Husholdningenes gjeldsøkning og risikoen for et omslag i boligmarkedet

av

Bjørn Skogstad Aamo

Cicero Consulting: Oslo, 14. juni 2005

Disposisjon

1. Innledning- Disposisjon

- Internasjonale erfaringer

2. Utviklingen i kredittmarkedet

3. Husholdningenes gjeldsbelastning

4. Husholdingenes følsomhet for renteendringer

5. Boligmarkedet

6. Boliglånsundersøkelsen og boligkreditter

7. Oppsummering

Hvorfor fokus på bolig og kreditt?● Sammenlignet med 80-tallet har situasjonen i dag noen likheter, men

det er også mange viktige forskjeller● Sterk vekst i deler av kredittmarkedet og i boligmarkedene, men…● Bedre risikostyring og sterkere egenkapitalsituasjon i bankene ● Bedre mulighet for å tilpasse pengepolitikken til de realøkonomiske behov

● Erfaringer fra en rekke land viser at kombinasjon av kraftig oppgang i kreditt- og formuesmarkeder over lengre tid øker sårbarheten i finanssektoren for makrosjokk.

● Sammenlignet med mange andre land er norsk finanssektor bank-dominert, der boligfinansiering utgjør en meget stor del av bankenes utlånsporteføljer.

● Generelt er det internasjonalt en klar økt oppmerksomhet på situasjonen i finansmarkedene. Interaksjonen mellom realøkonomi og finansiell stabilitet sterkere enn hva oppfatningen var for 20 år siden. Uro i finansmarkedene kan ha store negative realøkonomiske konsekvenser.

Boligpriser, kredittvekst og finansiell stabilitet

● Borio and Lowe (BIS, 2002):

- “.. sustained rapid credit growth combined with large increases in asset prices appears to increase the probability of an episode of financial instability” - “ The more relevant issue is not whether a “bubble exist”… , but rather what combination of events in the financial and the real sectors exposes the financial system to a materially increased level of risk.”

● Sir Andrew Large (BoE, 23.03 2004):

-”..since there are at present relatively high levels of debt and these are rising faster than income, it is likely that potential vulnerabilities from increased gearing are rising. And we know from experience that unexpected shocks from one source or another can upset individuals’ predictions and behaviour.”

Vekst i kreditt og produksjon

Source: EcoWin

87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05

Pro

se

nt

-10

-5

0

5

10

15

20

25

BNP Fastlands-Norge

Total kreditt (K3)Innenlandsk kreditt (K2)

Kilde: Norges Bank og SSB

Kredittvekst i husholdninger og foretak

Kilde: Norges Bank

Source: EcoWin

96 97 98 99 00 01 02 03 04 05

Pro

sen

t

-2,5

0,0

2,5

5,0

7,5

10,0

12,5

15,0

17,5

Husholdninger

Ikke-finansielle foretak

Husholdningenes andel av kundeutlån og boliglånenes andel av husholdningenes lån

Kilde: Kredittilsynet

50 %

55 %

60 %

65 %

70 %

75 %

80 %

85 %

90 %

31.12.9

5

31.12.9

6

31.12.9

7

31.12.9

8

31.12.9

9

31.12.0

0

31.12.0

1

31.12.0

2

31.12.0

3

31.12.0

4

31.03.0

5

Husholdningers andel av kundeutlån Boliglåns andel av husholdn.

Husholdningenes gjelds- og rentebelastning

Kilde: Statistisk sentralbyrå og Norges Bank. Anslag for 2005-2008

0

2

4

6

8

10

12

mar

.87

mar

.89

mar

.91

mar

.93

mar

.95

mar

.97

mar

.99

mar

.01

mar

.03

mar

.05

mar

.07

Pro

sen

t

100

120

140

160

180

200

220

Pro

sen

t

Historisk rentebelastning Fremskrevet rentebelastning

Historisk gjeldsbelastning Fremskrevet gjeldsbelastning

Husholdningenes gjeldsbelastning fordelt etter alder

Kilde: SSB

0

50

100

150

200

250

300

1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003

Pro

se

nt

Gjeldsbelastning 25-34 år 35-44 år

45-54 år 55-66 år

67-79 år > 80 år

Gjeld fordelt på alder for de som eier bolig og de som ikke eier bolig

Eier egen bolig 2003

Eier ikke egen bolig 2003

Eier egen bolig - 2001

Eier ikke egen bolig - 2001

0

100 000

200 000

300 000

400 000

500 000

600 000

700 000

800 000

17 - 24 25 - 34 35 - 44 45 - 54 55 - 66 67 - 79 80 -

Aldersgrupper

Kilde: SSB

Brutto finansformuen blir stadig skjevere fordelt mellom inntektsklasser

0

10

20

30

40

50

60

70

80

1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2001 2002

Pro

sen

t

0

5

10

15

20

25

30

35

Des il 10 Des il 9 Sum des il 1-8

Kilde: SSB

2002 20062006,

rente på 2001-nivå (+4,4 pp)

