De wegwijzer in maatschappelijk vastgoed | Bouwstenen voor ...
Transcript of De wegwijzer in maatschappelijk vastgoed | Bouwstenen voor ...
ROTTERDAM 2014
De Groene Werkplek
DE GROENE WERKPLEK
Verduurzaming van de bestaande voorraad komt in een
versnelling als eigenaar, beheerder en gebruiker op een laag-
drempelige, pragmatische manier samen aan de slag gaan.
Dit stelt Annemarie van Doorn, directeur van de Dutch Green
Building Council. DGBC is een netwerkorganisatie die een
bijdrage wil leveren aan het verduurzamen van de bebouwde
omgeving in Nederland. De meer dan 350 aangesloten organi-
saties ondersteunen de missie van de DGBC, waaronder steeds
meer eindgebruikers.
Van Doorn: “We merken dat eindgebruikers meer en meer het
belang inzien van duurzame en gezonde huisvesting. Niet zozeer
uit het oogpunt van energiebesparing, maar vooral omdat eind-
gebruikers een prettige werkomgeving willen voor hun mensen.
Een fijne werkplek zorgt voor tevreden medewerkers, minder
ziekteverzuim en een productiviteitstoename.” Toch merkt Van
Doorn dat verduurzaming van bestaand vastgoed niet in volle
hevigheid losbarst. De reden hiervoor is dat eigenaren naar de
gebruikers wijzen als het om investeren gaat. En andersom.
“Daarom zullen deze partijen meer de samenwerking moeten
gaan zoeken met elkaar. Dat kan laagdrempelig beginnen. Bel
als huurder eens met de verhuurder en zeg dat je een gesprek
wilt om het gebouw te verbeteren. Voor verhuurders geldt
In 2013 heeft voor het eerst een duurzaamheidsonderzoek van
grote omvang in Rotterdam plaatsgevonden. Ruim 600.000 m²
kantoren is destijds in kaart gebracht met 17 verschillende
eigenaren. Bij de presentatie van de resultaten hebben de
deelnemers een aantal doelstellingen voor 2014 geformuleerd.
Wij zijn verheugd om te kunnen melden dat op al deze punten
een succes is te melden. Onderstaand zijn de speerpunten voor
2014 toegelicht.
Vergroten van deelname vastgoedpartijen, gebouwen
en oppervlak
Vorig jaar sprak wethouder Alexandra van Huffelen de wens uit
om in 2014 30% van de totale Rotterdamse kantorenvoorraad in
het onderzoek op te nemen. Dat is gelukt! Het aantal deel-
nemers, gebouwen en oppervlak is namelijk verdubbeld ten
opzichte van 2013. Het deelnemingspercentage onder grotere
kantoorgebouwen is nu zelfs bijna 50%.
“OntmOet elkaar Om samen te verduurzamen”
sPeerPunten vOOr OnderzOek 2014
uiteraard hetzelfde. En dan niet meteen over geld beginnen, of
over huurcontracten, maar over verbeteringen. En wie wat kan
doen.” Belangrijk hierin vindt Van Doorn het gezamenlijke inzicht
in de huidige situatie van het gebouw. Is het al duurzaam en
hoe verhoudt het zich ten opzichte van andere gebouwen? Met
die kennis bepaal je ook makkelijker een realistische ambitie.
Samen kun je dan op een constructieve manier werken aan de
gewenste kwaliteitsverbetering.
De tweede editie van de Rotterdamse benchmark “De Groene
Werkplek” sluit naadloos aan bij die gezamenlijke initiatieven die
wij proberen te stimuleren. Wij hopen en verwachten dan ook dat
dit onderzoek voor vele deelnemers het startpunt zal zijn voor
steeds gezondere en aantrekkelijkere werkplekken.
