בחינת הבניה לגובה או בעיה תכנונית קשה יעיל האם מדובר בפתרון תכנוני

028213734: סולימאן זועבי

2009-2010ע "תש' סמסטר א| תגית כלימור | קיימות בראיה כוללת –צומח , חי, עיר, ארץ

 

מבוא. 01בנייה זו באה לתת . בערי צפון אמריקה-19הבנייה לגובה היא תופעה שהתחילה בעולם בסוף המאה

מאחר ומיקום הוא . מיקום: שהתנקזו לבסוף לפרמטר אחד, מענה להתפתחויות דמוגרפיות וכלכליות

לתפוס "הבנייה לגובה מנסה , מרכיב חשוב ביותר בפעילות אנושית בכלל ובפעילות עירונית בפרט

.וס מרובה אנשים ופעילויות באותו מיקום מרכזיוגם אכל, גם מיקום מרכזי בעיר": את שתי הציפורים

ויש מספר פרמטרים אחרים שבגללם נוצרת , לא תמיד השאיפה לבנייה לגובה היא בשל חוסר מקום

הצגת דימוים של אורבניות , פיתוח עירוני מואץ של כלכלת שירותים: הפרמטרים הם. הבנייה לגובה

. ות שלטונית ואישיתושאפתנ, יוזמה טכנולוגית, אינטנסיבית והצלחה

, מאוכלוסיית המדינות המפותחות בעולם מתגוררת כיום בערים-73%מחקרים מצביעים על כך ש

ממנה -60% תמנה האוכלוסייה כשמונה מיליארד נפש וכ2025והתחזית מדברת על כל כך שבשנת

).2001פרנקל (תתגורר בערים

ועם כל הפתרונות החשובים אשר בנייה , לנוביחד עם היתרונות הרבים אשר הבנייה הגבוהה נותנת

בעבודה זו אנסה לעמוד על הצדדים . לסוג זה של בניה, הרי יש גם צדדים שליליים, זו מספקת

בהיבטים בכלכליים והחברתיים מנקודות מבטם של הגורמים שנהנים או , השונים בבניה הגבוהה

. ניזוקים ממנה

פ קרבוזייה"פאריס ע: פתרון אדריכלי ידוע, בנייה לגובה

 בחינת הבניה לגובה

 

פתרון או בעיה, לבנות גבה. 12

ברור כי . יש לבנות לגובהבשנים האחרונות מתנהל ויכוח ער בקרב קהילת המתכננים האם וכיצד

במגבלות הקיימות של תוכניות המתאר וגבולות הערים קיים קושי להמשיך ולבנות על השטחים

ישראל היא ממילא המדינה הצפופה בעולם צפונית לבאר שבע , מעבר לכך. הפתוחים שסביב הערים

בניה , לכן. וכחותוקיים הכרח דחוף לשמר שטחים פתוחים סביב הערים מסיבות מגוונות ובהחלט מ

אלו המתנגדים ".זכויות אוויר"לגובה מהווה למעשה את הפוטנציאל הבינוי הגדול ביותר במה שקרוי

לבניה גבוהה טוענים כי היא איננה מתאימה לשכבות חלשות שפעמים רבות מקבלים דירה במגדל

.יוקרתי ויקר לכאורה לאחזקה

Richard Meier in New Yorkיוסי מטלון: צילום

 בחינת הבניה לגובה

 

 בחינת הבניה לגובה

 

הצגת נושא הבנייה לגובה. 23

הגדרה– 3.1ב בשנת "בארה. בנייה לגובה הנו מושג סובייקטיבי המשתנה לאורך הזמן ושונה בין מקום למקום

בישראל על פי חוק התכנון והבנייה בניין . קומות10שגובהו לפחות הוגדר גורד שחקים בכך 1890

לאומי הנקרא -קיים ארגון בין. ממפלס הכניסה) קומות9( מטר 27 -רב קומות הוא בניין שגבוה ב

CTBUH ) שמציע הגדרה המדברת על שוני של בניין ) המועצה למבנים גבוהים והסובב העירוני

במדינת ישראל ). 2001', כרך א, בחינת הבנייה לגובה: הטכניון(יותיו מסביבתו ועל פי תפקודו ותוכנ

בערים הגדולות הבניינים הגבוהים מגיעים עד עשרות קומות ובערים , יש שונו גדולה בגובה המבנים

ולצורך העבודה הזו בניין רב , קומות4-8רוב בנייני הדירות הם בני ) במיוחד בגליל ובדרום(בינוניות

.ר על פי החוק הישראליקומות יוגד

הפריסה המרחבית של הבנייה לגובה3.2 : קיימות ארבע גישות שונות של הפריסה המרחבית של הבנייה לגובה

-ריכוז מגדלים במקבצים מגובשים . אומשמש ליצירת קו , )2תמונה(ר של הערים בצפון אמריקה והערים החדשות באסיה "אופייני למע

. רקיע דרמטי ונוף אנכי

–פיזור אקראי של מגדלים . בהנוף העירוני ). במיוחד טוקיו(ומאפיין את ערי מזרח אסיה , אופייני להתפתחות מהירה ובלתי סדירה

). 2001', כרך א, בחינת הבנייה לגובה: הטכניון(מאופיין בחוסר נקודות התמצאות וחוסר מיקוד

