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Analyst

박상연

☎ 02-3772-3813

sypark03@shinhan.com

건설/건자재

수도권의 시대

금융시장

2016년 국내외 금융시장 및 주요 산업 전망

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I. Review & Preview

II. 2016년 전망 : 주택 양극화 수도권의 시대

III. 중장기 전망: 디벨로퍼의 시대

IV. 이슈 분석: 한국/중국 산업 경쟁력 비교

V. 투자 전략: 수도권 강점·해외 저점 통과 업체에 주목

Contents

금융시장

2016년 국내외 금융시장 및 주요 산업 전망

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Summary

16년 국내 건설: 서울 재개발/재건축 멸실 증가로 수도권 시장 호조세 젂망

16년 해외 건설: 유가 상승으로 발주/자금시장 완화, 저가물량 감소 젂망

16년 건자재: 입주물량 증가세 젂환-B2B 호조,

거래량 증가세 둔화-B2C 부진 젂망

중장기: 토지 공급 감소·주택 시장 하향세로 개발 능력 보유한 디벨로퍼 유리

중국은 정부 발주 수혜가 예상되는 읶프라에 집중할 젂망

Top Picks: GS건설, 현대산업, KCC

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Review & Preview

KOSPI 대비 건설업 상대지수, 서울 주택 매매가의 추이 및 전망

자료: 부동산114, QuantiWise, 신한금융투자 추정

KOSPI 대비 건자재 상대지수, 월간 입주 물량 추이 및 전망

자료: 부동산114, QuantiWise, 신한금융투자 추정 / 주: B2C-한샘, B2B-KCC, LG하우시스

해외 저점 통과, 국내 수도권 호조세 대형 건설사 주가 강세 젂망

건설: 16년 서울 주택매매가 상승세 지속 예상 KOSPI 대비 건설업 지수 상승세 전망

건자재: 입주 물량 증가세 전환 B2B 건자재 주가 강세, 거래량 증가세 둔화 B2C 건자재 주가 부진

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01/13 01/14 01/15 01/16F 01/17F

(%)(01/13=100p)KOSPI 대비 건설업지수 상대강도(좌축)

주간 서울 주택평균매매가 상승률(우축)

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(천세대)(01/13=100p)

KOSPI 대비 건자재 B2C업종 상대강도(좌축)

KOSPI 대비 건자재 B2B업종 상대강도(좌축)

입주물량(우축)

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월별 주택 담보 대출액 증감률(YoY)과 금리 추이

자료: 한국은행, 신한금융투자

2016년 젂망: 주택 양극화 수도권의 시대

정부, 가계 부채 종합 관리 목표 주택시장 성장세 둔화 젂망

주택담보대출액, 15.08 YTD 기준 +12% YoY 증가 정부, 16년부터 신규분양 제외한 주택에 대출 규제 적용 방침

7월 정부, 가계부채 종합 관리 방안 9월 금감원, 가계부채 건전성 관리 강화 10월 민간은행, 주택담보대출 한도 축소

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01/05 01/06 01/07 01/08 01/09 01/10 01/11 01/12 01/13 01/14 01/15

(%)(%)

주택담보대출액 증감률(좌축) 주택담보대출금리(우축)

03~07: 노무현 정부

- 서민주의 의거

- 강력규제

08~12: 이명박정부

- 경기부양 목표

- 규제완화

13~현재: 현정부

- 서민주거안정,경기부양

- 규제완화

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2016년 젂망: 주택 양극화 수도권의 시대

수도권 분양물량, 주택매매가 추이

자료: 부동산114, KB부동산, 신한금융투자

지방 분양물량, 주택매매가 추이

자료: 부동산114, KB부동산, 신한금융투자 / 주: 광역시-인천 제외, 지방-광역시, 수도권 제외

공급(Q)부족과 가격(P)상승은 유의미한 관계 수도권 호조세 젂망

지방: 03년 이후 10년까지 장기간 공급 물량 부족 11년 이후 공급 물량 급증세와 더불어 가격 상승세 시현

수도권: 10년 이후 14년까지 장기간 공급 물량 부족 15년 공급 물량 급증세, 16년도 이어질 전망

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(03/13=100p)(천세대) 서울 분양물량(좌축)

수도권 분양물량(좌축)

수도권 주택매매가(우축)

서울 주택매매가(우축)

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2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014

(03/13=100p)(천세대) 광역시 분양물량(좌축)

지방 분양물량(좌축)

지방 주택매매가(우축)

광역시 주택매매가(우축)

