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Diritto Civile Contemporaneo
Rivista trimestrale online ad accesso gratuito ISSN 2384-8537
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Anno I, numero III, ottobre/dicembre 2014
Il contratto costitutivo di una “servitù irregolare” di parcheggio è nullo per impossibilità dell’oggetto: considerazioni a margine di una decisione oscura
Armando Plaia
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Il contratto costitutivo di una “servitù irregolare” di parcheggio è nullo per
impossibilità dell’oggetto: considerazioni a margine di una decisione
oscura
di Armando Plaia
Cass. 6 novembre 2014 n. 23708 Rel. R. M. Triola, ritiene la nullità della clausola
con cui, con un contratto “a favore di terzo” – così come qualificato dai giudici di
merito di prima e seconda istanza – il venditore ceda all’acquirente un fondo,
dando atto che sullo stesso insiste una “servitù di parcheggio” a favore di un
soggetto terzo.
In sostanza, l’acquirente del fondo si sarebbe impegnato a concedere ad un terzo
soggetto (nipote della venditrice) la facoltà di parcheggiare due autoveicoli. Tale
prestazione, a dire della cassazione, sarebbe impossibile.
Nel caso del parcheggio difetta, infatti, la realitas, intesa come inerenza al fondo
dominante dell’utilità, così come al fondo servente del peso, mentre la mera
commoditas di parcheggiare l’auto non integra gli estremi dell’utilità inerente al
fondo stesso, risolvendosi in un vantaggio personale dei proprietari.
In effetti, la giurisprudenza di legittimità sembra orientata a qualificare la c.d.
servitù di parcheggio come una convenzione obbligatoria che vincola una parte a
far godere un’altra parte di uno spazio, difettando il requisito dell’utilitas, che
consentirebbe di qualificare la stessa convenzione come costitutiva di un diritto
reale di servitù.
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Tale assunto non risulta sia stato oggetto di critica in dottrina, con qualche rara e
timida eccezione (cfr. Cass. 22 settembre 2009 n. 20409, con nota di F. Esposito,
Considerazioni sull’ammissibilità della servitù di parcheggio, in Nuova giur. civ. comm., 2010,
279, la quale appare critica rispetto alla perentorietà della posizione della più
recente giurisprudenza di legittimità, che nega il carattere di realità al diritto di
parcheggiare sul fondo del vicino).
Tuttavia, la decisione che si segnala non si limita a negare che la costituzione di un
diritto di parcheggio non possa dirsi costitutiva di un diritto reale, ma piuttosto di
un diritto di credito. Al contrario, la Cassazione ritiene che tale contratto o
clausola sarebbe da considerare nulla per impossibilità dell’oggetto, difettando la
realità.
Tale impegnativa conclusione non è peraltro in alcun modo argomentata.
Occorre segnalare che, nel caso di specie, creditore della prestazione è un soggetto
terzo, il nipote della venditrice del “fondo servente”. Da qui, la qualifica del
contratto di vendita (contenente la clausola costitutiva della servitù, regolare o
irregolare che sia) in termini di contratto a favore di terzo.
Nel cassare senza rinvio la decisione di seconda istanza della Corte di appello di
Firenze del 5 maggio 2008 che, confermando la decisione di prime cure (Trib.
Livorno, sez. Portoferraio 11 marzo 2005), aveva qualificato l’accordo come
contratto a favore di terzo costitutivo di diritto reale, la Cassazione decide nel
merito, rigetta la domanda ed afferma:
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“Ne consegue che sia che si voglia ritenere che nella specie non rileva accertare se
la Corte di Appello nella sua confusa motivazione ha inteso affermare che le parti
con il contratto in data 21 agosto 1990 avevano dato vita ad un riconoscimento di
una servitù già esistente oppure che avevano costituito una servitù a favore di
terzo, essendo in entrambi i casi nulla la volontà negoziale per impossibilità
dell’oggetto”.
Al netto del refuso sintattico della statuizione, con la quale si è peraltro inteso
stigmatizzare la “confusa motivazione” della sentenza di seconde cure, la stessa
rimane tuttavia poco chiara.
Intanto, sembra agevole replicare che, se è plausibile l’opzione ermeneutica che
non riconosce al diritto di parcheggio la statura del diritto reale di servitù, non
risulta invece comprensibile perché mai il contratto in questione non possa
intendersi come valida convenzione produttiva di effetti meramente obbligatori.
In altre parole, può anche condividersi l’idea che la c.d. servitù di parcheggio – che
stando alla lettera della clausola del contratto in questione, graverebbe sul
“terreno” a favore della “proprietà” (diritto che la resistente ha peraltro ereditato
dal beneficiario) – sia in realtà da qualificarsi come vincolo personale che
coinvolge esclusivamente le parti del contratto, e comunque due soggetti e non i
rispettivi fondi.
Del tutto oscura risulta invece la conclusione, peraltro priva di argomentazione,
cui perviene la Cassazione e cioè che la costituzione di un diritto di parcheggio, a
favore del contraente o di un terzo, debba ritenersi nulla per impossibilità
dell’oggetto.
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D’altro canto, la stessa giurisprudenza di legittimità che nega la realità del diritto in
questione, le cui argomentazioni sono condivise dalla decisione che si commenta,
non dubita che il contratto costitutivo di un diritto di parcheggio sia un contratto
con effetti obbligatori, e non già un contratto nullo.
Come è noto, si è soliti discutere, in questi casi di di “servitù irregolari” o
“personali” perché il servizio è prestato da un fondo a favore di un soggetto (cfr.