-איסור בניית מגדלים במרכזים היסטוריים . ג, על מנת לשמר את המרכזים ההיסטוריים נמנעים). 3תמונה (ן את מרבית ערי מערב אירופה מאפיי

, בחינת הבנייה לגובה: הטכניון(מלבנות בניינים גבוהים במרכזי הערים , לפעמים תוך איסור גורף

תופעה ההפוכה לפרבור , הדבר גורם להתפתחות פרברים עם מגדלי מגורים גבוהים). 2001', כרך א

. אסי בצפון אמריקה או אפילו בישראלהקל

-מגדל בודד . ד ).2001', כרך א, בחינת הבנייה לגובה: הטכניון(בנקודת ציון מבודדת בעיר או מחוצה לה

הבנייה לגובה במרקם העירוני3.3כאשר החריגה , אחת הבעיות הקשות בבנייה גבוהה היא החריגה מהפרופורציה העירונית הקיימת

יש מגמה של איבוד . אלא גם בחומרי הבנייה ובמרווחים הנדרשים בין בניין לבניין, א רק בגודלהיא ל

הניגוד שבין החדש לישן בולט בעיקר בערים . זהות העיר כאשר בניינים נוטים להיות דומים זה לזה

בין אלו שבה מתרחש מאבק חריף בין יזמים הרוצים לבנות בניינים גבוהים ל, היסטוריות כמו ירושלים

. שרוצים לשמר את המרקם העירוני הקיים

ריכוז רב של שימושים היוצר המרצה של הפעילות : למרות החסרונות לבנייה לגובה יש גם יתרונות

אפשרות לשחרור שטחי קרקע , חיזוק הבסיס העירוני כלכלי, ניצול גבוה של תשתיות, העירונית

. ויצירת דימוי של כלכלה משגשגת, תמשים הישיריםאיכות חיים גבוהה למש, פתוחים לטובת הציבור

יתרון חשוב נוסף הוא נגישות תחבורתית ליותר משתמשים וקיצור מרחקי ההגעה באזורים שצפופים

מערכות אלו , בערים רבות בעולם יש מתאם בין בנייה צפופה לבין מערכות הסעה המוניות. יותר

ומעודדות שימוש ברכב , שעלותם יקרה מאוד, מהוות תחליף למרתפי החניה שמתחת לרבי הקומות

. פרטי אלמנט הגורם לצפיפות וגודש בכבישים

יש הסכמה בין החוקרים על כך שבנייה לגובה היא למעשה תוצאה של יחסי גומלין בין צורכי היזמות

הנושא מתבטא במאבק על . לבין צורכי הכלל, אשר מטרתה למקסם את הרווחים מהקרקע, הפרטית

פארק או טיילת , כאשר יצירת מרחב ציבורי מפותח בין המגדלים כגון שדרה, הקרקעי בעירהמפלס

.חיוניים ליצירת עיר מושכת ופעילה

).2001', כרך א, בחינת הבנייה לגובה: הטכניון (

.ניו יורק, מנהטן: וסגנון אדריכלי, ריכוזיות של פעילויות, בניה לגובה

 בחינת הבניה לגובה

 

 בחינת הבניה לגובה

 

מדיניות תכנון עירונית- 3.4 :בספרות הקיימת מתוארים כללים להגבלת הבנייה לגובה או לפתחם במקומות מסוימים

קו רקיע, שמירת קווי מבט, הגדרת אזורים בבנייה לגובה לצורך שמירה על מרקמים היסטוריים

. ופרוזדורים ויזואליים

נגישות , ראייה מערכתית כוללת על מנת לשלב את הבנייה לגובה עם מערכות תחבורה המוניות

. תחבורתית ושימושי קרקע תואמים

.הנחיות תכנון לגבי גובה ופרופורציות

.למילוי מטלות ציבוריות בתמורה לאישור הבנייה שקיבלו" נטל יזמים"הוראות בדבר

.אקלים-יבה למזעור שינויים במיקרובקרת סב

בחינת : הטכניון. (הגדרת גובה לבנייני מגורים בהתאם לסוג האוכלוסייה שמאכלסת את הבניינים

)2001', כרך א, הבנייה לגובה

גובה הבניין כמרכיב העומד בפני עצמו3.5 :ופעות העיקריות הןהת. ברמה ההיסטורית ישנן כמה סיבות להתפתחות והתפשטות הבנייה לגובה

.מחסור בקרקע באזורים מרכזיים של הערים

.מחיר קרקע גבוה במרכזי הערים

.רצון היזמים למקסם את השימוש בקרקע

.סימול לעוצמה כלכלית, הקבלן על ידי בניין בולט/הפוליטקאי/האדרת שם היזם

.הכלכליתרצון לרכז הרבה שימושים מגוונים באזור מצומצם יחסית להמרצת הפעילות

.נוף והאוויר של קומות עליונות, שקט, רצון לנצל את יתרונות האור

לכן אפשר . הבניין הגבוה משמש כנקודת ציון בנוף העירוני בכל הרמות מהמקומית ועד הבין לאומית

).2001', כרך א, בחינת הבנייה לגובה: הטכניון(להבין מדוע תפיסת גובה בניין הוא נושא סובייקטיבי

סוג שימוש בבניין כמשתנה מפתח6.3שימוש שאיננו . ההבחנה הראשית בין שימושי בניינים גבוהים היא בניין למגורים מול שאר התפקודים

