direito imobiliário

B732c BORGES, Josenir Cassiano

Caderno de Direito Imobiliário Dom Alberto / Josenir Cassiano Borges. – Santa Cruz do Sul: Faculdade Dom Alberto, 2010.

Inclui bibliografia.

1. Direito – Teoria 2. Direito Imobiliário – Teoria I. BORGES, Josenir Cassiano II. Faculdade Dom Alberto III. Coordenação de Direito IV. Título

CDU 340.12(072)

Catalogação na publicação: Roberto Carlos Cardoso – Bibliotecário CRB10 010/10

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APRESENTAÇÃO

O Curso de Direito da Faculdade Dom Alberto teve sua semente

lançada no ano de 2002. Iniciamos nossa caminhada acadêmica em 2006,

após a construção de um projeto sustentado nos valores da qualidade,

seriedade e acessibilidade. E são estes valores, que prezam pelo acesso livre

a todos os cidadãos, tratam com seriedade todos processos, atividades e

ações que envolvem o serviço educacional e viabilizam a qualidade acadêmica

e pedagógica que geram efetivo aprendizado que permitem consolidar um

projeto de curso de Direito.

Cinco anos se passaram e um ciclo se encerra. A fase de

crescimento, de amadurecimento e de consolidação alcança seu ápice com a

formatura de nossa primeira turma, com a conclusão do primeiro movimento

completo do projeto pedagógico.

Entendemos ser este o momento de não apenas celebrar, mas de

devolver, sob a forma de publicação, o produto do trabalho intelectual,

pedagógico e instrutivo desenvolvido por nossos professores durante este

período. Este material servirá de guia e de apoio para o estudo atento e sério,

para a organização da pesquisa e para o contato inicial de qualidade com as

disciplinas que estruturam o curso de Direito.

Felicitamos a todos os nossos professores que com competência

nos brindam com os Cadernos Dom Alberto, veículo de publicação oficial da

produção didático-pedagógica do corpo docente da Faculdade Dom Alberto.

Lucas Aurélio Jost Assis Diretor Geral

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PREFÁCIO

Toda ação humana está condicionada a uma estrutura própria, a

uma natureza específica que a descreve, a explica e ao mesmo tempo a

constitui. Mais ainda, toda ação humana é aquela praticada por um indivíduo,

no limite de sua identidade e, preponderantemente, no exercício de sua

consciência. Outra característica da ação humana é sua estrutura formal

permanente. Existe um agente titular da ação (aquele que inicia, que executa a

ação), um caminho (a ação propriamente dita), um resultado (a finalidade da

ação praticada) e um destinatário (aquele que recebe os efeitos da ação

praticada). Existem ações humanas que, ao serem executadas, geram um

resultado e este resultado é observado exclusivamente na esfera do próprio

indivíduo que agiu. Ou seja, nas ações internas, titular e destinatário da ação

são a mesma pessoa. O conhecimento, por excelência, é uma ação interna.

Como bem descreve Olavo de Carvalho, somente a consciência individual do

agente dá testemunho dos atos sem testemunha, e não há ato mais desprovido

de testemunha externa que o ato de conhecer. Por outro lado, existem ações

humanas que, uma vez executadas, atingem potencialmente a esfera de

outrem, isto é, os resultados serão observados em pessoas distintas daquele

que agiu. Titular e destinatário da ação são distintos.

Qualquer ação, desde o ato de estudar, de conhecer, de sentir medo

ou alegria, temor ou abandono, satisfação ou decepção, até os atos de

trabalhar, comprar, vender, rezar ou votar são sempre ações humanas e com

tal estão sujeitas à estrutura acima identificada. Não é acidental que a

linguagem humana, e toda a sua gramática, destinem aos verbos a função de

indicar a ação. Sempre que existir uma ação, teremos como identificar seu

titular, sua natureza, seus fins e seus destinatários.

Consciente disto, o médico e psicólogo Viktor E. Frankl, que no

curso de uma carreira brilhante (trocava correspondências com o Dr. Freud

desde os seus dezessete anos e deste recebia elogios em diversas

publicações) desenvolvia técnicas de compreensão da ação humana e,

consequentemente, mecanismos e instrumentos de diagnóstico e cura para os

eventuais problemas detectados, destacou-se como um dos principais

estudiosos da sanidade humana, do equilíbrio físico-mental e da medicina

como ciência do homem em sua dimensão integral, não apenas físico-corporal.

Com o advento da Segunda Grande Guerra, Viktor Frankl e toda a sua família

foram capturados e aprisionados em campos de concentração do regime

nacional-socialista de Hitler. Durante anos sofreu todos os flagelos que eram

ininterruptamente aplicados em campos de concentração espalhados por todo

território ocupado. Foi neste ambiente, sob estas circunstâncias, em que a vida

sente sua fragilidade extrema e enxerga seus limites com uma claridade única,

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que Frankl consegue, ao olhar seu semelhante, identificar aquilo que nos faz

diferentes, que nos faz livres.

Durante todo o período de confinamento em campos de

concentração (inclusive Auschwitz) Frankl observou que os indivíduos

confinados respondiam aos castigos, às privações, de forma distinta. Alguns,

perante a menor restrição, desmoronavam interiormente, perdiam o controle,

sucumbiam frente à dura realidade e não conseguiam suportar a dificuldade da

vida. Outros, porém, experimentando a mesma realidade externa dos castigos

e das privações, reagiam de forma absolutamente contrária. Mantinham-se

íntegros em sua estrutura interna, entregavam-se como que em sacrifício,

esperavam e precisavam viver, resistiam e mantinham a vida.

Observando isto, Frankl percebe que a diferença entre o primeiro

tipo de indivíduo, aquele que não suporta a dureza de seu ambiente, e o

segundo tipo, que se mantém interiormente forte, que supera a dureza do

ambiente, está no fato de que os primeiros já não têm razão para viver, nada

os toca, desistiram. Ou segundos, por sua vez, trazem consigo uma vontade de

viver que os mantêm acima do sofrimento, trazem consigo um sentido para sua

vida. Ao atribuir um sentido para sua vida, o indivíduo supera-se a si mesmo,

transcende sua própria existência, conquista sua autonomia, torna-se livre.

Ao sair do campo de concentração, com o fim do regime nacional-

socialista, Frankl, imediatamente e sob a forma de reconstrução narrativa de

sua experiência, publica um livreto com o título Em busca de sentido: um

psicólogo no campo de concentração, descrevendo sua vida e a de seus

companheiros, identificando uma constante que permitiu que não apenas ele,

mas muitos outros, suportassem o terror dos campos de concentração sem

sucumbir ou desistir, todos eles tinham um sentido para a vida.

Neste mesmo momento, Frankl apresenta os fundamentos daquilo

que viria a se tornar a terceira escola de Viena, a Análise Existencial, a

psicologia clínica de maior êxito até hoje aplicada. Nenhum método ou teoria foi

capaz de conseguir o número de resultados positivos atingidos pela psicologia

de Frankl, pela análise que apresenta ao indivíduo a estrutura própria de sua

ação e que consegue com isto explicitar a necessidade constitutiva do sentido

(da finalidade) para toda e qualquer ação humana.

Sentido de vida é aquilo que somente o indivíduo pode fazer e

ninguém mais. Aquilo que se não for feito pelo indivíduo não será feito sob

hipótese alguma. Aquilo que somente a consciência de cada indivíduo

conhece. Aquilo que a realidade de cada um apresenta e exige uma tomada de

decisão.

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Não existe nenhuma educação se não for para ensinar a superar-se

a si mesmo, a transcender-se, a descobrir o sentido da vida. Tudo o mais é

morno, é sem luz, é, literalmente, desumano.

Educar é, pois, descobrir o sentido, vivê-lo, aceitá-lo, executá-lo.

Educar não é treinar habilidades, não é condicionar comportamentos, não é

alcançar técnicas, não é impor uma profissão. Educar é ensinar a viver, a não

desistir, a descobrir o sentido e, descobrindo-o, realizá-lo. Numa palavra,

educar é ensinar a ser livre.

O Direito é um dos caminhos que o ser humano desenvolve para

garantir esta liberdade. Que os Cadernos Dom Alberto sejam veículos de

expressão desta prática diária do corpo docente, que fazem da vida um

exemplo e do exemplo sua maior lição.

Felicitações são devidas a Faculdade Dom Alberto, pelo apoio na

publicação e pela adoção desta metodologia séria e de qualidade.

Cumprimentos festivos aos professores, autores deste belo trabalho.

Homenagens aos leitores, estudantes desta arte da Justiça, o Direito.

.

Luiz Vergilio Dalla-Rosa Coordenador Titular do Curso de Direito

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Sumário

Apresentação.............................................................................................................

Prefácio......................................................................................................................

Plano de Ensino.........................................................................................................

Aula 1

Aquisição e uso de imóvel rural por estrangeiro....................................................... Conceito de Direito Imobiliário..................................................................................

Direito Imobiliário: Desenvolvimento Urbano............................................................

Aula 2

Incorporação Imobiliária e Patrimônio de Afetação..................................................