Annemarie van Doorn
Directeur DGBC
Betrekken van eindgebruikers : samenwerking tussen
eigenaren en eindgebruikers is essentieel
In 2014 zijn 10 grote eindgebruikers gestart met het bepalen
van de 0-meting. Hiermee is invulling gegeven aan de wens
om eindgebruikers bij het onderzoek te betrekken. Belangrijke
Rotterdamse eindgebruikers zoals o.a. Unilever, Rabobank,
PWC, Robeco en Houthoff Buruma hebben het belang van een
duurzame en gezonde werkplek onderschreven. Met de objec-
tieve BREEAM-scores in de hand kunnen eigenaren en eindge-
bruikers in gezamenlijkheid duurzame stappen zetten.
Uitbreiding naar andere steden
De reacties op het onderzoek waren in 2013 dermate positief,
dat al snel de wens werd uitgesproken om het onderzoek ook in
andere steden op te starten. In Amsterdam is een vergelijkbaar
onderzoek inmiddels in uitvoering. Eind 2014 zullen hiervan de
resultaten beschikbaar komen. Ook in andere grote steden zijn
voorbereidende werkzaamheden opgestart.
Water en ecologie
In het onderzoek van 2013 scoorden water en ecologie als
slechtste thema’s. Ter inspiratie zijn in dit rapport twee voor-
beelden uitgewerkt van lopende Rotterdamse initiatieven op
dit vlak.
1
2013
2014
Aantal
deelnemers
19
42
Aantal
gebouwen
35
67
Oppervlak
gebouwen
625.000 m²
1.200.000 m²
2013
2014
Aantal deelnemers
19
42
Aantal gebouwen
35
67
Oppervlak gebouwen
625.000 m²
1.200.000 m²
deelnemers aan Het WOOrd
Lysander Bos, KPn, manager reaL estate management
Welke plek neemt huisvesting in binnen de organisatie?
Goede huisvesting is essentieel om ons primaire proces goed
te laten verlopen en medewerkers een comfortabele werkplek
te bieden, zodat ze goed kunnen presteren. Naast een com-
fortabele werkplek staat duurzaamheid en Maatschappelijk
Verantwoord Ondernemen hoog op de agenda van KPN. Wij staan
genoteerd in de wereldranglijst van de Dow Jones Sustainability
Index en zijn onlangs uitgeroepen tot klimaatleider door het CDP
(Carbon Disclosure Project). We vinden energiebesparing en CO2
vermindering belangrijk in onze huisvesting. Het nieuwe leven en
werken draagt hier ook aan bij.
Welke eisen stellen jullie aan huisvesting?
Vanuit onze portefeuillestrategie is duurzaamheid een belangrijk
thema voor nu en in de toekomst. Wij stellen verschillende eisen
aan onze huisvesting met betrekking tot duurzaamheid. Hiervoor
hanteren wij de BREEAM In Use-methode. Vanuit vastgoed en
facility krijgen we hierdoor grip op alle belangrijke aspecten die
onze huisvesting raakt. Van energie en de gezondheid van onze
medewerkers tot afval en energieverbruik.
Waarom hanteren jullie Breeam In Use?
BREEAM is een onafhankelijke en objectieve methode om
duurzaamheid te meten. Het geeft daardoor de mogelijkheid om
te benchmarken en te zien waar we staan en zo krijgen wij goed
inzicht in het verbeterpotentieel.
Hoe werkt KPn met haar verhuurders samen op het gebied
van duurzaamheid?
Als huurder kun je bij het aflopen of openbreken van een huur-
contract duurzaamheid op de agenda zetten. Verhuurders zijn
dan meestal bereid te investeren, maar zouden daarbij wel meer
naar de lange termijn moeten kijken. Momenteel wordt er teveel
gestuurd om binnen de lengte van het huurcontract maximaal
financieel te renderen. Daarnaast moet er vaker worden samen-
gewerkt om besparingen op exploitatiekosten gedeeltelijk in te
zetten voor duurzame investeringen in een gebouw.
met welk gebouw doet KPn mee aan het onderzoek?
