Curs 2004-2005Llicenciatura en Dret Dret Immobiliari (11811) Tema 1. Els fonaments del sistema1.1.  Tràfic immobiliari i seguretat jurídica: anàlisi econòmica.1.2.  Publicitat registral.1.3.  Registre de la propietat.1.4.  Dret immobiliari registral.1.5.  Principis hipotecaris.  Tema 2. Les peces del mecanisme2.1.  La finca.2.2.  El titular.2.3.  El document.2.4.  El dret inscribible.2.5.  L’assentament registral.2.6.  La publicitat: notes simples i certificacions. Tema 3. El procediment registral3.1.  Rogació.3.2.  Legalitat: qualificació registral.3.3.  <![endif]>Especialitat.3.4. Tracte successiu. Tema 4. Els efectes del sistema4.1.  Principi d’inscripció.4.2.  Prioritat.4.3.  Legitimació.4.4.  Inoponibilitat.4.5.  Fe pública registral. Tema 5. La hipoteca5.1.  Concepte i caràcters.5.2.  Elements personals.5.3.  Elements reals.5.4.  Elements formals.5.5.  Transmissió de finca hipotecada.5.6.  Cessió de crèdit hipotecari.5.7.  Subrogació.5.8.  Execució de la hipoteca.5.9.  Extinció.5.10. Qüestions diverses. Tema 6. L’anotació preventiva d’embargament6.1.  Concepte.6.2.  <![endif]>Discussió sobre la seva naturalesa jurídica.6.3.  <![endif]>Procediment.6.4.  Efectes.6.5.   Altres anotacions.Tema 7. Qüestions finals7.1.  Propietat horitzontal.7.2.  Condició resolutòria.7.3.  Opció de compra.7.4.  Arrendaments.7.5.  Cessió de finca per obra futura.7.6.  Medi ambient.7.7.  Noves tecnologies.    

 20-07-2004 © Universitat Pompeu Fabra

DERECHO INMOBILIARIO

Profesor: Jesús Santos Jesús.santos upf.eduEstructura asignatura: de 2:30 horas, la última media hora se dedicarán en clases prácticas (voluntaria, con efectos en la nota final)

Legislación: Ley Hipotecaria y de registro mercantil

Prácticas: cada miércoles se dará el caso práctico. La segunda práctica es un comentario y sólo habrá 2 prácticas (en Octubre y en Noviembre). Luego habrá una práctica de “campo” (visita al Registro de la Propiedad). Hay una posible práctica si hay voluntarios para hacer una práctica de discusión: se da un supuesto real que admite 2 interpretaciones y cada grupo de alumnos defiende una interpretación determinada.

Examen: parte teórica y parte práctica. La parte práctica corresponde al 20% de la nota final, y se excluye si se considera que se tiene un buen nivel práctico. En cuanto a la parte teórica, son 4 preguntas, que no tienen que coincidir con los epígrafes del programa.

TEMA 1- LOS FUNDAMENTOS DEL SISTEMA.

1. Tráfico inmobiliario y seguridad jurídica: análisis económico.

Para comprender el derecho inmobiliario, hay que tener en cuenta 2 conceptos clave:

1- SEGURIDAD JURÍDICA en el tráfico inmobiliario: se define por sus características principales, que son la CERTEZA, y la CONFIANZA. Es la estructura formativa que produce al ciudadano de una parte certeza (ausencia de duda) acerca de la titularizad de los derechos y de las cargas que gravan los derechos y de otra, confianza (ausencia de temor) en que esos derechos son tal y como se los presentan.Se ha construido en lucha de dos tendencias contrapuestas, que es lo que se conoce como:

estática de derecho: principio según el cual nadie puede ser privado de un derecho sin su consentimiento. Se dice que es igual a la seguridad en la tenencia del derecho. Tendencia tradicionalmente característica del derecho romano que se plasma en el principio de “nemo dat quad non habet” (nadie da lo que no tiene)

dinámica de derecho: seguridad en las acciones. Principio por el cual nadie puede ser privado de su adquisición por causas que no conocía ni podía conocer. Ejemplo: reloj de pulsera de Díez Picazo> la estática del derecho es la seguridad del propietario del reloj a que nadie le quite su reloj. Si alguien lo roba y luego otro lo compra sin saber que el reloj es robado, eso sería la dinámica del derecho: al segundo comprador nadie le quitaría el reloj porque el reloj fuese robado (causa que ni conocía ni podía conocer en el momento de su adquisición)

HIPÓTESIS DE REPELENCIA (Víctor Ehremberg, que introdujo el concepto de seguridad jurídica): el derecho inmobiliario es un conjunto de normas que tratan de dar seguridad a la adquisición de bienes inmuebles.

El derecho inmobiliario da seguridad a las transmisiones y ambas tendencias tienen su reflejo en nuestro sistema registral. Cuando vamos a comprobar quién es el dueño del piso que queremos comprar, nos topamos con la dimensión jurídica del derecho a la seguridad en la adquisición acudiendo al Registro de la Propiedad ( dinámica del derecho) También seguridad en la tenencia del derecho al llevar nuestro piso ya comprado a inscribirlo al registro de la propiedad. (Estática del derecho)

Ejemplo: caso de piso> ¿Cómo sabemos que el vendedor es propietario del piso? Yendo al Registro de la Propiedad, institución jurídica que da seguridad jurídica al ciudadano> Seguridad jurídica en la adquisición. Si compro conforme a la información que me da dado el registro, tengo derecho de protección de mi adquisición (aspecto dinámico de seguridad jurídica). Después del registro esta adquisición en el registro de la propiedad para proteger el propio derecho (aspecto estático de seguridad jurídica).

Según José Manuel García García, el “Registro de la Propiedad protege el derecho en la calma del asiento registral”. O sea, que la perfecta seguridad jurídica se acaba con la inscripción registral.

ANÁLISIS ECONÓMICO DEL DERECHO: el análisis económico del derecho significa encontrar una solución al conflicto jurídico de tendencias desde un planteamiento económico. Ellos parten de la premisa de que los recursos son insuficientes. Teniendo en cuenta esto, para conseguir la EFICIENCIA es necesario la MAXIMIZACIÓN de BENEFICIOS y MINIMIZACIÓN de COSTES de TRANSACCIÓN. El sistema registral consigue minimizar los costes de transacción, haciendo el mercando eficiente. Esto es la posición de la “Escuela Económica de Chicago”, y se introdujo en España mediante algunos economistas. El Análisis Económico del derecho aplicado a los bienes inmuebles, tiene sentido, y ello es así gracias al sistema registral que da seguridad tanto al que adquiere como al que tiene.

2- Publicidad registral.

A) PLANTEAMIENTO Y REFERENCIA HISTÓRICA.

La publicidad es el conjunto de medios que se emplean para divulgar o extender la existencia de hechos.Teniendo en cuenta esto, podemos decir que la PUBLICIDAD REGISTRAL es un conjunto de medios que permiten conocer o poder conocer los negocios entre particulares. Esta publicidad es muy importante cuando se trata de bienes inmuebles porque una buena publicidad da seguridad jurídica, lo que dará una gran afluencia de capitales.

El sistema registral ha ido evolucionando a lo largo de los siglos: En el derecho romano, la regla general es que no había publicidad, aunque existían

unas excepciones: la “mancipatio” y la “in iure cessio”, que eran formas de publicidad simbólicas. Estas formas fueron sustituidas posteriormente por la traditio, que negaba la publicidad.

En el derecho germánico, sí que existió publicidad, casi desde el primer momento en Gewere y Aufflassumg y más tarde, en el siglo VII, ya hay inscripción registral en iglesias y monasterios hasta que finalmente se instaura en ayuntamientos y tribunales.

El derecho español carece de antecedentes de inscripción registral hasta la época de la reconquista en que se lleva a cabo un intento fallido de regular el registro mediante la real pragmática de 1539. Posteriormente, en la pragmática de 1768 se creaba los oficios o contadurías de hipotecas (verdadero precedente del actual registro de la propiedad).Aunque la ley de 1768 tubo mas éxito que la de 1539, seguía teniendo algunos problemas. Con estos precedentes, el 8 de febrero de 1861 se crea la LEY HIPOTECARIA que aún está vigente (aunque refundida en 1946). Fue la primera ley codificada, dentro del proceso de la codificación.

B) CONCEPTO ESTRICTO DE PUBLICIDAD: la exteriorización continuada de situaciones jurídicas de transcendencia real para producir cognoscibilidad general erga omnes y con ciertos efectos jurídicos sustantivos sobre la situación publicada (concepto de JOSÉ MANUEL GARCÍA GARCÍA)

Manuel García García, por tanto, establece que la publicidad registral ha de cumplir ciertos REQUISITOS:

1- Exteriorización: la publicidad registral impide que existan cargas sobre las fincas y que éstas puedan afectar a terceros.

2- Continuada: no esporádica ni intermitente. 3- Manifestación En Los Asientos Registrales4- Organizada: a través de unos libros, con una estructura determinada, en virtud de

unos documentos, en un lugar concreto (Registro)5- Va a contemplar circunstancias jurídicas sobre bienes inmuebles (excepciones

de algun derecho de la propiedad, esencialmente de derechos reales)6- Finalidad: producir cognoscibilidad general erga omnes. Esto no significa el

conocimiento efectivo, sino la posibilidad de acudir al registro para adquirir el conocimiento

7- Tiene ciertos efectos jurídicos sobre la situación publicada. Esta es la regla general!! La inscripción produce una serie de efectos jurídicos (no los mismos, sino que varían en función del país de que se trate)

C) FINES:* Persigue la seguridad jurídica (en sus dos vertientes: tanto estática como jurídica)* Fomento del crédito territorial (crédito que se genera a consecuencia de hipotecar el inmueble* Fomento del crédito personal (el banco puede, en función de los inmuebles de una persona y su efectiva comprobación en el registro, conceder créditos de carácter personal a esta persona, sin necesidad de hipoteca).* Evitar la usura y el fraude* Función preventiva de conflictos* Agilidad en la contratación

1.3. Registro de la propiedad.

Roca Sastre dice que el registro público se puede entender desde tres puntos de vista:

1 - Oficina: Local físico donde está ubicado el registro. En la oficina están ubicados los tomos y es donde se suministra la publicidad registral. Su organización se basa en unos criterios de competencia territorial. Esto quiere decir que tiene que haber la inscripción en el registro donde se haya la finca, que está determinado por la demarcación registral. La organización del registro corresponde al registrador que lo gestiona como profesional del derecho, es decir, con plena libertad y como si fuese un autentico empresario. (art 1.2 LH. art 275 LH y arts 1 a 3 RH).

2 - Conjunto de libros: Reunión ordenada de libros oficiales, numerados y legalizados donde se extienden los asientos registrales. Hay varios tipos de libros: libro diario, libro de inscripciones etc. (arts 1.3 LH y 362 y ss RH)

3 - Institución jurídica: Inscripción destinada a contener la publicidad oficial sobre el estado de los bienes inmuebles. Definición de AP (art 1.1 LH y 605 CC):

Artículo 1. El Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles.Las expresadas inscripciones o anotaciones se harán en el Registro en cuya circunscripción territorial radiquen los inmuebles.Los asientos del Registro practicados en los libros que se determinan en los artículos 238 y siguientes, en cuanto se refieran a los derechos inscribibles, están bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en esta Ley.

Critica: el presente artículo sólo se refiere al asiento de anotación y al de inscripción y no a las notas marginales ni a las cancelaciones.

La mayoría de la doctrina opina que el Registro de la Propiedad es un registro de títulos en sentido material (causas de adquisición, modificación y extinción del derecho), no en sentido formal.

En cambio frente a ello ha habido otros autores, como Hermida Linares, que dicen que es un registro de derechos reales. Lo que publica el registro es el contenido, alcance y titularidad del derecho surgido como consecuencia del titulo.

José Luis Lacruz, como posición intermedia, dice que al registro publico llegan títulos en sentido formal: se inscriben actos o contratos de adquisición modificación o extinción de derechos reales que es lo mismo que concebirlo como un titulo en sentido material, y se publican derechos (titularidad real inmobiliaria).

E RP tiene por objeto la inscripción de actos o contratos relativos al dominio y demás derechos reales.

Al RP no pueden llegar bienes muebles o derechos de naturaleza personal (art 2LH y 7 9 RH) aunque hay excepciones como los arrendamientos en alguna circunstancia (art 2.5. LH) y la opción de compra (art 14 RH).

1.4.  Derecho inmobiliario registral.

Es una de las ramas más modernas del derecho privado, se enmarca dentro del derecho civil y del derecho de las cosas. Se habla de derecho inmobiliario, de derecho registral y de derecho inmobiliario registral (DIR).

A) Definición:

Es aquella parte del derecho civil que regula los derechos reales sobre inmuebles

Roca Sastre: “aquella parte del derecho civil que regula la constatación en el registro de la propiedad de la constitución, reconocimiento, declaración, transmisión, modificación y extinción de los derechos reales sobre fincas y los efectos de dicha registracion, así como la expresión y efectos de las garantías estrictamente registrales.

Don Jerónimo González: “el conjunto de normas que regulan los derechos reales inscribibles, determinan los efectos que las acciones personales adquieren contra tercero por la anotación y fijan el especial alcance de las prohibiciones de disponer”.

José Manuel García García: “conjunto de normas y principios que tratan de la publicidad de situaciones jurídicas de trascendencia real a través del registro de la propiedad”.

B) Encuadramiento Sistemático:

Aunque algunos dicen que es un derecho autónomo, según la opinión del profesor, pertenece al derecho civil, concretamente al derecho de las cosas, pero hay muchas normas de derecho procesal, mercantil y que también tienen influencia sobre el derecho inmobiliario registral (DIR) pero como el inmueble es un objeto típicamente civil, encuadramos el DIR en el DC aunque tiene mucha relación con derecho fiscal y tributario.

C) Caracteres:

1. Es un derecho de carácter privado porque da protección al titular que inscribe según el 34 LH: que trata de la seguridad en el tráfico jurídico (ÎMPORTANTE!!)

Artículo 34. LHEl tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro.Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviere su causante o transferente.

2. Es un derecho imperativo, sus preceptos son de “ius cogens”

3. Persigue la seguridad del tráfico jurídico en sus 2 vertientes (adquisición y crédito hipotecario) y la seguridad de la propiedad del bien inmueble.

4. Establece y organiza el Registro de la Propiedad

5. Regula la constatación en el RP de los derechos reales sobre fincas.La finca es la clase de sistema regsitral, por ello, se conoce el sistema registral como folio real (se abre un folio registral para cada finca), y no personal.

6. Derecho que delimita el valor jurídico de la inscripción, delimita sus efectos (TEMA 4)

7. Derecho de carácter general o de aplicación uniforme o todo el territorio español

D) Inserción constitucional:

El artículo 149.1.8 CE atribuye la competencia exclusiva al Estado para la organización de los registros públicos. La ley 19/2002 de derecho de garantía (art 4.21), la L22/2001 (art 5 al 29), la ley 23/2003, la ley 2/2002 etc. son leyes catalanes que hablan en algún artículo del RP.

Otros preceptos constitucionales que dan cobertura al DIR, además del 149.1.8 CE, son el artículo 9 CE (34 LH) y el artículo 24 CE sobre la seguridad jurídica del DIR.

En relación con el principio de trato sucesivo (art 20 LH): en la estática del derecho implicaba que nadie podía ser privado de su derecho inscrito sin su consentimiento.

En tono menor el art 33 CE a propósito de la propiedad privada, el art 51 de defensa del consumidores y usuarios. (Art 18 LH el registrador ha de valorar en la inscripción según la ley de defensa de consumidores y usuarios, ej: en muchas hipotecas existen cláusulas limitativas

de los derechos de los usuarios que los registradores han de expulsar en su acto de calificación).

1.5.  Principios hipotecarios ( EXAMEN!!)

Los principios hipotecarios son aquellas notas básicas que debe tener un sistema registral. Su utilidad es grande y evidente: sirven para fomentar la construcción jurídica llamada derecho inmobiliario, los antecedentes históricos y un análisis del derecho comparado y ayudan a interpretar y a aplicar más ágilmente la legislación vigente. Hay muchas clasificaciones posibles pero veremos la siguiente:

A) Principios referidos a la inscripción: (TEMA 4)

1. Principio de inscripción: Principio que determina el valor de la inscripción respecto de la constitución, transmisión, modificación o extinción de un derecho real inmobiliario (acto o contrato que accede al RP)En Alemania la inscripción es constitutiva, en España declarativa como regla general (en la hipoteca es constitutiva, pero se trata de un caso excepcional).2. Principio de legitimación: Principio en cuya virtud los asientos del registro se presumen exactos y veraces. Como consecuencia al titular registral del asiento se le considera legitimado para actuar en el tráfico como tal (art 38.1 L, art 97 LH, art 1.3 LH)3. Principio de inoponibilidad: principio conforme al cual el título no inscrito no puede ser opuesto ni perjudicar al titulo ya inscrito (art 32 LH , 13 LH)4. Principio de la fe pública registral (34 LH)

Artículo 34. El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.5. Principio de prioridad: El titulo que primero ingresa en el RP tiene una eficacia preferente o excluyente, según las casos, sobre el titulo que no haya ingresado aun en el RP o que lo haga con posterioridad (art 17 LH): «prior tempore, potior iure». El primero en el tiempo es preferido en el derecho6. Principio de usucapión «secundum tabulas» (art 35 LH)Artículo 35. A los efectos de la prescripción adquisitiva en favor del titular inscrito, será justo título la inscripción, y se presumirá que aquél ha poseído pública, pacífica, ininterrumpidamente y de buena fe durante el tiempo de vigencia del asiento y de los de sus antecesores de quienes traiga causa.

B) Principios referidos a los requisitos de la inscripción (TEMA 3)

1. Principio de rogación: El registrador no puede proceder de oficio a la practica de los asientos registrales, sino que tiene que actuar a instancia o solicitud de parte (art 6 LH).2. Principio de voluntariedad de la inscripción: El interesado es libre de inscribir, sin que pueda ser obligado a ello.3. Principio de negocio causal: Principio según el cual es necesario expresar la causa en los negocios o títulos inscribibles.4. Principio de trato sucesivo: Para que pueda ser inscrito un derecho es necesario que conste inicialmente inscrito el derecho del transferente u otorgante (20 LH)

Artículo 20. Para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos.En el caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la que otorgue la transmisión o gravamen, los Registradores denegarán la inscripción solicitada.Cuando no resultare inscrito a favor de persona alguna el expresado derecho y no se acredite fuere inscribible con arreglo al artículo 205, los Registradores harán anotación preventiva a solicitud del interesado, la cual subsistirá durante el plazo que señala el

artículo 96 de esta Ley.No será necesaria la previa inscripción o anotación a favor de los mandatarios, representantes, liquidadores, albaceas y demás personas que con carácter temporal actúen como órganos de representación y dispongan de intereses ajenos en la forma permitida por las leyes.Tampoco será precisa dicha inscripción previa para inscribir los documentos otorgados por los herederos:

1. Cuando ratifiquen contratos privados realizados por su causante, siempre que consten por escrito y firmados por éste.

2. Cuando vendieren o cedieren a un coheredero fincas adjudicadas proindiviso a los vendedores o cedentes, pero en la inscripción que se haga habrá de expresarse dicha previa adjudicación proindiviso con referencia al título en que así constare. Y

3. Cuando se trate de testimonios de autos de adjudicación o escritura de venta verificada en nombre de los herederos del ejecutado en virtud de ejecución de sentencia, con tal que el inmueble o derecho real se halle inscrito a favor del causante.

Cuando en una partición de herencia, verificada después del fallecimiento de algún heredero, se adjudiquen a los que lo fuesen de éste los bienes que a aquél correspondían, deberá practicarse la inscripción a favor de los adjudicatarios, pero haciéndose constar en ella las transmisiones realizadas.

5. Principio de legalidad: 2 manifestaciones

- La titulación auténtica (3LH)Artículo 3. Para que puedan ser inscritos los títulos expresados en el artículo anterior, deberán estar consignados en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico expedido por Autoridad judicial o por el Gobierno o sus Agentes, en la forma que prescriban los reglamentos.

- La calificación registral (18 LH)

Artículo 18. Los Registradores calificarán, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro.El plazo máximo para calificar e inscribir será de 15 días contados desde la fecha del asiento de presentación. Pero si el título hubiera sido retirado antes de la inscripción, tuviera defectos subsanables o existiera pendiente de despacho un título presentado con anterioridad, el plazo de 15 días se computará desde la fecha de la devolución del título, la subsanación o el despacho del título previo, respectivamente. En estos casos, la vigencia del asiento de presentación se entenderá prorrogada hasta la terminación del plazo de calificación y despacho. Por razones extraordinarias, la Dirección General de los Registros y del Notariado podrá, a solicitud del Registrador competente formulada dentro de los dos primeros días de plazo de despacho, ampliar hasta quince días más como máximo dicho plazo.Si, transcurrido el plazo máximo señalado en el párrafo anterior, no hubiere tenido lugar la calificación, el interesado podrá instar del Registrador ante quien se presentó el título que la lleve a cabo en el término improrrogable de tres días o la aplicación del cuadro de sustituciones previsto en el artículo 275 bis de esta ley.La calificación realizada fuera de plazo por el Registrador titular producirá una reducción de aranceles de un 30 %, sin perjuicio de la aplicación del régimen sancionador correspondiente.

6. Principio de especialidad: Dar claridad a las situaciones jurídicas que llegan al registro, solo accederán al registro aquellas situaciones jurídicas perfectamente determinadas, no se puede llevar al registro una situación que sea indeterminada en alguno de sus aspectos esenciales (art 54 RH).

TEMA 2- LAS PIEZAS DEL MECANISMO

1. La finca

A) PLANTEAMIENTO.La finca es la base física y jurídica. Es el elemento más invariable de la relación jurídica. El registro se elevará abriendo un folio registral a cada finca (artículo 243, artículo 8 LH) en que cada finca tendrá un número diferente y donde se inscribirán todos los movimientos.Funcionamiento a través del SISTEMA de FOLIO REAL: a cada finca se abre un folio donde se notifican todos los movimientos jurídicos. Otros sistemas, como en francés, siguen un sistema de folio personal (se abre un folio a la persona, no a la finca).No existe un concepto legal de finca, ni en la ley hipotecaria, ni en el CC… Por esto, la doctrina distingue entre:

1) FINCA EN SENTIDO MATERIAL o físico-jurídico es un “trozo de terreno delimitado, edificado o no, que forma una unidad en el tráfico jurídico, estando en el mismo sitio, correspondiendo a una determinación geográfica, perteneciente a uno o más propietarios en común”

2) FINCA REGISTRAL es “todo lo que abre folio registral”No siempre coincide la finca registral con la finca en sentido material. Hay fincas materiales que son diferentes fincas, pero que en el reparto sólo aparece con un solo folio registral.

B) CLASES DE FINCAS:1) Rústicas y urbanas: esta distinción es importante porque el ordenamiento jurídico exige que determinados actos o negocios jurídicos sean diferentes en función de si la finca es rústica o urbana. No hay definición legal de lo que es una finca rústica y urbana, con lo que la doctrina lo que hace es combinar varios criterios a fin de determinar cuando se trata de una finca rústica o urbana.

a- Situación: si está ubicado en - el campo, se trataría de una finca rústica- la ciudad, se trataría de una finca urbana

b- Construcción: finca presenta o no presenta construcciones en su interior:- si las presenta: se trataría de una finca urbana- si no las presenta: se trataría de una finca rústica

c- Destino:- cultivo: se trataría de una finca rústica- vivienda o a la habitación: se trataría de una finca urbana

d- Accesoriedad: cuando se da la circunstancia de que una finca es anexa o independiente de otra. Una finca accesoria sirve a otra principal. Al ser accesoria a la principal, la definirás como la principal. Ejemplo: finca con una construcción ubicada en el campo y destinada al cultivo. Aplicando los 4 criterios concluiremos que es rústica y no urbana, incluso la accesoriedad.

2) Contínuas/Discontínuas: coincidencia de la finca material con la registral; fincas formadas por partes de terreno no colindantes que forman una unidad de explotación (artículo 8, 8.3 y 8.4 LH y 44 del Reglamento)3) Conexas: matrices resultantes, de origen y de resultadoMatrices: son fincas originarias que sufren una operación de modificación hipotecaria. La operación de modificación son la segregación, la agregación.

Fincas de origen y resultado: fincas que surgen como consecuencia del mecanismo de subrogación real de los sistemas de gestión urbanística y concentración parcelaria. Las fincas de origen son las que aportan a un sistema de ejecución urbanística a las afectadas por procedimientos de concentración parcerlaria. Las fincas de resultado son las que reciben quienes aportaron aquellas fincas originarias a los sistemas de ejecución urbanística a los expedientes de concentración parcelaria.

4) Fincas especiales (en oposición a lo normal, que es un trozo de terreno, edificado o no, cerrado por una línea poligonal y perteneciente a un solo propietario o a varios en común) son aquellas fincas que sin reunir las circunstancias propias de una finca normal, reciben el trato hipotecario de fincas normales a los efectos de poder abrir folios registrales. Ejemplo: minas, líneas de ferrocarril y de otros tipos de concesiones administrativas; incluso explotaciones industriales destinadas a la producción de energía eléctrica; explotaciones agrarias…

C) DESCRIPCIÓN E IDENTIFICACIÓN.Un problema tradicional en el sistema tradicional es la incompleta descripción de las fincas, que venía provocado por una descoordinación entre el registro y el catastro.

Existen 2 líneas de medidas:1) La que tiene que ver con la coordinación entre registro y catastro, especialmente a

partir de la ley 13/1996.2) Aquellas relacionadas directamente con la inscripción de la finca en el registro,

concretamente las que regulan los requisitos que debe reunir el asiento registral. Entre estas medidas se encuentra:o reforma reglamentaria hipotecaria operada por el Real Decreto 1877/1998 de

4 de Septiembreo ley 24/2001 de 27 de Diciembre de medidas fiscales administrativas y orden

social: Ley de Acompañamiento de los Presupuestos GeneralesAnalizando este tipo de medidas, básicamente pretenden introducir una serie de elementos que debe contener el título, de manera que si no las contiene, el documento no será inscribible. Estos requisitos de identificación de las fincas que han sido modificados por estas leyes están en los artículos 9 LH y 51 del Reglamento hipotecario (reglas 1 a 4). Los elementos que debe reunir el documento para que pueda ser inscrito se pueden agrupar en:

1) NATURALEZA: artículo 9 LH: la naturaleza de la finca empezará con definir si es rústica o urbana.