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Missão: "Oferecer oportunidades de educação, contribuindo para a formação de profissionais conscientes e competentes, comprometidos com o comportamento ético e visando ao desenvolvimento regional”.

Centro de Ensino Superior Dom Alberto

Plano de Ensino

Identificação

Curso: Direito Disciplina: Direito Imobiliário - Optativa

Carga Horária (horas): 30 Créditos: 2 Semestre: 8º

Ementa

Direito Imobiliário: natureza Jurídica e interdisciplinaridade. Bens imóveis: conceito, classificação, repercussão jurídica e natureza. Parcelamento de imóveis. Condomínio. Princípios do registro de imóveis. Atividade registral imobiliária. Procedimento de dúvida registral. Requisitos formais e documentais nas transações imobiliárias.

Objetivos

Geral: Compreender a natureza jurídica do direito imobiliário e sua conexão com as demais disciplinas do Curso a ele relacionadas. Compreender a natureza das relações privadas atinentes aos bens imóveis. Específicos: Caracterizar o funcionamento da atividade registral imobiliária. Apresentar a definição e a classificação dos bens imóveis e sua forma de registro. Identificar os requisitos formais e documentais das transações imobiliárias.

Inter-relação da Disciplina

Horizontal: Direito Civil, I, II, III, IV, V e VI, Direito Constitucional I, Processo Civil II, IV e V, Direito Comercial, Direito Empresarial I, Direito Tributário I, Cálculos Judiciais. Vertical: Direito Civil, I, II, III, IV, V e VI

Competências Gerais

- leitura, compreensão e elaboração de textos, atos e documentos jurídicos ou normativos, com a devida utilização das normas técnico-jurídicas; - interpretação e aplicação do Direito; - pesquisa e utilização da legislação, da jurisprudência, da doutrina e de outras fontes do Direito; - adequada atuação técnico-jurídica, em diferentes instâncias, administrativas ou judiciais, com a devida utilização de processos, atos e procedimentos; - correta utilização da terminologia jurídica ou da Ciência do Direito; - utilização de raciocínio jurídico, de argumentação, de persuasão e de reflexão crítica; - julgamento e tomada de decisões; e, - domínio de tecnologias e métodos para permanente compreensão e aplicação do Direito.

Competências Específicas

- leitura e compreensão das diferentes transações imobiliárias, bem como elaboração de textos, atos e documentos jurídicos ou normativos, com a devida utilização das normas técnico-jurídicas; - interpretação e aplicação do Direito a cada caso concreto; - pesquisa e utilização da legislação, da jurisprudência, da doutrina e de outras fontes do Direito; - adequada atuação técnico-jurídica, em diferentes instâncias, administrativas ou judiciais, com a devida utilização de processos, atos e procedimentos; - correta utilização da terminologia jurídica ou da Ciência do Direito adequada a cada espécie de transação imobiliária.

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Habilidades Gerais

- compreender e elaborar textos, atos e documentos jurídicos ou normativos, com a devida utilização das normas técnico-jurídicas; - interpretar e aplicar o Direito; - pesquisar e utilizar a legislação, a jurisprudência, a doutrina e de outras fontes do Direito; - manter adequada atuação técnico-jurídica, em diferentes instâncias, administrativas ou judiciais, com a devida utilização de processos, atos e procedimentos; - utilizar de forma adequada a terminologia jurídica ou da Ciência do Direito; - utilizar raciocínio jurídico, argumentação, persuasão e reflexão crítica diante dos fenômenos sociais; - julgar e tomar decisões de forma adequada e de acordo com o caso concreto; - dominar tecnologias e métodos para permanente compreensão e aplicação do Direito.

Habilidades Específicas

- compreender as diferentes transações imobiliárias, bem como elaborar textos, atos e documentos jurídicos ou normativos, com a devida utilização das normas técnico-jurídicas; - interpretar e aplicar o Direito; - pesquisar e utilizar a legislação, a jurisprudência, a doutrina e de outras fontes do Direito; - manter adequada atuação técnico-jurídica, em diferentes instâncias, administrativas ou judiciais, com a devida utilização de processos, atos e procedimentos; - utilizar de forma adequada a terminologia jurídica ou da Ciência do Direito; - julgar e tomar decisões de forma adequada e de acordo com o caso concreto;

Conteúdo Programático

Aula 1: Conceito de Direito Imobiliário; 1) Natureza Jurídica; a Importância da matéria na atualidade; 2) A interdisciplinaridade com direito civil, direito processual civil, direito registral e direito notarial; 3) Averbação premonitória; 4) Desenvolvimento Urbano; 5) Bens Imóveis: Imóveis rural e estrangeiras, vedações e exceções.. Aula 2: Incorporação Imobiliária e Patrimônio de Afetação. Loteamento fechado. Direito real de uso. Desdobro; 2) Incorporação Imobiliária, alienação fiduciária de imóveis e hipoteca de imóveis – SFH e SFI; 3) Patrimônio de Afetação: consumidores e agente financeiro. Lei ordinária e inovações da Medida Provisória. Aula 3: Condomínio. 1.1. Condomínio ordinário. 1.2. Fração ideal. 1.3. Condomínio edilício; 1.4. Preferência legal e convencional; 1.5. Condomínio de Lotes; 1.6. Condomínio Pro divido e pro indiviso; 1.7. Indivisibilidade legal e convencional do Condomínio; 1.8. Divisibilidade do Condomínio. Aula 4: Contratos imobiliários. 1.1. SFH e SFI; 1.2. Programa de Arrendamento Residencial e Programa Minha Casa Minha Vida; 1.3. Shopping Center; 1.4. Time-sharing; 1.5. Contratos em espécie: locação, compra e venda, dação em pagamento, permuta, doação e procuração em causa própria – documentação, possibilidades e vedações. Aula 5: Procedimento de dúvida registral. Dúvida inversa. Procedimento judicial e administrativo. Retificação de matrículas. Procedimento judicial e administrativo.

Estratégias de Ensino e Aprendizagem (metodologias de sala de aula)

Aulas expositivas dialógico-dialéticas. Trabalhos individuais e em grupo e preparação de seminários. Leituras e fichamentos dirigidos. Elaboração de dissertações, resenhas e notas de síntese. Utilização de recurso Áudio-Visual.

Avaliação do Processo de Ensino e Aprendizagem

A avaliação do processo de ensino e aprendizagem deve ser realizada de forma contínua, cumulativa e sistemática com o objetivo de diagnosticar a situação da aprendizagem de cada aluno, em relação à programação curricular. Funções básicas: informar sobre o domínio da aprendizagem, indicar os efeitos da metodologia utilizada, revelar conseqüências da atuação docente, informar sobre a adequabilidade de currículos e programas, realizar feedback dos objetivos e planejamentos elaborados, etc. Para cada avaliação o professor determinará a(s) formas de avaliação podendo ser de duas formas:

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1ª Avaliação – um trabalho aplicado em sala de aula com peso 10,0 (dez); 2ª Avaliação: Peso 8,0 (oito): Prova; Peso 2,0 (dois): Sistema de Provas Eletrônicas – SPE (média

ponderada das três provas do SPE).

Avaliação Somativa

A aferição do rendimento escolar de cada disciplina é feita através de notas inteiras de zero a dez, permitindo-se a fração de 5 décimos. O aproveitamento escolar é avaliado pelo acompanhamento contínuo do aluno e dos resultados por ele obtidos nas provas, trabalhos, exercícios escolares e outros, e caso necessário, nas provas substitutivas. Dentre os trabalhos escolares de aplicação, há pelo menos uma avaliação escrita em cada disciplina no bimestre. O professor pode submeter os alunos a diversas formas de avaliações, tais como: projetos, seminários, pesquisas bibliográficas e de campo, relatórios, cujos resultados podem culminar com atribuição de uma nota representativa de cada avaliação bimestral. Em qualquer disciplina, os alunos que obtiverem média semestral de aprovação igual ou superior a sete (7,0) e freqüência igual ou superior a setenta e cinco por cento (75%) são considerados aprovados. Após cada semestre, e nos termos do calendário escolar, o aluno poderá requerer junto à Secretaria-Geral, no prazo fixado e a título de recuperação, a realização de uma prova substitutiva, por disciplina, a fim de substituir uma das médias mensais anteriores, ou a que não tenha sido avaliado, e no qual obtiverem como média final de aprovação igual ou superior a cinco (5,0).

Sistema de Acompanhamento para a Recuperação da Aprendizagem

Serão utilizados como Sistema de Acompanhamento e Nivelamento da turma os Plantões Tira-Dúvidas que são realizados sempre antes de iniciar a disciplina, das 18h00min às 18h50min, na sala de aula.

Recursos Necessários

Humanos Professor.

Físicos Laboratórios, visitas técnicas, etc.

Materiais Recursos Multimídia.

