국내 금융회사의 모기지 활성화 방안³ 성수... · 2017. 1. 31. · 는 2007년...

국내 융회사의 모기지 활성화 방안

2007. 7.

머 리 말

외환위기 이후 국내 시중은행의 가계대출에 대한 관심은 신용카드 관련 사업

부문의 확대와 함께 주택금융에 대한 자산운용 집중으로 급격한 변화를 보여 왔

다. 시중은행의 주택금융에 대한 높은 비중은 오랜 역사를 가진 선진국에서도

나타나는 일반적인 현상으로 과거 개발시대에 기업금융에 편중된 국내 금융회사

의 왜곡된 자산운용이 정상화되는 과정에서 국내 금융회사의 주택금융 확대는

자연스런 추세로 볼 수 있다. 현재 시중은행의 주택금융 비중은 전체 대출의

30%를 넘어서고 있으며 풍부한 시중유동성과 주택시장의 움직임 및 상대적으로

안정적인 자산운용수단이 제한되었던 지난 몇 년간의 금융시장을 감안할 때 현

재와 같은 주택금융의 확대는 어느 정도 예상되었던 현상으로 볼 수 있다.

그러나 지난 몇 년간 사회적인 문제로 부각되었던 주택가격의 상승과 이에 따

른 버블 붕괴에 대한 우려로 시중은행을 중심으로 한 국내 금융회사의 주택대출

은 전체 금융시장의 안정성을 저해하는 요소로 작용할 수 있다는 전문가들의 지

적이 제기되기도 하였다. 실제로 국내 부동산시장보다 더 급속한 상승세를 시현

하였던 일부 국가에서는 건전성이 낮은 일부 대출을 중심으로 부도가 급증하면

서 이에 대한 감독당국의 관심을 확대해 왔었다.

국내 금융회사의 주택금융 확대가 시장 전체의 안정성에 부정적 요인으로 작

용하는 배경에는 선진국 수준에 육박하는 급속한 양적 확대에 비해 대출심사기

법 및 위험관리체계의 선진화 등 질적 성장을 담보할 수 있는 하부구조의 발달

등이 미흡했던 데에 있다. 우선 국내 주택대출시장의 특징으로 인식되어온 단기

변동금리 원금일시상환형 주택담보대출의 경우 외부 환경변화에 취약한 것으로

알려져 있어 향후 주택가격 및 금리의 변동성에 영향을 크게 받을 것으로 예상

된다. 따라서 정부는 미국의 Fannie Mae를 모범삼아 한국주택금융공사를 설립

하는 등 선진국형 모기지의 정착에 지속적인 노력을 경주하여 왔다. 그 결과 주

택금융시장에 장기 원리금분할상환형 모기지가 점차 확대되고 있는 가운데 동

자산의 건전성 확보를 위해 상환능력을 감안한 DTI 규제가 도입되는 등 시장의

선진화를 위한 정부 및 금융회사들의 노력이 지속되고 있다.

이러한 배경에서 본 보고서는 국내 주택금융시장의 현황 및 문제점을 살펴보

고, 선진국의 경험을 바탕으로 국내 금융회사의 모기지 활성화 방안을 살펴보고

있다. 현행 국내 주택담보대출과 선진국형 모기지의 특성을 비교 분석함으로써

관련 위험의 적절한 관리 필요성을 제기하고 있으며 다양한 모기지 수요에 부응

할 수 있도록 선진국에서 활용되고 있는 상품을 소개하고 있다.

건전한 모기지 시장의 구축을 위해 본 보고서에서는 우선 위험관리 인프라 구

축 및 고정금리부 모기지의 확대를 제안하고 있다. 아울러 선진 모기지 시장에

서 보편화된 위험관리 수단인 모기지보험의 국내 도입방안을 논의하는 한편, 국

내 금융회사의 경쟁력 제고를 위해 다양한 모기지 상품의 구성 및 전자상거래를

이용한 모기지 발행 및 관리 방안에 대해 해외 사례를 중심으로 소개하고 있다.

본 보고서를 집필한 건국대학교 부동산학과의 고성수 교수와 본 보고서 내용

의 질적 제고를 위해 유익한 조언을 해주신 두 분의 논평자들에게 감사드린다.

또한 보고서 작성과정에서 최은영 박사과정 대학원생과 김남민 조교의 도움을

많이 받았는데, 이 자리를 빌어 이들의 노고를 치하하는 바이다.

끝으로 본 보고서는 집필자 개인 의견으로 연구원의 공식 견해가 아님을 밝혀

둔다.

2007년 7월

한국금융연구원

원장 이 동 걸

목 차

요 약

Ⅰ. 서 론 ···································································································· 1

Ⅱ. 국내 주택금융시장의 현황 및 특징 ···················································· 8

1. 국내 주택시장의 현황 ····································································· 8

2. 주택담보대출 시장의 현황 ··························································· 12

3. 한국주택금융공사의 설립 ····························································· 16

4. 주택담보대출 상품의 현황 ··························································· 21

5. 주택담보대출의 특징 ···································································· 32

Ⅲ. 장기 모기지의 특성 ············································································ 42

1. 장기 모기지의 정의 및 위험 ························································ 42

2. 모기지 위험의 이론적 배경 ························································· 47

3. 고정금리부 모기지(Fixed Rate Mortgage, FRM) ····················· 51

4. 변동금리 모기지(Adjustable Rate Mortgage, ARM) ··············· 52

5. 기타 모기지 상품 ·········································································· 58

Ⅳ. 선진국 모기지 사례 ············································································ 64

1. 미국 ································································································ 64

2. 유럽 ································································································ 75

Ⅴ. 모기지 활성화 방안 ············································································ 84

1. 위험관리 인프라의 구축 ······························································· 85

2. 고정금리부 모기지의 확대 ··························································· 87

3. 모기지 상품의 다양화 ·································································· 90

4. e-Mortgage system의 활용 ······················································· 96

5. MBS(Mortgage Backed Securities) 활성화 ······························ 99

6. 모기지보험(Mortgage Insurance)의 도입 ································ 100

Ⅵ. 결 론 ······························································································ 110

표 목 차

<표 1> 연도별 주택건설 실적 추이 ························································· 12

<표 2> 가계신용의 변화 추이 ································································· 14

<표 3> 은행 가계대출 중 주택담보대출 ················································· 15

<표 4> 금융권 주택담보대출 잔액 추이 ················································· 16

<표 5> 보금자리론(모기지론) 판매실적 ·················································· 18

<표 6> MBS 발행 실적 ············································································ 19

<표 7> 모기지론 대출원금 분포 ······························································ 19

<표 8> 모기지론 LTV분포 ······································································ 20

<표 9> 보금자리론의 상품개요 ······························································· 28

<표 10> LTV 비율 ····················································································· 29

<표 11> DTI 기준비율 ··············································································· 29

<표 12> 금리우대보금자리론 상품의 개요 ··············································· 30

<표 13> 현행 모기지론과 금리우대모기지론의 차이점 ···························· 31

<표 14> 보금자리론 상품개요 ··································································· 32

<표 15> 미국 상업은행들의 주요 재무제표 ·············································· 33

<표 16> 주택담보대출 LTV 변화 추이 ····················································· 36

<표 17> 은행 가계대출 및 연체율 ···························································· 37

<표 18> 은행권 주택담보대출의 금리유형별 비중 ··································· 38

<표 19> 주택담보대출 약정만기 비중 추이 ·············································· 38

<표 20> 연소득대비 주택가격비율(PIR) 추이 ·········································· 39

<표 21> 은행 가계대출 추이 ····································································· 40

<표 22> 한국과 미국의 개인 금융부채/가처분소득 비율 추이 ··············· 41

<표 23> 한국과 미국의 개인 금융부채/금융자산 비율 추이 ··················· 41

<표 24> 미국 주택금융시장 발달과정 ······················································ 70

<표 25> 유럽의 주택대출 금리 유형(대출취급액 기준) ·························· 76

<표 26> Pfandbrief 발행 잔액 추이 ························································ 79

<표 27> 영국의 연도별 주택가격 상승률과 모기지 잔액 추이 ··············· 81

<표 28> 유럽의 주거용 모기지대출 잔액 추이 ········································ 82

<표 29> 모기지 보험 부보비율과 가격정책 ············································· 85

<표 30> 모기지 상품 조사 ········································································ 92

<표 31> 가구 특성과 모기지 상품 ···························································· 94

<표 32> 소비자 위험등급별 위험 정도(미국) ·········································· 95

<표 33> 보금자리론 판매 실적 ································································· 99

<표 34> 모기지 보험의 국가별 유형 및 보상 범위 ······························· 105

그 림 목 차

<그림 1> 장기주택가격 추이 ····································································· 9

<그림 2> 지역별 아파트가격 상승률 ························································ 9

<그림 3> 지역별․기간별 평균 상승률 ··················································· 10

<그림 4> 규모별 주택가격 평균 상승률 ·················································· 11

<그림 5> 보금자리론 판매실적 ································································ 18

<그림 6> 신용등급별 누적상환 불능비율 ··············································· 45

<그림 7> 모기지 차입자의 옵션가치 ······················································ 49

<그림 8> 금리위험과 위험프리미엄의 관계 ············································ 55

<그림 9> 총위험프리미엄과 이자율위험 ················································· 56

<그림 10> 각 대출별 경과기간에 따른 월상환액 ···································· 60

<그림 11> 각 대출별 경과기간에 따른 모기지 잔액 ································ 61

<그림 12> 미국 모기지 시장 구조 ···························································· 68

<그림 13> 30년 FRM금리와 ARM의 시장점유율 추이 ···························· 72

<그림 14> 신규 모기지대출의 ARM 취급 추이 ······································· 73

<그림 15> ARM과 FRM의 연체비율 ························································· 74

<그림 16> 재대출(Refinance) 추이 ·························································· 75

<그림 17> 모기지은행을 통한 pfandbrief 발행 흐름도 ·························· 80

<그림 18> 유럽 국가별 모기지 자금조달 방법 ········································ 80

<그림 19> 유럽 주요국의 GDP대비 모기지 부채비율(2005) ·················· 83

<그림 20> ARM과 FRM의 연체비율 추이 ··············································· 89

<그림 21> e-모기지론 이용절차 ······························································· 98

- i -

요 약

Ⅰ. 서 론

▣ 최근 국내 금융시장에서 가장 큰 성장세를 보이고 있는 부문은 단연

주택금융부문이다. 예금은행 기준으로 볼 때 2006년 3/4분기말 현재

총 예금은행대출 637조원에서 주택담보대출이 차지하는 규모는 206.9

조원으로 32%를 점하고 있다. 이와 같은 규모는 미국 상업은행의 주택

담보대출 비중이 전체의 50% 수준1)인 것과 비교할 때 국내은행의 주

택담보대출 비중은 그리 과다한 편은 아닌 것으로 이해된다. 또한 전

세계 시중은행들의 자산운용 추세를 감안할 때 향후 국내 시중은행들

의 주택담보대출 확대는 지속될 것으로 기대된다.

▣ 그러나 정부가 추진하고 있는 가격안정화 조치가 효과를 거둬 버블 세

븐으로 지목되고 있는 지역을 중심으로 가격이 급격히 하락하는 경우

현행 단기 원금일시상환형 변동금리부 주택담보대출은 금융시장은 물론

개별 금융회사의 건전성에도 위험한 구조로 판단된다. 아울러 현행 주

택담보대출은 투기성 자금에 유리한, 정부의 주택가격안정화 정책기조

에 역행하는 구조인 점을 감안할 때 주택시장 안정화를 위해 선진국형

1) 2006년 3/4분기 미국 상업은행의 대출총액은 71,693억달러이며 이 중 부동산담보대출은 44,573억달러로 약 62%를 점하고 있다. 그러나 최근 급증한 상업용부동산의 비중이 전체 부동산담보대출의 20% 수준임을 감안할 때 주거용 부동산을 담보로 하는 모기지대출의 비중은 약 50% 수준으로 추정된다. Quarterly Banking Profile 2006, FDIC

- ii -

모기지체제가 보다 신속히 확산될 필요가 있다. 현행 국내 주택담보대

출과 같이 단기 변동금리 원금일시상환형 모기지는 주택가격의 상승을

통한 자본차익을 목적으로 단기적으로 투자하고자 하는 투기적 수요에

적합한 구조로 동 대출관행의 선진화로 정부가 추구하는 투기적 수요

의 억제 및 실수요자에 대한 지원을 확대할 수 있을 것으로 기대된다.

▣ 이와 같은 배경에서 본 보고서는 국내 주택금융시장의 현황 및 문제점

을 살펴보고, 선진국의 경험을 바탕으로 국내 금융회사의 모기지 활성

화 방안을 살펴보고 있다.

Ⅱ. 주택금융시장의 현황 및 문제점

▣ 지난 1998년 외환위기 이후 신용위험관리에 중요성이 강조되면서 은행

을 비롯한 금융회사들이 상대적으로 부실위험이 적은 주택담보대출의

영업을 강화하는 가운데 저금리 기조 등을 원인으로 가계부문의 주택

대출수요가 크게 늘면서 국내 금융시장에서 주택금융대출 잔액의 비중

이 빠른 속도로 증가하였다.

▣ 이와 같은 주택담보대출의 증가세는 은행권에 한정된 것이 아니며 외환

위기 이후 풍부한 유동성을 배경으로 제2금융권 및 보험회사를 포함하

여 금융권 전체에 확산되어 2006년 말 기준으로 275.7조에 달하고 있

다. 2006년 11월말 기준으로 금융권 전체 주택담보대출 잔액은 275.7조

원으로 은행 215.1조원(78.0%), 비은행 46.6조원(16.9%), 보험 14.1조

- iii -

원(5.1%)으로 구성되었으며 특히 2005말 대비 은행이 13.1% 증가한 데

비해 비은행권의 18.3% 증가세가 두드러졌던 것으로 분석된다. 아직까

지 은행권의 대출규모 및 증가세에 못 미치지만, 주택금융의 특성을 감

안할 때 선진국의 사례와 같이 지역밀착형 비즈니스를 수행하는 비은행

권 금융회사들의 동 부문 자산운용 확대는 앞으로도 지속될 것으로 전

망된다.

▣ 주택금융에 대한 수요가 급증하면서 상대적으로 불안정한 구조를 지닌

단기 변동금리부 원금일시상환형 주택담보대출이 확대됨에 따라 정부

는 지난 2004년 미국 등 선진국 시장에서 일반화된 장기 모기지의 국

내 정착을 위해 유동화전문기관인 한국주택금융공사를 설립하였다. 이

를 통해 주택금융시장의 규모가 확대되고 과거 공급자우위의 시장구조

에서 탈피하여 수요자중심의 시장으로 재편되면서 우리나라의 주택금

융시장에서도 장기 모기지 발행을 통한 선진국형 주택금융이 공급될

수 있게 되었다. 장기 모기지에 대한 소비자들의 인식부족 및 장기 금

융시장의 미발달, 설립 후 지속된 정부의 주택관련 규제 등 부정적인

환경에도 불구하고 한국주택금융공사에 의한 장기모기지론의 공급규모

는 2007년 1월말 현재 누적잔액이 6.2조원에 도달하는 성과를 나타내

고 있어 원만한 정착이 되고 있는 것으로 평가되고 있다.

▣ 선진국의 사례를 통해서 볼 때 국내 은행의 주택담보대출 비중이 증가

하였다는 사실만으로 문제가 될 상황은 아닌 것 같다. 그러나 동 대출

의 증가속도가 문제될 수 있으며 이에 따른 대출자산의 질적 수준 및

- iv -

대출상품의 구조에서 발생되는 잠재적 위험 등으로 주택담보대출에 대

한 감독당국의 우려가 높아지고 있다. 미국 등 선진국 모기지 시장은

오랜 경험 및 정부의 지속적인 지원, 금융시장의 발달 등을 배경으로

국내 금융회사들의 주택담보대출과는 성격이 다른 장기 모기지를 주요

상품으로 제공하고 있다. 장기 모기지 상품의 기본 구조는 30년에 달

하는 장기 만기구조와 원리금 분할상환, 고정금리 등을 특징으로 하고

있다. 이에 비해 국내 금융회사들의 주택담보대출은 평균 3년 만기의

단기대출로 변동금리, 만기 시 원금 일시상환하는 일반 대출과 같은

구조를 갖고 있어 왔다. 이와 같은 상품간의 차이는 주택을 담보로 하

고 있다는 점에서만 유사점을 갖고 있지 실제로 관련 위험의 종류 및

위험의 분산, 현금흐름구조 등을 감안할 때 금융상품으로서는 크게 상

이한 상품으로 이해될 수 있다.

▣ 물론 이와 같은 상품구조 하에서 국내 금융회사의 주택담보대출의 심사

또한 선진국의 체계화된 심사기준과는 크게 차이가 있다. 기본적으로 선

진국의 장기 모기지는 주택을 구입하고자 하는 사람들이 장기로 거액을

대출하여 차입자의 월급 등 소득을 상환재원으로 하여 꾸준히 원금을 분

할상환하는 대출이다. 따라서 장기 모기지 심사에 있어 무엇보다 중요한

항목은 차입자의 소득이 향후 대출금의 원금상환에 충분한지를 심사하

는 소득대비 상환액 비율(payment to income ratio, 이하 PTI)인 것이

다. 국내의 경우 최근 주택금융관련 정부규제가 확대되면서 소득대비 부

채비율(debt to income ratio, 이하 DTI)이 강조되기 시작하였으나 아

직까지 중요한 심사기준으로 자리 잡지 못하고 있는 실정이다.

- v -

▣ 국내 주택담보대출의 또 다른 문제점은 변동금리부 대출이 대부분이라

는 점이다. 현재 변동금리부 대출의 규모를 감안할 때 연간 시중금리

가 1%p 증가하는 경우 차입자들의 추가적인 부담이 2.5조원에 달하는

수준에 이르렀다. 주택담보대출을 포함한 가계의 변동금리부 대출 비

중이 높은 점을 감안할 때 향후 시장금리 상승 및 주택담보가치 하락

시 원리금상환 불이행 가능성이 증가되어 미국의 대공황과 같이 금융

회사의 건전성 악화로 발전될 우려가 있다. 지난 8.31 대책 발표 이후

주택담보대출 증가세 둔화와 더불어 가계의 변동금리부 대출 비중도

다소 하락하고 있으나 여전히 높은 수준으로 향후 주택가격이 폭락하

는 경우 가계발 금융위기의 재발 또한 우려되고 있다.

▣미국의 경우 변동금리부 모기지(Adjustable Rate Mortgage, 이하 ARM)

은 고정금리부 모기지(Fixed Rate Mortgage, 이하 FRM)에 비해 통상

적인 경우 2～3배 연체율이 높은 것으로 알려져 있다. 이는 금리변동

에 따른 위험을 차입자가 부담하는 ARM의 구조에 기인한 것으로 금리

의 변동성이 높아지는 상황에서는 차입자의 상환부담이 소득에 비해

커짐으로써 부도의 발생이 확대될 가능성이 높다. 이와 같은 특성 때

문에 금융회사가 FRM대신 ARM을 확대하는 경우 금리위험을 차입자

에게 전가하여 금융회사의 금리위험을 축소할 수 있는 장점이 있으나

상대적으로 차입자 채무불이행 위험의 증가로 효과가 반감되는 결과를

초래하기도 하는 것이다.

- vi -

▣ 국내 시중은행 신규취급 주택담보대출의 만기 구조를 살펴보면 3년 이

내의 단기가 전체의 35%에 달해 아직까지 선진국과 비교할 때 만기구

조가 단기인 실정이다. 그러나 이와 같은 상황은 2003년 신규 주택담

보대출의 70%가 3년 이내의 단기대출이었던 점과 비교할 때 놀라운

발전을 보이고 있는 것으로 지난 2004년부터 금융감독 당국의 지속적

인 주택담보대출 장기화 지도하에 은행들의 고객확보 경쟁 등을 배경으

로 장기 분할방식으로 전환되면서 주택담보대출 전체의 만기가 장기화

되는 추세를 보이고 있다.

▣ 전술한 바와 같이 주택금융은 소득대비 거액의 자금이 소요되는 주택

을 마련하는 데 이용하는 금융의 형태로 단기 운영자금을 융통하는 일

반 대출과는 현금흐름 및 위험의 특성에서 큰 차이가 있다. 국민은행

2005년도 주택금융수요실태조사에 따르면, 최근 3년간 연소득대비 구

입주택 가격비가 전체 평균 6.2배이며, 서울에 한정하는 경우 8.5배에

달하는 것으로 나타났다. 이는 서울에서 집을 사기위해 한 푼도 쓰지

않고 소득을 모두 저축하고 집값의 변동이 없는 경우 8년 반 동안 자

금을 모아야 한다는 것이다. 통상적인 소득대비 월불입액 한계인 28%

를 고려하는 경우 30년 3개월여를 저축해야 한다는 것이다. 물론 이와

같은 단순계산은 소득 및 주택가격이 일정하게 유지되어야 성립되는

것으로 기간 중 주택가격의 상승률이 임금상승률을 상회하는 경우 기

간은 더욱 길어지게 된다.

- vii -

▣ 따라서 일반적으로 장기금융에 원리금 분할상환하는 형태가 주택금융

의 대표적인 형태로 이해된다. 이에 비해 단기 원금일시상환형 주택금

융은 주택가격이 급등하는 지역을 중심으로 투기적 목적에서 활용되고

있어 선진국의 경우 동 대출의 확대에 대해 금융감독 당국의 심각한

우려와 함께 다양한 대책이 시행되고 있다. 미국의 경우 2005년 상반

기에만 원금일시상환형 모기지가 2004년 하반기의 17%에 비해 23%로

급증하는 모습을 보임에 따라 2005년 12월말 금융감독 당국이 이에 대

한 위험관리 가이드라인2)을 제시하게 되었다.

▣ 이와 같은 현상은 국내 주택금융시장의 발달정도를 감안할 때 더욱 심

각한 것으로 판단됨에 따라 모기지 시장의 원만한 정착을 통한 국내

금융시장의 안정적인 발달 및 금융회사의 건전성 제고를 위하여 제도

적 개선 및 다각적인 노력이 지속될 필요가 있다.

Ⅲ. 모기지 활성화 방안

1. 위험관리 인프라의 구축

▣ 국내 시장참여자들이 모기지와 관련하여 체계적인 위험관리수단들을

마련하여 활용하기까지에는 상당한 시간이 필요할 것으로 보인다. 예

컨대 미국의 민간 모기지 보험회사는 연방주택청에 의한 모기지보험이

시작된 지 30여년이나 지나서 비로소 영업을 시작하였다. 물론 우리나

2) www.federalreserve.gov/boarddcocs/press/bcreg/2005/20051220/default.htm

- viii -

라 등 후발국가들은 미국 등 선진국의 경험을 활용하여 이러한 기간을

단축시킬 수 있는 유리한 점이 있으나, 충분한 데이터베이스의 축적과

주요 위험특성에 관한 시장의 인식 등 기본적인 필요조건을 갖추는 데

최소한의 시간 및 노력이 필요한 것이다.

▣ 모기지 금리에 적정한 위험프리미엄을 부과하기 위해서는 차입자, 금

융회사, 모기지 유동화기관, MBS투자자 등 시장 참여자간에 위험분담

체계가 조기에 정착될 필요가 있다. 이를 통해 가능한 한 최선의 데이

터 수집 및 정교한 분석방법을 기반으로 가격결정메커니즘을 구축할

필요가 있다. 일반적으로 미국의 모기지 유동화기관인 Fannie Mae에

서 제시하는 위험측정과 관리시스템은 다음과 같은 아홉 가지 단계를

통해 구축되고 있다.

① 대출 데이터 : 대출실적, 차입자 및 담보특성, 대출특성

② 체계적 위험 데이터 : 지역, 주택담보이자율, 수익률곡선 등에 따

른 주택가격 추세

③ 모기지 점수 모델 : 2년 이내 대손가능성에 근거하여 모든 대출의

위험순위 부여

④ 기타 대출실적 모델 : 조기상환, LGD, Termination Model 등의

가능성

⑤ 체계적 위험 예측 모델 : 주택가격, 이자율 등과 같은 경제적 변수

⑥ 시뮬레이션과 금융엔지니어링 모델 : 위험조정 현금흐름계산, 손실

분포에 의한 예상손실과 예상하지 못한 손실계산, 대출데이터를 대

표하는 합산방법

- ix -

⑦ 공식모델 확인시스템 : 시뮬레이션모델의 결과나 개별모델의 실적

을 확인

⑧ 비즈니스 응용 : 위험조정가격, 자본할당, 헤징, 스트레스 테스트,

내부이전가격 등

⑨ 위험취향 분석 : 자본충실도 보증, 이익변동성, 위험요소와 전략을

확인하고 조정

▣ 대출실적 및 대출특성 등의 대출데이터는 주택금융의 소비자와 직접

접촉하는 일선 금융회사들을 통해 수집되는 것이 가장 효율적일 것이

다. 이를 통해 개별 금융회사는 모기지 점수모델을 마련할 수 있을 것

이며 아울러 자체 연구기관 등을 통해 주택시장의 체계적 위험 관련

예측모델 등을 구축할 수 있다. 그러나 동 시장에 관련 데이터 축적이

미흡하고 데이터의 표준화가 되어 있지 못한 현실을 감안할 때 공공기

관이 주도하여 동 데이터를 수집․관리하는 방안을 적극적으로 모색하

여야 할 것이다. 아울러 선진국 금융감독 당국이 수행하고 있는 것과

같은 스트레스 테스트를 통해 시장에 내재된 위험을 선제적으로 관리

할 필요가 있다. 따라서 은행 등 개별 금융회사는 물론 주택금융공사

및 감독기관의 상호 협조 아래 국내에 적합한 위험관리체계 및 관련

데이터를 구축해야 할 필요가 있다.

2. 고정금리부 모기지의 확대

▣ 주택자금 차입자들은 변동금리 또는 고정금리를 선택함에 있어서 차입

자 개인의 효용을 극대화시키는 결정을 내리게 된다. 일반적으로 주택

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자금 차입자들은 초기 상환부담만을 고려하지 고정/변동금리간의 상이

한 위험은 고려하지 않는 경향을 보이고 있다. 이는 실제로 비전문가

인 민간 차입자들이 고정/변동금리 상품간 위험특성을 이해하는 것이

쉽지 않은 데 따른 결과로 이해되나, 금융회사 및 감독당국의 적절한

교육 및 홍보를 통해 차입자들 또한 변동금리 모기지(ARM)와 고정금

리 모기지(FRM)에 관련된 위험의 성격을 알아두어야 할 필요가 있다.

▣ 우선 장기 고정금리 모기지의 경우 인플레이션에 따라 모기지의 자본

가치가 민감하게 반응할 위험이 있으므로 동 위험을 관리할 믿을만한

금융기관이 필요하며 그런 기관이 없는 경우 변동금리 모기지에 의존

할 수밖에 없다. 우리나라의 경우 장기 금융시장이 미발달한 관계로

장기 고정금리 상품을 안정적으로 운영할 수 있는 민간 금융회사가 적

은 실정이다. 이러한 상황을 감안할 때 국내 주택금융시장에 단기 변

동금리부 주택담보대출이 활성화된 배경을 이해할 수 있다.

▣ 그러나 변동금리 모기지를 선택한 소비자는 수입위험(income risk)3)을

충분히 고려하여야 한다. 실제 상환금을 지불하는 과정에서 시중금리가

변동하여 월상환액이 변화하는 경우 상환금지급에 따른 충격(payment

shock)이 발생될 우려가 있다. 이와 같은 상황이 전개되면 우선 차입자

의 소비수준이 변화되는 수준에 그치나 상황이 악화되는 경우 부도사태

로 확대될 가능성도 있다.

3) 수입위험(income risk)이란 차입자의 수입이 외생적인 충격에 의해 급격히 감소하거나 변동금리부 모기지의 경우 금리의 급격한 상승으로 월상환액이 크게 증가함에 따라 월상환액의 변제가 어렵게 되는 상황을 의미한다.

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▣ 최근 시장금리의 상승으로 주택금융을 이용하고 있는 소비자 사이에

고정금리의 유용성이 점진적으로 확산되고 있다. 금융감독 당국은 이와

같은 변화에 적극 대응하여 장기 고정금리 모기지의 정착에 보다 적극

적으로 노력할 필요가 있다. 특히 단기 변동금리 모기지는 투기적 주

택수요에 유리한 구조임에 따라 장기 고정금리 모기지 비중확대는 궁

극적으로 주택가격안정화에 긍정적인 효과가 기대되기 때문이다. 따라

서 금융감독 당국은 장기 고정금리 모기지시장의 확대를 위해 국채시

장의 활성화 등 장기금융시장 육성을 지속적으로 추진할 필요가 있다.

3. 모기지상품의 다양화

가. 차별적인 모기지 상품구성

▣ 국내 주택금융시장에 궁극적으로 장기 고정금리 모기지를 확대할 필요

가 있으나 이와 함께 변동금리 모기지 시장에도 보다 다양한 상품을

공급함으로써 소비자 선택의 폭을 넓히는 한편 관련 위험을 축소할 필

요가 있다. 미국 등 선진국에서도 금리변동성이 높아짐에 따라 금융회

사가 보유하는 모기지의 상당부분은 변동금리 모기지가 차지하고 있

다. 그러나 전술한 바와 같이 변동금리 모기지는 고정금리 모기지와

상이한 특성을 지니고 있음에 따라 차별적인 상품구성 및 관리가 필요

하다.

- xii -

▣ 첫째, 변동금리와 고정금리 주택대출간 인수/심사기준이 다르게 적용

되어야 할 필요가 있다. 미국에서 대출기관들이나 유동화기관들은 변

동금리 주택대출에 대해 최대 담보비율(LTV)나 최대 부채비율(DTI) 등

에 있어서 좀더 엄격한 심사기준을 요구하고 있다. 우리나라의 경우

모기지 보험과 같은 보완적 위험관리 수단이 부재한 상황임을 감안하

여 보다 엄격한 인수기준의 적용이 필요한 것으로 판단된다.

▣ 둘째, 기존 획일적인 변동금리 주택담보 대출상품에 이자율 변동 상한

구조와 전환옵션을 포함한 다양한 위험분산 장치를 부과할 필요가 있

다. 아울러 다양한 모기지를 마련하는 경우 금융회사 입장에서는 차입

자의 수입구조에 따라 차별화된 상품을 제공할 수 있어 고객기반 확대

에 도움이 될 뿐만 아니라 적절한 위험분담이 가능할 것으로 기대된다.

나. 복합상품의 개발

▣ 최근 국내 금융회사의 주택금융상품들을 살펴보면 만기의 다양화 및

다양한 상환구조를 지닌 모기지 상품들이 속속 등장하고 있다. 그러나

아직까지 차입자별 상환능력을 충분히 반영할 수 있는 데이터의 확보

등 적절한 위험관리를 수행할 수 있는 기반여건이 조성되어 있지 못함

에 따라 소비자의 다양한 니즈에 부응할 수 있는 상품개발이 어려운

형편이다. 국내시장과는 달리 성숙된 주택금융제도를 지닌 국가에서는

많은 종류의 모기지 상품을 제공하고 있다. 따라서 주택금융제도가 정

착된 국가들의 대표적인 상품특성을 분석하고, 이를 기초로 하여 금융

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환경의 변화 등을 감안하여 각 특성을 혼합함으로써 국내 금융회사들도

다양한 모기지 상품을 제공할 필요가 있다. 그러나 다양한 상품이 운영

되는 경우 소비자들의 후생이 증가하는 장점을 기대할 수 있으나 감독

의 어려움이 증가할 우려도 있어 이에 대한 철저한 대비가 필요하다.

다. 신용위험에 따른 소비자 분할

▣ 차입자에 대한 적절한 신용위험평가는 주택금융시장을 더 많은 가구로

확대하고 금융회사 신용위험의 효율적 관리에 있어 매우 중요하다. 예

를 들어 미국 모기지 시장은 적격차입자인 프라임 차입자와 서브프라

임 차입자를 차별화하여, A- 이하의 신용평가를 받는 서브프라임 차

입자의 경우 신용불량, 소득불안정, 기타 특성의 문제점을 반영하여 대

출기관이 리스크프리미엄을 부과하여 서브프라임부문으로 신용을 확대

하는 대출행태를 보여주고 있다. 이와 같이 소비자 위험등급 또한 회

사채 등급평가와 같이 작용하는 중요한 모기지 금리 결정요소이다.

▣ 따라서 대출 금융회사들은 소비자계층분석을 통해 한계소비자그룹을

규정하고, 해당 소비자그룹에 적합한 상품개발, 위험관리, 그리고 소비

자 계몽 등을 통하여 효율적으로 대출기회를 늘리는 방법을 고려해야

할 것이다. 이를 위해 시장참여자들은 소비자신용이력 데이터베이스를

만들고 공신력 있는 소비자위험평가를 구축하여 대출심사, 유동화시장

마케팅, 기타 거래단계에서 모기지 차입자의 위험등급을 정착시킬 수

있는 컨소시엄을 만들 필요가 있다.