אך הבנייה הגבוהה למגורים שונה בעיקר בכמות התנועה , למגורים לא יוצר בעיות יוצאות דופן

קיימת הסכמה כי בנייני . או בניין למגוריםבית מלון, המוטורית והאנושית שמשתנה ביו בניין משרדים

וזה בשל העלות הגבוהה של תחזוקת , גבוה-מגורים גבוהים מתאימים לאוכלוסייה מהמעמד הבינוני

 בחינת הבניה לגובה

 

פות הקשר בין בנייה לגובה לבין צפי3.7אך עדיין יש קשר , בין רוב החוקרים קיימת תמימות דעים כי אין קשר ישיר בין בנייה לגובה וצפיפות

בכל . כלומר באילו מדדים נבדוק את הצפיפות, ישנה בעיה של אחידות מדדים. הדדי בין השניים

, יהאחוזי בני: כאשר המדדים האפשריים הם, מקום או לכל סוג מחקר משתמשים במדדים שונים

ישנו האספקט של צפיפות . ברוטו/אחוז תכסית קרקע וצפיפות נטו, מספר יחידות דיור לדונם

אי . הכוונה היא לצפיפות הויזואלית הנראית מרחוק שנוצרת ממקבץ של בניינים גבוהים. ויזואלית

אפשר לקבוע בצורה חד משמעית ופשוטה האם סוג ורמה מסוימים של צפיפות הם חיוביים או

). 2001', כרך א, בחינת הבנייה לגובה: הטכניון(ים שלילי

הבנייה לגובה בעולם . 34

הגורמים להתפתחות הבנייה הגבוהה ופריסתה בעולם 4.1. ובאה לענות על מספר בעיות, בניית הבניינים הגבוהים בעולם החלה בסוף המאה התשע עשרה

ופעת העיור המסיבי וההגירה מהכפר אל בעיה ראשונה הייתה הגידול המהיר של האוכלוסייה ות

בעקבות כניסתה של אוכלוסיה כפרית וחלשה לערים התחיל . שהגיעה לשיאה באותה תקופה, העיר

כל התהליכים הללו הביאו . תהליך של עזיבת אוכלוסייה חזקה וותיקה ממרכז הערים אל הפרברים

.לידי לחץ על הממשלות לספק דיור הולם להמונים

ת העולם הראשונה נוצר לחץ לספק שטחי משרדים ומנהלה לחברות גדולות שקמו בעקבות מלחמ

-כדוגמת ה(זמן רב מגדלים אלו היו ריקים . והממשלות ניסו לענות עליו בדמות רבי קומות למשרדים

EMPIRE STATE BUILDING( ,שהגיעה למערב לאחר , עם הפריחה הכלכלית, אך לבסוף

מתוך 2001פרנקל ) (4תמונה (בניינים בעירוב של שימושים מלחמת העולם השנייה אוכלסו ה

).בחינת הבנייה לגובה: הטכניון

הן כמקור פרנסה והן , מיקום זה נגזר כצורך קיומי. רוב הערים הגדולות נמצאות ליד מקורות מים

כיום מחצית מאוכלוסיית העולם חיה באזורים הסמוכים למקווי מים ונהרות . כמקור תחבורה

)HUDSON 1996 והפיתוח הכלכלי של ערי החוף בא בעקבות התפתחות , )2001 מתוך פרנקל

, לונדון, קונג-הונג, הדוגמאות המובהקות הן בוסטון. נמל גדול שקידם אותן להיות מרכזים כלכליים

לאחר מלחמת העולם השנייה החלה התפרצות כלכלית שהביאה לפריחה במסגרת . יורק-טוקיו וניו

. ניתן להגיד כי הים היווה מכשול פיזי והיווה קטליזטור בהתפתחות הבנייה לגובה

מאפיינים של בנייה גבוהה בטיפוסי ערים שונות 4.2שוני זה מתקיים בשל תפקודן . גבוהה והגורמים המשפיעים על התפתחותהקיים שוני ביחס לבנייה ה

או כמרכזי , לאומית או הלאומית-השונה של ערים בעולם כמרכזים כלכליים פיננסיים ברמה הבין

קונג וטוקיו -הונג, לונדון, שיקגו, יורק-לדוגמא הערים ניו. לאומיים או כערים היסטוריות-תרבות בין

ובנוסף הערים לונדון ופריז משמשות גם כערים , לאומיים-ים פיננסיים ביןמשמשות בתור מרכז

לכן אפשר לראות שיש חפיפה בין ההגדרות לעתים ). 5תמונה (לאומיים -היסטוריות ומרכזים בין

).2001, פרנקל(

.מבט על שיקגו וקו החוף שלה מהאוויר

. הזיקות הקיימות ביו הבנייה הגבוהה והמרקם העירוני4.3

 בחינת הבניה לגובה

 

אחוזי (צפיפות עירונית ניתנת לביטוי במדדים של יחס בין שטח הרצפות הבנויות לבין שטח המגרש

במחקרים שנעשו לא נמצא קשר ). ר"קמ/ד לדונם"יח(או בכמות האוכלוסייה ליחידת שטח , )בנייה

וככל הנראה הערים שמרקמם העירוני מאופיין בצפיפויות גבוהות , ישיר בין צפיפות לבנייה גבוהה