Bibliografia

Básica

AWAD, Pedro Elias. Direito imobiliário: teoria geral e negócios imobiliários. Rio de Janeiro: Renovar, 2006. BALBINO FILHO, Nicolau. Direito imobiliário registral. São Paulo: Saraiva, 2001. CENEVIVA, Walter. Leis dos registros públicos comentada. 17.ed. São Paulo: Saraiva, 2007. RIOS, Arthur. Manual de direito imobiliário. 3.ed. Curitiba: Juruá, 2006. SALLES, Venício. Direito registral imobiliário. 2.ed. São Paulo: Saraiva, 2007

Complementar

DINIZ, Maria Helena. Sistemas de registro de imóveis. 7.ed. São Paulo: Saraiva, 2007. SILVA, Bruno Mattos e. Compra de imóveis: aspectos jurídicos, cautelas devidas e análise de riscos. 6.ed. São Paulo: Atlas,2007 VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito civil: direitos reais. 7.ed. São Paulo: Atlas, 2007, v. 5. SANTOS, Francisco José Rezende dos. Direito registral imobiliário. Belo Horizonte: Del Rey, 2008. BALBINO FILHO, Nicolau. Registro de imóveis: doutrina, prática e jurisprudência. 13.ed. São Paulo: Saraiva, 2008.

Periódicos

Jornais: Zero Hora, Folha de São Paulo, Gazeta do Sul, entre outros. Jornais eletrônicos: Clarín (Argentina); El País (Espanha); El País (Uruguai); Le Monde (França); Le Monde Diplomatique (França). Revistas: Consulex, Notadez, Magister.

Sites para Consulta

www.cfj.jus.br www.tj.rs.gov.br www.trf4.gov.br

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www.senado.gov.br www.stf.jus.br www.stj.gov.br www.ihj.org.br www.oab-rs.org.br

Outras Informações

Endereço eletrônico de acesso à página do PHL para consulta ao acervo da biblioteca: http://192.168.1.201/cgi-bin/wxis.exe?IsisScript=phl.xis&cipar=phl8.cip&lang=por

Cronograma de Atividades

Aula Consolidação Avaliação Conteúdo Procedimentos Recursos

1ª

2ª

3ª

4ª 1

5ª

6ª

7ª 1

8ª 1

9ª 1

Legenda Código Descrição Código Descrição Código Descrição

AE Aula expositiva QG Quadro verde e giz LB Laboratório de informática TG Trabalho em grupo RE Retroprojetor PS Projetor de slides TI Trabalho individual VI Videocassete AP Apostila SE Seminário DS Data Show OU Outros PA Palestra FC Flipchart

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Aquisição e uso de imóvel rural por estrangeiro Marcos Roberto Haddad Camolesi

Notário e Registrador do Segundo Ofício Extrajudicial de Nova Xavantina- MT Pós-graduado em Direito Processual Civil pela Universidade de Cuiabá. Pós graduando em Direito Notarial e Registral pelo Instituto Brasileiro de Estudos-IBEST. Foi advogado em Cuiabá-MT, no período de

2.000 até 2.004 Inserido em 30/10/2007

Parte integrante da Edição no 251 Código da publicação: 1866

1 INTRODUÇÃO Qualquer país com as dimensões territoriais, variações geográficas e climáticas como o Brasil tem o sucesso do seu desenvolvimento econômico condicionado à exploração da terra. O Brasil precisa de investimentos estrangeiros na área rural, pois o equilíbrio da balança comercial depende muito das exportações agrícolas. O território nacional apresenta oportunidades rurais por todos os lados, em especial a onda de investimentos atuais nos Estados de Mato Grosso e Goiás. Na aquisição e uso de imóvel rural por estrangeiro, muitos são os detalhes e as hipóteses que poderão ocorrer, cujas exigências e requisitos legais deverão ser cuidadosamente observados sob pena de nulidade dos atos praticados e responsabilização nas esferas administrativa, cível e penal. No presente estudo, visualiza a aquisição e uso de imóvel rural por estrangeiro, tanto na qualidade de pessoa física como jurídica, far-se-á uma abordagem sucinta da legislação pertinente ao assunto, com destaque para os requisitos da escrituração e do registro de tais imóveis. Será feita uma abordagem das variadas hipóteses de aquisição de imóvel rural, primeiramente por pessoa física estrangeira, de acordo com o Módulo de Exploração Indefinida, inclusive envolvendo portugueses, como também a aquisição de área rural por pessoa jurídica estrangeira, inclusive os requisitos a serem preenchidos na aquisição de terras rurais na faixa de fronteira. Será estudado, ainda, o uso de imóvel rural por estrangeiro, conforme prevê a Constituição Federal Brasileira de 1988, bem como a aplicação, por analogia, da Lei nº 5.709/71. Por fim, Será analisado se o §1º do art. 1º da Lei nº 5.709/71, não recepcionado pela Constituição Federal de 1988, nos termos do seu art. 171, sofreu repristinação em virtude da revogação do citado artigo constitucional, ou ainda, se há de falar em repristinação, com abordagem do Parecer AGU/LA-1/94. 2 NO BRASIL, QUEM É CONSIDERADO ESTRANGEIRO? Por conceito, considera-se estrangeiro aquele indivíduo que tenha nascido fora do Estado onde se encontra e não tenha adquirido a sua nacionalidade. Há dois tipos de estrangeiros: - os permanentes (residentes); - os temporários (não residentes). Segundo José Afonso da silva (1), ao discorrer, em sua obra, quem seja o estrangeiro, assim se manifestou, verbis: “Reputa-se estrangeiro, no Brasil, quem tenha nascido fora do território nacional que, por qualquer forma prevista na Constituição, não adquirira a nacionalidade brasileira. Há os estrangeiros residentes no país e os não residentes. Aqueles integram a população brasileira e convivem com os nacionais sob o domínio da ordenação jurídico-politica pátria.” A Lei nº 6.815/80 (Estatuto do Estrangeiro) complementa a Constituição Federal. 3 LEGISLAÇÃO BRASILEIRA APLICÁVEL À AQUISIÇÃO DE IMÓVEL RURAL POR ESTRANGEIRO

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A Lei 4.504, de 30 de novembro de 1964 , conhecida como o Estatuto da Terra, é a base do regime jurídico do imóvel rural. A Lei 5.709, de 7 de outubro de 1971 e sua regulamentação pelo Decreto 74.965, de 26 de novembro de 1974, estabelecem a base do regime jurídico da aquisição de imóvel rural por estrangeiro. A Lei 6.634, de 2 de maio de 1979, que dispõe sobre a faixa de fronteira e Decreto 85.064, de 26 de agosto de 1980, representam a base do regime jurídico da aquisição de imóvel rural localizado em faixa de fronteira. Considera-se como justificativa dessas leis a defesa da integridade do território nacional, a segurança do Estado e a distribuição da propriedade. 4 IMÓVEL RURAL ADQUIRIDO POR PESSOA FÍSICA ESTRANGEIRA Somente o estrangeiro com permanência regularizada no Brasil poderá adquirir imóvel rural. A lei não fala em residência permanente ou provisória, apenas prova de residência no território nacional. Assim, a definição de residência é a da lei civil (Código Civil). Significa dizer que é o lugar onde a pessoa é encontrada com habitualidade, sem que haja qualquer viés de definitividade, ou de centralização da vida jurídica do estrangeiro. Dessa forma, o estrangeiro que não tiver permanência regularizada no Brasil, não poderá adquirir imóvel rural, de forma alguma. A Lei nº 5.709/71 se encontra sob a égide do art. 190 da Constituição Federal, que diz, verbis: “A lei regulará e limitará a aquisição ou o arrendamento de propriedade rural por pessoa física ou jurídica estrangeira e estabelecerá os casos que dependerão de autorização do Congresso Nacional.” O estrangeiro residente no Brasil poderá adquirir livremente propriedade rural, desde que obedeça os seguintes requisitos, concomitantemente: - a aquisição de mais de um imóvel, mesmo com área não superior a três módulos (§3º, art. 7º do Decreto 74.965/74), só será possível com a autorização do INCRA; se com a nova aquisição, somada à anteriormente efetivada, seu tamanho não seja superior a três módulos, a aquisição posterior é livre; - não ultrapasse os limites percentuais de terras de estrangeiros no município: limitação de 25% ou 10% da zona rural do município de titularidade de estrangeiros ou nas mãos de titulares de um único país, respectivamente ( art. 12, §1º da Lei nº 5.709/71) - não seja localizada em faixa de fronteira; - declare, sob as penas da lei de que não possua outro imóvel rural ( art. 9º do Decreto nº 74.965/74). O termo módulo, mencionado na lei no parágrafo primeiro do artigo terceiro da lei 5.709/71 se refere expressamente ao módulo de exploração indefinida- MEI ()art. 4º do Decreto 74.965/74), que não se confunde com módulo rural, nem com módulo fiscal. O Módulo Rural é uma unidade de medida, expressa em hectares, que busca exprimir a interdependência entre a dimensão, a situação geográfica dos imóveis rurais e a forma e condições do seu aproveitamento econômico. É calculado para cada imóvel, levando em conta outros atributos do imóvel (atividade econômica, forma de exploração – familiar ou empresarial, mão-de-obra, etc). Já o Módulo Fiscal é estabelecido para cada município, e procura refletir a área mediana dos módulos rurais dos imóveis do município- aspecto geral. O aspecto particular do imóvel considera a área aproveitável total do imóvel frente ao módulo Fiscal do município.(2) Quanto ao Módulo de Exploração Indefinida é a unidade de medida, em hectares, a partir do conceito de módulo rural, sem levar em conta a exploração econômica, estabelecido para uma determinada região definida, que são as ZTM (Zona Típica