- xiv -

▣ 이와 같이 모기지 상품의 다양화가 진행되는 경우 소비자로서는 모기

지 상품 전체에 걸친 선택이 복잡해짐에 따라 적절한 정보와 자문이 필

요하다. 따라서 소비자 교육프로그램 등 소비자 이해를 확대하는 메커

니즘이 존재할 필요가 있으며 모기지 브로커 제도의 도입 등 제도적인

보완이 병행되어야 할 것이다.

4.e-Mortgage system의 활용

▣ 모기지 금융회사가 기존의 영업채널을 보다 효율적으로 활용할 수 있는

또 하나의 대안은 효율적 e-Mortgage 시스템의 구축이다. 주택금융이

발달된 미국의 경우 주택자금을 대출받는 데에 있어서 이미 인터넷을

적극적으로 활용하여 모기지론에 대한 정보취득, 신청, 대출인가, 그리고

나아가 실행까지도 이루어지고 있다. Wachovia, Countrywide, Wells

Fargo 등 대형 주택금융회사들은 이미 자체적인 e-Mortgage 시스템

을 구축해 놓고 있으며 인터넷을 통한 모기지론의 대출비중이 이미

50%를 넘어서고 있다. 한편 Fannie Mae나 Freddie Mac 등 유동화전

문기관들도 역시 이러한 추세를 감안하여 e-Mortgage를 지원하는 플

랫폼을 제공하고 있다.

▣ 주택금융대출은 부동산담보대출이고 차입자소득의 상당 부분이 원리금

상환에 장기간 투입되어야 하는 특성 때문에 대출신청이나 실행 시 상

당히 많은 서류들이 필요한 단점이 있고, 또한 이를 검토하는 데 필요

한 기간이 길어질 수밖에 없어서 대출신청에서 완료시점까지 보통 5일

이상이 소요되기 마련이다. 그러나 대출금융회사나 유동화기관에 의하

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여 개발된 e-Mortgage 시스템은 이러한 시간을 크게 단축시켰고, 인

터넷보급이 확대된 현 시점에서 e-Mortgage 시스템을 활용한 주택자

금의 대출은 이미 일반화된 추세라고 할 수 있다.

▣ 국내에서도 지난 2006년 6월 29일부터 주택금융공사가 LG카드를 통

해「e-모기지 시스템(e-HAUS)」을 개발하여 보금자리론보다 금리가

연 0.3%p 낮은“e-모기지론”을 공급하여 오고 있다. 주택금융공사의

e-모기지론은 도입과 함께 판매 호조가 계속되어 2007년 2월 전체 매

출의 57.2%를 차지하는 등 총 판매액 중 e-모기지론 판매 비중이 지

속적으로 증가하고 있어 국내 e-Mortgage 시장의 가능성을 긍정적으

로 시사하고 있다.

5. MBS(Mortgage Backed Securities) 활성화

▣ 최근 정부의 주택담보대출 장기화 유도정책에 따라 주택담보대출은 지

난 몇 년간 만기가 상당히 장기화되는 모습을 보이고 있다. 그러나 대

부분의 모기지가 아직까지 변동금리 형태를 취하고 있어 한국주택금융

공사를 통한 유동화가 쉽게 이루어지지 못하고 있다. 변동금리부 모기

지는 금리가 안정적으로 유지되는 경우 고정금리부 모기지와 마찬가지

로 안정적인 자산이 될 수 있지만 많은 경우 금리의 변동성이 해당 자

산의 대손율을 높일 가능성이 있어 금융회사가 변동금리 모기지를 적

정 규모 이상으로 보유하는 경우 향후 금융시장의 움직임에 따라 해당

회사의 건전성에 부정적인 영향을 미칠 가능성이 높다.

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▣ 따라서 고정금리부 모기지의 확대와 함께 현재 상당 규모 축적된 금융

회사의 변동금리부 모기지를 유동화하는 방안을 적극적으로 강구할 필

요가 있다. 주지하는 바와 같이 기존 MBS는 고정금리부 모기지가 기

초자산으로 이용되었으나 증권화 및 금융공학의 발달로 최근 들어 변

동금리 대출자산에 대한 유동화 또한 활발히 이루어지고 있다. 예컨대

미국의 경우 변동금리 상품인 학자금대출의 유동화상품이 전체 유동화

시장에서 3번째로 큰 비중을 차지하고 있다.

▣ 따라서 현재 모기지의 유동화업무를 전담하고 있는 한국주택금융공사

가 변동금리 주택대출의 유동화를 위한 모기지의 매입 및 보유 영업이

허용될 필요가 있다. 즉, 한국주택금융공사가 자체 보금자리론에 대한

유동화 외에 일반 금융회사가 발행한 변동금리부 모기지를 매입하여

적정규모가 될 때까지 보유한 후 유동화증권으로 전환하는 구조이다.

이를 통해 주택금융시장에서 변동금리 단기 주택대출을 주로 해온 1차

대출기관들의 모기지 관련위험을 축소할 수 있는 여건이 마련될 수 있

을 것으로 기대된다. 미국에서 발행되는 3개월 혹은 6개월 CP에 기초

한 ABS와 유사한 MBS가 될 수 있을 것으로 보인다.

6. 모기지보험(Mortgage Insurance)의 도입

▣ 아직까지 국내 주택금융시장에서 모기지 리스크 분담에 관하여 체계적

인 분석이 이루어지지 않았지만, 최근 모기지 보험시장 구축이 구체적

으로 논의되고 있다. 모기지보험은 정부가 지난 2004년 8.31조치에서

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주택시장 안정화 대책으로, 고통을 받는 서민주거복지를 위해 제한된

규모의 주택을 대상으로 한 모기지보험 실시가 예고됨에 따라 조만간

부분적인 도입이 예상된다.

▣ 모기지 보험은 모기지 시장의 참여자 및 정부 모두에게 다양한 기대이

익을 제공한다. 주택구입자 측면에서 볼 때 2순위 대출 또는 개인보증

인 없이 대출이 가능하고 신용보완을 통한 추가대출이 가능하므로 주

택구입에 대한 자금의 가용성 증대 효과가 있다. 또한, 모기지 2차 시

장으로부터의 풍부한 자금 유입과 대출기관의 자본 효율성 제고를 가

능하게 하여 차입자들은 보다 낮은 대출금리를 적용받게 되는 장점 또

한 예상된다.

▣ 모기지 보험은 유동화 대출채권(MBS)의 등급 상승과 원리금 지급력에

대한 신뢰도를 제고하여 2차 모기지론 시장의 안정성 확보를 가능케

하는 한편, 자산유동화의 실행가능성 및 효율성을 촉진시킨다.4) 모기

지보험은 고(高) LTV 대출에 수반되는 상대적으로 높은 위험을 경감시

키며, 모기지 보험회사가 최우선적으로 손실을 부담함으로써 참여 주

체들 사이의 위험을 적절히 분산시킨다. 또한 엄격한 심사기준에 의거

독립적으로 대출 자격을 심사하며, 개인 신용도평가 방법 및 대출서류

의 표준화, 그리고 적절한 담보평가방법을 적용함과 동시에 참여 주체

들의 유기적인 감시, 감독 기능을 통해 MBS 발행 구조 산정 시 채무불

4) 전 세계적으로 MBS의 투자자들은 高 LTV 대출에 따른 위험을 인지하고 있으며, 그에 따른

위험전가 수단으로서 모기지 보험의 가치를 중요시하고 있다.

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이행에 대한 가정치를 낮춰 MBS 신용등급에 직접적인 영향을 미치게

된다. 이러한 과정을 통해 강력하고 안정적인 모기지 2차 시장의 구축

은 대출 금융회사에게는 풍부한 유동성을 부여하며, 자본시장 투자자

에게는 다양한 투자기회를 제공하는 장점이 있다.

▣ 이와 함께 정부 입장에서도 모기지론과 관련한 신용위험이 모기지 보

험으로 관리됨에 따라 대출금융기관의 신용위험에 따른 도산이 최소화

되고, 이에 따라 금융부실화에 따른 공적자금 투입 등 정부의 재정 부

담이 완화될 것으로 보인다. 모기지 보험의 자체적인 조기경보체제, 효

율적인 감정 및 개인 신용평가, 합리적인 연체관리 및 차주 구제기법

등으로 모기지 대출관련 위험을 최소화하고 사후관리의 효율성을 강화

할 수 있기 때문에, 정부의 직접적인 감독 부담을 완화할 수 있다.

▣ 대출 금융회사는 모기지 보험을 통하여 BIS 비율이 제고됨에 따라 추

가 리스크 또는 이에 따른 추가 충당금 부담 없이 대출시장에 참여할

수 있으며, 대출채권의 안정성 제고로 2차 모기지 시장에서 거래확대

(유동성 증대) 및 거래조건 향상(조달비용 절감), 또한 대출 금융회사

는 모기지 보험회사의 프로세스 중심의 오류 측정과 추적을 통하여 모

기지 대출과 관련한 운영위험을 축소할 수 있다. 아울러 모기지 보험

은 모기지 부문의 표준화된 국제 심사기준5)의 도입을 촉진하여 현재

LTV 위주의 심사 방식을 탈피, 차입자의 상환 능력과 신용도를 동시에

5) Fannie Mae(Federal National Mortgage Association; 연방주택저당대출협회) 등의 심사

기준을 국내 실정에 맞게 수정, 보완하여 도입하는 방안 등을 고려할 수 있다.

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고려하는 신용/리스크 연동 심사 관행을 촉진함으로써 대출 절차의 효

율 증대(1차 시장) 및 MBS의 신용도 제고 효과(2차 시장)를 창출할 수

있을 것으로 기대된다. 표준화된 국제 기준의 담보평가기법의 도입을

통해 대출채권의 안전성과 신뢰도가 제고될 것으로 기대되는 한편, 금

융회사는 신용위험에 대한 추가적인 부담 없이 주택대출시장의 저변을

확대할 수 있는 계기가 마련됨과 동시에 모기지 보험회사가 모기지에

대해 객관적인 2차 심사 기능을 실행함으로써 대출금융기관의 대손위

험을 줄이는 데 기여할 것으로 기대된다. 모기지 보험은 대출금융회사

의 채무불이행률 및 대손율에 대한 국제 기준에 부합하는 자료의 축적

과 관리에 기여하며, 모기지보험이 부가된 모기지에 대해 금융회사의

자본충족요건을 완화함으로써 운용자본의 효율을 극대화하고, 추가적

인 위험 부담 없이 ROE를 개선시킬 수 있는 기회를 제공한다.

Ⅳ. 결 론

▣ 주택금융의 급속한 성장은 선진 주택금융시장과 비교할 때 양적인 측

면에서 우려할만한 상황은 아닐 것이나, 수십년의 시행착오를 거쳐 발

전된 선진국의 운영체계 및 상품구조와 비교할 때 질적인 측면에서 많

은 보완이 필요한 것으로 판단된다. 금융감독 당국 및 시장 참여자들

의 노력으로 최근 몇 년새 단기 원금 일시상환형 주택담보대출은 신규

대출의 경우 장기 원리금 분할상환형으로 급속히 전환되고 있으며 주

택수요 억제의 수단으로 도입된 DTI 규제 또한 적용이 확대되는 등 동

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시장의 체질개선이 눈에 띄게 전개되고 있다. 그럼에도 불구하고 아직

까지 관련 정보의 부족 및 과학적인 위험관리시스템의 구축, 시장참여

자간의 협조체계 미비 등을 배경으로 선진국형 주택금융체계의 정립까

지는 보다 적극적인 노력이 필요한 것으로 판단된다.

▣특히, 참여정부의 지속적인 주택가격 안정화 대책이 효과를 거두는 경우

동 시장의 근간이 되는 자산시장의 가격하락이 예상되며 상황에 따라 부

동산 버블붕괴와 유사한 상황이 전개될 우려도 있다. 이와 같은 부정적

전망은 최근 미국 주택시장 서브프라임 모기지(subprime mortgage)의

심상치 않은 움직임을 감안할 때 지난 외환위기와 같이 외부적 충격에

의해 국내시장에 불안이 확산될 가능성도 있어 관련 금융회사는 물론

감독당국의 적극적인 대책마련이 요구되는 실정이다.

▣ 이와 같은 문제점에도 불구하고 선진국형 모기지제도의 도입을 통한

주택금융의 발달은 금융시장의 안정적 성장 및 국민 주거복지의 확대

라는 측면에서 중요성을 갖고 있다. 또한, 장기 모기지 중심의 주택금

융확대는 주택에 대한 국민들의 인식을 단기적 투자수단에서 장기 거

주수단으로의 전환을 가져올 것으로 예상된다. 따라서 금융위기 이후

국내 금융시장의 주요한 운용대상으로 정착되어 가고 있는 주택금융의

건전한 성장을 위하여 금융감독 당국은 물론 개별 금융회사의 노력이

적극적으로 지속될 필요가 있다.

Ⅰ. 서 론 1

Ⅰ. 서 론

최근 국내 금융시장에서 가장 큰 성장세를 보이고 있는 부문은 단연 주택금융

부문이다. 예금은행 기준으로 볼 때 2006년 3/4분기말 현재 총 예금은행대출

637조원에서 주택담보대출이 차지하는 규모는 206.9조원으로 32%를 점하고 있

다. 이와 같은 규모는 미국 상업은행의 주택담보대출 비중이 50% 수준1)인 것과

비교할 때 규모면에서 전반적인 국내은행의 주택담보대출 비중은 그리 큰 편은

아닌 것으로 이해된다. 그럼에도 불구하고 최근 급속히 증가한 주택담보대출과

관련하여 금융감독 당국의 우려는 점차 높아지고 있는 실정이다.

이와 같은 변화는 외환위기 이후 은행을 비롯한 금융회사들의 가계대출에 대

한 선호도가 증가함에 따라 급속히 확대된 가계신용 중 상당부분이 주택금융에

활용되었던 데에 기인한다. 외환위기 이후 주택관련 규제가 완화됨에 따라 주택

에 대한 수요가 확대되었으며, 이에 따라 주택가격이 상승하는 현상이 나타났

다. 참여정부 출범 이후 주택가격의 급등을 진정시키고자 시행된 다양한 주택가

격안정화 대책으로 재개발․재건축 관련 규제 강화 등 공급이 제한됨에 따라 초

과수요의 발생이 원인으로 작용하여 서울 강남지역의 중대형 아파트를 중심으로

확대된 가격상승은 서울을 비롯한 수도권 전역의 이상 가격급등을 초래하게 되

었다.

이와 같이 주택가격을 중심으로 한 부동산가격의 급등에 따라 기업대출에 대

한 부동산 관련 대출도 빠르게 증가하고 있다. 은행의 건설/부동산업 대출 비중

1) 2006년 3/4분기 미국 상업은행의 대출총액은 71,693억달러이며 이 중 부동산담보대출은 44,573억달러로 약 62%를 점하고 있다. 그러나 최근 급증한 상업용부동산의 비중이 전체 부동산담보대출의 20% 수준임을 감안할 때 주거용 부동산을 담보로 하는 모기지대출의 비중은 약 50% 수준으로 추정된다. Quarterly Banking Profile 2006, FDIC

2 국내 금융회사의 모기지 활성화 방안

은 2001년말 13%에서 2006년 9월말 현재 24%로 상승하였으며 비 은행권의 건

설/부동산업 대출 비중도 2001년말 8%에서 2006년 3/4분기 말 25%로 상승하

고 있다.2) 가계에 대한 주택담보대출과 함께 국내 금융권의 자금운용이 지나치

게 부동산시장에 편중됨에 따라 부동산가격의 하락 시 금융부문에 충격을 초래

할 우려가 높아지고 있다. 특히 저축은행 등 중소형 금융회사의 관련 대출이 증

가함에 따라 1980년대 미국의 저축대부조합 사태와 같은 국지적 금융위기로 발

전할 가능성이 크다. 미국 등 선진국의 경우도 상황은 비슷해서 최근 몇 년간 상

업용부동산대출이 크게 증가하고 있으며, 이에 따른 시장불안이 확산되는 것을

방지하기 위해 적극적인 규제방안이 마련되고 있다.

우리나라의 경우도 주택가격 상승의 주요 원인으로 지목되고 있는 주택금융

공급 규모의 축소를 위해 다양한 규제가 적용되고 있다. 우선 투기지역을 구분

하여 담보비율(LTV)의 규모를 차등적으로 적용하고 있으며, 차주의 상환능력을

평가하는 소득대비 부채비율(DTI)의 적용을 확대해 오고 있다. 이에 따라 현행

주택금융관련 제도 하에서 신규 주택담보대출은 LTV가 60% 이내로 제한되고3)

DTI 상한이 40%로 한정되게 공급되고 있다.

이와 같은 상황에도 불구하고 금융감독 당국이 국내 주택담보대출의 증가세에

대하여 우려하고 있는 근본적인 배경은 우리나라 주택담보대출의 상품구조가 미

국 등 선진국의 모기지와는 형태를 달리한다는 데에서 출발하고 있다. 국내 금

융회사에서 제공하고 있는 다양한 형태의 주택담보대출은 대부분 선진국 주거용

모기지 상품과 비교할 때 만기가 평균 3년 이내의 단기이며, 주택대출금리 또한

CD금리에 연동하는 변동금리이고, 원리금 상환방식 또한 대출기간 중 이자만

지급하고 만기 시 원금을 일시 상환하는 구조를 보이고 있다. 이와 같은 대출구

2) 강경훈,「가계대출 이외의 부동산 관련 금융의 증가세와 시사점」, 금융 포커스,『주간 금융브리프』 15권 49호, 한국금융연구원.

3) 주택금융공사 보금자리론의 경우 70%이며, 투기지역의 경우 50% 이내임.

Ⅰ. 서 론 3

조는 선진국에서 활용되는 장기 고정금리 원리금 분할상환형 대출과는 현금흐름

구조와 위험관리방식이 크게 달라 실지로 주거용 주택을 담보로 한다는 점을 제

외하고는 전혀 다른 상품으로 이해될 수 있다.

금융회사들이 주로 이용하는 현행 주택담보대출은 주택의 가격이 지속적으로

상승하는 동안 투자를 목적으로 한 이용자에게는 유리한 제도이며, 장기적으로

주택을 마련하고자 하는 실수요자에게는 여러 가지 위험부담을 주는 대출방식으

로 이해된다. 특히 현행 주택담보대출은 외생적인 충격에 민감한 반응을 보여

부동산가격의 일시적인 하락이 개별 대출의 부실화를 유도하는 한편, 궁극적으

로 금융시장의 안정성마저 흔들 수 있는 것으로 우려된다.

이와 같은 문제는 국내에만 한정되는 것이 아니라 최근 전세계적인 주택가격

상승으로 상대적으로 안정적인 주택금융제도를 유지하고 있는 선진국의 경우에

도 감독당국 및 업계의 관심이 집중되고 있다. 예컨대, 미국 연방은행의 Jeffrey

W. Gunther and Robert R. Moore(2005)는 주택가격의 급상승으로 위험한 형

태의 모기지의 이용이 확대되고 있는 점을 경고하고 있다.4) 동 연구는 미국 내

여러 지역의 주택가격 변동 및 주택금융의 활용행태를 살펴봄으로써 주택가격이

급상승한 지역에서 위험한 모기지를 활용하고 있는지를 살펴보고 있다. 미국의

경우에도 2004년 중 지역에 따라 34%까지 상승한 주택가격을 배경으로 전통적

인 고정금리 모기지보다 변동금리 모기지를 비롯하여 원금일시상환형 대출 등

변형된 모기지가 더 많이 활용되고 있음에 따라 연구자들은 차입자 및 금융회사

의 위험관리가 더욱 중요해지고 있음을 지적하였다. 변동금리 또는 원금일시상

환형 모기지와 같이 전통적 고정금리 모기지가 아닌 경우 차입자들은 초기 상환

액이 낮지만 미래 상환액 변동에 대한 부담이 있으며 특히 금리가 상승하는 경

4) Jeffrey W. Gunther and Robert R. Moore, “Has the housing boom increased mortgage risk?” Southwest Economy, Federal Reserve Bank of Dallas, issue 5, September/October 2005.


우 상황은 더욱 어렵게 될 수 있기 때문이다. 변동금리 모기지의 경우 초기 한정

된 기간 동안 유인금리(teaser rate)를 낮게 유지함으로써 고객을 확보하는 데

활용하고 있어 차입자의 상환불능 가능성이 커지게 되어 잠재위험이 증가됨을

지적하고 있다. 이와 같은 경고에도 불구하고 주택가격이 상승하고 있던 2004

년 중 미국시장은 주택가격 상승지역을 중심으로 주택소유율이 현저히 개선되었

으며 주택대출 손실률 또한 상대적으로 낮게 유지할 수 있었다.

그러나 Jeffrey W. Gunther and Robert R. Moore(2005)의 경고는 오래지

않아 현실화되고 있는데, 최근 보도5)에 따르면 최근 2년간 지속된 금리인상기

조에 따라 모기지 금리가 상승함으로써 과거 저금리 상태에서 변동금리대출을 통

해 투자 내지 거주목적으로 주택을 구입한 소유주들이 원리금 상환압박을 받고 있

는 것으로 나타나고 있다. 이에 따라 모기지대출 월 상환금 연체율(delinquency

rate)이 지난 2002년 1/4분기 이후 5년만에 최고치를 기록하고 있는 가운데 은

행 등 모기지 회사들이 주택 소유자들의 파산에 따른 대출채권 부실화 방지를

위해 선제적 대응에 나서고 있는 것이다. Citigroup과 Bank of America 등 모

기지 대출을 영위하는 회사들은 변동금리대출 고객들이 월상환금 연체 등으로

주택을 압류당해 경매위기에 직면하는 것을 회피할 수 있도록 대출잔액 증액,

상환조건 및 대출계약 조정, short sales 주선 등 각종 서비스를 적극 제공하고

있는 것으로 알려졌다. 이에 앞서 2005년 12월말 연방 금융감독당국은 이와 같

은 비전통적인 모기지에 대한 위험관리 가이드라인6)을 제시하는 등 적극적인

관리가 시작되었다.7) 2004년말 현재 미국 주택금융시장에서 평균적인 변동금

5) 한국금융연구원,「미국 은행들. 모기지대출 부실화 선제적 대응」, 국제금융이슈,『주간금융

브리프』제16권 6호, 2007.1.27.6) www.federalreserve.gov/boarddcocs/press/bcreg/2005/20051220/default.htm7) Andrew Olszowy, “Alternative Mortgages; Managed Risk or Gamble?”, Communities

& Banking, Spring 2006.

Ⅰ. 서 론 5

리 모기지는 전체의 35% 수준으로 2006년말 우리나라 주택금융시장의 97.8%와

비교할 때 상대적으로 안정적 상황인 점을 감안하면 국내 금융감독당국 및 금융

회사의 보다 적극적인 대처가 필요한 상황인 것이다.

주택금융은 소득대비 거액의 자금이 소요되는 주택을 마련하는 데 이용하는

금융의 형태로 단기 운영자금을 융통하는 일반 대출과는 현금흐름 및 위험의 특

성에서 큰 차이가 있다. 국민은행 2005년도 주택금융수요실태조사에 따르면 최

근 3년간 연소득대비 구입주택 가격비가 전체 평균 6.2배이며, 서울에 한정하는

경우 8.5배에 달하는 것으로 나타났다. 이는 서울에서 집을 사기위해 한 푼도

쓰지 않고 소득을 모두 저축하는 경우 집값의 변동이 없는 경우 8년 반 동안 자

금을 모아야 한다는 것이다. 통상적인 소득대비 월불입액 한계인 28%를 고려하

는 경우 해당 차입자는 30년 3개월여를 저축해야 원금을 상환할 수 있다는 계산

이 나온다. 물론 이와 같은 단순계산은 소득 및 주택가격이 일정하게 유지되어

야 성립되는 것으로 기간 중 주택가격의 상승률이 임금상승률을 상회하는 경우

기간은 더욱 길어지게 된다.

이와 같은 현상은 국내 주택시장만의 문제가 아니며 기간의 차이가 다소 있을

지 몰라도 대부분의 국가에서 나타나는 현상으로 이와 같은 상황을 극복하기 위

해 모기지 금융은 선진국의 경우 집값의 80% 수준까지 대출이 가능하며 동 자

금을 30년까지 장기로 분할상환하는 방식을 활용하고 있다. 즉, 집값이 더 상승

하기 전에 집값의 20% 수준으로 집을 계약하고, 나머지는 집을 담보로 은행에

서 자금을 융통하여 장기간 차분차분히 원금을 갚아가는 금융제도를 통해 주택

을 마련하고 있다. 아울러 고정금리로 대출함으로써 장기대출에 따른 금리상승

부담을 금융기관에 전가하는 형태로 운영됨에 따라 차입자는 상대적으로 안정적

인 가계운영이 가능하다.

한편, 금융회사 입장에서는 상대적으로 안정적인 주택담보를 확보하고 있으며


주택가격과 상관없는 가계소득을 상환재원으로 이용하고 있는 대출인 관계로 안

정적인 자산운용이 가능하다. 아울러 장기금융에 따른 문제를 해소하기 위해 유

동화 및 모기지보험 등 관련 하부구조가 작동함에 따라 금융시장 내에서 적극적

으로 위험을 축소할 수 있는 여건이 마련되어 있는 것이다. 이에 따라 미국 등

선진국 상업은행들의 자산운용이 모기지를 비롯한 주택금융에 비중을 높게 두고

있다. 실제로 미국 상업은행들은 대출 모기지의 절반 수준을 유동화하고 있음을

감안할 때 자산운용의 2/3 수준이 모기지에 의존하고 있는 것으로 추정할 수 있

다. 모기지의 유동화는 대출실행과 관련된 수수료의 수취는 물론 유동화자산의

관리업무(servicing)까지 지속적으로 수행함에 따라 관리수수료 등 비이자 수익

기반을 형성하는 주요 업무로 이해된다.

이와 같은 전세계 시중은행들의 자산운용방식을 감안할 때 우리나라 시중은행

들의 주택담보대출 확대는 앞으로도 지속적인 추세가 될 것으로 기대된다. 그러

나 현 정부가 지속적으로 추진하고 있는 다양한 가격안정화 조치가 실효를 거둬

주택가격이 하락하는 경우 현행 단기 원금일시상환형 변동금리부 주택담보대출

은, 금융시장은 물론 개별 금융회사에게도 잠재적 위험요소로 인식될 수 있을

것으로 판단된다.

아울러 현행 주택담보대출은 기본적으로 주택가격안정화에 역행하는 구조로

인식되고 있어 향후 정부의 지속적인 주택가격안정화 정책의 시행과 함께 선진

국형 모기지체제가 보다 급속히 확산될 전망이다. 전술한 바와 같이 주택은 국

민소득과 비교할 때 일반국민이 별도의 주택금융 없이 매입하기에는 어려운 상

품이다. 따라서 거액의 자금을 금융기관으로부터 차입한 후 차입자의 근로소득

등을 재원으로 장기에 걸쳐 원금을 상환해 가는 모기지가 발달해 온 것이다. 현

행 국내 주택담보대출과 같이 단기 변동금리 원금일시상환형 모기지는 주택가격

의 상승을 통한 자본차익을 목적으로 단기적으로 투자하고자 하는 투기적 수요

Ⅰ. 서 론 7

에 적합한 구조를 갖고 있음에 따라 동 대출관행의 전환으로 정부가 추구하는

투기적 수요의 억제 및 실수요자에 대한 지원을 확대할 수 있을 것으로 기대된

다. 최근 미국 등 선진국 주택금융시장에도 전통적인 고정금리 장기 모기지 외

에 국내 주택담보대출과 유사한 변동금리부 원금일시상환형 모기지가 급속히 확

대되고 있는데, 이 또한 주택가격의 급등에 따른 투기적 수요에 기인하는 것으

로 판단하고 있어 이에 대한 감독기관의 개입이 확대되고 있다.

따라서 본 보고서는 국내 주택금융시장의 문제점을 살펴본 후 선진국형 주택

금융제도의 원활한 정착을 위한 위험관리방안 및 다양한 활성화 방안을 모색하

고자 한다. 본 보고서의 운영체계는 다음과 같다. 제Ⅱ장에서는 국내 주택금융

시장의 현황 및 문제점을 살펴본다. 제Ⅲ장에서는 장기 모기지 상품의 정의 및

관련 위험에 대해 살펴본다. 아울러 금리위험을 부담하는 주체에 따라 고정금리

형 모기지 상품과 변동금리형 모기지 상품을 설명하고 이에 따른 위험을 분석한

다. 이어지는 제Ⅳ장에서는 주택금융이 성숙된 선진국의 다양한 모기지 활용방

안을 살펴봄으로써 국내 주택시장에 대한 시사점을 도출한다. 제Ⅴ장에서는 모

기지 위험의 체계적 관리 및 활성화를 위해 국내 금융시장에 요구되는 개선방안

을 살펴보고, 마지막 장에서 이에 대한 시사점을 요약함으로써 결론을 맺고자

한다.


Ⅱ. 국내 주택금융시장의 현황 및 특징

1. 국내 주택시장의 현황

주택금융시장에 대한 연구는 기본적으로 주택시장의 변화에 대한 이해로부터

출발할 필요가 있다. 일반적으로 주택금융의 수요를 추정할 때 주택수요의 파생

수요로 보고 궁극적으로 주택수요의 변화가 주택금융의 수요를 결정하는 주요

요소로 보고 있다.8) 따라서 본 소절에는 최근 국내 주택금융시장의 추이를 이해

하기 위해 주택시장의 변화를 살펴보도록 하겠다.

국내 주택시장은 1986년부터 지속적인 상승세를 유지하고 있다. 1980년대 후

반 부동산 붐 이후로 1990년대에는 대부분 가격 하락이 이어졌으나, 외환위기

이후 완만한 가격회복이 이루어짐에 따라 2002년에 주택가격 상승기가 있었으

며, 2006년 후반기에는 주택가격의 상승기가 다시 있었다. 2006년에는, 상반기

에는 이사철과 재건축 규제완화에 대한 기대심리로 강남과 주변지역을 중심으로

주택가격이 크게 상승하였으며 지난 2006년 9월 이후 전세공급의 부족과 은평

뉴타운, 파주 운정지구 고분양가 논란 등으로 주택가격 안정에 불안을 느낀 임

차 거주자들이 매매 수요로 전환하여 매매 시장에 참여함으로써 주택가격이 이

상 급등 현상을 보였다.

국민은행 전국주택가격동향조사에 따르면, 지역별 주택가격은 2006년 현재 86

년 1월 대비 전국 3.1배, 광역시 3.0배, 강남 4.4배 상승한 것으로 나타나 2001년

이후 지역 간 가격 격차가 확대되고 있다. 특히, 2001년 이후 강남지역 아파트

8) William B. Brueggeman and Fisher, Jeffrey D, “Real Estate Finance and Investments,” 12th ed. McGraw-Hill, New York, 2005, p.70.

Ⅱ. 국내 주택금융시장의 현황 및 특징 9

가격의 상승속도가 다른 지역에 비해 빠르게 진행되고 있는데, 전체기간 평균

상승률이 전국 6.9%, 강남 9.1%로 상승률 격차는 2.2%p에 불과하였으나, 최근

5년간 평균 상승률은 전국 10.4%, 강남 16.7%로, 상승률 격차가 6.3%p로 전체

<그림 1> 장기주택가격 추이

40.0

50.0

60.0

70.0

80.0

90.0

100.0

110.0

120.0

1986.12 1988.12 1990.12 1992.12 1994.12 1996.12 1998.12 2000.12 2002.12 2004.12 2006.12

주 : 각 연도 12월 주택가격지수를 바탕으로 그려진 도표임.자료 : 국민은행,『주택가격지수』

<그림 2> 지역별 아파트가격 상승률

자료 : 국민은행(www.kbstar.com)

-20

-10

0

10

20

30

40

50

1987년 1989년 1991년 1993년 1995년 1997년 1999년 2001년 2003년 2005년

전국

서울

강남

강북


<그림 3> 지역별·기간별 평균 상승률

6.97.8

5.5

9.1

11.110.4

13.7

8.6

16.7

12.6

0

2

4

6

8

10

12

14

16

18

전국 서울 강북 강남 수도권

전체평균 5년평균 (01~05)


기간 평균차이보다 약 3배 정도 증가한 것으로 나타나고 있다. 이와 같이 과열

양상을 보이던 재건축 시장은 정부의 재건축 규제 강화조치로 상승세가 다소 주

춤하는 듯 했으나, 최근 호가 위주의 상승을 보였다. 이에 비해 강북지역의 경우

최근 5년간 아파트 가격상승률은 8.6%로 수도권뿐만 아니라 전국 가격상승률보

다 낮은 것으로 나타나고 있다.

