Die neue Wohnflächenverordnung · Parabolspiegeln (MK 03, 107), Konkurrenzschutz (MK 02, 19, 69,...
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1Mietrecht kompakt 1 | 2004
Geförderter und
nicht geförderter
Wohnraum
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(02596/92280)
Bei Gewerberaum
vertragliche Ein-
beziehung denkbar
Was gehört zur
Wohnfläche?
Aktuelle Gesetzgebung
Aktuelle Gesetzgebung
Die neue Wohnflächenverordnung
von RA Frank-Georg Pfeifer, Düsseldorf
Am 1.1.04 ist die neue Wohnflächenverordnung in Kraft getreten (WoFlV;
BGBl. I 03, 2346). Mit ihrem In-Kraft-Treten sind §§ 43 und 44 II. BV auf-
gehoben worden. § 42 II. BV wurde als Übergangsvorschrift ausgestal-
tet. Im Folgenden sind die wichtigsten Regelungen dargestellt.
Anwendungsbereich der WoFlV
§ 1 WoFlV legt fest, dass diese Verordnung anzuwenden ist, wenn die
Wohnfläche nach dem Wohnraumförderungsgesetz berechnet wird. Damit
ist die Anwendbarkeit für nicht geförderten Wohnraum aber nicht zwin-
gend ausgeschlossen. Da es keine Bestimmung gibt, dass abweichende
Vereinbarungen unwirksam sind, dürfte sie zumindest bei Wohnraum
analog anwendbar sein bzw. formularmäßig vereinbart werden können.
Praxishinweis: Aus gutem Grund gibt es etliche Mietvertragsformulare,
die absichtlich keine Regelung über die Wohnfläche enthalten (Slomian,
MK 02, 63; Lützenkirchen, MK 02, 179). Zwar wird die Wohnfläche etwa
zur Abrechnung der Betriebskosten, Ermittlung der Mieterhöhung oder
Berechnung der Kostenmiete im sozialen Wohnungsbau benötigt. Dazu
ist aber nur Voraussetzung, dass die Wohnfläche bekannt ist. Es ist nicht
erforderlich, die Wohnfläche zu vereinbaren. Denn bei einer Vereinba-
rung einer bestimmten Fläche können aus Flächendifferenzen z.B.
Minderungsrechte hergeleitet werden (KG GE 02, 257: Ab 10 % Flächen-
differenz ist unabhängig von den Umständen des Einzelfalls von einem
Mangel auszugehen). Auch die Angabe „ca ... m²“ hilft nicht weiter, da
„ca.“ ein dehnbarer Begriff ist. Schließlich ist weder im BGB noch im
WoBindG vorgeschrieben, dass die Wohnfläche vereinbart werden muss.
Eine analoge Anwendung der WoFlV für Gewerberaum dürfte individual-
vertraglich zulässig sein. Ob eine solche analoge Anwendung formular-
mäßig wirksam wäre, ist vor dem Hintergrund von § 310 Abs. 1 S. 2, § 307
Abs. 1 und 2 BGB fraglich, weil nach § 2 Abs. 3 Nr. 3 WoFlV diese gerade
nicht für Gewerberaum gilt.
Praxishinweis: Sofern man die Fläche von Gewerbeobjekten überhaupt
vereinbaren will, sollte im Hinblick auf eine gewisse Sicherheit die
Berechnungsmethode (z.B. DIN 277) oder die analoge Anwendung der
WoFlV individuell ausgehandelt und vereinbart werden.
Zur Wohnfläche gehörige Grundflächen
Nach § 2 WoFlV umfasst die Wohnfläche einer Wohnung die Grundflä-
chen der Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören. Die
Definition der Zubehörräume in § 2 Abs. 3 Nr.1 WoFlV lehnt sich an § 42
Abs. 4 Nr. 1 II. BV a.F. an, ist aber modernerem Sprachgebrauch angegli-
chen. So werden die Holzlegen nicht mehr aufgeführt, da sie ohnehin
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Aktuelle Gesetzgebung
vom Begriff des Zubehörraumes umfasst werden. Neu hinzugekommen
sind aber die Heizungsräume.
Zur Wohnfläche gehören: Grundflächen von Balkonen, Loggien, Dach-
gärten und Terrassen sowie Wintergärten und Schwimmbädern, wenn
sie ausschließlich zu der Wohnung gehören.
Nicht zur Wohnfläche gehören: Kellerräume, Abstellräume außerhalb
der Wohnung, Waschküchen, Boden-, Trocken- und Heizungsräume,
Garagen sowie dem Bauordnungsrecht nicht genügende Räume und
Geschäftsräume.
Ermittlung der Grundflächen
Bei der Ermittlung der Grundflächen nach § 3 WoFlV ist die frühere Un-
terscheidung in § 43 Abs. 1 II. BV a.F. zwischen Rohbau- und Fertigmaßen
weggefallen, ebenso die Bindung an die einmal getroffene Wahl. Die
Grundfläche ist nach den lichten Maßen zwischen den Bauteilen zu er-
mitteln, wobei von der Vorderkante der Bekleidung der Bauteile auszu-
gehen ist. Da Putz jetzt als Bestandteil der Bauteile gilt, ist ab Oberfläche
Putz zu messen. Für den in § 43 Abs. 3 der II. BV a.F. geregelten Putzab-
zug besteht wegen moderner Bautechniken kein Bedarf mehr.
Die Regelung in § 43 Abs. 5 S. 1 Nr. 2 II. BV a.F. über Erker und Wand-
schränke wurde nicht übernommen. Diese werden ohne das Erfordernis
einer Mindestfläche nach § 3 Abs. 1 WoFlV angerechnet.
Die Grundfläche ist nach § 3 Abs. 4 WoFlV durch Ausmessung im fertig
gestellten Wohnraum oder auf Grund einer Bauzeichnung zu ermitteln.
Wird die Grundfläche nach einer Bauzeichnung ermittelt, muss diese
für ein Genehmigungs-, Anzeige-, Genehmigungsfreistellungs- oder
ähnliches Verfahren nach dem Bauordnungsrecht der Länder gefer-
tigt oder, wenn ein bauordnungsrechtliches Verfahren nicht erforder-
lich ist, für ein solches geeignet sein und
die Ermittlung der lichten Maße zwischen den Bauteilen i.S. des Abs. 1
ermöglichen.
Für den alltäglichen Fall, dass die Grundfläche nach einer Bauzeichnung
ermittelt wurde, dann aber abweichend von der Bauzeichnung gebaut
wurde, ist nach § 3 Abs. 4 S. 3 die Grundfläche
durch Ausmessung im fertig gestellten Wohnraum oder
auf Grund einer berichtigten Bauzeichnung neu zu ermitteln.
Anrechnung der Grundflächen
Die früher ausdrücklich in § 44 Abs. 1 Nr. 3 II. BV a.F. angeordnete Nicht-
anrechnung von Flächen unter einem Meter lichter Höhe ist weggefal-
len. Sie ergibt sich laut Begründung aus dem Regelungszusammenhang
des § 4 Nr. 1 WoFlV. Denn wenn nach § 4 Nr. 1 und 2 WoFlV ab zwei
Für die Grundflä-
chen sind die lichten
Maße entscheidend
Anforderungen an
die Bauzeichnung
Grundfläche bei
Abweichung von
der Bauzeichnung
Kleinflächen werden
nicht angerechnet
Beispiele: Was gehört zur Wohnfläche – was nicht?
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Aktuelle Gesetzgebung
Metern Höhe vollständig und zwischen einem und zwei Metern nur zur
Hälfte angerechnet wird, liegt in der Nichterwähnung der Höhe unter
einem Meter ein beredtes Schweigen. Hier dürften allerdings in der Pra-
xis Missverständnisse zu erwarten sein.
Der in § 44 Abs. 2 II. BV a.F. genannte „gedeckte Freisitz“ wurde in § 4
Nr. 4 WoFlV durch den klareren Begriff „Terrasse“ ersetzt.
Für die Wohnungswirtschaft bedeutsam und auch für Mieterhöhungen
relevant ist die Neuregelung über die Anrechnung von Balkonen in § 4 Nr. 4
WoFlV. Denn die Fläche von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terras-
sen ist jetzt im Regelfall mit (nur) einem Viertel anzurechnen. Das frühere
Wahlrecht in § 44 Abs. 2 II. BV a.F. („... bis zur Hälfte ...“) fällt weg.