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de Módulo) estabelecida pelo Incra. Essa é a referência para os módulos na questão de aquisição por estrangeiro e não o módulo fiiscal. De acordo com a Consolidação das Normas Gerais da Corregedoria Geral de Justiça do Estado de Mato Grosso (Capítulo 12, Seção 1, Item 1.4), o oficial do Registro de Imóveis deverá manter-se atualizado quanto à dimensão dos módulos adquiridos por estrangeiros, sob as penas da lei, diante das restrições impostas pela Lei 5.709/71. Na aquisição de imóvel rural por estrangeiro é da essência do ato a escritura pública, além do que tal aquisição está sujeita a uma série de análises e providências por parte do notário e do registrador imobiliário, devido às regras estipuladas pela Lei nº 5.709/71, onde a aquisição de imóvel rural que viole os mandamentos da referida lei, será nula de pleno direito, respondendo civilmente pelos danos, bem como criminalmente por prevaricação e falsidade ideológica o tabelião que lavrar a escritura e o oficial que a registrar . A Consolidação das Normas Gerais da Corregedoria Geral de Justiça do Estado de Mato Grosso determina que a escritura relativa à tal aquisição por pessoa física estrangeira constará, obrigatoriamente, o documento de identidade do adquirente, que poderá ser a cédula de Identidade de estrangeiros classificados como permanentes (RNE), com validade de nove anos, ou o passaporte com o visto dentro do prazo de validade, ou ainda o Bilhete de Identificação para os estrangeiros signatários do Mercosul; prova de residência no território nacional; e, quando for o caso, a autorização do órgão competente, ou assentimento prévio do Conselho de Defesa Nacional, quando for o caso, observado o disposto nas Leis 5.709/71 e 6.634/79.(3) A apresentação de CPF e passaporte emitidos pelo Governo Brasileiro não desonera o estrangeiro da apresentação da cédula de Identidade (RNE) quando da lavratura de escritura pública de aquisição de imóvel rural, em que a formalidade e a fiscalização nesta hipótese é redobrada por imperativo legal. Mas, caso seja a aquisição de imóvel rural maior que três e menor que cinqüenta Módulos de Exploração indefinida, ou ainda, que seja a aquisição de um segundo imóvel rural , por pessoa física estrangeira, mister se faz a autorização do Incra (4), cuja autorização terá prazo de trinta dias. O notário mencionará a autorização na escritura e arquivará cópia em pasta própria, assim como o registro deverá ocorrer em quinze dias. Na aquisição de imóvel rural por estrangeiro, cuja área seja maior de cinqüenta MEI, ou quando os limites de percentagens pertencentes a estrangeiro no município forem ultrapassados, será necessário a autorização do Presidente da República por decreto. (5) Os Serviços de Registro de Imóveis terão um cadastro especial, com escrituração em livro, para controle obrigatório das aquisições de terrenos rurais por pessoas físicas (residentes no país) ou jurídicas estrangeiras. Os Oficiais do Serviço de Registro de Imóveis também remeterão, trimestralmente, sob as penas da lei, à Corregedoria- Geral da Justiça e ao órgão federal responsável pelo controle da política agrária (INCRA), relação das aquisições de áreas rurais por estrangeiros, com os dados exigidos por lei (artigo 16, Decreto nº 74.965/74). Ainda que inexista aquisição de bem imóvel rural por pessoa estrangeira, deverá ser feita a comunicação . Como exceção à exigência da Lei 5.709/71, no que se refere aos limites de percentagens pertencentes a estrangeiro no território do município, têm-se quando a área for inferior a três módulos (MEI); em que o adquirente tenha compromissado a compra, por escritura pública ou instrumento particular registrado no Registro de Imóveis e cadastrado em seu , no Incra, até 10 de março de 1969; ou que o adquirente tenha filho brasileiro ou seja casado com pessoa brasileira, sob o regime da comunhão universal de bens. Todas as restrições e requisitos da legislação são extensivos ao brasileiro(a) casado(a) com estrangeiro, desde que o regime de bens implique a comunicação do imóvel rural. 5 IMÓVEL RURAL ADQUIRIDO POR PESSOA DE NACIONALIDADE PORTUGUESA

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Com a igualdade de direitos e deveres entre brasileiros e portugueses(6), desde que preenchidos requisitos como capacidade civil segundo a lei brasileira; residência permanente no território brasileiro e gozo da nacionalidade brasileira(6), os portugueses equiparam-se aos nacionais brasileiros na aquisição e arrendamento de imóvel rural.(7) O cidadão português declarado titular de direitos civis em igualdade de condições com os brasileiros (CF, art. 12, §1º) poderá adquirir livremente imóveis rurais, mediante comprovação dessa condição com apresentação da carteira de identidade, consignando-se o fato no título a ser registrado (8). Caso o imóvel se localize na faixa de fronteira, tal aquisição também dependerá da prévia autorização do Conselho de Defesa Nacional. 6 IMÓVEL RURAL RECEBIDO POR ESTRANGEIRO NO CASO DE DIREITO SUCESSÓRIO Não se deve observar as exigências impostas ao estrangeiro pessoa física que tenha recebido o imóvel rural por sucessão legítima, pois a lei assim determina, salvo quando aquele imóvel estiver situado em área considerada indispensável à segurança nacional, pois em tal hipótese se torna obrigatório o assentimento do Conselho de Defesa Nacional. (9) Pelo Decreto 5.709/71 em seu art. 1º , §2º que as restrições não são aplicadas à transmissão causa mortis assim como o benefício deverá ser restrito ao âmbito da sucessão legítima ou legal, portanto , aos herdeiros declinados no art. 1829 do Código Civil, que são : a) descendentes; b) cônjuge sobrevivente; c) ascendentes e d) colaterais até o quarto grau.(10) Tratando-se, portanto, de imóvel rural recebido pelo estrangeiro a título de herança ou legado a ele atribuído por força da sucessão testamentária, deverão ser observados todas as restrições e requisitos da legislação, quando do registro do título judicial no serviço registral de imóveis ( formal de partilha, ato de entrega de legado ou carta de adjudicação). Tais restrições não são aplicáveis quando da lavratura do testamento. 7 IMÓVEL RURAL ADQUIRIDO POR PESSOA JURÍDICA ESTRANGEIRA As pessoas jurídicas estrangeiras autorizadas a funcionar no Brasil só poderão adquirir imóveis rurais destinados à implantação de projetos agrícolas, pecuários industriais ou de colonização, vinculados a seus objetivos estatutários, onde tais projetos devem ser aprovados pelo Ministério da Agricultura, ouvido o órgão federal competente de desenvolvimento regional na respectiva área, e, caso se trate de projeto de caráter industrial será ouvido o Ministério da Indústria e Comércio . Quanto ao limite de área, a pessoa jurídica estrangeira só poderá adquirir imóveis rurais cuja soma não ultrapasse 1/4 (um quarto) da superfície do município onde se situe, ou, caso se trata de pessoas jurídicas da mesma nacionalidade, não podem ser proprietárias de mais de 40% (quarenta por cento) do limite de 1/4 (um quarto) da superfície em cada município (11). Cuidando-se de adquirente de imóvel rural a pessoa jurídica estrangeira, a escritura conterá a transcrição do ato que lhe concedeu a autorização para a aquisição da área, dos documentos comprobatórios de sua constituição e da licença para seu funcionamento no Brasil. Aplica-se tais requisitos inclusive nos casos de fusão ou incorporação de empresa, de alteração do controle acionário da sociedade, ou transferência de pessoa jurídica nacional para pessoa jurídica estrangeira.(12) 8 TRANSAÇÃO COM IMÓVEL RURAL NA FAIXA DE FRONTEIRA ENVOLVENDO ESTRANGEIRO Na faixa de fronteira, envolvendo pessoa física estrangeira residente no Brasil, pessoa jurídica estrangeira autorizada a funcionar no país, ou pessoa jurídica brasileira, da qual participe, a qualquer título, detendo a maioria de seu capital social, pessoa física estrangeira aqui não residente ou pessoa jurídica estrangeira sediada no exterior, os negócios jurídicos que envolvam a obtenção de posse, do domínio ou de qualquer outro direito real sobre o imóvel rural, dependerão, após início do processo no INCRA, da autorização prévia do Conselho de Defesa Nacional.