규모별로는 2006년 현재 1986년 1월 대비 소형 아파트가 3.04배, 대형 2.82

배, 중형 2.66배로 규모별로 주택가격의 격차는 크지 않으나, 2005년 이후 대형

아파트의 상승률이 중형아파트 상승률을 초과하는 추세를 보이고 있다. 즉, 최

근 5년간 평균 상승률은 대형 11.1%, 중형 10.2%, 소형 10.3%로 대형 아파트의

상승률이 높아지고 있는 것으로 나타나고 있어 전체기간 상승률은 소형아파트가

6.8% 다소 높았으나, 최근 들어 대형아파트 가격의 상승속도가 커지고 있는 것

을 알 수 있다.


<그림 4> 규모별 주택가격 평균 상승률

6.36

6.8

11.1

10.2 10.3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

대형 중형 소형

전체평균 5년평균


이와 같은 최근 주택가격의 변동은 공급의 변동에 따라 쉽게 설명될 수 있는

데, 2002년도 67만호에 달하던 연간 주택건설실적은 참여정부 수립이후 급격히

감소하였으며, 특히 최근 가격상승세를 주도한 수도권 및 서울지역의 주택건설

실적을 볼 때 참여정부 이전인 2002년에 비해 2005년도의 경우 1/3 수준으로

급격히 축소되었으며, 이와 함께 지속적인 규제로 2007년도에는 1/5 수준으로

더욱 위축될 전망이다. 수도권 주택건설 실적 부진으로 인해 전체 주택건설 실

적 중 수도권이 차지하는 비중이 계속 감소하고 지방이 크게 증가하고 있으며,

수도권은 주택공급 부족에 따른 수급불균형 현상이 초래되었고 지방은 공급 과

잉에 따른 미분양 아파트가 증가하면서 수도권과 지방의 양극화 현상이 심화되

고 있는 실정이다.


<표 1> 연도별 주택건설 실적 추이

구 분 2002 2003 2004 2005

전 국 666,541 585,382 463,641 463,641

서 울 159,767 115,755 51,797 51,797

수 도 권 376,248 297,289 197,901 197,901

광 역 시 199,899 168,949 125,699 125,699

지 방 290,293 288,093 265,740 265,740

수도권/전국 56.4 50.8 42.7 42.7

자료 : 건설교통부(www.moct.go.kr)

2. 주택담보대출 시장의 현황

전통적으로 우리나라의 주택금융시장은 국민주택자금 및 주택금융신용 보증

기금으로 이루어지는 공공 주택금융시장과 시중은행, 보험사 등으로 구성되는

민간 주택금융시장으로 구분되어 왔다. 한국주택은행이 민영화되어 국민은행과

통합되기 이전인 외환위기 이전까지 주택금융시장의 80% 이상이 공공부문에 의

해 점유되어 왔던 만큼 주택금융시장의 발전단계나 성숙도는 선진국에 비해 아

주 낮은 형편이었다.

1998년 외환위기 이후 신용위험관리의 중요성이 강조되면서 은행을 비롯한

금융회사들이 상대적으로 부실대출위험이 적은 주택담보대출의 영업을 크게 강

화하고, 더욱이 저금리 현상에 주로 기인한 개인들의 주택대출수요가 크게 늘면

서 주택금융대출 잔액의 비중이 빠른 속도로 증가하였다.

은행권의 주택담보대출은 외환위기 이후인 2000년대 들어 시장규모가 급격한

성장세를 나타내고 있으며, 이러한 빠른 성장의 배경에는 다음과 같은 요인들이


작용하였던 것으로 추정된다. 첫째, 주택금융시장의 규모가 크게 확대된 것은

외환위기 이후 종래의 정부주도에 의한 신용 배분구조가 금융기관의 자율적 기

능, 즉 시장 기능에 의한 배분구조로 전환된 데에서 출발한다. 자금을 운용하는

금융기관의 입장에서 기업대출 중심으로 운영하는 것은 대손위험이 훨씬 크다는

것이 외환위기로 입증되었고, 따라서 상업은행들은 기업대출의 대출비중을 줄여

왔으며 그 대신 가계대출의 노출비중을 높이고, 그 중에서도 대손위험의 위험도

가 상대적으로 낮다고 인식되어온 주택담보대출에 경쟁적으로 뛰어들게 되었기

때문이다. 은행들은 외국의 경험에서 가계대출이 기업대출보다 수익성은 높은

반면, 연체율은 낮아서 훨씬 안전한 자금운용수단이라는 사실을 인식하고 있는

가운데 가계대출위주의 자산운영을 한 국민은행이나 주택은행이 금융위기를 겪

으며 기업대출위주의 자산운영을 해 온 시중은행들을 제치고 초우량은행으로 성

장한 것을 실제로 보면서 대출전략을 수정했던 것으로 이해된다.

결과적으로 외환위기를 겪으며 은행들에 의한 가계부문의 대출금은 주택담보

대출을 중심으로 크게 증가하기 시작하였고, 이러한 추세는 다음 <표 2>에서 확

인할 수 있다. 가계대출은 총액기준으로 1999년～2003년 기간 중 연평균 20.5%

가 넘는 성장세를 보였고, 그 중에서도 은행부문만을 별도로 보면, 동 기간 중

연평균 36.8%라는 초고속 성장을 한 것으로 나타났다. 특히 은행권의 가계대출

이 타 금융기관들에 비해 현저하게 빠른 속도로 증가하게 된 것은 은행들이 이

기간 중에 경쟁적으로 주택담보대출을 확대한 데 기인하고 있다. 아울러 판매신

용까지 포함한 가계신용 총계의 1999년～2003년 기간 평균증가율은 19.5%로

가계대출증가율을 밑돌고 있어 은행들이 외환위기 이후 얼마나 경쟁적으로 가계

대출에 주력했는지를 알 수 있다.


<표 2> 가계신용의 변화 추이1)

(단위 : 조원, %)

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006

가 계 대 출165.8

(-10.3)191.9(15.7)

241.1(25.6)

303.5(25.9)

391.1(28.9)

420.9(7.6)

449.4(6.8)

493.5(9.8)

550.4(11.5)

은 행2) 52.9(-10.4)

76.3(44.2)

107.2(40.5)

156.7(46.1)

222.0(41.7)

253.8(14.3)

276.3(8.9)

305.5(10.6)

346.2(13.3)

저 축 기 관3) 62.2(-16.6)

57.1(-8.2)

50.4(-11.7)

49.3(-2.2)

54.9(11.4)

68.3(24.4)

79.2(16.1)

87.7(10.7)

97.1(10.7)

보 험 기 관4) 21.6(-16.0)

23.5(8.8)

27.1(15.3)

32.6(20.3)

38.7(18.7)

42.9(10.9)

45.3(5.6)

48.2(6.4)

50.9(5.6)

여 신 전 문 기 관5) 12.0(-23.1)

16.2(35.0)

33.6(107)

43.7(30.1)

57.1(30.7)

37.3(-34.7)

26.5(-29)

23.8(-11.3)

25.2(5.9)

국민주택기금 등6) 17.1(25.7)

18.8(9.9)

22.8(21.3)

21.2(-7.0)

18.3(-13.7)

18.7(2.2)

22.1(17.9)

28.3(28.0)

30.9(9.2)

판 매 신 용7) 17.8(-32.0)

22.1(24.0)

25.8(16.9)

38.2(47.7)

47.9(25.7)

26.6(-44.5)

25.3(-5.1)

28.0(10.7)

31.5(12.5)

가 계 신 용 총 계183.6

(-13.0)214.0(16.0)

266.9(25.3)

316.3(25.9)

439.1(28.9)

447.5(1.9)

474.6(6.1)

521.5(9.9)

582.0(11.6)

주 : 1) 각 연도 말 잔액 기준

2) 일반은행, 특수은행 포괄

3) 은행신탁, 상호금융, 상호저축은행, 상호금융, 새마을금고, 우체국예금 포괄

4) 생명보험, 손해보험, 우체국보험 포괄5) 신용카드사, 할부금융사 포함

6) 국민주택기금, 주택금융공사 포함

7) 여전사, 백화점, 자동차사, 가전사 포함

8) ( ) 안은 전년 대비 증가율자료 : 한국은행,『조사통계월보』, 각 연도

최근 은행대출의 가장 두드러진 특징은 가계부문에 대한 은행대출이 크게 신

장한 가운데 주택금융 비중이 크게 높아진 점이다. 지난 2006년 11월말 현재 가

계대출 340.7조원 중에서 213.9조원의 대출이 주택담보대출로 전체의 62.8%를

차지하고 있다. 지난 몇 년간 지속된 정부의 주택가격안정화 대책의 영향으로

주택경기의 급속한 냉각과는 달리 주택금융시장은 아직까지 크게 축소된 것으로

나타나고 있지는 않으나 점진적인 증가율의 감소를 보이고 있는 것으로 분석된


다. 이처럼 가계신용, 그 중에서도 특히 주택담보대출의 비중이 크게 늘어난 것

은 개인에 대한 신용관리 체계가 확립되어 있지 않은 상황에서 은행이 취할 수

있는 전략은 담보를 최대한 확보해 두는 것이며, 가계의 입장에서 담보 제공에

가장 유리한 자산이 주택이나 토지 등의 부동산이었기 때문이다.

<표 3> 은행1) 가계대출2) 중 주택담보대출3)

(단위 : 조원, %)

연 월 2000.12 2001.12 2002.12 2003.12 2004.12 2005.12 2006.12

가 계 대 출 107.2 156.7 222.3 253.8 276.3 305.5 346.2

주 택 담 보 대 출 51.2 83.5 131.6 150.2 169.6 190.1 217.0

주택담보대출 비중 47.8% 53.3% 59.2% 59.2% 61.6% 62.2% 62.7%

주 : 1) 일반은행(시중은행, 지방은행), 특수은행과 외국은행 국내지점을 포함

2) 은행계정과 신탁계정의 가계에 대한 대출을 포함

3) 은행계정의 가계일반자금대출금 중 주택담보대출 및 주택자금대출의 합계자료 : 한국은행,『조사통계월보』, 각 연도

주택담보대출의 증가세는 은행권에 한정된 것이 아니며, 외환위기 이후 풍부

한 유동성을 배경으로 제2금융권 및 보험회사를 포함하여 전금융권에 확산되어

2006년 11월말 기준으로 275.7조에 달하였다. 제2금융권 금융회사들은 아직까

지 은행권의 대출 규모 및 증가세에 못 미치지만, 지역밀착형 비즈니스를 수행

하는 금융회사들로서 선진국의 사례에서와 같이 동 부문의 자산운용 확대에 유

리한 입장에 있다. 2006년 11월말 기준으로 금융권 전체 주택담보대출 잔액은

275.7조원으로 은행 215.1조원(78.0%), 비은행 46.6조원(16.9%), 보험 14.1조원

(5.1%)으로 구성되었으며, 특히 2005년말 대비 은행이 13.1% 증가한 데 비해 비

은행권의 18.3% 증가세가 두드러졌던 것으로 분석된다.


<표 4> 금융권 주택담보대출 잔액 추이

(단위 : 조원, %)

구 분 ‘04년말 ‘05년말 ‘06년말’05년말 대비

증가액

은 행 169.9 190.2 217.0 26.8

보 험 12.2 13.6 14.3 0.7

저 축 은 행 3.8 4.4 2.2 -2.2

상 호 금 융1) 23.7 26.7 31.8 5.1

새 마 을 금 고 7.2 8.1 9.2 1.1

여 신 전 문 사 - 0.2 1.0 0.8

계 216.8243.2(12.2)

275.5(13.3)

32.3

주 : 1) 신협, 농협, 수협, 산림조합.자료 : 금융감독원(www.fss.or.kr)

3. 한국주택금융공사의 설립

주택금융에 대한 수요가 급증하면서 상대적으로 불안정한 구조를 지닌 단기

변동금리부 원금일시상환형 주택담보대출이 확대됨에 따라 정부는 미국 등 선진

국 시장에서 일반화된 장기 모기지의 국내 정착을 위해 유동화전문기관인 한국

주택금융공사를 설립하였다. 주택금융공사는 저당채권 유동화를 통해 조성된 저

렴한 자금을 이용하여 국민들에게 장기 모기지 상품을 제공함으로써 주거복지를

향상시키고 금융시장 및 주택시장의 건전한 발달을 도모하기 위하여 미국의

Fannie Mae를 모델로 2004년 3월 설립되었다. 이로써 주택금융시장의 규모가

확대되고 주택금융시장이 과거의 공급자 우위의 시장구조에서 탈피하여 수요자

중심의 시장으로 재편됨에 따라 국내 주택금융시장에서도 장기 모기지 발행을

통한 선진국형 주택금융이 공급될 수 있게 되었다.


MBS제도는 외환위기 직후 도입되었는데, 초기에는 민간회사인 한국주택저당

채권유동화주식회사(이하 KoMoCo)에 의해 주도되다가 2004년 3월 KoMoCo가

정부 100%출자회사인 한국주택금융공사(KHFC)로 확대․개편됨에 따라 현재는

주택금융공사가 주도하고 있다. 기존 KoMoCo가 주도하던 MBS시장은 국내 주

택금융시장에 상품성 있는 유동화증권을 만들 수 있는 장기 모기지가 적어 유동

화시장이 정체하고 있는 현실을 감안하여 주택금융공사는 장기 모기지 상품을

공급할 수 있는 여건을 조성하였다. 이에 따라 주택구입자에게는 차환 위주의

단기 대출에서 발생하는 일시상환의 위험에서 벗어나 장기 대출의 기회를 저리

로 제공하고, 주택자금을 공급하는 금융회사에게는 장기 대출이 안고 있는 유동

성 비율 규제와 BIS 자기자본 비율 규제 상의 문제점을 해결하는 동시에 장기

대출에서 발생하는 자금 운용의 어려움을 해소할 수 있게 되었다. 이를 통해 조

성된 MBS에 투자하는 투자자에게는 주식이나 채권 등 기존의 금융자산과는 상

이한 위험 구조를 가진 독특하고 새로운 금융자산을 추가적으로 제공하여 투자

의 기회를 확대시키고 위험관리를 용이하게 할 수 있게 하는 혜택을 제공하는

한편, 국가 경제 전체로도 미성숙한 장기 국채 시장을 대신하여 장기채권시장의

정착을 선도할 수 있는 계기를 제공할 수 있을 것으로 기대되어졌다.

장기 모기지에 대한 소비자들의 인식부족 및 장기 금융시장의 미발달, 설립

후 지속된 정부의 주택관련 규제 등 부정적인 환경에도 불구하고 한국주택금융

공사에 의한 장기모기지론의 공급규모는 2007년 1월말 현재 누적잔액이 6.2조

원에 도달하는 성과를 나타내고 있어 원만한 정착이 되고 있는 것으로 평가되고

있다. 이와 같은 성과는 장기주택자금대출에 대한 납입이자의 소득공제 폭 확

대, LTV제한의 완화, Mortgage․MBS Swap 등 다양한 유인이 제공된 데 일부

기인하고 있는 것으로 보인다. 2003년의 경우 KoMoCo가 2회에 걸쳐 발행한

MBS는 3,266억원으로 주택담보대출 순증액 21.3조원의 2%도 커버하지 못한 것


0

1,000

2,000

3,000

4,000

5,000

6,000

7,000

8,000

2004.3 7 11 3 7 11 3 7 11

5.40%

5.60%

5.80%

6.00%

6.20%

6.40%

6.60%

6.80%

7.00%

기표금액 적용금리

과 비교할 때, 2005년 들어 주택담보대출 순증액이 감소추세로 돌아선 가운데

2007년 2월말까지 한국주택금융공사의 22차례에 걸친 8.98조원의 MBS발행은

괄목할 만한 성장으로 볼 수 있다.

<그림 5> 보금자리론 판매실적

자료 : 한국주택금융공사(www.khfc.co.kr)

<표 5> 보금자리론(모기지론) 판매실적

(단위 : 백만원)

2004 2005 2006 2007. 1월 누 계

기표 금액 33,320 42,192 13,868 2,414 91,794

누적 잔액 28,735 64,081 63,535 624,048 624,048

주 : 1) 기표금액은 모기지론 판매기관에서 실제 판매한 자료를 집계한 수치임.


2004.3 7 11 2005.3 7 11 2006.3 7 11


<표 6> MBS 발행 실적

(단위 : 백만원)

2000～2003 2004 2005 2006 2007. 2월 계

발행 금액 28,764 30,160 38,610 17,524 3,486 89,780

주 : 1) 2004년 이후 발행누계


한국주택금융공사 장기모기지론의 대출금액은 건당 평균 6,953만원이었고,

1억 원 이상의 대출건수가 36.2%를 점하고 있어 대출금액도 이전의 장기주택자

금대출이나 국민주택기금의 건당 대출금액보다 훨씬 많은 건당 대출실적을 보이

고 있다. 한편 거치기간의 유무 여부는 대출 수요자의 선택사항인데 전체 대출

자 중 48%가 거치기간을 선택하였고, 나머지 52%는 거치기간을 선택하지 않았

다. 거치기간을 선택한 가구들의 비중이 대출금 1억 초과 가구에서 많이 나타나

고 있는 점을 볼 때 아직도 주택구입자들이 월상환 부담을 강하게 느끼고 있는

것으로 보인다.

<표 7> 모기지론 대출원금 분포

(단위 : 건, 억원)

구 분 건 수 액 비

1.5억 초과 ～2억 이하 1,165 2,054 13.7%

1억 초과 ～ 1.5억 이하 2,713 3,376 22.5%

0.5억 초과 ～ 1억 이하 8,659 6,317 42.2%

0.5억 이하 9,009 3,234 21.6%

합 계 21,546 14,981 100.0%



주택금융공사의 모기지를 이용하는 소비자 성향을 분석하기 위해 대출조건을

보면, 우선 50% 초과 70% 이하의 LTV 점유비중이 87.7%로 압도적으로 나타나

기존 주택담보대출보다 높은 LTV가 장기모기지를 선호하는 가장 중요한 요인으

로 추정된다. 대출기간은 20년 만기를 선택한 경우가 86.6%로 압도적이었고,

20% 원금의 만기 일시 상환옵션을 선택한 경우는 25.5%에 그쳐 상당수 대출자

들은 원리금 균등분할 상환방식을 선호하는 것으로 나타나 모기지론이 장기주택

금융대출상품의 표준화에 기여하고 있는 것으로 나타났다.

<표 8> 모기지론 LTV 분포

(단위 : 건, 억원)

구 분 건 수 액 비

60% 초과 ～ 70% 이하 9,505 6,907 46.1%

50% 초과 ～60% 이하 8,352 6,232 41.6%

40% 초과 ～50% 이하 1,794 1,002 6.7%

30% 초과 ～40% 이하 898 464 3.1%

20% 초과 ～ 30% 이하 577 258 1.7%

10% 초과 ～20% 이하 330 101 0.7%

10% 이하 90 17 0.1%

합 계 21,546 14,981 100.0%


이 같은 대출특성을 살펴본 결과, 한국주택금융공사에 의한 장기 모기지론은

기존의 시중은행 주택자금대출과는 다른 특성을 갖고 있는 것으로 보인다. 우선

모기지론의 도입으로 주택자금대출의 대출기간이 장기화되고 있으며, 또한 대출

이 장기로 이루어지면서도 대출금리는 기존의 장기대출금리보다 오히려 낮아져

장단기 주택대출상품간 이자율 스프레드가 줄어들고 있는 것으로 나타났다.


LTV는 50% 이상으로 높아져 주택구입자의 자금부담 해소에 실질적인 도움을

주는 방향으로 주택대출시장이 변화하였고, DTI 한도를 설정함으로서 모기지론

의 대손위험을 최소화시키는 장치를 마련하는 등 주택금융제도의 선진화에 본연

의 역할을 수행하고 있는 것으로 보인다.

4. 주택담보대출 상품의 현황

1) 시중은행의 모기지 상품

본 절에서는 현재 시중은행에 시판되는 모기지 상품들을 살펴보고 있다. 전술

한 바와 같이 외환위기 이후 자산운용 수단의 제한으로 모기지 상품에 대한 시중

은행들의 관심이 증대되고 있어 금융회사별로 다양한 모기지 상품들이 개발․운용

되고 있다.

가. 하나은행

(1) 자동상환마이너스 모기지론

자동상환마이너스 모기지론은 통장대출 방식이면서, 한도가 자동적으로 감액

되는 상환방식의 모기지론 상품이다. 대출기간 중 언제든지 자금을 상환가능하

며 필요시에는 대출한도만큼 인출할 수도 있다. 단, 은행에서 정하여진 한도 미

사용수수료가 부과될 수 있다. 한도분할감액방식 선택 시 약정한도의 80%에서

실제 사용한 대출 평잔의 차액부분만큼 0.3%의 수수료가 부과되며 설정비를 은

행이 부담하는 경우에는 수수료율이 0.5% 부과된다.


(2) 하나 Self-design 모기지론

하나 Self-design 모기지론은 대출기간 중에 대출을 받은 주택 구입자가 원

하면 고정금리대출을 변동금리대출로, 변동금리대출을 고정금리대출로 변경할

수 있는 상품이다. 고정금리 약정기간 종료 후에는 변경 시점의 3개월 변동금리

가 적용되며, 반대로 변동금리기간 중 고정금리로 바꾸는 경우에는 변경신청 시

점에 고시되는 고정금리가 적용된다.

(3) 하나 금리상한 모기지론

대출 차입자가 모기지론의 대출 금리의 상한선을 정하여, 변동금리일지라도

금리의 상한선을 정하여 두어 금리의 리스크를 은행이 갖고 있는 모기지론 상품

이다. 3개월 CD금리로 적용하되 대출금리가 설정한 상한선 이상 상승 시에도

상한선금리가 적용이 가능한데, 예를 들어 최초 대출금리가 5.5%이고, 상한선

을 6.5%로 설정하는 경우 CD금리상승으로 대출금리가 6.5% 초과하게 되면 3개

월 CD연동부 대출금리 -6.5%만큼 이익을 얻게 된다. 최고금리는 6.5%이므로

금리리스크 헷지가 가능하며, CD금리 하락 시 고객은 저금리가 적용되므로 이

익이다.

나. 우리은행

(1) 옵션富 우리-모기지론

옵션富 우리-모기지론은 만기상환금액을 원금의 50%까지 지정할 수 있으며,

순차적으로 년 2회에 한해 매년 대출원금의 10% 범위에서 자유롭게 상환할 수

있는 모기지론으로 조기상환에 대한 부분을 완화해주는 모기지론이다. 옵션富

우리-모기지론의 경우 대출상환스케줄의 연장 및 단축이 가능하다.


(2) 아파트 파워론 I, Ⅱ, Ⅲ

아파트 파워론 I, Ⅱ, Ⅲ은 주택의 종류 중에서 아파트만을 담보의 대상으로

하는 상품으로 아파트 담보에 대한 금리혜택을 주고 있다. 아파트 파워론 Ⅱ는

20세 미만 3자녀 이상 가정에 대한 0.5% 금리우대상품으로 2006년 11월 6일 현

재 CD금리 기준으로 최저금리 5.28%까지 가능하며, 보험가입으로 대출한도 증

액이 가능하다. 아파트 파워론 Ⅲ는 대출취급 1년경과 후부터 기준금리 변경 선

택권을 대출 차입자에게 부여하고 있으며, 만기일시상환 지정비율을 60%까지

가능하게 하여 매월 상환금액을 대폭 경감할 수 있다. 또한 중도상환수수료 없

이 대출금액의 20% 내 자율상환이 가능하며 CD연동대출, 1년, 2년, 3년, 5년

변동금리부 대출 등 다양한 기준금리 선택이 가능하다.

다. 국민은행

(1) KB스타 모기지론

KB스타 모기지론은 변동금리형 모기지론으로 근저당권 설정비 은행부담에 따

른 가산금리를 미적용하는 모기지론이다. 적용금리는 주단위로 변동하는 기본금

리를 중심으로 조정주기를 3개월, 6개월, 12개월로 다양화하고 있다. 대출기간

은 최장 3년까지의 거치기간을 포함하여 최저 3년 이상 최장 35년 이내 분할상

환대출이며, 분할상환방법은 원금균등, 원리금균등, 고객원금지정, 할부금고정

분할상환 방법 중 선택할 수 있다.

(2) KB소득공제 장기주택대출

KB소득공제 장기주택대출은 상환방법과 주기별 변동금리 선택이 가능한 근로

자를 위한 장기주택자금대출이다. 무주택 세대주인 근로소득자가 취득당시 주택

의 기준시가 3억원 이하 전용면적 85㎡ 이하의 주택을 소유권 이전 후 3개월 이


내에 주택구입을 목적으로 15년 이상, 거치기간 3년 이내의 주택담보대출을 신

청한 근로자에게 혜택을 주는 모기지론이다. 대출대상 주택은 공부상 주택이고

실제 주거용으로 이용되는 주택으로 국민주택규모(85㎡) 이하이어야 하며 복합

용도 건물인 경우 주거전용면적이 건물전용면적의 1/2 이상이어야 한다. 대출금

액은 매매(분양)계약서상 매매금액의 100%와 담보평가금액 중 적은 금액이 기

준이 되며, 담보일부 부족분은 주택금융신용보증서의 활용이 가능하다.

라. SC 제일은행

(1) 혼합금리 퍼스트홈론

혼합금리 퍼스트홈론은 금리 혼합방식의 모기지론으로 상환방식을 대출차입

자가 고정금리를 선택하였을 경우, 현재는 고정금리 선택이 유리하나 장기적으

로 볼 때 금리하락에 대해 염려하는 대출차입자를 위하여 대출초기 일정기간은

고정금리를 선택하고 나머지 잔여기간은 변동금리를 선택할 수 있도록 함으로써

대출차입자의 금리선택의 폭을 확대시킨 상품이다.

(2) 거치식 퍼스트홈론

거치식 퍼스트홈론은 주택공사에서 제공하는 보금자리론에 거치기간을 설정

하여 월상환액의 부담을 줄여주는 상품으로 대출기간이 10년 이상 30년 이하의

대출로서 초기 10년 이내의 거치기간 설정이 가능하고, 거치기간 동안에는 이자

만 납부하며 잔여기간 동안은 매월 원리금 균등분할상환하며 대출 만기일에 원

금 50% 금액 범위 내 일시상환도 가능한 대출 상품이다. 동 상품의 경우 대출차

입자의 상환계획에 맞추어 대출기간을 선택할 수 있는 특징이 있으며 대출금 상

환계획에 맞추어 대출기간을 10년 이상 30년 이하 연단위로 폭넓게 선택이 가능

하다. 또한 10년 이상의 장기대출이므로 초기 원리금 상환금액 부담이 적고, 거


치기간 동안은 이자만 납부하면 되므로 초기 금융비용 부담이 적다. 대출 만기

일에 원금 50%범위 내 일시상환이 가능하여 매월 원리금 상환부담을 경감할 수

있는 대출이다.

마. 기업은행

(1) 마이플랜 모기지론

마이플랜 모기지론은 대출차입자가 모기지를 대출하는 데 있어서, 금리 및 상

환주기 등을 자신의 라이프 플랜에 맞추어 선택가능하게 하고 있다. 다양한 금

리선택이 가능하여 고정금리와 변동금리 효과를 동시에 만족시켜주고 있다. 다

양한 원금상환주기(1개월, 3개월, 6개월, 1년)와 대출만기(3, 5, 15년)로 선택의

폭을 넓혀주고 있다. 아울러 금리변동 리스크의 회피가 가능하여 3년경과 후 갈

아타기를 하여 금리리스크 헤지가 가능하고 3년 또는 5년의 거치기간 동안 고정

금리 후 남은기간에는 변동금리의 적용이 가능하여 실질금리 인하 효과가 있다.

또한 장기 생활설계가 가능, 최장 15년 만기로 거치기간 경과 후 원금균등분할

상환으로 일시상환에 따른 자금 부담을 덜고 매월 자금계획 수립 설계가 가능한

장점이 있다

(2) fine 장기주택담보대출

fine 장기주택담보대출은 대출차입자가 자금계획이나 라이프사이클에 따라

대출기간, 상환방법, 상환주기를 자유롭게 선택할 수 있는 “맞춤식 대출 상품"

으로 부담 없는 상환조건을 특징으로 하고 있다. 상환기간은 최장 30년, 거치기

간 5년 이내이며 최저수준의 대출금리, 근로소득 공제 최고 1,000만원까지 가능

하다.


바. 외환은행

(1) 장기주택담보대출(YES 장기모기지론 I, Ⅲ)

YES 장기모기지론 I, Ⅲ은 3개월 변동금리를 적용하여 저금리 30년 분할상환

하는 모기지론으로 상환이 가능한 장기주택담보대출로 근로소득공제가 가능한

대출상품이다. 담보의 형태별로 대출기간이 달라지는데, 대출기간 10년 이상∼

15년인 경우 아파트, 단독주택(다가구 제외), 연립주택을 담보 제공하는 개인에

게 가능하고, 대출기간 15년 초과∼30년인 경우 아파트를 담보 제공하는 개인에

게 가능하다. 상환방법은 3년 거치 후 매년 원금불균등 분할상환(재연장 포함하

여 최장 30년까지 연장)방법이며, 대출금의 1/2은 매년 원금불균등 분할상환하

고 나머지 1/2은 만기일시상환(재연장 포함하여 최장 20년까지 연장)한다.

(2) 장기주택담보대출(YES 장기모기지론)

YES 장기모기지론은 금리우대를 우대항목에 따라 최대 0.9% 우대해 주는

모기지론으로 다른 조건은 YES 장기모기지론들과 조건이 거의 같다.

사. 삼성생명

(1) 삼성생명 모기지론 CD/국고채 연동형

삼성생명에서 취급하는 모기지론은 대상주택을 APT로 한정하고 있는 상품으

로 변동금리형 대출상품이며, 거치기간을 정하여 거치가 가능한 모기지론 상품

이다. 대출기간은 15년, 20년, 30년이며, 상환방법은 1년 또는 3년간 거치가 가

능하며 매월 원리금균등분할상환할 수 있다. 30년형을 제외하고 대출금의 30%

는 일시상환하고 나머지 70%를 매월 원리금균등상환할 수 있다.


(2) 삼성생명 모기지론 자유입출금형

삼성생명 모기지론 자유입출금형은 담보물건을 아파트로 한정하고, 대출받고

자 하는 차입자에게 제공되는 대출상품으로 마이너스통장의 형태로 자유입출금

형의 모기지론이다. 대출한도는 담보가의 60% 이내(최저 2천～최고 5억)로 담

보, 고객신용, 소득 및 부채 등에 따라 차등 적용된다. 대출기간은 15년, 20년,

30년에서 선택할 수 있으며 상환방법 3년 또는 5년 거치 후 매월 원리금균등 분

할상환한다.

아. LIG 손해보험

(1) 장기아파트론

장기아파트론은 담보물건을 아파트로 한정하고, 근저당설정비 전액을 면제

해 주고, 감정비, 취급수수료를 면제해 주는 모기지론이다. 대출기간은 5, 12,

15년 중 선택하고 상환방법 또한 만기일시상환 또는 원금 균등분할 상환 중 선

택할 수 있다. 근저당설정비는 회사가 부담하여 면제해 주고, 이와 함께 취급수

수료 및 감정비용도 면제해 준다. 단, 중도상환수수료가 있다.

2) 주택금융공사의 모기지 상품

가. 보금자리론

한국주택금융공사는 국내 주택시장에 선진국형 장기모기지 상품을 도입할 목

적으로 설립되었으며 보금자리론이 대표상품이다. 별도의 판매망이 없는 주택금

융공사의 입장에서는 2006년 기준으로 공사와 협약한 14개의 시중은행과 4개의

생명보험사를 통해 상품을 판매하고 있다.

주택금융공사의 보금자리론은 최대 대출 한도가 3억원이며, 최소 대출한도는


2천만원이며, 집값의 최대 70%까지 대출을 실행하고 있으며, 시장금리가 상승

하여도 이자의 부담이 전혀 변하지 않는 고정금리 대출 상품이다.

주택금융공사의 LTV는 대출취급시점 현재 주택의 담보가치에 근거하여 산정

하고 있으며, LTV 비율 기준에 의하여 산정한 최대 대출금액 내에서 결정하는

데, 주택형태 및 DTI 기준비율 충족 여부에 따라 차등적용하여 최대 70%까지

대출이 가능하다. 주택금융공사가 산정하는 LTV 기준은 일반은행의 기준과 유

사한데 (대출금액 + 선순위채권 + 임차보증금 + 최우선변제 소액임차보증금) / 주

택의 담보가치로 계산된다.