בערים אלו לא . כולן משתייכות למדינות העולם השלישי-ר "קמ/ נפש20000העולות על , מאוד

ובעת מהגירה מסיבית מהכפרים אל הערים והצפיפות הגבוהה נ, נמצאה בנייה לגובה משמעותית

. צפופים מאוד" סלאמס"ויצירת

הצפיפות הממוצעת שם דומה לזו המאפיינת , למרות שמטרופולינים במערב נהנים מבנייה גבוהה

דוגמה אחת מדברת על צפיפות דומה בין העיר ניו יורק בקומפקטית אל מול העיר לוס . ערים קטנות

כאשר מנהטן , בתוך ניו יורק יש דיפרנצאסיה גדולה של צפיפות, זאתלעומת . לס המתפרסת'אנג

פרנקל (ר " נפש לקמ9500ואלו כל העיר היא בעלת צפיפות של ,)ר" נפש לקמ27000(צפופה מאוד

.אפשר למצוא מוקדי צפיפות נקודתיים בערים המערביות המאופיינים בבנייה גבוהה, כלומר). 2001

ר "ן ואיסור בנייה במרכזי הערים הביאו לבריחת מגורים מהמע"י הנדלגידול במחיר, בארצות המערב

כיום ישנה מדיניות מכוונת בהרבה ערים בעולם להטיב עם אלו הבוחרים לשוב ולהתגורר . לפרברים

, ר"למרות מדיניות זו אין עלייה משמעותית בהיקפי הבנייה למגורים במע. ר ובמרכזי הערים"במע

).2001פרנקל (ועטה ליזמים משום התמורה הכלכלית המ

.הפרבור כבעיה תכנונית עיקרית

 בחינת הבניה לגובה

 

 בחינת הבניה לגובה

 

התועלת הציבורית והפרטית מהבניה לגובה. 4 אמור לדון בתועלת היחסית של הציבור מהבניה הגבוהה כאשר משדווים אותה לבניה פרק זה

.הרגילה

הגורמים המושפעים מהבניה לגובה4.1

:כאשר מדובר על תועלת הציבור יש להבחין בין כמה גורמים הנוגעים בדבר

. יהמממש את פרויקט הבניה ומוכר אותו או מפעיל אותו להשכרה או לשימוש עצמ, היזם •

, פ ההכנסה שהוא יקבל ממכירת הבניין או השכרתו"התועלת שלו היאה רווחיו הנקבעים ע

תבטא את " רגילה"הכנסתו בהשוואה להכנסתו מבנייה . ועל ידי עלויותיו הנדרשות לשם כך

עלות -כאשר יש להתייחס בהקשר זה למרכיבים השונים. התועלת היחסית של הבניה לגובה

ות המימון ועלות הסיכון אשר עלולים להשתנות עם השינוי בגובה על, עלות הקרקע, הקמה

.הבניין

התועלת שלו תיקבע לאור , למגורים או לשימוש אחר, הרוכש חלק מהבניין, המשתמש •

היתרונות והחסרונות של הבניה הגבוהה לבניה הרגילה והיא תתבטא בנכונותו לשלם יותר

.תמורת הבניה הזו) או פחות(

הקרבה לבניין . לו קשר ישיר לבניין אך הקמתו עלולה להשפיע על רווחתואשר אין , שכן •

העלות הכלכלית של . גודש תנועה, שינוי במשטר רוחות, עלולה להביא לשכן חסרונות של צל

.השינויים יכולה להתבטא בשינוי השווי של נכסים בסביבה

. לדאוג לרווחת כולםשבמסגרתה פועלים כל הגורמים האלה והיא אמורה, הרשות העירונית •

כ השינוי בתועלת והעלות "היא מייצגת את כל התושבים לכן התועלת שלה תיקבע לאור סה

.של כל הגורמים הנוגעים בדבר

סיווג עלויות ההקמה4.2כאשר שתיהן יחד מוגדרות כעלויות מחזור , יש להבחין בין עלות ההשקעה ועלויות השימוש השוטף

ואילו , ההשקעה קשורה בכל תהליכי המימוש עד להפעלת הבניין ליעודועלות. החיים של הפרויקט

, האחזקה, הניקוי, והן כללות את עלויות המנהלה, בתקופת השימוש היעודי–עלויות השימוש

.והמיסוי הנדרשת לשימוש תקין בבניין, האנרגיה

:את עלויות ההשקעה אפשר לחלק למספר מרכיבים עיקריים

עלויות התכן והתכנון4.2.1מערכות , כגון השפעת רעידות האדמה והרוח, כוללות מרכיבים שונים הייחודיים לבניה הגבוהה

.שירות מיוחדות ועיצוב ארכיטקטוני ייחודי

 בחינת הבניה לגובה

 

עלות הקרקע4.2.2ולכן להשפעת הבניה הגבוהה על שוויה , עלות הקרקע משמשת מרכיב נכבד בסך הכל עלות הבניה

, סביבתיים–עלות הקרקע ליזם מושפעת במידה רבה על ידי מכלול גורמים . ות רבה מאודיש חשיב

.כלכליים וחברתיים אשר תלויים במיקומה, סטטוטוריים

השווי של הבניה נקבע על ידי . שווי מגרש המשמש לבניה נקבע על ידי שווי הבניה שניתן להקים עליו