2) SITUACIÓN Y LINDEROS: también lo exige el artículo 9 LH, pero el artículo 51 del Reglamento distingue según se trate de fincas rústicas o urbanas:

rústicas: nos ofrece la regla 2ª urbanas: nos ofrece la regla 3ª

3) SUPERFÍCIE- artículo 9 LH: debe expresarse la medida superficial de toda finca.- Regla 4ª, artículo 51 del Reglamento en su primer inciso

Todas estas medidas están encaminadas a conseguir que todas las fincas estén bien definidas y caracterizadas.

4) OTRAS CIRCUNSTANCIAS: CARTOGRAFÍA Y REFERENCIA CATASTRALCartografía: aunque existen algunos supuestos de legislación especial en que la descripción gráfica es impuesta por la legislación, en la actualidad es un requisito potestativo completar la descripción con cartografía. Sin embargo, los tiempos van encaminados a que las descripciones se hagan con la descripción gráfica.

Referencia catastral: artículo 51.2 Reglamento> en los supuestos legalmente exigibles se hará constar la referencia catastral. Lo mismo para las fincas urbanas en la regla 3ª. Esto es consecuencia de la ley 13/1996.

Artículo 9.

Toda inscripción que se haga en el Registro expresará las circunstancias siguientes:

1. La naturaleza, situación y linderos de los inmuebles objeto de la inscripción, o a los cuales afecte el derecho que deba inscribirse, y su medida superficial, nombre y número, si constaren del título.

Podrá completarse la identificación de la finca mediante la incorporación al título inscribible de una base gráfica o mediante su definición topográfica con arreglo a un sistema de coordenadas geográficas referido a las redes nacionales geodésicas y de nivelación en proyecto expedido por técnico competente.

La base gráfica catastral o urbanística y el plano topográfico, si se utilizasen, deberán acompañarse al título en ejemplar duplicado. Uno de sus ejemplares se archivará en el Registro, sin perjuicio de su incorporación a soportes informáticos. Del archivo del duplicado se tomará nota al margen del asiento correspondiente a la operación practicada y en el ejemplar archivado el registrador hará constar referencia suficiente a la finca correspondiente. Podrá obtenerse el archivo de la base gráfica como operación registral específica mediante acta notarial autorizada a

requerimiento del titular registral en la que se describa la finca y se incorpore la base gráfica.

Los registradores dispondrán de aplicaciones informáticas para el tratamiento de bases gráficas que permitan su coordinación con las fincas registrales y la incorporación a éstas de la calificación urbanística, medioambiental o administrativa correspondiente.

2. La naturaleza, extensión y condiciones, suspensivas o resolutorias, si las hubiere, del derecho que se inscriba, y su valor, cuando constare en el título.

3. El derecho sobre el cual se constituya el que sea objeto de la inscripción.4. La persona natural o jurídica a cuyo favor se haga la inscripción.5. La persona de quien procedan inmediatamente los bienes o derechos que deban

inscribirse.6. El título que se inscriba, su fecha, y el Tribunal, Juzgado, Notario o funcionario que lo

autorice.7. La fecha de presentación del título en el Registro y la de la inscripción.8. La firma del Registrador, que implicará la conformidad de la inscripción, con la copia

del título de donde se hubiere tomado.

Lo dispuesto en este artículo se entiende sin perjuicio de lo especialmente establecido para determinadas inscripciones.

Artículo 51.

Las inscripciones extensas a que se refiere el artículo 9 de la Ley contendrán los requisitos especiales que para cada una de ellas determina este Reglamento, y se practicarán con sujeción a las reglas siguientes:

1. La naturaleza de la finca se determinará expresando si es rústica o urbana, el nombre con las que las de su clase sean conocidas en la localidad, y en aquéllas, si se dedican a cultivo de secano o de regadío y, en su caso, la superficie aproximada destinada a uno y a otro.

Si se aporta cédula, certificación o licencia administrativa que lo acredite se hará constar, además, la calificación urbanística de la finca.

2. La situación de las fincas rústicas se determinará expresando el término municipal, pago o partido o cualquier otro nombre con que sea conocido el lugar en que se hallaren; sus linderos por los cuatro puntos cardinales; la naturaleza de las fincas colindantes; y cualquier circunstancia que impida confundir con otra la finca que se inscriba, como el nombre propio silo tuviere. En los supuestos legalmente exigibles se hará constar la referencia catastral del inmueble.

3. La situación de las fincas urbanas se determinará expresando el término municipal y pueblo en que se hallaren; el nombre de la calle o sitio; el número si lo tuvieren, y los que hayan tenido antes; el nombre del edificio si fuere, conocido por alguno propio; sus linderos por la izquierda (entrando), derecha y fondo, la referencia catastral en los supuestos legalmente exigibles; y cualquier otra circunstancia que sirva para distinguir de otra la finca descrita. Lo dispuesto en este número no se opone a que las fincas urbanas cuyos linderos no pudieran determinarse en la forma expresada se designen por los cuatro puntos cardinales.

4. La medida superficial se expresará en todo caso y con arreglo al sistema métrico decimal, sin perjuicio de que también se haga constar la equivalencia a las medidas del país.

La descripción de las fincas rústicas y urbanas será preferentemente perimetral, sobre la base de datos físicos referidos a las fincas colindantes o datos catastrales de las mismas tomados de plano oficial.

5. La naturaleza del derecho que se inscriba se expresará con el nombre que se le dé en el título, y si no se le diere ninguno, no se designará tampoco en la inscripción.

6. Para dar a conocer la extensión del derecho que se inscriba se hará expresión circunstanciada de todo lo que, según el título, determine el mismo derecho o limite las facultades del adquirente, copiándose literalmente las condiciones suspensivas, resolutorias, o de otro orden, establecidas en aquél. No se expresarán, en ningún caso, las estipulaciones, cláusulas o pactos que carezcan de trascendencia real.

7. Las cargas y limitaciones de la finca o derecho que se inscriba se expresarán indicando brevemente las que consten inscritas o anotadas con referencia al asiento donde aparezcan. En ningún caso se indicarán los derechos expresados en el artículo 98 de la Ley ni los aplazamientos de precio no asegurados especialmente.

Las cargas relacionadas en el título que no resulten inscritas o anotadas no se harán constar en la inscripción. Si no existieran cargas se expresará así.

8. El valor de la finca o derecho inscrito se designará, si constare en el título, en la misma forma que apareciere en él.

9. La persona a cuyo favor se practique la inscripción y aquélla de quien proceda el bien o derecho que se inscriba se determinarán conforme a las siguientes normas:

a. Si se trata de personas físicas, se expresarán el nombre y apellidos; el documento nacional de identidad; si es mayor de edad o, en otro caso, la edad que tuviera, precisando, de estar emancipado, la causa; si el sujeto es soltero, casado, viudo, separado o divorciado y, de ser casado y afectar el acto o contrato que se inscriba a los derechos presentes o futuros de la sociedad conyugal, el régimen económico matrimonial y el nombre y apellidos y domicilio del otro cónyuge; la nacionalidad y la vecindad civil del sujeto si se acreditan o manifiestan; y el domicilio con las circunstancias que lo concreten.

b. Si se trata de personas jurídicas, se consignarán su clase; su denominación; el número de identificación fiscal; la inscripción, en su caso, en el Registro correspondiente; la nacionalidad, si fuere una entidad extranjera, y el domicilio con las circunstancias que lo concreten.

c. Se expresarán también, en su caso, las circunstancias de la representación legal o voluntaria, las personales que identifiquen al representante, el poder o nombramiento que confieran la representación y, cuando proceda, su inscripción en el Registro correspondiente.

d. Cuando las circunstancias de la persona constaren en otro asiento del mismo folio registral, podrá consignarse en el nuevo asiento sólo el nombre y apellidos si se trata de persona física o la clase y denominación si es persona jurídica y, en uno y otro caso, la referencia, para las demás circunstancias, al asiento anterior, expresando las variaciones que resulten de los documentos presentados.

e. En cualquier momento, el titular inscrito podrá instar directamente del Registrador que por nota marginal se hagan constar las circunstancias de un domicilio a efectos de recibir comunicaciones relativas al derecho inscrito.

10. En todo caso se hará constar el acta de inscripción, que expresará: el hecho de practicarse la inscripción, la persona a cuyo favor se practica, el título genérico de su adquisición y el derecho que se inscribe.

11. Se hará constar la clase del título en cuya virtud se practique la inscripción, la fecha de su otorgamiento, autorización o expedición, y el Juez, Tribunal, Notario o funcionario que lo autorice y el Notario en cuyo protocolo se encuentre o Juzgado o Tribunal del que proceda, cuando no sea el mismo que la autorizó. Tratándose de

documentos complementarios no notariales bastará consignar el funcionario que lo autorice y su residencia. Cuando proceda se indicará que el documento se archiva.

12. Al día y la hora de la presentación del título en el Registro se añadirán el número del asiento y el tomo del Diario correspondiente.

13. Cuando los actos o contratos sujetos a inscripción hayan devengado derechos a favor del Estado se expresará esta circunstancia y que la carta de pago ha quedado archivada en el legajo. Si estuvieren exentos del pago o hubiere prescrito la acción administrativa se consignará dicha circunstancia.

14. Al final de toda inscripción se consignará la fecha de la misma. La inscripción será autorizada por el Registrador con su firma, que implicará la conformidad de aquélla con el título presentado y documentos complementarios, sin que sea necesario hacer constar expresamente tal conformidad.

D) CATASTRO: COORDINACIÓN CON EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD (EXAMEN!!)1- PlanteamientoEl sistema registral se ha basado en la finca como forma de estructurarse o organizarse. El sistema registral y el catastro se refieren a la finca, pero sus objetivos son diferentes. El objetivo del sistema registral es determinar quién es su titular y quién el titular de los derechos reales constituídos sobre ella. En el caso del catastro, el objetivo que la Administración persigue es una finalidad fiscal: adecuar de la mejor manera posible el impuesto al verdadero valor de la finca. La idea es la siguiente: el registro de la propiedad debe proporcionar al catastro la sustancia jurídica de la finca en tanto que el catastro debe suministrar al registro de la propiedad la sustancia física.

2- Legislación catastralEn la legislación catastral no encontramos intentos serios y formales de coordinación con el Registro de la Propiedad. La legislación catastral es el origen del problema porque intentó invadir causas que no le eran propias: intentó que el catastro tuviera una sustancia física perse.

3- Legislación hipotecaria hasta el 1996En la legislación encontramos algunos supuestos de legislación.a) en materia de expediente de dominio, FALTAAAAAAAAAb) actas de notoriedad (artículo 203 LH) exigen que el interesado presente al notario que tramita el acto una certificación de catastro y el notario anotará esta acta a quién pudiese tener algún derecho sobre el catastro.Por tanto, hasta el 1996, la legislación hipotecaria tiene unos supuestos conretos de legislación.

4- Real Decreto 3 de Mayo de 1980Real decreto por el que se dispone la coordinación del catastro topográfico parcelario con el registro de la propiedad.Hasta 1996 es el intento más serio de lograr la conciliación entre el catastro y el registro de la propiedad. Aunque es el intento más serio, en la práctica no fue muy operativo.

5- Ley 13/1996, de 30 de Diciembre: artículos 50 a 57 ( IMPORTANTE!!) IMP Artículo 50: constancia documental

1) Supuesto de hecho: excluye los documentos donde consten cancelaciones de derechos reales de garantía. Ejemplo: cancelación de hipoteca

2) Procedimiento: nos dice quienes están obligados a aportar la referencia catastral y que están obligados a acreditar ante el notario o a aportar al registrador

3) Documentos que acreditan la referencia catastral4) Posibilidad de hacer constar catastralmente un bien como operación específica

Art.50Constancia documental de la referencia catastral.Uno. La referencia catastral de los bienes inmuebles a los que se refieren los artículos 62 y 63 de la Ley 39/1988, reguladora de las Haciendas Locales, deberá figurar en las escrituras o documentos donde consten los actos o negocios de transcendencia real, relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles y los contratos de arrendamiento de los mismos así como en los documentos en los que se pongan de manifiesto cualesquiera otras

alteraciones de orden físico, económico o jurídico, de los citados inmuebles.Quedan excluidos de la obligación a que se refiere el párrafo anterior los documentos en que conste la cancelación de derechos reales de garantía.La referencia catastral de los bienes inmuebles se hará constar en el Registro de la Propiedad, en los supuestos previstos en la presente Ley.Dos. A los efectos del apartado uno anterior, los requirentes u otorgantes del acto o negocio están obligados a acreditar al Notario la referencia catastral de los inmuebles de que se trate, con anterioridad a la autorización del documento. De no mediar la intervención de Notario, las partes o interesados consignarán por sí la citada referencia en los documentos que otorguen o expidan.Asimismo los titulares de derechos reales o con transcendencia real sobre bienes inmuebles deben acreditar la referencia catastral de los mismos ante la Autoridad judicial o administrativa competente para instruir o resolver un procedimiento que afecte a los bienes inmuebles incluidos en el ámbito de aplicación de esta Ley.En los supuestos previstos en el artículo 53 de esta Ley, están obligados a aportar la referencia catastral de los bienes inmuebles quienes soliciten del Registrador de la Propiedad la práctica de un asiento registral.Si fueren varios los obligados a aportar la referencia catastral, cumplida la obligación por uno, se entenderá cumplida por todos los obligados que pudieran concurrir con aquél.Tres. La referencia catastral del inmueble se hará constar en los instrumentos públicos y en los expedientes y resoluciones administrativas por lo que resulte del documento que el obligado exhiba o aporte, que deberá ser uno de los siguientes:a) último recibo justificando el pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles siempre que en este documento figure de forma indubitada la referencia catastral.b) Certificado u otro documento expedido por el gerente del Catastro, o escritura pública o información registral, siempre que en dichos documentos resulte de forma indubitada la referencia catastral.c) Certificación catastral electrónica obtenida por los procedimientos telemáticos que se aprueben por Resolución de la Dirección General del Catastro, en la que conste de forma indubitada la referencia catastral.La competencia para expedir u obtener el certificado a que se refiere el párrafo b) anterior podrá ser delegada en órganos de la propia o distinta Administración. Cuando los notarios y registradores de la propiedad obtengan directamente las certificaciones catastrales a que se refiere el párrafo c), los otorgantes del documento público o solicitantes de la inscripción quedarán eximidos de la obligación a que se refiere el apartado Dos de este artículo. (Número redactado según Ley 53/2002, de 30 de diciembre).Cuatro. En el Registro de la Propiedad la Referencia Catastral se hará constar por lo que resulte de los documentos expresados en el presente artículo.En todo caso, se podrá reflejar registralmente la identificación catastral de las fincas como operación específica de acuerdo con lo previsto en esta Ley.Asimismo, si la referencia catastral inscrita sufriera modificación que no comporte alteración de las características físicas de la finca, bastará para su constancia la comunicación expedida al efecto por el Catastro.

IMP! Artículo 51: documentos notariales1) modus operandis a este propósito2) ¿Cuándo debe presumir el notario que hay una identidad entre la finca y la

inscripción registral? La ley da unos criterios para despejar dudas3) Supuestos de discrepancia clara entre finca y referencia catastral4) Caso de incumplimiento de obligaciones (aportación a la referencia catastral): el

notario estará obligado:o a advertir al incumplidoro a comunicar al catastro qué personas han incumplido

5) Supuestos de modificaciones de fincas

Art. 51Documentos notariales.Uno. Los Notarios deberán solicitar a los otorgantes o requirentes de documentos incluidos en el ámbito de aplicación de esta Ley que aporten la documentación relativa a la referencia catastral a que se refiere el artículo anterior, en cumplimiento de la obligación establecida en el artículo 50 de esta Ley.Transcribirán en el documento que autoricen dicha referencia catastral, e incorporación a la matriz, para su traslado en las copias, el documento catastral apartado.dos. Se entenderá que la referencia catastral se corresponde con la identidad de la finca en los siguientes casos:

a) Siempre que los datos de situación, denominación y superficie, si constare esta última, coincidan con los del título y, en su caso, con los del Registro de la Propiedad.b) Cuando existan diferencias de superficie que no sean superiores al 10 por 100 y siempre que, además, no existan dudas fundadas sobre la identidad de la finca derivadas de otros datos descriptivos. Si hubiere habido un cambio en el nomenclátor y numeración de calles, estas circunstancias deberán acreditarse, salvo que al Notario le constaren.Tres. Cuando el Notario considere que la referencia catastral que resulte de los documentos aportados por el interesado, no obstante haber identidad en los términos antes expresados, pueda no coincidir con la correspondiente al inmueble objeto del acto o negocio jurídico documentado, lo comunicará al Catastro solicitando certificación o documento informativo, que le será remitido en el plazo más breve posible, y siempre dentro de los cinco días hábiles siguientes al de la recepción de la solicitud. No obstante, el Notario, caso de urgencia alegada por los otorgantes, podrá autorizar el documento haciéndolo constar así, transcribiendo en él la referencia catastral, reseñando el justificante aportado y expresando su duda sobre la correspondencia de la referencia catastral con el inmueble. Autorizado el documento, el Notario se abstendrá de hacer constar la referencia remitida por el Catastro sin que medie consentimiento para ello de los otorgantes.Cuatro. El incumplimiento de la obligación de aportar la referencia catastral no impedirá que los Notarios autoricen el documento ni afectará a la eficacia del mismo, ni a la del acto o negocio que contenga, pero en este caso, y sin perjuicio de otras sanciones que procedan, los Notarios deberán:a) Advertir a los interesados de forma expresa y escrita en el propio documento, que incurren en incumplimiento de la obligación establecida en el artículo 50 de esta Ley.b) Comunicar al Catastro la identidad de las personas que hayan incumplido la obligación, haciéndolo constar, de forma separada, en la relación a que se refiere el artículo 55 de esta Ley.Cinco. En los casos de modificaciones de fincas será suficiente la aportación de la referencia catastral de las fincas de origen, junto con el plano o proyecto, si fuere necesario para la operación de que se trate, que refleje las modificaciones realizadas.El Notario remitirá copia simple de la escritura, junto con el plano o proyecto, si se lo presentare el interesado, al Catastro, para que por éste se expida la nueva referencia catastral. El Catastro notificará la nueva referencia catastral, además de al titular de la finca afectada, al Notario autorizante del documento, para su constancia en la matriz por diligencia o nota al margen de la descripción de la finca.En estos casos el Notario, a instancia de los interesados, transcribirá la nota o diligencia de la matriz en la copia ya expedida que se le presente.

Artículo 52: procedimientos administrativos

IMP! Artículo 53: es el más largo!! Aparece la constancia registral de la referencia registral.1) Nos aporta el principio general: el registrador, calificada la documentación aportada,

va a recoger como uno de los datos de identificación de la finca, la referencia catastral, y si tiene dudas, la comunicará al catastro, quién a su vez le contestará y resuelta la duda, hará constar la referencia catastral en la inscripción

3) Eficacia: la no constancia de la referencia catastral en los documentos o la no aportación de la referencia catastral al registrador, no impide la inscripción, pero el registrador debe advertir a los interesados de forma expresa sus obligaciones y las consecuencias de su incumplimiento. Debe dejar constancia en el folio registral.

5) Detalla el procedimiento para solicitar la constancia de la inscripción catastral como operación específica (regla especial)6) Otra regla especial: en ningún caso puede hacerse constar en los libros del registro,

cuando consta esto misma en otra finca.7) Otra regla especial: MUY IMPORTANTE!8) Regla especial sobre rectificación de cabida10) Solución a las dudas sorbe la diferencia catastral11) Regla de validez: los errores en la referencia catastral, no afectan para la validación

Art.53Constancia registral de la referencia catastral.Uno. El Registrador, una vez calificada la documentación presentada recogerá en el asiento como uno más de los datos descriptivos de la finca, la referencia catastral que se le atribuya por los otorgantes en el documento inscribible, si concurriese cualesquiera de los supuestos previstos en el artículo 51, apartado dos.En cualquier caso, cuando el Registrador considere que la referencia catastral, que resulte de los documentos aportados por el interesado, pueda no coincidir con la correspondiente al inmueble objeto del asiento que se pretende, deberá comunicarlo al Catastro mediante la

solicitud de certificación o documento informativo de dicho inmueble, que le será remitido en el plazo más breve posible, y siempre dentro de los cinco días hábiles siguientes a la recepción de la solicitud. Cuando le sea remitido el certificado o documento informativo previa calificación favorable, hará constar la referencia en el asiento, o si éste ya se hubiera practicado, por nota al margen del mismo, consignándolo, en su caso, también por nota, al pie del título.Dos. Cuando la situación, denominación y superficie de la finca descrita en el título no se corresponda con los respectivos datos descriptivos del documento catastral aportado, o cuando éste no refleje dichos datos o lo haga en términos que no permitan apreciarse la identidad entre la parcela catastral y la finca que los particulares describen en el título, sólo podrá reflejarse la referencia catastral invocada por los otorgantes si el documento reúne los requisitos que conforme a los artículos 205 de la Ley Hipotecaria y 298 de su Reglamento permitirían inmatricular la finca. En todo caso habrán de publicarse los edictos prevenidos en dichos artículos en los que se exprese que a la finca registral que Se describe se le atribuye la referencia catastral reseñada en el documento. La consignación registral de la referencia catastral no producirá efectos frente a terceros durante los dos años siguientes a la fecha del asiento respectivo.Tres. Sin perjuicio de lo establecido en el apartado cinco de este artículo, la no constancia de la referencia catastral en los documentos inscribibles o la no aportación de los documentos acreditativos de la referencia catastral, no impedirá la práctica de los asientos correspondientes en el Registro de la Propiedad, conforme a la legislación hipotecaria.Cuando en el título presentado no constare la referencia catastral, el Registrador deberá advertir de forma expresa y escrita al interesado o al presentante de la obligación de aportar los documentos a los que se refiere el artículo 50, apartado cuatro, dentro del plazo de despacho del documento, y que, en caso de no hacerlo, incurre en el incumplimiento de la obligación establecida en esta Ley. Una vez transcurrido dicho plazo sin haberse cumplido dicha obligación dejará constancia del incumplimiento por nota al margen del asiento y al pie del título inscrito.Asimismo, en estos casos, el Registrador deberá comunicar al Catastro la identidad de las personas que hayan incumplido la obligación, haciéndolo constar de forma separada, en la relación a la que se refiere el artículo 55 de esta Ley.Cuatro. Lo establecido en el apartado anterior no será de aplicación a las anotaciones que deban practicarse en cumplimiento y ejecución de una resolución judicial o una resolución administrativa dictada en procedimiento de apremio.Cinco. En todo caso, el titular registral podrá solicitar la constancia de la identificación catastral de la finca inscrita, como operación específica conforme a las siguientes reglas:1.ª Si aporta certificación catastral que describa la finca en los mismos términos de denominación situación y superficie, que los que figuran en el Registro se hará constar la referencia catastral por nota al margen del asiento y al pie del título. Lo mismo procederá si, coincidiendo la descripción y situación, la diferencia de superficie es inferior al 10 por 100 de la reflejada en el Registro, o cuando habiendo diferencia en el nombre o número de la calle, se justifica debidamente la identidad.2.ª Fuera de los casos previstos en la regla anterior, la consignación registral de la referencia catastral sólo podrá efectuarse mediante cualquiera de los procedimientos previstos para la inmatriculación de fincas.En ambos casos, el Registrador deberá comunicar al Catastro la relación de fincas objeto de identificación catastral posterior.Seis. En ningún caso se hará constar en el folio abierto a una finca inmatriculada una referencia catastral que ya venga atribuida a otra finca inscrita si no media el consentimiento del titular registral de ésta o la oportuna sentencia firme dictada en procedimiento declarativo entablada en él.Siete. En lo sucesivo, no se inmatriculará ninguna finca en el Registro si no se aporta junto al título inmatriculador certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en términos totalmente coincidentes con la descripción de ésta en dicho título.Ocho. La rectificación de la cabida de una finca registral, o la alteración de sus linderos cuando éstos sean fijos o de tal naturaleza que existan dudas de la identidad de la finca, podrá realizarse con base en una certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, siempre que, entre la descripción de la finca en esta certificación y la que conste en el Registro, pueda deducirse la identidad de la finca.En otro caso, el Registrador no practicará la inscripción, pudiendo extender anotación preventiva de suspensión con arreglo a la legislación hipotecaria.Los excesos de cabida inferiores a la quinta parte de la cabida inscrita, cuando no pueda aplicarse lo previsto en el párrafo anterior, se harán constar mediante certificado o informe sobre su superficie expedido por técnico competente y siempre que el Registrador no abrigare dudas sobre la identidad de la finca.Nueve. Lo establecido en los apartados anteriores se entiende sin perjuicio de lo establecido

en la legislación urbanística y agraria.Diez. La modificación de superficie o la rectificación de linderos fijos o de tal naturaleza que hagan dudar de la identidad de la finca podrá efectuarse en virtud de acta notarial de presencia y notoriedad que incorpore un plano de situación a la misma escala que la que obre en el Catastro, e informe de técnico competente sobre su medición, superficie y linderos. Dicha acta se ajustará en su tramitación a lo prevenido en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria a excepción de lo previsto en su regla 8.ª.Once. La constancia de la referencia catastral en los asientos del Registro de la Propiedad tendrá por objeto el cumplimiento de los fines de esta Ley y posibilitar el trasvase de la información entre el Registro y el Catastro.Los errores en la referencia catastral no afectarán a la validez de la inscripción

Artículo 54: consecuencias del incumplimiento de aportar las referencias catastrales

Artículo 55: comunicaciones que se han de hacer

6- Reforma del Reglamento Hipotecario de 1998Recoge la ley 13/1996, en los artículos 51 y 298 del Reglamento Hipotecario.

E) INMATRICULACIÓN

1- Concepto: “ el ingreso de una finca en la vida registral, realizado en virtud de una primera inscripción de su dominio a favor del inmatriculante, la cual abre folio registral particular, es obtenida por medios pecualiares y surte efectes específicos” (Roca Sastre)

Aspectos a destacar de este concepto:

- Lo que define la inmatriculación es el ingreso en el registro de una finca. Es muy importante, por tanto, la labor de los profesionales de control previo para no inscribir una finca dos veces (supuestos de doble matriculación, previstos en el artículo 313 LH). Estos supuestos de doble matriculación tienen a desaparecer por el esfuerzo de coordinación por parte del legislador del registro y el catastro.