<표 9> 보금자리론의 상품개요

조 건 상세 내용

대출만기

10년, 15년, 20년, 30년- 대출만기 시 연령은 만 75세 이내- 연령이 만 55세(만 45세) 이하인 경우에 한하여 20년(30년) 만기 선택 가능- 만 55세 이상 차입자의 경우 DTI 요건 충족 여부에 불구하고 20년 미만 설정

대출금리

고정금리- 10년,15년,20년,30년 만기조건에 따라 각각 공사에서 제공하는 기준 금리 적용- 차입자가 근저당권 설정비 부담(동일 금융기관 대환으로 설정비 미발생의 경우

포함) 시 대출금리를 0.1% 할인- 차입자가 이자율할인옵션을 선택하여 대출원금의 0.5%를 취급시점에 지급 시

대출금리를 0.1% 할인

상환조건

매월 원리금균등분할상환 또는 매월 원금균등분할상환- 거치기간 최장 3년 선택 가능(연 단위 선택) 만기일 지정상환옵션 선택 가능- 대출원금의 75%(10년만기), 60%(15년만기), 50%(20년만기), 30%(30년만기)를

상한으로 설정 가능- 단, 만기일 지정상환을 선택할 경우 향후 일부 중도상환 시 만기일 지정상환금액

에서 우선 차감하여 매월 원리금상환액 재산정

조기상환수수료

+ 1년 이내 2.0%, 3년 이내 1.5%, 5년 이내 1.0%



<표 10> LTV 비율

구 분 DTI 충족 시

DTI 미충족 시임 차가 없을 때 임 차가 있을 때

아 파 트 70%60%

60%연립·다세대주택 65%

단 독 주 택 65% 65%


주택금융공사는 LTV 제한뿐 아니라 모든 대출에 대하여 DTI1과 DTI2를 산정

하여 충족 여부를 확인하여 대출을 실행하고 있다. 이 때 소득공제요건 충족 시

세금감면효과를 감안하며 배우자에 한하여 연대보증인이 있는 경우 연대보증인

의 월소득 및 부채상환액을 합산하여 산출한다. DTI1은 외국에서는 PTI(payment

to income)로 불리는 비율이며 당해 보금자리론의 매월 원리금상환액 대비 월

소득으로 산정한다. DTI2는 외국에서 일반적으로 DTI로 당해 보금자리론의 매

월 원리금상환액 및 기타부채 이자상환 추정액을 합산한 부채총액 대비 월 소득

으로 계산된다.

<표 11> DTI 기준비율

DTI 1 DTI 2

기준비율 33% 이내 40% 이내



나. 금리우대보금자리론

금리우대보금자리론은 저소득자와 무주택자를 대상으로 전용면적 85㎡ 이하의

주택을 최대 3억원까지 소득수준에 따라 금리를 0.5~1.0%p 정도 우대해 주는

모기지론의 상품이다. LTV는 70% 정도이고, DTI를 DTI1 42%, DTI2 46%로서

우대해 주며 2006년 10월 31일까지 한시적으로 판매되었다.

<표 12> 금리우대보금자리론 상품의 개요

구 분 내 용

차 입 자조 건

저 소 득 자 최근 연소득 2천만원 이하

무 주 택 자대출신청일 현재 무주택자,본건 대출로 주택을 구입해도 1주택자인 자

연 령 만 20세 이상 65세 이하

담보주택조 건

주 택 가 격 시가 3억원 이하

주 택 면 적 전용면적 85㎡ 이하

주 택 유 형 아파트, 연립주택, 다세대주택, 단독주택

대출상품조 건

대 출 금 리 고정금리

대 출 만 기 10년, 15년, 20년(거치기간 1년 선택 가능)

상 환 방 식- 원리금 균등분할상환- 만기일시지정상환옵션 선택 가능(대출원금의 30% 내)

지 금 용 도 구입용도

대 출 한 도 최고 : 1억원, 최저 : 1천만원

L T V 아파트 : 70%, 기타주택 : 65%

D T I DTI1 : 42%, DTI2 : 46%

중도상환수수료 1년 이내 2%, 3년 이내 1.5%, 5년 이내 1.0%

대 출 이 용 횟 수 1회

소 득 공 제 요건 충족 시 최대 1천만원

대출취급 및

유 동 화

유동화 대출취급공사 보금자리론 취급기관 중에서 별도 선정한 기관이 취급

유 동 화 공사가 매입하여 유동화



<표 13> 현행 모기지론과 금리우대모기지론의 차이점

구 분 행 보 자리론 리우 보 자리론 차이

대 출 만 기 - 10, 15, 20, 30년 - 10, 15, 20년 대출만기 축소

대 출 금 리

- 6.30%(10년 만기)

- 6.40%(15년 만기)

- 6.50%(20년 만기)

- 6.55%(30년 만기)

- 소득수준에 따라

0.5～1.0%p 우대적용금리 우대

상 환 조 건원금, 원리금균등분할

(거치기간 최장 3년)

원리금균등분할

(거치 1년)

원리금균등분할상환만 가능

(거치기간 축소)

신 청 자 격 - 소득증빙 가능자 - 연 2천만원 이하 소득상한 설정

자 금 용 도 - 구입/보전/상환용도 - 구입용도로 제한 용도 제한

담 보 주 택 - 시가 6억원 이하- 시가 3억원 이하

(전용면적 85㎡ 이하)

가격상한 축소

규모기준 추가

대 출 한 도 - 최대 3억원 - 최대 1억원 대출한도 축소

DTI 비율

- DTI1 : 33% 이내

- DTI2 : 40% 이내

- DTI1 : 42% 이내

- DTI2 : 46% 이내 적용기준 완화

(소득공제 여부 불문)(소득공제요건 충족시 각각 4% 상향)

주 택

보 유 수

무주택 또는 1주택

- 대체취득을 위한 일시

적 2주택

- 무주택 또는 1주택대체취득을 위한 일시적

2주택 불허

이 용 횟 수 - 제한 없음 - 1회로 제한 이용횟수 제한


다. 중도금 연계 보금자리론

주택금융공사의 중도금 연계모기지론은 모기지론으로의 전환을 특약한 중도

금대출에 대하여, 아파트가 준공된 후 저당권이 설정되어 모기지론으로 전환되

기 전까지 주택금융공사에서 관리하고 있는 주택신용보증기금에서 그 보증을 연


계, 합성한 상품이다. 신규 아파트의 경우 준공되어 등기가 될 때까지 피분양자

는 장기모기지론을 얻을 수 없기 때문에 모기지론 전환특약부 대출을 시행하여

주택준공 후 모기지론으로 전환할 것을 대출 취급시에 특약한 대출이다. 만기,

금리, 상환조건, 담보 등의 대출조건이 저당권 설정 시점을 기준으로 일시에 변경

된다. 동 상품은 공사가 모기지론을 양수하여 유동화(증권화)하는 것을 목적으

로 하는 대출로서 공사와 금융기관 간에 기본업무협약 및 대출양수확약을 체결

하여 운영하는 대출이다.

<표 14> 보금자리론 상품개요

구 분 도 출 보 자리론

대 출 만 기표준 3년

(공사기간에 따라 단축․연장 가능)10년, 15년, 20년, 30년

상 환 방 식 (매월) 이자 상환(매월) 원리금균등분할상환 또는

원금균등분할상환

대 출 담 보 주택보증서 저당권 설정

대 출 한 도최대 3억원 이내

분양가 기준 최고 70%

최대 3억원 이내

주택가격(시세) 기준 최고 70%

중도상환수수료 은행 결정 공사 보금자리론과 동일


5. 주택담보대출의 특징

선진국의 사례를 통해서 볼 때 국내 은행의 주택담보대출 비중이 증가하였다

는 사실만으로 문제가 될 수준은 아니다. 그러나 동 대출의 증가속도가 문제될

수 있으며 이에 따른 대출자산의 질적 수준 및 대출상품의 구조에서 발생되는

문제 등으로 주택담보대출에 대한 감독당국의 우려가 높아지고 있다.


아래 <표 15>에서 보는 바와 같이 미국 상업은행들의 경우도 전체 대출금액의

60% 이상을 부동산담보대출에 운용하고 있다. 이 중 상업용 부동산 모기지가

20% 수준으로 추정하는 경우 전체 대출의 50% 수준을 주택담보대출인 모기지

로 운용하고 있는 것으로 추정된다. 이에 비해 국내 일반은행의 주택담보대출은

전체 대출의 30%를 상회하는 정도로 전체 자산운용에 대한 비중만으로 볼 때

그리 큰 규모는 아니다.

<표 15> 미국 상업은행들의 주요 재무제표

(단위 : 억달러)

2005년 2006년

3/4분기 2/4분기 3/4분기

자 산 총 액 107,007 115,240 117,577(9.9%)

대 출 총 액 65,771 70,600 71,693(9.0%)

부 동 산 담 보 대 출 40,636 43,848 44,573(9.7%)

상 공 업 대 출 10,497 11,644 11,883(13.2%)

소 매 대 출 9,328 9,331 9,551(2.4%)

자 기 자 본 총 액 10,970 11,837 12,294(12.1%)

예 금 총 액 69,690 75,048 75,785(8.7%)

부 실 채 권 발 생 액 4,871 4,914 5,272(7.8%)

ROA(%) 1.31 1.34 1.29

주 : ( ) 안은 3/4분기 대비 증가율임.

자료 : Quarterly Banking Profile 2006, FDIC

미국 등 선진국 모기지 시장은 오랜 경험 및 정부의 지속적인 지원, 금융시장

의 발달 등을 배경으로 국내 금융회사들의 주택담보대출과는 성격이 다른 장기

모기지를 주요 상품으로 구성하고 있다. 장기모기지 상품의 기본 구조는 30년에


달하는 장기만기구조와 원리금분할상환, 고정금리 등을 특징으로 하고 있다. 이

에 비해 국내 금융회사들의 주택담보대출은 평균 3년만기의 단기대출로 변동금

리, 만기 시 원금일시상환하는 일반 대출과 같은 구조를 갖고 있다. 이와 같은

상품간의 차이는 주택을 담보로 하고 있다는 점에서만 유사점을 갖고 있지 실제

로 관련 위험의 종류 및 위험의 분산, 현금흐름구조 등을 감안할 때 상품으로서

는 크게 상이한 상품으로 이해될 수 있다.

물론 이와 같은 상품구조 하에서 금융회사의 대출심사 또한 선진국의 체계화

된 심사기준과는 크게 차이가 있어 왔다. 기본적으로 선진국의 장기 모기지는

주택을 구입하고자 하는 사람들이 장기로 거액을 대출하여 차입자의 월급 등 소

득을 상환재원으로 하여 꾸준히 원금을 분할상환하는 대출이다. 따라서 대출심

사에 있어 무엇보다 중요한 항목은 차입자의 소득이 향후 대출금의 원금상환에

충분한지를 심사하는 소득대비 상환액(payment to income ratio, 이하 PTI)의

규모가 되어왔다. 최근 주택금융관련 정부규제가 확대되면서 소득대비 부채비율

(debt to income ratio, 이하 DTI)이 강조되기 시작하였으나 아직까지 중요한

심사기준으로 자리잡지 못하고 있는 실정이다.

이에 비해 단기 대출인 만큼 만기 시 채권확보를 목적으로 담보비율(loan to

value, 이하 LTV)에 대한 심사는 상대적으로 강조되어 왔으며, 금융감독기관들

또한 동 비율을 이용하여 대출총액을 조절하는 수단으로 활용하여 왔다. 그러나

선진국의 경우 LTV는 대출금액의 크기를 결정하는 수단으로 이용할 뿐, 실제로

낮은 부도율을 감안할 때 대출심사의 주요 항목으로 역할을 수행하지 못하였다.

특히 다양한 정부지원 및 민간 모기지 보험회사의 활용으로 일부의 경우 LTV가

95% 이상으로 확대되기까지 하는 등 대출심사에서 역할이 제한적인 항목으로

이해되고 있다. 아울러 주택금융의 확대가 주거복지를 신장하는 데 주요한 역할

을 수행한다는 기본 원리에 입각하여 우리나라와는 달리 대부분의 선진국에서는


동 비율에 대한 제한을 적극적으로 활용하는 사례가 적었다.

아울러 정부주도의 모기지 유동화기관이 발달한 미국 등에서는 차입자의 금리

위험을 낮추기 위해 고정금리 모기지를 적극적으로 활용하고 있다. 전술한 바와

같이 선진국의 모기지는 30년 동안 안정적으로 차입자가 수입의 일부를 상환재

원으로 활용하여 주택을 마련하고 있기 때문에 금리변동에 따른 상환금의 변동

성이 국민들의 가처분소득을 변화시키는 위험을 금융권에서 분담하는 고정금리

체제를 선호해 왔던 것으로 이해된다.

미국 등 선진국 주택금융시장에서 장기 고정금리 모기지 제도를 도입하게 된

배경에는 1930년대 미국 대공황의 경험이 크게 작용하였다. 잘 알려진 바와 같

이 미국의 경우에도 대공황 이전까지 주택금융은 국내 현행 제도와 유사하게 단

기 원금일시상환형 주택담보대출이 주를 이루었다. 물론 당시의 LTV 또한 국내

의 경우와 유사하게 50% 내외로 상대적으로 안정적인 담보대출상품으로 소형

시중은행들에게는 주요 자산운용수단으로 활용되었다. 그러나 대공황의 발발과

함께 차입자들의 소득이 급격히 축소되자 부도율이 급격히 높아지고 이와 함께

시작된 담보인 부동산가격의 하락으로 소형 금융회사를 중심으로 부실채권이 급

증함에 따라 금융위기로 발전하였다. 이와 같이 금융불안이 지속됨에 따라 대공

황을 극복한 후 미국 정부는 연방주택청(Federal Housing Administration)을

설립하여 주택금융제도를 현재와 유사한 장기 고정금리 원리금분할상환형 모기

지로 전환을 유도함으로써 대공황 이후 상황이 어려워진 서민들의 주택마련을

돕고자 하였다.

국내 주택담보대출의 담보비율(LTV)은 2002년 6월의 66.4%에서 2005년 6월

에는 54.3%로 낮아졌다. 이와 같은 추세는 주택가격안정화를 목적으로 한 금융

회사의 주택담보대출에 대한 리스크관리 강화조치 및 주택가격안정을 목적으로

한 대출수요 축소에 따른 것으로 금융감독원 분석에 따르면 국내 주택대출시장


의 평균 LTV가 상대적으로 낮은 수준임에 따라 향후 20~30% 수준의 주택가격

하락이 발생하더라도 주택담보대출의 손실률이 급등할 가능성은 낮은 것으로 추

정하고 있다. 그러나 이와 같은 추정은 가격의 하락이 한정적인 경우에만 가능

한 것으로 미국 대공황 때에도 LTV가 50% 수준이었음에도 금융위기로 발전한

경험이 있다.

<표 16> 주택담보대출 LTV 변화 추이

기 간 ’02년 6월 ’03년 12월 ’04년 6월 ’04년 12월 ’05년 6월

LTV(%) 66.4 60.2 61.3 56.4 53.4

자료 : 금융감독원 보도자료 재정리

국내 은행권의 가계대출 및 주택담보대출 연체율은 아직까지 1% 초중반대의

낮은 수준을 꾸준히 지속하고 있다. 이는 중소기업대출의 2% 초반대인 점을 감

안할 때 상대적으로 낮은 수준이다. 이와 같이 주택담보대출의 낮은 연체율은

세계적으로 유사하여 미국의 경우 지난 20년간 모기지 부도율이 평균 1% 내외

에 머물고 있다. 그러나 주택담보대출의 부도율은 지역별로 편차가 크게 나타나

1990년대 초반 미국 캘리포니아 주택가격이 25% 하락함에 따라 부도율이 5배나

급상승하였던 경험도 있다.9)

국내 주택담보대출의 또 다른 문제점은 변동금리부 대출이 대부분이라는 점이

다. 국내 변동금리부 대출의 규모를 감안할 때 연간 금리가 1%p 증가하는 경우

차입자들의 추가적인 부담이 2.5조원에 달하는 수준에 이르렀다. 주택담보대출

을 포함한 가계의 변동금리부 대출 비중이 높은 점을 감안할 때 향후 시장금리

상승 및 주택담보가치 하락 시 원리금상환 불이행 가능성이 증가되어 미국의 대

9) Ronel Elul, “Residential Mortgage Default,” Business Review, Q3 2006, pp.21-30.


<표 17> 은행 가계대출 및 연체율

’01년말 ’02년말 ’03년말 ’04년말’05년

3월말 6월말 9월말 10월말 11월말

가 계 대 출연 체 율

1.3% 1.5% 1.8% 1.7% 1.8% 1.5% 1.4% 1.4% 1.4%

주택담보대출 연 체 율

- - 1.5% 1.5% 1.5% 1.2% 1.2% - -

중소기업대출연 체 율

1.9% 2.0% 2.1% 2.1% 2.5% 2.0% 2.1% 2.3% 2.1%

자료 : 금융감독원 보도자료

공황과 같이 금융회사의 건전성 악화로 발전될 우려가 있다. 지난 8.31 대책 발

표 이후 주택담보대출 증가세 둔화와 더불어 가계의 변동금리부대출 비중도 소

폭 하락하고 있으나 여전히 높은 수준으로 향후 주택가격안정화 노력이 실효를

거두지 못하는 경우 시중 부동자금 및 자본시장 내 유입자금이 부동산시장으로

다시 재유입하는 악순환이 우려된다.

미국의 경우 변동금리부 모기지(Adjustabel Rate Mortage, 이하 ARM)은 고정

금리부 모기지(Fixed Rate Mortgage, 이하 FRM)에 비해 통상적인 경우 2～3

배 연체율이 높은 것으로 알려져 있다. 이는 금리변동에 따른 위험을 차입자가

부담하는 ARM의 구조에 기인한 것으로 금리의 변동성이 높아지는 상황에서는

차입자의 상환부담이 수입에 비해 커짐으로써 부도의 발생이 확대될 위험이 있

다. 이와 같은 특성 때문에 금융회사가 FRM 대신 ARM을 판매하는 경우 금리위

험을 차입자에게 전가하는 장점이 있으나 상대적으로 채무불이행 위험의 증가를

초래해 영향이 상계되는 효과가 있다.


<표 18> 은행권 주택담보대출의 금리유형별 비중

(단위 : %)

구 분

변동 리부 출고정 리부

출합 계시장 리연동 내부기

리연동소 계

소 계 CD연동 융채연동

2004년말 94.7 63.4 16.9 3.4 98.1 1.9 100

2006년 6월말 95.0 75.9 13.8 2.8 97.8 2.2 100

2006년말 95.9 76.7 16.7 1.9 97.8 2.2 100

자료 : 한국은행, 주택금융공사『주택금융월보』2006년 11월호 인용

국내 시중은행 신규취급 주택담보대출의 만기 구조를 살펴보면, 3년 이내의

단기가 전체의 35%에 달해 아직까지 만기구조가 단기화되어 있는 실정이다. 지

난 2004년부터 금융감독 당국의 주택담보대출 장기화 지도 및 은행들의 고객확

보 경쟁 등으로 주택담보대출이 장기 분할방식 위주로 변모하면서 만기가 장기

화되는 추세를 보이고 있는 것으로 2003년 신규 주택담보대출의 70%가 3년 이

내의 단기대출이었던 점과 비교할 때 놀라운 발전을 보이고 있다.

<표 19> 주택담보대출 약정만기 비중 추이

(단위 : %, 조원)

기

시

3년 이하 3～5년 5년 과잔 액

1년 이하 1～3년 5～10년 10년 과

’04년말60.1

(36.0)12.2(7.0)

47.9(29.0)

15.7(11.3)

24.2(52.7)

3.5(2.0)

20.7(50.7)

169.8

’05년말43.9(26.6)

15.4(6.9)

28.5(19.6)

16.7(13.0)

39.5(60.4)

5.1(3.0)

34.4(57.4)

190.2

’06년말30.0(15.3)

11.1(3.9)

18.9(11.4)

12.6(9.2)

57.4(75.5)

6.4(4.3)

51.0(71.2)

217.0

주 : ( ) 안은 신규취급액의 비중자료 : 금융감독위원회.「은행권 주택담보대출 만기 동향 및 대응방향」,『정례브리핑 자료』, 2007.3.13.


주택금융은 소득대비 거액의 자금이 소요되는 주택을 마련하는 데 이용하는 금

융의 형태로 단기 운영자금을 융통하는 일반 대출과는 현금흐름 및 위험의 특성

에서 큰 차이가 있다. 국민은행 2005년도 주택금융수요실태조사에 따르면 최근

3년간 연소득대비 구입주택 가격비가 전체 평균 6.2배이며, 서울에 한정하는 경

우 8.5배에 달하는 것으로 나타났다. 이는 서울에서 집을 사기위해 한 푼도 쓰

지 않고 소득을 모두 저축하는 경우 집값의 변동이 없는 경우 8년 반 동안 자금

을 모아야 한다는 것이다. 통상적인 소득대비 월불입액 한계인 28%를 고려하는

경우 30년 3개월여를 저축해야 한다는 것이다. 물론 이와 같은 단순계산은 소득

및 주택가격이 일정하게 유지되어야 성립되는 것으로 기간 중 주택가격의 상승

률이 임금상승률을 상회하는 경우 기간은 더욱 길어지게 된다.

<표 20> 연소득대비 주택가격비율(PIR) 추이

연도 1990 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005

PIR 9.0 5.7 5.2 4.6 4.6 4.2 5.0 4.6 5.5 6.2 5.5 5.6

자료 : 국민은행,『주택금융수요실태조사』, 각 호

따라서 일반적으로 장기금융에 원리금 분할상환하는 형태가 주택금융을 특징

짓는데, 이에 비해 단기 원금일시상환형 주택금융은 주택가격이 급등하는 지역

을 중심으로 투기적 목적에서 활용되고 있어 선진국의 경우 동 대출의 확대에

대해 금융감독 당국의 심각한 우려와 함께 다양한 대책을 세우고 있다. 미국의

경우 2005년 상반기에만 원금일시상환형 모기지가 2004년 하반기의 17%에 비

해 23%로 급증하는 모습을 보임에 따라 2005년 12월말 금융감독 당국이 이에

대한 위험관리 가이드라인10)을 제시하게 되었다.

10) www.federalreserve.gov/boarddcocs/press/bcreg/2005/20051220/default.htm


아울러 국내 금융시장의 경우 주택금융을 비롯한 가계신용이 급속히 증가함에

따라 가계의 부채상환능력이 악화하고 있는 것으로 나타나 감독당국의 주의가

요청되고 있다. 한국은행에 따르면, 지난 2006년 11월중 은행의 가계대출은 5.6

조원 증가하여 2002년 10월 이후 최대 증가폭을 기록하였으며 주택담보대출도

주택거래량 증가 및 대출 선수요 등으로 증가폭이 전월에 비해 크게 확대된 것

으로 나타나고 있다.11)

<표 21> 은행 가계대출 추이

(단위 : 조원, 기간중 말잔 증감)

2005 2006 ’06.11월말

잔액1～11월 10월 11월 1～11월 9월 10월 11월

가 계 대 출1) 27.3 1.8 2.3 35.9 3.4 4.0 5.6 340.7

(주택담보대출2)) 19.0 1.3 1.3 23.6 2.6 2.8 4.2 213.9

주 : 1) 신탁 포함, 종별대출은 신탁 제외

2) 주택자금대출 포함

자료 : 한국은행,『2006년 11월중 금융시장 동향』

이에 따라 가처분소득이나 금융자산 대비 금융부채 비중이 점차 높아지고 있

어 가계의 부채상환능력은 약화되고 있는 실정이다. 특히 개인 금융부채/가처분

소득 비율이 2001년부터 미국보다 높아져 소득에 비해 부채가 빠르게 증가하고

있어 가계의 상환능력은 악화되고 있는 것으로 나타나고 있다. 특히 주택담보대

출을 포함하여 대부분의 가계대출이 변동금리를 취하고 있어 향후 시장금리가

상승하는 경우 가계의 부담이 증가하여 부도율이 크게 상승할 가능성이 있다.

이는 우리가 신용카드 대란에서 경험했듯이 가계발 금융위기를 초래할 단초를

제공할 수도 있다는 우려에 더욱 관심을 기울여야 할 것으로 판단된다.

11) 이병윤,「가계신용 증가세 및 가계의 부채상환능력 현황과 대응방안」,『주간금융브리프』, 제15권 47호, 한국금융연구원, 2006.12.2.


<표 22> 한국과 미국의 개인 금융부채/가처분소득 비율 추이

(단위 : %)

연 도　 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005

한 국 85.1 89 97.7 84.7 87.4 93.9 109 130.3 131.2 130.9 139.6

미 국 90.7 92 92.1 94.4 96.2 100 103.3 110 115.6 123.7 130.1

자료 : 한국은행, FRB

<표 23> 한국과 미국의 개인 금융부채/금융자산 비율 추이

(단위 : %)

연 도 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005

한 국 46.0 47.4 48.7 40.2 40.1 41.2 45.4 51.8 51.7 51.8 52.9

미 국 23.6 22.7 21.2 20.7 19.8 22.4 25.5 30.2 29.2 30.2 31.5

자료 : 한국은행, FRB


Ⅲ. 장기 모기지의 특성

1. 장기 모기지의 정의 및 위험

주택담보대출은 주택을 담보로 제공하고 신용을 제공받는 형태의 금융상품이

다. 즉, 주택담보대출은 주택구매자 또는 주택보유자가 주택을 담보로 하여 은

행으로부터 자금을 차입하는 것으로 전술한 바와 같이 미국 등 선진국의 장기

모기지와는 상품의 현금흐름 및 관련 위험이 상이하지만 현재 국내 금융회사의

주택담보대출 또한 선진국형 장기 모기지로 전환되는 과정에 있음에 따라 선진

국의 장기 모기지제도를 중심으로 모기지12)의 성격 및 관련 위험에 대해 살펴보

도록 하겠다.

금융상품으로서의 모기지를 살펴볼 때, 기본적인 상품의 가격은 모기지 금리

로부터 출발한다. 물론 모기지 상품별로 다양한 현금흐름 등을 감안하여 실질

모기지의 가치가 형성되지만 현금흐름의 구조 및 이에 따른 위험 등을 고려하여

결정된 모기지 금리가 상품의 가치를 대표하는 기본적인 요소라 할 수 있다. 본

연구에서는 금융회사의 입장에서 모기지 공급자가 상품의 가격을 결정할 때 요

구되는 주요 요소를 살펴봄으로써 동 상품과 관련된 위험요소를 살펴보고자 한

다.

모기지는 기대 인플레이션율을 포함한 시장금리에 동 상품과 관련한 위험의

프리미엄으로 구성된다. 이는 일반적인 Fisher Equation을 원용하여 설명하는

것으로 다음과 같은 공식으로 표현할 수 있다. 여기서 r은 실질금리, p는 관련

12) 여기서 살펴보고 있는 장기 모기지는 장기 만기의 고정금리, 원리금 분할상환 형태의 모기지를 기본형으로 하고 있다.

Ⅲ. 장기 모기지의 특성 43

위험에 따른 리스크 프리미엄, f는 기대인플레이션을 나타낸다.

= + +

일반적으로 모기지와 관련된 위험은 크게 다음과 같은 다섯 가지로 나뉜다.

첫째, 금리위험(interest rate risk)이다. 모기지와 MBS 가치는 채권과 마찬

가지로 시장수익률과 역으로 움직인다. 금리위험은 일반적으로 금융시장에서 정

의하는 바와 같이 실질인플레이션과 기대인플레이션 간의 차이로 이해할 수 있

다. 즉, 대출실행 당시 기대하였던 상품의 가치와 실제로 발생되는 인플레이션

에 따라 결정되는 모기지의 실질가치간의 차이 및 그 변동성을 위험으로 간주할

수 있다. 장기 고정금리 형태의 채권을 운용할 때 발생되는 기회비용 등의 일반

금리위험을 포괄하고 있다. 그러나 동 위험은 만기가 30년까지 되는 장기금융이

라는 측면에서 일반 금융회사들이 경험하였던 위험과는 크기 및 관리방식에서

크게 차별화된다. 국내 금융시장의 경우 국공채 시장 및 일반 회사채 시장의 미

발달로 장기금융상품 및 이와 관련된 위험관리수단이 충분히 마련되어 있지 못

한 상황에서 향후 모기지 시장의 활성화를 위해서 다양한 헷징수단을 이용하여

자산과 부채의 기간구조를 서로 맞추는 등 선진화된 관리기법 및 인프라가 마련

된 필요가 있다.

둘째, 조기상환위험(prepayment risk)이다. 모기지는 기본적으로 금융회사와

차입자 간의 사적 계약이나 금융상품의 특성상 조기상환에 대해 금융회사가 적극

적으로 관리할 수 있는 수단이 제한되어 있다. 예컨대, 금리상승기에 장기 모기

지로 운용하는 금융회사의 입장에서 차입자가 원금을 조기상환하는 경우 상승된

시장금리로 자산을 운용할 수 있어 유리하나 실제로 금리상승기에는 낮은 모기

지로 대출을 한 차입자들은 상대적으로 조기상환을 기피하게 된다. 반면, 금리하

락기에는 금융회사 간 경쟁으로 차입자들이 쉽게 낮은 금리의 상품으로 전환할

수 있어 조기상환이 급속히 증가된다. 이와 같은 상황은 해당 금융회사로 하여


금 고금리 상품이 축소되고 시장 내 신규상품들은 저금리 상품만 남아있게 되어

역마진의 위험을 안게 된다. 실제로 평균 계약만기가 30년인 미국의 모기지상품

의 경우 실질만기는 10년 내외로 금융회사가 모기지를 운영함에 있어 조기상환

에 따른 현금흐름 및 위험을 적절히 잘 추정할 필요가 있다. 특히 장기 고정금리

모기지의 경우 유동화 상품의 주요 대상이 되는데, 조기상환에 대한 부적절한

예측은 동 상품의 가치하락에 상당한 영향을 미친다. 따라서 조기상환과 관련된

위험의 체계적인 관리가 장기모기지를 보유하고 있는 금융회사 및 유동화전문회

사에 핵심 역량이 될 수 있다. 차입자의 조기상환을 결정하는 요소는 전술한 예

와 같이 시장금리가 대표적인 것으로 이해되나, 이 외에도 소비자의 주택구입관

련 선호변화, 주택가격의 변동, 세제의 변동, 조기상환벌금의 유무, 또는 차환

(refinancing) 관련 금융비용의 변동 등 다양한 주택시장의 변화가 영향을 미치

고 있어 금리위험과 별도로 관리하는 것이 일반적인 위험관리 방식이다.

셋째, 차입자의 채무불이행위험(default risk)이다. 채무불이행 위험은 차입

자가 원리금에 대한 변제를 이행하지 않을 위험으로 일반 대출의 신용위험 또는

채무불이행 위험과 동일한 개념이다. 실제로 대출이 초기 실행되고 관리되는 과정

에서 차입자가 채무이행을 위한 충분한 소득이 가능한지에 대한 상황을 금융회

사가 검증하고 관리할 필요가 있다. 일반 기업대출의 경우 해당 기업의 영업실

적 등이 향후 차입금 변제 여부를 결정하는 요소가 되는 반면, 모기지를 비롯한

가계대출의 경우 담보된 주택가격과는 상관없이 근로소득 등 차입자의 소득이

채무의 상환재원으로 활용되고 있어, 이에 대한 평가요소가 상이하게 적용될 필

요가 있다. 특히 장기 모기지는 거액의 주택구입자금을 장기적으로 차입자가 벌

어서 갚고 있음에 따라 동 위험의 관리가 무엇보다 중요하다. 대체로 국내 주택

시장의 경험으로는 주택가격의 하락이 빈번하지 않아 시의성이 떨어지는 것으로

판단되나, 주택가격이 하락하여 채무의 잔고에 못 미치는 경우 이를 옵션시장에


서 풋옵션을 실행할 수 있는 조건으로 보고 주택가격의 변동성과 채무불이행 행

태를 이용하여 모기지 가격을 산정하는 옵션가격모형 등을 활용하고 있다.

채무불이행위험은 상품이나 차입자 특성군에 따라 다른 양상을 보이며, 상품디

자인이나 가격책정에 있어서 이러한 위험 특성이 반영되지 않는다면 저위험 차입

자로부터 고위험차입자로의 교차보조가 이루어지게 된다. Calem and LaCour-

Little(2003)에 따르면, 미국의 경우 95% LTV와 중급 이하 신용등급의 대출이

통상적인 80% LTV와 상위 신용등급의 대출에 비해 약 6배 정도의 높은 채무불

이행 위험이 존재하는 것으로 나타났다. 아울러 동일한 LTV수준에서는 신용등

급이 한 단계 하락하면서 채무불이행 위험은 3배씩 증가하는 것으로 조사되었

다.

<그림 6> 신용등급별 누적상환 불능비율

Expected Cumulative Failure & Short Sale Rates:

(Data source: Calem and LaCour-Little (2003))

0.00

2.00

4.00

6.00

8.00

10.00

12.00

620 (sub-prime) 660 (A-) 700 (prime) 740 (super-prime)

Consumer Credit Ratings

Percent

80% LTV 90% LTV 95% LTV

자료 : Calem, P. and M. LaCour-Little. ”Risk-Based Capital Requirements for Mortgage Loans."

forthcoming in Journal of Banking and Finance, 2003.