Wij doen mee met ons kantoor op de Kop van Zuid. Dit gebouw
staat inmiddels al een tijdje prominent aan de voet van de
Erasmusbrug. Het is de uitdaging om met gebouwen van deze
bouwperiode een goede bijdrage aan duurzaamheid te leveren.
Het gebouw is gescoord op zowel asset, beheer als gebruik.
Met deze scan krijgen we veel vergelijkingsmateriaal en kunnen
wij zien waar nog verbeterpotentieel ligt.
neIL gremmen, nL asset management, namens PPF re
Welke rol speelt duurzaamheid binnen het management van
de PPF-portefeuille?
De PPF-portefeuille is grotendeels een Value Add-portefeuille.
Wij willen dus nadrukkelijk kwaliteit en waarde toevoegen aan de
gebouwen. Duurzaamheid is één van de aspecten die beïnvloed-
baar is. Het is tastbaar, meetbaar en steeds meer huurders vra-
gen erom. Als je investeert in grote kantoren in de grote steden
kun je niet meer om duurzaamheid heen.
Hoe speelt nL asset management hierop in?
Als NL Asset Management willen wij pro-actief de portefeuille
managen. Dit houdt in dat we op het gebied van duurzaamheid
ook actief de kansen zoeken. Wij zijn van mening dat het helpt bij
het behouden van huurders of nieuwe huurders aantrekken. Een
lastige afweging blijft: investeer ik up front of als de huurder in
beeld komt? De portefeuille is gescreend met BREEAM. Dit levert
ons veel inzicht. De gekozen verbeteringen hebben we direct
verwerkt in de onderhoudsplanningen.
gaan jullie ook het gesprek met huurders aan over een
gezamenlijke aanpak?
Het komt zeker aan de orde bij huurverlenging of een nieuwe
huurder. Het is echter bij zowel eigenaren als huurders nog te
weinig in het day to day proces verwerkt. Er is veel mogelijk als
eigenaren en huurders hierin intensiever zouden optrekken.
Welke gebouwen doen namens PPF mee aan het onderzoek?
Wij doen mee met Hofpoort en de Wilhelminatoren, twee grote
kantoren op een prominente plek. Voor beide kantoren zijn plan-
nen in voorbereiding om middels BREEAM In Use een kwaliteits-
slag te maken. In Hofpoort wordt bijvoorbeeld flink geïnvesteerd
en daarbij zal duurzaamheid prominent worden meegenomen.
De resultaten van het onderzoek zijn zodanig representatief voor
Rotterdam, dat het ons heeft aangespoord om de ambitie op
VERY GOOD te stellen. Hiermee wordt een kantoor uit de jaren ’70
weer naar een dermate goed niveau gebracht dat het uitsteekt
boven het huidige gemiddelde niveau in de stad.
DE GROENE WERKPLEK
2
BREEAM is een internationaal monitoringsinstrument voor duur-
zaamheid van gebouwen. De methodiek is marktleider in Europa
met een marktaandeel van meer dan 60%. Voor het bepalen van
de duurzaamheidscores binnen dit onderzoek is de BREEAM-
methode het meest geschikt bevonden. De specifiek toegepaste
methode is BREEAM-NL In-Use. Deze richtlijn is ontwikkeld voor
het meten van de bestaande voorraad van gebouwen in Neder-
land. Het instrument meet de drie betrokken rollen bij
het vastgoed:
Waterberging in de stedelijke omgeving wordt een steeds groter
probleem. De regenbuien worden heftiger en zorgen voor veel
overlast. De combinatie van meer gebouwen, meer verharding
en steeds minder ruimte voor groen en water zet de straten
blank. Zo ontstond in 2005 het idee van het waterplein: een plein
dat bij droog weer een aantrekkelijke, leuke omgeving biedt om
bijvoorbeeld te basketballen en skaten. Bij heftige regenbuien
kunnen de bassins het regenwater van het plein en de omlig-
gende daken opvangen. Zo wordt voorkomen dat er te veel water
naar het riool stroomt en voor problemen zorgt. Het Benthem-
plein is daarmee het eerste grote waterplein van de wereld
geworden. De capaciteit is ongeveer 1,7 miljoen liter.