- Este ingreso es realizado en virtud de una primera inscripción de dominio, lo que significa que el asiento inmatriculado:

o debe ser un asiento de inscripción ( no de otro tipos, como las notas marginales)

o debe ser la primera inscripción. Esto significa que toda inmatriculación ha de ser una primera inscripción, pero no toda primera inscripción tiene que ser necesariamente una inmatriculación.Ejemplo: caso segregación finca. La nueva finca (B) abre un folio registral. Esta inscripción no será de inmatriculación, porque la finca original (A) ya estaba inscrita y no sería la primera inscripción porque la finca A, cuyo origen tiene la nueva finca B, ya estaba inmatriculada.

- El asiento de inmatriculación ha de ser dominio. Por tanto, no se puede inmatricular la posesión o los derechos reales limitados.

- Este asiento de inmatriculación abre un folio registral particular donde se recogerá todo el historial de la finca. Estos no lo confirman varios artículos, como el artículo 8 LH o el artículo 243 LH:

Artículo 8.

Cada finca tendrá, desde que se inscriba por primera vez, un número diferente y correlativo.

Las inscripciones que se refieran a una misma finca tendrán otra numeración correlativa y especial.

Se inscribirán como una sola finca bajo un mismo número:

1. El territorio, término redondo o lugar de cada foral en Galicia o Asturias, siempre que reconozcan un solo dueño directo o varios proindiviso, aunque esté dividido en

suertes o porciones, dadas en dominio útil o foro a diferentes colonos, si su conjunto se halla comprendido dentro de los linderos de dicho término.

Se estimará único el señorío directo para los efectos de la inscripción, aunque sean varios los que, a título de señores directos, cobren rentas o pensiones de un foral o lugar, siempre que la tierra aforada no se halle dividida entre ellos por el mismo concepto.

2. Toda explotación agrícola, con o sin casa de labor, que forme una unidad orgánica, aunque esté constituida por predios no colindantes, y las explotaciones industriales que formen un cuerpo de bienes unidos o dependientes entre sí.

3. Las fincas urbanas y edificios en general, aunque pertenezcan a diferentes dueños en dominio pleno o menos pleno.

4. Los edificios en régimen de propiedad por pisos cuya construcción esté concluida o, por lo menos, comenzada.

En la inscripción se describirán, con las circunstancias prescritas por la Ley, además del inmueble en su conjunto, sus distintos pisos y locales susceptibles de aprovechamiento independiente, asignando a éstos un número correlativo escrito en letra y la cuota de participación que a cada uno corresponde en relación con el inmueble. En la inscripción del solar o del edificio en conjunto se harán constar los pisos meramente proyectados.

Se incluirán, además, aquellas reglas contenidas en el título y en los Estatutos que configuren el contenido y ejercicio de esta propiedad.

La inscripción se practicará a favor del dueño del inmueble constituyente del régimen o de los titulares de todos y cada uno de sus pisos o locales.

5. Los pisos o locales de un edificio en régimen de propiedad horizontal, siempre que conste previamente en la inscripción del inmueble la constitución de dicho régimen.

Artículo 243.

El Registro de la Propiedad se llevará abriendo uno particular a cada finca en el libro correspondiente. Todas las inscripciones, anotaciones y cancelaciones posteriores relativas a la misma finca se practicarán a continuación, sin dejar claros entre los asientos

- “Surte efectos específicos”: los efectos de la inmatriculación son diferentes. Deja fuera el principio de la fe pública registral (artículo 34 LH): quién inmatricula, no está protegido por el artículo 34 LH, aunque esté protegido por otros principios diferentes. Esto es así porque en el artículo 34 se remite al que adquiere de alguien que estaba previamente inscrito y en la inmatriculación se inscribe por primera vez.El que compra del que había inmatriculado, está limitado durante 2 años al principio de fe pública registral.

2- Medios

Hasta 1994 la legislación hipotecaria se caracterizó por tener un gran número de procedimientos de inmatriculación. A partir del 44 se inicia un medio restrictivo al acceso al registro eliminando, por ejemplo, a los que poseían, refiriéndose únicamente a los 3 medios vigentes:

- Expediente de dominio- Título público de adquisición- Certificación administrativa

IMP! El artículo 199 LH nos dice que..

Artículo 199.

La inmatriculación de fincas que no estén inscritas a favor de persona alguna se practicará:

a. Mediante expediente de dominio.b. Mediante el título público de su adquisición, complementado por acta de notoriedad

cuando no se acredite de modo fehaciente el título adquisitivo del transmitente o enajenante.

c. Mediante el certificado a que se refiere el artículo 206, sólo en los casos que en el mismo se indican.

A) Expediente de dominio (artículo 199 A)

Aparentemente, es un medio de inmatriculación propiamente dicho, pero no sólo tendrá una finalidad de inmatriculación, sino que tendrá 2 finalidades más:

- reanudar el trato interrumpido- registro de excesos de cabida

Antecedentes

Este procedimiento se introdujo en la reforma hipotecaria de 1869 con la finalidad de la inmatriculación. En 1909 se le atribuyó la función de reanudar el trato interrumpido y en 1915 la última de las funciones, que es el registro de excesos de cabida. La legislación hipotecaria actual mantiene las 3 funciones, pero simplificando y agilizando sus trámites.

Naturaleza jurídica

Procesalmente, la opinión mayoritaria entiende que estamos en presencia de un procedimiento de jurisdicción voluntaria susceptible de convertirse en contencioso en caso de oposición.Desde la perspectiva registral, se considera que estamos en presencia de un supuesto típico de “titulación supletoria” (proporciona al interesado un título diferente del que sería propio y del que sin embargo, carece)

Tramitación

La tramitación se lleva a cabo en los artículos 201, 272 LG y 287 del Reglamento Hipotecario

Artículo 201.

El expediente de dominio se tramitará con sujeción a las siguientes reglas:

1. Será Juez competente, cualquiera que sea el valor de la finca o fincas objeto del mismo, el de Primera Instancia del partido en que radiquen o en que estuviere situada su parte principal.

2. Se iniciará el expediente por un escrito al que deberá acompañarse una certificación acreditativa del estado actual da la finca en el Catastro Topográfico Parcelario o, en su defecto, en el Avance Catastral, Registro Fiscal o Amillaramiento, y otra del Registro de la Propiedad, que expresará, según los casos:

a. La falta de inscripción, en su caso, de la finca que se pretenda inmatricular.

b. La descripción actual según el Registro y la ultima inscripción de dominio de la finca cuya extensión se trate de rectificar.

c. La última inscripción de dominio y todas las demás que estuvieren vigentes, cualquiera que sea su clase, cuando se trate de reanudar el tracto sucesivo interrumpido, del dominio o de los derechos reales.

En los supuestos a y c del párrafo anterior se acompañarán asimismo los documentos acreditativos del derecho del solicitante, si los tuviere, y en todo caso, cuantos se estimaren oportunos para la justificación de la petición que hiciere en su escrito.

3. El Juzgado dará traslado de este escrito al Ministerio Fiscal citará a aquellos que, según la certificación del Registro, tengan algún derecho real sobre la finca, a aquel de quien procedan los bienes o a sus causahabientes, si fueren conocidos, y al que tenga catastrada o amillarada la finca a su favor, y convocará a las personas ignoradas a quienes pueda perjudicar la inscripción solicitada por medio de edictos. Estos se fijarán en los tablones de anuncios, del Ayuntamiento y Juzgado Municipal a que pertenezca la finca, a fin de que, dentro de los diez días siguientes a la citación o a la publicación de los edictos, puedan comparecer ante el Juzgado para alegar lo que a su derecho convenga.

Dichos edictos se publicarán también en el Boletín Oficial de la provincia si el valor total de la finca o fincas comprendidas en el expediente es superior a 25.000 pesetas, y si excediere de 50.000 deberán publicarse, además, en uno de los periódicos de mayor circulación de la provincia.

En los casos a) y b) de la regla segunda se citará, además, a los titulares de los predios colindantes, y en los a) y c) de la misma, al poseedor de hecho de la finca, si fuere rústica, o al portero, o, en su defecto, a uno de los inquilinos, si fuere urbana.

4. Transcurrido el plazo fijado, podrá el actor y todos los interesados que hayan comparecido proponer, en un plazo de seis días, las pruebas que estimen pertinentes para justificar sus derechos.

5. Practicadas las pruebas en el plazo de diez días, a contar de la fecha de su admisión, oirá el Juzgado, durante otro plazo igual, por escrito, sobre las reclamaciones y pruebas que se hayan presentado, al Ministerio Fiscal y a cuantos hubieren concurrido al expediente, y en vista de lo que alegaren y calificando dichas pruebas por la crítica racional, dictará auto dentro del quinto día, declarando justificados o no los extremos solicitados en el escrito inicial. Este auto será apelable en ambos efectos por el Ministerio Fiscal o por cualquiera de los interesados, sustanciándose la apelación por los trámites establecidos en la Ley de Enjuiciamiento Civil para los incidentes.

6. Consentido o confirmado el auto, será, en su caso, título bastante para la inscripción solicitada.

7. Cuando el valor total de la finca o fincas comprendidas en el expediente sea inferior a 5.000 pesetas, será verbal la audiencia a que se refiere la regla quinta.

Artículo 272.

Las comisiones de servicio que se concedan a los Registradores o Notarios en la Dirección General, se conferirán únicamente para auxiliar los trabajos de carácter extraordinario que se encomienden a dicha Dirección General; pero por ningún concepto podrá exceder su número de tres Registradores y de tres Notarios los que a la vez desempeñen las expresadas comisiones.

La duración de estas comisiones no podrá exceder de un año, que se podrá prorrogar, si mediare necesidad del servicio público, solamente por un plazo igual.

Artículo 287.

Si el expediente de dominio tuviere por objeto hacer constar en el Registro la mayor cabida de fincas, se acreditará que éstas se hallan inscritas a favor del que promueva el expediente, mediante certificación literal de la última inscripción de dominio, a la que se añadirá, si no figurase en la misma, la descripción actual de la finca, observándose las precedentes reglas en cuanto les sean aplicables.

Los aspectos a tener en cuenta son:

1) Competencia: el juez competente será el de primera instancia en la que cuya inmatriculación se pretenda

2) Escrito inicial: se inicia mediante un escrito en el que el interesado expone la situación, describe el bien y especifica los títulos que justifican su dominio. Deben aportar la certificación catastral y la certificación del registro principal.

3) Traslado: el juez informa/da traslado al ministerio fiscal de la iniciación del expediente

4) Citación: el juez cita a los posibles interesados/perjudicados5) Prueba: existe un período de prueba6) Auto que pone fin al procedimiento: el juez dicta un auto en que se declarará

justificada o no la pretensión de quién inicia el expediente, que podrá ser apelable ante la Audiencia Provincial por el ministerio fiscal por los interesados

Efectos

a) General: proporciona una titulación supletoria al interesado para lograr la inscripción que pretende. Esta titulación va a ser formalmente el testimonio judicial del auto que ha recaído y que deberá ser un auto firme

b) Particulares: el efecto a los particulares dependerá de la finalidad. Si lo que se pretende es inmatricular el efecto, no es de aplicación el artículo 207 LH. Si lo que se pretende sea reanudar el trato sucesiva, conseguirá reanudar el trato sucesivo.

c) Cancelatorios: cancelar inscripciones contradictorias de determinados artículos previstos en el los artículos 202 LH y 286 Reglamento Hipotecario.

Artículo 202.

Los expedientes tramitados con arreglo al artículo anterior serán inscribibles, aunque en el Registro apareciesen inscripciones contradictorias siempre que éstas tengan más de treinta años de antigüedad y el titular de las mismas haya sido citado en debida forma y no hubiere formulado oposición.

También serán inscribibles, aunque las inscripciones contradictorias sean de menos de treinta años de antigüedad, si el titular de las mismas o sus causahabientes hubieren sido oídos en el expediente.

Si el titular del asiento contradictorio de menos de treinta años de antigüedad o sus causahabientes no comparecieren después de haber sido citados tres veces -una de ellas, al menos, personalmente-, se les tendrá por renunciantes a los derechos que pudieran asistirles en el expediente, y éste será también inscribible.

Artículo 298.

1. Con arreglo a lo dispuesto en los artículos 199 párrafo b) y 205 de la Ley, la inmatriculación de fincas no inscritas a favor de persona alguna se practicará mediante el título público de su adquisición, en los siguientes casos:

1. Siempre que el transmitente o causante acredite la previa adquisición de la finca que se pretende inscribir mediante documento fehaciente.

2. En su defecto, cuando se complemente el título público adquisitivo con un acta de notoriedad acreditativa de que el transmitente o causante es tenido por dueño.

En ambos casos el título público de adquisición habrá de expresar necesariamente la referencia catastral de la finca o fincas que se traten de inmatricular, y se incorporará o acompañará al mismo certificación catastral descriptiva y gráfica, de tales fincas, en términos totalmente coincidentes con la descripción de éstas en dicho título, de las que resulte además que la finca está catastrada a favor del transmitente o del adquirente.

El acta de notoriedad complementaria, tendrá por objeto comprobar y declarar la notoriedad de que el transmitente de la finca o fincas que se pretendan inmatricular es tenido como dueño de ellas, a juicio del Notario autorizante, y se tramitará conforme al artículo 209 del Reglamento Notarial, pudiendo autorizarse al tiempo o con posterioridad al título público al que complementa.

2. La inscripción que se realice contendrá, además de las circunstancias generales, las esenciales del título del transmitente o del acta de notoriedad complementaria.

Además expresará que el asiento se practica conforme al artículo 205 de la Ley, con la limitación del artículo 207 de la misma Ley, y quedando supeditada su eficacia a la constancia registral de la publicación del edicto regulado en el apartado 4 siguiente. Iguales extremos se harán constar en la nota de despacho al pie del título.

3. Asimismo, podrán inmatricularse los excesos de cabida de las fincas ya inscritas, que resulten de títulos públicos de adquisición, siempre que se acredite en la forma prevista en el apartado 1 la previa adquisición de la finca por el transmitente con la mayor cabida resultante, se exprese la referencia catastral y se incorpore o acompañe certificación catastral, descriptiva y gráfica, que permita la perfecta identificación de la finca y de su exceso de cabida y de la que resulte que la finca se encuentra catastrada a favor del titular inscrito o del adquirente.

Del mismo modo podrán inscribirse los excesos de cabida acreditados mediante certificación catastral o, cuando fueren inferiores a la quinta parte de la cabida inscrita, con el certificado o informe de técnico competente, en los términos previstos en el artículo 53 de la Ley de 30 de diciembre de 1996, que permitan la perfecta identificación de la finca y de su exceso de cabida, sin necesidad de título traslativo.

También podrán inscribirse los excesos de cabida en virtud de expediente de dominio conforme a lo previsto en la Ley Hipotecaria y en este Reglamento, o en virtud del acta de presencia y notoriedad regulada en la legislación citada anteriormente sobre referencia catastral.

De otra parte, podrán hacerse constar en el Registro, como rectificación de superficie, los excesos de cabida que no excedan de la vigésima parte de la cabida inscrita.

En todos los casos será indispensable que no tenga el Registrador dudas fundadas sobre la identidad de la finca, tales como aparecer inscrito con anterioridad otro exceso de cabida sobre la misma finca o tratarse de finca formada por segregación, división o agrupación en la que se haya expresado con exactitud su superficie.

4.

Los que se crean con derecho a la finca o parte de ella cuya inscripción se haya practicado conforme al artículo 205 de la Ley, podrán alegarlo ante el Juzgado o Tribunal competente en juicio declarativo, y deberá el Juez ordenar que de la demanda se tome en el Registro la correspondiente anotación preventiva.

Es uno de los medios más característicos de inmatriculación porque está previsto desde el año 1861, aunque ha ido cambiando en la redacción (requisitos), propia configuración

El artículo 205 LG se basa en el juego de dos documentos:1) Documento público de adquisición2) Documento que acredita que quién transmitió al inmatriculado había adquirido con

anterioridad.

Requisitos

1) Finca no se encuentre inmatriculada previamente. Si el registrador tuviese duda fundada, deberá suspender la inscripción de inmatriculación.

2) Existencia de un título público de adquisición del dominio. Tiene que ser un título derivativo, no originario

3) Debe acreditar la previa adquisición del transmitente o causante. Según la ley, esto se puede lograr a través de 2 medios:

i. Acto de notoriedad complementaria y acreditativa que el causante es tenido como dueño (artículo 205 LH, 298 Reglamento)

Artículo 205.

Serán inscribibles, sin necesidad de la previa inscripción, los títulos públicos otorgados por personas que acrediten de modo fehaciente haber adquirido el derecho con anterioridad a la fecha de dichos títulos, siempre que no estuviere inscrito el mismo derecho a favor de otra persona y se publiquen edictos en el tablón de anuncios del Ayuntamiento donde radica la finca, expedidos por el Registrador con vista de los documentos presentados.

En el asiento que se practique se expresarán necesariamente las circunstancias esenciales de la adquisición anterior, tomándolas de los mismos documentos o de otros presentados al efecto.

ii. El documento fehaciente que acredite la previa adquisición por el transmitente de la finca que se pretende inscibir.¿ Qué es un documento fehaciente? Es la gran duda que plantea el precepto. En tanto no se modifique la ley, parece ser lo definido en el artículo 3 LH:

Artículo 3. LHPara que puedan ser inscritos los títulos expresados en el artículoanterior, deberán estar consignados en escritura pública, ejecutoria odocumento auténtico expedido por Autoridad judicial o por el Gobiernoo sus Agentes, en la forma que prescriban los reglamentos.

4) Exigencia catastral: no está prevista en la LH, pero la ley 13/96 introdujo la exigencia de aportación catastral que deberá aportarse para la inmatriculación

5) El asiento se practique con unas circuntancias que veremos a continuación6) Se publiquen edictos: el edicto debe contener las circunstancias esenciales de la

adquisición anterior, se publica durante un mes en el tablón de anuncios donde acredite la firma, acreditándose esta circunstancia mediante diligencia del secretario del Ayuntamiento (en la diligencia el secretario certifica su publicación durante un mes) Después se devuelve el edicto al Registro, donde se archiva, después de extender una nota al margen de la inmatriculación.

Práctica del asiento

Debe tener una serie de circunstancias:- Debe tener circunstancias generales de toda inscripción (artículos 9.1 LH, 51

Reglamento)

Artículo 91.

El pensionista que hubiere obtenido anotación preventiva no podrá exigir que se le hipotequen bienes distintos de los anotados, si éstos fueran suficientes para asegurar el legado. Si no lo fueran, podrá exigir el complemento de su hipoteca sobre otros bienes de la herencia, pero con sujeción, en cuanto a estos últimos, a lo dispuesto en el segundo párrafo del artículo anterior.

Artículo 51.

Las inscripciones extensas a que se refiere el artículo 9 de la Ley contendrán los requisitos especiales que para cada una de ellas determina este Reglamento, y se practicarán con sujeción a las reglas siguientes:

1. La naturaleza de la finca se determinará expresando si es rústica o urbana, el nombre con las que las de su clase sean conocidas en la localidad, y en aquéllas, si se dedican a cultivo de secano o de regadío y, en su caso, la superficie aproximada destinada a uno y a otro.

Si se aporta cédula, certificación o licencia administrativa que lo acredite se hará constar, además, la calificación urbanística de la finca.

2. La situación de las fincas rústicas se determinará expresando el término municipal, pago o partido o cualquier otro nombre con que sea conocido el lugar en que se hallaren; sus linderos por los cuatro puntos cardinales; la naturaleza de las fincas colindantes; y cualquier circunstancia que impida confundir con otra la finca que se inscriba, como el nombre propio silo tuviere. En los supuestos legalmente exigibles se hará constar la referencia catastral del inmueble.

3. La situación de las fincas urbanas se determinará expresando el término municipal y pueblo en que se hallaren; el nombre de la calle o sitio; el número si lo tuvieren, y los que hayan tenido antes; el nombre del edificio si fuere, conocido por alguno propio; sus linderos por la izquierda (entrando), derecha y fondo, la referencia catastral en los supuestos legalmente exigibles; y cualquier otra circunstancia que sirva para distinguir de otra la finca descrita. Lo dispuesto en este número no se opone a que las fincas urbanas cuyos linderos no pudieran determinarse en la forma expresada se designen por los cuatro puntos cardinales.

4. La medida superficial se expresará en todo caso y con arreglo al sistema métrico decimal, sin perjuicio de que también se haga constar la equivalencia a las medidas del país.

La descripción de las fincas rústicas y urbanas será preferentemente perimetral, sobre la base de datos físicos referidos a las fincas colindantes o datos catastrales de las mismas tomados de plano oficial.

5. La naturaleza del derecho que se inscriba se expresará con el nombre que se le dé en el título, y si no se le diere ninguno, no se designará tampoco en la inscripción.

6. Para dar a conocer la extensión del derecho que se inscriba se hará expresión circunstanciada de todo lo que, según el título, determine el mismo derecho o limite las facultades del adquirente, copiándose literalmente las condiciones suspensivas, resolutorias, o de otro orden, establecidas en aquél. No se expresarán, en ningún caso, las estipulaciones, cláusulas o pactos que carezcan de trascendencia real.

7. Las cargas y limitaciones de la finca o derecho que se inscriba se expresarán indicando brevemente las que consten inscritas o anotadas con referencia al asiento donde aparezcan. En ningún caso se indicarán los derechos expresados en el artículo 98 de la Ley ni los aplazamientos de precio no asegurados especialmente.

Las cargas relacionadas en el título que no resulten inscritas o anotadas no se harán constar en la inscripción. Si no existieran cargas se expresará así.

8. El valor de la finca o derecho inscrito se designará, si constare en el título, en la misma forma que apareciere en él.

9. La persona a cuyo favor se practique la inscripción y aquélla de quien proceda el bien o derecho que se inscriba se determinarán conforme a las siguientes normas:

a. Si se trata de personas físicas, se expresarán el nombre y apellidos; el documento nacional de identidad; si es mayor de edad o, en otro caso, la edad que tuviera, precisando, de estar emancipado, la causa; si el sujeto es soltero, casado, viudo, separado o divorciado y, de ser casado y afectar el acto o contrato que se inscriba a los derechos presentes o futuros de la sociedad conyugal, el régimen económico matrimonial y el nombre y apellidos y domicilio del otro cónyuge; la nacionalidad y la vecindad civil del sujeto si se acreditan o manifiestan; y el domicilio con las circunstancias que lo concreten.

b. Si se trata de personas jurídicas, se consignarán su clase; su denominación; el número de identificación fiscal; la inscripción, en su caso, en el Registro correspondiente; la nacionalidad, si fuere una entidad extranjera, y el domicilio con las circunstancias que lo concreten.

c. Se expresarán también, en su caso, las circunstancias de la representación legal o voluntaria, las personales que identifiquen al representante, el poder o nombramiento que confieran la representación y, cuando proceda, su inscripción en el Registro correspondiente.

d. Cuando las circunstancias de la persona constaren en otro asiento del mismo folio registral, podrá consignarse en el nuevo asiento sólo el nombre y apellidos si se trata de persona física o la clase y denominación si es persona jurídica y, en uno y otro caso, la referencia, para las demás circunstancias, al asiento anterior, expresando las variaciones que resulten de los documentos presentados.

e. En cualquier momento, el titular inscrito podrá instar directamente del Registrador que por nota marginal se hagan constar las circunstancias de un domicilio a efectos de recibir comunicaciones relativas al derecho inscrito.

10. En todo caso se hará constar el acta de inscripción, que expresará: el hecho de practicarse la inscripción, la persona a cuyo favor se practica, el título genérico de su adquisición y el derecho que se inscribe.

11. Se hará constar la clase del título en cuya virtud se practique la inscripción, la fecha de su otorgamiento, autorización o expedición, y el Juez, Tribunal, Notario o funcionario que lo autorice y el Notario en cuyo protocolo se encuentre o Juzgado o Tribunal del que proceda, cuando no sea el mismo que la autorizó. Tratándose de documentos complementarios no notariales bastará consignar el funcionario que lo autorice y su residencia. Cuando proceda se indicará que el documento se archiva.

12. Al día y la hora de la presentación del título en el Registro se añadirán el número del asiento y el tomo del Diario correspondiente.

13. Cuando los actos o contratos sujetos a inscripción hayan devengado derechos a favor del Estado se expresará esta circunstancia y que la carta de pago ha quedado archivada en el legajo. Si estuvieren exentos del pago o hubiere prescrito la acción administrativa se consignará dicha circunstancia.

14. Al final de toda inscripción se consignará la fecha de la misma. La inscripción será autorizada por el Registrador con su firma, que implicará la conformidad de aquélla con el título presentado y documentos complementarios, sin que sea necesario hacer constar expresamente tal conformidad

- Debe tener las circunstancias particulares o esenciales de la adquisición anterior - Debe constar en el asiento las siguientes cuestiones: que se practica conforme al

artículo 205 de la LH y que se practica con la limitación de efectos del 207 de la LH.- Debe tener referencia catastral.

Efectos

Artículo 207 LH

Artículo 207.

Las inscripciones de inmatriculación practicadas con arreglo a lo establecido en los dos artículos anteriores no surtirán efectos respecto de tercero hasta transcurridos dos años desde su fecha.

Las cuestiones que este artículo plantea son:- el inmatriculante nunca será un tercero protegido por el artículo 34 LH- quién adquiere durante los 2 años siguientes, tampoco va a ser un tercero

hipotecario protegido por el artículo 34 LG. No será protegido por la fe pública registral hasta que no hayan pasado 2 años. ¿Desde cuándo se inicia el cómputo? Literalmente parece que desde que se practica la inmatriculación, pero conforme al 207 se entendió que era desde los asientos de inmatriculación. Para la reforma hipotecaria del 98 estableció que los 2 años se tenían que contar desde la devolución

del edicto al Registro de la Propiedad. Esto ha sido anulado, con lo que cobra vigencia el artículo anterior, como decía el TS: los 2 años los tendríamos que contar a partir de los asientos de inmatriculación. Valoración crítica: se ha criticado porque se establecía que se accedía al RP con demasiadas condiciones.

C) Certificación administrativa

Regulada en el artículo 206 LH, artículo 303 a 307 Reglamento

Artículo 206.

El Estado, la provincia, el municipio y las Corporaciones de derecho público o servicios organizados que forman parte de la estructura política de aquél y las de la Iglesia Católica, cuando carezcan del título escrito de dominio, podrán inscribir el de los bienes inmuebles que les pertenezcan mediante la oportuna certificación librada por el funcionario a: cuyo cargo esté la administración de los mismos en la que se expresará el título de adquisición o el modo en que fueron adquiridos.