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A autorização do Conselho de Defesa Nacional, antiga Secretaria-Geral do Conselho de Segurança Nacional, é exigível nas áreas de fronteira- faixa de fronteira de 150 Km ao longo da divisa do ,país, ou ainda em uma faixa de 100 Km ao longo de rodovias federais. A pessoa jurídica estrangeira autorizada a funcionar no Brasil e a pessoa física brasileira da qual participe pessoa física estrangeira aqui não residente ou sediada no exterior, somente estarão autorizadas a atuar na faixa de fronteira, quando o imóvel rural se destinar a implantação de projeto agrícola, pecuário, industrial ou de colonização, em consonância com seus estatutos. Os Serviços de Notas e de Registro de Imóveis exigirão prova do assentimento prévio do Conselho de Segurança Nacional.(13) 9 O ARRENDAMENTO RURAL POR ESTRANGEIRO Trata-se o arrendamento rural de um contrato agrário pelo qual uma pessoa se obriga a ceder à outra o uso e gozo de imóvel rural, podendo incluir outros bens, para a prática de atividade de exploração agrícola, pecuária, agro-industrial, extrativa ou mista, seja por tempo determinado ou não e por certa retribuição ou aluguel. (14) O arrendamento rural está enquadrado, conforme a Constituição Federal, no rol das limitações impostas às pessoas físicas e jurídicas estrangeiras, aplicando-se, por analogia, as regras da Lei nº 5.709/71. Segundo Darcy Walmor Zibetti (15), ao abordar o arrendamento rural por estrangeiros, verbis: “Justifica-se sua inclusão, eis que, o Estatuto da Terra- Lei nº 4.504/64 e seu regulamento Decreto nº 59.566/66 prevêem o direito de preferência na compra ou aquisição da propriedade frente a terceiros em igualdade de condições. (art. 92, § 3º do ET c/c o 45 e 46 do Decreto ).” O estrangeiro residente no País e a pessoa jurídica autorizada a funcionar no Brasil só poderão arrendar imóvel rural na forma da Lei Nº 5.709/71, tendo competência o Congresso Nacional para autorizar tanto a aquisição ou o arrendamento além dos limites de área e percentual fixados na Lei Nº 5.709/71, como a aquisição ou arrendamento, por pessoa jurídica estrangeira, de área superior a 100 (cem) módulos de exploração indefinida.(art. 23 e §2º, Lei 8.629/93) 10 REVOGAÇÃO OU NÃO DO §1º DO ART. 1º DA LEI Nº 5.709/71, SEGUNDO O PARECER GQ-181 E A CORRENTE DOUTRINÁRIA. REEXAME DO PARECER N. AGU/LA- 04/94 O Parecer nº AGU/LA-01/97 da Advocacia Geral da União diz respeito sobre a revogação do § 1º do art. 1º da Lei nº 5.709/71, em face da Constituição Federal Brasileira de 1988. Tal parágrafo da citada lei fala da aquisição de imóvel rural por pessoa jurídica brasileira da qual participem pessoas estrangeiras físicas ou jurídicas. Diz o § 1° desse art. 1° da Lei nº 5.709/71, verbis: "Art. 1°. .............................................................................. ........................... § 1°. Fica, todavia, sujeita ao regime estabelecido por esta lei a pessoa jurídica brasileira da qual participem, a qualquer título, pessoas estrangeiras físicas ou jurídicas que tenham a maioria do seu capital social e residam ou tenham sede no exterior." No reexame do parecer nº AGU/LA-04/94, Processo nº 21400.001082/93-02, assim ficou redigido a Ementa do Parecer nº GQ-181, verbis: EMENTA : 1. A conclusão do Parecer n° AGU/LA-04/94, relativa à revogação do § 1° do art. 1° da Lei n° 5.709, de 7 de outubro de 1971, permanece inalterada, apesar da revogação do art. 171 da Constituição de 1988. De acordo com o parecer o § 1º do art. 1º da Lei nº 5.709, de 1971, conflita com o conceito exarado no inciso I do art. 171 da Constituição Federal, não tendo sido recepcionado, assim como não vislumbrou guarida para a sobrevivência daquele dispositivo legal no art. 190 da Constituição. Tal entendimento encontrou respaldo de parte da doutrina pátria, com nomes consagrados como José Cretella Júnior, Celso Ribeiro Bastos, Estevão Mallet, entre outros.

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Ainda segundo o parecer, a Emenda Constitucional nº 6, de 15 de agosto de 1995, em seu art. 3º, revogou o art. 171 da Constituição, sendo que essa revogação não tem o condão de repristinar a norma que se entendera revogada. Desse modo, continua revogado o § 1º do art. 1º da Lei nº 5.709/71, permanecendo inalterada a conclusão do referido Parecer n° AGU/LA-04/94. Parece que essa linha de raciocínio é a mais correta. Por outro lado, há corrente doutrinária que entende que, como o art. 190 da Constituição Federal não foi revogado pela EC nº 6/95, a qual revogou somente o art. 171 do mesmo diploma legal, continua guarnecendo a Lei nº 5.709/71, não podendo falar em recepção ou repristinação. Darcy Walmor Zibetti, ao comentar o Parecer GQ-181, assim se manifestou, verbis “E, como o art. 171 da CF/88 não foi revogado pela EC nº: 6/95 (que revogou o art. 171 da CF/88), o qual mantém seu manto protetor constitucional sobre a Lei nº 5.709/71, (que define sociedade estrangeira no seu §1º do art. 1º), não há o que se falar do instituto da recepção e do instituto da repristinação , invocados de forma equivocada pelo douto parecerista da AGU. O equívoco reside nos pressupostos e fundamentos teleológicos, utilizados pelo douto parecerista, na exegese da mens legis, e mens legislatoris da Lei nº5.709/71, do §1º do art. 1º, conjugado com os arts. 171 (revogado, 190 e 5º da CF/88).” Conclui tal corrente doutrinária que também deve ser observado o princípio da livre concorrência de mercado e o princípio da soberania do Estado, no caso o Brasil. CONCLUSÃO Face à legislação vigente no Brasil, constata-se que somente o estrangeiro com permanência regularizada poderá adquirir imóvel rural, não falando a mesma se se trata de estrangeiro em caráter permanente ou provisório. Justifica-se tal legislação a defesa da integridade do território nacional, a segurança do Estado. Verifica-se como requisitos para livre aquisição de imóvel por pessoa física estrangeira que o imóvel a ser adquirido tenha área menor que três MEI; e que o adquirente não tenha outro imóvel rural no Brasil; que o adquirente tenha compromissado a compra, por escritura pública ou instrumento particular registrado no Registro de Imóveis e cadastrado em seu nome, no Incra, até 10 de março de 1969; que o adquirente tenha filho brasileiro ou seja casado com pessoa brasileira, sob o regime de comunhão universal de bens. Como requisito para aquisição de imóvel maior que três e menor que cinqüenta MEI, ou de um segundo imóvel por pessoa física estrangeira será obrigatória a autorização do Incra. Que no caso de imóvel rural maior que cinqüenta MEI, por pessoa física estrangeira, ou quando os limites de percentagens pertencentes a estrangeiro, no município forem ultrapassados, mister se faz a autorização dada pelo Presidente da República por decreto, obviamente, ouvidos os órgãos competentes, como o Conselho de Defesa Nacional. No arrendamento rural por estrangeiro serão observados os requisitos e limitações impostas pela Lei nº 5.709/71. Na escritura relativa à aquisição de imóvel rural por pessoa física estrangeira constará, obrigatoriamente, o documento de identidade do adquirente, prova de sua residência no território nacional e, quando for o caso, a autorização do INCRA. Na aquisição de imóvel rural por pessoa jurídica estrangeira dependerá sempre de autorização do Ministro da Agricultura, mesmo para imóveis com área inferior a três módulos de exploração indefinida. A escritura conterá a transcrição do ato que lhe concedeu na autorização para a aquisição da área rural, dos documentos comprobatórios de sua constituição e da licença para seu funcionamento no Brasil, constando a aprovação pelo Ministério da Agricultura e a autorização do Presidente da República, nos casos previstos no Decreto 74.965/74. A mesma seriedade dos requisitos de aquisição e uso de imóvel rural por estrangeiro deve ser observado pelo tabelião que lavrar a escritura e o oficial que a transcrever, respondendo civil e criminalmente pelos danos que causarem.