차입자의 채무불이행 위험은 이론적으로 담보가치가 대출금의 미지급 잔액 이

하로 하락하는 경우 부도를 내는 것이 합리적이므로 미래의 담보가격이 영향을

미친다. 차입자의 상환능력에 영향을 미치는 요소로는 담보비율(LTV), 차입자

의 신용도(신용평점), 부채비율(DTI), 고용상태(자영업 여부), 대출기간, 재산형

태, 대출형태 등이 있다. 미국 모기지 산업에서는 LTV-FICO(소비자신용점수)

카테고리가 대손위험수준을 평가한다. 이는 우선 LTV와 FICO13) 전체에 걸쳐

부도확률과 손해율이 달라지고, 둘째 소비자신용점수는 부도확률과 손해율 측정

에 중요한 역할을 하기 때문이다.

넷째는, 법적/제도적 위험(legistrative risk)이다. 장기로 모기지 상품을 운용

하는 경우 중앙정부 및 지자체의 관련 규제 및 법률 개정을 통해서 담보된 주택

가격에 영향을 미치는 경우에 발생되는 위험이다. 30년까지 장기로 운용되는 모

기지의 경우 관련 세제 및 도시개발계획, 환경관련 규제의 강화 등 해당 부동산

의 가치에 영향을 미칠 수 있는 제도의 변화로 자산의 건전성 및 가치에 변화가

발생될 수 있다. 실제로 이에 대한 위험은 개별 금융회사가 전문성을 갖고 시장

상황을 지속적으로 모니터링함으로써 관리가 가능함에 따라, 선진국 금융회사들

의 경우 전문연구기관의 설립 또는 감독당국과의 긴밀한 협조 등을 바탕으로 적

극적인 대응을 수행하고 있다.

이 외에도 유동성 위험(liquidity risk) 등이 포함될 수 있다. 유동성 위험은

장기로 자산을 운용함에 따라 단기부채에 대한 대응력 부족으로 발생되는 위험

이다. 유동성 위험은 특히 모기지 시장에서 발행된 모기지를 자본시장의 상황변화

로 2차 유동화시장에 매각을 못할 때 발생되는 위험을 포괄하고 있어, 이에 대한

13) FICO는 Fair Isaac & Company라는 회사에서 작성한 신용점수로 금융회사의 모기지 심사 및 가계대출의 기본자료로 활용된다. 동 점수의 산정기준은 ① 월상환금을 제때 지불하는지 여부의 지불속도, ② 부채규모, ③ 가장 오래된 금융회사의 계좌 등 신용기록 ④ 신용조회 회수 ⑤ 신용대출의 다양성 등에 근거한다. 총 900점 만점으로 일반적으로 680점 이상인 경우 모기지 대출이 가능하며 620점 이하이면 거부당할 확률이 높다.


관리가 상대적으로 중요하다. 모기지 또한 금융상품인 만큼 자체적인 상품성 및

시장성 관련 평가요소가 있게 되는데, 금융시장의 환경변화에 따라 동 상품의 유

동성이 차이가 있을 수 있다. 예컨대, 고정금리 모기지의 경우 전통적인 모기지

형태를 취하고 있는 경우 유동화기관을 통해 쉽게 현금화할 수 있는 반면, 변동

금리 모기지는 상대적으로 유동성이 낮아 금융회사들이 필요 시 정리하기가 어려

울 가능성이 있다.

이상과 같은 모기지와 관련된 위험요소들이 모기지 금리에 위험프리미엄으로

부과됨으로써 모기지의 금리가 결정되게 된다. 일반적으로 단기금리가 장기금리

보다 낮은 점을 감안할 때 변동금리부 모기지(ARM)의 초기 금리가 고정금리부

모기지(FRM)의 금리보다 낮게 형성되나, 실제 내용을 들여다 보면 변동금리부

모기지의 경우 금리위험이 차입자에 전가된 만큼 채무불이행위험 프리미엄이 높

아 금리차를 축소하고 있다.

2. 모기지 위험의 이론적 배경

최근 미국 등 선진국 주요 도시를 중심으로 급격한 주택가격 상승과 이와 함께

팽창한 주택금융은 모기지의 위험과 관련하여 학자들은 물론 정책담당자들에게

높은 관심을 끌어왔다. 비록 주거용 주택의 모기지 부도율은 일반적인 기업대출

과 비교할 때 상대적으로 낮은 수준을 보이고 있지만, 경제학자들은 다음과 같

은 몇 가지 이유에서 우려를 표명하고 있다.

첫째, 지난 20년간 미국의 모기지 부도율은 평균 1% 내외에 머물고 있지만

지역별로 큰 변동성을 보여 왔다. 예컨대, 90년대 초반 캘리포니아 주택가격이

25% 하락함에 따라 모기지 부도율은 5배나 상승하였다. 둘째, 모기지가 금융시

장에서 차지하는 비중을 감안할 때 이와 같은 변동성이 경제 전체에 미치는 영향


이 크기 때문이다. 우선 모기지는 10조 달러로 추산되는 미국 내 전체 가계신용

의 80%를 점하고 있다. 또한 모기지의 부도는, 차입자는 물론 시중은행 등 모기

지 보유자의 신용에 영향을 미친다. 이에 따라 가계부실의 확산은 금융산업 전

체의 위기로 확대될 우려가 있다. 일반적으로 금융회사들은 모기지의 위험을 유

동화증권인 MBS를 통해 전 경제에 분산하고 있지만, 궁극적으로 1/4은 투자자

가 갖고 있다.

최근 급속히 상승한 주택가격으로 감독기관은 물론 관련 전문가들이 모기지

부도율에 대한 관심을 증대시키고 있으며 동 가격의 급락이 미치는 영향을 계량

화하여 추산할 필요가 대두되고 있다. 이와 같은 배경에서 학계에서도 일반대출

과는 달리 주택담보부 대출의 합리적 소비자 행태를 연구하기 위한 이론적 연구

가 지속되어 오고 있다.

모기지 부도율에 대한 연구는 최근 들어 주택가격 버블에 대한 우려와 함께

옵션모형을 이용한 차입자의 부도결정을 설명하는 연구가 활발하게 진행되고 있

다. 따라서 본 절에서는 모기지 위험과 관련하여 최근 진행되고 있는 연구를 간

단히 소개함으로써 관련 연구의 진행 정도 및 실무적용과 관련한 시사점을 얻고

자 한다.

옵션모형에 따르면, 차입자의 모기지 부도결정은 put option으로 설명될 수

있는데, 만일 차입자가 부도를 결정하게 되는 경우, 차입자는 실제로 현모기지

잔고로 대출자에게 주택을 매각하는 것과 같은 효과로 인식될 수 있다. 모기지

잔고가 주택가격보다 높은 경우 차입자는 부도를 내 현 주택을 대출자에게 양도

하고 절약한 모기지 잔고를 이용하여 싼 가격의 주택을 매입함으로써 이익을 볼

수도 있다.


<그림 7> 모기지 차입자의 옵션가치

이와 같은 옵션모형의 활용은 경제학자들로부터 정치한 계량적 가치를 산출할

수 있도록 하는 한편, 상대적으로 적은 변수만을 활용하고 있어 이용가치가 높

은 이론으로 인식되고 있다. 모기지 부도모형의 경우 LTV, 원금상환계획, 주택

가격 및 금리의 변동성 등이 이용된다. 한편, 대출 금융회사들은 옵션가격모형

을 이용하여 모기지 금리를 결정할 수 있으며, MBS에 투자한 투자자들의 경우

MBS의 가격을 결정할 수도 있다. 아울러 금융감독 당국 및 경제학자들은 금리

하락에 따른 부도율 추정 등에 활용 가능하다.

일반적으로 자산의 가치변동성이 큰 경우 옵션의 가치가 크기 때문에, James

Kau and Donald Keenan(1999)14)은 차입자의 모기지부도 옵션을 put option

으로 간주하여 주택가격의 변동성이 클수록 부도에 따른 영향이 클 수밖에 없음

을 실증연구를 통해 보였다. 이와 같이 옵션모형을 확장하는 경우 주택소유자의

행태에 대한 보다 면밀한 연구가 가능해진다. 따라서 경제학자들은 모형을 실증

분석을 통해 얻은 결과에 따라 확장해오고 있다.

14) Kau, James B. and Donald C. Keenan,“Patterns of Rational Default," Regional Science and Urban Economics, 29(November 1999), p.765.


실제로 주택소유자들이 주택의 지분이 음의 값을 갖자마자 부도를 내지 않는

다. Chester Foster and Robert Van Order(1985)15)는 LTV가 110까지 상승한

경우에도 불과 4.2%만이 부도를 내는 것으로 나타났다. 이에 대해 일부 경제학

자들은 차입자의 부도옵션을 유럽형 옵션이 아닌 American Option으로 해석을

하는 경우 가능할 것으로 판단하고 있다. 미국형 옵션의 경우 소유자가 만기까

지 어느 시점에서건 실행할 수 있다고 본다. 즉, 주택의 소유자들은 가격(주택가

격)이 strike price(모기지 잔고)보다 더 낮아지기를 기대하여 기다릴 수 있다고

해석하고 있다. 이에 대해 Kau, Keenan, and Taewon Kim(1994)16)은 주택가

격이 모기지 잔고에 비해 15% 하락한 시점이 적정시점으로 보고하고 있다.

또 다른 해석은 차입자가 부도결정을 할 때 차환을 통한 조기상환의 옵션이

있다는 것이다. Yongheng Deng, John Quigley, and Robert Van Order

(2000)17)에 따르면, 음의 지분을 갖는 경우에도 조기상환옵션은 통계적으로 유

의한 변수로 작용하고 있다. 특히 부도시점의 모기지 금리가 낮은 경우에는 이

와 같은 경향이 더욱 확대된다고 분석하고 있다. 이와 함께 모기지의 부도의사

결정에는 이사비용 및 무주택자로 전락함에 따른 손실 등을 감안하여 거래비용

(transaction cost) 및 평판비용(reputation cost) 등이 영향을 미칠 것으로 보

인다. 이 외에도 일부 학자들은 실업률 및 이혼율에 따른 영향도 살펴보고 있다.

최근 연구로는 Ronel Elul(2006)18)이 Yongheng Deng and John Quigley

(2004)19)를 활용하여 미국시장의 주택가격 하락에 따른 부도율 변화추이를 살

15) Foster, Charles, and Robert Van Order,“An Option-Based Model of Mortgage Default," Housing Finance Review, 3(October 1984), pp.273-291.

16) Kau, James B., Donald C. Keenan, and Taewon Kim, “Default Probabilities for Mortgages," Journal of Urban Economics, 35(May 1994), pp.278-296.

17) Deng, Yongheng, John Quigley, and Robert Van Order, “Mortgage Terminations, Heterogeneity, and the Exercise of Mortgage Options," Econometrica, 68(March 2000), pp.275-307.

18) Ronel Elul, “Residential Mortgage Default,” Business Review, Q3 2006, pp.21-30.


펴보았다. 동 연구는 조기상환의 변동성을 축소하기 위해 6%의 모기지금리가

유지되고 있는 것으로 가정하여 LTV 80%의 고정금리 30년 만기 대출에 대한

부도율을 추정하였다. 결과적으로 기간 중 주택가격의 변동이 없는 경우 부도율

은 1.8%였고, 20%의 하락이 있는 경우 6%에 달하는 결과를 얻었다. 그러나 본

연구의 경우에도 파산비용에 따른 차입자의 부도기피현상을 반영하지 못하였으

며 아울러 차입자의 유동성 제약과 관련된 제한, 조기상환 가능성 등을 감안하

지 않았다.

이와 같은 연구결과는 시중은행들의 낮은 LTV를 감안할 때 당장 국내 모기지

시장에 적용하기에는 어려운 점이 많을 것으로 생각된다. 한편, 현재 국내 주택

시장의 버블 우려를 감안할 때 주택가격의 급격한 하락에 따른 시장의 변화를

연구하는 데에는 체계적인 연구모형을 제공할 수 있을 것으로 기대된다. 또한,

향후 주택시장이 안정화되고 선진국 수준의 LTV가 일반화되는 경우 유사한 연구

기법을 이용하여 모기지시장에 대한 본격적인 연구가 가능해질 것으로 보인다.

3. 고정금리부 모기지(Fixed Rate Mortgage, FRM)

고정금리 모기지는 차입자가 대출기간 동안 지불해야 하는 이자율이 고정된

대표적인 모기지 상품이다. 변동금리 모기지(ARM)와 달리 고정금리 모기지는

시장금리의 변동에 관계없이 대출 시 확정된 이자율이 만기까지 적용하는 것이

원칙이나, 금융시장 환경에 따라서 캐나다 같은 경우 10년 주기 금리변동을 하는

모기지 또한 고정금리로 보고 있다.20) 고정금리 모기지를 제공하는 금융회사는

19) Deng, Yongheng, and John Quigley, “Woodhead Behavior and the Pricing of Resi- dential Mortgages," University of Southern California Lusk Center for Real Estate, Working Paper 2003-1005(revised February 2004)

20) 미국의 경우 대출기간 중 금리가 변동하는 모기지를 모두 ARM으로 분류하고 동 상품을


향후 금리가 하락하는 경우 더 높은 예대마진을 얻을 수 있으나 금리가 상승하

는 경우에는 금리상승으로 인한 손실을 부담해야 하기 때문에 변동금리 모기지

보다 높은 금리를 적용하고 있으나 차입자의 입장에서는 향후 금리가 상승하더

라도 추가로 이자를 부담하지 않아도 돼 안정적인 자금운용이 가능하다. 특히

국내 주택시장의 경우 장기대출을 받아 국민주택 규모의 주택을 사면 소득공제

제도를 받을 수 있는 장점이 있다.

현재 국내 금융회사의 고정금리 모기지 금리는 기준금리, 가산금리, 우대금리

로 구성되어 있다. 여기서 기준금리는 자금조달원가, 자금조달과 운용에서 발생

하는 업무원가, 그리고 적정마진으로 구성되어 있다. 은행의 주택담보대출의 경

우 CD연동 기준금리를 적용하는데, CD연동기준금리는 CD유통수익률 기준 조

달비용에 업무원가와 적정마진을 합친 금리이다. 기준금리는 해당 금융회사마다

차이가 있을 수 있으나 해당 금융회사의 고객에게는 공통적으로 적용된다. 이에

비해 가산 금리는 차입자의 신용위험, 채권보전위험, 유동성위험에 따라 추가로

부과되는 금리이고, 우대금리는 차입자의 소득, 거래빈도, 금융회사의 마케팅전

략 등에 따라 기준금리에 추가로 감면되는 금리를 의미한다.

4. 변동금리 모기지(Adjustable Rate Mortgage, ARM)

변동금리 모기지는 대출기간 동안 지급이자율을 특정 금리에 연동시켜 이자금

액을 결정하는 대출방식이다. 변동금리 모기지는 이자율 상승으로 인한 위험을

차입자에게 전가하는 형태로 금융기관은 이자율변동으로 인한 위험을 제거할 수

있는 장점이 있어 변동금리 모기지 상품의 경우 고정금리 모기지보다 낮은 이자

모기지 파생상품으로 취급하는 경우도 있으나 캐나다 등 일부 국가에서는 보다 유연한 기준을 갖고 있다. 실제로 10년 변동주기를 갖는 경우 모기지의 평균 실질만기가 10년 내외인 점을 감안할 때 실제로는 고정금리와 같은 효과를 갖고 있다.


율을 적용할 수 있다. 차입자의 입장에서는 향후 이자율이 하락한다면 더 낮은

이자를 부담하기 때문에 유리하지만 금리가 상승하는 경우 더 많은 이자를 부담해

야 하는 부담이 있다. 또한 금융회사의 입장에서도 이자율이 하락하는 경우 대출

금리가 하락하여 이자수입이 축소되지만 예금상품은 대부분 일정기간 동안 고정

금리로 유지되기 때문에 예대마진이 감소하여 수익성을 악화시킬 우려가 있다.

변동금리 모기지는 고정금리로 장기 대출하는 대신 대출자와 차입자 간에 금리

변동 위험을 분담하는 구조로 금리조정 주기 및 기준금리에 따라 다양한 형태를

취하고 있다. 예컨대, 금리조정주기가 전술한 캐나다와 같이 5년 이상 장기인

경우 국내 금융시장에서는 고정금리 상품과 거의 유사한 금리변동위험을 금융회

사가 분담하게 된다. 즉, 금리변동주기 동안 금리변동에 따른 위험을 금융회사

가 부담하게 되어 있어 변동금리 모기지의 경우에도 모든 금리위험을 차입자에

게 전가하는 것은 아니며 상황에 따라 분담하는 형식을 취하게 된다. 아울러 변

동금리 모기지의 경우 차입자의 상환액이 변동할 우려가 있음에 따라 이의 변동

폭을 축소해 주기 위한 다양한 소비자 보호조항이 첨부되는 경우가 많다. 예컨

대, 금리변동 폭에 대해 대출기간 동안 또는 변동 시마다 상한을 두는 방식이 있

을 수 있고, 월상환액의 변동 폭을 한정하는 방식도 있을 수 있다.

일반적으로 변동금리 모기지의 구성요건은 다음과 같다. 최초대출취급금리는

대출실행시점의 시장금리에 의존하되 동일시점의 고정대출 금리보다는 대체로

낮다. 지표금리는 대출자와 차입자가 양자 합의한 금리로서 대출자가 영향력을

미칠 수 없는 금리여야 하며 초단기로부터 장기까지 가능하다. 금리조정주기는

통상 6개월~1년이나 3년, 5년으로 긴 경우 및 1개월인 경우도 있다. 실제로 변

동금리 모기지에 적용되는 금리는 합성금리(composite rate)라고 불리며 지표

금리에 차입자별 개별 위험프리미엄을 고려한 스프레드를 가산한 금리이다.

이와 함께 소비자 보호를 위해 한도설정(limitation 또는 cap)을 하는 경우가


있는데 대출금리, 상환금액, 부의 상환(negative amortization) 등에서 최대한

도의 증가액을 정해 놓은 것을 의미한다. 여기서 부의 상환(negative amorti-

zation)이란, 앞서의 한도설정으로 인해 이자지급이 충분히 이루어지지 못한 경

우 부족한 이자액을 원금에 가산하는 조건이다. 부의 상환이 허용되는 경우 차

입자는 이자변동에 따른 부담을 이연하는 것으로 궁극적으로 이자변동에 따른

불입액 증가분을 부담하게 되나 지급시기를 조절하여 상환에 따른 충격을 완화

시킬 수 있도록 하는 방안이다. 아울러 금리가 크게 낮아지는 경우 금융회사의

역마진 등 부작용을 최소화하기 위해 금리변동의 하한(floor) 및 조기상환벌금

등을 적용하기도 한다.

이와 같이 복잡한 조건들을 조합하여 대출을 실행함에 따라 금융회사는 차입

자를 만족시킬 수 있는 대안의 조합을 만들어야 하며, 이에 따라 대출자산이 어

떤 수익률 수준을 실현할 수 있을지를 측정하고, 이를 자신의 조달비용 변동에

어떻게 대응할지도 판단해야 하는 등 관리의 어려움이 있다. 또한 금융회사들은

변동금리 모기지를 통해 금리위험을 차입자에게 전가시키지만 가격정책이 불완

전하거나 최초금리가 너무 낮게 설정되는 경우가 있다면 수익률이 불충분해지고

예금자에게 시장금리를 지급하기 어려워지는 경우도 발생할 수 있다.

변동금리 모기지는 금리의 변동성이 높아 고정금리 모기지에서 금융회사가 분

담하는 금리위험을 차입자에게 전가하는 형태로 발전되었으나, 전술한 바와 같이

금리위험을 부담하게 되는 차입자의 채무불이행 위험은 다소 높아지게 된다. 변

동금리 모기지의 위험 프리미엄을 간단하게 그래프를 이용하여 설명하면 다음

<그림 8>과 같다. 금리위험의 변수는 정비례의 기울기(그림A-B의 기울기)를 갖

게 되며 극단적으로 대출자가 모든 금리위험을 부담하는 경우 이는 고정금리 모

기지의 금리위험과 동일한 경우(B)가 된다. 한편 대출자가 아무런 금리위험을

지지 않는 경우는 차입자가 모든 금리위험을 부담하는 A점이 된다. 채무자가 부


담하는 금리위험이 커질수록 대출자 측에 발생하는 상환불이행위험은 커지게 되

는데, 상환불이행위험의 최대치는 C점으로, 변동금리 모기지에 대한 금리 및 불

입액에 대한 상한(CAP)이 없을 경우에, 금리가 향후에 변동할 경우 소득대비 지

급부담이 커져 그의 상환불이행 가능성도 커진다.

<그림 8> 금리위험과 위험프리미엄의 관계

자료 :『부동산금융과 투자』12판, p.128 재인용

변동금리 모기지의 총 위험프리미엄은 금리위험과 상환불이행위험의 합으로

나타나게 되는데, 총 위험프리미엄은 대출자가 부담하는 금리위험량에 비례하여

증가하되 단, 고정금리 모기지에서의 위험프리미엄이 상한선(E)이 된다. 또한

다음 <그림 9>는 동일한 금융회사가 두 명의 상이한 채무불이행 위험을 가진 채

무자에 대해 설정한 두 가지의 상이한 위험프리미엄을 나타내고 있다. 이 경우

금리의 위험은 두 차입자에 모두 동일하지만, 채무불이행위험은 차입자의 소득

등 다른 요인들에 의하여 많은 영향을 받는 상황을 나타내고 있다.


<그림 9> 총위험프리미엄과 이자율위험

자료 :『부동산금융과 투자』12판, p.128 재인용

따라서 변동금리 모기지는 차입자와 대출자에게 모두 불확실성이 존재하고 있

다. 그러나 일반적으로 모기지를 이용하는 차입자의 입장에서는 이와 같은 위험

에 대한 이해가 쉽지 않으며, 여러 가지 변수에 대하여 개별적으로 또는 복합적

으로 조달 금리에 미치는 영향을 측정하기 어렵다. 금융회사들도 차입자를 만족

시킬 수 있는 대안의 조합을 만들어야 하며, 대출자산이 어떤 수익률 수준을 실

현할 수 있을지를 측정하고, 이를 자신의 조달비용 변동에 어떻게 대응할지도 판

단해야 한다. 금융회사들이 변동금리 모기지를 통해 금리위험을 차입자에게 전

가시키지만, 가격정책이 불완전하거나 최초금리가 너무 낮게 설정되는 경우가

있다면 수익률이 불충분해지고 예금자에게 시장금리를 지급하기 어려워질 위험

도 있다.

변동금리 모기지의 활용은, 주택금융시장에 과거 미국의 사례에서와 마찬가지

로 고정금리 모기지만이 가용할 경우보다 더 많은 주택자금이 차입자들에게 제

공될 수 있다. 그러나 가계의 입장에서 볼 때, 변동금리 모기지는 가계소득 대비


장래의 상환금액 부담 증가를 감안해야 하는 불확실성의 부담이 있다. 변동금리

모기지의 이용에 의해 금리위험이 대출자로부터 채무자에게 이전되는 반면, 채

무자의 상환불이행위험은 일반적으로 증가하여 대출자는 금리위험 축소라는 혜

택의 일부가 상쇄되어 없어지게 된다.

아울러 금융회사의 입장에서도 변동금리 모기지를 이용하는 경우 초기 월상환

금을 낮게 요구할 수 있어 더 많은 고객을 유치할 수 있는 장점과 함께 금리변동

성에 따른 위험 부담이 적어, 유동화 제도가 발달하지 못한 금융시장이나21) 장기

금융시장이 발달하지 않아 적절한 금리 프리미엄이 산출되지 못한 경제에서 활

발히 이용된다. 그러나 변동금리 대출은 앞의 <그림 9>에서 살펴본 바와 같이 채

무상환 불이행 위험을 확대함으로써 부동산시장의 변동성이 크거나 외생변수에

따라 차입자의 소득이 변동할 위험이 있는 상황에서는 상대적으로 위험한 구조이

다. 특히 국내 부동산시장과 같이 주택가격의 하락에 따른 위험이 우려되는 한

편, 소득대비 월상환금 비중이 높은 경우 더욱 조심스럽게 운용할 필요가 있다.

시장금리에 연동된 일반적인 변동금리 모기지 외에도 물가연동 모기지(price-

level adjusted mortgage, PLAM)가 있는데, 이는 장기금융의 성격을 감안할 때

시장금리의 실질인플레이션에 대한 대응 정도가 약한 점을 보완하기 위해 실제

로 발생된 물가상승률을 이용하는 금융기법이다. 이론적으로 볼 때 초기금리는

대출시점에서 실질금리를 반영하는 기본금리에 대손위험 등을 감안한 프리미엄

을 가산하여 낮은 수준으로 정하고, 매년 모기지의 잔고를 전년도 실제로 발생

한 물가수준(CPI)에 따라 조정함으로써 상환액은 인플레 조정된 새로운 대출잔

고에 대해 계산하는 방식이다. 이에 따라 인플레에 의한 금리위험은 대출자로부

터 채무자에게 전가되고, 대출자들은 미래금리를 전망하는 어려운 부담에서 벗

어나게 된다. 물가연동 모기지는 특히 상업용 모기지에 유리한 형태로, 상업용

21) 영국이 이 경우에 해당된다.


모기지의 경우 상환재원이 물가수준에 따라 조정되는 임대료에 기반하고 있기

때문이다. 하지만 이와 같은 특성이 동 모기지를 주택담보대출로 이용하는 경우

단점이 될 수 있다. 즉, 채무자의 소득이 CPI와 비례하여 상승하는 경우 동 상품

이 안정적일 수 있으나, 그렇지 못한 경우 차입자의 채무불이행 위험이 급증할

수 있다는 점이다. 아울러 주택의 가격 또한 물가상승률과 비례하여 상승하지

못하는 경우 동 대출의 부도 시 금융회사의 손실이 가중될 가능성이 높다.

국내 금융시장의 경우에도 적극적인 자산운용을 위해 다양한 모기지 상품을

시도하고 있다. 신한은행의 경우 차입자의 이자율변동에 따른 위험부담을 완화

시켜 주기 위하여 약정한 대출기간 동안은 고정금리를 적용하고, 대출만기 연장

시에는 3개월 CD연동대출로 전환할 수 있는 신한스왑대출(만기 2~5년)이라는

주택금융상품을 출시하고 있다. 현재 변동금리형 주택담보대출상품의 경우 만기

가 3년 이하이며 3개월 만기의 CD(양도성예금) 금리에 연동시키며 금리변동 주

기(3개월, 6개월, 1년 등)에 따라 금리수준이 달라진다. 국내의 경우 차입자들이

표면금리가 낮은 변동금리 대출담보상품을 선호하는 경향이 있는 것으로 알려져

있다.22)

5. 기타 모기지 상품

선진국의 모기지 상품은 전술한 금리위험에 따른 구분 외에도 다양한 형태로

존재하고 있다. 본 절에서는 해외 주택금융시장에서 활발히 활용되고 있는 모기

지 상품을 살펴본다.

22) 이러한 현상은 은행의 금리구조 불일치를 초래한다. 즉, 은행은 예금상품을 통해 고정금리로 자금을 조달하고 변동금리로 대출을 하기 때문에 변동금리가 하락하는 경우 예대마진 축소현상이 발생할 수 있다.


1) 상환액증가대출(Graduated Payment Mortgage, GPM)

전통적인 원리금균등상환 모기지의 경우 만기까지 월상환액이 동일하므로 대

출초기 소득이 적어 상환부담이 큰 차입자를 대상으로 초기 상환액을 낮추어 주

고, 일정기간 동안 상환액을 특정 비율로 증액하는 모기지이다. 이와 같이 초기

불입액의 조정은 DTI 규제 등에 따른 잠재소비자 기반을 확충시켜 줌으로써 더

많은 차입자들에게 모기지 이용을 가능케 해주는 효과가 있다. 그러나 상환액증

가대출의 경우 초기에는 월상환액이 이자보다도 작아 그 부족액만큼 원금잔액이

증가하는 부의 상환(negative amortization)현상이 발생하는 경우가 종종 있어

상대적으로 채무불이행 위험이 높게 될 우려가 있다. 따라서 LTV와 관련된 규

정은 더욱 엄격하게 적용하게 된다. 일반적으로 동 모기지는, 월상환액은 일정

기간(5~10년) 동안만 증가하고 그 이후에는 만기까지 월상환액이 동일하게 운

용됨으로써 고정금리 모기지의 일종으로 분류될 수 있다.

2) 지분증가대출(Growing Equity Mortgage, GEM)

지분증가대출은 상환액증가대출과 같이 월상환액이 증가하지만 부의 상환이

발생하지는 않는다. 즉, 원리금균등상환대출과 동일한 방식으로 산정된 월상환

액 이외에 원금을 추가적으로 상환하며 추가상환액이 계속 증가한다. 이에 따라

대출잔액이 일반대출보다 빠른 속도로 감소하게 되어 대출기간이 대폭 단축될

수 있는 장점이 있다.


상환액증가대출

원리금균등상환대출

5년 10년 15년 30년 경과기간(년)

지분증가대출

월

상

환

액

일시상환대출

3) 원금 일시상환 모기지(Balloon Mortgage)

선진국에서 활용되고 있는 원금 일시상환 모기지는 국내 금융시장의 주택담보

대출과는 달리 낮은 금리로 대출을 하되, 일반 모기지와 마찬가지로 고정금리부,

30년 만기로 기간 중 원리금을 상환하다가 5년이나 7년 등 만기 이전 특정시점

에 원금잔액을 전액 상환하는 형태이다. 원금 일시상환 모기지는 특히 수익률곡

선이 가파른 시기에는 일반적인 원리금균등상환 모기지보다 훨씬 낮은 이자율을

제시하기 때문에 차입자에게 인기가 있으며, 이를 증권화할 경우 최종만기가 짧

으므로 MBS 투자자도 선호하는 상품이다. 동 상품의 경우 최근 미국시장에서

주택가격의 상승률이 높게 유지되고 있음에 따라 활용도가 높아지고 있어, 동 상

품의 위험성을 근거로 감독당국의 다양한 규제를 받고 있는 실정이다. 특히 최

근에 실행되는 원금 일시상환 모기지의 경우에는 대출기간 만료 시 차입자가 원

금잔액을 상환할 수 있도록 최소한의 요건만 갖추면 재융자(refinancing)를 받

을 수 있는 약정이 포함되는 경우가 많다.

<그림 10> 각 대출별 경과기간에 따른 월상환액

자료 :『주택저당증권(MBS)의 이해』, p.52 재인용


원리금균등상환대출

일시상환대출

상환액증가대출

지분증가대출

5년 10년 15년 30년 경과기간(년)

100%

잔

액

<그림 11> 각 대출별 경과기간에 따른 모기지 잔액


4) 이자대납 모기지(Buydown Mortgage)

이자대납 모기지는 대출기간 초기에 차입자의 월상환액 부담을 줄여주기 위하

여 개발업자 등 제3자가 자금을 지원하는 대출형태이다. 주로 고금리시기에 차

입자가 대출자격, 특히 소득대비 지급비율(PTI)을 충족할 수 있도록 지원하는

것으로 주로 주택매각을 촉진하기 위하여 주택구입자가 납부하여야 하는 이자의

일부를 주택건설회사 등 주택 매각자가 일정기간 동안 대신 납부하는 형태로 운

영된다. 하지만 지원액만큼 주택판매가격을 올리고 있어 실질적인 비용은 차입

자에게 전가되는 경우도 적지 않다.


5) 조기상환수수료 모기지(Prepayment Property Mortgage)

동 모기지는 금융회사의 모기지 관련위험 중 관리가 쉽지 않은 조기상환 위험

을 최소화하기 위하여 조기상환에 대한 수수료를 부과하는 상품이다. 이 대출은

차입자가 일정기간 동안(보통 3년 또는 5년) 조기상환을 하지 않겠다고 동의하는

대신에 차입자에게 일반대출에 비하여 0.25～0.5% 정도 낮은 이자율을 부과하

고 있으며 제한기간(lockout period) 내에 조기상환을 하는 경우에는 일정률의

수수료가 부과되지만, 제한기간 경과 후에는 수수료 없이 조기상환이 가능하다.

6) 이단계 모기지(Two-Step Mortgage)

이단계 모기지는 초기 이자율이 고정되나 일정기간(보통 5년 내지 7년) 경과

후 이자율이 한번 조정되는 상품이다. 따라서 동 상품은 이자율 조정이 한 번만

이루어지는 변동금리 모기지로 분류할 수 있으며, 일반적으로 이자율 조정위험

이 있기 때문에 최초의 이자율은 시장이자율보다 낮게 책정된다. 이자율은 변동

금리 모기지와 유사한 기준이자율과 가산금리를 사용하여 조정되며, 급격한 이

자율변동으로 인하여 차입자가 예기치 못한 큰 손실을 입지 않도록 상한선을 두

는 경우가 일반적이며 만기는 일반대출과 같이 30년인 경우가 대부분이다.