. של הבנייה– המדידות והלא מדידות –התועלת המופקת ממנה והעלויות , שטח הבניה

הבניה הגבוהה מאפשרת להגדיל את הצפיפות . שטח הבניה במגרש תלוי בצפיפות הבניה המותרת

.גדלות גם עלויות הבניה וקטן שוויה ליחידה, עם הגדלת הצפיפות. מעבר למקובל בבניה הרגילה

היא הצפיפות , הרשות המקומיתאשר מיוצג על ידי, הצפיפות האופטימלית מנקודת ראות הציבור

, היזם–בהתחשב בתועלת והעלות של כל הנוגעים בדבר , אשר תביא את התועלת המירבית נטו

. המשתמשים בבניין והשכנים המושפעים ממנו

היא הצפיפות אשר תבטיח לו את הרווח , מנקודת הראות של היזם, הצפיפות האופטימאלית

. המכסימלי מהקרקע

ות המימון על4.2.3 כאשר השיווק של חלקי הבניין למטרות משרדים או , עלולות גם הן להיות מושפעות מגובה הבניין

נדחה באופן משמעותי בגלל ממדיו של הבניין ולכן הקמתו מחייבת מימון ביניים נרחב , מגורים

.וממושך יותר

בין תחילת היא הזמן) מהון עצמי אוזר(התקופה אשר בה זקוק היזם למימון ביניים •

כאמור ארוך , הזמן עד מכירת הבניין או השכרתו. ההשקעה לבין קבלת התמורה ממנה

יש מספר גורמים אשר משפיעים על עלות . ועל תקופה זו היזם צריך להשיג מימון. יחסית

:המימון הנדרש

.המימון ההתחלתי הנדרש גבוה יותר, ככל שהריבית גבוהה: הריבית על ההון •

משך . עלות המימון גבוהה יותר, ככל שמשך הביצוע ארוך יותר: ויקטמשך ביצוע הפר •

אפשר לחלק אותו למרכיבים בסיסיים על מנת . הביצוע הוא מרכיב חשוב מאוד אך גם מורכב

משך ביצוע כל הפעילויות , משך ביצוע המבנה התחתון. לאמוד אותו בצורה נכונה

מספר קומות , י קומות סמוכות כלשהןמשך הזמן בין סיום העבודה בשת, המחזוריות בקומה

אלה . ומשך השלמה של עבודות בפרויקט לאחר גמר העבודות בקומה, מודולריות בפרויקט

.הם נתונים חיוניים ובסיסיים אשר יעזרו ליזם לחשב את משך ביצוע הפרויקט

, תרהסיכון שהיזם לוקח הוא גדול יו, ככל שהפרויקט גדול יותר: גובה ומימדיו של הפרויקט •

.וכך גם עלויות המימון הנדרשות

 בחינת הבניה לגובה

 

עלות ההקמה 4.2.4העומסים המיוחדים הפועלים על בניין . השתנות גובה הבניין משפיעה על עלות מערכות שונות בו

מצדיקות ואף מחייבות שימוש בחומרים משופרים יותר , והדרישות התפקודיות הנובעות מהם, גבוה

, עלות השלד(Super tall)בבניינים גבוהים במיוחד ). 2001, שבסקיור(בעלי דרישות איכות ייחודיות

על המעטפת . מהירות הרוח גדלה בגבהים. הבסיס והעמודים עולה ולאו דווקא בשיעורים לינאריים

, בוכמן(פועלים כוחות אופקיים חזקים והפתרונות ההנדסיים הרגילים לא מספיקים למבנים אלה

1996 .(

לבניינים בגובה (40% - 25% - כי עלויות ההקמה בבניינים גבוהים יקרות בכ1' ניתן לראות מלוח מס

עם זאת יש לשים לב לכך כי . מאשר עלויות ההקמה בבית רגיל) קומות בהתאמה40 - ו20של

. מתוספת העלות50% -המהווה כ, ההוצאה הגבוהה ביותר בהקשר זה היא עלות החניה

יות הקמה בבניינים בעלי גובה שונהסיכום תוספת עלו: 1' לוח מס

סוג )קומות(גובה הבניין

31-40 20-30 10-19 המערכת סעיפי התוספת

רכיבי שלד אנכיים 50$ 32$ 13$ שלד

5$ 5$ 6$ סניטריתצנרת , מתקן אשפה, משאבות, בריכות מים

אנכית

7$ 7$ 7$ חשמל, גנרטור, תאורת חירום, כריזה, מערכת בקרה

גתאורת ג

הגנה בפני

אש דלתות מבואה , גלאים, מתזים 35$ 35$ 10$

מערכת קירור מרכזית 15$ 15$ 15$ מיזוג אויר

גידול במספר גודל ומהירות המעלית 30$ 21$ 4$ מעליות

חניה תת קרקעית 100$ 100$ 100$ חניה

כ "סה

הקמה 155$ 215$ 242$

 בחינת הבניה לגובה

 

: קבוצותלארבעאפשר לחלק את העלויות

:לויות אשר קטנות עם גובה הבנייןעעם גובה , בצורה מועטתקנים המשותפים לבניין כולו אשר אופיים אינו משתנה או משתנה תעלות המ

.קומת כניסה ועוד, ן גגוכג, הבניין

בגלל אפקט הלמידה אשר בולט , אשר ככל שגדל מספר הקומות, עלויות העבודה בקומות מחזוריות

