감정의뢰인

건 명

평가서번호

서울동부지방법원사법보좌관 김명환

서종석 소유물건

A1U3150922001

의 뢰 인

건 명

평가서번호

서울동부지방법원사법보좌관 김명환

서종석 소유물(2015타경9572)

A1U3150922001

감 정 평 가 서

(주)에이원감정평가법인

(주)에이원감정평가법인

이 감정평가서는 감정평가 의뢰목적 외의 목적에 사용하거나 타인(의뢰인 또는 담보감정평가시확인은행이 아닌 자)이 사용할 수 없을 뿐 아니라 복사, 개작(改作), 전재(轉載)할 수 없으며이로 인한 결과에 대하여 감정평가업자는 책임을 지지 않습니다.

본 감정평가서는 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따라 공정, 성실하게

감 정 평 가 사한 명 수

(인)

평 가 가 액

평가의뢰인

소유자또는대상업체명

목 록표 시 근 거

평 가 목 적

제 출 처

가 격 시 점

서울동부지방법원사법보좌관 김명환

서종석(2015타경9572)

귀 제시목록

법원경매

경매6계

작 성 일 자조 사 기 간

2015.09.24

공 부 ( 의 뢰 ) 사 정 평 가 가 액

종 별 면 적(㎡) 종 별 단 가 금 액

평

가

내

용

一金일천일백만원整 (\11,000,000.-)

(부동산)감정평가표

2015.09.24 2015.09.25

A1U3150922001

면 적(㎡)

감정평가하였음.

채 무 자 평 가 조 건- -

토지토지 122x- 4

5.5 2,000,000 11,000,000

이 하 여 백

합 계 \11,000,000

(주)에이원감정평가법인

평가가액 산출근거 및 그결정에관한 의견

" 별 지 참 조 "

감정평가액 산출근거 및 결정의견

(주)에이원감정평가법인- 1 -

Ⅰ. 평가대상 물건 개요

1. 평가대상 위치 및 평가 목적

본건은 서울특별시 성동구 성수동2가 소재 ‘성수공업고등학교’ 북동측 인근에

소재하는 부동산(토지)으로서 서울동부지방법원의 경매 목적을 위한 감정평가

임.

2. 평가대상 물건 개요

2.1 토지

기호 소재지 지목/구조 공부면적(㎡) 사정면적(㎡) 비고

1) 성수동2가 333-127 도로 1

22× ---- 4

5.5 서종석 지분

Ⅱ. 평가액의 산출근거

본 감정평가는 시장가치를 기준으로 평가하였음.

Ⅲ. 감정평가액의 산출근거

1. 평가액결정의 주된 방법

1.1 본건 토지의 평가는 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률 등 관계규정

에 의거하여 표준지공시지가를 기준으로 부근의 상황, 입지여건, 면적, 형태,

이용상황, 지반, 지세, 교통 및 접근조건 등 제반 가격 형성요인과 인근 유사

토지의 현실거래시세, 공시지가, 지가변동률 등을 종합 참작하여 평가하였음.

1.2 본건 토지는 공유관계에 있는 이순희 외 3인 공동소유 토지로서 평가대상은

서종석의 지분(5.5㎡)만의 평가임.

감정평가액 산출근거 및 결정의견

(주)에이원감정평가법인- 2 -

2. 평가액 산출과정

2.1 토지평가액의 산출과정

2.1.1 공시지가 표준지선정

인근지역에 소재하고 용도지역, 지목, 이용상황, 주위환경 등이 동일

또는 유사하여 평가대상토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는

아래의 표준지를 비교표준지로 선정함.

(공시기준일 : 2015년 1월 1일)

기호 소재지 면적(㎡) 지목 이용

상황용도지역

도로교통

형상 및지세

공시지가(원/㎡)

(가)성수동2가333-77

142 대 주상기타공장

준공업

소로한면

사다리평 지 3,210,000

2.1.2 지가변동률

(서울특별시 성동구 공업지역 2015.01.01∼2015.09.24)

기 간 지가변동률(%) 비 고

2015.01.01 ~ 2015.07.31 1.257 2015년 7월 누계

2015.07.01 ~ 2015.07.31 0.461 2015년 7월 지가변동률

누 계(2015.01.01 ~ 2015.09.24) 2.085 1.02085배

{1.01257× (1+0.00461× 55/31)}

※2015년 8월 이후 지가변동률은 미고시되어 2014년 7월 지가변동률을 연장 적용하였음.

2.1.3 지역요인 비교

비교표준지는 본건 인근지역에 위치하는 바 지역요인은 대등함(1.00).

감정평가액 산출근거 및 결정의견

(주)에이원감정평가법인- 3 -

소재지용도지역

지목거래가액(원)

거래단가(원/㎡)[A]

개별지가 (원/㎡)[B]

격차율(%)[A/B]

거래시점

1.성수동2가

321-40준공업

대 700,000,000 7,110,000 2,790,000 255 15.05.04

2.1.4 개별요인 비교

<개별요인 비교항목>

조 건 비 교 조 건

가 로 조 건 가로의 폭, 구조, 포장, 계통 연속성 등

접 근 조 건 교통시설과의 접근성 및 편의성, 도심과의 접근성 등

환 경 조 건 일조, 자연환경, 인근환경, 공급시설 및 처리시설의 상태, 위험 및 혐오시설 등

획 지 조 건 면적, 접면넓이, 깊이, 형상, 방위, 고저, 접면도로상태, 이용상태 등

행정적 조 건 용도지역, 지구, 구역 및 기타 행정상 규제 정도 등

기 타 조 건 장래의 동향, 기타 가격형성에 영향을 미치는 요인 등

<개별요인 비교>

구 분 표준지 가로조건

접근조건

환경조건

획지조건

행정적조건

기타조건 계

기호 1)

(가) 0.93 1.00 1.00 1.00 0.33 1.00 0.307

본건은 비교표준지 대비 가로조건, 행정적조건에서 열세임.