7) 역 모기지(Reverse Mortgage)

역 모기지는 주택에 대한 자신의 지분을 현금으로 전환하기를 원하는 노령층

주택소유자를 위하여 고안되었다. 일반적인 모기지는 주택을 구입하면서 대출기

관에서 대출을 받고 정기적으로 원리금을 상환하는 방식인 반면, 역 모기지는


이와는 정반대로 기존의 주택소유자가 주택을 담보로 대출기관으로부터 정기적

으로 일정액을 대출받아 사용하고, 사망하거나 일정기간 경과 후 주택을 매각하

여 대출금을 상환하는 방식의 대출형태이다. 동 상품은 고령의 주택소유자가 주

택을 계속 소유하면서 이를 담보로 연금형태로 생활비를 조달할 수 있다는 장점

이 있어 국내에서도 2007년 중 도입이 예정되어 있다. 그러나 동 상품은 주택을

구입하기 위해 시행되는 일반적인 모기지와는 달리, 차입자가 해당 주택의 지분

을 100% 보유한 가운데 이를 담보로 매월 동일한 금액을 차입하는 구조이다. 동

상품은 주택가격이 상승하는 경우 이용자가 적은 반면, 주택가격이 하락하는 시

장에서는 금융회사의 적정수익률을 확보하기가 어려워 동 상품이 시행된 선진국

에서는 대부분 별도의 정부차원 지원이 병행되고 있다.


Ⅳ. 선진국 모기지 사례

1. 미국

1) 미국 모기지 시장의 발달과정

가. 대공황 이전의 미국 모기지 시장

미국의 모기지 시장은 건국 이래 영국 등 유럽의 주택금융시장을 모범삼아 발

전하여 왔다. 1775년 영국의 건축조합23)과 유사한 형태의 Terminating Building

Society를 기원으로 보고 있으며, 당시에는 변동금리에 6개월마다 이자를 지급

하는 형태로 대출되었으며 원금은 만기 시 일시상환하는 구조를 가지고 있었다.

미국의 건축조합 또한 영국의 경우와 같이 1850년대부터는 영구조합으로 전환

되어 본격적인 금융회사로서의 모습을 갖게 된다. 당시 대출기간은 6～11년으로

최대 LTV는 60%까지였으나 대부분 50% 내외를 유지하였다. 1870년대에는 현

재의 모기지 뱅크와 유사한 모기지 회사가 설립되었으며 아주 기초적인 형태의

모기지 유동화가 진행되었다.

1900년대 초부터 생명보험회사가 동 시장에 참여하기 시작하였으며 대공황

이전인 1930년대 초까지 시중은행과 생명보험회사의 비중이 높았다. 특히 동 시

장은 1920년대에 급속한 성장을 하였는데, 일반적인 모기지의 구조는 국내 주택

담보대출과 유사하게 단기 만기 일시상환형 주택담보대출로 평균 만기는 5년이

23) 영국의 대표적 주택금융기관인 건축조합은 협동조합과 유사한 형태의 금융기관으로 영국의 경우 1845년부터 영구조합(permanent society)으로 전환되었다. 개인저축 등으로 조달된 자금을 주택금융에 운용하는 형태로 영업을 수행하고 있다.

Ⅳ. 선진국 모기지 사례 65

었으며 LTV는 50% 수준이었다. 당시 대출관행을 살펴보면, 차입자의 소득을 가

장 큰 요소로 적용하여 고소득자를 중심으로 대출이 가능하였다.

이와 같은 형태의 모기지 시장은 1930년대 발생된 미국의 대공황을 계기로 급

속히 쇠퇴하였다. 전술한 바와 같이 충격에 취약한 형태인 모기지 시장은 차입

자들이 대공황 기간 동안 소득의 감소로 부도율이 급증하는 가운데, 전반적인

자산가격 하락을 경험하면서 동 채권을 보유한 금융회사들이 연쇄적으로 도산함

으로써 진행되었다.

나. 제도화 시기(1930년대～1960년대)

대공황을 청산하기 위한 뉴딜정책의 일환으로 미국 정부는 1933년 HOLC(Home

Owners Loan Corporation) 및 RFC(Reconstruction Finance Corporation)를

설립하여 부실채권과 은행의 청산을 신속히 진행하는 한편, 대공황으로 기능이 정

지된 주택금융시장을 재건하기 위한 일련의 정책을 수행하였다. 1934년 국가주

택법(National Housing Act)을 제정하고, 동 법에 근거하여 연방주택청(Federal

Housing Administration, FHA) 및 재향군인청(Veterans Administration, VA)

을 설립하여 중산층 및 서민을 대상으로 한 공적 모기지 보험을 시작하였다. 이

와 같은 정부의 신용보완 정책을 기반으로 고정금리에 원리금을 분할상환하는

현재와 같은 모기지의 형태가 갖춰지기 시작하였다.

1938년 정부는 RFC의 자회사로, 정부가 지분 전체를 소유하는 공기업으로 Fannie

Mae(Federal National Mortgage Association, FNMA)를 설립하여 금융회사가

보유하고 있는 FHA 및 VA 보증부 모기지를 매입하기 시작하였다. 초기의 Fannie

Mae는 모기지 매입을 통해 유동화증권을 발행하는 기관이기보다는 모기지 뱅크

(Mortgage Bank) 및 시중은행 등 금융회사가 보유한 정부보증 모기지를 채권


발행 등을 통해 조달한 자금으로 매입․보유하는 역할을 수행하였다. 그러나 동

과정에서 매입대상 모기지의 요건24)을 강화하여 현재와 같은 수준의 모기지 대

출관행을 촉진하는 계기가 되었다.

아울러 동 기간 동안 금융시장은 안정성을 제고하기 위하여 FDIC 및 FSLIC

등 예금보험기관을 설립하였으며, Regulation Q(1966년)를 발효함으로써 소비자

보호를 보강하였다. FDIC(Federal Deposit Insurance Corporation)는 시중은

행을 비롯한 예금수취 금융회사를 보호하는 기관이며, FSLIC(Federal Savings

and Loans Insurance Corporation)은 주택전문 금융회사인 S&Ls를 보호하기

위한 기관이다. 아울러 Regulation Q는 모기지 금리의 상한 및 공개 등을 통해

대형 금융회사에 비해 상대적으로 약자인 차입자를 보호하기 위한 제도이다.

1960년대 후반 전세계적으로 금리의 변동 폭이 확대됨에 따라 투자자들이 장

기채권인 모기지 매입을 기피하였으며, FHA 및 VA 보증 모기지만을 취급하는

Fannie Mae만으로 모기지 유통시장을 지탱하기는 역부족이었다. 설립 시부터

약속된 Fannie Mae의 민영화를 위해 미국 정부는 1968년 국가주택법(National

Housing Act)을 개정함으로써 기존의 Fannie Mae의 역할을 민영화된 Fannie

Mae와 정부조직인 Ginnie Mae(Government National Mortgage Association,

GNMA)가 분담하는 형태로 재편하였다.

GNMA는 주택자금이 안정적으로 공급될 수 있도록 현금흐름의 유동성을 보장

해 주는 것을 기본목표로 설립되었으며, FHA 및 VA가 보증한 모기지 풀에 의해

담보되는 MBS 증권의 원리금을 적기에 지급할 것을 보증하고 있다. 이와 함께

민영화된 Fannie Mae는 정부지원기업(Government Sponsored Enterprise,

GSE) 형태로 전환되어 정부소유 주식을 모두 민간에 매각하고, 모기지를 매입

하여 이를 담보로 MBS를 발행하여 매각하는 임무를 수행하게 되었다. 그러나

24) 1954년 Fannie Mae가 정한 부보지침 등


Fannie Mae는 Ginne Mae와는 달리 정부지원기업이므로 MBS는 자체 신용을

기반으로 발행되며 연방정부가 보증하지 않는 것을 원칙으로 하나, 위급 상황

시 연방 재무부로부터 긴급자금을 조달할 수 있는 권리가 있다.

다. 유동화 시기(1970년대～1980년대)

1970년 비상주택금융법(Emergency Home Finance Act)이 제정되면서 저축

기관(thrift)이 보유한 전통적 모기지(conventional mortgage)의 증권화를 위해

Freddie Mac(Federal Home Loan Mortgage Corportation, FHLMC)이 설립

되었다. 당시 모기지 시장에서 대출의 대부분이 전통적 모기지였으며, 저축기관

(thrift)이 전통적 모기지의 절반 이상을 취급하고 있었다. 미국 정부의 주택금

융정책에 대한 주요 관심사는 이러한 전통적 모기지를 유연하게 증권화시키는

것이었다. 또한, 1960～1970년대의 이자율 및 물가상승을 극복하기 위한 정책

으로 Regulation Q(이자율 규제)를 시행함에 따라 저축기관의 고객들이 예금을

인출하여 증권에 투자하게 되어 모기지 업무를 주로 담당하던 저축기관의 자금

난이 심화되었다. 따라서 Freddie Mac은 저축기관의 자금난을 해소함으로써 재

무건전성을 향상시키고 모기지 유통시장의 안정성을 확보하기 위한 목적으로 설

립되었으며 Fannie Mae와 마찬가지로 정부지원기업이므로 MBS는 자체 신용을

기반으로 발행되며, 위급 상황 시 연방 재무부로부터 긴급자금을 조달할 수 있

는 권리가 있다.

이와 함께 기존의 FHA/VA 모기지만을 취급하도록 했던 Fannie Mae에게 전통

적 대출을 취급할 수 있게 규제를 완화함으로써, 양 기관이 서로 경쟁과 보완을

통해 MBS시장 발전에 기여하는 산업구조를 형성하였다. 이를 통해 현재와 같은

형태의 모기지 2차시장이 형성될 수 있었으며, BOA가 최초로 민간 MBS를 발행


하는 등 유동화 증권이 활성화되는 시기였다. 1980년대 이후, 저축기관들이 고

금리에 따른 유동성 위기로 모기지 시장에서 쇠퇴하고, 그 대신 모기지 뱅크가 1차

시장을 주도하게 되었으며 유통시장에서는 Ginnie Mae, Fannie Mae, Freddie

Mac이 MBS 발행을 주도하면서 MBS 시장은 미국 채권시장에서 가장 큰 시장으

로 성장하였다.

이와 같은 과정을 통해 동 기간 중 다음 <그림 12>에서와 같은 모기지 시장이

형성되었다. 미국의 모기지 시장은 모기지를 주택금융수요자에 공급하는 금융회

사를 중심으로 한 1차 모기지시장과 동 모기지를 증권화하여 유통하는 2차 모기

지 시장으로 구성되어 있다. 1차 모기지 시장(primary mortgage market)은 모

기지대출회사가 주택을 담보로 주택구입자에게 주택자금을 대출해 주는 시장을

말하며, 2차 모기지 시장(secondary mortgage market)은 1차 모기지 시장에서

생성된 모기지가 매매․증권화를 통하여 유통되는 시장으로 1차 모기지 시장에

유동성을 제공하고 있다.

<그림 12> 미국 모기지 시장 구조



동 기간 중 발생된 2차례의 오일쇼크로 금리의 변동성이 높아지면서 1981년

시중은행을 중심으로 변동금리 모기지(ARMs)가 도입되었다. 이와 같은 상황은

1980년대 이자율 스왑시장을 열게 하였으며, 모기지 금융회사의 자산/부채 기간

불일치 문제로 S&L 사태가 발생하여 한 동안 주택금융시장을 어렵게 하였다.

라. 자동화/전산화 시기(1990년대～현재)

1990년대 이후 미국의 주택금융시장은 자동화 및 전산화로 설명되어질 수 있

다. 1990년대 중반 이후 급속히 진전된 정보산업 혁명(IT Revolution)으로 전

자심사시스템(automatic underwriting system, AUS)이 활성화되었으며 이에

따라 차입자의 거래비용이 감소하였다. 또한 이와 같은 기술적인 발달이 차환

(refinancing) 관련 비용을 축소하여 차환비중이 2000년 19.0%에서 2003년

66.0%로 대폭 증가하였으며, 2005년에도 47.3%에 이르는 것으로 나타나고 있다.

이와 함께 대형화된 GSE(Fannie Mae 등)의 효율적인 관리를 위해 1992년

OFHEO(Office of Federal Housing Enterprise Oversight)를 설립하였다.

OFHEO는 1992년 제정된「연방 주택산업의 재정적 안정성과 건전성을 위한 법

률」에 의거하여 설립된 정부기관으로서 Fannie Mae와 Freddie Mac의 재무적

안정성과 건전성을 확보하는 것을 목적으로 하고 있다. 따라서 OFHEO는 위험을

전제로 한 이자율과 신용위험 시나리오를 통해 ‘압력 테스트(Stress-Test)’를 함

으로써 GSE의 재무상태를 점검한다.

또한 OFHEO는 주택시장의 활성화를 위해 주택가격지수, 자본현황, 연구보고

서, 각종 규제법규 상황 등 다양한 주택가격정보를 제공하고 있다. 주택가격지

수는 Fannie Mae와 Freddie Mac으로부터 모기지 재판매의 데이터를 제공받아

‘반복매매모형’을 통해 작성하고 있는데, OFHEO는 주택가격지수를 주별, 센서


<표 24> 미국 주택금융시장 발달과정

융기 융상품 험/충격

1930년대 이전 : "탐색시기"

■“Terminating" Building Societies(1775년 이후)

■만기 일시상환, 변동이자율 ; 6개월마다 지급

■Peer enforcement, and deposit-based funding

■"Permanent" Building Societies(1850년대)

■6～11년 대출기간, 50～60% 최대 LTV

■위험관리 현지화(예 : 50마일 반경규칙)

■모기지 회사(1870년대)■모기지회사의 주택저당채권

담보부 채권(1870년대～ 1890년대)

■1980년대 경기후퇴 ; Demise of mortgage companies; agency problem in pooling

■생명보험회사(1900년대초에 활동함)

�예금/투자 증명서(1890년대)■1920년대 현저한 성장, 1929년 주식시장분쟁

1930년대～1960년대

"제도화 시기"

■HOLC와 RFC를 만들어 불량대출과 은행을 청산함(1933)

■Fully-amortizing loans with leveled monthly payments

■대공황(1930년대)

■FHLBs(1934)와 Fannie 을 만들어 유동성을 높임.

■ 연 방 주 택 법 ( Na t i o n a l Housing Act(1934)), 주택법(Housing Act(1949))

■신용을 개선하기 위해 FHA, FDIC, FSLIC, MI

회사(1934) 등을 만듬.■최고 LTV 80% ■레귤레이션 Q(1966)

■Fannie Mae 민영화와 Ginnie Mae 설립(1968)

■Fannie Mae이 정한 부보 지침(1954)

■이자율과 인플레이션 상승 (1960년대)

1970년대～ 1980년대

“유동화 시대”

■Freddie Mac 설립(1970) ■ARMs 도입(1981)■첫 번째와 두 번째 오일 쇼크

(1970년대)

■뮤추얼 펀드, 연금, 해외투자 등의 시장에 새로운 투자자(1980년대)

■MBS 발행 : Freddie Mac의 첫번째 PC(1971), Gienie Mae tandem(1974～1976), B of A의 첫번째 민간 MBS (1977)

■이자율 상승과 S&Ls의 자산/부채 기간 불일치(1980년대) ; 이자율 상한제 폐지(1980년대)

■S&L Debacle(1980년대), RTC 설립

■첫 번째 CMO 발행(1984) MBS 발행 대폭 증가(1982 -1986)

■Oil patch default ramp up (1980년대)

■이자율 스왑시장(1980년대)■FIRREA(1989)와 Basle I (1980년대)

1990년대～ 현재

“자동화와 전산화 시대”

■OFHEO 설립(1992) GSEs의 최대화 Risk-Based Capital 규칙

■ IT Revolution AUS, Mort- gage Score, AVM(1990년대 중반 이후)

■California default ramp up (1990년대 초～중반)

■GSEs의 HUD 주택목표(1992)

■Refi Booms(1990년대 중반 ～2000년대 초)

■신용파생상품시장 확대(1990년대 중반 이후)

■MBS 시장 세계화(진행중)

■HELOC, Seconds, 기타 상품(1990년대～현재)

■주택가격지수에 근거한 헤징시장 ; 실험중

자료 : 한국주택학회,『유동화 기초자산의 안정적 확보 및 영업기반 강화 방안 연구』, 한국주택금융공사, 2005.6.


스 단위별, MSA 단위별로 조사하여 매 분기마다 보고서를 작성하고, 이를 공지

하고 있다. 또한 주택가격지수뿐만 아니라 평균 LTV, 주택담보대출 규모 등 전

반적인 주택대출시장에 관한 정보를 제공하고 있다.

2) 최근 미국 주택금융시장의 동향

최근 미국 금융시장은 서브프라임 모기지의 부도율이 상승하면서 대형 모기지

뱅크의 연이은 도산 등으로 불안한 움직임을 보이고 있다. 2000년 이후 미국을

비롯한 전세계 부동산시장이 저금리 기조를 배경으로 지속된 자산가격 상승이 주

택시장의 수요를 확대하였다. 아울러 최근 급속히 확대되는 인터넷 중심의 금융

환경이 모기지 관련 거래비용을 크게 축소함에 따라 모기지 수요 확대는 물론 전

통적 모기지가 아닌 변형된 모기지 상품의 출시가 용이해졌다. 이에 따라 투기적

주택금융수요가 확대되고, 동 수요에 적합한 모기지 상품이 다양하게 등장하였던

것이다. 투기적 주택금융수요에 적합한 상품이란 단기 보유를 통한 자본차익이

목적인 투자자들의 경우, 장기적인 금융부담은 문제가 되지 못함에 따라 보유기

간 중 금융부담을 최소화할 수 있는 형태의 변동금리 모기지나 원금 일시상환형

모기지가 관심의 대상이 되었다. 아울러 주택시장에 대한 관심의 확대는 전통적

모기지의 대상이 될 수 없는 비적격 투자자의 모기지 수요를 증대하여 서브프라

임 모기지가 확대되는 현상을 초래하였다. 본 절에서는 이와 같은 일련의 변화를

최근 미국 주택금융시장의 변화를 살펴봄으로써 자세히 알아보고자 한다.25)

미국의 주택금융시장은 저금리기조를 배경으로 한 대출기관의 경쟁격화와 주

택경기 호조로 변동금리 모기지(ARM)가 증가하여 시장점유율이 2005년 중 31%

에 달하는 수준에까지 이르렀다. 일반적으로 변동금리 모기지의 시장점유율은

25) 본 절은 유석희(2006)의 보고서를 발췌 정리하고 있다.


시장금리와 정(+)의 상관관계를 보였지만, 2003년 이후 금리상승이 변동성을 증

가시키는 시장형태가 퇴조하는 상황이 전개되어 최근 저금리에도 불구하고 변동

금리 모기지가 확대되는 현상이 나타나고 있다. 이는 금리가 하락하였음에도 불

구하고 고정금리와 변동금리의 장점을 결합한 복합모기지(Hybrid)상품이 확대

개발되는 등 차입자의 선택범위가 넓어지면서 변동금리대출의 시장 점유율이 크

게 증가한 것으로 분석된다.

<그림 13> 30년 FRM금리와 ARM의 시장점유율 추이

자료 : Freddie Mac, 유석희(2006) 재인용

1990년대 중반 이후 매년 대체로 20%대에 머물렀던 변동금리 모기지가 2004

년, 2005년에 실행된 신규대출의 50% 이상을 차지했던 것으로 파악되고 있다.

향후 금리상승이 예견되는 가운데 차입자의 1/3 가량이 변동금리를 선택한 것은

경험상, 관행상 관례 없는 현상으로 최근의 집값상승이 주요 요인으로 분석되고

있다.

경험적인 통계분석의 결과에 따르면, 변동금리 모기지의 연체․경매처분 비중


이 고정금리 모기지에 비해 훨씬 높은 것으로 나타났는데, 이는 변동금리의 위

험에 대한 상대적으로 낮은 저소득, 저교육, 소수인종의 젊은층이 변동금리대출

을 선호한다는 기존연구와 결과를 같이 하는 것이다.

<그림 14> 신규 모기지대출의 ARM 취급 추이

자료 : Inside Mortgage Finance, 유석희 (2006) 재인용

복합모기지 상품은 1990년대 후반부터 인기를 끌기 시작하여 현재는 변동금리

모기지의 약 70% 이상이 복합모기지 상품으로 구성되어 있는데, 동 상품의 금

리변동 상하한은 대출기관이 자율적으로 설정하며, 통상 1년인 금리조정 주기별

상하 변동제한폭은 1～2%, 전체 대출기간 동안의 상하 변동 제한폭이 5～6%로

운용되고 있다. 상품별 시장점유율은 아직 우량대출이 가장 큰 비중을 차지하고

있으나, 최근 들어 option ARM과 같은 틈새시장 상품과 저신용 고객에 대한 고

금리대출, 초기 2～3년 고정금리 적용 후 변동금리가 적용되는 복합모기지 등을

통한 비우량대출이 증가하고 있다. 이에 우량대출 상품의 취급비중은 1999년

88%에서 2005년 58%로 축소되었고, 비우량대출은 2000년 13%에서 2005년

21%로 확대된 것으로 나타나고 있다.


<그림 15> ARM과 FRM의 연체비율

자료 : FNMA, 유석희 (2006) 재인용

2000년 이후 지속된 저금리 기조와 인터넷 보급의 확산을 배경으로 진행된

전자심사시스템(automatic underwriting system, AUS)개발로 차입자의 거래

비용이 감소하면서 재대출 또는 차환(refinance)의 비중은 2000년 19.0%에서

2003년 66.0%로 대폭 증가하였으며, 2005년에도 47.3%에 이르는 것으로 나타

나고 있다. 모기지 대출 신청의 자동화와 전자심사시스템(AUS)의 개발, 인터넷

사용의 확대는 모기지대출 기관들의 집중과 통합에 따른 대형화를 촉진시켰으

며, 주택담보대출시장의 분화 진전에 따른 기관별 전문화와 효율성 제고 및 지

배력 강화를 위한 흡수통합 추세는 대형 상업은행과 투자은행 등의 모기지 은행

인수·합병을 더욱 가속화할 것으로 전망된다. 인터넷은 모기지 브로커와 모기

지 은행, 대출기관들 사이에 거래비용을 크게 감소시켰으며, AUS와 IT 솔루션

을 활용하여 채권 사후관리업무로 전환하는 모기지 은행 규모면에서 증가하는

추세를 보이고 있다.

Fannie Mae 등 미국의 공공 주택금융기관은 대체로 2010년까지 미국의 주택


소유율이 68%에서 71%로 상승하면서, 1,400만명이 새로 주택을 소유하고 16만

채의 신규주택이 건설됨으로써 주택담보대출잔액은 연 평균 1.6조달러씩 증가한

16조달러에 이르게 될 것으로 전망된다. 전자심사제도(AUS)가 도입되기 전까지

1차시장 주요 업무였던 모기지 대출 심사기능이 현재는 2차시장의 업무가 된 사

례와 같이 2차시장이 1차시장의 기능을 완전히 흡수할 가능성이 있는 것으로 보

는 시각이 대두되고 있는 상황이다.

<그림 16> 재대출(Refinance) 추이

자료 : Inside Mortgage Finance, 유석희 (2006) 재인용

2. 유럽26)

1) 유럽 모기지 시장의 발달과정

유럽 회원국들의 모기지 시장은 각국의 역사와 경제제도 등 국가의 특성에 따

26) 본 절은 홍지영(2006)을 중심으로 재정리되어 있다.


라 다양하게 발전해 왔다. 대출만기의 경우 덴마크와 스웨덴, 네덜란드, 포르투

갈, 독일은 보통 30년 혹은 그 이상에 달하는 가운데, 대부분의 유럽 국가에서

만기 25년 이상의 장기 모기지시장이 형성되어 있다. 담보비율(LTV)의 경우 스

웨덴과 포르투갈이 최대 90%에 이르며, 유럽 대부분의 국가에서 70% 이상의 높

은 LTV가 허용되고 있다.

모기지 금리의 유형은 다음 <표 25>에서 보는 바와 같이 국가별로 크게 다른데 덴

<표 25> 유럽의 주택대출 금리 유형(대출취급액 기준)

(단위 : %)

국 가 연 도변 동

리

기 고정 리

소 계기간

고정 리기 타1～5년

고 정

5～10년

고 정

10년 과

고 정

벨 기 에 2005 32.4 10.3 11.8 45.5 67.8 n.a n.a

덴 마 크 2005 30.0 n.a n.a n.a 20.0 50.0 n.a

독 일 2005 16.3 17.0 38.6 28.1 83.7 n.a n.a

그 리 스 2005 90.0 3.9 1.2 5.0 10.0 n.a n.a

스 페 인 2005 93.2 5.7 0.5 n.a 6.2 0.6 n.a

프 랑 스 2004 32.0 12.0 10.0 46.0 68.0 n.a n.a

룩셈부르크 2005 87.0 n.a n.a n.a 13.0 n.a n.a

헝 가 리 2005 73.6 22.6 3.0 0.8 26.4 n.a n.a

아 일 랜 드 2004 64.4 35.6 0.0 0.0 35.6 n.a n.a

이 탈 리 아 2004 86.9 4.3 1.8 7.0 13.1 n.a n.a

네 덜 란 드 2004 36.0 20.8 37.9 5.3 64.0 n.a n.a

포 르 투 갈 2004 95.4 3.1 1.0 0.5 4.5 n.a 0.1

스 웨 덴 2005 49.9 36.9 13.2 n.a 50.1 n.a n.a

영 국 2005 34.9 59.2 3.8 n.a 63.0 n.a 2.1

EU 평균 46.0 31.1 10.0 8.4 49.5 3.8 0.8

자료 : “Study on Interest Rate Variability in Europe", EMF, 2006.7., 홍지영(2006) 재인용


마크, 네덜란드, 프랑스, 벨기에와 독일은 고정금리 모기지가 발달해 있는 반면,

그리스, 영국은 변동금리 모기지가 활용되고 있다. 이는 문화․역사적 차이와

함께 각국의 이자율곡선(yield curve), 조기상환에 대한 제한규정, 주택금융기관

의 형태, 자금조달 방법 등이 서로 다르기 때문인 것으로 추정된다. 아울러 고정금

리 모기지의 발달은 주택금융 부문에 대한 정부의 개입 정도를 간접적으로 설명

하고 있는데, 이는 고정금리 장기 모기지를 운영하기 위해서는 정부의 직․간접적

인 지원 정도에 따라 결정되기 때문이다. 예컨대, 금융 부문의 자율화 기조가 큰

영국의 경우 민간 중심의 주택금융제도가 발달하게 되고, 이에 따라 민간이 감

당할 수 있는 변동금리체계가 일반적인 제도로 자리 잡고 있는 것이다.

유럽 모기지시장에서의 또 다른 특징은 주택금융을 공급하는 금융회사가 다양

화하다는 것이다. 모기지를 공급하는 대출금융회사도 영국 등 일부 국가에서는

모기지은행(mortgage bank)과 건축조합(building society)과 같은 전문회사가

모기지를 제공하고 있으나 대부분의 국가에서는 상업은행(commercial bank)과

저축기관, 보험회사가 중요한 위치를 차지하고 있다.

국가별로 모기지를 제공하는 금융회사의 형태가 서로 다른 것은 모기지대출의

자금을 조달하는 방법이 국가별로 상이하기 때문이다. 2001년 통계에 의하면,

유럽 전체에서 종합은행(universal bank)이나 상업은행에 의한 대출이 41%로

가장 높은 것으로 나타났으며, 저축기관이 12%, 모기지 뱅크와 모기지전문 신용

기관의 비율이 16%를 기록하고 있다. 이탈리아와 포르투갈의 모기지는 주로 대

형 종합은행들에 의해서 제공되며, 벨기에와 그리스, 아일랜드에서는 상업은행

들의 활동이 두드러지게 나타나고 있다. 스페인과 독일의 경우는 저축은행이 높

은 비율을 보이고 있고, 전체 시장에서 고정금리 비중이 높은 덴마크와 스웨덴

은 모기지 신용기관이 시장의 90%를 점유하고 있다. 독일에서는 상호협동금융

기관의 일종인 Bauspakassen이 여전히 모기지대출에서 높은 비중을 차지하는


한편, 아일랜드와 영국에서는 시간이 갈수록 건축조합의 비중이 축소되고는 있

으나 아직도 중요한 역할을 담당하고 있다.

자금조달 측면에서 볼 때 유럽의 주택금융기관들은 주로 저축예금과 모기지

채권, MBS를 활용하고 있다. 유럽 모기지 연합(European Mortgage Federation,

EMF)의 개략적인 추정치로는 저축예금을 통한 조달이 모기지 잔액의 70～75%

를 차지하고 있으며, 모기지 채권(covered bond) 발행은 15～20%, MBS 발행은

5% 정도에 불과하여 미국과는 다른 조달구조를 갖고 있다.

유럽의 모기지 자금조달원으로 독특한 형태를 지닌 것은 모기지담보부 채권

(mortgage backed bond, MBB)과 유사한 형태의 Covered Bond27)의 활용이

다. 투자자 보호를 위한 일정한 요건을 갖춘 모기지 담보부 채권을 통칭하여

Covered Bond라고 하는데, 이는 대출금융기관들이 모기지와 공공부문 대출과

같은 높은 신용도를 가진 담보대출을 자산 풀(pool)로 하여 이를 담보로 직접 채

권을 발행하는 것을 지칭하고 있다. 최근 모기지 채권(covered bond) 시장이 급

속히 확대되어 가고 있는데, 유럽연합의 거의 모든 나라에서 Covered Bond에

대한 법률이 제정되어 있다. 2005년도 유럽 전체 모기지 채권 잔액은 8,768억

유로에 달하여, 연간 10.3%의 성장률을 보이고 있는 상황이다.

유럽 모기지 시장의 특징으로 인식되는 Covered Bond의 대표적인 사례로 독

일의 모기지 은행이 발행하는 Pfandbrief가 있다. Pfandbrief는 상업용 혹은 주

거용 모기지대출(Mortgage Pfandbrief)과 공공부문 대출(Public Pfandbrief)을

담보로 발행된 채권으로, 2005년 중 독일의 발행규모는 1,730억 유로에 이르며,

발행잔액은 약 1조 유로로 국공채와 함께 독일 채권시장에서 가장 큰 비중을 차

지하고 있다.

27) Covered bond는 상환재원을 모기지로 한정하는 일반적인 MBS(MPTs나 MPTB)와는 달리 모기지 자산을 담보로 하는 금융채와 같은 성격을 갖고 있어 MBB와 일반 금융채의 중간적인 형태의 채권이다.


<표 26> Pfandbrief 발행 잔액 추이

(단위 : 백만유로)

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005

MortgagePfandbrief

226,607 235,800 247,484 255,873 261,165 259,199 249,848 241,217

PublicPfandbrief

705,752 820,490 858,646 848,961 826,866 797,492 760,264 734,713

합 계 932,359 1,056,290 1,106,130 1,104,834 1,088,031 1,056,691 1,010,112 975,930

자료 : 홍지영(2006) 재인용

독일의 모기지은행법(GBMA)은 Pfandbrienf 발행의 건전성을 보장하기 위해

대출 전기간 동안의 원금과 이자를 보증하고 있으며, 이를 위해 Pfandbrienf의

발행에 포함되기 위해 모기지의 담보비율(LTV)을 60% 이하로 제한하는 동시에

담보가 되는 부동산에 대해서도 엄격한 가치평가 기준을 두고 있다. 아울러 투자

자를 보호하기 위해 수탁자(trustee)는 담보로 보증된 모기지의 특성을 감독하고,

중앙은행은 모기지 채권의 정확한 보상범위를 감독하며, 대출기관이 파산하게 될

경우 채권투자자들은 담보자산에 대한 우선 청구권을 갖는다. Pfandbrienf를

발행할 수 있는 금융기관은 업무범위에 대한 엄격한 규정의 적용을 받는 전문화된

모기지 은행으로 이들의 업무는 공공부문과 모기지대출로 제한되어 있었으나,

2005년 이러한 제한을 없애면서 담보부 모기지 채권을 발행하는 상업은행들에

게는 추가적인 건전성 규제를 부여하고 있다. 1995년 유럽채권시장에 Jumbo

Pfandbrief(최소 발행금액 10억 유로)가 소개되면서 전 유럽에 걸쳐 Pfandbrief

와 같은 채권시장이 확대되었다.