Hiermit soll dem Umstand Rechnung getragen werden, dass z.B. ein Bal-
kon auf Grund seiner witterungsabhängigen Nutzbarkeit einen deutlich
geringeren Wohnwert hat als etwa ein (unbeheizbarer) Wintergarten,
dessen Grundfläche zur Hälfte angerechnet wird. Gerade bei überdurch-
schnittlich großen Balkonen könnte dies bei hälftiger Anrechnung zu ei-
ner unangemessen großen Gesamtwohnfläche führen (BR-Drucksache
568/03, 26).
Eine Abweichung (also eine Anrechnung von mehr als einem Viertel) ist
nur zulässig, wenn besondere Umstände des Einzelfalls dies rechtferti-
gen; so insbesondere „bei besonders guten Lagen oder aufwendigen
Balkon- oder Terrassengestaltungen..., die zu einem höheren Wohnwert
des Balkons oder der Terrasse führen als im Normalfall...“
Praxishinweis: Es kommt nicht auf den balkonbedingten höheren Wohn-
wert der Wohnung, sondern des Balkons selbst an.
Auch Abweichungen nach unten sind in Ausnahmefällen denkbar, etwa
wenn er „auf Grund seiner Lage nicht oder nur sehr eingeschränkt nutz-
bar ist...“ (z.B. Erdgeschoss oder Hochparterrelage an stark befahrener
Straßenkreuzung). Daher können im selben Hause unter Umständen die
Grundflächen von Balkonen zur Hofseite zur Hälfte anrechenbar sein,
zur Straße aber gegebenenfalls nur zu weniger als einem Viertel. Ent-
scheidend sind die Einzelfallumstände.
Übergangsvorschriften
§ 5 WoFlV bestimmt, dass eine bis zum 31.12.03 gemäß §§ 42 bis 44 II. BV
a.F. erstellte Flächenberechnung verbindlich bleibt. Eine Neuberechnung
wird durch das In-Kraft-Treten der WoFlV nicht erforderlich.
Soweit aber in den in § 5 S. 1 WoFlV genannten Fällen nach dem 31.12.03
bauliche Änderungen an dem (seinerzeit ausgemessenen) Wohnraum
vorgenommen werden, die eine Neuberechnung der Wohnfläche erfor-
derlich machen (etwa ein Anbau), sind die Vorschriften der Wohnflächen-
verordnung anzuwenden. Eine § 5 WoFlV vergleichbare Regelung trifft
nun § 42 II.BV n.F.
So werden Balkone
angerechnet
Abweichungen
können erlaubt sein
Bauliche Änderung
vor 1.1.04: Altes Recht
Bauliche Änderung
ab 1.1.04: Neues Recht
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Mietprozess
Mietprozess
Vertragswidriger Gebrauch: So vermeiden Sie
Fehler bei der Unterlassungsklage des Vermieters
von RiAG a.D. Dr. Herbert Franke, Marl
Mit Hilfe des Unterlassungsanspruchs kann der Vermieter den Mieter zwin-
gen, den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache einzuhalten. Dabei
sind eine Reihe von Voraussetzungen und Formalien zu beachten. Der fol-
gende Beitrag erläutert, wie Sie als Vermieter-Anwalt alles richtig machen.
Der vertragsgemäße Gebrauch soll sichergestellt werden
Der Unterlassungsanspruch des § 541 BGB zielt auf die Erfüllung von
Mieterpflichten ab. Der Mieter ist auch für seine Erfüllungsgehilfen ver-
antwortlich (§ 278 BGB).
Untermieter haften dem Vermieter nicht unmittelbar, ebensowenig Fami-
lienangehörige. Der Unterlassungsanspruch besteht nur gegen Mieter.
Praxishinweis: Daher ist eine Abmahnung (s.u.) stets an den Mieter zu
richten. Dieser muss sich seinerseits an den Untermieter halten.
Die Vorschrift des § 541 verfolgt den Hauptzweck, den Gebrauch durch
den Mieter schon während des laufenden Mietverhältnisses in den ver-
tragsgemäßen Grenzen zu halten. Darüber hinaus soll ein begonnener
vertragswidriger Gebrauch verhindert werden.
Ein Schaden muss nicht drohen (OLG Düsseldorf ZMR 91, 176). Das Miet-
objekt braucht insbesondere nicht gefährdet zu sein.
Vor allem der Mietvertrag regelt, was vertragsgemäß ist
Was vertragsgemäß ist, beurteilt sich nach den Abmachungen im Miet-
vertrag, dem Vertragszweck und der Verkehrssitte (s.u.; BayObLG NJW 84,
496). Der Begriff entspricht demjenigen in §§ 535 und 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1
BGB. Über § 541 BGB kann der Vermieter jeden vertragswidrigen Gebrauch
unterbinden. Es kommt somit nicht auf einen erheblichen oder lang an-
dauernden Fehlgebrauch an. Bereits geringere Vertragswidrigkeiten rei-
chen aus (Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl., Rn. 7).
Hauptanwendungsfälle sind Unterlassungsklagen wegen baulicher Ver-
änderungen durch Mieter (MK 02, 41 und 122; 03, 90), Lärmimmissionen
durch Feste und Partys (MK 02, 167; 03, 38), (verbotenes) Anbringen von
Parabolspiegeln (MK 03, 107), Konkurrenzschutz (MK 02, 19, 69, 97, 154
und 171) sowie (verbotene) Hundehaltung (MK 02, 21 und 136).
In diesen Fällen wird der vertragswidrige Gebrauch überschritten
Ein objektiver Verstoß gegen die vertraglichen Verpflichtungen genügt
(Lammel, a.a.O.). Grund: § 541 BGB beinhaltet nach Wortlaut und Sinn
einen vertraglichen Erfüllungsanspruch. Nichtschuldhaftes Verhalten wird
Anspruch nur
zwischen den
Hauptparteien
Jedes Fehlverhalten
kann unterbunden
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Mietprozess
daher ebenfalls erfasst (RG, Warn. Rspr. 1920 Nr. 75; in RGZ 60, 6, hatte
das RG schon für § 1004 BGB das Erfordernis eines Verschuldens fallen-
gelassen). Auch ein entschuldbarer Irrtum des Mieters über das Ausmaß
seiner rechtlichen Befugnisse ändert daran nichts.
Praxishinweis: Hat der Mieter allerdings einen materiell-rechtlichen An-
spruch gegen den Vermieter, z.B. auf Untervermietung (§ 553 BGB), auf
Änderung des Verwendungszwecks der Wohnung oder auf die Zustim-
mung zu baulichen Veränderungen im Rahmen veränderter wirtschaftli-
cher Umstände, liegt keine Vertragswidrigkeit vor. Der formale Verstoß
gegen die Pflicht zur Einholung der Zustimmung ist unschädlich. Der
Mieter kann im Unterlassungsprozess den Einwand der unzulässigen
Rechtsausübung erheben (OLG Hamburg, RE, NJW 82, 1157).
So muss die erforderliche Abmahnung gefasst werden
Der Unterlassungsanspruch setzt eine Abmahnung voraus. Dabei ist
Folgendes zu berücksichtigen:
Die Abmahnung kommt einer Willenserklärung gleich. Sie muss dem
Mieter zugehen. Eine Klage wäre sonst unbegründet (MüKo/Voelskow,
BGB, 3. Aufl., § 550 Rn. 7). Der Begriff entspricht dem in § 543 Abs. 3 BGB.
Die Abmahnung bedarf keiner Form. Schrift- oder Textform empfeh-
len sich aber aus Beweisgründen.
Die Abmahnung ist nicht – insbesondere nicht formularmäßig – abding-
bar. Sie muss den vertragswidrigen Gebrauch genau bezeichnen und
wenigstens so deutlich in der Darstellung sein, dass der Mieter bei
einer vergeblichen Abmahnung eine Klage einkalkulieren muss.
Eine Frist zur Abhilfe braucht der Vermieter nicht zu setzen. Allerdings
muss dem Mieter eine gewisse Zeit hierfür verbleiben, um z.B. ein
Tier zu entfernen, eine Anlage zu beseitigen etc.