2.1.5 기타요인

가. 거래사례

※ 사례1) 토지상에 벽돌조, 슬래브지붕, 2층 주택(연면적:106.62㎡, 사용승인:1970.06.20)이 소재하며

거래단가는 건물을 포함한 단가임.

감정평가액 산출근거 및 결정의견

(주)에이원감정평가법인- 4 -

나. 평가전례

소재지 평가목적

용도지역 지목 적용단가

(개별지가) 가격시점 비고

1. 성수동2가 333-68 담보 준공업 대 4,470,000원/㎡

(2,446,000원/㎡) 14.03.05 -

2. 성수동2가 316-60 시가참고

준공업 대 9,470,000원/㎡

(3,974,000원/㎡) 14.10.28 -

3. 성수동2가 302-40체납처분

준공업 도로 2,000,000원/㎡

(1,135,000원/㎡) 13.07.22 -

다. 시세수준

소재지 용도지역 도로조건 시세수준(원/㎡) 비 고

본건 인근 대 준공업 세로 @6,500,000 내외 수준 건물포함

본건 인근 대 준공업 소로 @9,500,000 내외 수준 건물포함

※자료원: 인근 중개업소

라. 기타요인 비교치의 결정

보정률 결정의견

본건과 인근 유사지역 내 물건의 거래사례, 평가전례 및 시세수

준 등을 종합하여 볼 때 증가요인이 있는 것으로 판단되어 이를

보정함.

기타요인 1.95

2.1.6 적용단가

구 분 공시지가(원／㎡)

지 가변동률

지역요인

개별요인

기타요인

산출단가(원/㎡)

적용단가(원/㎡)

기호 1) 3,210,000 1.02085 1.00 0.307 1.95 1,961,733 2,000,000

감정평가액 산출근거 및 결정의견

(주)에이원감정평가법인- 5 -

2.1.7 토지가격의 결정

구 분 공부면적(㎡) 사정면적(㎡) 적용단가(원/㎡) 토지가격(원)

기호 1) 1

22× ---- 4

5.5 2,000,000 11,000,000

Ⅳ. 평가액 결정에 관한 의견

본건은 인근에서 형성중인 시세수준 및 가격동향, 평가전례, 환가성, 기타 가격형성

에 미치는 제요인 등을 종합 참작하였음.

구 분 공부면적(㎡)

사정면적(㎡) 단가(원/㎡) 감정평가액(원) 비 고

대 1

22× ---- 4

5.5 2,000,000 11,000,000 서종석 지분

기호

소재지 지번지 목

및용 도

용도지역및

구 조

면 적 (㎡) 감 정 평 가 액비 고

공 부 사 정 단 가 금 액

Page : 1

토지 감정평가명세표

A1U3150922001

1

준공업지역1 서울특별시 333-127 도로 -11,000,0002,000,00022 x -- 5.5

성동구 4

4분의 1 서종석성수동2가 매각지분 지분전부

합 계 \11,000,000.-

이 하 여 백

(주)에이원감정평가법인

(1) 위치 및 주위환경 (2) 교통상황 (3) 형태 및 이용상태 (4) 인접 도로상태 (5) 토지이용계획 및 제한상태 (6) 제시목록 외의 물건 (7) 공부와의 차이 (8) 기타참고사항(임대관계 및 기타)

토지 감정평가요항표Page : 1

A1U3150922001

(주)에이원감정평가법인

(1) 위치 및 주위환경 (2) 교통상황 (3) 형태 및 이용상태 (4) 인접 도로상태 (5) 토지이용계획 및 제한상태 (6) 제시목록 외의 물건 (7) 공부와의 차이 (8) 기타참고사항(임대관계 및 기타)

토지 감정평가요항표Page : 2

A1U3150922001

(주)에이원감정평가법인

(주)에이원감정평가법인

소 재 지 : 서울특별시 성동구 성수동2가 333-127

(주)에이원감정평가법인

소 재 지 : 서울특별시 성동구 성수동2가 333-127

표준지(가) @3,210,000원/㎡

매각지분 4분의 1 서종석지분 전부

평가제외건물평가건물 1층도 로평가건물3층이상평가대상토지 용도지역구분선

제시외건물평가건물 2층도시계획선

(주)에이원감정평가법인

Scale = 1 : 1200

범 례

333-123

333-126333-12

333-11

333-125

333-9

333-80

333-79

333-78

사 진 용 지Page : 1

A1U3150922001

본건전경1

본건전경2

(주)에이원감정평가법인

사 진 용 지Page : 2

A1U3150922001

본건전경3

본건전경4

(주)에이원감정평가법인

사 진 용 지Page : 3

A1U3150922001

본건전경5

본건전경6

(주)에이원감정평가법인

사 진 용 지Page : 4

A1U3150922001

본건전경7

주변전경1(진입로)

(주)에이원감정평가법인

사 진 용 지Page : 5

A1U3150922001

주변전경2(진입로)

주변전경3(진입로)

(주)에이원감정평가법인