2006,rente opp 3

prosentpoeng

Rente-belastning:

Antall(tusen)

Prosent av total gjeld

Antall(tusen)

Prosent av total

gjeld

Antall(tusen)

Prosent av total

gjeld

Antall(tusen)

Prosent av total

gjeld

0,1 – 19,9 % 1 315 58 1 574 87 1 175 42 1 307 55

20 – 30 % 195 23 37 7 259 26 212 24

Over 30 % 97 17 19 4 196 30 111 19

Husholdningenes økonomiske sårbarhet for renteøkning ved fortsatt gjeldsvekst

Kilder: Statistisk sentralbyrå og Kredittilsynet

Husholdningenes økonomiske sårbarhet for renteøkning ved fortsatt gjeldsvekst

0

50

100

150

200

250

300

2006-rente ifølgeSSBs prognoser

2006-rente på2001 nivå

2006-rente opp3 prosentpoeng

Ant

all (

1000

)

20-30 prosent

Over 30 prosent

Kilder: Statistisk sentralbyrå og Norges Bank

Antall husholdninger med rentebelastning over 20 prosent

0

20

40

60

80

100

120

140

160

180

200

0-34 år 35 - 44 år 45 - 54 år Over 55 år

Ant

all (

i tus

en)

2002 2006-basis 2006-rente opp 3pp

Kilde: SSB og Kredittilsynet

Bruk av fastrente ● Husholdningene har (pr utgangen av 2004) fast rente på 14 prosent

av sine lån, mot 16 prosent ved utgangen av første halvår, ifølge Norges Banks nye statistikk for rentebinding på innskudd og utlån.

● Om lag 72 % av fastrentelånene har en gjenværende bindingstid på 1-5 år

● Kredittilsynets boliglånsundersøkelse indikerer at andelen nye boliglån med fast rente varierer sterkt over tid, og nå er svært lav.

1999 2000 2001 2002 2003-Vår 2003/4 2004Hele utvalget 13,5 % 0,4 % 0,5 % 2,0 % 13,0 % 2,8 % 0,9 %

Bankenes informasjon til lånekundene

● 55 prosent hevder å ikke ha fått informasjon om konsekvenser på privatøkonomien av eventuelle renteøkninger

● 18 prosent sa de ikke ble gjort oppmerksom på at renten kan øke

● 44 prosent mente å ikke være gjort oppmerksom på konsekvenser ved mislighold

● 11 prosent mente å ikke være ha fått informasjon om effektiv rente

Kilder: Kredittilsynet og TNS Gallup

Boligpriser

Kilde: NEF, EFF, FINN.no og ECON

0

20004000

6000

800010000

12000

14000

1600018000

20000

1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005

Pri

s pe

r k

vadr

atm

eter

Nominelle priser Realpriser (2004 priser)

Boligpriser, tolvmåndersvekst

-5,0

0,0

5,0

10,0

15,0

20,0

mai.02 okt.02 mar.03 aug.03 jan.04 jun.04 nov.04 apr.05

Pro

sent

Kilde: NEF, EFF, FINN.no og ECON

Kredittvekst og boligpriser – noen tall

● Økt gearing i husholdningene siden midten av 90-tallet.● Kredittveksten i husholdningene over 10 prosent siden begynnelsen

av 2000; 11,7% i april 2005 (siste 12mndr)● Bankenes utlånsvekst til husholdningene 14,5% pr. april, hvorav

boliglånene vokste med 14,3%● Utlånsveksten til lønnstakerne hhv 15,1% og 14,3%● Utlånsveksten fra private kredittinstitusjoner (altså medregnet

kredittforetak og finansieringsselskaper) er enda høyere for boliglån ● Boligprisene økte med 9,5 % siste år frem til utg. mai

● Sterkest vekst for delte eneboliger og leiligheter● Realprisene 158 prosent høyere enn i 1992 og 47% høyere enn i 1987● Boligprisene på et historisk høyt nivå

● Bankene er høyt eksponert mot eiendomsmarkedene. Omlag 70% av kundeutlånene er boliglån eller lån til eiendomsselskaper. Boliglånene alene utgjør nesten 60% av bankenes utlån.

-

10

20

30

40

50

innenfor60%

60-80% 80-100% over100%

Pro

sent

2000 2001 2002 2003-Vår 2003/4 2004

Boliglånsundersøkelsen: Belåningsgrad for nye boliglån

Kilde: Kredittilsynet

Belåningsgrad etter låneformål

0

10

20

30

40

50

innenfor60%

60-80% 80-100% over 100%

Pro

sent

Kjøp/Nybygg Refin./Øvrig

Kilde: Kredittilsynet

Belåningsgrad for lån til kjøp/nybygging

0 %

10 %

20 %

30 %

40 %

innenfor60%

60-80% 80-100% over 100%

2003/4 2004

Kilde: Kredittilsynet

Boligkreditt og boligpensjonsprodukter● Enkelte banker tilbyr boligkredittprodukter, bl.a. i følgende varianter

● Sikkerhet innenfor 80% av markedsverdi, hvor kunden selv beslutter utnyttelsesgrad av kreditten og ønsket nedbetaling. Årlig fornyelse.