.במיוחד ברבי קומות

:ויות אשר אינן משתנות עם גובה הבנייןעל .בעיקר קורות וטלבות תקרה, רכיבים אופקיים של שלד

.ועוד, דלתות, נגרות, ריצוף, צביעה, מחיצות–מרבית עלויות הגימור בקומות

.כלי קצה, כבלים, צנרת–המרכיבים האופקיים של מערכות השירות

. ודה כאמור קטן עם גובה הבניין בגלל אפקט הלמידה כל זה נכון בעיקר לגבי החומר כי מרכיב העב

:עלויות אשר גדלות עם גובה הבניין .גדולים יותר, ולכן מידותיהם הממוצעות ליחידה, עמודים אשר צוברים עומס אנכי של קומות

המתוכננות לשאת כוחות ההולכים וגוברים עם , נגד רוח ורעידות אדמה–מערכות הקשחה אופקית

.יןגובה הבני

אשר הדרישות מהן מחמירות עם גובה הבניין, נגן עשן ואר–מערכות בטיחות

הרכיבים האלה . רכיבים מיוחדים של מערכות שירות שונות הנדרשים כדי לשרת קומות גבוהות

.מתרכזים בדרך כלל בקומות

:בתנאים מסוימים, עלויות אשר גדלות עם גובה הבנייןות במקום מסוים עם גובה הבניין ובמחקרים אחרים נשארות ביסוס אשר הוצאותיו ליחידה גדל

.קבועות ליחידה

.ל העצמה הגוברת של כוחות הרוחבגל, ל מגובה מסוים זקוקה לחיזוקהמעטפת החיצונית אשר הח

החניות אשר בבניינים גבוהים מחייבות הקצאת קומות תת או על קרקעיות בעלות עלות הקמה

.גבוהה יחסית

על מנת לחקור . התייחסו להשתנות העלות תוך הסכמה על העקרונות שהוזכרו לעילמחקרים שונים

. ועל מנת לחשב את הגובה האופטימלי של הבניין. את נושא עלות הקמת בניינים גבוהים

אך עד . רוב החוקרים הגיעו למסקנה שסך כל עלויות ההקמה יורדות ככל שמספר הקומות גבוה יותר

נקודת האופטימום לפי חוקרים מסוימים היא בין . ת היחסיות מתחילות לעלותהעלויו, שלב מסוים בו

. קומות10 עד 3

הכדאיות יורדת, לפי הגרף רואים שמנקודה מסוימת, הניסיון המתמיד בחיפוש מספר הקומות האופטימלי

עלות הסיכון4.2.4

הבניה הגבוהה קשיחה יותר להתאמות .הבניה הגבוהה חשופה יותר לסיכונים מאשר הבניה הרגילה

בניין . הביקוש או מצאי משאבי הבניה, של תכנון או תכן במקרה של שינויים חיצוניים של הסביבה

אם מתברר בבנייה הרגילה בעת . למספר בניינים רגילים, מבחינת שטח הבניה, גבוה שווה ערך

או בתנאים אחרים ניתן להתאים את ההקמה של הבניין הראשון כי חל שינוי כלשהו בהיקף הביקוש

כדי להמעיט את הפגיעה ברווחיות , התוכן או את קצב הביצוע של הבניינים האחרים לשינוי הזה

.הפרויקט

". יש מחיר"לסיכון הזה . במקרה של בניין גבוה קשה לעשות שינוי כלשהו לאחר תחילת הבניה

.שונים של פרמטרים אופיינייםבשלב השני תיבדק העלות הכרוכה בסיכון עבור צירופים

 בחינת הבניה לגובה

 

דובאי, )בבניה(המגדל הגבוה ביותר בעולם : משך זמן ביצוע הפרויקט קריטי לחישוב הכדאיות שלו

משפטי ההיבט ה–תחזוקה בבניה גבוהה . 45

רחל אלתרמן ' על ידי פרופ, בוצע מחקר מקיף בנושא היבטים משפטיים של בנייה גבוהה2004בשנת

:מחקר זה דן בהיבט החוקתי של הבניה הגבוהה בהקשר למספר נושאים. והמשפטן טל צפריר

הבקרה החמורה הנהוגה לגבי בנייה גבוהה בארצות מערביות וההשוואה למצב במדינת •

.ישראל

. והתקנות בדבר בנייה גבוהה בישראלהחוקים •

.הזכויות הקנייניות בבניין הגבוה •

.רמת התחזוקה ואמצעי הבקרה בנושא זה ברשויות התכנון •

 בחינת הבניה לגובה

 

 בחינת הבניה לגובה

 

ומבצע הבקרה , האוכף, כולל המחוקק, מסקנות המחקר היו קשות כלפי כל הגורמים הנוגעים בדבר

. השוטפת

אין התייחסות מיוחדת לבנייה . ינת חקיקהמדינת ישראל מפגרת אחרי רוב המדינות המערביות מבח

.למרות שההבדל בין גודל הבעיות עצום ביותר, יותר מאשר הבנייה הרגילה, הגבוהה

היא , הגוף האחראי לאכיפת החוקים, גם כאשר ישנה חקיקה להבטחת רמת תחזוקה מסוימת

ימה על היתר בניה בכך שהיום מתנות חת, בעיקר בערים הגדולות, ישנן ועדות. הועדות לתכנון ובניה