Asset
De karakteristieken van
het gebouw zelf
Beheer
Exploitatie van de
onderdelen van het gebouw
GeBruik
Hoe de gehuisveste organisatie
activiteiten in het gebouw
organiseert
management
welzijn en
gezondheid
energie
transport
water
materialen
afval
landgebruik en ecologie
vervuiling
Breeam: meetmetHOdiek vOOr duurzame geBOuWen
Water: BentHemPlein, WaterPlein
Het Benthemplein was oorspronkelijk niet erg aantrekkelijk en
bedekt met grijze stoeptegels. Een aantal studenten van scho-
len uit de buurt hebben bij de gemeente Rotterdam gevraagd of
het mogelijk was het plein aan te passen. Dit paste uitstekend
bij de wens van de gemeente en het Hoogheemraadschap van
Schieland en de Krimpenerwaard om in de buurt een waterplein
aan te leggen. Bij het ontwerp zijn naast de reguliere partijen
ook buurtbewoners, ondernemers, studenten, skaters en kun-
stenaars betrokken geweest. Het plein is op 4 december 2013
geopend en heeft een grote kwaliteit voor haar omgeving, of het
nu regent of niet.
DE GROENE WERKPLEK
3
Elk onderdeel krijgt een eigen eindscore van 0% tot 100%. De
percentages worden vertaald naar 0 tot maximaal 5 sterren,
ofwel PASS, GOOD, VERY GOOD, EXCELLENT en OUTSTANDING.
Deze totaalscores zijn opgebouwd uit de beoordeling van negen
specifieke thema’s, zoals hieronder weergegeven.
Voor het onderzoek is gewerkt met self-assessments met
kwaliteitscontrole vanuit bbn adviseurs.
* De gemiddelde
score is met 1,7%
gedaald
De gemiddelde score is tussen 2013 en
2014 gedaald met 1,7%. Dit wordt niet
veroorzaakt doordat de gebouwen slechter
zijn, maar wel door een update van de
beoordelingsrichtlijn van BREEAM. De
richtlijn stelt nu scherpere eisen en de
scores zakken hierdoor gemiddeld met 3%.
Als dit wordt meegenomen in het vergelijk
dan scoren de gebouwen “like for like”
dus 1,3% beter dan in 2014.
bouwjaar en assetscore energie
bouwjaar en assetscore gezondheid
1,5%
0 0 0
33,3% 51,5% 12,1% 1,5% 0% 27,8% 33,3% 22,2% 16,7% 0% 0% 12,5% 50% 20,8% 16,7% 0% 0%
SCORES
SCORE BREEAM-NL (aantal gebouwen)
RELATIE BOUWJAAR EN DUURZAAMHEID BEHEER DOOR EINDGEBRUIKER VS EXTERN BEHEER
De Groene Werkplek - Rotterdam 2014
10%
0
20%
30%
40%
50%
60%
70%
voor1950
jaren50
jaren60
jaren70
jaren80
jaren90
jaren2000
jaren2010
beheer door eindgebruiker
nvt nvt
beheer door externe beheerder
totaal score
Ondanks het energetisch verbeteren van oudere
gebouwen blijft er een duidelijke relatie tussen
bouwjaar en energiescore. Met name gebouwen
uit de jaren ‘60 en ‘70 scoren niet goed. De score
is zelfs lager dan bij monumenten in de stad.
De gezondheidsscore van gebouwen hangt in
beperkte mate samen met het bouwjaar. Ook
oudere gebouwen kunnen dus zeer gezonde
werkplekken bieden.
Gebouwen waarbij het beheer (groten-
deels) door de huurder wordt uitgevoerd
scoren op alle beheeraspecten beter
dan met een externe vastgoedmanager.