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2016년 젂망: 주택 양극화 수도권의 시대

서울 재개발∙재건축 멸실 세대 증가 공급 부족으로 호조세 젂망

멸실수요 15년 1.4만세대, 16년 1.8만세대, 공급물량 15년 2.1만세대, 16년 2.2만세대 공급 부족 예상

15년 서울 재개발 ∙ 재건축 분양물량 4.4만세대(+104.6% YoY) 향후 대기물량 5.5만세대 이상

서울 재건축 사업 각 사업단계별 물량

자료: 부동산114, 신한금융투자

건설사별 재개발 ∙ 재건축 수주잔고

자료: 각 사, 신한금융투자 추정 / 주: 2Q15 기준

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사업추진

기본계획

구역지정

추진위

안전진단

조합설립

사업시행

관리처분

이주/철거

착공

(천세대)

재건축사업 추진 물량

추가 건립 예정 물량

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현대산업 대우건설 GS건설 현대건설 대림산업

(%)(조원) 재개발/재건축 수주잔고(좌축)

주택 수주잔고(좌축)

재건축재개발 수주잔고 비중(우축)

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2016년 젂망: 주택 양극화 수도권의 시대

Broad Dollar Index와 WTI, 한국의 중동수주물량

자료: Datastream, 신한금융투자

2016년 국가별 예상 균형재정 유가

자료: WSJ, 신한금융투자

유가 상승으로 발주/자금시장 완화, 저가물량 감소 젂망

달러 강세 기조 완화 시 유가 상승 예상 석유 관련 국가 발주 증가·자금시장 완화 전망

16년 상반기까지 11~12년 중동 저가물량 대거 완공 예정으로 불확실성 해소 국면

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(역축, 달러)(p)

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2016년 젂망: 주택 양극화 수도권의 시대

주택 거래량 추이 및 전망

자료: 국토교통부, 신한금융투자 추정

입주 물량 추이 및 전망

자료: 부동산114, 신한금융투자 추정

B2B 호조: 입주물량 증가세 젂환, B2C 부진: 거래량 증가세 둔화

입주물량 14년 26만(+35% YoY), 15년 25만(-4% YoY), 16년 31만(+22% YoY) 전망 B2B 증가세 전환

주택 거래량 14년 101만(+18% YoY), 15년 126만(+25% YoY), 16년 144만(+15% YoY) 전망 B2C 증가세 둔화

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2010 2011 2012 2013 2014 2015F 2016F 2017F

(%)(천호) 전국(좌축)

연간증감률(우축)

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2010 2011 2012 2013 2014 2015F 2016F 2017F

(%)(천세대)

입주물량(좌축)

연간증감률(우축)

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2016년 젂망: 주택 양극화 수도권의 시대

건자재 품목별 영업이익률 추이 및 전망

자료: 각 사, 신한금융투자 추정

건축자재의 원재료 가격 하향 기조 완화 젂망

13년 이후 원자재 가격 하락세로 건자재의 이익률은 全품목(바스, 마루, 가구, 시멘트, 페인트, 창호) 12년 이후 증가세

건축자재의 원재료 가격 하향 기조 완화 전망 건자재 이익률 하향 반전 가능성 존재

건자재 주요 원재료 가격 추이

자료: IMF, Platts, 신한금융투자 / 주: 종합=IMF 종합 원자재 가격 지수

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(12/05=100p)(달러/톤)

벤젠

톨루엔

자일렌

PVC

종합

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2010 2011 2012 2013 2014 2Q15 2016F 2017F

(%)바스 마루 가구

시멘트 페인트 창호

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중장기 젂망: 디벨로퍼의 시대

정부의 토지 공급 감소 기조로 개발 능력 보유한 디벨로퍼 유리

81년부터 시행됐던 ‘택지개발촉진법’ 14년 폐지 17년까지 대규모 공공택지 지정 한시적 중단

토지 공급 감소·토지 가격 상승세·도심재생 향후 부동산 시장은 도심 재개발 기조로 변화 예정

토지 및 개발 관련 정부정책

자료: 국토교통부, 언론 취합, 부동산114, 신한금융투자

토지 가격 변동률(MoM) 추이

자료: 국토교통부, 신한금융투자 / 주: 광역시-인천제외, 지방-수도권, 광역시 제외한 지역

시기 정책명 내용

14.09 택지개발촉진법 폐지

- 17년까지 3년갂 LH의 대규모 공공택지 지정 중단 - 14.1월 현재 보유택지 124만호(민갂매각 61.7만) → 도시개발 등을 통한 수요자 위주의 주택 공급 - LH 등의 민갂매각용 택지 일부 비축 (2만호)

14.12 블록형 단독주택용지 규제 완화 - 블록형 단독주택용지 입지계획 및 용지조성 기준 완화 - 단독주택용지 내 근린생활시설 계획기준 합리화 → 용지개발 활성화 기대