Die Abmahnung muss an alle Mieter adressiert sein und allen Mie-
tern zugehen, unabhängig davon, ob der einzelne Mieter der „Störer“
ist (Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl., Rn. 14). Eine spätere Kla-
ge darf sich aber nicht gegen alle wenden (s.u.).
Absender muss der Vermieter oder ein Bevollmächtigter sein. Legt
Letzterer keine Vollmachtsurkunde vor, kann die Abmahnung nach
§ 174 S. 1 BGB zurückgewiesen werden (OLG Celle WuM 82, 206).
Eine Klage auf Feststellung, dass eine Abmahnung durch den Ver-
mieter unbegründet sei, ist unzulässig (LG Berlin NJW-RR 97, 204).
Es liegt kein selbstständiges Rechtsverhältnis nach § 256 ZPO vor
(Schläger, ZMR 91, 49 unter Hinweis auf eine mögliche Gegendar-
stellung). In der Tat würde ein Mittel, das möglichst unaufwändig
zur Vertragstreue anhalten soll, sich gegen den Vertrag kehren.
Die Zustimmung
des Vermieters kann
entbehrlich sein
Checkliste:
www.iww.de
Abruf-Nr. 032812
Checkliste: Die 7 wichtigsten Merkposten bei der Abmahnung
6Mietrecht kompakt 1 | 2004
Mietprozess
Liegen die Voraussetzungen einer Abmahnung vor, sollte sie wie folgt
gefasst werden
Ihr Vermieter, Herr ..., wohnhaft ..., hat mich mit der Wahrnehmung sei-
ner Interessen beauftragt. Mit Mietvertrag vom ... hat mein Mandant
Ihnen in seinem Haus ...-Str. ... die Erdgeschosswohnung vermietet.
Zwei Ihrer Mitmieter haben berichtet, dass Sie – ohne seine Erlaubnis –
einen Schäferhund halten. Dies ist nach § ... des Mietvertrags nicht statt-
haft: Die Tierhaltung ist ohne die (vorherige) Genehmigung meines Man-
danten nicht zulässig. Sie steht zwar in seinem Ermessen. Dieses übt er
aber so aus, dass eine Hundehaltung nicht gestattet werden kann. Kei-
ner der anderen Mieter hat ein Tier. Im Hause wohnen meist „ältere Herr-
schaften“, die sich durch Ihr Tier belästigt fühlen. Die Mietverträge sind
so gestaltet, dass in der ...-Str. ... eine Tierhaltung, zumindest von größe-
ren Tieren, nicht genehmigt werden kann.
Ich muss Sie daher auffordern, das Tier binnen 4 Wochen zu entfernen.
Darüber hinaus fordere ich Sie auf, künftig die Tierhaltung zu unterlassen.
Wenn Sie dieser Abmahnung nicht nachkommen, werde ich im Weg
der Unterlassungsklage gegen Sie vorgehen. Im Übrigen muss ich Sie
darauf hinweisen, dass im Fall der Weigerung eine schuldhafte Vertrags-
verletzung vorliegen würde, die zu einer Kündigung Veranlassung ge-
ben kann.
(alternativ): Wie mein Mandant berichtet, haben Sie die gesamte Woh-
nung einer jungen Frau überlassen, die offensichtlich ständig dort wohnt.
Ihm wurde auch zugetragen, Sie seien ausgezogen und würden sich prak-
tisch ständig in ... aufhalten. Mein Mandant kann dieser unbefugten
Gebrauchsüberlassung in keinem Fall zustimmen. Ich bitte Sie daher
dringlich, für den Auszug der Frau zu sorgen. Im Übrigen weise ich Sie
darauf hin, dass Sie nach gerichtlicher Praxis keinen Anspruch auf Unter-
vermietung der ganzen Wohnung haben. Sollten Sie die Gebrauchs-
überlassung nicht einstellen, werde ich weisungsgemäß in spätestens
vier Wochen beim AG eine Unterlassungsklage erheben.
(alternativ): Wie der Hausmeister meines Mandanten berichtet, haben
Sie zwei der Räume, die zur Straße hin liegen, an einen Rechtsanwalts-
Kollegen überlassen. Dieser hat bereits ein Hinweisschild an der Haus-
wand befestigt. Nach einem Anruf bei dem Kollegen erklärte mir dieser,
er habe mit Ihnen einen Untermietvertrag abgeschlossen. Eine Dritt-
überlassung hat mein Mandant Ihnen nicht gestattet, schon gar nicht zu
gewerblichen Zwecken. Ich fordere Sie daher auf, das Untermietverhält-
nis sofort zu beenden und den Anwalt zur Räumung zu veranlassen.
Etwaigen Schriftverkehr mit dem Anwalt bitte ich mir vorzulegen. Soll-
ten Sie meinen Aufforderungen nicht nachkommen, müssen Sie mit ei-
ner gerichtlichen Inanspruchnahme auf Unterlassung rechnen.
Musterformulierung: Abmahnung (die 3 Hauptfälle)
Musterformulierung:
Abruf-Nr. 032813
Abmahnung wegen
Tierhaltung
Abmahnung wegen
Untervermietung
(privat)
Abmahnung wegen
Untervermietung
(gewerblich)
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Mietprozess
Diese Besonderheiten der Unterlassungsklage sind zu beachten
Setzt der Mieter trotz Abmahnung seinen vertragswidrigen Gebrauch
fort, kann der Vermieter auf Unterlassung klagen. Er hat – anders als bei
§ 569 Abs. 2 BGB – selbst bei geringen Vertragsverletzungen eine Klage-
befugnis. Wiederholungsgefahr wie bei § 1004 BGB wird nicht verlangt.
Der Vermieter muss – wie bei der Abmahnung – nur gegen den Mieter
vorgehen, um ein fortgesetztes Verhalten Dritter zu unterbinden.
Seine Ansprüche kann der Vermieter sowohl mittels Klage als auch einst-
weiliger Verfügung geltend machen. Die Klage kann eine Abmahnung dar-
stellen (MüKo/Voelskow, 3. Aufl., § 550 BGB a.F., Rn. 9; a.A. Sternel, Miet-
recht, 3. Aufl., II Rn. 649).
Praxishinweis: Dem Mieter bleibt dann aber unbenommen, durch sofor-
tiges Anerkenntnis den Vermieter mit den Prozesskosten nach § 93 ZPO
zu belasten.
Im Übrigen trägt der Mieter die Kosten, wenn er nach der Abmahnung
zunächst das vertragswidrige Verhalten fortsetzt, dies aber nach Klage-
zustellung unterlässt oder die Quelle der Störung beseitigt wird (z.B.: Hund
stirbt, Untermieter zieht aus). Der Vermieter muss dann die Hauptsache
für erledigt erklären.
§ 541 BGB setzt keine Wiederholungsgefahr voraus. Zwischen Ab-
mahnung und Klageerhebung muss ein angemessener Zeitraum liegen;
so braucht ein Mieter z.B. eine gewisse Zeit, um ein Tier anderweitig
unterzubringen.
Bei der einstweiligen Verfügung muss das Prozesshindernis des Verbots
der Vorwegnahme der Hauptsache nicht beachtet werden. Vollendete
Tatsachen werden beim Unterlassungsanspruch durch eine gerichtliche
Entscheidung nicht geschaffen.
Der Prozessantrag des Vermieters muss klar das gewünschte, zu unter-
lassende Verhalten des Mieters bezeichnen. Dies muss mit der Ab-
mahnung deckungsgleich sein. Die Beweislast für den vertragswidrigen
Gebrauch, die Abmahnung und deren Zugang sowie das fortgesetzte
Verhalten trifft den Vermieter.
Praxishinweis: Gebraucht bei mehreren Mietern nur einer die Mietsache
vertragswidrig, kann gemäß § 425 BGBA nur er verklagt werden (Bub/
Treier/Kraemer, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl.,
III A Rn. 1056). Sein Fehlverhalten ist den anderen Mietern nicht zurechen-
bar.