10%
0
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
ASSET BEHEER GEBRUIK38 67 1.200.000 m² 23 39 700.000 m² 14 23 430.000 m²
* De gemiddelde
score is met 1,7%
gedaald
De gemiddelde score is tussen 2013 en
2014 gedaald met 1,7%. Dit wordt niet
veroorzaakt doordat de gebouwen slechter
zijn, maar wel door een update van de
beoordelingsrichtlijn van BREEAM. De
richtlijn stelt nu scherpere eisen en de
scores zakken hierdoor gemiddeld met 3%.
Als dit wordt meegenomen in het vergelijk
dan scoren de gebouwen “like for like”
dus 1,3% beter dan in 2014.
bouwjaar en assetscore energie
bouwjaar en assetscore gezondheid
1,5%
0 0 0
33,3% 51,5% 12,1% 1,5% 0% 27,8% 33,3% 22,2% 16,7% 0% 0% 12,5% 50% 20,8% 16,7% 0% 0%
SCORES
SCORE BREEAM-NL (aantal gebouwen)
RELATIE BOUWJAAR EN DUURZAAMHEID BEHEER DOOR EINDGEBRUIKER VS EXTERN BEHEER
De Groene Werkplek - Rotterdam 2014
10%
0
20%
30%
40%
50%
60%
70%
voor1950
jaren50
jaren60
jaren70
jaren80
jaren90
jaren2000
jaren2010
beheer door eindgebruiker
nvt nvt
beheer door externe beheerder
totaal score
Ondanks het energetisch verbeteren van oudere
gebouwen blijft er een duidelijke relatie tussen
bouwjaar en energiescore. Met name gebouwen
uit de jaren ‘60 en ‘70 scoren niet goed. De score
is zelfs lager dan bij monumenten in de stad.
De gezondheidsscore van gebouwen hangt in
beperkte mate samen met het bouwjaar. Ook
oudere gebouwen kunnen dus zeer gezonde
werkplekken bieden.
Gebouwen waarbij het beheer (groten-
deels) door de huurder wordt uitgevoerd
scoren op alle beheeraspecten beter
dan met een externe vastgoedmanager.
10%
0
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
ASSET BEHEER GEBRUIK38 67 1.200.000 m² 23 39 700.000 m² 14 23 430.000 m²
4-5
Het initiatief “De Groene Werkplek” streeft naar een gezonde
en aantrekkelijke werkplek voor iedereen. Met transparantie en
samenwerking als belangrijke ingrediënten worden geïnteres-
seerden uitgedaagd met open vizier dit proces te starten.
meten, weten en vergelijken
Deelnemers gaan samen meten middels de BREEAM-metho-
diek, waarbij de rollen van eigenaren, beheerders en huurders
separaat in kaart worden gebracht. De behaalde scores worden
getoetst aan de grootste database van Nederland met informatie
van meer dan 100 deelnemers. Eigenaar, beheerder en huurder
krijgen ieder inzicht op de score voor 9 verschillende thema’s.
Hieruit bepaalt u samen speerpunten.
Wat kunnen we doen en hoe gaan we dat betalen ?
U bepaalt in onderlinge afstemming waaraan gewerkt gaat
worden. Hierbij wordt gekeken naar zowel investeringen in het
gebouw als exploitatiegerichte maatregelen, zoals beheer en
facilitaire zaken. Het doorvoeren van verbeteringen leidt meestal
tot investeringen in tijd en/of geld. De wijze waarop deze inves-
teringen worden opgebracht door de verschillende betrokkenen,
is bij veel initiatieven het grootste struikelblok. Deelnemers aan
“De Groene Werkplek” zijn zich bewust dat diegene die profijt
heeft van verbeteringen ook bijdraagt aan de kosten ervan.
deel de kennis
Met deelnemers, kennisinstellingen en koplopers wordt kennis
aangedragen over o.a. techniek, contracten, business case of
beleid. Hiermee worden drempels verlaagd en het proces ver-
eenvoudigd. Vanuit de huidige deelnemers zijn al vele koplopers
bereid hun kennis en visie met u te delen.
ook deelnemen?