<그림 17> 모기지은행을 통한 pfandbrief 발행 흐름도

자료 : 홍지영(2006) 재인용

<그림 18> 유럽 국가별 모기지 자금조달 방법

주 : UK(영국), DE(독일), FR(프랑스), NL(네덜란드), ES(스페인), IT(이탈리아), DK(덴마크), SE(스웨

덴), PO(포르투갈), HU(헝가리), CZ(체코)

자료 : Morgan Stanley(2005), 홍지영(2006) 재인용


2) 최근 유럽 모기지 시장의 추이

국가별로 차이가 있으나 지난 2000년 이후 대부분의 EU국가에서도 주택가격

이 크게 상승하였다.28) 예컨대, 영국의 경우 2002년 이후 지속적으로 10% 이상

의 기록적인 주택가격 상승률을 보였으며, 이에 따라 모기지 잔액도 높은 성장

률을 보였다. 특히 최근에는 임대목적의 주택수요가 크게 증가하면서 반복된 정

책금리 인상에도 불구하고 모기지 잔액의 성장세를 지속하고 있다.

<표 27> 영국의 연도별 주택가격 상승률과 모기지 잔액 추이

(단위 : %, 백만파운드)

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005

주 택 가 격상 승 률

11.0 11.5 14.3 8.4 18.0 14.7 11.8 5.6

모기지잔액 462,639 500,519 541,275 595,166 673,992 775,073 875,820 967,063

자료 : EMF, Housing Statistics(2006), 홍지영(2006) 재인용

유럽의 모기지 시장은 2005년 현재 전체 잔액이 5.1조 유로에 달하는 거대한

규모로, 지난 10년간 9.4%의 높은 성장률을 기록한 가장 역동적인 금융시장으

로 발전하고 있다. 이러한 유럽 모기지시장의 성장은 다음과 같은 몇 가지 요소

에 기인하고 있는 것으로 보인다. 우선 최근의 급속한 성장은 기록적인 주택가

격 상승에 힘입은 바 크며, 여기에 세계적인 저금리현상과 몇몇 유럽 국가들의

세제개편에 따른 가처분소득의 향상이 작용한 것으로 분석되고 있다. 이와 함께

모기지상품의 담보비율(LTV)이 점차 확대되고, 대출만기가 장기화되면서, 소비

28) 동 기간 대부분의 EU국가들의 주택가격이 상승하고 있는 가운데, 독일의 경우 오히려 3% 가량 하락한 것으로 알려지고 있다. 이는 대부분 낮은 경제성장률, 높은 실업률, 그리고 주택의 초과공급에 기인한 가격하락 등에 원인을 두고 있는 것으로 알려져 있다.


자들의 다양한 선호에 부응하는 새로운 대출상품들이 속속 등장하게 되었던 점

도 중요한 배경으로 이해된다. 최근에는 시장규모가 작은 유럽 국가들의 성장이

두드러지면서 발틱 3국(리투아니아, 에스토니아, 라트비아)과 같은 경우에는

2005년 한 해에만 80～90%의 신장률을 기록하였으며, 그리스(33%)와 아일랜드

(29%)도 매우 역동적인 성장세를 기록하고 있다.

<표 28> 유럽의 주거용 모기지대출 잔액 추이

(단위 : 백만유로)

1997 1999 2001 2003 2005

잔 액(outstanding)

2,520,668 3,068,547 3,596,964 4,203,600 5,138,835

자료 : 홍지영(2006) p.28 재인용

EU국가들의 GDP대비 모기지 비율은 1996년 32%에 불과하였으나, 주택가격

상승과 저금리로 빠르게 상승하여 2005년에는 47.5%까지 증가하였다. 국가별

로는 네덜란드와 같이 100%에 이르는 국가에서부터 30% 미만의 국가들까지 다

양하게 분포하고 있으며, 이는 경제의 안정성과 모기지 제도의 효율성, 주거비

용, 재정지원 규모 등이 서로 크게 다르기 때문인 것으로 추정된다. 예를 들어

덴마크에서는 모기지대출에 대한 많은 세제혜택이 대출증가의 주요 요인이었으

나, 그리스에서는 한 때 인플레이션이 15%를 기록하고, 모기지 금리가 23%에

달하면서 대출확대의 제약요인으로 작용하였던 것으로 알려져 있다.


<그림 19> 유럽 주요국의 GDP대비 모기지 부채 비율(2005)

(단위 : %)

자료 : 홍지영(2006) p.29 재인용


Ⅴ. 모기지 활성화 방안

현재 우리나라 주택금융시장은 주로 만기 3년 이하의 원금이 중도에 상환되지

않는 변동금리부 단기대출이 주종을 이루고 있어 대출금융기관의 위험이 증대되

고 있다. 또한 미국 등 주택금융 선진국과는 달리 변동금리의 변동폭에 대한 제

한도 설정되어 있지 않은 실정이다. 현재와 같은 대출은 우리나라의 금융시장

여건에서 나름대로 합리적인 선택일 수 있으나, 주택금융을 이용하여 부동산투

기가 확대될 우려가 있으며, 경기침체 시나 이자율 상승시기에는 금융시장뿐만

아니라, 나아가 경제 전반에 걸쳐 치명적인 위협이 될 수 있다. 따라서 본 장에

서는 선진국 수준의 주택금융관련 위험관리를 위해 요구되는 정책적 제안을 제

시하고자 한다. 기본적으로 논의의 방향은 현재 국내 주택금융시장의 문제점을

점진적으로 개선하는 한편, 장기적으로 선진국형 주택금융제도를 정착시키고자

하고 있다.

일반적으로 금융회사가 전 장에서 설명한 모기지 위험을 다루는 수단은 다양하

며 서로 보완적으로 사용되고 있다. 특히 미국의 경우 다음과 같은 3가지 기본적

인 수단들이 사용되고 있다. ① 위험을 초기에 심사하는 인수기준, ② 위험분담

수단으로서 모기지보험 부보비율 ③ 대출단계에서의 가격정책으로서의 보증료

(Guarantee fee or G-fee). 모기지 관련 위험을 관리하는 수단들은 서로 보완

적으로 사용되는데, 예를 들어 고위험대출의 경우 이를 대출심사단계에서 대출

거절을 하기보다는 모기지보험의 부보비율을 높이던지 아니면 보증료의 상향조

정을 통해 주택대출이 가능하도록 하고 있다. 다음 <표 29>에서는 미국의 Fannie

Mae가 금융회사로 하여금 모기지 보험의 부보수준을 어느 정도로 할 것인가에

대한 대출기준을 제시하고 있다. 고정금리부 모기지(FRM)와 변동금리부 모기지

Ⅴ. 모기지 활성화 방안 85

(ARM) 및 원금일시상환대출 등 다양한 주택대출상품 사이에서 모기지보험이나

LTV 수준 사이에 어떠한 관계가 존재하는가를 보여주고 있다.

<표 29> 모기지 보험 부보비율과 가격정책

출 상 품 LTV

80～85% 85～90% 90～95% 95～97% 97～100%

고 정 금 리 (만기 20년 이상)

12%17% or

12% & .37525% or

18% & .7535% or

18% & 1.75NA

고 정 금 리 (만기 20년 이내)

6% 25% 30%35% or

18% & 1.75NA

변 동 금 리 12% 25% 30% NA NA

원금일시상환 대출(만기 7년)

12% 25% 30% NA NA

MCM1) 25% 30% 35% 35% 35%

주 : 1) 내고장 모기지(My Community Mortgage)로 저소득 가계를 위한 특별대출상품자료 : Guide to Underwriting with Desktop Underwriter(September 2004) 재구성

1. 위험관리 인프라의 구축

국내시장의 시장참여자들에 의해 전술한 위험관리수단들이 수용되고 활용되

기까지에는 상당한 시간이 필요할 것으로 추정된다. 예컨대, 미국의 민간 모기지

보험회사는 연방주택청에 의한 모기지보험이 시작된 지 30여년이나 지나서 비로

소 영업을 시작하였다. 물론 우리나라 등 후발국가들은 미국의 경험을 활용하여

이러한 기간을 단축시킬 수 있는 유리한 점이 있으나, 충분한 데이터베이스의

축적과 주요 위험특성에 관한 시장의 인식 등 기본적인 필요조건을 갖추는 데

최소한의 시간이 필요할 것이다.


또한 모기지 금리에 적정한 위험프리미엄을 부과하기 위해서는 차입자, 금융

회사, 모기지 유동화기관, MBS투자자 등 시장 참여자간에 위험분담체계가 조기

에 정착할 필요가 있다. 이를 통해 가능한 한 최선의 데이터 수집 및 정교한 분

석방법을 기반으로 가격결정메커니즘을 구축할 필요가 있다.

일반적으로 미국의 모기지 유동화기관인 Fannie Mae에서 제시하는 위험측정

과 관리시스템은 다음과 같은 아홉 가지 단계를 통해 구축된다.

① 대출 데이터 : 대출실적, 차입자 및 담보특성, 대출특성

② 체계적 위험 데이터 : 지역, 주택담보이자율, 수익률곡선 등에 따른 주택가

격 추세

③ 모기지 점수 모델 : 2년 이내 대손가능성에 근거하여 모든 대출의 위험순

위 부여

④ 기타 대출실적 모델 : 조기상환, LGD, Termination Model 등의 가능성

⑤ 체계적 위험 예측 모델 : 주택가격, 이자율 등과 같은 경제적 변수

⑥ 시뮬레이션과 금융엔지니어링 모델 : 위험조정 현금흐름계산, 손실분포

에 의한 예상손실과 예상하지 못한 손실계산, 대출데이터를 대표하는 합

산방법

⑦ 공식모델 확인시스템 : 시뮬레이션모델의 결과나 개별모델의 실적을 확인

⑧ 비즈니스 응용 : 위험조정가격, 자본할당, 헤징, 스트레스 테스트, 내부이

전가격 등

⑨ 위험취향 분석 : 자본충실도 보증, 이익변동성, 위험요소와 전략을 확인하

고 조정

대출실적 및 대출특성 등의 대출데이터는 주택금융의 소비자와 직접 접촉하는

일선 금융회사들을 통해 수집되는 것이 가장 효율적일 것이다. 이를 통해 개별

금융회사는 모기지 점수모델을 마련할 수 있을 것이며, 아울러 자체 연구기관 등


을 통해 주택시장의 체계적 위험 관련 예측모델 등을 구축할 수 있다. 그러나 동

시장에 관련 데이터 축적이 미흡하고, 데이터의 표준화가 되어 있지 못한 현실

을 감안할 때 공공기관이 주도하여 동 데이터를 수집․관리하는 것이 보다 바람

직할 것으로 판단된다. 아울러 선진국 금융감독 당국이 수행하고 있는 것과 같

은 스트레스 테스트를 통해 시장에 내재된 위험을 선제적으로 관리할 필요가 있

다. 따라서 은행 등 개별 금융회사는 물론 주택금융공사 및 감독기관의 상호 협

조 아래 국내에 적합한 위험관리체계 및 관련 데이터를 구축해야 할 것이다.

2. 고정금리부 모기지의 확대

주택자금 차입자들은 변동금리 또는 고정금리를 선택함에 있어서 차입자 개인

의 효용을 극대화시키는 결정을 내리게 된다. 영국의 Miles(2003)29)에 나타난

바와 같이 주택자금 차입자들은 초기 상환부담만을 고려하지, 고정/변동금리간

의 상이한 위험은 고려하지 않는 경향을 보이고 있다. 이는 실제로 비전문가인

민간 차입자들이 고정/변동금리 상품간 위험특성을 이해하는 것이 쉽지 않은 데

따른 결과로 이해되나, 금융회사 및 감독당국의 적절한 교육 및 홍보를 통해 차

입자들 또한 변동금리 모기지(ARM)와 고정금리 모기지(FRM)에 관련된 위험의

성격을 알아두어야 할 필요가 있다.

우선 장기 고정금리 모기지의 경우 인플레이션에 따라 모기지의 자본가치가

민감하게 반응할 위험이 있으므로 동 위험을 관리할 믿을만한 금융기관이 필요

하며, 그런 기관이 없는 경우 변동금리 모기지에 의존할 수밖에 없다. 우리나라

29) Miles, D. 2003. “The UK Mortgage Market: Taking a Long-Term View; Interim Report" Imperial College of London(Report Submitted to Chancellor of Treasury).


의 경우 장기 금융시장이 미발달한 관계로 장기 고정금리 상품을 안정적으로 운

영할 수 있는 민간 금융회사가 적은 실정이다. 이러한 상황을 감안할 때 국내 주

택금융시장에 단기 변동금리부 주택담보대출이 활성화된 배경을 이해할 수 있

다.

그러나 변동금리 모기지를 선택한 소비자는 수입위험(income risk)30)을 충분

히 고려할 필요가 있다. 실제 상환금을 지불하는 과정에서 시중금리가 변동하여

월상환액이 변화하게 됨에 따라 상환금지급에 따른 충격(payment shock)이 발

생될 우려가 있다. 이와 같은 상황이 전개되는 경우 우선 차입자의 소비수준이

변화되며 상황이 악화되는 경우 부도사태가 발생될 가능성도 있다.

또한 차입자는 모기지의 선택과정에서 주택가격의 하락 등으로 인한 채무불이

행위험 가능성을 고려할 필요가 있다. 예를 들면, 1990년대 초부터 중반까지의

미국 뉴잉글랜드 지방과 캘리포니아 지역에서 발생한 주택가격의 하락은 변동금

리 및 고정금리 차입자 모두에게 재대출(refinancing)을 어렵게 하였다. 이와

같은 상황은 최대 담보비율(LTV)과 기타 대출조건에 따라 차입자에게 불이익이

유발됨을 설명해 주고 있다.

미국의 데이터를 분석해 보면, 일반적으로 변동금리 모기지가 고정금리 모기지

보다 위험도가 큰 것으로 나타나고 있다. 일반적 변동금리 모기지의 경우 상환

이 90일 이상 연체된 비율(SDQ rates; Serious Delinquency Rates)이 고정금

리 모기지에 비해 2～3배 높게 나타나고 있다. 이와 같은 미국의 경험을 바탕으

로 볼 때 우리나라의 변동금리 주택담보대출은 미국의 변동금리 모기지에 비해

더 위험한 구조를 가지고 있는 것으로 판단된다. 우선 미국의 변동금리 모기지

는 기본적으로 원리금 분할상환을 하고 있으나, 우리나라 주택담보대출은 만기

30) 수입위험(income risk)란 차입자의 수입이 외생적인 충격에 의해 급격히 감소하거나 변동금리부 모기지의 경우 금리의 급격한 상승으로 월상환액이 크게 증가함에 따라 월상환액의 변제가 어렵게 되는 상황을 의미한다.


시 원금일시상환하는 구조를 취하고 있어 주택가격이 하락할 때 상환불능위험이

높아지게 된다. 아울러 국내 대부분의 변동금리 주택담보대출은 금리변동의 상

한구조 등 소비자의 금리충격을 완화해 줄 수 있는 장치가 없어 차입자의 상환

부담 충격이 클 것으로 추정된다. 미국의 경우에도 대공황 이전까지 모기지 상

품은 만기일 일시상환, 변동이자율, 최대 LTV 50～60%, 대출기간은 6～11년으

로 현재 국내의 주택대출상품과 유사한 구조로 운용되었다. 그 결과 대공황의

발발로 실업률이 높아지고, 이에 따라 많은 차입자들이 지급불능상태에 빠져 대

출을 상환하지 못하게 됨에 따라 주택가격 디플레이션, 은행융자 담보가치하락,

전체 은행의 지급불능으로 이어졌던 경험이 있다.

최근 시장금리의 상승으로 주택금융을 이용하고 있는 소비자 사이에 고정금리

의 유용성이 점진적으로 확산되고 있다. 금융감독 당국은 이와 같은 변화에 적극

대응하여 장기 고정금리 모기지의 정착에 보다 적극적으로 노력할 필요가 있다.

특히 단기 변동금리 모기지는 투기적 주택수요에 유리한 구조임에 따라 장기

<그림 20> ARM과 FRM의 연체비율 추이

자료 : Mortgage Banker's Association of the US


고정금리 모기지 비중확대는 궁극적으로 주택가격안정화에 긍정적인 효과가 기

대되기 때문이다. 이를 위해 국채시장의 활성화 등 장기금융시장 육성을 지속적

으로 추진할 필요가 있다.

3. 모기지 상품의 다양화

1) 차별적인 모기지 상품 구성

국내 주택금융시장에 궁극적으로 장기 고정금리 모기지를 확대할 필요가 있으

나, 이와 함께 변동금리 모기지 시장에도 보다 다양한 상품을 공급함으로써 소

비자 선택의 폭을 넓히는 한편, 관련 위험을 축소할 필요가 있다. 미국 등 선진

국에서도 금리변동성이 높아짐에 따라 금융회사가 보유하는 모기지의 상당부분

은 변동금리 모기지가 차지하고 있다. 그러나 전술한 바와 같이 변동금리 모기

지는 고정금리 모기지와 상이한 특성을 지니고 있음에 따라 차별적인 상품관리

가 필요할 것이다.

첫째, 변동금리와 고정금리 주택대출 간 인수/심사기준이 다르게 적용되어야

할 필요가 있다. 미국에서 대출기관들이나 유동화기관들은 변동금리 주택대출에

대해 최대 담보비율(LTV)이나 최대 부채비율(DTI) 등에 있어서 좀더 엄격한 심

사기준을 요구하고 있다. 우리나라의 경우 모기지 보험이나 G-fee 같은 보완적

위험관리 수단이 부재한 상황인 것을 감안하는 경우, 보다 엄격한 인수기준의

적용이 필요한 것으로 판단된다.

둘째, 기존 획일적인 변동금리 주택담보대출 상품에 이자율 변동 상한구조와

전환옵션을 포함한 다양한 위험분산 장치를 부과할 필요가 있다. 미국의 경우

변동금리 주택대출에 대개의 경우 1/1/3 또는 2/2/5 같은 금리변동 제한장치,


3/1 또는 5/1 같은 금리변동주기의 제한장치가 마련되어 있다. 여기서 2/2/5란

최초 이자율 변동폭은 2% 이내이어야 하며, 이후에도 변동주기마다 2% 이내에

서 조정되고, 또한 전체 대출기간 중 금리변동이 5% 이내이어야 함을 의미하고

있다. 또한 3/1 변동금리부 모기지는, 최초 3년간은 고정금리이고 이후에는 연

1회 금리가 변동하는 일종의 하이브리드 변동금리부 모기지를 의미하고 있다.

이와 같이 다양한 모기지를 마련하는 경우 금융회사 입장에서는 차입자의 수입

구조에 따라 차별화된 상품을 제공할 수 있어 고객기반 확대에 도움이 될 뿐만

아니라 적절한 위험분담이 가능할 것으로 기대된다.

2) 복합상품의 개발

국내시장의 경우 주택금융의 도입이 오랜 역사를 갖고 있지 않지만 성숙된 주

택금융제도를 지닌 국가에서는 모기지 상품의 종류가 많다. 다음 <표 30>에서는

미국 등 주택금융제도가 정착된 국가들에서 관찰된 11가지 대표적 모기지 상품

특성을 소개하고 있다. 이를 기초로 금융환경의 변화 등을 감안하여 각 특성을

혼합함으로써 국내 금융회사들도 다양한 모기지 상품들을 제공할 수 있을 것으

로 보인다.

전술한 국내 금융회사의 상품들을 감안할 때 만기의 다양화 및 다양한 상환구

조를 지닌 모기지 상품들이 속속 등장하고 있다. 그러나 아직까지 차입자별 상

환능력을 충분히 반영할 수 있는 데이터의 확보 등 적절한 위험관리를 수행할

수 있는 기반여건이 조성되어 있지 못함에 따라 개별 금융회사들은 상품의 개발

과 함께 시장에 대한 분석을 지속할 필요가 있다. 아울러 다양한 상품이 운영되

는 경우 소비자들의 후생이 증가하는 장점과 함께 감독의 어려움이 증가할 우려

가 있어 이에 대한 철저한 대비가 필요할 것이다.


<표 30> 모기지 상품 조사

변 동 크 기 특 성 /사 례 국내에서 고려할 사항

A) 이자율변동성

다른 주기를 가진 ARM과 FRM;

ARM도 사용지수와 “미끼금리”

존재에 따라 변함.

기존 FRM과 ARM 계약과 더불어

6개월 또는 1년 이자율 조정주기를

가진 ARM

B) 대출만기 3년, 5년, 10년, 최장 40년 10년 내지 20년

C) 상환일정원금일시 상환(IO)과 원리금분할

상환

혼합된 IO와 상환기간, 상대적으

로 높은 소득대비 상환부담(PTI)

을 고려함.

D) 하이브리드2/1(2년 FRM 유지 후 1년 조정

주기 ARM), 3/1, 5/1, 10/15/1 또는 10/1 하이브리드

E) 금리상한구조

3/1/1(3% 최대로 오를 수 있는

한도, 최초 1%이고 다음 재설정

하는 한도), 5/1/1, 5/2/2, 이자

상한과 하한

5/2/2 상한구조가 있는 5/1 하이

브리드를 표준형 하이브리드상품,

이자상한과 하한 모기지를 고려함.

F) 조기상환벌과금존재 여부, 규모, 지급방법(초기

일시 지불액과 시가평가비용)

대출기관과 자금공급기관이 결정

함.

G) 문서화수준Full doc와 No/Low doc 모기지

(신용평가에 따른 차등 프리미엄)

less-than-full-doc 모기지에 대

한 리스크프리미엄

H) 후순위 모기지

지원구조

선순위 모기지와 후순위 모기지

를 연결한 구조

신용보강이나 리스크프리미엄이 있

는 후순위 모기지

I) 차입목적별

주택구매, 나은 조건을 위한 차

환, 현금확보를 위한 차환, 주택

개량 목적

1차 대출심사 기준에 맞는 경우 소

비자가 결정

J) 담 보첫 번째 집, 두 번째 집과 투자용

집, 다가구 주택(임대아파트)첫 번째 집과 두 번째 집

K) 특별 현금흐름

시나리오

역모기지, 부의 상황 모기지, 점

증상환형 모기지(GPM), 물가연

동형 모기지(PLAM), 만기변동형

모기지(홍콩의 VMT)

고가주택을 보유하였으나 현금이

부족한 노인에게는 역모기지를 제

공함. 구조가 복잡할수록 유동화

가 힘들어짐.



3) 신용위험에 따른 소비자 분할

전술한 상품구성에 있어 소비자분할은 차입의 목적 및 사회경제학적 요소 등

에만 근거하기보다는 차입자의 위험에 따를 필요가 있다. 미국 등 시장지향 주

택금융제도에는 민간 금융회사가 지원하기 어려운 소비자그룹이 있다. 동 그룹

은 하위소득 그룹에 속하거나 대출하기에 아주 나쁜 위험요소를 가지고 있어 정

부의 임대주택이나 사회안전망의 주택보조정책이 이들을 지원할 수 있는 수단이

다. 이와는 반대로, 대출기관이 정한 모든 대출조건에 자격을 갖춘 차입자가 있

는데, 이들은 적격차입자(all conforming)로 분류된다. 일반적으로 주요 대출기

관이 정한 대출심사기준은 적격 차입자들의 최대 LTV, 최대 DTI, 기타 위험요

소 등으로 정의된다.

<표 31>을 보면 최하그룹(A)과 최상그룹(B) 사이에는 4개의 소비자그룹이 존

재하고 있으며 금융회사는 이들 4개 그룹을 지원할 때 보다 신중한 모기지 상품

설계가 필요하다. 예를 들어, 원금일시상환형 변동금리 모기지와 같은 상품은 C

그룹의 주택소유성향을 올리고, LTV가 높은 대출은 D그룹에 주택구입 능력을

제고하는 수단이 된다.

차입자에 대한 적절한 신용위험평가는 주택금융시장을 더 많은 가구로 확대하

고, 금융회사 신용위험의 효율적 관리에 있어 중요하다. 예를 들어, 미국 모기지

시장은 적격차입자인 프라임 차입자와 서브프라임 차입자를 차별화하여, A- 이

하의 신용평가를 받는 서브프라임 차입자의 경우 신용불량, 소득불안정, 기타

특성의 문제점을 가지고 있어 <표 32>에서와 같이 대출기관이 채무불이행 위험

을 반영한 리스크프리미엄을 부과하여 서브프라임 부문으로 신용을 확대하는 대

출행태를 보여주고 있다. 이와 같은 소비자 위험등급은 회사채 등급평가와 같이

작용하는 중요한 모기지 금리 결정요소이다.


<표 31> 가구 특성과 모기지 상품

소비자 동기집단 특 성 상품/정책옵션

A) 자가 소유

하기 힘든

가구

- 최하위소득(예, 하위 20%)

- 1개 이상의 주요대출조건 미달

- 임대차보조

- 기타 안전망 주택지원프로그램

B) 적격차입자

- 모든 대출요구조건, 특히 LTV,

DTI(소득 - 부채비율), 신용도,

문서화 등의 조건에 부합함.

- 모든 기존 대출 상품

- 시장대출요구조건 내에서 상품 차별

화

C) 소득미달

한계차입자

(Income-

stretched

borrowers)

- 담보가치가 높거나 차입자의

소득이 낮아 DTI가 한도를 다

소 초과함.

- 심사하여 제외

- 적절한 리스크프리미엄이나 신용보

강이 있는 대출

- 리스크선별과 “보상요소”를 가진 자

에게 대출(낮은 LTV, 양호한 신용

이력)

- 다소 위험한 상품을 제공함(예 : IO

ARM)

D) 자산미달

한계차입자

(Wealth-

stretched

borrowers)

- 초기자기자금저축이 부족하여

LTV가 한도를 다소 초과함.




- 리스크선별과 “보상요소”를 가진 자에

게 대출(낮은 DTI, 양호한 신용이력)

E) 신용불량

차입자

- 모기지를 비롯한 소비자대출

의무에서 파산, 상환불능, 불

이행 등의 기록




- 신용위험 버킷에 근거한 리스크 선

별(예 : 미국에서는 A-, B 내지 D

서브프라임 차입자)

F) 기 타

- 비싼 집을 보유하고 있으나 현

금이 부족한 노인, 전세 세입

자, 기타 소외 계층 소비자군

- 역모기지, 전세, 특정상품설계



따라서 대출 금융회사들은 소비자계층 분석을 통해 한계소비자그룹을 규정하

고, 해당 소비자그룹에 적합한 상품개발, 위험관리, 그리고 소비자 계몽 등을 통

하여 효율적으로 대출기회를 늘리는 방법을 고려해야 할 것이다. 이를 위해 시

장참여자들은 소비자신용이력 데이터 베이스를 만들고, 공신력 있는 소비자위험

평가를 구축하여 대출심사, 유동화시장 마케팅, 기타 거래단계에서 모기지 차입

자의 위험등급을 정착시킬 수 있는 컨소시엄을 만들 필요가 있다.

<표 32> 소비자 위험등급별 위험 정도(미국)

소비자 험등총 서 라임

오리지네이션에서 비연체율 FICO 리스크 리미엄

A >620

A- 62% 3.4% 580-620 1.38%

B 13% 6.7% 550-580 2.25%

C 10% 9.2% 3.25%

D 15% 21.0% 4.00%

주 : 서브프라임 차입자는 더 많은 지분이나 낮은 LTV(loan-to-value)를 제공함으로써 자격을 갖출 수

있으며, B등급인 서브프라임 차입자는 일반적으로 보험료를 지불해야 함.자료 : 한국주택학회,『유동화 기초자산의 안정적 확보 및 영업기반 강화 방안 연구』, 한국주택금융공사,

2005.6.

이와 같이 모기지 상품의 다양화가 진행되는 경우 소비자로서는 모기지 상품

전체에 걸친 선택은 복잡하며 적절한 정보와 자문이 필요하다. 따라서 소비자

교육프로그램 등 소비자 이해를 확대하는 메커니즘이 존재할 필요가 있으며, 모

기지 브로커 제도의 도입 등 제도적인 보완이 병행되어야 할 것이다.


4. e-Mortgage system의 활용

모기지 금융회사가 기존의 영업채널을 보다 효율적으로 활용할 수 있는 또 하

나의 대안은 효율적 e-Mortgage 시스템의 구축이다. 주택금융이 발달된 미국

의 경우 주택자금을 대출받는 데에 있어서 이미 인터넷을 적극적으로 활용하여

모기지론에 대한 정보취득, 신청, 대출인가, 그리고 나아가 실행까지도 이루어

지고 있다. Wachovia, Countrywide, Wells Fargo 등 대형 주택금융회사들은

이미 자체적인 e-Mortgage 시스템을 구축해 놓고 있으며 인터넷을 통한 모기

지론의 대출비중이 이미 50%를 넘어서고 있다. 따라서 Fannie Mae나 Freddie

Mac 등 유동화전문기관들도 역시 이러한 추세를 감안하여 e-Mortgage를 지원

하는 플랫폼을 제공하고 있다.

주택금융대출은 부동산담보대출이고, 차입자소득의 상당 부분이 원리금상환

에 장기간 투입되어야 하는 특성 때문에 대출신청이나 실행 시 상당히 많은 서

류들이 필요한 단점이 있고, 또한 이를 검토하는 데 필요한 기간이 길어질 수밖

에 없어서 대출신청에서 완료시점까지 보통 5일 이상이 소요되기 마련이다. 그

러나 대출금융회사나 유동화기관에 의하여 개발된 e-Mortgage 시스템은 이러

한 시간을 크게 단축시켰고, 인터넷보급이 확대된 현 시점에서 e-Mortgage 시

스템을 활용한 주택자금의 대출은 이미 일반화된 추세라고 할 수 있다.

물론 주택금융이 주택이라는 실물을 담보로 하여 이루어지는 대출이므로 이러

한 실물상태의 확인이라는 최종적인 과정은 off-line을 통해서 이루어지지만,

상담이나 상당히 많은 서류작업들이 on-line상에서 이루어질 수 있다면 주택대

출에 필요한 시간도 크게 절약되고, 주택구입도 이전보다 크게 수월해질 것이다.

그러나 e-Mortgage 시스템이 잘 작동되기 위해서는 무엇보다도 지역별 주택가

격에 관한 정보와 개인별 신용정보에 관한 DB가 잘 구축되어야 한다.


현재 미국 내 모기지 1차 대출기관 중 95% 이상이 이러한 전자대출시스템을

구축하고 있다. 전자대출 심사시스템의 경우 MBS 선도기관인 Fannie Mae는

DU(Desktop Underwriter), Freddie Mac은 LP(Loan Prospector)를 운영하여

이를 모기지 1차 대출기관의 전자대출심사시스템에 접합시켜 e-mortgage 시스

템을 선도하고 있다. 이와 함께 민간모기지 보험사들도 자체 개발된 전자대출심

사시스템을 가지고 있어 이제 모기지 대출심사에 걸리는 시간은 수일에서 수분

으로 단축되었고, 심사에 투입되는 인력도 크게 줄어들고 있는 실정이다.

전자대출심사시스템은 대출실행기관들이 입력한 심사 기초자료, 신용정보에

관한 사항(FICO 점수), 담보물건에 관한 정보(이 역시 자동 감정평가시스템에

의해 결정) 등을 기초로 심사결정을 내리게 되는데, 대출심사에서 결정에 이르

는 전 과정이 on-line 상에서 이루어지며 off-line에서 이루어지는 사항은 이미

모두 DB화가 되어 있다. 이처럼 모든 과정이 on-line 상으로 이루어질 수 있는

것은 첫째, 지역별 반복판매 가격에 관한 주택가격 정보가 DB로 이미 구축되어

있고 둘째, 주택 매매 시 권원보험 및 부동산 중개업자들의 보장서(escrow)가

첨부되어 거래의 신뢰를 높여주고 있어 가능한 것으로 분석된다.

독일은 유럽국가들 중 e-Mortgage가 가장 발달된 케이스인데, 독일 모기지

대출/중개 기관들이 가장 많이 사용하는 EUROPACE라는 플랫폼은 대형 모기지

중개기관인 Dr.Klein의 자회사인 Hypoport에 의해 개발되어 거의 모든 모기지

대출기관이 EUROPACE를 통해 모기지 비즈니스를 수행하고 있다. 독일의 경우

e-Mortgage system에 의해 신청되는 주택대출은 전 과정이 on-line상에서 완

결되고, 별도의 현장실사나 off-line상에서 이루어지는 프로세스가 없어 결과적

으로 주택대출에 따르는 비용과 시간이 크게 절약되고 있다.

1990년대 말 인터넷의 보급 확산과 더불어 독일의 대형 금융 중개기관들은 인터

넷을 활용한 모기지 유통에 전념하기 시작했는데, 이후 온라인 모기지 대출실적

은 급속도로 신장하고 있다. 1999년에는 5억 유로에도 미치지 못했으나, 2001년


10억 유로를 넘어섰고 2003년에는 40억 유로로 급증하였다. Dr. Klein, Interhyp

등 대형 온라인 모기지 브로커 회사들은 각 사별로 10억 유로 이상의 대출을 수

행하고 있다. 온라인 모기지 유통시장의 발전과 더불어 개인 모기지 상담서비스

시장도 확산되고 있다.