Mediante certificación administrativa, librada en los términos indicados en el párrafo anterior y con los demás requisitos en cada caso establecidos, podrán inscribirse la declaración de obra nueva, mejoras y división horizontal de fincas urbanas, y, siempre que no afecten a terceros, las operaciones de agrupación, división, agregación y segregación de fincas del Estado y de los demás entes públicos estatales certificantes

Requisitos:- Tratarse de fincas que pertenezcan a cualquiera de los entes citados en el artículo

206. También debemos incluir a las CCAA y entes locales. Sin embargo, en este precepto menciona a la Iglesia Católica, aunque esto no sucede en la práctica

- Estas entidades carezcan de título de dominio inscribible porque si lo tuvieran, lo presentarían

- La finca no esté inmatriculada, y la certificación lo que pretenda es la inmatriculación- Sea expedida por funcionario con competencias para ello- Es necesario que la certificación exprese:

o Naturaleza fincao Situación fincao Medida superficial fincao Nombre de persona o identidad de que se hubiera adquirido el derechoo Título y modo o Servicio público u objeto que estuviera destinado la finca

Procedimiento

Artículos 303 a 307 Reglamento

Artículo 303.

Para obtener la inscripción con arreglo al artículo 206 de la Ley, cuando no exista título inscribible, el Jefe de la dependencia a cuyo cargo esté la administración o custodia de las fincas que hayan de inscribirse expedirá por duplicado, siempre que por su cargo ejerza autoridad pública o tenga facultad de certificar, una certificación en que, con referencia a los inventarios o documentos oficiales que obren en su poder y sin perjuicio de los demás extremos exigidos por la legislación administrativa aplicable, se haga constar:

1. La naturaleza, situación, medida superficial, linderos, denominación y número, en su caso, y cargas reales de la finca que se trate de inscribir.

2. La naturaleza, valor, condiciones y cargas del derecho real inmatriculable de que se trate, y las de la finca a que se refiere la regla anterior.

3. El nombre de la persona o corporación de quien se hubiere adquirido el inmueble o derecho, cuando constare.

4. El título de adquisición o el modo como fueron adquiridos.

5. El servicio público u objeto a que estuviere destinada la finca.

Si no pudiera hacerse constar alguna de estas circunstancias, se expresará así en la certificación y se indicarán las que sean.

Las certificaciones se extenderán en papel del sello de oficio, y quedara minuta rubricada en el expediente respectivo.

Artículo 304.

En el caso de que el funcionario a cuyo cargo estuviese la administración o custodia de los bienes no ejerza autoridad pública ni tenga facultad para certificar, se expedirá la certificación a que se refiere el artículo anterior por el inmediato superior jerárquico que pueda hacerlo, tomando para ello los datos y noticias oficiales que sean indispensables. Tratándose de bienes de la Iglesia, las certificaciones serán expedidas por los Diocesanos respectivos.

Artículo 305.

La certificación se presentará en el Registro correspondiente, solicitando la inscripción. Si el Registrador advirtiere la falta de algún requisito indispensable para ésta, según el artículo 303, devolverá la certificación advirtiendo el defecto después de extender el asiento de presentación y sin tomar anotación preventiva. En tal supuesto, se extenderá nueva certificación en que se subsane la falta advertida o se haga constar la insuficiencia de los datos necesarios para subsanarla, sin perjuicio, en su caso, del correspondiente recurso gubernativo, si el Registrador insistiese en su calificación.

Artículo 306.

Cuando las certificaciones expedidas con arreglo a los artículos anteriores estuvieren en contradicción con algún asiento no cancelado, o se refiriesen a fincas o derechos reales cuya descripción coincida en algunos detalles con la de fincas o derechos ya inscritos, los Registradores suspenderán la inscripción solicitada, extendiendo anotación preventiva si la pidiera el interesado, y remitirán copia de los asientos contradictorios a la Autoridad que haya firmado aquellas certificaciones.

Dicha Autoridad si lo estimare procedente, comunicará al Juez de Primera Instancia del partido en que radique el inmueble, cuanto acerca de éste y de su titular arroje el expediente administrativo, acompañando la copia del asiento remitida por el Registrador.

El Juez de Primera Instancia dará vista de estos antecedentes a la persona que, según dicho asiento, pueda tener algún derecho sobre el inmueble, y, con su audiencia, dictará auto declarando o no inscribible el documento de que se trate.

Artículo 307.

Practicada la inscripción, conservará el Registrador uno de los ejemplares de la certificación, devolviendo el otro con la nota correspondiente.

Efectos

Los efectos están en el artículo 207 LH

La ley 13/96 introdujo un segundo párrafo al artículo 206 LH: Mediante certificación administrativa, librada en los términos indicados en el párrafo anterior y con los demás requisitos en cada caso establecidos, podrán inscribirse la declaración de obra nueva, mejoras y división horizontal de fincas urbanas, y, siempre que no afecten a terceros, las operaciones de agrupación, división, agregación y segregación de fincas del Estado y de los demás entes públicos estatales certificantes.

F) EXCESO DE CABIDA

1- Concepto: aquella operación registral por la cual se hace constar en el folio registral por lo cual se hace constar en el folio abierto a una finca ya inmatriculada la mayor cabida o extensión territorial que dicha finca tiene en realidad. La única que se está haciendo es rectificar un dato erróneo de la finca, que es su medida superficial: haciendo constar una mayor superficie, que es lo que en realidad tiene la finca. No se trata de aumentar la superficie de la finca, sino que se trata de eliminar la exactitud. El problema del exceso de cabida es que bajo el exceso de cabida se pretenda encubrir un verdadero proceso de inmatriculación. A la mínima duda, no se inscribirá (artículo 298.3.5º Reglamento Hipotecario)

2- Medios:

1) mediante cualquier título registrable, junto a una certificación catastral

2) además, se podrá hacer mediante expediente de dominio3) mediante una acta notarial de presencia, prevista en el

artículo 53 de la L 13/964) (artículos 398.3 Reglamento y 53 L13/96) cuando la cabida

sea inferior a la quinta parte de la finca inscrita, se podrá hacer con cualquier título presentado o inscripción, siempre que se acompañe de…

5) excesos de cabida que no excedan de la vigésima parte de la cabida inscrita, se podrá hacer constar como rectificación de superficie (artículo 298.3.3 RH)

6)G.- MODIFICACIÓN DE FINCAS: AGRUPACION, SEGREGACION, DIVISION Y AGREGACION.

1º) Concepto Y Requisitos Generales:

a) La AGRUPACIÓN consiste en la unión registral de dos o más fincas inmatriculadas, formando una finca registral nueva.

b) La AGREGACIÓN, supone la unión a una finca ya inscrita de otra finca o una porción segregada de otra, la cual es absorbida por aquella. No obstante, cuando esta porción excede de la quinta parte de la finca a la que se une, la agregación recibe el tratamiento jurídico de la agrupación.

c) La SEGREGACIÓN consiste en la separación de una parte de la finca inmatriculada para formar por sí sola una finca independiente.

d) La DIVISIÓN tiene lugar cuando la totalidad de una finca inmatriculada se divide para formar dos o más porciones que constituyen fincas independientes.

El RH se ocupa de esta materia en los art. 45 o 50, de los cuales se deducen los siguientes requisitos generales de estas modificaciones:

a) Que la finca en cuestión debe estar inmatriculada.

b) Que soliciten la modificación los interesados.

c) Que se describan en la misma escritura:1. La finca o fincas resultantes y las porciones restantes.2. o, por lo menos, la modificación en la extensión y linderos por donde se haya llevado a efecto la modificación.

d) Si no constare en el Registro la cabida total de las fincas, deberá expresarse en las notas marginales en que se indique la operación efectuada.

Todo ello según el art. 50 RH: “Todas las operaciones de agrupación, división, agregación y segregación se practicarán en el Registro en virtud de escritura pública en que se describan las fincas a que afecten, así como las resultantes de cualquiera de dichas operaciones y las porciones restantes, cuando fuere posible, o, por lo menos, las modificaciones en la extensión y los linderos por donde se haya efectuado la segregación. Si no constare en el

Registro la cabida total de las fincas, deberá expresarse en las notas marginales en que se indique la operación realizada”

2º) PARTICULARIDADES DE LAS OPERACIONES REGISTRALES:

a) AGRUPACIÓN: (arts. 45 y 49 RH)

1. Inscripción de la nueva finca, con su descripción, bajo número distinto, haciéndose mención de todo ello al margen de la inscripción de propiedad de las fincas reunidas.

2. Si las fincas agrupadas no fueran colindantes, se describirán individualmente las parcelas que las constituyan y las características de la agrupación así como las causas de la misma.

3. Podrán agruparse fincas pertenecientes a distintos propietarios, siempre que se determine, de acuerdo con lo que resulte del título, la participación indivisa que a cada uno corresponda en la finca resultante.

4. Cuando en el título presentado se forme una finca de dos o más, o se segregue parte de alguna con el objeto de enajenarla, se practicará una sola inscripción en la que se comprenderán la agrupación o segregación y la enajenación. (Esto es también aplicable a la división y a la segregación).

b) AGREGACIÓN: (art. 48 RH).

1. Podrá realizarse si la finca absorbente tiene una extensión que represente, al menos, el quíntuplo de la suma de las que se agreguen.

2. La inscripción correspondiente se practicará en el folio de la finca mayor, sin alterar su numeración, pero expresándose en ella la nueva descripción resultante y la procedencia de las unidas con las cargas que les afecten.

3. Se harán, además, las oportunas notas marginales de referencia.

c) DIVISIÓN: (art. 46 RH).

1. Se inscribirá cada porción como finca nueva y bajo número distinto, haciéndose breve mención de esta circunstancia al margen de la inscripción de propiedad de la finca que se divida.

2. En las nuevas inscripciones se expresará la procedencia de las fincas, así como sus gravámenes anteriores.

d) SEGREGACIÓN: (art. 47 RH.

1. La porción segregada se inscribe bajo número distinto y se expresa esta circunstancia por nota marginal en la inscripción de la finca matriz así como la descripción de la porción restante, la procedencia y los gravámenes vigentes de la finca matriz.

2. No será obstáculo para la inscripción de la segregación el que no han tenido acceso al Registro otras anteriores. En estos casos, la nota marginal en la finca matriz expresará la superficie del resto, según el Registro.

3. Los actos o actos que afecten al resto de la finca, cuando no hayan tenido acceso al Registro todas las segregaciones escrituradas, se practicarán en la inscripción de la finca matriz, determinando la superficie a la que se refieren. Al margen de la inscripción de propiedad procedente se pondrá nota indicativa de la inscripción del resto, así como la superficie pendiente de segregación.

4. Existen normas especiales de segregación, en leyes sobre concentración parcelaria, unidades mínimas de cultivo, etc…

2.2 El titular

A) DEFINICIÓN Y CARACTERÍSTICAS:

En general, se entiende por titularidad aquella calidad jurídica de la que está investido el sujeto para ejercitar el derecho que se le atribuye. Cuando hablamos de titularidad en el ámbito del derecho inmobiliario lo definimos como a la “persona a quién pertenece a corresponde, según el Registro, el dominio o cualquier otro derecho real sobre los bienes inmuebles inmatriculados”Desde que el titular registral lo es, está legitimado para actuar en el tráfico y el proceso (artículo 38 LH). “Artículo 38. A todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos. Como consecuencia de lo dispuesto anteriormente, no podrá ejercitarse ninguna acción contradictoria del dominio de inmuebles o derechos reales inscritos a nombre de persona o entidad determinada, sin que, previamente o a la vez, se entable demanda de nulidad o cancelación de la inscripción correspondiente. La demanda de nulidad habrá de fundarse en las causas que taxativamente expresa esta Ley cuando haya de perjudicar a tercero. En caso de embargo preventivo, juicio ejecutivo o vía de apremio contra bienes inmuebles o derechos reales determinados, se sobreseerá todo procedimiento de apremio respecto de los mismos o de sus frutos, productos o rentas en el instante en que conste en autos, por certificación del Registro de la Propiedad, que dichos bienes o derechos constan inscritos a favor de persona distinta de aquella contra la cual se decretó el embargo o se sigue el procedimiento, a no ser que se hubiere dirigido contra ella la acción en concepto de heredera del que aparece como dueño en el Registro. Al acreedor ejecutante le quedará reservada su acción para perseguir en el mismo juicio ejecutivo otros bienes del deudor y para ventilar en el juicio correspondiente el derecho que creyere asistirle en cuanto a los bienes respecto de los cuales se suspende el procedimiento. Cuando se persigan bienes hipotecados que hayan pasado a ser propiedad de un tercer poseedor, se procederá con arreglo a lo dispuesto en los artículos 134 y concordantes de esta Ley.Las mismas reglas se observarán cuando, después de efectuada en el Registro alguna anotación preventiva de las establecidas en los números 2 y 3 del artículo 42, pasasen los bienes anotados a poder de un tercer poseedor”Además, si reúne los requisitos del artículo 34 LH, la posición del titular registral se convierte en inatacable. Al titular registral no se le puede oponer lo no escrito (artículo 32 LG, que ya veremos posteriormente).

B) REQUISITOS:

1- Personalidad jurídica: el titular registral ha de ser una persona jurídica o una persona física (artículos 2LH, 24 RH), pero en todo caso, es necesario que tenga aptitud para ser titular de los derechos. Una persona tiene aptitud para ser titular de derechos cuando tiene capacidad para ser sujeto (Activo o pasivo) de derechos y obligaciones (relaciones jurídicas). En el caso de las personas físicas, no plantea mayor problema para su admisión como titular registral. Ejemplo: menor o incapacitado, ¿puede ser titular registral? Sí. Otra cosa es qué ocurre a la hora de registrar sus derechos. El artículo 29 CC establece que el nacimiento determina la personalidad. Como puedes atribuída personalidad, puedes ser titular registral. Con relación a esto, el artículo 32 CC establece que con la muerte se finaliza la personalidad, por tanto, dejas de ser titular registral.En cuanto a las personas jurídicas, ¿qué ocurre? Más o menos lo mismo. El articulo 38 CC dice que las personas jurídicas pueden adquirir y poseer bienes de todas clases, así como contraer obligaciones y ejercitar acciones civiles o criminales, conforme a las leyes y reglas de su constitución.

No obstante, se plantean ciertos problemas con las personas jurídicas que no se plantean con las personas físicas. Hay ciertos supuestos que pueden ser significativos para centrar la cuestión:

- Comunidad de bienes: el artículo 392 CC define lo que es la comunidad de bienes: “Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas. A falta de contratos, o de disposiciones especiales, se regirá la comunidad por las prescripciones de este título”¿ La comunidad de bienes tiene personalidad jurídica? No tienen personalidad jurídica independiente sino que la titularidad pertenece a todos los comuneros. Hay que detallar entre los diferentes tipos de comunidades:a) La comunidad típica es la romana o por cuotas y es una comunidad en la que las cuotas de los diferentes comuneros son perfectamente negociables. Este tipo de comunidad es la que

tiene un encaje más fácil. El artículo 54.1 Reglamento hipotecario nos explica como practicaremos las inscripciones en los supuestos de comunidad romana: “Las inscripciones de partes indivisas de una finca o derecho precisarán la porción ideal de cada condueño con datos matemáticos que permitan conocerla indudablemente”. Ejemplo: A y B compran. Al realizar la inscripción es necesaria la precisión de la cuota. Si no expresan la proporción de la compra-venta, llega la escriptura y yo inscribo que A y B son titulares, pero no en qué medida. El Registro no estaría dando fe pública ni seguridad jurídica si permitiese la inscripción, porque no se sabría qué cuota tiene cada uno. Por ejemplo, en caso de que A quisiera hipotecar su parte, ¿qué parte del bien podría hipotecar A? El registro de la propiedad no puede tolerar esta indeterminación. Un ejemplo de comunidad romana es el matrimonio catalán, el régimen económico matrimonial por defecto: la separación de bienes. Este ejemplo tiene como límite el artículo 9 del Código de Familia Catalán.

b) Más complicado es el supuesto de comunidad germánica, en que la titularidad existe sin que haya una porción ideal que corresponda a cada comunero. Por tanto, si no hay división, ¿cómo encaja con el principio de especialidad? Cuando hablamos de una comunidad germánica es lógico que no se puedan exigir los requisitos del artículo 54 del Reglamento Hipotecario.Ejemplo: el régimen económico matrimonial de régimenes gananciales: en ambos casos se inscribirán con carácter general pero con especialidades concretas.

- Comunidad de propietarios: no tiene personalidad jurídica independiente, pero es un supuesto especial porque podrá hacer ciertas cosas que una persona jurídica independiente no podría realizar. Ejemplo: anotación preventiva de embargo por las cuotas de la propiedad. El artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que por las deudas a la comunidad por parte de un co-propietario permite esta peculiaridad, que es aplicar una inscripción a algo que no tiene personalidad jurídica. Para inscribir en estos casos, el juez tiene que poner la adjudicación de la finca con las cuotas de la comunidad de propietarios.

- Sociedades mercantiles: cualquier sociedad mercantil puede ser titular de derechos y obligaciones, siempre y cuando tenga personalidad propia diferente a la de sus socios. El artículo 5 de la Ley de Sociedad de Responsabilidad Limitada, el artículo 16 del Código de Comercio y 2 artículos más, establecen cuando la sociedad mercantil adquiere personalidad jurídica y puede, por tanto, ser titular de derechos y obligaciones.

(pff) Se plantea si la sociedad irregular (sociedad que no ha cumplido con todos los requisitos en el tráfico mercantil) tiene personalidad jurídica. Se entendió que no tenía personalidad jurídica propia, sino que lo tenían sus socios. Por tanto, la doctrina tradicional lo negaba. Para otro grupo de la doctrina, consideraban que cuando la sociedad actúa públicamente por este rasgo de publicidad se le da una personalidad jurídica, aunque limitada en algunos aspectos. ¿Cómo se traduce esto al RP? En principio, en materia inmobiliaria no se plantea el problema de la sociedad irregular. El artículo 383 del Reglamento establece que para inscribirse en el RP antes tiene que haber inscrito en el Registro Mercantil. Si se ha inscrito en el RM, esto quiere decir que goza de personalidad jurídica, y no puede ser una sociedad irregular, porque se tendrían que cumplir con todos los requisitos para tener personalidad jurídica. Hay otras sociedades que necesitan inscribirse en el Registro Mercantil como las sociedades cooperativas de crédito, las cajas de ahorros y las mútuas de seguros.

Después hay otras sociedades que necesitan una inscripción en registros especiales como son:

- fundaciones- sociedades agrarias de transfmación- clubs deportivos, salvo que adopten la forma de Sociedad Anónima deportiva

(entonces deberá inscribirse en el Registro Mercantil)

2- Determinación:

Como principio general, hay que decir que no para ser titular registral, este debe estar perfectamente determinado. La designación del titular en el Registro es una de las manifestaciones del principio de especialidad o de determinación hipotecaria, que exige que el sujeto esté perfectamente identificado. Esto se encuentra en los artículos 4.9 Ley y 51.9 Reglamento. El artículo 4.9 sólo dice: “La persona natural o jurídica a cuyo favor se haga la inscripción”. No dice nada más, con lo que tenemos que remitirnos al artículo 51.9 Reglamento que dice:

“La persona a cuyo favor se practique la inscripción y aquélla de quien proceda el bien o derecho que se inscriba se determinarán conforme a las siguientes normas:a)Si se trata de personas físicas, se expresarán el nombre y apellidos; el documento nacional de identidad; si es mayor de edad o, en otro caso, la edad que tuviera, precisando, de estar emancipado, la causa; si el sujeto es soltero, casado, viudo, separado o divorciado y, de ser casado y afectar el acto o contrato que se inscriba a los derechos presentes o futuros de la sociedad conyugal, el régimen económico matrimonial y el nombre y apellidos y domicilio del otro cónyuge; la nacionalidad y la vecindad civil del sujeto si se acreditan o manifiestan; y el domicilio con las circunstancias que lo concreten.b) Si se trata de personas jurídicas, se consignarán su clase; su denominación; el número de identificación fiscal; la inscripción, en su caso, en el Registro correspondiente; la nacionalidad, si fuere una entidad extranjera, y el domicilio con las circunstancias que lo concreten.c) Se expresarán también, en su caso, las circunstancias de la representación legal o voluntaria, las personales que identifiquen al representante, el poder o nombramiento que confieran la representación y, cuando proceda, su inscripción en el Registro correspondiente.d) Cuando las circunstancias de la persona constaren en otro asiento del mismo folio registral, podrá consignarse en el nuevo asiento sólo el nombre y apellidos si se trata de persona física o la clase y denominación si es persona jurídica y, en uno y otro caso, la referencia, para las demás circunstancias, al asiento anterior, expresando las variaciones que resulten de los documentos presentados.e) En cualquier momento, el titular inscrito podrá instar directamente del Registrador que por nota marginal se hagan constar las circunstancias de un domicilio a efectos de recibir comunicaciones relativas al derecho inscrito”

La letra a) se refiere a las personas físicas y la b) a las personas jurídicas. La letra c) habla de la representación. Finalmente, el artículo 51.10 Reglamento dice que hará constar el acto de inscripción, la persona a cuyo favor se practica, el título genérico de su adquisición y el derecho que se inscribe.

Como vemos, todo tiende a concretar el derecho (principio de especialidad).

C) OTRAS CUESTIONES: SOCIEDAD IRREGULAR, HERENCIA YACENTE, ETC.

Hay ciertos supuestos de indeterminación relativa o indeterminación de carácter circunstancial o transitorio, hasta que la situación se consolida. Ejemplo: sustituciones fideicomisarias (artículo 82 del Reglamento Hipotecario) o las donaciones con cláusulas de reversión a favor de terceras personas (artículo 641 CC) o las donaciones hechas a nasciturus (artículo 127 CC).

2.3 El documento

A) PLANTEAMIENTO

El título material es la causa jurídica de un negocio realEl titulo formal es la forma en que se exterioriza el título material

El título material constituye la base jurídica del RP, però es obvio que para que tales actos puedan ser registrados, deberán estar en una base registral.El título inscribible será el documento extendido (título formal) con los requisitos y formalidades legales y que contiene un acta incribible (título material)

Los títulos inscribibles, aunque hay muchas posibilidades de clasificarlos se habla de:- titulación ordinaria: formada por los títulos que contienen directamente el acto o

contrato inscribible. Ejemplo: compra-venta- titulación supletoria: categoría de títulos que sustituyen a los ordinarios cuando el

titular del derecho carece de ellos. Ejemplo: expediente de dominio.

B) CONCEPTO

Artículo 33 Reglamento: concepto de documento“Se entenderá por título, para los efectos de la inscripción, el documento o documentos públicos en que funde inmediatamente su derecho la persona a cuyo favor haya de practicarse aquélla y que hagan fe en cuanto al contenido que sea objeto de la inscripción, por sí solos o con otros complementarios, o mediante formalidades cuyo cumplimiento se acredite”

C) REQUISITOS

1. Requisitos documentales:- los títulos deben estar autorizados por autoriadad o funcionario competente para ello- con las formalidades que requiera la ley (artículo 1216 CC)- estén autorizados por los funcionarios dentro de su competencia (de los límites que

tienen). Ejemplo: un trabajador de un ayuntamiento no podrá solicitar la inscripción al RP.

2. Requisitos registrales: hay que tener en cuenta 2 artículos:- Artículo 21 LH: Los documentos relativos a contratos o actos que deban inscribirse,

expresarán, por lo menos, todas las circunstancias que necesariamente debe contener la inscripción, y sean relativas a las personas de los otorgantes, a las fincas y a los derechos inscritos.

- Artículo 98 RH: El Registrador considerará, conforme a lo prescrito en el artículo 18 de la Ley, como faltas de legalidad en las formas extrínsecas de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripción, las que afecten a la validez de los mismos, según las leyes que determinan la forma de los instrumentos, siempre que resulten del texto de dichos documentos o puedan conocerse por la simple inspección de ellos.Del mismo modo apreciará la no expresión, o la expresión sin la claridad suficiente, de cualquiera de las circunstancias que, según la Ley y este Reglamento, debe contener la inscripción, bajo pena de nulidad

Cuando estos requisitos no se cumplan, no se podrá acceder al registro.

3. Requisitos fiscales: un artículo importante es el 254 LH : “Ninguna inscripción se hará en el Registro de la Propiedad, sin que se acredite previamente el pago de los impuestos establecidos o que se establecieren por las leyes, si los devengare el acto o contrato que se pretenda inscribir”. Ejemplo: un acto de compra-venta no liquidado, no podrá acceder.

D) CLASES

Recordar el artículo 3 LH (principio de legalidad). Este artículo ha merecido una crítica:a) Crítica favorable: porque consagra con claridad la distinción entre el título

material y formalb) Crítica desfavorable: su terminología no es muy técnica y parece interponer

las escrituras públicas y ejecutorias como si fuesen documentos públicos.Artículo 3.

Para que puedan ser inscritos los títulos expresados en el artículo anterior, deberán estar consignados en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico expedido por Autoridad judicial o por el Gobierno o sus Agentes, en la forma que prescriban los reglamentos.

Las clases son 3:

1) Documentos notariales. Son:o Escritura pública: título que contendrá un contrato y demás actos extra-

judicialeso Actas: prueba de hechos o circunstancias que a los notarios les consta y que

por su naturaleza no son objeto de contratoo Testimonios: traslados de documentos que se incorporan al protocolo notarial

o que los interesados presentan

2) Documentos judiciales. Hay que tener en cuenta:a. Artículo 257 Ley: “Para que en virtud de resolución judicial pueda hacerse

cualquier asiento en el Registro, expedirá el Juez o Tribunal, por duplicado, el mandamiento correspondiente, excepto cuando se trate de ejecutorias. El Registrador devolverá uno de los ejemplares al mismo Juez o Tribunal que lo haya expedido o al interesado que lo haya presentado, con nota firmada expresiva de quedar cumplido en la forma que proceda; y conservará el otro en su oficina, extendiendo en él una nota rubricada igual a la que hubiere puesto en el ejemplar devuelto. Estos documentos se archivarán numerados por el orden de su presentación”

b. Artículo 100 Reglamento Hipotecario: “La calificación por los Registradores de los documentos expedidos por la autoridad judicial se limitará a la competencia del Juzgado o Tribunal, a la congruencia del mandato con el procedimiento o juicio en que se hubiere dictado, a las formalidades extrínsecas del documento presentado y a los obstáculos que surjan del Registro”

Lo son:o sentenciaso autoso providencias

3. Documentos administrativos. Hay que tener en cuenta los siguientes artículos:a. Artículo 99 Reglamento: “La calificación registral de documentos

administrativos se extenderá, en todo caso, a la competencia del órgano, a la congruencia de la resolución con la clase de expediente o procedimiento seguido, a las formalidades extrínsecas del documento presentado, a los trámites e incidencias esenciales del procedimiento, a la relación de éste con el titular registral y a los obstáculos que surjan del Registro”Ejemplo: certificación administrativa, concesiones administrativas.