R. TRIOLA, Le servitù, artt. 1027-1099 c.c., in Il codice civile. Commentario, fondato da
Schlesinger e diretto da Busnelli, 2008, Milano, 11). E’ il caso ad esempio del
diritto attribuito ad una persona di passare sul fondo altrui, non già per un
migliore accesso al fondo dominante, ma per esercitarvi la pesca (Cass. 13
settembre 2012 n. 15334).
In altre parole, i diritti reali costituiscono un numerus clausus, ma nulla vieta al
proprietario di un fondo di obbligarsi a consentire il parcheggio di un’automobile
ad un soggetto, indipendentemente dalla qualità di proprietario di altro fondo (cfr.
R. TRIOLA, Le servitù, artt. 1027-1099 c.c., in Il codice civile. Commentario, fondato da
Schlesinger e diretto da Busnelli, 2008, Milano, 12): il contratto avrà effetti
obbligatori limitati al concedente, mentre non si avrà efficacia erga omnes cioè
contro ogni successivo possessore del fondo (Cass. 4 febbraio 2010, n. 2651).
Ferma la non opponibilità erga omnes del vincolo, non sembra possa aver alcuna
rilevanza, la circostanza che, nel caso di specie, il beneficiario-creditore sia un
terzo e non una delle due parti contraenti. In ogni caso, ammesso che sia questo il
punto, e cioè che la servitù irregolare possa costituirsi tra le parti, ma non a favore
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di un soggetto terzo, il passaggio avrebbe dovuto essere argomentato, mentre la
Cassazione nulla dice (tanto che è lecito dubitare che sia questa peculiarità della
vicenda ad aver indotto il Giudice alla curiosa soluzione).
Il principio di diritto affermato, dunque, oltre che poco convincente, si pone in
netto contrasto con i precedenti di legittimità richiamati (salvo quanto si dirà più
avanti).
La possibilità dell’oggetto, infatti, indica la materiale eseguibilità della prestazione:
la manualistica più diffusa reca l’esempio della prestazione di consegnare una cosa
inesistente (TORRENTE-SCHLESINGER, Manuale di diritto privato, a cura di
Anelli e Granelli, Milano, 2013, 559).
Non che l’impossibilità non possa essere anche giuridica: si pensi alla costituzione
di una s.r.l. per l’esercizio di un’attività che la legge riserva alle s.p.a. (ROPPO, Il
contratto, Milano, 2011, 322).
Nel nostro caso, tuttavia, non si vede quale causa fisica o giuridica renderebbe
impossibile la prestazione dell’acquirente, il quale si impegna a concedere ad un
terzo il diritto di parcheggiare sul proprio fondo.
In questo senso, l’unico argomento che il ricorrente avrebbe forse potuto
spendere – a meno di non voler porre addirittura in dubbio la stessa trasmissibilità
del diritto personale all’erede resistente – non è quello della non realità del diritto,
ma semmai quello dell’inesistenza di un’obbligazione: il punto è infatti se la
clausola contenuta nel contratto, così come formulata – “(…) si dà atto tra le parti
che il terreno compravenduto è gravato da servitù di parcheggio (…)” – possa
intendersi come costitutiva di un’obbligazione gravante sull’acquirente del fondo.
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Non può escludersi, peraltro, che l’argomento per così dire “ermeneutico” possa
aver spinto la stessa Cassazione alla soluzione altrimenti davvero opaca. E’
possibile cioè che il giudice abbia ritenuto che non fosse processualmente
possibile per il giudice di legittimità, alla luce della volontà negoziale così come
ricostruita dal giudice di merito – inequivocabilmente rivolta ad accertare o
costituire un diritto reale di servitù – interpretare diversamente il contratto.
Se così fosse, potrebbe obiettarsi, la Cassazione avrebbe comunque dovuto, anche
solo per escluderla, porsi la questione della conversione del contratto costitutivo
del diritto reale, a suo dire nullo, in contratto costitutivo di servitù irregolare. Ed
eventualmente, come si diceva, escludere l’operatività dell’art. 1424 c.c. proprio in
ragione del fatto che le parti, se avessero conosciuto la nullità, non avrebbero
voluto un contratto diverso.
Anche qui, per la verità, non può escludersi che così sia stato.
Anche questo passaggio argomentativo, cioé, può essere rimasto implicito, posto
che si ritiene che il potere officioso di rilevazione della nullità – comunque
riservato al giudice di merito (Cass. 30 aprile 2012 n. 6633) – non può estendersi
alla nullità ex art. 1424 c.c. (Cass. sez. un. 12 dicembre 2014 n. 26242).
Questo argomentare, qui supposto, varrebbe anche a riconciliare la decisione in
commento con i precedenti citati che, come si è detto, non dubitano della validità
del contratto costitutivo di servitù irregolare. Potrebbe cioè ritenersi che il giudice
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di legittimità non abbia inteso escludere, in astratto, la validità del contratto
costitutivo di servitù irregolare; e tuttavia, avendo riguardo alla volontà delle parti,
desunta dalla concreta formulazione della clausola, abbia ritenuto non rinnovabile
(né censurabile per difetto di motivazione) l’interpretazione del contratto del
giudice di merito, ed al contempo non convertibile il contratto ex art. 1424 c.c.
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Questa Nota può essere così citata:
A. Plaia, Il contratto costitutivo di una “servitù irregolare” di parcheggio è nullo
per impossibilità dell’oggetto: considerazioni a margine di una decisione oscura, in
Dir. civ. cont., 10 novembre 2014