Es kann eine Pflicht des Vermieters zur Klageerhebung bestehen
Eine Pflicht des Vermieters zur Klageerhebung aus §§ 541, 543 Abs. 2
Nr. 2 und 569 Abs. 2 BGB besteht, wenn ein gestörter Dritter (Mitmieter)
dies in sachlich zutreffender Weise vom Vermieter verlangt. Der durch
Lärm, vielstündige Musikausübung etc. betroffene Mieter kann aus dem
Ist Mieter
uneinsichtig, kann
Vermieter klagen
Reguläre Klage
und einstweiliger
Rechtsschutz
Abmahnung und
Klage müssen
identisch sein
8Mietrecht kompakt 1 | 2004
Mietprozess
Gesichtspunkt der Fürsorgepflicht des Vermieters ein Vorgehen dessel-
ben verlangen, damit der eigene Mietbesitz ungestört bleibt.
Zwar ist der eigentliche Störer der Mitmieter, der Mieter kann aber vom
Vermieter die „Beseitigung der Störung“ nach §§ 906, 1004 BGB verlan-
gen (RG JW 1904, 142). Je nach Sachlage verdichtet sich dies auf einen
Anspruch auf Klageerhebung (LG Berlin GE 88, 355).
Die Pflicht zur Abstellung solch störenden Verhaltens besteht nur bei
nachweisbarem und objektivierbarem Fehlverhalten, wie bei bereits
durch Strafurteil festgestellten Körperverletzungen oder Besitz-
entziehung durch den Mitmieter (z.B. Kellerraum; AG Emmendingen
WuM 89, 231).
An das AG ...
Klage
des Vermieters ... – Klägers –, Prozessbevollmächtigter: Rechtsanwalt ...
gegen
den Mieter ... – Beklagten –,
wegen Unterlassung vertragswidrigen Gebrauchs.
Es wird beantragt, dem Beklagten zu untersagen, unter Androhung der
Festsetzung eines der Höhe nach in das Ermessen des Gerichts gestellten
Ordnungsgelds, die Räume (nähere Bezeichnung) in der ...- str. ... in ...
unterzuvermieten.
Begründung:
Zwischen den Parteien besteht über die im Antrag näher bezeichneten
Räume ein Mietvertrag. Der Kläger traf vor seinem Eigentum vor einer
Woche Herrn ..., der ihm mitteilte, er werde in den nächsten 14 Tagen
einen Untermietvertrag mit dem Beklagten abschließen. Der Beklagte
ziehe aus und habe die Einrichtung an ihn verkauft.
Beweis: Zeugnis des ...
Der Beklagte hat, hierauf angesprochen, den Sachverhalt zugegeben. Er
ist der (rechtsirrigen) Meinung, er sei zur Untervermietung berechtigt.
Dies widerspricht der h.M. in der Rechtsprechung (BGH WPM 68, 650;
OLG Hamburg WuM 93, 737; OLG Düsseldorf WuM 93, 399). Der Kläger
hat den Beklagten am ... deswegen abgemahnt.
Beweis: Vorlage des Abmahnschreibens vom ...
Es wird beantragt, das schriftliche Vorverfahren anzuordnen. Für diesen
Fall wird weiter beantragt, im Falle der Nichteinlassung Versäumnis-
urteil zu erlassen.
Rechtsanwalt
Mieter kann Vermieter
gegen Mitmieter
vorgehen lassen ...
... wenn Fehlverhalten
nachweisbar ist.
Musterantrag:
www.iww.de
Abruf-Nr. 032814
Musterantrag: Klage wegen vertragswidrigen Gebrauchs
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Mieterrechte
Mieterrechte
Aufnahme des Lebensgefährten in die
Mietwohnung ist erlaubnispflichtig
von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf
Für die Aufnahme eines Lebensgefährten in eine gemietete Wohnung
bedarf der Mieter der Erlaubnis des Vermieters. Auf die Erteilung der
Erlaubnis hat er im Regelfall einen Anspruch (BGH 5.11.03, VIII ZR 371/
02, n.v., Abruf-Nr. 032611).
Sachverhalt
Die Klägerin bewohnte die von der Beklagten gemietete Wohnung zunächst
allein. Später teilte sie der Beklagten mit, dass sie den S. dort aufnehmen
wolle. Der Aufforderung der Beklagten, Geburtsdatum und frühere An-
schrift des S. mitzuteilen, kam sie nicht nach. In der Folgezeit bildete die
Klägerin mit dem S. eine auf Dauer angelegte Lebensgemeinschaft. Sie
hat die Feststellung begehrt, dass sie berechtigt sei, dem S. den Gebrauch
der Wohnung ohne Erlaubnis der Beklagten zu überlassen. Der BGH hat
in der Revision die Klage als unbegründet abgewiesen.
Entscheidungsgründe/Praxishinweis
Die Frage, ob der Lebensgefährte eines Mieters als „Dritter“ anzusehen
ist, für dessen Aufnahme in die Wohnung die Erlaubnis des Vermieters
erforderlich ist, war bereits nach früherem Recht streitig. Teilweise wurde
vertreten, die Aufnahme gehöre zum persönlichen Lebensbereich des Mie-
ters und sei vom Recht zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung
umfasst (LG Aachen WuM 89, 372; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., II Rn. 238).
Demgegenüber behandelte die h.M. den Lebensgefährten des Mieters als
„Dritten“ i.S. des § 549 BGB a.F., an dessen Stelle inzwischen § 540 BGB
n.F. als Grundsatz- und § 553 BGB n.F. als Spezialvorschrift für die
Wohnungsmiete getreten sind (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 7. Aufl.,
§ 549 BGB Rn. 25). Diese Sichtweise liegt auch der älteren BGH-Recht-
sprechung zu Grunde. Sie ist – ohne zwischen eheähnlicher Lebensge-
meinschaft und „einfacher“ Wohngemeinschaft zu differenzieren – davon
ausgegangen, dass beide Formen des Zusammenlebens unter den
Erlaubnisvorbehalt des § 549 BGB a.F. fallen (BGHZ 92, 213). Der BGH hat
zudem die Beschränkung der Erlaubnisfreiheit auf die Aufnahme von Fa-
milienangehörigen des Mieters gebilligt (NJW 91, 1750). Auch die OLG
gingen überwiegend davon aus, dass die Aufnahme des Lebensgefähr-
ten nicht zum vertragsgemäßen – und erlaubnisfreien – Gebrauch der Woh-
nung zähle (OLG Hamm NJW 82, 2876; OLG Hamburg NJW-RR 88, 1481).
An dieser Rechtsprechung hält der BGH auch nach der Mietrechtsreform
fest: Der Mieter ist ohne die Erlaubnis des Vermieters grundsätzlich nicht
berechtigt, den Gebrauch der Wohnung einem Dritten zu überlassen
(§ 540 Abs. 1 S. 1 BGB). „Dritter“ i.S. des § 540 BGB ist jede Person, die
nicht Partei des Mietvertrags ist. Hiervon ausgenommen sind nach Sinn
www.iww.de
Abruf-Nr. 032611
Meinungsstreit:
Ist Lebensgefährte
„Dritter“ oder nicht?
BGH stellt klar:
Lebensgefährte ist
zwar „Dritter“ ...
10Mietrecht kompakt 1 | 2004
Mieterrechte
und Zweck der Vorschrift die Familie des Mieters wegen ihrer engen, un-
ter dem Schutz von Art. 6 GG stehenden persönlichen Beziehung und
– mit Rücksicht auf ihren nur kurzen Aufenthalt – Besucher des Mieters.
Unter den Erlaubnisvorbehalt des § 540 Abs. 1 S. 1 BGB fällt daher auch
die Aufnahme seines Lebenspartners zum Zweck der Bildung oder Fort-
führung eines auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalts. Dabei spielt
es keine Rolle, ob es sich um hetero- oder homosexuelle Beziehungen
handelt. Hätte der Gesetzgeber – so der BGH – im Rahmen des § 553 BGB
wie in § 563 BGB eine Gleichstellung des Lebensgefährten mit dem Ehe-
gatten oder dem Lebenspartner i.S. des § 1 Abs. 1 LPartG gewollt, hätte es
sich ihm – angesichts der ihm bekannten höchstrichterlichen Rechtspre-
chung – aufgedrängt, eine § 563 Abs. 2 S. 4 BGB entsprechende Bestim-
mung zur Klarstellung auch in § 553 BGB aufzunehmen.