E) ÚLTIMAS CUESTIONES

1. Documento auténtico (artículo 34 RH): “Se considerarán documentos auténticos para los efectos de la Ley los que, sirviendo de títulos al dominio o derecho real o al asiento practicable, estén expedidos por el Gobierno o por Autoridad o funcionario competente para darlos y deban hacer fe por sí solos”. Se trata de un documento público, y como tal, tendrá la fehaciencia que establece el artículo 1218 CC.

2. Documento otorgado en país extranjero: artículos 4 LH, 36 y 38 RH (leer)

Artículo 4. LHTambién se inscribirán en el Registro los títulos expresados en el artículo 2, otorgados en país extranjero, que tengan fuerza en España con arreglo a las leyes, y las ejecutorias pronunciadas por Tribunales extranjeros a que deba darse cumplimiento en España, con arreglo a la Ley de Enjuiciamiento Civil.Artículo 36. RHLos documentos otorgados en territorio extranjero podrán ser inscritos si reúnen los requisitos exigidos por las normas de Derecho Internacional Privado, siempre que contengan la legalización y demás requisitos necesarios para su autenticidad en España.La observancia de las formas y solemnidades extranjeras y la aptitud y capacidad legal necesarias para el acto podrán acreditarse, entre otros medios, mediante aseveración o informe de un Notario o Cónsul español o de Diplomático, Cónsul o funcionario competente del país de la legislación que sea aplicable. Por los mismos medios podrán acreditarse la capacidad civil de los extranjeros que otorguen en territorio español documentos inscribibles.El Registrador podrá, bajo su responsabilidad, prescindir de dichos medios si conociere suficientemente la legislación extranjera de que se trate, haciéndolo así constar en el asiento correspondiente.Artículo 38. RHLas resoluciones judiciales o laudos arbitrales dados en el extranjero serán inscribibles cuando hayan sido reconocidos por Tribunal o Autoridad competente, con arreglo a las leyes y convenios internacionales.

3. Documentos redactados en idioma no oficial: artículo 37 RH (leer)

Artículo 37. RHLos documentos no redactados en idioma español podrán ser traducidos, para los efectos del Registro, por la Oficina de Interpretación de Lenguas o por funcionarios competentes autorizados en virtud de leyes o convenios internacionales, y, en su caso, por un Notario, quien responderá de la fidelidad de la traducción.Los extendidos en latín y dialectos de España o en letra antigua, o que sean ininteligibles para el Registrador, se presentarán acompañados de su traducción o copia suficiente hecha por un titular del Cuerpo de Archiveros y Bibliotecarios o por funcionario competente, salvo lo dispuesto en el artículo 35.El Registrador podrá, bajo su responsabilidad, prescindir del documento oficial de traducción cuando conociere el idioma, el dialecto o la letra antigua de que se trate.

5. El caso catalán: cualquier documento registrable redactado en catalán ha de tener acceso al RP, siempre que se trate de un registro ubicado en un territorio en que el catalán sea lengua oficial. Lo interesante es saber en qué idioma se redactan los asientos en el Registro: en el artículo 36 del Registro Mercantil establece que siempre se redactará en castellano. Esto fue objeto de un recurso de inconstitucionalidad. La STC de 24 de Abril de 1997 declaró constitucional este precepto porque los asientos del registro producen efectos más allá de la propia CCAA. Este argumento es que se aplica en el artículo 30 del Reglamento Civil.Los registradores de la propiedad han firmado un convenio por lo que cuando les llega un documento redactado en catalán, el asiento registral se hace en catalán y cuando les llega en castellano, el asiento registral se hace en castellano. Cuando alguien va a solicitar información en catalán le responderán en catalán y viceversa. Además, existen dos modelos de inscripción (uno en catalán y otro en castellano).

2.4. El derecho inscribible.

A) TÍTULO MATERIAL VERSUS DERECHO INSCRIBIBLE: ART1 LH Y 605 CC

Cuestión: ¿es el Registro de la Propiedad un registro de títulos o de derechos?

La mayoría de la doctrina sostenía que era un derecho de títulos, no como documento formal, sino título en sentido material: causa jurídica de modificación, extinción de derechos….Sin embargo un sector de la doctrina importante opina que se trata de un registro de derechos.

Existen posiciones intermedias a estos dos extremos, como la de José Luis Lacruz según el cual “en el titulo se presentan títulos en sentido formal, se inscriben actos o contratos en sentida real, y se publican derechos”.

El profesor está de acuerdo con la opinión de José Luis Lacruz, pero con el matiz de que en el registro, además de inscribirse títulos en sentido material, también se está inscribiendo su consecuencia, que es ese derecho que es constituido, transmitido, modificado o extinguido.

B) TÍTULOS MATERIALES

El título material es el contenido del título formal. En una definición más técnica, se ha definido el título material como el acto o contrato de trascendencia real inmobiliaria, esto es, acto o contrato por el cual se constituye, modifica o extingue el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles.

Con relación a las clases de títulos materiales, el artículo 2 indica:Artículo 2. LHEn los Registros expresados en el artículo anterior se inscribirán:1. Los títulos traslativos (1*) o declarativos (2*) del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos.1* Los títulos translativos son “inter vivos” o “mortis causa” (ej herencia, sea testada o intestada). A su vez los títulos translativos “inter vivos” se dividen en onerosos (ej: C/V) y gratuitos (ej: donación).

Oneroso (compra-venta)Inter vivos

Gratuito (donación)

Mortis causa > herencia (testada o intestada)

2* Se considera título declarativo la sentencia que declare probado el dominio de una persona respecto a un bien.2. Los títulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan (1*) derechos de usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca, censos, servidumbres y otros cualesquiera reales.1* Existen tres tipos de título: constitutivo, modificativo, extintivo.

a) Título constitutivo: títulos en cuya virtud se constituyen derechos reales. En el caso de la hipoteca no se constituye en un título! Una hipoteca nunca se constituye en un documento. Sin inscripción en el registro, no existe hipoteca. Será un pacto personal, obligacional, pero no habrá hipoteca, no habrá garantía real (arts 104 y ss LH)

b) Título modificativo: son la escritura de agrupación, división, segregación, así como en los casos de subrogación y novación.

c) Títulos extintivos: dan lugar a la extinción de un derecho inscrito. Son aquellos que con la inscripción de un derecho provocan la cancelación de un asiento. (ej: cancelación hipotecaria).

3. Los actos y contratos en cuya virtud se adjudiquen a alguno bienes inmuebles o derechos reales, aunque sea con la obligación de transmitirlos a otro o de invertir su importe en objeto determinado.1* Literalmente este precepto parece un desarrollo del artículo 2.1 LH, pero va a permitir la inclusión de algunos supuestos que en Catalunya tiene un gran importancia, como es el caso de los herederos de confianza.4. Las resoluciones judiciales en que se declare la incapacidad legal para administrar (1*), la ausencia, el fallecimiento y cualesquiera otras por las que se modifique la capacidad civil de las personas en cuanto a la libre disposición de sus bienes.

1* Se incluyen los supuestos de situaciones concursales con quiebra o suspensión de pagos. Desarrollado en el artículo 10 RH.

5. Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, y los subarriendos, cesiones y subrogaciones de los mismos.**Debe su redacción a la LAU de 1994. En la redacción anterior, sólo se permitía la inscripción de arrendamiento cuando fuese superior a 6 años. A partir de la LAU del 94 se permite sin distinción a plazo con el objeto de flexibilizar la inscripción de estos contratos de arrendamiento.La LAU daba un plazo para acomodar el régimen de registro, fruto del cual es el Real Decreto 297/1996 de 23 febrero reglamento que exigió la escritura publica para llegar al registro.Al imponer este requisito hubo un freno en la inscripción en el registro de esos contratos y si el reglamento no estuviese usaríamos el 3 LH .En la opinión del profesor, se debe suprimir el requisito de la escritura pública para el acceso del alquiler al registro, pues es contrario a la promoción necesaria del alquiler, al mismo tiempo que jurídicamente es una aberración.

6. Los títulos de adquisición de los bienes inmuebles y derechos reales que pertenezcan al Estado, o a las corporaciones civiles o eclesiásticas, con sujeción a lo establecido en las leyes o reglamentos.* Esto se desarrolla por los artículos 17 y ss RH. Pero ha sido muy criticado porque es innecesario porque nos encontramos con el artículo 4 RH que nos dice:

Por regla general, se ha criticado este precepto por varias razones:

- Tiene una enumeración casuística (muy detallada) y fragmentada.- Imprecisión terminológica- Regulación es incorrecta.

C) DERECHOS REALES INSCRIBIBLES

1) Planteamiento y enumeración

Hay 2 notas definitorias de todo derecho real:

1) Inmediatividad: El derecho real recae inmediatamente sobre una cosa2) Absolutividad: vocación que tiene el derecho real de hacerse oponible a todo el mundo. Significa que el derecho real debe poder ser reconocido por todos. Ello implica la necesidad de una determinada publicidad inmobiliaria.

Aplicando esta idea podemos establecer que son derechos inscribibles los derechos reales que recaen sobre inmuebles. Estarán por lo tanto excluidos de inscribibilidad:

- Los derechos personales (aunque con ciertas excepciones, como el contrato de arrendamiento)- Los derechos que siendo reales, no recaen sobre BI. Ejemplo: prenda.

Podríamos diferenciar entre los derechos reales inscribibles:

- Plenos: propiedad (dominio), regulado en el artículo 7 LH y la posesión (artículo 5LH) que no accedería al Registro de la Propiedad. - Limitados: se clasifican en:

• Derechos reales de uso y disfrute. Ejemplo: usufructo, uso y habitación, censos, servidumbre.• Derechos reales de garantía. Ejemplo: hipoteca y anticresis.• Derechos reales de adquisición. Ejemplo: tanteo y retracto, derecho de opción (aunque este derecho es muy discutible)

2) ¿Numerus clausus o numerus apertus?

¿Es posible en nuestro derecho crear nuevos tipos de derechos reales o constituyen estos una lista cerrada?¿Es posible dejar en manos de las partes la creación de un derecho real, o solo el legislador es competente para ello?

En algunos países, como Austria o Suiza, la lista es cerrada, lo que significa que se rigen por un sistema de “numerus clausus”. Sin embargo este no es el caso de España. Aquí se sigue un sistema de “numerus apertus”, pero con limitaciones.

Ello se deduce de los artículos 2 LH y 7 RH.

(2.2 LH) Los títulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos de usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca, censos, servidumbres y otros cualesquiera reales.(7 RH) Conforme a lo dispuesto en el artículo 2 de la Ley, no sólo deberán inscribirse los títulos en que se declare, constituya, reconozca, transmita, modifique o extinga el dominio o los derechos reales que en dichos párrafos se mencionan, sino cualesquiera otros relativos a derechos de la misma naturaleza, así como cualquier acto o contrato de trascendencia real que, sin tener nombre propio en derecho, modifique, desde luego, o en el futuro, algunas de las facultades del dominio sobre bienes inmuebles o inherentes a derechos reales.

Estos dos preceptos sirven a la Dirección General Notarial para construir una doctrina que consagre que en nuestro sistema la tesis de numeros apertus con ciertas limitaciones.Esto significa que las partes podrán crear nuevos derechos reales, pero siempre que respeten los requisitos de fondo y forma del derecho real, lo que podríamos llamar “derecho estructural del derecho real”.Existen una serie de límites a la creación de derechos reales. Estos límites son:1) Deben responder a una razón justificada suficiente.2) Debe precisarse el contorno del derecho real. Ejemplo: plazo, duración, efectos...etc.3) Debe respetarse el principio de inviolabilidad de la libertad del tráfico: no podemos crear derechos reales que entorpezcan el tráfico jurídico.4) No debe contradecir ni la ley ni el orden público.

Al amparo de esto se han creado nuevas figuras de derechos reales como la multipropiedad (o tal como le llama la ley: aprovechamiento por turnos de derechos de inmuebles) o la propiedad horizontal tumbada, etc.

3) Acceso registral de derechos personales: 9 RH, 98 LH, 353 RH, 2.5º LH, 14 RH.

La regla general es que al registro de la propiedad solo van a acceder bienes inmuebles. A este respecto, 3 artículos lo corroboran: artículo 9, 98 y 353 LH.

Artículo 9. RH (imp!)

No son inscribibles la obligación de constituir, transmitir, modificar o extinguir el dominio o un derecho real sobre cualquier inmueble, o la de celebrar en lo futuro cualquiera de los contratos comprendidos en los artículos anteriores, ni en general cualesquiera otras obligaciones o derechos personales, sin perjuicio de que en cada uno de estos casos se inscriba la garantía real constituida para asegurar su cumplimiento, o se tome anotación cuando proceda, de conformidad con el artículo 42 de la Ley.Artículo 98. LHLos derechos personales no asegurados especialmente, las menciones de derechos susceptibles de inscripción especial y separada y los legados no legitimarios que no hayan sido anotados preventivamente dentro del plazo legal no tendrán la consideración de gravámenes a los efectos de esta Ley y serán cancelados por el Registrador a instancia de parte interesada.Artículo 353. RH1. A continuación de la certificación que se expida en cumplimiento de lo prevenido en el artículo 1489 de la Ley de Enjuiciamiento Civil el Registrador expresará, que ha expedido las comunicaciones prescritas en el artículo 1490 de dicha Ley y la forma en que los ha hecho.Estas comunicaciones se dirigirán por correo certificado o por telégrafo al domicilio en España que del respectivo titular del dominio o derecho conste en el Registro. En el supuesto de hipoteca en garantía de obligaciones, la comunicación se hará al Sindicato de Obligacionistas, si constare su domicilio.De no constar el domicilio en el Registro o no poder efectuarse la comunicación conforme al párrafo anterior el Registrador la publicará durante quince días hábiles en el tablón de anuncios del propio Registro; si la oficina del Registro no radicara en el mismo término municipal que la finca, los edictos se remitirán al Ayuntamiento, para su publicación en el tablón de anuncios.El Registrador no habrá de hacer comunicaciones a los titulares de derechos de los que solamente conste el asiento de presentación, pero, si llegan a inscribirse o a anotarse, habrá de consignar en la nota de despacho el Estado de la ejecución según resulte del Registro.El Registrador no habrá de dar cuenta de ninguna incidencia relativa a las comunicaciones. Archivará copia de la certificación de cargas y de las comunicaciones que provoque y unirá a ellas los documentos que con las mismas se relacionen.2. En las certificaciones de cargas o afecciones únicamente se hará mención a las adjudicaciones para pago de deudas, de conformidad con prevenido en el artículo 45 de la Ley, cuando se hubiere estipulado expresamente en la adjudicación inscrita que ésta produzca garantía de naturaleza real en favor de los respectivos acreedores o cuando se haya obtenido la anotación preventiva que determina el precepto indicado.Si no hubieren transcurrido los ciento ochenta días siguientes a la adjudicación, deberá expresarse esta circunstancia en la certificación.Siempre que se pida certificación de cargas o afecciones por los interesados en las adjudicaciones para pago de deudas, que no se encuentren en los casos expresados en el párrafo anterior, se entenderá solicitada la cancelación de las mismas por nota marginal.3. Las menciones, derechos personales, legados, anotaciones preventivas, inscripciones de hipotecas o cualesquiera otros derechos que deban cancelarse o hayan caducado con arreglo a lo dispuesto en la Ley Hipotecaria, no se comprenderán en la certificación.A este efecto, se entenderá también solicitada la cancelación que proceda por el solo hecho de pedirse la certificación, y se practicará mediante extensión de la correspondiente nota marginal cancelatoria, antes de expedirse aquélla. Del mismo modo podrá procederse cuando se practique cualquier asiento relativo a la finca o derecho afectado. Si la solicitud de certificación se realiza por quien no es titular de la finca o derecho, o cuando él asiento a practicar no sea de inscripción, el Registrador advertirá al solicitante o presentante antes del despacho de la certificación o de practicar el asiento que éstos darán lugar a la cancelación de las cargas caducadas conforme a lo dispuesto en este artículo.Cuando se solicite certificación de fincas que hayan obtenido la calificación definitiva de Viviendas de Protección Oficial, no se comprenderán en aquélla y se podrá proceder a su cancelación en la forma prevenida en el párrafo anterior, las afecciones que, por este concepto sean anteriores a la nota marginal por la que se haya hecho constar en el Registro dicha calificación definitiva. Aún no constando dicha calificación, estas afecciones podrán cancelarse transcurridos diez años desde la fecha de la nota marginal que las contenga, siempre que no conste en el Registro asiento alguno sobre reclamación por la Administración competente del Impuesto a cuyo pago se refieren tales notas de afección.Cuando se extienda alguna inscripción relativa a las fincas o se expida una certificación a solicitud del titular de las mismas, se convertirán en inscripciones de dominio las de posesión, si no existiere asiento contradictorio.

Artículo 2.5.LHEn los Registros expresados en el artículo anterior se inscribirán:

5. Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, y los subarriendos, cesiones y subrogaciones de los mismos.

Artículo 14. RHSerá inscribible el contrato de opción de compra o el pacto o estipulación expresa que lo determine en algún otro contrato inscribible, siempre que además de las circunstancias necesarias para la inscripción reúna las siguientes:1. Convenio expreso de las partes para que se inscriba.2. Precio estipulado para la adquisición de la finca y, en su caso, el que se hubiere convenido para conceder la opción.3. Plazo para el ejercicio de la opción, que no podrá exceder de cuatro años.En el arriendo con opción de compra, la duración de la opción podrá alcanzar la totalidad del plazo de aquél, pero caducará necesariamente en caso de prórroga, tácita o legal, del contrato de arrendamiento.

La doctrina destaca a veces la distinción entre derecho real y personal y el carácter de determinados pactos es confundible. Es difícil distinguirlos.Además, hay derechos reales a los que el legislador les da aspecto de derecho real. También es difícil porque en ocasiones las partes pueden dar eficacia real a un pacto persona por la vía indirecta.

2.5. El asiento registral.

A) PLANTEAMIENTO: EXTRACTO FRENTE A TRASCRIPCIÓN

El asiento registral es la constatación en los libros del Registro de los títulos inscribibles para que de este modo, se produzcan los efectos hipotecarios que le son propios.

Hasta 1979 la extensión de los asientos se realiza de forma manual o manuscrita. A partir de 1979 la Dirección General de Registros y Notariado permitió la llevanza de los asientos de forma mecanizada, que en la actualidad ha dejado obsoleto el método anterior. Actualmente se ha hecho una gran inversión en tecnología, pero aun queda inscripción manuscrita de algunas fincas antiguas.

La presencia de ese asiento es la pauta que los registradores deben seguir ala hora de redactar los asientos.Existen el sistema de trascripción o traslado: el documento, en esos régimenes jurídicos, llega y la oficina registral traslada su contenido íntegro a los folios registrales. Esto se observa en el Registro Mercantil. Muchos otros sistemas, como el Registro de la Propiedad han optado por el “sistema de extracto”: el registrador depurará el contenido del título de manera que al folio sólo llegarán aquellos pactos que tengan trascendencia real.

En definitiva, el asiento reflejará los pactos de trascendencia real, y quién consulte el Registro de la Propiedad obtendrá información clara y precisa.Todo este sistema persigue que haya un buen sistema de publicidad.

B) CLASES DE ASIENTOS: ART. 41 RH. SU DETALLE.

Artículo 41. RHEn los libros de los Registros de la Propiedad se practicarán las siguientes clases de asientos o inscripciones: asientos de presentación, inscripciones propiamente dichas, extensas o concisas, principales y de referencia; anotaciones preventivas, cancelaciones y notas marginales.a) Asiento de presentación: se practica en el “libro diario de presentación”, en el momento de presentarse un documento a inscripción y donde se hace una breve reseña de si contenido. Tiene una vigencia y efectos muy especiales (artículo 17 LH)

Artículo 17. LHInscrito o anotado preventivamente en el Registro cualquier título traslativo o declarativo del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos, no podrá inscribirse o anotarse ningún otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, por el cual se transmita o grave la propiedad del mismo inmueble o derecho real.

Si sólo se hubiera extendido el asiento de presentación, no podrá tampoco inscribirse o anotarse ningún otro título de la clase antes expresada durante el término de sesenta días, contados desde el siguiente al de la fecha del mismo asiento.

b) El asiento de inscripción es el asiento principal, definitivo y de carácter positivo que se practica en los libros de inscripción y en el que se hace constar de un modo completo la constitución, transición o modificación de un derecho real. A diferencia con el resto de asientos, la inscripción atribuye al asiento inscrito todos los efectos del sistema inmobiliario, entre ellos, el principio de legitimidad registral, fe pública registral,etc…

c) La inscripción es extensa o concisa se da cuando un mismo documento se refiere a varias fincas. En esos casos se practica una inscripción extensa a una de ellas, con todos los artículos que exige el artículo 51 RH. En las demás fincas se practica una inscripción concisa (que no tendrá todos los datos) y lo que hace es remitirnos a la inscripción extensa.

d) Las Inscripciones principales y de referencia se refiere a concesiones administrativas de minas o ferrocarriles que abarcan el territorio de varios registros. Ejemplo: el tren va mas allá de Barcelona, y debe constar en todos los registros. En estos casos se practica una “inscripción principal” en el lugar que es cabecera o punto de arranque de la concesión, o parte principal, y en los demás fincas se practica lo que se llama “inscripción de referencia”.

e) La anotación preventiva es un asiento de vigencia temporalmente limitado y cuyo efecto fundamental es evitar que surja un tercero que resulte protegido por el sistema registral (fe pública registral en particular). Por eso, el articulo 71 LG cuando se anota preventivamente un embargo, informa sobre la situación.El plazo general de caducidad de los asientos es de 4 años desde su hecha (art 86 LH), donde también se contempla la posibilidad de prórrogas. Hay determinadas anotaciones con unos plazos especiales.

f) Las notas marginales: son asientos que se practican al margen de otro asiento registral principal en el que se hacen constar una serie de hechos o circunstancias que afectan al asiento a cuyo margen se extiende. Ejemplo: cuando un asiento se cancela, se pone una nota al margen de la hipoteca. Otro ejemplo es el de las segregaciones. Al margen de la primera anotación ponemos una nota donde se dice que se ha segregado tal cantidad y que la finca queda con tal descripción.

g) Finalmente el artículo 41 habla de asientos de cancelación, que tienen como única y exclusiva finalidad dejar sin efecto y publican la pérdida de vigencia de un asiento anterior. Con relación al asiento de cancelación hay 2 artículos importantes: artículos 76, 97 (principio de legitimación) LH:

Artículo 76. LHLas inscripciones no se extinguen, en cuanto a tercero, sino por su cancelación o por la inscripción de la transferencia del dominio o derecho real inscrito a favor de otra persona.Artículo 97. LH Cancelado un asiento, se presume extinguido el derecho a que dicho asiente se refiera.

2.6. La publicidad: notas simples i certificaciones.

Partimos del artículo 221 a 237 LH y de los artículos 332 a 355 RH

No cabe un acceso directo a los libros del Registro de la Propiedad, sino tan sólo al contenido que los libros publican para quien tenga un interés legitimo en los bienes inmuebles.

Medios para hacer la publicidad efectiva:

1. La nota simple

Artículo 222.5 LH

5. La nota simple tiene valor puramente informativo y consiste en un extracto sucinto del contenido de los asientos relativos a la finca objeto de manifestación, donde conste la

identificación de la misma, la identidad del titular o titulares de los derechos inscritos sobre la misma, y la extensión, naturaleza y limitaciones de éstos. Asimismo, se harán constar las prohibiciones o restricciones que afecten a los titulares o derechos inscritos.

2. La certificación (artículo 223 y ss LH)

Lo importante es que consiste en el traslado bajo la fe del registrador del contenido de los asientos registrales.

La diferencia entre la nota simple y al certificación, es que la nota simple no tiene una garantía jurídica estricta, la certificación es el único medio que el solicitante puede usar en el perjuicio de un tercero. Por eso, el registrador es responsable de su contenido. Si el registrador se equivoca, es directamente responsable de su equivocación (responde con su propio patrimonio o penalmente).

La nota tiene algún valor según alguna sentencia pero la certificación mucho más. La razón de ello es que se expiden miles de notas al año y así se ahorra tiempo y faena, invertida en garantizar la ausencia de errores. Por tanto, no es proporcional hacer responder por las notas cuando se expiden tantas a al año, a diferencia de las certificaciones, que sí se puede pedir. Además, muestra de ello es que el precio de una y de otra es distinto. Una certificación vale 24 E mientras que una nota vale 3 E.

La nota no esta totalmente desprotegida jurídicamente: se puede alegar mal funcionamiento del E, pero no responsabilidad civil al registrador.

Hoy en día, se necesitan certificaciones para muchas cosas, incluso para adopciones internacionales. Ejemplo: en China piden que el solicitante de una adopción documente que tiene una vivienda en propiedad.

TEMA 3. EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL

3.1. Consideraciones iniciales

A) CONCEPTO

El procedimiento registral es el conjunto de actuaciones llevadas a cabo desde que una persona solicita la registración de un título hasta que el registrador resuelve su petición inscribiéndolo, o bien calificando negativamente el documento con suspensión o denegación de su inscripción

Se trata de una sucesión de actos que están perfectamente detallados.

B) PRESUPUESTOS

Es necesario la:

- Producción de un acto con eficacia real e inmobiliaria. Este acto debe haberse producido extraregistralmente- El acto se haya plasmado en un título público y auténtico (artículo 3 LH), con las excepciones existentes.- Cumplan las exigencias derivadas del principio de trato sucesivo (20 LH). Es decir, se exigirá la previa inscripción o anotación a favor de la persona que otorgue ese acto que accederá al Registro de la Propiedad.

C) TRÁMITES

1) Petición de inscripción: declaración de voluntad dirigida al registro solicitando la práctica de un asiento que puede revestir varias formas:

- Expresa- Tácita- Presunta

2) Presentación del título en el registro: Es el hecho material de la entrega o la llevanza del título que pretende inscribirse. La presentación del título motiva la entrega de un recibo.

3) Calificación del registrador: examen o valoración de la legalidad del titulo que se presenta y de la validez de los actos que el documento contiene.Puede ser favorable, lo que dará lugar a la inscripción, o desfavorable lo que dará lugar a otra fase en la que se admite recurso, subsanamiento, prórroga etc.

4) La práctica del asiento

D) NATURALEZA

Hay quien dice que es un proceso judicial, pues el registrador actúa como juez, pero frente a eso es obvio q no produce efecto de cosa juzgada.