אך בבדיקה בשטח מצאו שנוהג זה לא . למספר שנים, שהיזם יוכיח שנחתם חוזה עם חברת תחזוקה

שנית . ראשית משום שהסמכות של הוועדות להעלות תנאי זה אינה מעוגנת בחוק. מילא את ייעודו

מסירת הבניין ה בעתפתקיים עם הוצאת ההיתר וניתן לאכיתנאי זה אמור לה, גם אם יש חקיקה

.וקשה לאכוף את הפעלת התנאי כעבור מספר שנים). 4טופס (

לא צפויה חקיקה בנושא , לאור הנתונים שנאספו ולאור זאת שלא נראה שיש עניין ציבורי לנושא זה

.תחזוקה בת קיימא כלל ארצית לבניינים גבוהים לא נראית ריאלית בשנים הקרובות, זה

מאישור של תוכניות לבניינים , בדרך כלל, תכנון שבינתיים יימנעוהחוקרים ממליצים למוסדות ה

. גבוהים מאוד למגורים

במקומות בהם ערכי , יוצא מן הכלל הם בנייני דירות יוקרה לשכבות האוכלוסייה האמידות ביותר

טווח גם -רק שם ניתן לצפות שהשוק יסדיר השקעה פרטית בתחזוקה ארוכת. הקרקע גבוהים ממילא

.יקה או אמצעים ציבורייםללא חק

.אביב-תל, בנייני מגדלי צמרת, בנייני יוקרה: 6תמונה

צפיפות הבניה לגובה והשטח הפרטי הפתוח. 56

 בחינת הבניה לגובה

 

, מגיעים למסקנה המתבקשת, קיימא-בכל פעם שמנסים לדון באפשרויות התכנון האורבני לפיתוח בר

, הנו הבניה הצפופה, ימורם לדורות הבאיםשהפתרון של הנגיסה בשטחים החקלאיים והפתוחים וש

.ואין בניה שמזדהה עם הצפיפות כמו הבניה לגובה

 בחינת הבניה לגובה

 

הוא , "השטח הפרטי הפתוח"המכיל את מה שנקרא בשפה המקצועית , זהו מימד המגרש הפרטי

, לפעמים נדמה ששטח זה מיותר. השטח שנועד לרווחת התושבים ומהווה את אדמתם הפרטית

ברוב ארצות ; האופנה מכתיבה ישיבה בבית ללא שימוש בגינה, ם צפופיםמשום שבאזורי מגורי

.העולם המערבי נחשב שטח זה לחיוני ומצביע על רווחה

חשיבותו של השטח הפרטי הפתוח6.1

, בלי להוות שטח ציבורי ממש, לילדים ולמשחקים, המשמש לגינה ורווחה, שטח הקרקע הפנוי

. מסיבות המובנות מאליהן, הוא עקרוני לרווחה,והמטופל על ידי בעלי הקרקע עצמם

, בלית ברירה, דיירים. או עובר הסבה והופך לחנייה, במשך השנים המונח הזה הולך ונשכח

. מסתגרים בדירתם

קשה להכניס בנין כזה בתוך ריקמה קיימת ; לא יוצרים עיר, בניינים כאלה המנוכרים לסביבתם

, מהו גודלו של שטח פרטי זה: השאלה העקרונית. בלבד" פתרון דיור", משום שיהיה נטע זר

שרוצים ליצור רווחה גם , זאת מתוך הנחה? או יחסית לכמות התושבים/יחסית לשטח המגרש ו

. בתוך המגרש ולא רק בתוך הדירה

והחיסכון המדומה, גבולות הגובה והציפוף6.2) בניה150% ( חדרים לדונם נטו50 -ל) בניה60%( חדרים לדונם נטו 20 -הגדלת הצפיפות החל מ

) ברוטו(כ הקרקע "יוצרת הבדל בסה, ) מן השטח25%-40%כמות הקרקע למגורים נטו תהיה בין (

.שאינו גדול במיוחד

', מ1700-ויקטן ל' מ1900יהיה למעשה בן ) איש לדוגמא100,000(רדיוס של עיר תיאורטית כזו

אם ; איש לדונם11- איש לדונם ותגיע ל9תהיה בת , טוברו, צפיפות התחלתית. בצפיפויות האמורות

- מגדילה את צפיפות הברוטו ב- איש לדונם 50- עד ל20-מ (!!!) 2.5הגדלת צפיפות הנטו פי , כן

.החיסכון בשטח אינו גדול. בלבד20%

, נגיד שהצלחנו להכפיל צפיפות על המגרש–? האם המאמץ הגדול של הגדלת הצפיפות כדאי

! קבלה כמות אנשים דומה וחסכון הקרקע הינו שוליכ הת"בסה

. קומות10בבניה גבוהה שמעל , לפחות50% -המחיר עולה ב; אין לשכוח את גורם עלויות הבניה

למשל בגודל (כי האיכות בבניה לגובה צריכה לעלות עם מספר הקומות , ניסיון העבר הוכיח, כמו כן

.בייחוד בבניה שהיא ציבורית וזולה, "ימלכודת של עונ"על מנת לא ליצור ) הדירה

הצעתו של קורבוזיה6.3

דירות -וילות ובתי לא רק בתכנון (Le Corbusier) קורבוזיה-עסק לה, במסגרת רעיונותיו האדריכליים