● Sikkerhet innenfor 60-75%, hvor kunden bestemmer grad av utnyttelse av kreditten. Nedbetaling som ordinært boliglån, evt. med avdragsfri periode.

● Slike produkter øker mulighetene for forbruksfinansiering knyttet til boliglån. Kredittiden vil kunne bli lengre enn for ”vanlige” boliglån.

● Enkelte banker tilbyr boligpensjonsprodukter ● Kreditt med engangsutbetaling og/eller faste månedlige utbetalinger i et

begrenset antall år, og med sikkerhet i bolig eller fritidseiendom.● Kredittverdighet i større grad knyttet til sikkerhet enn

gjeldsbetjeningsevne.

● Produktene bidrar til at bankenes kredittrisiko i enda større grad knyttes til utviklingen i boligmarkedene. Risikoen likevel akseptabel ved konsekvent praktisering av nøkterne retningslinjer for belåningsgrad og gjeldsbetjeningsevne.

Gjelds- og formuesutviklingen i

husholdningene ● Aggregert sett er husholdningenes finansielle stilling god ● Husholdningenes gjeldsvekst går sammen med en økning i formue

● Mer avansert porteføljetilpasning● Konsumere boligkapital (housing equity withdrawal)

● Men, utvikling i retning av skjevere fordeling mellom husholdninger● Yngre husholdninger har høy konsentrasjon av både gjeld og formue i

boligmarkedet● Eldre husholdninger har mer diversifiserte porteføljer, med både

finansielle aktiva og stor boligformue. ● Uklart om omfang av lån på boligene for å konsumere formue

● Spiller fordelingen av gjeld en rolle ?● Yngre husholdninger har en ”løsere” tilknytning til arbeidsmarkedet.

Noen studier peker mot at de kommer inn i markedet nærmere tidspunktet der markedet snur, ad hoc påstander om økt fleksibilitet..

● Lav inntekt og formue gir små buffere dersom noe inntreffer (arbeidsledighet, samlivsbrudd)

Gjeldsbelastning i ”yngre” husholdninger og vekst i reelle boligpriser

100

120

140

160

180

200

220

240

260

280

1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003

Pst

. av

dis

po

nib

el in

nte

kt

0

2

4

6

8

10

12

14

16

18

20

Ree

ll b

olig

pri

s p

r. m

2.

25-34 år Reel boligpris

Kilde: NEF/Econ, SSB og Kredittilsynet

Økende risiko

● Fornyet sterk vekst i boligpriser, meget sterk vekst i bankenes boliglån, og høy belåningsgrad på nye lån

● Den svært sterke gjeldsveksten for husholdningene fortsetter, og uten vesentlige renteøkinger vil det bli betydelig vekst i flere år til.

● Vi må regne med at gjennomsnittlig gjeldsbelastning om få år vil utgjøre 200 % av inntekten for husholdningene, og mer enn 300 % av inntekten for aldersgruppen under 35 år.

● Boligprisene er vesentlig høyere enn for få år siden og i overkant av nybyggprisene. Nybyggprisene kan stige mindre enn ved tidligere investeringsbølger på grunn av tilgang på kvalifisert arbeidskraft utenfra. Det er stor igangsetting og mange nye boligprosjekter.

● Ved tre prosentenheter renteøking vil 175 000 - om lag en tredjedel av husholdningene under 35 år - bruke mer enn 20 prosent av inntekten til å betale renter. Neppe det mest sannsynlige på kort sikt.

● Vedvarende gjeldsøking og stigende boligpriser kan skape en situasjon der selv mindre renteøkinger og/eller negativ informasjon fra boligmarkedet (noe økt ledighet/tomme nybygg) gir en korreksjon i markedet med utflating og fall i boligprisene. Dette blir ubehagelig for de låntakere og långivere som kommer sist inn i markedet, men forhåpentligvis ikke uhåndterlig samlet sett.

Hva bør gjøres?● For å begrense risikoen – og hindre at det blir en

boble som brister - bør:● Den enkelte husholdning passe på at egen gjeld

ikke blir for stor, og vurdere å binde renten.● Bankene gi god informasjon og ha en mer nøktern

kredittpraksis. ● Kredittilsynet følge opp bankene med analyser og

tilsyn.● Sentralbanken bør av hensynet til finansiell

stabilitet så snart som mulig starte med en gradvis og, etter hvert, merkbar renteøking.

● Finanspolitikken unngå en for sterk stimulans av økonomien generelt, og husholdningene spesielt