15.05 개발제한구역 규제 개선방안

- 중소규모 그린벨트 규제완화 권한 지방자치단체 위임 → 그린벨트 해제 절차 갂소화, 신속한 개발 추진 - 개발제한구역 입지규제 완화 - 토지매수 및 주민지원사업 지원 강화

15.07 부동산 개발업 등록요건 완화 - 소규모 개발업자 재정적 부담 경감

15.08 개발부담금 감면기갂 연장 - 계획입지사업(택지, 산업단지, 도시개발사업) 부과 개발부담금의 감면기갂을 '18.6.30까지 3년갂 연장

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01/10 01/11 01/12 01/13 01/14 01/15

(%)

전국

수도권

광역시

지방

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중장기 젂망: 디벨로퍼의 시대

주택 시장 장기 하향세로 개발 능력 보유한 디벨로퍼 유리

중견 건설사 호반건설(시공능력평가 15위)의 일반 분양세대 수 대형사 상회, 주택 업황 하향세 대비 쇼핑몰 운영 시작

GS건설: 홍대부지 개발 계획, 임대주택 공급 / 현대산업: 면세점·호텔 운영 / 대림산업: 오피스 운영, 뉴스테이 공급

호반건설 분양물량 추이 및 전망

자료: 호반건설, 신한금융투자

호반건설 판교 아브뉴프랑

자료: 호반건설, 신한금융투자

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2010 2011 2012 2013 2014 3Q15

(천세대)

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이슈 분석: 한국/중국 산업 경쟁력 비교

정부 정책이 이끄는 중국 읶프라 산업

2014~16년 인프라 투자 중국과 한국 각각 연평균 +15.9%, -2.8% 성장 전망

중국 정부의 도시화∙일대일로 정책, 토목공사 마진 보장으로 중국 토목 건설 업체 지속적인 성장과 수익성 확보 예상

한·중 인프라 투자 추이 및 전망

자료: CEIC, 기획재정부, 신한금융투자 추정

2016년 예상 한∙중 건설사 PER-EPS성장률 비교

자료: Bloomberg, 신한금융투자 추정 / 주: 금호산업을 제외한 한국건설사는 신한 추정치 기준

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2005 2007 2009 2011 2013 2015F 2017F

(조위안)(조원)

한국(좌축)

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(PER, 배)

(EPS Growth, %)

대우건설

현대산업

대림산업

금호산업

중국건축

중국중철

중국교통

중국철도건설

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투자젂략: 수도권 강점·해외 저점 통과 업체에 주목

GS건설

투자의견

목표주가 (원)

매출 성장률 (%)

영업이익 증가율 (%)

EPS 증가율 (%)

PER (배)

PBR (배)

현대산업

매수 40,000 7.4 189.7 21.6 5.7 0.4

매수 89,000 22.3 11.7 20.4 12.1 1.5

KCC

현대건설

매수 650,000 7.5 16.2 15.3 17.6 0.7

매수 53,000 11.9 4.7 12.7 5.8 0.5

대우건설

대림산업

매수 9,000 2.9 48.8 81.0 7.6 0.9

매수 95,000 5.5 57.5 50.8 6.8 0.5

삼성ENG

한샘

중립 - (4.3) 흑젂 흑젂 11.1 1.1

매수 330,000 20.0 25.2 25.7 37.4 9.8

LG하우시스 매수 250,000 10.5 16.6 26.9 14.4 1.8

Top picks: GS건설, 현대산업, KCC

600,000

2016년

2015년 10월 22일 종가 기준

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GS건설 (006360) - 매수, 목표주가 40,000원

점진적읶 개선세 예상

15년 매출액 10.1조원(+10.5% YoY), 영업이익 1,243억원(+142.9% YoY) 젂망 12년 착공한 저가현장 사우디 PP12발전, 사우디 라빅2를 제외하고 대부분의 저가공사 하반기에 완공될 예정

주택부문은 양호한 업황으로 물량(14년 1.4만에서 2015년 3.0만세대) 증가, 이익률 호조세가 지속

16년 매출액 10.9조원(+7.4% YoY), 영업이익 3,602억원(+189.7% YoY) 젂망 15년 하반기 중동 부실 프로젝트 제거, 16년 주택의 이익 기여도 증가로 점진적인 실적 개선세를 전망

16년 주택 매출액은 자체사업 증가로 3조원(+66.7%) 예상

투자의견 매수, 목표주가 89,000원 12개월 선행 BPS 57,356원에 PBR 0.7배 적용 (16년 예상 ROE 7.7%, COE 10.6%, 성장률 1.5% 적용)