Otros dicen que es un proceso administrativo, pero frente a estos se ha dicho que los recursos al registro no siguen vía administrativa, ya que la AP no es un superior jerárquico del registro. El registro no tiene superior jerárquico.

También se ha dicho que es un procedimiento de jurisdicción voluntaria, pero tampoco parece encajar con la jurisdicción voluntaria de la LEC.

Finalmente, la tesis definitiva establece que es un procedimiento autónomo que no se regirá ni por la LEC, ni por la ley del Proceso Administrativo, sino que tiene su propia regulación en la LH, RH.

Todas estas teorías van evolucionando. Hoy en día, la tendencia es una equiparación al procedimiento administrativo, sobretodo, desde la perspectiva de dar mayores garantías.

E) PRINCIPIOS

Principios que se refieren a los requisitos para la inscripción:

- Principio de rogación: principio según el cual el registrador no puede actuar de oficio sino que tiene que actuar a instancia de parte en la práctica registral.- Principio de voluntariedad: el interesado, en principio, es libre de acudir a la inscripción.- Principio de negocio causal- Principio de trato sucesivo (artículo 20 LH)- Principio de legalidad, que presenta 2 manifestaciones:

a) título público y auténtico para acceder al Registro (Art. 3 LH)b) calificación registral (Art. 18 LH)

- Principio de especialidad o determinación: solo van a acceder en el registro las situaciones jurídicas perfectamente determinadas.

3.2. Rogación

A) CONCEPTO

Aquel principio hipotecario en virtud del cual las actuaciones registrales tendentes a realizar la publicidad registral han de ser solicitadas por la parte interesada o por el funcionario legitimado para ello, sin que el registrador pueda actuar de oficio (JMGG).

El principio de rogación presento un doble aspecto:* Aspecto negativo que consiste en que el legislador no puede proceder a la practica de inscripciones de oficio (tan solo por causas extraordinarias).* Aspecto positivo, pues corresponde a los interesados poner en marcha el procedimiento registral.

De esto resulta clara la distinción con la voluntariedad de la inscripción.

B) DISTINCIÓN CON LA VOLUNTARIEDAD DE LA INSCRIPCIÓN

En principio, aunque a veces se confunde con la voluntariedad de la inscripción se refiere a la libertad del interesado para acudir a la protección que el RP le otorga. En el caso de que decida inscribir, va a necesitar una petición de inicio para poner en marcha todo el mecanismo. Esta actuación rogada es el principio de rogación.

La distinción se ve más clara en los supuestos de inscripción obligatoria. Ejemplo: la ley de patrimonio del Estado fue derogada y sustituida por la ley de patrimonio de las CCAA. Esta ley, en su artículo 30, tiene un apartado en el que bajo la rúbrica “actuaciones registrales” determina la obligación de inscripción de los bienes de las Administraciones Públicas, pero a partir de esta ley si que se establece que será obligatorio. En cambio, el artículo 5 RH establece que podrá ser obligatoria la inscripción de los bienes de la Administración Pública.

C) LA PETICIÓN O SOLICITUD DE INSCRIPCIÓN

La manifestación fundamental del principio de rogación es la solicitud o petición de inscripción porque es la que pone en marcha el mecanismo.

Puede tener diversas formas:

- Petición expresa: se hace verbalmente o por escrito. Se hará normalmente bien en el documento que se presenta o bien a instancia de parte, pero en todo caso ha de recogerse en un documento, ha de ser expresa.- Petición tácita: se deduce de actos concluyentes del Estado. Ejemplo: artículo 425 RH.- Petición presunta: se produce cuando la ley le infiere de ciertos hechos. Ejemplo: artículo 353.3 LH.

D) LEGITIMACIÓN PARA PEDIR LA INSCRIPCIÓN: ART 6 LH Y 39-40 RH

Artículo 6. LHLa inscripción de los títulos en el Registro podrá pedirse indistintamente:a. Por el que adquiera el derecho.b. Por el que lo transmita.c. Por quien tenga interés en asegurar el derecho que se deba inscribir.d. Por quien tenga la representación de cualquiera de ellos.

Artículo 39. RHSe considerará comprendido en el apartado d) del artículo 6 de la Ley a quien presente los documentos correspondientes en el Registro con objeto de solicitar la inscripción.Artículo 40. RHLos Oficiales, Auxiliares y dependientes del Registro de la Propiedad no podrán presentar ningún documento para su inscripción en el Registro salvo cuando estén comprendidos en los tres primeros apartados del artículo 6 de la Ley.Ejemplo: En una C/V con condición resolutoria, si la condición resolutoria tiene un vicio por el que no se puede inscribir, el comprador no podrá inscribir la C/V sin la condición resolutoria, pues estaría perjudicando los intereses del vendedor que probablemente no esta de acuerdo.

Sobre la aplicabilidad analógica del 40 RH en los registradores como titulares del propio registro, el profesor opina que no se consideran legitimados a entregar en representación de otra persona. Este artículo no se extiende al titular del Registro (registrador),

E) AUTOMATISMO DEL PROCEDIMIENTO Y SUS LÍMITES (RETIRADA DEL DOCUMENTO, INSCRIPCIÓN PARCIAL, DESISTIMIENTO)

Una vez iniciado el procedimiento, las fases sucesivas se van a dar conforme determine la ley:

Iniciado el procedimiento en virtud de la rogación, este se convierte en automático y taxativamente marcado por la ley (11 RH), esto significa:

- Imposibilidad de las personas que intervienen en el procedimiento puedan alterar sus fases. El presentante del documento no puede alterar los plazos, interponer recursos que no estuvieran previstos y el registrador debe extender el plazo sin salirse de las pautas que marca la legislación.- Innecesariedad de obtener el consentimiento del presentante del documento para que los pasos del procedimiento se desarrollen en la forma prevista.

A pesar de ese automatismo, existen ciertas manifestaciones de autonomía de la voluntad que no podrán alterar el proceso pero si paralizarlo. Estos casos son:

1) Inmediatamente después del asiento de presentación. El artículo 427 dice:Artículo 427. RHExtendido el asiento de presentación, el presentante o el interesado podrán retirar el documento sin otra nota que la expresiva de haber sido presentado.También podrán retirar el documento para satisfacer los impuestos o para subsanar defectos.Siempre que el Registrador devuelva el título hará en él una indicación que contenga la fecha de presentación y extenderá nota al margen del asiento de presentación, expresiva de la devolución, firmada por el presentante o el interesado cuando el Registrador lo exigiere.

2) Después de haber sido el procedimiento calificado registralmente. En estos supuestos, por ejemplo, el artículo 19 bis de la ley hipotecaria en su párrafo segundo, contempla la posibilidad de una inscripción parcial (el interesado podrá solicitar la inscripción parcial del documento o de intervenir en el desarrollo del procedimiento registral).

3) La posibilidad de desistir del asiento de presentación era algo discutido hasta. Ahora con el artículo 433 se contempla esa posibilidad y el presentante o los interesados podrán desistir.

F) EXCEPCIONES AL PRINCIPIO DE ROGACIÓN

Se pueden sistematizar en 2 categorías:

1) Casos en que el registrador aunque no puede iniciar el procedimiento por si solo, puede provocar la instancia o rogación mediante comunicación a la autoridad competente. El art 39 Ley Patrimonios de la Administración Pública, la L3/2003 de 3 de Noviembre establece: Artículo 39. Promoción de la inscripción. L33/2000 sobre el patrimonio de las APLos registradores de la propiedad, cuando tuvieren conocimiento de la existencia de bienes o derechos pertenecientes a las Administraciones públicas que no estuvieran inscritos debidamente, lo comunicarán a los órganos a los que corresponda su administración, para que por éstos se inste lo que proceda.

2) Casos en que algunos autores dicen que sí practicamos asientos de oficio la inscripción. Ejemplo: anotaciones preventivas por suspensión en materia de embargos por causas criminales o en las que el Estado tenga un interés directo (art 164 RH); presentación simultánea en el RP de varios títulos referentes a una misma finca, y que son contradictorias entre si (art 422 RH). Hay muchos más ejemplos.

El profesor considera que no es un supuesto de inscripción de oficio porque en todos estos casos hay siempre una primera intervención.

Otro ejemplo es el caso de la rogación presunta (art 353.3 RH): cuando se pide certificación, se presenta un documento y la finca presenta asuntos caducados. Ellos cancelan de oficios estos asientos caducados.

3.3. Principio de legalidad: calificación registral

1. PLANTEAMIENTO

En los sistemas registrales más perfeccionados es evidente que es necesario un control de legalidad para que sólo accedan al RP los documentos que cumplan los requisitos de legalidad, validez. Por eso se habla de principio de legalidad.

Este principio, en sentido muy amplio presenta una doble cara:

1- Necesidad de que acceda al RP la titulación auténtica (art 3 LH)2- Calificación registral (art 18 LH). No es otra cosa que un control de legalidad del documento que pretende acceder: para que el documento presentado pueda ser inscrito y pueda gozar de todas las ventajas que le otorga el sistema, debe pasar por el tamiz de la calificación registral. En el caso de que el registrador considere que se han cumplido los requisitos, procederá a la inscripción.

2. LA CALIFICACIÓN REGISTRAL

Control de legalidad que realiza el registrador, bajo su responsabilidad, de la forma y contenido de los documentos que pretenden su acceso al Registro, control de legalidad que tiene carácter oficial, público e imparcial y constituye requisito imprescindible para el despliegue de los efectos característicos de la inscripción

3. FUNDAMENTO DE LA MISMA

Para que un título goce de los beneficios del sistema, es necesario un control de legalidad, si este no existiera podrían acceder al registro actos nulos y anulables y se vería perjudicada la seguridad jurídica.

4. FORMULACIÓN LEGAL: ART. 18 LH (DESARROLLADO X ARTS. 19, 19 BIS, 65, 66, 99, 253.3, 258 Y 322 A 329 LH; Y ARTS. 98 A 111 RH) Pfff

La formulación legal está en el artículo 18 LH.Artículo 18. LHLos Registradores calificarán, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripción, así como la

capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro. El plazo máximo para calificar e inscribir será de 15 días contados desde la fecha del asiento de presentación. Pero si el título hubiera sido retirado antes de la inscripción, tuviera defectos subsanables o existiera pendiente de despacho un título presentado con anterioridad, el plazo de 15 días se computará desde la fecha de la devolución del título, la subsanación o el despacho del título previo, respectivamente. En estos casos, la vigencia del asiento de presentación se entenderá prorrogada hasta la terminación del plazo de calificación y despacho. Por razones extraordinarias, la Dirección General de los Registros y del Notariado podrá, a solicitud del Registrador competente formulada dentro de los dos primeros días de plazo de despacho, ampliar hasta quince días más como máximo dicho plazo. Si, transcurrido el plazo máximo señalado en el párrafo anterior, no hubiere tenido lugar la calificación, el interesado podrá instar del Registrador ante quien se presentó el título que la lleve a cabo en el término improrrogable de tres días o la aplicación del cuadro de sustituciones previsto en el artículo 275 bis de esta ley. La calificación realizada fuera de plazo por el Registrador titular producirá una reducción de aranceles de un 30 %, sin perjuicio de la aplicación del régimen sancionador correspondiente.

(Este artículo 18 se desarrolla en el resto de artículos mencionados y afortunadamente no tenemos que sabérnoslos, ni el 18 tampoco creo).

5. CARACTERES

a) Función de control de legalidad de actos y negocios jurídicos para evitar que afecten a terceros actos o negocios nulos, anulables o en general irregulares.Supone una protección del propio titular inscrito que puede ser desposeído de sus derechos, lo cual enlaza con el principio de trato sucesivo.

b) Función exclusiva y específica del registrador. Ningún otro funcionario o autoridad puede realizarla

c) Obligación inexcusable e indelegable de obligatoria cumplimiento.

d) Función independiente, objetiva e imparcial, esto significa por un lado que se ejerce con independencia de las partes del negocio, que no están sometidas en el ejercicio de la función o a la jerarquía propia de los funcionarios públicos. Por otro lado, el registro es independiente incluso de la propia AP e incluso la AP puede ser parte en el registro. El registro tiene usuarios pero no clientes (no hay mas cliente que la ley).

e) Función que se ejerce bajo la responsabilidad del registrador, el registrador es responsable civil de los perjuicios que se produzcan de una calificación incorrecta.

f) Se trata de una función que se realiza de una forma global y unitaria, ello significa que la calificación ha de referirse a todos los extremos del titulo presentado, para hacer posible que el individuo, en caso de cometer errores, pueda subsanarlos todos y no uno cada vez.

g) Actividad cuya consecuencia es inscribir, suspender o denegar el asiento registral. (101 RH),

h) Esta calificación debe ser motivada. Deriva de la exigencia constitucional del 120 CE. Son artículos a tener en cuenta (18 bis LH, 434 RH).

i) Esta sujeta al recurso y al control judicial

j) Por lo que respecta a la naturaleza jurídica, muchas teorías han habido, la predominante dice que participa en los actos mixtos entre jurisdicción voluntaria y actos propios de la AP.

6. ÁMBITO O EXTENSIÓN DE LA CALIFICACIÓN

Se abarcan 4 tipos de elementos del documento: requisitos formales, de capacidad, de validez y registrales (18 LH).

1) Requisitos Formales: El 18 LH, desarrollado por el 98 RH con carácter general y con carácter especial, cuando se trate de documentos administrativos está regulado por el artículo 99RH y para documentos judiciales por el 100 RH, que imponen un control específico de determinados aspectos del documento administrativo y jurídico.

2) Requisitos de Capacidad: Los registradores calificarán la capacidad, tanto jurídica, como la de obrar, así como la comprobación de la representación.

3) Requisitos de Validez: La validez también se va a extender a la trascendencia jurídico real del documento presentado.

4) Requisitos Registrales: el cumplimiento del procedimiento de determinación o especialidad (art 51 LH), de trato sucesivo (art 20 LH), etc.

7. MEDIOS

1. Documentos presentados. Por eso, el art 18 LH en su párrafo primero, en su inciso final dice: “por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro”.

2. Asientos del registro que estén relacionados con el título presentado.

Cuestiones a tener en cuenta:

1) Con relación a los medios, se ha planteado la cuestión de si el registrador puede exigir al solicitante la presentación de nuevos documentos. En rigor, lo que ocurre es que se debe de expedir una calificación negativa exponiendo las razones por las que jurídicamente es necesario que se presenten.

2) Se ha planteado si es posible tener en cuenta en la calificación de un documento otros documentos presentados con posterioridad. Aunque esos documentos pudieran tenerse en cuenta, nunca podrían fundamentar en si mismo una calificación negativa, nunca podrían violentar el principio de prioridad (artículo 17 LH). Esto quiere decir lo siguiente: c-v en la que hay un documento en que se solicita la anotación de una demanda que se ha interpuesto contra el que vendía, o de una sentencia judicial. El registrador puede tener en cuenta estos documentos, siempre y cuando no desnaturalice el principio de prioridad

8. PLAZO

El plazo máximo para calificar es de 15 días contados desde la fecha del asiento de presentación (18 párrafo segundo LH). En este mismo párrafo se nos dice como puede incrementarse el plazo. Si expira ese plazo, el artículo 18 párrafo cuarto LH, nos dice que se producirá una reducción de aranceles del 30%, sin perjuicio del régimen sancionador correspondiente.

9. MODALIDADES Y SUS CONSECUENCIAS.

La calificación puede ser:

a) Calificación positiva: ese documento puede acceder al Registro de la Propiedad. La consecuencia es que se practicará el asiento que corresponde. El artículo 19 bis LH en su parágrafo primero lo dice con claridad.

Artículo 19 bis. Si la calificación es positiva, el Registrador inscribirá y expresará en la nota de despacho, al pie del título, los datos identificadores del asiento, así como las afecciones o derechos cancelados con ocasión de su práctica. Si el estado registral de titularidad o cargas fuere discordante con el reflejado en el título, librará nota simple informativa.

b) Calificación negativa: su consecuencia es que el documento no accederá al Registro de la Propiedad, o por lo menos, no en su totalidad por entender que el registrador que el documente adolece de defectos.

1. Forma y motivación: cada vez más el procedimiento registral está a caballo entre los actos administrativos y judiciales, pero lo cierto es que cada vez se ve engullida por la legislación administrativa. El artículo 19 bis párrafo segundo nos habla de la forma y motivación jurídica.La calificación negativa, incluso cuando se trate de inscripción parcial en virtud de solicitud del interesado, deberá ser firmada por el Registrador, y en ella habrán de constar las causas impeditivas, suspensivas o denegatorias y la motivación jurídica de las mismas, ordenada en hechos y fundamentos de derecho, con expresa indicación de los medios de impugnación, órgano ante el que debe recurrirse y plazo para interponerlo, sin perjuicio de que el interesado ejercite, en su caso, cualquier otro que entienda procedente.Si el Registrador, con cumplimiento de sus obligaciones y dentro del plazo establecido, califica negativamente, total o parcialmente, el interesado podrá recurrir ante la Dirección de los Registros y del Notariado o bien instar la aplicación del cuadro de sustituciones previsto en el artículo 275 bis de esta ley.Los interesados tendrán el derecho a solicitar al Registrador del cuadro de sustituciones la calificación de los títulos presentados, en los supuestos previstos en el párrafo anterior, conforme a las siguientes reglas:El interesado deberá ejercer su derecho en los quince días siguientes a la notificación de la calificación negativa, durante la vigencia del asiento de presentación, mediante la aportación al registrador sustituto del testimonio íntegro del título presentado y de la documentación complementaria.El Registrador sustituto que asuma la inscripción del título lo comunicará al Registrador sustituido, pudiendo con carácter previo y en orden a esta finalidad solicitar que se le aporte información registral completa, de no existir o ser insuficiente la remitida con el testimonio íntegro del título.El Registrador sustituido hará constar dicha comunicación, en el mismo día de su recepción o el siguiente hábil, por nota al margen del asiento de presentación, indicando que se ha ejercido el derecho a solicitar la calificación de los títulos a un Registrador de los incluidos en el cuadro de sustituciones, la identidad de éste y el Registro del que sea titular. A partir de la fecha de recepción de la comunicación referida, el Registrador sustituido deberá suministrar al Registrador sustituto información continuada relativa a cualquier nueva circunstancia registral que pudiera afectar a la práctica del asiento.Si el Registrador sustituto calificara positivamente el título, en los diez días siguientes al de la fecha de la comunicación prevista en la regla anterior, ordenará al Registrador sustituido que extienda el asiento solicitado, remitiéndole el texto comprensivo de los términos en que deba practicarse aquel, junto con el testimonio íntegro del título y documentación complementaria.En todo caso, en el asiento que se extienda, además de las circunstancias que procedan de conformidad con su naturaleza, deberá constar la identidad del Registrador sustituto y el Registro del que fuera titular.Extendido el asiento, el Registrador sustituido lo comunicará al Registrador sustituto, y devolverá el título al presentante con nota al pie del mismo, extendida conforme a la legislación hipotecaria.Si el Registrador sustituto asumiera la inscripción parcial del título se procederá del modo previsto en las reglas segunda y tercera. Dicha inscripción parcial sólo podrá practicarse si media consentimiento del presentante o del interesado. Si el Registrador sustituto calificara negativamente el título, devolverá este al interesado a los efectos de interposición del recurso frente a la calificación del Registrador sustituido ante la Dirección General de los Registros y del Notariado, el cual deberá ceñirse a los defectos señalados por el Registrador sustituido con los que el Registrador sustituto hubiera manifestado su conformidad.En la calificación el Registrador sustituto se ajustará a los defectos señalados por el Registrador sustituido y respecto de los que los interesados hubieran motivado su discrepancia en el escrito en el que soliciten su intervención, no pudiendo versar sobre ninguna otra pretensión basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma. Para fundar su decisión podrá pedir informe al Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, que lo evacuará a través de sus servicios de estudios, todo ello bajo responsabilidad del Registrador y sin que pueda excederse del plazo de calificación.Practicado el asiento solicitado, corresponderá al Registrador sustituto el 50 % de los aranceles devengados y al Registrador sustituido el 50 % restante.Los derechos arancelarios se abonarán por el interesado a cada Registrador en su parte correspondiente.

Las comunicaciones que se deban practicar conforme a las reglas precedentes se realizarán por correo, fax, correo electrónico o cualquier otro medio telemático que permita tener constancia de su recepción.

2. Alcance: la calificación negativa puede clasificarse en:

a) Total: va referida al documento en su conjuntob) Parcial: se refiere a cláusulas concretas del documento. Esto nos lo dice el artículo 322 LH. Lo importante es la consecuencia en un caso y en el otro. En caso de calificación negativa parcial, si media solicitud o consentimiento interesado, sí que se podrá aplicar una inscripción parcial de aquello que no sea una calificación negativa, aquello que se haya calificado positivamente.

3. Contenido: la calificación puede estar basada en defectos subsanables o insubsanables:

a) Defectos subsanables: defectos que cabe subsanar y de este modo lograr la inscripción.b) Defectos insubsanables: sólo permiten acudir a determinados recursos para lograr la inscripción.

La cuestión más complicada es distinguir entre los defectos subsanables y los insubsanables. El artículo 66 LH se refiere a la misma, pero esta distinción no está clara. Ejemplo: un defecto insubsanable es que en la escritura de compra-venta quién vende no sea titular registral, o cuando no se cumplen los requisitos de forma que es “ad solemnitati”. Ejemplo: donación en documento privado, defectos de consentimiento.Ejemplo: un defecto subsanable es la falta de algún requisito de descripción de la finca, de otorgamiento de una escritura notarial.

4. Notificación: a raíz de la modificación motivada por la ley 24/01, la calificación será notificada:- al presentante- al notariado que autorizó el documento- a la autoridad judicial que lo expidió- al funcionario público que lo expidió

Estos 3 últimos están regulados en el artículo 322 LH.

En principio, la notificación podrá ser por medios telemáticos (fax, etc) que dejen constancia que se ha comunicado (y a quién se ha comunicado, lógicamente)

En cuanto al plazo, debe hacerse en los 10 días siguientes a los de la firma de la calificación negativa.

5. Prórroga del asiento de presentación. El efecto automático y legal de una calificación negativa es que el asiento de presentación se van a prorrogar por un plazo de 60 días (hábiles) contados desde la fecha de la última notificación (art 323 LH)

10. RECURSOS (contra la calificación negativa).

El punto de partida es el articulo 19 bis párrafo 3 LH.

Tipos de recursos:

a) Registrador sustituto (cuadro de sustitución): previsto en el artículo 19 bis, 275 bis LH y se desarrolló por RD 1039/03 de 1 de Agosto.Ideas importantes:

1) Existe un cuadro que establece a qué registradores es posible acudir en ejercicio de esta calificación sustitutoria

2) Dicho valor se compone de registradores de la misma provincia. De 6 por cada registro. No pueden ser recíprocos para evitar las opiniones no imparciales

3) Existe un plazo de 15 días para acudir a esta posibilidad desde la notificación de la calificación negativa

4) En estos artículos se regula el procedimiento concreto (no estudiar!)5) Si el registrador sustituto califica positivamente el documento, este se inscribirá

conforme determine y bajo su responsabilidad

6) Si el registrador sustituto confirma la calificación negativa, su decisión no es recurrible, sino que se le devuelve al interesado los documentos para que en su caso continue la cadena de recursos contra la calificación originaria. Si en estos recursos se le da la razón al interesado, respondería el primer registrador.

b) Recurso ante la DGRN (Dirección General de Registro y Notariado), antiguamente recurso gubernativo.El artículo 324 LH: es muy importante el párrafo segundo

Artículo 324. Contra la calificación negativa del Registrador se podrá interponer recurso ante la Dirección General de los Registros y del Notariado en la forma y según los trámites previstos en los artículos siguientes.Cuando el conocimiento del recurso esté atribuido por los Estatutos de Autonomía a los órganos jurisdiccionales radicados en la Comunidad Autónoma en que esté demarcado el Registro de la Propiedad, el recurso se interpondrá ante el órgano jurisdiccional competente. Si se hubiera interpuesto ante la mencionada Dirección General, ésta lo remitirá a dicho órgano.

Si se ventila alguna cuestión que se refiere a la aplicación del derecho de Cataluña, el recurso se interpone al organismo competente de la CCAA. Hasta el año 2001, lo era el presidente del TSJ de la CCAA. Se ha discutido cuál era el órgano competente (DGRN o TSJCCAA), pero el TSJ Cataluña ha reclamado su competencia. El profesor opina que el presidente del TSJ de la CCAA es competente. Se trata de un procedimiento muy peculiar.

Los trámites están regulados en los artículos 325 a 327 LH.

Ideas principales:

a) El recurso se interpone en el plazo de un mes desde la notificación de la calificaciónb) Los legitimados son:

- interesado- notario- autoridad judicial o administrativa

c) La dirección general debe resolver en el plazo de 3 meses, transcurrido el cual, si no ha resuelto, se entiende que ha desestimado el recurso. Es un caso, por tanto, de silencio administrativo negativo.

c) Recurso de revisión o alzada: contra las resoluciones de la dirección general, sean expresas o no, cabe recurrir contra órganos de la jurisdicción civil mediante el juicio verbal (art 328 LH, leer)

Artículo 328. Las resoluciones expresas y presuntas de la Dirección General de los Registros y del Notariado en materia del recurso contra la calificación de los Registradores serán recurribles ante los órganos del orden jurisdiccional civil, siendo de aplicación las normas del juicio verbal.La demanda deberá interponerse en el plazo de dos meses desde la notificación de la resolución practicada al interesado o, tratándose de recursos desestimados por silencio administrativo, en el plazo de un año desde la fecha de interposición del recurso gubernativo, ante los Juzgados de la capital de la provincia a la que pertenezca el lugar en que esté situado el inmueble y, en su caso, los de Ceuta o Melilla.Están legitimados para la interposición de la misma los que lo estuvieren para recurrir ante la Dirección General de los Registros y del Notariado. A este fin, recibido el expediente, el Tribunal a la vista de cuantos aparezcan como interesados en el mismo, les emplazará para que puedan comparecer y personarse en los autos en el plazo de nueve días. Cuando la Resolución sea estimatoria, el Registrador que haya firmado la nota de calificación revocada, así como los titulares de derechos a quienes se les haya notificado la interposición del recurso, estarán también legitimados para recurrirla.La Administración del Estado estará representada y defendida por el Abogado del Estado. No obstante, cuando se trate de la inscripción de derechos en los que la Administración ostente un interés directo, la demanda deberá dirigirse contra el Ministerio Fiscal. La interposición del recurso judicial suspenderá la ejecución de la resolución impugnada hasta que sea firme. No obstante, en cualquier estado del proceso, a instancia de parte, el Juez o Tribunal, previa audiencia de los interesados, y teniendo en cuenta los intereses

implicados, podrá decretar la ejecución de la resolución. En este caso, podrá exigir al solicitante la prestación de la correspondiente fianza.Lo establecido en este artículo se entiende sin perjuicio del derecho que asiste a los interesados a contender entre sí acerca de la eficacia o ineficacia del acto o negocio contenido en el título calificado o la de este mismo. El procedimiento judicial en ningún caso paralizará la resolución definitiva del recurso. Quien propusiera la demanda para que se declare la validez del título podrá pedir anotación preventiva de aquélla, y la que se practique se retrotraerá a la fecha del asiento de presentación; después de dicho término no surtirá efecto la anotación preventiva de la demanda sino desde su fecha.

d) Recurso judicial

Está previsto en el artículo 66 LH y en el artículo 328 párrafo final LH. Los interesados van a poder acudir a los tribunales de justicia, si así lo desean, para ventilar ahí, entre si, acerca de la validez o nulidad de esos títulos, cuya inscripción no se permite.

e) Recurso de queja (art 329 LH) pff

Artículo 329. Sin perjuicio de las sanciones que pudieren ser aplicables, contra la denegación del Registrador a extender asiento de presentación, a calificar, a expedir nota y su motivación, a notificar o a elevar el expediente en los plazos y forma establecidos en los artículos precedentes, se podrá interponer ante la Dirección General de los Registros y del Notariado recurso de queja en el plazo de un mes, que se sustanciará por el procedimiento previsto en la legislación hipotecaria.La resolución recaída podrá ser objeto de impugnación en vía jurisdiccional de acuerdo con lo dispuesto para la revisión jurisdiccional de la resolución del recurso gubernativo.