Es macht im übrigen einen Unterschied, ob der gemeinsame Haushalt in
einer vom Mieter zunächst allein genutzten Wohnung erst begründet wer-
den soll oder ob der Partner dort gemeinsam mit dem Mieter seinen eige-
nen Lebensmittelpunkt gehabt hat, den er nun aufgeben müsste. Dass ein
Partner in dieser Lage einen stärkeren Schutz verdient als der, der bisher
nicht am Gebrauch der Wohnung teilgenommen hat, liegt auf der Hand.
Nach § 553 Abs. 1 S. 1 BGB steht dem Mieter, der ein berechtigtes Interes-
se an der Aufnahme des Dritten in seine Wohnung hat, ein Anspruch auf
Erlaubnis gegen den Vermieter zu. Schon bisher war anerkannt, dass für
die Geltendmachung eines berechtigten Interesses die nachvollziehbare
Darlegung vernünftiger Gründe für die Bildung einer Wohngemeinschaft
oder einer ähnlichen Form des Zusammenlebens genügt (BGHZ 92, 218).
Vor dem Hintergrund der gerade in der jüngsten Vergangenheit gewan-
delten sozialen Anschauungen über hetero- oder homosexuelle Lebens-
gemeinschaften und der darauf beruhenden Wertentscheidungen des Miet-
rechtsreformgesetzes lässt der BGH den – nicht näher zu begründenden,
weil auf höchstpersönlichen Motiven beruhenden – Wunsch des Mieters,
eine solche Gemeinschaft zu bilden oder fortzusetzen, in der Regel für die
Darlegung eines berechtigten Interesses an der Aufnahme des Dritten in
die Wohnung ausreichen. Mit dieser Begründung hat der Mieter einen
klagbaren Rechtsanspruch gegen den Vermieter auf Erlaubniserteilung.
Diese kann der Vermieter nur versagen, wenn in der Person des Dritten
ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder
dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet
werden kann (§ 553 Abs. 1 S. 2 BGB). Kein Versagungsgrund sind etwa
die Nationalität des Lebensgefährten oder abweichende Moralan-
schauungen des Vermieters. Da der Lebensgefährte nicht in das Mietver-
hältnis eintritt, sind seine finanziellen Verhältnisse für die Vermieter-
entscheidung ohne Belang (Bamberger/Roth/Ehlert, BGB, § 553 Rn. 11).
Das Maß der Beeinträchtigung des Vermieters ergibt sich stets im Einzel-
fall. Dieser kann erfordern, dass der Mieter Auskunft über Geburtsdatum
und frühere Anschrift des Lebensgefährten erteilen muss. Angesichts des
beschränkten Streitgegenstands der Feststellungsklage brauchte der BGH
dies nicht zu entscheiden.
... Mieter kann aber
Anspruch auf
Erlaubniserteilung
haben
Ablehnung der
Erlaubniserteilung
nur aus wichtigem
Grund zulässig
11Mietrecht kompakt 1 | 2004
Heizkosten
Heizkosten
§ 5 HeizkostenVO: Ausnahmen von der
Pflicht zur Verbrauchserfassung sind zulässig
von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf
Die Verpflichtung nach § 5 HeizkostenVO, Räume mit Thermostatventilen
oder mit Vorrichtungen zur Verbrauchserfassung auszustatten, gilt nicht
für Gebäude, die mit nicht regulierbaren Zentralheizkörpern versehen
sind, bei denen mithin der Ausnahmetatbestand des § 11 Abs. 1 Nr. 1
Buchst. b HeizkostenVO eingreift. Für die Heizanlagen in dem Gebiet
der ehemaligen DDR, die bis 31.12.95 auszustatten waren, gilt nichts
anderes (BGH 8.10.03, VIII ZR 67/03, n.v., Abruf-Nr. 032661).
Sachverhalt
Die Beklagten sind seit 1982 Mieter in einem 1970 von der Klägerin erbau-
ten Wohnblock. Die Heizungen sind nicht mit Geräten ausgestattet, mit
denen der Wärmeverbrauch erfasst werden kann. Die Bewohner können
diesen nicht beeinflussen. Seit 1996 kürzen die Beklagten die jährlich pau-
schal nach der Wohnfläche abgerechneten Heizkosten um 15 Prozent. Das
AG hat der Klage auf Zahlung des aufgelaufenen Rückstands stattgege-
ben. Berufung und zugelassene Revision hatten keinen Erfolg.
Praxishinweis
Die Entscheidung betrifft zahlreiche Mietverhältnisse über Wohnungen in
den neuen Bundesländern, die vor dem 1.1.91 bezugsfertig geworden und
noch mit nicht regulierbaren Zentralheizkörpern ausgestattet sind. Für diese
sind gemäß Anlage I, Kap. V Sachgebiet D, Abschnitt III Nr. 10 Buchst. a
des Einigungsvertrags (EV) die Vorschriften der HeizkostenVO 1989 her-
anzuziehen. Der Gebäudeeigentümer ist danach verpflichtet, den anteili-
gen Verbrauch der Nutzer an Wärme und Warmwasser zu erfassen und
die Räume hierzu mit Thermostatventilen und mit Vorrichtungen zur
Verbrauchserfassung auszustatten (§§ 4, 5 HeizkostenVO). Nach § 6
HeizkostenVO hat er die Kosten der Versorgung mit Wärme und Warm-
wasser verbrauchsabhängig zu verteilen. Unterbleibt dies, greift die Sank-
tion des § 12 Abs. 1 S.1 HeizkostenVO: Der Mieter ist berechtigt, seinen
Anteil an den abgerechneten Kosten pauschal um 15 % zu kürzen.
Der BGH stellt klar, dass § 12 HeizkostenVO dem Nutzer – hier dem Mieter –
das Recht zur Kürzung nur verleiht, wenn der Vermieter entgegen einer
ihm durch die HeizkostenVO auferlegten Verpflichtung nicht verbrauchs-
abhängig abgerechnet hat. Dies war im Streitfall nicht erfüllt. Nach § 11
Abs. 1 Nr. 1 Buchst. b HeizkostenVO ist der Vermieter nicht zu einer
verbrauchsabhängigen Kostenverteilung verpflichtet, wenn die Räume vor
dem 1.7.81 bezugsfertig geworden sind und der Nutzer den Wärme-
verbrauch nicht beeinflussen kann. Für die neuen Bundesländer gilt diese
Bestimmung nach Anlage I, Kap. V Sachgebiet D, Abschnitt III Nr. 10
Buchst. f EV mit der Maßgabe, dass es auf die Bezugsfertigkeit vor dem
1.1.91 ankommt.
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Abruf-Nr. 032661
Wohnung ohne
Erfassungsgeräte:
Mieter kürzten
Heizkosten
Viele Wohnungen
in den neuen
Ländern betroffen
12Mietrecht kompakt 1 | 2004
Heizkosten/Modernisierung
Entgegen der Auffassung der Revision war die Vermieterin nicht zu einer
Nachrüstung verpflichtet. Zwar trifft den Vermieter nach Anlage I, Kap. V
Sachgebiet D, Abschnitt III Nr. 10 Buchst. b EV die Verpflichtung, Räume,
„die vor dem 1.1.91 bezugsfertig geworden sind und in denen die nach
der Verordnung erforderliche Ausstattung zur Verbrauchserfassung noch
nicht vorhanden ist“, bis spätestens 31.12.95 auszustatten. Dies gilt – so
der BGH – aber nicht für Gebäude, die mit nicht regulierbaren Zentral-
heizkörpern versehen sind. Der Ausstattungspflicht der §§ 4 und 5
HeizkostenVO unterfallen nämlich keine Heizkörper, die technisch nicht
mit für sie geeigneten Messgeräten ausgerüstet werden können. Für die
Heizanlagen im Gebiet der ehemaligen DDR gilt nichts anderes.
Sofern keiner der gesetzlichen Ausnahmetatbestände vorliegt (§§ 2, 9b
Abs. 4, 11 HeizkVO), kann der Mieter nach h.M. gemäß § 12 HeizkostenVO
zur Kürzung berechtigt sein (Schmidt-Futterer/Lammel, Mietrecht, 8. Aufl.,
§ 12 HeizkostenVO, Rn. 8 ff.), wenn z.B.
