰인에게 청구)

7. 지도․ 감독

(1) 지도․ 감독관청 및 대상, 방법 1) 감독관청 : 건설교통부장관, 시․ 도지사 및 등록관청(분사무소 소재지의 등록관청 포함) 2) 감독대상자 : 중개업자(무등록업자 포함-사무소 출입만), 거래정보사업자

3) 지도․ 감독 방법 ① 업무에 관한 사항을 보고하게 하거나 자료의 제출 기타 필요한 명령을 할 수 있다.

② 소속공무원으로 하여금 사무소에 출입하여 장부․ 서류 등을 조사 또는 검사하게 하거나 질문을 하게 할 수 있다(출입․ 검사 등을 하는 공무원은 증표를 지니고 이를 관계인에게 내보여야 한다.) 4) 감독상 명령할 수 있는 경우

① 중개사무소의 등록기준 적합여부 확인

② 부동산거래정보망 설치운영자의 지정요건에 대하여 적합여부를 확인하기 위하여 필요한 경우

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③ 부동산투기 등 거래동향의 파악을 위하여 필요한 경우

④ 이법 위반행위 확인, 공인중개사의 자격취소․ 정지 및 중개업자에 대한 등록취소․ 업무정지 등 행정처분을 위하여 필요한 경우

(2) 신고 또는 고발에 대한 포상금지급

1) 신고 또는 고발 대상 : 무등록, 거짓부정 등록, 양도․ 대여․ 양수(자격증, 등록증) 2) 신고 또는 고발하는 곳 : 등록관청 또는 수사기관

3) 포상금 지급(등록관청에서 지급)

① 포상금 : 50만원(국고에서 50/100 보조할 수 있다.)

② 지급조건 : 발각되기 전, 검사의 공소제기 또는 기소유예처분이 있는 경우

③ 지급신청 및 지급

㉠ 지급신청 : 포상금을 지급받고자 하는 자는 지급신청서 제출

㉡ 지급 : 수사기관의 처분내용을 조회한 후 지급결정, 지급결정일로부터 1월 이내에 지급

㉢ 공동으로 신고한 경우 : 균등배분이 원칙(당사자 합의한 경우 합의대로 지급)

㉣ 다수가 신고한 경우 : 최초로 신고한 자에게 지급

(3) 공인중개사의 자격취소 및 자격정지(자격증 교부 시․ 도지사) ① 자격취소 : 자격증 반납(7일 이내), 건교부장관에게 보고하고 다른 시도지사에 통보(5일이내)

② 자격정지 : 정지사유를 등록관청이 발견한 경우 지체없이 시도지사에 통보

③ 사무소소재지 시도지사와 교부한 시도지사가 다른 경우

: 사무소 소재지 시도지사가 처분절차를 모두 이행한 후 교부한 시도지사에게 통보

자격취소(취소하여야 한다) 자격정지(6월 범위-할수 있다)-소속공인중개사 - 괄호안 숫자는 자격정지 기준

① 부정취득

② 양도․ 대여③ 자격정지기간 중 업무․ 2중소속④ 이법 위반 징역형

① 이중소속-(6)

② 인장등록(사용)

③ 확인․ 설명④ 확인․ 설명서 서명․ 날인⑤ 거래계약서 서명․ 날인⑥ 거짓기재(계약서)-(6)

⑦ 금지행위-(6)

(4) 중개업자의 등록취소 및 업무정지(행정처분 관청 : 등록관청)

절대적등록취소(하여야 한다)

상대적등록취소(할 수 있다)

업무정지(6월 범위, 할 수 있다)- 괄호안 숫자는 업무정지 기준

① 사망해산

(3년 적용안됨, 청문×)

② 거짓부정

③ 결격사유

(3년 적용안됨)

④ 이중등록

⑤ 이중소속

⑥ 양도대여

⑦ 정지기간중-업무,

업무하게한 경우

⑧ 2회 업무정지

(다시 업 행위)

① 등록기준미달

(3년 적용안됨)

② 이중사무소, 임시 중개

시설물 설치

③ 겸업위반(법인)

④ 6월초과 휴업

⑤ 정보공개위반

(전속중개계약)

⑥ 거짓기재, 2중계약서

⑦ 보증설정×-업무개시

⑧ 금지행위

⑨ 3회 업 또는 과

(다시 업 또는 과 행위)

① 결격사유 사용인 채용(2월내 교체제외)-(6)

② 인장등록(사용)

③ 전속중개-전속중개계약서사용,3년보관

④ 정보망-거짓공개-(6), 거래사실통보

⑤ 확인․ 설명(서) 위반⑥ 거래계약서 위반

⑦ 지도․ 감독 위반⑧ 상대등록취소(1회-(6), 2회-등록취소)

⑨ 2회 업 또는 과(다시 과 행위)-(6)

⑩ 업무지역위반(부칙-등록한것으로보는자)

⑪ 이법 명령․ 처분 위반-(1)

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(5) 등록증 반납 및 소멸시효

① 등록증 반납 : 취소처분된 날부터 7일 이내(법인이 해산한 경우 대표자이었던 자가 반납)

② 업무정지 소멸시효 : 3년

(6) 행정제재 및 처분의 승계(폐업후 다시 개설등록 한때 폐업전의 중개업자 지위 승계)

① 처분한 것의 승계 : 업무정지, 과태료-처분일부터 1년간 승계

② 폐업전 행위에 대한 처분의 제외

㉠ 등록취소 - 폐업 후 3년 경과 ㉡ 업무정지 - 폐업 후 1년 경과

(7) 거래정보사업자 지정취소(제24조 제5항)

거래정보사업자 지정취소(건설교통부장관-취소할 수 있다)

① 거짓부정

② 운영규정-승인, 위반하여 운영

③ 정보공개위반-중개업자 아닌자의 물건 공개, 사실과 다르게 공개, 차별공개

④ 1년이내 운영

⑤ 사망․ 해산(청문 실시×)

8. 공인중개사협회

1) 협회의 성격

① 비영리 사단법인 → 민법중 사단법인 규정 준용 ② 인가주의 ③ 임의설립주의

2) 협회의 설립 절차

① 발기인의 정관작성 및 서명․ 날인 → 회원 300인 이상 ② 창립총회 의결 → 600인 이상 