3.4 Especialidad

A) DEFINICIÓN: aquel principio hipotecario en cuya virtud todos los elementos de la publicidad inmobiliaria (la finca, el derecho, el titular, el título y el asiento) están sujetos a la necesidad de constar perfectamente identificados y determinados en el folio registral, para así lograr la finalidad última de la publicidad registral, cual es el fomento del crédito territorial. También recibe el nombre de “principio de determinación”

B) MANIFESTACIONES

1. La finca: se manifiestan en aspectos como los siguientes:- debe estar perfectamente descrita e identificada- es necesario que los derechos que se constituyen recaigan sobre la totalidad de la finca o sobre una cuota indivisa- exige que la parte pueda ser objeto de una perfecta identificación- necesidad de que para poder agrupar 2 fincas, es necesario que quienes agrupan reunan la propiedad de ambas fincas porque por ejemplo, no se puede agrupar cuando a uno le pertenece el dominio de una finca y a la otra, el usufructo de la otra.- imposibilidad de inscribir excesos de cabida cuando hay dudas fundadas sobre la identidad de la finca para evitar invasiones de fincas colindantes. El principio de especialidad requerirá que esté bien identificado.

2. Titular. Manifestaciones.- el titular esté determinado en todas sus circunstancias

3. Derechos. Manifestaciones:- exigencia de que este derecho esté perfectamente determinado en su contenido, con expresa indicación de su derecho y alcance- en la hipoteca es exigencia del principio de especialidad la necesidad de determinar la responsabilidad hipotecaria de cada finca.- en un embargo se exige que se determine en qué cantidad responderá si el embargo llega a buen término.

4. El título. Manifestaciones:- necesidad de que cuando una persona adquiera en virtud de varios títulos (formal) se determine con precisión la porción indivisa que le corresponde por cada título. Ejemplo: matrimonio en régimen de gananciales. Fallece el marido. Al conjugue superviviente se ha de

determinar qué parte de la sociedad de gananciales le corresponde como él y qué parte es titular por herencia de su esposa.

5. El asiento. Manifestaciones- necesidad que esté redactado de forma clara y precisa

3.5 Trato sucesivo (IMP): Art. 20 LH

A) PLANTEAMIENTO: todo sistema registral trata de conseguir el mayor paralelismo entre realidad jurídica extra-registral y la registral. Cuando ese sistema se asienta sobre la técnica del llamado folio real, es evidente que cobra una gran importancia aquel principio que regula la necesidad de que las titularidades que se recogen en el folio registral recojan los distintos pasos.Es un principio que regula, por tanto, desde el punto de vista técnico que las necesites que se recogen en el folio registral vayan encadenadas entre ellas.

B) MANIFESTACIONES: presenta diferentes manifestaciones:

a) Manifestación formal: trato sucesivo formal: cadena de asientos que se produce como consecuencia de los títulos presentadosb) Manifestación material: trato sucesivo material: cadena de titularidades que se produce como consecuencia de esos títulos.c) Manifestación abreviado: trato sucesivo abreviado: es una medida excepcional para el caso de que no coincidan el trato sucesivo formal y material. Ejemplo: cuando se presenten varios títulos y sin embargo, de lugar a varios asientos donde se refleje lo que ha ocurrido.

C) FORMULACIÓN LEGAL: artículo 20 LH y su exégesis.El artículo 20 LH establece:

- Primer párrafo: principio general de aplicación de este principio. Nos exige:

Aspecto subjetivo: haya identidad entre la persona que otorga el acto o contrato inscribible y el titular registral

Aspecto objetivo: nos exige identidad entre el derecho que figura en el título presentado y el que figura inscrito

Aspecto formal: se trata de un asiento de inscripción o anotación preventiva. También cabe en caso de cancelaciones o de notas marginales. No así en los asientos de presentación, en que no cabe exigir un trato sucesivo.

- Párrafo segundo y tercero: desarrollo de esta regla general. En resumen, significa que hay que diferenciar entre estas 2 hipótesis:

Que conste previamente inscrito o anotado el derecho de la persona Si el derecho consta por escrito a nomrbe de otra persona..

D) TRATO ABREVIADO. Manifestaciones del trato abreviado:

- Artículo 20. 5 LH en su número 2º: trato sucesivo de norma coincide con el título formal y material.

- Artículo 20.6 LH

E) EXCEPCIONES AL TRATO

- Artículo 20.5 párrafo primero LH. Ejemplo: alguien ha comprado a título privativo y ha muerto. Sus herederos lo elevan a título público para poder acceder al RP.

- Artículo 166.1 RH: anotaciones preventivas de embargo.

TEMA 4. LOS EFECTOS DEL SISTEMA

4.1 Principio de inscripción

A. INTRODUCCIÓN Y CONCEPTO: es aquel principio hipotecario que determina el valor de la inscripción respecto a la constitución, transmisión, modificación o extinción del derecho real inmobiliario.

En realidad, el valor de la inscripción va a variar mucho en función del sistema registral que se trate: hay sistemas en que la inscripción jugará un papel decisivo. Hay otros sistemas, como los latinos, en que el derecho real nace al margen del Registro de la Propiedad y la inscripción juega un papel más limitado.

B. SISTEMA ESPAÑOL: EL TÓPICO DE LA INSCRIPCIÓN DECLARATIVA. ARGUMENTOS PARA SU SUPERACIÓN.

Hay una opinión muy extendida en la doctrina de que en España el sistema es de inscripción declarativa, porque sólo en contadas excepciones la inscripción es constitutiva y, por tanto, el sistema español se caracteriza por ser de inscripción meramente declarativa. Los autores que sostienen esto, lo hacen por mera dejadez, sin darse cuenta que sostener que la inscripción en España es meramente declarativa, es quitar todo el valor a los asientos registrales, lo cual no sólo va en contra de los principios hipotecarios, sino que además, es obvio que no es así. El hecho de decir que es declarativa, literalmente significa que el derecho nace con independencia del Registro de la Propiedad. Esto choca con la realidad. Lo curioso es que todos estos autores, luego no sacan ninguna consecuencia lógica. Este es uno de los tópicos anti-hipotecarios más extendidos porque no se puede decir que la inscripción es declarativa, cuando se dan todos los efectos que le son propios de la inscripción constitutiva.

José Manuel García García dice que el valor de la inscripción será conformador o configuradora del derecho real. Que la inscripción va a contribuir a la plena configuración de ese derecho real respecto a terceros de tal manera que mientras que no se inscriba ese derecho real, no va a tener esa plena eficacia respecto a los terceros que sí inscribieron. La regla general es que los derechos reales van a surgir fuera del registro, pero la inscripción va a contribuir a la plena configuración de ese derecho real.

Argumentos que ayudan a llegar a esta conclusión:

1) Argumentos de tipo histórico, que sobretodo se deben centrar en los trabajos que precedieron a la Ley Hipotecaria de 1861

2) Argumentos de tipo legal, entre los que destacan:

- Artículo 32 LH: Los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero.

- Artículo 1473 CC: Si una misma cosa se hubiese vendido a diferentes compradores, la propiedad se transferirá a la persona que primero haya tomado posesión de ella con buena fe, si fuere mueble. Si fuere inmueble, la propiedad pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro. Cuando no haya inscripción, pertenecerá la propiedad a quien de buena fe sea primero en la posesión; y, faltando ésta, a quien presente título de fecha más antigua, siempre que haya buena fe. Se trata de un supuesto de doble venta.

3) Argumentos de derecho comparado. En los sistemas registrales más avanzados, la inscripción tiene un valor muy importante. Incluso en los sistemas latinos, que no son tan avanzados, la inscripción va a otorgar un valor importante, y además, la tendencia es a darle una gran importancia cada vez más a la inscripción.

4) Argumentos doctrinales: aunque muchos autores sostienen que la inscripción es meramente declarativa, hay una serie de civilistas que sostienen encaminar hacia sistemas de inscripción constitutiva.

5) Argumento lógico: contradicción en que incurren todos estos autores cuando dicen que la inscripción es declarativa y sin embargo, luego sacan la consecuencia contraria: aceptan que la inscripción tiene una serie de principios propios de la inscripción constitutiva.

C. SUPUESTOS DE INSCRIPCIÓN CONSTITUTIVA: una inscripción es constitutiva cuando sea requisito de la existencia del mismo derecho, de forma que sin inscripción, el derecho no nazca o no surja. Ejemplo: hipoteca, derecho de superficie.

D. INSCRIPCIÓN Y TRADICIÓN (entrega de la posesión): teoría general del derecho civil (no examen)

Relaciones que existen entre inscripción y tradición.

En derecho civil, hay 3 grandes sistemas de transmisión de la propiedad:

a) Consensual: la transmisión de la propiedad se llevaba a cabo por el consentimiento por el título. Este sistema era el del Código de Napoleón (Francia) y también el sistema italiano.

b) Abstracto: típico de los derechos germánicos en los que la transmisión consensual se sustituía por medios de publicidad. Toda transmisión se componía de:- acuerdo traslativo- inscripción en un registro

c) Causal: la transmisión se verificaba por un acuerdo de las partes seguido de una entrega del bien. Es el sistema de los sistemas hispanoamericanos. Es lo que se conoce como “teoría del título y del modo”. El título es el contrato, el acuerdo de las partes, esto es, la voluntad de transmitir y recibir. El modo significa la tradición, la entrega de la posesión. Sin contrato no habrá entrega, sin entrega, tampoco habrá contrato.

El derecho español es el sistema del título y del modo, y esto se ve por dos artículos:

- Artículo 609 CCLa propiedad se adquiere por la ocupación. La propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley, por donación, por sucesión testada e intestada, y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición.Pueden también adquirirse por medio de la prescripción.

- Artículo 1095 CC

El acreedor tiene derecho a los frutos de la cosa desde que nace la obligación de entregarla. Sin embargo, no adquirirá derecho real sobre ella hasta que le haya sido entregada.

Roca Sastre: la inscripción requiere que haya habido tradición. Da muchos argumentos. Ejemplo: artículo 9 RH, 12 RH. Reconoce que el CC facilita mucho el ver cumplido el requisito de la tradición porque en su artículo 1462 establece una presunción de tradición: el otorgamiento de la escritura pública equivale a la entrega de la posesión. Se trata de una ficción legal.

Ángel Sanz Fernández: la inscripción no requiere la previa tradición. Aunque falla la tradición, la inscripción no la sustituye porque inscripción y tradición operan en campos y con leyes diferentes ( la inscripción con la ley hipotecaria y la tradición con el Código Civil).

Ramón de la Rica y Arenal: la inscripción ignora a la tradición porque respecto a terceros, la inscripción suple a la tradición. Según él, hay que distinguir entre una propiedad inscrita y una no inscrita. Cuando se trata de una propiedad no inscrita, se rige por el Código Civil y está sometida a la teoría del título y del modo. Si hablamos de propiedad inscrita, se regularía por la Ley Hipotecaria, según la que se incriben los títulos sin exigir que se justifique la entrega real.

José Luis Lacruz: la inscripción sí que requiere la tradición, pero se trata de la tradición del artículo 1462 del Código Civil.

A este respecto, José Manuel García García, está bastante deacuerdo con La Cruz porque considera que es necesaria la tradición, pero hace una salvedad interesante: salvo que de la

misma escritura resultare que no se ha querido transmitir la posesión. Ejemplo: pacto de reserva del dominio.

Es probable que tengan razón los autores que afirman el carácter desfasado de la traditio, probablemente sea necesario la sustitución, pero hay un hecho claro: nuestro derecho positivo sigue exigiendo tradición. Como curiosidad, decir que Don José Castán dijo que “la tradición e inscripción tienen una órbita distinta”. Esto es, la tradición es un modo de adquirir el dominio, así como un modo de acreditar la existencia de la inscripción respecto a terceros.

4.2 Prioridad

A) DEFINICIÓN: aquél principio hipotecario en virtud del cual el acto registrable que primeramente ingrese en el Registro de la propiedad se antepone con preferencia excluyente o superioridad de rango, a cualquier otro acto registrable que, siéndole incompatible o perjudicial, no hubiere sido presentado al Registro o lo hubiere sido con posterioridad, aunque dicho acto fuese de fecha anterior (ROCA SASTRE)

B) FUNDAMENTO:

Necesidad de dar soluciones en aquellos casos en que son varios los derechos reales constituidos en una sola finca y que no son susceptibles de ejercicio simultáneo.

Una de las diferencias más importantes entre los derechos reales y los derechos personales es que los derechos personales pueden coexistir sin necesidad, en principio, de estar subordinados los unos a los otros. En los derechos reales, las 2 notas características de ellos son: absolutividad e inmediatividad: recae directamente sobre la cosa. Esto significa que a diferencia de los derechos personales, por regla general, los derechos reales no podrán coexistir sobre una misma cosa, lo que va a hacer necesario encontrar un punto de referencia para determinar la preferencia de uno u otro de estos derechos reales.

El criterio, como regla general, es la de la fecha de constitución de ese derecho (antigüedad en la adquisición del derecho, marcada por la aplicación de la teoría del título y del modo). Por tanto, será preferente el derecho que se constituye en fecha anterior.

Cuando se trata de derechos reales sobre BI incompatibles (o que entran en colisión), ¿qué ocurre? La fecha sigue siendo importante, pero lo que cambia es la fecha como tomamos como referencia. Lo decisivo será la fecha de acceso del derecho al Registro de la Propiedad. Cuando el Registro entra en juego, el primero no va a ser quién presente un documento (título) más antigua, sino el que primero lo presenta al Registro, aunque sea de fecha posterior. Va a ser prioritario quién antes inscribe su derecho en el RP.

José Luis LaCruz dice que la protección registral reviste, en alguna manera, el aspecto de una carrera. Es lo que recibe el nombre de teoría de la carrera: el que primero llega, consigue el premio.

C) APOYO NORMATIVO: LEY HIPOTECARIA (ARTS 17, 24, 25, 32, 249, ETC…)+ RH (421, 422 Y CC)+ ARTS 1473 Y 1927 CC

El artículo 1927 CC habla de la prelación de créditos que recaen sobre BI.

Artículo 1927Los créditos que gozan de preferencia con relación a determinados bienes inmuebles o derechos reales, excluyen a todos los demás por su importe hasta donde alcance el valor del inmueble o derecho real a que la preferencia se refiera. Si concurrieren dos o más créditos respecto a determinados inmuebles o derechos reales, se observarán, en cuanto a su respectiva prelación, las reglas siguientes:1. Serán preferidos, por su orden, los expresados en los números 1. y 2. del artículo 1923 a los comprendidos en los demás números del mismo.2. Los hipotecarios y refaccionarios, anotados o inscritos, que se expresan en el número 3. del citado artículo 1923 y los comprendidos en el número 4. del mismo, gozarán de prelación entre sí por el orden de antigedad de las respectivas inscripciones o anotaciones en el Registro de la propiedad.3. Los refaccionarios no anotados ni inscritos en el Registro a que se refiere el número 5. del artículo 1923, gozarán de prelación entre sí por el orden inverso de su antigüedad

El artículo 1473 CC regula la doble venta. El que primero haya inscrito en el RP, ese será el propietario.

Artículo 1473Si una misma cosa se hubiese vendido a diferentes compradores, la propiedad se transferirá a la persona que primero haya tomado posesión de ella con buena fe, si fuere mueble. Si fuere inmueble, la propiedad pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro. Cuando no haya inscripción, pertenecerá la propiedad a quien de buena fe sea primero en la posesión; y, faltando ésta, a quien presente título de fecha más antigua, siempre que haya buena fe.

D) EL MOMENTO QUE MARCA LA PRIORIDAD: LA PRESENTACIÓN: ARTS 24 Y 25 LH

La prioridad viene marcada por el momento de la presentación del título en el RP, en concreto, el momento en que se practica el asiento de presentación. Los artículos 24 y 25 LH se refieren a esta cuestión.

Artículo 24.

Se considera como fecha de la inscripción para todos los efectos que ésta deba producir, la fecha del asiento de presentación, que deberá constar en la inscripción misma.

Artículo 25.

Para determinar la preferencia entre dos o más inscripciones de igual fecha, relativas a una misma finca, se atenderá a la hora de la presentación en el Registro de los títulos respectivos.

E) COLABORACIÓN ENTRE NOTARÍAS Y REGISTROS (IMPORTANTE)!!

La aplicación del principio de prioridad podría dar lugar a fraudes, y a situaciones de inseguridad jurídica. Ejemplo: ¿Cómo puede tener la seguridad de que no cambia la situación desde el momento que ha firmado ante el notario la compra-venta y el momento de la inscripción? Hasta hace muy poco no había la seguridad que hay ahora. Había una gran inseguridad jurídica.

Esta situación de inseguridad se ha intentado corregir con unas medidas determinadas:

a. Información registral previa y continuadab. Presentación por fax

De estas medidas, unas son previas al otorgamiento de la escritura, y otras, posteriores.

a. INFORMACIÓN REGISTRAL PREVIA Y CONTINUADA

Cuando se va otorgar una escritura, con carácter previo a la firma, el notario solicitará del registrador que le envíe información registral sobre la titularidad y cargas de la finca en cuestión. Esta información se suministra por fax, y más adelante, se hará por correo electrónico mediante firma electrónica. Asimismo, existe la obligación legal para el registrador de comunicar al notario durante los 9 días siguientes cualquier incidencia que pueda modificar la información inicialmente suministrada.

Con esto, se consigue que la información sobre la finca sea lo más actualizada posible. Incluso el notario puede pedir al registrador que le remita la información para un día determinado, que normalmente será el día de la firma. El notario recibe la información, la lee, la lee en presencia de los interesados para que los interesados conozcan todos los detalles sobre la finca.

Además, se consigue que si la firma, por cualquier razón, se retrasa, que la notaría esté informada durante 90 días de cualquier incidencia que puede modificar esa situación. Incidencias pueden ser un título de constitución de un derecho real que afecten a la situación del BI. Incluso, cuando nos llega la petición de información de otro notario, porque puede haber la posibilidad que se está gestando una doble venta. En definitiva, todos los intervinientes en las transmisiones inmobiliarias están unidos en la lucha contra el fraude.

2. PRESENTACIÓN POR FAX (ARTS 418 Y CC RH)

Se trata de medidas posteriores al otorgamiento de la escritura. Cuando se otorga la escritura, el notario expide una comunicación por fax al RP indicando la circunstancia que se ha autorizado la escritura. Recibida esta comunicación, el RP practica el asiento de presentación. La fecha que llevará será la del momento en que el fax del RP llega esa comunicación.

Esta medida coexiste con la presentación física de las escrituras.

Este asiento de presentación es sólo una medida para luchar contra el fraude, y por tanto, tiene unos efectos limitados: este asiento caducará a los 10 días, salvo que se presente físicamente dentro de esos 10 días la copia auténtica de escritura que autorizó el notario. Cuando se lleva físicamente la copia del notario se practica lo que se llama “consolidación del asiento”. Se trata de una medida excepcional que se introdujo en 1994.

En el artículo 354 dice que son obligatorias para el notario, salvo que por razones de vigencia le dispensen bajo la responsabilidad del que compra.

La presentación por fax es voluntaria.

Todas las referencias al fax, hemos de entenderlo referidos también a la presentación por vía electrónica, con firma electrónica avanzada. La escritura que el día de mañana se presente, será un soporte electrónico, con firma electrónica avanzada.

Análisis crítico de las medidas: han supuesto un avance considerable en la protección de los derechos y obligaciones de los ciudadanos. Sin embargo, se podría conseguir mucho más si el mecanismo fuese correctamente utilizado por todos los que entran en juego en esta materia. El fraude se produce porque los intermediarios son negligentes en su aplicación. Ejemplo: RP, Bcn, ¿cómo es posible que estos faxes, más del 15% caduquen? La escritura no llega dentro de los 10días. Sólo hay una explicación: negligencia de los protagonistas (gestores, compradores…).

F) PRESENTACIÓN SIMULTÁNEA (422 RH) idea general

Hipótesis: varios títulos se presentan al mismo tiempo.

Artículo 422

Entregados varios títulos al mismo tiempo por una sola persona, se determinará por ésta el orden de la presentación, y si se presentaren por dos o más personas y ellas no determinaran el orden, se pondrá la misma hora a todos los títulos y se presentarán correlativamente, haciendo constar que a la misma hora se ha presentado otro u otros y citando el número que se les haya dado o deba dárseles.Cuando los títulos presentados al mismo tiempo y relativos a una misma finca resulten contradictorios y no se manifestare por los interesados a cuál de ellos deba darse preferencia se tomará anotación preventiva de cada uno, expresando que se hace así porque no es posible extender la inscripción, o,en su caso, anotación solicitada, hasta que por los propios interesados o por los Tribunales se decida a qué asiento hay que dar preferencia.Al margen de los respectivos asientos y al pie de los documentos se pondrá nota expresiva de la operación practicada. Los documentos se devolverán a la persona o autoridad de que procedan para que aquélla use de su derecho si le conviniere y ésta, en su caso, dicte las providencias que estime pertinentes. Las anotaciones practicadas conforme al párrafo segundo caducarán al término del plazo señalado en el artículo 96 de la Ley, si dentro del mismo no acreditaren los interesados, mediante solicitud escrita y ratificada ante el Registrador, haber convenido que se dé preferencia a uno de los asientos, o no se interpusiera demanda, para obtener de los Tribunales la declaración de preferencia. Si mediase convenio, el Registrador atenderá la manifestación hecha por los interesados y archivará la solicitud en el correspondiente legajo. Si, por el contrario, se promoviese litigio, el demandante podrá solicitar que se anote preventivamente la demanda y expedido el oportuno mandamiento al Registrador, extenderá éste la anotación y pondrá al margen de las anteriormente verificadas una nota de referencia en los siguientes términos: «Presentado en (tal día) mandamiento para la anotación de demanda deducida por..., según consta de la anotación letra.... folio..., tomo..., queda subsistente el asiento adjunto hasta que recaiga

sentencia ejecutoria». En virtud de la ejecutoria que recaiga se practicarán los asientos queprocedan. (Artículo modificado por Real Decreto de 12 de noviembre de 1982).

G) EL CIERRE REGISTRAL (ART 17 LH): IMP!!

Requisitos para que se produzca un cierre registral (párrafo primero):

- Presencia título traslativo o declarativo del dominio.- Títulos inscritos, anotados preventivamente: o presentados en libro diario- Con posterioridad se presenta otro título de igual o anterior fecha pretendiendo la

inscripción o anotación preventiva, por el que se transmite o grave la propiedad del mismo inmueble o derecho real.

- Títulos sean compatibles.

Concurriendo estos requisitos, el efecto del principio de prioridad es el cierre registral, es decir, no podrá inscribirse o anotarse ningún otro de igual o anterior a la fecha que se le oponga.

H. EL RANGO HIPOTECARIO

Cuando nos encontramos con derechos reales limitados, que recaen sobre una misma finca, se hacen constar en el folio registral abierto en la finca.

Estos derechos reales conviven entre si. El principio de prioridad lo que hace es atribuir un orden o rango a estos derechos. Desde esta perspectiva, las características del rango hipotecario son:

1)Cualidad de un derecho real limitado, respecto e otro derecho real limitado, pero no respecto del dominio porque no puede haber más de un dominio.

2)El rango en si no es un derecho, sino una cualidad del derecho.

3)Surge cuando un derecho es puesto en relación con otro derecho, lo que significa que aisladamente no puede surgir el rango. Ejemplo: si yo tengo una hipoteca, es una hipoteca. Cuando haya otras hipotecas, diré que es primero, segundo

4)Repercute en el valor económico del derecho, con lo que a más rango, más valor económico.

5)El rango también tiene un valor jurídico en la medida que los derechos de mejor rango tienen/pueden tener mayor eficacia porque su ejercicio puede suponer la extinción de otro derecho de rango inferior

6)El rango es negociable, transmisible: puede ser separado de un derecho, para atribuirlo a otro. Eso fue muy discutido, pero ya se ha admitido doctrinal y jurisprudencialmente por las siguientes figuras:

I. Permuta de rango: acuerdo bilateral entre los titulares de dos derechos reales inscritos sobre una finca con rango diferente. El derecho de rango superior pasa a tener rango inferior y viceversa. Cuestión: 2 hipotecas, y en medio, otros derechos reales iguales o no. Sólo se podría hacer si consintiesen los titulares de las cargas intermedias. Sin embargo, es discutible si se requiere el consentimiento del propietario.