Erfassungsgeräte nicht vorhanden sind,
trotz funktionierender Erfassungsgeräte nicht verbrauchsabhängig
abgerechnet wird,
die Ampullen der Heizkostenverteiler fehlen,
für das Gebäude keine einheitlichen Ampullen verwendet werden oder
nicht alle Heizkörper mit Verdunstungsgeräten ausgestattet sind,
die Erfassungsgeräte während der Verbrauchsperiode defekt waren,
handhabungsbedingte Fehler (Fertigungs-, Installations-, Skallierungs-,
Ablesefehler) vorliegen oder
aus vom Vermieter zu vertretenden Gründen eine Zwischenablesung
bei einem Mieterwechsel unterblieben ist.
Das Kürzungsrecht ist nur auf Einrede des Mieters zu beachten. Eine rück-
wirkende Ausübung nach Ausgleich der Abrechnung kommt nicht in Be-
tracht (Schmidt-Futterer/Lammel, a.a.O., § 12 HeizkostenVO, Rn. 16).
Modernisierung
Bindung des Ersteigerers einer Mietwohnung an
vertragliche Beschränkung von Mieterhöhungen
von Dipl.-Rechtspfleger Peter Mock, Koblenz
Zur Fortgeltung einer wegen öffentlicher Förderung von Modernisierungen
vereinbarten Beschränkung von Mieterhöhungen (BGH 10.9.03, VIII ZR
58/03, Abruf-Nr. 032567).
Sachverhalt
Die Klägerin erwarb in der Zwangsversteigerung ein Wohnhaus durch Zu-
schlagserteilung. Ein Jahr später forderte sie von den Beklagten die Zu-
stimmung zu einer 20-prozentigen Mieterhöhung. Die Beklagten lehnten
dies ab und beriefen sich auf eine ergänzende Anlage zum Mietvertrag, die
mit dem ehemaligen Eigentümer als Vermieter abgeschlossen worden war.
Nachrüstungspflicht
bestand nicht
In diesen Fällen
darf gekürzt werden
Rückwirkende
Kürzung nicht
möglich
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13Mietrecht kompakt 1 | 2004
Modernisierung
Klägerin war durch
den Fördervertrag
nicht gebunden
Übernahme der
Beschränkung
als Folge der
Ersteigerung
LG hat nicht umfas-
send geprüft
Hierin wurde auf Grund einer durch öffentliche Förderung durchgeführ-
te Modernisierungsmaßnahme die Mieterhöhung im Bindungszeitraum
der öffentlichen Förderung beschränkt.
Das Berufungsgericht gab der Klage insoweit statt, als es eine Miet-
erhöhung von monatlich 3,84 Prozent für begründet ansah. Dies ent-
spreche der Vereinbarung, die insoweit eine Mieterhöhung zulasse. Denn
durch den Zuschlag in der Zwangsversteigerung sei die Klägerin wirk-
sam in den Mietvertrag samt Vereinbarung eingetreten. Im übrigen wies
das LG die Klage ab. Der BGH hob das Urteil insoweit auf, als die Klägerin
hierdurch belastet war und verwies die Sache an das LG zurück.
Entscheidungsgründe
§ 571 BGB a.F. ist vorliegend nicht anwendbar. Hiernach tritt der Erwerber
an Stelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums
aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. Die Ver-
pflichtungen aus dem Fördervertrag als Anlage zum Mietvertrag sind durch
die Klägerin jedoch nicht mit übernommen worden. Der Baukostenzu-
schuss ist vielmehr durch den Versteigerungserlös zurückgezahlt worden.
Die Klägerin selbst hat keine öffentlichen Mittel erhalten. Eine Begren-
zung des Mieterhöhungsverlangens ist für sie daher nicht bindend.
Eine Beschränkung der Mieterhöhung ergibt sich aber über §§ 57, 90 ZVG:
Nach § 57 ZVG a.F. hat die Klägerin sowohl den Mietvertrag als auch die
Ergänzungsvereinbarung übernommen. Insofern besteht – wie für den
Voreigentümer – die vertragliche Abmachung auf eine Beschränkung der
Mieterhöhung. In dem Zusammenhang spielt es keine Rolle mehr, ob die
Klägerin Baukosten- oder Aufwendungszuschüsse erhalten hat.
Praxishinweis
Das LG hätte prüfen müssen, welche Folgen sich aus dem Wegfall des
Förderzwecks durch tatsächliche Rückzahlung des Baukostenzuschus-
ses im Wege des Versteigerungserlöses ergeben. Denn der Fördervertrag
sah weder eine Rückzahlung vor, noch wurde der Fall geregelt, dass der
öffentliche Zuschuss vor Ablauf des Bindungszeitraums abgelöst wird.
Wenn allerdings durch die Rückerstattung des Zuschusses die öffent-
lich-rechtliche Bindung an den Fördervertrag entfällt, könnte dies zur
Konsequenz haben, dass die Begrenzung der Mieterhöhung – auf die
der Fördervertrag verweist – damit beendet ist.
Dies hätte wiederum zur Folge, dass die in § 3 Abs. 1 S. 3 bis 7 MHG a.F.
vorgesehene Beschränkung der an sich zulässigen Mieterhöhung nicht
greifen würde. Dafür könnte der Wortlaut der Vereinbarung sprechen. Denn
es ist nicht auszuschließen, dass die eingeschränkte Zulässigkeit von Miet-
erhöhungen nur gelten soll, wenn der (ehemalige) Vermieter auf Grund
des Fördervertrags an die besonderen Vorschriften der §§ 2, 3 MHG a.F.
über die Berücksichtigung öffentlicher Zuschüsse gebunden ist. In ver-
gleichbaren Fällen müssen Anwälte ihre Mandanten auf diese Sachlage
hinweisen.
14Mietrecht kompakt 1 | 2004
Maklerprovision
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Abruf-Nr. 032559
Provisionsanspruch
hat zwei Vorausset-
zungen
Keine Chance für
Umgehungs-
geschäfte
Maklerprovision
Provisionsanspruch des Wohnungsvermittlers
von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf
Der als Wohnungsvermittler tätigen juristischen Person steht nach § 2
Abs. 2 S.1. Nr. 3 S. 2 WoVermittG kein Anspruch auf die Vermittlungs-
provision zu, wenn eine an ihr rechtlich oder wirtschaftlich beteiligte
(natürliche oder juristische) Person Eigentümerin (im Rechtssinne) der
vermittelten Wohnung ist. Auf „wirtschaftliches Eigentum“ kommt es
nicht an (BGH 23.10.03, III ZR 41/03, n.v., Abruf-Nr. 032559).
Sachverhalt
Die beklagte Immobilienmaklerin, eine GmbH, wies dem Kläger die Ge-
legenheit zur Anmietung einer Wohnung nach. Diese mietete dessen
Tochter an. Der Kläger zahlte an die Beklagte eine „Maklergebühr“ in
Höhe von 2.760,80 DM zzgl. Umsatzsteuer.
Später stellte sich heraus, dass die Wohnung zur Zeit des Nachweises
im Eigentum der geschäftsführenden Gesellschafterin der Beklagten
stand. Diese hatte das Hausgrundstück zwar zuvor verkauft. Die Um-
schreibung des Grundbuchs erfolgte aber erst nach der Vermietung. Die
Klage auf Rückzahlung der Maklerprovision war in drei Instanzen erfolg-
reich.
Praxishinweis
Ein Anspruch auf Entgelt für die Vermittlung oder den Nachweis der
Gelegenheit zum Abschluss von Mietverträgen über Wohnräume steht
dem Wohnungsvermittler nach § 2 Abs. 1 WoVermittG nur zu, wenn
infolge seiner Vermittlung oder seines Nachweises ein Mietvertrag
zustande kommt und
kein Versagungsgrund nach § 2 Abs. 2 und 3 (Abs. 3 betrifft Mietver-
träge über preisgebundene Wohnungen) WoVermittG vorliegt.
§ 2 Abs. 2 WoVermittG soll verhindern, dass Wohnungsvermittler Ent-
gelte fordern, obwohl eine echte Vermittlungstätigkeit nicht vorliegt.
Einen solchen Fall hat der Gesetzgeber darin gesehen, dass ein Miet-
verhältnis über dieselben Wohnräume lediglich fortgesetzt, verlängert
oder erneuert wird oder Mietverträge über Wohnräume, deren Eigen-
tümer oder Vermieter der Wohnungseigentümer war, abgeschlossen
werden.