בהיותו ער לבעיות של .אלא אף בחשיבה תכנונית מחודשת של מבנה העיר המודרנית, עירוניים

אוכלוסין קרוב למקומות העבודה וכן לצורך בריכוז, ירוקים בערים הקיימותצפיפות והעדר שטחים

.העוסק בתכנון ערים" אורבניזם" את ספרו1926 -קורבוזיה ב-פרסם לה, והבילוי בעיר

בזכוכית שחקים מחופים-גורדי: תרשים, מיליון תושבים3 -עיר ל, קורבוזיה-לה

100-כ (300%הייתה לצפיפות של , שה את העולםאשר הרעי, ההצעה המהפכנית של קורבוזיה

: הנראית אולי קלה לביצוע בימנו, הצעה מהפכנית זו. 12%בתכסית של , קומות20-ב ) איש לדונם

במאה , עיר שקצב הגידול שלה היה ללא תקדים(הצפיפות הנוכחית של פאריז , בסופו של דבר

.תוח לחלוטיןאך נטולת שטח פרטי פ, 300%-היא בסביבות ה ) שעברה

אמנם מצומצם , ותורמת שטח פתוח, ההצעה של קורבוזיה מדגישה עובדה זו, למען האמת

. לעומת הקיים, אך בכל זאת ניכר, יחסית

-השאיפה היתה למגורים בתוך שטח פתוח ). מעט מדי(ר לאדם " מ8-שטח פרטי פתוח כ .1 . והנה הוא כל כך מצומצם

). ית אך יקרהתת קרקע (100%, חניה על כל המגרש .2 בחינת הבניה לגובה

 

 בחינת הבניה לגובה

 

. גודל אזור הבניה יהיה מוגבל בגלל קשיי תעבורה .3

. ר במקורב" מ10צריכת קרקע לאדם היא .4

- ל10%פ בין "שצ(ר לאדם " מ20-יכולה להגיע ל , מסחר+ פ ובנייני ציבור "הדרישה לשצ .520% . (

ם נגיע אם נכלול כבישי). דונם150= איש 5000-ל (ר לאדם " מ10+20 = 30: כ המתקבל"סה

צפיפות דומה . איש לדונם ברוטו25 - דונם 200-כלומר בשטח ברוטו של כ . דונם200 -עד ל

פ "עם שפ, ל" כמו בהצעה הנ300%ולא , 200%מאוד היינו מקבלים גם בצפיפות בניה של

. סביר יותר

 בחינת הבניה לגובה

 

סיכום6 .7התייחסתי למספר נקודות . ה לגובה זו ניסיתי לבצע סקירה ספרותית לנושא הבניבעבודה

התמקדתי בפן הכלכלי . בדקתי את היתרונות והחסרונות של סוג בניה זה. חשובות בנושא

אך גם ניסיתי לבדוק את האלמנטים האחרים הנוגעים , וההשפעות שלו על הגורמים השונים

.כמו הפן החברתי והפן האדריכלי, בדבר

אך היא מדינה שהאוכלוסייה שלה גדלה . שטחמדינת ישראל היא מדינה קטנה מבחינת

ובהתאם לכך , אודות לשיעור ריבוי טבעי גבוה והגירה פנימה, בצורה ניכרת במשך השנים

. לתעסוקה ולשימושים אחרים, גדל גם הביקוש לבניינים למגורים

ואם רוצים לחשוב על פיתוח . ישנם לחצים לנגיסה בשטחים הפתוחים והחקלאיים, לאור זאת

.כמו הבניה לגובה, הרי אין פתרון יותר מתאים, קיימא-בר

כמו עלות התחזוקה , הבניה לגובה כרוכה בבעיות אחרות שנגררות ממנה, מצד שני

.וגם עלויות הבניה הגבוהות במגדלים גבוהים, והאכיפה בנושא

נון שמינהל התכ, הנני ממליץ על כך, ולאור הניסיון בעולם ובמדינה, לאור המחקרים שבוצעו

הארצי יבנה תוכנית ארצית סטטוטורית אשר תקבע באיזה מקומות אפשר לבנות בניה

לא רק לקבוע את הצפיפות , )ועוד, פ"שפ, פ"שצ, צפיפות, מספר קומות(ואיזו בניה , גבוהה

. אלא סגנון הבנייה בכל ישוב, הנדרשת

 בחינת הבניה לגובה

 

:ביבליוגרפיה

:מהאינטרנט מידע ומקורות מאמרים ,ספרים .א

שנה מחבר שם ד"מס

המכון הלאומי לחקר 'בחינת הבנייה לגובה כרך א 1הבנייה בשיתוף עם

, עמי שנער, אמיר מןאדריכלים ומתכנני

.מ"ערים בע

2001

המרכז לחקר העיר 'בחינת הבנייה לגובה כרך ב 2המכון . והאזור

הלאומי לחקר הבנייה בשיתוף עם

, עמי שנער, אמיר מןני אדריכלים ומתכנ

מ"ערים בע

2001

רחל אלתרמן ' פרופהיבטים משפטיים של בניה בוהה 3 וטל צפריר

2004

מגדלים כושלים בעיית התחזוקה 4 במגדלי מגוריםהטווחארוכת

2009 רחל אלתרמן' פרופ