II. Posposición de rango hipotecario: no se trata de un convenio bilateral, sino de un acto unilateral del titular registral de mejor rango, en cuya virtud su derecho pase a tener un rango inferior a otro constituido con posterioridad.Caso típico: posposición de la condición resolutoria a la hipoteca. En ocasiones los constructores para obtener el suelo: los propietarios le ceden el suelo a cambio que de todo lo que va a construir le de alguna de las construcciones. El que pacta el solar, pacta una condición resolutoria por la que si no le entregan la obra con las condiciones fijadas, podrá recuperar el solar y quedarse con las construcciones. El constructor, además de necesitar suelo, necesita financiación y acude a un banco. Ofrece en garantía la finca, que aparecerá una condición resolutoria. El Banco no le dará el dinero porque con la condición resolutoria, serán nulos los contratos posteriores a esta. Lo que suele hacerse es una posposición de la condición resolutoria, para la hipoteca aún no está constituida, es un acto unilateral para el

vendedor y la realiza porque sino no se va a construir. Cuando accede la hipoteca, se pospone el rango de la condición resolutoria

III. Reserva de rango (art 241 RH)

IV. Los convenios de igualdad de rango: consiste en que la segunda hipoteca tenga el mismo rango que la primera hipoteca

4.3 Principio de legimitimación registral

I. CONCEPTO: aquél principio hipotecario en virtud del cual los asientos del Registro se presumen exactos y veraces, y como consecuencia de ello, al titular registral reflejado en los mismo se le considera legitimado para actuar en el tráfico y en el proceso como tal titular, es decir, tanto en el ámbito judicial como en el extrajudicial, y en la forma que el propio asiento determina (JMGG)

Es una legitimación que confiere la ley por el mero hecho de la inscripción, en concreto, por la presunción de exactitud o veracidad que la ley asigna al asiento.

II. FORMULACIÓN LEGAL: artículos 38, 97 y 1.3 LH. De estos, el más importante es el artículo 38 LH.

En el 38.1 se presume que los derechos reales inscritos en el RP. Contiene el aspecto positivo del principio: lo inscrito se presume que existe.

A todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos.

En el artículo 97 LH aparece el contenido negativo de la presunción: lo cancelado se presume extinguido.

Artículo 98.

Los derechos personales no asegurados especialmente, las menciones de derechos susceptibles de inscripción especial y separada y los legados no legitimarios que no hayan sido anotados preventivamente dentro del plazo legal no tendrán la consideración de gravámenes a los efectos de esta Ley y serán cancelados por el Registrador a instancia de parte interesada.

En el artículo 1.3 LH aparece un complemento a este principio al recordarnos que.. “(...) Los derechos inscribibles, están bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en esta Ley.”

III. CARACTERÍSTICAS

1) Se trata de una presunción iuris tantum (que admite prueba en contrario). A propósito de esta presunción, cabe hacer ciertas consideraciones:

- La presunción es iuris tantum, admite prueba en contrario en tanto estamos en el campo de prueba del registro pero se convertirá en iuris et de iure cuando entre en funcionamiento el principio de fe pública registral del 34 LH (algo inatacable).Esta presunción además debe destruirse en el correspondiente juicio ordinario. No puede destruirse en el ámbito extrajudicial.

- Es una presunción de derecho: del hecho de la inscripción se deduce el derecho del titular, a diferencia de lo que es habitual en las inscripciones de hecho.

- Es una presunción no sólo de exactitud, sino también de integridad, es decir, de inexistencia de lo no inscrito. Cuando una finca aparece libre de cargas, la presunción nos llevará a la conclusión que no tiene cargas.

- Es una presunción que opera a todos los efectos legales. Esto significa que tanto para los efectos favorables como para los desfavorables. Los efectos desfavorables pueden ser, por ejemplo, responsabilidad por ruina. Se irá contra quién el RP es titular. No sólo en el campo de la legislación hipotecaria, sino en el resto de los campos.

- Presunción que opera cualquiera que sea el titular registral. Por tanto, con independencia de que el titular reúna o no los requisitos de los artículos 32 a 34 LH

- Presunción de exactitud que se refiere a cualquier tipo de asiento.

- Se discute si esta presunción se aplica en el caso de la inmatriculación. Se ha discutido si esta suspensión de derecho se efectos se extiendo al principio de legitimidad. La mayor parte de la doctrina entiende que si es aplicable al principio de legitimación.

- Presunción que comprende los siguientes aspectos:

a) existencia del derechob) pertenencia de ese derecho al titularc) propio contenido del derecho y a su título

4. SUS EFECTOS Y CONSECUENCIAS (IMPORTANTE!!)

A) CONSECUENCIAS SUSTANTIVAS (o civiles, o materiales):

1) FACULTAD DE DISPOSICIÓN: el titular registral goza, como consecuencia del principio de legitimidad de la facultad de disponer de ese derecho que según el RP le pertenece. Este poder de disposición emana directamente de la inscripción: el titular registral podrá disponer válidamente de ese derecho, aún cuando su adquisición pudiese ser nulo, según el derecho civil puro y duro.

2) PRESUNCIÓN POSESORIA: el artículo 38 LH en el primer párrafo en su inciso final dice: De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos. Se ha planteado a qué tipo de posesión se refería este artículo.

Para Roca Sastre se trata de una presunción de posesión física o material que conlleva la inscripción.

Otros han sugerido que se trata de una presunción de posesión ficticia, porque a diferencia de los otros, que admiten que se puede desvirtuar la presunción de posesión al margen de la inscripción, sólo podrá destruirse si se impugna la posesión. Mientras no se impugna, la presunción de posesión va unida al titular registral.

De esto se sacan unas consecuencias:

a) Posibilidad del titular de ejercitar acciones reivindicatorias o interdictoriasb) Se le atribuirá legitimidad activa para ejercitar la acción de desahucio

3) LEGITIMACIÓN EXTRAJUDICIAL: el titular registral va a ser considerado como tal en el ámbito extrajudicial, mientras no se demuestre lo contrario. Ejemplo: expropiación forzosa, pago de justprecio; expedientes de disciplina urbanística; expedientes de adopción internacional mediante la aportación de certificación registral.

B) CONSECUENCIAS PROCESALES (en función de la posición del titular registral)

1 TITULAR REGISTRAL COMO DEMANDANTE: el titular registral gozará de grandes ventajas. Ejemplo: demanda de A a B reclamando 10.000 Euros.

a) Inversión de la carga de la prueba: dispensa al titular registral de la carga de la prueba. Por tanto, se va a imponer la necesidad de probar lo contrario en este caso, al demandado. Para ello, va a ser sencillísimo esa inversión de la carga de la prueba.

b) Posibilidad del titular registral de ejercitar acciones reivindicatorias, negatorias o confesorias, sin necesidad de exigir más prueba que la certificación registral.

c) Posibilidad del titular de ejercitar el desahucio basándose en la certificación registral

d) Posibilidad del titular de ejercitar los derechos reales inscritos a su favor, a través de unos procedimientos especiales. Los 2 más importantes son:- Procedimiento para la ejecución del derecho real de hipoteca. Regulado en los artículos 129 y 130 LH y en los artículos 681 y ss LEC- Procedimiento del artículo 41 LH.

2) TITULAR REGISTRAL COMO DEMANDADO (38.2 LH): el titular inscrito en principio, no es menos que otra persona. Al mismo tiempo, se le va a imponer al demandante 2 limitaciones importantes:

a) Deberá pedir previa o simultáneamente la nulidad o cancelación del asiento registral

b) Cuando esa demanda de nulidad o cancelación, puede perjudicar a terceros, en ese caso, la demanda sólo podrá fundarse en las causas que taxativamente fija la LH.

El artículo 38.2 LH dice: Como consecuencia de lo dispuesto anteriormente, no podrá ejercitarse ninguna acción contradictoria del dominio de inmuebles o derechos reales inscritos a nombre de persona o entidad determinada, sin que, previamente o a la vez, se entable demanda de nulidad o cancelación de la inscripción correspondiente. La demanda de nulidad habrá de fundarse en las causas que taxativamente expresa esta Ley cuando haya de perjudicar a tercero.

Cuando este artículo dice que la demanda de nulidad habrá de fundarse en las causas que taxativamente fija la ley, la cuestión está en alegar en la demanda que no concurren los requisitos que la LH exige para la protección del tercero.

3) TITULAR REGISTRAL COMO TERCERISTA (artículo 38.3 y 38.4 LH)

Ocupa una posición como tercerista cuando es un tercero respecto a un determinado procedimiento seguido entre otras partes y personas.

De la posición concreta se ocupa el artículo 38.3 a 38.5 LH.

Podemos contemplarlo como tercerista según su titular, haya inscrito antes o después de que ese procedimiento surgiere.

a) Antes embargo (art. 38.3 LH): nos dice que el procedimiento que se haya entablado se sobreserá cuando la finca conste inscrita a nombre de una persona distinta al demandado.Caso: caso de doble venta. Reclamación contra A (vendedor) que ejecuta C (comprador 1). En el curso de lo cual se dicta providencia de embargo de los bienes. B (comprador 2) , respecto a los otros, es un tercero (tercerista).

¿Qué puede hacer C, el acreedor? Al acreedor ejecutante le quedará reservada su acción para perseguir en el mismo juicio ejecutivo otros bienes del deudor y para ventilar en el juicio correspondiente el derecho que creyere asistirle en cuanto a los bienes respecto de los cuales se suspende el procedimiento.

El artículo que desarrolla lo que dice el artículo 38.3 es el artículo 658 LEC

Artículo 658. Bien inscrito a nombre de persona distinta del ejecutado.

Si de la certificación que expida el registrador resultare que el bien embargado se encuentra inscrito a nombre de persona distinta del ejecutado, el tribunal, oídas las partes personadas, ordenará alzar el embargo, a menos que el procedimiento se siga contra el ejecutado en concepto de heredero de quien apareciere como dueño en el Registro o que el embargo se hubiere trabado teniendo en cuenta tal concepto.

No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior, sí la inscripción del dominio a nombre de persona distinta del ejecutado fuera posterior a la anotación del embargo, se mantendrá éste y se estará a lo dispuesto en el artículo 662.

B puede pagar el embargo, y después reclamarle a A.Esto es lo que dice el artículo 613 LEC, que complementa el 662 LEC.

Artículo 613. Efectos del embargo. Anotaciones preventivas y terceros poseedores.

1. El embargo concede al acreedor ejecutante el derecho a percibir el producto de lo que se obtenga de la realización de los bienes embargados a fin de satisfacer el importe de la deuda que conste en el título, los intereses que procedan y las costas de la ejecución.2. Sin estar completamente reintegrado el ejecutante del capital e intereses de su crédito y de todas las costas de la ejecución, no podrán aplicarse las sumas realizadas a ningún otro objeto que no haya sido declarado preferente por sentencia dictada en tercería de mejor derecho.3. Sin perjuicio de lo dispuesto en los apartado anteriores, cuando los bienes sean de las clases que permiten la anotación preventiva de su embargo, la responsabilidad de los terceros poseedores que hubieran adquirido dichos bienes en otra ejecución, tendrá como limite las cantidades que, para la satisfacción del principal, intereses y costas, aparecieran consignadas en la anotación en la fecha en que aquéllos hubieran inscrito su adquisición.4. El ejecutante podrá pedir que se mande hacer constar en la anotación preventiva de embargo el aumento de la cantidad prevista en concepto de intereses devengados durante la ejecución y de costas de ésta, acreditando que unos y otras han superado la cantidad que, por tales conceptos, constara en la anotación anterior.

4. EL PROCEDIMIENTO DEL ARTÍCULO 41 LH Y LOS ARTÍCULOS cc LEC

Artículo 41.

Las acciones reales procedentes de los derechos inscritos podrán ejercitarse a través del juicio verbal regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil, contra quienes, sin título inscrito, se opongan a aquellos derechos o perturben su ejercicio. Estas acciones, basadas en la legitimación registral que reconoce el artículo 38, exigirán siempre que por certificación del registrador se acredite la vigencia, sin contradicción alguna, del asiento correspondiente.

Los artículos 250, 439 y 440 de LEC lo regulan. Este procedimiento constituye la consecuencia procesal ofensiva más fuerte que deriva de la legitimación registral, el que tiene un mayor valor jurídico o una mayor potencialidad procesal. Conforme a este contrato, se va a colocar al titular registral en una situación privilegiada porque podrá instar la efectividad de su derecho de un modo inmediato frente a todo aquél que lo desconozca o perturbe sin trámite declarativo alguno.

Notas características del procedimiento:

1) Preconstitución de la prueba: quién inicia el procedimiento tan sólo debe acreditar su condición de titular registral. No debe acreditar que él es el verdadero titular civil o material. Por eso, la LH, en el artículo 41 LH se limita a exigir que se aporte una certificación del RP que acredite la vigencia sin contradicción alguna en su derecho.

Ejemplo: Juan vende a Andrés en 1999. Juan vende a Mónica en 2004. Monica inscribe. Mónica hace una acción de desalojo de Juan cuando se da cuenta que está viviendo en su finca pagada e inscrita. Sólo necesita una certificación registral. Es obvio que Andrés desconoce el derecho de Mónica.

2) Procedimiento de desenvolumiento inmediato porque se tramita como juicio verbal con demanda sucinta cualquiera que sea su cuantía ligitiosa (Art. 250 LEC)

3) Protección preventiva del derecho del actor (Art. 440 y 441 LEC), y se traduce en la necesidad de que el Tribunal adopte al tiempo de admitir la demanda medidas cautelares para asegurar la sentencia que pueda recaer e impone al demandado la necesidad de prestar caución para que se admita su contradicción.

4) La oposición del demandado sólo puede tener lugar en virtud de unas causas tasadas que establece el artículo 444 apartado 2º LEC.

2. En los casos del número 7 del apartado 1 del artículo 250, el demandado sólo podrá oponerse a la demanda si, en su caso, presta la caución determinada por el tribunal en cualquiera de las formas previstas en el párrafo segundo del apartado 2 del artículo 64 de esta Ley.La oposición del demandado únicamente podrá fundarse en alguna de las causas siguientes:Falsedad de la certificación del Registro u omisión en ella de derechos o condiciones inscritas, que desvirtúen la acción ejercitada.Poseer el demandado la finca o disfrutar el derecho discutido por contrato u otra cualquier relación jurídica directa con el último titular o con titulares anteriores o en virtud de prescripción, siempre que ésta deba perjudicar al titular inscrito.Que la finca o el derecho se encuentren inscritos a favor del demandado y así lo justifique presentando certificación del Registro de la Propiedad acreditativa de la vigencia de la inscripción.No ser la finca inscrita la que efectivamente posea el demandado.

4.4 Principio de inoponibilidad

1) CONCEPTO: aquel principio hipotecario en virtud del cual los títulos de dominio o de derechos reales no inscritos ni anotados en el Registro, no afectan ni perjudican al tercero, que inscribió su derecho en el Registro

2) FORMULACIÓN LEGAL: art. 32 LH (+ 13.1, 319, 225, etc… LH). ¡El artículo 32 LH es el más importante!

Artículo 32.

Los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero.

6) FUNDAMENTO Y REQUISITOS DEL TERCERO DEL ARTÍCULO 32 LH

FUNDAMENTOAntes de hablar de los principios, conviene destacar cuál es el fundamento del artículo 32 LH. A diferencia del artículo 34 LH, hay un doble fundamento:

A) De una parte, el artículo 32 responde a la idea de cuál es la eficacia o el valor de la publicidad registral en el proceso de configuración de los derechos reales. En concreto, respondería a la idea de que sólo a través de la inscripción, ese derecho real tendrá una eficacia previa: los que no inscribieron, no podrán oponer su derechos a los que si inscribieron. Esto es así porque estos últimos (los que inscribieron), van a tener un derecho más fuerte, un valor jurídico más sustancial.

B) Un grupo de autores, por otra parte, entienden que subyace el propósito del legislador de luchar contra la clandestinidad inmobiliaria de los derechos reales. De esta manera, se fomentará el crédito territorial, porque la gente querrá inscribir para oponer su derecho a terceros.

REQUISITOS

El artículo 32 sólo se refiere a un tercero y sólo dice que no le perjudiquen los títulos no inscritos en el RP. Ante la falta de detalles, se ha planteado en la doctrina si este tercero del artículo 32 es el mismo del 34 y reúne, por tanto los requisitos que exige el artículo 34 LH para el tercero.

A propósito de esta discusión, hay 2 posiciones:

a) Posiciones monistas: el tercero del 32 LH debe reunir los requisitos que exige el 34 LH. Por tanto, el tercero debe cumplir los requisitos de onerosidad, buena fe y previa inscripción.b) Posiciones dualistas: autores que entienden que estamos ante un tercero distinto al del tercero del artículo 34 LH. Los efectos, por tanto, serán diferentes. Esta tesis es la que el profe considera más acertada y la que seguirá.

Los requisitos son:

a) Debe de ser un tercero que inscriba su título. El artículo 32 LH no lo dice textualmente, pero es obvio que se refiere a un tercero que haya inscrito porque el objeto de la LH es la regulación de derechos inscritos. Además, en el artículo 32 LH se contempla con los títulos no inscritos. Finalmente, hay diversos artículos que conforman esta idea. Ejemplo: artículo 1473 CC (doble venta). Ya para terminar, esto es de las pocas cuestiones en que la doctrina está deacuerdo.

b) No se exige en este caso el requisito de la previa inscripción del transmitente (de quién le ha transmitido al tercero), porque:

- El artículo 32 LH no lo exige literalmente- No respondería al fundamento de este precepto, a diferencia de lo que

ocurre con el artículo 34 LH.

JMGG ha dicho que esta cuestión es de vida o muerte para el principio porque la realidad social muestra que una gran parte de los ciudadanos acuden al RP para pedir protección, para no adquirir de una persona que ha inscrito.Esta protección es la del artículo 32 LH.

c) No se exige el requisito de la onerosidad, a diferencia, también del artículo 34 LH

d) Cuestión de la Buena Fe: se deja a salvo el derecho de cualquiera de acudir a los tribunales. La buena o mala fe es un tema que analizan los tribunales.Por tanto, el tercero del 32 debe reunir buena fe, pero la buena fe normal: falta de intención dolosa, una carencia de ánimo fraudulento, pero en todo caso, se trata de una cuestión apreciable por los tribunales. En todo caso se puede solicitar la anotación preventiva de demanda para asegurar tu derecho.

7) EFECTO FUNDAMENTAL DEL ARTÍCULO 32 LH

El efecto es la inoponibilidad: no van a perjudicar a terceros los títulos no anotados. Esta es la idea fundamental de este principio.

La inoponibilidad es uno de los supuestos de ineficacia relativa de los negocios jurídicos. Las formas de ineficacia relativa de un negocio jurídico son la nulidad, anulabilidad…Esto es así porque supone, en principio, un negocio jurídico perfectamente válido que está concluido con todos los requisitos legales, que no está afectado, por tanto, de causa de nulidad, anulabilidad y que a pesar de esto, no puede ser oponible a determinadas personas. ¿Por qué? Porque sus protagonistas no han cumplido con una determinada carga de legalidad. La ley les ha impuesto un requisito añadido para que ese negocio jurídico pueda afectar más allá de su legalidad. En este caso, la carga de legalidad es acudir al RP: si no inscribe al RP, no podrá poner su derecho adquirido frente a otros que sí lo hayan hecho.

8) EXCEPCIONES

Podríamos incluir:

- Limitaciones del dominio de tipo legal (artículo 26.1 LH)- Retractos legales, como los de los comuneros o colindantes

Idea importante que hay que saber:

Límites del artículo 33: por el hecho de inscribir algo que es nulo, no gana validez. Ejemplo: caso doble venta. A vende a B y a C. C inscribe. Como que C inscribe antes que B, B no podrá oponer su derecho a A. B lo que puede hacer es demostrar que el acto de compra-venta era nulo (vicios del consentimiento, por ejemplo). En este caso, no será un tercero del 32 y el derecho de B si que le será oponible. Caso distinto será que venga D, ya que D estará protegido (artículo 34 LH)

4.5 Fe pública registral (Examen)

A) PLANTEAMIENTO

En ocasiones la realidad jurídica registral y la no registral coinciden, pero también puede ocurrir que no coincidan.

Puede ocurrir que por no haberse registrado, el anterior titular hubiese dispuesto a favor de otra persona.

Lo que en principio empezó siendo una presunción iuris tantum, deviene una presunción iuris et de iure.

Tal y como decía D.Jerónimo Gómez, la ley transforma la autenticidad de los asientos registrales en una verdad casi incontrovertible, para aquellos que contraten confiados en sus pronunciamientos.

El fundamento es la protección del tráfico jurídico, lo que subyace aquí (recordar el tema 1)

B) CONCEPTO: aquél principio hipotecario en virtud del cual el tercero que adquiere en base a la legitimación dispositiva de un titular registral es mantenido en la adquisición "a non domino" que realiza, una vez que ha inscrito su derecho, con los demás requisitos exigidos por la Ley (JMGG).

C) FORMULACIÓN LEGAL: EL ART. 34 LH!! EXAMENNN!!

Artículo 34.

El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.

La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro.

Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviere su causante o transferente.

D) SUS REQUISITOS:

1) Debe tratarse de una adquisición por negocio jurídico (o derivativa): no van a valer ni las adquisiciones por ocupación, usucapión, etc.

Se ha discutido mucho si una adquisición por sentencia judicial gozaría de la protección del 34 LH. Al juicio del profe, sí que gozaría de dicha protección.

2) Lógicamente, ha de ser una adquisición válida (artículo 33LH)

3) Asimismo, debe ser una adquisición a título oneroso: no podrán invocar la protección absoluta del 34 quienes adquieran por herencia o donación

4) Previa inscripción de la finca o derecho a nombre del transmitente. El problema es:¿A qué momento debe entender exigida esta exigencia de previa inscripción? Debe estar inscrito en el momento de la publicación de la adquisición.

El TS sobre esto es muy claro

Cuestión: ¿y si resulta que vamos a comprar el que nos transmite no tiene inscrito su derecho, pero tiene su asiento de presentación a su favor, podría el que ha adquirido gozar del importante efecto del 43 LH? Gozará de protección, pero sólo en el caso de que ese asiento de presentación termine inscribiéndose. Se trata, sin embargo, de una cuestión discutible.

5) Falta de constancia registral de causas de nulidad o resolución: si constan, obviamente, no será protegido registralmente (artículo 34 LH). Ejemplo: condición resolutoria, retracto convencional, anotación preventiva de demanda.

6) Es necesario que el tercero inscriba su adquisición. Esto se encuentra en “una vez haya inscrito su derecho”.

La palabra inscripción no sólo se refiere al asiento de inscripción, sino también a otros asientos.

Lo interesante es que la inscripción opera como momento determinante de la perfección de la adquisición. La adquisición se convierte en inatacable.

7) El tercero del artículo 34 ha de tener buena fe.

E) ANÁLISIS DEL REQUISITO DE LA BUENA FE.

En todos los ordenamientos jurídicos la buena fe en el ejercicio de los derechos es una exigencia jurídica. Cuando esta BF entra en contacto con la BF registral tropezamos con mayores obstáculos de lo que es habitual.

El requisito de la BF se introduce en la reforma de 1944 y 1946.

La idea básica sobre la BF es que tiene BF “aquél que ignora la inexactitud registral”. Basta que conozca que el registro es inexacto para que haya MF. El TS dice que debe ser un perfecto conocimiento de la inexactitud. No basta conocer los hechos que motivaron la inexactitud, sino que es preciso conocer la inexactitud misma.

¿En qué momento se ha de tener BF? En principio, en el momento de la adquisición del derecho.

Recordar: párrafo 2º del artículo 34 LH. Se ha de demostrar en Tribunales por aquél que se sienta perjudicado.

F) CAMPO DE ACTUACIÓN DE LA FE PÚBLICA REGISTRAL

1º Opera respecto datos relativos sobre existencia, contenido, titularidad de los derechos reales inmobiliarios. No se extiende al Estado civil, al Estado de mero hecho, ni tampoco a los derechos personales.

2º No va a proteger al tercer adquirente de aquellas limitaciones legales o institucionales que podría tener la finca. Ejemplo: relaciones de vecindad.

G) EFECTOS: ADQUISICIÓN A NON DOMINO

Deben darse para que se produzca este efecto, los presupuestos, que son:

- Existencia del tercero que reúna los requisitos del 34- Se anule o resuelve el derecho de quién lo transmitió

En estos casos, el efecto fundamental es mantener en beneficio del tercer adquirente, la adquisición que ha efectuado. Al propietario desposeído no le queda más remedio que ejercitar en vía civil una acción registral contra el titular registral que transmitió.

Esto es lo que se ha calificado como “adquisción a non domino”. Recibe este nombre porque el que transmitió no era dueño.

H) EXCEPCIONES A LA FE PÚBLICA

Se habla de excepciones por la vía de no aplicación o exención del principio:

Artículo 29 LH: no aplicación

Artículo 29.

La fe pública del Registro no se extenderá a la mención de derechos susceptibles de inscripción separada y especial.

Artículo 36LH: exención

Artículo 36.

Frente a titulares inscritos que tengan la condición de terceros con arreglo al artículo 34 sólo prevalecerá la prescripción adquisitiva consumada o la que pueda consumarse dentro del año siguiente a su adquisición, en los dos supuestos siguientes:

Cuando se demuestre que el adquirente conoció o tuvo medios racionales y motivos suficientes para conocer, antes de perfeccionar su adquisición, que la finca o derecho estaba poseída de hecho y a título de dueño por persona distinta de su transmitente.

Siempre que, no habiendo conocido ni podido conocer, según las normas anteriores, tal posesión de hecho al tiempo que la adquisición, el adquirente inscrito la consienta, expresa o tácitamente, durante todo el año siguiente a la adquisición. Cuando la prescripción afecte a una servidumbre negativa o no aparente, y ésta pueda adquirirse por prescripción, el plazo del año se contará desde que el titular pudo conocer su existencia en la forma prevenida en el apartado a, o, en su defecto, desde que se produjo un acto obstativo a la libertad del predio sirviente.

La prescripción comenzada perjudicará igualmente al titular inscrito, si éste no la interrumpiere en la forma y plazo antes indicados, y sin perjuicio de que pueda también interrumpirla antes de su consumación total.

En cuanto al que prescribe y al dueño del inmueble o derecho real que se esté prescribiendo y a sus sucesores que no tengan la consideración de terceros, se calificará el título y se contará el tiempo con arreglo a la legislación civil.

Los derechos adquiridos a título oneroso y de buena fe que no lleven aneja la facultad de inmediato disfrute del derecho sobre el cual se hubieren constituido, no se extinguirán por usucapión de éste. Tampoco se extinguirán los que impliquen aquella facultad cuando el disfrute de los mismos no fuere incompatible con la posesión causa de la prescripción adquisitiva, o cuando, siéndolo, reúnan sus titulares las circunstancias y procedan en la forma y plazos que determina el párrafo b) de este artículo.

La prescripción extintiva de derechos reales sobre cosa ajena, susceptibles de posesión o de protección posesoria, perjudicará siempre al titular según el Registro, aunque tenga la condición de tercero.

También hay excepciones por vía de suspensión (art 207, 28 LH)