Mit seiner verbraucherfreundlichen Entscheidung erteilt der BGH jegli-
chen Versuchen der Praxis unter Umgehung des WoVermittG für die
Vermittlung eigener Wohnungen durch eine hierfür gegründete Immo-
bilien-GmbH, an der die Eigentümer rechtlich oder wirtschaftlich betei-
ligt sind, Provisionen zu kassieren, eine deutliche Absage.
15Mietrecht kompakt 1 | 2004
Maklerprovision
Jede rechtliche
oder wirtschaftliche
Beteiligung lässt
Anspruch entfallen
Folge: Rückzahlung
nebst Zinsen
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Der BGH stellt klar, dass es nach dem unmissverständlichen Wortlaut
des § 2 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 S. 2 Fall 1 WoVermittG allein auf das (rechtliche)
Eigentum der (natürlichen oder juristischen) Person ankommt, die an
der als Wohnungsvermittler tätigen juristischen Person „rechtlich oder
wirtschaftlich“ beteiligt ist. Dies gilt auch, wenn – wie im vorliegenden
Fall – die Wohnung im Zeitpunkt der Vermittlung bereits verkauft wor-
den war, eine Eigentumsumschreibung auf den Käufer aber noch nicht
erfolgt ist.
Allein diese Auslegung entspricht dem Zweck des Gesetzes, Umgehun-
gen des Provisionsausschlusses nach § 2 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 WoVermittG
zum Schutz des Wohnungssuchenden zu verhindern. Wohnungsvermittler
sollen ein Entgelt für die Vermittlung von Mietwohnungen, deren Eigen-
tümer sie sind, auch nicht durch Einschaltung juristischer Personen erlan-
gen (BT-Drucksache 6/1549, 30).
In Bezug auf die Eigentümerstellung des Wohnungsvermittlers wird der
Mieter vor Umgehungen des Provisionsausschlusses aber nur wirksam
geschützt, wenn die – ohne Schwierigkeiten aus dem Grundbuch ersicht-
liche – Rechtslage maßgebend ist. Denn die internen Verhältnisse zwi-
schen dem Wohnungseigentümer und einem Käufer sind für ihn in der
Regel nicht durchschaubar.
Da die Immobilien-GmbH die geleistete Provision im Streitfall danach ohne
rechtlichen Grund erlangte, war sie gemäß § 5 Abs. 1 S. 1 WoVermittG
i.V.m. § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB zu deren Rückzahlung nebst Zinsen
verpflichtet.
Die Entscheidung steht im Kontext mit dem Urteil des Senats vom 2.10.03
(III ZR 5/03, GE 03, 1487, Abruf-Nr. 032369). Danach verliert der Wohnungs-
vermittler den Provisionsanspruch nach § 2 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 Alt. 2
WoVermittG in der Regel auch, wenn nicht er selbst, sondern sein Gehilfe
die vermittelte Wohnung verwaltete.
Nach dem dort zu Grunde liegenden Sachverhalt erstreckten sich die
von dem Gehilfen ausgeübten Tätigkeiten über einen längeren Zeit-
raum und hatten einen solchen Umfang, dass weder von einer makler-
typischen Serviceleistung (LG Paderborn NJW-RR 00, 1611; LG Hamburg
NJW-RR 01, 876) noch von einer gelegentlich ausgeführten Gefällig-
keit (Baader/Gehle, WoVermittG 1993, § 2 Rn. 64) gesprochen werden
konnte.
Während dem normalen Wohnungsverwalter nach § 2 Abs. 2 S. 1 Nr. 2
WoVermittG kein Provisionsanspruch zusteht, wird der WEG-Verwalter
von dieser Bestimmung nicht erfasst. Ihm steht daher ein Provisionsan-
spruch zu, wenn er dem Mieter eine Wohnung in der Wohnungs-
eigentumsanlage nachweist oder vermittelt. Eine Ausnahme besteht
allerdings, wenn er zugleich deren Sondereigentumsverwalter ist
(Slomian, MK 03, 87).
16Mietrecht kompakt 1 | 2004
Betriebskosten
Betriebskosten
Neue BetrKV: Die Zusammenfassung
mehrerer Gebäude zu einer Wirtschaftseinheit
von RA Frank-Georg Pfeifer, Düsseldorf
Mit der neuen BetrKV wurde der Begriff der „Wirtschaftseinheit“ gestri-
chen (Pfeifer, MK 03, 183). Die Zusammenfassung mehrerer Gebäude in
der Betriebskostenabrechnung für preisfreien Wohnraum, die auch von
der Rechtsprechung gebilligt wurde, ist gleichwohl weiterhin möglich.
Die Entscheidung des OLG Koblenz muss beachtet werden
Das OLG Koblenz hat unbedingt zu beachtende Voraussetzungen für die
Zusammenfassung entwickelt (GE 90, 605):
Die Gebäude müssen einheitlich verwaltet werden.
Sie müssen in einem unmittelbaren örtlichen Zusammenhang stehen.
Es genügt, dass sie ein zusammenhängendes Bau- und Wohngebiet
bilden. Eine unmittelbare Nachbarschaft ist nicht erforderlich.
Zwischen den einzelnen Gebäuden dürfen keine wesentlichen Unter-
schiede im Wohnwert bestehen. Für sie müssen die selben Kriterien
gelten: Sie müssen nach dem selben bautechnischen Stand errichtet
worden sein und dieselbe Bauweise und Ausstattung aufweisen.
Darüber hinaus müssen sie der gleichartigen Nutzung dienen und die-
selbe Nutzungsart haben. Dazu gehört, dass die Gebäude und die sich
in ihnen befindenden Wohnungen vergleichbare Zuschnitte besitzen.
Die Zusammenfassung sollte stets vertraglich geregelt sein
In § 1 Abs. 1 BetrKV wurde nun der Begriff „Wirtschaftseinheit“ durch
„Gebäude“ ersetzt. Dies soll zwar keinen Einfluss auf die Bildung von Ab-
rechnungseinheiten haben (BR-Drucksache 568/03, 28), der Wortlaut ist
dennoch missverständlich. Es empfiehlt sich daher, die Zusammenfas-
sung von mehreren Gebäuden zu den o.g. Zwecken vertraglich zu regeln.
Die folgende Musterformulierung geht im letzten Satz bei der Einbeziehung
der Zumutbarkeit nach § 308 Nr. 4 BGB über die Anforderungen des OLG
Koblenz (a.a.O.) hinaus. Grund: Die Formulierung soll nicht nur die
Zusammenrechnung von Anfang an, sondern darüber hinaus auch spä-
ter, unter Umständen nach Jahren, ermöglichen.
Der Vermieter ist berechtigt, bei der Abrechnung der Betriebskosten – auch
nachträglich – mehrere Gebäude zu einer Wirtschafts- bzw. Verwaltungs-
einheit zusammenzufassen und aus den Gesamtbeträgen – nach Maßgabe
der mietvertraglichen Vereinbarungen – den auf den einzelnen Mieter ent-
fallenden Anteil zu errechnen. Er muss dabei die Grundsätze des billigen
Ermessens und der Zumutbarkeit (§§ 315 und 308 Nr. 4 BGB) beachten.
Grundsätze der
Zusammenfassung
Missverständlicher
Gesetzeswortlaut
Musterformulierung
für alle Fälle
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Musterformulierung: Einheitliche Abrechnung von Gebäuden
17Mietrecht kompakt 1 | 2004
Leserforum
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(02596/92280)
Am besten alle
Eigentümer
aufführen ...
... oder auf
Eigentümerliste
Bezug nehmen
Leserforum
WEG: Müssen alle Eigentümer in einer
Klage- oder Antragsschrift genannt werden?
Wenn eine Wohnungseigentümergemeinschaft selbst Ansprüche geltend
macht oder von einem oder mehreren Dritten in Anspruch genommen
wird, stellt sich die Frage, ob alle Eigentümer in der Klage- oder Antrags-
schrift genannt werden müssen. Wenn dies so ist, stellt sich die weitere
Frage, ob auf eine Eigentümerliste Bezug genommen werden kann. Die-
se Probleme wurden in letzter Zeit vermehrt der Redaktion geschildert.