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Quanto aos cidadãos portugueses que adquiriram a igualdade de direitos e obrigações civis, podem adquirir livremente imóvel rural, salvo se localizado na faixa de fronteira, onde não só o português, mas todos os estrangeiros devem estar autorizados pelo Conselho de Defesa Nacional. No que se refere à manutenção da revogação do §1º do art. 1º da Lei nº 5.709/71, mesmo face à revogação do art. 171 da Constituição de 1988, destaca-se a divergência da doutrina pátria e o Parecer AGU/LA- 04/94, cujo reexame pelo parecerista da Advocacia Geral da União manteve o entendimento de tal revogação, não repristinando a norma que se entendera derrogada pela não recepção. NOTAS 1 Curso de direito constitucional positivo, p. 321. 2 Adriano Erbolato Melo. Imóvel rural. p.05. 3 Item 12.1.1.7, Seção I, Capítulo 12. 4 §2º do art. 7º c/c parágrafo único do art. 10 do Decreto 74.965/74. 5 §2º do art. 7º c/c art. 10 do Decreto 74.965/74. 6 Decreto legislativo n. 82/71. 7 Art. 2º do Decreto n.70.463/72 8 Item 1.7, Seção I, Capítulo 12 9 Art. 1º, §2º c/c art. 7º da Lei n. 5.709/71. 10 Adriano Erbolato Melo, Imóvel Rural, p. 5. 11 Art. 5º, §§ 1º e 2º do Decreto n. 74.965/74. 12 Item 12.1.1.8, Seção 1, Capítulo 12, Consolidação das Normas Gerais da Corregedoria do Estado de Mato Grosso. 13 Art. 46 do Decreto n. 85.064/80. 14 Art. 3º, Decreto 59.566/66. 15 Aquisição e exploração de imóvel rural por estrangeiro, p. 232. REFERÊNCIAS Advocacia Geral da União. Disponível em:<https://sistema.planalto.gov.br/asprevweb/exec/parecerAGU181.cf. Acesso em 06 set. 2007. BARROSO, Lucas de Abreu, [et al]. O direito agrário na constituição. Lucas de Abreu Barroso, Alcir Gursen de Miranda, Mário Lúcio Quintão Soares, organizadores e colaboradores, Rio de Janeiro: Forense, 2006. DECRETO Nº 70.436, de 18 de abril de 1972. Brasil. Regulamenta o Decreto Legislativo n. 82/71. DECRETO Nº 74.965, de 26 de novembro de 1974. Brasil. Regulamenta a lei nº 5.709, de 7 de outubro de 1971. LEI Nº 4.504, DE 30 de 30 de novembro de 1964 (Estatuto da Terra.). Brasil. LEI Nº 5.709, de 7 de outubro de 1971. Brasil. Dispõe sobre a aquisição de imóvel rural por estrangeiro residente no país ou pessoa jurídica estrangeira autorizada a funcionar no Brasil, e dá outras providências. LEI Nº 6.634, de 2 de maio de 1979. Brasil. Dispõe sobre a faixa de fronteira. LEI Nº 8.629, de 25 de fevereiro de 1993. Brasil. Dispõe sobre a regulamentação dos dispositivos constitucionais relativos à reforma agrária, previstos no Capítulo III, Título VII, da Constituição Federal. MATOS, Valério. Condição jurídica do estrangeiro no Brasil. Disponível em : <http://www.diex.com.br/material/int_trabalho/valerio_25_05_05.pdf. Acesso em 05 set. 2007. MELO, Adriano Erbolato. Imóvel rural. IRIB. Disponível em; <http://irib.com.br. Acesso em 6 set 2007. SILVA, José Afonso da. Curso de direito constitucional. 10ª ed. ver. São Paulo: Malheiros, 1995.

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DIREITO IMOBILIÁRIO

AULA 1 Conceito de Direito Imobiliário __________________________________________________________________________________

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Natureza Jurídica, importância da matéria na atualidade

O Direito Imobiliário é um ramo do Direito Civil, a partir do Direito das Coisas, que, por sua vez, se subdivide em posse e propriedade imóvel. Estudam-se nessa área as várias formas de aquisição e perda da propriedade, o direito de construir e o direito de vizinhança. Estuda-se também o condomínio. E ainda os direitos reais sobre coisas alheias, como a servidão, o direito de superfície e a hipoteca. Estas matérias encontram-se no Código Civil vigente, entre os artigos 485 e 862. Inúmeros outros dispositivos também fazem parte do direito imobiliário, como o livro III (do direito das obrigações). Interdisciplinaridade com direito civil, direito processual civil, direito registral e direito notarial [Comentários gerais] Averbação premonitória

A promulgação da Lei 11.382, de 06 de dezembro de 2006, que mudou o Código de Processo Civil trouxe relevantes alterações na sistemática da fraude de execução:

Art. 615-A. O exeqüente poderá, no ato da distribuição, obter certidão comprobatória do ajuizamento da execução, com identificação das partes e valor da causa, para fins de averbação no registro de imóveis, registro de veículos ou registro de outros bens sujeitos à penhora ou arresto. § 1o O exeqüente deverá comunicar ao juízo as averbações efetivadas, no prazo de 10 (dez) dias de sua concretização. § 2o Formalizada penhora sobre bens suficientes para cobrir o valor da dívida, será determinado o cancelamento das averbações de que trata este artigo relativas àqueles que não tenham sido penhorados. § 3oPresume-se em fraude à execução a alienação ou oneração de bens efetuada após a averbação (art. 593). § 4oO exeqüente que promover averbação manifestamente indevida indenizará a parte contrária, nos termos do § 2o do art. 18 desta Lei, processando-se o incidente em autos apartados. § 5o Os tribunais poderão expedir instruções sobre o cumprimento deste artigo.

O artigo em comento permite ao credor de qualquer ação de execução, através de certidão da distribuição com identificação das partes e valor da causa, requerer ao Registro de Imóveis respectivo a averbação premonitória [01] da existência da ação, servindo esta como prova inequívoca e automática de incidência de fraude de execução.

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A princípio, é preciso distinguir a natureza jurídica de referida averbação: trata-se de simples averbação que formaliza a publicidade-notícia, meramente declaratória não constituindo, extinguindo ou modificando qualquer direito.

Duas finalidades: a) primeira, como alerta a futuros adquirentes de que referido imóvel poderá ser afetado ao pagamento de ação de execução;

b) segunda, conforme referimos, como prova de pleno direito de fraude de execução, em caso de transferência do imóvel.

Não obstante, o fato de tratar-se de publicidade-notícia não afasta os efeitos concretos da averbação premonitória: configura prova inequívoca de fraude de execução e, nesse aspecto, não real, acaba por constituir uma condição em eventual alienação do imóvel pelo devedor.

OBS.: Averbação transitória: o parágrafo 2º do artigo 615-A do Código de Processo Civil informa que a averbação será cancelada quando da efetivação de penhora que garanta todo o valor da dívida, mas não é automática e depende de determinação judicial específica (mandado ou certidão) que contenha a informação de que da decisão que determinou o cancelamento não foi interposto recurso (artigos 250 item I e 259 da Lei de Registros Públicos).

É preciso ressaltar que a regra criada pelo artigo 593 do Código de Processo Civil que trata da fraude de execução não se alterou, apenas o momento de sua incidência foi aclarado, bem como o novel artigo 615-A aduz que "o exeqüente poderá" obter a certidão e proceder o averbamento respectivo e, em nenhum momento condiciona a declaração de fraude ao ato registrário. A ilação que podemos chegar é que a averbação premonitória é uma ferramenta ágil e cristalina para garantir o direito de credores, mas que não deixa de ser uma faculdade, muito embora as vantagens, facilidades e riscos sejam acentuados, o que não a fará cair no esquecimento.

Não optando o credor em proceder à averbação-notícia da propositura da ação de execução, incidirá a regra geral da fraude de execução com uma alteração substancial: se averbada a penhora, independerá de prova a fraude; não existindo averbação da penhora, o credor não poderá alegar a má-fé de terceiro adquirente porque sua boa-fé será presumida.

(Ressalta-se o risco que correrá o credor que deixar de averbar a propositura da ação e o devedor transmitir seu patrimônio imobiliário entre a data da distribuição e efetiva citação, porque referido lapso de tempo não contará com a proteção processual, não incidindo a fraude de execução por falta de previsão legal, restando ao credor o moroso caminho de uma ação pauliana, tendo que provar o evento danoso e a intenção fraudulenta).

O documento idôneo para a averbação no Registro de Imóveis é a certidão expedida pelo Poder Judiciário, contendo identificação das partes e valor da causa, mas outras informações acessórias serão úteis e até necessárias como o tipo de execução e qualificação das partes, entre outras. No entanto, seria também de grande utilidade e praticidade a aceitação da própria petição inicial que contenha a comprovação da distribuição pelo Poder Judiciário, porque esta possuirá todas as informações necessárias e existentes da ação, facilitando a averbação e tornando o procedimento muito mais célere.

OBS.: Responsabilidade do credor por averbações indevidas: § 4º, Lei 11.382/2006, fixa necessária a apresentação ao Registro de Imóveis de requerimento com firma reconhecida (§ 1º do art. 246 da Lei 6.015/73), autorizando os atos registrários e indicando as matrículas e transcrição de propriedade do devedor.

Por derradeiro, observa-se que a praticidade acabará por outorgar à averbação premonitória efeito semelhante à penhora, que então também deverá ser averbada (art. 659, § 4º, CPC), pelo menos quanto à publicidade perante terceiros. Embora o imóvel não esteja afetado diretamente à satisfação do direito do credor, não podemos negar que a averbação produzirá um efeito quase que coativo ao devedor o qual terá a notícia da execução na matrícula do seu imóvel, servindo como uma notificação registral para o pagamento da dívida.

Ressalte-se, ainda, que ao introduzir em nosso direito a averbação premonitória fixando e aclarando as hipóteses de fraude de execução, um efeito automático e lógico é a desnecessidade de

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apresentação de certidões dos distribuidores cíveis e fiscais prevista na Lei 7.433/85 e Decreto 93.240/86 para a lavratura de escritura pública, em razão do adquirente de boa-fé ser mantido na propriedade sem riscos, bem como o credor possuir instrumentos mais que suficientes para garantia de seu direito, o que também poderá ser aplicado para o registro de parcelamentos de solo e incorporação imobiliária, que também demandavam referidas certidões.