국내에서도 지난 2006년 6월 29일부터 주택금융공사가 LG카드를 통해「e-모

기지 시스템(e-HAUS)」을 개발하여 보금자리론보다 금리가 연 0.3%p 낮은 “e-

모기지론”을 공급하여 오고 있다. e-모기지 시스템(e-HAUS)은 고객이 인터넷

(www.e-mortgage.co.kr)을 통하여 주택금융공사 보금자리론의 대출상담과 대

출신청을 하면 전산화된 업무처리기준이 내장된 자동심사시스템(Automated

Underwriting System)에서 대출가능 여부와 금액 및 조건을 즉시 알려 주고, 대

출이 가능할 경우에는 취급금융기관에 즉시 대출을 신청할 수 있는 ‘전자적 주택

대출 신청․심사 시스템’(Electronic Home-loan Application and Underwriting

System)이다.

<그림 21> e-모기지론 이용절차

회원

가입⇒

정보

입력⇒

자동

심사⇒

콜센터

확인⇒

서류

제출⇒

출

실행

자료 : 한국주택학회,『유동화 기초자산의 안정적 확보 및 영업기반 강화 방안 연구』, 한국주택금융공사,

2005.6.

그러나 동 상품의 출시 이후 LG카드가 2006년 10월 2일부터 e-모기지 취급

중단 방침을 공사에 통보하여 잠정적으로 취급이 중단되었었으나, 2006년 12월

28일부터 다시 대출신청 접수를 재개하였으며 e-모기지론의 판매 호조가 계속

되어 2007년 2월 보금자리론 판매의 57.2%를 차지하는 등 총 판매액 중 e-모기

지론 판매 비중이 지속적으로 증가하고 있어 국내 e-Mortgage 시장의 가능성

을 긍정적으로 시사하고 있다.


<표 33> 보금자리론 판매 실적

(단위 : 억원)

’06년 ’07년

5월 6월 7월 8월 9월 12월 1월 2월

보 금 자 리 론(A) 732 855 1,278 1,394 1,872 1,690 2,414 2,782

창 구 대 출 732 855 806 786 1,144 1,396 1,146 1,190

e-모기지론(B) - - 472 608 728 294 1,268 1,592

e-모기지론 비중(B/A) - - 36.9% 43.6% 38.9% 21.0% 52.5% 57.2%


5. MBS(Mortgage Backed Securities) 활성화

최근 정부의 주택담보대출 장기화 유도정책에 따라 주택담보대출은 지난 몇

년간 만기가 상당히 장기화되는 모습을 보이고 있다. 그러나 대부분의 모기지가

아직까지 변동금리 형태를 취하고 있어 한국주택금융공사를 통한 유동화가 쉽게

이루어지지 못하고 있다. 변동금리부 모기지는, 금리가 안정적으로 유지되는 경

우 고정금리부 모기지와 마찬가지로 안정적인 자산이 될 수 있지만 전 절에서

살펴본 바와 같이 금리의 변동성이 해당 자산의 대손율을 높일 가능성이 있어

금융회사가 적정 규모 이상으로 보유하는 경우 향후 시장의 움직임에 따라 금융

회사의 건전성에 영향을 미칠 가능성이 높다.

따라서 고정금리부 모기지의 확대와 함께 현재 상당 규모 축적된 금융회사의

변동금리부 모기지를 유동화하는 방안을 적극적으로 강구할 필요가 있다. 주지

하는 바와 같이 기존 MBS는 고정금리부 모기지가 기초자산으로 이용되었으나

증권화 및 금융공학의 발달로 최근 들어 변동금리 대출자산에 대한 유동화 또한

활발히 이루어지고 있다. 예컨대, 미국의 경우 변동금리 상품인 학자금대출의

유동화상품이 전체 유동화시장에서 3번째로 큰 비중을 차지하고 있다.


따라서, 현재 모기지의 유동화업무를 전담하고 있는 한국주택금융공사가 변동

금리 주택대출의 유동화를 위한 모기지의 매입 및 보유 영업이 허용될 필요가

있다. 즉, 한국주택금융공사가 자체 보금자리론에 대한 유동화 외에 일반 금융

회사가 발행한 변동금리부 모기지를 매입하여 적정규모가 될 때까지 보유한 후

유동화증권으로 전환하는 구조이다. 이를 통해 주택금융시장에서 변동금리 단기

주택대출을 주로 해 온 1차 대출기관들의 모기지 관련위험을 축소할 수 있는 여

건이 마련될 수 있을 것으로 기대된다. 이것은 미국에서 발행되는 3개월 혹은 6

개월 CP에 기초한 ABS와 유사한 MBS가 될 수 있을 것으로 보인다.

6. 모기지보험(Mortgage Insurance)의 도입

아직까지 모기지 리스크 분담에 관한 체계적인 분석이 이루어지지 않았지만,

국내에서 모기지 보험시장 구축은 중요하게 부각되고 있다. 모기지보험은, 정부

가 지난 2004년 8.31조치에서 주택시장 안정화 대책으로 고통을 받는 서민주거

복지를 위해 제한된 규모의 주택을 대상으로 한 모기지보험 실시를 예고하고 있

어 조만간 부분적인 도입이 예상되고 있다.

모기지론 시장이 안정적으로 발전하기 위해서는 대출기관들의 모기지론 취급

에 따른 위험을 완화시켜 주기 위한 제도적 장치 마련이 필요하다. 모기지를 운

용할 때 취급금융기관에서 발생하는 리스크의 적절한 처리방법으로 모기지 보험

(MI : Mortgage Insurance)은 대출 시 취급 금융기관에서 발생하는 신용위험

등을 관리하기 위하여 주요국에서 도입 시행하고 있는 위험관리의 대표적인 기

법이다. 따라서 본 절에서는 국내 금융시장에 모기지 보험 도입 필요성 및 기대

효과를 살펴보고, 활용방안에 대하여 서술하고자 한다. 모기지 제도가 발달한

선진국의 사례를 통해서 볼 때 모기지 보험은 주택구입 자금이 충분치 못한 서


민․중산층의 자가주택 마련에 긍정적인 역할을 수행하였던 것으로 평가되고 있

어 주거복지 차원에서의 필요성이 높다. 한편 Basel Ⅱ의 적용에 따른 국내 시

중은행의 BIS 자기자본비율 관리차원에서 모기지 보험의 역할은 또한 주목할 만

한 주제로 판단된다.

1) 모기지 보험의 의의

가. 모기지 보험 도입의 필요성

주요국 주택금융시장과 비교할 경우, 우리나라 모기지론 시장은 규모, 대출비

율(LTV), 대출기간 등에서 상당히 후진적인 모습을 보이고 있다. 선진국의 경우

주택저당채권을 유동화하는 등 주택자금의 조달 기반을 마련하고 있는 데 반하

여, 우리나라는 유동화 비율이 낮아 장기적이고 안정적인 자금조달이 어려운 실

정이다. 또한 금융회사는 모기지론의 대출과정에서 다양한 리스크에 직면하고

있어 선진국형 모기지로 발전하는 데 제한적일 수밖에 없다. 이는 모기지론이

일반적으로 가계소득에 비하여 거액이므로 상환이 장기간에 걸쳐 이루어질 수밖

에 없고, 따라서 관리 및 담보가치 하락에 따르는 위험이 상존하기 때문이다.

전술한 바와 같이 금융회사가 직면하는 모기지 관련 위험은 차입자의 신용에

대한 평가가 제대로 이루어지지 못하거나, 예기치 못한 사건의 발생으로 대출채권

이 부실화되는 위험인 채무불이행 위험(default risk), 대출채권의 가격이 금리

변동 등 금융시장의 여건 변화에 따라 변동함으로써 대출 금융기관 수익률의 변

동성이 확대됨으로써 발생되는 금리위험(interest risk) 또는 시장위험(market

risk), 대출채권의 신뢰도 저하로 유동화가 이루어지지 못하거나, 대출채권의

부실화로 인하여 자금흐름이 제약되거나, 또는 시장여건의 급변으로 보유채권의


가치가 급속하게 낮아지면서 발생하는 유동성위험(liquidity risk) 등이 있다.

이러한 위험 중, 시장위험과 유동성위험의 일부는 2차 모기지론 시장에서 대

출채권을 유동화시킴으로써 절감될 수 있으나, 신용위험의 경우 일차적으로는 대

출금융회사의 위험관리가 중요하며, 이와 함께 보증 등 전통적인 위험관리수단

을 통하여 해소하여야 한다. 모기지론과 관련하여 발생하는 신용위험을 관리하

는 신용보완기관은 현재 주택금융신용보증기금과 서울보증보험이 있다. 1차 모

기지론 시장에서의 신용보완기관 중 주택금융신용보증기금은 공적보증기관으

로, 서울보증보험은 민간보증기관(PMI: private mortgage insurance)의 역할

을 담당하고 있다. 주택금융신용보증기금의 경우 공익기금으로서 금융기관의 주

택자금 대출에 국한된 위험보전기능만 담당하고 있으며, 서울보증의 경우 본격

적인 모기지론의 신용위험 관리기능을 수행하나, 후진적인 관리능력 및 낮은

LTV31) 등으로 역할을 제대로 수행하지 못하고 있는 실정이다.

이와 같이 현행 국내 모기지론과 관련한 신용위험관리수단 및 시장은 독점적

으로 운영되고 있어 경쟁에 의한 가격 및 비가격적인 서비스의 확대가 어려운

실정이다. 신원보증 부분을 중심으로 다원화를 추진 중에 있으나, 서울보증보험

의 경영정상화를 통한 공적자금회수 극대화 등의 정책목표로 인하여 다원화의

범위는 당분간 제한적일 것으로 보인다. 특히 모기지론과 관련한 위험관리수단

으로서 일반손해보험의 참여는 현재 허용되지 않고 있는 실정이다.32) 독점적인

시장구조와 이로 인한 비경쟁적인 영업여건 하에서 위험 식별 및 인수 여부가

담보력에 의존하고 있는 등 모기지론의 위험관리 능력이 제대로 발전하지 못하

31) 현재 정부의 주택담보인정비율 규제기준을 살펴보면, 투기지역은 50～60%(아파트 40～60%, 아파트외 주택 50～60%), 투기과열지구는 50∼60%, 기타지역은 60%로 설정되어 있어 모기지 보험에 대한 수요가 상실된 실정이다.

32) 삼성화재의 MII(Mortgage Indemnity Insurance)와 서울보증의 MCI(Mortgage Credit Insurance)에 대한 상품인가 문제와 관련하여, 2001년 7월 금융감독원은, 모기지보험은 보증보험의 사업영역이라는 유권해석으로 삼성화재의 MII상품 판매를 불허 결정하였다.


고 있다.

모기지론 관련 위험관리기구들은 모기지에 대한 채무불이행 발생 시 우선적으

로 손실을 감수하여야 하는 만큼, 인수과정에서 관련위험을 예방할 수 있도록

하기 위하여 국제기준에 부합하는 심사기준을 적용하고 있으며 또한 과학적이며

합리적인 감정평가기법을 도입하고 있다. 또한 보증보험의 인수 후에도 차입자

의 신용상황에 대한 변동 및 담보 부동산 가격의 안정성에 주목함으로써 신용위

험의 발생 가능성을 최소화하고, 발생 시에도 그 영향을 극소화하고 있다. 따라

서 모기지 보험회사는 대출자격 점수를 평가하기 위한 시스템을 개발할 수 있도

록 하며, 대출상환 가능성을 판단하기 위한 용도로 차주의 신용정보가 사용되어

야 하나 아직까지 국내 시장의 활용도 및 제도정비가 미비한 실정이다.

모기지론의 부실화 시 적극적이고 신속한 변제는 주택금융시장의 안정뿐 아니

라 전체 금융시스템과 나아가 거시경제 전반의 안정에 긴요하므로, 위험관리기

관의 자본력은 필수인 전제조건이다. 그러나 현재 공적보증기구에 대한 정부출

연의 감소, 독점 민간보증기구의 건전성 부족은 모기지론에 대한 위험관리기구

로서 주택금융시장의 안전판 역할을 효과적으로 수행하기는 미흡33)한 것으로

분석된다.

2) 모기지 보험(Mortgage Insurance)의 종류 및 운용방식

모기지보험은 운영주체에 따라 공적 모기지보험(Public mortgage insurance)

과 민간 모기지보험(Private mortgage insurance)으로 구분되어진다. 또한 모

기지보험은 부보범위에 따라 전액보험과 부분보험으로 구분될 수 있다. 반드시

33) 외국의 경우 위험률과 자본금의 직접적인 상관관계를 고려하고, 또한 경기여건에 관계없는 풍부한 지급능력을 필요로 하여 모기지론 관련 위험관리기구에 대해서 ‘AA' 등급 이상의 최소자본금을 요구하는 것이 일반적임.


그렇지는 않지만, 통상적으로 정부재정의 백업에 기반을 둔 공적 모기지보험은

전액보험으로 운영되고, 민간 모기지보험은 부분보험의 형태로 운영되는 것이

일반적이다.

정부나 공공 부문에 의해 운영되는 공적 모기지 보험은 미국의 FHA(Federal

Housing Administration)와 VA(Department of Veteran's Affairs), 캐나다의

CMHC(Canadian Mortgage Housing Corportation), 일본의 공고주택융자보증

등 많은 사례에서 찾아볼 수 있듯이 모기지 보험의 최종적인 지급책임을 정부가

명시적 혹은 묵시적으로 갖게 되고, 따라서 공적 모기지 보험에 부보된 주택금

융대출채권의 경우 정부와 동일한 신용위험을 갖는, 즉 무위험 자산으로 분류되

는 혜택을 누리고 있다. 미국이나 캐나다 등 대부분의 공적 모기지 보험제도를

운영하는 국가에서 공적 모기지 보험은 보험부보대상이 80% LTV 초과 모기지

이지만 보험의 대상은 전체 주택대출금, 즉 부분보험이 아닌 100% 보험으로 운

영되고 있다. 또한 일반적으로 공적 모기지 보험의 경우 모든 국가에서 보험부

보대상이 되는 주택이나 주택대출금의 한도를 설정해 놓고 운영하고 있는데, 이

는 정부의 신용으로 운영되는 신용보완제도가 이를 필요로 하는 수혜계층에 집

중될 수 있도록 하기 위한 것이다.

민간 모기지 보험은 1956년 미국에서 MGIC(Mortgage Guaranty Insurance

Corporation)의 설립을 계기로 본격적으로 시작되었는데, 경제발전과 더불어

주택금융시장이 급팽창하면서 공적 모기지 보험에서 부보하지 않는 영역이 커지

게 되었고, 이에 따라 시장의 필요에 의해 도입되었다. 민간 모기지 보험은 공적

모기지 보험에서 부보하지 않는 모기지론에 대한 보험을 주로 담당한다.


<표 34> 모기지 보험의 국가별 유형34) 및 보상 범위

국 가 모기지 보험의 형태 출 보상 범

미 국 공적 모기지 보험 : FHA, VA 민간 모기지 보험 : 7개의 보험사

공적 : 100% 민간 : 20～30%

캐 나 다 공적 모기지 보험 : CMHC 민간 모기지 보험

공적 : 100% 민간 : 100% 이하

호 주 민간 모기지 보험 : 3개의 보험사 100% 혹은 이하

뉴 질 랜 드 민간 모기지 보험 : 3개의 보험사 20～30%

영 국 민간 모기지 보험 대출기관

모기지 보상 보험(MIG) 100% 이하

프 랑 스 공적 모기지 보험 100%

이 탈 리 아 민간 모기지 보험 20～40%

스 페 인 민간 모기지 보험 20～40%

네 덜 란 드 공적 모기지 보험 100%

스 웨 덴 공적 모기지 보험 100% 이하

남 아 프 리 카 대출 보증프로그램 : NGO : HGLC 20%

홍 콩 민간과 정부 협력 모기지 보험 30% 혹은 이하

이 스 라 엘 민간 모기지 보험 20～30%

독 일

리 투 아 니 아 공적 모기지 보험 100%

라 트 비 아* 공적 모기지 보험 22%

인 도* 민간과 정부 협력 및 IFC n.a

태 국* 공적 모기지 보험 n.a

카 자 흐 스 탄* 공적 모기지 보험 30%

주 : 1) * 표시 국가의 경우 모기지보험 프로그램을 개발 중인 국가들로, 숫자는 기대 추정치임.2) 모기지 보상 보험(mortgage indemnity insurance)은 보편적인 모기지보험의 형태와는 상당한

차이35)가 있음.

자료 : 한국주택학회,『유동화 기초자산의 안정적 확보 및 영업기반 강화 방안 연구』, 한국주택금융공사,

2005.6.

34) 민간 모기지 보험, 공 모기지 보험, 민간과 정부 력 모기지 보험, NGO 출 보증, 모기지 보상

보험이 있으며, 공 모기지 보험에는 보험(Insurance)과 정부 보증(Government Guarantee)의 두 가

지 유형이 있음.

35) 일반 인 모기지 보험이 모기지 보상 보험(MIG)보다 용 범 가 넓음. MIG의 특징: ①모기지 보험

의 일종으로 차입자가 아닌 출기 을 한 보험임. ②모기지 출기 을 보호하는 보험 유형임.

③차입자의 LTV 비율이 75% 이상일 때, 출기 이 차입자에게 부과하는 보험료임.


3) 모기지보험의 경제적 효과

가. 사회ㆍ경제 일반에 미치는 영향

모기지 보험은 차입자의 실직, 사망, 질병 또는 이혼 등으로 인한 채무불이행

시 대출금융기관을 손실로부터 보호해 주는 일종의 보증보험이다. 모기지 보험은

LTV 확대를 가능하게 함으로써 적정 현금보유액 수준을 최소화하여 주택 실수

요자들의 내집 마련을 촉진시킴과 동시에 차입자들의 채무불이행으로 인한 신용

위험을 대출금융기관으로부터 모기지 보험회사로 전가시키거나 상호 분담할 수

있는 합리적인 조절기능을 수행한다.

모기지 보험은 모기지론 시장의 참여자 및 정부 모두에게 다양한 기대이익을

제공한다. 주택구입자 측면에서 볼 때 2순위 대출 또는 개인보증인 없이 대출이

가능하고 신용보완을 통한 추가대출이 가능하므로 주택구입에 대한 자금의 가용

성 증대 효과가 있다. 또한 모기지 2차 시장으로부터의 풍부한 자금 유입과 대

출기관의 자본 효율성 제고를 가능하게 하여 차입자들은 보다 낮은 대출금리를

적용받게 되는 장점 또한 예상된다.

모기지 보험은 유동화 대출채권(MBS)의 등급 상승과 원리금 지급력에 대한

신뢰도 제고로 2차 모기지론 시장의 안정성 확보를 가능케 한다. 아울러 모기지

보험은 자산유동화의 실행가능성 및 효율성을 촉진시킨다.36) 모기지보험은 고

(高) LTV 대출에 수반되는 상대적으로 높은 위험을 경감시키며, 모기지 보험회

사가 최우선적으로 손실을 부담함으로써 참여 주체들 사이의 위험을 적절히 분

산시킨다. 또한 엄격한 심사기준에 의거 독립적으로 대출 자격을 심사하며, 개

36) 전 세계적으로 MBS의 투자자들은 高 LTV 대출에 따른 위험을 인지하고 있으며, 그에 따른 위험전가 수단으로서 모기지 보험의 가치를 중요시하고 있다.


인 신용도평가 방법 및 대출서류의 표준화, 그리고 적절한 담보평가방법을 적용

함과 동시에 참여 주체들의 유기적인 감시, 감독 기능을 통해 MBS 발행 구조

산정 시 채무불이행에 대한 가정치를 낮춰 MBS 신용등급에 직접적인 영향을 미

치게 된다. 이러한 과정을 통해 강력하고 안정적인 모기지 2차 시장의 구축은

대출 금융회사에게는 풍부한 유동성을 부여하며, 자본시장 투자자에게는 다양한

투자기회를 제공하는 장점이 있다.

이와 함께 정부 입장에서도 모기지론과 관련한 신용위험이 모기지 보험으로

관리됨에 따라 대출금융기관의 신용위험에 따른 도산이 최소화되고, 이에 따라

금융부실화에 따른 공적자금 투입 등 정부의 재정 부담이 완화될 것으로 보인

다. 모기지 보험의 자체적인 조기경보체제, 효율적인 감정 및 개인 신용평가, 합

리적인 연체관리 및 차주 구제기법 등으로 모기지 대출 관련 위험을 최소화하고

사후관리의 효율성을 강화할 수 있기 때문에, 정부의 직접적인 감독 부담을 완

화할 수 있다.

모기지 보험은 주택건설 촉진, 보험 제공자를 위한 새로운 사업기회 생성, 또는

일정한 담보대출표준 개발 지원 등 다양한 이유로 도입될 수 있으나, 해외사례

를 살펴볼 때 시간이 경과하면서 주된 이유가 두 가지로 집약되었다. 첫째는 주

택담보금융 이용기회 확대 및 이에 따라 차주가 대출승인 표준을 완화하도록 함

으로써, 즉 가입 범위를 확대함으로써 내집 마련을 지원하기 위해 도입되었다.

둘째는 투자 위험 감소에 의해 자본시장으로부터 주택 및 담보 분야로 자금 흐름

촉진, 즉 2차 시장/모기지 담보부 증권을 촉진하기 위해 도입되었다. 이 중 두

번째 이유는 개발도상국 경제에서 현재 큰 주목을 받고 있는 반면, 모기지보험

이 이미 도입된 국가는 1차 담보 시장을 확장하고 향상시키기 위해 모기지보험

을 제일 먼저 이용하고 있다. 다시 말해서 이와 같은 1차 시장 원동력의 부산물

로서 모기지보험은 2차 시장 및 MBS의 발전을 가속화하는 데 도움이 되어왔다.


나. 모기지 운용 금융회사에 미치는 영향

대출 금융회사는 모기지 보험을 통하여 BIS 비율이 제고됨에 따라 추가 리스

크 또는 이에 따른 추가 충당금 부담 없이 대출시장에 참여할 수 있으며, 대출채

권의 안정성 제고로 2차 모기지 시장에서 거래확대(유동성 증대) 및 거래조건

향상(조달비용 절감), 또한 대출 금융회사는 모기지 보험회사의 프로세스 중심

의 오류 측정과 추적을 통하여 모기지 대출과 관련한 운영위험을 축소할 수 있

다.

아울러 모기지 보험은 모기지 부문의 표준화된 국제 심사기준37)의 도입을 촉

진하여 현재 LTV 위주의 심사 방식을 탈피, 차입자의 상환 능력과 신용도를 동

시에 고려하는 신용/리스크 연동 심사 관행을 촉진함으로써 대출 절차의 효율

증대(1차 시장) 및 MBS의 신용도 제고 효과(2차 시장)를 창출할 수 있을 것으로

기대된다. 표준화된 국제 기준의 담보평가기법의 도입을 통해 대출채권의 안전

성과 신뢰도가 제고될 것으로 기대되는 한편, 금융회사는 신용위험에 대한 추가

적인 부담 없이 주택대출시장의 저변을 확대할 수 있는 계기가 마련됨과 동시에

모기지 보험회사가 모기지에 대해 객관적인 2차 심사 기능을 실행함으로써 대출

금융기관의 대손위험을 줄이는 데 기여할 것으로 기대된다. 모기지 보험은 대출

금융회사의 채무불이행률 및 대손율에 대한 국제 기준에 부합하는 자료의 축적

과 관리에 기여하며, 모기지보험이 부가된 모기지에 대해 금융회사의 자본충족

요건을 완화함으로써 운용자본의 효율을 극대화하고, 추가적인 위험 부담 없이

ROE를 개선시킬 수 있는 기회를 제공한다.

모기지를 통한 자산운용으로 발생하는 신용위험을 모기지 보험을 통하여 전부

37) Fannie Mae(Federal National Mortgage Association; 연방주택저당대출협회) 등의 심사기준을 국내 실정에 맞게 수정, 보완하여 도입하는 방안 등을 고려할 수 있다.


통제하거나(전체보증) 혹은 대출금융기관과 모기지 보험회사가 공동으로 흡수함

으로써(부분보증) 신용위험을 감소시킬 수 있어 대출금융기관은 보다 적극적으

로 모기지 론을 확대할 수 있다. 즉, 대출 금융회사들이 추가적인 신용위험의 부

담 없이 주택대출 금융시장의 저변을 확대할 수 있는 기회를 제공한다. 아울러

모기지 보험의 보증부 대출은 건전경영의 지표로 최근 중요시되고 있는 BIS기준

자기자본비율의 산정 시에도 낮은 위험가중치(risk weight)가 적용되기 때문에

대출금융기관의 재무건전성 제고에 도움을 준다.


Ⅵ. 결 론

주택담보대출 또는 모기지로 불리는 주택금융이 국내 금융시장에서 중요한 역

할을 수행한 지 벌써 10년이 다 되어가고 있다. 물론 동 시장의 급속한 성장은

금융위기 이후 안정된 자산운용을 추구하는 금융회사의 영업전략과 높아진 시중

유동성을 바탕으로 성장세를 지속해 온 주택시장 및 이에 따른 수요에 의한 것

으로 이해된다. 고도성장의 그늘에 가려 무분별한 기업금융을 확대하여 온 금융

회사들은 금융위기를 계기로 보다 안전한 고객기반인 가계를 대상으로 소매금융

전문회사로 변신을 도모하고 있다. 이와 같은 변화의 배경에는 전세계적인 저금

리 기조에 따른 충분한 시장 유동성 및 개발경제의 산물로 축적된 자본스톡의

영향이 컸던 한편, 외환위기 이후 국내 경기활성화 대책의 일환으로 관련 규제가

완화되었던 점도 크게 작용하였던 것으로 추정된다.

주택금융의 급속한 성장은 선진 주택금융시장과 비교할 때 양적인 측면에서

우려할 만한 상황은 아닐 것이나, 수십년의 시행착오를 거쳐 발전된 선진국의

운영체계 및 상품구조와 비교할 때 질적인 측면에서 많은 보완이 필요한 것으로

판단된다. 금융감독 당국 및 시장 참여자들의 노력으로 최근 몇 년새 단기 원금

일시상환형 주택담보대출은 신규대출의 경우 장기 원리금 분할상환형으로 급속

히 전환되고 있으며, 주택수요 억제의 수단으로 도입된 DTI 규제 또한 적용이 확

대되는 등 동 시장의 체질개선이 눈에 띄게 전개되고 있다. 그럼에도 불구하고

아직까지 관련 정보의 부족 및 과학적인 위험관리시스템의 구축, 시장참여자 간

의 협조체계 미비 등을 배경으로 선진국형 주택금융체계의 정립까지는 보다 적

극적인 노력이 필요한 것으로 판단된다.

특히, 참여정부의 지속적인 주택가격 안정화 대책이 효과를 거두는 경우 동

Ⅵ. 결 론 111

시장의 근간이 되는 자산시장의 가격하락이 예상되며, 경우에 따라 부동산 버블

붕괴와 유사한 상황이 전개될 우려도 있다. 이와 같은 부정적 전망은 최근 미국

주택시장을 중심으로 한 서브프라임 모기지(Subprime mortgage)의 심상치 않

은 움직임을 감안할 때, 지난 외환위기 당시와 같이 외부적 충격에 의해 불안이

촉발될 가능성도 있어 관련 금융회사는 물론 감독당국의 적극적인 대책마련이

요구되는 실정이다.

국내 주택시장과 비견될 만한 성장세를 지속한 미국시장에서 신용도가 낮은

차입자들에게 공여한 서브프라임 모기지에 대한 우려는 지난 2006년 초부터 연준

은행을 중심으로 지속적으로 경고되어 왔다. 이와 함께 대체 모기지(alternative

mortgage)38)로 지칭되는 변형된 모기지의 확대로 금리가 지속적으로 상승되어

온 미국시장에서 주택금융시장의 안정성 확보를 위한 다양한 정책적 제안이 제

시되고 있다. 이와 같은 해외 주택금융시장의 움직임을 배경으로 최근 국내 언

론 및 연구기관들이 국내 시장에 대한 문제점을 언급하고 있으나, 국내 금융시장

의 발전단계를 감안할 때 동 문제의 심각성을 간과하고 있는 것으로 판단된다.

예컨대, 미국 전체 모기지의 22%에 달하는 서브프라임 모기지 문제를 단기 프라

임 모기지와 비교할 때 고금리가 적용되고 있는 점에 견주어서 전체 주택담보대

출의 16%인 제2금융권 주택담보대출의 상황을 점검하는 것은 실제 위험을 크게

축소하고 있는 것으로 이해된다. 즉, 서브프라임 모기지는 기본적으로 신용등급

이 낮아 고금리가 적용되는 모기지로, 우리의 경우 정확한 DTI 규제를 시행하게

되면 제1금융권의 모기지들도 많은 부분 해당될 문제이며, 특히 변동금리부 대출

들이 문제를 일으키고 있는 점을 감안할 때 국내 모기지의 변동금리 적용규모까

지 고려하는 경우 사태의 심각성은 더욱 커지게 된다. 이와 함께 정부의 지속적

38) 대체 모기지(alternative mortgage)란 정상적인 원리금 상환형태와는 다른 원금 일시상환형(Interest Only) 모기지 또는 단기 모기지 등을 일컫는다.


인 주택가격 안정화 대책 및 이에 따른 주택금융 억제정책을 포함하는 경우 국

내 주택금융시장의 상황은 더욱 어렵게 분석될 수 있다.

이와 같은 문제점에도 불구하고 선진국형 모기지제도의 도입을 통한 주택금융

의 발달은 금융시장의 안정적 성장 및 국민 주거복지의 확대라는 측면에서 중요

성을 갖고 있다. 또한 장기 모기지 중심의 주택금융확대는 주택에 대한 국민들

의 인식을 단기적 투자수단에서 장기적 거주수단으로의 전환을 가져올 것으로

예상된다. 따라서 금융위기 이후 국내 금융시장의 주요한 운용대상으로 정착되

어 가고 있는 주택금융의 건전한 성장을 위한 개별 금융회사의 노력이 적극적으

로 지속될 필요가 있다.

이와 같은 배경에서 본 연구는 국내 주택금융시장의 현황을 살펴보고, 선진국

의 주택금융시장과 비교하여 문제점을 도출하는 한편, 개선방안을 살펴보았다.

기본적으로 모기지 시장에 대한 적극적인 관리가 가능해지기 위해서는 시장참여

자들의 상호협력을 바탕으로 체계적인 위험관리시스템의 구축 및 적절한 위험분

담이 필요할 것이다. 이를 위해서 학계는 물론, 금융회사, 감독당국 및 예금보험

공사, 한국주택금융공사 등 관련 공공기관의 지속적인 관심과 노력이 요구된다.

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Abstract

Issues on the Development of Mortgage Loans

in Korean Financial Market

Sungsoo Koh

The mortgage has been growing very fast in Korean financial market.

In the third quarter of 2006, commercial banks holds mortgage loans of

206.9 trillion Korean Won, which is 32% of total loans provided by

commercial loans. This paper investigates on the recent trends of

mortgage business in the domestic housing market. By studying foreign

countries' experience, the paper leads to the issues for the improvement

of Korean mortgage market.

Compared with those in other countries, Korea mortgage market has

developed moderately in volume, but the quality of mortgage loans requires

constant efforts in the respect of developing mortgage structures and of

constructing operation systems. The financial supervisory authority has

guided to lengthen maturities of housing loans and to introduce the

amortization. In addition, the DTI regulations are imposed in order to

control the market demand of housing. It is believed that advanced risk

management system and coordination amongst market participants are

required to build a sound mortgage financing system in Korea.

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2007년 7월 25일 인 쇄2007년 7월 30일 발 행

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등록 제1-1838(1995. 1. 28)

기타보고서

국내 융회사의 모기지 활성화 방안

고 성 수(高晟洙)

■ 약력

․연세대학교(경영학 학사)․Columbia University 경영대학원(경영학 석사)․Cornell University 대학원(경제학 석사/박사) ․한국금융연구원 연구위원․현) 건국대학교 부동산학과 부교수

■ 주요 논

․모기지보험제도의 효율적 운영을 위한 적정 LTV 설정 및 시장효과전망에 관한 연구(주택학회, 2006.2)․부동산자산을 포함한 복합자산 포트폴리오 연구(한국분석학회, 2004.12)․부동산개발을 위한 프로젝트 파이낸싱 현황 및 과제(건설관리, 2005.8)․MBS시장 활성화를 위한 한국주택금융공사의 역할(한국감정원, 2004.3)․장기저당채권시장의 도입과 금융시장 안정성 제고에 대한 연구(한국분석학회,

2003.12)․주택시장과 금융시장의 연계성 강화방안(국토연구원, 2003.8)․The Influence of the Real Estate Finance on the Bank-loan, Market,

(AsRES/AREUEA International Conference, 2002.7)

국내 금융회사의 모기지 활성화 방안³ 성수... · 2017. 1. 31. · 는 2007년...

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