Erfordernis der Nennung aller Wohnungseigentümer ist umstritten
Die Eigentümergemeinschaft selbst ist keine eigene Rechtspersönlichkeit.
Sie kann als solche weder selbst klagen noch verklagt werden (BGH NJW
93, 2943; BayObLG NJW-RR 02, 445; BayObLG ZMR 01, 363).
Praxishinweis: Es ist aber nicht ausgeschlossen, die Eigentümergemein-
schaft als GbR anzusehen und künftig mit der neueren Rechtsprechung
des BGH zur GbR (NJW 01, 1056; vgl. Kandelhard, MK 02, 56; „Vollstre-
ckung effektiv“ 02, 20, mit Musterantrag) als Rechtspersönlichkeit zu qualifi-
zieren (dagegen aber BayObLG NJW-RR 02, 445). Allerdings liegt hierzu
noch keine Entscheidung des BGH vor, so dass es nicht dem Grundsatz
des „sichersten Wegs“ entsprechen dürfte, darauf abzustellen.
Es stellt sich damit die Frage, ob die einzelnen Eigentümer als die tat-
sächlichen Parteien durch den Verweis auf die näher bezeichnete „Woh-
nungseigentümergemeinschaft ..., vertreten durch den Verwalter ...“ hin-
reichend bestimmt bezeichnet sind. Diese Frage ist umstritten.
Einerseits wird dies als ausreichend erachtet (LG Hannover MDR 86,
59; OLG Celle 9.3.83, 6 U 61/81; 28.7.83, 14 U 243/84).
Andererseits wird verlangt, dass alle Eigentümer „im Titel“ – und da-
mit auch in Antragsschrift oder Klage – genannt sein müssen (LG Frank-
furt MDR 86, 766; BayObLG MDR 85, 142; OLG Köln OLGR 02, 215).
Praxishinweis: Bei fristgebundenen Klagen und Anträgen folgt der Klä-
ger nur dem Grundsatz des „sichersten Wegs“, wenn er dafür Sorge
trägt, dass alle Eigentümer einer Eigentümergemeinschaft in der An-
tragsschrift oder Klage tatsächlich aufgeführt sind.
Bezugnahme auf Eigentümerliste ist ebenfalls umstritten
Bei der zuletzt genannten Auffassung ist allerdings umstritten, ob die
Bezugnahme auf eine Eigentümerliste ausreicht, um die Eigentümer im
o.g. Sinne aufzuführen oder ob diese im Rubrum selbst aufzuführen sind.
Dies kann zu einem erheblichen Erfassungsaufwand mit den damit ver-
bundenen Zeit- und Kostennachteilen bei dem Bevollmächtigten führen.
Der BGH lässt die Bezugnahme daher ausreichen:
18Mietrecht kompakt 1 | 2004
Leserforum
Der BGH (NJW 93, 2943) hat hierzu ausgeführt, dass es zur Bezeich-
nung der Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft und damit der rich-
tigen Aktiv- oder Passivberechtigten ausreicht, wenn eine Eigentümer-
liste beigefügt ist. Auf diese Rechtsprechung können sich Kläger oder
Beklagte, Antragsteller und -gegner also stets berufen.
Das OLG Köln (OLGR 02, 215) geht sogar davon aus, dass die pau-
schale Bezeichnung der „Wohnungseigentümergemeinschaft vertre-
ten durch den Verwalter“ für die Zustellung ausreicht. Das Gericht
verlangt nur, dass die Eigentümerliste dann im Verfahren nachgereicht
wird.
Dies verneint das BayObLG (MDR 85, 142), wegen der damit verbun-
denen Unsicherheiten für die Feststellung, wem gegenüber Rechts-
folgen ausgelöst worden sind (a.A. allerdings BayObLG ZMR 01, 363).
Praxishinweis: Allerdings muss auch bei Anwendung der BGH-Recht-
sprechung beachtet werden, dass spätere Eigentümerwechsel zunächst
keinen Parteiwechsel begründen, so dass hieraus jeweils die prozessualen
Konsequenzen gezogen werden müssen. Andererseits muss die Verbin-
dung des Rubrums zur Eigentümerliste hergestellt werden.
„... der Wohnungseigentümergemeinschaft … (z.B. Kornfelderalle 5-9) be-
stehend aus den in der als Anlage 1 beigefügten Eigentümerliste vom ...
aufgeführten Eigentümern, vertreten durch den … als Verwalter, …“.
Die Eigentümerliste selbst existiert beim Grundbuchamt und kann dort
als Abschrift erlangt werden(§§ 12, 12a GBO). Beachtet werden muss, dass
die Liste alle Eigentümer zu dem nach materiellem oder prozessualem
Recht entscheidenden Zeitpunkt bezeichnen muss und dazu nicht nur den
Namen, sondern auch die Anschrift der Eigentümer ausweist.
Vollstreckungstitel besonders sorgsam prüfen
Gerade in der Zwangsvollstreckung können sich Probleme bei einer un-
zureichenden Parteibezeichnung zeigen. Insoweit sollte sorgsam darauf
geachtet werden, dass auch im Titel und der vollstreckbaren Ausferti-
gung der Bezug zwischen der Bezeichnung der Eigentümergemeinschaft,
vertreten durch den Verwalter, und der Eigentümerliste hergestellt ist.
Praxishinweis: Die Eigentümerliste muss auch Teil des Vollstreckungstitels
geworden sein. Anderenfalls sollte eine Berichtigung des Urteils wegen
einer offensichtlichen Unrichtigkeit nach § 319 ZPO beantragt werden.
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§ 319 ZPO – mit Musterformulierungen – finden Sie in einer der nächsten
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Wichtig: Der Titel
muss den Bezug
zur Eigentümerliste
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Kennwort im Januar: Besitz
Aktuelle Gesetzgebung
Die neue Wohnflächenverordnung Seite 1
Mietprozess
Vertragswidriger Gebrauch: So vermeiden Sie Fehler
bei der Unterlassungsklage des Vermieters Seite 4
Mieterrechte
Aufnahme des Lebensgefährten in die
Mietwohnung ist erlaubnispflichtig (BGH) Seite 9
Heizkosten
§ 5 HeizkostenVO: Ausnahmen von der
Pflicht zur Verbrauchserfassung sind zulässig (BGH) Seite 11
Modernisierung
Bindung des Ersteigerers einer Mietwohnung an
vertragliche Beschränkung von Mieterhöhungen (BGH) Seite 12
Maklerprovision
Provisionsanspruch des Wohnungsvermittlers (BGH) Seite 14
Betriebskosten
Neue BetrKV: Die Zusammenfassung
mehrerer Gebäude zu einer Wirtschaftseinheit Seite 16
Leserforum
WEG: Müssen alle Eigentümer in einer
Klage- oder Antragsschrift genannt werden? Seite 17
1 | Januar 2004
S. 1 - 18
20Mietrecht kompakt 1 | 2004
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Innenteil: Erhöhung der Leseleichtigkeit
Im Innenteil ist Farbe das belebende Element. Die Leseleichtigkeit wird
gesteigert, Wichtiges zielführend hervorgehoben:
■ Schmalere Spalten erleichtern das Lesen. Zudem werden Überschrif-
ten und Tabellen farblich hervorgehoben.
■ Die neue Randspalte bietet einen besonderen Nutzen. Hier werden die
tragenden Gedanken der Absätze prägnant zusammengefasst. Sie er-
kennen sofort, worum es geht.
■ Die neuen Symbole verweisen Sie auf zusätzliche Angebote:
So steht z.B. der jedem Computer-Nutzer bekannte
„Klammeraffe“ (das @-Zeichen) für ergänzenden
Nutzwert und Service im Internet. Ein „Doppelpfeil“ verrät Ihnen, wie
Sie weiterführende Beiträge kostenlos bei der Redaktion anfordern kön-
nen, eine dreiköpfige Gruppe weist Ihnen den Weg zu unserem Seminar-
angebot.
Der Preis ist der „Alte“
Neben der Neugestaltung bieten wir Ihnen ab der Januar-Ausgabe auch
mehr redaktionellen Inhalt. Das Schöne für Sie: Für all diese Verbesse-
rungen zahlen Sie keinen Cent mehr.
Mit freundlichen Grüßen
Günter Leißing
Chefredakteur