Als eigenaar, beheerder of huurder (liefst gezamenlijk) kunt u
aansluiten bij De Groene Werkplek. Zo kunt u pragmatisch en
tegen lage kosten ontdekken hoe groen en gezond uw huisves-
ting kan worden.
Het centrum van Rotterdam is een netwerk van gebouwen en
infrastructuur met weinig groen. Toch kan de stad juist een
ideale omgeving zijn voor flora (stadsplanten) en fauna (vogels
en vleermuizen). De daken van Rotterdam kunnen daarbij een
positieve rol spelen. In Rotterdam is op dit moment ongeveer
200.000 m² aan groen dak beschikbaar. Met alleen al de deel-
nemers aan dit onderzoek ligt er een extra potentie van circa
70.000 m² bruto dakoppervlak.
Met extensief groen of bruin dak wordt de hoogste biodiversiteit
bereikt op platte daken. Deze daken bestaan uit een laag sub-
straat met zaden. Het is robuuster, goedkoper en natuurlijker dan
een dak met sedum of grind. Het onderhoud is beperkt tot het
jaarlijks verwijderen van opgekomen meerjarige begroeiing. De
platte daken bieden veel kansen voor flora en fauna. Het is van-
wege de bloemen aantrekkelijk voor vlinders en insecten, zoals
hommels en bijen. Vogels zoals de witte kwikstaart en de zwarte
de grOene WerkPlek
landgeBruik en ecOlOgie
roodstaart doen zich tegoed aan insecten op het dak en komen
er tot broeden. Stadsplanten, zoals varens komen spontaan op
en in de avond jagen vleermuizen boven de daken.
Een extensief groen dak biedt daarnaast oplossingen door de
opvang en het vasthouden van regenwater, dempt de opwarming
in een gebied (heat-island-reduction) en bindt CO2 en fijnstof. Een
groen dak reduceert daarnaast op gebouwniveau het energiever-
bruik door het verkoelende effect op het dak en heeft vaak een
visuele ‘groene’ meerwaarde.
Er zijn al vele groene daken in de stad aangelegd en daarbij is al
veel kennis opgedaan over de effecten. De gemeente onder-
steunt deze ontwikkeling sterk en heeft investeringskredieten
beschikbaar gesteld middels de Green Deal “Meervoudig ruimte-
gebruik”. Alle gelegenheid dus om er nu werk van te maken!
Stichting Dutch Green Building Council (DGBC) is een onaf-
hankelijke netwerkorganisatie die, door de bebouwde omgeving
te verduurzamen, een grote bijdrage wil leveren aan de transitie
naar een circulaire economie waarin het prettig en gezond is
om te wonen en te werken. Om dit de bereiken, heeft de DGBC
een viertal speerpunten. Zo beheert en ontwikkelt de DGBC
duurzaamheidskeurmerk BREEAM-NL, bieden we de markt een
kennisplatform over duurzaam bouwen, stimuleren we kennis-
overdracht en bevorderen we samenwerking tussen partijen.
Hierdoor kan de sector zowel nationaal als internationaal een
vooraanstaande positie verwerven.
De stichting is in 2008 op initiatief van de markt opgericht en
telt inmiddels al meer dan 370 participanten. Van multinationals
tot kleine adviesbureaus en van overheidspartijen en non-
profitorganisaties tot bedrijven met grote commerciële be-
langen. Organisaties die de missie van DGBC ondersteunen
en een bijdrage willen leveren aan het verduurzamen van de
bebouwde omgeving, worden van harte uitgenodigd om ook
participant te worden. De voordelen van het participantschap
van de DGBC en het aanmeldformulier zijn te vinden op
www.dgbc.nl.
DE GROENE WERKPLEK
6
Over de dgBc
deelnemers
cOlOfOn
bbn adviseurs
088 - 226 74 00
Postbus 94
3990 DB Houten
asset beheer gebruik
dit rapport wordt mede mogelijk gemaakt door:
design door:
Act Impact