Questão interessante e quem vêm sendo debatida pelos operadores do direito é a extensão da averbação premonitória para as demais ações executivas, cognitivas e cautelares. Não se tem dúvida de que qualquer ação que possa gerar a incidência de fraude de execução merece e deve ser objeto de averbação premonitória porque foi essa a intenção do legislador que buscou com a introdução dessa ferramenta conferir total segurança a credores e adquirentes de boa-fé, tudo isso visando fomentar o mercado imobiliário brasileiro e outorgar segurança relativa ou parcial seria desnecessária e inócua.

Com relação às ações de conhecimento também não há dúvidas sobre a possibilidade, com as alterações do Código de Processo Civil introduzidas pela Lei n. 11.232, de 22 de dezembro de 2005, não há mais fase cognitiva e executiva, esse sistemática foi modificada, desde o aforamento da demanda até a satisfação da execução, o processo é único, não existindo mais um processo de execução de título judicial, daí a denominação, que vem sendo sugerida pela doutrina, de processo sincrético, que contém fases cognitivas e executivas. Não obstante, mesmo sem a alteração decorrente da Lei 11.232/05, o Superior Tribunal de Justiça já entendia possível a configuração da fraude de execução em processos de conhecimento, in verbis:

PROCESSUAL CIVIL. FRAUDE DE EXECUÇÃO. DEPOIS DO PROCESSO DE CONHECIMENTO E ANTES DA AÇÃO DE EXECUÇÃO. Pode incidir a regra contida no inciso II do art. 593 do Código de Processo Civil, ocorrendo a fraude contra a execução, após a citação para o processo de conhecimento, não sendo indispensável que já tenha se instaurado a ação de execução. Recurso parcialmente conhecido e, nessa parte, provido (REsp n. 233152/MG - 10/03/2003).

O Código de Processual Civil é norma subsidiária quer das execuções fiscais, quer das ações trabalhistas, e a averbação premonitória poderá e deverá ser utilizada para satisfação daqueles créditos, gerando maior segurança para credores e devedores.

Entende-se que a averbação premonitória é o instrumento processual-registrário adequado para outorgar maior segurança ao mercado imobiliário que há anos vem sofrendo com a fraude de execução, também configura, sem dúvidas, a consagração do princípio da concentração [04] no Registro de Imóveis. Não se nega que a alteração foi drástica e será absorvida e interpretada pela doutrina e jurisprudência paulatinamente, mas as vantagens são extraordinárias já que confere segurança jurídica a credores e adquirentes de boa-fé, fomentando o mercado imobiliário e reduzindo os custos para a aquisição de imóveis, já que dispensa a apresentação de certidões pessoais. Desenvolvimento Urbano [Discussão a partir dos slides]. Bens Imóveis

BENS: são as coisas materiais ou imateriais que têm valor econômico e que podem servir de objeto a uma relação jurídica; para que o bem seja objeto de uma relação jurídica é preciso que ele apresente os seguintes caracteres, idoneidade para satisfazer um interesse econômico, gestão econômica autônoma e subordinação jurídica ao seu titular.

Bens corpóreos e incorpóreos: corpóreos são os que têm existência material, como uma casa, um terreno, um livro; são o objeto do direito; incorpóreos são os que não têm existência tangível e são

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relativos aos direitos que as pessoas físicas ou jurídicas têm sobre as coisas, sobre os produtos de seu intelecto ou com outra pessoa, apresentando valor econômico, tais como os direitos reais, obrigacionais e autorais.

Bens móveis e imóveis: móveis são os que podem ser transportados por movimento próprio ou removidos por força alheia; imóveis são os que não podem ser transportados sem alteração de sua substância.

ESPÉCIES DE BENS IMÓVEIS

Bens imóveis por sua natureza: abrange o solo com sua superfície, os seus acessórios e adjacências naturais, compreendendo as árvores e frutos pendentes, o espaço aéreo e o subsolo.

Bens imóveis por acessão física artificial: inclui tudo aquilo que o homem incorporar permanentemente ao solo, como a semente lançada à terra, os edifícios e construções, de modo que não se possa retirar sem destruição, modificação, fratura ou dano.

Bens imóveis por acessão intelectual: são todas as coisas móveis que o proprietário do imóvel mantiver, intencionalmente, empregadas em sua exploração industrial, aformoseamento ou comodidade.

Bens imóveis por determinação legal: são direitos reais sobre imóveis (usofruto, uso, habitação, enfiteuse, anticrese, servidão predial), inclusive o penhor agrícola e as ações que o asseguram; apólices da dívida pública oneradas com a cláusula de inaliebilidade, decorrente de doação ou de testamento; o direito à sucessão aberta, ainda que a herança só seja formada de bens móveis.

Imóveis rurais e estrangeiros [Artigo].

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DIREITO IMOBILIÁRIO

DESENVOLVIMENTO

URBANO

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O desenvolvimentodesenvolvimentodesenvolvimentodesenvolvimento urbanourbanourbanourbano desordenado se reflete em vários problemascomo a desigualdade social, favelas, congestionamentos, poluição, etc.Atualmente, o mundo está sofrendo muito com o crescimento acelerado demuitas metrópoles, o qual traz diversos problemas para as mesmas. Terrenosinvadidos devido à falta de oportunidades de trabalho e habitação nasgrandes cidades comumente se transformam em favelas, acentuando osproblemas com a violência urbana. Isso ocorre principalmente em paísessubdesenvolvidos ou em desenvolvimento, mas não significa que os paísesdesenvolvidos não apresentam os mesmos problemas. A diferença é que empaíses subdesenvolvidos o traçado urbano muitas vezes é prejudicado pelomau planejamento das cidades, que conduz ao processo de favelização,apesar de existirem projetos de urbanização em curso. Nos paísesapesar de existirem projetos de urbanização em curso. Nos paísesdesenvolvidos, como os Estados Unidos da América e Inglaterra, a populaçãomais carente vive em conjuntos habitacionais populares, trazendo assim averticalização para a cidade.As vias expressas, largas avenidas que ligam diferentes partes da cidade,com um fluxo de veículos controlado, muitas vezes não são planejadascorretamente, levando à formação de grandes congestionamentos.A construção de edifícios expressa a verticalização, ou seja, a valorização dosolo, apesar de existirem construções menores que também valorizem olocal. A organização é feita para não haver construções ilegais, decadentes,que trazem problemas para à região.

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FACULDADE DOM ALBERTO DIREITO IMOBILIÁRIO

AULA 2 INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA E PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO

1 Incorporação imobilária

Etimologicamente, a palavra incorporar, remete à idéia de reunir, juntar, duas ou mais coisas,

num só corpo, ou em uma única estrutura. Adaptando-se tal significação, para a construção civil,

depreende-se que constitui em caso no qual duas coisas (objetos) se tornarão um único, ou melhor,

entende-se que o terreno se unirá ao prédio no qual ele será construído. Assim, o prédio será

incorporado ao terreno.

1.1 Definição jurídica: o significado jurídico da expressão incorporação imobiliária é o de que

consiste no meio pelo qual alguém (pessoa física ou jurídica) constrói um edifício, com diversas

unidades autônomas, em um terreno de outra pessoa. O dono do terreno, geralmente recebe como

pagamento unidades do prédio construído (art. 29, Lei 4.591/64).

A empresa que promoveu (que administrou a feitura da obra em parceria com o dono do terreno

e que efetua a venda das unidades) é chamada de incorporadora.

Há, ainda, a figura da construtora, que é a responsável pela execução da obra.

Definição de incorporação imobiliária, segundo o art. 28, parágrafo único da Lei nº 4.591/64:

“incorporação imobiliária é a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para

alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades

autônomas”.

2 Patrimônio de afetação nas incorporações imobiliárias

O patrimônio da afetação é um instrumento sistematizado no início do mês de agosto de 2004,

quando o Presidente da República sancionou um conjunto de medidas intituladas “pacote da

construção”, cujo objetivo é o incentivo ao mercado imobiliário, sendo estimado um crescimento da

ordem de 4% a 8% para os próximos anos.

Entre as medidas anunciadas, destacam-se aquelas que sinalizam boas perspectivas às

empresas, através de linhas de créditos mais acessíveis e redução da carga tributária, e ao

adquirente das unidades, que passará a contar com maiores garantias de recebimento de seu imóvel.

O patrimônio de afetação, que consiste na adoção de um patrimônio próprio para cada

empreendimento, o qual passa a ter a sua própria contabilidade, separada das operações da

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incorporada/construtora, o que confere segurança aos adquirentes quanto à destinação dos recursos

aplicados na obra.

Esta medida se torna relevante para evitar o que o mercado apelidou de “efeito bicicleta” ou

“pedalada”, que significa a situação das empresas em dificuldade econômica que desviam recursos de

um novo empreendimento para um anterior e assim sucessivamente, formando um ciclo vicioso.

Com esta regra, todas as dívidas, de natureza tributária, trabalhista e junto a instituições

financeiras, ficam restritas ao empreendimento em construção, não tendo qualquer relação com outros

compromissos e dívidas assumidas pela empresa.

Dessa forma, na hipótese de ocorrer falência da empresa construtora/incorporadora, os

compradores poderão dar continuidade à obra, contratando outra empresa no lugar da falida,

configurando o objetivo de garantir ao consumidor a entrega de imóvel comprado na planta.

Na figura do patrimônio de afetação, que é de uso facultativo, existem maiores garantias aos

mutuários, pois prevê a existência de uma comissão de representantes desde o início da obra, o que

dificultará a ocorrência de desvios, mesmo porque o patrimônio do incorporador irá responder pelo

empreendimento objeto da afetação.

Na verdade, o que a Lei 10.931/94 fez não foi instituir o patrimônio de afetação, mas

regulamentá-lo, pois sua previsão veio com a Medida Provisória 2.221, de setembro de 2004, embora

de forma imprecisa, que não surtiu os efeitos desejados.

3 Loteamento e desmembramento

Segundo a Lei 6.766/79, o parcelamento do solo urbano somente pode ser levado a efeito mediante loteamento ou desmembramento (artigo 2º, "caput"). O loteamento vem disciplinado no § 1º do seu artigo 2º:

considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.

No desmembramento há o aproveitamento do sistema viário existente, sem a abertura de

novas vias e logradouros públicos, nem prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes (art. 2º, § 2º, da Lei 6.766/79).

De acordo com Rui Geraldo Camargo Viana1:

ao lado do loteamento, caracterizado pelo desenvolvimento ou ampliação de bairros, aumentando o espaço urbano, aparece o conceito de desmembramento. Configura desmembramento o mesmo fenômeno de repartição de terra, desde que operado dentro do sistema urbanístico existente, influenciando, apenas, na densidade de ocupação dos espaços já urbanizados, não afetando, principalmente, o perfil das vias e logradouros preexistentes.

1 VIANA, Rui Geraldo Camargo. O Parcelamento do solo urbano. Rio de Janeiro: Forense, 1985. p. 51.

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OBS.: Com o loteamento ou o desmembramento, a gleba parcelada perde sua individualidade e gera lotes com acesso direto a via ou logradouro público. Não há, na legislação federal, limite máximo de área a ser objeto de parcelamento do solo. Tal limite, no entanto, poderá ser estabelecido pela legislação estadual ou municipal, modo a atender às peculiaridades regionais e locais (art. 1º, parágrafo único, da Lei 6.766/79). 4 Desdobro e fracionamento

Desdobro: é a divisão da área do lote para formação de novo ou de novos lotes. Estes devem atender às exigências mínimas de dimensionamento e índices urbanísticos para sua edificação.

Fracionamento: espécie de parcelamento não contemplado na Lei Federal 6.766/79 (mas aceito

pela Corregedoria-Geral da Justiça/RS – vide art. 1º do Provimento n.º 28/2004, que instituiu o Projeto More Legal 3), é doutrinariamente aceito se previsto em lei municipal de regência.

Ex.: Com relação ao desdobro (ou fracionamento), para exemplificar, ocorre o seguinte: se um terreno de 6.000 m² for desmembrado em dez (10) partes iguais, na mesma quadra, cada lote possuirá 600 m² – por óbvio –. Se o mínimo módulo urbano do município for 300 m², por exemplo, admite-se o desdobro de cada lote de 600m² em dois de 300 m². Esta é a diferença entre desmembramento e desdobro: o primeiro é a subdivisão da gleba; o segundo, do lote.

O desdobro, assim como o desmembramento e o loteamento, necessita ser aprovado pela municipalidade, bem como deve estar previsto em lei municipal, pois a Lei Federal 6.766/79 não o disciplina.

O registro do desmembramento e do loteamento, diga-se, é sempre obrigatório (art. 18 da Lei 6.766/79). Já com relação ao registro do desdobro (ou desdobramento), o art. 18 da Lei 6.766/79 nada dispõe a respeito, pois trata apenas de loteamento e desmembramento.

Com efeito, dispõe o artigo 429 da Consolidação Normativa Notarial e Registral - CNNR (Provimento n.º 32/2006 da Corregedoria-Geral da Justiça/RS):

Art. 429 - Nas hipóteses de desdobramento de imóveis urbanos e rurais, os Oficiais deverão adotar cautelas no verificar da área, medidas, características e confrontações dos imóveis resultantes, afim de evitar que se façam retificações sem o procedimento legal.

A documentação a ser exigida no caso do desdobro é que será mais flexível, pois o imóvel a ser

desdobrado já passou pelo crivo da administração pública quando do anterior desmembramento. De notar que não tipifica infração penal a realização de desdobro (ou desdobramento), pois os

tipos penais previstos no artigo 50 da Lei Federal n.º 6.766/79 dizem apenas e tão somente com o parcelamento em sentido estrito (loteamento e desmembramento), e não com o desdobro, subdivisão de lotes já parcelados. É vedada, como é cediço, a interpretação ampliativa de tipo penal. 5 Loteamento fechado

O loteamento fechado, figura também não contemplada na Lei Federal n. 6.766/79 (e em

nenhum outro diploma normativo federal), vem surgindo como uma nova realidade no nosso país, sendo admitido se previsto em lei municipal.

A doutrina de Hely Lopes Meirelles2 admite a formação de loteamentos fechados:

2 MEIRELLES, Hely Lopes. Direito Municipal Brasileiro. 11. ed. São Paulo: Malheiros, 2000, p. 468-469

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Loteamentos especiais estão surgindo, principalmente nos arredores das grandes cidades, visando a descongestionar as metrópoles. Para esses loteamentos não há, ainda, legislação superior específica que oriente a sua formação, mas nada impede que os Municípios editem normas urbanísticas locais adequadas a essas urbanizações. E tais são os denominados ‘loteamentos fechados’, ‘loteamentos integrados’, ‘loteamentos em condomínio’, com ingresso só permitido aos moradores e pessoas por eles autorizadas e com equipamentos e serviços urbanos próprios, para auto-suficiência da comunidade. Essas modalidades merecem prosperar. Todavia, impõe-se um regramento legal prévio para disciplinar o sistema de vias internas (que em tais casos não são bens públicos de uso comum do povo) e os encargos de segurança, higiene e conservação das áreas comuns e dos equipamentos de uso coletivo dos moradores, que tanto podem ficar com a Prefeitura como com os dirigentes do núcleo, mediante convenção contratual e remuneração dos serviços por preço ou taxa, conforme o caso".

6 Alienação fiduciária de bem imóvel

É assinalável que pela Lei 9.154 de 20 de novembro de 1997 foi instituído o contrato de

alienação fiduciária de bem imóvel que progressivamente vai sendo adotado em maior escala no

mercado imobiliário.

Conceito: a alienação fiduciária de bem imóvel é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou

fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade

resolúvel de coisa imóvel (art 22, Lei 9.541/97,).

Nesse contrato, se o imóvel for de propriedade do construtor e por este mesmo financiado em

favor do adquirente ou devedor, a propriedade passa a assumir a forma de propriedade fiduciária, de

caráter resolúvel, ou seja, a propriedade efetiva do imóvel somente será transmitida ao adquirente após

a quitação do preço total da aquisição.

Na alienação fiduciária, quem aliena a propriedade é o próprio devedor ou fiduciante, por que se

esta não pagar o financiamento contratado, a propriedade do imóvel que serve de garantia ficará

consolidada em nome do credor (art. 26).

Com efeito, no registro imobiliário constará como proprietário fiduciário o credor, e como

fiduciante o devedor. A partir da constituição da propriedade fiduciária, com registro do contrato no

cartório de imóveis, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o

fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel. (art. 23, parágrafo único).

Assim, o regime da alienação fiduciária difere daquele da hipoteca porque neste o imóvel fica

registrado em nome do proprietário e possuidor direto, apenas gravado com a garanti hipotecária em

favor de credor, por dívida decorrente da aquisição do imóvel ou não. Com a quitação da dívida, dar-

se-á o cancelamento da hipoteca.

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Por outro lado, na alienação fiduciária em garantia, com o pagamento integral do financiamento,

a propriedade fiduciária fica resolvida, ou seja, é extinta, cabendo ao devedor, mediante a

apresentação do termo de quitação, transferir o imóvel para o seu nome (Art. 25, 2.º).

Na hipótese do devedor se tornar inadimplente, deixando de pagar a dívida, no todo ou em parte,

ficará consolidada a propriedade plena do imóvel em nome do credor fiduciário, após o devedor ser

regularmente notificado para purgar a mora (Art. 26).

No entanto, mesmo voltando a propriedade plena para o credor fiduciário, este será obrigado a

levar o imóvel para leilão público, no prazo de trinta dias após a consolidação do da propriedade em

seu nome (art. 27). No primeiro leilão, o menor lance deverá corresponder, no mínimo, ao valor de

avaliação do imóvel. Caso seja inferior, deverá ser realizado um segundo leilão, quando poderá ser

aceito o maior lance, desde que igual ou superior ao valor da dívida e mais as despesas com a

realização do leilão, prêmios de seguros, encargos legais e contribuições condominiais (art. 27, 2º). Se

o valor apurado no leilão for superior a divida e despesas, o saldo positivo será restituído ao devedor

(Art. 27, 4º).

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